Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DENÚNCIA PARA HABITAÇÃO
CADUCIDADE
PRAZO
SUCESSÃO DE LEIS NO TEMPO
RAU90 ART107 N1 ART69 N1 B.
L 55/79 ART2 N1 B.
AC RL DE 1992/11/19 IN CJ T5 ANOXVII PAG124.
II - Com efeito, antes de existir o direito potestativo da denúncia, já o senhorio tinha a faculdade legal de o fazer, o que só se converte naquele direito com o aparecimento da necessidade do prédio, pelo que o decurso do prazo de 20 anos no domínio daquela Lei 55/77, extinguindo a faculdade, impede o nascimento do direito potestativo.
I - No tribunal da comarca de Paredes, Luciano ..... move a Manuel .... e mulher, Maria ....., acção com processo sumário, pedindo que, declarada a denúncia do contrato de arrendamento, abaixo referido, sejam os RR condenados a despejar o arrendado, atribuindo-se aos RR a indemnização de 30.000$00 Causa de pedir:
- por lhe ter sido doado, o A é dono do prédio identificado na petição, dado de arrendamento aos RR, para habitação destes, sem estipulação de prazo, em 28 de Março de 1969;
- A necessita desse prédio para nele instalar a sua habitação - como pretende demonstrar com os factos que alega.
Os RR defendem-se por impugnação.
E deduzem a excepção da caducidade, por ter decorrido, antes da entrada da acção, o prazo previsto no artº 2º nº 1 b) da Lei 55/79.
Respondeu o A, considerando inaplicável a citada lei, mas imediatamente aplicável o artº 107º nº 1 b) do RAU, em virtude de o seu direito ter surgido no domínio da lei nova.
O Mº Juiz julgou procedente a excepção e absolveu
RR do pedido.
Apelando desta decisão, o Autor CONCLUI:
a) - o seu direito nasceu no domínio da lei nova.
Não podem, por isso, aplicar-se-lhe as limitações previstas na lei 55/79; b) - o prazo previsto nos preceitos de ambas as leis não consubstanciam a excepção da caducidade. São apenas factos impeditivos do exercício do direito de denúncia, não implicando a extinção do direito de denúncia do senhorio.
Os apelados não contra-alegaram.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II - A matéria de facto que revela para a decisão do recurso, e se tem como definitivamente fixada: a) - por contrato que data de dia e mês imprecisos de 1969, o antecessor do A, deu de arrendamento aos RR, para sua habitação, o prédio sito no lugar da ......, freguesia da Sobreira, Paredes, melhor identificado no artº 1º da petição; b) - a presente acção deu entrada em juízo em 18 de Março de 1993.
III - O objecto do recurso
Consiste em saber se, surgida, já no domínio da lei nova ( o artº 107º nº 1 do RAU ) a necessidade, fundamento do direito de denúncia do arrendamento, para habitação do senhorio, é inaplicável a lei 55/79 - sendo por isso irrelevante que se tenha esgotado o prazo nesta previsto, à data da entrada da acção.
A argumentação do A:
- o direito de denúncia fundamenta-se na necessidade;
- se o direito nasce no momento em que surge a necessidade e se esta ocorre no domínio da lei nova - não pode dizer-se que aquele direito se extinguiu ainda na vigência da lei anterior.
O direito do A estaria apenas em contacto com a lei nova. Não haveria nenhum conflito de aplicação de leis no tempo.
Pronunciaram-se no sentido da relevância extintiva do direito de denúncia, pelo decurso do prazo de 20 anos, no domínio do artº 2º nº 1 b) da lei 55/77, e pela inaplicabilidade, nesse caso, do novo prazo de 30 anos previstos no artº 107º nº 1 b) do RAU, MENESES CORDEIRO
- Novo Regime do Arrendamento Urbano, anotado, pag. 146 e PAIS DE SOUSA - Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, pag. 221. E o Acórdão da Relação do Porto, de 18 de Novembro de 1991 - Col. Jur., ano XVI, tomo 5, pag. 191.
No sentido da aplicação do novo prazo de 30 anos, mesmo naqueles casos em que completos estejam os 20 anos da lei anterior, antes do momento previsto no artº 107º do RAU, o Acórdão da Relação de Lisboa, de 19 de Novembro de 1992 - a que adiante se fará detalhada referência.
