Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	144-B/2001.L1-2
Relator:	EZAGÜY MARTINS
Descritores:	EMBARGOS DE TERCEIRO ENTREGA JUDICIAL DE BENS LOCATÁRIO ARRENDAMENTO PENHORA VENDA EXECUTIVA DIREITO PESSOAL DE GOZO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	01/20/2011
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	I - Ao direito do locatário, no estado actual do seu regime no sistema jurídico português, deve ser atribuída natureza obrigacional. II - Tratando-se de um direito obrigacional de gozo, o que o aproxima, funcionalmente, dos direitos reais desta categoria e explica a menor intensidade do dever de cooperação imposta ao locador, mas não mais do que isto. III – Como tal esse direito está subtraído à regra de extinção provocada pela venda executiva, aplicando-se à locação de que ele emerge a regra emptio non tollit locatum estabelecida no art.º 1057º, do Código Civil. IV - Deverá pois esse arrendamento – anterior à penhora – subsistir em caso de venda executiva, quer não exista qualquer ónus sobre o imóvel à data da celebração do arrendamento, quer sobre esse imóvel incida uma garantia real, nomeadamente uma hipoteca.
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam na 2ª Secção Cível deste Tribunal da Relação I – Por apenso aos autos de entrega judicial, em que é requerente “A”, veio “B” deduzir embargos de terceiro contra “Banco 1”, S.A., “C”, e mulher, “D”, e “E”. Alegando que tendo sido penhorada ao referido “E” a fracção autónoma que identifica, onde reside a embargante, veio aquela a ser arrematada por “A”, a quem foi passado auto de transmissão. Tendo o arrematante requerido a entrega judicial da fracção, o que foi deferido e ordenado. Ora tal acto ofende a posse da embargante, que é arrendatária da fracção em questão desde 2000-01-01. Requer a revogação do despacho que ordena a entrega ao arrematante da fracção vendida, ordenando-se, até lá, a suspensão da diligência da entrega. Procedeu-se à produção da prova oferecida em sede de fase introdutória dos embargos, sendo estes recebidos, determinada a suspensão da “execução para entrega de coisa certa” e ordenada a notificação do “adquirente/exequente” e dos “executados, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 357º do C.P.C.”. Contestou o “Banco 1”, S.A, alegando ser totalmente alheio ao acto judicialmente ordenado de entrega do bem arrendado pela Embargante, já que apenas foi o Requerente da execução para pagamento de quantia certa no âmbito da qual o i móvel arrendado veio a ser arrematado pelo identificado “A”. Devendo pois ser absolvido da instância, por lhe falecer interesse em agir. Impugnando, no mais, o alegado pela embargante. Contestou também o “A”, sustentando tratar-se, o invocado contrato de arrendamento de um “embuste”, já que nunca existiu de facto, nem foi reconhecido pelo embargado, tratando-se de um conluio entre Embargante e Executados, tendo em vista permitir ao executado “C” continuar a dispor da fracção. O processo seguiu seus termos – sem saneamento nem condensação – vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença que julgou “improcedentes os presentes embargos de terceiro, com as legais consequências”. Inconformada, recorreu a Embargante, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões (que praticamente igualam, em extensão, o corpo das alegações): “a) - O presente recurso visa a alteração da sentença recorrida, para reapreciação da prova gravada e direito. b) - Não só a matéria dada por provada e os elementos existentes no processo são suficientes para julgar os embargos procedentes, como também, após a alteração das respostas à matéria de facto impugnada, quanto ao artigo 6° da P.I., a procedência impõe-se igualmente. c) - As respostas à matéria de facto dadas por provadas pelo Tribunal "a quo", articulada com os documentos