PENALIZAÇÕES/PRESCRIÇÃO
RELATÓRIO:
O demandante, Condomínio do edifício B…, sito na rua…, NIPC. … , no concelho de Coimbra, representado pela administradora e mandatária constituída.
Requerimento Inicial: O demandante é administrado por C., a qual exerce esta função desde 21/06/2014. Na sequência constatou que os demandados são os proprietários da fração M, a qual corresponde a garagem, sita na cave D.ª, inscrita no registo Predial de Coimbra sob n.º …. freguesia de …. De acordo com a sentença transitada em julgado, proferida nos autos n.º …., que correu termos na seção de execução, juízo 1 Instância Central de Coimbra, verifica-se que desde 2008, até á atualidade os demandados não pagaram as quotas de condomínio, ordinárias e extraordinárias, e respetivas penalidades, encontrando-se em divida a quantia global de 1.998,25€. Na realidade de janeiro de ano de 2008 a dezembro/2009, resulta da ata n.º 16, que devem quotas no valor de 270€. A título de quotas ordinárias no ano de 2010 está em divida a quantia de 150€, o mesmo se passa nos anos de 2011, 2012 e 2013. No ano de 2014 houve alteração no valor das quotas assim devem o primeiro semestre na quantia de 75€, do segundo semestre/2014 até meio do ano de 2015 devem a quantia de 76,20€, de 2015/2016 devem a quantia de 94,45€, 206/2017 (fevereiro) devem a quantia de 72€, o que perfaz a quantia de 917,65€, conforme resulta das atas n.º 16,19,20,21,22,24, 28 e 29. Tais quantias, deviam ter sido pagas até ao dia 8 de cada mês. A título de quotas extraordinárias, os demandados devem: no ano de 2010 da substituição do telhado, referente á assembleia de 2/06/2010, na quantia de 500€, no ano de 2014, resulta da ata n.º 16, a quantia de 56,34€ da impermeabilização da caldeira, no ano de 2015, resulta da ata n.º 28, a quantia de 23,06€ das obras no logradouro do prédio, o que perfaz o valor de 579,40€. O regulamento de condomínio, aprovado na assembleia de 13/07/205, prevê no art.º 24, n.º1 que o condómino que não proceder ao pagamento das quotas até 30 dias após o dia 8 do respetivo mês, fica sujeito ao pagamento de multa correspondente a 50% da quota mensal. Assim, às quantias referidas, acresce a título de penalidades a quantia de 231,20€, nos seguintes termos julho/2015 a junho/206- 47,28€, julho/2016 a novembro/2016 22,50€, e 161,42€ no atraso da quota extraordinária de 2015. Ao longo dos anos os demandados não participaram das assembleias de condóminos, não obstante as diversas interpelações e diligencias efetuadas pela administração. Assim, há a acrescer a quantia de 800€ a título de despesas administrativas, tal como resulta da deliberação da assembleia de 29/12/2016, e ainda as despesas judiciais e extrajudiciais, nas quais se incluem os honorários de advogado, conforme art.º 24 do regulamento de condomínio, acrescidos dos juros á taxa legal, até efetivo e integral pagamento. E, ainda as quotas que se vencerem na pendencia da ação. Conclui pedindo que: A) sejam condenados no pagamento das quotas ordinárias na quantia de 1.187,65€€; B) e nas extraordinárias vencidas na quantia de 579,40€; C) que sejam condenados no pagamento da penalização proveniente do regulamento de condomínio no montante de 231,20€; D) que sejam condenados no pagamento da taxa administrativa no valor de 800€; E) nas quotas que se vencerem na pendencia da ação; F)nas despesas judiciais e extrajudiciais no que se inclui os honorários de advogado; G) tudo acrescido dos juros á taxa legal, até efetivo e integral pagamento. Junta 16 documentos.
MATERIA: Ação referente aos direitos e deveres dos condóminos, enquadrada no art.º 9, n.º1, alínea C) da L.J.P.
OBJETO: Pagamento de quotas ordinárias e extraordinárias, penalizações.
VALOR DA AÇÃO:1.998,25€.
Os demandados, B. e R., residentes na rua …, em Coimbra, representados por mandatária constituída.
