| 4281/22.0T8MAI.P1 |  |
TERRENO APTO PARA CONSTRUÇÃO
PROVA PERICIAL
VALORAÇÃO
II - Em caso de divergência entre os peritos, merece prevalência a posição dos peritos designados pelo tribunal, por serem aqueles que, distanciados que se encontram dos interessados, maior isenção e imparcialidade garantem.
III - Deve ser avaliada como apta para construção a parte do solo de sub-parcela que, apesar se inserida em área classificada pelo PDM como Solo rural – Espaços agrícolas – Áreas agrícolas complementares, dispõe de todas as infra-estruturas e características previstas na alínea a) do n.º 1 do art.º 25.º do Código das Expropriações e na qual é, por aquele instrumento de gestão territorial, permitida a construção de novos edifícios, além do mais, para fins habitacionais.
IV - Sendo o valor global da indemnização atribuída pelos peritos na avaliação superior ao fixado na decisão arbitral, mas tendo o recurso desta sido interposto apenas pela entidade expropriante com vista à redução da indemnização ali arbitrada, está o tribunal, atento o disposto no art.º 635.º, n.º 5 do CPC, limitado ao valor global da indemnização fixado na decisão arbitral.
V - Fixada na decisão arbitral a justa indemnização sem atualização e proferido, no recurso da decisão arbitral, despacho a atribuir ao expropriado o valor da indemnização relativamente ao qual já havia acordo (art.º 52.º, n.º 3 do CPC), a atualização da indemnização prevista no art.º 24.º, n.ºs 1 e 2 do Código das Expropriações deve ser computada nos seguintes termos: desde a data da DUP até à data da prolação daquele despacho; a partir desta data, a atualização incidirá apenas sobre a diferença entre os valores definitivos que vierem a ser fixados e os valores já atribuídos (AUJ do STJ n.º 7/2001, in DR n.º 248, de 25/10/2001).
Tribunal recorrido: Tribunal Judicial da Comarca do Porto - Juízo Local Cível da Maia, Juiz 3
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.- Sumário
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.- Acordam na 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto,
I.- Relatório
1.- Infraestruturas de Portugal, S.A., no âmbito da construção da ...Maia (via diagonal) - ..., procedeu à expropriação das parcelas de terreno com os n.ºs 74.1 - com 8.725m2 - e 74.2 - com 1.090m2 -, ambas perfazendo o total de 9.815 m2, a destacar do prédio rústico inscrito na matriz predial sob o n.º ..., freguesia ..., concelho da Maia, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º ..., freguesia ... (...), que confronta a norte com estrada, a sul com AA, a nascente com estrada e BB e a poente com CC, prédio esse da propriedade de DD e de que é arrendatária a sociedade comercial A..., Lda..
2.- Por despacho do Ex.mo Sr. Secretário de Estado das Infraestruturas com o n.º 4482/2021, de 14-04-2021, publicado na 2.ª Série do D.R. n.º 85, de 03-05-2021, foi declarada a utilidade pública com caráter de urgência da expropriação, entre outras, das parcelas referidas em 1 e, em 08-07-2021, efetuada a vistoria ad perpetuam rei memoriam.
3.- Os árbitros, perante a entidade expropriante, classificaram o solo como para outros fins, mas, relativamente ao valor da justa indemnização, divergiram na sua fixação: (i) o árbitro presidente e o vogal indicado pelo expropriado fixaram-na em € 114.556,00 para o proprietário e em € 14.044,00 para a arrendatária; (ii) o vogal indicado pela expropriante fixou-a em € 98.857,11 para o proprietário e em € 10.011,18 para a arrendatária.
4.- A entidade expropriante tomou posse administrativa das parcelas de terreno em 10-09-2021, sendo que, por despacho judicial de 18-08-2022, foi adjudicada à entidade expropriante a respetiva propriedade.
5.- Notificada da decisão arbitral, dela interpôs recurso a entidade expropriante, batendo-se, a final, por que o valor da justa indemnização a atribuir fosse fixado nos seguintes termos: (i) ao proprietário, em € 59.457,63, correspondentes à soma dos valores do solo e das benfeitorias (€ 45.109,63 + 14.348,00); (ii) à arrendatária, em € 8.705,37.
6.- Respondeu ao recurso da decisão arbitral o expropriado DD, batendo-se pela respetiva improcedência, seja pela inviabilidade dos argumentos nele expendidos, seja pelo abuso de direito da entidade expropriante, que, nas negociações que precederam a expropriação, apresentara uma proposta de € 74.496,00, surgindo agora a pugnar pela fixação de valor inferior.
7.- Por despacho de 13-01-2023, proferido ao abrigo do disposto no art.º 52.º, n.º 3 do Código das Expropriações, com fundamento no facto de haver, então, acordo quanto à indemnização de € 59.457,63 relativamente ao proprietário e quanto à indemnização de € 8.705,37 relativamente à arrendatária, foram tais valores atribuídos a cada um, a sair da quantia já depositada nos autos, com retenção do necessário ao pagamento das custas do processo.
8.- Realizada a avaliação da parcela expropriada pelos cinco peritos nomeados, os peritos nomeados pelo tribunal e o indicado pelo expropriado propuseram o valor da justa indemnização de € 116.944,48 para o proprietário e de € 16.299,43 para a arrendatária, ao passo que o perito indicado pela expropriante propôs os valores de, respetivamente, € 97.335,65 e € 12.615,49.
9.- Apresentadas alegações por expropriante e expropriada, foi, a final, proferida sentença, julgando o recurso da decisão arbitral totalmente improcedente e, consequentemente, fixando a justa indemnização devida pela expropriação nos seguintes termos:
i.- em € 114.556,00, quanto ao proprietário DD;
ii.- em €14.044,00, quanto à arrendatária Sociedade A..., Lda.;
iii.- acrescendo a tais valores o da atualização, a calcular de acordo com o disposto no art.º 24.º, n.º 1, do Código das Expropriações e os juros de mora, à taxa de 4%, vencidos após o 10.º dia subsequente à notificação para proceder ao depósito da quantia fixada e ao trânsito em julgado da decisão.
10.- Inconformada com tal sentença, dela veio a entidade expropriante interpor o presente recurso, batendo-se pela sua revogação e por que fossem fixadas em € 68.163,00 e em € 8.705,37 as indemnizações a atribuir, respetivamente, ao proprietário expropriado e à arrendatária.
Para o efeito, formulou as seguintes conclusões:
1.- O critério legal do n.º 3 do artigo 27.º do C.E. consiste no cálculo do rendimento fundiário possível de obter, num aproveitamento económico normal, como factor de valorização do solo, atenta a sua vocação agrícola.
2.- O valor de € 7,74/m2, calculado pelos Árbitros maioritários para o solo da sub parcela 74.1, que classificaram como solo para outros fins, tem já na sua base um regime intensivo de uso do solo, com ciclos culturais bianuais, e resulta da utilização de parâmetros não demonstrados, como sejam produções e preços exagerados e encargos insuficientes, atenta a natureza do solo e culturas consideradas.
3.- É um valor do solo, que não traduz aquilo que era possível produzir no solo (da sub parcela 74.1), num aproveitamento económico normal de acordo com as suas características, e é este aproveitamento, o normal, de acordo com uma utilização adequada e diligente dos solos, que o C.E. manda atender.
4.- Na avaliação realizada pelo Árbitro minoritário, para o cálculo do valor do solo da sub parcela 74.1, sujeito à condicionante de RAN, foi observada a prática, como possibilidade de uso do solo, de uma rotação anual de milho grão como culturas de Primavera/Verão e forragem no Outono/Inverno, uso que se mostra adequado face à natureza e características do solo.
5.- Mostram-se plausíveis e adequados às sobreditas culturas e características do solo os parâmetros (produções, preços e encargos) considerados pelo Árbitro minoritário para o cálculo do valor do solo, e dos quais resultou um valor de €4,70/m2, que deve ser aplicado a toda a área da sub parcela 74.1.
6.- Deveria o Tribunal ter fixado para o solo da sub parcela 74.1, o valor unitário de €4,70/m2 e a indemnização de €41.007,50 (8.725,00 m2 x €4,70/m2).
7.- A valorização do solo da sub parcela 74.2, inserida de acordo com o PDM da Maia em “Solo Rural” – “Espaços Agrícolas” – “Áreas Agrícolas Complementares”, com base em potencialidade edificativa, feita pelos Árbitros maioritários, desde logo, desconsidera e desvirtua a classificação do solo, como solo para outros fins, precisamente a classificação que foi adoptada no Acórdão Arbitral maioritário.
