Acordão do Supremo Tribunal Administrativo

Acórdãos STA	Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo
Processo:	0220/20.1BELLE

Data do Acordão:	01/13/2021

Tribunal:	2 SECÇÃO

Relator:	GUSTAVO LOPES COURINHA

Descritores:	ANULAÇÃO DA VENDA OCUPAÇÃO DE IMÓVEIS EDITAL ERRO

Sumário:	A não inclusão no edital/anúncio de venda de um bem imóvel da informação de que o mesmo se encontrava ocupado justifica a anulação da respectiva venda, por ser susceptível de afectar a correta formação da decisão de contratar, ainda que em termos incidentais.


Nº Convencional:	JSTA000P26965
Nº do Documento:	SA2202101130220/20
Data de Entrada:	08/20/2020
Recorrente:	AT-AUTORIDADE TRIBUTÁRIA E ADUANEIRA
Recorrido 1:	A.......
Votação:	UNANIMIDADE




Aditamento:

Texto Integral

Texto Integral:

Acordam na Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo

I – RELATÓRIO

I.1 Alegações
A Fazenda Pública vem recorrer da decisão proferida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, datado de 8 de julho de 2020, que julgou procedente a reclamação deduzida pelo A……….., com os demais sinais dos autos, contra a decisão proferida em 31.01.2020, pelo Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira, que lhe indeferiu o pedido de anulação de venda da fracção “……” destinada a habitação, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo matricial 1463, da freguesia ………… operada em execução fiscal por meio de leilão electrónico.
Apresenta as suas alegações de recurso, formulando as seguintes conclusões:
1 – Deve revogar-se a sentença sub judice, julgando-se improcedente a Reclamação, pois, ao contrário do decidido, não se pode dar como preenchido um dos pressupostos previstos no art. 257, nº 1, al. a) do CPPT.
2 – Com efeito, o facto de não ter sido publicitada no anúncio/edital a ocupação do bem vendido não determina uma omissão ou divergência na descrição exigida pelo art. 249, nº 5, al. c), em consonância com o art. 257, nº 1 al. a), ambos do CPPT.
3 – Uma vez que, não se trata duma característica qualitativa, dum elemento essencial do bem, e, de que bem consideradas as coisas, o potencial interessado não possa diligentemente tomar conhecimento deslocando-se ao local.
4 – Desta maneira, não constitui fundamento de anulabilidade da venda sub judice, por erro sobre a coisa transmitida, por desconformidade com o que tinha sido anunciado.
5 – Nem, manifestamente, inexistindo contrato de arrendamento se trata duma limitação a que se refere o art. 257 do CPPT, em conjugação com a disposição do art. 908 do CPC.
6 - Pelo que, a nosso ver, o acto reclamado não enferma do vício que se lhe imputa.

I.2 – Contra-alegações
Foram produzidas contra-alegações no âmbito da instância de recurso com o seguinte quadro conclusivo:
a) Em 30/11/2017, em sede de venda na modalidade de leilão eletrónico no âmbito do processo de execução fiscal nº 1007200901003305 em que é executado B…………, o ora Recorrido adquiriu, livre de ónus e encargos, a fração autónoma designada pela letra “…..” correspondente ao …… andar ……. do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito no ……., na rua ………… nº ………, Concelho de Sintra, descrito na conservatória no registo predial de Agualva-Cacém sob o número 562 da dita freguesia e inscrito na matriz predial urbana da união de freguesias ……….. sob o artigo 1463, tendo sido adjudicada por despacho em 13/12/2017 e emitido título de transmissão a seu favor em 27/12/2017.
b) O ora Recorrido apresentou proposta de aquisição do imóvel e efetuou o pagamento do preço e demais encargos com a sua aquisição na expectativa de efetivamente entrar na sua posse e fazer o seu uso normal na qualidade de seu legítimo proprietário, nos termos do artigo 1305º do CC, o que aliás lhe havia sido garantido pelo órgão de execução fiscal.
c) Antes da apresentação da proposta de aquisição do imóvel pelo Recorrido nunca lhe foi comunicado que o imóvel se encontrava ocupado por terceiro, nem que havia sido transmitido a terceiro, nem que existia registo de propriedade anterior também a favor desse terceiro, pois que nenhuma destas informações constava do edital ou do anúncio da venda.
d) O ora Recorrido só teve conhecimento destas circunstâncias depois de inúmeras insistências, troca de emails e telefonemas com o órgão de execução fiscal, com o intuito de que lhe fosse entregue o imóvel, após o que o serviço de finanças se assumiu inerte e se recusou expressamente a efetuar quaisquer diligências que garantam a entrega, precisamente por ser permanentemente ocupado por terceiro, aliás em clara violação do disposto no artigo 256º, nº 2 do CPPT.
e) Ou seja, só (muito) após a aquisição do imóvel é que o adquirente – ora Recorrido – tomou conhecimento de que existia um ónus real sobre o mesmo e que até à data do pedido de anulação da venda e, na verdade, até hoje, o impedia de entrar na posse do imóvel e de exercer os poderes e direitos normais como proprietário do bem.
f) E tal ónus real que recai sobre o imóvel adquirido não havia sido tomado em consideração pelo Recorrido aquando da aquisição, nem caducou com a venda, pois tal informação não se encontrava plasmada no edital/anúncio da venda, em violação do disposto no artigo 249º, nº 5, al. c) do CPPT e, de resto, em violação das regras da boa-fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais nos termos do artigo 277º, nº 1 do CC, e em violação dos princípios da boa fé, da justiça, da igualdade e da legalidade que devem nortear a atividade da Recorrente, conforme dispõem os artigos 266º, nº 2 da CRP, 10º do CPA e 55º da LGT.
g) E, também assim, o objeto do negócio não se mostrava afinal conforme com o anunciado, verificando-se, cumulativamente, uma situação de erro sobre as qualidades do objeto transmitido.
h) É que, veja-se, foi precisamente por força da existência deste ónus real que não foram entregues as chaves do imóvel ao Recorrido e por força deste e da existência deste erro, desta desconformidade, que o Recorrido perdeu legitimamente qualquer interesse no imóvel adquirido, pois que se verificaram irremediavelmente frustradas quaisquer expectativas de ocupação e utilização do bem imóvel adquirido, motivo pelo qual mantém a sua intenção de anulação da venda e, ainda, de restituição de todos os montantes que teve de despender.
i) Tal constitui fundamento de anulação da venda nos termos do artigo 257º, nº1, al. a) do CPPT, conforme aliás tem sido entendimento da jurisprudência e da doutrina analisadas, designadamente das elencadas em sede de motivações de recurso, e também assim entendeu, e bem, o douto Tribunal a quo.
j) Devendo, em consequência, manter-se inalterada a decisão recorrida, dada a manifesta bondade da mesma.
k) Sem prescindir, sempre se acrescentará que conforme já entendido no acórdão do STA de 29/04/2015, processo nº 0698/14, disponível em www.dgsi.pt, e embora tratando situação diversa da dos autos no que respeita ao fundamento de anulação da venda, conclui que, não obstante a não entrega do bem por desconhecimento do seu paradeiro não ser fundamento da nulidade da venda, é fundamento do pedido de devolução daquilo que já foi pago, e ”tal desiderato, a devolução do preço pago pela aquisição do bem, poderá ser obtida mediante requerimento dirigido ao órgão de execução fiscal para que este o determine, uma vez que este já reconheceu de modo expresso que não poderia proceder à entrega do bem.”, o que no presente caso o Recorrido até fez.
l) Pelo que sempre deverá manter-se a decisão recorrida no que respeita à devolução dos valores pagos pelo Recorrido à Recorrente em virtude da venda operada em sede de execução fiscal e cuja anulação se pretende.
m) Face a tudo quanto ficou supra exposto, concluímos que andou bem o douto Tribunal a quo ao determinar a anulação do ato reclamado e a anulação de todo o processado, e consequentemente da venda nos termos e ao abrigo do disposto no artigo 257º, nº 1, al. a) do CPPT e 838º, nº 1 do CPC ex vi do artigo 2º, al. e) do CPPT, com todas as consequências legais, nomeadamente no que respeita à devolução de todas as quantias até agora pagas pelo Recorrido à Recorrente em virtude da venda, não merecendo esta decisão qualquer mácula.

