Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO
ENCERRAMENTO DO LOCADO
RECONVENÇÃO
INDEMNIZAÇÃO
II - Ocorre tal fundamento se o arrendatário comercial, apesar de autorizado pelo senhorio a mudar de ramo, decide encerrar o estabelecimento, assim o mantendo durante anos.
III - O pedido reconvencional da indemnização a que o inquilino julgue ter direito abrange apenas as indemnizações alicerçadas no contrato de arrendamento cuja declaração de cessação o autor visa obter.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
1.
B………., intentou contra C………. acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário para resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo, relativamente a prédio melhor identificado nos autos.
Alegou que existindo um contrato de arrendamento entre a autora e a ré, esta tem conservado o arrendado encerrado há mais de 1 ano, não exercendo nele qualquer tipo de comércio a retalho de mobiliário, fim para o qual foi arrendado.
Contestou e reconviu a ré.
Alegando que:
-Tomou de arrendamento o locado em Novembro de 1995.
- Autorizada pela autora, e porque se encontrava degradado e não apto ao fim de comércio de móveis, efectuou obras no mesmo de valor não inferior a vinte mil euros.
- À data de Novembro de 1995 a ré disse à autora que estava em vias de constituir uma sociedade destinada ao exercício do comércio a retalho de mobiliário, tendo sido acordado entre ambas que após a ocorrência de tal facto, a locatária passaria a ser esta sociedade;
- Em Fevereiro de 1996 a ré, juntamente com mais três sócios, constituiu a sociedade “D………., Lda”, com sede no locado;
- A partir dessa data, a autora passou os recibos de renda em nome dessa sociedade;
- Considerando que aquela sociedade não gerava rendimentos, em Outubro de 2003, os sócios deliberaram dissolvê-la, com o objectivo de mudança de ramo para restauração ou cafetaria.
- Para tanto, solicitaram à autora a devida autorização, a qual acedeu verbalmente pelo que os sócios iniciaram o processo de dissolução da sociedade que se concretizou em 23/01/2004.
- Perante a autorização verbal, iniciaram o processo junto da Câmara municipal ………., tendo a autora confirmado a sua anuência e subscrito em 12/01/2004 uma declaração manuscrita pela sua filha na qual autorizava a mudança de ramo.
- Após a autorização da Câmara Municipal ………., a ré decidiu cessar a actividade em Novembro de 2004 e preparar o arrendado para o novo ramo de negócio.
- Em Agosto de 2005, a autora fez constar junto dos vizinhos que já não autorizava a ré a mudar de ramo, o que conduziu a ré à suspensão de todos os trabalhos.
Reconvindo ainda com base em indemnização por benfeitorias feitas no locado.
Replicou a autora pugnando pela inadmissibilidade do pedido reconvencional.
2.
Foi proferido despacho saneador, que, para além do mais, rejeitou a reconvenção.
2.1.
Inconformada agravou a ré.
Nas suas alegações concluindo:
1ª
A al.b) do nº2 do artº 274º do CPC não condiciona o pedido de benfeitorias à sua realização no período do contrato invocado pela autora.
2ª
O contrato invocado pela recorrida existe desde Novembro de 1995, data a partir da qual realizou as benfeitorias.
2.2.
Contra-alegou a autora pugnando pela manutenção da decisão.
3.
Prosseguiu o processo os seus legais termos tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
4.
Inconformada agora a autora daquela decisão dela apelou.
Rematando as suas alegações com as seguintes conclusões:
1 - Salvo o merecido respeito, a aludida e douta Sentença, ora em crise, não devia ter sentenciado o que sentenciou e devia ter feito melhor interpretação do disposto no Art.º 64.º, n.º 1, al. h), do R.A.U., preceito este que, assim, a douta Sentença recorrida violou.
2 - A douta Sentença recorrida deve ser revogada, de modo à acção ser, antes, julgada procedente, como o devia ter sido... e nem as expressões administrativas que a mesma contém “impedem” a procedência da presente acção – Cf.: DOC. N.º 1, ao diante.
3 - Por mera economia processual, dão-se aqui como integralmente reproduzidos todos os requerimentos e articulados que a A.-Recorrente apresentou nestes autos, ora em apreço... bem como, como é óbvio, as “Respostas aos Quesitos”, assim como a douta Sentença recorrida, de Fls.!
