Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 22046/20.2T8PRT.P1 |  |
PRAZO DE INTERPOSIÇÃO DO RECURSO
CONTRATOS PARCIÁRIOS
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
II - Embora a redação do nº 2 do artigo 614º do Código de Processo Civil não prime pela clareza, parece que a retificação da sentença, em caso de recurso, pode ter lugar antes de ele subir, mas nada obsta a que, nessa eventualidade, a retificação possa ser decidida no tribunal ad quem, pois que as partes podem alegar perante o tribunal superior o que entendam de seu direito no tocante à retificação.
III - No entanto, esta alegação das partes quanto ao seu direito à retificação da sentença não é o meio processual próprio de impugnação de uma decisão judicial de retificação que haja sido entretanto proferida.
IV - Enquanto a retificação dos atos das partes obedece ao disposto no artigo 146º do Código de Processo Civil, tem-se entendido que a retificação dos atos decisórios no que respeita aos erros de escrita segue o regime previsto no artigo 249º do Código Civil.
V - Não estando em causa a determinação da vontade real da declarante mas sim o sentido do que por ela foi declarado, essa interpretação da declaração negocial constitui matéria de direito a que se deve proceder de acordo com o disposto no artigo 236º do Código Civil.
VI - Atualmente a decisão de retificação da sentença não tem qualquer influência no prazo de interposição de recurso contra a decisão retificada, devendo o recurso ser interposto no prazo de trinta ou quarenta dias consoante o seu objeto e a contar da notificação da decisão cuja retificação foi requerida e independentemente da retificação que venha a ser decidida.
VII - Saber se uma parte é titular de um direito ou se está vinculada a alguma obrigação é matéria de direito a determinar à luz do contrato celebrado entre as partes ou da lei supletiva aplicável e na medida em que o possa ser.
Sumário do acórdão proferido no processo nº 22046/20.2T8PRT.P1 elaborado pelo seu relator nos termos do disposto no artigo 663º, nº 7, do Código de Processo Civil:
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Acordam os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto:*
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1. Relatório[1]
Em 23 de dezembro de 2020, A..., S.A. endereçou ao Juízo Central Cível do Porto, Comarca do Porto a presente ação declarativa sob forma comum contra B..., S.A. pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 348.846,52 (trezentos e quarenta e oito mil oitocentos e quarenta e seis euros e cinquenta e dois cents), referente à fatura nº 2020/90, emitida em 17/09/2020 e remetida à ré em 18/09/2020 bem como a pagar juros de mora, sobre a quantia peticionada, desde a data da emissão da fatura, até integral e efetivo pagamento, contabilizando-se os juros (comerciais) vencidos até à instauração da ação no montante de € 6.489,50 (seis mil quatrocentos e oitenta e nove euros e cinquenta cents).
Para fundamentar as suas pretensões a autora alegou, em síntese, que em 17 de janeiro de 2018, no âmbito das suas atividades, autora e ré celebraram dois Acordos Globais Tendentes à Construção, Financiamento e Locação dos Projetos C... (D...) e E... (B...); em 17 de abril de 2018, em virtude de estarem iminentes alterações na estrutura societária do grupo empresarial no qual se inseria a ré, bem como por terem existido negociações entre as partes que resultaram num novo acordo, foi celebrado um novo contrato denominado “Adenda a Acordos Globais Tendentes à Construção, Financiamento e Locação de Projectos”, mediante o qual, autora e ré, juntamente com a sociedade D..., S.A. anexaram ao mesmo as novas versões dos Acordos Globais Tendentes à Construção, Financiamento e Locação dos Projetos C... (D...) e E... (B...); no cumprimento do contrato em vigor entre as partes, as mesmas prosseguiram, entre outros, o desenvolvimento do denominado “Projecto E...”; tal projeto, de forma sumária, compreende um empreendimento imobiliário composto por cinco edifícios de escritórios, um retail park, um hotel/residências universitárias e um posto de abastecimento de combustível, localizando-se no Município ..., Freguesia ..., nas antigas instalações fabris da empresa E...; no “Acordo Global Tendente à Construção, Financiamento e Locação de Projecto Multiusos – E...” competia/compete à autora, além do mais, a comercialização do projeto; deste modo, a negociação dos termos dos contratos-promessa de arrendamento com futuros locadores [2] seria sempre conduzida pela autora, sem prejuízo, da necessidade de acordo da ré sempre que ocorressem alterações às minutas/condições pré-aprovadas/acordadas; atenta a rentabilidade expectável do empreendimento, era certo que as negociações com vista à comercialização do empreendimento tinham sempre como valor base mínimo aquele que se encontrava previsto no contrato celebrado entre as partes; as contrapartidas da autora no âmbito do contrato de parceria dividiam-se, basicamente, em duas rubricas: um valor fixo referente aos projetos e um valor em função dos resultados; a contrapartida pelos resultados era calculada da seguinte forma: uma contrapartida equivalente a 50% da diferença entre o “Valor de Venda – Sale to Investor 9%” e os custos Totais suportados pela B...; uma contrapartida de 25% do lucro de uma venda posterior dos vários imóveis (ou imóvel em caso de venda isolada) que integram o património da B..., tendo como base o valor determinado aquando da entrega do imóvel e constante do Quadro do Anexo I do Contrato considerando-se, para este efeito, que existe lucro quando a venda ou vendas se venham a realizar por valor superior ao valor constante no Anexo I; o cálculo e o pagamento da contrapartida referida são efetuados do seguinte modo: tendo por referência cada edifício, fração ou espaço arrendado, 25% desse valor será devido no prazo de 30 dias após a celebração do correspondente contrato-promessa de arrendamento; Os 75% restantes serão devidos no prazo de 30 dias após o pagamento da primeira renda ou no caso de esta ser diferida no tempo, por acordo de todos os intervenientes, o início da efetiva utilização do locador [3] do espaço locado (o qual pressupõe o seu licenciamento para o efeito); no caso de o valor apurado ser negativo num dado edifício, fração ou espaço arrendado, o mesmo será compensado com o valor que se venha a apurar em outros edifícios, frações ou espaços do Projeto E... ou com o valor que se venha a apurar em outros projetos identificados no Anexo VI; no caso da venda posterior do(s) imóveis(s) nos termos supra referidos, a contrapartida devida à autora deverá ser paga no prazo máximo de 30 dias após a escritura(s), ou transmissão por qualquer via, do(s) imóveis(s); inicialmente, aquando dos primeiros estudos e desenhos elaborados pela autora e ainda mesmo em fase anterior à entrada da empresa ré (na altura na esfera do grupo empresarial F..., S.A.), encontravam-se previstas duas unidades sendo uma destinada a residências universitárias e outra a aparthotel, numa zona intramuros do projeto (o terreno possuía/possui um muro que dividia a parte fabril da E... do remanescente do terreno), tendo o Pedido de Informação Prévia (PIP) que deu entrada na Câmara Municipal ... sido apresentado e deferido nesse sentido; posteriormente, por opção de projeto, as duas unidades foram juntas num único edifício (que se passou a designar por ...), na zona onde inicialmente esteve igualmente previsto um drive in, ou seja para uma zona extramuros; tal opção facilitava o controlo de entradas e saídas, a gestão dos espaços e permitia uma maior valorização do conjunto como um todo; tal opção permitiu, igualmente, passar a contemplar no projeto um posto de abastecimento de combustível (atualmente já com um contrato para constituição de direito de superfície outorgado com a marca G... que se encontra em vias de iniciar a construção do seu posto de abastecimento); foi decidido pela parceria que aquele “lote” destinado a residências universitárias/hotel seria para venda; entretanto foram aparecendo alguns interessados na aquisição da zona extramuros do projeto, tendo a autora elaborado um projeto com um caderno de encargos com vista a dar seguimento ao interesse demonstrado por tais interessados; a título de exemplo, a H... apresentou uma proposta de € 1.100.000,00 (um milhão e cem mil euros), para a solução do drive In; em relação ao edifício ... (residências universitárias/aparthotel), depois de uma série de alterações, fica com uma área de 6.068m2 (sendo que, atualmente, passou a ter uma área final de 6.804,36m2); em 20 de junho de 2018, após conversações com vista a se inteirar do projeto, a empresa I... apresentou (por intermédio da J...) uma proposta de aquisição das residências universitárias por um valor global de € 650,00 por área bruta de construção que viesse a ser aprovada/licenciada, ou seja, por um valor a rondar os € 4.000.000,00 (quatro milhões de euros), tendo a autora remetido, de imediato, tal proposta para a ré; no seguimento do envio da proposta, a J... começa a pressionar a autora no sentido de obter uma resposta à proposta enviada, solicitando uma reunião presencial para que a mesma fosse negociada e se permitir concluir o negócio; a ré, quando confrontada com o pedido de reunião para negociação da proposta da I..., solicitou à autora uma reunião prévia com esta, com vista a analisarem a dita proposta; nessa reunião a ré transmitiu à autora que não aceitava a proposta apresentada pelo I... e que pretendia ficar com o imóvel para si pelo valor constante no plano de negócios (ou seja pelo valor de € 10,00/m2) e, em conformidade, o mesmo deveria ser retirado do mercado; a partir de então, a ré passou a assumir tudo aquilo que se referia àquele edifício/parcela, nomeadamente contratando a equipa de arquitetos e engenheiros para o efeito, limitando-se a autora a ir fornecendo os elementos necessários em função do licenciamento global do empreendimento, nomeadamente os polígonos de implantação, áreas, acertos de localização…; tanto assim sucedeu que, sem que a autora fosse consultada previamente para o efeito, a ré tomou a decisão de ir alterando o destino do edifício, passando para um hotel de quatro estrelas e, atualmente, para um hotel apartamento de 3 estrelas, tendo sido inclusive a ré a promover o licenciamento daquela unidade hoteleira junto do Turismo de Portugal, mais uma vez, sem a intervenção da autora; sendo o imóvel retirado do mercado e passando o mesmo a ser assumido pela ré, tal equivalia, conforme acordado entre as partes, a que o mesmo tivesse sido arrendado (ou, nessa fase, prometido arrendar) àquela pelos valores constantes no plano de negócios e na tabela anexa ao contrato; dadas as sucessivas alterações ao projeto, já referidas anteriormente, uma vez que a versão final era diferente da que tinha sido alvo de deferimento no Pedido de Informação Prévia (PIP), somente com o deferimento da emissão da licença de construção é que haveria certeza a 100% de que o edifício poderia ser efetivamente construído com a capacidade/área final e usos previstos pelo último projeto, o que veio a suceder em 17/09/2020, data em que a Câmara Municipal ..., aprovou a licença de construção da última fase do projeto; uma vez que o ato de emissão/levantamento da licença de construção se encontrava exclusivamente dependente da ré, a autora procedeu, nesse mesmo dia 17/09/2020, à emissão da fatura 2020/90, no montante de € 283.615,06 (duzentos e oitenta e três mil seiscentos e quinze euros e seis cents), acrescido de IVA, perfazendo o valor total de € 348.846,52 (trezentos e quarenta e oito mil oitocentos e quarenta e seis euros e cinquenta e dois cents) e correspondente aos 25% do montante devido por resultados, calculados nos termos do contrato e da tabela anexa ao mesmo; após ter acusado a receção da referida fatura, a ré transmitiu à autora que recusava o seu pagamento, vindo, de forma surpreendente afirmar que nunca foi sua intenção de “ficar” com o hotel; todo o projeto foi desenvolvido com base num plano de negócios que passou a constituir o anexo I ao referido contrato de parceria; esse plano de negócios foi concebido com vista a que o empreendimento tivesse uma rentabilidade correspondente a um yield[4] de 9%, sendo que a A... (autora do plano de negócios) “garantia” à ré essa rentabilidade; essa garantia concretizava-se no facto da A... somente ter direito à contrapartida por resultados, caso fosse atingindo essa meta de rentabilidade; daí que competia à A... comercializar o empreendimento (para além da elaboração e gestão dos projetos) e, igualmente, existir uma tabela que indicava os valores mínimos de renda/m2 necessários para se atingir tal objetivo; pelo que a ré ao outorgar de forma unilateral, sem previamente consultar a autora, um contrato-promessa por um valor substancialmente mais baixo, só poderia/pode ser entendido como algo que tenha sido motivado por questões fiscais e repartição de custos entre sociedades, com vista à otimização financeira/fiscal da operação dentro do seu grupo empresarial.