Contestação: Da prescrição, o demandante intenta a presente ação após ter intentado ação executiva, na qual tinha como demandado a sociedade comercial G., Lda., referentes a quotas de condomínio vencidas e não pagas, desde janeiro2008 a julho/2015. A oposição á execução, foi julgada totalmente procedente, com fundamento na falta de legitimidade da dita sociedade. Agora vem peticionar o mesmo que viu naufragar, mas fá-lo sem nunca ter comunicado ou convocado, ou interpelado, os demandados, por escrito, por carta, para comparecerem às assembleias de condomínio, e sem ter interpelado o demandado para pagamento de qualquer quantia, tal como é referido nessa sentença. E, depois dessa data, até ao presente também não o fez. Assim, é manifesto que ocorreu a prescrição das quantias peticionadas, a título de quotas ordinárias até abril/2012, bem como a quota extraordinária de 2010. Quanto aos respetivos juros impugnam-se, pois as quotas regem-se pelo regime das obrigações, nomeadamente o art.º 310, alínea g) do C.C., uma vez que são prestações periodicamente renováveis, estando extintas as quotas desde 2008 até abril/2012, na quantia de 1.120€. Atento o constante da sentença referida, os demandados não tiveram conhecimento do conteúdo dos art.º 1 a 3 do r.i., assim como dos art.º 6 a 14. Efetivamente foi a dita sociedade que foi executada tendo por base a ata de 13/07/205, na qual foi aprovado o regulamento de condomínio, porém nenhum desses documentos foi comunicado, por carta registada, quer naquela altura quer até á presente data. Impugna-se pois o peticionado a titulo de penalidades, e a denominada taxa administrativa, referentes ao mesmo período, sendo contraditórias se atenderemos a aprovação do dito regulamento, a 1305/2015, desde logo por não resultar de qualquer interpelação escrita aos demandados, consequentemente inexiste mora. As penalidades visam sancionar a mora no cumprimento das obrigações, traduzindo-se numa cláusula penal moratória, a qual está sujeita aos limites do art.º 811 e 812 do C.C., além do art.º 1434 do C.C. Estas, ainda que assentes na obrigação principal devem ser comunicadas aos ausentes, por escrito, por meio de carta registada, acompanhada do dito regulamento de condomínio. No caso em apreço nunca foi comunicado aos demandados, quer convocatórias, e ou as atas das reuniões, pelo que desconhecem tudo o que nelas foi vertido, inclusive as alterações a quotas ou as quotas extraordinárias. Note-se que na execução referida, procurou-se peticionar a terceiros, a dita sociedade comercial, o pagamento das mesmas contribuições, bem sabendo que os demandados jamais podiam participar das assembleias. Assim impugnam-se os art.º17 e 18 do r.i., bem como as deliberações anteriores e posteriores á ata n.º 28, que serviu de título á sentença proferida a 23/06/2016 na execução, bem como as atas posteriores por não lhes terem sido comunicadas por escrito, note-se que os demandados estiveram ausentes de todas as assembleias, nunca lhes foi dado a conhecer o seu teor, pelo que vão todas impugnadas. Quanto ao regulamento de condomínio, é ilegal a ata que deliberou a taxa administrativa, para a qual não foram convocados nem tiveram conhecimento do seu conteúdo, sendo aquela abusiva e arbitrária, sendo superior ao limite do disposto no art.º 1434 do C.C. Efetivamente os demandados desconhecem como a administração atual e as anteriores têm administrado o condomínio, bem como as despesas que imputam aos condóminos. Desconhecem a razão que levou a deliberarem quotas extraordinárias referentes ao telhado. Por não ter sido comunicado aos demandados as convocatórias e subsequentemente as deliberações, viram-se impossibilitados de impugnar as ditas deliberações e o regulamento de condomínio, desconhecendo os motivos que levaram á fixação de quotas alterando a permilagem, em contraposição às quotas também fixadas para outras garagens, pelo que se impugna as atas n.º 28 e 29. Invocam ainda a nulidade da cláusula contratual do art.º 24 do regulamento e a ata n.º 29/12/2016 que impõe aplicação de taxa administrativa, que não fundamenta, fixada em termos arbitrários, constitui um alegado abuso de direito, por indevida, já que não foram os demandados que deram lugar á ação executiva. Por outro lado, o demandante sempre soube onde residem os demandados. Reconvenção: Os demandados viram a sua fração M, discriminada pelos administradores do condomínio. Na verdade todas as garagens têm energia elétrica com exceção da fração M, a qual foi suprimida ou retirada, impossibilitando o seu normal gozo ou fruição. Efetivamente a administração ignora a fração M pois foi inundada por águas sujas, sanitárias, decorrentes do entupimento de detritos que provém das frações superiores, causando danos em diversos móveis e colchões guardados na garagem. Esses danos nunca foram pagos, assim como nunca foram reparados e terminados os trabalhos de isolamento e limpeza decorrentes do desentupimento das tampas de saneamento, bem como á reposição dos mosaicos que foram partidos e danificados com a intervenção descuidada que ficou inacabada. Esta tem-se furtado ao pagamento de diversos materiais, colchões móveis, caixas com louças e livros, os quais ascendem a quantia não inferior A 800€. Assim, deve ser condenado a realizar as benfeitorias, repondo as condições inerentes á vistoria e emissão da licença de utilização da fração M, necessárias ao gozo e fruição da fração, e que indevidamente retirou, o que limita a sua utilização normal. Mais deve ser condenado a proceder á reparação dos trabalhos inacabados de isolamento das fugas de água sanitárias e mau cheiro das tampas das caixas de visita inadequadamente intervencionadas em quantia estimada de 2.000€. Conclui pedindo que: A) seja considerado procedente as nulidades e exceções que se invocaram nomeadamente violação de lei, abuso de direito, absolvendo-se os demandados dos pedidos. B) Condenando-se o demandante a proceder ao pagamento da quantia de 800€ a título de indemnização por danos patrimoniais e ainda a realizar as benfeitorias na fração M, inerentes ao normal utilização da fruição da mesma, que importam quantia estimada de 2.000€. Juntam 3 documentos.
