Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 546/18.4T8PNF.P1 |  |
IMÓVEL
HABITAÇÃO
COMPRADOR
DEFEITOS
ELIMINAÇÃO
REPARAÇÃO
II - À luz do referido regime, a falta de conformidade do bem vendido com o objecto do contrato permite ao comprador exigir a reparação do bem, a sua substituição, a redução adequada do preço ou a resolução do contrato, sem precedência de qualquer dessas soluções sobre as demais, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito.
III - Os limites ao exercício dessas garantias edilícias resultantes do princípio geral da boa-fé e/ou do instituto do abuso de direito coincidem com a identificação de uma grave desproporção entre a imposição desse resultado ao vendedor e a pouca gravidade dos defeitos ou a simplicidade e garantia de definitividade da sua eliminação.
IV - Não se identifica uma tal desproporção num pedido de eliminação/reparação quando os defeitos verificados na habitação vendida, pela sua diversidade e gravidade, se revelem prejudiciais para as condições da sua utilização.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este, Penafiel, Juízo Central Cível - Juiz 4
Relator: Miguel Baldaia Morais
1º Adjunto Des. Jorge Miguel Seabra
2º Adjunto Des. Pedro Damião e Cunha
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Sumário……………………………
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I- RELATÓRIO
B… e C… intentaram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra D…, SA. – Sucursal em Portugal, alegando terem celebrado com esta contrato de compra e venda que teve por objecto mediato uma casa, sendo que nessa ocasião lhes foi assegurado que a mesma não padecia de quaisquer defeitos.
Acrescentam que, mais tarde, vieram a constatar que o imóvel apresentava defeitos no muro, no alpendre e na piscina, os quais não eram visíveis aquando da realização da compra e venda.
Referem ainda que denunciaram os defeitos à ré que, no entanto, se recusou repará-los ou suportar o respectivo custo.
Concluíram pedindo a procedência da acção e, consequentemente, que:
1. Se reconheça e declare que os Autores são actualmente donos e legítimos possuidores do prédio identificado no art. 10º da petição por o terem comprado à Ré no dia 25.08.2017, pelo preço de € 150.000,00, com todas as demais consequências legais.
2. Se reconheça e declare que a Ré, por si e pelos seus representantes e mandantes, anunciou ao público e aos Autores a proposta de venda do prédio em causa nos autos, referindo como características do mesmo a existência de uma piscina, um alpendre e um muro, bem como a respectiva inserção numa ampla área ajardinada, dessa forma promovendo a venda de um prédio apetecível para uma estrutura familiar, e mais anunciando que esse prédio estava em bom estado de conservação, com todas as demais consequências legais.
3. Se reconheça e declare que a Ré, por si e pelos seus representantes e mandantes, anunciou e comunicou aos Autores, por diversas vezes, que o prédio em causa nos autos, bem como as referidas três estruturas (muro, piscina e alpendre), estavam em bom estado de conservação, estavam licenciadas e estavam disponíveis a serem utilizadas de imediato, uma vez que o prédio estava “pronto-a-habitar”, com todas as demais consequências legais.
4. Se reconheça e declare que o prédio em causa apresentava antes da compra e desde, pelo menos, o início de 2017, os vícios e defeitos descritos nos artigos 12, 20, 22, 34, 36, 46 e 48 da petição inicial, relativos ao muro, piscina e alpendre existente nesse prédio, os quais estavam ocultos e não eram visíveis na data da compra, bem como que, nessas datas, a piscina e o alpendre não estavam devida e legalmente licenciados, com todas as demais consequências legais.
5. Se declare e reconheça que a Ré, por si, pelos seus representantes e mandantes, nunca informou os Autores dos vícios e defeitos supra referidos, os quais conhecia perfeitamente, e não podia, nem devia, desconhecer, vícios e defeitos que a Ré ocultou ostensiva, consciente e dolosamente aos Autores, com todas as demais consequências legais.
6. Se reconheça e declare que, no dia 12 de Outubro de 2017 e no dia 20 de Novembro de 2017, os Autores denunciaram tais vícios e defeitos à Ré, comunicações às quais a Ré não respondeu, com todas as demais consequências legais.
7. Se reconheça e declare que o anunciado bom estado de conservação dessas três estruturas e a possibilidade de as utilizar livremente, foram, e são, determinantes para a formulação da vontade dos Autores de comprar o prédio em causa, sem o que não o teriam comprado ou apenas o teriam comprado pelo valor de € 103.200,00 (valor de compra deduzido valor das obras e diligências necessárias), com todas as demais consequências legais.
8. Se reconheça e declare que para reparar e eliminar esses vícios e defeitos será necessário efectuar as obras descritas nos artigos 22, 36, 48, bem como os actos e diligências descritas no artigo 54 (licenciamento), todos da petição inicial, com todas as demais consequências legais.
9. Se reconheça e declare que a reparação e eliminação desses vícios e defeitos orça e terá um custo total de € 43.500,00 (quarenta e seis mil e oitocentos euros), correspondente a € 23.700,00 (muro), € 15.000,00 (piscina), € 4.800,00 (alpendre), bem como o licenciamento dessas estruturas terá um custo € 3.300,00 (licenciamento), tudo conforme melhor descrito nos arts. 29, 37, 42, 49 e 57 da petição inicial, com todas as demais consequências legais.
E, em consequência,
10. Se condene a Ré a reparar os vícios e defeitos descritos nos arts. 12, 20, 22, 34, 36, 46 e 48 da petição inicial e condenar a Ré a efectuar as obras descritas nos arts. 22, 36, 48, todos da petição, com todas as demais consequências legais; e
11. Se condene a Ré a iniciar essas obras no prazo de 60 dias, após trânsito em julgado, e a concluir as mesmas no prazo de 90 dias, após o respectivo início - prazo que se julga adequado e suficiente para a sua realização, ou noutro prazo, que se entenda mais razoável e mais adequado, a fixar doutamente por este Tribunal, com todas as demais consequências legais; e
12. Se condene a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 3.300,00, preço necessário para realizar os actos e diligências necessários ao licenciamento referido no art. 54º desta petição, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento, com todas as demais consequências legais.
13. E, subsidiariamente ao pedido 10 e 11, se reconheça e declare que caso a Ré não inicie, realize ou conclua, nesses prazos, essas obras ou não as pretenda realizar, que tal facto constitui imediata e automaticamente incumprimento definitivo do pedido/condenação formulada em 10 e 11; e, consequentemente,
14. Se condene, subsidiariamente ao pedido 10 e 11, a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 43.500,00, preço necessário para os Autores realizarem as reparações em causa e reparar e eliminar os ditos vícios e defeitos, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento, com todas as demais consequências legais; ou
15. Subsidiariamente ao pedido 10, 11, 13 e 14, se reduza o preço da compra e venda do prédio em causa nos autos para a quantia de € 103.200,00, medida da desvalorização do preço do prédio em face do preço de reparação e eliminação dos aludidos vícios e defeitos, e consequentemente condenar a Ré a restituir e pagar aos Autores a quantia de € 46.800,00, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento, com todas as demais consequências legais; e sempre, em qualquer caso,
16. Se condene a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 7.500,00, a título de danos não patrimoniais, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento, com todas as demais consequências legais; e, sem prescindir, mas por dever de patrocínio,
17. Se declare e reconheça que pela situação descrita nestes autos a Ré enriqueceu, injustificadamente e sem causa, em € 46.800,00, e que os Autores empobreceram, injustificadamente e sem causa, em € 46.800,00 e, em consequência, se condene a Ré a pagar aos Autores a quantia de € 46.800,00, correspondente à medida do enriquecimento sem causa da Ré e ao empobrecimento sem causa dos Autores, acrescido de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até efectivo e integral pagamento, com todas as demais consequências legais.
A ré apresentou contestação alegando que vendeu o imóvel no estado em que se encontrava, sendo que o preço já contemplava os defeitos ora apontados pelos autores.
Mais alegou que os defeitos eram visíveis e percepcionáveis por qualquer pessoa e que os autores tiveram conhecimento dos mesmos ou a possibilidade de os conhecer.
Adiantou ainda que o imóvel vale mais que o valor da compra, pelo que os autores atuam em abuso de direito quando pedem a redução do respetivo preço, além de que não existe qualquer enriquecimento sem causa da sua parte.
Os autores responderam às exceções suscitadas, pugnando pela sua improcedência.
Procedeu-se à elaboração do despacho saneador, com a fixação do objecto do litígio e dos temas da prova.
Realizou-se audiência final com observância das formalidades legais, vindo a ser proferida sentença que julgou «a ação parcialmente procedente e, em consequência, reconhecendo-se a propriedade do imóvel a favor dos AA. e os vícios e demais factos provados, decidindo condenar o R. B…, SA. – Sucursal em Portugal:
a) a reparar os vícios descritos em 10º, 15º, 20º e 22º dos factos provados, realizando as obras constantes dos factos provados 16º, 21º e 23º, no imóvel identificado em 7º dos factos provados;
b) a iniciar essas obras no prazo de 60 (sessenta) dias após o trânsito em julgado da presente decisão e a concluir as mesmas no prazo de 90 (noventa) dias após o seu início;
c) a pagar aos AA. B… e C… a quantia de € 3.300,00 (três mil e trezentos euros), para efeitos de legalização do alpendre e piscina do imóvel;
d) a pagar aos AA. a quantia de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros) a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4% ao ano, desde a presente decisão até efectivo e integral pagamento.
