Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 6652/06.0TBMTS.P1 |  |
CAUSAS IMPEDITIVAS
RECONHECIMENTO DO DIREITO
Acção Ordinária – 6º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Matosinhos
Rel. Deolinda Varão (439)
Adj. Des. Freitas Vieira
Adj. Des. Cruz Pereira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I.
O CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA AVª ……., … e …., SENHORA DA HORA, MATOSINHOS instaurou acção declarativa comum, com forma de processo ordinário, contra B…….., LDA.
Pediu que a ré fosse condenada a:
A) Pagar ao autor a quantia de € 81.560,00, acrescida de IVA, destinada à realização das obras descritas no artº 128º da petição inicial, como forma de eliminação dos defeitos de construção elencados nos artºs 97º e 98º desse articulado;
B) Em alternativa, reparar e eliminar os defeitos de construção elencados nos artºs 97º e 98º da petição inicial, nomeadamente, realizando as obras enumeradas no artº 128º desse articulado, devendo, nesse caso, ser conferido ao autor o direito de indicar um fiscal da obra, que acompanhe e fiscalize as obras a realizar pela ré;
C) Cumulativamente, pagar ao autor:
a) A quantia de € 12.705,00, destinada a ressarcir o custo das obras urgentes, já realizadas;
b) a quantia de € 483,74, destinada ressarcir as despesas de consultadoria e acompanhamento jurídicos, já custeados;
c) uma indemnização para ressarcir os danos não patrimoniais, de valor nunca inferior a € 5.000,00, a pagar ao autor como representante e mandatado por todos os condóminos.
Como fundamento, invocou a existência de defeitos de construção (que discriminou) nas partes comuns e no interior de algumas das fracções autónomas do prédio sito na Av. ….., construído pela ré.
A ré contestou, invocando a nulidade de ininteligibilidade do pedido e as excepções de ilegitimidade do autor e de caducidade da denúncia dos defeitos e da acção e ainda impugnando os factos alegados pelo autor.
Na réplica, o autor pugnou pela improcedência das nulidades e das excepções.
O autor deduziu articulado superveniente, no qual:
- reduziu o pedido formulado em A) para € 81.560,00;
- ampliou o pedido formulado em C)-a) para € 31.302,00.
Como fundamento da ampliação do pedido, alegou ter feito obras urgentes para reparar defeitos surgidos após a apresentação da réplica (07.11.06), no valor de € 18.697,00.
A ré contestou tal articulado, impugnando os factos alegados pelo autor.
No despacho saneador, foram julgadas improcedentes a nulidade e a excepção de ilegitimidade e foi relegado para a sentença o conhecimento da excepção da caducidade.
Percorrida a tramitação subsequente, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
A) Condenou a ré a pagar ao autor a quantia de € 31.402,00, bem como a quantia que se liquidar em execução de sentença, a despender com as obras previstas em 23º e 24º, necessárias à eliminação dos ditos defeitos: limpeza do suporte existente nos pisos de garagem comuns, aplicação do pavimento auto-nivelante Weber Niv Dur e execução de listas amarelas divisórias com tinta tráfego; e reparar as redes de exaustão das caldeiras;
B) Absolveu a ré do demais peticionado.
A ré recorreu, formulando as seguintes
Conclusões
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O autor contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II.A questão a decidir – delimitada pelas conclusões da alegação da apelante (artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC, na redacção anterior ao DL 303/07, de 24.08) – é a seguinte:
- Caducidade do direito do autor.
A) A presente acção destina-se a exercer a responsabilidade contratual decorrente do cumprimento defeituoso fundado em vício intrínseco das partes comuns do prédio e das fracções autónomas que o autor administra, sendo a ré construtora-vendedora dessas acções.
Para fundamentar a pretendida procedência da excepção de caducidade do direito do autor, sustenta a ré, em primeiro lugar, que deve ser alterada a resposta dada ao quesito 36º.
Pergunta-se naquele quesito se todas as fracções habitacionais do prédio em causa foram entregues aos compradores durante o ano de 1998.
O quesito obteve resposta negativa.