Resposta do demandante: Quanto á reconvenção atendendo aos requisitos legais dispostos no art.º 48 da L.J.P., o pedido não deve ser atendido pois resulta claro que não está em causa uma compensação, pois fundamentam o pedido em factos ilícitos dolosos praticados pelo demandante. Por outro lado, também não se pede entrega de coisa alguma, pelo que não se enquadra em benfeitorias, nem em despesas. Caso assim não se entenda impugnam-se os factos dos art.º 41 a 49, pois o demandante jamais retirou ou suprimiu quaisquer instalações de água ou energia elétrica, ou a condições necessárias á normal utilização, gozo e fruição da fração propriedade dos demandados, nem é responsável pela instalação da energia elétrica ou água na garagem dos demandantes. Por outro lado, não ignora ou descrimina negativamente qualquer condómino, mesmo que se furtem ao pagamento dos valores reclamados, como fazem os demandados desde 2008. Desconhece que tenham prejuízos, quer na fração, quer em quaisquer objetos que aí detenham, pois nunca recebeu qualquer informação ou reclamação dos demandados. Desconhece quaisquer trabalhos ou intervenções de limpeza em mosaicos, de isolamento da fração ou obras que tenham fiado por concluir, nem tão pouco praticou actos abusivos ou indevidos que impeçam a utilização normal, gozo ou fruição da fração, pelo que o pedido deve ser indeferido. Quanto ás exceções de prescrição, ilegalidades, nulidades e abuso de direito convém referir que os demandados ao longo de anos têm criado “manobras de diversão” para se desresponsabilizarem das suas obrigações, pois a 11/04/2006 foi-lhe enviado comunicação escrita ao proprietário da fração M, por carta registada, para a morada conhecida rua …, em Coimbra, a qual foi recebida pelo demandado que assinou o registo receção. Devido ao incumprimento foi instaurada ação de cobrança de quotas, sob o n.º …, no âmbito da qual ficou a saber que a propriedade da fração M pertencia á sociedade comercial M., Lda., da qual o demandado é gerente. A partir daí todas as notificações foram realizadas para essa sociedade, que tem a mesma sede do demandado. Como o incumprimento se mantinha foi instaurada nova ação sob n.º …., e no âmbito desta tomou conhecimento que a propriedade da fração M passou para o demandado por escritura efetuada a 28/12/2001, o qual apenas a inscreveu no registo a 15/12/2015, ou seja, posteriormente aquela ação. Porém, no período entre 2001 a 2015 jamais comunicaram ao administrador o seu domicilio, pelo que o demandante ignorando tal facto assumiu que a morada era a que constava do registo predial, tendo cumprido a obrigação de comunicação enviadas via postal para a dita sociedade e para o demandado, algumas das quais foram devolvidas com indicação de “objeto não reclamado”, conforme junta docs. 2 a 24, o que sucedeu ao longo de 9 anos. São os demandados que não comparecem ás assembleia ao longo dos anos, embora as notificações lhe sejam dirigidas, e continuam sempre a não reclamar a cartas, foi o que sucedeu na ata n.º 30, referente a aprovação da taxa abusiva. Os demandados, numa atitude continua, reiterada de má-fé e abusivamente furtam-se ás suas responsabilidades, saindo impunes dos deveres enquanto condóminos, pelo que se impugna tudo o que se alega em relação ás exceções deduzidas. Conclui pela improcedência da reconvenção, e demais exceções invocadas, condenando-se os demandados nos precisos termos alegados no R.I. Junta 28 documentos.
O Tribunal por despacho fundamentado, de fls. 224 a 226, pronunciou-se em relação ao pedido reconvencional e á realização de inspeção ao imóvel, indeferindo ambos por não se enquadrar no art.º 48 da L.J.P.
Contestação: Da prescrição, é patente que ocorreu a prescrição das contribuições peticionadas nesta ação a titulo que quotas ordinárias entre abril/2008 a abril/2012, inclusive, assim como a referente quota extraordinária de 2010, e demais juros peticionados, uma vez que o prazo prescricional é de 5 anos, pelo que se encontram extintas pelo pagamento. No demais, adere ao teor e motivos da contestação já apresentada pelo demandado.
O demandante apresentou, por requerimento, 47 documentos, juntos de fls. 252 a 353.
TRAMITAÇÃO:
Não se realizou sessão de pré-mediação por recusa dos demandados.
O Tribunal é competente em razão do território, do valor e da matéria.
As partes dispõem de personalidade e capacidade judiciária e são legítimas.
O processo está isento de nulidades que o invalidem na sua totalidade
AUDIENCIA DE JULGAMENTO:
Foi iniciada dando cumprimento ao disposto no art.º 57, n.º1 da L.J.P., sem consenso entre as partes. Na 2ª sessão de julgamento as partes pronunciaram-se em relação às exceções deduzidas na última contestação, quanto á junção de documentos, ocorrendo a produção de prova, com declarações de parte e audição de testemunhas, e terminando com breves alegações, conforme atas de fls. 214 a 216, e de fls. 358 a 362.
-FUNDAMENTAÇÃO-
I-DOS FACTOS PROVADOS:
1) O demandante é administrado por A, que desempenha as respetivas funções desde 21/06/2014.
2)Desde então, até á atualidade a referida senhora tem desempenhado o cargo de administradora.
3)Os demandados são desde 28/12/2001 os proprietários da fração M, a qual corresponde a garagem, sita na cave D.ª, inscrita no registo Predial de Coimbra sob n.º …. freguesia de ….
4)O mesmo foi considerado na sentença, já transitada em julgado, proferida nos autos do proc. …., que correu termos na seção de execução, 1ª instancia central de Coimbra.
5)Os demandados não pagaram as quotas ordinárias e extraordinárias, e respetivas penalidades.