juntos aos autos, bem como a apresentação por parte do arrematante, “A” de um requerimento a pedir a anulação da arrematação, com fundamento no facto de a fracção se encontrar arrendada, não deixam dúvidas, impondo decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas e do processo constam todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa impugnados, podendo assim o Tribunal da Relação alterar a decisão sobre a matéria de facto proferida na 1ª instância, nos termos do disposto no art. 712° n° 1, alíneas a) e b) do Código de Processo Civil. d) - Na acção principal foi penhorada uma fracção de que a embargante é arrendatária e onde tem instalada a sua habitação permanente, fracção essa que foi adquirida em venda judicial por “A” e adjudicada e transmitida por despachos judiciais. e) - Requerida e ordenada a entrega da fracção ao arrematante, a recorrente deduziu embargos de terceiro, tendentes a salvaguardar a posse que na qualidade de arrendatária detinha sobre a fracção vendida. f) – Provou-se que a embargante, ora recorrente, celebrou em 30 de Dezembro de 1999 um contrato de arrendamento com o proprietário “E”, cujo objecto é a fracção dos autos. g) - A arrendatária foi notificada, na qualidade de arrendatária, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 892° do C.P.C., sempre que foi designada data para a venda da fracção. h) - A embargante reside na fracção identificada nos autos desde Janeiro de 2000. i) Em 5-09-2008, 7-10-2008, 7-11-2008, 5-12-2008 e 8 de Janeiro de 200, foram efectuados depósitos de 200,00 na conta n° ..., do “Banco 2”, titulada por “A”. j) A fracção foi adjudicada em 17 de Junho de 2008 e o título de transmissão foi passado em 19 de Setembro de 2008, continuando a recorrente a habitar a fracção, para além do prazo de um ano, o que releva nos termos e para os efeitos do disposto no art° 1056° do Código Civil. l) - O arrematante com fundamento no desconhecimento de que a fracção estava arrendada pediu a anulação da venda, que foi indeferida. m) - O arrematante reconheceu o arrendamento, ao requerer a anulação da venda precisamente com fundamento nesse desconhecimento, apesar de o contrato constar dos autos e a embargante ter sido notificada para exercer o direito de preferência, sempre que foi designada data para a venda judicial. n) - O contrato de arrendamento, embora celebrado em momento posterior ao registo da hipoteca, mas em data anterior ao registo de penhora, não caducou com venda judicial. o) - É pacífico na doutrina e jurisprudência que o contrato de arrendamento é de natureza obrigacional ou creditícia, e não de natureza real, pelo que, não se incluindo na previsão do n° 2 do art. 824° do Código Civil, não caducou. p) - Mesmo aceitando que houve evolução na jurisprudência quanto à possibilidade de caducidade ou não do arrendamento, é seguro, tendo presente a alteração verificada em 2003 na redacção do artigo 819° do Código Civil, que antes desta data isso não acontecia. q) - A alteração introduzida ao art° 819° é o reconhecimento do legislador de que antes o contrato de arrendamento não caducava com a venda, e a nova redacção não pode afectar a validade de um contrato celebrado em 1999, porque a isso se opõe o disposto no art° 12° n° 2 do Código Civil. r) - No sentido de que o contrato de arrendamento anterior à penhora não caduca com a venda judicial, veja-se os acórdãos do S.T.A., de 19/01/2004 e 20/09/2005. s) - Face ao disposto no n° 2 do art° 824° do C. Civil e do art° 819° do Código Civil, esta na redacção vigente à data do contrato, a venda judicial não faz caducar o arrendamento.”. Requer a revogação da sentença recorrida, a substituir “por outra que, decidindo que o contrato de arrendamento não caducou com a venda judicial, julgue os embargos procedentes.”