Segundo a ré, deveria ter-se respondido que a maioria das fracções habitacionais do prédio em causa foram entregues aos compradores durante o ano de 1998.
Os meios de prova em que a ré funda a sua pretensão são a certidão da CRP de Matosinhos, junta a fls. 506 e seguintes, e as certidões de escrituras de compra e venda juntas a fls. 585 e seguintes.
Aqueles documentos provam, de forma plena, que 18 fracções habitacionais do prédio em causa foram vendidas pela ré no decurso do ano de 1998.
Assim, ao abrigo do disposto no artº 712º, nº 1, al. b) do CPC, altera-se a resposta ao quesito 36º nos seguintes termos:
“Provado apenas que 18 fracções habitacionais do prédio em causa foram vendidas no decurso do ano de 1998”.
Com fundamento na certidão de fls. 506 e seguintes, podemos também considerar provado o seguinte facto (artº 659º, nº 3 do CPC):
“A primeira fracção foi vendida em 30.06.98”.
Face à alteração efectuada, a matéria de facto provada com interesse para a decisão do recurso é a seguinte:
A ré é uma sociedade comercial por quotas, que tem por objecto social a “construção de edifícios para venda, compra e venda de terrenos e apartamentos, urbanizações”. (A)
No exercício da sua actividade societária, a ré construiu o prédio sito na Rua ……, ..37, …57, Rua ……, …22, …44 e Travessa ….., …, freguesia da Senhora da Hora, deste Concelho e Comarca. (B)
Trata-se de uma construção do tipo tradicional, com cave e sub-cave (garagens), rés-do-chão e três andares, com logradouro e jardim, sendo revestida, nas fachadas exteriores por tijolo, e, nos corpos avançados das fachadas, por placas de mármore. (C)
Todos os materiais aplicados no revestimento do mesmo edifício eram de primeira qualidade. (39º)
O supra citado prédio foi, posteriormente, constituído em propriedade horizontal, através da competente escritura pública, realizada em 04.05.98, no 1º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, e constante de fls. 16 a 17 v. do Livro 298 D, deste Cartório. (D)
Após a constituição em propriedade horizontal, o referido prédio passou a ser composto por 54 fracções autónomas, sendo 24 destinadas a habitação, 11 destinadas a garagens e 19 destinadas a lugares de estacionamento. (E)
O aludido prédio mostra-se registado na CRP de Matosinhos sob o n° 01952/1 50295 e inscrito na respectiva matriz predial urbana no artº 4972. (F)
No que concerne ao supra mencionado e identificado prédio urbano, cujo projecto de arquitectura é do Arquitecto C………., as respectivas fracções autónomas começaram a ser vendidas em Agosto de 1998, vendas essas que se continuaram a processar até Junho de 2005, continuando, ainda na presente data, sem serem vendidas as fracções autónomas designadas pelas letras AE, AI, AO, AS e BH (lugares de garagem), das quais continua a ser proprietária a aqui ré. (G)
A primeira fracção foi vendida em 30.06.98. (certidão de fls. 506 e segs.)