6)Entre janeiro de 2010 até ao primeiro semestre de 2014 o valor mensal a quota parte da fração M corresponde á quantia de 12,50€.
7)De julho/2014 a junho/2015 o valor mensal a quota parte da fração M corresponde á quantia de 6,35€.
8) De julho/2014 a junho/2015 o valor mensal a quota parte da fração M corresponde á quantia de 6,35€.
9)De julho/2015 a junho/2016 o valor mensal a quota parte da fração M corresponde á quantia de 7,87€.
10) De julho/2016 a junho/2017 o valor mensal a quota parte da fração M corresponde á quantia de 9€.
11)O que resulta das atas das assembleias de condóminos n.º 16,19,20,21,22,24,28 e 29.
12)As quotas deviam ser pagas mensalmente até ao dia 8 de cada mês.
13)Os demandados nunca procederam ao seu pagamento.
14)Encontra-se em divida as quotas ordinárias do ano de 2010 na quantia de 150€.
15) Encontra-se em divida as quotas ordinárias do ano de 2011 na quantia de 150€.
16) Encontra-se em divida as quotas ordinárias do ano de 2012 na quantia de 150€.
17) Encontra-se em divida as quotas ordinárias do ano de 2013 na quantia de 150€.
18) Encontra-se em divida as quotas ordinárias até junho do ano de 2014 na quantia de 75€.
19) Encontra-se em divida as quotas ordinárias entre julho/2014 a junho/2015 na quantia de 76,20€.
20) Encontra-se em divida as quotas ordinárias entre julho/2015 a junho/2016 na quantia de 94,45€.
21) Encontra-se em divida as quotas ordinárias entre julho/2016 a junho/2017 na quantia de 108€.
22)Os demandados devem a quota extraordinária para obras de substituição do telhado, aprovada na assembleia de condóminos realizada a 2/02/2010 na quantia de 500€.
23)Os demandados devem a quota extraordinária para obras de substituição do telhado, aprovada na assembleia de condóminos realizada a 2/02/2010 na quantia de 500€.
24) Os demandados devem a quota extraordinária para obras no logradouro do prédio, aprovada na assembleia de condóminos realizada a 13/07/2015 na quantia de 23,06€.
25)O regulamento de condomínio foi aprovado na assembleia de condóminos realizada a 13/06/2015.
26) O regulamento no art.º 24 prevê a aplicação de uma penalização para os condóminos que não procederem ao pagamento das quotas no prazo de 30 dias após o dia 8 de cada mês.
27)Ao longo dos anos, os demandados, jamais participaram nas assembleias de condóminos.
28)Embora fossem interpelados pela administração do demandante, para pagarem a divida, nada pagaram.
29)A ata da assembleia de condóminos realizada a 13/07/2015 serviu de base á execução da sociedade comercial G., Lda., referida no ponto 4 dos factos provados.
30)Nos embargos de executada foi provado que pela Ap. 2037 de 2015/12/15 que a dita fração M estava inscrita no registo a favor do demandado B..
31)Pelo que os embargos de executada foram julgados procedentes por falta de legitimidade.
32)A anterior administração do demandante, a 11/04/2006 enviou carta registada ao demandado marido, na qualidade de proprietário da fração M, para a morada conhecida a rua João de Lemos, lote 7, em Coimbra.
33)O demandado recebeu a carta e assinou o registo.
34)Por incumprimento das obrigações de pagamento, o demandante em 2007 instaurou ação contra os demandados.
35)A qual correu termos sob n.º …, 1º Juízo do Tribunal Cível de Coimbra.
36)Nessa ação a fração M encontrava-se registada em nome da dita sociedade comercial, da qual o demandado marido é socio gerente.
37)A partir daí as notificações e atas foram enviadas para a dita sociedade comercial.
38)As quais nunca foram reclamadas nos correios.
39)Como o incumprimento se mantinha o demandante instaurou a execução, referida no ponto 4.
40)E, foi no âmbito desta que tomou conhecimento de nova alteração na propriedade da fração M.
41)No entanto a propriedade da fração M sempre pertenceu aos demandados, que somente a 15/12/2015 a inscreveram no registo predial.
42)No período que medeia entre o ano de 2001 a 2015 os demandados jamais comunicaram ao demandante a transmissão da titularidade da propriedade da fração M.
43)Nem comunicaram á administração as respetivas moradas.
44)O demandante assumiu como certo a informação constante do registo predial.
45)Tendo ao longo dos anos enviado as comunicações devidas via postal.
46)As quais nunca foram rececionadas, sendo devolvidas com indicação de objeto não reclamado.
MOTIVAÇÃO:
O Tribunal sustenta a decisão na análise critica dos documentos juntos pelas partes, em especial nas atas e notificações, o que foi conjugado com a prova testemunhal, considerada no geral digna de total credibilidade.
A atual administradora prestou declarações nos termos do art.º 57, n.1 da L.J.P. explicou desde quando administra este condomínio, que nunca tinha visto os demandados, sabendo das situações anteriores pelos processos que correram termos no Tribunal Judicial, esclarecendo que foram 2 execuções diferentes. Explicou que houve documentação que se extraviaram na administração anterior, por isso há algumas coisas que não consegue explicar, por falta de documentação. O depoimento foi totalmente isento, claro e foi ao encontro da prova documental, sendo relevante para prova os factos n.º1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40,41,42,43, 44, 45 e 46.
