Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0521542 |  |
CONTRATO ATÍPICO
CENTRO COMERCIAL
I. Relatório
B................. - ..............., Lda. intentou a presente providência cautelar não especificada
contra
C............. - ................, com sede na Rua ............, ..-..-º, Lisboa
e
D............ - .............., S.A., com sede na Rua ............., ...º-............, Lisboa,
pedindo
que seja
a) julgada a possibilidade séria da existência do seu direito a permanecer na loja n.º .... do Centro Comercial D................ para além do dia 20 de Outubro de 2004;
b) que seja julgado demonstrado o seu fundado receio de que a atitude que denuncia e imputa à Requerida cause a esse direito lesão grave e dificilmente reparável;
c) e que a Requerida seja intimada a abster-se de qualquer conduta que possa pôr em causa, ou afectar, a normal fruição da loja n.º .... pela Requerente, tendo em conta o fim a que se destina.
Para o efeito, alegou ter celebrado com a 1.ª Requerida um contrato denominado “Contrato de utilização de loja em Centro Comercial”, contrato tipo imposto aos diversos lojistas que pretendem exercer a sua actividade em determinado centro comercial, aqui, no D.............., em .........., com o qual pretendeu a 1.ª Requerida, fazer vincular a Requerente a uma pretensa relação atípica em que aquela concedia a esta o “direito de utilização da loja n.º ...., sita naquele Centro”, então ainda um espaço vazio e quando a obra estava ainda em execução.
Refere a Requerente que não obstante o contrato se mostrar assinado pelas as partes, a 1.ª Requerida, face à necessidade de implantação da Requerente naquele espaço, aproveitou-se da sua posição dominante, pois bem sabia que o aí exarado como contrato de utilização de loja não correspondia à situação real.
Sustenta a Requerente que houve uma reserva de declaração conhecida e imposta ao declaratário, que como tal tem os efeitos da simulação, pelo que se está perante um contrato de efectivo arrendamento.
Neste contexto, e como natural decorrência dele, são nulas algumas das cláusulas das quais se pretende valer a requerida, designadamente:
a) a que estipula um prazo único e sem renovações de um período contratual de utilização da loja, retirando-lhe o direito à renovação
b) a que a obriga a entregar a chave à entidade locadora do Centro Comercial findo esse prazo
c) a que proíbe a locatária a ceder sua posição contratual,
bem como inválida e destituída de fundamento a carta enviada pela 2.ª Requerida à Requerente confirmando o período de caducidade e a necessidade de entrega da loja até ao próximo dia 20 de Outubro de 2004, após seis anos de investimento e sem quaisquer direitos ou contrapartidas.
A providência Requerida visa evitar que a Requerente se mantenha firme na sua posição de considerar caducado e não respeite a obrigatoriedade de renovação automática do contrato, e, face à posição dominante que a Requerida detém e à recusa da Requerente em entregar a chave da loja, lhe venha a cortar a energia e a fechá-la, causando-lhe lesão grave e de difícil reparação.
A referida petição deu entrada em Juízo em 2004.09.20.
Regularmente citadas, as requeridas deduziram oposição:
A 1.ª Requerida (actualmente E...................., SA) começou por suscitar a sua ilegitimidade, dizendo haver cedido a sua posição contratual à 2.ª Requerida.
Depois, a 2.ª Requerida impugnou parte da materialidade fáctica aduzida e negou a existência dos indispensáveis pressupostos para a o decretamento das providências, concluindo pelo respectivo indeferimento.
O M.º Juiz marcou a produção de prova para o dia 17 de Novembro de 2004.
Em 15 de Outubro de 2004, ou seja, antes que fossem inquiridas as testemunhas apresentadas pelas partes, veio a aqui Requerente dar conhecimento aos autos ter já intentado a acção declarativa ordinária respectiva, na qual pede que seja declarado como não válido o contrato de utilização do espaço da loja .... - do D.............. - e que em consequência seja decidido que o mesmo tem a natureza própria e específica do contrato de arrendamento, não sujeito à caducidade que consta do seu clausulado, afirmando ao mesmo tempo ter já recebido outra carta da 2.ª Requerida dando a notícia de que terá de entregar no dia 20 de Outubro a loja devoluta livre de pessoas e bens, sob pena de a Requerida actuar da forma que entender mais adequada, o que a confirmar-se, vem a prejudicar o objecto e a utilidade do presente procedimento.
Em face disso, requereu que, com carácter de urgência se notificassem as Requeridas de que, até à apreciação por decisão judicial do objecto e do pedido do presente procedimento cautelar e para que o mesmo mantenha a sua utilidade, se abstenham de praticar quaisquer actos, designadamente da acção directa, visando o encerramento compulsivo da loja utilizada pela Requerente e em concreto a partir do dia 20 de Outubro.
Juntou um documento destinado a comprovar a respectiva alegação - fls. 120.
Em consequência deste requerimento ordenou o M.º Juiz em 2004.10.18, que até à prolacção da decisão a proferir não deveriam as partes adoptar quaisquer condutas que alterassem a situação existente.- fs.122
Nesta mesma data (2004.10.18) veio a Requerente pronunciar-se sobre os documentos apresentados pelas requeridas no articulado de oposição - fls. 128 [Em 2004.11.16 veio a Requerente solicitar a junção de um documento destinado a fazer a contraprova do alegado pelos Requeridos nos arts. 19.º e 21.º da respectiva oposição.
No começo da sessão destinada à inquirição de testemunhas (2004.11.17), vieram no entanto as requeridas opor-se à junção do enunciado documento - fls. 138 e 139 -, pronunciando-se pela sua intempestividade, uma vez que a Requerente não havia protestado pela sua apresentação na p.i.
