Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DIVISÃO
CONTRATO-PROMESSA
NULIDADE DO CONTRATO
ARGUIÇÃO
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
CÔNJUGE
FALTA
II - A nulidade do contrato por falta de reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a falta de certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de construção só pode ser arguida se forem alegados factos donde resulte que a falta dos referidos requisitos é imputável à parte contrária.
III - O facto de o cônjuge não ter tido intervenção no contrato promessa subscrito por seu marido não impede a execução específica; ponto é que tenha aderido, por actos inequívocos, ao negócio.
IV - A outorga da escritura pública de constituição da propriedade horizontal não obsta à execução específica do contrato promessa, pois pode haver compropriedade sobre as fracções autónomas que integram um prédio em regime de propriedade horizontal.
MARIA... e marido JOAQUIM... e JOÃO... e mulher MARIA TERESA... intentaram, nos Juízos Cíveis do Porto (actuais Varas Cíveis), a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra MARIA ALEXANDRA... e marido CARLOS... e JERÓNIMO... e mulher MARIA LUISA..., pedindo:
I
a) Se decrete a execução específica do contrato-promessa de divisão de coisa comum celebrado em 24.09.89, proferindo-se sentença que declare a divisão em substância do prédio referido no artigo 6º da petição, nos termos indicados nos artigos 25º a 41º deste articulado.
b) Se condene, solidariamente, os RR. a pagarem-lhe uma indemnização correspondente aos juros, à taxa legal, sobre 19 000 000$00, a contar de 1.01.99 e até à realização da divisão da coisa comum.
II - Subsidiariamente, pedem, nos termos dos artigos 1062º e segs do C.P.C., a divisão em substância do prédio identificado no artigo 6º da petição.
Alegam, em suma, que autores e réus celebraram, em 24.09.89, um contrato titulado pelo documento particular junto com a petição sob o n.º1 (doc. fls. 12 a 14) que também consubstancia um contrato-promessa de divisão da compropriedade do prédio a construir.
Ter sido constituído sobre o mesmo o regime de propriedade horizontal e os RR. recusarem-se celebrar a escritura de divisão, apesar de notificados para o efeito.
Alegam ainda que os RR., com esta atitude lhes causaram prejuízos impedindo-os de celebrar a escritura de venda da fracção A. (estabelecimento) já por eles prometida vender.
Os RR. contestaram, arguindo a inadmissibilidade do pedido subsidiário e sustentando que o contrato celebrado não pode ser qualificado como contrato-promessa de divisão. Invocam também a nulidade do mesmo por falta de reconhecimento presencial das assinaturas e defendem que o referido contrato não vincula a 2ª R., casada sob o regime de comunhão de adquiridos, com o R. Jerónimo.
Concluem pela inadmissibilidade do pedido subsidiário e pela improcedência da acção.
Os AA., na réplica responderam às excepções arguidas pelos RR., concluindo pela sua improcedência.
Oportunamente foi proferido despacho saneador que não admitiu o pedido subsidiário, absolvendo os RR. da instância e julgou improcedentes os pedidos principais.
Os AA. apelaram, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“A- Tendo as partes celebrado um acordo prevendo a compra de um terreno em compropriedade, para nele construírem um edifício, e convencionando a posterior divisão entre si das fracções desse prédio, em termos previamente definidos, está em causa um verdadeiro contrato-promessa de divisão de coisa comum, cujo incumprimento, depois de efectuada a construção, justifica o recurso à execução específica.
B– Exprimindo esse acordo uma vontade clara das partes em se vincularem reciprocamente à celebração de vários negócios, incluindo a divisão das fracções de um prédio a construir, e constando desse acordo todos os elementos necessários à celebração da divisão convencionada, nada obsta a que o Tribunal decrete a peticionada divisão.
C– O facto de ter sido entretanto constituída a propriedade horizontal, não constitui um óbice à execução especifica do contrato-promessa, vem justamente permitir a sua imediata concretização, pois nada mais falta para que seja emitida a declaração negocial em causa.