. “Já que foram violados os art°s 842° n° 2 e 819°, 1056° e 1057°, todos do Código Civil e o artigo 712° n° 1 alíneas a) e b) do Código de Processo Civil.”. Contra-alegou o Recorrido pugnando pela manutenção do julgado. Por despacho do relator, a folhas 252 e 253 – considerando não constarem do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão da 1ª instância sobre o ponto da matéria de facto impugnado, também não havendo sido especificados os “documentos juntos aos autos” a que se reportaria a Recorrente, decidiu-se apenas cumprir, em sede de julgamento do recurso quanto à matéria de facto, “verificar se os elementos referidos pela Recorrente, impunham, como a mesma pretende, “decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas.”. Entre aqueles se contando a circunstância da “apresentação por parte do arrematante…de um requerimento a pedir a anulação da arrematação, com fundamento no facto de a fracção se encontrar arrendada.” E “Sem prejuízo da oficiosa consideração (…) da existência, nos autos, de outros elementos com um tal alcance.”. Não tendo tal despacho sido objecto de reclamação, e nada contrariando a bondade do mesmo. Na sequência do dito vindo a Recorrente requerer a junção de certidão englobante do dito requerimento e do despacho que sobre o mesmo recaiu. O que, e sem oposição do Recorrido, foi deferido por despacho de folhas 288. II – Corridos os vistos legais, cumpre decidir. Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objecto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal: - se é caso de alteração da decisão da 1ª instância quanto à matéria de facto, nos termos pretendidos pela Recorrente. - se, em qualquer caso, a efectivada venda judicial da fracção penhorada não fez caducar o contrato de arrendamento invocado pela Embargante. *** Considerou-se assente, na 1ª instância, a matéria de facto seguinte: “A) Na execução para pagamento de quantia certa que BIC, S.A., intentou em 23 de Novembro de 2001, contra “E” e outros, foi penhorada, em 13 de Março de 2002, a fracção autónoma id. a fls. 59 do processo de execução, pertencente ao executado “E”. B) A penhora foi registada em 11 de Setembro de 2002. C) Por requerimento de 4 de Junho de 2003, o executado “E” deu conhecimento nos autos de que a fracção id, em A) se encontra arrendada a “B”, juntando um contrato de arrendamento datado de 30 de Dezembro de 1999 e participado às Finanças em 14 de Maio de 2003. C) A arrendatária foi notificada, nessa qualidade, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 892º do CPC, sempre que foi designada data para a venda da fracção. D) A fracção autónoma foi adquirida por “A”, tendo-lhe sido adjudicada por despacho de 17 de Junho de 2008 e com título de transmissão de 19 de Setembro de 2008. E) O adquirente requereu a entrega judicial da fracção, o que foi deferido e ordenada a entrega por despacho de 18 de Novembro de 2008. F) A entrega da fracção não teve lugar pelas razões constantes do auto de fls. 61 do processo de execução. G) A embargante reside na fracção id. em A) desde Janeiro de 2000. H) Em 5-09-2008, 7-10-2008, 7-11-2008, 5-12-2008 e 8 de Janeiro de 2009, “C”, irmão da embargante e executado no processo id. em A), procedeu ao depósito da renda relativa à fracção autónoma, no montante de 200,00 euros, na conta n.º ..., do  “BANCO 2”, da titularidade do embargado “A”. I) Com a data de 16 de Janeiro de 2009, o embargado “A” solicitou o encerramento da conta id. na alínea anterior e o cancelamento do cartão Multibanco. J) O embargado “A” desconhecia que estavam a ser feitos os depósitos referidos em H), tendo dos mesmos conhecimento no dia 15 de Janeiro de 2009, aquando da diligência para entrega da fracção. L) No dia referido na alínea anterior o embargado “A” foi informado dos ditos depósitos pelo executado “C”. M) O executado “C” procedeu ao depósito de tais quantias no balcão “Banco 2” de ..., o primeiro, e os restantes ao balcão do Banco no ..., sem o consentimento e conhecimento do embargado “A”. N) As quantias referidas em H) foram depositadas pelo embargado “A”, em depósito autónomo à ordem do processo, na “CAIXA”. O) O embargado/adquirente sempre diligenciou pela entrega da fracção.”