Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
CADUCIDADE
RENOVAÇÃO
CONSTITUCIONALIDADE ORGÂNICA
DIR CONST.
RAU90 ART5 N2 ART66 N2 ART90 ART94 N4.
CONST89 ART65 ART168.
AC RL DE 1988/10/18 IN CJ T4 ANOXIII PAG132.
AC RE DE 1992/02/20 IN CJ T2 ANOXVII PAG272.
AC TC DE 1992/04/01 IN DR DE 1992/07/24.
AC STJ DE 1991/04/11 IN BMJ N406 PAG609.
II - O regime introduzido com a revogação do n. 2 do artigo 1051 do Código Civil não é novo e corresponde à versão primitiva do Código Civil com efeitos menos graves em relação ao arrendatário por lhe garantir, apesar de tudo, o direito a novo arrendamento.
III - O arrendatário, para quem o contrato de arrendamento anterior caducou, para poder ter direito a um novo arrendamento terá, no prazo de
30 dias subsequente àquela caducidade, de exercer aquele direito mediante declaração escrita enviada ao senhorio.
IV - E se o arrendatário se mantiver no locado pelo prazo de um ano sem oposição do senhorio não obstante a caducidade, considera-se também o contrato renovado.
V - A norma do artigo 5, n. 2 do Regime do Arrendamento Urbano não é organicamente inconstitucional.
Ângelo ..... e mulher, Maria Alice ......, residentes no Porto, vieram instaurar a presente acção de despejo contra António ..... e mulher, Maria da Graça ......, residentes nesta cidade, pedindo a condenação dos réus a despejar o prédio que habitam por se ter extinto o contrato de arrendamento celebrado entre a usufrutuária, Alice Vitória ....., falecida em 6 de Agosto de 1992, tendo-se consolidado a propriedade plena na autora, até áquela data proprietária de raiz, caducando, assim, o contrato celebrado com o réu marido em 1 de Janeiro de 1973.
Citados os réus vieram contestar alegando que ao contratar com a Alice Vitória desconhecia o réu que ela fosse usufrutuária. Ao tomar conhecimento da sua morte e da qualidade em que contratou notificou os autores de que pretendia manter o direito ao arrendamento. Tendo o contrato sido celebrado no domínio do Código Civil, por este diploma devia ser regulado, não obstante as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n. 321-B/90.
A não se entender assim deve o contrato ter-se por renovado, pois o locatário manteve-se no locado durante mais dum ano sobre a morte da usufrutuária, atento o disposto no artigo 1051 do Código Civil.
Além disso, a entender-se que é aplicável ao caso dos autos o Decreto-Lei n. 321-B/90, este diploma é inconstitucional na medida em que o artigo 5, n. 2 violou a lei de autorização da Assembleia da República ( Lei n. 42/90, artigo 2, alínea c) ).
Responderam os autores alegando que é aplicável ao caso dos autos o Decreto-Lei n. 321-B/90 e que inexiste a alegada inconstitucionalidade.
No despacho saneador o Meritíssimo Juiz conheceu do pedido e julgou a acção improcedente.
Inconformados os autores interpuseram recurso concluindo nas suas alegações:
A presente acção foi proposta com base na caducidade do contrato de arrendamento por morte da usufrutuária, pretendendo os autores, ora recorrentes, usar do direito que lhes é conferido no artigo 93, alínea a) do Regime do Arrendamento Urbano, aplicável por força dos artigos 66, n. 2 e 90 do mesmo diploma;
Na sentença recorrida sustenta-se, porém, a não aplicabilidade ao caso em apreço dos artigos 90 a 96 do Regime do Arrendamento Urbano sob o pretexto de a remissão feita no n. 2 do artigo 66 se dever a "manifesto lapso do legislador";
Ao decidir assim a sentença violou as normas legais acima referidas, bem como os artigos 9, n. 2 do Código Civil.
Contra-alegaram os réus defendendo as posições mantidas na contestação e bem assim a confirmação da sentença recorrida.
Factos.
A autora adquiriu por compra efectuada em 14/12/1966 no terceiro Cartório Notarial do Porto a raiz do prédio sito na ........, Porto, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Lordelo do Douro sob o artigo 2353 e descrito na segunda Conservatória do Registo Predial do Porto, terceira Secção, sob o artigo 4327, a folhas 1290 do livro B.12, sendo o usufruto adquirido pela mãe dos autores, Alice Vitória ......, que também usava o nome de Alice ...... ( documentos 4 a 8 ).