No mais, absolve-se o R..»
Não se conformando com o assim decidido, veio a ré interpor recurso, que foi admitido como apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
Com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes
CONCLUSÕES:
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Os autores apresentaram contra-alegações, pugnando pela improcedência do recurso.*
Após os vistos legais, cumpre decidir.***
II- DO MÉRITO DO RECURSO1. Definição do objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1].
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pela apelante, são as seguintes as questões solvendas:
. determinar se o tribunal a quo incorreu num error in iudicando, por deficiente avaliação ou apreciação das provas e assim na decisão da matéria de facto;
. decidir em conformidade face à alteração, ou não, da matéria de facto, mormente dilucidar se a ré se encontra obrigada a reparar/eliminar os defeitos de que padece o imóvel que constituiu objecto mediato do contrato de compra e venda que celebrou com os autores e bem assim a suportar o custo do licenciamento da piscina e do alpendre nele existentes;
. apurar se os autores atuam em abuso de direito quando peticionam a reparação/eliminação desses defeitos e, em caso negativo, se essa reparação/eliminação não importará um enriquecimento injustificado à custa da ré;
. apurar se é (ou não) justificada a atribuição de uma compensação aos autores por danos não patrimoniais.
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2. Recurso da matéria de facto2.1. Factualidade considerada provada na sentença
O Tribunal de 1ª instância considerou provados os seguintes factos:
1. Em meados de Maio de 2017, os Autores, porque queriam comprar um imóvel para habitar, tiveram conhecimento, através de anúncio publicado por iniciativa da Ré, designadamente num site, que a Ré se encontrava a promover a venda de vários prédios que lhe pertenciam.
2. Entre esses prédios encontrava-se anunciado, para venda, um prédio urbano, destinado a habitação, composto por casa de rés-do-chão, andar e logradouro, sito na rua …, n° .., outrora …, lote ., Amarante, composto, designadamente de piscina, alpendre e muro de protecção existente no tardoz do prédio.
3. A comercialização do prédio foi entregue pela Ré à imobiliária “E…, Unipessoal, Lda.”, sendo que, após marcação, em maio de 2017, os Autores deslocaram-se ao prédio em causa, tendo visitado o interior da habitação[2].
5. Dado que esse prédio, nomeadamente no exterior da habitação e na área exterior (jardins), se encontrava repleto de densa e abundante vegetação selvagem que existia florescida no prédio, não foi possível aos Autores, nessa data, verificar o estado do alpendre e do referido muro, dado que estes estavam cobertos pela vegetação, não sendo visíveis, nem o estado de conservação da piscina, a qual, além da vegetação circundante estava cheia de água de cor verde escura.
6. Não sendo visíveis os vícios do muro, alpendre e piscina e não tendo o R. comunicado a existência desses vícios, antes assegurando através do seu vendedor o seu bom estado de conservação, os Autores acabaram por decidir comprar o prédio em causa.
7. No dia 25.08.2017, os Autores declararam comprar à Ré o dito prédio, pagando-lhe como preço a quantia de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), mais declarando a Ré, nesse acto, que o prédio era vendido livre de ónus ou encargos, estando os AA. na posse do prédio urbano, destinado a habitação, composto por casa de rés-do-chão, andar e logradouro, com área total de 550m2, sendo coberta 127m2 e descoberta 422,50, sito na rua …, n° .., outrora …, lote ., da União das Freguesias de … (…, …, … e …), do concelho de Amarante, Distrito do Porto, inscrito na matriz respectiva sob o artigo 3579, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Amarante sob o n.° 1041/19970502.
8. O referido preço, pago pelos Autores, encontra-se dentro do preço de mercado para um prédio com as características do prédio comprado pelos Autores, no caso do muro, piscina e alpendre estarem em bom estado de conservação e devidamente licenciados.
9. Os Autores apenas acederam à efectiva posse de tal prédio em finais de Setembro, data em que passaram a habitar o mesmo, dadas as diligências necessárias à mudança de uma habitação.
10. Em Outubro de 2017, após cortarem a densa e vasta vegetação que existia na área exterior e descolorirem/limparem a água da piscina, os Autores verificaram os seguintes vícios:
a) O muro de suporte de terras apresentava-se com “barriga", com fissuras, com buracos, com queda de pedras, correndo assim o risco de ruir, o que se agravaria com a aproximação de chuvas intensas, colocando em causa a vida, a integridade física e o património envolvente, quer dos Autores, quer de terceiros;
b) A estrutura do alpendre apresenta fissuras e desníveis;
c) A piscina encontrava-se danificada, o que impossibilitava a sua utilização;
d) O alpendre e a piscina não estavam devidamente licenciados.
11. No dia 12 de Outubro de 2017, os Autores enviaram à Ré, uma carta registada com aviso de recepção, onde comunicavam a existência dos vícios e defeitos em causa e interpelavam a Ré para efectuar as reparações em causa ou pagar os respectivos custos.
12. No dia 20 de Novembro de 2017, os Autores enviaram, novamente, à Ré, uma carta registada com aviso de recepção, onde comunicavam a existência dos vícios e defeitos, e dos custos de reparação, mais concedendo à Ré um prazo para reparar esses vícios e defeitos ou pagar o respectivo custo de reparação.
13. A Ré não respondeu a essas interpelações, não efectuando as reparações, nem se propondo pagar os respectivos custos e encargos.
14. O prédio em causa nos autos tem um muro de suporte, de terras, existente no tardoz do prédio, formado por alvenaria de perpianho, com a extensão de 18m. e a altura de 6,00m., acima do solo, com cerca de 140m2.
15. Em Outubro de 2017 e actualmente o muro em causa apresenta os seguintes vícios:
a) Instabilidade desse muro;
b) Deslizamento de algumas pedras de granito, inclusive nos tentos que foram há algum tempo efectuados e a aberturas no refechamento das juntas das pedras;
c) Existem algumas pedras de granito, que formam o muro, com deslocamentos, já graves, entre os 4 e 6 cm, e ainda por cima na zona do primeiro terço, da altura do mesmo, zona de maiores cargas;
d) Tais danos exigiam e exigem uma reparação, sendo aconselhável pelo menos de imediato a realização de obras de contenção.
16. Para reparar e eliminar os referidos vícios do muro, os Autores terão de efectuar as seguintes obras:
a) Demolir telheiro (alpendre) com cerca de 80 m2, em madeira, telhas, pilares em pedra e colocação em armazém;
b) Demolir o WC e casa das máquinas da piscina;
c) Desmontar o muro em pedra com cerca de 140 m2 e transporte a vazadouro;
d) Reconstrução do muro e aterro no tardoz do muro;
e) Reconstrução do telheiro em madeira e pilares;
f) Reconstrução de WC e casa das máquinas, tudo com um valor não inferior a € 23.700,00.
17.Entre esse muro e a habitação, situa-se numa zona ajardinada do prédio.
18. Os Autores têm 2 filhos menores e a disponibilidade de utilização de tal espaço ajardinado, quer pelos Autores, quer pelas crianças, foi um dos motivos essenciais e determinantes para a formulação da vontade dos Autores de comprar o prédio em causa, bem como a existência de piscina e alpendre, sua conformidade e legalidade, sem o que não o teriam comprado ou tê-lo-iam feito por valor inferior.
19. O estado do muro, susceptível de ruir, coloca em causa a vida e a integridade física dos Autores e seus filhos, bem como o património envolvente quer dos Autores, quer dos terceiros e obsta à utilização dessa área.
20. O prédio em causa tem uma piscina em fibra, enterrada na zona ajardinada do prédio, que em Outubro de 2017, os AA. verificaram estar danificada apresentando ainda os seguintes vícios, que tornam inviável a sua utilização:
a) Rasgo, fissuras e rachadelas, essencialmente na lateral esquerda mas um pouco por toda a piscina, obrigando à respectiva e integral substituição;
b) Desnivelamento do solo onde está assente a piscina, impedindo a sua utilização;
c) Degradação do muro em betão de suporte à piscina, obrigando à respectiva substituição;
d) Mau estado geral das tubagens de abastecimento de água, obrigando à respectiva substituição.
21. Para reparar e eliminar os vícios da piscina, os Autores terão de efectuar as seguintes obras:
a) Desmontar a piscina em fibra;
b) Desmontar a tubagem;
c) Construir novo muro em betão de suporte à piscina e nivelamento do chão em betão;
d) Recolocação de nova piscina em fibra e a respectiva nova tubagem, tudo com um custo não inferior a € 13.000,00.