O M.º Juiz atendeu a esta posição das Requeridas mandando desentranhar tal documento e restitui-lo à Requerente.- fls. 149.
Esta não se conformou com tal decisão, tendo então interposto recurso, que foi admitido como de agravo, a subir com o que depois dele interposto haja de subir imediatamente, e com efeito devolutivo.
Relativamente a este recurso não vieram, no entanto, a ser apresentadas alegações, pelo que o mesmo se tem de julgar deserto, atento o disposto nos arts.690.º-3 e 291.º-2 do CPC., não sendo por isso objecto de apreciação por este Tribunal]
No dia indigitado para a produção de prova (2004.11.17), e antes que esta se iniciasse, foi dada oportunidade à Requerente para se pronunciar sobre a ilegitimidade suscitada pela 1.ª Requerida, vindo esta a pugnar pela improcedência da excepção - fls. 151
O M.º Juiz indeferiu a excepção de ilegitimidade que fora deduzida pela 1.ª Requerida. - fls. 151.
Passou-se depois à inquirição das testemunhas.
Oportunamente foi proferida decisão, onde veio a julgar-se improcedente o procedimento cautelar.- fls. 157 a 166.
A Requerente não se conformou com a decisão e interpôs recurso (2004.11.23), pedindo que ao mesmo fosse atribuído efeito suspensivo e se mantivesse a decisão tomada anteriormente proibindo as partes de virem a alterar o statu quo, enquanto não houvesse decisão cautelar definitiva- fls. 170).
Em 2004.11.30, o M.º Juiz admitiu o recurso do despacho que julgara improcedente o procedimento cautelar, e que indeferira as providências requeridas, indicando que o recurso subiria imediatamente e com efeito suspensivo “do processo”.- fls. 180.
No mesmo despacho, no entanto, e por referência à parte do requerimento em que pedia que se mantivesse o statu quo da decisão que proibia que as partes alterassem a situação enquanto não houvesse decisão do recurso, mandou notificar as requeridas para se pronunciarem sobre esse objecto, para dessa forma ficar garantido o contraditório antes da decisão a proferir.- fls. 180
As Requeridas vieram manifestar-se contrárias a esta última pretensão, em 2004.12.03.- fls. 183
O M.º Juiz proferiu então despacho, em 2004.12.07, onde explicitou que aquela anterior decisão de suspensão de actividades só obrigaria até à decisão do procedimento cautelar em primeira instância e se este fosse julgado procedente.
No entanto, como o procedimento cautelar já havia sido julgado improcedente, “(...) não ficava(m) a(s) Requerida(s) obrigada(s) a abster-se de adoptar qualquer comportamento, pois que para tal era necessário que a Sentença tivesse sido no sentido de decretar a providência requerida, o que, como já se referiu, não se verificou.
Assim, o “efeito suspensivo” atribuído ao recurso significa apenas e tão só que enquanto a decisão sob crítica estiver para apreciação pelo Tribunal superior, o processo se suspende, ou seja, não prossegue
E continuava:
Refira-se, por último, que o despacho de fls. 122 foi proferido porque o Tribunal se deu conta de que, de acordo com o contrato em causa nos autos, o mesmo caducava em data anterior à designada para a inquirição das testemunhas, o que poderia levar a que a Requerida tomasse quaisquer providências que retirassem a razão de ser à presente providência, num momento em que o Tribunal ainda não havia apreciado a sua bondade. Procurou-se pois, e como aliás consta desse mesmo despacho, que a Requerente não fosse prejudicada pelo facto de não se haver dispensado a prévia audição das requeridas.
Ora a situação presente já é completamente distinta, uma vez que o tribunal já se pronunciou quanto ao mérito da providência solicitada.
Assim, e pelo exposto, indefere-se ao Requerido.- fls. 186.
A Requerente voltou a interpor recurso deste último despacho- fls. 206
Este foi admitido como de agravo, com subida imediata e efeito suspensivo - fls- 228
A Requerente apresentou alegações quanto a estes dois últimos agravos.- cfr., respectivamente, fls. 209 a 223 e 261 a 265.
As Requeridas contra-alegaram a fls. 229 a 245 e 271 a 274.
O M.º Juiz manteve os despachos recorridos e ordenou a remessa dos autos a este Tribunal.
O Relator aceitou os recursos nas qualificações e atributos que lhes haviam sido dadas na primeira instância, deixando no entanto referido que perante uma primeira análise, se lhe mostravam adequados.
Correram os vistos legais.
........................................
II. Âmbito dos recursos
De acordo com o disposto nos arts. 684.º-3 e 690.º-1 do CPC., o Recorrente delimita nas conclusões das alegações de recurso, quais as questões que pretende ver (re)apreciadas.
O âmbito dos recursos abrange assim a análise de tais questões, sem prejuízo no entanto do conhecimento daquelas de que o Juiz deva conhecer oficiosamente.
Vamos por isso passar a transcrever as conclusões das alegações apresentadas nos dois últimos recursos interpostos pela Requerente, já que, quanto ao primeiro (que versava a ordem de desentranhamento de documento apresentado em fase posterior á dos articulados), como já atrás dissemos em nota, ela deixou o recurso deserto.
Assim:
II-A) Quanto ao agravo do despacho que indeferiu a providência:
“(...)
1.ª) Surgem as presentes alegações no âmbito do recurso de agravo interposto da douta Sentença produzida no âmbito do procedimento cautelar que julgou a mesma providência improcedente, dela absolvendo as Recorridas, e com a qual a recorrente se não pode conformar.