Por contrato de arrendamento iniciado em 1 de Janeiro de 1973, celebrado pela usufrutuária Alice ....., o prédio foi dado de arrendamento ao réu marido com a renda mensal de 3800 escudos.
No dia 6 de Agosto de 1992 faleceu a Alice ...... .
A autora, por intermédio do seu mandatário, enviou ao réu marido a carta de folhas 12 e 13, registada em 08/01/1993 em que lhe anunciava a morte da usufrutuária, ficando ela como proprietária plena, e, como o contrato caducou nos termos do artigo 1051, n. 1, alínea c) do Código Civil, pretende proceder à venda, opondo-se à celebração de novo arrendamento. Pede, assim, a entrega do prédio livre e devoluto.
Em 22 de Janeiro de 1993 o réu fez distribuir uma notificação judicial avulsa para dar conhecimento aos autores que contratara com a usufrutuária no convencimento de que esta era proprietária. Com a carta da autora, acima referida, tomou conhecimento da qualidade em que a Alice contratara e do seu falecimento em 06/08/92 pelo que requereu a notificação dos autores, fazendo-os cientes de que pretende manter face a eles a sua posição de arrendatário habitacional do prédio na Rua ....., Porto, que foi dado de arrendamento ao requerente pela Alice Vitória.
Os autores foram notificados desta pretensão dos réus em 1 de Fevereiro de 1993.
O direito.
Atentas as alegações dos apelantes e apelados são as seguintes as questões a decidir:
Se caducou o contrato de arrendamento celebrado entre o apelante e a Alice Vitória;
A ter caducado, se ele se não renovou nos termos do artigo 1056;
Não se tendo renovado, se é inconstitucional o artigo 5, n. 2 do Decreto-Lei n. 321-B/90.
Vejamos quanto à primeira questão posta.
Na sua douta sentença o Meritíssimo Juiz entende que não é aplicável ao caso dos autos o disposto no artigo 1051, n. 2 do Código Civil, atenta a sua revogação à data da morte da usufrutuária e à data em que os réus notificaram a autora da sua pretensão de manter o contrato. Os réus tinham direito a novo arrendamento no prazo dum ano e, não havendo lugar à celebração de novo contrato, renovar-se-ia o anterior.
Com o devido respeito por opinião contrária, entendemos que a lei é clara no artigo 5, n. 2 do Decreto-Lei n. 321-B/90 ao revogar o n. 2 do artigo 1051 nos termos do qual o arrendatário podia requerer, no prazo de 180 dias após o seu conhecimento da caducidade, nos termos da alínea c) do n. 1, entre os quais se situa a celebração do contrato pelo usufrutuário, a manutenção do contrato de arrendamento que, por isso, não caducava.
E não se aceita que o legislador ao determinar deste modo se tenha enganado, pois ele não deixa sem tratamento esta situação prescrevendo que, neste caso ( alínea c) do artigo 1051 do Código Civil )
"o arrendatário tem direito a um novo arrendamento nos termos do artigo 90" ( artigo 66, n. 2 do Regime do Arrendamento Urbano ). Embora o artigo 66, n. 2 o não refira expressamente, entende-se que a este novo arrendamento é aplicável o conjunto de normas que o regulam ( artigos 90 a 96 ) e lhe sejam aplicáveis, atenta a natureza da situação.
Assim, designadamente não será de aplicar o artigo 91 e o "prazo para o exercício do direito ( artigo 94, n. 1 ) conta-se, naturalmente, a partir da data do conhecimento do facto que determinou a caducidade" ( Januário Gomes, Arrendamentos para Habitação, página 248 ), nem o artigo 93, pois a sua aplicação contrariava o artigo 66, n. 2 que garantia o direito a novo arrendamento.
Aliás, o regime introduzido com a revogação do n. 2 do artigo 1051 do Código Civil não é novo e corresponde à versão primitiva do Código Civil com efeitos menos graves em relação ao arrendatário por lhe garantir, apesar de tudo, o direito a novo arrendamento.
O n. 2 do artigo 1051, na versão que antecedeu a sua revogação pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, foi introduzido pela Lei n. 46/85, que se limitou a substituir a expressão "arrendatário" por "inquilino", sendo aquela a versão do Decreto-Lei n. 328/81, de 04/12.