D– Embora sujeito a processo especial, diverso do seguido para apreciação do pedido principal, o pedido subsidiário não deveria ter sido liminarmente rejeitado, visto não estarem em causa tramitações incompatíveis e haver interesse relevante na cumulação dos pedidos, sendo mesmo indispensável a sua apreciação conjunta para a justa composição do litígio.
E– Aliás, a coexistência de pedidos sujeitos a formas de processo diferentes é legitimada pelo princípio da adequação formal, que impõe ao juiz que adapte o processo às especificidades da causa e que determine a prática de actos que melhor se ajustem ao fim do processo.
F– Além disso, neste caso é mesmo de dispensar a conferência de interessados para adjudicação dos quinhões, dado ter havido já uma divisão fáctica conforme acordo prévio, o que, só por si, determina a respectiva adjudicação.
G– De resto, o princípio da economia processual sempre recomendaria a admissão do pedido subsidiário formulado pelos Apelantes, fazendo emergir o “interesse relevante” que o Tribunal recorrido não conseguiu vislumbrar.”
Os RR. contra-alegaram, pugnando pela confirmação do despacho saneador.
Colhidos os vistos legais. Cumpre decidir:
FUNDAMENTAÇÃO:
DE FACTO:
Com interesse para a decisão, por documento e confissão, estão provados os seguintes factos:
A– Em 24.09.89, os AA. João... e Maria... e os RR Jerónimo..., Carlos... e Maria Alexandra..., celebraram o “acordo” constante do documento particular de fls. 12 a 14, onde consta:
“1– Todos os intervenientes vão adquirir, através de um contrato de compra e venda, um terreno situado na Rua..., ... a ..., no Porto, em regime de compropriedade.
2– No referido terreno, em princípio, poderão ser construídas duas caves, rés do chão, 1º, 2º e 3º andares e aproveitamento do vão do telhado, que serão divididas entre as partes da forma seguinte:
2/3 do rés do chão – Maria...;
1/3 do rés do chão – João...;
½ do primeiro andar – Carlos...;
½ do primeiro andar – Maria Alexandra....
Segundo andar – Jerónimo....
Terceiro andar – João....
Aproveitamento do vão do telhado – João...
As caves para as garagens ou arrumos não serão considerados no preço do terreno.
3– a) Serão consideradas as seguintes áreas de construção:
rés –do-chão – 200 m2
primeiro andar – 171 m2
segundo andar – 171 m2
terceiro andar – 171 m2
Aproveitamento do vão do telhado – 70 m2
b) – Terraços
rés-do-chão – 55 m2
Aproveitamento do vão do telhado – 20 m2
Considerando que, para efeitos de comparticipação no valor do terreno, os terraços são valorados em 50%, teremos:
Rés-do-chão – 227, 5 m2
Primeiro andar – 171 m2
Segundo andar – 171 m2
Terceiro andar + aproveitamento do vão do telhado – 251 m2
4– O valor por que será comprado o terreno é de 25 000 contos, pelo que a comparticipação de cada um dos comproprietários é a seguinte: (...)
5– As percentagens de compropriedade do terreno são as seguintes:
João... – 39, 82%.
Carlos... – 10,42%
Maria Alexandra... – 10.42%
Jerónimo... – 20,84%
Maria... – 18,5%
6– Os montantes e percentagens de comparticipação de cada um dos comproprietários serão objecto de revisão entre todas as partes, logo que o projecto do prédio a construir esteja aprovado pela Câmara Municipal do Porto, sendo então acertadas as referidas comparticipações e percentagens de acordo com o número de metros quadrados que cada um dos comproprietários vier efectivamente a deter, de modo a haver uma correspondência à realidade, dentro dos princípios atrás enunciados.
7– Os acertos que, eventualmente, haja necessidade de efectuar serão traduzidos na escritura de constituição de propriedade horizontal, pela correcta indicação das permilagens ou, se as partes assim o entenderem, por uma escritura de rectificação da escritura de compra e venda do terreno.
8– O montante de comparticipação de cada um dos comproprietários na construção do prédio será definido posteriormente, tendo em conta a finalidade –habitações, terraços e escritórios ou estabelecimentos, a determinar com base em medições e orçamento.”
