Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0334095 |  |
CONTRATO-PROMESSA
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
NULIDADE
Em 99.01.04, no Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos - 5º Juízo Cível -Dalila..., residente na Rua de..., ..., ..., 4300-Porto, intentou a presente acção declarativa, sob a forma sumária, contra Carlos... e mulher Ilda..., residentes na Urbanização..., ..., ..., ..., 4400-Vila Nova de Gaia,
alegando
em síntese, que
- autora e ré celebraram um contrato promessa de trespasse de estabelecimento comercial, relativo a um estabelecimento de florista de que a autora era arrendatária, tendo acordado no preço de Esc. 1.470.000$00, a ser pago do seguinte modo: Esc. 200.000$00, com a assinatura do contrato-promessa, Esc. 550.000$00, através de cheque entregue pela autora à ré, também com a assinatura do contrato-promessa, e Esc. 720.000$00, em 12 prestações mensais, iguais e sucessivas, de Esc. 60.000$00, cada uma, com início em Janeiro de 1995, tituladas por cheques pré-datados a entregar pela ré à autora, com a outorga da escritura notarial de trespasse;
- acordaram, ainda, as partes que o incumprimento do referido contrato, implicaria para a autora, a devolução à ré de todas as importâncias recebidas e cheques não vencidos e, obrigaria a ré, à perda das importâncias entregues à autora.
- a supra mencionada quantia de Esc. 200.000$00 foi entregue em dinheiro pelos réus à autora, na data da assinatura do contrato, 17 de Outubro de 1994, tendo na mesma data entregue à autora um cheque de Esc. 550.000$00, datado de 28-11-1994, assinado pelo réu, sacado sobre uma conta titulada por ambos os réus, existente no Banco Comercial Português, Nova Rede, dependência de Vila Nova de Gaia;
- o qual, apresentado a pagamento no dia 94.10.28, veio a ser devolvido com a menção de revogado;
- após a entrega do cheque os réus deixaram de ter interesse no trespasse, ordenando ao banco sacado que não procedesse ao pagamento do cheque em questão, não tendo ainda pago a quantia de Esc. 550.000$00, quantia de que são devedores.
pedindo
que os réus fossem condenados a pagar à autora a quantia de Esc. 550.000$00, acrescida dos juros de mora.
contestando
e também em resumo
os RR alegaram que
- o contrato de arrendamento do local onde estava instalado o estabelecimento era nulo;
- e consequente era nulo também o contrato promessa de trespasse;
- o que conduz à impossibilidade da outorga da escritura pública de trespasse, por falta de licença de utilização;
- circunstância por si desconhecida, aquando da celebração do contrato promessa de trespasse.
reconvindo
formularam pedido reconvencional, pedindo a condenação da autora a restituir o montante de sinal recebido, de Esc. 200.000$00, acrescido de juros moratórios, desde a data em que se tornou evidente que a autora não podia cumprir, ou seja, 23-08-1994, que os réus computaram em Esc. 137.279$00 e ainda os que se vencerem até integral pagamento.
respondendo
a autora alegou que
- efectivamente o contrato de arrendamento foi realizado sem que existisse licença de utilização, sendo igualmente verdade que após a vistoria, a Câmara competente se recusou a emitir a aludida licença;
- todavia, não correspondem à verdade as consequências jurídicas que os réus daí pretendem retirar, já que a consequência legal para a não concessão da licença de utilização, não é a nulidade do contrato de arrendamento, mas sim a realização pelo senhorio das obras necessárias à emissão dessa licença, isto se o senhorio não optar pela resolução contratual, com direito à indemnização, nos termos gerais;
- acresce que, no momento em que a escritura de trespasse podia ter sido celebrada, não era exigida nem a licença de utilização, nem tão pouco o contrato de arrendamento.
- finalmente, era inverídico que os réus desconhecessem a questão da licença aquando da celebração do contrato promessa, visto que, antes da assinatura do dito, a autora apresentou o réu marido ao senhorio do locado, altura em que a questão da construção das casas de banho para concessão da licença de utilização foi discutida, tendo acordado com a autora e com o senhorio, uma forma de a ultrapassar.