. *** II – 1 – Da impugnação da decisão quanto à matéria de facto. Pretende a Recorrente o provado da matéria alegada no art.º 6º da petição de embargos, ou seja, que “A embargante é arrendatária da fracção em questão, desde 1 de Janeiro de 2000”. E isto assim, apelando – pelo que agora importa considerar, na sequência do equacionado nos já referidos despachos do relator, a folhas 252 e 253, e 288 – ao documento que pretende titulador de tal contrato, bem como à circunstância de o arrematante, “A”, ter apresentado um requerimento, na execução respectiva, a pedir a anulação da arrematação, com fundamento no facto de a fracção se encontrar arrendada. O que tudo seriam elementos “impondo decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas”.  Estaria pois aqui em causa – certo ter-se a decisão quanto à matéria de facto baseado, no que aos factos provados respeita, também nos depoimentos das testemunhas “F”, “G”, “H”, “I” e “J”, que depuseram “a toda a matéria”, para além de uma referência ao inconcludente dos depoimentos das “restantes testemunhas do embargado”, sendo que não teve lugar a gravação da prova – a hipótese contemplada no art.º 712º, n.º 1, alínea b), do Código de Processo Civil. Simplesmente, a deduzida “impugnação” resulta de todo inconsequente, na medida em que, como da sentença recorrida afinal se alcança, considerou-se provada a celebração do contrato de arrendamento invocado pela Embargante no referido art.º 6º da petição de embargos. Assim sendo que – depois de se consignar, em sede de fundamentação de facto, o provado de que “Por requerimento de 4 de Junho de 2003, o executado “E” deu conhecimento nos autos de que a fracção id. em A) se encontra arrendada a “B”, juntando um contrato de arrendamento datado de 30 de Dezembro de 1999 e participado às Finanças em 14 de Maio de 2003.”, e “A arrendatária foi notificada, nessa qualidade, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 892º do CPC, sempre que foi designada data para a venda da fracção – se expendeu, já sob a epígrafe “Fundamentação de direito”: “Quando naquele processo de execução já se encontrava designada data para venda da fracção por propostas em carta fechada, veio o executado “E” juntar aos autos requerimento dando conta de que a fracção se encontrava arrendada (…) Na sequência da penhora supra referida e da venda por propostas em carta fechada veio a dita fracção autónoma a ser adquirida por “A”, que em Setembro de 2008 requer lhe seja entregue a dita fracção, o que foi determinado por despacho e 1 de Novembro de 2008. Tal entrega acaba por não se efectivar porque aquando da diligência para entrega a ora embargante apresentou um contrato de arrendamento celebrado com o anterior proprietário da fracção, o ora executado “E”, o que determinou o Sr. Funcionário Judicial à não entrega do imóvel. (…) No caso presente temos uma venda judicial na sequência de execução instaurada pelo credor hipotecário e penhorante, de fracção autónoma arrendada o que põe a questão de saber se se deve considerar ou não que a fracção foi transferida para o adquirente livre do referido encargo do arrendamento. (…) É hoje quase pacificamente aceite na jurisprudência que o contrato de arrendamento celebrado em momento posterior ao registo da hipoteca, arresto ou penhora é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após concretização desta caduca automaticamente (…) Tudo porque, se vem entendendo que na expressão "direitos reais" mencionada no n.