Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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OBRAS
I.
B………. intentou a presente acção na forma de processo sumária contra C………. e marido D………., pedindo a condenação destes a realizar as seguintes obras no locado:
a) construir um quarto de banho completamente equipado, com todos os aparelhos, redes de água fria, de água quente e de águas residuais, e rede eléctrica;
b) dotar o locado de ramal independente de abastecimento de água ao domicílio;
c) dotar o locado de ramal independente de energia eléctrica;
d) construir uma fossa séptica e um poço sumidouro apenas destinados à habitação em apreço.
Alegou que o locado que habita não tem o equipamento atrás referido, que tem de ser instalado, conforme imposição da E………. aos RR. senhorios, de forma a que o mesmo passe a dispor de condições de habitabilidade, higiene e segurança.
Os RR. contestaram, alegando que o locado se encontra na mesma situação em que estava quando foi arrendado, pelo que não têm obrigação de realizar as obras pretendidas, pois as mesmas visam melhorar as condições de utilização do locado e não manter as condições existentes à data do arrendamento; mesmo que assim se não entendesse, sempre a acção improcederia, pois o locado não está dotado de licença de utilização (art. 11º, n.º2, al. b), do RAU); por outro lado, o locado gera o rendimento bruto anual de 180.000$00, pago em rendas mensais de 15.000$00, e as obras pretendidas pela A. custam, pelo menos, 500.000$00, pelo que, ultrapassando tal custo em muito 2/3 do rendimento anual líquido do prédio, na inexistência de acordo escrito nesse sentido, apenas terão de realizar as obras se as mesmas lhes forem impostas pelas autoridades administrativas (arts. 11º a 13º do RAU), o que ainda não sucedeu.
A A. respondeu.
II.
Foi proferido saneador-sentença que julgou o pedido formulado pela A. improcedente, dele absolvendo os RR.
III.
A A. recorreu, concluindo como segue a sua alegação:
1. A presente lide destina-se a obrigar os senhorios a realizar obras no locado, impostas pela autarquia.
2. A acção baseia-se num auto de vistoria emanado da E………. .
3. Tais obras destinam-se a dotar o arrendado de condições de habitabilidade condignas.
4. Obras essas que podendo ser consideradas de beneficiação sempre proporcionariam aos senhorios o direito a actualizarem a renda nos termos legais.
5. Não se diga que há no caso vertente abuso de direito, já que a renda paga pela apelante não é diminuta e sempre os senhorios poderão aumentá-la nos termos citados.
6. Os senhorios não deram cumprimento às disposições impostas pelo RGEU.
7. Os apelados, apesar de devidamente notificados pela autarquia não deram cumprimento ao auto de vistoria efectuado.
8. Compete às autarquias averiguar se os fogos correspondem às condições regulamentares impostas pelos normativos que se aplicam ao caso concreto.
9. Se o fogo não detinha as condições de habitabilidade necessárias não deveriam os apelados colocá-lo no mercado de locação.
10. Não foi feita boa aplicação dos factos e do direito.
11. Assiste à apelante o direito de recorrer às vias judiciais a fim de fazer valer os seus direitos.
Pede a revogação da sentença.
Os apelados contra-alegaram, pedindo a confirmação do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
IV.
Factos considerados provado na sentença:
1. F………. está inscrita na Conservatória do Registo Predial de Valongo como proprietária do prédio urbano situado na freguesia de ………., concelho de Valongo, aí descrito sob o n.º 01565/130694, mediante a cota G-1, sob a apresentação 05/130694 – cfr. fls. 100 e ss..
2. A A. casou com G………. em 17-10-1971 – cfr. fls. 69 e ss.
3. G………. faleceu no dia 07-04-2000 – cfr. fls. 66 e ss.
4. Entre 1996 e 1997, F………. acordou verbalmente com G………. em dar de arrendamento a este, para sua habitação, uma casa térrea, com quintal, com a área de 316 m2, com entrada pelo n.º ..5 da ………., freguesia de ………., concelho de Valongo, que integra o prédio referido em 1, mediante o pagamento da renda mensal de 15.000$00.
5. Após a morte de G………., a A. assumiu a posição de inquilina e passou a pagar a renda mensal aos RR., que a aceitaram e reconheceram a A. como tal.
6. Os réus assumem-se donos do locado e são reconhecidos como senhorios pela A.
7. A A. juntou aos autos os recibos da renda mensal constantes de fls. 9 e 10, emitidos e assinados por F………. .
8. Na altura referida em 4, o locado era abastecido de energia eléctrica e água proveniente das redes de uma outra edificação que integra o prédio referido em 1, não tendo instalados sistemas de abastecimento próprios.
9. Na altura referida em 4, o locado não tinha casa de banho equipada com aparelhos, redes de águas fria, quente e residuais.
10. Na altura referida em 4, o locado não dispunha de fossa séptica nem poço sumidouro próprios, destinados ao seu saneamento.
11. O referido em 8, 9 e 10 mantém-se.
12. Por ofício cuja cópia consta de fls. 76, a Ré (por lapso refere-se na sentença a A.), o mais tardar no dia 31-05-2002, foi notificada para realizar, no prazo de 30 dias, as seguintes obras no locado:
- construir um quarto de banho completamente equipado, com todos os aparelhos, rede de água fria, água quente, águas residuais e rede eléctrica;
- dotar a habitação com ramal independente de abastecimento de água ao domicílio;
- dotar a habitação com ramal independente de energia eléctrica;
- construir uma fossa séptica e um poço sumidouro apenas destinados à habitação em apreço.