Citada, a ré contestou impugnando a maior parte da matéria alegada pela autora, pugnando pela total improcedência da ação e pela sua consequente absolvição do pedido.
Em 23 de junho de 2021 foi proferido despacho[5] convidando a autora a pronunciar-se sobre matéria de exceção apresentada na contestação, tendo a autora requerido a prorrogação do prazo para esse efeito em não menos de dez dias, pretensão que foi indeferida[6].
Em 08 de julho de 2021 a autora ofereceu articulado de resposta, bem como quatro documentos.
Notificada do requerimento que precede, a ré veio arguir a nulidade processual do seu oferecimento em virtude de a matéria a que a autora respondeu não ser matéria de exceção e, à cautela, pronunciou-se sobre os documentos oferecidos pela autora e negou que litigasse de má-fé.
Ouviu-se a autora sobre a nulidade processual arguida pela ré e convidou-se a autora a esclarecer se já se encontrava junta aos autos a versão integral do acordo denominado “Plano de Negócios E...”[7], incluindo os acordos e anexos pela mesma referidos na petição inicial e, na hipótese negativa, para os oferecer.
A autora ofereceu sete documentos.
Designou-se dia para realização de audiência prévia e para as finalidades previstas nas alíneas a) a g) do nº 1 do artigo 591º do Código de Processo Civil.
Realizou-se audiência prévia, frustrando-se a tentativa de conciliação, fixou-se o valor da causa no montante de € 355.336,02, proferiu-se despacho saneador tabelar, identificou-se o objeto do litígio, enunciaram-se os temas da prova e conheceu-se dos requerimentos probatórios das partes, com exceção do depoimento de parte e das declarações de parte, tanto da autora como da ré, designando-se dia para realização da audiência final.
Após junção aos autos de certidões permanentes do registo comercial relativas à autora e à ré foi proferido despacho admitindo declarações de parte e depoimento de parte da ré à matéria indicada e na pessoa de AA.
A audiência final realizou-se em três sessões e em 16 de fevereiro de 2023, a autora veio requerer a retificação da ata da sessão da audiência final ocorrida no dia 28 de junho de 2022, na parte em que se indicou que a testemunha BB era sua funcionária, porque, na realidade, tal como resulta da gravação dessa sessão, essa testemunha declarou que era funcionário da K....
Em 13 de março de 2023 foi proferida sentença[8] que julgou a ação improcedente, absolvendo a ré do pedido.
Em 24 de março de 2023, alegando lapso da Sra. Magistrada Judicial que elaborou a sentença, a ré veio requerer a eliminação do ponto 12 dos factos provados[9].
Em 06 de maio de 2023, inconformada com a sentença, A..., S.A. veio contra a mesma interpor recurso de apelação terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“I- Da prova produzida em julgamento e da prova documental junta aos autos, aliado à leitura da matéria de facto provada de acordo com as regras de experiência e da propalada “normalidade do acontecer”, resulta que a MMª Juíza do Tribunal a quo, não interpretou e valorou devidamente os factos que lhe foram apresentados, assim como fez uma interpretação errada, quer da letra quer do espírito, do contrato de parceria outorgado pelas partes.
II- Ao ser julgada totalmente improcedente a pretensão da Autora/Recorrente, a douta sentença acabou por sancionar a conduta da Recorrida que, como facilmente se alcança dos factos ocorridos após a emissão da fatura, teve como único intuito, dar o dito pelo não dito e, simultaneamente, criar um deficit na parte relativa às contrapartidas pelos resultados a auferir pela Recorrente, de cerca de dois milhões de euros.
III- Já que, como se encontra alegado e claramente demonstrado, apesar da Recorrida vir, após a fatura em discussão nos presentes autos, invocar que nunca quis, através da sua comunicação de setembro de 2018, assumir a posição de futura inquilina/locadora, a verdade é que se comportou dessa forma, desde aquela comunicação até ao momento em que recebeu a fatura,
IV- Sendo que, a final, acabou por, novamente se comportar de acordo com o por si comunicado em setembro de 2018, ao criar uma sociedade veículo (L..., LDA) e outorgar um contrato promessa de arrendamento consigo própria;
V- Não se arrogando a Recorrente de possuir capacidades de prever o futuro, e tendo em consideração que a Recorrida, apesar de, no momento do recebimento da fatura, ter negado que tinha sido sua intenção assumir a posição de futura locadora, a verdade é que, cerca de dois meses após aquele envio, a Recorrida… outorgou um contrato consigo mesma
VI- Tal como a Recorrente sempre afirmou que era a real intenção da Recorrente.
VII- Após este breve introito,
VIII- Em primeiro lugar devem ser retificados os lapsos constantes na douta sentença em crise, e que se mostram elencados ao longo das presentes alegações, mais concretamente:
a) No ponto a) da matéria de facto não provada, consta a referência a uma comunicação da Ré/Recorrida, da seguinte forma: “a) De acordo com a comunicação id. em 10. (…)”, quando, na verdade, a comunicação que ali é referida, não consta do dito ponto 10, mas sim do ponto 11 da matéria de facto provada.
Pelo que, deve o ponto a) da matéria de facto não provada, ser retificado em conformidade, passando a constar, do mesmo, o seguinte texto inicial: “a) De acordo com a comunicação id. em 11 (…)”;
b) No ponto b) da matéria de facto não provada, consta o seguinte texto inicial: “b) O sentido da declaração id em 10. (…)”, quando, como já se conclui anteriormente, a comunicação que ali se faz referência não consta do ponto 10 da matéria de facto provada, mas sim do ponto 11.
Pelo que deve o ponto b) da matéria de facto não provada, ser retificado em conformidade, passando a constar, do mesmo, o seguinte texto inicial: “b) O sentido da declaração id. em 11 (…)”
c) Ainda no ponto b) da matéria de facto não provada, existe outro lapso, já que consta do mesmo a seguinte passagem: “(…) sempre foi entendido pelas partes como se a Autora estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora (…)”, quando o que se encontra na génese do presente processo e que foi amplamente discutido nos presentes autos, não é a questão de se a Autora quis ficar com o espaço no sentido de locadora, mas sim se a Ré quis ficar com a parcela do hotel naquela qualidade.
Pelo que, deve o ponto b) da matéria de facto não provada, ser retificado em conformidade, passando a constar do mesmo a referência à Ré e não à Autora, o que importará que a sua redação passe a ser a seguinte (igualmente já considerando a retificação referida na alínea b) antecedente: “b) O sentido da declaração id. em 11. sempre foi entendido pelas partes como se a Ré estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora (…)”
d) No que se refere ao ponto c) da matéria de facto não provada, trata-se de um lapso a sua inserção na parte relativa à matéria de facto não provada, já que tal facto está dado como provado (e bem, atenta a vasta prova produzida nesse sentido) no ponto 12 da matéria de facto provada, pelo que se impõe que este ponto c) seja considerado como não escrito.
e) Na sentença em crise é afirmado, em relação à testemunha BB que era funcionário da A/Recorrente, quando, o mesmo declarou aos costumes que era funcionário da empresa K... e não da Autora/Recorrente
A retificação deste erro, que já constava da ata de audiência de julgamento do dia 28/06/2022, já foi requerida por via do requerimento apresentado em 16/02/2022 (ref: 44754376) pela ora Recorrente;
f) Na parte final da douta sentença em crise, quando a mesma se debruça sobre a questão da litigância de má-fé, é referido o seguinte: “A R. peticiona a condenação da A. em multa e indemnização por litigância de má-fé (…)”, quando, na verdade, foi a Autora/Recorrente que requereu a condenação da Ré/Recorrida como litigante de má-fé,
Impondo-se assim a retificação de tal lapso, passando a constar o seguinte texto: “A A. peticiona a condenação da R. em multa e indemnização por litigância de má-fé (…)”
IX- Da reapreciação da matéria de facto impugnada por via das presentes alegações, conclui-se que:
X- Relativamente o ponto a) da matéria de facto não provada, a douta sentença em crise, considerou como não provado o seguinte facto (negrito e sublinhado nosso):
“a) De acordo com a comunicação id. em 10. e no seguimento do que já tinha transmitido entre ambas, a Ré, de forma expressa e inequívoca, transmite a sua decisão de que o imóvel deveria sair do mercado ficando o mesmo para si. ”
XI- Consta do ponto 11 da matéria de facto provada que a Recorrida enviou, em setembro de 2018, a comunicação junta como Doc. 6 com a petição inicial, com o seguinte teor: “No seguimento da reunião de ontem, e proposta de preço de compra apresentado pelo I..., decidiu-se retirar este imóvel do mercado ficando o mesmo para a B...” (sublinhado e negrito nosso)
XII- Resulta, literalmente, desta declaração da Recorrida, que esta transmite, de forma expressa e inequívoca, a decisão de que o imóvel deveria sair do mercado ficando o mesmo para si (B...);
XIII- Assim, tendo sido dado como provado que a Recorrida enviou aquela declaração e com aquele teor, não restaria outra possibilidade que não fosse considerar o facto constante do ponto a) da matéria de facto não provada, como matéria provada.