º 2 do art. 824º do C. Civil, se deve incluir por analogia, o arrendamento”. (…) Assim sendo, porque o arrendamento em causa nestes autos é posterior ao registo da hipoteca, caducou face à venda da fracção autónoma no processo executivo, tendo-se o bem transmitido para o adquirente sem aquele ónus.”, (o realce a negrito é nosso). Com desajuste absoluto, nesta conformidade e nesta parte, das conclusões da Recorrente. *** Sem embargo de se entender ser de aditar ao elenco dos factos provados, estes outros, assentes documentalmente, a saber: P) A penhora da fracção autónoma referida em A) foi registada mediante a ap. 28, de 2002/09/11, conforme documento junto a folhas 51, que aqui se dá por reproduzido. Q) O embargado, “A”, enquanto arrematante da fracção autónoma em causa, apresentou nos autos de execução onde a mesma foi penhorada e vendida um requerimento a pedir a anulação da venda, com fundamento no facto de a dita fracção se encontrar arrendada, o que desconheceria. R) Sobre tal requerimento recaindo despacho onde, considerando designadamente que “o comprador não fez prova do alegado desconhecimento em relação ao contrato de arrendamento”, se indeferiu o requerido, tudo conforme doc. de folhas 274 a 283.  *** II – 2 – Da subsistência do contrato de arrendamento invocado pela Embargante. 1. Julgou-se, na sentença recorrida, e como visto já, que o referido arrendamento, porque “celebrado em momento posterior ao registo da hipoteca (…) é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após concretização desta caduca automaticamente (…)”. Contrapondo a Recorrente que o contrato de arrendamento, sendo “de natureza obrigacional ou creditícia, e não de natureza real”, não caduca com a venda judicial. Traduzindo a alteração do art° 819° do Código Civil “o reconhecimento do legislador de que antes o contrato de arrendamento não caducava com a venda, e a nova redacção não pode afectar a validade de um contrato celebrado em 1999, porque a isso se opõe o disposto no art° 12° n° 2 do Código Civil.”. 2. Logo se anotará, por um lado, que o art.º 819º do Código Civil, seja na sua anterior redacção, seja na por último introduzida pelo Dec.-Lei n.º 238/2003, de 8 de Março, apenas estabelece a ineficácia relativa – inoponibilidade em relação à execução – dos actos de disposição ou oneração, e, agora, do arrendamento, dos bens penhorados. Tratando-se pois de actos posteriores à penhora. Por outro lado, se é certo que apenas na actual redacção do preceito se estabelece expressamente a inoponibilidade à execução do arrendamento dos bens penhorados, ponto é que, como dá conta José Lebre de Freitas,[1] já anteriormente se entendia estar o arrendamento feito pelo executado após a penhora, sujeito ao regime de ineficácia relativa estatuído para os negócios de alienação e oneração dos bens penhorados. Também Teixeira de Sousa,[2] ainda no domínio da anterior redacção do art.º 819º do Código Civil, referindo que “A penhora de um prédio provoca a inoponibilidade ao processo executivo do arrendamento celebrado pelo executado”. E, de resto, já Artur Anselmo de Castro,[3] em sede de “Explicitação da regra da ineficácia relativa”, ensinava que aquela, tendo “aplicação indistintamente a todos os actos de disposição (ou cessão), translativos ou constitutivos, sejam de direitos reais de gozo ou de garantia, ou extintivos do crédito (compensação, novação, renúncia, perdão, etc.)”, “Compreende, ainda, as próprias constituições de direitos de carácter não real, como locações ou semelhantes”. Sendo certo que, como assinalava aquele Autor, “as locações são objecto de disposição expressa, artigo 843º (do C.P.C.), como se disse já, que as defere ao depositário no desacordo deste com o exequente e o executado”.