2.ª) A providência cautelar comum tem por objecto evitar que ao Requerente seja causada durante a pendência e processamento da acção definitiva de que depende o procedimento, lesão grave e dificilmente reparável do respectivo direito, segundo a probabilidade de existência do direito nos termos da relação controvertida tal como é configurada pelo Requerente.
3.ª) A probabilidade de existência do direito é no procedimento encarada segundo as diversas soluções plausíveis que a acção principal possa ter e em que se possa igualmente integrar a salvaguarda do potencial direito ameaçado, uma vez que o julgamento final é independente da decisão proferida em sede de procedimento cautelar.
4.ª No caso concreto do contrato de utilização do espaço em centros comerciais existem duas teses em confronto que vêm sendo objecto de discussão na doutrina e jurisprudência, pelo que não caberia à douta Sentença recorrida definir, em sede de providência, uma Sentença que traduz já uma tomada de posição definitiva cujo momento próprio seria a acção principal, mas antes admitir que, se na acção principal a questão controvertida ainda poderia ter duas decisões autónomas e opostas, se haveria de acautelar o direito invocado pela recorrente.
5.ª) Isto, claro está, se se encontrassem preenchidos em sede de providência os outros dois requisitos da mesma para o seu decretamento, ou seja, não exceder o prejuízo resultante da providência o dano que com ele se pretende evitar e o justo e fundado receio de que as recorridas causassem lesão grave e de difícil reparação desse direito.
6.ª) Consiste o pedido na providência cautelar em a ora recorrente se poder manter na normal fruição da loja ...., no Centro Comercial D............... durante a pendência da acção principal e até ao trânsito em julgado da decisão.
7.ª) Nesse enquadramento, é facto provado que, quando em Agosto de 2004 a direcção do D................. averiguou junto da Recorrente se esta estava interessada em prorrogar o contrato até 2005.01.31, fê-lo por pretender que na época natalícia não tivesse uma loja encerrada, como também não ter qualquer lojista para tomar a mesma loja, pelo menos até Fevereiro de 2005, pelo que a prorrogação constituiria um efectivo benefício para as Recorridas.
8.ª) Sobre o justo e fundado receio de lesão grave e de difícil reparação encontra-se igualmente definido nos autos que as recorridas enviaram carta em Março de 2004 declarando a caducidade do contrato e que estas já depois de citadas e de estabilizada a instância se preparavam para actuar por acção directa para reassumir a detenção da loja, nela entrando, violando a posse da Recorrente e despejando-a de motu proprio de pessoas e bens.
9.ª) Daí que toda a conduta das Recorridas, com a primeira carta de caducidade, a segunda carta a anunciar o exercício da acção directa à revelia dos tribunais, e com o comportamento subsequente de, antes de qualquer trânsito em julgado, violar a loja ainda atribuída à Recorrente e dela tomar posse, são factos e elementos que determinam a existência do efectivo receio que desde o início a Recorrente vem a salientar nos presentes autos.
10.ª) Comprovada a existência destes requisitos, surge agora na sua plenitude a questão da probabilidade séria do direito á manutenção da Recorrente na posse da loja, o que a recorrente vem defendendo tratar-se o contrato "sub judice" de um contrato de arrendamento que continha, por sua vez, todos os elementos essenciais à sua caracterização e tipificação.
11.ª) O contrato em causa, que não foi feito por qualquer detentora do estabelecimento centro comercial, foi precedido de uma proposta em que a solicitação de alterações por parte dos lojistas poderia determinar que a celebração do contrato ficasse sem efeito, por haver cláusulas não negociáveis, tal a caducidade.
12.ª Em consequência, a imposição do contrato assinado à generalidade dos lojistas resulta de a sua concretização estar integralmente dependente da vontade da entidade comercializadora do Centro Comercial.
13.ª) Assinado o contrato, do mesmo resultam claros elementos que o integram na tipicidade do chamado contrato de arrendamento, tais como a contraprestação fixada e determinada, o pagamento desta no mês imediatamente anterior àquela a que dissesse respeito, o respectivo aumento com uma antecedência de 30 dias.
14.ª) Para além disso, a Recorrente ia estrear esse espaço para seu comércio, numa loja onde nunca tinha sido anteriormente exercido qualquer tipo de comércio e que se encontrava no tosco.
15.ª) Tratava-se, por isso, tal loja de um espaço vazio tendo sido a Recorrente quem procedeu por si e por sua conta e risco às obras de acabamento e decoração destinadas á sua actividade comercial, e onde investiu milhares de contos e angariou a correspondente clientela.
16.ª) Porque tão pouco no caso concreto nada permitiria integrar esta situação numa cessão de exploração comercial uma vez que o Centro Comercial não só não exercia qualquer actividade, como iriam ser implantadas lojas de actividades diversificadas, a questão da atipicidade levantada sobre a natureza do contrato em causa só se coloca para nele e unilateralmente serem integradas cláusulas que no âmbito de um contrato normal e típico não seriam admissíveis.
17.ª) É este o caso da caducidade e da retirada do direito á renovação, de uma posse partilhada entre quem paga a renda e o Centro Comercial e a impossibilidade da cessão da posição contratual, esta designadamente tão pouco admissível quando as obras e a clientela que foi exclusivamente angariada pela Recorrente.
