Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1434/10.8TBGDM.P1 |  |
PROVA
RESOLUÇÃO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
II- Só o incumprimento definitivo – e não a simples mora – justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência do sinal em dobro ou a perda do sinal passado.
III- A cláusula resolutiva expressa deve referir-se a prestações e a modalidades de adimplemento determinadas com precisão, sendo as “cláusulas de estilo” desprovidas de utilidade para efeitos de resolução.
IV- Uma cláusula que se limita a remeter para a regulamentação legal da resolução por incumprimento é uma “cláusula de estilo”, como tal, desprovida de utilidade resolutiva.
V- A declaração inequívoca, categórica e definitiva de não querer ou não poder cumprir configura um incumprimento e é pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento ou a resolução do contrato, sem passar pelo art.º 808.ºdo Código Civil.
VI- As situações de perda de interesse na prestação e interpelação admonitória constituem meios de conversão da mora em incumprimento definitivo.
VII- A perda de interesse não pode resultar de simples capricho do credor, já que se impõe uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva, a qual deve resultar da mora no cumprimento e não de outra circunstância.
VIII- A interpelação admonitória não tem como pressuposto a perda de interesse do credor na prestação.
IX- Na declaração de resolução só são relevantes os motivos realmente invocados, e não quaisquer outros, havendo que ter em conta princípios básicos como o da boa fé e da proporcionalidade, por forma a evitar que qualquer incumprimento contratual possa ditar, de forma potestativa e imediata, o fim do contrato.
X- A demora na execução de correcções devidas e o relevo, objectivamente reduzido, das anomalias, não frustrando a utilidade esperada pelo credor com a aquisição do imóvel, não pode justificar a perda de interesse na prestação e na conclusão do contrato definitivo.
XI- A declaração de resolução infundada e ilegítima corresponde a uma recusa de execução do contrato, equivalendo a uma declaração séria e firme de não cumprir, a qual deve ser equiparada a uma declaração antecipada e irreversível de incumprimento definitivo.
XII- Quando, para esse incumprimento, concorrerem as condutas de ambos os contraentes, é pertinente o recurso ao regime previsto no art.º 570.º do Código Civil para a valoração da indemnização, com base na gravidade das culpas, e, se as culpas forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens restituir o sinal em singelo.
Proc. nº 1434/10.8TBGDM.P1
Rel. F. Pinto de Almeida (R. 1451)
Adj. Des. Teles de Menezes; Des. Mário Fernandes
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I.
B….. e marido C…… vieram propor acção declarativa, sob a forma ordinária, contra D……, Lda.
Pediram que o réu seja condenado a pagar-lhes a quantia de € 49.000,00, acrescido de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
Como fundamento, alegaram que, interpelada a R para terminar a obra, nomeadamente em relação aos itens que os AA enumeraram na sua carta de 06.05.2009, e sob cominação do accionamento do nº 1 da cláusula 5ª do contrato-promessa, nada fez, pelo que ultrapassado que foi o prazo para a outorga da escritura não lograram os AA alcançar as condições necessárias para tal: quer a nível da documentação necessária para a marcação da escritura (já que não era possível obter na altura a licença de habitabilidade); quer a nível de término da obra que assegurasse que aqueles que não teriam de despender as suas economias para terminar o que era obrigação da R. Assim sendo e continuando a obra por concluir e sem que os trabalhadores aparecessem naquela, expediram os AA a missiva datada de 31.10.2009, onde demonstram a sua perda de interesse e reclamam o sinal em dobro.
A R. contestou, alegando que não recebeu a carta junta como doc. nº 15; as alegadas circunstâncias de perda de interesse não justificam aquela invocação, sendo certo que os AA é que deveriam marcar a escritura pública e nunca o fizeram, estando a fracção construída de acordo com o projecto de construção aprovado pela CMG, a qual emitiu alvará de utilização em 20.07.2009.
Com intuito dilatório, os AA foram, sucessivamente, solicitando à R alterações de pormenor, de puro gosto pessoal, na fracção autónoma, como por exemplo a mudança de sentido da porta da casa de banho e a R acedeu, custeando os encargos. Mas concluída a execução de cada um dos seus vários caprichos, os AA, sistematicamente, ou diziam que o serviço fora incorrectamente executado, ou solicitavam nova alteração. Em atenção à carta junta como doc. nº 16 compreende-se a real intenção dos AA por detrás das exigências e reclamações: era libertarem-se do contrato-promessa e imputarem à R a responsabilidade pela não realização do contrato-prometido.
As reclamações contra as anomalias do género das elencadas no art. 9º da p.i. não põe em causa a funcionalidade e habitabilidade da fracção, traduzindo-se em questões estéticas e de pormenor e de critério subjectivo, não representando impedimento na integral fruição das utilidades e comodidades da fracção em causa, configurando, assim, uma perda de interesse subjectivo insuficiente para consubstanciar o consagrado no nº2 do art. 808º do CC.
Apesar de tudo, a R não se negou a satisfazer as exigências dos AA, tendo procedido às correcções/alterações mencionadas no art.9º da p.i e a outras aí não aludidas, tudo em datas anteriores à missiva junta como doc. nº16.
Não existiu qualquer mora da parte da R para que fosse invocada qualquer perda de interesse.
A R. ainda deduziu pedido reconvencional contra os AA pedindo que fossem condenados a reconhecer o direito da R. a fazer seu o sinal por aqueles pago de € 24.500,00, por incumprimento pelos AA do contrato-promessa em causa.
Para o efeito alegou que em face do teor da missiva de 31.10.2009, torna-se evidente que os AA consideravam resolvido o contrato, por definitivamente incumprido pela R, aliás posição mantida com a presente acção, então tudo exprime da parte dos AA uma recusa de cumprimento do contrato celebrado, pelo que a R não viu alternativa em declarar o contrato-promessa definitivamente incumprido por parte dos AA, o que fez com carta registada com AR, datada de 20.11.2009 e recebida em 25.11.2009.
Os AA apresentaram réplica e impugnaram toda a matéria alegada e sustentada pela R na contestação, e ainda que nunca lhes fez chegar a licença de habitabilidade.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção improcedentes, tendo a ré e os autores sido absolvidos dos correspondentes pedidos.
Discordando desta decisão, dela interpuseram recurso a ré e, subordinadamente os autores, tendo apresentado as seguintes conclusões:
Apelação da ré
I. Vem o presente recurso da douta sentença na parte que julgou improcedente a reconvenção deduzida pela Recorrente, em que pediu a condenação dos Recorridos a reconhecer o direito da promitente-vendedora a fazer seu o sinal por eles pago, por incumprimento definitivo do contrato-promessa que celebraram em 23-05-2008.
II. Esse pedido reconvencional foi baseado na circunstância dos Recorridos lhe terem comunicado, por carta de 31-10-2009 (a fls. 33 dos autos), que "... perderam interesse no imóvel prometido comprar...", acrescentando que tal havia sucedido "... dado necessitarem de urgentemente comprarem outro que ofereça já condições de habitabilidade...", nela exigindo a devolução do sinal em dobro - cfr. alíneas E) e F) da Matéria Assente.
III. Considerando tal comunicação como clara e inequívoca declaração de que não queriam, nem iriam, celebrar o contrato prometido, a Recorrente declarou definitivamente incumprido, pelos Recorridos, o contrato-promessa de compra e venda celebrado, através da carta que lhes remeteu em 20-11-2009, por eles recebida em 25-11-2009 e à qual não deram qualquer resposta - cfr. alínea G) da Matéria Assente.
IV. Tal procedimento da Recorrente estava legitimado pela arbitrária - e, por isso, ilícita - desvinculação dos Recorridos, à míngua de motivos bastantes para justificar a declaração de perda de interesse no negócio prometido e a exigência de devolução do sinal em dobro, consubstanciadora da sua proclamada recusa de cumprimento e de resolução contratual.
V. É facto que o contrato-promessa de compra e venda celebrado (junto com o petitório inicial como doc. n.º 1) consagrava que o contrato prometido deveria ser outorgado até 30-06-2009 - cfr. n.º 1 da sua cláusula 4.ª.
VI. Porém, tal prazo não constituía um termo essencial objectivo e ou absoluto, findo ou ultrapassado o qual se verificava a impossibilidade, objectiva ou subjectiva, da prestação, como resulta à saciedade do teor do n.º 4 da citada cláusula, que, antecipada e expressamente, admitia a possibilidade da escritura de compra e venda ser realizada posteriormente àquela data.
VII. Por outro lado, embora sobre eles recaísse tal obrigação, os Recorridos não marcaram a escritura de compra e venda da fracção autónoma "AA", conforme previa no n.º 2 da cláusula 4.ª do contrato-promessa celebrado, não tendo, por conseguinte, chegado a convocar a Recorrente para a sua outorga - cfr. respostas aos quesitos 18.º e 19.º da Base Instrutória.
VIII. Deste modo, nem chegou a existir retardamento imputável à Recorrente na celebração do contrato prometido, na medida em que a mora apenas se verificaria se, convocada da forma contratualmente prevista para a outorga de tal escritura, não comparecesse no local, no dia e hora designados, ou se essa escritura não pudesse ou não viesse a ser celebrada por motivo a ela imputável, pois só nessa altura estaria obrigada a satisfazer a prestação (principal e as acessórias desta) a que se vinculara.
IX. De realçar que, como resulta da sentença em crise, "... não se alegou nem se provou que a escritura não foi realizada por não ter sido entregue os documentos necessários aos AA e estes não marcaram a mesma em consequência de tal conduta" - cfr. 1.º parágrafo de fls. 341 dos autos.
X. E a matéria referente aos "acabamentos", profusamente esgrimida pelos Recorridos, não permite encarar diferentemente a questão da ausência de mora relevante imputável à Recorrente.
XI. Bastará, para tanto e no que respeita às partes comuns, observar que:
"(...) No que concerne às partes comuns... a verdade é que não se alegou (logo não se provou) que em Outubro de 2009 e nas partes comuns haveria acabamentos por terminar... Assim sendo e a respeito das PARTES COMUNS, não havendo mora da parte da R., nunca poderia haver qualquer perda de interesse em virtude de mora que não existia (cfr. art. 808º do CC)" - último parágrafo de fls. 346 dos autos.
XII. No que concerne à própria fracção autónoma, foi dado como provado que a Recorrente, até Outubro de 2009, não corrigiu: - o soalho, na zona da porta de acesso ao hall / sala; - a cor da parede da cozinha; - o tecto da suite, que apresentava marcas não uniformes - cfr. resposta ao quesito 8.º. Já quanto à pedra da tampa do lavatório da casa de banho de apoio aos quartos, colhe-se da recorrida sentença que: "... não se provou que a mesma tivesse qualquer defeito de molde a que houvesse necessidade sequer de ser substituída ..." - cfr. 2.º parágrafo de fls. 347 dos autos.
XIII. A este propósito, reconheceu-se na sentença recorrida que: "(...) não é sequer razoável concluir-se que, em face de uma não correcção de uns riscos no tecto do hall da suite e no soalho da zona da porta da sala e de falta de pintura de uma parede da cozinha, os AA (aqui Recorridos) ou qualquer pessoa colocada na situação daqueles, perderia o interesse na realização do contrato prometido. (...) no caso vertente, entendemos não se verificar perda de interesse objectivamente como a lei estipula no art. 808º do CC, não tendo os AA provado factos donde resultasse tal perda de interesse objectivamente, antes tratando-se de um caso de perda de interesse subjectivo e que não releva para efeitos de transformação da mora em incumprimento definitivo" (nosso o entre parênteses e o sublinhado) - cfr. 1.º e 2.º parágrafos, respectivamente, de fls. 348 dos autos.
XIV. Ora, a declaração dos Recorridos, expressa na carta que dirigiram à Recorrente no dia 31-10-2009, acolhida nas alíneas E) e F) da Matéria Assente, constitui manifestação de vontade peremptória, clara e unívoca, que outra interpretação não permitia a não ser que os Recorridos não queriam, nem iriam, cumprir o contrato prometido, não deixando margem a dúvidas quanto ao seu sentido, designadamente a qualquer declaratário, com os conhecimentos e o discernimento do homem médio comum, colocado na posição da Recorrente, promitente-vendedora.
XV. Neste sentido, invoca-se, com a devida vénia, o acórdão desta Veneranda Relação, de 20-03-2012 (Processo: 1714/09.5TBMTS.P1; Nº Convencional: JTRP000, consultável in www.dgsi.pt): "(...) a recusa de cumprimento evidencia o incumprimento definitivo, até porque dele decorre a desnecessidade do recurso à conversão da mora em incumprimento definitivo, à luz da segunda parte do nº 1 do art. 808º do C.C. – a constituição em mora, face a uma tal recusa, implica também, concomitante e simultaneamente, a conversão da mora em incumprimento definitivo (a concessão de um prazo suplementar a quem declarou que não cumprirá é acto inútil)", acrescentando que: "(...) o devedor que invoque o facto de não lhe ter sido dada pelo credor, e ante a sua recusa, hipótese de cumprir (ou segunda hipótese de cumprir, com estabelecimento de prazo suplementar para tanto), sempre estaria a incorrer em abuso de direito, violando a proibição de condutas contraditórias. Declarando o devedor, ‘categórica e definitivamente, que não quer cumprir, a interpelação prevista no art. 808º é inútil e, por isso, o credor dispõe, ou deve dispor, do direito potestativo de resolução imediata do contrato bilateral’" (nosso o sublinhado).
XVI. Fazer apelo à figura do abuso de direito - como se faz na sentença recorrida (no quarto parágrafo de fls. 350 dos autos) - para, com base neste instituto, impedir a Recorrente de resolver o contrato-promessa, face a defeitos que não teriam sido reparados é, com a devida vénia, descabido e contraditório, quando, na mesma decisão, anteriormente, já se afirmara a escassa relevância desses pequenos defeitos, nos termos seguintes: "(...) E não se diga que tais defeitos comprometiam, para um qualquer bonus pater familias, as condições de habitabilidade. Tratava-se de correcção de riscos na zona da porta de entrada para a sala, pintura de uma parede da cozinha (de acordo com o estabelecido na alínea b) do aditamento 1 ao contrato-promessa - resposta ao quesito 8.º) e correcção de manchas não uniformes no tecto da suite (zona do hall), ou seja, três situações que em nada contendem com as finalidades de uso (ou de troca) que os AA visariam conseguir com a prestação" (nossos o entre parênteses e o negrito) - cfr. último parágrafo de fls. 347 dos autos.
XVII. Até porque a Recorrente "... nunca se negou a satisfazer as exigências dos autores, tendo procedido a algumas correcções em data anterior à especificada em E), como por exemplo: - apainelados dos quartos da zona da caixa de estore; apainelados do hall de entrada, parede de quadro eléctrico; ao encaixe dos espelhos das caixas de infraestruturas eléctricas" - resposta ao quesito 24.º; "Foram os autores que pediram que a porta de um dos quartos de banho da fracção autónoma, que abria num sentido (em que a sanita ficava por ela ocultada), fosse recolocada de modo a abrir no sentido contrário" e, "Apesar de não estar contratualmente obrigada, a ré (aqui Recorrente) acedeu a tal mudança, tendo, até, custeado os encargos da mesma derivados" - respostas aos quesitos 21.º e 22.º (nosso o entre parênteses).
XVIII. Ocorrências que inculcam que a Recorrente sempre procurou satisfazer as exigências (caprichos?) dos Recorridos (ainda que de ordem puramente estética), tendo estes respondido às demonstrações de boa vontade daquela com a sobredita carta de 31-10-2009, contrariando, flagrantemente, a alegação de urgência na disponibilização da fracção autónoma, a qual oferecia totais condições de habitabilidade, pelo menos, desde a data do respectivo Alvará de utilização n.º 246/09, emitido pela Câmara Municipal de Gondomar em 20-07-2009 - cfr. resposta ao quesito 17.º da Base Instrutória, sob a epígrafe "FACTOS PROVADOS".
XIX. Ao negar procedência ao pedido reconvencional a sentença recorrida violou, entre outras, as normas dos artigos 236.º, n.º 1; 334.º; 442.º, n.º 2, e 808.º, n.º 1, todos do Código Civil.
Termos em que a recorrente impetra a substituição da sentença recorrida, na parte em que julgou improcedente a reconvenção deduzida, por decisão que a julgue procedente.
Apelação dos autores
I- A douta sentença recorrida padece de profundas contradições entre o apurado/provado e o sentenciado, por um lado, por outro, de deficiência na apreciação/omissão da matéria dada como provada, que a seguir se explicitará.
II- É a própria sentença que declara que os AA alegaram, para sustentar a sua tese, que "interpelada a ré para terminar a obra, nomeadamente em relação aos itens que os AA enumeraram na sua carta de 6.5.2009, sob cominação do accionamento do n° 1 da cláusula 5ª do contrato-promess, nada fez.
III- Logo à partida, a douta sentença recorrida dá como importantes factos provados os que se encontram expressos nos pontos C), D) e E) que por si só, trazidos a julgamento, comprovados que foram e explicitado pela prova documental ( cartas e mails enviados pelos AA à R. ) e testemunhal, e dentro dos contornos em que tal matéria se move, são suficientes para declarar definitivo, legitimo e objectivo a perda do interesse dos AA no cumprimento de tal contrato, e como tal, o seu direito a exigir o sinal em dobro.