No decurso do ano de 1998, foram vendidas 18 fracções habitacionais do prédio em causa. (36º)
O prédio urbano sob referência vem apresentando, desde o ano de 2000, problemas de construção ao nível de acabamentos, nas partes comuns e no interior das diversas fracções autónomas que o compõem. (3º)
Ao longo destes anos, foram já vários os condóminos que reclamaram da aqui ré a eliminação de defeitos do interior das respectivas habitações. (4º)
Relativamente às partes comuns, os defeitos de construção centralizam-se, sobretudo, a nível das fachadas exteriores do edifício, garagens e redes de exaustão das caldeiras. (5º)
As diversas administrações do condomínio foram denunciando aqueles defeitos à ré mediante cartas registadas com aviso de recepção, tendo esta efectuado, então, trabalhos para a sua eliminação. (6º e 7º)
Em 23.01.01, os Serviços Técnicos da CM de Matosinhos levaram a efeito uma vistoria ao prédio supra identificado, tendo sido elaborado o auto de fls. 119 e 120. (H)
Como os defeitos detectados naquele auto de vistoria não eram eliminados pela ré, viu-se a então administradora do condomínio (D…….., Ldª) na necessidade de instaurar acção judicial (em 14.03.01), a qual, com o nº 296/01, correu seus termos pelo 2° Juízo Cível deste Tribunal. (I)
Na sequência da instauração da aludida acção judicial, a ré realizou obras no aludido prédio urbano e a então administradora do condomínio comunicou aos autos que “as anomalias de construção haviam sido reparadas”, requerendo, assim, a extinção da instância, por inutilidade superveniente da lide, o que veio a ser decretado, por sentença de 25.02.02. (J)
Nessas obras, foram colocados andaimes à volta do prédio e a ré pôde constatar o estado em que se encontravam as placas de mármore. (L)
As paredes que, no interior das fracções, foram impermeabilizadas pela ré são precisamente os locais em que, no exterior do prédio, se tem verificado a queda de placas de mármore. (18º)
Em 06.05.03, foi efectuada uma 2ª vistoria pela CM de Matosinhos, a requerimento do autor, tendo sido elaborado o auto de fls. 122 a 124. (M)
O resultado desta 2ª vistoria foi comunicado à ré. (N)
Após a comunicação referida em N), a ré somente procedeu à pintura do chão da garagem, pelo que as consequências dos defeitos de construção de que o aludido imóvel padece se foram agravando. (19º e 20º)
Dada a inacção da ré na eliminação dos defeitos de construção de que o aludido prédio urbano padecia, foi requerida no Tribunal Judicial de Vila Nova de Gaia, em 18.02.04, a notificação judicial avulsa da ré (proc. n° 1571/04.8 TBVNG), através da qual se requereu a notificação judicial desta para:
a) No prazo de 30 dias proceder às intervenções supra elencadas e constantes do relatório de auto de vistoria efectuado pela CM de Matosinhos em 07.05.03, mediante um calendário de obras previamente definido e aprovado pelo requerente;
b) Dado o carácter urgente das intervenções, a sua não realização pela ré em tempo útil permitirá ao requerente proceder à sua execução, com a consequente imputação dos respectivos custos e juros à ré. (O)
Em face da aludida notificação judicial avulsa, realizada no dia 17.03.04, a ré nada fez. (P)
Em 26.07.05, foi realizada uma 3ª vistoria ao supra aludido prédio urbano, realizada pelos Serviços Técnicos da CM de Matosinhos, tendo sido feito o auto de fls. 148 e 149. (Q)
No início de Abril de 2006, o autor contactou a empresa E…….. Ldª, no sentido de averiguar e determinar a gravidade da situação supra descrita. (R)
Na sequência da deslocação de técnicos daquela empresa ao imóvel em questão, puderam os mesmos constatar que os empolamentos numa das fachadas do edifício se tinham vindo acentuando de dia para dia, até que, por razões de segurança, a Protecção Civil decidiu provocar a queda da mesma, antes que a essa parte da fachada caísse em cima de pessoas e/ou bens. (S)
A situação supra descrita não se compadecia com uma interpelação escrita da ré e, muito menos, com uma interpelação judicial daquela no sentido de repor a referida parte da fachada, pelo que o autor se viu na necessidade de adjudicar àquela empresa a realização das obras conducentes a repor a fachada que caiu. (T)
A aludida empresa procedeu à realização dos trabalhos necessários a refazer aquela fachada e grampeá-la até à estrutura, porque na construção inicial não havia sido feito este tipo de trabalho. (U)