8.- Ou é solo para outros fins, como indiscutivelmente é, ou é solo apto para construção, o que não é.
9.- O que os Árbitros maioritários fizeram foi duplicar valores, avaliando o mesmo solo, no caso a sub parcela 74.2 com base no seu aproveitamento agrícola e simultaneamente com base numa pretensa capacidade construtiva.
10.- O solo da sub parcela 74.2, foi classificado pelos Árbitros maioritários, como solo para outros fins. No cálculo do valor desse solo, não pode ser tido em conta uma potencialidade que, conforme se extrai do n.º 2 do artigo 37.º do PDM, é meramente acessória, muito limitada e excepcional, de aí se edificar.
11.- O critério do rendimento fundiário, consagrado no n.º 3 do artigo 27.º do C.E., remete para o cálculo do rendimento fundiário efectivo ou possível do solo, numa utilização economicamente normal, sendo que as “…outras circunstâncias objectivas susceptíveis de influir no respectivo cálculo…” restringem-se àqueles factores que possam influir no rendimento fundiário do solo e não se confundem com alterações da natureza desse solo.
12.- O solo da sub parcela 74.2, tem a classificação de solo para outros fins, já que não preenche nenhum dos critérios certos e objectivos, previstos nas alíneas do n.º 2 do artigo 25.º do C.E..
13.- É insuficiente a mera existência das infraestruturas no arruamento confinante, para que o solo seja classificado como “solo apto para a construção”.
14.- Atualmente, a classificação do solo, para efeitos de indemnização por expropriação, é, em termos práticos, decorrente da sua classificação face aos planos municipais de ordenamento do território em vigor.
15.- Não se pode olvidar, como faz a sentença, que a sub parcela 74.2, corresponde a um solo que, de acordo com o PDM da Maia, está inserido em “Solo Rural” – “Espaços Agrícolas” – “Áreas Agrícolas Complementares”.
16.- O regime de edificabilidade previsto no artigo 37.º n.º 2 do PDM da Maia – preceito a que aludiram os Árbitros maioritários e os Peritos – para as Áreas Agrícolas Complementares, está, importa não esquecer, previsto em termos excepcionais e fortemente restritivos.
17.- É, por isso mesmo, um contrassenso avaliar parcialmente, como fizeram os Peritos como “solo para construção” um terreno classificado de acordo com o PDM como Espaço Agrícola – destinado primacialmente, segundo o Plano, como se disse supra, ao uso agrícola – com base numa potencialidade meramente acessória, muito limitada e excepcional, de aí ser edificado.
18.- Não se pode considerar que tal corresponda ao “aproveitamento económico normal” do solo.
19.- Integrando o PDM da Maia o solo da sub parcela 74.2, em “Solo Rural” – “Espaços Agrícolas” – “Áreas Agrícolas Complementares”, o que é revelador da falta de aptidão edificativa em resultado das características intrínsecas desse solo, não pode ser classificado nem avaliado como solo apto para construção, mas antes, residualmente, como solo para outros fins.
20.- A avaliação parcial do solo da sub parcela 74.2, como solo apto para construção (no laudo pericial maioritário) ou a sua classificação como solo para outros fins e valorização com base numa potencialidade edificativa (no Acórdão Arbitral maioritário), traduzem-se numa subversão do regime legal, pois que, no limite, os PDM admitem sempre para os solos agrícolas em termos excecionais e muito restritivos, alguma capacidade edificativa.
21.- Para a área da sub parcela 74.2, com 1.090m2, a expropriante pugna, como já fez no recurso da decisão arbitral, pela fixação do valor de €11,75m2, considerado pelo Árbitro minoritário.
22.- A esta sub parcela (74.2) deve ser atribuído o valor de €12.807,50 (1.090 m2 x €11,75 /m2).
23.- Nem os Árbitros nem os Peritos maioritários, procederam conforme estabelece o n.º 1 do artigo 29.º do C.E., aplicável às expropriações parciais, isto é, não calcularam "...separadamente, o valor e o rendimento totais do prédio e das partes abrangidas e não abrangidas pela declaração de utilidade pública.”
24.- Não basta, sem concretizar e apresentar os cálculos respectivos, afirmar-se que a sobrante a poente da sub parcela 74.1, perde parte da sua rentabilidade, e aplicar uma percentagem, qualquer que ela seja, a título de depreciação.
25.- Dos autos não constam quaisquer cálculos que demonstrem que o rendimento fundiário da área sobrante a poente da sub parcela 74.1, sofre em razão da expropriação, como meramente afirmado por Árbitros e Peritos maioritários, diminuição.
26.- Teriam de ser contabilizados os concretos custos específicos da produção agrícola que terão sido, o que não se concede, agravados pela expropriação, e gerado a aludida perda de rentabilidade. Nem os Árbitros nem os Peritos maioritários, fizeram esses cálculos, não cumpriram o que determina o n.º 1 do artigo 29.º do C.E..
27.- Afirmar-se, sem mais, que há uma diminuição da rentabilidade da dita área sobrante e que a desvalorização é de 15%, é genérico, puramente conclusivo e destituído de suporte demonstrativo.
28.- A divisão de um prédio, por si só, não acarreta necessariamente uma desvalorização.
29.- O prédio objecto desta expropriação, à data da DUP já se encontrava dividido em duas partes, ficando após a expropriação dividido em três partes.
30.- A sobrante a poente da sub parcela 74.1, que os Árbitros e Peritos maioritários consideraram ter sofrido desvalorização, tem 12.212m2, ou seja, área superior a 1 hectare.
31.- Foram garantidas as acessibilidades à sobrante de que se cuida. Do lado da prédio que já se encontrava separado antes da expropriação, foram criadas condições de acessibilidade que em nada prejudica a actividade aí exercida, muito antes pelo contrário, até a veio beneficiar.
32.- Desde a entrada pela Rua ... até ao limite da parte sobrante poente a sul foi executado um caminho paralelo que confronta a totalidade com as duas sobrantes poente, caminho que é utilizado livremente e sem restrições.
33.- O acréscimo de distância a percorrer é simples de determinar, e é um só – desde a Rua ... e posteriormente desta via através do caminho paralelo executado em obra; medindo, a distância entre as duas partes sobrantes, não ultrapassa 300 metros; distância que de modo algum pode justificar a desvalorização de 15%, considerada pelos Árbitros e Peritos maioritários.
34.- O perito indicado pela expropriante, foi o único que teve o cuidado de escalpelizar as consequências que resultam directamente da expropriação, para esta área sobrante localizada a poente da sub parcela 74.1, e fundamentar a sua posição, sem se refugiar em generalidades ou em pressupostos indemonstrados ou contrariados por outros elementos de facto constantes do processo, tendo justificado cabalmente as razões pelas quais não considerou na avaliação que subscreveu qualquer desvalorização desta área remanescente.
35.- A desvalorização da sobrante a poente da sub parcela 74.1 é inexistente, e nenhuma indemnização pode ser atribuída a esse título.
36.- À data da DUP, para os muros e pavimento com características semelhantes aos existentes na parcela, os valores unitários normais e correntes correspondiam respectivamente a €60,00/m2 e €35,00/m2, daí que, o valor global de todas as benfeitorias existentes na parcela ascenda a €14.348,00.
37– A redução da área do arrendamento em resultado da expropriação, considerada aquela que é a área total do prédio, não afecta, ao contrário do que entenderam os Árbitros maioritários e minoritário, a actividade da arrendatária.
38.- Aceitando-se o valor unitário do solo de €4,70/m2, que havia sido fixado pelo Árbitro minoritário para o solo da sub parcela 74.1, inserido em RAN, o valor da indemnização a atribuir à arrendatária deve ser fixado no montante calculado pelo Árbitro minoritário, sem a aplicação da dita desvalorização de 15%, o que corresponde a €8.705,37.
39.- Em conformidade com a doutrina do AUJ n.º 7/2001, deverá ser decidido:
Que os valores indemnizatórios que vierem a ser fixados para o proprietário/expropriado e para o arrendatário, devem ser actualizados desde a data da publicação da DUP (3/5/2021) até 13/1/2023, data em que, por despacho, lhes foi atribuída, nos termos do n.º 3 do artigo 52.º do C.E., respectivamente, a quantia de €59.457,63 e de €8.705,37. Que a partir de 13/1/2023, a actualização incide apenas sobre a diferença entre os valores definitivos que vierem a ser fixados e os valores já atribuídos.