XIV- Relativamente aos factos constantes nos pontos b) e e) da matéria de facto não provada, a douta sentença em crise, considerou como não provados os seguintes factos:
“b) O sentido da declaração id. em 11. sempre foi entendido pelas partes como se a Ré estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora, já que haveria sempre a possibilidade de existir uma venda posterior (e obrigatória caso surgisse uma proposta a uma yield pré-determinada de 6%)”
“e) Sendo o imóvel retirado do mercado e passando o mesmo a ser assumido pela R., tal equivalia, conforme acordado entre as partes, a que o mesmo tivesse sido arrendado (ou, nessa fase, prometido arrendar) àquela pelos valores constantes no plano de negócios e na tabela anexa ao contrato.”
XV- Resulta, da apreciação destes factos, que o Tribunal a quo, não soube efectuar uma leitura critica e conjugada dos factos em discussão (inclusive da matéria de facto dada com provada) e, apesar de constar, na douta sentença em crise, que foi feita uma análise de acordo com as regras da experiência e da “normalidade do acontecer”, o que fica patente, com o devido respeito, é que tal análise ou não ocorreu ou não foi devidamente efetuada,
XVI- Aliás, tornou-se patente ao longo do julgamento e na própria sentença, a confusão que julgador fez entre o contrato de parceria outorgado entre as partes e os mais comuns/correntes contratos de mediação imobiliária (usando, inclusive a marca M... como exemplo);
XVII- Bastaria uma leitura critica dos factos provados, assim como da conduta da Recorrida, quer após a dita comunicação quer após ter recepcionado a fatura em discussão nos presentes autos, para se chegar à conclusão que os factos constantes nos pontos b) e e) supra elencados, deveriam ter sido dados como provados;
XVIII- Já que, após a dita comunicação de setembro de 2018, a Recorrida passou a comportar-se como sendo efetivamente a futura locadora do espaço em toda a sua amplitude e abrangência e passou a assumir tudo aquilo que se referia àquele edifício/parcela, nomeadamente:
XIX- Contratou a equipa de arquitetos e engenheiros para o efeito – ut. ponto 12 da matéria de facto provada.
XX- Promoveu o licenciamento comercial do hotel junto do Turismo de Portugal, sem a intervenção da Recorrente – ut. ponto 17 da matéria de facto provada;
XXI- Dando seguimento ao por si indicado na sua comunicação de setembro de 2018, procurou no mercado, por intermédio da N..., por propostas de gestão do hotel, por parte de um “Hotel Operator”, manifestando, de forma expressa, o não interesse no recebimento de propostas de arrendamento/locação – ut. ponto 28 da matéria de facto provada e Doc. 20 junto com a petição inicial
XXII- Sendo que a expressões “Operador” ou “Hotel Operator”, não se confundem com “locador” ou “futuro locador”, conforme resulta dos documentos juntos aos autos (mormente o já identificado Doc. 20), assim como dos depoimentos do Dr. CC e Eng.DD;
XXIII- Outorgou, meros dois meses após o envio da fatura emitida pela Recorrente, um contrato promessa de arrendamento com uma empresa veículo por si criada para o efeito (L..., LDA), limitando-se a remeter para a Recorrente, sem qualquer comunicação anterior, tal contrato (já assinado) – ut. ponto 25 e 26 da matéria de facto provada;
XXIV- E, por fim, a referida L..., LDA, outorgou um contrato de gestão com um Operador (O...), conforme declarações do Eng. DD (administrador da Recorrida).
XXV- Procedimento em tudo semelhante ao que já tinha sucedido noutro investimento (de empresas do grupo da Recorrida), por intermédio das empresas P... (proprietária) e a Q... (sociedade veículo que assumiu o papel de inquilina), conforme foi revelado pela testemunha CC.
XXVI- Aliado a tais factos, igualmente se verifica que a Recorrente, após a comunicação da Recorrida de setembro de 2018, deixou de procurar interessados no arrendamento daquela parcela – ut. ponto 34 da matéria de facto provada,
XXVII- O que, atento o facto de que a contrapartida pelos resultados a auferir pela Recorrente seria tanto maior quanto melhor fosse o resultado do projecto na sua globalidade, esta teria todo o interesse em rentabilizar aquele espaço o mais rapidamente possível e ao melhor valor,
XXVIII- Pelo que, só faria sentido que esta tivesse deixado de apresentar interessados naquela parcela, caso a mesma já se encontrasse efetivamente “colocada”
XXIX- E tanto se encontrava colocada, que a própria Recorrida passou, inclusive, a referir-se àquela parcela/hotel como sendo o “nosso edifício”, ao contrário do que sucedia com todos os demais edifícios do projecto (posto de abastecimento, cinco edifícios de escritórios, retail park) – ut ponto 16 da matéria de facto provada.
XXX- Assim, da leitura conjugada dos supra elencados factos, impunha que a matéria de facto dada como não provada sob os pontos b) e e), fossem considerados como provados
XXXI- Relativamente ao ponto d) da matéria de facto não provada, a douta sentença em crise, considerou como não provado o seguinte facto:
“d) Limitando-se a Autora a ir fornecendo os elementos necessários em função do licenciamento global do empreendimento, nomeadamente os polígonos de implantação, áreas, acertos de localização…”
XXXII- Quando resulta, de forma direta, dos depoimentos das testemunhas Eng. EE e Arq. BB, que, no que se refere aos projectos, a Recorrida passou, a partir da comunicação da Recorrida de setembro de 2018, a atuar de forma em tudo semelhante ao modo como atuava junto dos futuros locadores/lojistas.
XXXIII- Não colhendo a ideia constante na douta sentença em crise, de que a Recorrente “(…) nunca se desligou completamente da situação (…)”, para dar a matéria constante naquele ponto d) como não provado,
XXXIV- Já que, face à natureza do contrato e das tarefas que impendiam sobre a Recorrente, esta jamais se poderia “desligar completamente da situação”
XXXV- Tratando-se o “Projecto E...” de um conjunto de projectos que funcionavam e eram considerados como um todo para efeitos de licenciamento, a Recorrente tinha de coordenar os projectos e garantir que os futuros locadores tinham as informações e elementos necessários para elaborarem os seus projectos e que os mesmos respeitavam o “master plan” ou macroprojecto (confome é referido pelo Arq. BB no seu depoimento)
XXXVI- Igualmente não colhe o argumento plasmado na douta sentença de que a matéria dada como não provada resulta do e-mail de 15/02/2019 (referido e transcrito no ponto 13 da matéria de facto provada) já que naquele e-mail a Recorrente (por intermédio do Dr. FF) escreve o seguinte:
“Foi esclarecido por mim, pelo técnico autor do desenho que replica em anexo, e pela Engª EE, que esse mesmo desenho serviu para o pedido feito arquitecto que escolheram e que esteve numa das reuniões: a saber quais os limites do polígono em que poderia trabalhar e em que condições. Ou seja, para não perder tempo a “lamber papel”, a nossa equipa como é hábito, forneceu os elementos base de trabalho: implantação máxima, cércea máxima e por inerência volume máximo.”
XXXVII- Pelo que, aquele e-mail evidencia que o facto constante em d) da matéria de facto não provada, afinal foi o que efetivamente sucedeu e que foi transmitido pela Recorrente à Recorrida, razão pela qual deveria ter sido, tal matéria, dada como provada.
XXXVIII- Relativamente ao ponto f) da matéria de facto não provada, a douta sentença em crise, considerou como não provado o seguinte facto:
“f) O que lhe permitira, nos termos do contrato de parceria, desde o momento da comunicação de 12 de Setembro de 2018, à A. facturar o valor previsto contratualmente, para o momento da
outorga do contrato promessa de arrendamento, correspondente a 25% previstos na sub alínea c.1) da alínea E) da Cláusula VII do contrato de parceria.”
XXXIX- Deve tal ponto ser expurgado da matéria de facto não provada, já que, saber se assistia/assiste, ou não, o direito à Recorrente emitir uma determinada fatura, assim como o seu valor e momento, são ostensivamente questões de direito nomeadamente de interpretação das disposições contratuais acordadas pelas partes.
XL- Relativamente ao ponto g) da matéria de facto não provada, a douta sentença em crise, considerou como não provado o seguinte facto:
“g) Contudo, a A. optou, atento o facto de não de tratar de uma “inquilina/locadora” qualquer
mas sim a sua parceira, por aguardar pelo momento em que se consolidasse, de forma definitiva, o direito de construir o hotel.”
XLI- Como resulta do ponto 18 da matéria de facto provada, “(…) somente com o deferimento da emissão da licença de construção é que haveria certeza a 100% de que o edifício poderia ser efetivamente construído com a capacidade/área final e usos previstos pelo último projecto (…)”
XLII- Isto é, somente com o deferimento da licença de construção é que foi consolidado, de forma definitiva, o direito de construir o hotel, pelo que, sendo a Recorrente sabedora de tal realidade, optou por aguardar por aquele momento para emitir a factura em questão, conforme aliás resulta do depoimento do seu legal representante Dr. GG.
XLIII- A não ter sido assim, então deveria o Tribunal a quo ter-se questionado sobre a razão para que Recorrente ter decidido emitir a fatura em questão, no mesmo dia em que foi deferida a licença de construção pela Câmara Municipal ... (vide Doc. 10 junto com a petição inicial),
XLIV- Já que, certamente, não se está em crer que V.Exas considerem que a Recorrente emitiu aquela fatura na data do deferimento da licença de construção por mero acaso.
XLV- Perante tudo isto, reitera-se que tal facto deveria ter sido considerado provado.
XLVI- Já quanto à Fundamentação de Direito e Subsunção, veio a douta sentença em crise sustentar o seguinte: “(…) não podemos acompanhar o exposto pela A. neste âmbito, dado que, se é verdade que se fala em retirar o imóvel do mercado, não é menos certo que se faz apelo à necessidade de arranjar um operador desenvolver o projecto com a margem pretendida.