[4] 3. No caso dos autos, temos que o contrato de arrendamento assim julgado provado, data de 30-12-1999. Sendo pois, independentemente da data da sua participação às finanças – aspecto com incidências meramente fiscais – anterior à penhora da fracção autónoma respectiva, efectivada em 13 de Março de 2002. Penhora que, aliás, apenas em 11 de Setembro de 2002 foi registada. Ressalvando o citado art.º 819º do Código Civil “as regras do registo”. E referindo Fernando Amâncio Ferreira[5] que “por proceder da vontade do executado, já é inoponível o arrendamento por ele celebrado depois do registo da penhora, como hoje expressamente se refere no art.º 819º do Código Civil”, (o sublinhado é nosso). 4. Sendo assim de concluir pela oponibilidade do arrendamento à penhora posterior, nos quadros do art.º 819º, do Código Civil, importa ainda que nos detenhamos na análise da fundamentação da sentença recorrida. E por isso que se pretendeu escorar aquela no disposto no art.º 824º, n.º 2, do Código Civil. Normativo de acordo com o qual, na venda em execução “Os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”. E que não tem uma previsão absolutamente coincidente com a do já analisado art.º 819º. Podendo, como dão nota Teixeira de Sousa[6] e Amâncio Ferreira,[7] um direito real de gozo não registado, de terceiro, ser oponível à penhora e já não à venda executiva. Tendo-se, no confronto do referido art.º 824º, n.º 2, que com a venda executiva caducam todos os direitos reais de garantia, sejam eles de constituição anterior ou posterior à penhora, tenha havido ou não reclamação da execução dos créditos que eles garantem. E o arrendamento celebrado pelo executado após a penhora do imóvel objecto do contrato, sendo inoponível à execução, como resulta expressamente do art.º 819º do Código Civil, continua a sê-lo em relação ao adquirente do imóvel na execução.[8] Quanto aos direitos reais de gozo, caducam os constituídos ou registados posteriormente a qualquer arresto, penhora ou garantia. Subsistindo os registados anteriormente ao primeiro arresto, penhora ou garantia, bem como os não registados que, tendo sido constituídos antes de qualquer arresto, penhora, ou garantia, produzem efeitos em relação a terceiros independentemente do registo. O dissenso, na doutrina e na jurisprudência, coloca-se ao nível da aplicabilidade do preceituado no citado art.º 824º, n.º 2, do Código Civil aos contratos de arrendamento. Pela positiva, pronunciando-se o Supremo Tribunal de Justiça, v.g., nos seus Acórdãos de 15-11-2007,[9] 05-02-2009,[10] 05-02-2009,[11] e de 27-05-2010.[12] E, na doutrina, Oliveira Ascensão,[13] Henrique Mesquita,[14] José Alberto Vieira,[15] e Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e Caldeira Jorge.[16] Pela negativa tendo decidido o mesmo Supremo Tribunal de Justiça em Acórdãos de 20-09-2005 e 27-03-2007,[17] a Relação do Porto, em Acórdão de 21-11-2006,[18] e esta Relação, em Acórdãos de 15-05-1997,[19] 17-10-2006,[20] e 16-09-2008.[21]   Com respaldo doutrinário em Miguel Teixeira de Sousa,[22] Luís Manuel Teles de Menezes Leitão,[23] Fernando Amâncio Ferreira,[24] e Maria Olinda Garcia.[25] 5. Desde já se adiantará, não obstante o muito respeito que nos merecem os defensores da tese da aplicabilidade do disposto no art.º 824º, n.º 2, do Código Civil à hipótese – que é a dos autos – de direito ao arrendamento constituído antes da penhora da fracção a que aquele reporta, mas depois do registo de direito real de garantia – como paradigmaticamente é a hipoteca constituída sobre a mesma fracção – propendemos a enfileirar com os que recusam tal abrangência. E, assim, seja em via de analogia, seja directamente, caracterizando o direito ao arrendamento como um direito real. Com efeito temos para nós que o contrato de arrendamento não confere ao locatário um direito real, mas apenas um direito de crédito. Como refere Luís A. Carvalho Fernandes,[26] ao direito do locatário “no estado actual do seu regime no sistema jurídico português, deve ser atribuído (…) natureza obrigacional (…) Trata-se, sem dúvida, de um direito obrigacional particular, por ser de gozo, o que o aproxima, funcionalmente, dos direitos reais desta categoria e explica a menor intensidade do dever de cooperação imposta ao locador. Mas não mais do que isto.”