Com a redacção introduzida pela Lei n. 46/85 o prazo para a notificação do proprietário passou a contar-se, não apenas do conhecimento da morte, mas dos factos previstos na alínea c) do n. 1 do artigo 1051, ou seja, a partir do conhecimento, no que se refere à figura do usufrutuário-senhorio, de que cessou o direito de usufruto com base no qual o contrato foi celebrado. E o conhecimento da cessação do direito de usufruto pressupõe o conhecimento da existência deste mesmo usufruto.
Esta alteração legislativa veio permitir que o inquilino, desconhecedor muitas vezes de que a pessoa com quem contratara era usufrutuário, pudesse ter conhecimento não só da sua morte mas também da qualidade em que contratou e estivesse em condições para se prevalecer do n. 2 do artigo 1051 ( v. g., Acórdão da Relação do Porto de 25/06/87, Colectânea de Jurisprudência, Tomo 3, Ano XII, página 214, Acórdão da Relação de Lisboa de 18/10/88, Colectânea de Jurisprudência, Tomo 4, Ano XIII, página 132 ).
Pelo que resulta da matéria provada os réus só tomaram conhecimento da morte da Alice Vitória e da sua qualidade de usufrutuária pela carta de folhas 12 e 13, registada em 08/01/93, e logo em 22/01/93 requereram a notificação da sua pretensão de continuarem como inquilinos, sendo essa notificação efectuada em 01/02/93.
A não ter sido revogado o n. 2 do artigo 1051 do Código Civil os réus tinham garantida a sua qualidade de arrendatários nos termos do contrato até então existente. De acordo com o artigo 66, n. 1 do Regime do Arrendamento Urbano o contrato caducou por força do artigo 1051 do Código Civil, sem prejuízo do arrendatário ter direito a um novo arrendamento. Este o entendimento de Januário Gomes,
Arrendamento para Habitação, página 247 e Carlos Alegre, Regime do Arrendamento Urbano, páginas 133 e 134.
Seriam aplicáveis ao novo arrendamento as disposições dos artigos 90 a 96 do Regime do Arrendamento Urbano, com as necessárias adaptações, e os réus teriam o prazo de 30 dias, a contar do conhecimento da morte da Alice Vitória e da sua qualidade de usufrutuária, para exercerem o direito a novo arrendamento ( artigo 94 ). E como o não fizeram ter-se-ia extinto, por esta via, o direito de o exercerem.
Vejamos a questão de saber se o contrato se não renovou nos termos do artigo 1056 do Código Civil.
Dispõe este preceito que "se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso dum ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054".
Nos termos desta disposição o contrato renova-se se o senhorio se mantiver inactivo no prazo dum ano, apesar da caducidade, mantendo-se o inquilino no gozo da coisa.
Só que a lei exige que essa situação tenha lugar sem oposição do senhorio. E este, como se vê da carta de 8 de Janeiro de 1993, avisou o réu de que devia desocupar o locado e entregá-lo à autora sem pessoas e coisas, informando ainda que queria vendê-lo.
Como ensinam Pires de Lima e Antunes Varela ( Código Civil Anotado, volume II, página 423 ), "a exigência da falta de oposição do locador, para que se verifique a renovação do contrato, mostra que esta se funda numa presunção - a de que as partes acordaram tacitamente na renovação".
Como é jurisprudência corrente a oposição a que o contrato se renove não está sujeita a qualquer forma especial ( ver Acórdão da Relação de Évora de 20/02/92, Colectânea de Jurisprudência, Tomo 2, Ano XVII, página 271 e Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/04/91, Boletim do Ministério da Justiça, n. 406, página 609 e doutrina neste aresto indicado ).
Esta nos parece ser a orientação a seguir e em face dela há que concluir que os réus tiveram conhecimento atempado e válido da oposição da autora à renovação do contrato através da carta de 08/01/93.
Resta-nos apreciar se a norma do artigo 5, n. 2 do Decreto-Lei n. 321-B/90 é organicamente inconstitucional.
Como resulta do artigo 168 da Constituição da República, é da exclusiva competência da Assembleia da República legislar sobre as seguintes matérias, salvo autorização do Governo: h) - Regime geral do arrendamento rural e urbano.
Daí que o Governo para legislar sobre a matéria do arrendamento, nos termos em que o fez pelo Decreto-Lei n. 321-B/90, tenha obtido autorização da Assembleia da República, que lhe foi concedida pela Lei n. 42/90, de 10/08 em cujo artigo 2 se prescreve:
As alterações a introduzir ao abrigo da presente autorização legislativa devem obedecer às directrizes seguintes: c) - Preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário.