22. O prédio em causa tem um alpendre, com cerca de 80 m2, que apresentava em Outubro de 2017 e também actualmente os seguintes vícios: a estrutura do alpendre apresenta diversas fissuras, algumas com cerca de 135cm, desníveis e inclinação em toda a sua estrutura.
23. Para reparar e eliminar os vícios do alpendre, os Autores terão de efectuar as seguintes obras:
a) Demolir telheiro (Alpendre) com cerca de 80 m2, em madeira, telhas, pilares em pedra e colocação em armazém;
b) Reconstrução do telheiro (Alpendre) em madeira e pilares; tudo com um custo não inferior a € 4.800,00.
24. Em meados de Outubro de 2017, os Autores tomaram conhecimento que o alpendre e a piscina não estavam devidamente licenciados, nomeadamente não tinham sido cumpridos pelos antepossuidores, nem pela Ré, todas as obrigações legais exigidas para a construção e manutenção dessas estruturas, o que lhes foi confirmado pela Câmara Municipal …, uma vez que o alvará de Loteamento n.º ../00, emitido pela CM de …, não prevê a respectiva existência, nem as mesmas foram autorizadas ou licenciadas posteriormente.
25. Para suprir essa falta de licenciamento e regularizar as estruturas em causa, os Autores serão obrigados, além das reparações já referidas, sem o que não estarão tais estruturas conformes e não poderão ser licenciadas, a contratar um profissional, nomeadamente um arquitecto, para apresentar, na CM de …, um projecto de alteração ao alvará de loteamento n.º ../00, o qual terá necessariamente de conter:
a) Peças escritas e desenhadas e respectivo projecto de arquitectura;
b) Projecto de estrutura e de águas pluviais,
c) Projecto de estrutura, rede de abastecimento de águas e de drenagem de águas pluviais, com um custo global de € 3.300,00.
26. Os Autores tiveram um grande desgosto e vivem entristecidos, pois sonhavam com uma nova residência, onde teriam boas condições para viver alegre e livremente com a respectiva família, o que não sucede, nem sucederá até à reparação.
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2.2. Factualidade considerada não provada na sentençaO Tribunal de 1ª instância considerou não provados os seguintes factos:
A) Os vícios do alpendre impedem a sua normal utilização pelos AA..
B) Os vícios do alpendre, muro e piscina eram visíveis a olho nu por qualquer pessoa e os AA. tiveram possibilidade de os verificar e sabiam da sua existência quando compraram o imóvel.
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2.3. Apreciação da impugnação da matéria de factoNas conclusões recursivas veio a apelante requerer a reapreciação da decisão de facto, em relação a um conjunto de factos julgados provados e não provados, com fundamento em erro na apreciação da prova.
Como é consabido, o art. 640º estabelece os ónus a cargo do recorrente que impugna a decisão da matéria de facto, nos seguintes termos:
“1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
2. No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte:
a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes;
b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes.
3. […]”
O presente regime veio concretizar a forma como se processa a impugnação da decisão, reforçando o ónus de alegação imposto ao recorrente, prevendo que deixe expresso a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação em sede de reapreciação dos meios de prova.
Recai, assim, sobre o recorrente, face ao regime concebido, um ónus, sob pena de rejeição do recurso, de determinar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar – delimitar o objeto do recurso -, motivar o seu recurso através da transcrição das passagens da gravação que reproduzem os meios de prova, ou a indicação das passagens da gravação que, no seu entendimento, impunham decisão diversa sobre a matéria de facto - fundamentação - e ainda, indicar a solução alternativa que, em seu entender, deve ser proferida pela Relação.
No caso concreto, realizou-se o julgamento com gravação dos depoimentos prestados em audiência e a apelante impugnou a decisão da matéria de facto, com indicação dos pontos de facto impugnados, prova a reapreciar e decisão que sugere, mostrando-se assim reunidos os pressupostos de ordem formal para proceder à reapreciação dessa decisão.
Tal como dispõe o nº 1 do art. 662º a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto “[…] se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”, o que, na economia do preceito, significa que os poderes para alteração da matéria de facto conferidos ao tribunal de recurso constituem apenas um remédio a utilizar nos casos em que os elementos constantes dos autos imponham inequivocamente (em termos de convicção autónoma) uma decisão diversa da que foi dada pela 1ª instância.
No presente processo a audiência final processou-se com gravação da prova pessoal prestada nesse ato processual.
A respeito da gravação da prova e sua reapreciação, haverá que ter em consideração, como sublinha ABRANTES GERALDES[3], que funcionando o Tribunal da Relação como órgão jurisdicional com competência própria em matéria de facto, nessa reapreciação tem autonomia decisória, devendo consequentemente fazer uma apreciação crítica das provas, formulando, nesse julgamento, com inteira autonomia, uma nova convicção, com renovação do princípio da livre apreciação da prova.
Assim, competirá ao Tribunal da Relação reapreciar as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em atenção o conteúdo das alegações do recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
Decorre deste regime que o Tribunal da Relação tem acesso direto à gravação oportunamente efetuada, mesmo para além dos concretos meios probatórios que tenham sido indicados pelo recorrente e por este transcritos nas alegações, o que constitui uma forma de atenuar a quebra dos princípios da imediação e da oralidade suscetíveis de exercer influência sobre a convicção do julgador, ao mesmo tempo que corresponderá a uma solução justificada por razões de economia e celeridade processuais[4].
Cumpre ainda considerar a respeito da reapreciação da prova, que neste âmbito vigora o princípio da livre apreciação, conforme decorre do disposto no art. 396º do Cód. Civil.
Daí compreender-se o comando estabelecido na lei adjetiva (cfr. art. 607º, nº 4) que impõe ao julgador o dever de fundamentação da materialidade que considerou provada e não provada.
Esta exigência de especificar os fundamentos decisivos para a convicção quanto a toda a matéria de facto é essencial para o Tribunal da Relação, nos casos em que há recurso sobre a decisão da matéria de facto, poder alterar ou confirmar essa decisão.
É através dos fundamentos constantes do segmento decisório que fixou o quadro factual considerado provado e não provado que este Tribunal vai controlar, através das regras da lógica e da experiência, a razoabilidade da convicção do juiz do Tribunal de 1ª instância.
Atenta a posição que adrede vem sendo expressa na doutrina e na jurisprudência, quando o Tribunal da Relação é chamado a pronunciar-se sobre a reapreciação da prova, no caso de se mostrarem gravados os depoimentos, deve considerar os meios de prova indicados pela partes e confrontá-los com outros meios de prova que se mostrem acessíveis, a fim de verificar se foi cometido ou não erro de apreciação que deva ser corrigido[5].
Tendo presentes estes princípios orientadores, cumpre agora dilucidar se assiste razão à apelante, neste segmento recursório da impugnação da matéria de facto, nos termos por ela preconizados.
Como emerge das respetivas conclusões recursivas, a apelante advoga: i) terem sido incorrectamente apreciados os pontos nºs 3 e 15 dos factos provados, devendo ser alterada a respectiva redacção; ii) deverem ser dadas como não provadas as afirmações de facto vertidas nos pontos nºs 2, 5, 6, 8, 10, 20 e 24 dos factos provados; iii) dever ser dado como provado o facto vertido na alínea B) que foi considerado não provado.
Vejamos.
No ponto nº 2 deu-se como provado que “Entre esses prédios encontrava-se anunciado, para venda, um prédio urbano, destinado a habitação, composto por casa de rés-do-chão, andar e logradouro, sito na rua …, n° .., outrora …, lote ., Amarante, composto, designadamente de piscina, alpendre e muro de protecção existente no tardoz do prédio”.
Entende a apelante que a referida proposição factual deve ser dada como não provada, convocando para tanto os depoimentos das testemunhas F…, G… e H….
Como deflui da motivação da decisão de facto, o tribunal de 1ª instância deu como demonstrada essa materialidade considerando que a mesma foi “aceite pelas partes”.
Na verdade, procedendo ao cotejo dos articulados apresentados por autores e ré verifica-se que a factualidade em causa corresponde, na essência, à alegação vertida no artigo 3º da petição inicial[6], o qual foi aceite pela ré no art. 52º da contestação, apenas com ressalva da referência à expressão “mais anunciando e declarando que todo o prédio e tais estruturas se encontravam em bom estado de conservação”.
Desse modo, por aplicação da regra plasmada na 1ª parte do nº 2 do art. 574º, inexiste fundamento para a alteração do sentido decisório referente ao aludido ponto de facto.
