Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2720/05.4TBMTS.P1 |  |
PARTES COMUNS
INOVAÇÃO
II - A instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, muna parte comum do prédio consubstancia inovação para os efeitos do art. 1425° do Cód. Civil.
Proc. nº 2720/05. 4 TBMTS.P1
Tribunal Judicial de Matosinhos – 4º Juízo Cível
Apelação
Recorrentes: B… e C…
Recorrida: “D…, Lda”
Relator: Eduardo Rodrigues Pires
Adjuntos: Desembargadores Márcia Portela e Pinto dos Santos
Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto:
RELATÓRIO
A autora “D…, Lda”, com sede na Rua …, nº …, .º, sala .., no Porto, intentou a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra a ré “E…, Lda”, com sede na …, nº .., .º piso, sala FR, em Matosinhos, em representação dos condóminos do edifício em propriedade horizontal denominado “F…”, sito na Rua …, nºs …. a …, Rua …, nºs .. a …, …, nºs ….. a ….., …, nºs . a .. e Rua …, nºs … a …, em Matosinhos, pedindo que se declare anulada a deliberação que autorizou a ocupação da zona comum, identificada na petição, com uma esplanada por parte do proprietário da fracção UN.
Para o efeito, alega que é proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras UM, TJ, TL, TS e TT do prédio urbano denominado “F…”.
A fracção UM é constituída pelo estabelecimento nº ../.., no rés-do-chão e cave, com entrada pela …, nºs .. a .. e Rua …, nºs … e …, destinado ao ramo alimentar e outras actividades. Faz parte da fracção uma esplanada na …, com 92,20 m2, esplanada essa delimitada no local, tal como outras duas, que fazem parte das fracções UO e VO.
A ré enviou à autora fotocópia da acta número dois, respeitante à assembleia de condóminos do dito edifício, realizada em três sessões. Na acta relativa à 3ª sessão consta, como ponto 5, que foi aprovada proposta apresentada pelo proprietário da fracção UN e LC, pela qual este “... solicita à Assembleia legitimação para a ocupação com uma esplanada na área delimitada que se encontra junto à loja .. (zona frontal até ao alinhamento das frentes das lojas imediatamente vizinhas)” [por lapso consta loja .. quando o número correcto que corresponde à fracção UN é o ..].
Dado que não tinha sido convocada para tais assembleias, a autora, por carta de 9.12.2004, solicitou “... a convocação de uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações constantes das referidas actas ...”.
Em assembleia realizada no dia 21.2.2005 foi aprovada, por maioria, proposta de ratificação da deliberação acima identificada. A autora e outros condóminos votaram contra tal proposta e a favor da revogação da deliberação que autorizou a ocupação.
A área delimitada que se encontra junto à fracção UN, ou melhor, a área frontal a essa loja até ao alinhamento das frentes das lojas imediatamente vizinhas, isto é, as fracções UM e UO, é uma parte comum do prédio. Ora, não houve acordo sobre o uso dessa coisa comum.
Por outro lado, o fim a que se destina tal área não é o de servir de esplanada, mas sim de área de circulação. O condómino da fracção UN, ao ocupar tal área frontal a essa fracção com uma esplanada, está a privar os demais condóminos da ocupação da mesma área ou, pelo menos, a limitar significativamente tal ocupação.
Alega que a autorização dada pela assembleia constante do ponto 5 da acta número dois – 3ª sessão, constitui modificação do título constitutivo, modificação essa que exige o acordo de todos os condóminos e está sujeita a escritura pública.
Fazendo o título constitutivo da propriedade horizontal expressa menção a apenas três esplanadas, parece que pretendeu que na linha arquitectónica do prédio e no seu arranjo estético, não surgissem outras.
Como proprietária da fracção UM, que tem uma fachada completamente envidraçada contígua à parte comum em causa, vê a mesma seriamente desvalorizada por deixar de dispor de um espaço livre nessa direcção e das vistas e entrada de luz que daí decorriam.
A ocupação da parte comum em questão com uma esplanada constitui assim prejuízo para a autora.