I.3 – Parecer do Ministério Público
O Ministério Público veio emitir parecer com o seguinte conteúdo:
1.OBJETO.
Sentença do TAF de Loulé, que julgou procedente reclamação judicial deduzida contra o ato do Chefe do SLF de Albufeira, que indeferiu pedido de anulação de venda da fracção ……. do artigo matricial 1463.º da freguesia ………. operada em execução fiscal por meio de leilão electrónico.
2. FUNDAMENTAÇÃO.
A sentença recorrida anulou a venda concretizada em execução fiscal, no entendimento de que o facto do bem vendido se encontrar ocupado, de facto, por um terceiro, constitui fundamento de anulação nos termos do disposto no artigo 257.º/1/a) do CPPT e 838.º/1 do CPC, por erro sobre as qualidades e que, tendo o OEF tido conhecimento dessa situação no decurso do procedimento de venda deveria ter procedido à rectificação do edital de venda ou suspendido o respetivo procedimento.
A nosso ver, com o, sempre, devido respeito por opinião contrária, a sentença recorrida parece não ser de manter.
Vejamos.
O erro sobre as qualidades do objecto transmitido que releva para efeitos de anulação da venda deve consistir em divergência entre as qualidades e o teor dos editais e anúncios.
Como expende Jorge Lopes de Sousa sobre os requisitos dos editais e anúncios, em anotação ao artigo 249.º do CPPT (CPPT, anotado e comentado, 6.ª edição, 2011, IV volume, Áreas Editora, página 121) “ (…) Porém, sendo os anúncios e editais aqui referidos os únicos meios previstos para proporcionar aos eventuais compradores informação sobre as características do bem a vender, é de entender que daqueles deverá constar toda a informação relevante para a formação da vontade do comprador que não seja possível obter através do exame dos próprios bens. Trata-se de uma exigência manifestamente imposta pelas regras da boa-fé que deve caracterizar a generalidade das relações contratuais (art. 227.º, n.º 1 do CC) e toda a actividade da administração pública (arts. 266.º, n.º 2, da CRP).
Pela mesma razão, deverão constar dos anúncios e editais todos os elementos que possam influenciar o valor do bem a vender, como, por exemplo, a existência de um contrato de arrendamento relativo a um imóvel ou a existência de rendas em atraso, na venda de um direito a um arrendamento”.
Como deflui do probatório, após a fase de publicitação da venda, a AT, através de auto de diligência elaborado pelo SLF de Sintra, em 09/11/2017, constante dos autos de execução, teve conhecimento de que estava ocupado por uma irmã do executado, inexistindo contrato de arrendamento.
Como decorre, ainda, do probatório o executado alienou à referida sua irmã, em 22/11/ 2017, o imóvel em causa, sendo certo que esse negócio é inoponível à execução e o respetivo direito real caducou com a transmissão do bem ao adquirente (artigos 819.º, 822.º e 824.º do CC).
A ocupação da fracção, pela irmã do executado, não constava dos editais e anúncios, tanto mais que a AT apenas teve conhecimento desse facto após a fase de publicitação da venda.
Ressalvado melhor juízo, a ocupação, sem título oponível à execução, como é o caso, de imóvel vendido em execução fiscal, não pode ser considerada, técnica ou vulgarmente, uma qualidade do objecto, nos termos e para os feitos do disposto no artigo 287.º/1/a) do CPPT e, como tal, não teria de constar dos meios de publicitação da venda.
Na verdade, a ocupação, de facto, do imóvel vendido em execução fiscal, por um terceiro, salvo melhor juízo, não é um elemento limitador da qualidade do bem, nem tal facto impede a entrega do bem ao adquirente.
Com efeito, no termos do disposto no artigo 256.º/2/3 do CPPT, o OEF pode solicitar o auxílio das autoridades policiais para a entrega do bem adjudicado ao adquirente, solicitando a intervenção do tribunal tributário, quando necessário (obra e autor citados, página 151).
Portanto, em nosso entendimento e ressalvado melhor juízo, a ocupação por terceiro, de imóvel vendido em execução fiscal, sem título oponível à execução, não publicitada nos editais e anúncios, não constitui fundamento de anulação da venda nos termos dos artigos 257.º/1/a) do CPPT e 838.º do CPC.
3.CONCLUSÃO.
Deve dar-se provimento ao recurso e revogar-se a decisão recorrida, mantendo-se na ordem jurídica a decisão do OEF de indeferimento do pedido de anulação da venda.