. E este direito pessoal de gozo está subtraído à regra de extinção provocada pela venda executiva, aplicando-se à locação de que ele emerge a regra emptio non  tollit locatum estabelecida no art.º 1057º, do Código Civil. Devendo pois esse arrendamento – anterior à penhora – subsistir em caso de venda executiva, “quer não exista qualquer ónus sobre o imóvel à data da celebração do arrendamento, quer sobre esse imóvel incida uma garantia real (nomeadamente uma hipoteca)”.[27] Sendo ainda que a solução contrária, e como assinala Teixeira de Sousa, “penaliza o arrendatário e é dificilmente conciliável com a nulidade da cláusula que proíbe o dono de onerar os bens hipotecados (art.º 695º C.C.), os bens cujos rendimentos foram consignados (art.º 665º C.C.), os bens penhorados (art.º 678º C.C.) e os bens afectos a privilégios creditórios (art.º 753º C.C.)”, (o sublinhado é nosso, assinalando-se, e salvo o devido respeito, que porventura melhor caberá falar de bens empenhados que de bens penhorados, nos quadros do citado art.º 678º). Para além de que se não casa o direito de preferência do arrendatário na venda do local arrendado – cfr. art.º 1091º, do Código Civil – com a extinção do seu direito com a venda executiva. Do mesmo modo que, e ao menos em termos de unidade do sistema, colidiria uma tal caducidade com o disposto no art.º 109º, n.º 3, do C.I.R.E., normativo em cujos termos “A alienação da coisa locada no processo de insolvência não priva o locatário dos direitos que lhe são reconhecidos pela lei civil em tal circunstância.”. Estando fundamentalmente em causa, na previsão do preceito, e como anotam Luís A. Carvalho Fernandes e João Labareda,[28] “a manutenção da posição contratual do arrendatário (cfr. art.º 1057º do C.Civ.) e o seu direito de preferência (…)”. E, “Visto no seu conjunto, pode dizer-se que o regime definido no art.º 109º é dominado pela ideia de tutela do locatário, estranho à situação de insolvência do locador”. O que, e não podendo deixar de se ter presente tal preocupação também na abordagem da articulação dos art.ºs 819º e 824º, n.º 2, do Código Civil, logo contradiz argumentos em contrário que se pretendam alcançar arredando “a solução facilitada por datada jurisprudência dos conceitos” e acolhendo decididamente (…) aquela a que, de claro modo, conduz bem entendida jurisprudência dos interesses.”.[29] De resto, devendo na interpretação da lei ter-se em conta a unidade do sistema jurídico, como visto já, e sendo de presumir que o legislador tendo presente essa unidade, consagrou as soluções mais adequadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados – cfr. art.º 9º, n.ºs 1 e 3, do Código Civil – menos se compreende como poderia ter sido querida a solução assim rejeitada. Pois que, tendo o legislador sentido a necessidade, em 2003 – com o Dec.-Lei n.º 38/2003, de 8 de Março – de introduzir no art.º 819º, do Código Civil, a referência à inoponibilidade à execução – para além dos já previstos actos de disposição ou oneração – do “arrendamento” posterior à penhora, mal se compreenderia que – tendo assim dissipado controvérsias jurisprudenciais e doutrinárias a propósito – desperdiçasse o ensejo para, sendo esse o seu entendimento, “explicitar” a abrangência, pela caducidade decorrente da venda executiva, estabelecida no art.º 824º, do arrendamento anterior à penhora. Anote-se ainda, e por último, a dificuldade da transferência para “o produto da venda” da fracção autónoma, do direito do arrendatário, que caducasse com aquela venda (cfr. n.