O demandado B. prestou declarações nos termos do art.º 57, n.1 da L.J.P. explicou desde quando são proprietários da fração M, antes deles pertencia á sociedade comercial construtora do edifício, á qual pertenceu. Reconhece que no edifício passaram várias administrações, tendo conhecimento de algumas situações por ter falado pessoalmente com um dos administradores. Reconheceu, também, que nunca pagou quotas, nem foi a nenhuma assembleia de condomínio. O depoimento foi claro e esclarecedor, embora não isento, sendo relevante para prova dos factos com os n.º 3, 13, 27 e 43.
A testemunha, R., pertenceu a uma das administrações e reside no prédio, pelo que tem conhecimento direto dos factos. Explicou que o demandado vai regularmente ao edifício, pois a garagem que detém é ocupada para outros fins, chegando a ser arrendada para escritório, mas entretanto encerrou. Esclareceu que o demandado tem conhecimento de haver administração neste condomínio, e que no decurso destes anos sempre se esquivou ao pagamento das quotas, embora fosse interpelado para pagar as quotas, quer pessoalmente, quer por carta. Explicou ter existido alguma confusão sobre a propriedade da fração M, pois pensavam que pertencia á construtora do prédio, da qual o demandado é gerente, a qual possui sede na mesma residência dos demandados. Esclareceu que enviavam as atas e notificações, mas o demandado nunca as foi levantar ao correio. Esclareceu ainda que costuma ir á maioria das assembleias, sabendo através destas a situação contributiva e da propriedade da fração M ao longo dos anos, o que revoltou os condóminos, daí a taxa administrativa que aprovaram. O depoimento foi totalmente isento e claro, sendo relevante para prova dos factos com os n.º 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,12,13, 14,15,16,17,18,19, 20, 21,22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39,40, 41, 42, 43, 44, 45 e 46.
A testemunha, AA, foi um dos anteriores administradores do condomínio, o seu depoimento foi referido ao período que em que exerceu essa função, motivo elo qual tem conhecimento da maioria dos factos. Explicou que conhece pessoalmente o demandado, falou com ele várias vezes, pois reparou que não pagavam as quotas. Procurou levar a bem esta questão, mas quando falou em números aquele nunca mais lhe respondeu, não obstante vai regularmente ao prédio, com o qual se cruzou várias vezes. Reconheceu, ainda, que o demandado foi prestável autorizando a passagem no interior da garagem para resolver uma questão de entupimento de saneamento básico, pois há fossas e canos que estão no interior da fração dele. Não sabe se existem danos na fração M, pois o demandado nunca comunicou tal facto á administração, o que devia ter feito, a ser verdade. O depoimento foi totalmente isento e claro, sendo relevante para prova dos factos com os n.º 3, 5, 13, 14, 15, 27, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 42, 43 e 44.
A testemunha, FF., presta serviços de carpintaria e outros para o demandado, motivo pelo qual conhece o interior da garagem, a qual contém muitos móveis e alguns materiais de construção. Verifica que aquele espaço tem muitas humidades, havendo marcas nas paredes de entrada de águas, isto na zona próxima das tampas de saneamento que existem no seu interior, vendo que o chão tem alguns mosaicos, levantados. Esclarece que o demandado vai muitas vezes á fração. Quanto ao resto nada sabe. Tendo em consideração que o pedido reconvencional não pode ser apreciado nestes autos, o seu depoimento não pode ser relevado para efeitos de prova.
FACTOS NÃO PROVADOS:
A realização de assembleias de condóminos nos anos de 2008 e 2009, por ausência das respetivas atas nos presentes autos, sem as quais não se pode condenar qualquer condómino, incluindo os demandados.
Que tenha ocorrido a prescrição pelo pagamento, pois o demandado em declarações de parte, admitiu nunca ter pago quota alguma, durante todos os anos em que é proprietário da fração M.
Que os demandados nunca fossem convocados para qualquer assembleia, e não lhes fosse enviada as atas das assembleias de condóminos realizadas. Na realidade, o demandante juntou aos autos cópias das cartas e atas, as quais exibiu na audiência, conforme se pôde aferir. Para além disso, consta expressamente dos envelopes a morada dos demandados, a saber a rua João de Lemos, lote 7, em Coimbra, cartas estas que foram devolvidas pelos correios com indicação de objeto não reclamado, atente-se os documentos juntos de fls. 104 a 143 verso.
II-DO DIREITO:
O caso em litígio prende-se com o pagamento de quotas de uma fração autónoma destinada a garagem.
Questão Previa: -Reconvenção-
Nos termos do art.º 48 da L.J.P. admite-se reconvenção apenas em duas situações: para obter compensação, ou para tornar efetivo o direito às benfeitorias ou despesas da coisa cuja entrega lhe seja pedida.
No caso em apreço resulta do r.i o pedido de pagamento quotas – ordinárias e extraordinárias- relativas á fração M, propriedade dos demandados.
Requerem os demandados serem indemnizados por danos materiais existentes na fração M.
O pedido deduzido não se enquadra em nenhuma das situações admissíveis, pois a compensação (art.º 847 do C.C.) possui requisitos legais, nomeadamente serem as partes reciprocamente, credor e devedor, o que não sucede no presente caso, pois os demandados ainda não detém qualquer crédito sobre o demandante. Para além disso, uma indemnização, embora de natureza pecuniária, não configura um crédito, mesmo que possa ter na sua génese a fração.