I.4 - Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

II - FUNDAMENTAÇÃO

II.1 – De facto
A decisão de que se recorre tem o seguinte conteúdo:
A) Através da AP. 77, de 27.08.1997, foi registada a favor do executado B………, a aquisição do prédio urbano, designado pela letra “……”, destinado a habitação, com arrecadação no sótão, que corresponde ao …….. andar …….., sito na Rua …………., n.º ……., …………, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de ………….., Concelho de Sintra, sob o artigo 1463 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém, sob o n.º 562/20031210 - cfr. certidão predial constante do documento n.º 004564884 dos autos no SITAF, junto com a petição inicial, cujo teor se dá integralmente por reproduzido;
B) Em 19.01.2009, foi instaurado contra a sociedade C…………, Lda., no Serviço de Finanças de Albufeira, o processo de execução fiscal n.º 1007200901003305, ao qual foram apensos os processos 1007201001134604, 1007201001143050, 1007201101039431, 1007201101088572, 1007201201141686, 1007201201164341, 1007201201177540, 1007201301171100, 1007201301171925, 1007201401021117, 1007201401023756, 1007201401061895, 1007201401080040, 1007201401220764, 1007201401352482, 1007201401428217, 1007201401456725 e 1007201501221434, por dívidas de IVA, coimas e IUC no valor global de €6.680,18- cfr. citação constante de fls. 29 do processo administrativo instrutor, documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
C) Em 15.09.2016, B………….., foi citado na qualidade de revertido da sociedade C……………, Lda., no processo de execução fiscal n.º 1007200901003305 e apensos, na pessoa de “D……….” - cfr. cópia do ofício de citação constante do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
D) Em 17.03.2017, através da Ap. 60, foi registada na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém, a penhora efectuada sobre o prédio referido em A), para garantia do valor de €9.051,75, em dívida no processo de execução fiscal n.º 1007200901003305 e apensos, do Serviço de Finanças de Albufeira - cfr. certidão predial constante do documento n.º 004564884 dos autos no SITAF, junto com a petição inicial;
E) Em 03.10.2017, foi proferido despacho pelo Sr. Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira, a ordenar a marcação da venda do prédio referido em A), na modalidade de Leilão Electrónico, com data de abertura das propostas para 30.11.2017, constando do mesmo a seguinte identificação do imóvel: “

F) Do Edital/Anúncio relativo à venda determinada pelo Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira ao imóvel identificado em A), acima identificada consta a seguinte descrição do bem: “(…)

G) Por ofício n.º 3365, de 04.10.2017, do Serviço de Finanças de Albufeira, foi dado conhecimento a B……….., na qualidade de executado e fiel depositário, de que no dia 30.11.2017, se realiza a vendado bem identificado em A), na modalidade de “Leilão Electrónico” - cfr. cópia do ofício supra identificado, constante do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
H) Em 09.11.2017, foi lavrado pelo Serviço de Finanças de Sintra 3 (Agualva-Cacém), no processo de execução fiscal n.º 1007200901003305 e Aps., “Auto de Diligências”, com o seguinte teor: “(…)