4 - Para ter decidido como decidiu, a M.mo Juiz a quo, como liquidamente se alcança do teor da douta Sentença recorrida, entendeu existir a excepção de força maior «na sequência da declaração manuscrita pela filha da A. e subscrita por esta, onde a mesma autorizava a R.-inquilina do estabelecimento a realizar obras destinadas a adaptar o locado ao ramo de actividade de cafetaria...»
5 - Quanto a isso, a A., ora Apelante, discorda, totalmente, de semelhante “entendimento” (e nem sequer o mesmo foi devidamente fundamentado na douta Sentença recorrida...), pelo que, como tal, a douta Sentença recorrida deve ser revogada para sentido oposto, ou seja, a presente acção deve ser julgada procedente. EFECTIVAMENTE,
6 - Tal sobredita “declaração”, de Fls. 33 (crê-se), não tem “força” para sustentar o entendimento da M.ma Juiz a quo... Não tem “força” para causar e/ou originar qualquer força maior que possa impedir a procedência da presente acção!
7 - Na verdade, é consabido que «É na ideia da imprevisibilidade e na circunstância de haver impossibilidade não imputável ao devedor que, geralmente, se coloca o acento tónico do conceito de força maior a que o Art.º 64.º, n.º 2, do R.A.U. (e a lei em geral) se referem.» - Ac. Trib. Rel. de Évora, de 11/03/1993, in Bol. 425-639 !... Ora,
8 - Não é nada disto que se encontra plasmado na falada “declaração”, assinada pela A.-Recorrente, a que a M.ma Juíz a quo se “agarrou” para dar a Sentença que deu, ora e aqui em recurso !... Na realidade,
9 - Lendo-se bem tal “declaração”, liquida e pacificamente se atinge que a mesma não cria nem origina a excepção de força maior que impeça o despejo da R., que mantém o seu locado – estabelecimento comercial – totalmente encerrado desde, pelo menos, Novembro de 2004 até ao presente!
10 - Deve reiterar-se que a data da falada “declaração” da A. é de 12 de Janeiro de 2004, portanto, ANTERIOR à data do contrato de arrendamento ora exclusivamente em questão (que é de 1 de Março de 2004); não tendo, assim, aquela, nada a ver com este último!
Contra-alegou a ré defendendo a manutenção do ajuizado.
5.
Sendo que, por via de regra – de que o presente caso não constitui excepção – o teor das conclusões define o objecto do recurso, as questões essenciais decidendas são as seguintes:
A)
Do agravo
1ª
(In)admissibilidade do pedido reconvencional.
B)
Da apelação
2ª
Assiste, ou não, à autora, jus à resolução do contrato ao abrigo do artº 64º nº1 al.h) do RAU.
6.
Os factos dados como provados são os seguintes:
1 – Por contrato escrito, outorgado em 1 de Março de 2004, a autora declarou dar de arrendamento à ré o estabelecimento sito no “rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua .........., n.º ... a ... freguesia de Gondomar (..........).
2 – Mais ficou acordado que o prazo era de um ano, com início em 1 de Março de 2004, prorrogável por iguais e sucessivos períodos nos termos legais, destinando-se o local arrendado a comércio a retalho de mobiliário, mediante o pagamento de uma renda anual de €4.276,44.
3 – O referido estabelecimento encontra-se encerrado ao público desde Novembro de 2004.
4 – A ré tem pago sempre as quantias correspondentes às rendas à autora pelo local arrendado.
5 – A circunstância de o arrendado se encontrar encerrado desde Novembro de 2004 ocorreu na sequência da declaração manuscrita pela filha da autora e subscrita por esta, onde a mesma autorizava a inquilina do estabelecimento a realizar obras destinadas a adaptar o locado ao ramo de actividade de cafetaria, ressalvando o respeito pela arquitectura básica, cujo documento se encontra junto aos autos a fls., 33 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, altura em que iniciou o processo de preparação do arrendado para o exercício da nova actividade.