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 00.12.11 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e a reconvenção parcialmente procedente.
Inconformada, a autora deduziu a presente apelação, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
Não houve contra alegações.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- nos recursos se apreciam questões e não razões;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
são os seguintes os temas das questões propostas para resolução:
A) – alteração da matéria de facto;
B) – nulidade do contrato;
C) – resolução do contrato.
Os factos
São os seguintes os factos que foram dados como provados na 1ª instância:
1 - Em 17 de Outubro de 1994, a autora como promitente trespassante e a ré como promitente trespassaria celebraram um contrato promessa de trespasse de estabelecimento comercial- Alínea A) da matéria de facto assente.
2 - O acordo dito em A) tinha por objecto um estabelecimento de florista, sito na Rua..., ..., rés-do-chão, Lugar de..., ... em Gondomar - 110745 -Alínea B) da matéria de facto assente.
3 - Autora e ré acordaram para o aludido trespasse o preço de Esc. 1.470.000$00 -Alínea C) da matéria de facto assente.
4 - Tal preço seria pago à autora da seguinte forma:
- Esc. 200.000$00, com a assinatura do contrato promessa;
- Esc. 550.000$00, através de cheque entregue pela ré à autora, também com a assinatura do contrato promessa;
- Esc. 720.000$00, em 12 prestações mensais, iguais e sucessivas, de Esc. 60.000$00 cada uma, com início em Janeiro de 1995, tituladas por cheques pré-datados a entregar pela ré à autora, com a outorga da escritura notarial de trespasse - Alínea D) da matéria de facto assente.
5 - Autora e ré acordaram que o incumprimento do referido contrato implicaria, para a autora, a devolução à ré de todas as importâncias recebidas e cheques não vencidos e, obrigaria a ré, à perda das importâncias entregues à autora - Alínea E) da matéria de facto Assente.
6 - O acordo dito em A) foi assinado pela ré com o consentimento do réu- Itália para carregar -Alínea F) da matéria assente.
7 - Na data da outorga do contrato dito em A), os réus entregaram à autora um cheque de Esc. 550.000$00, datado para 28-11-1994, assinado pelo réu, sacado sobre uma conta titulada por ambos os réus, existente no Banco Comercial Português Nova Rede, dependência de Vila Nova de Gaia - Alínea G) da matéria assente.
8 - Apresentado a pagamento em 28-11-1994, no Banco Espirito Santo e Comercial de Lisboa, dependência de Leça da Palmeira, em Matosinhos, veio o aludido cheque devolvido com a menção de revogado, por verificação de 30-11-1994 dos Serviços de Compensação do Banco de Portugal- Alínea H) da matéria de facto assente.
9 - Após a entrega do cheque à autora, os réus deixaram de ter interesse no trespasse, ordenando ao Banco sacado que não procedesse ao pagamento do cheque em questão - Alínea I) da Base Instrutória.
10 - O estabelecimento comercial dito em B) funcionava em prédio arrendado -Alínea J) da matéria assente.
11 - A escritura de arrendamento celebrada entre a autora e seu senhorio, Sr. António..., foi celebrado sem licença de utilização, tendo sido exibido ao respectivo Notário cópia do requerimento dirigido à entidade autárquica competente, no qual se requeria vistoria para emissão de licença- Alínea K) da matéria assente.
12 - Tal vistoria veio a ser efectuada mas dela não resultou a emissão da respectiva licença de ocupação, por o estabelecimento não reunir os requisitos necessários para ser afecto à actividade comercial- Alínea L) da matéria assente.
13. Por carta registada com aviso de recepção, em 23-11-1994 a ré declarou resolver o contrato dito em A), na qual motivou a sua intenção, cujo teor se dá aqui por reproduzido para todos os efeitos legais - Alínea M) da matéria assente.
14 - Correu termos na 1ª Secção, do 3° Juízo Cível do Porto, sob o n° .../95, uma acção de despejo, movida por António..., como senhorio, contra a agora autora, na altura inquilina - Alínea N) da matéria assente.
15 - Acção que teve por objecto o despejo do locado em questão no acordo dito em A), entre outros fundamentos, na caducidade do contrato de arrendamento, por não emissão da tal licença de utilização, que agora se volta a discutir ( cfr. doc. 1) - Alínea O) da matéria assente.