IV - O artº 1096º do Código Civil permitia ao senhorio denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação « ... quando necessite do prédio para habitação ... :
A lei 55/79 previa que esse direito deixaria de poder exercer-se se o arrendatário se tivesse mantido do locado, nessa qualidade, durante 20 ou mais anos.
O RAU, aprovado pelo Decreto-Lei 321/B/90 de 15 de Outubro, estabelece que « o senhorio pode denunciar o contrato para o termo do prazo ou da sua renovação ... quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1º grau ... : ( artº 69º nº 1 a ).
Mas, no artº 107º dispõe-se:
- « 1- o direito de denúncia, facultado ao senhorio pela alínea a) do nº 1 do artigo 69 não pode ser exercido quando, no momento em que deva produzir os seus efeitos, ocorra alguma das seguintes circunstâncias: b) Manter-se o arrendatário no local arrendado, há 30 ou mais anos, nessa qualidade. :
V - Aplicação no tempo
As normas citadas, limitando a faculdade de denúncia do arrendamento, dizem respeito ao conteúdo da relação. Na expressão de BATISTA MACHADO ( Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, 1968, pag. 104 ), integram o estatuto legal do contrato, limitando o princípio da autonomia da vontade: dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos ... : ( artº. 405º do CC ).
Aplica-se retroactivamente a nova lei que, alterando as balizas da actuação da liberdade contratual, abstrai do facto ( contrato ) que dá origem à relação arrendamento.
É o caso do citado preceito do RAU, alterando para 30 anos o prazo que a norma homóloga da Lei 55/79 fixava em 20, como limite da faculdade de denunciar o arrendamento.
VI - Em abono da tese do apelante, o já referido Acórdão, que cita, da Relação de Lisboa, de 19 de Novembro de 1992 ( Colectânea de Jurisprudência, ano XVII, tomo 5º, pag. 124 e sgs. )
Argumenta-se neste aresto:
1 - « ... o direito do senhorio de denunciar o arrendamento por necessitar do locado para habitação própria só nasce quando surge a necessidade do locador ... É esta necessidade o facto constitutivo do direito de denúncia em apreço. E se o direito não existe, não pode correr prazo de caducidade quanto ao seu exercício ... :
2 - « ... porque se trata de factos impeditivos do exercício de um direito, deles não resulta ... a constituição de qualquer ( novo ) direito para o inquilino, nem sequer o surgimento para este de uma expectativa jurídica ... Com efeito, a ocorrência de qualquer das ditas circunstâncias limitadoras do exercício do direito de denúncia deixa o conteúdo da relação arrendatícia inalterado.:
3 - « O direito de denúncia do contrato de arrendamento é, inquestionavelmente, um direito potestativo; e supomos não passível de dúvida que a inexercibilidade, ou mesmo a extinção de um direito potestativo, não cria na esfera jurídica de quem quer que seja um poder ou um interesse juridicamente tutelado.:
VII - Apreciação
Merece reflexão a doutrina do Acórdão acabado de citar, até porque, isolada na doutrina e na jurisprudência conhecidas, polemitiza o que parecia pacífico.
Não morre o que ainda não nasceu. Não pode extinguir-se um direito que não chegou a existir.
O conteúdo da relação fica inalterado pela ocorrência dos factos limitadores da denúncia.
A argumentação é tentadora, mas não convence.
Na sua base está a compreensão da relação como um aglomerado de direitos e obrigações, sem outra conexão senão a de provirem do mesmo facto.
Mas os direitos e obrigações que fazem o conteúdo da relação jurídica do arrendamento conexionam-se entre si numa relação de causalidade, no sentido de que o direito do senhorio de receber a renda tem como justificação a obrigação de proporcionar ao arrendatário a fruição do locado e o correspondente direito deste.
Ora, entre os interesses que a lei do arrendamento visa solucionar está o do arrendatário, de ter assegurada uma habitação estável. E o interesse oposto do senhorio de, em certas circunstâncias, poder denunciar o contrato.
VIII - Direitos potestativos e faculdades legais
É a denúncia do arrendamento para habitação o exercício de um direito potestativo - como se pretende no citado Acórdão da Relação de Lisboa?
Antes do aparecimento da necessidade do senhorio, de habitar o locado, nada existe, com atinência à denúncia, no conteúdo da relação locatícia?
A consumação do prazo de permanência do arrendatário no locado, impeditiva da denúncia, deixa inalterado o conteúdo da relação?