6 – A pedido da ré, e da filha da autora, que fora sempre a interlocutora e representante da autora em todos os contratos e contactos com a ré, a autora subscreveu em 12/01/2004 uma declaração manuscrita por sua filha na qual autorizava a inquilina do estabelecimento a realizar obras destinadas a adaptar o locado ao ramo de actividade de cafetaria, ressalvando o respeito pela arquitectura básica, cujo documento se encontra junto aos autos a fls., 33 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
7 – A ré recebeu em Agosto de 2005, por vizinhos, a informação de que a autora já não queria autorizar a mudança de ramo do arrendado.
7.
Apreciando.
7.1.
7.1.1.
Segunda questão (pois em termos de lógica legal, a confirmação da sentença pode prejudicar o conhecimento do agravo: artº710º nº1, in fine, do CPC).
Nos termos do artº 64ºnº1. al.h) do RAU ainda aplicável no caso:
«O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário: […] Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos.»
Esta redacção veio substituir aquela que então contemplava esta situação - art. 1093º, nº1, al.1h) do Código Civil - com o seguinte teor:
«Se conservar encerrado, por mais de um ano, consecutivamente, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de dois anos».
Verifica-se, assim, que o legislador do RAU veio introduzir uma alteração significativa na forma como passou a entender um dos fundamentos da resolução do contrato de arrendamento.
Ao suprimir a expressão “consecutivamente” o legislador enfatizou o entendimento que nos contratos de arrendamento é obrigação essencial do locatário a utilização do locado.
Não bastando que ele o utilize esporádica ou intermitentemente, ou, inclusive, com uma diminuição de tal modo intensiva ou extensiva, que não justifique, em termos económicos e numa perspectiva de consideração do locado como factor de produção, a manutenção do contrato de arrendamento, o qual, assim, se transformaria num travão ao desenvolvimento do tráfego jurídico comercial, quando, na realidade, com tal negócio jurídico, se pretende o efeito contrário.
Por outras palavras, o presente fundamento de despejo tem em vista a reprovação da atitude do inquilino que quer o direito ao arrendamento, mas não utiliza o prédio e, além disso, tutelar o interesse do próprio senhorio em evitar a desvalorização comercial do locado e proteger o interesse geral de aproveitamento das utilidades dos bens no mercado comercial - Cfr entre outros, os Acs. da Rel. do Porto, de 07.10.1980 e de 16.07.1987, BMJ 300º,448 e CJ, 4º,209; Ac. Rel. Coimbra, de 19.04.1983, CJ, 2º, 31; Ac. da Rel. de Lisboa, de 13.05.1999, dgsi.pt, p. 0015226; Ac. do STJ de 08.06.2006, dgsi.pt, p. 06B1103; Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos, p. 570 e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6ª ed, 2002, p. 424 e sgs, em que é citada extensa jurisprudência sobre o conceito de “encerramento”.
Certo é que como é referido na sentença e constitui jurisprudência pacífica – até porque tal, como regra geral, se exige em cada decisão judicial - «Importa, em todo o caso, atentar em todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, as suas causas e mesmo o seu carácter temporário ou definitivo».
7.1.2.
Nesta conformidade desçamos ao caso concreto.
É certo e irrefutável – porque se provou – que a ré, real e efectivamente, conservou o locado encerrado desde Novembro de 2004, ou seja, há mais de uma ano, atenta a data da propositura da acção.
Nesta conformidade - e versus o entendido na sentença - tem de concluir-se que, objectivamente, preenchida se encontra a previsão da primeira parte do segmento normativo em causa.
A questão está em saber se se provaram factos que, de algum modo, possam obstar à produção dos efeitos jurídicos decorrentes de tal subsunção que indiciariamente os clama.
Os quais tem de assumir forte dignidade e relevância, pois que a própria lei apenas permite a infirmação dos seus efeitos no caso de força maior.
Na sentença considerou-se que o encerramento: «ocorreu na sequência da declaração manuscrita pela filha da autora e subscrita por esta, onde a mesma autorizava a inquilina do estabelecimento a realizar obras destinadas a adaptar o locado ao ramo de actividade de cafetaria ... altura em que iniciou o processo de preparação do arrendado para o exercício da nova actividade, seria previsível a cessação do objecto social da ré, e do fim a que o arrendado se destinava inicialmente... na sequência do pedido efectuado pela ré na Câmara Municipal .......... sobre a possibilidade de realização de obras no locado, por ofício de 26/11/2004 a Câmara Municipal .......... comunicou à ré que autorizaria a localização do estabelecimento de restauração e de bebidas.