16 - No seguimento dessa acção, que corria em paralelo com o processo-crime por emissão de cheque sem provisão, por proferida sentença já transitada em julgado, que considerou o contrato de arrendamento válido e eficaz e improcedente o despejo ( cfr. doc. 2) - Alínea P) da matéria assente.
Factos provados oriundos das respostas à base instrutória:
17 - A perda de interesse dita em 5.9. ocorreu porque o senhorio, em face da recusa da licença, pretendeu dar sem efeito a escritura de arrendamento celebrada - Resposta ao ponto 1 ° da base instrutória.
18 - Na carta referida em 13., a ré notificou a autora para não apresentar o cheque referido em 7., e que a autora apresentou o mesmo a pagamento - Resposta ao ponto 2° da base instrutória.
19 - A falta de requisitos referidos em 12. prendia-se com a ausência de uma casa de banho que teria de ser construída – resposta ao ponto 3º da base instrutória.
Os factos, o direito e o recurso
A - Vejamos, então, como resolver a primeira questão.
A apelante entende que a matéria dos quesitos 3º a 9º, que foi dada como não provada, devia ter sido dada como provada face aos depoimentos das testemunhas José..., Rosa... e Henrique..., por si apresentadas.
Tais quesitos referiam-se, na sua essência, à questão de se saber se antes da assinatura do contrato promessa em causa nos presentes autos, os RR. tinham conhecimento da necessidade da construção da casa de banho para a concessão da licença de utilização, acordando na resolução do problema.
Como fundamentação das repostas a estes quesitos, o tribunal “a quo” declarou que ela derivaram “da circunstância de o tribunal não ter ultrapassado o estado de duvida sobre a realidade de tais factos”.
Lidos e relidos os depoimentos referidos pela apelante, não vê esta Relação como discordar da tal avaliação dos depoentes.
É que não é de pôr em causa a idoneidade e credibilização do que se disse perante o Tribunal "a quo" feita por este, que com a prova produzida esteve em contacto directo.
Isto porque não sairemos à procura de uma nova convicção probatória - que nos estará, de todo, vedada por falta de elementos que entram na formação da convicção do julgador "a quo" e não são introduzíveis na gravação da prova - mas curaremos apenas de saber se a convicção expressa pelo Tribunal recorrido tem suporte razoável naquilo que a gravação da prova nos pode exibir
É que também, para além dessa, gravação, há comportamentos ou reacções dos depoentes e outros aspectos que apenas podem ser percepcionados, apreendidos ou valorados por quem os presencia, e jamais podem ser gravados.
Daí que os poderes de alteração da decisão da matéria de facto, produzida na 1ª instância, devam restringir-se aos casos de flagrante desconformidade entre os elementos de prova disponíveis e aquela decisão, nos concretos pontos impugnados.
É que. se mantêm em vigor os princípios da concentração e da livre apreciação da prova, guiando-se o julgamento por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta.
No caso concreto em apreço, as duas primeiras testemunhas, casadas entre si, nada adiantaram para a questão, pois o pouco que sabiam sobre ela foi por intermédio da apelante.
Quanto à testemunha Henrique..., o facto de na altura em que ocorreram os factos estar a viver com a apelante e ter participado neles defendendo os interesses da então sua mulher, não permitem a esta Relação discordar da avaliação do seu depoimento feita pelo tribunal “a quo”, que, repetindo o que acima foi dito, com ele esteve em contacto directo.
Por estas regras e princípios, se mantém inalterado tudo quanto e pela forma por que foi decidido na instância recorrida.
B – Atentemos agora na segunda questão.
Na sentença recorrida entendeu-se que o contrato promessa de trespasse outorgado entre a apelante e os apelados era nulo porque o seu objecto - a obrigação de celebrar o trespasse - era legalmente impossível.
Disso discorda a apelante, pois entende que era possível a realização da escritura do contrato promessa.
Não tem razão.
Nos termos do disposto no n.º 1 do art.9º do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios ou suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização passada pela autoridade municipal.
