Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3600/22.4T8PRT.P1 |  |
INOBSERVÂNCIA DE REQUISITOS FORMAIS
DIREITO À REMUNERAÇÃO
ABUSO DO DIREITO
II - O cliente da mediação que pretende eximir-se ao pagamento da remuneração porque a compra e venda ocorreu para além do termo do prazo fixado para a vigência do acordo, apesar de ser decorrência dos atos próprios da mediação, age em abuso do direito.
Sumário
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Relatora: Teresa Maria Fonseca
1.ª adjunta: Carla Fraga Torres
2.ª adjunta: Ana Paula Amorim
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
“A..., Lda.” intentou a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra “B..., Lda.” e AA.
Alega:
- que celebrou contrato de mediação imobiliária que não revestiu a forma legalmente exigida por insistência da R.;
- que angariou comprador a quem a R. vendeu o imóvel;
- que por tal ser contrário à boa-fé, a R. não pode invocar a nulidade do contrato para se escusar ao pagamento da comissão;
- que o R. representa legalmente a R.;
- que, mesmo que assim não se entenda, sempre a quantia seria devida a título de enriquecimento sem causa.
Termina peticionando a condenação solidária dos RR. no pagamento de € 256.921,05, acrescidos de juros desde a data da celebração da escritura.
Os RR. contestaram.
A R. alegou:
- que não celebrou contrato de mediação imobiliária com a A., tendo sido a legal representante desta quem a abordou porque a venda de prédio contíguo, da qual estava incumbida, se encontrava dependente da venda do seu prédio;
- que o documento junto com a petição inicial sob o n.º 1 foi elaborado pela A., tendo-lhe sido apresentado com a explicação de que se destinava apenas a comprovar junto dos compradores que teria poderes para tratar da venda do prédio da R..
Realizou-se audiência prévia. A ação foi julgada parcialmente improcedente contra o R. AA, sendo este absolvido do pedido. Foram fixados factos assentes e temas da prova.
Procedeu-se a julgamento, na sequência do qual foi proferida sentença que condenou a R. a pagar à A. € 72 000,00, acrescidos de IVA e de juros à taxa de juro comercial, desde a data da citação até pagamento, absolvendo-se a R. do demais peticionado.
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Inconformada, a A. interpôs o presente recurso, que finalizou com as conclusões que se seguem.(…)
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A R. contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.*
Interpôs recurso, que finalizou com as seguintes conclusões.(.)
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II - Questões a apreciar:*
a - da reapreciação da matéria de facto;
b - da nulidade do contrato de mediação; se a remuneração é devida e em que percentagem;
c - da data da constituição em mora.
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III - Fundamentação de facto(constante da sentença)
1. A autora tem por objeto a atividade de mediação imobiliária, dispondo, para o exercício da mesma, da Licença AMI n.º ...54, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção, I.P. (IMPIC, I.P.).
2. No final de 2019, a autora contactou a ré, questionando se estava interessada em vender o imóvel denominado “Lugar ...”, sito na Rua ..., ... Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ...8, e inscrito na matriz da união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., sob o artigo ..49, tendo obtido uma resposta afirmativa.
3. A ré entregou as chaves do imóvel à autora, tendo esta iniciado as diligências para venda do imóvel, apesar de ainda não ter contrato de mediação assinado.
4. Em 4 de dezembro de 2019, BB enviou ao gerente da ré a mensagem que constitui o documento 2 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: “Olá AA. Amanhã mando-te a carta de compromisso, porque o presidente do fundo vai cá estar dia 10 às 12:00 no Lugar ... para reunirmos e fazer uma proposta e temos que ter isto assinado antes. Marcas por favor na tua agenda. Obrigada. Bjs CC”.