Verifica-se, assim, que não estamos perante um efectivo encerramento, no sentido acima enunciado, na pressuposição de um abandono ou não aplicação a qualquer fim. E não contraria tal entendimento o facto de no lapso de tempo em referência o estabelecimento em causa se encontrar encerrado ao publico desde Novembro de 2004, conhecidas que são as vicissitudes porque a mesma estava a passar, nomeadamente o procedimento burocrático relativo à mudança de ramo.
A corroborar este entendimento, note-se que resultou apurado que a ré pagou sempre as quantias correspondentes às rendas à autora pelo local arrendado, tendo recebido em Agosto de 2005, por vizinhos, a informação de que a autora já não queria autorizar a mudança de ramo do arrendado».
Mas, salvo o devido respeito, não se pode concordar com este discurso argumentativo.
O consentimento dado pela autora para a a mudança de ramo de actividade e para a realização das obras que para tal se revelassem necessárias, não pode ser entendido e extensivamente interpretado como consentimento para que o locado ficasse encerrado.
Muito menos por um lapso de tempo alargado. Pois que se assim fosse, a ré teria argumento e fundamento para manter o encerramento ad aeternum.
Quando muito seria admissível – pois que como resulta da experiencia comum tal seria necessário - que a ré encerrasse o locado por algumas semanas, alguns meses, até.
Mas não já por um período de tempo tão dilatado como o que se provou.
Até porque a ré sabia, ou devia saber – e sendo certo que o desconhecimento da lei não pode ser invocado - que decorrido este período com o estabelecimento encerrado, a lei lhe atribuiria consequências como a que aqui estamos a dilucidar.
Logo, a ré, deveria actuar com maior diligência no sentido de operar a reconversão o mais rápido possível.
E se circunstancias excepcionais tal impedissem ou obstaculizassem, deveria ela não só comunicá-las à senhoria, com o agora alegá-las e prová-las nestes autos.
O que não se verificou, pois que não se revela bastante o invocado nos artºs 40º e sgs. da contestação, onde se limita a relatar diligencias normais - contacto de fornecedores e estudo e prospecção de mercado - para a reconversão, as quais, em termos de uma certa normalidade, não deveriam necessitar de mais de um ano para a sua efectiva ultimação e concretização.
Note-se que a vontade da ré em mudar de ramo já vinha de trás, tendo encetado diligências nesse sentido vários meses antes da autorização por escrito da autora, logo no ano de 2003, e que a Câmara de .......... lhe concedeu autorização para a mudança de ramo de actividade em 26.11.2004 – artº 39º da contestação, sendo de admitir que ela tivesse já desbravado algum caminho no sentido pretendido.
Ou seja, a ré teve cerca de dois anos – de final de 2003 a final de 2005 - para se inteirar dos requisitos materiais e administrativo-formais e operar a mudança de ramo.
E nesse interim não a concretizou, antes encerrando o locado.
Por outro lado, alegando e provando-se que ela teve conhecimento que a autora, em Agosto de 2005, já não autorizava a mudança, maior cuidado deveria ter.
Ou acelarava o processo de reconversão - afinal tinha em sua posse uma declaração de autorização da autora nesse sentido e esta não a revogou expressa e directamente - ou reiniciava a anterior actividade.
Mas o que fez, segundo alega, foi suspender a reconversão e continuar inactiva no seu anterior comércio, ou seja, nada fazer. Com que finalidade, interesse e utilidade, pode perguntar-se.
Certamente que com falta de proficuidade e eficiência, quer na perspectiva do contrato de arrendamento em causa, quer, acima de tudo, e em tese geral, na vertente do aproveitamento da capacidade económica e produtiva do imóvel enquanto meio de produção.
Assim se concluindo, sem necessidade de mais e, porventura, prolixas considerações, que existe fundamento para a resolução do contrato.
7.2.
Segunda questão.
7.2.1.
A reconvenção é uma acção proposta pelo réu contra o autor, a qual se enxerta na que este instaurou contra aquele.
Os seus requisitos são de natureza processual e de cariz objectivo/materiais.