40.- A indemnização global a atribuir ao proprietário/expropriado, deverá ser fixada no montante de €68.163,00, correspondente à soma dos seguintes valores parcelares: Valor do solo expropriado €41.007,50 (8.725,00 m2 x €4,70/m2)/referente à sub parcela 74.1; €12.807,50 (1.090 m2 x €11,75 /m2)/referente à sub parcela 74.2; Valor das benfeitorias: €14.348,00.
41.- A indemnização autónoma a atribuir à arrendatária, deverá ser fixada em 8.705,37.
42.- Foram mal interpretadas, aplicadas e violadas, entre outras, as seguintes disposições legais e regulamentares: do C.E. – artigos 24.º, 23.º n.º 1, 26.º n.º s 1, 4 e seguintes, 27.º n.º 3, 29.º n.º s 1 e 2; do Regulamento do PDM da Maia, em vigor à data da DUP – artigos 33.º n.º1, 37.º n.º 2.
11.- Respondeu ao recurso o expropriado DD, concluindo pela sua improcedência.
12.- O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo e assim recebido nesta Relação, que o considerou corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.
13.- Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II.- Das questões a decidir
O âmbito dos recursos, tal como resulta das disposições conjugadas dos art.ºs 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2 e 641.º, n.º 2, al. b) do Código de Processo Civil (doravante, CPC), é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente.
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
Neste pressuposto, as questões que, neste recurso, importa apreciar e decidir são as seguintes:
1.- do valor a atribuir ao solo da sub-parcela 74.1;
2.- do valor a atribuir ao solo da sub-parcela 74.2;
3.- da inclusão, na justa indemnização, da desvalorização da área sobrante a poente da sub-parcela n.º 74.1;
4.- do valor das benfeitorias;
5.- da indemnização a atribuir à arrendatária;
6.- dos termos da atualização das indemnizações a atribuir ao proprietário e à arrendatária.
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III.- Da Fundamentação
III.I.- Na sentença proferida em 1.ª Instância e alvo deste recurso foram considerados provados os seguintes factos:
1.- As parcelas com os n.ºs 74.1 e 74.2, com a área total de 9.815m2 (sub-parcela 74.1 com 8.725m2 e sub-parcela 74.2 com 1.090m2) são a destacar do prédio inscrito na matriz predial rústica sob o n.º ..., freguesia ..., concelho da Maia, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial da Maia sob o n.º ..., freguesia ... (...), que confronta a norte com estrada, a sul com AA, a nascente com estrada e BB e a poente com CC.
2.- Tais parcelas de terreno destinam-se à concretização da empreitada da “EN ... – Maia(Via Diagonal) - ...”.
3.- Por despacho n.º 4482/2021, de 14 de abril de 2021, do Senhor Secretário de Estado das Infraestruturas, publicado na 2.ª Série do Diário da República, n.º 85, de 3 de maio de 2021, foi declarada a Utilidade Pública com carácter de urgência da expropriação (DUP), entre outras, das parcelas n.º 74.1 e 74.2.
4.- As áreas das sub-parcelas são de 8,725,00 m2 (sub-parcela 74.1) e de 1.090 m2 (sub-parcela 74.2).
5.- O prédio confronta a norte com estrada, a sul com AA, a nascente com estrada e BB e a poente com CC.
6.- A parcela está inserida num prédio de maiores dimensões, plano, de solo com boa aptidão agrícola e de configuração irregular.
7.- A parcela encontra-se a aproximadamente 1.600m (em linha reta) do centro do aglomerado de ... e a cerca de 9200m (em linha reta) do centro administrativo da Maia.
8.- Na parcela contabilizam-se as seguintes benfeitorias: 4 esteios de granito; 47 ml de muro em pedra argamassada, com 1,6 m de altura média e 0,22 m de espessura, no limite poente; 60 ml de muro em pedra argamassada, com 1,6 m de altura média e 0,22 m de espessura, junto à rua ...; ramada com 3 videiras e 4 "asnas" metálicas; 3 vigas metálicas, 1 portão metálico de 2 folhas, com 3,05 m de largura e 2,45 m de altura; 4 bancos em granito; 14 ml de muro em desenvolvimento curvo, em pedra argamassada, com uma altura variável entre 1,6 m e 2,2 m e uma espessura de 0,22 m, junto à entrada do prédio, na Rua ... m2 de pavimento em calçada à portuguesa, junto à entrada do prédio, na rua ....
9.- A Entidade Expropriante tomou posse administrativa das sub-parcela em 10 de Setembro de 2021.
10.- As sub-parcelas estavam separadas entre si pela parcela expropriada n.º 74A, não sendo contíguas entre si.
11.- A sub-parcela 74.2 confrontava com a rua ..., para a qual possuía ampla frente.
12.- A rua ..., de acordo com a v.a.p.r.m., era pavimentada a cubos de granito e dispunha de redes públicas de distribuição de energia elétrica em baixa tensão, rede de gás, de abastecimento domiciliária de água, de saneamento (águas residuais) com ligação a estação depuradora (ETAR), de drenagem de águas pluviais e de telecomunicações.
13.- O terreno do prédio estava arrendado à sociedade A..., Lda., por contrato de arrendamento rural celebrado em 7 de fevereiro de 2019, por um prazo de 7 (sete) anos.
14.- Da expropriação da parcela resultam três partes sobrantes:
- uma de menores dimensões, situada a norte da subparcela 74.2, que fica a confrontar com a Rua ..., com a área de 3.549 m2;
- outra, situada entre a subparcela 74.1 e a parcela 74A, com a área de 12.212 m2;
- e uma terceira, de grandes dimensões, que se desenvolve para sul e nascente da subparcela 74.1.
15.- A terceira parte sobrante, com a área de 12.212 m2, fica fisicamente separada da restante área do prédio em que se integra e que tinha acesso pela rua ... e por um acesso pela rua ..., o que acarreta perda de continuidade da exploração e um acréscimo significativo nos trajetos e no tempo gasto.
16.- Os Peritos nomeados pelo Tribunal e pelo Expropriado, no relatório de avaliação junto em 30-07-2024, fixaram o valor da indemnização ao proprietário pela expropriação das sub-parcelas em €117.347,78 (correspondente à soma do valor do terreno da parcela expropriada - € 84.841,70 - com o valor das benfeitorias - € 17.870,00 - e desvalorização da parte sobrante - € 14.636,08), com a premissa da classificação do solo como apto para outros fins, mas tendo em conta que o terreno da subparcela expropriada 74.2 reúne condições para ser parcialmente afeto a um aproveitamento construtivo.
17.- Os Peritos nomeados pelo Tribunal e pelo Expropriado consideraram uma rotação bianual para a sub-parcela 74.1 e um rendimento líquido médio anual de € 3.195,00/ha e, relativamente à sub-parcela 74.2, consideraram uma área total de construção possível de edificar de 236 m2, um custo de construção de 781 €/m2 e uma percentagem total de 20,5%, correspondente à percentagem base de 11%, acrescida das percentagens da disponibilidade de infraestruturas públicas existentes na rua ....
18.- Tanto os Peritos nomeados pelo Tribunal e pelo Expropriado, como o Perito nomeado por indicação da Expropriante avaliaram o valor das benfeitorias em 17.870,00 €.
19.- O perito nomeado pelo Tribunal sob indicação da Entidade Expropriante fixou o valor da indemnização ao proprietário pela expropriação das sub-parcelas em 97.738,95 €, considerando também o solo como apto para outros fins, nos termos e com os fundamentos daquele relatório, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, mas divergindo quanto aos valores do rendimento líquido médio anual da rotação, quanto ao valor da parte do terreno na qual se admite poder ser concentrada a capacidade construtiva (isto quanto à parcela 74.2) e considerou ainda que nenhuma das partes sobrantes implica perda de escala da exploração e desvalorização associada a eventual perda de rendimento.
20.- À data da DUP, para os muros e pavimento semelhantes aos existentes na parcela, os valores normais e correntes eram, respetivamente, de € 60,00/m2 e de €35,00/m2.
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III.III.- Do objeto do recurso
1.- Do valor atribuído ao solo da sub-parcela 74.1
Começa a Apelante por se insurgir neste recurso contra o valor atribuído na sentença recorrida ao solo da sub-parcela expropriada 74.1. Na sua perspetiva, esse valor deveria ter sido o de € 4,70/m2.
A pretensão da Apelante assenta, essencialmente, na avaliação feita pelo árbitro cuja posição ficou, na arbitragem, em minoria, porque contrariada pelos restantes dois árbitros que nela intervieram. Segundo a mesma, aquele árbitro foi o único que fundamentou as suas opções no que toca à avaliação do solo da sub-parcela em apreço, sendo que, por contraponto, nem os restantes árbitros, nem os peritos cuja posição obteve vencimento na avaliação, justificaram cabalmente as opções que fizeram.