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Os pontos nºs 3, 5, 6, 8, 10, 15, 20 e 24 têm, respectivamente, a seguinte redacção:. “A comercialização do prédio foi entregue pela Ré à imobiliária E…, Unipessoal, Lda., sendo que, após marcação, em maio de 2017, os Autores deslocaram-se ao prédio em causa, tendo visitado o interior da habitação” (ponto nº 3);
. “Dado que esse prédio, nomeadamente no exterior da habitação e na área exterior (jardins), se encontrava repleto de densa e abundante vegetação selvagem que existia florescida no prédio, não foi possível aos Autores, nessa data, verificar o estado do alpendre e do referido muro, dado que estes estavam cobertos pela vegetação, não sendo visíveis, nem o estado de conservação da piscina, a qual, além da vegetação circundante estava cheia de água de cor verde escura” (ponto nº 5);
. “Não sendo visíveis os vícios do muro, alpendre e piscina e não tendo o R. comunicado a existência desses vícios, antes assegurando através do seu vendedor o seu bom estado de conservação, os Autores acabaram por decidir comprar o prédio em causa” (ponto nº 6);
. “O referido preço, pago pelos Autores, encontra-se dentro do preço de mercado para um prédio com as características do prédio comprado pelos Autores, no caso do muro, piscina e alpendre estarem em bom estado de conservação e devidamente licenciados” (ponto nº 8);
. “Em Outubro de 2017, após cortarem a densa e vasta vegetação que existia na área exterior e descolorirem/limparem a água da piscina, os Autores verificaram os seguintes vícios:
a) O muro de suporte de terras apresentava-se com “barriga", com fissuras, com buracos, com queda de pedras, correndo assim o risco de ruir, o que se agravaria com a aproximação de chuvas intensas, colocando em causa a vida, a integridade física e o património envolvente, quer dos Autores, quer de terceiros;
b) A estrutura do alpendre apresenta fissuras e desníveis;
c) A piscina encontrava-se danificada, o que impossibilitava a sua utilização;
d) O alpendre e a piscina não estavam devidamente licenciados” (ponto nº 10);
. “Em Outubro de 2017 e actualmente o muro em causa apresenta os seguintes vícios:
a) Instabilidade desse muro;
b) Deslizamento de algumas pedras de granito, inclusive nos tentos que foram há algum tempo efectuados e a aberturas no refechamento das juntas das pedras;
c) Existem algumas pedras de granito, que formam o muro, com deslocamentos, já graves, entre os 4 e 6 cm, e ainda por cima na zona do primeiro terço, da altura do mesmo, zona de maiores cargas;
d) Tais danos exigiam e exigem uma reparação, sendo aconselhável pelo menos de imediato a realização de obras de contenção” (ponto nº 15);
. “O prédio em causa tem uma piscina em fibra, enterrada na zona ajardinada do prédio, que em Outubro de 2017, os AA. verificaram estar danificada apresentando ainda os seguintes vícios, que tornam inviável a sua utilização:
a) Rasgo, fissuras e rachadelas, essencialmente na lateral esquerda mas um pouco por toda a piscina, obrigando à respectiva e integral substituição;
b) Desnivelamento do solo onde está assente a piscina, impedindo a sua utilização;
c) Degradação do muro em betão de suporte à piscina, obrigando à respectiva substituição;
d) Mau estado geral das tubagens de abastecimento de água, obrigando à respectiva substituição” (ponto nº 20);
. “Em meados de Outubro de 2017, os Autores tomaram conhecimento que o alpendre e a piscina não estavam devidamente licenciados, nomeadamente não tinham sido cumpridos pelos antepossuidores, nem pela Ré, todas as obrigações legais exigidas para a construção e manutenção dessas estruturas, o que lhes foi confirmado pela Câmara Municipal …, uma vez que o alvará de Loteamento n.º ../00, emitido pela CM de …, não prevê a respectiva existência, nem as mesmas foram autorizadas ou licenciadas posteriormente” (ponto nº 24).
As transcritas proposições consubstanciam as essenciais questões de facto que se discutem no âmbito do presente processo e que se prendem com os defeitos existentes no prédio urbano que constituiu objecto mediato do contrato de compra e venda celebrado entre autores e ré, mormente na piscina, muro e alpendre, e bem assim da possibilidade de detecção dos mesmos aquando das deslocações que aqueles fizerem ao imóvel antes da realização de tal ato alienatório.
Vejamos, antes do mais, em que termos o juiz a quo fundamentou o sentido decisório referente à descrita materialidade, sendo que na respectiva motivação escreveu que «[P]ara dar como provada a matéria supra referida o Tribunal considerou, designadamente (…) o relatório técnico de fls. 31 e ss., com fotografias, em relação ao estado do muro (factos 10º, 14º, 15º, 17º e 19º dados como provados).
As fotografias de fls. 35 e v.º e o orçamento para reparação da piscina de fls. 36 e v.º e respectivo relatório técnico quanto aos vícios da piscina de fls. 46 e v.º (factos 20º e 21º dados como provados).
O relatório técnico relativo aos vícios do alpendre de fls. 37 e ss. (factos 22º e 23º dados como provados).
A licença de utilização de fls. 39 v.º e os custos para os licenciamentos necessários da piscina e alpendre de fls. 40 (factos 24º e 25º dados como provados).
O relatório pericial de fls. 88 e ss. serviu para dar como provada, nomeadamente, a matéria constante dos factos 10º, 14º a 16º, 19º a 25º dados como provados, e de forma objectiva e isenta comprovou a existência dos defeitos antes da data da venda do imóvel aos AA., as características desses defeitos (sendo certo que se considerou que esses defeitos não estavam visíveis no momento da compra, pois além da garantia do vendedor de que o exterior estaria em condições, existia uma densa vegetação que impedia a sua verificação e água de cor escura na piscina que impedia a visualização do fundo da mesma, onde se encontra o seu defeito, além de ser impossível para o homem médio perceber os defeitos existentes no muro, pois nem qualquer pessoa consegue identificar a olho nu os defeitos do referido muro e os riscos que o mesmo comporta). Tal relatório foi também relevante para dar como provada a matéria dos valores das reparações. No que respeita ao valor do imóvel, a perícia em causa remeteu para o relatório apresentado pelo R. de fls. 56 v.º e ss., sendo certo que do mesmo constam vários valores, entre os quais o valor de € 147.300,00, indicado como valor de venda imediata, pelo que se considerou que o valor da venda estava dentro do valor de mercado, não sendo despiciendo o facto do referido relatório referir que, nessa data, “no concelho de Amarante a oferta de imóveis similares é superior à procura com revisão de preços em baixa” (daí a matéria dada como provada no facto 8º).
Foram relevantes, também, os depoimentos prestados em julgamento.
Assim, em depoimento de parte, o A. relatou o sucedido de forma consentânea com a restante prova produzida, nomeadamente a documental e a testemunhal, tendo inclusive referido a impossibilidade de averiguar os defeitos em causa, dada a existência de uma densa vegetação que impedia a circulação no exterior, obrigando os AA. a verem o exterior (na parte que aqui está em causa nos autos), da varanda da cozinha do primeiro andar, não notando nada de anormal e sendo certo que a piscina estava cheia de água verde escura (que parecia apenas estar suja), tornando impossível a visualização do seu interior que nunca pensaram que estivesse danificado e, sendo certo que o vendedor imobiliário lhes garantiu que no exterior estava tudo bem, pois bastaria limpar e cortar a vegetação (apenas os alertando para o interior que necessitaria talvez de alguma pintura e de pôr as fichas eléctricas, que é algo que não está em causa no presente processo). Este depoimento do A. foi, como se disse, corroborado designadamente pela testemunha do R., o mediador imobiliário que acompanhou os AA. nas visitas que efectuaram ao prédio e que acabou por admitir que existia vegetação que os impedia de circular e ver o exterior, que só foi visionado da parte da varanda da cozinha, sendo certo que quando confrontado com os defeitos do muro, alpendre e piscina referiu mesmo que se soubesse dos mesmos não venderia sequer o prédio, credibilizando a versão dos AA. quanto ao facto de este ter garantido a conformidade do exterior (daí o facto 6º dado como provado).
No que se refere à prova testemunhal, a testemunha I…, que realizou os serviços de limpeza do terreno, depôs de forma credível, confirmando apenas a matéria que sabia, designadamente quanto à limpeza do terreno, admitindo poder ter sido em Outubro de 2017, e que na altura não se conseguia passar, nomeadamente, para a parte do muro ou piscina, sendo certo que cortou silvas em cima do próprio telheiro (que vinham da parte em terra e chegaram a passar por cima do alpendre), credibilizando a versão dos AA. de não poderem circular nessa parte (facto 5º dado como provado, em conjugação com a restante prova produzida).
A testemunha J…, amigo dos AA., confirmou também grande parte da matéria dada como provada, designadamente quanto ao entusiasmo dos AA. na compra da sua habitação e que depois ficaram muito desiludidos, desgostosos e tristes quando descobriram os defeitos, principalmente porque compraram a casa a pensar que podiam usufruir da parte exterior, nomeadamente da piscina e do alpendre e agora nem permitem que ninguém lá vá, pois têm medo, face ao risco do muro ruir e aos perigos que isso comporta. A testemunha confirmou, ainda, que quando lá foi ver a casa, ainda antes do A. a comprar, que a mesma tinha muitas silvas na parte de fora, sendo impossível lá andar e que o vendedor imobiliário, o sr. G… estava lá e que garantiu que apenas seria necessário nessa parte limpar e cortar as silvas e na parte de dentro colocar fichas e pintar, nunca tendo falado em quaisquer defeitos na parte exterior (e que de qualquer forma nunca iriam conseguir perceber o defeito do muro, pois não são peritos) – confirmando, nomeadamente, os factos 5º, 6º, 10º, 17º a 19º e 26º (…).