Em termos processuais importa que o tribunal seja competente em razão da matéria, da nacionalidade e da hierarquia – artº 98º, do CPC - haja identidade de forma do processo, salvo se a diferença resultar apenas do diferente valor dos pedidos – artº 274º, nº 3, do CPC. Devendo ainda existir dedução descriminada do pedido e seus fundamentos - artigo 501º.
Em termos objectivos urge que se verifique uma relação de conexão substantiva entre o pedido principal e o reconvencional –artº 274º, nº 2 alíneas a) b) e c), do CPC.
O pedido reconvencional tem de ter a sua génese, ou brotar, da causa de pedir do autor ou do facto que fundamenta a defesa do réu. Emergindo da causa de pedir da acção, pode figurar se for a mesma a causa petendi nos pedidos principal e cruzado – cfr. Antunes Varela - Manual de Processo Civil, 1984, 313 e Anselmo de Castro in Direito Processual Civil Declaratório I, 173 cits. no Ac. do STJ de 27-04-2006, dgsi.pt, p 06A945.
Na acção de despejo – como, por via de regra, em qualquer outra - a razão que leva o legislador a facultar ao réu a formulação de um pedido indemnizatório entronca no princípio da economia e celeridade processual e visa possibilitar que: «na acção cujo escopo é justamente a cessação ou extinção da relação jurídica locatícia se resolvam e dirimam todos os litígios ou conflitos surgidos entre o locador e o locatário em consequência do contrato de arrendamento, i. e., derivados da relação jurídica locatícia que reciprocamente os vincula» -Ac. Rel.Porto de 16/10/86, Col. Jur. ano XI, tomo 4, pág. 236 e Ac. Da Relação de Lisboa de 09.02.2005, dgsi.pt, p. 0083862.
Tanto assim que, nos termos do nº 3 do artigo 56 do RAU: «O réu, ao contestar a acção de despejo, pode deduzir em reconvenção o seu direito a benfeitorias ou a uma indemnização».
Sendo que esta norma, apesar de ser algo coincidente com a al.b) do nº2 do artº 274º, reforça a ideia do direito á indemnização por benfeitorias no contrato de arrendamento, cujo cariz sinalagmatico e compensatório para o senhorio advem do recebimento da respectiva renda.
E tem ainda a virtualidade de demonstrar – pois que a acção de despejo, apesar de seguir a forma comum e não ser já, tout court, um processo especial, assume algumas especificiadades: artº56º nº1 do RAU - que o pedido reconvencional deduzido em acção de despejo está dispensado da obediência ao requisito processual exigido no nº 3 do artigo 274º o qual estatui que não é admissível a reconvenção quando aquele pedido corresponde uma forma de processo diferente da que corresponde ao pedido do autor, salvo se a diferença provier do diverso valor dos pedidos - M. Teixeira de Sousa, in a Acção de Despejo, pág. 45.
Certo é, porém, que o pedido, em reconvenção, de indemnizações a que o inquilino julgue ter direito, abrange apenas as indemnizações alicerçadas no contrato de arrendamento cuja declaração de cessação o autor visa obter.
Não sendo admissível uma reconvenção incondicionada, sem limites, que possibilitasse ao réu enxertar na acção pedidos reconvencionais referentes a relações jurídicas de todo diversas da acção de despejo, v. g. um pedido indemnizatório fundado em incumprimento, pelo autor, de um contrato de prestação de serviço ou em responsabilidade civil extracontratual - i. e., um pedido indemnizatório de todo em todo estranho à pretensão do autor, que tem sempre por referência o contrato de arrendamento -Ac. Rel. Porto de 29/11/83 CJ, 5º, 219 e Ac. do STJ de 27-03-2001, dgsi.pt, p. 01A224.
7.2.2.
In casu.
O Tribunal a quo considerou não ser de admitir o pedido reconvencional atinente à indemnização por benfeitorias no entendimento de que: «apesar de estarem em causa benfeitorias realizadas no local arrendado, as mesmas referem-se a um período muito anterior ao do contrato invocado pela autora pelo que não podem tais obras ser agora invocadas nesta acção».
Vejamos.
As alíneas do artº 274º que, aqui e agora, podem ser chamadas à colação são a a) e b).
7.2.2.1.
É inequívoco que tanto autoras como ré invocam como fundamento dos seus pedidos um contrato de arrendamento.