BAPTISTA MACHADO ( Sobre a Aplicação no tempo do novo Código Civil - 1968, pag. 323 e sgs. ) ensina que, para efeitos de direito transitório, importa distinguir entre direitos potestativos e faculdades legais.
Faculdades legais são, na sua terminologia, aqueles direitos cuja atribuição não é tão somente o resultado duma ponderação dos interesses privados conflituantes ( e da valoração de factos e situações de facto, portanto ), por isso que representa um « sacrifício : ou «concessão dum interesse público geral.:
Eles são, na verdade, - prossegue o mesmo Autor - equiparáveis, do ponto de vista das transições legislativas, às faculdades, poderes ou pretensões concedidas a um indivíduo, enquanto parte numa situação jurídica legal, ou enquanto titular de um direito real: podem cessar ou desaparecer com a simples mudança do estatuto da situação jurídica ou do direito, por simples entrada em vigor da lei nova.
Em contrapartida, se haviam cessado por força de um facto previsto pela lei anterior e ocorrido na vigência desta, podem renascer por força da entrada em vigor da lei nova, se esta já não confere relevância negativa ( ou extintiva ) aos factos do tipo daqueles que, sob a lei anterior, provocaram tal extinção.
« Há apenas que ressalvar, quanto a este último ponto ... aquelas faculdades cuja extinção equivale a uma convalidação definitiva daquela SJ, que o exercício daquela faculdade extinguira - convalidação essa que, para efeitos de direito transitório, vale o mesmo que a constituição duma nova SJ :
Exemplo enquadrável no penúltimo parágrafo, a cessação do impedimento respeitante ao momento da constituição da propriedade horizontal, a que se referia o artº 1º da Lei 55/77 e excluida da lei posterior.
No último, vemos a hipótese de que estamos tratando, como tentaremos demonstrar em X.
IX - Denúncia: faculdade ou direito potestativo?
Importa ver como classificar a denunciabilidade do arrendamento para habitação, para efeito de direito transitório.
Quanto ao senhorio, a regra é de que não goza do direito de denunciar o contrato. A renovação é-lhe imposta.
Surgindo com carácter transitório em quase a totalidade dos países que suportaram a crise da habitação após a guerra de 1914 - entre nós com a
Lei nº 1662, que previa que essa restrição terminaria em 31 de Dezembro de 1925 - este prazo foi prorrogado por sucessivos diplomas até que o Código de 1966 veio consagrar o regime como definitivo. ( artº 1095º )
« A denúncia do contrato pelo senhorio só é possível nos casos previstos na lei ...: ( artº 68º nº 2 do RAU)
O senhorio pode denunciar o contrato quando necessite do prédio para sua habitação, ou dos seus descendentes em 1º grau, ou para nele construir a sua residência; ou quando se proponha ampliar o prédio, ampliando o número de locais arrendáveis ( artº 69º nº 1 do RAU )
São estes os casos excepcionais em que ao senhorio é permitida a denúncia do arrendamento.
A Lei 55/79 de 15 de Setembro introduziu, entre outras limitações ao exercício da denúncia por parte do senhorio, o da permanência do arrendatário, por certo prazo. ( artº 2º nº 1 b )
Esse prazo era de 20 anos.
O RAU ampliou-o para 30 anos. ( artº 107º nº 1 b ) Confrontados os interesses do senhorio e os da comunidade, com os problemas emergentes das graves insuficiências do parque habitacional, para satisfação do direito fundamental à habitação ( artº 65º da CR ), as leis do arrendamento estabelecem a imposição da renovação do contrato, restringindo excepcionalmente a possibilidade de denúncia pelo senhorio a um número restrito de casos, como a necessidade de habitação deste, conferindo, aí, supremacia ao seu interesse sobre o do arrendatário.
Ressalvadas ficam aquelas situações, em que se coloca o interesse do inquilino em plano superior ao do senhorio, quer pela idade daquele, quer pelo tempo de permanência no locado, quer pela sua debilidade económica, que a situação de incapacidade total para o trabalho faz presumir « juris et de jure. :
X - A denúncia do arrendamento por parte do senhorio tem de classificar-se como faculdade legal.
Tem, por isso, imediata aplicação a lei nova que condiciona o exercício da denúncia, aumentando esse condicionamento - ou diminuindo-o, como é o caso.
A ampliação para 30 anos do prazo de permanência do arrendatário, como limite do exercício da denúncia tem, pois, aplicação aos arrendamentos anteriores.
Até aqui, todos de acordo. Mas aqui começam as divergências.