IV- A douta sentença dá como provado que:
- por força do contrato-promessa a outorga da escritura deveria ter sido outorgada até 30.6.2009;
- que era à ré que competia facultar aos AA os documentos necessários referentes a si e à fracção autónoma prometida vender;
- que por carta datada de 31.10.2009 os AA declaram que perderam o interesse no imóvel, acrescentando que tal sucedeu dado necessitar urgentemente comprarem outro que ofereça já condições de habitabilidade.
V- Comprovado ficou em audiência de julgamento, que na carta entregue em mão pelos AA à ré, na pessoa do seu representante legal, que a rubricou, datada de 6.5.2009 onde os AA declaram os defeitos e anomalias na fracção autónoma bem como a necessidade da ré terminar as partes comuns absolutamente imprescindíveis para a habitabilidade em segurança de qualquer proprietário, além das reclamações legitimas ali feitas.
VI- E igualmente deveria ter sido dado como provado que em tempo devido, foi à ré solicitada (porque efectivamente alegado e sobejamente ventilado pelas testemunhas foi) a documentação para marcar a escritura; documentação que nunca foi entregue ou declarado o porquê da sua não entrega, ou a existência de elementos essências, como a licença de habitabilidade, emitida já fora do prazo previsto para a realização a escritura.
VII- Para além da ré não ter enviado os documentos exigidos para se marcar uma escritura de compra e venda da fracção prometida vender, andou a ocultar, quando aquela foi emitida em Julho desse ano, a existência da licença de habitabilidade ... provado deverá ser que aquela Câmara emitiu mais uma licença de habitabilidade sem condições para tal, já que faltavam até sistemas básicos de segurança como colunas secas, portas quebra-fogo, barras anti-pânico, término das instalações eléctricas nas garagens, elevadores operacionais em condições de segurança, e tudo o mais que se pode constatar pelos sucessivos depoimentos das inúmeras testemunhas apresentadas pelos AA, bem até de algumas testemunhas da ré), tudo conforme declarações de testemunhas.
VIII - Explicito ficou que a CMG emitiu licença sem o prédio estar terminado, nomeadamente a fracção prometida vender aos AA, partes comuns e individuais, como supra e infra se pode aferir também pelos depoimentos das testemunhas.
IX- Provado ficou segunda a douta sentença, que a ré "foi por diversas vezes interpelada para proceder à rectificação das anomalias existentes na fracção prometida vender" e prova tal dizendo que tal interpelação foi feita designadamente em 6.5.2009 conforme carta de fls 31 entregue á ré pela O..... (imobiliária); ora, como tal terá que dar como provado que os AA tenham solicitando os documentos para realização da escritura, que é um dos elementos essências para apurar a culpa na não escrituração daquela ou da sua não marcação, posto que é na mesma carta que se pode ler a exigência dos AA em "proceder á entrega dos documentos necessários á marcação da escritura"
X- Mas, por outro lado, a referida sentença dá como provado que" os acabamentos nas partes comuns do edifício até á referida data importavam em quantia não apurada (não tendo sentenciado, como deveria, que tais acabamentos importavam em muitos milhares de euros, conforme alegado
XI- O que de todo é mais do que razoável dar como provado tal, que explica bem o porquê dos AA não poderem/deverem marcar sequer uma escritura de um prédio por terminar.
XII- Há contradição na douta sentença que dá como provado que a ré não corrigiu "o soalho na zona da porta de acesso ao hall/ sala ( ... ) nem substitui a pedra do tampo do lavatório ( ... ) nem corrigiu a cor da parede da cozinha de acordo com o estabelecido na alínea b) do aditamento 1 ao contrato promessa" ( ... ) e ainda que "os acabamentos nas partes comuns do edifício ( por terminar subtende-se ) importavam quantia não apurada ... " e por outro lado sentencia que "a ré nunca se negou a satisfazer as exigências dos AA
XIII- Ou seja, por um lado a douta sentença declara provado que a ré não cumpriu com a sua parte do contrato prometido (entregar um objecto em perfeitas condições de habitabilidade) e por outro declara que a ré cumpriu com as exigências dos AA.
XIV- Provado foi que os inacabamentos nas áreas comuns, importam em quantias muito avultadas, estando em causa os objectos/acabamentos denunciados referentes ás partes comuns - constitui sem duvida, motivo para declararem os AA perda efectivo de interesse objectivo na realização da escritura.
XV- A resposta dada aos quesitos 1º a 4° com a expressão "provado apenas", minimiza o prejuízo dos AA, o que parece conferir dimensão à diferença entre a perda de interesse objectivo e subjectivo, perda de interesse invocado pelos AA, que lhes dá legitimidade ao seu pedido formulado na PI; isto é, se não atendermos ao que reclamaram os AA para pronunciarem a sua perda de interesse na realização da escritura.
XVI- A própria sentença declara dar como provado que não foram concluídos pela Ré alguns acabamentos dos espaços comuns do edifício como " ... sistemas de incêndio sem colocação de mangueiras e sinelética e fios á vista ... ", não tendo no entanto ( a não ser que o acima nomeado seja a titulo exemplificativo) referido na sua totalidade o que as testemunhas declararam quanto a este assunto, como a testemunha E….. .
XVII- Provado ter-se-á que dar que no dia 11 de Julho as referidas partes comuns apresentavam andaimes no hall de entrada, elevadores sem botões e sem espelho, lixo de obra e materiais por todo o lado, instalações eléctricas e outras por fazer - expressa que na realidade aquela era a realidade da obra, conforme fotos junto aos autos.
XVIII- Logo se pode constatar que a sentença é deficitária no apuramento do que não foi concluído e que era essencial, nas partes comuns, nomeadamente, nem os elevadores estavam a funcionar em data muito
XIX- A sentença recorrida, padece deste défice de matéria de facto dada como provada, por efectivamente apurada em sede de julgamento bem como em documentos apresentados, factos e documentos que de todo explicam a perda de interesse dos AA, por um lado, pelo medo da não conclusão da obra nas suas partes comuns ( e não só no interior da fracção como se tentou acentuar) que importavam em custos elevados, custos que não podiam arcar, por outro lado.
XX- Por outro lado, note-se que nesta parte, a douta sentença pecou porque não valorou o apurado em audiência quanto á culpa da não realização da escritura por não apresentação de documentos e término de acabamentos nas suas partes individuais e comuns, e sobretudo não assegurando a segurança dos condóminos.
XXI- Pelo que há contradição explicita no sentenciado em vários parâmetros, nomeadamente quando deu como provado que "o imóvel e a fracção autónoma designada pelas letras "AA" estavam construídas conforme o projecto de construção aprovado pela CMG, a qual por isso emitiu o alvará de utilização nº 246/09, em 20.7.09 quando inúmeras testemunhas declaram a falta de elementos essenciais para a emissão da licença de construção.
XXII- Contradição na matéria dada como provada quanto a esta questão: por um lado estabelece como provado que "o imóvel e a fracção autónoma designada pelas letras "AA" estavam construídas conforme o projecto de construção aprovado pela CMG ... " e por outro lado dá como provado que "a ré não conclui alguns acabamentos da fracção mencionada, nem alguns acabamentos dos espaços comuns do edifício.
XXIII- Tal contradição tem conclusão nefasta porque se apoia na não condenação da ré na totalidade do pedido dos AA no facto de imputar culpa aos AA, por não terem marcado escritura, quando efectivamente aqueles não o podiam fazer por terem mais do que razão na sua perda de interesse objectivo.
XXIV- Como tal e em síntese, não se pode concluir outra coisa que não seja a necessidade de aceitar como legítima a resolução do contrato promessa por parte dos AA, porque outra solução não lhes restava, sob pena de, provando-se o seu conhecimento prévio de coisa defeituosa, verem declarado o abuso de direito e má fé.
XXV- A douta sentença, na mesma linha e a propósito do mesmo ponto, não valorou devidamente o depoimento da testemunha F….. engenheiro civil, que declarou com toda a clareza, num depoimento sério, esclarecido e conhecedor dos factos, os reais motivos pelos quais os AA perderam o interesse na realização da escritura em Outubro de 2009, nomeadamente o que parecia ser o abandono da obra, a falta dos documentos e dos acabamentos na fracção e nas partes comuns, bem como os possíveis custos dos acabamentos serem avultados.
XXVI- Deveria ter sido valorado nesse sentido de confirmar a legítima perda de interesse dos AA, todo o expresso em julgamento pelas testemunhas, G…., H….. e I….. as matérias referentes aos maus acabamentos realizados pela ré, aos sucessivos pedidos de alterações por parte dos AA; à falta de comunicação de todos os defeitos e inacabamentos, incluindo das partes comuns, pelos AA à ré; á necessidade e obrigatoriedade da ré ter comunicado aos AA da previsão de não terminar a obra em Junho, logo após a comunicação daqueles de 6.5.09; sobre o que nas partes comuns se encontrava por terminar em Junho e em Outubro de 2009; sobre o abandono da obra; sobre o pedido de documentos; sobre o porquê dos AA não admitirem fazer a escritura sem a obra terminada ( e tal comunicação á ré); sobre a existência de culpa da ré na não emissão da licença de utilização ou se outro facto obstou á realização da escritura; sobre o prejuízo dos AA pelo facto de não terem o imóvel em tempo útil ou se foram estes que protelaram a escritura; sobre se a ré sempre se recusou ou não a satisfazer os pedidos dos AA.
XXVII- Dos depoimentos produzidos outra coisa não se pode extrair que não seja a confirmação da razão e da pretensão dos AA, explicitando que aqueles não alteraram nada que não estivesse já programado aquando da assinatura do contrato promessa e seu aditamento, os maus acabamentos ou simplesmente a ausência deles e de elementos estruturais nas partes comuns, bem como o enorme prejuízo com o não término da obra dentro do prazo previsto, e para além deste, dentro de um prazo minimamente razoável.
XXVIII- E ainda sobre as alterações pedidas para serem realizadas no imóvel, confirmado ficou que as alteração a pedido dos AA, fundamentalmente não foram de puro gosto pessoal ( a não ser as do aditamento) mas foram alterações necessárias por ser aquilo que esperam aqueles em conformidade com o projecto que lhes foi apresentado aquando do contrato promessa de compra e venda, já que a ré o alterou.
XXIX- Confirmado e provado ficou que decorrido todo o prazo, a obra padecia de quase todos os defeitos inicialmente reclamados, pelo que culpa não existe dos AA no pretenso protelar das obras.
XXX- Pelo que a douta sentença, ao dar como provado que "foram os AA que pediram que a porta de um dos quartos de banho da fracção autónoma, que abria num sentido (em que a sanita ficava ocultada) fosse recolocada de modo a abrir no sentido contrário" e "apesar de não estar contratualmente obrigada a ré acedeu a tal mudança, tendo até custeado os encargos de mesma derivada", mal andou, não estando em conformidade com a verdade do apurado em audiência de julgamento, até porque, testemunhas houveram a dizer justamente que foi a ré que arbitrariamente provocou alterações com as quais os AA não contavam, e que se viu sim confrontada com a obrigação ( e não o que diz a sentença, que não estava obrigada) de repor a situação contratada ou algo que aligeirasse a situação não consentida pelos AA.
XXXI- Pelo que, as alterações pedidas pelos AA apenas o foram em duas situações, devidamente identificadas pelas testemunhas:
- ou queriam a reposição do que estava projectado e não cumprido pela ré;
- ou queriam o cumprimento das alterações já pedidas em aditamento ao contrato promessa, e que também não foram cumpridas ou quando o foram ( algumas) foram-no indevidamente.
XXXII- Por isso mal vai a douta sentença quando implicitamente se pronuncia sobre este assunto, "metendo no mesmo rol" das situações que considerou "menores" e não susceptíveis de configurar razão para perder o interesse expressando que a ré "nunca se negou a satisfazer as exigências dos autores procedendo a algumas correcções em data anterior especificada em E) ... ", olvidando que tais correcções foram ridiculamente pequenas.
XXXIII- Por outro lado a douta sentença peca por imprecisão e omissão posto que dá como provado "que os AA nunca solicitaram á ré que assinasse os registo provisórios de aquisição a favor dos AA e jamais enviaram ou apresentaram á ré a correspondente requisição do registo para aquela finalidade, o que é verdade, mas peca por defeito ao não dar como provado o porquê do não envio ou assinatura dos registos posto que, como se pode comprovar por depoimentos de testemunhas que vieram depor em audiência, aqueles registos não são necessários quando os trâmites bancários passam, como era o caso dos AA, pela chamado sistema de "Casa Pronta", dando assim a ideia que a " inocente" ré esperava por tais pedidos!
XXXIV- Padece igualmente a douta sentença de erro grave ao não dar como provado o quesito 5 da Base instrutória relativamente ao quase abandono da obra por parte da ré durante o lapso temporal em que os AA esperavam realizar a escritura, importante e determinante, para que, o homem comum desde logo medo tivesse na não conclusão da obra (a exemplo do que tem grassado entre a construção civil devido à crise que se atravessa), e como tal, facto essencial para a perda objectiva de interesse no negócio prometido, sendo certo que várias foram as testemunhas a depor nesse sentido.
XXXV- E sobre a conclusão-contradição expressa na douta sentença – "A obra está concluída e vendida na maior parte das suas fracções autónomas", ao mesmo tempo que sentencia a não existência de incumprimento definitivo por parte de nenhuma das partes, concluindo não haver direito de ré e autores resolverem o contrato, não podem os recorrentes-AA-recorridos concordar com tal conclusão de que a obra está vendida apenas a maior parte das suas fracções, quando foi dito por várias testemunhas, inclusive da ré, coisa diversa e que aqui faz toda a diferença ou seja, que o empreendimento-obra da ré onde se inclui a fracção prometida vender, está na sua totalidade vendida.
XXXVI- Tal facto real - venda da fracção prometida aos AA - atesta a impossibilidade de cumprimento do contrato - que o tribunal a quo considera não incumprido e como tal, aparentemente, em vigor. Se atendermos a tal conclusão, e a considerar-se provado que a fracção em causa também está vendida a terceiros (como se pode constatar) pelo que não se vislumbra como se pode compatibilizar o sentenciado e o que realmente se encontra provado: que o objecto do contrato-promessa se encontra alienado e como tal, há impossibilidade das partes cumprirem o referido.
XXXVII- Ora a sentença declara o contrário: não há incumprimento da parte dos AA e não há incumprimento da parte da ré. Como tal, o contrato está em vigor? Não pode, mesmo que academicamente se entendesse concordar com a sentença, haveria impossibilidade de cumprimento quanto mais não seja por parte da ré, que, no mínimo, desde já terá que devolver o sinal.
XXXVIII- Quanto ao direito a que a sentença lança mão, peca esta pelo facto de aplicar aquele a factos que não espelham a totalidade da realidade, ou seja, apresenta pela metade os factos e as provas apresentadas, corno supra se expôs, pelo que deficitária que é em matéria que deveria ter sido dada corno provada, não pode aqui fazer uma cabal aplicação do direito (como é o caso de não ter atestado cabalmente as faltas da ré em vários quadrantes que já se expôs)
XXXIX- Ora, mesmo não se concordando com a aplicação á letra do direito ora citado, até no caso da se seguir esta aplicação, sempre se dirá que no caso em análise houve incumprimento definitivo por parte da ré por conjugação de várias ordens de factores (falta de acabamentos essências nas partes comuns que ponham em causa a segurança do prédio, falta de cumprimento nos acabamentos na fracção, falta de entrega culposa dos documentos, falta de cumprimento do prazo estipulado).
XL- Ora, a douta sentença é a própria a referir que mesmo mantendo-se o interesse do credor, o devedor em mora não cumpre no prazo razoável dado pelo primeiro, o que é o caso - não parecendo aqui necessário sequer qualquer carta registada com A.R. dado tal informação ter sido explícita e conhecida da ré ( tendo-lhe tal sido comunicado por carta, e verbalmente, bem como por mails ). Sendo certo que a testemunha da ré, E..... depôs e disse que ouviu os AA referirem ali entre todos presentes, que "resolveriam o contrato se não fosse terminada de imediato a obra". Facto que deveria ter sido dado como provado e não foi pelo que ora se requer tal.
XLI- Debruça-se ainda a douta sentença no seu ponto A) relativo á existência ou não de incumprimento definitivo por parte da ré pelo facto dos AA terem deixado de ter interesse na prestação e logo ali, a douta sentença andou mal ao desresponsabilizar a ré na não marcação da escritura porque "atira" sobre a Câmara Municipal de Gondomar a responsabilização da não emissão-apresentação atempada da licença de utilizaçâo, que só foi emitida em fins de Julho desse ano. Ora, até poderia assim ser e a ré não ter responsabilidade alguma, recaído sim sobre o famoso terceiro referido na clausula 4ª do contrato promessa; não é o caso.
XLII- A ré, em primeiro lugar não logrou provar que a licença só não foi emitida por culpa da CMG, porque, eventualmente a obra poderia estar terminada e aquela câmara, por falta de tempo ou disponibilidade outra, não ter emitido tal licença; não foi o caso. A obra não estava concluída (fracção e partes comuns) e não o ficou em Julho, nem Agosto, nem Setembro, nem Outubro de 2009 (nem ainda em Fevereiro de 2012!), quando os AA a esperavam em Junho.