A deliberação de 26.10.2004, ratificada pela assembleia de 21.2.2005, viola os arts. 1422º, nº 1, 1406º, nº 1, 1421º, nº 2, al. e) e nº 3 e 1419º, nº 1, todos do Cód. Civil, sendo, por isso, anulável.
Alega ainda a autora que a afectação da parte comum em causa a esplanada constitui inovação, na medida em que é uma modificação da destinação originária de tal área. Carece, assim, de aprovação da maioria dos condóminos, representativa de 2/3 do valor total do prédio. Acontece que o “quorum” na assembleia de 26.10.2004, que autorizou a ocupação em questão foi de 26,95% do capital investido e, na assembleia de 21.2.2005, que ratificou a deliberação, foi de cerca de 30% desse capital.
Tal deliberação é assim anulável por violação do disposto no art. 1425º, nº 1 do Cód. Civil.
Acresce que, nos termos do art. 1425º, nº 2 do Cód. Civil, decorrendo da inovação prejuízos para a autora na utilização da sua própria fracção, tal inovação não é permitida, mesmo que aprovada pela maioria exigida, sendo, por isso, anulável também com este fundamento.
Mais alega que nem na assembleia realizada em 26.10.2004, nem na realizada em 21.2.2005, estiveram presentes condóminos representativos da maioria do capital investido. Em ambos os casos a assembleia reuniu-se, em segunda convocatória, na mesma data, embora uma hora mais tarde. Acontece que o art. 1432º, nº 4 do Cód. Civil exige que se não comparecerem, na primeira convocatória, os condóminos que representem a maioria do capital investido, a assembleia só noutra data (e não apenas noutra hora) pode realizar-se com o mínimo de um quarto do valor total do prédio.
A ré, regularmente citada, contestou, invocando a sua ilegitimidade passiva para os termos da acção.
Notificada da contestação e face ao teor da mesma, a autora apresentou réplica, na qual pugnou pela legitimidade passiva da ré.
Por despacho constante de fls. 142 a 144 a ré foi considerada parte ilegítima e absolvida da instância.
A fls. 174, a autora veio requerer a intervenção principal provocada de todos os condóminos que aprovaram a deliberação objecto da presente acção, o que foi admitido por despacho de fls. 277 a 279.
Todos os chamados foram regularmente citados.
Contestaram os chamados B… e mulher, C….
Alegam que são proprietários da fracção autónoma designada pelas letras UN do prédio urbano denominado “F…”, sita na …, loja .., em Matosinhos e que a autora foi o único condómino que votou a favor da revogação da deliberação constante da acta nº 2, 3ª sessão, que autorizou a ocupação da área frontal à fracção UN.
Não está expresso no título constitutivo que a área frontal à fracção UN seja uma zona de circulação, para além do mais a ocupação deleiberada e ratificada não limita a passagem ou circulação dos condóminos, até porque se trata de uma área recuada.
A área em questão é e continua a ser comum, susceptível de ser por todos os condóminos utilizada, os quais, por maioria, consentiram que os chamados aí instalassem umas mesas e cadeiras, pelo que impugnam que a autorização deliberada constitua uma modificação do título constitutivo.
Quanto à alegada desvalorização da fracção UM é a mesma infundada. As vistas de que usufruía a autora pela fachada envidraçada central são as mesmas que tem com a colocação de mesas e cadeiras. Quanto à entrada de luz, nunca a autora recebeu, antes ou depois, luz directa e intensa da fachada lateral junta à área comum da fracção UN, pois trata-se de uma zona sombria, recuada.
O acesso à fracção da autora está totalmente livre, bem como toda a circulação naquela área, sendo certo que a colocação das mesas e cadeiras traz um embelezamento ao local comum de que beneficia também a própria autora.
A autorização concedida pela assembleia de condóminos também não consubstancia uma inovação, dado não estar em causa qualquer alteração originária do prédio, nem sequer a realização de obras que envolvam a alteração da estrutura, substância ou forma do mesmo.