B– Adquirido o terreno e obtida a licença de construção, o projectado prédio foi edificado, a expensas dos aqui AA. e RR., de acordo com as percentagens acordadas.
C- Concluído o prédio, foi o mesmo em 9 de Novembro de 1998, por escritura outorgada no 7º Cartório Notarial do Porto, cuja cópia certificada consta de fls. 16 a 23, com aditamento realizado no mesmo cartório por escritura de 18 do mesmo mês, cuja cópia consta de fls. 25 a 27 dos autos e nas quais intervieram, por si e devidamente representados, todos os AA. e RR., sujeito ao regime de propriedade horizontal, ficando com quatro fracções designadas pelas letras A a D.
D– A propriedade horizontal já se encontra registada na Conservatória do Registo Predial do Porto, conforme consta do documento de fls. 24 a 36 dos autos.
E– Os RR. Maria Alexandra..., Carlos..., Maria Luísa... e Jerónimo... em 2/12/98 enviaram uma carta aos AA. Maria Teresa... e João..., com o seguinte teor:
“Na vossa qualidade de actuais proprietários, vimos pela presente manifestar a nossa posição relativamente às obras realizadas na 1ª cave do prédio referido em epígrafe, a saber:
1. colocação de um portão
2. furo na lage entre o r/c e a 1ª cave para a passagem de um fio eléctrico e/ou fio de telefone.
Tais obras, que fechando um lugar de garagem, transformando um espaço livre e aberto numa garagem fechada, não merecem a nossa concordância, não fomos consultados sobre a sua realização e estamos certos não deverá dispor de licença camarária, não obstante ser exigível.
Advertimos respeitosamente que não outorgaremos qualquer acto notarial ou outro que considere estas obras e aguardo que nos sejam prestados os esclarecimentos que entendam convenientes.”
F– Os AA. notificaram os RR, por cartas registadas, com a.r., enviadas a 4.12.98, cujas cópias constam de fls. 42 a 44, para comparecerem no dia 18 de Dezembro de 1998, no 1º Cartório Notarial de Vila do Conde, pelas 15. 30 h para outorga da escritura de divisão de coisa comum.
G– Em resposta, por carta de 11.12.98, cuja cópia consta de fls. 46 dos autos, os RR. Maria Alexandra... e Carlos... referem que “apesar de terem sido notificados apenas com uma semana de antecedência .... iremos fazer os possíveis para comparecer na data, hora e local indicados ...”. Referem ainda não compreender a necessidade de realização de duas escrituras para obtenção de título constitutivo de propriedade horizontal.
H– Os AA. responderam por carta datada de 14.12.98, cuja cópia consta de fls. 48, na qual esclarece que a escritura marcada para o dia 18 de Dezembro é de divisão de coisa comum.
I– Em 16.12.98, os RR. comunicaram aos AA. que a escritura só seria realizada se o portão da 1ª cave fosse retirado até às 13 horas do dia marcado para a escritura.
J– O referido portão não foi retirado.
L– Os RR. recusaram e recusam celebrar a escritura de divisão do prédio.
M- Os 1ºs RR habitam o 1º andar, os 2ºs RR habitam o 2º andar, os 2ºs AA habitam o 3º andar e o aproveitamento do vão do telhado e o rés do chão é destinado à venda pelos AA..
DE DIREITO:
A 1ª questão a apreciar é a de saber se o documento particular de fls. 12 a 14, acima transcrito em A) consubstancia ou não um contrato promessa de divisão de coisa comum.
O douto despacho sanedor/sentença considerou que não se vislumbra do referido acordo que as partes se tenham obrigado a celebrar qualquer outro contrato.
Considerou ainda que as partes se limitaram, sem mais, a dividir logo, entre si, de forma amigável, uma coisa futura, nada tendo prometido dividir.
A lei define contrato-promessa no artigo 410º do Código Civil como “a convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato”.
Ao contrato a cuja realização as partes ou uma delas apenas ficam adstritas dá-se o nome de contrato prometido (compra e venda, locação, etc.).