XLIII- Provado ficou que a culpa foi da ré posto que até quando obteve a respectiva licença em Julho, não o informou nem a enviou aos AA sabendo ela da sua pressa.
XLIV- Por isso, mal vai a sentença ora recorrida ao expressar deficitariamente o que expressa, que "provou-se que o alvará de utilização da fracção apenas foi emitido em 20.7.09 pela CMG, ou seja, posteriormente á data em que as partes estabeleceram para realização da escritura", extraindo daqui a não culpa da ré. Não é razoável nem legitima a posição da douta sentença. Como também erro grave padece aquela quando expressa que "não se alegou nem provou que a escritura não foi realizada por não terem sido entregues os documentos necessários e estes não marcaram a escritura em consequência de tal conduta", o que não corresponde ao apurado em julgamento e que deverá ser dado como provado, e já acima expresso de sobejo, e que se resume em duas palavras.
XLV- A não marcação da escritura cimentou-se: no não envio dos documentos pedidos, no acrescido do não acabamento de partes essenciais do prédio (partes comuns que implicavam a segurança do prédio, entre outros não acabamentos), que provocaram o receio e insegurança dos AA, acrescido pelos relatos de quase abandono da obra.
XLVI- A douta sentença padece ainda de outro erro: quanto á classificação da clausula 5ª do contrato promessa em causa, como "cláusula de estilo", não tendo em conta que o que se encontra no contrato corresponde á vontade dos AA expressa pela prova testemunhal e que exprime a necessidade de cumprimento dentro de determinado prazo, e se tal não fosse cumprido, seria accionada tal cláusula. Pelo que a douta sentença não tem em consideração o sentido da carta dos AA de 65.5.09 á qual a ré não se dignou a responder, o que reafirma a culpa da ré, posto que se pretendesse alertar os AA de que por culpa de terceiro não terminaria o imóvel a tempo de escriturar, o teria feito. E provou-se que não o fez, deixando os AA no desespero da expectativa e sem o sinal.
XLVII- A ré, com tal situação, escondeu-se atrás da dita clausula ora em causa para usufruir dos rendimentos que os 24 500,00 euros de sinal dos AA lhes proporciona acrescido do dinheiro arrecadado com o venda do referido imóvel a terceiros, deixando os AA, jovens em inicio de carreira, que outra quantia não tinham para dar como entrada noutro imóvel, desprotegidos.
XLVIII- As reflexões da douta sentença quanto ao tipo de prazo inserto no referido contrato e a aplicação ao caso concreto, não podem de todo estar correctas posto que ali se diz que "a estipulação de um prazo pode também ser apenas uma determinação de termo que não obste á possibilidade de uma prestação ulterior que satisfará ainda a finalidade da obrigação ... "
XLVIX- Ora, não é o caso, conforme foi reforçado na carta de 5.6.09 e posteriormente em reunião entre as partes presenciadas pela testemunha E..... que atesta o ultimato dado pelos AA ao representante da ré, Sr. J....., no sentido de não lhes dar mais tempo para terminarem do que o já concedido.
L- Mal, ainda a este propósito vai a douta sentença ao proferir que "de nada valeu aos AA naquela carta de Maio de 2009 a referencia ao não cumprimento do prazo e accionamento da dita clausula até porque até á data de 30.6.09 não havia licença de utilização ..." Tal reflexão/conclusão não pode proceder ( até parece que os AA são "presos por ter cão e por não ter"), derivando tal conclusão de vários argumentos falaciosos.
LI- Não pode pois tal argumento da douta sentença proceder, porque além de desconforme, levaria a profunda injustiça.
LII- Mais censurável ainda é a consideração de que "esta situação foi previsão de ambas as partes", o que equivale a dizer que a se a ré quisesse ou/e arranjasse maneira de não terminar o prédio durante uma década, levaria á situação - igual á vivida pelos AA.
LIII- A douta sentença apresenta ainda, para reforçar a sua convicção, um argumento (novamente falacioso porque desprovido de base factual, tendo-se provado sim, o contrário) de que "por outro lado e após aquela data de 30.6.09 a ré procedeu a algumas reparações na fracção dos AA e do lado dos AA apenas temos como reacção a carta de 30.10.09 ( ... )" e "a verdade é que também estipularam outras clausulas que permitiriam protelar aquele mesmo prazo ... "; ora, nada mais longe da verdade não de vendo proceder tal argumento posto que se a ré fez reparações fê-lo deficitariamente, o que equivale a nada fazer para além do exigido.
LIV- Ora, provado está que o prédio não estava pronto nem aquando da emissão da licença de utilização
LV- Por tudo acima expresso não se pode tirar a conclusão que a douta sentença apresenta e que é a que estamos perante um clausulado contratual que não estipula um negócio fixo absoluto ... e como tal, legitimo é a ré fazer o que fez: o que quer (reparar como lhe apetece), quando quer (não há prazo estipulado diz a sentença) e nos termos que quer.
LVI- Quanto á analise relativa á mora da ré feita na douta sentença, pergunta o tribunal a quo se existe incumprimento da ré pelo facto dos AA terem deixado de ter interesse na prestação como consequência da mora da ré, pelo que outra não pode ser a conclusão após a matéria de facto apurada em julgamento e após a análise de todos os documentos juntos aos autos. O que foi o caso porque a ré, notificada em 6.5.09 para apresentar documentos, não os apresentou nem posteriormente quando os obteve.
LVII- Podiam a ré, se estivesse de boa fé e se fosse diligente como preceitua o art. 762º do CC logo ali, quando notificada pelos AA da carta de 6.5.09, ter posto á disposição dos AA a informação de que não podia cumprir a tempo.
LVIII- Pelo contrário, a ré calou-se, de má fé, escondendo-se atrás da clausula contratual que pensou poder valer-lhe, a famosa clausula que atira a responsabilidade para terceiros.
LIX- Não foram critérios subjectivos que levaram á resolução do contrato, como tal e por tudo o já exposto, mas sim critérios bem objectivos e com base na lei, como tempo útil da prestação, término cabal do objecto do contrato, segurança jurídico-material na finalização do, mais concretamente necessidade de habitarem o imóvel dentro de data próxima a 30.6.09.
LX- Não pode a douta sentença pronunciar-se pois desfavoravelmente quanto á causa dos AA, porque também neles não se vê capricho algum e até porque é a própria sentença, a final a expressar que "para que uma resolução seja ilícita ( ... ) era preciso que a "desvinculação fosse arbitrária ", concluindo ainda que não foi o caso; dizendo pois o porque é que não considera que foi o caso posto que os credores-AA não padeceram de mero capricho ...
LXI- Diz a sentença: "porque após a celebração do contrato -promessa, alguns dos defeitos não tinham sido corrigidos, estavam convictos de que se tratava de verdadeira situação de perda de interesse que convertia a mora da ré em incumprimento definitivo, e nessa medida declararam resolvido o contrato. Esta postura, manifestamente, não pode ser equiparada à daquela pessoa que, celebrado um contrato, tem um comportamento do qual resulta sem mais e claramente, que não quer ou não vai cumprir"
LXII- Os AA fizeram a declaração que fizeram porque no seu entender, já nada mais podiam fazer para que o contrato fosse celebrado pois inclusive estavam convencidos de que nem sequer havia licença de habitabilidade"
LXIII- Como diz a douta sentença "a perda de interesse deve pois aferir-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas ", pelo que obrigatoriamente se constata a perda de interesse definitivo da parte dos AA, pois esta cimenta-se na ausência do objecto do contrato promessa, ferida que esta a sua utilidade em tempo e lugar próprios.
LXIV - E tal perda de interesse por perda da utilidade (a exemplo do que refere a douta sentença) não pode ser vista de outra forma que não seja uma perda objectivamente considerada.
LXV- Não se pode concordar, por isso, com o que a douta sentença expressa em jeito de conclusão, quanto aos factos que levaram os AA a alegar a falta de condições necessárias para a outorga da escritura.
LXVI- Começando por dizer, a douta sentença, que não se provou que não se realizou a escritura por falta de licença, não pode proceder tal argumento pois a falta de condições para a realização da escritura é o somatório de um conjunto de condições que faltaram e que isoladamente não podem ser encaradas.
LXVII- No que concerne á falta da licença, como a própria sentença já refere, os AA estavam convencidos que ela não existia ainda porque a ré tornou a sua "não existência" uma realidade que o tribunal não pode ignorar, e que só á ré há culpa a imputar ( tendo sido pelo motivo do sócio gerente da ré J..... estar a divorciar-se ou pelo não termino da obra, ou outro, o que é certo é que a culpa é da ré )
LXVIII- Como tal, não se pode dizer que tal elemento não foi essencial á perda de interesse dos AA, acrescendo o receio de, se escriturassem e a ré não terminasse o prédio, pudessem perder milhares de euros que teriam que despender.
LXIX- O mesmo raciocínio aplica-se às considerações tecidas sobre o facto de não se ter alegado nem provado que em 30.10.09 que as partes comuns estivessem por terminar; nada mais longe da realidade e como tal não pode servir tal argumento como base para a sentença não dar como provada a perda de interesse definitiva dos AA, porque: há uma carta a comprovar a alegação dos AA; Há uma acta de reunião de condomínios onde os condomínios referem ainda existir essas faltas, acta de 2012; por outro lado, quesito 1º da base instrutória incide sobre as partes comuns; Há varias testemunhas que referem e provam a falta de acabamentos nas partes comuns.
LXX- A douta sentença incorre em grave erro na aferição da matéria dada como provada, que deixou de fora uma série de factos, por um lado, e por outro na forma como considera o direito a aplicar ao caso em concreto, padecendo de contradições insanáveis.
LXXI- Neste particular, conclui a douta sentença que "a data relevante para a escritura passou a ser já não a de 30.6. mas a data da emissão do alvará, 20.7.09, tudo conforme o estipulado pelas partes ... " Nada mais longe do que deveria ser concluído posto que o que as partes estipularam não foi decerto que a escritura se faria apenas quando a ré exibissse os documentos mesmos que os não apresentasse por facto a si imputável e não a terceiro se deslocou à Conservatória competente por facto que alega lhe ser alheio (por exemplo, passou a depender de terceiros para se deslocar).
LXXII- Como tal, não se pode extrair a conclusão de que não houve mora da ré na apresentação dos documentos e nos acabamentos, nomeadamente das partes comuns, havendo pois mais do que legitimidade para a perda de interesse dos AA.
LXXIII- Como não se pode concordar com o que deficitariamente se dá como concluído quanto á falta de acabamentos da fracção prometida vender, posto que não foi só o soalho que não foi corrigido, ou a tampa do lavatório, nem a não correcção da cor da parede da cozinha ou o tecto da suite, mas outros defeitos também foram provados.
LXXIV- Ora, e que não fossem significativos os defeitos a corrigir na fracção autónoma, jamais se podia concluir da forma como a douta sentença conclui: pela não perda de interesse, pelas razões já supra exposta - a perda de interesse dos AA não se prenderam essencialmente e exclusivamente com os defeitos da fracção prometida vender, mas sim com o todo que foi a falta de acabamentos nas partes comuns, a falta de documentos e a insegurança provocou naqueles.
LXXV- Como tal e em consequência do acima vertido, legitima não parece ser a conclusão extraída, de tais defeitos "não parecem comprometer as condições de habitabilidade".
LXXVI- Por fim, e quanto ao direito, nada mais adequado á realidade dos factos supra vertidos, o expresso no Acordão do STJ de 5.12.06, e o referido no BMJ de 7.3.91 ( 405-456 ), onde, em aplicação aos processos ali referenciados e na linha do Prof Brandão Proença se conclui pela não necessidade da interpelação admonitória quando se verifiquem determinadas condições, nomeadamente quando o objecto sobre que incide a obrigação passa a estar indisponível ( é o caso ) ou nos casos em que se confirma a perda da utilidade da coisa objecto negocial.
LXXVII- Ora, no caso em apreço, a coisa foi vendida pela ré a terceiros, e já há muito tempo como se pode constatar por declarações de testemunhas, e por documentos juntos aos autos.
LXXVIII- Pelo que não pode a douta sentença ficar-se pelas conclusões que ficou, devendo nessa parte ser corrigida e declarar-se desde logo a devolução do sinal prestado.
LXXIX- Por outro lado, declarando-se igualmente o incumprimento da ré por culpa só a si imputável, deverá esta devolver aquele sinal em dobro.
LXXX- Quanto ao pedido reconvencional, apesar dos AA considerarem que a ré, direito não tem ao pedido formulado, consideram que existe contradição na douta sentença nesta parte, posto que aqui também, é o próprio tribunal a quo a reforçar a pretensão dos AA posto que declara que "ultrapassado o prazo previsto para a realização da escritura e não tendo a ré reparado os defeitos que os AA reclamavam e achando os AA que nem sequer haveria a possibilidade de se realizar a escritura por não reunir o prédio condições para ser atribuído um alvará ( ... ) e alguns dos defeitos não tinha, sido corrigidos, estavam convictos de que se tratava de verdadeira situação de perda de interesse ... "
LXXXI- Ora, erra a douta sentença quando assegura que os AA apenas estavam convictos que, quando na realidade a situação, a apreciar-se tal na perspectiva de um bom pai de família, configura uma real perda de interesse objectivo, por não existirem condições para a ré cumprir com o acordado quer em projecto quer em prazo razoável.
LXXXII- O que de todo nos leva a concluir que aqui nem necessário será a marcação formal de novo prazo para que a ré cumpra posto que o lapso temporal de não cumprimento da ré foi tão lato ( 5 meses sobre a presa e os motivos da presa dos AA) que levou á perda total de interesse, pelo que de todo será concluir que, se certo é que deve improceder o pedido da ré, só pode proceder o pedido dos AA, com a consequente devolução do sinal em dobro.
LXXXIII- Mesmo que assim não se entendesse, jamais poderia a douta sentença cair no impasse que ali cai, ao deixar em aberto a possibilidade dos AA pedirem em nova acção o mesmo que pediram nesta, posto que não operável é tal, já que o objecto do contrato se encontra vendido a terceiros.
LXXXIV- A impossibilidade da ré cumprir, e dado que a douta sentença diz que não há motivo para aquela resolver o contrato bem como os AA motivo valido não têm para declararem a perda de interesse definitivo, logo em aberto se encontra a situação para uns e outros cumprirem com as suas partes.
LXXXV- Ora, não se diz naquela sentença "devolva-se o sinal em singelo ", como podem os AA - na académica hipótese da sentença ora recorrida certa estar - obrigar a ré a devolver o sinal ou a cumprir com o que não pode cumprir e que seria a venda do imóvel? Venda que se tornou impossível para a ré que já não é proprietária do objecto e para os AA que não têm já empréstimo bancário com o contexto nacional que se instalou que torna impossível o recurso á banca.
LXXXVI- Como tal, deve proceder o pedido dos AA e improceder o pedido da ré;
LXXXVII- Na académica hipótese de assim não se considerar sempre se teria que considerar que as doutas conclusões da sentença ora recorrida, no mínimo deixa aberta a solução de devolução do sinal em singelo, por considerar não haver incumprimento, e tendo em conta que a obrigação objecto do contrato não pode ser cumprida neste momento pela ré.
Pelo que os recorrentes requerem a substituição da sentença recorrida, na parte em que julgou improcedente o pedido de devolução do sinal em dobro, substituindo-a por decisão que julgue procedente tal pedido.
Se assim não se entender, sempre deverá ser substituída por decisão que ordene a devolução do sinal em singelo.
Os autores contra-alegaram na apelação da ré, concluindo pela improcedência desta.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II.
Questões a resolver:
Apelação dos autores:
- Impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
- Se o prazo estabelecido no contrato-promessa celebrado entre as partes constitui um prazo fixo essencial ou se aí foi estipulada uma cláusula resolutiva expressa;
- Perda de interesse dos autores como fundamento da resolução do contrato-promessa.
Apelação da ré:
- A declaração de resolução pelos autores, como inequívoca declaração de que não iriam cumprir o contrato;
- Inexistência de abuso do direito.
III.
1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
Na sua apelação, os autores impugnam grande parte da decisão sobre a matéria de facto, o que justifica que se comece, desde já, pela sua apreciação.
Importa referir, todavia, previamente, que se lamenta a forma como tal impugnação é apresentada: sem qualquer sistematização, sem uma referência precisa a cada um dos pontos de facto impugnados, numa ordenação perfeitamente aleatória, muitas vezes ao sabor do teor dos depoimentos que, em parte, iam sendo reproduzidos.
Tudo isto, apesar de ter sido elaborada base instrutória e de, por isso, não ser difícil quer a identificação de tais pontos de facto, quer a indicação dos correspondentes meios probatórios invocados como fundamento da impugnação. Para tal contribuindo também a minuciosa fundamentação da decisão de facto, com uma apreciação concreta de cada uma das respostas dadas.
Hesitámos em encetar o trabalho de análise das alegações que se nos afigurou necessário (neste aspecto as anormalmente longas 87 (!) conclusões seriam de reduzido préstimo). O rigor que o regime do art. 685º-B do CPC pressupõe não deve ser exigido apenas ao tribunal que reaprecia a prova, sendo certo que não é com este tipo de intervenção que se coopera para se obter, com brevidade e eficácia, a justa composição do litígio (art. 266º do CPC).
