Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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FRACÇÃO AUTÓNOMA
SERVIDÃO DE PASSAGEM
II - Estando constituída a propriedade horizontal, tem de considerar-se que o seu instrumento de constituição obedeceu aos requisitos legais, não podendo afirmar-se que haja fracções autónomas que sejam encravadas e que careçam de servidão de passagem.
1. No Tribunal Judicial da Comarca de ..........., Joaquim ............ e mulher, intentaram acção declarativa sob a forma sumária contra João .......... e mulher, pedindo que seja constituída a favor das fracções que identificam, o direito legal de servidão de passagem.
2. Alegam, no essencial que são proprietários de duas fracções autónomas e respectivo logradouro, não tendo comunicação com a via pública.
O acesso á via pública é efectuado através de uma faixa de terreno com cerca de três metros de comprimento, cuja propriedade pertence aos Réus.
3. Contestaram os Réus impugnando a factualidade alegada pelos autores e afirmando que as fracções têm acesso directo á via pública.
4. Após resposta foi proferido despacho saneador e organizada a base instrutória, que não sofreu reclamações.
5. Efectuado o julgamento a acção veio a ser julgada improcedente.
Inconformados com tal decisão dela apelam os Autores que, alegando, concluem assim:
5.1- Em face da matéria de facto considerada provada e demais elementos constantes dos autos, o desfecho certo do pleito seria a procedência da acção;
5.2- Com efeito, as fracções em questão, são fracções autónomas, afectas a actividade económicas, concretamente, a servirem de armazém;
5.3- Em função deste destino, foi previsto no projecto camarário de construção do prédio, o acesso das ditas fracções á via pública, a partir do logradouro das mesmas e através do logradouro do prédio dos Réus;
5.4- Atenta a sua natureza de fracções autónomas, bem como o seu destino, não é plausível dizer-se, como se refere na decisão recorrida, que o seu acesso á via pública se processa através do interior de outras fracções, também elas autónomas;
5.5- Deste modo, verifica-se o encrave, absoluto, das fracções dos Autores, o que lhes confere o direito de exigirem a constituição de uma servidão de passagem, através do logradouro do prédio dos Réus, por tal ser o único acesso possível e compatível com a natureza e destino das fracções dos Autores;
5.6- Foi violado o disposto no Art. 1550 do Código Civil;
6. Nas suas contra alegações os Réus entendem que deve ser mantida a decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
7. São estes os factos que temos por provados:
7.1- Em ../../.... José ........... declarou vender aos Autores as fracções AR e AS, compostas por cave, destinadas a armazém, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, com os n.º .... a ..., freguesia de ..........., ........;
7.2- Essa aquisição encontra-se registada a favor dos adquirentes;
7.3- As referidas fracções têm entradas a poente, pelo logradouro, e pelos n.º ... e .... de polícia;
7.4- Há mais de 20 anos ininterruptamente os Autores, por si e antecessores, deram de arrendamento, utilizaram para cultivo e habitação, utilizaram para comércio e pagaram as contribuições e impostos referentes ás fracções referidas em 7.1);
7.5- Á frente de toda a gente e sem oposição de ninguém, convictos de serem seus donos;
7.6- Por sentença transitada em julgado foi reconhecido aos Réus o direito de propriedade de uma faixa de terreno com três metros de comprimento, situada do lado sul das referidas fracções e contíguas a estas;
8. Das conclusões das alegações de recurso, que delimitam o âmbito da sua apreciação, resulta o entendimento de que face á matéria de facto provada e aos demais elementos constantes dos autos, a acção deveria ter procedido. Antes de mais há que dizer que não são indicados quais os “outros elementos constantes dos autos”. Mas os elementos que poderiam levar a resposta diferente da que consta da matéria de facto julgada, teriam que ser documentos autênticos que fizessem prova plena de factos alegados e que não viessem provados. O que se colhe da factualidade provada é que os Autores não lograram provar que as fracções que lhes pertencem não tenham comunicação com a via pública. O ónus dessa prova era dos Autores uma vez que se tratava de factos constitutivos do seu direito.
Dispõe o Artigo 1550 que os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidão de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos.
Embora o referido Artigo fale em prédios rústicos, por se entender que a solução oposta colidiria com a intimidade de que deve rodear-se a habitação ou domicílio, a verdade é que o Artigo 1551, n.º 1 considera servidões legais de passagem as que se constituam sobre quintas muradas, quintais, jardins ou terrenos adjacentes a prédio urbano. Muito embora, neste caso, o dono do terreno serviente se possa opor á constituição da servidão, mediante a aquisição, pelo justo valor, do prédio encravado.
Se uma tal servidão pode ser imposta coactivamente, então, não é rigoroso o princípio de que sobre prédios urbanos não podem constituir-se servidões legais, porque, nos termos do n. 2 do Artigo 204 do Código Civil, os terrenos que sirvam de logradouro ao edifício são considerados “ prédio urbano “ e, como se deixou referido, o Artigo 1551 permite que sobre eles se constitua servidão legal de passagem. Assim, da conjugação do disposto nos Artigo 1550, n.º 1 e 1551 n.º 1 do Código Civil resulta, antes o principio de que só não se pode constituir servidões legais de passagem sobre prédios urbanos na parte destes prédios respeitante ao edifício incorporado no solo ( STJ, BMJ 202/402 e P. Lima e Autor Varela Código Civil Anotado )
Poderia assim parecer que no caso concreto se aplicaria as disposições citadas, e consequentemente seria possível a constituição da servidão, como pretendem os Autores.
Nos termos do Artigo 1415 do Código Civil, as fracções autónomas só podem ser objecto de propriedade horizontal se constituírem unidades independentes, forem distintas e isoladas entre si, e com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública.
A par destes requisitos as fracções autónomas têm de satisfazer uma série de exigências de direito publico, como sejam as impostas pelo RGEU.
Nos termos do Artigo 59, n.º 1 e 2 do Código do Notariado, os instrumentos de constituição da propriedade horizontal só podem ser lavrados se for junto documento, passado pela Câmara Municipal, comprovativo de que as fracções autónomas satisfazem aos requisitos legais.
Constituída como está a propriedade horizontal, o seu instrumento de constituição obedeceu aos requisitos legais, e como tal, não se pode de modo nenhum afirmar que as fracções autónomas dos Autores não têm acesso á via pública, nos termos em que a lei define a sua constituição.
Se a constituição da propriedade horizontal não está de acordo com o determinado na lei, ( falta de acesso á via pública ) então há nulidade do título constitutivo, o que determinará a sujeição do prédio ao regime de compropriedade, pela atribuição a cada consorte da quota que lhe tiver sido fixada.
O negócio jurídico é nulo por vício do objecto ( Artigo 280 do Código Civil ), não produzindo os seus efeitos normais, o que não significa que não produza efeitos jurídicos por conversão legal.
Do exposto resulta que os Autores não lograram provar que as suas fracções fossem encravadas, nem vieram alegar que o instrumento de constituição da propriedade horizontal fosse nulo por falta de requisitos legais, ou seja, no caso a falta de acessibilidade á via publica. A acção tinha que improceder como improcedeu, não sendo de modo algum determinante para uma possível constituição de servidão legal de passagem o destino dessas fracções.
9. Face ao que se deixou exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso, e, consequentemente em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.
Porto, 4 de Junho 2001
Manuel David da Rocha Ribeiro de Almeida
Bernardino Cenão Couto Pereira
António Augusto Pinto dos Santos Carvalho