A testemunha K…, técnico de desenho de construção civil, confirmou que apenas viu o imóvel já depois de limpo e que viu os aludidos defeitos, tendo presenciado a revolta dos AA., que ficaram tristes, pois investiram dinheiro e não podem usar nem a piscina, nem o logradouro, até pelo perigo em que o muro se encontra, pois sendo ele técnico tem facilidade em observar essa situação, que a maioria das pessoas não consegue identificar e nem sequer sabem o que significa uma ‘barriga’ de um muro em pedra. Confirmou que, sendo esse o seu trabalho, averiguou depois da compra que nem a piscina, nem o alpendre estavam legalizados, o que é algo que só pela consulta do processo camarário se pode averiguar (factos 10º e 14º a 26º).
A testemunha L…, construtor civil, depôs também com credibilidade e conhecimento sobre a matéria em causa, confirmando apenas os defeitos existentes, o que isso causou nos autores e que os mesmos não teriam comprado o imóvel se soubessem desses defeitos, nomeadamente do muro, que é um defeito que um leigo não consegue observar e muito menos alcançar o seu significado (factos 10º, 14º a 20º e 26º dados como provados).
A testemunha G…, vendedor imobiliário que acompanhou os AA. ao imóvel, acabou por confirmar que a piscina estava com água atá acima e que não dava para ver defeitos, que o alpendre estava abandonado mas não estava nada partido, o que acabou por não ser confirmado pela perícia, que relata defeitos anteriores à venda. Confirmou também que em relação ao muro não dava para ver patologias, mas o certo é que elas existiam, como consta da perícia. No que respeita ao anúncio não se recordava do mesmo e quanto ao preço do imóvel não soube precisar, até porque fez comparações com imóveis novos, quando aquele que foi vendido tinha já 15 anos. Acabou por referir que não viu patologias graves no imóvel e que é possível que tenham visto a parte do muro, alpendre e piscina, da parte da varanda da cozinha, pois acabou por admitir que a vegetação estava alta, referindo mesmo que não venderia a casa se soubesse que o muro estava em risco de ruir (factos 1º a 8º dados como provados).
A testemunha F…, da agência imobiliária, apenas referiu que agendou as visitas ao imóvel e intermediou a parte relativa à realização da escritura de compra e venda, sendo certo que dos documentos necessários para o efeito não é perceptível a inexistência de licença para a piscina e alpendre, uma vez que se trata de uma situação diferente da própria licença da casa (pois embora possa ser concomitante, pode, no entanto, ser efectuada noutra altura e não ao mesmo tempo que a habitação é construída, pelo que é natural que os AA. não se tenham logo apercebido da situação).
A testemunha H… confirmou apenas que trabalha para a imobiliária que promove a comercialização dos imóveis do R., mas que não se recorda em concreto o que é que dizia o anúncio, mas pensa que fazia referência a uma piscina.
Quanto às respostas negativas, o Tribunal assim o entendeu, porque ninguém confirmou tal matéria (por forma a convencer o Tribunal da mesma), além de se ter provado matéria diferente daquela.
Assim (…), relativamente à alínea B), como já se referiu, os vícios reclamados nos autos não eram perceptíveis a olho nu, nem os AA. tiveram possibilidade de os verificar, nem sabiam da sua existência, tendo-se provado que relativamente a essa parte do imóvel do que puderam ver não detectaram qualquer problema, confiando também no declarado pelo vendedor que estaria tudo bem, sendo certo que em relação ao muro, o defeito em causa não é perceptível pelo homem médio (pois o facto de se estar a formar uma pequena ‘barriga’, a não ser para quem é da área técnica ou ouve falar disto muitas vezes, não se consegue alcançar o seu significado). Actuaram os AA., pois, com a devida diligência, no sentido da verificação do imóvel, não conseguindo descortinar os aludidos defeitos antes da compra e da limpeza efectiva que realizaram no imóvel».
Colocada perante a transcrita motivação da decisão de facto, a apelante argumenta que, contrariamente ao que foi decidido pelo tribunal de 1ª instância, resultou da prova produzida no processo que os autores foram colocados em condições de se aperceberem dos defeitos de que padecia o imóvel transaccionado, dada a sua manifesta visibilidade. Entende, por isso, que os pontos nºs 5, 6, 8, 10, 20 e 24 devem ser dados como não provados, sustentando igualmente que deverá ser alterada a redacção dos pontos nºs 3 e 15, de molde a que deles fique a constar que:
. “a comercialização do prédio foi entregue pela ré à imobiliária E…, Unipessoal, Ldª, sendo que, após marcação, em maio de 2017, os autores deslocaram-se ao prédio em causa tendo visitado o interior da habitação e o seu exterior” (ponto nº 3);
. “Desde pelo menos Janeiro de 2017 e actualmente o muro em causa apresenta os seguintes vícios:
a) Instabilidade desse muro;
b) Deslizamento de algumas pedras de granito, inclusive nos tentos que foram há algum tempo efectuados e a aberturas no refechamento das juntas das pedras;
c) Existem algumas pedras de granito, que formam o muro, com deslocamentos, já graves, entre os 4 e 6 cm, e ainda por cima na zona do primeiro terço, da altura do mesmo, zona de maiores cargas;
d) Tais danos exigiam e exigem uma reparação, sendo aconselhável pelo menos de imediato a realização de obras de contenção” (ponto nº 15).
Advoga ainda que, em contraponto à realidade acolhida nos referidos pontos nºs 5 e 6, deve ser dada como provada a matéria constante da alínea B) dos factos não provados, isto é, que “os vícios do alpendre, muro e piscina eram visíveis a olho nu por qualquer pessoa e os autores tiveram possibilidade de os verificar e sabiam da sua existência quando compraram o imóvel”.
Para tanto convoca os depoimentos prestados pelas testemunhas F…, H… e G… e bem assim o relatório pericial apresentado nos autos, sendo que a concatenação de tais meios probatórios permite, na leitura que deles faz, demonstrar o erro na apreciação da prova e justificam a alteração da decisão no sentido que preconiza.
Registe-se que, com tal desiderato limita-se, praticamente, a indicar extractos dos depoimentos produzidos pelas indicadas testemunhas na audiência final.
Ora, para este efeito impugnatório, não basta a mera indicação, sem mais, de um determinado meio de prova, e também se revela insuficiente no que respeita à prova pessoal, o extracto de uma simples declaração das testemunhas, sem correspondência com o sentido global dos depoimentos produzidos de tal modo que não permita consolidar uma determinada convicção acerca de matéria controvertida.
Com efeito, na motivação de um recurso, para além da alegação da discordância, é outrossim fundamental a alegação do porquê dessa discordância, isto é, torna-se mister evidenciar a razão pelo qual o recorrente entende existir divergência entre o decidido e o que consta dos meios de prova invocados.
Nesse sentido tem sido interpretado o segmento normativo “impunham decisão diversa da recorrida” constante da 2ª parte da al. b) do nº 1 do citado art. 640º, acentuando-se que o cabal exercício do princípio do contraditório pela parte contrária impõe que sejam conhecidos de forma clara os concretos argumentos do impugnante[7].
Daí que, da mesma maneira que ao tribunal de 1ª instância é atribuído o dever de fundamentação e de motivação crítica da prova que o conduziu a declarar quais os factos que julga provados e não provados (art. 607º, nº 4), devendo especificar, por razões de sindicabilidade e de transparência, os fundamentos que concretamente se tenham revelado decisivos para formar a sua convicção, facilmente se compreende que, em contraponto, o legislador tenha imposto à parte que pretenda impugnar a decisão de facto o respetivo ónus de impugnação, devendo expor os argumentos que, extraídos de uma apreciação crítica dos meios de prova, determinem, em seu entender, um resultado diverso do decidido pelo tribunal a quo.
Isso mesmo é sublinhado por ANA LUÍSA GERALDES[8], quando refere que o recorrente ao enunciar os concretos meios de prova que devem conduzir a uma decisão diversa, “deve fundar tal pretensão numa análise (crítica) dos meios de prova, não bastando reproduzir um ou outro segmento descontextualizado dos depoimentos”. Exige-se, pois, o confronto desses elementos com os restantes que serviram de suporte para a formulação da convicção do Tribunal de 1ª instância (e que ficaram expressos na decisão), com recurso, se necessário, aos restantes meios probatórios, v.g., documentos, relatórios periciais, etc., apontando as eventuais disparidades e contradições que infirmem a decisão impugnada e é com esses elementos que a parte contrária deverá ser confrontada, a fim de exercer o contraditório, no âmbito do qual poderá proceder à indicação dos meios de prova que, em seu entender, refutem as conclusões do recorrente.
Certo é que a apelante não realizou esse exercício de confronto entre (todos) os meios de prova produzidos sobre a materialidade impugnada, limitando-se, como se referiu, a aludir apenas aos depoimentos das testemunhas que arrolou, não evidenciando em que medida os mesmos possam pôr em crise os meios probatórios que o tribunal de 1ª instância considerou para firmar a sua convicção.