Não esquecemos, porém, que aquele rigor se estende também à cominação aí estabelecida, que redunda em prejuízo apenas da própria parte.
Daí a opção tomada e a apreciação que foi possível empreender a partir da amálgama de razões e considerações que constam das alegações.
1.1. Os apelantes discordam das respostas dadas aos seguintes quesitos: 1º a 9º, 11º a 15º, 17º, 21º, 22º, 24º a 26º.
Vejamos.
O quesito 1º é deste teor:
Os réus não concluíram os acabamentos da fracção mencionada em A), nem os acabamentos das partes comuns do edifício até à data referida em C)?
Resposta: Provado apenas e com o esclarecimento de que a R. não concluiu alguns acabamentos da fracção mencionada em A), como por exemplo envernizamento de rodapés junto ao soalho e nem alguns acabamentos dos espaços comuns do edifício (pinturas dos tectos, sistemas de incêndios sem colocação de mangueiras, e sinalética e fios eléctricos à vista) até à data mencionada em C).
Na motivação da decisão afirmou-se em relação a este facto:
"A resposta ao quesito 1° baseou-se conjugadamente no teor das fotos de fls. 85 a 98, donde se retira que temporalmente foram as fotos tiradas no local em 11.07.2009, e das testemunhas ouvidas em audiência de julgamento retira-se a conclusão inequívoca de se tratar da fracção prometida vender aos AA, nomeadamente porque as testemunhas arroladas pelos AA. assim o identificaram e foram ao apartamento em Julho (e posteriormente ao prédio em Setembro) - testemunhas F....., engenheiro civil, I....., irmã da Autora mulher e H....., Engenheiro Civil e K....., todos amigos dos AA, sendo certo que a testemunha arrolada pela R. L....., chefe de escritório da R reconheceu ser a fracção em causa, nomeadamente pela porta de entrada da sala, única diferente de todas as outras.
Diga-se ainda que o quesito 1° encontrava-se formulado de forma conclusiva, pelo que careceu de concretização em sede de esclarecimento, sendo certo por outro lado que da forma como foi formulado contém matéria de "acabamentos" (obra ainda não acabada) diferente da matéria contida no quesito 3° que respeita a " anomalias", ou seja, defeitos (obra feita mas que apresenta defeitos). Daí apenas o tribunal ter concretizado o não envernizamento dos rodapés, facto que se retira apenas da visualização das fotos. Ainda dir-se-á a respeito das partes comuns que se tratou de matéria de facto relatada pelas testemunhas arroladas pelos AA., nomeadamente a testemunha K....., o qual atestou tal matéria e reportando-se a Julho e a Setembro de 2009. Por outro lado, as testemunhas da R. em nada infirmaram tal depoimento nem as fotos juntas pela R., porquanto as testemunhas apesar de dizerem que tudo ficou concluído e sem defeitos, contudo não sabiam dizer com certeza em que data é que a fracção ficou no estado em que se vê das fotos, sendo certo que em Outubro de 2009 ainda não estava tudo reparado, como afirmou a testemunha H....., única testemunha dos AA que foi ao apartamento em Outubro. Todas as outras testemunhas foram em Julho e em Setembro".
Os recorrentes discordam da resposta restritiva a este quesito, mas afigura-se-nos conveniente distinguir, como se faz na decisão, os "acabamentos" propriamente ditos, das anomalias ou defeitos, também apontados pelos Recorrentes, que adiante serão referidos.
No que respeita, então, aos acabamentos, e situando-nos no apartamento, pouco adiantaram as testemunhas (referiram-se aqui principalmente aos defeitos), para além do que revelam as fotografias a que se alude na motivação da decisão. Regista-se, dos depoimentos ouvidos, a afirmação de que o apartamento tinha o "aspecto de obra" (F.....), com "material de obra" (H.....) que é, aliás, bem visível nas aludidas fotografias. Os próprios Recorrentes, por diversas vezes, referem-se aos defeitos e anomalias no apartamento e à necessidade de terminar as partes comuns.
Afigura-se-nos, porém, que não é adequado referir-se na resposta a falta de um acabamento a título de exemplo. Ou se prova a falta de acabamentos, e quais, ou não se prova.
Ora, para além, da falta de envernizamento de rodapés, nota-se a falta de colocação de um lavatório (fls. 87, que, no critério aqui adoptado, não será de considerar – cfr. resposta quesito 8º), a falta de colocação de electrodomésticos, incluídos no contrato (cfr. aditamento de fls. 10), o que foi referido pelas testemunhas K..... e M....., e a falta de pintura na varanda (aqui aceita-se o que referiu a testemunha N.....: tratava-se já de uma reparação, como as fotografias de fls. 88 e 89 deixam transparecer; faltava conclui-la, isto é, "faltava vir o pintor").
Nas partes comuns: como foi referido por todas as testemunhas dos autores, os elevadores não funcionavam; não tinham "botoneiras" (K.....), isto é, não tinham ainda botões (de comando) (F..... e H.....). As caixas das escadas estavam por terminar; faltava a pintura (F.....; H.....).
Nas garagens: faltava concluir pinturas, não existiam mangueiras de incêndio, estavam fios eléctricos de fora, não havia sinalética de saída, nem existia portão (K....., H....., G.....).
Assim, embora a alteração não assuma relevo assinalável, entende-se que a resposta a este quesito deve passar a ter esta redacção:
Provado, esclarecendo-se que, até 30.06.2009, a R. não procedeu, na fracção referida em A), ao envernizamento de rodapés junto ao soalho, nem colocou os electrodomésticos; nos espaços comuns do edifício, os elevadores não funcionavam (faltando os botões de comando), faltava a pintura nos vãos das escadas e, nas garagens, faltavam pinturas dos tectos, as mangueiras do sistema de incêndio, a sinalética da saída, existiam fios eléctricos à vista e não existia portão.
Quesitos 2º
E foi, por diversas vezes, interpelada oral e por escrito para o efeito, com a advertência de que enquanto tal não ocorresse não seria pago o preço acordado?
Quesito 3º
Designadamente, foi a ré interpelada em 6 de Maio de 2009, por carta registada com aviso de recepção, pelos autores, para proceder à rectificação das anomalias existentes na fracção prometida vender?
Resposta conjunta: Provado apenas que a R foi, por diversas vezes, interpelada pelos autores para proceder à rectificação das anomalias existentes na fracção prometida vender, designadamente em 06.05.2009, conforme carta de fls. 31 entregue à R pela “O....., Lda”.
Diz-se na motivação da decisão:
"(…) a resposta conjunta dos quesitos 2° e 3° e apenas reportada à fracção prometida vender (e já não às partes comuns, pois em relação a estas nunca houve qualquer reclamação da parte dos AA, quer escrita quer verbal) deveu-se ao facto de tal matéria dada como provada se retirar apenas da conjugação do teor do documento de fls. 31 e 32 (carta de 06.05.2009) e ainda dos e-mails trocados entre o A marido e a testemunha E..... e funcionário da O....., sociedade promotora da venda dos apartamentos. Contudo, do teor dos e-mails retira-se que se trata de reclamação de defeitos e anomalias na fracção e reparação de obras já feitas. Por outro lado, apenas fica o teor da dita carta de 06.05.2009 (a qual faz compilação das reclamações anteriores e constantes dos e-mails). Ainda diga-se que não se provou por alguma forma, nem escrita, que a interpelação tivesse sido feita com cominação de "que não seria pago o preço acordado", nem sequer na carta de 06.05.2009 nem nos e-mails enviados. Das testemunhas arroladas pelos AA, a testemunha I....., irmã da A e o pai do autor disseram que ouviram por várias vezes os AA, oralmente, reclamarem junto do Sr. J..... para serem reparados defeitos, e limitaram-se a enumerar os factos já enunciados na dita carta de 06.05.2009, pelo que sem mais resta-nos sempre e com a certeza absoluta o teor daquela carta. Ainda diga-se que não se provou ter sido através de carta registada que a R teve conhecimento daquela carta de reclamação de defeitos, mas sim tal como as testemunhas disseram (E....., e L.....), foi a mesma dirigida à O....., e a testemunha E..... funcionária desta sociedade é que dava conta à R das reclamações, como aconteceu no caso concreto".
Subscreve-se esta fundamentação, com uma pequena ressalva.
A correspondência escrita – carta e e-mails – alude apenas aos defeitos apontados pelos autores, nenhuma das testemunhas tendo afirmado que os autores tenham ameaçado que "não seria pago o preço acordado".
Todavia, foi declarado por várias testemunhas que as reclamações também incidiram sobre os acabamentos das partes comuns. Assim, para além dos depoimentos de I..... e G..... (apesar das reservas sobre o seu valor probatório em alguns pontos), a testemunha E..... refere reclamações feitas, na sua presença, ao Sr. J....., em que o autor dizia que "as coisas não estavam bem acabadas", que "o apartamento não estava pronto, que tinha deficiências" e que "os espaços comuns não estavam prontos".
Deve, pois, a resposta a estes quesitos ser alterada nestes termos:
Provado apenas que a R foi, por diversas vezes, interpelada pelos autores para proceder aos acabamentos nos espaços comuns e à rectificação das anomalias existentes na fracção prometida vender, designadamente em 06.05.2009, conforme carta de fls. 31 entregue à R pela “O....., Lda”.
Quesito 4º
Os acabamentos nas partes comuns do edifício que a ré não concluiu até à referida data importavam em muitos milhares de euros?
Resposta: Provado apenas que os acabamentos nas partes comuns do edifício até à referida data importavam em quantia não apurada.
Afirmou-se na fundamentação da decisão:
"No que respeita ao quesito 4° não se apurou qualquer quantia em causa, sendo certo que se trata de quesito ainda reportado à data de 30.06.2009, e afirmado pelas testemunhas dos AA, nomeadamente a testemunha K..... no que respeita às partes comuns e referidas no quesito 1°, sendo certo que as testemunhas da R não infirmaram tal depoimento, porquanto e apesar de afirmarem que a obra ficou toda correctamente concluída não se referiam com toda a certeza àquela altura do ano de 2009, mas porventura após Outubro de 2009. Por outro lado, a emissão do alvará de utilização data de 20.07.2009".
Considerando toda a prova produzida, afigura-se-nos que nada há a alterar nesta resposta. É óbvio que a qualquer acabamento em falta corresponderia um custo; porém, nada foi demonstrado em concreto e de modo consistente sobre este valor.
A este respeito, registamos os depoimentos imprecisos de I..... ("não sei se eram milhares de euros, mas sei que é caro"), de F..... ("os acabamentos ainda são de alguma monta; têm um custo significativo"). Apenas a testemunha H..... respondeu afirmativamente à pergunta sobre se o custo seria de muitos milhares de euros, mas logo acrescentou que "os elevadores não funcionavam, só os elevadores já têm o seu valor", apesar de também referir que não sabia se a "maquinaria" já lá estava. Ora, sobre esta falta, apenas se provou que não estavam colocados os botões de comando, não que faltassem os próprios elevadores, pelo que estes nunca poderiam ser incluídos no cômputo do aludido valor.
Quesito 5º
Aproximando-se o término do prazo para realizar a escritura, os autores presenciaram o abandono quase permanente da obra por concluir?
Quesito 6º
E a ausência durante meses de qualquer trabalhador no imóvel?
Quesito 7º
Situação que se verificou a vários promitentes-compradores de outras fracções do mesmo edifício?
Resposta a estes quesitos: Não provado.
Na fundamentação de decisão refere-se que "os quesitos 5°, 6°, 7° mereceram resposta negativa porquanto e apesar das testemunhas dos AA terem afirmado que sempre que lá foram nunca viam ninguém a trabalhar, a verdade é que as testemunhas normalmente iam lá aos fins-de-semana ou então como disseram as testemunhas da R já iam numa altura em que os trabalhadores já estavam nas outras fases da obra (havia mais dois corpos de edifícios, sendo ao todo 4 corpos independentes), sendo certo que das testemunhas da R ouvidas, a testemunha N..... e P....., encarregado da obra, e que andaram sempre lá a trabalhar até ao fim da obra ( fim de 2009 concluiu-se o último bloco) disseram que andavam sempre lá a trabalhar vários trabalhadores até porque tinham que acabar os restantes dois blocos seguintes e tal ocorreu no fim de 2009".
Aqui, pese embora os depoimentos de algumas testemunhas arroladas pelos autores – se uns referiram simplesmente que não viram lá pessoas a trabalhar, ignorando-se em que circunstâncias (F.....), afirmaram outros, menos peremptoriamente, "cheguei a ver uma pessoa ou outra, mas dentro do apartamento não" (K.....), "ele via aquilo muito parado; passava-se muito tempo sem ver lá um funcionário" (M.....), outros ainda, com menor credibilidade, por interesse pessoal manifesto no desfecho da acção, afirmaram que, entre Maio a Setembro de 2009, nunca se cruzou com nenhum funcionário (G.....), ou que "passava lá milhentas vezes, durante o dia, de manhã e à tarde, e não via lá ninguém", "estava completamente ao abandono" (I.....) – parece-nos indiscutível o acerto das respostas negativas, tendo em conta a restante prova produzida, desde logo, considerando o teor das fotografias juntas (fls. 84 e segs) que, sendo de 11.07.2009, retratam nitidamente a fracção em fase de acabamentos, e os depoimentos peremptórios das testemunhas arroladas pela ré, todos eles no sentido de que, no fim de 2009, estavam todas as obras concluídas nos quatro blocos do empreendimento.
Afirmou ainda L..... que estavam lá sempre trabalhadores das várias especialidades, que chegaram a trabalhar mesmo aos sábados (como também foi referido por P.....), dizendo N..... que "andavam lá, no mínimo, quinze trabalhadores sempre a trabalhar"; "só da minha parte estavam sete".
Quesito 8º
A ré apesar de interpelada:
a. Não reparou a deficiente aplicação dos apainelados dos quartos da zona da caixa de estore;
b. Não corrigiu o soalho na zona da porta de acesso ao hall/sala, consequência das sucessivas aplicações de portas diferentes do acordado;
c. Não substituiu a pedra da tampa do lavatório da casa de banho de apoio aos quartos, pedra que se encontrava estalada;
d. Não reparou os apainelados do hall de entrada, parede de quadro eléctrico;
e. Não procedeu ao encaixe dos espelhos das caixas de infra-estruturas eléctricas;
f. Não corrigiu a cor da parede de cozinha de acordo com o estabelecido na alínea b) do aditamento 1 ao contrato promessa;
g. Não corrigiu a iluminação do quarto de banho, segundo o sistema central com alimentação independentemente da iluminação;
h. Não corrigiu o tecto da suite que apresenta marcas não uniformes;
i. Não aprumou as portas dos armários da lavandaria?
Resposta: Provado apenas que a R apesar de interpelada e até Outubro de 2009:
- Não corrigiu o soalho na zona da porta de acesso ao hall/sala, consequência das sucessivas aplicações de portas diferentes do acordado;
- Não substituiu a pedra da tampa do lavatório da casa de banho de apoio aos quartos;
- Não corrigiu a cor da parede de cozinha de acordo com o estabelecido na alínea b) do aditamento 1 ao contrato promessa;
- Não corrigiu o tecto da suite que apresenta marcas não uniformes
Afirmou-se na motivação (seguindo a ordem acima indicada):
"A resposta ao quesito 8° esclareceu a data de Outubro de 2009, data da carta de resolução do contrato em causa, e apenas tinha sentido aquela matéria reportada a uma data e nomeadamente àquela data, já que os quesitos anteriores se reportavam à data de 30.06.2009 (data consignada no contrato promessa para realização do contrato prometido). E, assim, o tribunal teve em conta os depoimentos das testemunhas arroladas pelos AA na parte coincidente e na parte que se lembravam e ainda depoimentos das testemunhas da R, nomeadamente Q......, carpinteiro da obra e a respeito da obra de carpintaria e ainda a respeito da obra de trolha a testemunha N....., empreiteiro e que fez os trabalhos na obra em causa na arte de trolha".
"Assim sendo não se provou que não foram reparados os apainelados dos quartos na zona dos estores, porquanto a testemunha Q......, carpinteiro, afirmou que foi dada a afinação dos mesmos, e que sendo obrigatoriamente amovíveis não havia que reparar nada após tal afinação, e o tribunal perante esta constatação e sem mais perícia técnica que contrariasse este depoimento, apenas poderia dar o mesmo como certo, de nada valendo às testemunhas dos AA afirmarem que não estavam arranjados. Saliente-se que das testemunhas ouvidas, as únicas que se recordavam deste facto era a testemunha F....., mas só conseguia situar o mesmo em Julho de 2009 e a testemunha I....., irmã da autora, a qual, por sua vez, disse lembrar-se desse problema mas sem situar temporalmente o mesmo e com certeza. O mesmo se diga a respeito dos apainelados do hall de entrada" (als. a. e d.).
"Já o mesmo não se poderá dizer do soalho da sala e que tinha umas imperfeições e que ainda em Outubro de 2009 não tinha sido reparado como afirmou peremptoriamente a testemunha H....., amigo dos AA e que foi ao apartamento em Outubro, pelo que quando as testemunhas Q...... e N..... e restantes testemunhas da R afirmaram que estava tudo correctamente arranjado (tendo sido retirado uma ripa do soalho e colocada outra), tal teria ocorrido porventura após Outubro de 2009" (al. b.).