I) Em 21.11.2017, foi emitido em nome de D………., pela aquisição do imóvel identificado em A) supra, liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), a €0,00 e a liquidação de Imposto do Selo (IS), no valor de €480,00 - cfr. cópia das liquidações de IMT e IS constantes do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
J) Em 22.11.2017, foi celebrado entre D………… e o executado B………, através de documento particular autenticado, contrato de compra e venda, através do qual aquela adquiriu a fracção autónoma identificada em A) supra - cfr. cópia da escritura constante do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
K) Através da Ap. 3869, de 22.11.2017, foi registada provisoriamente na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém, a aquisição do prédio identificado em A) supra, a favor de D……….. - cfr. certidão predial constante do documento n.º 004564884 dos autos no SITAF, junto com a petição inicial;
L) Por ofício n.º 4366, de 05.12.2017, do Serviço de Finanças de Albufeira, foi dado conhecimento ao ora Reclamante, de que no âmbito da venda n.º 1007.2017.236, do prédio identificado em A) supra, foi aceite a sua proposta por ser a de maior valor (€41.404,00) - cfr. cópia do ofício supre identificado constante do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
M) O ofício identificado em L) supra, veio devolvido por não reclamado - cfr. documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
N) Por mensagem de correio electrónico de 06.12.2017, o Serviço de Finanças de Albufeira enviou ao ora Reclamante os documentos para efectuar os pagamentos do depósito do preço da venda n.º 1007.2017.236, referente ao imóvel identificado em A) supra, e do IMT e IS - cfr. fls. 84 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
O) Em 06.12.2017, o ora Reclamante procedeu ao pagamento do IMT no valor de € 414,04 e do IS no valor de € 331,23, no valor total de €745,21 pela aquisição do imóvel vendido na execução fiscal identificada em B) supra - cfr. fls. 83 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
P) Em 13.12.2017, o ora Reclamante procedeu ao depósito do preço do imóvel vendido na execução fiscal identificada em B) supra - cfr. fls. 84 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
Q) Em 13.12.2017, foi proferido pelo Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira “Despacho de Adjudicação”, tendo o imóvel identificado em A) supra sido adjudicado ao ora Reclamante, por se encontrar pago o preço da venda de €41.404,00 e o IMT e o IS e ordenado o cancelamento dos ónus e encargos sobre o mesmo - cfr. fls. 92 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
R) Por ofício n.º 4568, de 14.12.2017, do Serviço de Finanças de Albufeira, foi dado conhecimento a D…………, irmã do executado, de que em 30.11.2017, foi efectuada a venda do imóvel identificado em A) supra e, para proceder à entrega naquele Serviço de Finanças ou no Serviço de Finanças de Sintra 3, das chaves do imóvel, sob pena de requisição do auxílio das autoridades policiais para entrega do bem adjudicado ao adquirente - cfr. fls. 86 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
S) Por ofício n.º 4565, de 14.12.2017, do Serviço de Finanças de Albufeira, foi dado conhecimento a B…………., na qualidade de fiel depositário e executado, de que em 30.11.2017, foi efectuada a venda do imóvel identificado em A) supra e, para proceder à entrega naquele Serviço de Finanças ou no Serviço de Finanças de Sintra 3, das chaves do imóvel, sob pena de requisição do auxilio das autoridades policiais para entrega do bem adjudicado ao adquirente - cfr. documento n.º -004564896 dos autos no SITAF;
T) Em 18.12.2017, foi recebido o ofício referido em R) supra - cfr. fls. 87 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
U) Em 26.12.2017, foi recebido o ofício referido em S) supra - cfr. fls. 90 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
V) Em 27.12.2017, o Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira procedeu à emissão do “Título de Transmissão”, do imóvel identificado em A) supra, a favor do ora Reclamante, por ter sido pago o valor da maior proposta e cumpridas todas as obrigações fiscais - cfr. fls. 93 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
W) Por ofício n.º 4767, de 27.12.2017, do Serviço de Finanças de Albufeira, foi enviado ao ora Reclamante, o original do título de transmissão e o despacho de adjudicação, do imóvel identificado em A) supra - cfr. fls. 95 do documento n.º 004564896 dos autos no SITAF;
X) Em 04.01.2018, foi apresentado o Serviço de Finanças de Albufeira, por D…………, irmã do executado, pedido de Anulação da venda do imóvel identificado em A) supra, no qual a mesma defende que desde 1997 sempre foi a real proprietária do referido imóvel, conforme procuração que junta - cfr. fls. 3 a 6 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
Y) Em 04.01.2018 o Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Mas qual o prazo máximo para a entrega das chaves?” – cf. fls. 4 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
Z) Por despacho de 09.01.2018, do Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira, o pedido de anulação de venda identificado em X) supra, foi remetido para apreciação à Direcção de Finanças de Faro - cfr. fls. 8 a 9 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
AA) Em 16.01.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Quando me entregam a chave?”, relativamente ao imóvel que havia adquirido em 30.11.2017 – cf. fls. 4 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
BB) Em 16.01.2018 o Serviço de Finanças de Albufeira enviou ao ora Reclamante uma mensagem de correio electrónico, com o seguinte teor: “A entrega do apartamento será efectuada pelo Serviço de Finanças Sintra 3, em data a combinar.
Oportunamente comunicaremos mais detalhes.” - cf. fls. 3 do documento
n.º 004564883 dos autos no SITAF;
CC) Em 17.01.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Com base na ausência de informações, comunicações e notificações. Fui obrigado no dia ontem, a recorrer a um telefonema para vós, nesse mesmo telefonema foi completamente surpreendido quando me disseram que foi colocada um pedido de anulação da venda o qual, eu como parte interessada nem sabia.
Com base nisto, pretendo que me seja enviado com a máxima urgência uma cópia do processo: para eu o consultar e ver em que ponto está o mesmo.
Peço também timings para a resolução deste processo, visto que já comprei a casa no passado dia 30 de Novembro.” - cf. fls. 3 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
DD) Em 19.01.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Venho por este email, pedir anulação desta venda/ compra. Já Paguei tudo o que tinha a ser pago, no entanto com base em todos estes acontecimentos quero proceder à anulação da mesma visto que não quero ter quaisquer problemas e esta situação está a ser um grande incómodo para mim. Como poderemos fazer?
Pretendo apenas receber de volta o valor de 41 .404€ transferido.
Fico a Aguardar.” - cf. fls. 3 do documento n.º 004564883 dos autos no
SITAF;
EE) Em 29.01.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Venho por este e-mail questionar sobre este mesmo processo.
Qual o ponto de situação?
Ainda não recebi qualquer notificação!
Obrigado e aguardo notícias,” - cf. fls. 3 do documento n.º 004564883
dos autos no SITAF;
FF) Por ofício n.º 1494, de 06.02.2018, da Direcção de Finanças de Faro, D………., foi notificada da rejeição do pedido de anulação da venda identificado em X) supra, com fundamento na sua extemporaneidade e, de que dessa decisão podia apresentar reclamação para o TAF de Loulé - cfr. fls. 21 documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
GG) Em 12.02.2018, foi recebido o ofício referido em FF) supra - cfr. fls. 22 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
HH) Por fax de 27.02.2018, enviado à Direcção de Finanças de Faro, D……….., requereu que fossem considerados nulos e de nenhum efeito os actos praticados sobre o imóvel identificado em A) supra, bem como fosse considerada nula e de nenhum efeito a venda efectuada - cfr. fls. 11 a 12 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
II) Em 28.02.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio
electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Venho por este e-mail questionar sobre este mesmo processo. Qual o ponto de situação?” - cf. fls. 3 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
JJ) Por ofício n.º 2394, de 01.03.2018, da Direcção de Finanças de Faro, D………., foi notificada para proceder à aclaração do requerimento identificado em X) supra, por o mesmo não configurar nenhum meio processual de que pudesse dispor - cfr. fls. 19 a 20 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
KK) Em 02.03.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Continuo a aguardar uma resposta da vossa parte.” - cf. fls. 3 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
LL) Em 02.03.2018 o Serviço de Finanças de Albufeira enviou ao ora Reclamante uma mensagem de correio electrónico, com o seguinte teor:
“Exmo. Senhor
Como pode verificar no print anexo relativo à venda, a sra. que pediu a anulação está a ser notificada da rejeição do Pedido".
Não Impugnando para o Tribunal Adm. e Fiscal de Loulé essa rejeição,
podemos iniciar procedimento de entrega do imóvel conforme já explicado no mail de 16 de janeiro.” - cf. fls. 2 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
MM) Através da Ap. 10, de 04.03.2018, foi registada na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém, a aquisição do prédio identificado em A) supra, a favor do ora Reclamante por compra em processo de execução - cfr. certidão predial junta como documento 4 com a petição inicial, constante do documento n.º 004564884 dos autos no SITAF;
NN) O ora Reclamante pagou em 04.03.2018 o valor de €255,00 pelo registo na Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém, identificado em MM) supra, a seu favor – cf. recibo emitido pela Conservatória junto aos autos como documento 6 da petição inicial, constante do documento n.º 004564880 dos autos no SITAF;
OO) Em 13.03.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor: “Pelas minhas contas já terminaram os prazos para impugnação do pedido de rejeição.
Podiam confirmar em que estado se encontra o processo sff?” - cf. fls. 2 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
PP) Em 15.03.2018 o ora Reclamante enviou uma mensagem de correio electrónico ao Serviço de Finanças de Albufeira, com o seguinte teor:
“Continuo aguardar uma resposta da vossa parte.” - cf. fls. 2 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
QQ) Em 15.03.2018 o Serviço de Finanças de Albufeira enviou ao ora Reclamante uma mensagem de correio electrónico, com o seguinte teor:
“Exmo. Senhor
Informo que foi efectuada notificação para a contribuinte D………… para aclaração do seu requerimento recebido por fax em 27/02/2018.
Isto é, não conformado com o indeferimento do pedido de anulação da venda manifesta intenção de recurso para o TAF de Loulé.
É nossa convicção que esse recurso será Intempestivo, contudo, compete a decisão ao Tribunal.” - cf. fls. 1 do documento n.º 004564883 dos autos no SITAF;
RR) Em 23.11.2018, D……….. intentou no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, Juízo Central Cível de Sintra, Acção declarativa de simples apreciação positiva, contra o Serviço de Finanças de Albufeira e, a Direcção de Finanças de Faro e A…………, na qual, a final, formulou o seguinte pedido:
“Termos em que se requer a Vossa Exª que seja a presente acção julgada procedente e provada, reconhecendo-se e declarando-se a autora como legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “……” correspondente ao ……andar ……… do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito no …….., na rua ……….. nº……, Concelho de Sintra, descrito na conservatória no registo predial de Agualva-Cacém sob o número 562 da dita freguesia e inscrito na matriz predial urbana da união de freguesias de ……….. sob o artigo 1463, fazendo-se assim JUSTIÇA! (…)” - cfr. fls. 43 a 73 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
SS) Por requerimento datado de 10.12.2018, o mandatário do ora Reclamante solicitou a anulação da venda do imóvel identificado em A) supra, e a restituição dos valores despendidos com o processo de compra e venda e com o imóvel, do qual consta, designadamente, o seguinte: “(…) Com efeito, após a venda, nunca foram entregues ao M/Constituinte as chaves do imóvel, embora este as tenha solicitado inúmeras vezes e, não obstante ter sido informado por V. Exa., chefe do serviço de finanças de Albufeira com quem o M/Constituinte esteve em contacto durante todo o processo de compra e venda e posteriormente, de que a entrega das chaves seria efectuada em data a combinar, que lhe seria transmitida, o que nunca se verificou.
Na presente data, o M/Constituinte permanece proprietário de um imóvel de que não tem a posse, não tem as chaves, que se encontra ocupado à sua revelia e do qual não lhe advêm quaisquer rendimentos, muito pelo contrário.