Consequentemente, não havendo inovação, a deliberação aprovada não carece de maioria de 2/3, pelo que não pode proceder a anulação da deliberação sustentada nestes termos pela autora.
Quanto à convocação e funcionamento da assembleia, o regulamento do condomínio, em caso de falta de “quorum”, prevê expressamente a realização de nova reunião para meia hora mais tarde, no mesmo dia e local, ao que acresce o facto da convocatória enviada aos condóminos para a assembleia mencionava expressamente que, na falta de “quorum”, seria realizada nova assembleia meia hora depois da hora agendada para a primeira.
Concluem pois pela inexistência de razões de facto e de direito que fundamentem a pretensão da autora.
Contestaram igualmente os chamados G… e mulher, H….
Alegam que são legítimos proprietários e possuidores das fracções autónomas designadas pelas letras F e XV do prédio urbano denominado “F…”.
Sustentam que a autora instaurou a acção definindo-a, quanto à sua espécie, como acção declarativa de simples apreciação. É sabido que a acção de simples apreciação só pode ter por fim a obtenção de uma declaração de existência ou inexistência de um direito ou facto. É, pois, manifesta a contradição entre a espécie de acção e o pedido formulado pela autora, donde que a petição se afigura inepta, uma vez que, por meio dela, é impossível determinar a espécie de providência que a autora se propõe obter do tribunal ou até mesmo o efeito jurídico que pretende almejar por via da presente demanda.
Alegam ainda que a autora foi o único condómino presente na assembleia que votou desfavoravelmente a deliberação que autorizou a ocupação da área frontal à fracção UN.
Do título constitutivo não resulta de forma expressa – nem mesmo tácita – que a área frontal à fracção UN represente uma zona de circulação ou trânsito de condóminos. E, ainda que seja diverso o entendimento, a instalação da esplanada em nada contende com a adequada circulação dos condóminos na medida em que se trata de uma área recuada.
Tratando-se de uma área recuada, onde não incide directamente qualquer luz natural, a fachada lateral envidraçada da fracção da autora encontrava-se, já por si, naturalmente desaproveitada e inutilizada, sofrendo, por isso, uma limitação própria do seu isolamento e obscuridade. As vistas de que a fracção dispunha eram precisamente as mesmas de que dispõe actualmente.
Entendem que a ocupação daquela área não consubstancia uma modificação da concepção originária do prédio em questão, não envolvendo, por isso, a realização de quaisquer obras que determinem uma alteração da sua estrutura, fim ou substância. Daí que, inexistindo inovação, as deliberações não dependiam da observância da maioria imposta pelo art. 1425º do Cód. Civil.
Acresce que o condomínio do prédio dispõe de um regulamento próprio, nos termos do qual se contemplam situações merecedoras de regulamentação, nomeadamente a convocação e funcionamento das Assembleias. Preceitua-se no nº 3 do seu art. 13º que se “... não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter “quorum” é convocada nova reunião para meia hora mais tarde, no mesmo dia e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.” E acrescenta-se no nº 4 que “se em segunda convocatória não estiver presente o número de condóminos para deliberar, a assembleia reunirá 45 minutos mais tarde no mesmo local e com a mesma ordem de trabalhos deliberando por maioria dos votos presente desde que estes representem pelo menos um terço do capital”.
Como tal, forçoso se torna concluir que a assembleia de condóminos realizada em 21.2.2005 observou todos os trâmites contemplados no Regulamento, nomeadamente os relativos ao seu funcionamento e convocação.
Concluem pois que a deliberação em causa nos autos não padece de qualquer vício ou irregularidade susceptível de conduzir à anulação da votação.
Contestou também a chamada I….
Alega que o título constitutivo da propriedade horizontal não define o espaço objecto da deliberação como sendo de zona de circulação. Ainda assim, a ocupação do espaço pelo condómino da fracção UN em nada obsta à circulação e ocupação do mesmo pelos restantes condóminos.
Também nunca se poderá pugnar pela existência de qualquer modificação do título constitutivo, atenta a natural precariedade da autorização conferida, a qual pode ser revogada mediante deliberação em contrário.