"Em relação ao tampo da pedra do lavatório, a testemunha N..... afirmou que não substituiu a mesma por não estar estalada, mas conter apenas um veio, e as testemunhas arroladas pelos AA nomeadamente F..... e I..... afirmaram que se encontrava estalada, e o tribunal sem mais prova e havendo contradição, terá de seguir as regras do ónus probandi no caso de dúvida ( cfr. art. 8° do CC), reverte contra quem tem o ónus de provar, e eram os AA., daí não se ter provado que estava estalada" (al. c.).
"Em relação aos encaixes dos espelhos das tomadas, a testemunha arrolada pelos AA. F..... lembrava-se que em Setembro estavam reparadas, ao contrário da testemunha I..... que disse que nada estava reparado, o que deixou denotar ter prestado um depoimento um pouco parcial, porventura atento o grau de parentesco entre a mesma e os AA" (al. e.)
"Quanto à cor da parede da cozinha, a testemunha H..... afirmou que em Outubro de 2009 ainda não estava pintada conforme acordado entre as partes, pelo que ainda que tivesse sido pintada conforme acordado, seria sempre após Outubro 2009" (al. f.).
"Em relação ao sistema de exaustão não se tratando de obra mal feita, deu-se como não provado, porquanto o que resultou do julgamento foi que os AA pediram tal alteração e tal foi acordado fazer pela R, mas isto não foi o alegado" (al. g.).
"No que respeita às marcas do tecto, a testemunha N..... igualmente afirmou que não fez intervenção alguma nesse caso, por entender que não era possível arranjar melhor do que já estava, e apenas eram visíveis tais manchas por efeito da luz que ali incidisse" (al. h.).
"Em relação ao não aprumo dos armários da lavandaria, das testemunhas arroladas pela A apenas a testemunha I..... afirmou tais factos, mas como já acima analisamos esta testemunha prestou depoimento parcial, pelo que não tendo sido corroborado por mais nenhum meio de prova não se deu como provado" (al. i.).
Tendo em conta a resposta dada, a impugnação visa apenas o que não se considerou provado, que constava das als. a) e d), da al. c), esta apenas sobre se a pedra do lavatório estava estalada, e das als. e), g) e i).
Assim, no que respeita aos apainelados das als. a) e d): não se tratava de um defeito, segundo referiu o subempreiteiro Q...... (que fez todo o trabalho de carpintaria, excepto o chão e mobiliário da cozinha e das casas de banho); "as tábuas (painéis) são amovíveis; não podem ser fixas" (designadamente, no caso dos estores, para se ter acesso a estes); tratou-se, portanto, de uma "afinação" que, segundo a referida testemunha, seria sempre feita antes da entrega do apartamento, mesmo sem reclamação, e que foi realmente feita e, como acrescentou, "explicada". Também a testemunha P..... se referiu à simples "afinação" dos apainelados, que foi feita.
O que foi referido pelas testemunhas dos autores (I..... e F.....) não contraria a referida explicação, quer quanto à aparência da deficiência, quer quanto à sua rectificação, esta tendo em conta a data que se teve por relevante.
No que respeita à pedra do lavatório – al. c) –, que se provou não ter sido substituída, a dúvida que subsiste é se a mesma estava estalada, como foi referido por testemunhas dos autores (F..... e I.....), ou se apresentava um veio que aparentava aquele defeito, como foi afirmado por N....., a quem incumbiria substituir a pedra se ela tivesse defeito ("aqui estou à vontade, é da minha área: a pedra não estava partida, tinha um veio"), e L..... (tratava-se de um "veiozito; não era estalada").
Mantendo-se a dúvida sobre a realidade do facto, a resposta deve, nesta parte, ser negativa, como se decidiu.
Alude-se na motivação da decisão às regras do ónus da prova que deveriam ser aqui observadas. Convém fazer uma precisão.
Como temos afirmado, num primeiro momento, o ónus da prova traduz-se, para a parte a quem compete, no encargo de fornecer a prova do facto alegado (ónus da prova subjectivo).
Saber a quem pertence esse ónus não interfere propriamente na decisão de facto; para esta concorre a prova efectivamente produzida.
As regras do ónus da prova (objectivo) intervêm apenas depois, nesta medida se reconduzindo a uma regra de decisão: trata-se fundamentalmente de repartir entre as partes o gravame da incerteza em que a prova dos autos tenha deixado o juiz quanto a algum dos factos relevantes para a decisão de mérito[1] (cfr. art. 516º do CPC).
Portanto, no caso, apesar de o ónus da prova pertencer aos autores, tal não deveria interferir na resposta ao quesito; esta depende da prova efectivamente produzida e, por isso, se se mantém a dúvida sobre a realidade do facto a resposta terá de ser negativa.
O ónus da prova releva somente depois, nas consequências que daí podem advir: não provado o facto, este non liquet é resolvido num liquet desfavorável à parte onerada.
Sobre os encaixes dos espelhos das tomadas – al. e): aqui há convergência entre o depoimento da testemunha F..... (em Setembro já estavam colocados) e os depoimentos das testemunhas Q...... (na inspecção que fez – mais cuidada por ter reparado que o Sr. Engenheiro, o autor, era exigente – não viu essa falta, estava tudo bem) e L...... Não releva, por isso, a afirmação vaga de I..... de que nada estava reparado.
Nada a alterar, portanto.
Sobre o sistema de exaustão e aprumos dos armários da lavandaria – als. g) e i) – para além das afirmações genéricas – nada foi alterado e rectificado ou todos os pedidos de alteração e de rectificação foram satisfeitos –, registámos apenas a afirmação peremptória de N....., de que o sistema de exaustão foi rectificado pelo electricista. Não vemos, por isso, razão para modificar a resposta nesta parte.
Quesito 9º
A ré além da situação descrita em 1º e 8º não facultou aos autores a documentação necessária à realização da escritura?
Resposta: Não provado.
Afirma-se na motivação que este quesito "mereceu resposta negativa porquanto a matéria ali contida pressupunha que os AA tivessem pedido a documentação necessária à escritura e não foi feita prova disso, bem pelo contrário, não se mostraram interessados, tal como fizeram constar da sua carta de Outubro de 2009".
Tendo em conta a prova produzida, pode aqui afirmar-se que a ré não forneceu a documentação necessária à escritura, sendo certo que os autores também não a pediram, para além do que consta da carta enviada a 6 de Maio. A testemunha I..... referiu-se, de modo pouco convincente, a telefonemas, limitando-se as outras testemunhas (G..... e F.....) a mencionar o pedido feito na aludida carta.
Pensa-se que a resposta não deve ser simplesmente negativa, mas reflectir esta realidade, liberta da referência conclusiva a outros quesitos, pelo que a mesma é alterada nestes termos:
Provado apenas que a ré não forneceu aos autores a documentação necessária à realização da escritura, esclarecendo-se que os autores também nunca a solicitaram, para além do pedido constante da carta enviada a 06.05.2009.
Quesito 11º
Foi em consequência da situação descrita em 1°, 8° e 9° que não foi possível realizar-se a escritura de compra e venda objecto do contrato mencionado em A)?
Resposta: Não provado.
Diz-se na motivação: "o quesito 11° mereceu resposta negativa porquanto a escritura pública era possível ser realizada pelo menos a partir de Julho de 2009, pelo que não se realizou atento apenas o teor da carta de Outubro de 2009, e não por não ter sido facultado documentação aos AA (documentação que não pediram) nem se provou que não era possível realizar-se por que faltavam acabamentos por realizar ou não terem sido reparados os factos constantes do quesito 8°. A escritura pública era possível de realização e apenas não foi realizada porque os AA resolveram o contrato através da carta de Outubro de 2009.
Subscreve-se inteiramente esta fundamentação, com a ressalva acima indicada quanto ao pedido de documentação. Mas não ficou provada qualquer recusa da ré quanto à entrega desta, pelo que daí e da falta alguns acabamentos não adviria obstáculo à celebração da escritura. Esta poderia ser marcada pelos autores e realizada depois da emissão do alvará de utilização (20.07.2009).
Quesito 12º
Posteriormente a Câmara Municipal de Gondomar licenciou a obra sem que esta estivesse ainda concluída?
Resposta: Não provado.
Segundo refere a fundamentação, "a resposta ao quesito 12° baseou-se apenas no teor do documento de fls. 50, o alvará de utilização emitido pela C. M. Gondomar, e ao abrigo da lei em vigor, pelo que se trata de documento autêntico, o qual não tendo sido posto em causa pelos meios legais, como a falsidade, ou até mesmo impugnação do acto administrativo que está por detrás da emissão do mesmo, tem-se aquele documento com força de prova plena, não tendo sido infirmada a mesma por aqueles meios ao dispor da parte, pelo que o tribunal nem sequer se irá pronunciar sobre o que foi ventilado no julgamento acerca de eventuais fraudes e abusos de poder praticados pelo executivo da CM de Gondomar, porquanto não é o lugar próprio para o efeito, nem o processo próprio. Ainda dir-se-á que o facto de existirem anomalias na fracção em causa ou até mesmo nas partes comuns e que poderão consubstancia "defeitos" à luz da lei civil, não é de molde a se responder que a obra não estava concluída, no que respeita à sua utilização para efeitos de habitabilidade, nomeadamente no que concerne à segurança do edifício, o que foi igualmente ventilado na audiência de julgamento, mas que não se provou, porquanto o tribunal não poderá retirar tais conclusões apenas alicerçado num depoimento de uma testemunha dos AA, amigo dos mesmos e que deu o seu parecer pessoal, pelo que o tribunal, sem parecer técnico imparcial para o efeito, não poderia concluir por falta de segurança no edifício apenas porque uma testemunha achava que tal se verificava em Setembro, ou seja, após a emissão do alvará de utilização".
Aqui, não temos dúvidas também em subscrever esta fundamentação: um ou outro acabamento ou defeito seriam susceptíveis de rápida conclusão, designadamente na fracção (mesmo as fotografias de fls. 84 e segs permitem esta conclusão), sendo certo que o grosso desses acabamentos se referiam à parte das garagens, cujo espaço é comum aos quatro blocos do empreendimento (N.....) e que, por isso, pode ter tido num ou noutro ponto um ritmo de conclusão diferente. Não pode, por conseguinte, afirmar-se que a obra foi licenciada antes de ser concluída, o que iria, aliás, contra o que é certificado pelo próprio alvará.
Quesito 13º
Acresce que para além da não devolução do sinal em dobro, ou autores tiveram que começar a procurar uma nova casa nesta comarca visto que a autora como médica foi colocada em Gondomar?
Resposta: Não provado.
Quesito 14º
E, em consequência, têm tido despesas acrescidas por ser obrigada a deslocar-se do Porto para Gondomar, como gasolina e desgaste do carro e terem que entregar o filho às 7horas da manhã?
Resposta: Não provado.
Quesito 15º
A situação descrita em 14 implica desperdício de tempo e de energia aos autores, que não ocorreria se tivessem adquirido a casa objecto do contrato?
Resposta: Não provado.
Motivação:
"A resposta negativa ao quesito 13° baseou-se no depoimento das testemunhas arroladas pelos AA à mesma, as quais afirmaram que a Autora mulher é médica, e em 2009 estava em início de carreira, e tinha sido convidada para colaborar como médica numa clínica em Gondomar, mas não aceitou por ainda não estar lá a viver. Ora, o quesito reflecte realidade diferente daquilo que disseram aquelas testemunhas.
Mutatis mutandis dir-se-á da resposta negativa ao quesito 14° e ao quesito 15°. Com efeito, a entrega do filho aos cuidados da avó em Gondomar, pelo que disseram as testemunhas, já se verificava anteriormente, por opção dos AA e não pelas circunstâncias do caso em discussão, pelo que o dispêndio de energia e tempo já antes eram os mesmos e continuaram iguais".
Pelo que foi referido pelas testemunhas (I....., G..... e M.....), os autores não tiveram que procurar, nem procuraram novo andar para viver em Gondomar, ou noutro sítio, nem a autora foi aí colocada, continuando a trabalhar, como interna, no Hospital de Sto António, no Porto, cidade onde viviam. Pesou o investimento já realizado para este apartamento (estando ambos em início de carreira), mas também a precária situação profissional do autor.
Todavia, a autora trazia diariamente o filho para Gondomar, para casa dos pais, que tomavam conta dele. A vantagem que teriam (se adquirissem o apartamento) decorreria daí, isto é, vivendo em Gondomar, apenas se deslocaria para o trabalho no Hospital, deixando, desde logo, o filho com os pais dela.
Não se subscreve, por isso, a conclusão da motivação: é certo que "o dispêndio de energia e tempo já antes eram os mesmos e continuaram iguais", mas isso não aconteceria se pudessem dispor do apartamento que iriam adquirir.
Portanto, entende-se que a resposta negativa ao quesito 13º deve ser mantida, mas alteradas as respostas dadas aos quesitos 14º, eliminando a conexão ao facto anterior, e 15º, nestes termos:
Quesitos 14º e 15º:
Provado apenas que os autores continuaram a ter despesas, com gasolina e desgaste do carro, e o inerente desperdício de tempo e de energia, na deslocação diária do Porto para Gondomar, para entregar o filho, o que não ocorreria se tivessem adquirido a casa objecto do contrato.
Quesito 17º
O imóvel e a fracção autónoma designada pelas letras "M" estavam construídas conforme o projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal de Gondomar, a qual, por isso, emitiu o Alvará de utilização n" 246/09, em 20/07/2009?
Resposta: Provado.
Afirma-se na fundamentação que esta resposta se baseou "no teor do documento de fls. 50, o alvará de utilização emitido pela C. M. Gondomar e depoimento das testemunhas arroladas pela R, nomeadamente N..... e P....., por um ser o empreiteiro da parte de trolha e outro o encarregado da obra e terem afirmado tal realidade com conhecimento directo".
Não vemos qualquer razão para alterar esta resposta, corroborando-se os fundamentos nela invocados. As únicas declarações discordantes foram de F..... e de K....., não por existir qualquer desconformidade entre o construído e o projectado, que era o que se perguntava, mas apenas por, no entender destas testemunhas, a obra não estar terminada. Já atrás abordámos esta questão.
Quesito 21º
Foram os autores que pediram que a porta de um dos quartos de banho da fracção autónoma, que abria num sentido (em que a sanita ficava por ela ocultada), fosse recolocada de modo a abrir no sentido contrário?
Resposta: Provado.
Quesito 22º
Apesar de não estar contratualmente obrigada, a ré acedeu a tal mudança, tendo, até, custeado os encargos da mesma derivados?
Resposta: Provado.
Na motivação, afirma-se que estas respostas afirmativas se basearam "no depoimento das testemunhas da R. indicadas à mesma, as quais, em face da planta junta aos autos, assim o afirmaram, pelo que infirmaram o que as testemunhas dos AA disseram, ou seja, que a mudança seria para colocar de acordo com o projecto de construção e tinham tal ideia pelo que os AA lhes disseram".
Não se vê, também aqui, razão para alterar estas respostas. Foi dito pela testemunha P….., a quem foi exibida a planta do apartamento, que, quando os autores prometeram comprar, já estava colocada a banheira; pela planta, verifica-se que a porta da casa de banho abria para a esquerda (para a sanita), tendo os autores pedido que ela ficasse a abrir para a direita (para a banheira). O que foi feito, como foi referido por essa testemunha e por N....., tendo este acrescentado que "o Sr. J..... é que arcou com os encargos todos". Também a testemunha L..... referiu que este trabalho foi feito e "não foi debitado".
Quesito 24°
A Ré nunca se negou a satisfazer as exigências dos Autores, tendo procedido às correcções / alterações mencionadas em 8° e a outras e em data anterior à data referida em E)?
Resposta: Provado que a R nunca se negou a satisfazer as exigências dos autores, tendo procedido a algumas correcções em data anterior à especificada em E), como por exemplo: - apainelados dos quartos da zona da caixa de estore; apainelados do hall de entrada, parede de quadro eléctrico; ao encaixe dos espelhos das caixas de infra-estruturas eléctricas.
Quesito 26°
A obra está concluída e vendida a maior parte das suas fracções autónomas?
Resposta: Provado.
Diz-se na motivação que as respostas as estes quesitos se baseou "no depoimento das testemunhas arroladas a tal matéria pela R, nomeadamente a testemunha N....., empreiteiro e que fez os trabalhos na obra em causa na arte de trolha e P....., encarregado da obra, as quais depuseram sobre a mesma em sentido afirmativo, dando por concluída a obra em final de 2009, tendo afirmado todas que actualmente estão todas as fracções vendidas, pelo que em 2010 quando entrou a acção no tribunal parte do edifício já estaria vendida".
É verdade que todas as testemunhas arroladas pela ré afirmaram que a obra ficou concluída nos quatro blocos no fim de 2009, acrescentando as testemunhas N....., P..... e L..... que as fracções já foram todas vendidas (desde o Verão anterior ao julgamento, isto é, de 2011). "Garantiu" a testemunha Q...... que "houve disponibilidade para satisfazer todas as reclamações" e que foram feitas todas as correcções; "tive o cuidado de ir ver pessoalmente o apartamento". Também a testemunha N..... referiu que a ré "corrigiu tudo o que os autores pediram"; "acompanhei o Sr. J..... uma série de vezes, designadamente a este apartamento, mais do que uma vez"; "o que se dizia entre nós é que, para eles (autores), nunca estavam bem feitas". Por seu turno, a testemunha L..... afirmou que "ia à obra todos os dias" e que era ela quem "transmitia as reclamações aos trabalhadores"; "foram feitas todas as correcções", apesar de os autores "nunca ficarem satisfeitos". É evidente, porém, que, na correcção referida, haverá que ressalvar a pedra do lavatório, que a ré entendia não ter defeito.