O contrato-promessa e o contrato prometido são contratos distintos, com efeitos jurídicos também diferentes, sendo certo que o primeiro apenas cria a obrigação de contratar, ou seja, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
Apesar do contrato-promessa apenas criar a obrigação de celebrar o contrato definitivo, do princípio da equiparação, enunciado no n.º 1 do artigo 410º do Código Civil, resulta a exigência de que aquele contenha a determinação do objecto do contrato prometido ou, ao menos, as regras que permitam tal determinação[cfr. Ana Prata, O contrato-promessa e o seu regime civil, pág. 458].
No entanto, atenta a função acessória ou instrumental do contrato-promessa que por natureza se refere sempre a outro negócio que constitui o seu objecto, tem de aceitar-se que o grau de determinação exigível não pode ser idêntico ao que é necessário para o contrato principal.
Saliente-se que as partes frequentes vezes recorrem ao contrato-promessa devido ao facto de ainda não estarem em condições de acordar sobre todos os aspectos do contrato prometido.
Assim, como é entendimento pacífico na doutrina, só há invalidade do contrato-promessa por falta de elementos essenciais do contrato definitivo quando esses elementos não possam ser determinados através do recurso aos critérios gerais (artigos 236º a 239º do C.C.) e especiais (por ex. artigos 539º, 542º n.º2 , 543º e 883º do Código Civil) predispostos para a interpretação e integração da vontade dos contraentes.[cfr., neste sentido, Almeida Costa, Contrato-Promessa – Uma síntese do regime actual, pág. 56 e Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, 9ª edição, pág. 346]
De referir que, apesar da lei caracterizar o contrato-promessa por dele emergir a obrigação de celebrar certo “contrato”, nada obsta a que as partes convencionem celebrar não um mas vários contratos [cfr. Ana Prata, obra citada, pág. 263].
Fixados estes aspectos do regime do contrato promessa, importa, agora, interpretar o acordo celebrado entre as partes, constante do referido documento particular, para se aferir se AA. e RR. celebraram ou não um contrato-promessa de divisão de imóvel comum.
Como escreve Mota Pinto [Teoria Geral do Direito Civil, pág. 417] “a interpretação nos negócios jurídicos é a actividade dirigida a fixar o sentido e alcance decisivo dos negócios, segundo as respectivas declarações integradoras. Trata-se de determinar o conteúdo das declarações de vontade e, consequentemente, os efeitos que o negócio visa produzir, em conformidade com tais declarações ...”.
Sobre a interpretação dos contratos, o n.º 1 do artigo 236º do Código Civil, estipula: “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele”.
Deste artigo que consagra, na primeira parte, a denominada teoria da impressão do destinatário, resulta que o sentido aí definido não é o querido pelo declarante nem o entendido pelo declaratário. Decisivo é o sentido que o declaratário normal atribuiria à declaração uma vez colocado na posição do declaratário real.
Segundo o n.º 2 do mesmo artigo “sempre que o declaratário conheça a vontade do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida.”
Deste número resulta que quando se depare que o declaratário, por qualquer motivo, conheceu a vontade real do declarante, ainda que os termos empregues na declaração sejam inadequados para a exprimir, o sentido do negócio será, então, o correspondente à vontade real do declarante. Ou seja, se se apurar que o declarante e o declaratário atribuíram à declaração o mesmo sentido, esse será o decisivo.
Neste caso, determinado que esteja o sentido decisivo do negócio, o intérprete não precisa de prosseguir na determinação do sentido que resultaria da solução do n.º 1.
Assim, na interpretação dos contratos em que por definição há um acordo, deve procurar determinar-se, por todos os meios, qual foi a vontade comum, a comum intenção das partes.
Quanto à interpretação dos negócios formais, determina o n.º 1 do artigo 238º do Código Civil) que, em princípio, a declaração negocial não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do referido documento.
No entanto, um sentido que não tenha esta correspondência sempre pode valer se corresponder à vontade real das partes do negócio e as razões determinantes da forma não se opuserem ( nº 2 do citado artigo ).
Como refere Mota Pinto [obra citada, pág. 421], o Código Civil não se pronuncia sobre quais as circunstâncias atendíveis para a interpretação.
Segundo este autor, “serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário mediamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta.”