Tudo está em saber se o Governo, ao revogar o n. 2 do artigo 1051 do Código Civil, legislou sobre uma norma "socialmente útil que tutela a posição do arrendatário".
Diz-se no preâmbulo do Decreto-Lei n. 321-B/90, no que se reporta à evolução legislativa tendente a garantir o direito à habitação que "apesar da evolução que essa Lei ( 46/85, de 20 de Setembro ) representa, mantêm-se, no actual regime jurídico de arrendamento urbano, condições que o limitam e tornam pouco atractivo, condicionando a sua adequada e objectiva participação na política da habitação.
Em consequência, alguns pontos requerem reforma. Não se tratando, embora, de aspectos nucleares, eles podem alterar aspectos estruturais do arrendamento urbano, facilitando a dinamização do mercado da habitação. É hoje inquestionável que nenhum Estado consegue, só por si, fazê-lo". E mais adiante:
"Não há interesses antagónicos estre proprietários e inquilinos, antes pelo contrário: trata-se para todos os efeitos de procurar a sua saudável conjugação em benefício da sociedade e do país.
Cabe ao Governo, quando necessário e as circunstâncias o exijam encontrar o equilíbrio socialmente justo, sem defender qualquer das partes, mas é por forma a garantir as melhores condições para o cumprimento do preceito constitucional - o direito à habitação".
Quanto à Constituição da República consagra no artigo 65 o direito à habitação e ao fazê-lo refere-se "a uma pretensão jurídica ( cfr. Vieira de Andrade - Direitos Fundamentais da Constituição Portuguesa - páginas 205-209 )... não confere um direito imediato a uma prestação efectiva, já que não é directamente aplicável, nem exequível por si mesmo" ( Acórdão do Tribunal Constitucional n. 131/92, de 01/04/92, Diário da República de 24/07/92).
Da conjugação das normas do Decreto-Lei n. 321-B/90 com o preceito constitucional que visa a satisfação do direito social à habitação, resulta que o legislador ordinário entendeu como socialmente útil, em vez duma excessiva protecção do inquilino, consagrar um regime que não cerceasse de forma excessiva os direitos dos proprietários. Desse facto
é exemplo a consagração dos contratos de duração limitada ( artigos 98 a 101 do Regime do Arrendamento Urbano ) em que se veio permitir a denúncia do contrato por vontade do proprietário como claro desvio ao princípio estabelecido no artigo 1054 do Código Civil em que a denúncia apenas pode ter lugar no tempo e pela forma designados na lei. Há aqui a manifestação de reduzir o carácter vinculativo do contrato por forma a que, liberalizando-o, os proprietários se sintam mais confiantes em que o arrendamento não represente uma indisponibilidade futura do locado e ponham no mercado da habitação mais casas, construídas ou a construir. A regra da renovação automática não serve um fim socialmente útil como o reconhece o legislador.
Também a injunção do artigo 1051, n. 2 constituía uma limitação à vontade do proprietário. Este via-se constrangido a ver constituído um direito de arrendamento sobre o locado, com as renovações automáticas acima referidas, quando se tenham extinto os poderes legais com base nos quais o contrato tinha sido celebrado ( artigos 1439 e 1443 do Código Civil ). Como referem Meneses Cordeiro e Castro Fraga ( Novo Regime de Arrendamento Urbano, página 40 ) "esta medida ( o n. 2 do artigo 1051 ) era disfuncional e, provavelmente, inconstitucional.
Disfuncional, por admitir que alguém possa onerar o que não lhe pertence; inconstitucional por conduzir a uma autêntica expropriação por utilidade particular, sem qualquer indemnização". E mais adiante acrescentam que "como resquício do regime agora revogado, o legislador veio estabelecer o direito a novo arrendamento quando o contrato caduque por força da alínea c) do artigo 1051". A injunção era de tal forma violadora do mútuo consenso que foi entendido não corresponder a uma saudável conjugação de esforços em benefício da sociedade e do país, como se referiu no preâmbulo do decreto, para propiciar um clima de confiança que dinamizasse o mercado da habitação no aspecto em análise. Conclui-se, pois, que não era socialmente útil.
Improcede, assim, a alegação de inconstitucionalidade do artigo 5, n. 2 do Decreto-Lei n. 321-B/90.
Face ao exposto revoga-se a decisão recorrida e condenam-se os réus a despejar o locado.
Custas em ambas as instâncias pelos réus.
Porto, 4 de Julho de 1994
Simões Freire
Azevedo Ramos
Araújo Carneiro