Note-se que, mesmo a admitir-se algum atraso da ré na realização dessas correcções, isso não significa que a ré se tenha recusado a fazê-las. A testemunha K..... referiu mesmo que "havia sempre promessa de que (os defeitos) iam ser corrigidos, mas depois (segundo declarou) não cumpriam".
Assim, não existe razão para modificação destas respostas, para além da aludida ressalva na resposta ao quesito 24º, que passa a ter a seguinte redacção:
Provado que, com ressalva da pedra do lavatório, a R nunca se negou a satisfazer as exigências dos autores, tendo procedido a algumas correcções em data anterior à especificada em E), como por exemplo: - apainelados dos quartos da zona da caixa de estore; apainelados do hall de entrada, parede de quadro eléctrico; ao encaixe dos espelhos das caixas de infra-estruturas eléctricas.
Quesito 25º
Os autores nunca solicitaram Ré que assinasse o registo provisório de aquisição a favor dos Autores e jamais enviaram ou apresentaram à Ré a correspondente requisição de registo para aquela finalidade?
Resposta: Provado.
Segundo a motivação, esta resposta "baseou-se no depoimento da testemunha L....., funcionária do escritório da R., que assim o afirmou".
Assim é, na verdade, tendo esta testemunha afirmado que os autores nunca pediram o registo provisório (assim como nunca pediram quaisquer documentos à ré). Tudo isso, apesar de ter sido também reconhecido, durante o julgamento, que a apresentação do registo provisório não seria necessária (por ter sido seguido o regime de "Casa Pronta", como foi referido pela testemunha R......).
2. No que concerne ainda à decisão da matéria de facto, apontam-lhe os Recorrentes três contradições.
A primeira, por se ter considerado provado que a ré não corrigiu as anomalias referidas na resposta ao quesito 8º e que havia acabamentos por terminar nas partes comuns, mas, por outro lado, também se teve por provado que a ré nunca se negou a satisfazer as exigências dos autores – resposta ao quesito 24º.
Resulta do que acima se afirmou, de passagem, na fundamentação da resposta a este quesito, que uma coisa não tem necessariamente a ver com a outra: a falta de resposta pronta da ré às solicitações dos autores não significa recusa da ré em satisfazer essas solicitações. A ré não ultimou até ao termo estipulado no contrato a fracção que os autores iriam adquirir, existindo algum atraso da ré na realização das correcções solicitadas por aqueles, mas tal não significa que a ré se tenha recusado a fazê-las, ressalvado o caso da pedra do lavatório, mas neste caso por não reconhecer a existência de qualquer anomalia.
Não existe, por conseguinte, a apontada contradição.
A segunda contradição consistiria no seguinte: "por um lado estabelece como provado que o imóvel e a fracção autónoma designada pelas letras AA estavam construídas conforme o projecto de construção aprovado pela CMG e por outro lado dá como provado que a ré não concluiu alguns acabamentos da fracção mencionada".
Não têm razão, também aqui.
Já acima se notou – fundamentação das respostas aos quesitos 12º e 17º – que não é apontada qualquer desconformidade entre o que foi construído e o que estava projectado, estando em causa acabamentos e defeitos susceptíveis de rápida conclusão e correcção.
Sobre as "consequências nefastas de tal contradição", como os Recorrentes, com aparente ingenuidade, referem depois, é evidente que estes, nessa situação, não teriam, desde logo, como alegam, de marcar a escritura. Esta questão já respeita, porém, ao mérito e será adiante abordada no lugar próprio.
A terceira contradição tem a ver com o facto do quesito 26º, que se considerou provado – A obra está concluída e vendida a maior parte das suas fracções autónomas.
Tal facto resultou de alegação da ré (art. 47º da contestação), tendo como referência temporal a propositura da acção ou, quando muito, o momento da alegação desse facto (07.06.2010).
Pois bem, situando-nos ainda no âmbito da decisão de facto (os recorrentes, mais uma vez, confundem o julgamento de facto com a apreciação de mérito), discordam os Recorrentes da resposta dada a tal facto, uma vez que afirmam ter ficado provado que as fracções do empreendimento se encontram todas vendidas.
Este facto foi realmente referido em julgamento, mas reportado a momento posterior ao referido, como acima aflorámos. De qualquer forma, perante essa prova, o facto teria de ser considerado provado, como se decidiu com resposta inteiramente positiva.
Não existe, como parece evidente, qualquer contradição.
Adiante, o facto referido será, de novo, abordado noutra perspectiva.
IV.
Os factos provados na sentença recorrida, com as alterações introduzidas no ponto anterior (em itálico), são os seguintes:
Da matéria assente:
A) Por contrato-promessa de compra e venda datado de 23.5.2008, os autores prometeram comprar à ré correspondente a fracção autónoma designada pelas letras AA correspondente a uma habitação do tipo T3 situada no 6 andar, entrada 2, com aparcamento privativo igualmente designado pelas Letras AA, na garagem colectiva sita na cave do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal, localizado no Gaveto da ……. com ……, da freguesia de ….., concelho de Gondomar, com entradas pelos nºs de policia a indicar posteriormente, descrito na CRP de Gondomar sob o nº 3764 e na matriz predial da freguesia no art. Nº P8648.
B) Por força da cláusula terceira do contrato identificado em A os autores prestaram a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de €24.500,00.
C) Por força do ponto 1 da cláusula quarta do contrato identificado em A) a escritura de compra e venda seria outorgada até ao dia 30.06.2009, ficando a marcação da data a cargo dos autores.
D) No mesmo ponto desse contrato as partes acordaram ainda que a primeira outorgante facultará oportunamente aos segundos os documentos referentes a si e à fracção autónoma descrita em A).
E) Na carta datada de 31/10/2009 que, através da sua ilustre mandatária, dirigiram à Ré, os Autores declararam que "... perderam interesse no imóvel prometido comprar...", acrescentando que tal havia sucedido "... dado necessitarem de urgentemente comprarem outro que ofereça já condições de habitabilidade..."
F) E nessa carta os autores reclamaram a devolução do sinal em dobro.
G) Na sequência da carta mencionada em E) a ré declarou aos autores o contrato-promessa de compra e venda definitivamente incumprido por parte dos promitentes-compradores através de carta registada e com aviso de recepção que lhes remeteu, datada de 20/11/2009 e recebida no dia 25/11/2009, à qual os Autores não deram qualquer resposta.
Da Base Instrutória
H) Até 30.06.2009, a R. não procedeu, na fracção referida em A), ao envernizamento de rodapés junto ao soalho, nem colocou os electrodomésticos; nos espaços comuns do edifício, os elevadores não funcionavam (faltando os botões de comando), faltava a pintura nos vãos das escadas e, nas garagens, faltavam pinturas dos tectos, as mangueiras do sistema de incêndio, a sinalética da saída, existiam fios eléctricos à vista e não existia portão (resposta ao quesito 1º).
I) A R foi, por diversas vezes, interpelada pelos autores para proceder aos acabamentos nos espaços comuns e à rectificação das anomalias existentes na fracção prometida vender, designadamente em 06.05.2009, conforme carta de fls. 31 entregue à R pela “O....., Lda” (resposta aos quesitos 2º e 3º).
J) Os acabamentos nas partes comuns do edifício até à referida data importavam quantia não apurada (resposta ao quesito 4º).
K) A R apesar de interpelada e até Outubro de 2009:
- Não corrigiu o soalho na zona da porta de acesso ao hall/sala, consequência das sucessivas aplicações de portas diferentes do acordado;
- Não substituiu a pedra da tampa do lavatório da casa de banho de apoio aos quartos;
- Não corrigiu a cor da parede de cozinha de acordo com o estabelecido na alínea b) do aditamento 1 ao contrato promessa;
- Não corrigiu o tecto da suite que apresenta marcas não uniformes (resposta ao quesito 8º).
Ka) A ré não forneceu aos autores a documentação necessária à realização da escritura, sendo certo que os autores também nunca a solicitaram, para além do pedido constante da carta enviada a 06.05.2009 (resposta ao quesito 9º).
L) A Câmara de Gondomar emitiu alvará de utilização em 20.07.2009, quanto à fracção e edifício aqui em causa (resposta ao quesito 12º).
La) Os autores continuaram a ter despesas, com gasolina e desgaste do carro, e o inerente desperdício de tempo e de energia, na deslocação diária do Porto para Gondomar, para entregar o filho, o que não ocorreria se tivessem adquirido a casa objecto do contrato (resposta aos quesitos 14º e 15º).
M) Com a não devolução do sinal os autores viram-se sem possibilidade de adquirir novo imóvel por não disporem de montante para esse efeito (resposta ao quesito 16º).
N) O imóvel e a fracção autónoma designada pelas letras "AA" estavam construídas conforme o projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal de Gondomar, a qual, por isso, emitiu o Alvará de utilização nº 246/09, em 20/07/2009 (resposta ao quesito 17º).
O) Os AA nunca chegaram a marcar a escritura, nem nunca convocaram a R para a escritura, nem lhe comunicaram o dia e hora e local escolhido para a outorga da mesma (resposta ao quesito 18º e quesito 19º).
P) Foram os autores que pediram que a porta de um dos quartos de banho da fracção autónoma, que abria num sentido (em que a sanita ficava por ela ocultada), fosse recolocada de modo a abrir no sentido contrário (resposta ao quesito 21º).
Q) Apesar de não estar contratualmente obrigada, a ré acedeu a tal mudança, tendo, até, custeado os encargos da mesma derivados (resposta ao quesito 22º).
R) A R., com ressalva da pedra do lavatório, nunca se negou a satisfazer as exigências dos autores, tendo procedido a algumas correcções em data anterior à especificada em E), como por exemplo: - apainelados dos quartos da zona da caixa de estore; apainelados do hall de entrada, parede de quadro eléctrico; ao encaixe dos espelhos das caixas de infra-estruturas eléctricas (resposta ao quesito 24º).
S) Os autores nunca solicitaram Ré que assinasse o registo provisório de aquisição a favor dos Autores e jamais enviaram ou apresentaram à Ré a correspondente requisição de registo para aquela finalidade (resposta ao quesito 25º).
T) A obra está concluída e vendida a maior parte das suas fracções autónomas (resposta ao quesito 26º).
V.
Cumpre agora apreciar as questões acima enunciadas relativas ao mérito.
1. Na sentença, na apreciação da pretensão dos autores, analisou-se o alegado incumprimento definitivo por eles imputado à ré numa dupla perspectiva:
- Se ocorreu esse incumprimento por se ter vencido um termo essencial (objectivo ou subjectivo);
- Se o incumprimento se verifica por os autores terem perdido o interesse na prestação por virtude da mora da ré.
Os Recorrentes autores discordam completamente da análise efectuada na sentença, se bem que, em muitos pontos, pareça que não apreenderam inteiramente o que ali se explanou.
Vejamos, então, começando por uma referência ao regime legal aplicável.
1.1. No caso, estamos perante um contrato-promessa bilateral, com eficácia obrigacional (art. 410º e 413º do CC[2]).
Este contrato cria a obrigação de contratar, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
Prevê o art. 442º nº 2 um regime específico para o incumprimento do contrato-promessa, consistente, conforme os casos, na perda do sinal, na exigência do dobro do que foi prestado, ou, tendo havido tradição da coisa, o seu valor.
Só o incumprimento definitivo – e não a simples mora – justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência de sinal em dobro ou a perda do sinal passado[3].
A resolução do contrato, como destruição da relação contratual, quando não convencionada pelas partes, depende de um fundamento legal (art. 432º nº 1). Diz-se, por isso, que o direito de resolução é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento[4].
Consiste no "poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas e objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre as prestações"[5].
O fundamento legal de resolução de um contrato é, nos termos do art. 801º, a impossibilidade de cumprimento decorrente de incumprimento definitivo.
O incumprimento definitivo de um contrato pode ocorrer em qualquer destas situações:
- Inobservância de prazo fixo essencial para a prestação;
- Comportamento do devedor que exprima inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato;
- Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação;
- Se o devedor, caído em mora, não realizar a prestação dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor.
Analisemos cada uma destas situações.
Existem casos em que, pela própria natureza da prestação, o cumprimento desta fora do prazo implica o imediato desaparecimento da sua utilidade para o credor. Trata-se, em tais casos, de um termo essencial objectivo: com o vencimento deste termo a prestação torna-se impossível.
Todavia, a essencialidade do termo pode ser-lhe conferida por convenção expressa ou tácita dos contraentes; "é pois o acordo que liga ao termo do vencimento a presunção absoluta do desaparecimento do interesse do credor, se não houver rigorosa pontualidade no cumprimento". Trata-se aqui de um termo essencial subjectivo.
Por outro lado, esta essencialidade subjectiva pode ter dois graus: é absoluta (termo subjectivo absoluto), se o termo fixado constitui o prazo-limite, improrrogável, para o adimplemento, findo o qual há incumprimento definitivo da obrigação, fundamento imediato da resolução; é relativa (termo subjectivo relativo), se o desrespeito do termo constitui apenas fundamento do direito de resolução para o credor, o qual pode recusar a prestação, mas pode também optar por exigir o cumprimento retardado[6].
Importa aqui referir que as partes podem igualmente convencionar no contrato o direito de resolução deste. Estamos então perante uma cláusula resolutiva expressa: neste caso, uma vez verificado o evento futuro e incerto previsto, a parte pode resolver o contrato mediante declaração unilateral receptícia.
Atente-se, todavia, como adverte Baptista Machado[7], que "a cláusula resolutiva expressa deve referir-se a prestações e a modalidades de adimplemento determinadas com precisão: as partes não podem ligar a resolução a uma previsão genérica e indeterminada, do tipo «em caso de inadimplemento de qualquer obrigação surgida do presente contrato, este considera-se resolvido». Uma cláusula deste tipo seria, afinal, uma simples «cláusula de estilo», devendo entender-se que ela se limita a remeter para a regulamentação legal da resolução por incumprimento".
Neste caso, "a cláusula é desprovida de utilidade enquanto fonte convencional de legitimação do exercício do direito potestativo de destruição do contrato"[8].
A segunda situação apontada ocorre quando o devedor emite declaração "certa, séria e segura" de não querer ou não poder cumprir; ou seja, desde que se exprima em termos não equívocos, categóricos e definitivos, não deixando dúvidas sobre esse seu propósito de não outorgar o contrato definitivo. Tal declaração configura um incumprimento e, como sublinha Calvão da Silva, é pressuposto suficiente de consequências jurídicas imediatas, como a exigibilidade do cumprimento ou a resolução do contrato, sem passar pelo art. 808º[9].
As demais situações – perda de interesse na prestação e interpelação admonitória – são expressamente prevista nesse art. 808º, constituindo meios de conversão da mora em incumprimento definitivo.
Aí se dispõe:
1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
Se o credor perder o interesse na prestação, afirma Romano Martinez[10], não se justifica que o solvens a pretenda realizar, na medida em que, sendo a satisfação do interesse do accipiens o fim para o qual a obrigação foi constituída, se este fim não se pode obter por culpa do devedor, estar-se-á perante um caso de incumprimento definitivo.
A perda de interesse, que resulta muitas vezes da própria natureza da obrigação assumida, é apreciada objectivamente (art. 808º nº 2), incumbido a prova ao credor (art. 342º nº 2).
Precisando esse critério, salienta Baptista Machado que a objectividade "não significa de forma alguma que não se atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente a fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-se ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz) e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor"[11].
A perda de interesse não pode resultar de um simples capricho do credor: a superveniente falta de utilidade da prestação terá que resultar objectivamente das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução. Impõe-se uma perda subjectiva do interesse com justificação objectiva, isto é, justificada segundo o critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas[12].
Saliente-se que se exige uma efectiva e completa perda do interesse do credor e não uma simples diminuição (citando-se como exemplo frequente o desaparecimento da necessidade que a prestação se destinaria a satisfazer).
Por outro lado, como se prevê expressamente na norma – em consequência da mora – a perda de interesse tem de resultar da mora no cumprimento e não de qualquer outra circunstância[13].
Apesar de não invocada nos autos, será útil ainda uma referência à outra via de conversão da mora em incumprimento definitivo, prevista no art. 808º.
Com efeito, fora dos casos em que a mora tem por consequência a perda de interesse na prestação por parte do credor, este tem à disposição o mecanismo seguro da intimação ou interpelação admonitória.
Trata-se, como refere Baptista Machado[14], de um remédio concedido por lei ao credor para os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial, nem ele possa alegar, de modo objectivamente fundado, perda de interesse na prestação por efeito da mora.
Acrescenta o mesmo Autor que a interpelação admonitória é uma intimação formal dirigida ao devedor moroso para que cumpra a sua obrigação dentro de certo prazo determinado, sob pena de se considerar o seu não cumprimento como definitivo.