Assim, a Ré afasta-se da venda do imóvel, mas pretende, do mesmo modo, rentabilizar o espaço no âmbito do desenvolvimento do projecto.”
XLVII- Em primeiro lugar, conforme já anteriormente se concluiu, a douta sentença em crise confunde a expressão e conceito de “operador” com “locador”
XLVIII- Sendo que o “operador” é a pessoa /entidade que explora/operacionaliza o estabelecimento hoteleiro e que, usualmente dá o nome ao mesmo não se confundindo com o Locador.
XLIX- Esta distinção é perfeitamente clara e resulta da leitura do ponto 28 da matéria de facto provada (Doc. 20, junto com a petição inicial).
L- Encontrando-se inclusivamente provado que a Recorrida, por intermédio da empresa N..., procurou propostas de gestão (“Management agreement”) excluindo, de forma expressa, o arrendamento/locação (“Lease agreement”).
LI- Não prevendo o contrato de parceria a “colocação” dos imóveis/parcelas em operadores por via de contratos de gestão, mas tão somente arrendamentos e venda, a única possibilidade, dentro do âmbito do contrato de parceria, que a Recorrida tinha para consultar o mercado à procura de um operador, era se aquela parcela já se encontrasse a si arrendada (ou prometida arrendar);
LII- E foi nesse sentido e com esse objectivo, que a Recorrida enviou a sua comunicação de setembro de 2018, já que era sua intenção ficar com a parcela para si, na qualidade de futura locadora e, depois, ir procurar um operador para desenvolver o projecto.
LIII- Sendo que, conforme já se mostra mais que evidenciado, foi exactamente isso que acabou por ser concretizado pela Recorrida ao celebrar um contrato promessa de arrendamento com uma sociedade veículo por si criada para o efeito (L..., LDA)
LIV- E, posteriormente outorgar um contrato de gestão com a empresa O... detentora de marcas como a “R...”, “S...” e “T...”;
LV- Tal decisão da Recorrida (de ficar para si a parcela) implicava, nos termos do contrato, o pagamento à Recorrente da contrapartida pelos resultados calculados de acordo com a tabela anexa ao contrato e nos termos do disposto na correspondente a 25% previstos na subalínea c.1) da alínea E) da Cláusula VII do contrato de parceria.
LVI- Ao contrário do referido na douta sentença, as partes sempre atuaram no âmbito e ao abrigo do contrato de parceria e não é pelo facto de não terem sentido necessidade de outorgarem um aditamento ao contrato (como sucedeu no caso da venda ao Banco 1...), que daí se pode extrair coisa diferente,
LVII- Em primeiro lugar porque os contornos daquele aditamento, implicavam, efetivamente, uma substancial alteração nas condições contratuais que atenta a sua natureza (nomeadamente por implicar alterações no momento do recebimento de contrapartidas pela Recorrente, assim como de responsabilidade pelo pagamento da comissão imobiliárias à empresa angariadora do negócio), as partes consideraram ser necessário a sua salvaguarda por escrito;
LVIII- Em segundo lugar, a própria sentença refere que existiu, pelo menos, mais outra situação de alteração ao contrato (para além da do Banco 1...), a saber “(…) num primeiro momento, em relação ao espaço ... (…)”, sendo que nesta, as partes não sentiram necessidade de outorgarem qualquer aditamento ao contrato.
LIX- A douta sentença em crise torna patente, ao referir, nomeadamente: “temos de acompanhar a R. quando defende que a A. facturou à Ré um serviço prestado, ficcionando a sua prestação (…)” e “(…)a mesma não desenvolveu qualquer actividade susceptível de permitir activar a cláusula contratual relativa á sua remuneração .”,
LX- Que o verdadeiro objecto e espírito do contrato de parceria, não foi totalmente assimilado pelo Tribunal a quo,
LXI- Já que em momento algum a Recorrente reclama, por via da fatura e do contrato, qualquer remuneração como contrapartida de um serviço prestado,
LXII- Aliás, em diversos momentos a MMª Juíza a quo chegou mesmo a questionar os depoentes com base em ideias e raciocínios retirados de contratos de mediação imobiliária, usando para o efeito o exemplo da M....
LXIII- O que, tudo conjugado, não restam dúvidas que a sentença em crise fez uma deficiente aplicação e leitura das normas contratuais acordadas entre as partes assim como, fez uma incorrecta aplicação e interpretação dos artigos 236º e seguintes do Código Civil, conforme evidenciado nas alegações formuladas pela Recorrente
LXIV- A declaração emitida pela Recorrida em setembro de 2018, é perfeitamente clara sobre a real vontade da mesma sobre o destino da parcela/hotel.
LXV- Sendo declarado, de forma expressa e inequívoca, que seria para ser retirado do mercado e que ficaria para a Recorrida;
LXVI- Sendo igualmente clara a vontade da Recorrida procurar um operador para prosseguir o negócio do hotel, que, com se encontra demonstrado à saciedade, não se confunde com um locador/inquilino,
LXVII- O Comportamento da Recorrida, após tal declaração doi no sentido de se comportar de acordo com aquela sua declaração, culminado na outorga de um contrato promessa de arrendamento com uma empresa veículo, por si criada para ao efeito.
LXVIII- Tornando-se por demais evidente qual era o verdadeiro sentido da declaração emitida pela recorrida.
LXIX- A recorrente percebeu exactamente o sentido da declaração emitida pela Recorrida, tanto que após tal declaração da Recorrida, deixou de procurar interessados para aquela parcela e passou a colaborar na elaboração do projecto do hotel, nos mesmos moldes que colaborava com os demais futuros locadores,
LXX- e, por fim, quando se consolidou o direito de construir o hotel, emitiu a fatura correspondente à contrapartida pelos resultados, calculada nos termos contratuais.
LXXI- Sendo que a Recorrida acaba por recusar o pagamento da fatura em questão, alegando que nunca tinha sido sua vontade assumir a qualidade de promitente locadora do hotel, porém, volvidos dois meses, esta afinal acaba por outorgar um contrato promessa de arrendamento consigo mesma!!!
LXXII- Mesmo que perante todos os factos provados nos presentes autos, se viesse a considerar que ainda subsistiam dúvidas quanto ao sentido da declaração da Recorrida, o que não se concede, atento o princípio plasmado no artigo 237º do Código Civil, sempre a decisão teria de ser diversa.
LXXIII- Já que, ao absolver a Recorrida do pedido, o Tribunal a quo acaba por sancionar um comportamento da Recorrida que teve como único intuito furtar-se ao pagamento, já que recusou o pagamento da fatura alegando que nunca tinha sido sua intenção ficar com o hotel na qualidade de promitente locadora, para, passados meros dois meses, ficar com o hotel para si, na qualidade de… promitente locadora.
LXXIV- Por fim, como se mostra alegado, as partes, à data da declaração da Recorrida de setembro de 2018, não sentiram necessidade de outorgar qualquer aditamento ao contrato, já que, assumindo a Recorrida a posição de futura locadora, ela passaria a ser tratada, a nível contratual, como uma “cliente final” à semelhança dos demais futuros locadores.
LXXV- Assim, verifica-se que o Tribunal a quo fez uma incorreta aplicação e interpretação do direito, mais concretamente das normas constantes nos artigos 236º e seguintes do Código Civil.
LXXVI- O que, face a tudo quanto se mostra alegado, importa a revogação da douta sentença em crise”.
Em 08 de maio de 2023 foi proferido o seguinte despacho[10]:
“Ref. 45120901:
Por lapso de escrita, do qual nos penitenciamos, foi de facto inserido, como refere a Ré o mesmo facto com idêntica redacção nos factos provados e não provados.
Trata-se de erro mecânico de escrita que se detecta no contexto da declaração ( artº 249º do CCivil).
Nesta sequência defere-se a pretensão deduzida, eliminando-se o artigo 12 dos factos provados, nos termos previstos no artº 614º nº1 do CPC, determinando-se que este despacho faça parte integrante da sentença.
Notifique.”
Em 15 de maio de 2023, proferiu-se o seguinte despacho[11]:
“Ref. 44754276:
Face á informação antecedente (que deverá também ser notificada ás partes) prestada pela secção proceda-se á rectificação da acta nos seguintes termos:
A testemunha BB aos costumes disser ter sido funcionário da sociedade K....
Notifique.”
Em 22 de maio de 2023, inconformada com o despacho que eliminou o ponto 12 dos factos provados, A..., S.A. veio nos termos do disposto no nº 2 do artigo 614º do Código de Processo Civil oferecer o seguinte requerimento:
“A..., S.A., Autora/Recorrente nos autos supra identificados, notificada do despacho proferido nos presentes autos a 08/05/2023 (ref: 447963815) mediante o qual a MMª Juíza a quo, procedeu à retificação de um alegado erro material constante na sentença em crise, vem, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 614 do CPC, alegar o seguinte:
1. Veio a MMª Juíza a quo, mediante despacho proferido a 08/05/2023, proceder à eliminação do artigo 12 dos factos provados, invocando ter-se tratado de um “(…) erro mecânico de escrita que se detecta no contexto da declaração (artº 249º do CCivil).”
2. Tal retificação ocorre no seguimento do requerimento apresentado pela Ré/Recorrida em 24/03/2023, e meros dois dias após a Recorrente ter apresentado as suas alegações de recurso.
3. Se é certo que a retificação de erros materiais pode ocorrer até à subida do recurso, não pode a Autora/Recorrente, deixar de lamentar que não tenha sido aproveitado tal despacho para igualmente ter sido analisado o pedido de retificação da ata de julgamento apresentado pela Autora/Recorrente em 16/02/2023, já que a sentença em crise manteve o erro constante na ata de julgamento no que se refere à testemunha Arq. BB
4. Já que, mesmo após ter sido proferido despacho a retificar a ata de julgamento (despacho proferido a 16/05/2023, com a ref: 448261122), não foi retificada, em conformidade, a sentença em crise, mantendo, assim, a indicação que esta testemunha era funcionária da Autora, quando, na verdade, aos costumes ela respondeu que era funcionário da empresa K....
5. Posto isto, conforme se depreende do teor das alegações de recurso apresentadas pela Recorrente, mais concretamente nos artigos 62 e seguintes, é convicção da Recorrente que o facto constante no ponto 12 (ora eliminado por via da retificação efetuada pela MMª Juíza a quo) jamais deveria ter sido eliminado da matéria de facto provada e, consequentemente, ser considerado como não provado (conforme consta na alínea c) da matéria de facto não provada),
6. Já que, não é de todo possível que seja considerado como não provado que:
“c) A partir dessa comunicação, a Ré passou a assumir tudo aquilo que se referia àquele edifício/parcela, nomeadamente contratando a equipa de arquitetos e engenheiros para o efeito.”