V.
As questões colocadas no recurso são:
- se, por via da imposição das obras pela autarquia, a acção devia proceder;
- inexistência de abuso do direito por parte da A.
Na sentença diz-se:
De acordo com o disposto no art. 1 031º, al. b), do Cód. Civil, o senhorio tem obrigação de assegurar ao arrendatário o gozo do arrendado, de modo a que possa atingir os fins a que se destina.
O senhorio deverá, por isso, assegurar a manutenção do prédio de modo a mantê-lo num estado de conservação idêntico ao do da data da celebração do contrato, não estando, porém, obrigado a melhorar as condições de habitabilidade do locado, face às de que dispunha à data da celebração do contrato.
O acima referido vale para as situações previstas nos arts. 11º e ss. do RAU, que consagra o regime para a realização de obras ordenarias, extraordinárias e de beneficiação no locado.
Ora, no caso dos autos, não obstante a decisão administrativa invocada pela autora, importa reter que a situação actual do locado corresponde à existente à data da celebração do contrato de arrendamento, sendo que a realização das obras pretendidas importa uma alteração, para melhor, das condições de habitabilidade e fruição do locado.
Entende-se, pelo que acima se referiu, que os réus não estão adstrictos, do ponto de vista cível (único de que cumpre conhecer nestes autos), a realizar as obras pretendidas pela autora.
É contra esta posição que se insurge a A., defendendo que a imposição de obras pela autarquia tinha de levar à procedência da acção.
O que se equaciona é se o tribunal tem de acatar a determinação da autarquia dirigida à Ré e forçá-la, através da procedência da acção, a realizar as obras por aquela impostas.
Como se pode ver pela análise do art. 11.º do RAU estamos perante obras de beneficiação, visto que as propostas não cabem na previsão dos n.ºs 2 e 3, mas sim no n.º 4 desse preceito.
No dizer de Aragão Seia, Arrendamento Urbano Anotado e Comentado, 4.ª ed., pág. 167, obras de beneficiação serão todas as que não sendo de conservação ordinária nem extraordinária, por não serem indispensáveis para a conservação do prédio, o melhoram.
De acordo com o art. 13.º do RAU uma das hipóteses de as obras de conservação extraordinária e de beneficiação ficarem a cargo do senhorio verifica-se quando, nos termos das leis administrativas em vigor, a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente.
No entanto, o autor citado, pág. 169, adverte que não se impõe ao senhorio a obrigação de o arrendado ser reparado por forma a que o arrendatário tire mais proveitos ou utilidades.
O art. 1031.º-b) do CC dispõe que é obrigação do locador «assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que se destina».
Segundo o acórdão do STJ de 20.10.1994, Bol. 440.º - 474, o dever atrás mencionado confere ao locatário o direito de exigir obras ou reparos urgentes necessários para a conservação do arrendado.
«Mas se o prédio não tinha condições de habitabilidade na altura do arrendamento e o arrendatário tinha conhecimento dessa situação, o locador não tem, mais tarde, obrigação de as criar. O locador não tem obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior.
(…)
Também não poderá exigir do locador que faça obras ou alterações que lhe permitam tirar mais proveito ou utilidade do que aquele que o arrendado lhe proporcionava na altura do contrato.
Se é certo que a alínea b) do artigo 1031.º do Código Civil impunha ao locador a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa para o fim a que se destina, não é menos certo que o artigo 1036.º não lhe impunha a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior ao do contrato.»
A obrigação do senhorio é de manutenção como obrigação de facere, devendo cumprir o art. 1031.º-b), fazendo as reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído – as que sejam indispensáveis para manter o prédio em estado de corresponder ao seu destino – Pereira Coelho, Direito Civil – Arrendamento – Sumário das Lições ao Ciclo Complementar de Ciências Jurídicas em 1977-1978, pag. 118, citado no acórdão referido, a fls. 475.
O art. 1036.º não impõe ao senhorio a obrigação de melhorar a coisa locada em relação ao estado anterior – Januário Gomes, Constituição da Relação de Arrendamento Urbano, pág. 59, citado no mesmo lugar.
O mesmo refere João de Matos, Manual do Arrendamento e do Aluguer, II, pág. 21.
Por conseguinte, a decisão administrativa não se impõe aos tribunais, embora se imponha ao senhorio, visto haver forma de a executar também administrativamente, nos termos do art. 15.º do RAU, ou de o arrendatário ser o executor, nos termos do art. 16.º.
O que não pode é o tribunal, aplicando o direito civil concernente ao arrendamento, decidir para além do que deste resulta.
Ora, conforme se pode constatar pela matéria de facto provada, a apelante e seu marido receberam o prédio em arrendamento sem que nele existissem os elementos que agora pretende ver nele incorporados.
Mas isso representa, como se disse, um melhoramento manifesto relativamente ao estado anterior do edifício, cujo a apelante bem conhecia quando foi celebrado o contrato de arrendamento.
Ao que se opõem a lei e a doutrina.
Por isso, é de confirmar a decisão recorrida.
E sendo assim, não interessa versar a questão da inexistência ou existência do abuso do direito.
Face ao exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença em crise.
Custas pela apelante.
Porto, 26 de Outubro de 2006
Trajano A. Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
Fernando Baptista Oliveira