Deve ainda referir-se, com Januário Gomes[15], que esta segunda via de conversão da mora do devedor em incumprimento não tem como pressuposto a perda de interesse do credor na prestação: se perda de interesse houvera, o credor, em vez da intimação admonitória destinada a “gerar” o incumprimento podia, desde logo, exercitar os mecanismos do nº 2 do art. 801º, os quais já têm tal incumprimento por pressuposto.
Postas estas considerações sobre o regime legal aplicável, voltemos ao caso dos autos.
1.2. Na sentença, depois de se afirmar que a cláusula 5ª do contrato-promessa celebrado entre as partes constituía uma simples "cláusula de estilo" e não uma cláusula resolutiva, concluiu-se que "atenta a matéria dada como provada e alegada e apesar da cláusula 5ª e de terem estipulado prazo para a realização da escritura, a verdade é que também estipularam outras cláusulas que permitiriam protelar aquele mesmo prazo e deixá-lo dependente da ocorrência de outras circunstâncias, nomeadamente de motivos imputáveis a terceiros, o que deixa desde logo inculcar que a fixação do prazo não era absoluto. Por outro lado, o comportamento posterior das partes contraria aquilo que estipularam, nomeadamente não se alegou nem provou que a R facultou os documentos aos AA para estes marcarem a escritura ou que tendo-lhes sido facultado tais documentos, estes não marcaram a escritura, tal como lhes incumbia.
Vale tudo por dizer que, ao contrário do que, aparentemente, resultava do clausulado, não estamos perante um negócio fixo absoluto mas sim perante um negócio fixo relativo ou simples, como já fizemos referência acima".
Daí a ilação de que, apesar de decorrido o prazo de cumprimento fixado pelas partes, tal facto não conferia o direito de resolver o contrato.
Os Recorrentes discordam desta conclusão e das razões invocadas na sentença que a ela conduziram, designadamente quanto à natureza do prazo fixado no contrato e à qualificação da cláusula 5ª.
Com interesse para esta questão, no contrato-promessa celebrado entre as partes convencionou-se o seguinte:
4ª
Escritura de compra e venda
1. A escritura de compra e venda será outorgada até ao dia 30.06.2009.Escritura de compra e venda
2. A sua marcação fica a cargo dos segundos outorgantes, os quais comunicarão (…)
3. A primeira outorgante facultará, oportunamente, aos segundos outorgantes os documentos referentes a si e à fracção autónoma (…).
4. Se por motivo imputável a terceiros (Câmara Municipal, Conservatória do registo predial, Serviço de Finanças ou a outrem) não for possível obter os documentos necessários à realização da escritura até à data atrás assinalada, esta será realizada logo que os mesmos se mostrem disponíveis.
5ª
Incumprimento
1. Se a primeira outorgante não cumprir o presente contrato, aos segundos outorgantes assistirá o direito de proceder à sua resolução e de exigir a devolução do sinal em dobro.Incumprimento
2. (...)
Crê-se que o teor destas estipulações não deixa grandes dúvidas, quer quanto à natureza do prazo aí previsto, quer quanto à qualificação desta última cláusula.
A questão é, essencialmente, de interpretação do contrato, com recurso ao critério consagrado no art. 236º do CC (teoria da impressão do destinatário).
Pois bem, no que respeita ao prazo, as partes estipularam um termo certo, mas logo acrescentaram que este poderia ser diferido se ocorressem dificuldades na obtenção da documentação necessária para a celebração da escritura.
Esta previsão – ao admitir-se que a celebração do contrato definitivo poderia ocorrer posteriormente – parece-nos suficiente para afastar qualquer essencialidade do prazo: é óbvio que o vencimento do termo convencionado não provocaria a impossibilidade ou a inutilidade da prestação para os autores; e não provocaria também o desaparecimento do interesse dos autores na prestação ulterior da ré.
Por outro lado, para além de não ser esse o regime regra, não vemos que, no caso, a essencialidade do prazo possa ser inferida da factualidade provada. Os Recorrentes aludem à carta de 06.05.2009 e ao "ultimato" dado pessoalmente pelos autores ao representante da ré, mas o que ficou provado foi apenas o que consta da resposta aos quesitos 2º e 3º (al. I. supra): a ré foi, por diversas vezes, interpelada pelos autores para proceder aos acabamentos nos espaços comuns e à rectificação das anomalias existentes na fracção prometida vender, designadamente na carta de 06.05.2009.
Nesta carta, os autores limitam-se a remeter para o prazo convencionado, acrescentando que a sua não observância poderia permitir o accionamento da clª 5ª nº 1 do contrato, cláusula que, como se viu, prevê a possibilidade de resolução.
Com esta referência, visaram os autores nitidamente pressionar a ré para que procedesse à correcção das anomalias aí identificadas, alertando para o prazo inicialmente fixado, mas sem que indiciem de todo que a inobservância do prazo implicaria o desaparecimento do seu interesse pela prestação posterior da ré.
Por outro lado, no que respeita à cláusula 5ª, ela contém apenas uma referência genérica e indeterminada à hipótese de a primeira outorgante "não cumprir o presente contrato", sem se identificarem concretos e específicos inadimplementos, devendo, por isso, entender-se que se trata de uma "cláusula de estilo", que se limita a remeter para a regulamentação legal da resolução por incumprimento, não sendo, por si, pressuposto da constituição do direito potestativo de, mediante declaração unilateral, operar a resolução do contrato.
Assim, no que respeita a esta primeira questão, pode concluir-se que as partes não convencionaram no contrato um prazo fixo essencial, objectivo ou subjectivo, mas antes um prazo fixo relativo, simples ou usual, em que o seu decurso poderá fundamentar o direito à resolução desde que concorram os demais requisitos gerais.
Por outro lado, a aludida cláusula 5º não constitui uma verdadeira cláusula resolutiva expressa, mas antes uma "cláusula de estilo", sem utilidade como pressuposto do direito de fazer operar a resolução, limitando-se a remeter para o regime legal desta.
Em suma, nenhuma dessas vias pode, só por si, servir de fundamento à resolução operada pelos autores.
1.3. A segunda questão da apelação dos autores consiste em saber se existe incumprimento definitivo por os autores terem perdido interesse na prestação em consequência da mora da ré.
Com efeito, os autores comunicaram à ré essa perda de interesse e exigindo a devolução do sinal em dobro, através da carta enviada pela sua mandatária em 31.10.2009, em parte deste teor:
"Depois de reiterada espera pelos acabamentos que tardaram e ainda não se concretizaram, sendo graves as faltas nas partes comuns (sem portas com barras anti-pânico, sem coluna seca, sem detectores de fumo, sem extintores, sem bocas de incêndio, sem acabamentos nos apainelamentos, e outras faltas e não acabamentos da fracção prometida comprar já enumeradas na carta endereçada em 6.5.09), não tendo V.Exas tomado em consideração tal, só resta aos meus constituintes exporem a V. Exas que perderam o interesse no imóvel prometido comprar (dado necessitarem de urgentemente comprar outro que ofereça já condições de habitabilidade) e exigir nos termos da lei em vigor a devolução do sinal em dobro no prazo máximo de oito dias dado o tempo já decorrido desde que prometeram entregar o imóvel em condições de habitabilidade (…)"
Na sentença, porém, não se entendeu que ocorresse essa perda de interesse relevante por parte dos autores.
Na verdade, depois de se afirmar que não se provou que, em Outubro de 2009, estivessem por concluir acabamentos nas partes comuns, e, portanto, que houvesse mora da ré quanto a tais acabamentos, acrescentou-se ser diferente a situação da correcção dos defeitos denunciados na fracção, em relação à qual se reconheceu existir mora da ré.
Todavia, concluiu-se depois:
"Em verdade, qualquer pessoa normal colocada naquela posição dos AA e apenas por não ter sido corrigido o soalho (apenas na zona da porta de entrada da sala para o hall) e não ter sido feita a pintura da cozinha e ainda corrigido o tecto do hall da suite, com manchas não uniformes, não perderia o interesse em realizar o contrato prometido, porquanto se trata de deveres laterais de conduta não prestados passados cinco meses de terem sido reclamados e que têm uma importância escassa para o comum das pessoas em atenção à habitação que se pretende no caso de compra e venda de imóvel para habitação, como era o caso.
E não se diga que tais defeitos comprometiam, para um qualquer bónus pater famílias, as condições de habitabilidade. Tratava-se de correcção de riscos na zona da porta de entrada para a sala, pintura de uma parede da cozinha e correcção de manchas não uniformes no tecto da suite (zona do hall), ou seja, três situações que em nada contendem com as finalidade de uso (ou de troca) que os AA visariam conseguir com a prestação. Vale tudo por dizer que não é sequer razoável concluir-se que, em face de uma não correcção de uns riscos no tecto do hall da suite e no soalho da zona da porta da sala, e de falta de pintura de uma parede da cozinha, os AA ou qualquer pessoa colocada na situação daqueles, perderia o interesse na realização do contrato prometido.
Diga-se ainda que, no caso vertente, entendemos, na esteira do Prof. Baptista Machado e acima citado, que não seria necessário sequer, como foi sustentado pela R, ser a R interpelada de forma admonitória antes de ser declarada qualquer perda de interesse, uma vez que a lei encara a possibilidade da mora ocasionar a perda do interesse do credor na prestação tardia.
Sem embargo, no caso vertente, entendemos não se verificar perda de interesse objectivamente como a lei estipula no art. 808º do CC, não tendo os AA provado factos donde resultasse tal perda de interesse objectivamente, antes tratando-se de um caso de perda de interesse subjectivo e que não releva para efeitos de transformação da mora em incumprimento definitivo".
Os Recorrentes discordam do assim decidido, continuando a argumentar com a existência de defeitos na fracção, com a falta de acabamentos nas partes comuns, com a falta de documentos e com a insegurança que a situação lhes provocou.
Cumpre realçar que, apesar das várias interpelações efectuadas pelos autores (resposta alterada aos quesitos 2º e 3º), a ré, até à data prevista para a celebração da escritura (30.06.2009), não havia concluído os acabamentos nas partes comuns, nem tinha corrigido as anomalias existentes na fracção (resposta alterada ao quesito 1º); nem forneceu aos autores a documentação necessária à celebração da escritura (pedida por aqueles na carta de 6 de Maio – resposta alterada ao quesito 9º); e só depois de 30 de Junho requereu a licença de utilização (fls. 208), que veio a ser emitida apenas em 20.07.2009.
Tendo em conta estes factos, aceita-se a conclusão da sentença sobre a existência de mora da ré: se a marcação da escritura competia contratualmente aos autores, estes não o poderiam fazer sem a conclusão das obras pela ré e a consequente emissão da licença de utilização.
Temos por certo, porém, que a situação criada com o atraso verificado, quer na conclusão da obra, quer na entrega da documentação, poderia ser ultrapassada com relativa facilidade se os autores se decidissem pelo cumprimento efectivo do contrato-promessa, marcando, como lhes competia contratualmente, data para a realização da escritura e interpelando a ré com esse objectivo e para que esta lhes fornecesse os elementos e documentação necessários para esse fim e para que concluísse as correcções das anomalias que ainda se verificassem.
Não procederam deste modo, tendo optado por uma solução que se nos afigura inteiramente desajustada, mesmo que os acabamentos em falta e os defeitos existentes tivessem a extensão por eles alegada.
Esta extensão não ficou, porém, provada, sendo certo que nada se apurou sobre a existência de acabamentos por concluir à data em que foi operada a resolução.
Note-se, por outro lado, que, sendo relevantes os motivos realmente invocados na declaração de resolução, e não quaisquer outros[16], não vemos que, na carta enviada em 31/10, seja feita referência à falta de entrega da documentação necessária para a celebração da escritura.
No que respeita às razões invocadas nessa carta, subscreve-se o que se afirmou na sentença sobre a falta de prova da existência de acabamentos nas partes comuns por concluir e no que respeita à relevância, para este efeito, dos defeitos que se mantinham, tudo por referência a Outubro de 2009.
Na verdade, esses defeitos restringiam-se apenas a estas faltas da ré (resposta ao quesito 8º):
- Não corrigiu o soalho na zona da porta de acesso ao hall/sala, consequência das sucessivas aplicações de portas diferentes do acordado;
- Não substituiu a pedra da tampa do lavatório da casa de banho de apoio aos quartos;
- Não corrigiu a cor da parede de cozinha de acordo com o estabelecido na alínea b) do aditamento 1 ao contrato promessa;
- Não corrigiu o tecto da suite que apresentava marcas não uniformes.
No que respeita à pedra do lavatório, não se tratava propriamente de anomalia a corrigir, uma vez que não se provou que a mesma estivesse partida ou estalada, como havia sido alegado pelos autores. Daí que na sentença tivessem sido considerados apenas os três restantes "defeitos", sendo de referir, quanto à pintura da cozinha, que não se tratava de falta de pintura, como chegou a afirmar-se na sentença, mas de alteração da cor utilizada (cfr. ponto B. do aditamento ao contrato-promessa de fls. 10).
Como parece manifesto, esses defeitos poderiam ser rapidamente removidos pela ré em prazo peremptório razoável que lhe fosse fixado para esse efeito, afigurando-se-nos que seria este o remédio adequado, mas também necessário, uma vez que, se os autores se aprestavam para adquirir um apartamento novo, não teriam de o receber assim, com tais anomalias.
Contudo, tem igualmente de reconhecer-se que a demora na execução das correcções devidas e o relevo, objectivamente reduzido, das anomalias, não frustrando, de modo nenhum, a utilidade esperada pelos autores com a aquisição daquele imóvel, não pode justificar, num critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas, a invocada perda de interesse na prestação da ré e na conclusão do contrato definitivo.
Há aqui que ter em conta princípios básicos como o da boa fé e da proporcionalidade, por forma a evitar que qualquer incumprimento contratual possa ditar, de forma potestativa e imediata, o termo da relação contratual[17].
Relembre-se que se exige uma perda absoluta, completa do interesse na prestação e não uma mera diminuição deste. Essa perda há-de basear-se em circunstâncias objectivas de relevo, traduzindo-se, por regra, como acima se disse, no desaparecimento da necessidade que a prestação visava satisfazer.
A perda de interesse, tal como é prevista no art. 808º, tem em vista os casos em que, pela natureza da prestação, o retardamento no cumprimento destrói o objectivo do negócio; portanto, para além da mora, é necessário que haja perda da utilidade na prestação, por forma a que esta deixe de ter préstimo para o credor.
Ora, não é essa, como parece evidente, a situação vivida pelos autores, a quem continuava a interessar a aquisição de um imóvel para satisfazer as suas necessidades de habitação, em Gondomar, tendo em conta a sua particular situação familiar e profissional.
Finalidade e utilidade que não foram afectadas, nem se frustraram com o atraso da ré.
É certo que se provou ainda que, no período em que aguardavam pela conclusão das obras e pela celebração do contrato prometido, os autores continuaram a ter despesas, com gasolina e desgaste do carro, e o inerente desperdício de tempo e de energia, na dupla deslocação diária do Porto para Gondomar, para entregar e buscar o filho, o que não ocorreria se tivessem adquirido a casa objecto do contrato (resposta alterada aos quesitos 14º e 15º).
Este facto é importante, mas, parece-nos, sem relevo autónomo para a questão que aqui se está a apreciar, sendo certo que, constituindo dano suportado pelos autores por virtude da mora da ré, sempre poderia ser ressarcido tendo em conta o disposto no art. 804º nº 1.
Conclui-se, por conseguinte, que não se verifica, no caso, a perda de interesse dos autores, invocada por estes como fundamento da resolução do contrato-promessa celebrado com a ré, não tendo ficado demonstrado o incumprimento definitivo do contrato por parte desta.
Deve, por isso, improceder a pretensão de condenação da ré na restituição do sinal em dobro.
1.4. Resta ainda, quanto ao recurso dos autores, uma referência ao facto, que estes entendem provado, de a fracção que lhe foi prometida vender ter sido entretanto alienada pela ré (cfr., última contradição acima apreciada em III.2.).
Esse facto não foi, porém, alegado por qualquer das partes, nem foi objecto de prova directa.
Não se compreende, por isso, a surpresa e admiração dos autores por não se ter atendido a esse facto na sentença, nem terem sido daí retiradas as respectivas consequências.
Esquecem, porventura, o disposto no art. 664º do CPC.
Era aos autores que incumbia a alegação desse facto novo, logo que dele tiveram conhecimento (e poderiam invocá-lo mesmo antes da audição das testemunhas arroladas pela ré, face ao teor do documento de fls. 216 e 223), considerando a influência que poderia ter na relação controvertida – art. 663º do CPC.
Mas deveriam fazê-lo através da via adequada – arts. 506º e segs do referido diploma – o que lhes permitiria alterar a causa de pedir[18].
Não tendo procedido desse modo, é descabido agora o apelo à correcção da sentença, para que o aludido facto seja atendido.