5. Em 5 de dezembro de 2019, pelas 12 horas e 4 minutos, BB enviou ao gerente da ré a mensagem que constitui o documento 3 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: “Olá AA mandas me por favor o teu n.º Cartão Cidadão. Ligo te depois para combinar entregar a declaração de compromisso para assinarmos. Tenho que ter isto pronto ainda hoje ou amanhã de manhã para enviar uma cópia para MADRID Obrigada. Bjs CC”
6. Em 5 de dezembro de 2019, pelas 15 horas e 38 minutos, BB enviou ao gerente da ré a mensagem de correio eletrónico que constitui o documento 4 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: “AA Envio novamente o documento, pois acho que o anterior não seguiu. Pedia-te por favor para preencheres e assinares, pois, como te disse, amanhã tenho que enviar uma cópia para Madrid. Obrigada, Bjs CC”
7. Em anexo a essa mensagem, seguiu o seguinte texto: “[IMPRIMIR EM PAPEL TIMBRADO DA B...] DECLARAÇÃO DE COMPROMISSO A sociedade comercial por quotas B..., Lda, com sede em [...l, no Porto, matriculada na competente Conservatória do Registo Comercial sob o número único de matrícula de identificação de pessoa coletiva ...62, com capital social de € aqui representada pelo Senhor AA, na qualidade de com poderes para o ato, doravante designada por “B...”, expressamente garante e declara, para todos os devidos efeitos legais, que:
1. É a proprietária do prédio urbano sito na Rua ... nos .. ao .., prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de sob o(s) número(s) da freguesia de com o(s) artigo(s) matricial(ais) urbano(s) número da freguesia de doravante designado por “Imóvel”;
2. Se compromete a pagar uma comissão de intermediação imobiliária à empresa A..., Lda., sociedade comercial por quotas, com sede em matriculada na competente Conservatória do Registo Comercial sob o número único de matrícula e de identificação de pessoa coletiva ...84, com o capital social de € 5.000,00 (cinco mil euros), detentora da Licença AMI n.º ...54. emitida pelo instituto dos mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, IP (IMPIC, IP), doravante a “A...”, no valor correspondente a 5% (cinco por cento), acrescido de IVA à taxa legal aplicável, do valor de venda, conforme escritura pública a outorgar, do Imóvel, melhor descrito no número anterior;
3. O pagamento da comissão referida no ponto 2 anterior será devido apenas se a proposta de aquisição do imóvel chegar à B... através da A..., nomeadamente através da sua gerente e/ou colaboradores;
4. O pagamento da comissão deverá ser liquidado na data da escritura de compra e venda do Imóvel;
5. Se compromete a não contactar diretamente, sem o consentimento prévio, prestado por escrito, da A..., qualquer pessoa particular elou empresa, que lhe tenha sido apresentada pela última.
6. Se compromete a manter a confidencialidade de todas as informações e contactos que venham a ser fornecidas ou partilhados entre a B... e a A..., ou qualquer pessoa ou empresa apresentada por esta última;
7. Mais declara ser esta declaração válida até que se realize a escritura de compra e venda do Imóvel e haja lugar ao pagamento da comissão. Por ser verdade, o declara e atesta pela presente declaração Porto, [dia] de dezembro de 2019 Pela B..., Lda. Nome: AA Qualidade: Tomámos conhecimento, Pela A..., Lda. Nome: BB Qualidade: Gerente”
8. Em 5 de dezembro de 2019, o gerente da ré, declarando atuar em representação da ré, e BB, declarando atuar em representação da autora, assinaram o documento que constitui o documento 1 da petição inicial, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: “DECLARAÇÃO DE COMPROMISSO A B..., L.da, (...) adiante designado por Primeiro Contraente. Declara que se compromete a pagar uma comissão de intermediação imobiliária à empresa A..., L.da, de 5% (acrescido do IVA) do valor escriturado sobre a venda do edifício, situado na Rua ..., designado pelo “Lugar ...” do qual é proprietário. O pagamento desta comissão aplica-se apenas no caso em que a proposta de compra para os referidos efeitos chegue ao proprietário e seja aceite pelo mesmo através da A..., L.da. A Declarante assume ainda que o pagamento da comissão será efetuado na data da escritura Esta declaração é válida por 30 dias. A declarante compromete-se a não contratar, sem consentimento prévio, dado por escrito, a A..., L.da, qualquer proponente que lhe tenha sido apresentado por esta. Por último, a declarante obriga-se a manter confidencialidade relativamente às informações que lhe venham a ser fornecidas no âmbito das negociações encetadas com qualquer proponente apresentado pela A..., L.da. (…)”.
9. A autora iniciou as diligências para a venda do mesmo, através da apresentação do imóvel e das suas potencialidades a um dos investidores com quem trabalha, que procurava um ativo com aquelas características.
10. A autora agendou visitas ao imóvel com esses investidores.
11. Na sequência dos contactos realizados pela autora com os investidores, e na decorrência das visitas ao imóvel “Lugar ...” levadas a cabo pela autora, surgiu o efetivo interesse na compra do imóvel por parte da compradora,
12. Os investidores supra indicados acabaram por apresentar uma proposta para compra do imóvel.
13. Tendo, nessa sequência, a autora apresentado à ré esses potenciais compradores, que demonstraram interesse na aquisição do referido imóvel.
14. Os potenciais compradores, por intermédio da autora, apresentaram proposta de aquisição do imóvel no montante de € 3.000.000,00 (três milhões de euros), proposta esta rejeitada pela ré.
15. Mediante negociações encetadas pela autora, os potenciais compradores aceitaram aumentar o valor da proposta apresentada de € 3.000.000,00 (três milhões euros) para € 3.300.000,00 (três milhões e trezentos mil euros).
16. Em face deste aumento, no dia 20 de janeiro de 2020, a autora enviou à ré uma mensagem de correio eletrónico na qual dava conta de ter conseguido alcançar a proposta de € 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil euros), pedindo a confirmação de aceitação da proposta por parte da ré.
17. Nessa mesma data, a ré aceitou a proposta de venda do imóvel por € 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil euros).
18. Nesse seguimento, a autora solicitou à ré o envio dos documentos necessários à formalização do contrato promessa de compra e venda do imóvel “Lugar ...”.