Para além disso, como não lhes está a ser pedido a entrega de coisa alguma, mas sim o pagamento de uma determinada quantia, também não se enquadra na outra situação prevista no art.º 48 da L.J.P.
Assim, a existir os danos que alegam, devem socorrer-se de outro expediente legal, de forma a ver ressarcido o respetivo património, quanto a este pedido não será atendido por inadmissível legalmente, nos termos do art.º 48 da L.J.P., como também já fora indeferido no despacho datado de 1/03/2018, tendo em consideração que os demandados apresentaram duas contestações.
Questões: quotas em divida, prescrição e penalizações.
A posição de condómino confere direitos e obrigações que resultam da dicotomia existente entre o direito de usufruir as partes comuns do edifício e a obrigação de contribuir para as despesas comuns de manutenção e conservação, conforme resulta do n.º 1 do art.º 1424 do C.C. as quais são pagas pelos condóminos em proporção do valor da sua fração, salvo disposição em contrário.
Quer isto dizer que, as despesas necessárias e os serviços de interesse comum, desde que devidamente aprovados pela assembleia de condóminos, são pagos por todos os condóminos, tendo como critério de distribuição de valores a imputar a cada condómino a proporcionalidade da despesa aprovada face ao valor que tem a sua própria fração.
Resulta do registo predial junto a fls. 25 que os demandados registaram a aquisição referente á fração autónoma M, pela …, em 15/12/2015, no entanto de acordo com sentença transitada em julgado proferida no âmbito da execução n.º …, que correu termos na Secção de Execuções, do Tribunal Judicial da Comarca de Coimbra. No âmbito desta foi deduzido embargos de executado, do que resultou provado que os demandados eram proprietários da dita fração desde 28/12/2001, altura em que outorgaram a respetiva escritura de compra e venda.
Significa isto que, embora os demandados não tivessem registado a respetiva aquisição, desde 28/12/2001 são os legítimos proprietários da fração M, a qual até ao presente momento, mantêm na sua propriedade, e como tal cabia e cabe-lhes satisfazerem as obrigações derivadas da respetiva fração estar inserida num prédio constituído sob regime da propriedade horizontal, o que vulgarmente se designa por quotas.
Não obstante, cumpre-me verificar que parte da divida peticionada nos presentes autos já foi tentada cobrar em dois processos distintos, a saber: a execução já referida que correu termos sob n.º …, e anteriormente a este os autos n.º …., 1º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca de Coimbra.
E, em ambos os processos não foi a causa material apreciada, pois culminaram com uma absolvição da instancia, por ilegitimidade, pelo que não há qualquer impedimento legal, que motive a apreciação da matéria em causa.
Para o efeito há que atender ao disposto no art.º 1432 do C.C., o qual estabelece os requisitos legais necessários ao funcionamento da assembleia de condóminos.
Assim, a reunião dos condóminos em assembleia deve ser precedida de uma convocatória, dirigida aos condóminos, por carta registada ou livro de protocolo, a qual deve conter os assuntos que serão discutidos e votados em assembleia. Deve, ainda, referir, se for o caso, quais os assuntos necessitam de 2/3 dos votos para serem aprovados. E, para facilitar deverá, ainda, prever a possibilidade de reunir em 2ª convocatória, caso não tenha o número suficiente de condóminos para poder reunir.
Quanto ao valor peticionado, o demandante juntou as atas das assembleias realizadas a partir do ano de 2010. No entanto, peticiona quotas desde o ano de 2008. Pese embora o demandado, em declarações de parte, reconhecesse que nunca pagou quota alguma, a verdade é que sem as atas é impossível verificar a legalidade dos procedimentos e aferir o valor das quotas em questão, por isso em relação a estas vão os demandados absolvidos na quantia correspondente de 270€.
Quanto ao restante valor peticionado de 1.497,05€, inclui as quotas ordinárias e extraordinárias.
Consta dos autos os respetivos orçamentos aprovados para o respetivo ano civil (art.º 1431, n. º1 do C.C.), e na parte das receitas previsíveis consta valor das quotas que os titulares das frações devem mensalmente pagar, calculado de acordo com a permilagem de cada fração.
Mais se esclarece que nestes orçamentos já consta o fundo de reserva que corresponde a cada fração autónoma (art.º 4, n.º 2 do D.L. 268/94 de 25/10).
Pela analise das atas verifica-se que os demandados estiveram ausentes em todas as assembleias realizadas. Por outro lado, verifica-se que o demandante cumpre com a obrigação de enviar as convocatórias e as atas aos condóminos ausentes, conforme determina o art.º 1432, n.º 6 do C.C.
Dispõe o n.º 9 do art.º 1432 do C.C. que os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o respetivo domicilio ou do seu representante legal. Com este preceito visa-se, por um lado dar cumprimento ás obrigações legais da administração, e por outro, possibilita-se que os condóminos não residentes participem ativamente na “vida” do edifício, e ao mesmo tempo evita-se que recorram a expedientes, como meio de fugir às responsabilidades.
Ora os demandados nunca o fizeram, embora soubessem que o demandante estava organizado em condomínio. Note-se que o demandado marido não é uma pessoa qualquer, é o gerente da sociedade comercial que construiu o edifício, pelo que há um dever acrescido face aos demais condóminos.