2. Na sentença, na apreciação do pedido reconvencional, reconhece-se que a declaração de resolução de um contrato-promessa, sendo ilegítima, é tida como uma manifestação clara da vontade de não cumprir, constituindo uma situação de incumprimento definitivo. Acrescentou-se, porém:
"Sem embargo, no caso sub judicio, os AA. nunca declararam não querer cumprir o contrato. Pelo contrário. Ultrapassado o prazo previsto no contrato-promessa para realização da escritura pública e não tendo a R reparado os defeitos que os AA reclamavam e achando os AA que nem sequer haveria a possibilidade de se realizar a escritura pública por não reunir o prédio condições para ser atribuída um alvará de utilização, e ainda após a celebração do contrato-promessa, alguns dos defeitos não tinham, sido corrigidos, estavam convictos de que se tratava de verdadeira situação de perda de interesse que convertia a mora da R em incumprimento definitivo, e, nessa medida, declararam resolvido o contrato.
Esta postura, manifestamente, não pode ser equiparada à daquela pessoa que, celebrado um contrato, tem um comportamento do qual resulta, sem mais e claramente, que não quer ou não vai cumprir.
Os AA fizeram a declaração que fizeram porque, no seu entender, já nada mais podiam fazer para que o contrato fosse celebrado, pois inclusive estavam convencidos de que nem sequer havia licença de habitabilidade.
Tratou-se, enfim, de uma declaração que não foi prestada no circunstancialismo que ocorre quando alguém, celebrado um contrato, efectivamente não quer cumprir (vide, neste sentido, já foi decidido por Ac. da R.P de 12.05.2008).
Mas mesmo que assim não se entenda, chegar-se-ia que ao mesmo resultado pela via do abuso de direito (art. 334º do CC). Com efeito, sempre configuraria um abuso de direito conferir à R o direito de resolver o contrato com base no fundamento daquela carta ter configurado uma recusa em cumprir, já que se provou que naquela data – Outubro de 2009 – ainda não tinham sido reparados alguns dos defeitos que haviam sido apontados meses antes pelos AA à R.
Por tudo o exposto, afigura-se-nos não existir incumprimento definitivo por parte dos AA, promitentes-compradores do contrato-promessa que celebraram com a R, não podendo, por isso, a R ter resolvido validamente o mesmo contrato-promessa".
A Recorrente ré discorda, mantendo o entendimento de que a declaração de resolução dos autores constitui manifestação de vontade peremptória, clara e unívoca de que não iriam cumprir o contrato.
Acrescenta que é descabido e contraditório o recurso ao abuso do direito, quando antes se havia afirmado a escassa relevância dos defeitos que não teriam sido reparados.
Vejamos.
Deve começar por notar-se que não é uniforme o entendimento sobre os efeitos de uma declaração de resolução infundada, no que respeita à subsistência da relação contratual.
Romano Martinez[19] afirma que "a declaração de resolução, ainda que fora dos parâmetros em que é admitida, não é inválida, pelo que, mesmo injustificada, produz efeitos; ou seja, determina a cessação do vínculo"[20].
Apesar disso, este Autor admite a existência de casos em que a relação contratual, cuja resolução foi declarada ilícita, ainda possa ser executada, não obstante a declaração de vontade ter efeito extintivo, podendo subsistir o vínculo obrigacional. A declaração de ilicitude e a consequente obrigação de reconstituir a situação que existiria implicará então a manutenção do contrato. Imprescindível, porém, é que, entre outras situações, a parte lesada mantenha interesse na execução do contrato. "Na eventualidade de a parte lesada perder interesse na execução do contrato, a declaração judicial de ilicitude da resolução não implica a subsistência do vínculo, que cessou por efeito da resolução, ainda que ilícita".
Para Brandão Proença, a opção tomada pelo legislador – pelo regime de exercício da resolução, essencialmente extrajudicial e declarativo – "dá ao tribunal um papel essencialmente certificativo, por controlo a posteriori, ao confirmar ou infirmar a legitimidade material da declarada resolução. No plano dos interesses da parte contra quem a resolução seja infundadamente declarada, a intervenção judicial pode vir a declarar a resolução a favor do contestante que a tenha pedido ou contra ambos (respectivamente, por incumprimento exclusivo ou preponderante do declarante ou por comprovado incumprimento bilateral) ou, até, declará-la ineficaz nos casos em que a resolução se tenha baseado numa «representação infundada e não culposa do incumprimento da contraparte»"[21].
O mesmo Autor afirma noutro local[22] que "a desnecessidade da anuência da contraparte pode, contudo, projectar-se judicialmente numa discordância quanto à existência dos pressupostos resolutivos (ou à correcção do exercício do direito) e originar um pedido reconvencional de resolução a favor do citado ou uma sentença declarativa (proposta pelo «pretenso» titular do direito) infirmadora ou confirmadora da legitimação material e processual condicionante da «libertação»"
E acrescenta:
"Se é certo que a sentença de confirmação não pode afastar uma eficácia (a da resolução) temporalmente situada nos momentos previstos no art. 224º, nº 1, 1ª parte do CC, a declaração de resolução, feita no pressuposto do incumprimento alheio infundado, também não pode conduzir (…) a uma decisão judicial que coloque o declarante em estado de incumprimento (…) em vez de manter a eficácia do contrato entre as partes".
Embora a questão não seja isenta de dúvidas, parece-nos difícil fugir da eficácia da declaração de resolução devidamente notificada ao devedor, em termos de insubsistência do vínculo contratual.
Trata-se de uma declaração receptícia, que se torna definitiva e irrevogável a partir do momento em que chega ao poder do devedor ou é dele conhecida (art. 224º). A resolução é a destruição da relação contratual, tendo a sua declaração eficácia constitutiva[23].
A partir daquele momento, como refere Baptista Machado, "o devedor já não pode cumprir e o próprio credor deixa de poder exigir o cumprimento"[24].
Assim, operada a resolução por uma das partes, com a eficácia referida, parece redundante e ilógico que a contraparte emita nova declaração de resolução da mesma relação contratual, maxime se, como a ré, não está interessada na manutenção do vínculo contratual.
Com efeito, ao ser confrontada pela resolução operada pelos autores, a ré respondeu através da carta de 20.11.2009, afirmando o seguinte:
(…) Assim, tendo em conta o teor da mesma (carta dos autores de 31.10.2009), não podemos deixar de concluir que não é vossa vontade cumprir o contrato-promessa celebrado (traduzida na invocação de perda de interesse, reforçada pelo pedido de devolução do sinal em dobro), não nos restando mais do que, face à vossa anunciada posição, considerar tal contrato definitivamente incumprido por V. Exas, com a sua consequente resolução – que aqui declaramos – e a perda do sinal e respectivos reforços (…).
Constata-se, porém, que na acção a ré não alude à resolução, pedindo apenas que seja "declarado o incumprimento pelos autores do contrato-promessa em causa e reconhecido o direito da ré a fazer seu o sinal por eles pago (…)".
Tem sido realmente entendido que a declaração de resolução infundada e ilegítima corresponde a uma recusa de execução do contrato, equivalendo a uma declaração séria e firme de não cumprir[25].
Tal declaração deve ser equiparada a uma declaração antecipada e irreversível de incumprimento, uma vez que, ao fazê-la, o declarante afirma em termos categóricos e definitivos que não outorgará o contrato definitivo.
Na sentença não se entendeu assim, por se considerar que a atitude dos autores não se revela arbitrária e totalmente infundamentada, não derivando apenas, simplesmente, da vontade de outorgarem o contrato, mas de estarem convencidos de que tinham razão face ao circunstancialismo descrito (pensarem que não havia sido licença de utilização, falta de correcção dos defeitos, etc.).
Afigura-se-nos que esse circunstancialismo releva mas noutra perspectiva, como a seguir se verá.
Não deixa, porém, a declaração dos autores de ter implícita a referida declaração inequívoca de não cumprirem o contrato, colocando-os em situação de incumprimento definitivo.
A questão que pode colocar-se é se a ré contribuiu, e em que medida, para esse incumprimento.
Vejamos.
Face à factualidade provada, sabemos que:
- No contrato foi estipulado um termo certo para a celebração da escritura de compra e venda da fracção: 30.06.2009.
- Os autores interpelaram diversas vezes a ré para proceder aos acabamentos nos espaços comuns e às correcções das anomalias existentes na fracção, designadamente através da carta de 06.05.2009 (I).
- Na data aprazada para outorga da escritura existiam várias correcções por efectuar na fracção e acabamentos nos espaços comuns por concluir (H).
- Apesar das aludidas interpelações e de a ré não se recusar a efectuar esses trabalhos solicitados pelos autores, o certo é que, em Outubro de 2009, ainda estavam por efectuar reparações (K).
- A ré nunca forneceu aos autores a documentação necessária para a marcação da escritura, que estes chegaram a pedir através da carta de 6 de Maio (Ka).
- Nem se provou que lhes tenha comunicado que havia sido emitida a licença de utilização, aliás, pedida e obtida já depois da data prevista para a celebração da escritura (L).
- Entretanto, durante esse período, continuaram os autores a efectuar uma dupla deslocação diária do Porto, onde residiam e trabalhavam, a Gondomar, para deixar e ir buscar o filho (La).
Na sentença recorrida concluiu-se que, no circunstancialismo provado, conferir à ré o direito de resolver o contrato com fundamento na declaração infundada de resolução feita pelos autores, constituiria um abuso do direito.
Reconhece-se que, nas aludidas circunstâncias, essa declaração dos autores serviu apenas de mero pretexto para a ré proceder, por seu turno, à resolução, quando é certo que, até aí, os autores não tinham contribuído, de qualquer modo, para o atraso verificado no cumprimento do contrato.
A mora era da ré, como acima se explicou, pelo que não parece curial e adequado que esta se possa valer da precipitação dos autores para, exclusivamente por esse motivo, pôr termo à relação contratual, branqueando desta forma a sua própria actuação, que foi, em termos substanciais, a causa determinante dessa extinção.
Adaptando o que se expôs no citado Acórdão do STJ de 09.09.2008, podemos dizer que a ré aproveitou claramente, sem o concurso de qualquer outra causa, a declaração dos autores, utilizando-a como pretexto para a sua própria recusa de cumprimento e reclamação de indemnização correspondente ao incumprimento unilateral da outra parte, encontrando-se ela mesmo em mora.
Um tal pedido indemnizatório – que teria todo o cabimento enquanto consequência da recusa de cumprimento dos autores – formulado nos termos em que o foi, ao abrigo duma declaração resolutiva (infundada), como se o seu próprio comportamento fosse o de um contraente fiel, coerente e pautado por estritos princípios de boa fé, surge como abusivo (tu quoque) e, como tal, insusceptível de tutela para os fins previstos no art. 442º nº 2 (art. 334º).
No nosso caso, porém, não parece necessário o recurso ao abuso do direito.
Com efeito, se foram os autores quem, com a declaração resolutiva infundada, puseram termo ao contrato, é certo também que a ré, com a sua descrita conduta, ao incorrer em mora, culposa, contribuiu decisivamente para aquela atitude dos autores.
Estes resolveram ilegitimamente o contrato, colocando-se, como acima se disse, em situação de incumprimento definitivo culposo.
Mas para esse incumprimento concorreu também a ré, com a sua conduta culposa e morosa, "conduta que não pode ter-se de todo indiferente, segundo as regras da experiência comum ou a ordem natural das coisas, para aquele incumprimento"[26].
Portanto, para o incumprimento do contrato concorreram adequadamente as condutas culposas dos autores e da ré, sendo pertinente o recurso ao regime previsto no art. 570º para a valoração da indemnização, com base na gravidade das culpas, podendo aquela, em função destas e das respectivas consequências, ser concedida, reduzida ou mesmo excluída[27].
No caso, concorreram culpas de ambas as partes. Não fornecendo os factos provados elementos que permitam considerá-las sensivelmente diferentes, devem ser tidas de grau idêntico.
Como ensina Calvão da Silva[28], "se as culpas dos dois contraentes forem iguais, a indemnização deve ser excluída, devendo o accipiens, porém, restituir o sinal em singelo, pois não se vê a que título possa retê-lo legitimamente. É que tal restituição não reveste natureza indemnizatória, sendo antes mera consequência da resolução – equiparada quanto aos efeitos, à nulidade ou à anulabilidade (arts. 433º e 434º) –, que tem eficácia retroactiva, pelo que deve ser restituído tudo quanto tiver sido prestado (art. 289º, ex vi do art. 433º)".
Assim, sendo no caso iguais as culpas concorrentes, não há lugar a indemnização, mas apenas à restituição aos autores do sinal passado.
Importa ainda referir que, tratando-se da restituição do sinal em singelo, o respectivo montante é inferior à quantia inicialmente peticionada pelos autores (dobro do sinal), contendo-se, por isso, no âmbito desse pedido (art. 661º nº 1 do CPC).
VI.
Em face do exposto, julga-se a apelação dos autores parcialmente procedente e improcedente a apelação da ré e, em consequência:
- Julga-se a acção em parte procedente, condenando-se a ré a pagar aos autores a quantia de € 24.500,00 (vinte e quatro mil e quinhentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a data da citação e vincendos;
- Mantém-se o decidido quanto ao pedido reconvencional.
Custas em ambas as instâncias a cargo dos autores e da ré na proporção do decaimento.
Porto, 02 de Maio de 2013
Fernando Manuel Pinto de Almeida
Trajano Amador Seabra Teles de Menezes e Melo
Mário Manuel Baptista Fernandes
__________________________
[1] Cfr. Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, 196 e segs.; Lebre de Freitas, CPC Anotado, Vol. 2º, 2ª ed., 433 e 434.
[2] Como todos os preceitos adiante citados sem outra menção.
[3] É este o entendimento actualmente predominante ou mesmo quase uniforme – cfr. Calvão da Silva, Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., 120 e segs, Galvão Teles, Direito das Obrigações, 6ª ed., 112; Brandão Proença, Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, 115, Januário Gomes, Em Tema de Contrato-Promessa, 19 e 58, Sousa Ribeiro, Direito dos Contratos, 302 e os Acórdãos do STJ de 09.09.2008 (P. 08A1922), 21.05.2009 (09B0641), 10.09.2009 (170/09), 27.10.2009 (440/09), 28.06.2011 (208/05), 06.10.2011 (2434/08), 10.01.2012 (25/09), em www.dgsi.pt (como todos os Acórdãos adiante citados).
[4] Baptista Machado, Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, Vol. I, 130.
[5] Brandão Proença, Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações, 288.
[6] Baptista Machado, Ob. Cit., 188 e 189; Calvão da Silva, Ob. Cit., 144 e os citados Acórdãos do STJ de 09.09.2008 e de 21.05.2009.
[7] Ob. Cit., 187 (nota 77)
[8] Acórdão do STJ de 12.03.2013 (P. 6560/09).
[9] Ob. Cit., 142. Cfr. também Brandão Proença, Lições (…), 256 e segs, e os Acórdãos do STJ de 22.01.2008 (P. 07A4060), de 02.12.2008 (08A2653), de 13.01.2009 (08A3649), de 10.01.2012 (25/09) e de 22.11.2012 (98/11).
[10] Da Cessação do Contrato, 138.
[11] Ob. Cit., 137.
[12] Cfr., de entre os mais recentes, os Acórdãos do STJ de 21.05.2009 (09B0641), 10.09.2009 (170/09), 27.10.2009 (449/09), 28.06.2011 (208/05), 06.07.2011 (868/08), 06.10.2011 (2434/08), 15.03.2012 (9818/09) e de 13.09.2012 (4339/07).
[13] Antunes Varela, RLJ 118º, 55 e 56; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10ª ed., 1054.
[14] Ob. Cit., 164.
[15] Em Tema de Contrato-Promessa, 13 e 14.
[16] Acórdão do STJ de 09.09.2008, acima citado.
[17] Acórdão do STJ de 06.10.2011, acima citado.
[19] Lebre de Freitas, CPC Anotado, Vol. 2º, 2ª ed., 371 e 690; Teixeira de Sousa, Estudos sobre o Novo Processo Civil, 352 e 353 e Remédio Marques, Acção Declarativa à luz do Código Revisto, 428 e 429.
[19] Ob. Cit., 218.
[20] Cfr., neste sentido, o Acórdão do STJ de 22.03.2011 (P.4015/07): "a declaração resolutiva, sendo uma declaração receptícia, produz os seus efeitos logo que recebida pela contraparte, ficando resolvido definitivamente o contrato, independentemente de tal resolução ser legal ou ilegal". Em sentido idêntico, os citados Acórdãos do STJ de 13.01.2009 e de 10.01.2012. Repare-se, porém, que, neste último Acórdão, se reconhece, apesar disso, à contraparte o direito de resolução do contrato, com fundamento, precisamente, no incumprimento definitivo da outra parte (inerente à declaração de resolução infundada, por esta traduzir declaração inequívoca de não cumprir o contrato). Solução idêntica foi acolhida no Acórdão do STJ de 22.11.2012, também referido supra.
[21] Lições (…), 293
[22] A Resolução do Contrato no Direito Civil, 162 e 153.
[23] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. II, 7ª ed., 275 e 278.
[24] Ob. Cit., 161 e 162
[25] Neste sentido Brandão Proença, Do Incumprimento (…), 89; Gravato Morais, Contrato-Promessa em Geral – Contratos-Promessa em Especial, 165 e os Acórdãos do STJ acima citados na nota 10.
[26] Acórdão do STJ de 13.01.2009 acima citado.
[27] Cfr., para além citado na nota anterior, os Acórdãos do STJ de 01.04.2008 (P. 07A4775), de 09.09.2008, de 02.12.2008 e de 15.03.2012, estes três últimos já referidos supra.
[28] Ob. Cit., 146 e 147.