A sentença recorrida não é explícita quanto ao valor que considerou, se o da arbitragem, se o da avaliação – verdadeiramente, não tomou posição expressa quanto a algum deles. Como quer que seja, na fundamentação da decisão proferida sobre esta questão, aludiu-se nela apenas ao relatório da avaliação e à posição dos peritos que dele consta, depreendendo-se, por isso, que foi o fixado naquele relatório e não o fixado na arbitragem o valor efetivamente considerado. Isto é, o valor de € 7,99.
Segundo a sentença recorrida, o acolhimento daquela posição impunha-se porque, além de devidamente fundamentada, representava, não só o parecer maioritário dos peritos, como dos peritos nomeados pelo tribunal, que são os que maior garantia de imparcialidade oferecem.
Vejamos.
O solo da sub-parcela em apreço, como não vem questionado no recurso, deve ser qualificado como para outros fins, à luz do que dispõe o n.º 3 do art.º 25.º do Código das Expropriações.
O critério de fixação do valor da parcela é, por outro lado, e como também não vem posto em causa no recurso, o previsto no n.º 3 do art.º 27.º do mesmo Código, segundo o qual, tal valor será calculado tendo em atenção os seus rendimentos efetivo ou possível no estado existente à data da declaração de utilidade pública, a natureza do solo e do subsolo, a configuração do terreno e as condições de acesso, as culturas predominantes e o clima da região, os frutos pendentes e outras circunstâncias objetivas suscetíveis de influir no respetivo cálculo.
De referir, a respeito deste critério, que se concorda, no essencial, com a afirmação da Apelante de que “consiste no cálculo do rendimento fundiário possível de obter, num aproveitamento económico normal, como factor de valorização do solo, atenta a sua vocação agrícola”, “à data da declaração de utilidade pública [e] à luz das circunstâncias de facto existentes naquela data”.
Como refere, a propósito de preceito congénere (o art.º 26.º, n.º 1) do Código das Expropriações de 1991, José Osvaldo Gomes[1], quando tal preceito “determina que se tenham em atenção os rendimentos efectivos ou possíveis dos solos para outros fins, impõe que se atenda à afectação ou destino efectivo ou potenciais”.
A respeito da aplicação concreta de tal critério legal ao solo da sub-parcela de terreno em apreço, verificou-se uma divergência fundamental entre o árbitro cuja posição ficou em minoria na arbitragem e, não só os restantes dois árbitros, como todos os peritos que intervieram na avaliação.
Assim, o primeiro baseou a avaliação que fez partindo da prática, como possibilidade de uso do solo, de uma rotação anual de milho grão como culturas de primavera/verão e forragem no outono/inverno.
Já todos os demais, fundaram a avaliação que fizeram na prática, como possibilidade de uso do solo, de uma rotação bianual de culturas, sendo: no primeiro ano, na primavera/verão, milho, grão; no outono/inverno, forragem; no segundo ano, na primavera/verão, batata; no outono/inverno, repolhos, nabos, grelos e tronchudas.
Partindo deste pressuposto, cada um dos grupos constituídos: (i) pelos árbitros cuja posição obteve maioria; (ii) pelo árbitro “minoritário”; (iii) pelos três peritos designados pelo tribunal e pelo indicado pelo expropriado; (iv) e pelo perito indicado pela expropriante, fixou os valores que reputou adequados ao rendimento fundiário possível de obter, em face do aproveitamento económico normal do solo de que cada um partiu.
Ora, perante esta disparidade de avaliações, não vemos como seguir, como a Apelante pretende que se siga, a posição do árbitro que, na arbitragem, ficou em minoria.
Assim, a posição do árbitro em questão é absolutamente minoritária no que à questão em apreço concerne.
Logo em sede de arbitragem foi contrariada pelos restantes dois árbitros que nela intervieram, quer quanto aos pressupostos (rotação bianual de culturas) em que assentou, quer quanto aos valores unitários fixados.
Outrossim, na avaliação feita no âmbito do recurso da decisão arbitral, quatro dos peritos que nela intervieram reiteraram a posição que, na arbitragem, fizera maioria quanto aos pressupostos da avaliação e, quanto aos valores unitários, elevaram-nos.
Aliás, o próprio perito indicado pela Apelante, apesar de divergir dos restantes quatro quanto aos valores unitários a considerar, convergiu naquilo que se revelou essencial na fixação desses valores: a consideração de um regime de rotação bianual de culturas (e não, como concluíra o árbitro da Apelante, de um regime de rotação anual).
De resto, o valor proposto pelo próprio perito da Apelante foi o de € 7,47, que é um valor que, não só se situa no limiar da coincidência com o maioritariamente fixado na arbitragem (que foi, repita-se, de € 7,74), como ultrapassa largamente o proposto pelo árbitro em cujo laudo suporta a Apelante a sua pretensão (que é, relembre-se, de € 4,70).
Ora, do que se trata aqui é, mormente do resultado da avaliação, da emissão de juízos técnico-científicos por pessoas especialmente habilitadas para emiti-los sobre factos relevantes para a decisão da causa – a avaliação constitui uma verdadeira prova pericial (v. art.º 388.º do Código Civil). Tais pessoas intervêm nos autos por imposição legal (v. art.ºs 61.º a 63.º do Código das Expropriações), o que evidencia a intenção do legislador de munir o processo de um elemento de prova especialmente relevante para firmar a convicção do julgador quanto aos factos que lhe cumpre apreciar. Por conseguinte, ainda que, em último termo, o seu resultado não deixe de estar sujeito à livre apreciação do tribunal (v. art.º 389.º do Código Civil), é inegável que a posição dos peritos tem um especial relevo probatório, só excecionalmente, em casos devidamente fundamentados, podendo o tribunal dela divergir.
Neste pressuposto, num quadro em que: (i) os cinco peritos que realizaram a avaliação, inclusive, portanto, o indicado pela expropriante, coincidiram no critério a seguir para a fixação dos termos do aproveitamento económico normal do solo em apreço (rotação bianual de culturas); (ii) os três peritos nomeados pelo tribunal e o indicado pelo expropriado coincidiram nos valores atribuídos ao rendimento fundiário do solo tendo presente aquele aproveitamento normal do solo; (iii) e em que o valor proposto pelo árbitro da Apelante não tem a mínima correspondência com qualquer dos propostos pelos restantes, inclusive com o proposto pelo perito da expropriante; não vemos como concluir que deva ser a posição deste e não a daqueles, mormente dos que fizeram maioria, a que deve ser acolhida.
Isto, tanto mais que tal posição deriva, além do mais, dos peritos escolhidos pelo tribunal e que, por conseguinte, tal como bem se referiu na sentença recorrida, maior garantia de imparcialidade oferecem.
Ora, quatro dos cinco peritos que intervieram na avaliação feita em sede de recurso da decisão arbitral, com a única exceção do perito indicado pela entidade expropriante, fixaram o valor unitário do solo da sub-parcela em apreço em € 7,99.
Este valor, por seu turno, teve por base, como já acima se disse, pressupostos – rotação bianual de culturas – que o próprio perito minoritário aceitou.
Nenhuma razão há, por conseguinte, ponderando tudo quanto acima já foi dito, para que nos afastemos dele. O valor de € 7,99 é, por conseguinte, o justo valor do solo da sub-parcela em questão.
Argumenta a Apelante que tal valor assenta em bases não consentâneas com as características do solo expropriado e com as culturas consideradas, bem como que não traduz o rendimento fundiário possível de obter num aproveitamento económico normal ou possível do solo. Já na avaliação realizada pelo árbitro por si indicado em sede de arbitragem, na sua perspetiva, todos os parâmetros como produções, preços e encargos teriam sido efetivamente considerados.
Discorda-se, contudo, de tal argumentação, na certeza de que, quer os árbitros, quer os peritos que fizeram maioria, não só enunciaram claramente as características edafo-climáticas do solo expropriado, como fixaram os valores unitários a considerar na avaliação do solo em consonância com essa enunciação.
Assim, no que diz respeito aos árbitros, estes, relativamente às características do solo expropriado e às culturas a considerar, disseram expressamente o seguinte:
“Face à ocupação da parcela na data da inspeção e embora a maioria das parcelas, na envolvente da parcela expropriada, se encontrem, atualmente, utilizadas com a cultura de milho para produção de milho grão, quer ainda para a produção de milho silagem, sendo este utilizado essencialmente para a alimentação de gado bovino leiteiro e ou para a engorda de novilhos para abate e ou para a recria de novilhas leiteiras para o aumento e substituição do efetivo leiteiro envelhecido, a esta cultura de milho, realizada na Primavera/Verão, sucede-se habitualmente a cultura de forragens, no Outono/Inverno, constituída, essencialmente, por gramíneas tradicionais (Ferrãs) consorciadas com algumas leguminosas, para se enriquecer a produção com material mais rico em proteína (sendo normal a mistura das ferrãs com trevos, ervilhacas e outras leguminosas que estejam bem adaptadas às condições edafo-climáticas da zona).