19. No dia 28 de janeiro de 2020, a autora, a pedido da ré, promoveu a obtenção da licença de utilização do imóvel “Lugar ...”, junto da Câmara Municipal do Porto, enviando-a, por sua vez, por correio eletrónico aos promitentes compradores.
20. Consequentemente, a autora informou a ré sobre a data de celebração e assinatura do contrato-promessa de compra e venda do imóvel “Lugar ...” - 30 de janeiro de 2020 - assim como diligenciou pelas alterações ao contrato e pelo pagamento do sinal, à ré.
21. Por contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, celebrado a 30 de janeiro de 2020, a ré prometeu vender aos aí segundos outorgantes ou à sociedade a por estes constituir, que prometeram comprar, o imóvel referido em 2, pelo valor global de € 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil euros), ficando determinado no próprio contrato-promessa de compra e venda a possibilidade de este valor sofrer alterações, no sentido de poder ser aumentado se fosse possível uma área edificável superior à autorizada no projeto de construção já aprovado para o edifício, conforme documento 8 da petição inicial que, no mais, aqui se dá por reproduzido.
22. A escritura de compra e venda do imóvel referido em 2 foi outorgada em 21 de fevereiro de 2020, estando o Sr. Dr. AA, presente em representação da sociedade ré, pelo valor global de €3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil euros), e não de € 3.500,00,00 (três milhões e quinhentos mil euros), apesar de a ré não ter obtido autorização para aumentar a área edificável ao imóvel “Lugar ...”.
23. Da escritura de compra e venda do imóvel consta “que este contrato, não teve intervenção de mediador imobiliário, declaração que fazem para os efeitos e nos termos do Dec. Lei 15/2013, de 8/02”.
24. A legal representante da autora, em janeiro de 2020, propôs que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceitar.
25. As Escrituras Públicas de Promessa de Compra e Venda e de Compra e Venda do prédio pertencente à ré e daquele de que a referida Cooperativa era dona foram celebradas em simultâneo, no mesmo dia e cartório notarial.
26. Quanto a visitas, a autora limitou-se a mostrar o prédio aos interessados espanhóis na compra do prédio da cooperativa.
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Factos não provados:
27. Pese embora as insistências para o efeito.
28. A dada altura, a autora foi mais perentória com a ré sociedade comercial para que procedessem à assinatura de contrato, momento em que aquela se recusou a assinar o contrato de mediação de acordo com os termos legais, tendo sido por isso que fez questão de elaborar o documento referido em 8.
29. A Autora apenas assinou aquele documento por não ter sido possível elaborar outro, designadamente a minuta que habitualmente utiliza, por exigência da ré, que expressamente afirmou que só assinaria a citada declaração de compromisso que tinha elaborado e nenhum outro.
30. Independentemente do que ficou escrito no documento referido em 8, autora e ré acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.
31. A autora atua no mercado imobiliário através de uma vasta carteira de investidores privados, que, entre outros, conta com gestores de fundos, boutiques financeiras, fundos internacionais e family offices, contando com a colaboração de parceiros de modo a apresentar propostas completas e meticulosas, no que respeita a montantes de investimento e rentabilidade, tendo a autora acordado com a ré que seria feita este tipo de abordagem, com vista à venda do prédio urbano “Lugar ...”.
32. Para conseguir ter sucesso neste negócio, no decurso do mês de junho de 2019, a legal representante da autora deslocou-se a Lugo, para uma reunião com os representantes da sociedade investidora supra indicada, na qual apresentou fotografias dos imóveis que tinha em carteira, a sua localização, estado de conservação, bem como as respetivas certidões e cadernetas prediais obtidas pela autora junto das Conservatórias de Registo Predial, onde se incluía o imóvel da ré.
33. Antes de apresentar qualquer proposta aos investidores, a autora efetuou um pedido de avaliação dos imóveis, com a informação que consta da caderneta predial, a expensas suas.
34. Em julho do mesmo ano, os representantes da sociedade investidora deslocaram-se ao Porto, para verificarem a localização dos imóveis.
35. Posteriormente, a autora entrou em contacto com o legal representante da ré e agendou uma primeira visita para meados de outubro de 2019.
36. A autora, acompanhada pela ré, tirou fotografias ao imóvel, pediu as plantas, que nunca foram fornecidas pela ré, assim como solicitou as chaves do imóvel, que foram entregues nesta data.
37. Para conseguir diligenciar pela venda, a autora teve de assegurar viagens ao estrangeiro, bem como os custos com os seus parceiros – arquitetos, engenheiros, financeiros, que foram essenciais para que se conseguisse fazer este negócio.
38. Ainda no decurso do mesmo mês, a legal representante da autora reuniu no imóvel com os seus parceiros, um engenheiro civil e um arquiteto, que começaram desde logo a diligenciar pela preparação do estudo para um possível projeto naquele local, que fosse do interesse do fundo de investimento.
39. Foi realizado o estudo que constitui o documento A3000 que apresentou um orçamento e estimativa de tempo para a obra a realizar naquele local, ficou concluído no decurso do mês de novembro do mesmo ano.