Simplesmente as autoras juntam documento escrito firmado entre as partes em Março de de 2004 que, consubstancia, com perfeição juridico-formal, tal contrato.
Por seu turno a ré invoca na sua contestação, um contrato de arrendamento, relativo ao mesmo locado, que foi celebrado entre as partes em 1995, se bem e ao que parece, sem redução a escrito.
Todavia, tal não torna o contrato inválido ou ineficaz, pois que – a sufragando-nos ainda nas posições das partes – o mesmo foi cumprido por elas, sendo pelas autoras facultado o gozo do imóvel e tendo pela ré sido paga a correspectiva renda e emitidos os respectivos recibos. Havendo, assim, que chamar à colação o disposto no artº 7ºnº3 do RAU.
E as autoras, nos termos processuais subsequentes, não negam tais factos.
Por outro lado as obras de que a ré reclama indemnização foram alegadamente efectuadas logo em 1995/96, ainda antes de o contrato passar para o nome da sociedade que a demandada constituiu.
Ou seja, pelo menos por reporte aos períodos 1995/96 – altura em que as obras terão sido feitas - e Março de 2004 em diante, pode concluir-se que nos encontramos – posto que com algumas vicissitudes mas anuidas pelos outorgantes - perante o mesmo contrato pois que as partes e o objecto respectivo são os mesmos.
Assim sendo o pedido reconvencional desde logo seria admissível ao abrigo deste segmento normativo.
Efectivamente e contrariamente ao expendido na sentença, relevante e decisivo para a resolução da questão, não é a contemporaneidade ou antiguidade do período em que as obras foram efectivadas, mas antes estar-se, ou não, no domínio do mesmo negócio jurídico, mesmo que lata ou abrangentemente perspectivado. E no caso sub judice, está-se.
7.2.2.2.
Mas é-o, outrossim, por subsunção na al.b), in fine.
Na verdade a lei estatui que o réu pode reconvir quando pretender: «tornar efectivo o direito a benfeitorias ou despesas relativas a coisa cuja entrega lhe é pedida».
Conforme resulta desta redacção a lei não condiciona a reconvenção por benfeitorias feitas na coisa, aos fundamentos aduzidos na acção ou na defesa, ou, até, à validade e eficácia dos contratos ou negócios a eles atinentes.
Para tal já rege, como se viu, a alínea a).
A enfase deste preceito é colocada numa perspectiva objectiva e material concernente à constatação da efectivação das benfeitorias pelo possuidor da coisa, o qual ipso facto – e por via de regra, salvo circunstancias excepcionais que a tal obstem: vg. acordo das partes – tem direito a ser ressarcido pelos melhoramentos realizados, quanto mais não seja, por emergência do instituto do enriquecimento sem causa.
Assim: «mesmo que o contrato em que se funda a reconvenção seja diferente do invocado como fundamento da acção... ou seja nulo, é licito ao réu deduzir em reconvenção, ao abrigo do disposto no artº 274º nº1 e 2 al.b)...o pedido de indemnização por bendeitorias realizadas»- cfr. Acs. do STJ de 14.06.1972 e de 07.03.1975, BMJ, 218º,208 e 245º,469.
Nesta conformidade assiste, neste particular, razão à agravante.
Certo é que no contrato escrito junto aos autos se incluiu uma clausula – 4ª – em que as obras ficarão a fazer parte integrante do imóvel sem que por elas o inquilino possa exigir qualquer indemnização.
Mas ela apenas pode(ria) valer para o futuro, pois que inexistindo escrito anterior do contrato – ou pelo menos as partes a ele não fazendo referencia – e não se sabendo se elas anuiram anteriormente no mesmo sentido, tal clausula não pode ter efeitos rectroactivos relativamente às obras de beneficiação - e ao respectivo valor – que a ré alega ter realizado.
8.
Deliberação.
Termos em que se acorda conceder provimento aos recursos, revogar a sentença e, consequentemente:
a) Declarar o direito da autora à resolução do contrato e decretar o despejo;
b) Ordenar o prosseguimento do processo para apreciação do pedido reconvencional.
Custas pelas partes na proporção a fixar a final, em função da decisão sobre a reconvenção.
Porto, 2008.09.23.
Carlos António Paula Moreira
Maria da Graça Pereira Marques Mira
António Guerra Banha