Acresce que o M/Constituinte tomou ainda conhecimento que o mesmo imóvel foi registado previamente a favor de D………., que aliás deu entrada de uma pedido de anulação da transmissão do imóvel a favor do M/Constituinte, registo este efetuado enquanto permanecia a penhora do bem no âmbito do respectivo processo de execução fiscal, sem que houvesse o cancelamento dos ónus do mesmo e sem que houvesse qualquer contrapartida monetária em face daquela transmissão do imóvel.
Face ao exposto, o M/Constituinte perdeu legitimamente qualquer interesse no imóvel adquirido. Assim serve a presente para mais uma vez requerer a anulação da compra e venda nº 1007.2017.236 e, consequentemente a devolução ao M/Constituinte de todos os montantes por este despendidos na venda cuja anulação se pretende, tendo suportado com a aquisição do referido prédio as seguintes despesas e encargos:
a) Preço da compra: 41.404,00€ - cfr. Doc. nº 1 que ora se junta;
b) Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT):
414,04€ - cfr. Doc. nº 2;
c) Imposto de Selo (IS): 331,23€ - cfr. Doc. nº 3;
d) Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) no montante de 177,42€, liquidado no mês de Abril de 2018 – cfr. Doc. nº 4.
Requer assim a anulação da venda do imóvel a favor do M/Constituinte
e, em consequência, a devolução de todos os montantes despendidos até à data com o processo de compra e venda e com o imóvel. (…)” - cfr. fls. 108 a 110 do documento n.º 004564894 dos autos no SITAF;
TT) Em 29.01.2020, foi prestada informação pela Direcção de Finanças de Faro, sobre o requerimento identificado em RR) supra, com o seguinte teor:
“(…) A………., NIF ……….., na qualidade de proponente/adjudicatário da venda n.° 1007.2017.236 realizada, em 30 de Novembro de 2017 referente à aquisição da fracção autónoma “ ……” destinada a habitação, sita na união de freguesias do ………., no concelho de Sintra, distrito de Lisboa, inscrita na matriz predial urbana sob o artigo 1463, apresentou pedido de anulação de venda, em Dezembro de 2018 , através de Mandatário Dr. ………, alegando para tanto e em síntese, que: “ após a venda nunca lhe foram entregues as chaves do imóvel embora as tenha solicitado inúmeras vezes, pelo que permanece proprietário de um imóvel de que não tem posse, não tem chaves, que se encontra ocupado à sua revelia e do qual não lhe advém quaisquer rendimentos e que perdeu legitimamente qualquer interesse no imóvel adquirido, porquanto se encontram frustradas quaisquer expectativas de ocupação e de utilização do mesmo".
Por Despacho de 15 de Janeiro de 2019, proferido pelo Sr. Director de Finanças de Faro foi decidido o seguinte: estando pendente no Tribunal Judicial da Comarca de Lisboa Oeste, Juízo Central Cível de Sintra – Juiz 1, uma Acção de Processo Comum - Proc. n.° 20675/18. 3T8SNT - deduzida por D…….., NIF …….., contra Serviço de Finanças de Albufeira, Direcção de Finanças de Faro e A………….., onde se peticiona que a autora D………. é legitima possuidora e proprietária da fracção autónoma supra melhor identificada, afigura-se-nos que a decisão do pedido de anulação de venda deve considerar-se suspensa até à decisão desse processo judicial, já que a matéria aí em discussão – o direito de propriedade que sobre o bem é arrogado pela autora - considera-se questão prejudicial relativamente a este pedido de anulação.
Assim, decreta-se a suspensão da decisão de anulação de venda até que seja definitivamente julgada a questão suscitada naquele processo judicial, por se tratar de causa prejudicial face ao pedido de anulação apresentado pelo Requerente (cfr. art.° 272.° n.°1 do CPC, aplicável ex vi art.° 2° al. e) do CPPT).
O Requerente A……….. não concordando com a supra decisão proferida, vem, em 28 de Janeiro de 2019, deduzir reclamação do art.° 276.° do CPPT pedindo a revogação da decisão de suspensão da decisão de anulação de venda, devendo o órgão da execução fiscal proferir uma nova, decretando a anulação da venda e a consequente restituição de todos os montantes por si despendidos, com fundamento em que perdeu legitimamente qualquer interesse no imóvel adquirido por falta de entrega do mesmo.
Por douto Acórdão do STA de 08/01/2020, proc. 0180/19.1 BELLE, foi decidido que “o pedido de anulação de venda formulado pelo Recorrido/Requerente em nada contende com a questão da propriedade do imóvel, à qual é alheia, pois tem como fundamento a perda de interesse no negócio...bem andou a sentença recorrida... ao anular o acto que suspendeu a apreciação do pedido de anulação da venda.”
O regime de anulação de venda em processo tributário está previsto no art.° 257.° do Código de Procedimento e Processo Tributário conjugado com os art.°s 838.° e 839.° ambos do Código do Processo Civil, onde estão devidamente explanadas as causas de anulação.
Os fundamentos apresentados pelo Requerente não estão previstos nos art.° s 257 ° do CPPT e 838.º e 839.° ambos do Código de Processo Civil onde estão devidamente explanadas as causas de anulação.
Os fundamentos apresentados pelo Requerente não estão previstos nos artigos 257.º do CPPT e 838.º e 839.º do CPC, ex vi aplicável art.º 2.º, al. E) do CPPT, logo a sua pretensão não pode ser atendida por carecer de suporte legal (Vide Ac. do STA de 29/4/2015. proc. 0698/14).
Fica por este meio notificado da decisão de INDEFERIMENTO do presente pedido de anulação de venda, pelos fundamentos supra melhor explanados.
Da decisão ora notificada, poderá, querendo, apresentar reclamação para o Tribunal Administrativo e Fiscal (artigos 257.° n.° 7 e 276.° do Código de Procedimento e Processo Tributário - CPPT), no prazo de 10 (dez) dias, contados da presente notificação.” - cfr. fls. 2 e 3 do documento n.º 004564887 dos autos no SITAF;
UU) Por despacho de 31.01.2020, o Director de Finanças de Faro, confirmou a informação identificada em TT) supra - cfr. fls. 2 do documento n.º 004564887 dos autos no SITAF;
VV) Por ofício n.º 2046, de 03.02.2020, da Direcção de Finanças de Faro, o mandatário do Reclamante foi notificado da decisão proferida sobre o requerimento identificado em TT) supra, e que da mesma podia apresentar reclamação para este Tribunal - cfr. fls. 1 do documento n.º 004564887 dos autos no SITAF;
WW) Em 24.04.2020 o Reclamante enviou por correio registado dirigido ao Serviço de Finanças de Albufeira a presente Reclamação – cf. petição inicial constante do documento n.º 004564872 dos autos no SITAF;
XX) Em 05.03.2020 foi prestada informação pela pelo Serviço de Finanças de Albufeira, sobre a Reclamação identificada em WW), com o seguinte teor: “Vem o Reclamante no âmbito da venda deste serviço n.° 2017.236 na modalidade de leilão eletrónico de uma fracção autónoma designada pela letra “ …… ” correspondente ao …… andar …….. do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito no Cacém, na Rua ………., n.º …….., Concelho de Sintra, descrito na conservatória do registo predial de Agualva-Cacém sob o número 562 da dita freguesia e inscrito na matriz predial urbana da união de freguesias ………. sob o artigo 1463, solicitar a anulação da referida venda, alegando em síntese, que não tem nem nunca teve a posse do imóvel, que o mesmo se encontra ocupado à sua revelia, existindo registo de propriedade anterior a favor de D………., que ali reside.
Para fundamentar o pedido são alegados os seguintes factos:
1. O Reclamante adquiriu o imóvel acima descrito em 30 de Novembro de 2017, em sede de venda na modalidade de leilão eletrónico no âmbito do processo de execução fiscal n.º 1007200901003305 em que é executado B……….;
2. Após efetuado o pagamento do preço e demonstrado o cumprimento das obrigações fiscais, num total de € 42.149,27, o imóvel foi adjudicado por despacho em 13 de Dezembro de 2017, sendo emitido título de transmissão a favor do Reclamante em 27 de Dezembro de 2017;
3. Ora, decorridos mais de dois anos e despendidos já € 42.761,77 (quarenta e dois mil, setecentos e sessenta e um euros e setenta e sete cêntimos), o Reclamante permanece proprietário de um imóvel de que não tem posse, não tem as chaves, que se encontra ocupado à sua revelia, do qual não lhe advêm quaisquer rendimentos, muito pelo contrário, e em relação ao qual existe registo de propriedade anterior a favor de D………., que ali reside;
4. Antes da apresentação da proposta de aquisição do imóvel pelo Requerente nunca lhe foi comunicado que o imóvel se encontrava ocupado por terceiro, nem que havia sido transmitido a terceiro, nem que existia registo de propriedade anterior também a favor desse terceiro, pois que nenhuma destas informações constava do edital ou do anúncio da venda, sendo que o reclamante só teve delas conhecimento depois de inúmeras insistências junto do órgão de execução fiscal, com o intuito que lhe fosse entregue o imóvel, após que o Serviço de Finanças se assumiu inerte e se recusou expressamente a efetuar quaisquer diligências que garantissem a entrega do mesmo ao Reclamante, precisamente por ser permanentemente ocupado por terceiro;
5. Ou seja, só (muito) após a aquisição do imóvel é que o adquirente - ora Reclamante - tomou conhecimento de que existia um ónus real sobre o mesmo e que até a data do pedido de anulação da venda e, até hoje, o impedia de entrar na posse do imóvel e de exercer os poderes e direitos normais como proprietário do bem.
6. Nesta sequência, deverá ser ordenada a revogação da “ decisão INDEFERIMENTO do presente pedido de anulação da venda, pelos fundamentos supra melhor explanados”, devendo o órgão de execução fiscal proferir uma nova.
Pelo que se informa o seguinte:
• Foi apresentado por parte de D……….., NIF ………., em 2018.01.04 um pedido de anulação da venda n.° 1007.2017.236 a Direção de Finanças de Faro, a qual foi rejeitada por extemporaneidade, sendo o ora Reclamante notificado de tal decisão em 2018.02.09 às 17:36 (registo dos CTT – RF 2872 2609 3 PT), tendo, através desta, tido conhecimento da existência de um pedido de anulação da venda e da decisão sobre a mesma.
• Relativamente ao alegado que após a venda do imóvel não lhe foram entregues as chaves, podemos referir que o Serviço de Finanças (SF) de Albufeira, após ter adjudicado, por despacho proferido pelo Chefe do SF, em 2017.12.13, o bem imóvel a A…………, notificou em 2017.12.14 através de cartas registadas - Oficios n°s 4565 e 4568, tanto o executado B…….. como a D………. para procederem à entrega das chaves do imóvel;
• Em 2018.02.27 foi recebido por correio eletrónico um requerimento deduzido por D………., onde continuou a reiterar a nulidade da venda, não referindo o mesmo nenhum meio legal processual, pelo que foi notificada através do ofício n.° 2394 de 2018.03.01 para efeitos de aclaração do requerimento, porque da decisão notificada no âmbito do pedido de anulação de venda apenas cabe reclamação nos termos do art.° 276° do CPPT (registo dos CTT n.° 287234320 PT);
• A 2018.03.07 é recebido pelo SF de Albufeira novo requerimento apresentado por D………, a informar e a fazer prova do envio da nomeação de Patrono/Advogado para efeitos do presente processo executivo, requerimento igualmente apresentado por B……… em 2018.03.29. Em 2018.07.31 o SF de Albufeira envia a advogada ……….., na qualidade de patrona oficiosa de D……….., o processo de execução fiscal, pedido pela mesma em 2018.07.12;
• Com a junção aos autos do documento comprovativo da apresentação do requerimento de Patrocínio Judiciário, o SF de Albufeira não prosseguiu com as diligências da entrega das chaves ao adjudicatário, até a presente data, na medida em que está a decorrer o prazo para propor a ação;
• Por outro lado, o regime da anulação da venda está relacionado com os vícios da vontade do comprador, com as características e qualidades do objeto transmitido, com o reconhecimento da propriedade do bem a favor de terceiro ou com a preterição de formalidades legais (cfr. Art.°s 257° do CPPT, 838° e 839° do CPC);
• Nos referidos fundamentos de anulação de venda não está incluído a não entrega do objeto transmitido. A não entrega do bem vendido ao comprador, que pagou o preço, não tem como consequência a anulação da venda. A entrega do objeto transmitido é uma contraprestação do recebimento do preço da venda (cfr. Art.° 787° do CC), correspondendo a uma fase posterior à venda, não afetando a validade da própria venda, apenas permitindo na impossibilidade total de entrega do bem, por facto não imputável á Administração Tributária, que o comprador possa exigir a devolução dos montantes pagos com a aquisição do imóvel (cfr. Art.° 790.° n. º 1 do CC);
• Assim, o adquirente/adjudicatário A………… não tem direito a ver anulada a venda efetuada na execução fiscal, já que a não entrega do bem não constituí qualquer um dos fundamentos previstos nos art.°s 257° do CPPT, 838° e 839° do CPC, como acima se explanou.” – cf. documento n.º 004564892 dos autos no SITAF;
YY) Por despacho do Chefe do Serviço de Finanças de Albufeira, a reclamação relativa ao seu despacho de indeferimento do pedido de anulação de venda identificado em WW) supra, foi remetida para apreciação à Direcção de Finanças de Faro - cfr. fls. 1 do documento n.º 004564892 dos autos no SITAF;
ZZ) Por despacho de 01.04.2020 da Directora de Finanças Adjunta de Faro foi confirmada a informação identificada em WW) supra – cfr. fls. 6 documento n.º 004564892 dos autos no SITAF;
AAA) Nos anos de 2017 e 2018 o Reclamante pagou de Imposto Municipal sobre Imóveis relativamente ao imóvel identificado em A) no valor de € 177,42 e de € 180,08 – cf. documentos n.ºs 004564882 e 004564881 dos autos no SITAF.