Aliás, como tem sido manifesto, a colocação de mesas e cadeiras naquele local não privou, nem priva, a autora de gozar um total aproveitamento da sua fracção, seja considerando as vistas, a entrada de luz ou acesso. Ao invés, antes o parece favorecer.
Sustenta depois que a colocação de mesas e cadeiras não constitui sequer a realização de obras, pelo que é inaplicável o disposto no art. 1425 do Cód. Civil.
Quanto ao art. 1432º, nº 4 do Cód. Civil, este limita-se a fixar um regime supletivo.
A convocatória para a assembleia mencionava que, na falta de “quorum”, seria realizada nova assembleia, meia hora depois da hora estipulada para reunir em primeira convocatória. Mesmo que assim não fosse, a alegação da autora padece de abuso de direito. A autora não desconhece o regulamento do condomínio, o qual estabelece que na falta de “quorum” em primeira convocatória, realizar-se-à assembleia em segunda data, meia hora mais tarde.
Por último, referiu ainda que o voto da autora é totalmente indiferente para o resultado da votação, sendo inútil colocar em causa a legalidade da votação.
Notificada das contestações apresentadas, a autora apresentou réplica, na qual pugnou pela inexistência da ineptidão da petição inicial invocada pelos chamados G… e mulher.
Foi depois proferido despacho saneador, no qual se concluiu não se verificar a nulidade invocada.
O Tribunal, por dispor já de todos os elementos necessários para o efeito, procedeu ao conhecimento do mérito da causa, tendo julgado a acção totalmente procedente e declarado anulada a deliberação que autorizou a ocupação da zona comum identificada com uma esplanada por parte do proprietário da fracção UN.
Inconformados com esta decisão, os chamados B… e mulher interpuseram recurso de apelação, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões:
1º Os recorrentes não se conformam com a sentença proferida, atenta a matéria de facto dada como provada, a prova documental existente nos autos, designadamente fotografias, e considerando o enquadramento jurídico do caso em análise.
2º O presente recurso versa sobre matéria de direito, porquanto houve erro na determinação das normas jurídicas aplicáveis ao caso concreto, e bem assim, erro na interpretação das normas invocadas para fundamentar juridicamente a decisão – al. b) e c) do nº 2 do art. 690º do CPC.
Vejamos:
3º Qualquer condómino pode requerer a anulação de deliberações tomadas em assembleia de condóminos que sejam contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, deliberações essas que as não tenha aprovado – art. 1433º nº 1 do CC.
4º Interessa apenas o enquadramento jurídico da questão aqui em crise e a sua interpretação que foi dada na (...) sentença e que culminou com a procedência da acção.
5º Isto é, o Mmº Juiz “a quo” profere sentença de procedência da acção, fundamentando, tendo por base e decidindo que a afectação com uma esplanada na parte comum da zona imediatamente frontal e bem juntinha à loja .., fracção UN constitui uma inovação.
6º Portanto, o recurso interposto pelos aqui recorrentes baseia-se na necessidade de demonstrar e clarificar, se efectivamente a situação ocorrida, da colocação de uma esplanada numa zona comum do prédio, é susceptível de integrar o conceito de inovação, à luz da disposição legal que a rege.
7º A área frontal à fracção UN não é propriamente uma zona de passagem ou circulação de condóminos, conforme se vislumbra pelas fotografias, docs. nºs 1 a 5 da contestação dos chamados aqui recorrentes, porquanto trata-se de uma zona recuada, sombria, escura, só utilizada para quem se desloca ao estabelecimento da fracção em causa.
8º Ainda assim livremente utilizada pelos condóminos, não havendo no local qualquer tipo de delimitação ou restrição à sua passagem ou circulação por quem quer que seja.
9º A esplanada para a qual os recorrentes solicitaram à assembleia de condóminos legitimação para a colocarem é amovível, de fácil e rápida montagem e desmontagem, todas as cadeiras e mesas são amovíveis, nunca tendo sido alterado o aspecto originário da zona comum.