Contudo, a qualidade destes solos e a sua natural fertilidade, aliados à sua topografia plana e dotações hídricas de minas, poços e regatos também possibilita alternativas diversas, nomeadamente, a produção de hortícolas de Primavera/Verão como por exemplo a batata e as culturas hortícolas de Outono/Inverno como sejam os repolhos, as nabiças, os grelos de couve e ou de nabo e as couves tronchudas produtos muito apreciados ao longo do ano e facilmente comercializáveis, no dia a dia, e as tronchudas na época do Natal para fazerem parte da tradicional consoada.
Teremos assim dois conjuntos de culturas que, na sua componente agronómica, se complementam sob o ponto de vista de nutrição e se diferenciam sob o ponto de vista sanitário evitando, assim, as eventuais doenças criptogâmicas e bacterianas que por não se sucederem no tempo se não perpetuam no solo, minorando todos os inconvenientes das utilizações de pesticidas que deixam sempre algum poder residual nos produtos colhidos e são prejudiciais â saúde humana e também animal.
Face ao explicitado entende-se que estes solos, que têm elevado potencial de produção, devam ser aproveitados da forma mais racional possível, mantendo a sua fertilidade e a sua sanidade bem preservada de modo a manter a potencialidade de produção de bens essenciais à nossa independência alimentar face ao exterior em produtos frescos, diversificados e de boa qualidade alimentar e boa sanidade, sendo a rotação de culturas uma das técnicas mais utilizadas evitando-se sempre que possível a monocultura.” (sublinhados nossos).
Os peritos, por seu turno, depois de, no relatório de avaliação, terem aludido às “características do terreno, designadamente a sua fertilidade, abundância de água, morfologia, altimetria, condições de acesso, constituição geológica e outras e a distância aos centros de consumo” como fatores de avaliação do prédio, consignaram o seguinte nos esclarecimentos que, sob determinação do tribunal, prestaram a esse propósito:
“A avaliação foi feita de acordo com as especificidades do terreno e da sua localização, tendo os Peritos signatários considerado que para o cálculo do valor devia ser considerado o rendimento agrícola, pois trata-se de um terreno agrícola, ainda que numa subparcela fosse possível edificar ainda uma moradia o que foi devidamente ponderado e considerado. Quanto à rotação de culturas proposta os Peritos signatários consideraram que a mesma é tradicional e usual na região, com culturas bem conhecidas, adaptadas ao local e potenciadoras de rendimento.
Os vários tipos de encargos associados à produção dos tipos de culturas mais comuns são basicamente os mesmos, independentemente da localização em que se está. Poderão variar por vários fatores, como a dimensão das propriedades, o regime hídrico, o tipo de solo, ou até por questões sociais, como hábitos adquiridos ou a formação dos agricultores/empresários. No entanto, os conhecimentos técnicos, o conhecimento das realidades das diferentes zonas rurais, e a experiência profissional dos Peritos avaliadores permitem, com uma margem pequena de erro, estimar os valores totais e percentuais dos diferentes tipos de custos associados à produção agrícola.
A par disso é de salientar que o nosso país tem publicação de algumas estatísticas que permitam verificar e estabelecer produtividades médias de várias culturas em todo o país e também por regiões (fontes: INE e Pordata).
A título de exemplo e especificando relativamente a algumas das culturas utilizadas para a avaliação, podemos verificar pelas Estatísticas Agrícolas publicadas pelo INE e pela Pordata que as produções médias em Portugal Continental no ano da DUP e nos três anos anteriores foram as seguintes (…)”.
Ou seja, árbitros e peritos (que fizeram maioria), no uso dos conhecimentos técnicos e especializados que detêm sobre a matéria, descreveram as características do solo expropriado, bem como as culturas que, na sua perspetiva, deveriam ser consideradas, porque possíveis de acordo com uma utilização económica normal da sub-parcela.
Outrossim, justificaram – à exaustão – a razão pela qual reputavam mais adequada uma rotação bianual de culturas, não só enquanto solução potenciadora de maior rentabilidade do solo, como, também, promotora da sua salubridade e fertilidade.
Mais esclareceram, em função de dados estatísticos objetivos, a razão de ser dos valores unitários que indicaram.
Finalmente, conjugadas todas estas premissas, concluíram por aquele que era, na perspetiva de todos, o rendimento fundiário possível de obter num aproveitamento económico e normal do solo.
Perante tal constatação, não há como questionar o juízo técnico que emitiram.
De resto, a Apelante discordou do juízo avaliativo dos árbitros e dos peritos que fizeram maioria contrapondo com a posição que, na sua perspetiva, mereceria ser acolhida - a do árbitro “minoritário” por si indicado -, mas fê-lo em termos claramente conclusivos, por mera adesão às conclusões do segundo e sem rebater, mediante factos ou argumentos concretos, os pressupostos de que os primeiros partiram para a fixação dos valores que efetivamente fixaram.
Improcede, consequentemente, a sua pretensão, com a consequente manutenção do decidido na sentença recorrida, que, quanto à presente questão, nenhum reparo merece.
2.- Do valor atribuído ao solo da sub-parcela 74.2
Insurge-se a Apelante, também, contra o valor atribuído na sentença recorrida ao solo da sub-parcela 74.2.
Na sua perspetiva, o solo da sub-parcela devia ter sido qualificado exclusivamente como solo para outros fins. Desde logo, porque não detém características que o permitam integrar nas alíneas do n.º 2 do art.º 25.º do Código das Expropriações. Depois, porque, face ao Regulamento do PDM da Maia, insere-se em “Solo Rural – Espaços Agrícolas – Áreas Agrícolas Complementares” e o regime de edificabilidade previsto naquele instrumento regulamentar é excecional e restritivo. O valor a atribuir à parcela deveria ser, por isso, na sua perspetiva, o de € 11,75/m2, valor esse que, estribado naquela classificação do solo, fora o proposto pelo “árbitro minoritário”.
A sentença recorrida também não é explícita quanto ao valor que efetivamente considerou, já que não o especifica. De todo o modo, na fundamentação da decisão proferida quanto a esta questão volta a aludir apenas ao relatório de avaliação, depreendendo-se, por isso, que fixou o valor em função do laudo maioritário dos peritos que nela intervieram. Isto é, fixou o valor unitário de € 13.51/m2.
O critério de avaliação seguido naquele laudo foi o seguinte: 350 m2 dos 1.090m2 da sub-parcela foram avaliados como solo apto para construção, face à potencialidade edificativa que, segundo os peritos, lhe é reconhecida pelo n.º 2 do art.º 37.º do Regulamento do PDM da Maia. A parte restante do solo da sub-parcela, não dispondo dessa capacidade edificativa, foi avaliado como solo para outros fins. Neste pressuposto, e ponderados os fatores relevantes, foi obtido o referido valor unitário de € 13,51 m2.
Vejamos.
A justa indemnização a atribuir ao expropriado, de acordo com o n.º 1 do art.º 23.º do Código das Expropriações, não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem, de acordo com o seu destino efetivo ou possível numa utilização económica normal, à data da publicação da declaração de utilidade pública, tendo em conta as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data.
Para encontrar o valor da justa indemnização, estabeleceu o legislador critérios distintos consoante o solo expropriado seja apto para a construção ou para outros fins.
Segundo o n.º 2 do art.º 25.º do Código das Expropriações, considera-se solo apto para a construção – e passa-se a citar:
a.- o que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia elétrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações nele existentes ou a construir;
b.- o que apenas dispõe de parte das infraestruturas referidas na alínea anterior, mas se integra em núcleo urbano existente;
c.- o que está destinado, de acordo com instrumento de gestão territorial, a adquirir as características descritas na alínea a); e
d.- o que, não estando abrangido pelo disposto nas alíneas anteriores, possui, todavia, alvará de loteamento ou licença de construção em vigor no momento da declaração de utilidade pública, desde que o processo respetivo se tenha iniciado antes da data da notificação a que se refere o n.º 5 do art.º 10.º.
Por seu lado, segundo dispõe o n.º 3 do referido normativo, considera-se solo para outros fins o que não se encontra em qualquer das situações previstas no número anterior.