II.2 – De Direito
I. A questão objecto do presente recurso consiste em saber se incorreu em erro de julgamento a sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Loulé, ao dar como verificado fundamento legal para a anulação de venda efectuada em processo de execução fiscal, por haver erro sobre as qualidades do objecto; em particular, importa discutir se tal erro se evidencia perante o facto de a descrição constante do anúncio/edital não corresponder à situação real do bem (ocupação do imóvel), motivo pelo qual a reclamação foi deferida na sentença recorrida.
Contra o assim decidido insurge-se a recorrente AT, alegando em síntese que o facto de não existir um contrato de arrendamento entre a ocupante e o legal proprietário da fracção em causa (conforme oficio datado de 20/11/2017 do serviço de finanças de Sintra) – donde a ocupante do bem não pode ser considerada locatária – implica que não existe um direito pessoal de gozo eficaz em relação ao adquirente, ora recorrido, motivo pelo qual não se encontra previsto elemento limitador da qualidade do bem, não havendo por isso fundamentos que levem à anulação da venda executiva plasmados no n.º 1 do artigo 838.º do CPC aplicável ex vi artigo 2.º, alínea e) do CPPT e no artigo 257.º, n.º 1, alínea a) do CPPT.

II. Impõe-se começar por recordar os fundamentos legais da anulação da venda, assim como os propósitos que presidem à interpretação do disposto no artigo 257.º do CPPT e no artigo 838.º, n.º 1 do CPC.
Estabelece a alínea a) do n.º 1 deste artigo 257.º do CPPT que: “A anulação da venda só poderá ser requerida dentro dos prazos seguintes:
a) De 90 dias, no caso de a anulação se fundar na existência de algum ónus real que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o que foi anunciado;
b) …;
c) … .”
Por seu turno, prevê o n.º 1 do artigo 838.º do CPC, aplicável na presente sede ex vi artigo 2.º, alínea e) do CPPT, que: “Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º do Código Civil.”