10º Defende o tribunal “a quo” na (...) sentença recorrida, que “... não está em causa afectar à fracção UN um espaço comum – o que não seria lícito, porquanto iria contrariar, aí sim, o título constitutivo – mas apenas autorizar a sua utilização ao proprietário dessa fracção, permanecendo o espaço em causa como parte comum do edifício ...”
“... A deliberação em causa traduz tão somente uma afectação especial do uso de um espaço comum, constituindo um verdadeiro direito pessoal de gozo, o qual não necessita de ser referido no título constitutivo da propriedade horizontal ...”
11º Defendem os recorrentes que, face a esta posição do tribunal “a quo”, e bem assim, atenta a parte comum e sua descrição da zona afectada, e ainda relevando o tipo de esplanada em causa, não é a mesma susceptível de consubstanciar o conceito de inovação, tal como estaria na mente do legislador e plasmado no art. 1425º do CC.
12º Atenta a posição generalizada defendida na doutrina e na jurisprudência, por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo pois inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afectação ou destino, nomeadamente económico.
13º A esplanada amovível existente na zona frontal da fracção UN não se subsume em nenhuma das situações previstas no art. 1422º do CC, as quais a existir, aí sim, concebem em si uma inovação.
14º A área da parte comum ocupada pela esplanada é manifestamente insignificante e reduzida, face à área global das partes comuns do prédio, designadamente da grande extensão da área comum compreendida como zona de passagem e circulação, contrariamente ao local comum onde foi colocada a esplanada que é área recuada, entre lojas, não definida no título constitutivo como sendo uma área de passagem ou circulação.
15º Em termos estéticos, conforme se verifica pelas fotos, em nada se altera a linha arquitectónica ou o arranjo de beleza estéticos do edifício, bem pelo contrário, a esplanada dá uma mais valia de embelezamento ao local em si vazio, despido, sombrio, restrito e escuro.
16º Em nada prejudica a recorrida, não lhe retirando quaisquer vistas, luminosidade ou limitação de circulação, bem pelo contrário, sem dúvida que engrandece em termos estéticos a zona comum onde está implantada e mesmo a própria fracção da recorrida.
17º Os recorrentes defendem que a esplanada não consubstancia à luz dos preceitos legais uma inovação, não estando em causa qualquer alteração originária do prédio, nem sequer a realização de obras que envolvam a alteração da estrutura, substância ou forma do mesmo.
18º Nem a deliberação constitui qualquer alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, apenas tão só autorizar a sua utilização ao proprietário dessa fracção, permanecendo o espaço em causa como parte comum do edifício, traduzindo essa deliberação tão somente uma afectação especial do uso de um espaço comum, constituindo um verdadeiro direito pessoal de gozo.
19º Não estamos perante qualquer inovação, e como tal, a deliberação em causa não carecia de ser aprovada por maioria de 2/3 do valor total do prédio.
Ou seja, não havendo inovação, não há lugar à aplicação do art. 1425º do CC.
20º Pelo que a deliberação tomada em assembleia de condóminos pela maioria dos condóminos aí representada é regular, válida e legal, atentas as regras legais do seu funcionamento e convocação, e em sintonia com o estatuído no regulamento do condomínio.
21º Errou o tribunal “a quo” ao considerar que a esplanada constitui uma inovação, errando consequentemente na aplicação da norma prevista no art. 1425º do CC, a qual não deve ser aplicada ao caso em crise, mas sim o art. 1432º do CC, maxime o nº 3 e 4.
22º Não constituindo a esplanada uma inovação, a sua permissão/aprovação não depende de uma maioria que represente 2/3 do valor total do prédio, mas tão só da aprovação da maioria dos condóminos presentes e/ou representados na assembleia regularmente convocada, atento o nº 3 e 4 do art. 1432 do CC e atento o art. 13º do Regulamento do Condomínio.