7. Desde logo porque, começando pela parte final daquele facto, resulta claro, quer da matéria alegada quer dos depoimentos prestados pelas Testemunhas, que a contratação do Arquitecto HH (U...), para dar seguimento ao destino pretendido pela Ré/Recorrida para aquela parcela, assim como a contratação da equipa de engenheiros (Eng. EE/V...) para realizar os projectos de especialidade, foi efetuada pela Ré/Recorrida.
8. Veja-se, a título exemplificativo, mas bastante clarificador, o depoimento da testemunha Dr. CC (diretor financeiro das empresas do grupo da Recorrida e administrador de algumas delas), que no seu depoimento constante do ficheiro áudio gravado em 15/11/2022, com início de gravação às 14:26:27, constante do ficheiro áudio identificado como 20221115142627_15870526_2871441), que a instância do mandatário da Recorrente, explica o seguinte aos 14m e 55s (negritos e sublinhados nossos):
“Adv. Recorrente: Sabe depois como foi gerido o projecto com vista ao licenciamento, deste do
edificio do hotel?
Testemunha (Dr. CC): Conforme o que resultou desse e-mail, foi definido que, para, seria conveniente ter um arquitecto que já tivesse feito hotéis para pegar nesse assunto e tentar
perceber o que a lá se conseguiria fazer. Esse arquitecto reuniu tanto quanto sei, com a B..., com, com as pessoas envolvidas, na B..., da A..., todas, todas as
pessoas que interferiram no processo. E que esse processo foi feito, agora você vai-me perguntar… foi feito, por todas as pessoas que participavam nele. quem…
Adv. Recorrente: Quem, quem pagou as faturas desse, desse arquitecto?
Testemunha (Dr. CC): Foi a B....
Adv. Recorrente: Sabe também que a B... contratou a empresa V... para fazer as especialidades?
Testemunha (Dr. CC): Sim.
Adv. Recorrente: Quem pagou?
Testemunha (Dr. CC): Foi a B...”
9. Em igual sentido, veja-se o depoimento da testemunha Eng. EE (constantes do ficheiro áudio gravado em 28/06/2022, com início de gravação às 15:18:20, constante do ficheiro áudio identificado como 20220628151818_15870526_2871441), em que aos 07m e 13s do seu depoimento refere, a instâncias do mandatário da Recorrente, o seguinte (negritos e sublinhados nossos):
Adv. Recorrente: A determinado momento a Eng. EE através da V..., passa como estava a dizer, que trabalhou, prestou serviços para a B..., pode-nos explicar porque é que passou a prestar serviços para a B... e sobre que parcela do projeto em concreto que foi prestada serviço de forma direta?
Testemunha (Eng. EE): Ora o PIP foi aprovado em setembro de dois mil e dezoito, em meados de outubro o Eng. AA envia-nos um email a pedir um orçamento para as especialidades das residências universitárias, das residências universitárias, e depois durante três ou quatro meses, até chegarmos a fevereiro de dois mil e dezanove, entre fevereiro e março. Hum… É-nos solicitado para fazermos uma reunião onde existia uma possível alteração no uso, de residências universitárias para apart-hotel, sobre o qual deveríamos reunir, nomeadamente projectistas que estavam a fazer o retail no todo, que era o nosso caso, estávamos a coordenar todo o retail e para nos ser apresentado uma proposta. E foi-nos enviado nessa altura, também, uma proposta de arquitetura já com as alterações para a apart-hotel, para nós nos pronunciarmos enquanto projectistas e ao fim e ao cabo se mantínhamos os nossos preços, dados uns meses antes. Portanto hum esta reunião foi feita e no meados do mês de março recebemos um email da B... a adjudicar-nos os projectos e a pedir-nos com um timesketch, com um planeamento, com as datas muito fechadas, a pedir-nos, a nós projectistas de especialidades, porque nos só tínhamos as especialidades não tínhamos a arquitectura, esta reunião foi com o arquiteto da B..., que era a U..., que era o arquitecto HH, para
ver se era possível nós cumprirmos as datas previstas para as entregas dos projetos, tanto de
arquitectura como de especialidades e foi adjudicado nessa altura ao qual nós acedemos fazer o trabalho , a B... era dona do terreno ao fim ao cabo, ela detinha a propriedade, não é? portanto não vi razão nenhuma para não aceitar fazer o trabalho uma vez que hum era a proprietária,
Adv. Recorrente: Mas engenheira EE, na altura a vossa entidade contratante, era a
A..., e era a A... que era a vossa interlocutora, que coordenava os vossos
serviços no âmbito do projeto correcto?
Testemunha (Eng. EE): sim
Adv. Recorrente: foi lhe dada alguma explicação, ou alguma justificação, para que na parcela referente ao terreno, que eh passasse a ser o cliente da V..., passasse a ser não a A..., mas sim a B..., se lhe foi dado algum tipo de explicação?
Testemunha (Eng. EE): Foi, claro. Como é óbvio, nestas coisas, existe sempre aquilo que é o código deontológico e como é óbvio se eu tinha sido contratada para um retail por uma entidade, eu perguntei a essa entidade porque razão é que era a B... a contratar-nos para executarmos o hotel , ao que me foi respondido que eles eram os donos da parcela, que iam ser eles a desenvolver aquele projecto e portanto esse projecto saía da alçada da A... e portanto desde março de dois mil e dezanove até ao fim só houve mais uma intervenção da A... para este processo, que teve a ver com um pedido da câmara para que o parque de estacionamento que não cabia dentro da parcela do hotel, dentro da zona do retail, portanto foi a única altura em que houve interação entre os projectistas do hotel e os projectistas do retail, que na realidade eram os mesmos, mas tínhamos de fazer as pontes necessárias para que
isso tudo se revolvesse”
10. Ora, como resulta claro destes depoimentos, foi a Ré/Recorrida que contratou o arquitecto (Arq. HH/U...) assim como foi ela que contratou (por intermédio do seu administrador Eng. AA) a equipa de projectistas (Eng. EE/V...).
11. Face a tais depoimentos, impunha-se que tivesse sido considerado como provado que, após a comunicação de setembro de 2018 (ponto 11 da matéria de facto provada), a Ré/Recorrida, no que se refere àquele edifício/parcela, contratou/adjudicou e pagou a equipa de arquitetos (Arq. HH/U...) e a equipa de engenheiros de especialidade (Eng. EE/V...).
12. Razão pela qual, se impugna tal facto como não provado, devendo o mesmo ser reintroduzido na matéria de facto provada e expurgado da matéria de facto não provada.
13. Acresce que não foi só na vertente de contratação do arquitecto e dos engenheiros de especialidades que a Ré/Recorrida passou a assumir o que se relacionava com aquela parcela do hotel,
14. Já que igualmente passou a assumir, sem sequer sentir necessidade de dar disso conhecimento à Autora/Recorrente, a parte de consulta ao mercado por interessados naquela parcela, mais concretamente, para a gestão do hotel (Management Agreement Proposals), conforme consta do ponto 28 da matéria de facto provada,
15. Tendo inclusive apresentado, já após a emissão da factura em discussão nos presentes autos, uma alegada proposta de arrendamento para o edifício .../Hotel, conforme consta do ponto 21 da matéria de facto provada, apresentada no seguimento de um suposto concurso aberto pela Ré/Recorrida (sem prejuízo de se considerar, face ao momento que a mesma foi apresentada e as consequências que a Ré/Recorrida quis retirar da mesma, que esta proposta não foi mais que uma “proposta de favor”).
16. Para além destas duas vertentes (contratação do arquitecto e dos engenheiros de especialidades e consulta ao mercado por interessados em contratos de gestão), a Ré/Recorrida igualmente promoveu o licenciamento daquela unidade hoteleira junto do Turismo de Portugal, sem a intervenção da Autora/Recorrente – ut ponto 17 da matéria de facto provada.
17. O que, conforme já se encontra alegado em sede de alegações de recurso e consta do n.º 2 da Cláusula III do ACORDO GLOBAL TENDENTE À CONSTRUÇÃO, FINANCIAMENTO E LOCAÇÃO DE PROJECTO MULTIUSOS – E... (transcrito no ponto 4 da matéria de facto provada), tal tarefa era incumbência dos futuros locadores “2. Compete, ainda, à A... elaborar os projetos necessários à construção e, bem assim, obter a respetiva aprovação, bem como de todas as licenças com vista à construção e do complexo multiusos, sem prejuízo de o licenciamento da atividade comercial ser realizado pelos futuros locadores.” (negrito e sublinhado nosso)
18. Por fim, conforme resulta do ponto 26 da matéria de facto provada, a Ré/Recorrida, já após a emissão da fatura, igualmente assumiu o papel que estava adstrito à Autora/Recorrente no que se refere à negociação dos contratos promessa de arrendamento (ut. n.º 1 da Clausula III do ACORDO GLOBAL TENDENTE À CONSTRUÇÃO, FINANCIAMENTO E LOCAÇÃO DE
PROJECTO MULTIUSOS – E... (transcrito no ponto 4 da matéria de facto provada)
“1. A negociação dos termos dos contratos promessa de arrendamento com os futuros locadores será efetuada com base na “versão para negociação” – junta como Anexo II –, sendo conduzida pela A..., sem prejuízo da necessidade de acordo da B... para todas as alterações eventualmente ocorridas.” (sublinhado e negrito nosso).
19. Já que “(…) limitou-se a remeter, sem qualquer comunicação anterior, para a Autora um
contrato promessa de arrendamento (já assinado), entre si e a dita sociedade veículo por si criada para o efeito (L..., LDA)” – Ut ponto 26 da matéria de facto provada).
20. Ora, face a todos estes factos, não é, de todo, inteligível a fundamentação ou sequer a razão para que tenha sido considerado como não provada a matéria vertida na alínea C) da matéria de facto não provada.
21. Pelo que deverá ser tido como provada a matéria constante naquele ponto C) da matéria de facto não provada e, consequentemente, ser o mesmo expurgado da matéria de facto não provada.