Segundo Manuel de Andrade, [citado por Mota Pinto, na obra e local citados.] são meios ou elementos de interpretação, entre outros: «os termos do negócio; os interesses que nele estão em jogo (...), a finalidade prosseguida pelo declarante; as negociações prévias; as precedentes relações negociais entre as partes; os hábitos do declarante; (...) os usos da prática, em matéria terminológica, ou de outra natureza que possa interessar, devendo prevalecer sobre os usos gerais ou especiais.”
Assim, em princípio, o intérprete, para determinar o que as partes quiseram em comum, há-de utilizar todos os elementos que o possam elucidar.
No caso em apreço, a letra do contrato não é inequívoca no sentido de terem as partes acordado quanto à obrigação de celebrar um contrato de divisão do prédio que se propunham construir em compropriedade.
É evidente que o contrato em causa não é um típico e singelo contrato-promessa.
Contudo, da cláusula 2ª do contrato resulta claramente que as partes tinham a intenção de não manter a situação de compropiredade sobre o prédio que se propunham construir.
Assim, estipularam que as fracções a construir e que descriminam, seriam divididas da forma que indicam.
Por outro lado, ao contrário do que se sustenta no despacho saneador recorrido, da clausula 7ª (na qual as partes previram a realização da escritura de constituição do regime de propriedade horizontal sobre o prédio a construir onde, se necessário, corrigiriam as percentagens fixadas nas clausulas anteriores devido às alterações que tivessem de ser efectuadas em função do projecto aprovado e do efectivamente construído), resulta também que as partes não pretenderam continuar na indivisão.
Mas o que se nos afigura determinante para se poder concluir que o referido documento consubstancia também uma promessa de divisão do prédio que iam construir em conjunto é o comportamento das partes na fase pós-negocial.
Da factualidade provada acima referida constata-se que as partes construíram o prédio de acordo com as percentagens fixadas no documento.
De seguida, com intervenção de todos os AA. e RR., incluindo a R. Maria Luísa..., que não tinha outorgado o contrato, celebraram a escritura de constituição da propriedade horizontal.
Nela dividiram o prédio em quatro fracções autónomas na sequência e em observância do estipulado na referida cláusula 2ª.
Assim, na referida escritura e documento anexo de fls. 20 a 23, constata-se que a fracção designada pela letra A corresponde a um estabelecimento destinado a comércio e prestação de serviços no rés do chão, a B a uma habitação no 1º andar, a C a uma habitação no 2º andar e a D uma habitação no 3º andar.
Ora, na cláusula 2ª tinha ficado estipulado que o prédio seria dividido da forma seguinte:
rés do chão - 2/3 para a A. Maria... e 1/3 para o A. João...;
1º andar - ½ para o R Carlos... e ½ para a R. Maria Alexandra....
2º andar – para o R. Jerónimo....
3º andar – para o A. João....
É, pois, evidente que autores e réus quando celebraram a escritura de constituição de propriedade horizontal o fizeram em conformidade com o clausulado no contrato em análise, tendo em vista por termo à situação de compropriedade.
Por outro lado, as partes passaram a agir em conformidade com o estipulado na referida clausula 2ª do referido contrato e que foi clarificado e definido na escritura de constituição de propriedade horizontal.
Assim, os 1ºs RR habitam o 1º andar, os 2ºs RR o 2º andar, os 2ºs AA habitam o 3º andar e os AA. comportam-se como exclusivos donos do rés do chão.
De referir ainda que os RR., na carta acima transcrita (em E), que enviaram aos AA., em 2/12/98, já após a realização da escritura de constituição de propriedade horizontal, outorgada em 9/11/98, com aditamento em 18/11/98, apenas se opõem à realização de nova escritura (que necessariamente teria de ser a de divisão do prédio) devido às obras realizadas na cave do prédio.
Daqui resulta que os RR., ao contrário da posição assumida na contestação, sempre se consideraram obrigados a celebrar a escritura que formalizasse a já consumada divisão do prédio, efectuada em conformidade com o acordado no contrato em causa.
É, pois, de concluir que o documento particular de fls.12 a 14 dos autos consubstancia também uma promessa de divisão do prédio a construir em comum pelos outorgantes.