18.ª) Se a questão não fosse controvertida não se compreendia que num contrato de formalização unilateral fosse clausulado que no caso de o mesmo contrato vir a ser, qualquer que seja o motivo, julgado nulo no todo ou em parte, as partes obrigam-se a praticar todos os actos e a celebrar todos os acordos necessários e suficientes para alcançarem o mesmo resultado sem verificação dos vícios que tenham determinado a nulidade ou anulação do contrato e de algumas das suas cláusulas.
19.ª) Quanto à execução do contrato, a recorrente cumpriu integralmente todas as suas cláusulas, sem qualquer fundamento susceptível de integrar a denúncia num contrato típico, nem base para a pretensa justificação das recorridas da fraca performance da recorrente.
20.ª) Em consequência, tendo a recorrente cumprido todas as suas obrigações é a caducidade exercida pelas recorridas ilegal sob o ponto de vista formal atenta a caracterização do contrato, ilegal sob o ponto de vista substantivo porque não existe fundamento sério ao termo do contrato.
21.ª) No actual estado legislativo não se torna necessário, nem sequer conveniente, o estabelecimento de novos contratos atípicos que acabem, como no caso concreto, por não salvaguardar o interesse dos lojistas, não prejudicando a entidade administradora, sendo certo que todas as questões ligadas à prestação de serviços são matéria da formação do preço da locação e de obrigações acessórias dos lojistas que cabem num contrato misto sem pôr em causa a sua tipicidade.
22.ª) E convém igualmente salientar que a tese da tipicidade defendida pela Recorrente mantém toda a sua razão de ser mesmo quando a entidade administradora do Centro já exerce e já pode exercer toda a actividade comercial, que cede, por sua vez, a terceiros, como é o caso concreto do El Corte Inglés e do Carrefour em que estes como entidade comercial podem exercer os diversos ramos de comércio no seu estabelecimento e o cedem parcialmente a terceiros.
23.ª Em conclusão, a composição harmónica dos direitos das partes passa por qualquer destes contratos típicos - cessão de exploração ou arrendamento - embora se admita que com componentes mistas, e não por uma atipicidade que com base na liberdade contratual acabe por se tornar unilateral e leonina.
24.ª Violou, por isso, a douta Sentença recorrida o disposto nos arts. 381.º, 383.º-4 e 387.º todos do CPC., os arts. 405.º, 1022.º e 1023.º do CC. e arts. 19.º, 20.º e 111.º do RAU.
Nestes termos (...) deverá o presente recurso ser julgado procedente e provado, e em consequência ser revogada a Sentença recorrida e substituída por outra que, no âmbito e no alcance do procedimento cautelar, decida sobre a existência de um potencial direito da recorrente a permanecer na loja .... do Centro Comercial D.................... até ao trânsito em julgado da acção principal, e que intime as requeridas a absterem-se de qualquer conduta que possa pôr em causa ou afectar a sua normal fruição, com o que se fará a acostumada
Justiça!”
................................
Vemos da leitura destas conclusões que as questões suscitadas no recurso foram as seguintes:
a) determinação da natureza jurídica do contrato celebrado segundo as diversas correntes jurídicas;
b) suficiência do enquadramento da posição jurídica sustentada pela recorrente para prefigurar um direito que lhe permita accionar e defender os pedidos formulados no procedimento cautelar;
c) verificação dos requisitos para o decretamento das providências requeridas.
......................................
II-B) Quanto ao despacho que indeferiu a pretensão da Requerente em conseguir manter o statu quo das Requeridas para além do despacho que analisou e decidiu na primeira instância o procedimento cautelar
As conclusões apresentadas na alegação deste último recurso foram as seguintes:
“(...)
A) A agravante interpôs recurso da douta Sentença, o qual veio a ser admitido pelo Tribunal “a quo”, com subida imediata nos próprios autos e com efeito suspensivo.
B) Ora, como o próprio nome indica, a Sentença fica suspensa até decisão superior, não tendo a mesma transitado em julgado.
C) O efeito suspensivo significa a suspensão do andamento do processo em que foi emitida a decisão agravada até decisão definitiva do agravo e obsta, ao mesmo tempo, a que a decisão seja Executada.
D) O pressuposto da atribuição do efeito suspensivo é a paralisação temporária da eficácia da decisão, por forma a que não possa ser Executada antes de, sobre a mesma, se pronunciar o Tribunal superior.
E) Com a atribuição do efeito suspensivo pretende a lei evitar que a decisão proferida nos presentes autos possa ser Executada antes da sua confirmação definitiva por um Tribunal superior e, através dela, de uma Justiça mais perfeita que é de presumir nas respectivas decisões.
F) O agravo admitido tem efeito suspensivo no processo, porque sobre imediatamente nos próprios autos - art. 740.º-1 do CPC.
G) Mas o mesmo agravo também suspende os efeitos da decisão recorrida, nos termos do n.º 2 (corpo) do mencionado art. 740º.
H) O despacho recorrido violou o disposto nos arts. 738.º-1-a), 2.ª parte e 740.º-1 e 2, ambos do CPC.
Termos em que deve o presente agravo ser totalmente julgado procedente e provado e, em consequência do efeito suspensivo, deve ser revogado o despacho recorrido e substituído por outro que defira o Requerido a fls. 177-178, com o que se fará a costumada
Justiça!”
.................................
Da leitura destas conclusões vemos que o âmbito deste agravo se resume a analisar uma única questão:
- a determinação até que momento se deve impor a decisão intercalar, tomada pelo M.º Juiz, no decurso do processo e antes da decisão que veio a indeferir na primeira instância o procedimento cautelar:
a)Se a mesma seria de manter até que houvesse decisão transitada em julgado da decisão final proferida,
b) ou se ficaria condicionada e subordinada à simples prolacção desta última, na primeira instância.