Da leitura de tais normativos extrai-se uma dupla conclusão.
A primeira é a de que a qualificação de um solo como apto para a construção depende da verificação de algumas das condicionantes previstas nas alíneas do respetivo n.º 2.
A segunda é a de que a qualificação de um solo como destinado a outros fins é feita por exclusão de partes, ou seja, considera-se como tal o solo que não é abrangido por alguma daquelas condicionantes.
Note-se, contudo, que, em teoria, a generalidade dos terrenos teria aptidão edificativa; saber se um terreno é apto para construção é, pois, algo que, como se referiu no Acórdão da Relação do Porto de 27-06-2011[2], deve ser aferido, não em “abstrato”, mas “numa perspectiva concreta, só sendo classificáveis como [tal] os que, na realidade, apresentam condições materiais e jurídicas para neles se construir”.
Por conseguinte, o facto de um determinado solo poder integrar alguma das alíneas do n.º 2 do preceito em análise, nem por isso será automaticamente classificado como apto para construção, no caso de essa edificabilidade estar vedada, por exemplo, por instrumento de gestão territorial.
Neste caso, apesar de, porventura, reunir condições materiais, o terreno expropriado não reúne condições jurídicas para a sua qualificação como apto para construção, devendo, por isso, ser avaliado como solo para outros fins.
Como se referiu no Acórdão do STJ de 08-02-2011[3], o “jus aedificandi, como elemento a valorizar o solo, não pode ser visto numa perspectiva abstracta, sendo necessário apurar se a lei o autoriza, sobretudo numa época em que se privilegiam os conceitos de urbanismo, de protecção do ambiente, de salubridade, de acessibilidade, aspectos que a lei tem de regulamentar. E se esta não permite a construção não pode afirmar-se que há potencialidade edificativa. Seria uma falácia admitir a aptidão edificativa apenas para lograr efeitos indemnizatórios quando era sabido que a lei não permitia edificar.”
Relativamente a solos que, apesar de reunirem algumas das condicionantes previstas no n.º 2 do art.º 25.º do Código das Expropriações, se inserem, todavia, em área classificada como Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou como Reserva Ecológica Nacional (REN), tal constatação é hoje clara e apodítica. O STJ, com efeito, por via do Acórdão n.º 6/2011, de 17/05[4], firmou jurisprudência no sentido de que “[o]s terrenos integrados, seja em Reserva Agrícola Nacional (RAN), seja em Reserva Ecológica Nacional (REN), por força do regime legal a que estão sujeitos, não podem ser classificados como «solo apto para construção», nos termos do artigo 25.º, n.os 1, alínea a), e 2, do Código das Expropriações, aprovado pelo artigo 1.º da Lei n.º 168/99, de 18 de Setembro, ainda que preencham os requisitos previstos naquele n.º 2.»
Mas à mesma conclusão se há-de chegar quanto aos solos que, reunindo as referidas condicionantes, mas não se integrem em área RAN ou REN, vejam a sua aptidão construtiva afastada por lei ou regulamento em vigor, como será o caso do PDM. Nesses casos, o efetivo ou possível aproveitamento económico normal dos solos não passará por essa potencialidade edificativa, não fazendo sentido, até por razões de unidade do sistema jurídico (art.º 9.º, n.º 1 do Código Civil), valorizá-lo como solo edificável.
No caso, está em causa a questão de saber se o solo da sub-parcela 74.2 deve ser, relativamente a 350m2, qualificada como apto para construção. Quanto à parte restante, é um dado assente o de que constitui solo para outros fins.
Relativamente àquela faixa de terreno controvertida, confrontava ela com a rua ..., para a qual possuía ampla frente (v. facto provado n.º 11).
Esta última via, por seu turno, tal como consta do auto de vistoria ad perpetuam rei memoriam, além de pavimentada a cubos de granito, dispunha de redes públicas de: distribuição de energia elétrica em baixa tensão; de gás, de abastecimento domiciliário de água; de saneamento (águas residuais), com ligação a estação depuradora (ETAR); de drenagem de águas pluviais; e de telecomunicações (v. facto provado n.º 12).
Com um tal enquadramento, e posto que, como se verá de seguida, era possível construir nessa frente de terreno, concluímos que se trata de solo enquadrável na alínea a) do n.º 1 do art.º 25.º do Código das Expropriações. Ou seja, como solo que dispõe de acesso rodoviário e de rede de abastecimento de água, de energia elétrica e de saneamento, com características adequadas para servir as edificações a construir.
Trata-se, pois, de solo com características materiais que, à luz do citado preceito, permitem a sua qualificação como solo apto para construção.
A questão que agora se coloca é a de saber se, em função de tudo quanto, a esse respeito, foi dito acima, o Regulamento do PDM da Maia afasta ou permite essa qualificação.
Ora, a este respeito, importa desde já salientar que a parcela de terreno em apreço, diversamente da sub-parcela 74.1 já acima analisada, não está inserida em área de RAN ou de REN que, por si só, afaste a edificabilidade.
Sem prejuízo, situa-se em área que o referido instrumento de gestão territorial do concelho da Maia qualifica de solo rural. Isto é, de solo que se destina ao desenvolvimento das funções produtivas diretamente ligadas ao setor primário e à conservação dos ecossistemas e valores naturais que compõem a estrutura ecológica rural e sustentam a integridade biofísica fundamental do território (v. o seu art.º 30.º, n.º 1).
Dentro daquele solo rural, por seu turno, integra-se em área de espaços agrícolas, que correspondem a áreas que, pelas suas características intrínsecas ou atividade desenvolvidas pelo homem, se adequam ao desenvolvimento de atividades agrícolas e pecuárias, constituindo espaço de expressão rústica a salvaguardar pela sua relevância na paisagem concelhia (v. o seu art.º 33.º, n.º 1).
Nos espaços agrícolas, finalmente, inserem-se nas áreas agrícolas complementares, que compreendem solos de aptidão marginal para a agricultura, atualmente afetos à atividade agrícola, na sua maioria correspondendo a propriedades de pequenas dimensões situadas nas imediações dos aglomerados populacionais, importantes na proteção e manutenção das áreas de reserva agrícola nacional e no equilíbrio ecológico e paisagístico (v. o seu art.º 35.º).
Ora, perante tal quadro normativo regulamentar, uma nota sobressai: a de que o trato de terreno em apreço se insere em área em que predomina o uso agrícola. Noutra perspetiva, em área que não corresponde propriamente a área urbana.
Como quer que seja, a construção, à luz do Regulamento do PDM da Maia, não está vedada, permitindo-se, além do mais, de acordo com a alínea b) do n.º 2 do seu art.º 37.º, obras de construção e ampliação para fins habitacionais na seguintes condições:
i.- os novos edifícios devem implantar-se na área do prédio menos prejudicial à atividade agrícola;
ii.- o índice de utilização correspondente, incluindo a edificação eventualmente existente para o mesmo fim, não pode ser superior a 0,05;
iii.- a altura da fachada máxima é de 2 pisos ou 7 metros;
iv.- a área máxima de impermeabilização do solo não pode ser superior a 350 m2.
E se se permite a construção de edificações com tais características, não vemos como, verificada que está, como se viu, a condicionante prevista na alínea a) do n.º 1 do art.º 25.º do Código das Expropriações, não qualificar o solo em apreço como apto para construção.
Com efeito, apesar de inserida em área essencialmente destinada à atividade agrícola, é o próprio instrumento de gestão territorial aplicável que atribui uma determinada potencialidade construtiva à parcela. Ou seja, o Regulamento do PDM da Maia permite que ali se construa. Certo que uma construção limitada ou condicionada, mas nem por isso uma construção, aliás, passível de ser destinada a fins habitacionais e, portanto, a um fim totalmente alheio à atividade agrícola.
Ora, como se referiu no citado Acórdão da Relação do Porto, o “solo apto para construção é aquele onde, efectivamente, é possível construir”, bastando “que, por lei ou por via do plano direto municipal, seja autorizada a construção, para que o terreno deva ser valorizado como [tal]”. Negar-lhe essa potencialidade seria violar a lei e atribuir ao bem um valor que ele não tem, não se obtendo, desse modo, a justa indemnização”.
O trato de terreno da sub-parcela em apreço, reunindo como reúne uma das condicionantes que, nos termos do Código das Expropriações, permite a sua qualificação como apto para construção e estando em área em que é regulamentarmente permitida a sua construção é, em face do exposto, apto para construção, como tal devendo ser, como o foi em 1.ª instância, classificado.
Ora, o valor da justa indemnização pela expropriação da sub-parcela em apreço foi fixado pelos peritos nomeados pelo tribunal e pelo designado pelo expropriado tendo por base o valor unitário de € 13,51/m2, perfazendo o total, considerando os 1.090m2 de área da sub-parcela, de € 14.725,90.
Tratando-se da posição maioritária dos referidos peritos, nenhuma razão há para que dela nos afastemos, pelas mesmas razões já acima expendidas a propósito da autoridade que um parecer técnico-científico assim reforçado apresenta.
Nenhum reparo merece, por conseguinte, a sentença recorrida que assim o fixou, que, por isso, deve ser mantida, com a consequente improcedência da pretensão da Apelante.
3.- Da desvalorização da área sobrante a poente da sub-parcela n.º 74.1
Insurge-se a Apelante, também, contra a desvalorização, reconhecida na sentença recorrida, da parte sobrante a poente da sub-parcela 74-1. Segundo a mesma, tal desvalorização, ali fixada em 15%, pura e simplesmente não deveria ser reconhecida, já que inexistente.
A este propósito, e considerando que a expropriação dos autos é parcial, dispõe o n.º 2 do art.º 29.º do Código das Expropriações, no que ao caso importa considerar, que quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio são especificados, em separado, os montantes da depreciação, que acrescem ao valor da parte expropriada.
No caso, quer os árbitros em sede de arbitragem, quer o grupo de peritos constituído pelos designados pelo tribunal e pelo indicado pelo expropriado, concluíram, não só que o trato de terreno em apreço não expropriado sofreu uma desvalorização, como que esta devia ser computada em 15%.
Na perspetiva de todos, a parte sobrante da sub-parcela 74.1 ficava fisicamente separada da restante área da propriedade em que se integrava. Por outro lado, daí advinha um acréscimo de encargos, decorrente do maior distanciamento físico, traduzido: (i) no aumento do trajeto e do tempo de acessibilidade; (ii) na diminuição da rentabilidade da exploração de uma área mais reduzida e afastada da restante área do prédio.
Desta posição, só o perito da expropriante divergiu, emitindo o parecer de que não havia depreciação atendível do trato de terreno em causa. Isto, porque: (i) a configuração do prédio antes da expropriação tinha um formato que impunha já, para a exploração de parte do terreno, o percurso do extenso contorno de outros prédios confinantes; (ii) a parte sobrante era e é exatamente a mais afastada dos acessos; (iii) esta área possui todas as condições para manter as mesmas condições de produção; (iv) em termos de acessibilidade, as distâncias a percorrer a partir do ponto de acesso são em tudo idênticas, não havendo, por isso, encargos de produção acrescidos; (v) a separação das parcelas decorrente da expropriação não acarreta, assim, perda de escala de exploração.
Em face dos elementos constantes dos autos, não vemos razão para nos afastarmos da decisão recorrida, no que à presente questão diz respeito.
Na verdade, saber se, por decorrência da expropriação, resultou a depreciação de uma parte do prédio não expropriada e, na afirmativa, em que medida, envolve a formulação de um juízo de facto.
A este respeito, todos os árbitros em sede de arbitragem, incluindo, portanto, o indicado pela expropriante e quatro dos cinco peritos que realizaram a avaliação concluíram, não só pela existência da depreciação, como que esta deveria ser computada em 15%.
Outrossim, todos eles convergiram nas causas da depreciação e na fixação da sua medida.
A posição acolhida na sentença recorrida quanto ao facto em apreço traduz, por conseguinte, a assunção da posição esmagadoramente maioritária dos técnicos que intervieram nos autos, não se vendo como possível, consequentemente, relevar a posição do perito que dissentiu, que, de resto, foi o indicado pela expropriante.
Argumenta a expropriante que a divisão de um prédio, por si só, não acarreta necessariamente uma desvalorização, tanto mais que, à data da DUP, já estava dividido em duas partes, ficando, depois, da expropriação, divido em três. Outrossim, na sua perspetiva, computar-se em 15% a medida da desvalorização é genérico e conclusivo, além do que foram garantidas à parte sobrante acessibilidades que em nada prejudicam a atividade nela exercida e que, pelo contrário, só a beneficiam.
Não há, contudo, como acolher esta argumentação.
Assim, sendo claro que a divisão de um prédio não gera, por si só, depreciação, o certo é que, no caso, sete de oito técnicos especialmente habilitados para o efeito concluíram que sim e justificaram-no de forma cabal. Aliás, a expropriação dos autos gerou, para o prédio que dela foi alvo, e além do trato de terreno em apreço, outras duas partes sobrantes e a posição unânime a respeito delas foi a de que não sofriam qualquer depreciação. O facto de, quanto à parte sobrante aqui em apreço, ter sido outro o sentido do parecer, evidencia, assim, uma tomada de posição especialmente ponderada da parte de quem a emitiu.
Acresce que fixar-se em 15% a desvalorização é traduzir numa percentagem a sua justa medida, o mesmo é dizer, é concretizar – factualizar – a sua expressão. Subjacente à posição dos árbitros e dos peritos que foi acolhida está, pois, a formulação de um juízo técnico que encerra em si um substrato factual e não uma qualquer asserção puramente conclusiva.
Finalmente, os peritos cuja posição fez maioria, sem refutarem a criação de nova acessibilidade pela expropriante, foram claros, contudo, mormente nos esclarecimentos que prestaram, a evidenciar que as distâncias a percorrer entre a parte sobrante de maior dimensão e parte sobrante com 12.212 m2, em resultado da expropriação, são sempre muito superiores ao que acontecia antes da expropriação.
A depreciação da parte sobrante do prédio não expropriada e, bem assim, a sua medida, assenta, por conseguinte, em elemento de prova sólido e irrefutável, não havendo, pois, a mínima razão para dela divergir.
De resto, tal posição é a expressão de uma conclusão que, inclusive do ponto de vista das regras da experiência da vida, se mostra manifesta, na certeza de que, como bem salienta o Apelado na sua resposta ao recurso, “a rentabilidade de uma exploração é tanto maior quanto maior a área da mesma, principalmente se considerada de forma continua e não retalhada e mais afastada do resto da propriedade.”
Nenhum reparo há, em suma, a fazer à sentença recorrida na parte em que considerou verificada uma depreciação de 15% da parte sobrante do prédio expropriado aqui em causa, improcedendo, pois, a pretensão da Apelante aqui em apreço.
4.- Do valor das benfeitorias
Bate-se a Apelante, também, por que o valor das benfeitorias seja fixado em € 14.348,00 e não nos € 18.870,00 fixados na sentença recorrida. Isto, porque, na sua perspetiva, à data da DUP, para os muros e pavimento com características semelhantes aos existentes na parcela, os valores unitários normais e correntes de mercado correspondiam, respetivamente, a € 60,00/m2 e de 35/m2.
Como se vê, a posição da Apelante não é no sentido de que as benfeitorias existentes na parcela de terreno expropriada não sejam ressarcíveis, mas a de que a medida dessa ressarcibilidade deve ser inferior à que lhe foi reconhecida na sentença recorrida,
Carece, contudo, de razão.
A este respeito, os três árbitros em sede de arbitragem e os cinco peritos em sede de avaliação foram unânimes – repita-se, unânimes – na atribuição, às benfeitorias, do valor de € 18.870,00, que foi, precisamente, o que lhes foi reconhecido na sentença recorrida.
A posição da Apelante manifestada na apelação não só não tem, pois, a mínima tradução ou suporte em qualquer elemento probatório relevante, como colide com a posição consensual de árbitros e peritos, inclusive do perito por si indicado, que, a respeito dela, se pronunciaram.
Nenhuma censura merece, por conseguinte, a sentença recorrida também nesta parte, improcedendo a pretensão da Apelante em apreço.
5.- Da indemnização atribuído à arrendatária
Insurge-se a Apelante, ainda, quanto ao valor da indemnização atribuído na sentença recorrida à arrendatária do prédio alvo da expropriação.
Na sua perspetiva, a redução da área do arrendamento em resultado da expropriação, considerada aquela que é a área total do prédio, não afeta a atividade da arrendatária. Por isso, aceitando-se o valor unitário do solo de €4,70/m2, que havia sido fixado pelo Árbitro minoritário para o solo da sub-parcela 74.1, inserido em RAN, o valor da indemnização em causa deve ser fixado no montante calculado por este, sem a aplicação da dita desvalorização de 15%. Ou seja, o valor global de € 8.705,37.
Como se vê, a Apelante, também aqui, não põe em causa o direito da arrendatária à justa indemnização, mas apenas a medida dessa indemnização. E isto, tendo por base dois pressupostos: o de que não deve ser considerada qualquer percentagem de desvalorização, designadamente, a de 15% fixada na sentença recorrida; a de que o valor unitário do solo a considerar deve ser o de € 4,70 fixado pelo árbitro minoritário.
Também aqui não lhe assiste, porém, qualquer razão.
A percentagem de 15% a título de desvalorização foi reconhecida pelos três árbitros em sede de arbitragem e, bem assim, pelo grupo de peritos constituído pelos três designados pelo tribunal e pelo indicado pelo expropriado.
Ou seja, pela esmagadora maioria dos técnicos que sobre ela se pronunciaram.
Outrossim, o valor unitário do solo considerado na sentença recorrida era o que se impunha, face à conclusão a que se chegou em sede de apreciação dos pontos 1 e 2 supra, respeitantes ao valor do solo das sub-parcelas 74.1. e 74.2 (esta, na parte atinente ao solo qualificado como para outros fins que não o da construção).
Nenhuma censura merece, também aqui, a sentença recorrida, improcedendo, consequentemente, a Apelação nesta parte.
6.- Da limitação da indemnização ao fixado na decisão arbitral
Os valores parcelares da justa indemnização atribuída na sentença recorrida ao proprietário e à arrendatária e que acima foram mantidos tiveram por base, como se referiu, o resultado da avaliação realizada em sede de recurso da decisão arbitral.
O respetivo valor global é, contudo, superior ao fixado na decisão arbitral. Por outro lado, esta decisão é, para os efeitos aqui em consideração, equiparável a uma sentença judicial e dela só a entidade expropriante interpôs recurso para o tribunal. A decisão a proferir nesse recurso nunca poderia, por conseguinte, atento o disposto no n.º 5 do art.º 635.º do CPC – segundo o qual os efeitos do julgado, na parte não recorrida, não podem ser prejudicados pela decisão do recurso, nem pela anulação do processo – e como bem se disse na sentença recorrida, ser mais desfavorável à expropriante do que a decisão arbitral.
Vale o mesmo por dizer que, apesar de o justo valor da indemnização a atribuir ao proprietário e à arrendatária dever ser aferido em função do resultado da avaliação, sempre o tribunal estaria limitado ao fixado na decisão arbitral, tal como, de resto, foi decidido em 1.ª instância.
Os valores da justa indemnização são, pois, tal como fixados na sentença recorrida, que aqui se mantém, os seguintes:
.- € 114.556,00 para o proprietário DD;
.- €14.044,00 para a arrendatária Sociedade A..., Lda..
7.- Da atualização das indemnizações ao proprietário e à arrendatária
Insurge-se a Apelante, finalmente, contra o segmento da sentença recorrida no qual se determinou, ao abrigo do disposto no art.º 24.º do Código das Expropriações, que a indemnização atribuída fosse atualizada à data da decisão final do processo, de acordo com a evolução do índice de preços do consumidor, com exclusão da habitação.
Segundo a Apelante, neste segmento da sentença foi omitida a jurisprudência uniformizada pelo AUJ do STJ n.º 7/2001, publicado no DR n.º 248, de 25/10/2001, pelo que os valores indemnizatórios a fixar ao proprietário e à arrendatária, apesar de deverem ser atualizados, devem sê-lo, contudo, nos seguintes termos: (i) desde a data da publicação da DUP (03/05/2021) até 13/01/2023, data em que, por despacho, lhes foram atribuídas, nos termos do n.º 3 do artigo 52.º do C.E., respetivamente, as quantias de €59.457,63 e de €8.705,37; (ii) a partir de 13/01/2023, a atualização incidirá apenas sobre a diferença entre os valores definitivos que vierem a ser fixados e os valores já atribuídos.
Nesta parte, com razão.
Na verdade, pelo referido AUJ do STJ foi, a respeito dos termos da atualização da justa indemnização a atribuir ao expropriado, uniformizada jurisprudência nos seguintes termos: (i) em processo de expropriação por utilidade pública, havendo recurso da arbitragem e não tendo esta procedido à atualização do valor inicial, o valor fixado na decisão final é atualizado até à notificação do despacho que autorize o levantamento de uma parcela do depósito; daí em diante, a atualização incidirá sobre a diferença entre o valor fixado na decisão final e o valor cujo levantamento foi autorizado; (ii) tendo havido atualização na arbitragem, só há lugar à atualização desde a data da publicação da declaração de utilidade pública até à decisão final, sobre a diferença entre o valor fixado na decisão final e o valor cujo levantamento foi autorizado.
Tal jurisprudência, apesar de firmada sobre questão apreciada à luz do Código das Expropriações de 1991, mantém pertinência ainda hoje face ao regime constante do art.º 24.º, n.ºs 1 e 2 do Código atualmente vigente, nos termos do qual foi tal atualização determinada na sentença recorrida.
Como referido na decisão sumária do Tribunal da Relação de Coimbra de 11-05-2011[5], “a justeza da solução consagrada no citado acórdão de fixação de jurisprudência não oferece dúvidas: sendo a quantia indemnizatória colocada à disposição do expropriado, não faria sentido que, no final do processo, a expropriante tivesse de depositar a respectiva actualização. De contrário, estar-se-ia a pagar ao expropriado o valor de actualização de uma quantia que ele já havia recebido, isto quando a actualização determinada na lei apenas visa compensar o expropriado pelo diferimento no recebimento.”
No caso, a indemnização a atribuir foi fixada em sede de arbitragem em € 114.556,00 para o proprietário e em € 14.044,00 para a arrendatária, sendo que nesta decisão não foi determinada a atualização de tais valores.
Notificada a decisão arbitral, dela só interpôs recurso a entidade expropriante, batendo-se, a final, por que o valor da justa indemnização a atribuir fosse fixado nos seguintes termos: (i) ao proprietário, em € 59.457,63; (ii) ao arrendatário, em € 8.705,37.
Por despacho de 13-01-2023, proferido ao abrigo do disposto no art.º 52.º, n.º 3 do Código das Expropriações, pelo facto de haver, então, acordo quanto à indemnização de € 59.457,63 relativamente ao proprietário e quanto à indemnização de € 8.705,37 relativamente à arrendatária, foram tais valores atribuídos a cada um.
Tendo presentes estes dados e a referida jurisprudência uniformizada, impõe-se precisar que a atualização já determinada na sentença recorrida dos valores indemnizatórios a atribuir ao proprietário e à arrendatária deve ser computada nos seguintes termos: desde a data da publicação da declaração de utilidade pública até 13/01/2023; a partir de 13/01/2023, a atualização incidirá apenas sobre a diferença entre os valores definitivos que vierem a ser fixados e os valores já atribuídos.
Procederá, pois, nessa medida a pretensão da Apelante aqui em apreço.
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Porque vencida no recurso relativamente às questões acima apreciadas sob os n.ºs 1 a 5, mas com ganho de causa relativamente à questão apreciada em 7 (a apreciada em 6 não tem autonomia), Apelante e Apelado suportarão as custas do recurso na proporção do respetivo decaimento (art.ºs 527.º e 529.º do CPC).
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IV.- Decisão
Termos em que os Juízes Desembargadores da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto acordam em:
A.- julgar procedente o recurso relativamente à pretensão da Autora quanto aos termos da atualização da indemnização acima apreciados no ponto n.º 7 e, consequentemente, alterar a decisão recorrida, determinando-se agora que essa atualização se processe nos seguintes termos: desde a data da publicação da declaração de utilidade pública até 13/01/2023; a partir de 13/01/2023, a atualização incidirá apenas sobre a diferença entre os valores definitivos que vierem a ser fixados e os valores já atribuídos;
B.- julgar improcedente o recurso, com a consequente manutenção da sentença recorrida, em tudo o mais.
Custas da apelação por Apelante e Apelada na proporção do decaimento.
Notifique.
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Os Juízes Desembargadores,
Isabel Ferreira
Carlos Cunha Rodrigues Carvalho
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[1] In “Expropriações por Utilidade Púbica”, Lisboa, 1997, p. 205.
[2] Proferido no processo n.º 476/07.5TBVCD.P1, relatado por Anabela Luna de Carvalho e disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt.
[3] Proferido no processo n.º 153/04.9TBTMC.P1.S1, relatado por Sebastião Póvoas, disponível na internet, no sítio já acima referenciado em 2.
[4] Proferido na revista ampliada n.º 1839/06.9TBMTS.P1.S1, in D.R. n.º 95/2011, Série I.
[5] Proferida no processo n.º 4385/07.0TBAVR.C1, relatada por Pedro Martins e disponível na internet, no sítio com o endereço acima referenciado.