23º A assembleia de condóminos onde foi deliberada por maioria a autorização de ocupação da zona comum existente frente à fracção UN com uma esplanada, cumpriu escrupulosamente com as disposições legais e regulamentares, não podendo por isso haver lugar a anulação da deliberação válida e legalmente tomada.
24º Devendo, em consequência, ser revogada a sentença proferida pelo tribunal de 1ª instância.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre então apreciar e decidir.
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FUNDAMENTAÇÃOAos presentes autos, face à data da sua entrada em juízo, é ainda aplicável o regime de recursos anterior ao Dec. Lei nº 303/07, de 24.8.
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O objecto dos recursos encontra-se balizado pelas conclusões das alegações dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que sejam de conhecimento oficioso – arts. 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil -, sendo ainda de referir que neles se apreciam questões e não razões, que não visam criar decisões sobre matéria nova e que o seu âmbito é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida.*
A questão a decidir é a seguinte:Apurar se a ocupação por uma esplanada de partes comuns de um prédio em regime de propriedade horizonlal constitui inovação para os efeitos do art. 1425º do Cód. Civil.
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OS FACTOSA factualidade dada como assente pela 1ª Instância é a seguinte:
1. As fracções autónomas designadas pelas letras UM, TJ, TS e TT do prédio urbano denominado “F…”, sito na Rua …, nºs …. a …., Rua …, nºs .. a …, …, nºs ….. a ….., …, nºs . a .. e Rua …, nºs … a …, em Matosinhos, descrito na CRP de Matosinhos sob o nº 00208/090186 da freguesia de Matosinhos, encontram-se aí inscritas a favor da autora.
2. A fracção UM é constituída pelo estabelecimento nº ../.., no rés-do-chão e cave, com entrada pela …, nºs .. a .. e Rua …, nºs … e …, destinado ao ramo alimentar e outras actividades.
3. Faz parte da fracção UM uma esplanada na … com 92,20 m2.
4. Por carta recebida no final de Novembro de 2004, a administradora do condomínio do “Edifício F…” enviou à autora fotocópia da acta número dois, respeitante à assembleia de condóminos do dito edifício, realizada em 3 sessões, respectivamente, 28.9.2004, 12.10.2004 e 26.10.2004.
5. Na acta relativa à 3ª sessão consta, no ponto 5, que foi aprovada a proposta realizada pelo proprietário da fracção UN e LC, pela qual este “ (...) solicita à Assembleia legitimação para a ocupação com uma esplanada na área delimitada que se encontra junto à loja .. (zona frontal até ao alinhamento das frentes das lojas imediatamente vizinhas)” – por lapso consta loja .. quando o número correcto que corresponde à fracção UN é o ...
6. Dado que não tinha sido convocada para tal assembleia, a autora, por carta de 9 de Dezembro de 2004, recebida na mesma data, solicitou “(...) a convocação de uma assembleia extraordinária para revogação das deliberações constantes das referidas actas (...)”.
7. Porque o prazo para a realização da assembleia extraordinária terminava no dia 29.12.2004 e estava prevista para a primeira quinzena de Janeiro seguinte a assembleia ordinária de aprovação de contas de 2004 e orçamento para 2005, a administração do condomínio solicitou à autora que concordasse em diferir o assunto da revogação para esta última assembleia, o que foi aceite.
8. Tal assembleia veio a ser realizada no dia 21 de Fevereiro de 2005, e nela foi aprovada por maioria a proposta de ratificação da deliberação identificada em 5.
9. A autora votou contra a proposta referida em 5. e a favor da revogação da deliberação que autorizou a ocupação.
10. A área frontal à fracção UN até ao alinhamento das frentes das lojas imediatamente vizinhas, isto é, as fracções UM e UO é uma parte comum do prédio, concretamente, uma parte da zona pavimentada envolvente à galeria do empreendimento, circunscrita pelas lojas correspondentes às fracções UM, UN e UO.
11. O título constitutivo da propriedade horizontal faz menção expressa apenas a 3 esplanadas, a referida em 3. e as que fazem parte das fracções UO e VO.