...............................
III. Fundamentação
III-A) Os factos:
Foram considerados provados no procedimento cautelar os factos seguintes:
“1. Entre a Requerente e a 1.ª Requerida foi celebrado, a 05-08-1998, um contrato denominado Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial - doc. 1 junto com o requerimento inicial.
2. A Requerente, sociedade comercial de vestuário em expansão, subscreveu tal contrato visando a detenção efectiva do espaço, espaço esse que seria utilizado pela primeira vez no exercício da actividade comercial da Requerente.
3. Conforme o "considerando" A do referido contrato, «a F............ (...) está a promover em Matosinhos, a construção de um Centro Comercial, denominado D................, constituído por lojas e espaços destinados ao exercício de actividade comerciais de retalho, de prestação de serviços e a actividades industriais complementares, servidos por um parque de estacionamento».
4. Conforme o "considerando" C do referido contrato, «por contrato celebrado com a F..........., a primeira contraente (C.........., S.A.), assumiu o direito e o dever de explorar, sob a forma de comércio integrado, o referido Centro Comercial e de explorar em proveito próprio áreas comuns do Centro Comercial, inclusive as de circulação».
5. Conforme o "considerando" G do referido contrato, «a primeira contraente usufrui de apurados estudos técnicos que envolveram procura de locais, escolha, pesquisa de mercado, estudos de viabilidade económica, projectos e estudos de “ tenant mix", com vista à concepção, implantação e implementação do referido Centro Comercial».
6. Munida do prévio contrato da construtora, a 1.ª Requerida estabeleceu com a Requerente um contrato em que esta ia estrear determinado espaço para o seu comércio.
7. Em que esse espaço ou loja teria a designação de estabelecimento da marca que é comercializada pela requerente – G............ .
8. Essa utilização era concretizada mediante uma contraprestação fixada na altura em escudos, com uma parte pre-definida e outra variável, mas com critério certo de determinação.
9. Essa contraprestação era paga até ao dia 5 do mês imediatamente anterior àquele a que dissesse respeito.
10. O aumento da contraprestação estabelecida era exercido pela 1.ª requerida com a antecedência de 30 dias.
11. Na loja referida nunca tinha sido anteriormente exercido qualquer comércio.
12. Tratava-se de um espaço vazio, tendo sido a Requerente quem procedeu, por si e por sua conta e risco, às obras de acabamento e decoração destinadas a tornar possível a sua actividade comercial.
13. Nos termos da cláusula 4.ª-1 do referido contrato, o mesmo «...caducará, impreterivelmente, decorridos 6 (seis) anos da data de inauguração do Centro Comercial».
14. Nos termos da cláusula 4ª- 2 do referido contrato «... a primeira e a segunda contraentes podem, até ao termo do prazo de duração do contrato, dirigir-se reciprocamente propostas de celebração de novo contrato que tenha por objecto a utilização da mesma loja».
15. Nos termos da cláusula 20.ª-4 do referido contrato «resolvido o contrato nos termos previstos no número anterior, a primeira contraente tem o direito de utilizar a chave, em seu poder, da porta exterior da loja, ou de, não lhe sendo aquela chave sido entregue usar os meios que se mostrem necessários e adequados para reassumir a detenção da mesma loja».
16. Nos termos da cláusula 15.ª-2, al. a) do referido contrato «a segunda contraente não pode, salvo consentimento prévio e por escrito da primeira contraente, ceder a sua posição no presente contrato».
17. Nos termos da cláusula 15.ª-3 do referido contrato « a segunda contraente e os terceiros contraentes obrigam-se a não transmitir as respectivas participações sociais, bem como a não consentir da entrada de novos sócios, sem previamente comunicar esse facto à primeira contraente e a obter o consentimento prévio e por escrito desta sempre que das referidas alterações resulte que a maioria do capital social (51 %) deixará de ser detido pelos actuais sócios ou que o actual sócio maioritário perca essa qualidade».
18. Nos termos da cláusula 24.ª-1 do referido contrato «no caso do presente contrato vir a ser, qualquer que seja o motivo, julgado nulo, no todo ou em parte, as partes obrigam-se a praticar todos os actos e a celebrar todos os acordos necessários e suficientes para alcançarem o mesmo resultado, sem verificação dos vícios que tenham determinado a nulidade ou anulação do presente contrato e de alguma das suas cláusulas».
19. Por carta datada de 24 de Março de 2004, enviada pela 2.ª Requerida à Requerente, aquela solicitou a esta a entrega da loja n.º .... livre e devoluta de pessoas e bens e que a mesma se fizesse no dia 20 de Outubro de 2004, por ter caducado nessa data a utilização da referida loja.
20. A Requerente, desde o início do contrato, exerce na loja a actividade comercial de venda ao público de pronto-a-vestir e respectivos acessórios.
21. A Requerente investiu na referida loja milhares de contos, tendo angariado, desde o início do contrato e até ao presente, clientela que constitui o suporte económico da sua actividade comercial.
22. A entrega da loja equivaleria à perda de clientela e, consequentemente, de muitos milhares de euros de prejuízo.
23. Um eventual corte de energia eléctrica fecho da loja, impedindo a requerente de lá entrar e exercer o seu comércio, redundaria igualmente na perda de clientela e, consequentemente, de milhares de euros de prejuízo.
24. Nos termos da cláusula 27.ª do referido contrato, a primeira Requerida pode transmitir ou ceder a sua posição no contrato independentemente do conhecimento prévio e do conhecimento da Requerente, bem como dos outros outorgantes.
25. A primeira Requerida cedeu a sua respectiva posição contratual naquele contrato à 2.ª Requerida em 31-12.1998.
26. Antes da celebração do contrato em causa nos autos, houve negociação prévia, com completas e pertinentes informações e explicações do Departamento Comercial da E.............. à Requerente.
27. A requerente subscreveu a respectiva proposta de contrato de utilização de loja - doc. 1 junto com a oposição.
28. Essa proposta, em que a Requerente figura como proponente, começa pelos seguintes dizeres: «Pela presente propomos celebrar um contrato de utilização de loja integrada no Centro Comercial conhecido por D..................., de acordo com os seguintes elementos:»
29. Dessa proposta constam, além de outros, o seguinte compromisso complementar: «4. sendo a presente proposta aceite, o contrato de utilização de loja será elaborado entre a C............ ou a entidade que esta vier a indicar, e o Proponente, nos termos da minuta referida no ponto anterior, salvo se no prazo de 30 dias a contar da comunicação da aprovação o Proponente requerer alterações àquela minuta. 4.1. quando, solicitadas alterações, as partes não acordarem quanto ao clausulado de qualquer delas pode fixar à outra um prazo de 15 dias para se pronunciarem definitivamente sobre a aceitação do termos do contrato, sob pena de se considerar sem efeito a proposta e respectiva aprovação».
30. No contrato do autos, a requerente não apresentou qualquer pedido de alteração do clausulado da minuta oferecida.
31. A D.................., desde Setembro de 2003, informou a Requerente de que não tencionava manter a actividade desta no Centro Comercial, atenta a sua fraca performance.
32. Num centro comercial, a fraca performance de uma loja é prejudicial do todo.
33. Ocorreram algumas reuniões com a Requerente em que foi confirmada a esta a não intenção de firmar um novo contrato.
34. Em Agosto de 2004, a Direcção do D................. averiguou junto da Requerente se esta estava interessada em prorrogar o contrato até 31-01- 2005.
35. A essa proposta respondeu a Requerente conforme carta junta aos autos a fls. 109, aqui dada por reproduzida, segundo a qual manifesta que é seu interesse beneficiar de todos os direitos que lhe permitam permanecer o tempo possível no D................... .
36. A Requerente remeteu. certidão do registo comercial para que se pudesse elaborar a adenda de prorrogação do contrato.
37. Conforme o "considerando" E do contrato supra referido, «nos termos d contrato referido em C) supra a F.............. confiou à primeira contraente o direito e o dever de gerir o Centro Comercial, incluindo na gestão, de um modo geral, a organização, administração, promoção, direcção e fiscalização do funcionamento e utilização do D..............».
38. Conforme o "considerando'" F do contrato supra referido, «para cumprimento daquele contrato a primeira contraente foi autorizada a contratar com terceiros idóneos a utilização das diversas lojas e espaços integrantes do Centro Comercial».
39. Conforme o "considerando" S do referido contrato, «os contraentes reconhecem que a especificidade inerente à exploração, gestão, financiamento e utilização do Centro Comercial e das lojas e espaços que o integram, designadamente as decorrentes das características próprias do comércio integrado que se desenvolve no Centro Comercial, e que a integral satisfação dos diversos interesses que se conjugam, estão presentes e são determinantes na vontade de contratar, não se compadecem com a disciplina própria dos contratos tipificados na lei portuguesa e só podem ser prosseguidos na âmbito das cláusulas que por comum acordo aqui se estabelecem, como manifestação pura da real vontade dos contraentes, e que dão corpo a um contrato, por natureza e essência atípico».
40. Conforme o "considerando" B do referido contrato, «o Centro Comercial é um estabelecimento comercial integrado por lojas e espaços distribuídos de acordo com uma cuidada planificação técnica e espaços comuns de circulação e lazer, com todas as infra-estruturas de apoio, nomeadamente, serviços de limpeza, manutenção, segurança e promoção, com o objectivo de assegurar a exploração integrada das diversas actividades comerciais de retalho, de prestação de serviços e actividades industriais complementares nas lojas e espaços, de harmonia com uma gestão centralizada».
...............................
Passemos então à análise dos recursos:
III-B) Análise dos recursos:
III-B) a) Quanto ao 1.º Agravo (agravo da decisão que não decretou as providências):
III-B)-a)-1:
Da determinação da natureza jurídica do contrato celebrado segundo as diversas correntes jurídicas:
Escreveu o M.º Juiz na decisão recorrida:
“(...)A questão da qualificação dos contratos como o que está em discussão nos autos, de exploração de lojas instaladas em centros comerciais, vem sendo objecto de discussão na doutrina e Jurisprudência, perfilando-se no essencial, duas posições:
Assim, de um lado, surgem os que entendem que tais contratos se reconduzem ao tipo legal de arrendamento, cujo regime deve ser-lhe aplicado; do outro lado os que defendem a tese do contrato atípico, inominado, e como tal não sujeito ao regime vinculístico da legislação locatícia.
Os defensores da tese do contrato de arrendamento salientam que tais contratos encerram todos os elementos definidores e típicos desse negócio, tal como o define a lei (artigo 1.ºdo RAU e 1022.ºe 1023.ºdo Cód. Civil), sendo a sua localização em espaço privilegiado para os negócios e sob um plano organizatório e de funcionamento, enquanto elementos potenciadores de clientela, bem como a prestação de serviços pelo proprietário do centro, insuficientes para por em causa a qualificação, que sempre há-de manter-se a de arrendamento, dada a prevalência da prestação de cedência do goza das partes do prédio sobre as mencionadas prestações que, podendo dar lugar a contratos mistos ou contratos coligados, mantém a aplicabilidade das regras do arrendamento urbano (Citou, a respeito da existência dessas duas teses, Coutinho de Abreu, in Da Empresariabilidade, 320 e ss; Pinto Furtado, in Os Centros Comerciais, e Galvão Telles, in Contratos de Utilização de Espaços, in CJ, XV, tomo I1- 23).