º 3, cit. art.º 824º). Assim, perante a factualidade apurada, tendo a embargante a qualidade de arrendatária da fracção autónoma em causa, onde reside desde Janeiro de 2000, e não caducando o correspondente arrendamento com a venda executiva da mesma fracção, é-lhe lícito – posto que a ordenada, e ainda não efectivada, entrega judicial da dita fracção, livre e devoluta, ao arrematante, é acto que a privará do locado – usar dos meios facultados ao possuidor nos art.ºs 1276º e seguintes do Código Civil. E, logo, deduzir embargos de terceiro, com função preventiva, cfr. art.ºs 1285º do Código Civil e 351º, n.º 1 e 359, estes do Código de Processo Civil. Procedendo, nesta conformidade, as conclusões da Recorrente. *** III – Nestes termos, acordam em julgar a apelação procedente, e revogam a sentença recorrida,------------------------------------------------------------------ julgando os embargos procedentes e revogando o despacho que ordenou a entrega judicial da fracção arrendada ao adquirente da mesma.--------------------                   Custas pelo embargado, nesta Relação e na 1ª instância. Lisboa, 20 de Janeiro de 2011  Ezagüy Martins Maria José Mouro Maria Teresa Albuquerque ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] In “A acção executiva, depois da reforma da reforma”, 5ª ed., Coimbra Editora, 2009, pág.266, com citação do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 25-11-75, in BMJ 251º, 163, relatado por Rodrigues Bastos, e o Acórdão daquele Tribunal de 2-12-75, in BMJ 252º, 123. [2] In “Acção executiva singular”, LEX, Lisboa, 1998, pág. 243. [3] In “A acção executiva, singular, comum e especial”, 2ª ed., Coimbra Editora, Lda., 1973, pág. 159. [4] Ibidem. [5] In “Curso de processo de execução”, 4ª Ed., Almedina, pág. 230. [6] “Sobre o conceito de terceiros para efeitos de registo”, in ROA, ano 59, págs. 44 e seguintes. [7] In op. cit., pág. 230. [8] Cfr. Amâncio Ferreira, in op. cit., pág. 320, 321. [9] Proc. 07B3456, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. [10] Proc. 08B4087, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.        [11] Proc. 08B3994, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. [12] Proc. 5425/03.7TBSXL.S1, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. [13] In ROA, 1985, 45, págs. 363 e seguintes. [14] In “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Almedina, 1997, pág. 140, nota 18. [15] In “Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocência Galvão Telles” - Volume IV –“Novos Estudos de Direito Privado”, Almedina, 2003, pág. 437. [16] “Arrendamento Urbano - Novo Regime anotado e legislação complementar”, 2.ª edição, Quid Júris, 2007, pág. 189. [17] In CJAcSTJ, Ano XIII, tomo III, pág. 29 e Ano XV, tomo I, pág. 147, respectivamente. [18] Proc. 0523508, in www.dgsi.pt/jtrp.nsf. [19] in Col. Jurisp., Ano XXII, tomo 3, págs. 87-90. [20] Proc. 4866/2006-7, in www.dgsi.pt/jtrl.nsf. [21] Proc. 5151/2008-7, in www.dgsi.pt/jtrl.nsf. [22] In “A acção executiva singular”, LEX, 1998, pág. 391. [23] In “Arrendamento urbano”, 2ª ed., Almedina, 2006, pág. 105. [24] In op. cit., pág. 321, como aliás na 11ª “Curso de processo de execução”, 4ª ed., Almedina, pág. 403. [25] In “Arrendamento urbano e outros temas de direito e processo civil”, Coimbra Editora, 2004, págs. 24 e seguintes e 48-60. [26] In “Lições de Direitos Reais”, 5ª Ed., Quid Júris, 2007, págs. 178, 179. [27] Maria Olinda Garcia, in op. cit. [28] In “Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas, Anotado”, Vol. I, Quid Júris, 2005, págs. 413, 414.   [29] Cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 09-10-2003, proc. 03B2762, in www.dgsi.pt/jstj.nsf, fazendo sobrelevar uma tal jurisprudência dos interesses, no sentido de prevalecer o do credor hipotecário relativamente ao do locatário.