Acresce a este facto que o demandante provou que enviou as convocatórias e atas das assembleias para a morada onde os demandados residem, e estes não se dignaram a ir ao correio levanta-las, sendo devolvida ao remetente com indicação de objeto não reclamado.
Tendo em consideração que as comunicações do condomínio, quer as convocatórias, quer as atas, são na sua globalidade declarações recetícias, fica o destinatário vinculado ao seu conteúdo logo que chegue ao seu poder, ainda que não tenha conhecimento dela (n.º 2 do art.º 224 C.C.), isto porque havia da parte dos demandados a obrigação de levantar as cartas registadas que lhes eram dirigidas, o que sucedeu durante anos.
Por outro lado, constata-se que os demandados têm fugido ás responsabilidades legais, pois evitaram registar corretamente a respetiva propriedade, para além disso, também, nunca comunicaram ao demandante a residência oficial, violando assim o n.º 9 do art.º 1432 do C.C.
Como é evidente o demandante tem sido surpreendido com a “falsa” ou errónea propriedade da fração M (art.º 408, n. º1 do C.C.), uma vez que ao socorrer-se da situação registal da dita fração (art.º 7 do C. Reg. Pred.), a qual em princípio deve merecer a credibilidade e boa fé de terceiros (art.º 762, n.º 2 do C.C. e os art.º 1, art.º 5, n.º 1 do C. Reg. Pred.), no que se inclui o demandante, tem constatado que ocorreram alterações na inscrição da propriedade, as quais no fundo não correspondem á realidade, uma vez que tem permanecido inalterável.
Pese embora o registo seja obrigatório (art.º 8-A do C. Reg. Pred.), a verdade é que a sua ausência apenas é sancionada com o aumento dos emolumentos da sua efetivação (art.º 8-D, n.º 1 do C. Reg. Pred.), todavia não passa ao lado do tribunal os expedientes que foram realizados para evitar que os demandados fossem responsabilizados perante o condomínio, esquecendo-se que ao lesarem o condomínio, também, estão a lesarem-se a si próprios, pois são comproprietários das partes comuns (art.º 1420, nº 1 do C.C.).
Ora o direito existe e não deve ser usado com “artimanhas”, impondo-se a sua utilização com a devida correção, algo que não foi respeitado pelos demandados, roçando o abuso de direito (art.º 334, do C.C.), na vertente de venire contra factum próprio, e com a qual não pode este Julgado de Paz pactuar.
O mesmo se passa com as quotas extraordinárias peticionadas, nomeadamente a de obras de substituição do telhado, que foi aprovada na ata n.º 16 da assembleia realizada a 2/02/2010, bem como a de impermeabilização da caleira, aprovada na ata n.º 26 da assembleia realizada a 31/10/2014; e a quota para obras no logradouro aprovada na ata n.º 28 da assembleia realizada a 13/07/2015, totalizando a quota parte da fração M a quantia global de 579,40€.
Assembleias para as quais foram convocados e não compareceram, pois não foram aos correios buscar as respetivas cartas, assim como as atas.
Não obstante, considera-se que se mantém vinculados ao cumprimento destas obrigações, uma vez que a falta ocorreu da parte dos demandados e não do condomínio.
Em relação á questão da prescrição, trata-se de uma causa extintiva das obrigações pelo não exercício do direito durante um determinado período de tempo, consubstanciando a nível processual uma exceção perentória (art.º 576, n. º3 e 579 do C.P.C.).
As quotas são obrigações de natureza pecuniárias (art.º 550 do C.C.) inerentes á titularidade da respetiva fração autónoma. Dentro das quotas, em geral, podemos encontrar dois tipos, as ordinárias que tem uma periodicidade certa e as extraordinárias, que tal como a sua designação indica são de natureza excecional, não são periódicas e servem para satisfazer necessidades pontuais/específicas.
De facto, as quotas ordinárias de condomínio são prestações renováveis anualmente com a aprovação dos orçamentos, do que resulta uma pluralidade de obrigações emergentes de um vínculo fundamental que reiteradamente se sucede no tempo, ser proprietário de uma fração autónoma. Assim, o prazo prescricional destas está previsto na alínea g) do art.º 310 do C.C., sendo o prazo de 5 anos, aplicável às prestações periodicamente renováveis.
Porém, as quotas extraordinárias não são enquadráveis naquela disposição legal, pois não se renovam, são antes obrigações excecionais, destinadas a fazer face auma necessidade pontual do condomínio, e como tal só prescrevem no prazo ordinário de 20 anos (art.º 309 do C.C.).
No que respeita a este assunto, alega a demandada a prescrição presuntiva, a qual assenta numa presunção de cumprimento da obrigação (art.º 312 do C.C.)
Porém, a invocação de prescrição presuntiva supõe o reconhecimento de que a dívida existiu na medida em que, para poder beneficiar de prescrição presuntiva, a Demandada não deve negar os factos constitutivos do direito de crédito contra ela arguidos. Caso contrário, tal como preceitua a parte final do art.º 314º, do C. C., entraria em contradição com a sua pretensão de beneficiar da presunção de pagamento – in Ac. STJ de 22.04.2004, www.dgsi.pt.-.