Por seu turno, os proponentes da atipicidade apoiam-se, essencialmente, na ideia de que se em tais contratos são identificáveis elementos essenciais da locação, também o são, simultaneamente, outros elementos e, também eles, essenciais.
Assim, detectam-se entre estes a integração do espaço cedido na mais vasta área privilegiada do centro comercial, a sua inserção no âmbito de um conjunto seleccionado de lojas, o conjunto de serviços prestados pelo organizador do centro e a sua submissão a uma gestão comum e unitária, coordenadora das actividades dos vários lojistas, etc.
Chamam ainda a atenção para o facto de ser diferente a função económico- social do contrato celebrado entre o organizador do centro e o lojista e o mero contrato de arrendamento - aqui trata-se apenas de proporcionar o gozo da coisa, sendo o desenvolvimento duma actividade uma faculdade do arrendatário, enquanto acolá a obrigação de levar a cabo uma actividade - bem determinada - é imposta. (Citou a este propósito Antunes Varela, in RLJ 122.º62, 128.º315, 129.º49, 131.º143, Pais de Vasconcelos, ROA, 96.II-535, e Pinto Duarte, in Tipicidade e Atipicidade dos Contratos, 59).
Na jurisprudência, aquela primeira posição foi perdendo expressão, sendo que, presentemente, a última posição ganhou foros de uniformidade ou quase uniformidade.(citou aqui o AC STJ de 28.09.00 e do TRP de 06.11.01 e os neles referenciados, in CJ-STJ, VIII.III-49 e CJ XXV- tomo I.V-174 e AC TRP de 07.05.02, in www.dgsi.pt.).
E também nós entendemos que a contratação referente à instituição e funcionamento de um Centro Comercial não pode deixar de ser havida como atípica.
De facto, a normatividade deve acompanhar e disciplinar as novas realidades sociais, em vez de forçar a inadequada regulação de situações novas por leis velhas que não previram aquelas.
Ora, ainda que sem própria regulamentação suficiente, o centro comercial está reconhecido pela ordem jurídica, como uma nova realidade, com específicas características atinentes à interdisciplinariedade e complementaridade dos espaços respectivos e dos serviços correspondentes, bem como gestão própria.
Como se refere no AC STJ de 22-06-00 (referenciando www.dgsi.pt.), «os Centros Comerciais", como fenómenos da “macroeconomia" globalizante, não têm como seu núcleo o simples negócio isolado entre dois sujeitos, mas um encadeamento de vinculações verticais e horizontais de cuja harmonização há-de resultar a final o produto lucrativo da organização».
Daí que a uma realidade diferente, estruturalmente, do vulgar e isolado estabelecimento comercial, seria desrazoável aplicar, directamente, a regulamentação desta outra realidade.
No caso presente e convocando o clausulado do contrato que as partes outorgaram, imediatamente se detectam nele cláusulas que afastam a composição dos interesses das partes de qualquer dos modelos básicos de contratação tipificados ou padronizados pela lei, designadamente, do contrato de arrendamento (referenciando o critério estabelecido por Antunes Varela, in RLJ 127.º181)- ex: os diversos "considerandos", as cláusulas 3.ª-2- 3- 5 - 6, 4.ª, 7.ª, 15.ª do contrato.
Estamos, pois, perante um contrato atípico que cai no âmbito da liberdade contratual das partes quanto à fixação do respectivo conteúdo e se rege pelas respectivas cláusulas, pelas disposições reguladoras dos contratos em geral - artigo 405.ºe ss. do Cód. Civil - e, se necessário, pelas disposições dos contratos com os quais apresente maior analogia.
Assim sendo, como nos parece que é, e salvo o devido respeito por opinião diversa, há que concluir que nada impedia que as partes contraentes tivessem expressamente afastado, como afastaram, o princípio da renovação automática do contrato, conferindo à entidade que gere o D................. a faculdade de não renovar o contrato em causa no termo do respectivo prazo de duração.
A cláusula 4.ª do contrato sob apreciação é, pois, válida e, como tal, não pode a requerente invocar o direito que se arroga à referida renovação.-fazendo aqui referência à posição assumida no Ac.do STJ de 95.12.05, in www.dgsi.pt.
Improcede, deste modo e por falta de preenchimento do primeiro daqueles supra citados requisitos, a presente providência cautelar não especificada.
Sentimo-nos sintonizados em tudo quanto o M.º Juiz escreveu a respeito da (anterior) polémica instalada a respeito da natureza jurídica dos contratos atinentes à instalação e exploração de lojas inseridas nos “Centros Comerciais” vulgarmente conhecidos por “Shoppping Center”.
Estão correctas as referências às correntes doutrinárias e jurisprudenciais que a este respeito foram sustentadas.
A posição aqui defendida pelo M.º Juiz no despacho recorrido, conferindo-lhe a natureza de um contrato atípico, ao qual se aplicam os princípio da liberdade contratual é hoje quase pacificamente aceite a nível doutrinário, e podemos dizer praticamente sufragado como uniformemente a nível Jurisprudencial.