40. Os valores apresentados pelo estudo referido foram encaminhados a um outro parceiro da autora, da área financeira, que calculou o investimento e a sua rentabilidade para apresentar aos investidores.
41. A autora encetou diversas visitas ao referido imóvel, em datas diversas, a outros potenciais compradores.
42. No dia da escritura de compra e venda do imóvel, foi o Dr. AA que não permitiu que constasse da escritura de compra e venda que houve mediação imobiliária, tendo intimado a autora no sentido da não realização da escritura de compra e venda se a autora exigisse a menção à mediação imobiliária.
43. Em paralelo, e com vista a convencer a autora que o melhor era permitir a realização da escritura de compra e venda sem que da mesma constasse a sua mediação, foi garantido pelo Dr. AA que o seu cliente pagaria à autora o montante que tinham acordado, tudo como se a mediação tivesse sido declarada.
44. A exigência dos termos do contrato já terá existido com o objetivo de, posteriormente, através da alegação da nulidade do mesmo, não cumprir a obrigação que bem sabe ter, referente ao pagamento da comissão da autora.
45. A autora nunca desconfiou da verdadeira intenção da ré, muito menos da intenção de não lhe pagar, pelo que acabou por assinar a declaração que foi feita por esta para que pudesse avançar com o negócio e garantir as condições de remuneração que tinham acordado.
46. Foi tentado que a ré ainda baixasse o preço que pedia com o argumento de que os interessados na compra dos prédios contíguos ao da demandada, pertencentes à Cooperativa de Ensino Superior ..., C.R.L., só fariam a compra do prédio pertencente a esta última, caso a “B...” também concretizasse a venda do seu prédio.
47. O que foi, então, revelado à ré, a quem a sócia gerente da autora solicitou que, de modo algum, lhe inviabilizasse o negócio de compra do prédio de que a primeira era dona, porquanto, se o fizesse, os interessados espanhóis também não comprariam o prédio pertencente à cooperativa.
48. Foi então afirmado pela gerente da autora ao sócio gerente da ré que nem sequer cobraria comissão para não comprometer a venda do prédio pertencente à Cooperativa.
49. A autora pediu ao sócio gerente da ré para assinar a declaração junta com a petição inicial sob o documento n.º 1 com o argumento de que carecia da mesma para demonstrar junto dos interessados que era possível cumprir a condição que estes tinham colocado de comprar, também, o prédio da ré.
50. A autora elaborou a declaração nos termos que desta constam precisamente para ir de encontro ao compromisso verbal que tinha assumido de não lhe ser devida qualquer comissão.
51. Sendo essa a explicação que foi dada para o teor do documento, tendo sido ainda argumentado que o mesmo não era dotado de juridicidade.
52. A dita BB apenas em janeiro de 2020 resolveu vir, ancorando-se no documento que tinha convencido o sócio gerente da ré a assinar, com o argumento da necessidade de enviar o mesmo para os interessados espanhóis, abordar, pela primeira vez, a questão da comissão.
53. Os interessados espanhóis só comprariam o prédio pertencente à Cooperativa se a ré também lhes vendesse o prédio de que era dona.
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IV - Fundamentação jurídica
a - Da reapreciação da matéria de facto
A A. pede que a matéria dada como não provada sob o n.º 30 seja dada como assente.
O n.º 30 dos factos não assentes tem o seguinte teor:
- Independentemente do que ficou escrito no documento referido em 8, autora e ré acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.
Em abono da sua tese, sustenta que é o que decorre do doc. 1 junto com a petição inicial e dos documentos 3 e 4 juntos com a contestação, do depoimento do legal representante da A. e do depoimento de DD.
Recorda-se o teor do doc. 1 junto com a petição inicial:
“DECLARAÇÃO DE COMPROMISSO A B..., L.da, (...) adiante designado por Primeiro Contraente. Declara que se compromete a pagar uma comissão de intermediação imobiliária à empresa A..., L.da, de 5% (acrescido do IVA) do valor escriturado sobre a venda do edifício, situado na Rua ..., designado pelo “Lugar ...” do qual é proprietário. O pagamento desta comissão aplica-se apenas no caso em que a proposta de compra para os referidos efeitos chegue ao proprietário e seja aceite pelo mesmo através da A..., L.da. A Declarante assume ainda que o pagamento da comissão será efetuado na data da escritura. Esta declaração é válida por 30 dias. A declarante compromete-se a não contratar, sem consentimento prévio, dado por escrito, a A..., L.da, qualquer proponente que lhe tenha sido apresentado por esta. Por último, a declarante obriga-se a manter confidencialidade relativamente às informações que lhe venham a ser fornecidas no âmbito das negociações encetadas com qualquer proponente apresentado pela A..., L.da. (…)”.
No ponto 8 dos factos assentes vem plasmado o conteúdo do documento, sem que em 1.ª instância se haja concluído pela intenção subjacente das partes.
O ponto 30 da matéria não assente acrescenta à matéria do ponto 8) dos factos provados que a A. e a R. acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.
Emerge do depoimento da legal representante da A. que o documento n.º 1 surge na sequência do arrastamento das negociações entre A. e R. e de ter achado por bem documentar o acordo - através da carta de compromisso. O legal representante da R. refere-se à carta de compromisso como sendo necessário para apresentar junto dos possíveis compradores. Esta tese foi, porém, infirmada por DD.
Da conjugação da prova produzida, avultando o próprio texto do documento, parece certo que as partes acordaram que a R. pagaria à A. uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.
Como é evidente, algum propósito presidiria à assinatura, não infirmada, do documento.
A R. invocou que assinou o identificado compromisso, sem que pretendesse comprometer-se a pagar à A. a quantia correspondente a 5% do valor do prédio que iria vender. Teria assinado o documento apenas por lhe ter sido pedido pela A. para o fazer, a pretexto de que esta carecia daquele para demonstrar junto dos interessados na aquisição que era possível comprarem o prédio da R.. Consta da matéria não assente, sob o n.º 49, que a A. pediu ao sócio gerente da R. para assinar a declaração junta com a petição inicial sob o documento n.º 1 com o argumento de que carecia da mesma. A declaração destinava-se a demonstrar junto dos interessados que era possível cumprir a condição que estes teriam colocado de comprar, também, o prédio da R..
A tese da R. - que, diga-se, carece de sentido lógico -, não teve vencimento. A circunstância de a A. mediar a compra e venda da propriedade da R. não era garantia de que a R. viesse a vender aos mesmos interessados. O elemento determinante, à evidência, era alcançarem acordo quanto ao preço.
Não se vislumbrando outro fundamento para o acordado que não aquele que precisamente foi plasmado no documento, entende-se ser de acolher a pretensão da apelante/A. no sentido de dar como provado que A. e R. acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.
Assim, elimina-se o ponto 30 dos factos não provados e acrescenta-se à matéria assente a seguinte factualidade, que figurará sob o n.º 27:
27 - A. e R. acordaram que a segunda pagaria à primeira uma comissão de intermediação imobiliária correspondente a 5% do preço da venda do imóvel em apreço, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, no momento da escritura de compra e venda.
A A. pede que a matéria dada como não provada sob o n.º 36 seja dada como assente. Tem esta o seguinte teor: 36.A autora, acompanhada pela ré, tirou fotografia ao imóvel, pediu as plantas, que nunca foram fornecidas pela ré, assim como solicitou as chaves do imóvel, que foram entregues nesta data.
A pretensão da A. esteia-se nos depoimentos de parte da A. e da testemunha DD. Esta última referiu-se à existência de fotografia, mas sem se determinar o momento da respetiva entrega. A A., em contrário do alegado, afirmou que as plantas foram logo entregues. Na ausência de outra corroboração e detalhe, não nos convencemos do invocado - a entrega das chaves consta no ponto 3 dos factos assentes, pelo que a repetição é desnecessária.
Mais requer a A. que seja dado como não provado que:
23. A legal representante da autora, em janeiro de 2020, propôs que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceitar.
Existe lapso na indicação pela recorrente do n.º 23 dos factos assentes. Está em causa o facto assente n.º 24: A legal representante da autora, em janeiro de 2020, propôs que a ré pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de 3.500.000 Euros, proposta que o sócio gerente da ré e a própria ré nunca chegaram a aceitar.
A apelante não põe em crise a existência de comunicações neste sentido. Considera, porém, que a troca de mensagens é irrelevante. No que toca à impugnação da matéria de facto não está, todavia, em causa a respetiva relevância ou irrelevância, matéria que, a ser caso disso, só em sede de apreciação jurídica poderá relevar. Assim, indefere-se a alteração requerida.
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Da reapreciação da matéria de facto requerida pela R..
Considera a R. que face à prova produzida em audiência de julgamento e ao documento n.º 6 junto com a contestação o tribunal deveria ter considerado como provado que, em 23 de janeiro de 2020, BB enviou ao gerente da ré a mensagem que constitui o documento 2 da contestação da ré, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito: “Se chegarem aos 3.7 são 3% de comissão já no sinal”, proposta que a ré nunca chegou a aceitar.
A A. pede o pagamento de comissão correspondente ao valor de 5% do preço da compra e venda, acrescido de IVA. Invoca que foi esta a percentagem da comissão acordada pagar. Foi, além do mais, alegado que a legal representante da A., em janeiro de 2020, propôs que a R pagasse uma comissão de 2%, desde que o preço de venda fosse de € 3 500 000,00. Bem assim, que não houve acordo a este propósito. A mensagem em apreço não é explícita. Assinaladamente, não se alcança da mesma se os 3% de comissão correspondem à totalidade da comissão ou se, verificada a condição de o preço de venda ser de € 3 700 000,00, a quantia correspondente a 3% seria desde logo paga, sem prejuízo de o remanescente ser devido mais tarde. A pretensão da R. esteia-se em matéria não explicitamente alegada. Corresponde, além do mais, segundo a própria, a proposta por si não aceite. Assim, também do ponto de vista do interesse para a discussão da causa - no caso, ausência de relevância -, sempre seria de indeferir a pretensão.
Acresce que na ausência de alegação, ainda que a matéria resultasse da discussão da causa, sob pena de violação do disposto no art.º 552.º/1/d do C.P.C., segundo o qual, na petição inicial, o autor deve expor os factos essenciais que constituem a causa de pedir e as razões de direito que servem de fundamento à ação, do princípio da concentração dos meios de defesa e dos deveres de lealdade e de litigar de boa-fé, sob o ponto de vista processual, não é de ponderar dar tal matéria como adquirida.
A R. entende que deve ser dado como assente que os interessados espanhóis só comprariam o prédio pertencente à Cooperativa se a R. também lhes vendesse o prédio de que era proprietária.
Da matéria não provada consta o seguinte:
53. Os interessados espanhóis só comprariam o prédio pertencente à Cooperativa se a ré também lhes vendesse o prédio de que era dona.
A R. sustenta resultar evidente da prova testemunhal que a aquisição do prédio denominado "..." pelos interessados espanhóis estava incindivelmente ligada à compra do prédio denominado "Lugar ...", propriedade da R.. Tal decorreria de o preço pago pelo prédio "Lugar ..." ter sido significativamente superior ao montante despendido na aquisição do prédio "...", não obstante este último possuir uma área consideravelmente maior.
DD explicou que o preço mais alto pago pela propriedade em causa nestes autos não emergiu da sua essencialidade para o negócio, mas da circunstância de, pese embora o preço, a compra continuar a ser interessante, sendo o valor compensado pelo preço - mais baixo - pago pelo prédio contíguo.
O tribunal desconhece os exatos propósitos da adquirente no que se refere ao projeto imobiliário em causa. Assinaladamente, se estes implicavam a aquisição dos dois imóveis ou se existia alternativa. Na ausência de outros elementos relevantes, não pode convencer-se da bondade da alegação da R..
Não se entrevê, por isso, razão bastante para a alteração requerida.
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b - Da nulidade do contrato
A fim de descortinar a solução jurídica da causa, vejamos algumas das regras da mediação imobiliária, enunciadas na Lei n.º 15/2013, de 8/02, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23/08.
Nos termos do art.º 2.º/1 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária), a atividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objeto seja um bem imóvel.
De acordo com o n.º 2 do mesmo art.º a atividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) ações de prospeção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) ações de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Para que exista mediação, tem o mediador que ter recebido uma incumbência, expressa ou tácita, para certo negócio, tem que haver um acordo entre mediador e solicitante no sentido de o primeiro servir de intermediário num ou mais contratos a celebrar pelo último com terceiros, preparando e aproximando as partes. A conclusão do negócio entre o comitente e o terceiro tem que ser consequência da atividade do mediador/intermediário (cf. Oliveira, Fernando Baptista de, O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial, Centro de Estudos Judiciários, Coleção Formação Contínua, Jurisdição Civil, outubro de 2016, p. 11).
Dispõe o art.º 19.º/1 da Lei da Mediação Imobiliária, sob a epígrafe remuneração da empresa, que a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
Preceitua, por seu turno, o art.º 16.º da Lei da Mediação Imobiliária sob a epígrafe contrato de mediação imobiliária:
1 - O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.
2 - Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
d) A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;
e) A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
f) A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
3 - Quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses.
4 - Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados pela empresa após validação dos respetivos projetos pela Direção-Geral do Consumidor.
5 - O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2 e 4 do presente artigo determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.
(…).
Dúvidas não restam de que existiu acordo de vontade entre A. e R. no sentido de que a A. promoveria os atos próprios da mediação em favor da R., que esta se comprometeu a remunerar a A. na percentagem de 5% do valor da compra e venda e que o resultado próprio da mediação foi alcançado. Bem assim, que o acordo escrito alcançado não reúne todos os elementos elencados no art.º 16.º/1/2/4 da Lei da Mediação. Assinaladamente, não constam do escrito, denominado compromisso, a forma de pagamento da remuneração da empresa, com indicação da taxa de IVA aplicável (alínea c) do n.º 2 do art.º 16.º) e a identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora (alínea d) do n.º 2 do art.º 16.º). Todas as demais referências do art.º 16.º não estão concretamente identificadas.
Estas omissão, nos termos enunciados, determina a nulidade do contrato.
A circunstância de o contrato de mediação ser nulo não significa que a empresa de mediação, caso tenha angariado interessado que concretizou o negócio pretendido pelos clientes, não tenha direito à remuneração do seu serviço.