III. A jurisprudência deste Supremo Tribunal já teve oportunidade de se pronunciar acerca do contexto e sentido interpretativo a dar a este normativo.
Com efeito, logo numa decisão de 7 de Dezembro de 2011, proferida no Processo n.º 0598/10, deixou-se esclarecido o grau de tutela que deve ser dado ao adquirente em tais circunstâncias: “Numa sociedade de informação onde as aquisições de bens e outros negócios se apresentam e fazem à velocidade da vida moderna e dos actuais meios de comunicação, o que é compreensível e universalmente aceite, exige-se maior rigor na publicitação a quem apresenta para venda bens em tais meios, incluindo os Jornais e a Internet.”
Numa outra decisão, já ulterior, proferida pelo Pleno da 2.ª Secção deste Supremo Tribunal, no Processo n.º 01716/13, onde se debatia o nível de exigência da descrição vertida no anúncio/edital de venda, ficou assente, na linha do acórdão fundamento ali seguido, que: “embora haja (ou possa haver) conformidade entre o teor dos editais e anúncios e os registos predial e matricial, o que releva é a divergência entre o teor dos editais e anúncios e as qualidades/características do imóvel efectivamente vendido”. E mais se esclareceu que: “Ainda que a Administração Fiscal não esteja obrigada a efectuar uma descrição exaustiva do bem a vender, bastando que sumarie a mesma, há que verificar caso a caso se os elementos divulgados são suficientes para que o potencial interessado forme uma exacta e correcta ideia sobre o mesmo bem, nos seus aspectos quantitativos e qualitativos.”, e que esse nível de detalhe no dito edital/anúncio deverá ser sempre suficiente para prevenir um qualquer tipo de erro por parte do comprador: “Para justificar a anulação basta o mero erro incidental e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência desse mesmo erro…”.
E noutra decisão, mais recente, novamente se sublinhou que: “Para efeitos de anulação de venda (artº 257º, nº 1, al. a) do CPPT) o erro relevante sobre as qualidades do objecto transmitido há-de ser determinado por falta de conformidade entre a identidade e as qualidades do objecto e aquilo que tiver sido anunciado.”, assim como que: “para justificar a anulação não será necessário que o erro seja essencial, bastando o mero erro incidental (se não fosse o erro, a compra não teria sido efectuada pelo preço que foi) e será indiferente que o comprador tenha culpa na ocorrência do erro…”.

IV. Em face desta exigente jurisprudência, de clara tutela dos interesses do comprador, importa indagar se a ocupação do bem vendido determina ou não uma omissão ou divergência na descrição exigida pelo artigo 249.º, n.º 5, alínea c) do CPPT, em consonância com o artigo 257.º, n.º 1, alínea a) do CPPT, entendendo a AT, ora Recorrente, que tal não sucede por não se tratar de uma situação de arrendamento que onere o bem.
Ora, salvo o devido respeito pela opinião da Recorrente, não se pode concordar com a mesma a este respeito.

V. Em primeiro lugar, logo se recordará que a ocupante (cuja presença no imóvel adquirido a AT considerou um facto não relevante) se arrogou a qualidade de proprietária do imóvel, com base numa suposta escritura de aquisição do imóvel entretanto adquirido pelo comprador, tendo solicitado a anulação da venda com base em tal fundamento, interpondo em tribunal acção para o efeito, já passado um ano após a aquisição do imóvel por parte do Recorrido (cfr. Pontos X e RR da Base Instrutória). Tal facto – de que o comprador só tomou conhecimento supervenientemente, com notória e justificada perplexidade (Pontos CC e DD da Base Instrutória) – já sugere (diríamos, até, cabalmente) que o facto de o imóvel se encontrar ocupado pela irmã do executado era um elemento de relato obrigatório no teor do edital/anúncio de venda.
O facto de ter sido demandado nesse mesmo processo judicial mais atesta a não irrelevância do exigível esclarecimento em edital/anúncio de que o imóvel se encontrava ocupado.