Todavia, da defesa da Demandada resulta que não reconhece sequer o direito de crédito do demandante, pois segundo ela não se formou pois nunca lhe foi comunicado, ora este tipo de defesa constitui uma confissão tácita, na medida em que ao defender-se assim praticou em juízo, atos que são incompatíveis com a presunção de cumprimento, de acordo com a última parte do art.º 314 do C.C., pelo que não poderia beneficiar desta.
Já o demandado alega somente a prescrição. De facto, em termos materiais a prescrição adequada e aplicável ao caso concreto é realmente a prescrição extintiva, ou seja, que o direito de crédito se transformou numa obrigação natural (art.º 402 do C.C.), uma vez que o credor deixou passar o prazo legal, sem que o tivesse exercido judicialmente (art.º 298, n.º1 do C.C.).
Tendo em consideração que está a ser peticionado o valor de dois tipos de quotas diferentes, para as ordinárias, tal como é referido na defesa deste, podem realmente beneficiar deste expediente legal. No entanto, para as quotas extraordinárias, atendendo ao prazo de 20 anos estarão á partida afastadas.
Porém, em declarações prestadas voluntariamente em audiência (art.º 57, n.º 1 da L.J.P.), o demandado assumiu que nunca pagou quotas ora isto traduz-se numa verdadeira confissão, a qual releva para efeitos de aplicação da 1ª parte do art.º 313 do C.C., elidindo a presunção, da qual á partida poderia beneficiar.
Pelo exposto, considera-se afastada a aplicação da presunção, devendo efetuar o pagamento da quantia em dívida no montante de 1.497,05€.
No que respeita á penalização peticionada podemos encontrar dois tipos diferentes, uma resultante do regulamento de condomínio e outra que foi posteriormente aprovada em assembleia de condóminos.
No que diz respeito á última, foi aprovado na assembleia realizada a 29/12/2016, ata n.º 30, a aplicação de uma taxa administrativa na quantia de 800€.
Este tipo de taxas consiste num tributo ou contributo financeiro, o qual está ligado á prestação de um serviço, sendo cobrado por quem o presta. No caso em apreço resulta da ata que apenas foi aprovada, pois os outros condóminos estavam muito aborrecidos com o facto do demandado continuar a esquivar-se ao pagamento das quotas, embora tivessem tentado cobra-las judicialmente, mas sem sucesso, já que a execução foi considerada improcedente por falta de legitimidade passiva. Do exposto retira-se a conclusão que não está em causa a realização de qualquer serviço que possa ser enquadrável nesta categoria, mas somente mais uma penalização.
Todavia, já anteriormente, os condóminos aprovaram a aplicação de penalizações, as quais estão previstas no regulamento de condomínio. Assim, ocorre uma dupla penalização para o mesmo motivo, a qual é censurável e não pode merecer o acolhimento, pelo que vai indeferida.
Quanto ao dito regulamento de condomínio, junto de fls. 49 a 57, foi resultante do ponto 4 da ordem de trabalhos, sendo regularmente aprovado na assembleia de condóminos realizada a 13/07/2015, dando cumprimento ao disposto no art.º 1429-A do C.C.
Este documento corporiza um conjunto de normas que disciplinam o gozo, a conservação e administração do edifício, sendo resultante de uma declaração de vontade que se fundou na vontade colegial da assembleia de condóminos.
Assim, as normas que compõem este documento possuem natureza propter rem vinculando todos os que se encontram ligados á organização condominal, no que se inclui os demandados.
O dito documento foi enviado aos demandados conjuntamente com a ata da assembleia que o aprovou, e se a mesma não foi recebida pelos demandados só a eles próprios pode ser imputada a responsabilidade, já que habitualmente não procedem ao levantamento das cartas registadas que lhe são dirigidas (art.º 224, n. º2 do C.C.).
Face ao exposto, e tal como está previsto no art.º 24 deste documento, uma vez que decorreu mais de 12 meses após a aprovação deste documento sem que os demandados tenham procedido ao pagamento das quotas em divida, entendo que a mesma deve ser aplicada, sendo condenados no montante peticionado de 231,20€.
Quanto ás quotas vencidas na pendencia desta ação apenas dispomos da ata n.º 29, pelo que somente permite calcular as quotas vencidas até junho de 2017, correspondendo a quota parte da fração M á quantia mensal de 9€ (nove euros).
Estão assim em causa o pagamento de quatro mensalidades, referentes aos meses entre março a junho/2017, o que perfaz a quantia de 36€, na qual também vão condenados.
DECISÃO:
Nos termos expostos julga-se a ação parcialmente procedente, condenando-se os demandados no pagamento da quantia de 1.497,05€, referente a quotas vencidas, na quantia de referente á penalização 231,20€, e 36€ referentes ás quotas vencidas na pendencia da ação, calculadas até junho de 2017.
CUSTAS:
São da responsabilidade dos demandados, em proporção ao respetivo decaimento na ação que se fixa em 80% na quantia de 21€ (vinte e um euros), a realizar no prazo de 3 dias, sob pena aplicação da sobretaxa diária de 10€ (dez euros).
Em relação ao demandante proceda-se a devolução na quantia de 21€ (vinte e um euros).
Proferida nos termos do art.º 60, n.º 2 da L.J.P.
Coimbra, 6 de abril de 2018
A Juíza de Paz
(redigida pela signatária, art.º 131, n.º 5 do C.P.C.)
(Margarida Simplício)