22. Caso assim não se entenda, o que por mera cautela se aventa, mesmo que existissem dúvidas se a Ré/Recorrida, a partir da comunicação de setembro de 2018, “(…) passou a assumir tudo aquilo que se referia àquele edifício/parcela (…).” (sublinhado e negrito nosso) sempre, no mínimo, deverá ser considerado como provado o seguinte facto:
“A partir da comunicação constante do ponto 11 da matéria de facto provada, para além dos atos constantes nos pontos 17, 21, 26 e 28 da matéria de facto provada, a Ré contratou/adjudicou e pagou a equipa de arquitetos e engenheiros com vista a estes elaborarem os projectos para aquele edifício/parcela, de acordo com as suas indicações”
23. A não ser assim entendido, sempre existirá uma clara divergência entre os depoimentos prestados em sede de audiência e a matéria de facto provada e não provada após a retificação de sentença realizada pela MMª Juíza a quo
TERMOS EM QUE,
Sempre com o douto suprimento de Vossas Excelências, no qual desde já se louva a Recorrente, deverá o presente requerimento ser junto às alegações de Recurso apresentadas pela Autora/Recorrente, passando delas a ser parte integrante e, em conformidade:
A) Ser considerada impugnada a matéria de facto constante na alínea C) da matéria de facto não provada, nos termos e com os fundamentos alegados no contexto do presente;
B) Ser considerado como provada a matéria de facto constante daquele ponto C), com o seguinte teor:
“A partir dessa comunicação, a Ré passou a assumir tudo aquilo que se referia, àquele edifício/parcela, nomeadamente contratando a equipa de arquitetos e engenheiros para o efeito.”
C) Caso assim não se entenda, sempre deverá ser considerado como provada a seguinte matéria de facto:
“A partir da comunicação constante do ponto 11 da matéria de facto provada, para além dos atos constantes nos pontos 17, 21, 26 e 28 da matéria de facto provada, a Ré contratou/adjudicou e pagou a equipa de arquitetos e engenheiros com vista a estes elaborarem os projectos para aquele edifico/parcela, de acordo com as suas indicações.”
Com o que se fará a habitual e tão necessária.
JUSTIÇA”
B..., S.A. respondeu ao recurso pugnando pela sua total improcedência.
O recurso foi admitido como de apelação, com subida nos próprios autos e no efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos dos restantes membros do coletivo, cumpre agora apreciar e decidir.
2. Questões a decidir tendo em conta o objeto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões das suas alegações (artigos 635º, nºs 3 e 4 e 639º, nºs 1 e 3, ambos do Código de Processo Civil), por ordem lógica e sem prejuízo da apreciação de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil
2.1 Da retificação das alíneas a), b) e c) dos factos não provados, da correção da indicação do vínculo profissional da testemunha BB e da identificação da ré como requerente de condenação da parte contrária como litigante de má-fé;
2.2 Da impugnação das alíneas a) b), c)[12], d), e), f) e g) dos factos não provados;
2.3 Da repercussão da eventual alteração da decisão da matéria de facto na solução jurídica do caso e, independentemente disso, do erro na interpretação do contrato de parceria celebrado entre a autora e a ré.
3. Fundamentos
3.1 Da retificação das alíneas a), b) e c) dos factos não provados, da correção da indicação do vínculo profissional da testemunha BB e da identificação da ré como requerente de condenação da parte contrária como litigante de má-fé
A recorrente requer a retificação das alíneas a), b), c) e d) dos factos não provados, da indicação do vínculo profissional da testemunha BB e da identificação da ré como requerente de condenação da parte contrária como litigante de má-fé.
No que respeita às pretendidas retificações das alíneas a) e b) dos factos não provados a recorrente alega que a comunicação a que alude a alínea a) dos factos não provados e a declaração a que se refere a alínea b) dos factos não provados respeitam ao ponto 11 dos factos provados e não ao ponto 10 dos mesmos factos; além disso, na alínea b) dos factos não provados sustenta que a referência à autora deve ser substituída pela alusão à ré.
No que tange a alínea c) dos factos não provados pugna pela sua supressão por se achar em contradição com o ponto 12 dos factos provados.
Requer ainda a retificação do vínculo profissional da testemunha BB que não é funcionário da autora, como consta da sentença recorrida, mas sim da sociedade K....
Finalmente, requer a retificação da sentença na parte em que afirma que a ré requereu a condenação da autora como litigante de má-fé pois que foi ao contrário que sucedeu.
Cumpre apreciar e decidir.
Não obstante o esgotamento do poder jurisdicional com a prolação da sentença (artigo 613º, nº 1, do Código de Processo Civil), esse exaurimento só opera relativamente à matéria da causa, não contendendo com o poder de o juiz retificar erros materiais, suprir nulidades e de reformar a sentença (artigo 613º, nº 2, do Código de Processo Civil).
Embora a redação do nº 2 do artigo 614º do Código de Processo Civil não prime pela clareza, parece que a retificação da sentença, em caso de recurso, pode ter lugar antes de ele subir, mas nada obsta a que, nessa eventualidade, a retificação possa ser decidida no tribunal ad quem[13], pois que as partes podem alegar perante o tribunal superior o que entendam de seu direito no tocante à retificação[14].
No entanto, esta alegação das partes quanto ao seu direito à retificação da sentença não é o meio processual próprio de impugnação de uma decisão judicial de retificação que haja sido entretanto proferida, como sucedeu no caso dos autos e muito menos um meio de impugnação diferida da decisão da matéria de facto, como na realidade faz a recorrente com o seu requerimento de 22 de maio de 2023.
Se porventura o requerimento da recorrente de 22 de maio de 2023 constituísse uma impugnação da decisão de 08 de maio de 2023 que deferiu a retificação requerida pela recorrida poder-se-ia eventualmente convolar esse requerimento no meio processual próprio, por força do disposto no nº 3 do artigo 193º do Código de Processo Civil.
Contudo, porque o requerimento de 22 de maio de 2023 não visa a revogação da decisão de 08 de maio de 2023, não procedendo à crítica desta mas sim a impugnação da alínea c) dos factos não provados e que nas suas alegações de recurso sustentou dever ser eliminada por constituir um erro de escrita, a aludida convolação não é legalmente viável.
Como já se referiu, o meio próprio de impugnação da decisão de retificação é o recurso[15], apenas se questionando da recorribilidade da decisão que indefere a retificação[16].
Enquanto a retificação dos atos das partes obedece ao disposto no artigo 146º do Código de Processo Civil, tem-se entendido que a retificação dos atos decisórios no que respeita aos erros de escrita segue o regime previsto no artigo 249º do Código Civil[17].
Ora, de acordo com o disposto no normativo substantivo que antes se citou, apenas é retificável o erro de cálculo ou de escrita que se revele no contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita.
Vejamos então se ocorrem os lapsos de escrita invocados pela recorrente e, ocorrendo, se são retificáveis.
Nas alíneas a) e b) dos factos não provados há uma remissão para, respetivamente, uma comunicação ou uma declaração, alegadamente constante do nº 10 dos factos provados.
Os pontos 10 e 11 dos factos provados têm o seguinte conteúdo:
- A ré, quando confrontada com o pedido de reunião para negociação da proposta da I..., solicita à autora uma reunião prévia com esta, com vista a analisarem a dita proposta (Doc. de fls. 43v. dos presentes autos) (ponto 10 dos factos provados);
- Nessa reunião a ré transmitiu à autora que não aceitava a proposta apresentada pelo I..., tendo remetido e-mail no dia 12 de setembro de 2018, com o seguinte teor:
“No seguimento da reunião de ontem, e proposta de preço de compra apresentado pelo I..., decidiu-se retirar este imóvel do mercado ficando o mesmo para a B.... Vai-se tentar arranjar um operador e desenvolver o projeto com Yield a 9%. Foi acordado solicitar proposta para execução do projecto à U... (Arq. HH). Nesse sentido ficou agendada reunião com a equipa da U..., A… e B..., para a próxima 3ª feira às 11h30.” (ponto 11 dos factos provados).
Por seu turno, as alíneas a) e b) dos factos não provados têm o seguinte teor:
- De acordo com a comunicação id. em 10. e no seguimento do que já tinha transmitido na reunião entre ambas, a ré, de forma expressa e inequívoca, transmite a sua decisão de que o imóvel deveria sair do mercado ficando o mesmo para si (alínea a) dos factos não provados);
- O sentido da declaração id. em 10. sempre foi entendido pelas partes como se a autora estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora, já que haveria sempre a possibilidade de existir uma venda posterior (e obrigatória caso surgisse uma proposta a uma yield pré-determinada de 6%) (alínea b) dos factos não provados).
A alínea a) dos factos não provados corresponde ao artigo 37º da petição inicial, artigo que inequivocamente se refere à mensagem de correio eletrónico de 12 de setembro de 2018.
Por seu turno, a alínea b) dos factos não provados contém parte do artigo 38º da petição inicial, artigo que também inequivocamente se refere à mensagem de correio eletrónico de 12 de setembro de 2018.
Assim, é patente que a referência nas alíneas a) e b) dos factos não provados ao ponto 10 dos factos não provados enferma de lapso pois que a referida mensagem de 12 de setembro de 2018 está reproduzida no ponto 11 dos factos provados.
No que respeita à retificação da alínea b) dos factos não provados quanto à referência nela à autora, constata-se que reproduz parte do que foi alegado no artigo 38º da petição inicial[18].
Contudo, tendo em conta a globalidade do conteúdo do artigo 38º da petição inicial, não oferece dúvida que quando a autora escreveu nesse artigo 38 da petição inicial “autora”, pretendia referir-se à ré pois só relativamente a esta faz sentido imputar-lhe a qualidade de locadora, já que a mesma é a dona do referido imóvel.
Deste modo, as alíneas a) e b) dos factos não provados devem ser retificadas e passam a ter a seguinte redação:
- De acordo com a comunicação id. em 11 e no seguimento do que já tinha transmitido na reunião entre ambas, a ré, de forma expressa e inequívoca, transmite a sua decisão de que o imóvel deveria sair do mercado ficando o mesmo para si (alínea a) dos factos não provados);
- O sentido da declaração id. em 11 sempre foi entendido pelas partes como se a ré estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora, já que haveria sempre a possibilidade de existir uma venda posterior (e obrigatória caso surgisse uma proposta a uma yield pré-determinada de 6%) (alínea b) dos factos não provados).
Procede assim a pretensão da recorrente de retificação das alíneas a) e b) dos factos não provados.
Vejamos agora a alínea c) dos factos não provados que a recorrente pretende seja eliminada por se achar em contradição com o ponto 12 dos factos provados.