Importa, agora, apreciar a questão da invalidade do contrato suscitada pelos RR. - falta de reconhecimento presencial das assinaturas.
No que respeita à forma dos contratos-promessa, quando a lei exija, para o contrato prometido, como é o caso, documento autêntico, o artigo 410º n.º2 exige “documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante a contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.”
No tocante aos contratos-promessa relativos à celebração de contratos onerosos de transmissão ou de constituição de direitos reais sobre edifícios ou suas fracções autónomas, construídos, em fase de construção ou apenas projectados, exige-se documento escrito com reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e deve ainda constar dele a certificação, pelo notário, da existência da respectiva licença de utilização e construção ( artigo 410º n.º3).
No caso presente, o contrato prometido é o de divisão de coisa comum, que pode ser definido como “ um contrato, com o qual se destrói a comunhão através da atribuição de uma porção dos bens comuns a cada um dos co-partilhantes”[cfr. Ana Prata, obra citada, pág. 292 ].
Assim sendo, é discutível que o contrato de divisão de coisa comum esteja englobado na previsão da 1ª parte do citado artigo, pois, em regra, nele não se vão criar novos direitos mas apenas modificar os já existentes.[ cfr. Almeida Costa, obra citada, pág. 32]
No entanto, a questão não tem interesse prático, pois a parte final do citado n.º 3 do artigo 410º estipula que “o contraente que promete transmitir ou constituir o direito não pode invocar a omissão de tais requisitos, salvo se a contraparte a causou culposamente”.
Ora, se entenderemos que na escritura de divisão se vão constituir novos direitos, os RR., enquanto compropriétarios, são também parte activa no acto constitutivo.
Por isso, só podiam arguir a invalidade do contrato se tivessem alegado (o que não fizeram) factos donde resultasse que a falta dos referidos requisitos era imputável os AA..
Está, pois, afastada a possibilidade de se declarar a nulidade ou anulabilidade atípica, prevista no artigo 410º n.º 3 do Código Civil, que está subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal.
Há, agora, que apreciar a questão da possibilidade ou não da execução específica do contrato, dado que a R. Maria Luísa... - casada com o R. Jerónimo... , desde 17/5/83, sob o regime de comunhão de adquiridos (cfr. assento de fls. 127) - não o subscreveu.
Tem sido entendido, por princípio, que o contrato-promessa de bens comuns do casal em que não interveio um dos cônjuges não é susceptível de execução específica.[cfr., entre outros, Ac. do STJ de 6.4.95, CJ, (STJ), ano III, II, pág. 31 e Ac. da Relação de Lisboa de 18.1.96, CJ, I, 94, como se escreve nesta acórdão “ quando um dos cônjuges não haja outorgado no contrato-promessa a execução específica facultada pelo artigo 830º não será exercitável. O tribunal poderia, na sentença, substituir o cônjuge contraente, mas não já o outro cônjuge, que, por não se ter vinculado à promessa, nunca poderia ser compelido a acolher decisão que produzisse «o efeito de declaração negocial que não prometeu emitir».]
No entanto, como se escreve no Ac. do S.T.J. de 17.6.93 [CJ ( STJ) ano III, tomo I, pág. 158. No mesmo sentido Ac. do S.T.J. de 29.4.86, BMJ n.º 356, pág. 358, onde se escreve : “Não tendo a mulher do promitente vendedor assinado a promessa de venda, mas tendo a ela aderido – como seja, assinando a correspondência sobre o caso e requerendo a inscrição provisória da aquisição por parte do vendedor – deve com tal adesão considerar-se confirmado o negócio anulável – artigo 1678º do Código Civil – e dado o consentimento necessário para a venda definitiva – artigo 1682º -A n.º1 al.a) do mesmo diploma..”], “tendo o cônjuge aderido, por actos inequívocos, ao negócio que, por si só, não a obriga, a falta da sua intervenção no contrato-promessa deve considerar-se suprida, substituindo-se com aqueles actos a declaração de vontade em falta no acto da celebração do contrato-promessa”.