12. Da acta nº 2, 3ª sessão, consta que “Reaberta a Assembleia verificou-se que estavam presentes ou representados os condóminos que resultam da lista de presenças elaborada para esta Assembleia e que junto irá ser arquivada, representativos de 26,95% do capital investido”.
13. Da acta nº 2, 1ª sessão, consta que “Aberta a Assembleia pelas 21h00m constatou-se não estarem presentes ou representados o número de condóminos suficiente para se deliberar validamente sobre as matérias objecto da agenda de trabalhos.
Reaberta a Assembleia pelas 22.00 horas e já em segunda convocatória, estavam presentes ou representados condóminos correspondentes a 27,2% do valor do prédio (...).”
14. Consta dos nºs 3 e 4, do art. 13º do “Regulamento do Condomínio”, o qual tem por título “Convocação e Funcionamento da Assembleia” que:
“3. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter quorum, é convocada nova reunião para meia hora mais tarde, no mesmo dia e local, podendo neste caso a Assembleia deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
4. Se em segunda convocatória não estiver presente o número de condóminos para deliberar, a Assembleia reunirá, 45 minutos mais tarde, no mesmo local e com a mesma ordem de trabalhos, deliberando por maioria dos votos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um terço do capital.”
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O DIREITOO art. 1425º do Cód. Civil, sob a epígrafe “Inovações”, estabelece no seu nº 1 que «as obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.»
Depois, no nº 2 do mesmo preceito acrescenta-se que «nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de algum dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns.»
Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, assim, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à sua afectação ou destino, nomeadamente económico. Essa modificação tanto pode ter como fim o de proporcionar a um, a vários ou à totalidade dos condóminos maiores vantagens ou benefícios, ou um uso ou gozo mais cómodo, como traduzir-se na supressão de coisas comuns existentes. O que releva é que seja criado algo de novo ou de diferente nas partes comuns do edifício.[1]
Perfilha-se, por conseguinte, um conceito amplo de inovação, que é, de resto, o que melhor se adequa ao pensamento do nosso legislador. Não se ignora que se todos estão explícita ou implicitamente de acordo em reconhecer que as inovações se distinguem da simples reparação ou reconstituição das coisas, já uns entendem que a inovação se traduz forçosamente numa alteração da forma ou da substância da coisa [é a continuação da velha ideia romanista (de Ulpiano), segundo a qual a inovação “aut aedificando aut detrahendo pristinam faciem mutat”: D.39, 1, 1, 11], ao passo que outros identificam as inovações com todas as modificações na afectação – ou no destino – das coisas comuns.
Pires de Lima e Antunes Varela (in “Código Civil Anotado”, vol. III, 2ª ed., pág. 434) consideram que no conceito de inovação, que corresponde ao nosso art. 1425º acima citado, cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa (cfr., especialmente, o nº 1), como as modificações na afectação ou destino da coisa (cfr., especialmente, o nº 2).[2]
É pois este entendimento largo de inovação que se deverá ter em mente na resolução do presente caso.
São, assim, de qualificar como inovações em parte comum: i) a construção de uma nova garagem; ii) a demolição de um terraço; iii) a instalação de um pára-raios, de um sistema de ar condicionado, de um termo-acumulador, de um ascensor, de uma piscina; iv) a construção de uma marquise sobre um terraço de cobertura; v) o fechar de um ou vários espaços numa garagem comum, seja com paredes fixas, seja com paredes divisórias ou amovíveis; vi) a instalação de uma chaminé de fogão de sala que atravessa a placa de cobertura da fracção autónoma e o telhado.[3]
Será então de apurar se a situação dos autos, que não cabe em nenhuma destas hipóteses, é de considerar como inovação.
A resposta que a 1ª Instância deu a esta questão foi afirmativa e, apesar da argumentação tecida pelos recorrentes nas suas alegações, não vemos razão para dela dissentir.
No caso “sub judice” está em causa a ocupação por parte de um condómino, com uma esplanada, da área frontal à fracção UN, até ao alinhamento das frentes das lojas imediatamente vizinhas, isto é, as fracções UM e UO, área essa que é uma parte comum do prédio, mais concretamente uma parte da zona pavimentada envolvente à galeria do empreendimento, circunscrita pelas lojas correspondentes às fracções UM, UN e UO.