VI. Em segundo lugar, a simples ocupação per se já pressupõe uma posse fundada num título (de propriedade, de arrendamento ou outro) ou não, posse essa que tem de ser denegada e retirada, potencialmente, por via de intervenções judiciais e/ou das entidades policiais, em processos e procedimentos que se podem arrastar por largos períodos de tempo, mesmo na eventualidade de lograrem sucesso.
Aliás, demonstrando que assim é, recorde-se que, tratando-se o contrato de compra e venda de um contrato translativo da propriedade por mero efeito do acordo das partes - leia-se, a celebração do negócio (não configurando, portanto, um contrato real quoad constitutionem) - o simples facto de o comprador não lograr aceder ao imóvel de que já era proprietário apesar de passado quase um ano sobre a realização da respectiva aquisição denuncia, igualmente, a importância da publicitação da ocupação do mesmo por outrem e a importância desta na decisão de contratar nos termos acordados.
Se o proprietário de um bem se encontra privado de aceder ao mesmo durante um ano devido a existência de uma ocupante no mesmo, é quanto basta para se demonstrar que era mais do que devida a publicitação deste facto e de que a sua ausência pode intervir na correta formação da vontade de contratar por parte do comprador.

VII. Em terceiro e último lugar, o facto de não existir qualquer ocupação do imóvel adquirido pelo Recorrido – como o mesmo, justificadamente pressupunha – era e foi, indiscutivelmente, importante (senão, mesmo, decisivo) na vontade de contratar, porquanto o mesmo imóvel se encontrava inutilizável para a função para a qual fora adquirido: habitação.
Ora, independentemente da qualidade em que se arrogasse a ocupante ser a de proprietária, arrendatária ou outra – e resta saber o desfecho das várias acções que se revelarão necessárias para a efetiva e definitiva desocupação do imóvel – a verdade é que tal facto devia ser devidamente relatado, com vista à não geração de qualquer espécie de erro (essencial ou incidental) na vontade de contratar. Presumir que a ocultação de tal facto é irrelevante na formação da vontade de contratar e dos respectivos termos em que a mesma se processa ofende categoricamente a tutela que o artigo 257.º, n.º 1, alínea a) do CPPT, conjugado com o n.º 1 do artigo 838.º do CPC aplicável ex vi artigo 2.º, alínea e) do CPPT, pretendeu dar ao comprador.

VIII. Bem andou, por isso, a decisão recorrida quando interpretou as normas aqui em causa no seu preciso sentido e à luz do seu evidente desiderato de tutela dos compradores: “Importa, assim, considerar o disposto no artigo 838.º, n.º 1, do CPC, aplicável por força da alínea e) do artigo 2.º do CPPT, que prevê que: “Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º do Código Civil.”.
Resulta da norma acima transcrita que, uma vez realizada a venda de um bem penhorado no âmbito de um processo de execução fiscal, pode ser pedida a respectiva anulação, desde que se verifique uma das duas situações:
- a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria; ou
- o erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado.
Pretendeu o legislador na norma acima transcrita assegurar a protecção dos interesses do particular que adquire um bem no âmbito de um processo de execução fiscal.
Com efeito, o anúncio de venda de bens penhorados deve incluir todos os dados susceptíveis de influir na decisão sobre o conteúdo das propostas de para a realização do negócio jurídico, desde que sejam conhecidos.
Com efeito, na alienação de bens penhorados a Administração Tributária está obrigada ao cumprimento dos princípios da segurança, confiança e boa-fé que devem caracterizar a generalidade das relações contratuais (cf. Artigo 227.º, n.º 1, do Código Civil) e toda a actividade da Administração Pública (cf. artigo 266.º, n.º2 da Constituição da República Portuguesa)…
…
Com efeito, sendo os anúncios e editais o único meio previsto para proporcionar aos potenciais compradores informação sobre as características do bem a vender, tem de entender-se que daqueles deverá constar toda a informação relevante para formação da vontade do comprador, ou seja, todos os elementos que possam influenciar a decisão de alienar aquele bem, por aquele valor.
Revertendo à matéria dos autos resulta do teor das alíneas E), F) que da descrição do imóvel não consta que o mesmo se encontra ocupado.
Decorre assim de forma inequívoca que a descrição do imóvel constante do despacho de determinação de venda judicial e do edital de venda não corresponde à real característica do imóvel, pois o mesmo encontrava-se ocupado.
Defende a Administração Tributária que o Reclamante podia ter consultado o processo de execução fiscal no qual se encontrava informação prestada pelo Serviço de Finanças Sintra 3 sobre a ocupação do imóvel.
Porém, esta situação, de erro sobre o objecto ou sobre as suas qualidades, sempre se verificaria, pois, a descrição constante do anúncio/edital não corresponde à realidade física do bem.
A este propósito veja-se Rui Duarte Morais, em Execução Fiscal, Almedina, 2.ª edição, página 179 “De qualquer modo, parece que decisivo para a conclusão da existência de erro deverá ser a comparação entre o que foi anunciado e a realidade do imóvel e não a convicção formada pelo adquirente em resultado de um exame do bem e/ou das informações prestadas pelo depositário ou por outrem.”.
Com efeito, a Administração Tributária publicitou a venda de um imóvel e não informou que este se encontrava ocupado, por outro lado, até ao momento não efectuou qualquer diligência para promover a desocupação efectiva do mesmo, pelo que o Reclamante presumiu este se encontrava livre de qualquer ónus ou encargos, atento o disposto no artigo 249.º do CPPT.”.

IX. Não assiste, por todo o exposto, razão à Recorrente, tendo o Tribunal a quo decidido correctamente ao proceder á anulação da venda do imóvel.

III. CONCLUSÕES
A não inclusão no edital/anúncio de venda de um bem imóvel da informação de que o mesmo se encontrava ocupado justifica a anulação da respectiva venda, por ser susceptível de afectar a correta formação da decisão de contratar, ainda que em termos incidentais.

IV. DECISÃO
Nos termos e com os fundamentos expostos, acordam os juízes da Secção Tributária deste Supremo Tribunal em negar provimento ao presente recurso.

Custas pela Recorrente.

Lisboa, 13 de Janeiro de 2021. – Gustavo André Simões Lopes Courinha (relator) – Anabela Ferreira Alves e Russo – José Gomes Correia