Assim, a título meramente exemplificativo, podem citar-se os seguintes Acórdãos:
- Ac. do STJ de 2002.05.14, CJ, Acs. do STJ, X,tomo II- 60, (Silva Salazar e Pais de Sousa, único por nós encontrado nos anos mais recentes com um voto de vencido de Afonso de Melo)
- Ac. TRP de 2001.11.06, CJ, XXVI-tomo V - 172 (Afonso Correia, Lemos Jorge, Pelayo Gonçalves);
- Ac.TRL, de 2002.04.22,CJ,XXVII-tomoII - 121 (Ana Grácio, Lopes Bento, Adriano Morais)
- Ac.TRP de 2002.05.02, Boletim dos Sumários de Acórdãos do TRP, n.º18, sumário 3105, pg.19 (relator: Alves Velho)
- Ac. TRP de 2002.10.31, Boletim dos Sumários de Acórdãos do TRP, n.º19, sumário 3327 (relator:Pires Condesso).
É esse também o nosso entendimento, pelo que nenhuma censura temos a fazer ao despacho recorrido ao sustentar a caducidade do contrato.
.............................
III-B)-a)-2:
Da suficiência do enquadramento da posição jurídica sustentada pela recorrente para prefigurar um direito que lhe permita accionar e defender os pedidos formulados no procedimento cautelar:
Sustenta a Apelante que basta a sustentabilidade da posição jurídica por si advogada para que se considere a aparência do direito.
Salvo o devido respeito, essa posição apenas admite sustentabilidade no momento da admissão da petição (despacho liminar) se o Juiz não estiver ainda devidamente esclarecido a respeito da natureza do contrato.
Chegado o momento de decidir o procedimento cautelar, o juiz tem de assumir uma posição clara a respeito da qualificação dos factos face ao direito, não podendo permanecer mais numa relação equívoca ou ambivalente. Chegado esse momento, terá o Juiz de dizer se no enquadramento jurídico dos factos que considerou sumariamente provados (sumaria cognitio), existe “fumus boni juris”, ou seja a aparência do direito do requerente face a esse enquadramento por si adoptado
Irreleva, a partir desse momento, aquele que lhe tenha sido apresentada pelas partes.
Assim, salvo o devido respeito, não se acolhe a posição da agravante.
III-B)- a)-3:
Da verificação dos requisitos para o decretamento das providências requeridas:
Uma vez determinado que a natureza do contrato aqui em causa é de natureza atípica, não sujeita às regras vinculísticas do contrato de arrendamento previstas no RAU - mas sim e apenas subordinado ao acordo das partes -, o contrato caduca nas condições nele previstas.
Nele não estava prevista a renovação automática.
O prazo do contrato era por seis anos.
Decorrido este, estava a agravante obrigada a entregar a chave, libertando o espaço da loja que ocupava.
Deixava pura e simplesmente de haver título para a continuação da ocupação desse espaço.
Não existe portanto o direito de renovação automática, que a agravante arvorara como a consubstanciadora do requisito “fumus boni juris”, indispensável ao decretamento da providência.
Basta a inexistência de um dos requisitos indispensáveis à procedência dos procedimentos cautelares, como aliás dito na decisão recorrida, para que o procedimento cautelar tenha de naufragar.
O despacho recorrido não nos merece por isso qualquer censura, devendo consequentemente manter-se.
III-B)-b) Quanto ao 2.º Agravo (agravo do despacho subsequente, atinente aos efeitos do recurso
Pretende a agravante que o efeito suspensivo supostamente atribuído ao recurso da decisão final, continue a impedir as agravadas de tomarem qualquer posição que altere o statu quo existente à data em foi tomada decisão com esse conteúdo, visando obrigar as requeridas a a aguardar pelo trânsito em julgado dessa decisão, que como se sabe, só depois da apreciação do recurso poderia vir a ocorrer.
Há aqui um manifesto equívoco da agravante:
A decisão que ordenou que as partes se abstivessem de tomar quaisquer decisões que alterassem a situação existente em 18 de Novembro de 2004 foi apenas uma decisão interlocutória, para que não se exercesse acção directa enquanto o Tribunal não apreciasse a pretensão da Requerente do procedimento (ou seja, da ora agravante), dado que ainda não havia ocorrido a produção de prova agendada para momento posterior. Foi tomada assim sem que o Juiz tivesse conhecido do mérito do respectivo procedimento.
Uma vez conhecida a decisão final, tomada pelo Juiz da primeira instância a respeito dos factos que lhe haviam sido submetidos, a decisão que passa a valer é essa decisão final, já que ultrapassada a fase pressupostual que levara à tomada da anterior medida.
Essa decisão final acabou por ser a da improcedência do procedimento.
Julgado improcedente o procedimento cautelar, tudo se passa como não tendo havido reconhecimento judicial para o decretamento das providências requeridas.
Ao não concordar com esta posição interpondo recurso, a agravante coloca em causa apenas esta última decisão. A outra (anterior), caíra automaticamente com esta.
Mas o recurso desta decisão tem apenas efeito suspensivo do processo. (cfr. art. 740.º-1 do CPC.
Como não foi decretada nenhuma medida, não há efeitos para suspender, pelo que o n.º 2 desse mesmo artigo não tem campo de aplicação ao caso presente.
Em face do exposto, este agravo terá também de ser negado.
................................
Deliberação
Na negação dos agravos, mantêm-se os doutos despachos recorridos.
Custas pela agravante.
Porto 2005.04.12
Mário de Sousa Cruz
Augusto José Baptista Marques de Castilho
Maria Teresa Montenegro V. C. Teixeira Lopes