A contradição que a recorrente aponta inexiste neste momento já que por força do despacho proferido em 08 de maio de 2023, já transitado em julgado (artigo 644º, nº 2, alínea g) do Código de Processo Civil), o ponto 12 dos factos provados foi eliminado e, por outro lado, a contradição entre factos provados e não provados constitui, em regra, um típico erro de julgamento (veja-se a alínea c), do nº 2 do artigo 662º do Código de Processo Civil). Só assim não será se porventura a motivação da decisão da matéria de facto permitir com toda a segurança determinar que uma das respostas se deveu a um mero lapso.
Ora, no caso em apreço, o penúltimo parágrafo da motivação evidencia que foi de caso pensado que se deu como não provada a matéria vertida na alínea c) dos referidos factos.
Assim, nesta parte, pelos fundamentos expostos indefere-se a pretensão da recorrente de eliminação da alínea c) dos factos não provados.
Debrucemo-nos agora sobre a pretensão de retificação do vínculo profissional da testemunha BB.
Na sentença recorrida, na oitava linha do segundo parágrafo da motivação da decisão da matéria de facto, a Sra. Juíza a quo refere que BB era funcionário da autora.
Na sequência de requerimento da ora recorrente, em 15 de maio de 2023, foi proferido despacho a retificar a ata da sessão da audiência final em que foi ouvido BB, consignando-se que o mesmo disse ter sido funcionário da sociedade K....
Por isso, na oitava linha do segundo parágrafo da motivação da decisão da matéria de facto onde está escrito “A.” deve passar a constar “sociedade K...”, procedendo nesta parte a pretensão da recorrente.
Finalmente, apreciemos a pretensão da recorrente de retificação da sentença na parte em que afirma que a ré requereu a condenação da autora como litigante de má-fé (veja-se a primeira linha da fundamentação da sentença referente à questão da litigância de má-fé), pois que, na sua perspetiva, foi ao contrário que sucedeu.
Na verdade, foi a autora que nos artigos 114 a 148 da “resposta à contestação” pediu a condenação da ré como litigante de má-fé.
Aliás, quando na sentença recorrida se analisa esta questão, logo na segunda linha da fundamentação da sentença relativa à questão da litigância de má-fé refere-se a indemnização a favor da autora e nos dois últimos parágrafos antes do dispositivo alude-se à pretensão da autora de condenação da ré como litigante de má-fé.
Por isso, procede esta pretensão de retificação da sentença recorrida devendo na primeira linha da fundamentação da sentença referente à questão da litigância de má-fé ler-se “autora” onde ficou escrito “R.” e ré onde ficou escrito “A.”.
Pelo exposto, com exceção da pretensão de eliminação da alínea c) dos factos não provados, procedem as pretensões da recorrente de retificação das alíneas a) e b) dos factos não provados, de retificação da indicação do vínculo profissional da testemunha BB constante da oitava linha do segundo parágrafo da motivação da decisão da matéria de facto da sentença recorrida e na primeira linha da fundamentação da sentença referente à questão da litigância de má-fé, tudo nos termos precedentemente enunciados.
3.2 Da impugnação das alíneas a) b), c), d), e), f) e g) dos factos não provados
A recorrente impugna as alíneas a) a g) dos factos não provados pretendendo que sejam julgadas provadas[19].
As alíneas impugnadas pela recorrente[20] têm o seguinte teor[21]:
- De acordo com a comunicação id. em 11 e no seguimento do que já tinha transmitido na reunião entre ambas, a ré, de forma expressa e inequívoca, transmite a sua decisão de que o imóvel deveria sair do mercado ficando o mesmo para si (alínea a) dos factos não provados);
- O sentido da declaração id. em 11 sempre foi entendido pelas partes como se a ré estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora, já que haveria sempre a possibilidade de existir uma venda posterior (e obrigatória caso surgisse uma proposta a uma yield pré-determinada de 6%) (alínea b) dos factos não provados);
- A partir dessa comunicação, a ré passou a assumir tudo aquilo que se referia
àquele edifício/parcela, nomeadamente contratando a equipa de arquitetos e engenheiros para o efeito (alínea c) dos factos não provados);
- Limitando-se a autora a ir fornecendo os elementos necessários em função do licenciamento global do empreendimento, nomeadamente os polígonos de implantação, áreas, acertos de localização… (alínea d) dos factos não provados);
- Sendo o imóvel retirado do mercado e passando o mesmo a ser assumido pela ré, tal equivalia, conforme acordado entre as partes, a que o mesmo tivesse sido arrendado (ou, nessa fase, prometido arrendar) àquela pelos valores constantes no plano de negócios e na tabela anexa ao contrato (alínea e) dos factos não provados);
- O que lhe permitiria, nos termos do contrato de parceria, desde o momento da
comunicação de 12 de setembro de 2018, à autora faturar o valor previsto contratualmente, para o momento da outorga do contrato-promessa de arrendamento, correspondente a 25% previstos na subalínea c.1) da alínea E) da Cláusula VII do contrato de parceria (alínea f) dos factos não provados);
- Contudo, a autora optou, atento o facto de não de tratar de uma “inquilina/locadora” qualquer mas sim a sua parceira, por aguardar pelo momento em que se consolidasse, de forma definitiva, o direito de construir o hotel (alínea g) dos factos não provados).
As razões que a recorrente indica na apelação para fundamentar a impugnação dos factos não provados nas alíneas a), b), d) a g) são, em síntese, as seguintes:
- no que respeita à alínea a) dos factos não provados a recorrente sustenta que atenta a factualidade dada como provada no ponto 11, especialmente a mensagem de correio eletrónico de 12 de setembro de 2018 é uma decorrência necessária dessa matéria dada como provada e sob pena de, assim não se entendendo, ocorrer contradição entre factos provados e não provados;
- quanto às alíneas b) e e) dos factos não provados a recorrente apoia-se na circunstância de ser do interesse da recorrente que todos os espaços integrantes do Projeto E... fossem comercializados e pelos valores mais elevados possíveis, o que obriga a questionar a causa da omissão da recorrente retratada no ponto 34 dos factos provados, como aliás resulta, na perspetiva da recorrente, da sua mensagem de correio eletrónico de 01 de outubro de 2020 e oferecida como documento nº 14 com a sua petição inicial, revelando a conduta da recorrida retratada nos pontos 12, 16, 17, 25, 26 e 28 dos factos provados, o acerto da interpretação da recorrente da mensagem de correio eletrónico da recorrida de 18 de setembro de 2018, invocando ainda os depoimentos das testemunhas EE, BB, CC e DD nas passagens que transcreve e localiza na gravação, a cláusula 6.6 do contrato oferecido com a contestação como documento nº 3, a cláusula 8.3.3 do contrato oferecido com a contestação como documento nº 9;
- no que respeita à alínea d) dos factos não provados abona-se com os excertos dos depoimentos das testemunhas EE e BB, nas passagens que transcreve e localiza na gravação e ainda com o que consta dos pontos 13 e 15 dos factos provados;
- quanto à alínea f) dos factos não provados, a recorrente pugna por que seja excluída dos fundamentos de facto em virtude de constituir matéria de direito;
- no que tange a alínea g) dos factos não provados a recorrente apoia-se no ponto 18 dos factos provados, no depoimento do seu legal representante nas passagens que transcreve e localiza na gravação.
No seu requerimento de 22 de maio de 2023 a recorrente impugna a alínea c) dos factos não provados apoiando-se para tanto no que resulta dos factos provados nos pontos 17, 21, 26 e 28 dos factos provados e ainda no teor dos depoimentos produzidos por CC e EE nas passagens que transcreve e localiza na gravação.
A motivação do tribunal recorrido foi a seguinte:
“O Tribunal fundamentou a sua convicção com base na análise crítica da prova produzida na audiência de discussão e julgamento, designadamente valorando os depoimentos colhidos às testemunhas ouvidas, no confronto com a prova documental junta ao processo, tudo analisado de acordo com as regras da experiência comum e da normalidade do acontecer.
O Tribunal valorizou o depoimento de parte da R. e as declarações de parte dos legais representantes da A. e R. que, em termos essenciais, não saíram da linha de alegação de A. e R., bem como o depoimento das testemunhas FF, irmão do legal representante da A. e que foi administrador da A. durante 10 anos, realidade que não deixou de transparecer no seu depoimento, EE, engenheira civil, que prestou serviços à A. e R. entre 2018 e 2020, II, gestor hoteleiro, que revelou conhecer um dos sócios da A., BB, Arquitecto, funcionário da sociedade K..., JJ, gestor, funcionário de uma empresa do grupo da R. e CC, director financeiro do grupo da R. e administrador de algumas delas, sendo que, com excepção das testemunhas FF e CC, que tiveram depoimentos mais extensos, diga-se que as outras testemunhas fizeram alusão a elementos relativos à sua intervenção neste processo, sem adiantar nada de relevante com referência ao conjunto de elementos que é possível retirar da troca de correspondência entre as partes.
Por outro lado, os tais depoimentos mais longos deixaram transparecer, por um lado, um claro alinhamento com referência ao alegado por A. e R. e, nessa medida, não revelaram algo decisivo com referência à interpretação da abundante prova documental presente nos autos.
Assim, não é de estranhar que a realidade vertida nos pontos 8. a 16., 18. a 24., 26. a 33. e 35. a 41. tem como pano de fundo a prova documental referida em cada um daqueles pontos do probatório, sem prejuízo de se poder dizer que tal matéria foi ainda polvilhada com alguns elementos colhidos dos depoimentos supra apontados.
No mais, diga-se que a própria R. assumiu que o ..., na altura, terreno com capacidade construtiva, poderia ser também ser objecto de venda (art. 79º da contestação), sendo que a proposta que consta de fls. 33 dos autos alude a residências universitárias, o que cauciona o exposto em 7., verificando-se que o exposto em 17. resulta não só de algo que é natural, dado que, teria sempre de ser a R. a promover tal licenciamento, mas também do facto de toda a prova produzida evidenciar que a R. se envolveu neste processo, não só no que concerne à sorte do imóvel, como aos passos necessários para licenciar as obras de construção para o efeito.
Em relação ao ponto 25., considerando o contrato promessa de arrendamento subscrito pela R. e pela sociedade veículo por si criada para o efeito - L..., LDA., torna-se natural o exposto com referência à opção da mesma no sentido de potenciar o negócio nas melhores condições em função da sua leitura da situação, tal como foi referido pela testemunha CC.