Sendo que, nos termos do nº2 do referido artigo, tal licença podia ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida quando as parte alegassem a urgência na celebração do contrato.
Foi o que aconteceu no caso concreto em apreço quando a apelante outorgou, como arrendatária, em escritura pública de arrendamento do local onde viria a instalar o estabelecimento de florista.
O arrendamento foi, assim, validamente celebrado.
Mas o mesmo já não se poderá dizer do subsequente contrato promessa de trespasse do estabelecimento instalado no local arrendado.
É que do contrato de trespasse tem de fazer parte necessariamente a transmissão das instalações, que integram o estabelecimento - cfr. art.115º do RAU.
Ou seja, a apelante, enquanto trespassante, tinha de ter o direito de transmitir o local que lhe foi arrendado.
Doutra forma e uma vez que o mesmo fazia parte integrante do estabelecimento, nunca este poderia ser transmitido por trespasse e, obviamente, nunca a apelante poderia prometer realizar o contrato.
As promessas de vender e comprar por trespasse o estabelecimento seriam nulas, por serem legal e objectivamente impossíveis de cumprir - cfr. arts.280º e 401º, nºs. 1 e 3 do C.Civil.
Ora, no caso concreto em apreço, efectuada a vistoria destinada à concessão da licença de utilização, tal concessão não se verificou porque o prédio não possuía as condições de habitabilidade.
Ou seja, o local onde estava instalado o estabelecimento comercial não podia ser utilizado para o efeito.
Sendo assim e face ao que acima ficou dito, não podia a apelante prometer trespassar o estabelecimento, porque dele não podiam fazer parte as instalações.
Essa impossibilidade era originária, porque existia desde que foi celebrado o contrato de arrendamento, facto este naturalmente do conhecimento da apelante, pipis contemporâneo da outorga da escritura.
Essa impossibilidade produziu a nulidade do contrato promessa.
Só assim não seria, conforme se refere no acórdão do STJ de 96.02.29 “in” CJ STJ 1996 I 108, se o negócio fosse celebrado para a hipótese de a prestação se tronar possível ou se estivesse dependente da verificação da condição ou vencimento do termo.
Mas, como se verifica através da analise do contrato promessa junto com a petição inicial, não há aí qualquer referência àquela possibilidade, condição e termo.
A apelante parece entender que uma vez apresentado o requerimento para a concessão da licença de utilização fica sanada a falta de licença existente á data da escritura.
Ora é evidente que essa sanação só existirá se e quando a licença for concedida.
A isso nos leva o facto de se estabelecerem sanções para essa falta – cfr. nºs.5 e 6 do referido art.9º do RAU.
E também a consideração que a licença de utilização tem por finalidade obrigar os proprietários ao cumprimento das regras legais relativamente às obras de construção ou que condicionam a utilização de novas edificações, regras estas de caracter predominante administrativo e que se destinam fundamentalmente a garantir a salubridade, segurança e estética dos edifícios.
Não se compreendendo, assim, que um prédio, ou uma fracção de um prédio, cuja utilização para determinada fim foi rejeitada pela autoridade administrativa, pudesse ser objecto de um negócio destinado precisamente propiciar essa utilização - cfr.art.280º,nº1, do C.Civil.
Concluímos, pois, que bem se andou na sentença recorrida em considerar o contrato promessa nulo, com as inerentes consequências ao nível dos pedidos da acção e reconvencional.
C – Atentemos, finalmente, na terceira questão.
Diz ela respeito à resolução por alteração superveniente das circunstâncias, referida no art.437º do C.Civil, que a apelante entende não poder ocorrer no caso concreto em apreço.
A questão não foi tratada na decisão recorrida, pelo não pode esta Relação a apreciar.
De qualquer forma sempre se dirá que o conhecimento da questão estava naturalmente prejudicado pela solução dada questão anterior.
Na verdade, considerando-se que o contrato promessa era nulo, com a consequente ausência de produção dos efeitos negociais, necessariamente estava prejudicado o conhecimento da questão da cessação desses efeitos por via de resolução, ou seja, por via de um evento posterior ao momento da sua celebração.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar improcedente a presente apelação e assim, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Porto, 18 de Setembro de 2003
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo