Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1623/12.0TBLSD.P1 |  |
FINS NÃO HABITACIONAIS
DETERIORAÇÃO DO LOCADO
ÓNUS DA PROVA
RECUSA DO SENHORIO EM RECEBER O ARRENDADO
II - Assim, nesse caso, é ao arrendatário, e não ao senhorio, que compete demonstrar que as deteriorações do locado já existiam à data da celebração do contrato de arrendamento, foram causadas por terceiro, ou são inerentes à prudente utilização do arrendado.
III – Não fazendo essa prova, presume-se que as ditas deteriorações decorrem da ocupação do locado pelo arrendatário, competindo-lhe, portanto, repará-las, antes da sua entrega ao senhorio.
IV – A obrigação de restituição do locado pode não coincidir no seu vencimento com a data de extinção do contrato, mas importa sempre a desocupação do locado com as reparações que incumbam ao arrendatário.
V - Não cumprindo atempadamente estes últimos deveres, a recusa do senhorio em receber o arrendado é legítima e, consequentemente, o arrendatário pode entrar em mora em relação àquela obrigação.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- Relatório
1- B… e esposa, C…, residentes na Rua … nº …., freguesia …, concelho de Vizela, instauraram a presente acção declarativa de condenação sob a forma sumária, contra a D…, Ldª, com sede na Rua … nº .., freguesia …, concelho de Vizela, alegando, resumidamente, que deram de arrendamento a esta sociedade parte do prédio urbano, sito na Rua …, n.º …., freguesia …., concelho de Vizela, inscrito na matriz predial sob o artigo 1610º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1.504, tendo sido estipulada a renda mensal de 700,00€.
Por sua iniciativa, a referida sociedade denunciou o aludido contrato de arrendamento, a partir do dia 31/08/2011, mas, nessa data, não lhes entregou o locado, apesar de o ter deixado sem qualquer iluminação e com diversas anomalias que enuncia.
Pede, assim, a condenação da Ré a:
a) “Proceder à restituição do locado livre de pessoas e bens, e consequentemente, ao pagamento das rendas vencidas e vincendas, elevadas ao dobro, devidas pela mora na restituição da coisa, no montante de 10.500,00€ (dez mil e quinhentos euros), até efectivo e integral pagamento.
b) Realizar as obras necessárias à reparação do locado (…), bem como as que se mostrarem necessárias após vistoria ao locado, no prazo máximo de 30 dias, após o trânsito em julgado da sentença, ou, em alternativa,
c) Proceder ao pagamento da quantia de 8.050,00€ (oito mil e cinquenta euros), acrescida de IVA, à taxa legal em vigor, bem como dos demais montantes que resultem determinados após a vistoria ao locado”.
2- Contestou a Ré, reconhecendo a cessação do contrato de arrendamento que manteve com os AA., mas não a responsabilidade pelo atraso na entrega do arrendado, nem pelas anomalias por aqueles descritas. Considera, aliás, que os AA. litigam de má-fé.
Por isso mesmo, pede a improcedência desta acção e a condenação dos AA., como litigantes de má-fé.
3- Os AA. responderam refutando todas as acusações da Ré.
4- Proferido despacho saneador, sem selecção da factualidade assente e controvertida, o processo prosseguiu para a audiência de julgamento, no final da qual foi publicada a decisão com os factos provados, não provados e respectiva fundamentação.
5- Seguiu-se sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente e, consequentemente, condenou a Ré a pagar aos AA. as rendas que se venceram desde 15/09/2011 até à entrega do locado, em 19/06/2013, no montante de 14.793,00€, bem como a realizar as obras necessárias à reparação do locado, designadamente do tecto e da tijoleira ali existente, os quais ficaram com buracos e fissuras, emaçando e pintando as paredes, retocando e pintando os tectos em gesso e substituindo as tijoleiras do chão que têm buracos, no prazo máximo de 30 dias, após o trânsito em julgado da sentença.
No mais, absolveu a Ré do restante peticionado pelos AA.
Não vislumbrando má-fé na litigância das partes, não as condenou com esse fundamento.
6- Inconformada com o assim decidido, reagiu a Ré, interpondo recurso para este Tribunal, rematando a sua motivação com o seguinte quadro conclusivo:
“1ª (Por cautela de patrocínio) - A sentença condenou a ré a pagar as rendas no montante de 14.793€ (e apenas a titulo de rendas em singelo, já que inexistiu interpelação por parte dos autores no sentido da entrega do locado, como se lê na fundamentação de direito da sentença), quando os AA na sua PI, e para o caso que ora interessa, deduziram em a) o pedido de «…pagamento das rendas vencidas e vincendas, elevadas ao dobro, devidas pela mora na restituição da coisa, no montante de 10.500€ (dez quinhentos euros) - sic - até efetivo e integral pagamento;» ou seja, condenou em quantidade superior ao pedido, pelo que, atento o previsto na al. e) do nº 1 do art 668, em conformidade aliás com os limites da condenação previstos no nº 1 do art. 661, ambos do CPC, padece de nulidade, o que deve ser declarado, com as legais consequências.
2ª- Os autores alegaram na sua PI que a ré, apesar de ter denunciado o contrato de arrendamento para o dia 31/08/2011, continuava a ocupar o locado, não obstante nele já não exercer a sua atividade, mantendo lá um alarme e uma folha de papel afixada na montra, sendo este o fundamento para o pedido que deduziram em a) de restituição do locado livre de pessoas e bens e consequentemente ao pagamento das rendas elevadas ao dobro, ao montante de 10.500€.
3ª- Omitiram qualquer referência ao acordo feito entre as partes quanto à entrega das chaves em meados de Setembro/2011, após o seu regresso de férias e à entrega das chaves, em mão, pelo gerente da ré ao autor marido, o que foi por este recusado, como acabaram por confessar em depoimento de parte prestado em audiência de julgamento.
4ª - Após esta tentativa da ré de proceder á entrega das chaves em mão aos senhorios, gorada pela recusa destes em receber as mesmas, a ré procedeu ao envio das chaves do locado através de carta registada com a/r, enviada em nome do A marido, para a sua mora correta, tendo o funcionário dos CTT, em 22/09/2011, deixado o aviso para que procedessem ao seu levantamento no estabelecimento postal no mesmo indicado, o que não foi feito pelos AA, pelo que a carta foi devolvida, com a menção “objecto não reclamado”, como tudo consta documentalmente provado no processo (referido doc. 1 juntos pela Ré com a sua PI.)
5ª- Por esta razão e atenta a prova documental produzida pela Ré, deveria ter sido dado por provado que “Os autores do forma consciente e propositada não procederam ao levantamento, dentro do prazo previsto para tal fim, da carta datada de 19.09 2011, que a Ré lhes remeteu”, assim alterando o facto não provado C) que deveria antes ser aditado aos factos provados, passando a ser o 33., alteração da decisão sobre a matéria de facto que ora se requer seja efetuada, por caber dentro dos poderes desta Relação, atento o previsto no art 712, 1, a) do CPC.
6ª Face à recusa dos autores em receber as chaves da ré, logo em meados de Setembro/2011, como entre as partes acordado, (cfr. factos dados como provados em 16. e 17. da Fundamentação de Facto), não se pode aceitar, como afirma a sentença, que inexiste mora dos senhorios e que é a ré responsável pelo pagamento de uma indemnização aos autores, nos termos do art. 1045 do C. Civil, «pelo atraso na restituição do locado»; se os autores só receberam as chaves do locado aquando da inspeção judicial, em 19/06/2013, tal é da sua única responsabilidade, já que a ré, por duas vezes, uma em mão e outra por carta registada com a/r, logo em meados de Setembro/2011, tentou fazer entrega dessas mesmas chaves aos autores, só não o tendo conseguido devido à recusa destes em receber as ditas.
7ª- A pretensa justificação por eles dada para tal recusa não colhe, desde logo porque só alegada após a contestação da Ré; depois porque a mesma é, objetiva e comprovadamente, genérica e falsa, dizem eles que o locado não estava no estado de conservação e condições que se encontrava aquando do início do arrendamento, afirmação que traduz uma conclusão mas sem qualquer alicerce factual, já que nunca eles alegaram sequer o estado de conservação em que o locado se encontrava aquando do inicio do arrendamento com a ré, para se poder comparar com o estado em que se encontrava aquando do final do contrato e da restituição do locado aos autores; queixam-se designadamente da falta de pontos de luz, quando a inspeção judicial realizada em audiência de julgamento (19/06/2013, de manhã) confirma expressamente que «no teto, existem 13 pontos de luz, um deles com uma lâmpada» (recorde-se que os autores sabem e aceitam que o teto falso, com lâmpadas de iluminação nele colocadas, e bem assim as divisórias interiores são pertença da ré, em consequência do trespasse por ela celebrado com a anterior arrendatária, pelo que tinha o direito de retirar tais equipamentos, uma vez findo o contrato de arrendamento, como efetivamente o fez).
8ª - Os autores pediram ainda em b) da sua PI a condenação da ré a realizar as obras de reparação do locado, ao abrigo do disposto no nº 1 do art 1043 do C. Civil, “esquecendo-se” porém de alegar, sequer, o estado em que a coisa foi entregue à ré, o que, só por si, determina a improcedência deste pedido.
9ª - Constando no contrato, como ficou provado que «o locado foi dado de arrendamento no estado de conservação em que se encontrava, estado esse que a ré declarou conhecer e aceitar» - 5. da Fundamentação de Facto, é fácil concluir que este texto, por si só, nada esclarece, em concreto, sobre o estado do locado, pelo que cabia aos autores (art 467, 1, d) do CPC) alegar. fatualmente, o estado em que o locado foi dado de arrendamento à ré, já que, só assim, se poderia comparar com o estado em que o mesmo se encontrava aquando da sua restituição aos autores, pela ré, uma vez findo o contrato, em Setembro/2011, o que eles não fizeram.
10ª- Da mesma forma, também os autores, na sua PI, nada alegaram quando a uma imprudente utilização do locado por parte da ré que tivesse causado deteriorações no mesmo, limitam-se a dizer que ao proceder ao levantamento das divisórias, colocadas nas instalações, a ré danificou o teto e a tijoleira existentes no imóvel (cfr. 26º da PI).
11ª- Provou-se que a ré procedeu ao levantamento das divisórias interiores e do teto falso, com o que provocou buracos e fissuras, sendo certo que estes divisórias interiores e teto falso são pertença da ré - 21., 22. e 23. da Fundamentação de Facto - dúvidas não havendo de que lhe cabia levantar tais equipamentos, uma vez findo o contrato, o que os próprios autores aceitam, já que nunca o questionam; para o fazer, teve, necessariamente, que retirar os parafusos, fixados ao teto e tijoleira, que suportavam tais estruturas, previamente colocados pela anterior arrendatária, a sociedade trespassante, ou seja, as pequenas deteriorações resultantes desta sua ação são inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato.
12ª- A sentença de condenação em recurso violou o limite de condenação previsto na al. e) do nº 1 do art. 668 e do nº 1 do art . 661, ambos do CPC e fez errada aplicação do regime legal previsto no nº 1 do artigo 1043 e no art 1045, estes do C. Civil, pelo que deve ser revogada”.
Pede, assim, a procedência deste recurso e a revogação da sentença recorrida, proferindo-se decisão que julgue a ação totalmente improcedente, por não provada, e, consequentemente, absolva, a Ré dos pedidos contra ela deduzidos pelos AA.
7- Os apelados responderam em apoio do julgado.
8- Preparada a deliberação, importa tomá-la:
*
II- Mérito do recurso1- Definição do seu objeto
Inexistindo questões de conhecimento oficioso, o objeto do presente recurso, delimitado pelas conclusões das alegações, é constituído, essencialmente, por quatro questões:
a) Em primeiro lugar, saber se a sentença recorrida padece da nulidade que a Ré lhe imputa;
b) Em segundo lugar, determinar se há lugar à alteração da matéria de facto pretendida igualmente pela Ré;
c) Em terceiro lugar, definir se houve mora dos AA. na entrega do locado;
d) E, por fim, decidir se a Ré deve ser condenada a reparar o locado nos termos determinados na sentença recorrida.
*
2- Fundamentação2.1- Da alegada nulidade da sentença recorrida
Sustenta a Ré, como vimos, que a sentença recorrida é nula por lhe ter imposto o pagamento de 14.793,00€, a título de rendas, quando os AA. apenas peticionaram o reembolso de 10.500,00€, a esse título; ou seja, teria sido excedido o pedido, com o que se mostraria violado o disposto no artigo 661.º n.º1 do Código de Processo Civil, que à data vigorava[1], e, nessa medida, cometida a nulidade prevista no artigo 668º, n.º 1 al. e) do mesmo Código.
Ora, sendo embora certo que ao juiz está vedado condenar ou absolver em quantidade superior ao pedido – em razão do princípio do dispositivo[2] -, a verdade é que não cremos que, no caso presente, tenha sido excedido esse limite.
Os AA. instauraram esta acção alegando, em síntese e para o que ora interessa, que a Ré, não obstante ter denunciado o contrato de arrendamento que com eles mantinha, para o dia 31/08/2011, não entregou o locado nessa data, nem posteriormente, o que a fez incorrer em mora.
Por esse motivo, são-lhe devidas “a título de indemnização, até efectiva restituição do locado as rendas vencidas desde 1 de Setembro de 2011”, as quais ascendiam à data da propositura da presente acção, ao montante de 10.500,00€ (artigos 20.º e 21.º da petição inicial).
Concluiu, assim, pedindo que a Ré seja condenada a “[p]roceder à restituição do locado livre de pessoas e bens, e consequentemente, ao pagamento das rendas vencidas e vincendas, elevadas ao dobro, devidas pela mora na restituição da coisa, no montante de 10.500,00€ (dez mil e quinhentos euros), até efectivo e integral pagamento”.
Pois bem, no enquadramento que acabámos de descrever, sendo embora manifesta a falta de rigor de linguagem no pedido que transcrevemos, cremos, ainda assim, ser suficientemente perceptível que os AA. pretenderam não reaver apenas a quantia de 10.500,00€, mas, sim, as rendas vencidas e vincendas (elevadas ao dobro), até à entrega do locado. Senão vejamos:
Os articulados, como resulta do disposto no artigo 151º, n.º 1 do Código de Processo Civil, “são as peças em que as partes expõem os fundamentos da acção e da defesa e formulam os pedidos correspondentes”.
Como tal, sendo actos jurídicos, estão sujeitos às regras interpretativas estabelecidas nos artigos 236º a 238.º do Código Civil (artigo 295º do mesmo Código)[3]. Isso significa, por um lado, que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele e, por outro, que essa declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. São estas as regras que decorrem dos artigos 236.º, n.º 1 e 238º, nº1, ambos do Código Civil.
Ora, levando em consideração estas regras, é para nós suficientemente claro, como já adiantámos, que um declaratário normal, ou seja, suficientemente prudente e sagaz, colocado na posição da Ré, compreenderia que a pretensão dos AA. era não só reaver as rendas vencidas até à data da propositura da presente acção, como também aquelas que se vencessem posteriormente. Os AA. afirmam-no na narração, como vimos (artigo 20.º da petição inicial); mas afirmam-no igualmente na conclusão, ao pedirem o “pagamento das rendas vencidas e vincendas”, o que inculca claramente a ideia de que o valor indicado não é definitivo. Poderia vir a ser aumentado em razão das rendas vincendas, se bem que, não “até efectivo e integral pagamento”, como, certamente por lapso se escreveu no mesmo pedido, mas até à efectiva entrega do locado, como antes tinham dito os AA. O que a Ré, de resto, bem compreendeu, uma vez que, na sua contestação, se insurge contra esta pretensão afirmando que os AA. reclamaram “o pagamento das rendas vencidas e vincendas, elevadas ao dobro, pela mora na restituição da coisa, bem sabendo que, se não estão ainda na posse do locado, tal se deve a facto que lhes é, em exclusivo, imputável e de sua inteira responsabilidade” – artigo 14º da contestação. Sinal, portanto, de que as rendas vincendas foram assumidas pela Ré como um dos seus riscos nesta demanda.
Bem andou, assim, a sentença recorrida ao ter feito idêntica interpretação, não podendo, por isso, ser-lhe reconhecida a nulidade que a Ré lhe imputa. É o que se decide.
*
2.2- Fundamentação de factoNa sentença recorrida julgou-se provada a seguinte factualidade:
2.2.1- Os AA. são donos e legítimos possuidores do prédio urbano, sito na Rua …, n.º …., freguesia …, concelho de Vizela, inscrito na matriz predial sob o artigo 1610.º e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 1.504.
2.2.2- Por contrato de arrendamento para fins não habitacionais, celebrado em 02/01/2008, os AA. deram de arrendamento à Ré, parte do imóvel referido em 2.2.1., correspondente ao rés-do-chão direito, composto de uma sala e duas casas de banho, o qual teve início em 02/01/2008 e foi celebrado pelo prazo de cinco anos, sujeito a prorrogação, pelo prazo de três anos.
2.2.3- Foi estipulada a renda mensal de 700,00€, a qual deveria ser paga no primeiro dia do mês anterior a que respeitasse, na residência dos AA.
2.2.4- As partes destinaram o locado ao ensino de condução, não lhe podendo ser dado outro destino ou exercida outra actividade sem autorização escrita dos AA.
2.2.5- O locado foi dado de arrendamento no estado de conservação em que se encontrava, estado esse que a Ré declarou conhecer e aceitar.
2.2.6- No dia 27/04/2011, por carta registada, com aviso de recepção, a Ré procedeu à denúncia do contrato de arrendamento referido nos itens anteriores para o dia 31/08/2011 [5].
2.2.7- No dia 31/08/2011 a Ré não procedeu à entrega do locado livre de pessoas e bens.
2.2.8- A Ré exerce a sua actividade, pelo menos, desde 16/09/2011, na Rua …, n.º .., freguesia …, concelho de Vizela.
2.2.9- No locado permanece o aparelho de alarme que a Ré instalara para garantir uma maior segurança do locado.
2.2.10- Na montra do locado encontra-se afixada uma folha de papel com os seguintes dizeres «D…, Novas Instalações, Rua …, n.º .. (Junto à …). Obrigada! Informações: ……… – ………».
2.2.11- A Ré, pelo menos, até meados de Setembro de 2011, retirou do locado todas as lâmpadas, com excepção de uma.
2.2.12- A Ré não removeu o sistema de alarme (caixa, sensores e teclado do comando) que havia instalado no locado.
2.2.13- A Ré ao proceder ao levantamento das divisórias, colocadas nas instalações, danificou o tecto e a tijoleira ali existente - pelo menos 18 tijoleiras -, que ficaram com buracos e fissuras.
2.2.14- Para proceder à reparação de tais danos há que emaçar e pintar as paredes, retocar e pintar tectos em gesso e substituir as tijoleiras do chão que têm buracos em valor não concretamente apurado.
2.2.15- A colocação de 13 armaduras fluorescentes EIA LAS-236NA, 26 lâmpadas fluorescentes 1,20m e o serviço de remoção dos componentes eléctricos e a mão-de-obra ascendia, em 27/11/2012, a 1.250,00€.
2.2.16- O A. marido e a Ré acordaram a entrega de chaves do locado quando os AA. regressassem de férias.
2.2.17- Em meados de Setembro a Ré dirigiu-se ao A. marido a fim de lhe entregar as chaves do locado e com esse propósito ambos se deslocaram às antigas instalações da Ré, tendo o A. marido recusado receber as chaves das mãos do gerente da Ré, pelo facto de o locado não se encontrar no estado de conservação e condições que se encontrava aquando do início do contrato, queixando-se designadamente da falta de pontos de luz.
2.2.18- A mudança de instalações e a consequente desocupação do locado eram do conhecimento dos AA.
2.2.19- As antigas e as actuais instalações da Ré distam cerca de 350 metros, sendo que o locado e a residência dos AA. se situam em prédios contíguos.
2.2.20- A presente acção foi intentada no dia 07/12/2012.
2.2.21- A Ré passou a ocupar o locado em Abril de 2007, na sequência de um contrato de trespasse celebrado entre ela, na qualidade de trespassária, e “E…, Ldª” e que teve por objecto o estabelecimento comercial denominado “D…”, instalada no locado ora em questão, abrangendo a cedência das chaves do mesmo, bem como todas as coisas móveis e utensílios que o integram, o direito ao arrendamento, o alvará, com todos os direitos e deveres inerentes ao mesmo e demais pertenças.
2.2.22- Aquando este contrato existia no locado, em Abril de 2007, umas divisórias interiores, consistentes em estruturas de alumínio para suporte de vidros e bem assim um tecto falso, com lâmpadas de iluminação neles colocadas, pertença da sociedade trespassante.
2.2.23- Foram estas divisórias e tecto falso que a Ré levantou do locado, em meados de Setembro de 2011.
2.2.24- A Ré em carta registada com A/R, datada de 19/09/2011, pretendeu remeter aos AA. as respectivas chaves, sendo que tal carta não foi recebida pelos AA.
2.2.25- Os AA. deslocam-se ao Algarve de férias, na primeira quinzena de Setembro, o que também aconteceu no ano do 2011.
2.2.26- No dia 31/08/2011 a Ré não dispunha do locado livre de pessoas e bens, não lhe sendo possível entregar as chaves, naquela data, facto que comunicou aos AA., tendo acordado com este conforme o referido em 2.2.16).
2.2.27- Os AA. regressaram de férias cerca do dia 15/09/2011.
2.2.28- Em frente ao locado esteve aparcado um reboque de tractor para onde a Ré carregou parte dos seus pertences e após procedeu conforme o referido em 17).
2.2.29- No dia 19/06/2013, após o arrombamento das portas do locado, o A. ficou com as chaves do mesmo.
2.2.30- Na cláusula primeira, pontos três e quatro AA. e Ré estabeleceram que “O Contrato é celebrado pelo prazo de duração de cinco anos, tendo o seu início no dia 02 Janeiro de 2008 e o seu termo em 31 de Dezembro de 2013, renovando-se por períodos iguais e sucessivos de três anos, nos termos legalmente previstos, caso não seja validamente denunciado por qualquer das partes. Confere-se à Segunda Contraente o direito de denunciar o contrato para o seu termos, ou de o revogar, após seis meses de duração efectiva, mediante comunicação escrita, com aviso de recepção, a enviar aos Primeiros Contraentes, com a antecedência mínima de cento e vinte dias sobre a data em que operam os seus efeitos, conforme resulta da lei”.
2.2.31- Na cláusula Quarta, ponto dois estabeleceram ainda que “O locado objecto do presente contrato é arrendado no estado de conservação em que se encontra, que a Segunda Contraente expressamente declara conhecer e aceitar, reconhecendo ainda a aptidão daquele ao fim a que se destina”.
2.2.32- Na cláusula sétima, pontos um a quatro, as partes estabeleceram ainda que “São da responsabilidade da Segunda Contraente as obras de manutenção e conservação relativas às deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel para os fins do contrato. Quaisquer obras a realizar pela Segunda Contraente que alterem substancialmente as características internas ou externas do prédio, dependem de autorização dos Primeiros Contraentes, dada por escrito e desde que sejam obtidas pela Segunda Contraente as necessárias autorizações camarárias, administrativas ou outras. Todas as benfeitorias realizadas pela Segunda Contraente e que não possam ser levantadas no termo do presente contrato, de acordo com o disposto no número seguinte, fazem parte integrante do espaço locado, sem que a Segunda Contraente possa alegar qualquer indemnização ou direito de retenção. Sem prejuízo do disposto no número anterior, caso seja solicitado pelo Primeiro Contraente, as benfeitorias serão levantadas ou demolidas pela Segunda Contraente no prazo de trinta dias findo o arrendamento, sendo o custo de tal operação a seu cargo, devendo ser reparados os danos causados com tal operação e o prédio deixado no estado e condições em que se encontrava inicialmente, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal”.
*
2.3- Da pretendida alteração da matéria de facto Está em causa a afirmação contida na alínea c) do capítulo dos factos não provados, cujo teor é o seguinte:
“Os Autores de forma consciente e propositada não procederam ao levantamento, dentro do prazo previsto para tal fim, da carta datada de 10.09.2011 que a Ré lhes remeteu”.
A Ré, além de anotar o lapso (de escrita) inerente à data, que deve ser 19/09/2011 e não 10/09/2011 – no que tem razão face ao teor do documento de fls. 56- pretende ainda que a aludida afirmação seja transferida para o capítulo dos factos provados, na medida em que, segundo ela, os AA. nenhuma referência fizeram àquela carta inicialmente e só depois, na réplica, alegaram desconhecê-la, mas não a impugnaram; isto, apesar de tal carta, com as chaves do locado, ter sido “enviada em nome do A marido, para a sua morada correcta, tendo o funcionário dos CTT, em 22/09/2011, deixado o aviso para que procedessem ao seu levantamento no estabelecimento postal no mesmo indicado, o que não foi feito pelos AA, pelo que a carta foi devolvida, com a menção “objecto não reclamado””, o que, a seu ver, demonstra o indicado propósito.
Ora, como pensamos ser fácil de perceber, esta conclusão não é inevitável. A carta em questão pode não ter sido levantada no posto dos correios pelos AA. pelas mais variadas razões; desde logo, por exemplo, por não terem estado no seu domicilio nesse período. Não, obviamente, que este último facto esteja demonstrado; mas serve ele apenas para comprovar que a simples devolução da correspondência em causa não traduz, necessariamente, a intencionalidade que a Ré imputa aos AA.
Assim, a referida alínea manter-se-á no capítulo dos factos não provados, embora com a alteração da data nela aposta, que passará a ser de “19/09/2011” em vez de “10/09/2011”.
Passemos às questões substantivas.
2.4- Comecemos por analisar a alegada mora dos AA. na entrega do locado.
A este respeito, o que a Ré sustenta, no fundo, é que, ao contrário do decidido na sentença recorrida, a mora na referida entrega não lhe deve ser imputada a ela, mas aos AA, que se recusaram injustificadamente a receber as chaves do locado, por duas vezes. E dizem injustificadamente porque não reconhecem a existência das deteriorações invocadas por aqueles, nem sequer elas são passíveis de identificação actualmente, uma vez que se ignora, de todo, o estado do locado à data do inicio do contrato de arrendamento, estado esse que ao AA. competia descrever, o que não fizeram.
Não é, porém, assim; ou seja, não era aos AA. que, neste caso concreto, competia fazer semelhante descrição.
É que, não havendo, como não se provou que houvesse, documento no qual as partes tenham descrito o estado do local arrendado à data da celebração do contrato, presume-se, nos termos do artigo 1043.º, n.º 2 do Código Civil, que esse local se encontrava em bom estado de manutenção.
Assim, considerando o disposto no artigo 350.º, n.º 1 do Código Civil, era à Ré, e não aos AA., que competia demonstrar que as anomalias de que estes últimos se queixam e que se provaram (designadamente, no tecto e tijoleira), já existiam à data da celebração do contrato de arrendamento entre ambos celebrado ou que essas anomalias foram causadas por terceiro (artigo 1044.º do Código Civil)[6]. Caso contrário, presume-se que as mesmas decorrem da ocupação da Ré e que, portanto, a ela lhe incumbe repará-las. Incumbe repará-las – note-se - antes da entrega do locado. Como resulta do disposto no artigo 1081.º, n.º 1 do Código Civil, “[a] cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento legalmente fixado ou acordado pela partes, a desocupação do local e a sua entrega, com as reparações que incumbam ao arrendatário”.
A obrigação de restituição do locado pode, pois, não coincidir no seu vencimento com a data de extinção do contrato[7], mas importa sempre a desocupação do locado com as reparações que incumbam ao arrendatário.
E que reparações são essas?
São aquelas que se destinem a eliminar todas as deteriorações e modificações não inerentes a uma prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato. É o que resulta das disposições conjugadas dos artigos 1038.º, al. d) e 1043.º, n.º 1 do Código Civil.
Assim, não tendo a Ré demonstrado, no caso presente, que os estragos apurados e alegados pelos AA. revistam semelhantes características, a recusa destes últimos em receber o locado na data acordada entre as partes só pode considerar-se legitima; com o que a mora na obrigação de entrega desse mesmo locado só à Ré pode ser imputada (artigo 804.º, n.º 2 do Código Civil).
Em resumo, pois, a Ré também não tem razão nesta parte do seu recurso.
2. 5- Por fim, resta apenas decidir se a Ré deve ser condenada a reparar o locado nos termos determinados na sentença recorrida.
Nessa sentença, como vimos, a Ré ficou obrigada “a realizar as obras necessárias à reparação do locado, designadamente do tecto e da tijoleira ali existente, os quais ficaram com buracos e fissuras, emaçando e pintando as paredes, retocando e pintando os tectos em gesso e substituindo as tijoleiras do chão que têm buracos, no prazo máximo de 30 dias”, após o trânsito em julgado dessa mesma sentença.
A Ré, no entanto, além de reeditar, neste capítulo, a argumentação anterior, atinente à falta de descrição e prova, por parte dos AA., do estado do arrendado quando o mesmo lhe foi cedido – o que já vimos não pode proceder -, levanta ainda duas outras problemáticas ligadas, por um lado, à pretensa inevitabilidade de alguns dos estragos por si causados com o levantamento das divisórias e tecto falso deixados pela anterior arrendatária e, por outro, com a alegada contradição entre a prova dos danos por si causados no tecto e tijoleiras e a obrigação que lhe foi imposta de reparar e pintar também as paredes.
Este último argumento, no entanto, é bom frisá-lo desde já, não foi incluído pela Ré nas suas conclusões recursivas. Consta tão só da motivação que as precedem. Por isso mesmo e também porque implica com a descrição da matéria de facto e não foi como tal assinalado no local próprio e com os requisitos legalmente previstos (artigo 685.º-B, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil), não pode ser objecto de qualquer modificação nesta sede recursória. Ainda assim, por uma questão de transparência, sempre se dirá que não é líquido que essa contradição exista, na medida em que os danos apurados quer no tecto, quer nas tijoleiras, podem em tese, designadamente nos limites com as paredes, ter causado estragos nestas últimas. Daí que nenhuma modificação se imponha nesta matéria.
E também nenhuma modificação há a introduzir no decidido pelo facto de tais danos terem resultado do levantamento de estruturas deixadas pela anterior arrendatária.
Na verdade, de duas, uma: ou a Ré deixava o locado tal como o encontrou, ou, pretendendo levantar, como levantou, as referidas estruturas, não pode deixar de eliminar os danos causados por esse levantamento. É que, como já vimos, só as deteriorações e modificações inerentes a uma prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato, são excluídas da obrigação de reparação que recai sobre o arrendatário (artigos 1038.º al. d) e 1043.º, n.º 1 do Código Civil).
Ora, nunca os buracos e fissuras deixados, designadamente, no tecto e tijoleiras, ocasionadas pelo dito levantamento, podem ser considerados como “inerentes a uma prudente utilização do locado”, uma vez que atentam manifestamente contra o direito de propriedade dos AA.
Daí que a Ré seja responsável pela reparação desses e de todos os demais danos apurados, os quais, aliás, se presumem ter sido provocados por culpa sua (artigos 799.º, n.º 1 e 1044.º do Código Civil).
Em resumo, este recurso improcede na totalidade, com o que se impõe a confirmação da sentença recorrida.
*
III- DECISÃOPelas razões expostas, acorda-se em negar provimento ao presente recurso e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.
*
Porque decaiu na totalidade, as custas deste recurso serão pagas pela Ré.*
Porto, 30/09/1014João Diogo Rodrigues
Rui Moreira
Henrique Araújo
_____________
[1] Ou seja, no dia 22/07/2013, anterior, portanto, ao Código de Processo Civil, aprovado pela Lei nº 41/2013 de 26 de Junho.
[2] Cfr. sobre este princípio, José Lebre de Freitas, Introdução ao Processo Civil, Conceito e Princípios Gerais, 2ª Edição Reimpressão, Coimbra Editora, pág. 135 e segts. E do mesmo Autor, A. Montalvão Machado e Rui Pinto, Código de Processo Civil Anotado, Vol 2.º, 2ª edição, Coimbra Editora, pág. 705.
[3] Cfr. neste sentido, entre outros, o Ac. STJ de 24/05/2001, Proc. 852/01, cujo sumário pode ser consultado em http://www.stj.pt/ficheiros/jurisp-sumarios/civel/sumarios-civel-2001.pdf.
[4] O sublinhado é nosso.
[5] E não 2012, como, certamente por lapso, consta também do artigo7.º da petição inicial e foi assumido pelo despacho que fixou os factos provados, pois na carta junta a fls. 27, na qual se diz ter baseado aquele despacho, refere expressamente o “dia 31 de Agosto de 2011” como data a partir da qual se deve considerar extinto o contrato.
[6] Cfr. neste sentido, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4ª edição, Coimbra Editora, pág. 381.
[7] Cfr. neste sentido, Luís Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, 2013, 6ª edição, Almedina, pág. 111.