A aludida empresa igualmente alertou o autor para o facto de outras fachadas correrem o mesmo risco (de queda), nomeadamente, a fachada nascente (frontal) 137, fachada lateral esquerda, na zona da laje do 2° e 3° piso, a fachada poente (traseira), e o corpo das caixas de escadas. (V)
Ao longo de 5 anos, os habitantes do prédio sob referência foram temendo pela queda de diversos componentes das fachadas do edifício, tendo caído placas de mármore que revestiam os corpos avançados das fachadas e, no dia 24.04.06, parte da fachada em azulejo burro. (8º, 9º e 10º)
A referida parte da fachada que caiu tinha, algumas semanas antes, o aspecto de uma “barriga”, em que a estrutura em tijolo se “descolava” do edifício. (11º)
Em consequência daquela queda de parte da fachada, duas das fracções autónomas do edifício supra identificado ficaram sem duas das janelas que daquelas fazem parte. (12º)
Toda esta situação obrigou a que o autor tenha tido necessidade de contactar os serviços de Protecção Civil (3 vezes) e a GNR (uma vez). (13º)
O descolamento dos tijolos ocorreu por a ré não ter observado as regras e procedimentos para a sua colocação. (40º)
Dada a urgência em obstar a um maior agravamento dos danos, foi necessário efectuar as seguintes obras, levadas a cabo entre os dias 03 e 29.05 do corrente ano (2006):
a) retirar todo o entulho, originado pela queda da fachada:
b) montagem de andaime;
c) limpeza da caixa de ar;
d) colocação de roffmate;
e) extracção de zonas que não estavam seguras dessa mesma área;
f) fixação do tijolo aparente, com grampos e buchas químicas;
g) colocação de novo revestimento grampeado e fixado;
h) colocação de janelas em alumínio;
i) desmontagem de andaime. (X)
As referidas obras, que se cifraram em € 12.705,00, já foram pagas pelo autor em 14.06.06. (Z)
Para a eliminação daqueles defeitos, tornou-se necessário proceder às seguintes obras - que se iniciaram em 29.02.07 e terminaram em 26.04.07 e que custaram ao autor o montante total de € 18.697,00: limpeza da fachada com máquina de pressão; reparação do revestimento na zona de tijolo vermelho face à vista; fornecimento e aplicação de produto hidrófugo específico; retirada de todo o vidraço existente e limpeza do suporte; fornecimento e aplicação de vidraço ataíja azul, colado com Weber Col Record; e betumação do vidraço com Weber Color. (21º, 22º, 44º e 45º)
Em consequência das medidas de prevenção tomadas pela Protecção Civil, em Julho de 2006, o prédio encontrava-se circunscrito por fitas, face à eminência da queda dos elementos componentes da fachada. (14º)
Para a eliminação dos ditos defeitos, é, ainda, necessário proceder às seguintes obras: limpeza do suporte existente nos pisos de garagem comuns, aplicação do pavimento auto-nivelante Weber Niv Dur e execução de listas amarelas divisórias com tinta tráfego; e reparar as redes de exaustão das caldeiras. (23º e 24º)
Após Novembro de 2006, continuaram a cair algumas das placas de mármore que revestem o edifício e as situadas por cima da entrada das garagens com o nº 137 encontravam-se em perigo eminente de cair e todas as salas das fracções com aquela queda ficavam vulneráveis à entrada de humidades. (41º, 42º e 43º)
B) Resulta do disposto no artº 913º, nº 1 do CC (Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem) que se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, o comprador terá direito à anulação do contrato (artº 905º) ou à redução do preço (artº 911º) e ainda a ser indemnizado pelos prejuízos sofridos (artºs 908º e 909º).
Os vícios da coisa referidos no artº 913º, nº 1 não constituem fundamento autónomo de anulação do contrato: face ao disposto naquele normativo e no artº 905º, é necessário ainda que se verifiquem os requisitos exigidos pelos artºs 251º ou 254º (erro ou dolo).
Para além do direito à anulação por erro ou dolo, o regime da venda de coisa defeituosa confere ainda ao comprador os direitos à reparação ou substituição da coisa (artº 914º), à indemnização em caso de simples erro (artº 915º), ao cumprimento coercivo ou à indemnização respectiva (artº 918º) e à garantia de bom funcionamento (artº 921º).
Romano Martinez[1] entende que os diversos meios jurídicos facultados ao comprador nos artºs 913º e seguintes não podem ser exercidos em alternativa. Há uma espécie de sequência lógica: em primeiro lugar, o vendedor está adstrito a eliminar o defeito da coisa e, não sendo possível ou apresentando-se como demasiado onerosa a eliminação do defeito, a substituir a coisa vendida; frustrando-se estas pretensões, pode ser exigida a redução do preço, mas não sendo este meio satisfatório, cabe ao comprador pedir a resolução do contrato.
A indemnização (pelo interesse contratual negativo) cumula-se com qualquer uma daquelas pretensões, com vista a cobrir os danos que não sejam ressarcíveis por aqueles meios.
De qualquer forma, o regime jurídico da venda de coisa defeituosa não obsta à aplicação das regras gerais, em alternativa, se a situação concreta se incluir nas respectivas previsões legais. Por exemplo, se o pagamento do preço se encontrava transferido para momento posterior à entrega da coisa, pode o comprador excepcionar o cumprimento até que a coisa seja reparada[2].
Segundo Calvão da Silva[3], o comprador pode escolher e exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do incumprimento defeituoso ou inexacto, presumidamente imputável ao vendedor (artºs 798º, 799º e 801º, nº 1), sem lançar mão do regime específico previsto nos artºs 913º e seguintes.
O artº 914º consagra o direito do comprador ao cumprimento pontual do contrato (artº 406º, nº 1), o seu direito à prestação originária, isenta de vícios, que lhe é devida.
Se o comprador optar por exercer o seu direito de exigir do vendedor a reparação da coisa nos termos daquele normativo, o vendedor só pode libertar-se da sua obrigação de reparar os defeitos se provar que os desconhecia sem culpa, conforme se dispõe na 2ª parte.
Cabe ao comprador provar que os defeitos são originários da coisa e que se encontravam ocultos no momento da compra e venda (artº 342º, nº 1), e cabe ao vendedor provar que desconhecia sem culpa a existência de tais defeitos (artº 342º, nº 2).
Se se provar a existência dos defeitos e o vendedor não conseguir ilidir a presunção de culpa que sobre ele impende, só não há lugar à reparação e substituição se estas foram excessivamente onerosas para o vendedor e desproporcionadas em relação ao proveito delas decorrente para o comprador (artºs 566º, nº 1, in fine, 829º, nº 2 e 1221º, nº 2), bem como se forem irrealizáveis insusceptíveis de satisfazer o fim essencial das partes dentro dos parâmetros da boa fé. Nestas hipóteses, há lugar à aplicação das regras gerais do incumprimento das obrigações, designadamente, assiste ao comprador o direito à redução do preço ou à resolução do contrato.
Do incumprimento dos deveres de eliminação dos defeitos ou de substituição da coisa deriva para o vendedor responsabilidade contratual determinada nos termos do artº 910º, ex vi artº 913º. A indemnização prevista no artº 910º é a indemnização pelo incumprimento de fazer convalescer o contrato, ou seja, de o cumprir pontualmente, reparando ou substituindo a coisa e não se confunde com a indemnização pela venda de coisa defeituosa, cumulando-se com ela, salvo na parte em que o prejuízo for comum, como refere o artº 910º, nº 1.
Optando o comprador por se prevalecer do regime da venda de coisa defeituosa, designadamente, pedindo a reparação da coisa, o prazo de caducidade do direito de acção é o previsto no artº 917º para a acção de anulação por simples erro, ou seja, seis meses após a denúncia dos defeitos, ou, se não tiver havido denúncia, seis meses após o decurso dos prazos fixados no artº 916º - como vem sendo entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência[4].
Os referidos prazos curtos de caducidade também se aplicam se o comprador optar por exercer autonomamente a acção de responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente de cumprimento defeituoso, desde que a pretensão se funde igualmente num dos vícios intrínsecos da coisa previstos no artº 913º.
Apenas quando a acção se fundar em cumprimento defeituoso não abrangido pelo artº 913º, ou seja, quando a violação culposa de deveres do vendedor não se referir a vício intrínseco ou orgânico da coisa, estará a responsabilidade contratual sujeita ao prazo ordinário de prescrição previsto no artº 309º[5].
Tratando-se de compra e venda de coisa imóvel, para se exercer qualquer um dos direitos previstos no regime do artº 913º é necessário que os defeitos sejam denunciados no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e que a acção seja instaurada no prazo de seis meses a contar da denúncia (exceptuando-se os casos de dolo e de o contrato não se encontrar cumprido).
É o que resulta do disposto nos artºs 916º, nºs 1, 2 e 3 e 917º, referindo-se este último à acção de anulação, mas aplicando-se extensivamente à acção destinada a exigir a reparação ou a substituição da coisa.
Aqueles direitos serão exercidos sem prejuízo do prazo-limite de cinco anos a contar da entrega da coisa (artº 916º, nºs 2 e 3).
No entanto, se a compra e venda tiver por objecto bem imóvel destinado a longa duração, que tenha sido construído, reparado ou modificado pelo vendedor, o prazo de caducidade do direito de acção para reparação dos defeitos é o prazo de um ano previsto no nº 3 do artº 1225º, por remissão para o nº 2 do mesmo preceito, conforme resulta do seu nº 4, que manda aplicar àquela situação específica o regime do contrato de empreitada.
A actual redacção do nº 1 do artº 1225º foi introduzida pelo DL 267/94, de 25.10, que também aditou ao preceito os nºs 3 e 4.
Como resulta do seu preâmbulo, visou-se com aquele Diploma proteger o direito do cidadão adquirente, enquanto consumidor, responsabilizando o empreiteiro, “…tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel…”.
Tendo em vista tal finalidade, consagrou-se não só a responsabilidade do empreiteiro perante o terceiro adquirente (nº 1), como, em termos idênticos, a do vendedor/construtor (nº 4), em ambos os casos se protegendo a situação do comprador que não celebrou contrato de empreitada com o vendedor.
Como se escreveu no Ac. do STJ de 18.02.03[6], para a aplicação do regime da empreitada à compra e venda no caso particular previsto no nº 4 do artº 1225º apontam razões ponderosas, desde a analogia de situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Se o vendedor construiu o imóvel através de empreiteiro, assume a posição de dono da obra e a situação do terceiro adquirente está salvaguardada pelo disposto no nº 1 do artº 1225º, podendo demandar directamente o empreiteiro para reparação dos defeitos do imóvel, em relação ao qual beneficia do prazo de caducidade de um ano previsto nos nºs 2 e 3 do artº 1225º.
Ou seja: se a compra e venda tiver por objecto um imóvel de longa duração, podem ser exercidos direitos relativos a defeitos detectados nos cinco anos subsequentes à entrega do imóvel, desde que sejam denunciados no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e desde que a acção respectiva seja instaurada no prazo de um ano a contar da denúncia.
Tratando-se de prédio constituído em regime de propriedade horizontal, cujas fracções autónomas foram entregues aos compradores em datas diferentes, coloca-se a questão de saber qual é a data de início de contagem do prazo-limite de cinco anos para o exercício dos direitos relativos aos defeitos de construção.
A questão não é pacífica, defendendo-se que o prazo se inicia:
a) com a primeira entrega de fracção autónoma a condómino adquirente;
b) com a última entrega de fracção autónoma a condómino adquirente;
c) com a entrega da maioria das fracções autónomas aos condóminos adquirentes;
d) quanto aos direitos a serem exercidos pelo administrador do condomínio (em regra, mandatado, para esse efeito, pela assembleia de condóminos), com a transmissão dos poderes de administração das partes comuns aos condóminos, o que só pode ter sucedido quando estes construíram a sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e elegendo os eu administrador. Não se tendo verificado um acto expresso datado de transmissão dos poderes de administração do condomínio, deve considerar-se como data em que tacitamente ocorreu essa transmissão, o dia em que a assembleia de condóminos elege o administrador do condomínio[7].
Não nos alongaremos sobre esta matéria porque, como adiante veremos, no caso dos autos, ela não assume relevância.
Diz o artº 328º que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine.
Nos termos do artº 331º, nº 1, só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Segundo o nº 2 do mesmo preceito, quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
Como é sabido, a caducidade pode ser impedida, mas não interrompida. O impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição[8].
Para que o reconhecimento constitua causa impeditiva da caducidade, é preciso, segundo Vaz Serra, que este seja tal que tenha o mesmo efeito que teria a prática do acto sujeito a caducidade. Assim, se se trata de prazo de propositura de uma acção judicial, deve ser tal que torne o direito certo e faça as vezes da sentença, porque tem o mesmo efeito que a sentença pela qual o direito fosse reconhecido[9].
Todavia, como afirma Romano Martinez[10], esta interpretação restritiva não está de acordo com a letra da lei e leva a salvaguardar situações abusivas. O art. 331º nº 2 fala só em reconhecimento do direito, não exigindo que tal confirmação revista o mesmo valor do acto que deveria ser praticado em seu lugar. Se assim fosse, as situações de impedimento da caducidade seriam diminutas; mas mais importante que a questão literal é o facto de aquela interpretação restritiva levar a aceitar como válidas situações de manifesto abuso do direito.
Acrescenta o mesmo autor que se deverá admitir que o reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade, pois não está em contradição com a letra do artº 331º nº 2 e permite evitar que se considerem válidas situações violadoras do princípio da boa fé, designadamente da regra do não venire contra factum proprium. Contudo, não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como sendo um reconhecimento: o procedimento do responsável tem de ser claro, no sentido de aceitar que o cumprimento se apresenta como defeituoso.
Neste sentido se pronuncia também Cura Mariano[11], ao afirmar que se é o empreiteiro quem, de forma inequívoca, reconhece a existência do direito no decurso do prazo de caducidade, mesmo que não pratique os actos equivalentes à sua realização, não há razão nenhuma para manter a protecção a uma situação de incerteza que já não se verifica pelo reconhecimento efectuado.
O reconhecimento deve, pois, ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito[12]; mas não será exigível que tenha de revestir o mesmo valor do acto que deveria ser praticado[13].
Assim, a reparação pelo vendedor/construtor ou pelo empreiteiro de alguns dos defeitos denunciados, ainda que frustrada, dentro do prazo de caducidade, pode equivaler a reconhecimento do direito do comprador ou do dono-da-obra nos termos sobreditos.
Esta situação não se confunde com aquela em a tentativa de eliminação dos defeitos gera novos defeitos: neste caso, existirá um segundo incumprimento defeituoso, ao qual se devem aplicar as mesmas regras do primeiro, designadamente as respeitantes a prazos[14]. Todavia, no decurso desse novo prazo só se podem fazer valer os direitos derivados de defeitos da eliminação ou da prestação substitutiva, e não quaisquer outros de que padecesse o cumprimento originário[15].
Vejamos então o caso dos autos:
Em primeiro lugar, há que precisar de que defeitos estamos a falar.
Em 23.01.01, 06.05.03 e 26.07.05 foram realizadas vistorias ao prédio, as quais detectaram a existência dos defeitos descritos nos autos de vistoria de fls. 119 e 120, 122 a 124 e 148/149, respectivamente.
Pela leitura desses autos se verifica que os defeitos que foram detectados em 06.05.03 e 26.07.05 são os mesmos que já haviam sido detectados em 23.01.01.
No essencial, foram detectados:
- fissuras no revestimento exterior em tijolo “burro” e nas placas de mármore;
- vedação insuficiente;
- revestimento abaulado;
- rufos de vedação deficientes;
- muretes fendidos;
- soleiras fendidas e mal assentes;
- redes de exaustão de fumos e de maus cheiros insuficientes;
- ventilação das marquises deficientes;
- caixilharias deficientes;
- infiltração de águas pluviais.
A data de detecção dos defeitos que releva para se aferir do prazo de caducidade é, assim, a data de 23.01.01.
Considerando que a data de início de contagem do prazo-limite de cinco anos seria a data da entrega da maioria das fracções (como sustenta a ré), tendo aquela entrega ocorrido no decurso do ano de 1998 (de um total de 24 fracções habitacionais, foram vendidas 18 em 1998), poderia o autor exercer direitos relativos a defeitos detectados até ao final do ano de 2003.
Mesmo considerando que a data de início de contagem do prazo-limite de 5 anos seria a data da primeira entrega de uma fracção autónoma ao respectivo condómino, tendo aquela primeira entrega ocorrido em 30.06.98, poderia o autor exercer direitos relativos a defeitos detectados até 30.06.03.
De onde se conclui que, tendo os defeitos sido detectados em 23.01.01, foram-no dentro do prazo-limite de 5 anos.
Ainda que se entendesse – como entende a ré – que os defeitos foram detectados em 06.05.03 (data da 2ª vistoria), continuaria a não se mostrar excedido o prazo de cinco anos.
[É a própria ré que não dá relevância à data de 26.07.05 (3ª vistoria) porque considera que os defeitos detectados nesta data são os mesmos que foram detectados em 06.05.03].
Como dissemos, os defeitos do prédio foram detectados em 23.01.01.
Em 14.03.01, foi instaurada uma acção judicial com vista à reparação daqueles defeitos.
No decurso daquela acção judicial, a ré fez obras no prédio.
Na sequência dessas obras, em 25.02.02, a ré comunicou aos autos que “as anomalias de construção tinham sido reparadas” e requereu a extinção da instância por inutilidade superveniente da lide.
Apesar disso, podemos concluir da factualidade provada que a reparação efectuada pela ré não foi adequada à eliminação dos defeitos, designadamente porque:
- nas vistorias realizadas posteriormente, em 06.05.03 e 26.07.05, se verificaram os mesmos defeitos;
- ao longo de 5 anos, desde 2000, foram caindo placas de mármore que revestiam os corpos avançados das fachadas;
- os locais em que se tem verificado aquela queda correspondem às paredes que haviam sido impermeabilizadas pela ré no interior das fracções.
A reparação frustrada dos defeitos, realizada pela ré em data anterior a 25.02.02, ou seja, quando ainda não tinha decorrido um ano sobre a data de detecção dos defeitos (14.03.01) equivale, assim, a reconhecimento do direito do autor, efectuada no decurso do prazo, pelo que impede a caducidade.
A partir daquela data de 25.02.02 não se gerou novo prazo de caducidade, ficando o direito do autor sujeito apenas ao prazo ordinário de prescrição, como acima se explicou.
Improcedem assim as conclusões da ré, pelo que resta confirmar a sentença recorrida.
*
III.Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, em consequência:
- Confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
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Porto, 09 de Junho de 2010Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Evaristo José Freitas Vieira
José da Cruz Pereira
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[1]Direito das Obrigações (Parte Especial), pág. 130.
[2] Romano Martinez, obra citada, pág. 131.
[3] Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 2ª ed., pág. 73.
[4] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, II, pág. 218, Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, pág. 413 e Calvão da Silva, obra e lugar citados; e os Acs. do STJ de 12.01.94, desta Relação de 29.01.01, 26.11.02, 14.06.04, 23.06.05, 24.10.06 e 11.12.07 e da RL de 01.07.04, todos em www.dgsi.pt.
[5] Neste sentido, Calvão da Silva, obra e lugar citados.
[6] www.dgsi.pt.
[7] Sobre esta matéria, ver Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro Pelos Defeitos Da Obra, 3ª ed., págs. 213 a 215, e a jurisprudência ali citada.
[8] Vaz Serra, Prescrição Extintiva e Caducidade, BMJ 107º-233 e 234 e Aníbal Castro, A Caducidade, 2ª ed., págs. 144 e 145.
[9] Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, I, 3ª ed., pág. pág. 294.
[10] Cumprimento Defeituoso, págs. 427 e 428.
[11] Obra citada, pág. 171.
[12] Ac. do STJ de 25.11.98, BMJ 481º-430; também Menezes Cordeiro, Tratado do Direito Civil Português, I, Tomo IV, pág. 225.
[13] Neste sentido se pronunciou o Ac. desta Relação de 22.02.07 (que seguimos de perto, nesta parte) e ainda os Acs. do STJ 08.06.06 e desta Relação de 27.04.06, 29.06.06 e 26.10.06, todos em www.dgsi.pt.
[14] Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, págs. 326 e 327.
[15] Citado Ac. desta Relação de 22.02.07.