Ora, a instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, numa parte comum do prédio, consubstancia, a nosso ver, uma inovação. Com efeito, essa área comum deixa de estar afecta ao uso indiferenciado de todos os condóminos, como é da sua essência, e passa a estar afecta ao uso exclusivo do proprietário da fracção UN.
Apenas este passará a retirar benefícios dessa parte comum.
Daqui resulta que a instalação dessa esplanada traduz modificação na afectação de uma coisa comum, transformando um espaço que era susceptível de ser utilizado por todos os condóminos numa área afecta em exclusivo à actividade económica desenvolvida pelo proprietário da fracção UN.
Por isso, à semelhança do que foi entendido na decisão recorrida, entendemos que estamos perante inovação, o que conduz à aplicação “in casu” da disciplina do art. 1425º do Cód. Civil.
E deste preceito legal, dos seus dois números acima citados, o que se adequa aos contornos da presente situação é o seu nº 2. Na verdade, a ocupação do espaço comum, a que se vem fazendo referência, com uma esplanada causa prejuízo aos outros condóminos, designadamente à autora que propôs esta acção.
É que a área comum susceptível de ser efectivamente utilizada pelos condóminos fica reduzida, uma vez que que, tendo sido colocada uma esplanada num espaço comum, os demais condóminos deixam de poder usá-lo com plena liberdade.
Só enquanto clientes do estabelecimento comercial a que a esplanada está anexa poderão continuar a aceder a esse espaço.
Impõe-se, pois, concluir que a instalação da esplanada em parte comum prejudica a utilização desse mesmo espaço por parte dos restantes condóminos, o que determina a aplicação ao caso do regime previsto no nº 2 do art. 1425º do Cód. Civil.
Ora, desta norma resulta que se as inovações, como aqui ocorre, forem susceptíveis de prejudicar a utilização, por parte de algum ou alguns dos condóminos, quer das coisas próprias, quer das comuns, não são as mesmas permitidas, nem mesmo com o voto maioritário de 2/3, salvo se os potenciais lesados derem o seu acordo.[4]
Sucede que no caso dos autos a instalação da esplanada numa parte comum foi aprovada em assembleia na qual estavam presentes condóminos representativos de apenas 26.95% do capital investido.
Trata-se assim de deliberação da assembleia contrária à lei e, por isso, anulável a requerimento de qualquer condómino que a não tenha aprovado, como aqui sucede com a autora (cfr. art. 1433º, nº 1 do Cód. Civil).
Como tal, mostrando-se correcta a decisão proferida pela 1ª Instância, improcederá o recurso de apelação interposto pelos chamados B… e C….
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Em conclusão: - No conceito de inovação cabem tanto as alterações introduzidas na substância ou na forma da coisa, como as modificações na afectação ou destino da coisa comum.
- A instalação de uma esplanada, mesmo que amovível, numa parte comum do prédio consubstancia inovação para os efeitos do art. 1425º do Cód. Civil.
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DECISÃONos termos expostos, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelos chamados B… e C… e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.
Custas a cargo dos recorrentes.
Porto, 11.7.2012
Eduardo Manuel B. Martins Rodrigues Pires
Márcia Portela
Manuel Pinto dos Santos
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[1] Cfr. Abílio Neto, “Manual da Propriedade Horizontal”, 3ª ed., págs. 282/3.
[2] Cfr. também, por ex., Ac. Rel. Lisboa de 17.11.1994, CJ, ano XIX, tomo V, págs. 105/9.
[3] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, ob. cit., pág. 434; Sandra Passinhas, “A Assembleia de Condóminos e o Adminstrador na Propriedade Horizontal”, 2ª ed., 3ª reimpressão, pág. 277 (e jurisprudência aí citada).
[4] Cfr. Ac. STJ de 4.3.2004, p. 04B522, disponível in www.dgsi.pt.