O direito potestativo surge, quando ficam reunidas todas as condições para que possa exercer-se: a necessidade, com os demais requisitos do artº 71º do RAU.
É o que se extrai do ensinamento da BAPTISTA MACHADO ( ob. cit. pag. 324, nota 21), quanto ao direito legal de preferência: « o direito legal de preferência, na venda de prédios confinantes ( artº 1380º ) ou de prédios dominantes ( artº 1555º ) não passa de uma faculdade, que integra o conteúdo do direito de propriedade. Todovia, a violação do direito do preferente, pelo dono do prédio obrigado à preferência, que vendeu o mesmo prédio sem oferecer àquele a preferência, conforme era seu dever, transforma aquela faculdade em verdadeiro direito potestativo ...:
Não pode, por isso, afirmar-se que, antes do aparecimento da necessidade, nada existe na esfera jurídica do locador. Há a faculdade legal de denunciar o contrato, susceptível de vir a converter-se no correspondente direito potestativo.
A extinção desta faculdade não deixa inalterado o conteúdo da relação: o locador deixa de poder sobrepôr à do locatário, a sua própria necessidade de habitação.
A fracção autónoma constituida após o contrato estava a salvo da possibilidade de denúncia nos termos da lei 55/79 ( artº 1º ). Deixou de estar.
Passou a ter imediata aplicação aos arrendamentos anteriores, a cessação desse impedimento, como se viu em VIII.
Pelo contrário, a permanência do arrendatário no locado, por certo tempo, continua a ter relevância extintiva da faculdade de denúncia. O novo prazo aplica-se também aos arrendamentos anteriores.
Porém, extinta essa faculdade pelo decurso do prazo previsto na LA, antes da entrada em vigor da LN, definitivamente convalidada fica a SJ do arrendamento.
Na expressão de BAPTISTA MACHADO: para efeito de direito transitório, essa convalidação vale o mesmo que a constituição duma nova SJ. Como se de um novo, no sentido de diferente, arrendamento se tratasse. Novo e diferente porque o locador perdeu uma importante faculdade, que lhe cabia antes de consumado o prazo previsto na LA.
A lei confere absoluta protecção ao interesse do arrendatário, em razão da sua idade, situação de invalidez absoluta ou de incapacidade total para o trabalho, ou da sua permanência do arrendado por certo prazo.
A partir da verificação desses factos o senhorio perdeu definitivamente o direito de denunciar por necessidade de habitação sua ou dos filhos.
Relativamente a esses arrendamentos, aos respectivos arrendatários jamais o senhorio pode sobrepor à deles, a própria necessidade do locado para sua habitação.
Equivaleria a aplicação retroactiva da LN, o ressurgimento dessa faculdade, extinta no domínio da vigência da LA.
À data da introdução do feito em juízo, entrara já em vigor o RAU.
E, à data em que este entrou em vigor, "maxime" no momento previsto no artº 107º, estavam já completos os 20 anos previstos na al. b) do nº 1, artº 2º da Lei 55/77, impedindo o A. de exercer contra o R. o direito de denunciar o contrato para a sua habitação.
SUMÁRIO: a - regulando matéria do estatuto legal do arrendamento para habitação, tem imediata aplicação, aos arrendamentos anteriores, o artº 107º do RAU, alterando as limitações ao exercício de denúncia do arrendamento por necessidade de habitação do senhorio; b - mas, no RAU, continua a ter relevância extintiva da faculdade de denúncia por parte do senhorio, a permanência do arrendatário no locado, por certo prazo. c - esgotado, no domínio da Lei 55/77, o prazo limite para o exercício da denúncia, por se terem completado os 20 anos de permanência do arrendatário no locado, previstos na al. b) do nº 1 do artº 2º daquela lei 55/77, fica alterada a relação locatícia, pela perda dessa faculdade legal por parte do senhorio; d - a extinção dessa faculdade equivale a uma convalidação definitiva dessa situação jurídica, convalidação que, para efeitos de direito transitório, vale o mesmo que a constituição de uma nova situação jurídica, expurgada daquela faculdade, que fica ressalvada da aplicação da nova lei; e - por isso que, no caso previsto na al. c), é inaplicável o novo prazo de 30 anos, previsto na al. b) do nº 1 do artº 107º do RAU.
DECIDE-SE confirmar a douta decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 15.11.94
Gonçalves Vilar
Soares de Almeida
Norman de Mascarenhas