Higina Castelo (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, Almedina, pp. 107 ss.) escreve: tem-se reconhecido unanimemente que a nulidade prevista no RJAMI é atípica ou sui generis, ou seja, que não lhe corresponde o regime geral ditado pelo Código Civil para o negócio jurídico nulo. Praticamente não há acórdão sobre a matéria que não o refira. O significado dessa atipicidade, em que medida o regime da nulidade do RJAMI se afasta do regime geral, suscita várias questões: quem pode invocar o vício; que consequências ele tem na contraprestação pecuniária quando o contrato desejado seja efetivamente celebrado na sequência na sequência da atividade do mediador; (…) Quanto à segunda questão, as respostas também não são unânimes: para uns, a compensação nos termos do art.º 289.º n.º 1 do CC, deve corresponder ao valor dos serviços que em concreto o mediador tiver prestado; para outros, a compensação deve corresponder à remuneração acordada. Quando o direito não nos conduz à manutenção do contrato, declarada a sua nulidade, haverá que ter em consideração o disposto no art.º 289º nº 1 do CC – a nulidade tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente. Creio que o melhor critério para aferir este valor é fazê-lo corresponder à remuneração acordada, pois foi esta que o cliente entendeu que a atividade bem sucedida do mediador para si valia.
Fernando Baptista de Oliveira (Manual da Mediação Imobiliária, 2019, p. 86) sustenta também: a compensação deve equivaler ao valor da remuneração acordada. Parece-nos que esta posição é a mais correta: afinal, não sendo possível restituir a prestação de facto positiva (“…tudo o que tiver sido prestado”), o critério para encontrar o valor o valor a restituir deverá ser o da retribuição comissão que foi acordada pelas partes contratantes, pois parece ser a única quantia que, de forma objetiva, se poderá reconduzir ao conceito de “valor correspondente”.
Na jurisprudência, no sentido de que a inobservância da forma não significa que a empresa de mediação, caso tenha angariado interessado que concretizou o negócio pretendido pelos clientes, não tenha direito à remuneração do seu serviço e que essa remuneração/ compensação deve equivaler ao valor da remuneração acordado, veja-se o ac. da Relação de Lisboa de 10-11-2022 (proc. 31801/21.5YIPRT.L1-6, Adeodato Brotas), citando ainda outra jurisprudência.
Ao cabo e ao resto, no contrato de mediação imobiliária o mediador adquire direito à comissão quando a sua atividade contribuiu para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros.
Como se viu, a pretensão da A. consubstancia-se no direito a ver-se remunerada, por, segundo alegou, ter desenvolvido as atividades próprias da mediação, encontrando pessoas interessadas pelo preço pelo qual a R. acordara vender o imóvel. A remuneração da mediadora depende do cumprimento da sua obrigação (diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação de interessado). Ora provou-se que a A. desenvolveu atividades de promoção do imóvel e que conseguiu interessados, tendo sido celebrado contrato-promessa de compra e venda em conformidade em 30-1-2020, seguido este da escritura de compra e venda em 21-2-2020. É inequívoco que existe relação de causalidade entre a atividade da A. e o negócio alcançado.
Ainda que do compromisso escrito não conste o montante pretendido pela vendedora para efetuar o negócio, a ordem de valor em causa emerge da anterior e posterior troca de correspondência, que integram o núcleo do acordado. Veja-se, com especial relevo, que em 20 de janeiro de 2020, a A. enviou à R. uma mensagem de correio eletrónico na qual dava conta de ter conseguido alcançar a proposta de € 3 500 000,00, pedindo a confirmação de aceitação da proposta por parte da R., que nessa mesma data, a R. aceitou a proposta de venda do imóvel por € 3 500 000,00 e que a venda se veio inclusivamente a realizar por € 3 600 000,00. O preço pretendido pela R. não só foi alcançado, como foi ultrapassado.
Em suma, durante a vigência do contrato de mediação celebrado entre as partes, a A. logrou encontrar interessados na aquisição do prédio da R. dentro dos parâmetros por esta desejados e aceites. É certo o objeto da mediação imobiliária e a perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação a que alude o n.º 1 do art.º 19.º, foi efetivamente alcançada.
No caso dos autos, pese embora a nulidade do contrato, uma vez que a A. se pretende prevalecer do mesmo e que a R. não pode invocar a respetiva invalidade, o clausulado é aplicável, sendo devida a remuneração.
A R. objeta ainda à pretensão da A. com a alegação de que o acordo firmado tinha a duração de 30 dias. Quer o contrato-promessa, quer, por maioria de razão, a escritura ocorreram para lá desses 30 dias. O compromisso assumido não seria já válido.
O compromisso escrito firmado entre as partes data de 5-12-2019, o contrato-promessa de 30-1-2020 e a escritura de compra e venda de 21-2-2020.
Vimos já que, nos termos do disposto no art.º 16.º/3, quando o contrato for omisso quanto ao respetivo prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses. O regime da mediação imobiliária prevê, portanto, que se preveja a duração do acordado, configurando uma duração supletiva.
No caso sub judice as partes acordaram em manter o acordo por 30 dias. O facto de o contrato de compra e venda ou até mesmo o contrato-promessa terem sido formalizados para além dos 30 dias acarreta que a A. perca o direito à remuneração?
É manifesto que a resposta a esta questão não pode deixar de ser negativa.
A duração do contrato para efeitos de a angariadora do negócio perceber a remuneração acordada há de ser forçosamente entendida como dizendo respeito ao lapso de tempo em que a mediadora se mantém incumbida pelo cliente de encontrar o comprador, dentro ou para lá do período de tempo porventura formalmente alcançado. De outra forma, bastaria ao cliente deixar decorrer esse período de vigência fixado para se desobrigar da obrigação de remunerar a mediadora.