Como quer que seja, depois de se proceder à audição integral dos aludidos depoimentos constata-se que as duas primeiras testemunhas (ambas funcionárias administrativas da imobiliária que intermediou a compra e venda) prestaram depoimentos sem especial préstimo com relação à factualidade alvo de impugnação, posto que desconheciam em concreto o estado do ajuizado imóvel por ocasião da realização desse ato alienatório, ao qual jamais se deslocaram.
Já a testemunha G… (que foi a pessoa que promoveu a venda do imóvel) adiantou que se deslocou (julga que, pelo menos, duas vezes) ao mesmo com os autores a fim de estes o “visitarem”, embora tenha ideia que olharam para o exterior a partir da cozinha, tendo constatado que no logradouro havia muita vegetação selvagem (tipo silvas) que “estava alta” e que dificultava a visualização das estruturas aí existentes; referiu ainda que a piscina tinha água “mas estava suja, porque a casa já estava fechada há uns meses”.
De igual modo acrescentou que, na ocasião, a perceção com que ficou foi que a casa necessitaria de trabalhos de pintura e na parte eléctrica, afiançando que não sabia da existência dos defeitos que vieram a ser posteriormente detetados na piscina, no muro e no alpendre, nada tendo adiantado a respeito da questão da falta de legalização do alpendre e da piscina.
A propósito da legalização dessas estruturas (rectius, da falta dela) a apelante sustenta que os autores foram colocados em condições de saber que a piscina e o alpendre não estavam devidamente licenciados, porquanto ainda antes da celebração da escritura pública de compra e venda lhes foi remetida, por e-mail, toda a documentação referente ao imóvel, aludindo, em conforto desse seu ponto de vista, aos depoimentos prestados pelas testemunhas por si arroladas que confirmaram esse envio.
Não se nos afigura, contudo, que possa colher tal argumentação já que do simples envio dos documentos relativos à casa não se pode extrair que os demandantes ficariam em condições de saber da mencionada falta de licenciamento, sendo certo que, contrariamente ao que parece ser seu entendimento, não é ao potencial comprador que compete diligenciar nesse sentido, cabendo antes ao vendedor informar, de forma adequada e tanto quanto possível completa, a real situação do imóvel a alienar, dando conhecimento àquele dos vícios de facto e de direito de que padeça o objecto a vender, consubstanciando a sua inobservância a violação de um dever lateral de informação que lhe é imposto pela boa-fé[9].
Ainda em arrimo do seu posicionamento, a apelante convoca a perícia realizada no âmbito do presente processo, em cujo relatório se menciona que os defeitos existentes na piscina, alpendre e muro são visíveis.
Ora, se é facto que nesse relatório se refere que “de acordo com a observação feita no local as anomalias são visíveis, não sendo possível responder com exactidão quanto à data das referidas anomalias”, certo é que o mesmo foi elaborado cerca de dezoito meses depois da outorga da escritura pública e após os autores terem procedido ao corte da vegetação existente no exterior do prédio, à descarga da água da piscina e sua limpeza. Daí que, nessas circunstâncias, tal relatório não aporte um especial contributo para esclarecer se contemporaneamente com a realização do referido ato notarial os defeitos existentes no prédio eram (ou não) visíveis para o comum dos cidadãos.
Neste conspecto, será de registar que parte substancial das pessoas inquiridas na audiência final – designadamente, o próprio autor e as testemunhas I…, J… e G… - confirmaram que no logradouro/jardim do imóvel existia bastante vegetação que praticamente impedia a circulação nesse espaço exterior e que a água da piscina estava de tal maneira suja que não permitia visualizar o respectivo fundo.
Ora, tal realidade obstaculizaria a clara perceção do estado do muro, do alpendre e da piscina (revelando-se, por isso, írrito para este efeito saber se os defeitos existentes nessas estruturas seriam anteriores a 2017, afirmação relativamente à qual não se regista sequer dissenso entre as partes), sendo certo que aos autores, enquanto meros interessados na aquisição do imóvel, não lhes assistia naturalmente o direito de procederem ao corte da vegetação existente no logradouro/jardim do imóvel e à descarga da água contida na piscina para, assim, se aperceberem do seu real estado.
Refira-se igualmente que, após a audição da integralidade dos depoimentos produzidos no julgamento, em parte alguma qualquer das pessoas aí inquiridas confirmou, ou sequer aludiu, que o imóvel teria de ser vendido com todos os defeitos que apresentasse (mormente os que vieram a ser posteriormente detetados na piscina, no alpendre e no muro) e que tivesse sido convencionado que a ré não assumia qualquer obrigação da sua reparação (o que não se mostra outrossim confortado por qualquer subsídio probatório, designadamente de natureza documental), sendo que quer o autor nas declarações de parte que prestou quer a testemunha J… (amigo dos demandantes e que os acompanhou nas visitas que estes realizaram ao imóvel) confirmaram que o promotor da venda afirmou que as reparações que seriam necessárias levar a cabo se traduziam apenas em trabalhos de pintura e electricidade no interior da habitação, afirmação que, em grande medida, é atestada pelo aludido promotor - a testemunha G…; aliás, esta testemunha, aquando da sua audição em julgamento, acabou por referir que se soubesse da existência dos aludidos defeitos não promoveria a venda nos mesmos moldes.
Relativamente ao valor de mercado do imóvel, contrariamente à argumentação apresentada pela apelante neste recurso, os subsídios probatórios que foram aportados aos autos (mormente o relatório de avaliação junto a fls. 56 e seguintes, onde expressamente se refere que “no concelho de Amarante a oferta de imóveis similares é superior à procura com revisão de preços em baixa”, indicando o montante de €147.300,00 como constituindo um razoável valor de venda imediata do ajuizado prédio urbano) apontam decisivamente no sentido de que o preço que foi pago pelos autores (€150.000,00) se mostra em linha com o valor então praticado para imóveis com características semelhantes ao que foi transaccionado entre as partes, como, aliás, foi afirmado pelas testemunhas K…, G… e L…, sendo que estes dois últimos exercem a sua actividade profissional na área do concelho de Amarante, respectivamente, como promotor imobiliário e construtor civil.
Isto posto, temos por certo que a argumentação expendida pela apelante não tem o condão de desconstruir a motivação adrede tecida pelo julgador de 1ª instância, afigurando-se-nos que a prova produzida (como, aliás, se deixou evidenciado) não impõe - como é suposto pelo nº 1 do art. 662º - decisão diversa, porquanto a decisão de considerar provadas as proposições factuais plasmadas nos pontos nºs 3, 5, 6, 8, 10, 15, 20 e 24 dos factos provados nos exatos termos deles constantes e como não provada a afirmação de facto vertidas na alínea B) dos factos não provados é, nos termos expostos, perfeitamente racional e lógica.
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3. FUNDAMENTOS DE DIREITO Como emerge do substrato factual provado, entre os autores (na qualidade de compradores) e a ré/apelante (na qualidade de vendedora) foi celebrado contrato de compra e venda que teve por objecto mediato um prédio urbano destinado a habitação daqueles.
No ato decisório recorrido, perante a demonstração de que o imóvel transaccionado padecia de defeitos relevantes (mormente ao nível da piscina, alpendre e muro) e bem assim que a piscina e alpendre não se encontravam devidamente licenciados, convocou-se o regime da venda de coisa defeituosa previsto quer no Código Civil quer no DL nº 67/2003, de 8.04, à luz dos quais se considerou estar a ré obrigada a proceder à reparação/eliminação desses vícios, condenando-a, outrossim, no pagamento de uma indemnização (rectius, compensação) por danos não patrimoniais sofridos pelos demandantes.
A apelante insurge-se desde logo quanto à aplicabilidade, in casu, do DL nº 67/2003, por considerar que “na venda do imóvel aqui em litígio atuou na qualidade de particular e não de profissional”.
A questão reveste-se de interesse prático na resolução do presente recurso na medida em que o regime contemplado nesse diploma, por constituir lei especial, prevalecerá relativamente ao regime geral contido no Código Civil, consagrando aquele um conjunto de soluções destinadas a proteger de forma mais efectiva a posição jurídica do consumidor adquirente.
Com efeito, o regime jurídico estabelecido pelo DL n.º 67/2003, de 8.04 (atualizado pelo DL n.º 84/2008, de 21.05) visou a harmonização dos sistemas de protecção dos consumidores, entre os países da União Europeia, mas com expressa preocupação de prevenir “a diminuição do nível de protecção já hoje reconhecido entre nós ao consumidor” (preâmbulo do diploma). Daqui resulta um sistema legislativo plural, integrado pelas normas gerais do direito civil, pelas normas especiais “de defesa do consumidor” constantes da Lei n.º 24/96, de 31.07 (LDC), e pelas normas especialíssimas deste D.L. 67/2003 (além de outras constantes de outros diplomas ainda mais especializados em função da especificidade de serviços e produtos prestados, como crédito, energia, telecomunicações), todas elas constituindo um regime jurídico complexo, cuja vocação é sempre a de facultar ao consumidor a utilização dos instrumentos que lhe sejam mais favoráveis, isto é, que lhe confiram maior grau de protecção contra a violação dos seus direitos contratuais, postos em causa num concreto acto de consumo.
O âmbito de aplicação do aludido diploma mostra-se estabelecido no seu art. 1º-A no qual se preceitua que o mesmo “é aplicável [designadamente[10]] aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores”, contratos esses que podem ter por objecto mediato bens móveis ou imóveis.
Não colocando dúvida a qualificação dos autores adquirentes do ajuizado prédio urbano como consumidores (face à definição feita no n.º 1, do art. 2º da LDC, para a qual remete a al. a) do art.º 1º-B da Lei n.º 67/2003, isto é, a pessoa singular que adquire a fornecedor profissional bens ou serviços para uso não profissional), resta, pois, determinar se a ré apelante pode ser enquadrada na categoria de vendedor para os efeitos desse diploma.
Adiante-se, desde logo, que não se nos afigura que a pedra de toque em matéria de definição de uma entidade como vendedora, nos quadros do Decreto-Lei n.º 67/2003, se encontre nos arts. 2º, n.º 2, 3º e 4º do mesmo diploma. Do que em tais normativos se trata é da matéria da falta de conformidade dos bens “com o contrato de compra e venda”, de presunções daquela – ou de equiparações à mesma – e da sua existência já na data da entrega dos bens, bem como dos direitos do consumidor numa tal eventualidade.
Quanto a nós, o conceito operativo de vendedor decorrerá não só do “objeto e âmbito de aplicação” do referido diploma, definidos nos seus arts. 1º e 1º-A, como também da noção estabelecida na al. c) do seu art. 1º-B, onde se identifica como tal “[q]ualquer pessoa singular ou colectiva que, ao abrigo de um contrato, vende bens de consumo no âmbito da sua actividade profissional”, em convergência, de resto, com o art.º 1º, n.º 2, da LDC – para o qual, como já referenciado, remete o DL nº 67/2003 – quando nele se define como consumidor “todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios”, não se tornando pois mister que essa actividade constitua a principal (ou normal) actividade económica do agente, contanto que tenha como fim a obtenção de ganhos económicos[11]. Como assim é, meridianamente, o caso da ré, no que ao contrato dos autos respeita, não se acompanhando, deste modo, as elaborações da apelante à volta do conceito de vendedor, para efeitos do referido diploma.
Mostram-se, pois, preenchidos os pressupostos para a aplicabilidade do DL nº 67/2003, quer os de ordem subjectiva quer os de ordem objectiva: quanto aos primeiros, assume relevância a qualidade de “consumidor” dos autores, bem como a de “vendedor” da ré, atenta a inserção do negócio em questão no exercício de actividade económica que visou, naturalmente, a obtenção de benefícios; quanto aos segundos, é relevante quer a subsunção do imóvel vendido à categoria de bem de consumo, para efeitos desse diploma (cfr. al. b) do art. 1º-B), quer a conclusão pela não conformidade entre o imóvel entregue e o objecto contratualmente previsto, atenta a variedade e gravidade dos defeitos apresentados por esse mesmo imóvel, que o tornam parcialmente inadequado para os fins a que se destina, designadamente a habitação permanente de uma família.
Naturalmente, de quanto se vem de expender resulta a prevalência, no caso em apreço, do regime do DL nº 67/2003 sobre o regime geral vertidos nos arts. 913º a 922º do Código Civil, dada a já mencionada relação de especialidade estabelecível, com tratamento mais favorável dos autores/consumidores.
Ainda assim, a título de parênteses, sempre se dirá que, na situação vertente, perante a não demonstração de que os defeitos existentes no prédio urbano transaccionado assumiam natureza de vícios aparentes[12] (prova essa que, de acordo com as regras gerais da repartição do ónus probatório, incumbia à ré/vendedora), a solução não seria substancialmente diversa por aplicação do regime das garantias edilícias contemplado nos arts. 913º a 915º do Código Civil.
Feito este parênteses, temos que por determinação do art. 2º, n.º 1, do DL n.º 67/2003 estaria a ré obrigada a entregar aos autores “bem que seja conforme com o contrato de compra e venda”, sendo que essa garantia de conformidade implica uma alteração substancial no regime da compra e venda de bens de consumo, na medida em que, como sublinha MENEZES LEITÃO[13], vem “afastar a solução tradicional do caveat emptor, segundo ao qual caberia sempre ao comprador aquando da celebração do contrato, assegurar que a coisa adquirida não tem defeitos e é idónea para o fim a que se destina. Face ao novo regime da venda de bens de consumo, esta averiguação deixa de ser imposta ao consumidor para ser objecto de uma garantia específica, prestada pelo vendedor, cabendo a ele o ónus da prova, segundo as regras gerais, de ter cumprido essa obrigação de garantia”.
Tal garantia é objecto de presunções ilidíveis, de não conformidade, relativamente às situações mais correntes, estabelecidas nas várias alíneas do n.º 2, do mesmo art. 2º, valendo essas presunções como regras legais de integração do negócio jurídico, destinadas a precisar o que é devido contratualmente na ausência ou insuficiência de cláusulas que adrede fixem as características e qualidades da coisa a entregar ao consumidor em execução do programa negocial adoptado pelas partes[14].
No que ao caso releva, interessa-nos, em especial, a previsão normativa da alínea d) do referido preceito legal, na qual se dispõe que “[p]resume-se que os bens de consumo não são conformes com o contrato se se verificar não apresentarem as qualidades e o desempenho habituais nos bens do mesmo tipo e que o consumidor pode razoavelmente esperar, atendendo à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas feitas pelo vendedor, pelo produtor ou pelo seu representante, nomeadamente na publicidade ou na rotulagem”.
Estão aqui em causa dois critérios: o primeiro a correspondência das qualidades e desempenho com o habitual em bens do mesmo tipo e o segundo as expectativas razoáveis do consumidor, face à natureza do bem e, eventualmente, às declarações públicas sobre as suas características concretas, sendo que este último critério encontra igual acolhimento na previsão da última parte do art. 4º, n.º 1, da LDC, enquanto nela se preceitua que “[o]s bens e serviços destinados ao consumo devem ser aptos a satisfazer os fins a que se destinam e produzir os efeitos que se lhes atribuem de modo adequado às legítimas expectativas do consumidor”.
Dada a ratio essendi que preside à consagração de tal presunção (concretamente a proteção do consumidor), parte significativa da doutrina e jurisprudência vêm sustentando que esses critérios se encontram numa relação de alternatividade[15].
Na espécie, na presença da materialidade que logrou demonstração (cfr. v.g. factos provados nºs 1, 2, 7 e 8), mostra-se preenchida a fattispecie da transcrita alínea, dado que o ajuizado prédio urbano padece de defeitos relevantes que comprometem a regular utilização de algumas partes do mesmo por banda dos demandantes, não apresentando as qualidades que razoavelmente seriam de esperar num imóvel com as características anunciadas pela ré vendedora, maxime tendo em consideração o preço por aqueles despendido nessa operação negocial.
Nessa decorrência, por mor do disposto no nº 1 do art. 4º do DL nº 67/2003, a referida falta de conformidade[16] do imóvel transaccionado com o objecto do contrato permite ao comprador exigir a reparação do bem, a sua substituição, a redução adequada do preço ou a resolução do contrato; e no nº 5 desse mesmo artigo, estabelece-se que “[o] consumidor pode exercer qualquer dos direitos referidos nos números anteriores, salvo se tal se manifestar impossível ou constituir abuso de direito, nos termos gerais”.
Como é consabido, no regime geral da venda de coisas defeituosas, os direitos a exercer pelo comprador não surgem como alternativos, mas subordinados, em razão do que normalmente se designa por um princípio de eticização da escolha, decorrente do princípio da boa-fé[17]. Porém, no regime especial sob análise, com evidentes objectivos de alargamento da tutela dos interesses do consumidor/comprador, é expressamente prevista a alternatividade da escolha, sem prejuízo da salvaguarda de um grau suficiente de tal “eticização” pela omnipresença do princípio da boa-fé, bem como do regime do abuso de direito. Isso mesmo tem sido majoritariamente reconhecido na doutrina e na jurisprudência[18] afirmando-se que os meios que o comprador que for consumidor tem ao seu dispor para reagir contra a venda de um objecto defeituoso, não têm qualquer hierarquização ou precedência na sua escolha, estando somente limitada pela impossibilidade do meio ou pela natureza abusiva da escolha nos termos gerais, isto é, não se registe uma desproporção acentuada entre o exercício do direito e a dimensão dos defeitos que o fundam.
Ora, no caso vertente, ao invés do sustentado pela apelante, não se identifica uma tal desproporção no concreto pedido de eliminação/reparação aduzido pelos autores, tal a diversidade e seriedade dos defeitos existentes no prédio urbano vendido, alguns deles inviabilizando, como se referiu, a utilização de alguns dos espaços da habitação, e outros colocando mesmo em causa a integridade física e o património dos demandantes e/ou terceiros (cfr. factos provados nºs 10, 15, 19, 20, 22 e 24), não se vislumbrando, outrossim, em que medida ocorra qualquer situação passível de consubstanciar um enriquecimento indevido por parte dos demandantes, já que, como se provou (cfr. facto provado nº 8), o preço que pagaram (€150.000,00) encontra-se “dentro do preço de mercado para um prédio com as características do prédio comprado pelos autores, no caso do muro, piscina e alpendre estarem em bom estado de conservação e devidamente licenciados”.
A apelante argumenta ainda não ser devida qualquer compensação a título de danos não patrimoniais já que esse tipo de danos não são ressarcíveis no âmbito da responsabilidade contratual.
Não lhe assiste, contudo, razão por uma dupla ordem de razões.
Primeiramente porque constitui hoje entendimento claramente dominante que os danos não patrimoniais são suceptívies de reparação no domínio da responsabilidade obrigacional[19]. Depois porque legem habemus, posto que, nos termos do art. 12º, n.º 1, da LDC (na redacção introduzida pelo art.º 13º do DL nº 67/2003), “[o] consumidor tem direito à indemnização dos danos patrimoniais e não patrimoniais resultantes do fornecimento de bens ou serviços defeituosos”.
Tratando-se aqui da responsabilidade do vendedor pelos danos emergentes e lucros cessantes resultantes da entrega de coisa defeituosa a consumidor, será de entender que ela só terá lugar, como refere CALVÃO DA SILVA[20], se aquele “não provar que o cumprimento imperfeito da obrigação não procede de culpa sua (art. 799º do Cód. Civil)”. Certo é que essa prova não foi feita, sendo que, ao invés do que a apelante argumenta, perante o tecido fáctico apurado (cfr. v.g. factos provados nºs 18, 19 e 26) resulta inequívoco que os constrangimentos que os autores vêem experienciando em consequência das diversas desconformidades de que enferma o prédio urbano que adquiriram assumem a gravidade legalmente suposta para justificar a atribuição de uma compensação nos moldes que foi fixada no ato decisório sob censura.
Improcedem, por conseguinte, as conclusões HH) a MM).
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III- DISPOSITIVOPelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante (art. 527º, nºs 1 e 2).
Porto, 27.01.2020
Miguel Baldaia de Morais
Jorge Seabra
Pedro Damião e Cunha
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[1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.
[2] Registe-se que no elenco dos factos dados como provados na sentença recorrida se passa directamente do facto nº 3 para o facto nº 5.
[3] In Recursos no Novo Código de Processo Civil, pág. 225; no mesmo sentido milita REMÉDIO MARQUES (in A ação declarativa, à luz do Código Revisto, 3ª edição, págs. 638 e seguinte), onde critica a conceção minimalista sobre os poderes da Relação quanto à reapreciação da matéria de facto que vem sendo seguida por alguma jurisprudência.
[4] Isso mesmo é ressaltado por ABRANTES GERALDES, in Temas da Reforma de Processo Civil, vol. II, 3ª ed. revista e ampliada, pág. 272.
[5] Assim ABRANTES GERALDES Recursos, pág. 299 e acórdãos do STJ de 03.11.2009 (processo nº 3931/03.2TVPRT.S1) e de 01.07.2010 (processo nº 4740/04.7TBVFX-A.L1.S1), ambos acessíveis em www.dgsi.pt.
[6] O qual tem a seguinte redacção: “No referido anúncio constava e resultava que tal prédio tinha, entre outros componentes e características, uma piscina, um alpendre e um muro de proteção, existente no tardoz do prédio, mais anunciando e declarando que todo o prédio e tais estruturas se encontravam em bom estado de conservação”.
[7] Cfr., neste sentido, acórdão do STJ de 15.09.2011 (processo nº 1079/07.0TVPRT.P1.S1), de 2.12.2013 (processo nº 34/11.0TBPNI.L1.S1) e de 22.10.2015 (processo nº 212/06), acórdãos desta Relação de 5.11.2012 (processo nº 434/09.5TTVFR.P1) e de 17.03.2014 (processo nº 3785/11.5TBVFR.P1) e acórdãos da Relação de Guimarães de 15.09.2014 (processo nº 2183/12.TBGMR.G1) e de 15.10.2015 (processo nº 132/14.8T8BCL.G1), todos disponíveis em www.dgsi.pt.
[8] Impugnação e reapreciação da decisão da matéria de facto, pág. 4 e seguinte, trabalho disponível em www.cjlp.org/materias/Ana_Luisa_Geraldes_Impugnacao_e_Reapreciacao_da_Decisao_da_Materia_de_Facto.pdf. Idêntico entendimento vem sendo acolhido na jurisprudência, de que constituem exemplo, inter alia, os acórdãos do STJ 15.09.2011 Processo nº 1079/07.0TVPRT.P1.S1de 2.12.2013 (processo nº 34/11.0TBPNI.L1.S1) e de 22.10.2015 (processo nº 212/06), acórdãos desta Relação de 5.11.2012 (processo nº 434/09.5TTVFR.P1) e de 17.03.2014 (processo nº 3785/11.5TBVFR.P1) e acórdãos da Relação de Guimarães de 15.09.2014 (processo nº 2183/12.TBGMR.G1) e de 15.10.2015 (processo nº 132/14.8T8BCL.G1), acessíveis em www.dgsi.pt
[9] Cfr., para maior desenvolvimento sobre a questão, CARLOS MOTA PINTO, Cessão da posição contratual, pág. 342 e seguintes e CARNEIRO DA FRADA, Contrato e deveres de protecção, págs. 40 e seguintes.
[10] Nos termos do seu nº 2 o diploma é aplicável igualmente “[a]os bens de consumo fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, bem como à locação de bens de consumo”.
[11] Cfr., sobre a questão, TERESA ALMEIDA, in Lei da Defesa do Consumidor Anotada, pág. 8 e seguinte e PEGADO LIZ, in Introdução ao Direito e à Política do Consumo, Notícias Editorial, págs. 188 e seguintes.
[12] Como tal se considerando os que se revelam por sinais visíveis, a ponto de ter de se entender que o comprador deles se deveria ter apercebido se tivesse usado diligência normal.
[13] In Estudos do Instituto de Direito do Consumo, vol. II, Almedina, 2005, pág. 45.
[14] Neste sentido se pronunciam expressamente CALVÃO DA SILVA, in Venda de bens de consumo revista, aumentada e actualizada, 4ª edição, Almedina, págs. 83 e seguintes e MENEZES LEITÃO, op. citada, págs. 46 e seguintes.
[15] Assim, na doutrina, MENEZES LEITÃO, op. citada, págs. 47 e seguintes; na jurisprudência, acórdão da Relação de Lisboa de 12.03.2009 (processo nº 993/06-2), acessível em www.dgsi.pt.
[16] Sendo que, na esteira do entendimento que vem sendo sustentado por parte significativa da doutrina (cfr., por todos, MENEZES LEITÃO, op. citada, págs. 44 e seguinte e MORAIS CARVALHO, in Manual de Direito do Consumo, 2ª edição, Almedina, págs. 187 e seguintes), igualmente entendemos que a lei não faz distinção entre vícios de facto e de direito, abrangendo a expurgação dos ónus ou encargos a que se refere o art. 907º do Cód. Civil (como é o caso da falta de licenciamento da piscina e do alpendre), que constituirá, assim, uma hipótese de desconformidade.
[17] Cfr., sobre a questão, inter alia, MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, vol. III, 6ª edição, Almedina, págs. 124 e seguintes e ROMANO MARTINEZ, Cumprimento Defeituoso – Em especial na compra e venda e na empreitada, Almedina, 2001, págs. 393 e seguintes.
[18] Cfr., por todos, na doutrina, CALVÃO DA SILVA, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Conformidade e Segurança, 5ª edição, pág. 169 e, do mesmo autor, Venda de bens de consumo revista, aumentada e actualizada, 4ª edição, págs. 110 e seguintes; na jurisprudência, acórdão do STJ de 5.05.2015 (processo nº 1725/12.3TBRG.G1.S1), acessível em www.dgsi.pt.
[19] Cfr., para maior desenvolvimento, GABRIELA PÁRIS FERNANDES, in Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações (Das Obrigações em Geral), Universidade Católica Portuguesa, 2018, págs. 356 e seguintes.
[20] In Compra e Venda de Coisas Defeituosas, Almedina, 2002, pág. 122. Em análogo sentido se pronuncia CURA MARIANO (in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos defeitos da obra, Almedina, 2008, pág. 248), sustentando, no domínio da empreitada de consumo, que o direito de indemnização previsto na nova redacção do citado art.º 12º, n.º 1, “tal como sucedia anteriormente à aprovação do Decreto-Lei n.º 67/2003, tem como um dos seus requisitos o juízo de imputação do defeito ao empreiteiro, beneficiando a respectiva demonstração da presunção estabelecida nesse sentido pelo art.º 799º, n.º 1, do C.C.”.