Ora, no caso em apreço, é de salientar que o contrato foi subscrito há mais de 10 anos (em 24.9.89) e, no decurso destes anos, a R. Maria Luísa... contribuiu com o seu marido Jerónimo..., subscritor do contrato, conjuntamente com os demais AA. e RR., para a edificação do prédio. Após a sua conclusão, em conformidade com o acordado no contrato, outorgou nas duas escrituras de constituição de propriedade horizontal , habita com o marido na fracção C (que corresponde ao 2º andar) em conformidade com o acordado na cláusula 2ª do contrato-promessa , subscreveu também conjuntamente com os outros RR. outorgantes do contrato-promessa a carta de 2.12.98, referida acima referida em E).
É, pois, de concluir que a R. Maria Luísa... aderiu ao contrato-promessa subscrito pelo seu marido Jerónimo... e, por isso, o facto de ela não o ter subscrito não impede a sua execução específica.
No douto saneador/sentença considerou-se ainda que a outorga da escritura pública de constituição de propriedade horizontal obstava à execução específica do contrato-promessa.
No entanto, este entendimento não se nos afigura correcto, pois assenta no errado pressuposto de não poder existir compropriedade sobre as fracções autónomas que integram um prédio em regime de propriedade horizontal.
De salientar que a constituição da propriedade horizontal era condição imprescindível para que se pudesse outorgar a escritura de divisão do prédio pois só assim se demostra a sua divisibilidade.
Por outro lado, como atrás se referiu, os elementos fornecidos pelo contrato-promessa, em conjugação com os demais elementos utilizados para a interpretação da vontade dos contraentes, permitem a este Tribunal estar na posse de todos os elementos essenciais do contrato definitivo de divisão do prédio.
Assim e havendo mora dos RR., que notificados da data para a realização da escritura de divisão do prédio se recusam a celebrá-la, está verificado o pressuposto da execução específica.
Por último, importa referir que a colocação do portão por parte dos AA. ou de terceiros, com consentimento deles, ainda que o mesmo tenha sido colocado em parte comum e cause aos RR. os danos alegados na contestação, nunca pode constituir facto de que resulte a impossibilidade de celebração do contrato prometido, nos termos da parte final do n.º1 do artigo 830º do Código Civil.
Acresce que a divisão do prédio em nada colide com os eventuais direitos dos RR. a obterem, em acção própria, a condenação dos AA. a retirarem o referido portão e a indemnizá-los pelos danos que lhes tenham causado.
Procedem, pois, as conclusões A) a C) dos apelantes e, por isso, nada impede que se decrete a execução específica do contrato-promessa.
Fica prejudicado o conhecimento das demais conclusões.
Quanto ao pedido de indemnização formulado, uma vez que o seu conhecimento depende de prova a produzir, o processo terá de prosseguir os seus ulteriores termos na 1ª instância, com fixação dos factos assentes e elaboração da base instrutória.
DECISÃO:
Pelo exposto, julga-se a apelação procedente e consequentemente revoga-se a sentença recorrida e, nos termos do artigo 830º n.º1 do Código Civil, considera-se celebrado o contrato de divisão do prédio urbano de sete pisos, sito na Rua..., ..., ... e ..., constituído em regime de propriedade horizontal, por escritura outorgada em 9.11.98, no 7º Cartório Notarial do Porto, cuja cópia certificada consta de fls. 16 a 23, com aditamento realizado no mesmo cartório por escritura de 18 do mesmo mês, cuja cópia consta de fls. 25 a 27 dos autos, ficando a propriedade das quatro fracções autónomas em que o mesmo foi dividido, pela referida escritura, adjudicada da seguinte forma:
- a fracção A - a Maria... e João..., na proporção de 2/3 e 1/3, respectivamente;
- a fracção B - a Maria Alexandra... e marido Carlos...;
- a fracção C - a Jerónimo... e mulher Maria Luísa...;
- a fracção D - a João....
Custas, na 1ª instância (quanto a este pedido) e nesta instância, pelos RR.
Porto, 8 de Novembro de 2001
Leonel Gentil Marado Serôdio
Norberto Inácio Brandão
Maria Rosa Oliveira Tching