Ora sabemos que a A. iniciou desde logo as diligências para venda - tendo, além do mais, procurado, sem êxito, que a R. subscrevesse documento escrito que respeitasse os requisitos formais da lei da mediação. Ao resultado dessas démarches esquivou-se a R.. A matéria de facto faz-nos cientes de que a A. encontrou potenciais compradores, que apresentou à R., e que, mediante negociações encetadas pela A., aquela que veio a ser a adquirente fez proposta de € 3 500 000,00. Bem assim, de que a A. pediu a licença de utilização do imóvel e diligenciou pela celebração do contrato-promessa. Em 28-1-2020, a pedido da R., promoveu a obtenção da licença de utilização do imóvel “Lugar ...”, junto da Câmara Municipal do Porto, enviando-a, por sua vez, por correio eletrónico aos promitentes compradores. A A. informou a R. sobre a data de celebração e assinatura do contrato-promessa de compra e venda do imóvel “Lugar ...” - 30 de janeiro de 2020 -, assim como diligenciou pelas alterações ao contrato e pelo pagamento do sinal, à R..
É forçoso concluir que, para além dos 30 dias previstos no contrato - que findariam em 4-1-2020 -, o acordo entre as partes se mantinha válido. As partes assim o entenderam, agindo em conformidade.
A não ser assim, a R. teria que ter inteirado a A. de que já não estava interessada nos seus serviços e que enjeitava o comprador por esta última angariado, visto o contrato ter terminado a sua vigência.
Pretender diversamente, não só não corresponde à verdade dos factos, como constitui abuso do direito.
Segundo o disposto no art.º 334.º do C.C., é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Ocorre abuso do direito se o detentor de um determinado direito previsto no ordenamento jurídico o exercita desenquadrado da razão que levou o legislador a prevê-lo.
O cliente da mediação que pretende eximir-se ao pagamento da remuneração inerente ao contrato porque a compra e venda mediada ocorreu para além do termo do prazo fixado para a vigência do contrato, apesar ser decorrência dos atos próprios da mediação, age em abuso do direito.
Nos termos do disposto art.º 19.º/1 da Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
Veja-se que impendia sobre a A. o ónus da prova dos factos constitutivos do seu direito (art.º 342.º/1 do C.C.). Já sobre a R. impendia o ónus da prova de factos impeditivos, modificativos ou extintivos daquele, v.g. que o contrato-prometido não chegou a ser celebrado por motivos a si alheios (art.º 342.º/2 do C.C.).
A A. produziu prova do acordado entre as partes, do desenvolvimento dos atos próprios da mediação e da consecução do respetivo resultado: celebração do contrato-promessa e do contrato prometido nas condições previstas.
Já a R. não produziu prova de qualquer facto impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da A. à remuneração.
O desenlace jurídico da causa ocorre contra a parte sobre a qual impendia o ónus de alegar e provar que não se verificou, total ou parcialmente, o resultado da mediação. Tendo incumprido esse ónus, a decisão deve ser-lhe desfavorável. Em consequência, assiste à A. o direito a perceber a quantia por si peticionada. Esta prerrogativa emerge do cumprimento, por si demonstrado, das obrigações decorrentes da mediação e da obtenção de interessados, com interesse consistente, que celebraram contrato-promessa com o objeto da angariação, seguido de contrato prometido.
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c - Do momento da constituição em mora
Resta, derradeiramente, aquilatar do momento que deverá ser tido em consideração para efeitos de vencimento da obrigação de pagamento da R., uma vez que a A. pede a sua condenação no pagamento de juros à taxa de juros comerciais.
É a própria lei que, por vezes, como é o caso do art.º 806.º, a propósito da mora nas obrigações pecuniárias, impõe a obrigação de pagar juros. Essa obrigação ou indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora (n.º 1) e os juros devidos são os juros legais, salvo se antes da mora for devido um juro mais elevado ou se as partes houverem estipulado um juro moratório diferente do legal (n.º 2 do mesmo art.º).
As partes acordaram que o pagamento da comissão teria lugar na data da escritura.
A apelada deve, por conseguinte, ser condenada a pagar à A. € 180 000,00 (equivalente a 5% de € 3 600 000, 00), acrescidos de IVA, sobre os quais incidem juros de mora às taxas dos juros comerciais desde a data da escritura - 21 de fevereiro de 2020 - até pagamento.
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V - Dispositivo
Nos termos sobreditos, acorda-se em revogar parcialmente a sentença recorrida, condenando-se a R. a pagar à A. € 180 000,00, acrescidos de IVA, bem como de juros de mora às taxas dos juros comerciais desde 21-2-2020 até pagamento.
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Custas pela R., por a A. ter obtido total vencimento na sua pretensão (art.º 527.º/1/2 do C.P.C.).
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Porto 15-9-2025.
Teresa Fonseca
Carla Fraga Torres
Ana Paula Amorim