Percorrendo toda a prova produzida, resultou inequívoco que nem nos dois anos passados desde Setembro de 2018, nem nos 15 dias conferidos pela Ré para que a Autora o fizesse, nem até à cessação do Contrato, a Autora apresentou qualquer proposta para arrendamento do hotel, sendo que a própria descrição da A. inculca esta ideia, sem prejuízo de reportar tal situação à posição assumida pela R. em Setembro de 2018 que, de acordo com a posição da A., se traduziu na retirada daquele imóvel da equação, ou seja, do objecto do contrato.
Já em relação aos facto não provados, diga-se que os pontos A. e B. derivam da tal ausência de elementos decisivos ao nível da prova testemunhal produzida pela A. no sentido de acrescentar algo mais ao que se retira do documento a que se alude nos autos, o que implica que tal matéria integre a factualidade não provada.
Depois, deve dizer-se que toda a documentação presente nos autos não torna inequívoca a afirmação da A. em relação ao caminho trilhado depois da comunicação de Setembro de 2018.
Na verdade, se é possível dizer-se que a R. passou também a envolver-se neste processo, diga-se que a A. nunca de desligou completamente da situação, não só, como diz, para dar resposta às solicitações da R. em relação a vários elementos, como manifestou disponibilidade para tratar da solução a adoptar para o espaço (e-mail de 15-02-2019 – fls. 50-50v. dos autos), o que redundou no consignado em c) e d).
Quanto ao mais, sem pretender ser repetitivo, tem de dizer-se que parte da prova testemunhal supra nada adiantou de relevante com referência ao conjunto de elementos que é possível retirar da troca de correspondência entre as partes e outra parte não revelou algo decisivo com referência à interpretação da abundante prova documental presente nos autos por forma a habilitar o Tribunal a uma outra percepção da realidade com referência ao exposto em e) a g).”
Cumpre apreciar e decidir.
Antes ainda de ajuizar da observância dos ónus que recaem sobre aquele que impugna a decisão da matéria de facto, importa verificar se a matéria impugnada constitui matéria de facto propriamente dita e decidir se é admissível a impugnação diferida da alínea c) dos factos não provados.
A alínea a) dos factos não provados constitui mera interpretação da declaração da recorrida contida na mensagem de correio eletrónica de 18 de setembro de 2018 e transcrita no ponto 11 dos factos provados.
Não está em causa a determinação da vontade real da declarante mas sim o sentido do que por ela foi declarado.
Ora, a interpretação da declaração negocial constitui matéria de direito a que se deve proceder de acordo com o disposto no artigo 236º do Código Civil.
Por isso, a matéria contida na alínea a) dos factos não provados não constitui matéria de facto não podendo ser por isso ser impugnada nos termos previstos no artigo 640º do Código de Processo Civil, devendo ser extirpada dos fundamentos de facto.
Vejamos agora a alínea b) dos factos não provados.
A primeira parte desta alínea respeitante ao alegado comum entendimento das partes constitui matéria conclusiva que se pode extrair de variados comportamentos de cada uma das partes. Por isso, ou se provam tais comportamentos de cada uma das partes e para tanto importa alegá-los, o que a recorrente não cuidou de fazer no momento oportuno, e, posteriormente, no momento da valoração da factualidade provada e não provada extrair as conclusões que os factos provados permitem.
A segunda parte deste ponto de facto constitui mera conclusão do que se extrai do contrato celebrado entre as partes (veja-se a cláusula VII, ponto E-, b. do Acordo Global.
Assim, face ao exposto, a matéria vertida na alínea b) dos factos não provados também não constitui matéria de facto passível de impugnação e por isso deve ser retirada dos fundamentos de facto.
Debrucemo-nos agora sobre a impugnação diferida da alínea c) dos factos não provados.
A recorrente nas suas conclusões das alegações de recurso, não obstante o que refere no ponto 11 do corpo das suas alegações, não impugnou a alínea c) dos factos não provados, antes pugnou pela sua eliminação por, alegadamente, se tratar de um erro de escrita.
No momento em que a recorrente ofereceu as suas alegações já havia sido notificada há muito do requerimento da ré para eliminação do ponto 12 dos factos provados em virtude de decorrer de um alegado erro de escrita e não só não se pronunciou sobre tal requerimento como não teve em atenção as consequências da procedência dessa pretensão de retificação da sentença.
Nas alegações de recurso, a recorrente podia contar com um eventual deferimento da pretensão da ré de eliminação do ponto 12 dos factos provados e, além disso, com um eventual indeferimento da sua pretensão de eliminação da alínea c) dos factos não provados e não se acautelou impugnando essa alínea dos factos não provados, ao menos a título subsidiário.
Apenas em momento ulterior (em 22 de maio de 2023), fazendo uso da faculdade processual prevista no nº 2 do artigo 614º do Código de Processo Civil, a recorrente impugna a alínea c) dos factos não provados, não tendo recorrido da decisão que deferiu a eliminação do ponto 12 dos factos provados.
Como já antes se escreveu, esta alegação das partes quanto ao seu direito à retificação da sentença não é o meio processual próprio de impugnação de uma decisão de retificação que haja sido entretanto proferida, como sucedeu no caso dos autos e muito menos um meio de impugnação diferida da decisão da matéria de facto, como de facto faz a recorrente com o seu requerimento de 22 de maio de 2023.
Atente-se que atualmente a decisão de retificação da sentença não tem qualquer influência no prazo de interposição de recurso contra a decisão retificada[22], devendo o recurso ser interposto no prazo de trinta ou quarenta dias consoante o seu objeto e a contar da notificação da decisão cuja retificação foi requerida e independentemente da retificação que venha a ser decidida.
Neste contexto processual, conclui-se que a impugnação da alínea c) dos factos não provados requerida pela recorrente em 22 de maio de 2023 é ostensivamente intempestiva, pois que o prazo de quarenta dias para impugnar a sentença recorrida havia expirado em 05 de maio de 2023, podendo ainda o ato ser praticado mediante o pagamento de multa até 10 de maio de 2023.
Assim, com os fundamentos que precedem, indefere-se a reapreciação da alínea c) dos factos não provados em virtude de ser intempestiva.
Vejamos agora se a alínea e) dos factos não provados é passível de ser reapreciada.
Quer no acordo global de parceria (ponto 12 da Cláusula IX), quer na adenda ao referido acordo global (ponto 6 da Cláusula Única) se prevê que “[q]ualquer alteração e/ou aditamento ao Contrato só será válido e eficaz desde que constante de documento escrito e assinado por ambas as Partes.”
Destas cláusulas contratuais resulta que as partes apenas se quiseram vincular contratualmente a quaisquer alterações ou aditamentos ao contrato de parceria desde que fosse observada a forma escrita e o documento em causa se achasse subscrito por ambas as partes (artigo 223º, nº 1, do Código Civil).
Decorrendo da previsão legal que se acaba de citar a presunção iuris tantum de que as partes se não querem vincular senão pela forma convencionada, incumbia à ora recorrente a alegação de factos concretos tendentes à ilisão da aludida presunção (artigo 350º, nº 2, do Código Civil).
Salvo melhor opinião, afigura-se-nos que as previsões contratuais antes citadas afastam a possibilidade de integração do contrato de acordo com o disposto na primeira parte do artigo 239º do Código Civil, apenas sendo viável essa integração se assim for imposto pelas exigências da boa-fé e isso dado o carácter cogente deste princípio fundamental do direito civil e comercial.
Neste contexto, pretendendo a recorrente demonstrar um aditamento de uma cláusula ao contrato de parceria com base em alegado acordo das partes, sem para tanto oferecer documento escrito subscrito pelas mesmas e não invocando a necessidade de integração do contrato por força dos ditames da boa-fé negocial, forçosa é a conclusão, a nosso ver, de que a pretendida reapreciação deste segmento da matéria de facto sem o oportuno oferecimento de prova documental do alegado acordo das partes, é legalmente inviável, em virtude de tal prova depender de forma convencional escrita (veja-se o artigo 393º, nº 1, do Código Civil).
Deste modo e com estes fundamentos rejeita-se a reapreciação da alínea e) dos factos não provados.
Debrucemo-nos agora sobre a alínea f) dos factos não provados.
A recorrente pretende a eliminação desta alínea dos factos não provados por entender que a mesma contém matéria de direito.
Na verdade, na alínea f) dos factos não provados o tribunal a quo deu como não provada, diretamente, a titularidade de um direito por parte da ora recorrente.
Ora, saber se uma parte é titular de um direito ou se está vinculada a alguma obrigação é matéria de direito a determinar à luz do contrato celebrado entre as partes ou da lei supletiva aplicável e na medida em que o possa ser.
Não está assim em causa uma realidade de facto, do domínio do que é, por isso passível de prova (artigo 341º do Código Civil), mas sim um dever-ser a determinar pelo julgador (segunda parte do nº 3 do artigo 607º, do Código de Processo Civil), qualificando e subsumindo a factualidade apurada ao direito que considere aplicável (vejam-se a primeira parte do nº 3 e o nº 4, ambos do artigo 607º do Código de Processo Civil).
Por isso, a alínea f) dos factos não provados deve ser eliminada dos factos não provados, como aliás foi requerido pela autora e ora recorrente.
Finalmente debrucemo-nos sobre a viabilidade de reapreciação da alínea g) dos factos não provados.
Esta matéria julgada não provada é meramente conclusiva extraindo-se da data de emissão da fatura cujo pagamento a autora reclama nestes autos e bem assim da data em que foi emitida a licença de construção (pontos 18 e 19 dos factos provados).
Deve por isso ser extirpada dos fundamentos de facto.
Assim, face ao que precede, a impugnação da decisão da matéria de facto cingir-se-á à alínea d) dos factos não provados, indeferindo-se a impugnação das alíneas a) e b) dos factos não provados por não integrarem matéria de facto e bem assim a impugnação da alínea c) dos factos não provados por ser intempestiva, da alínea e) dos factos não provados por não ter sido oferecida prova documental do alegado acordo entre as partes relativamente a cláusula negocial inovatória e da alínea g) por conter matéria conclusiva, eliminando-se a alínea f) dos factos não provados por constituir matéria de direito.
A nosso ver, relativamente à alínea dos factos não provados cuja impugnação se afigura passível de ser conhecida, a recorrente observa suficientemente os ónus que recaem sobre quem impugna a decisão da matéria de facto, pois indica o ponto de facto impugnado, a resposta pretendida, identifica os meios de prova documental pertinentes à referida matéria impugnada (e constante dos factos provados em 13 e 15) e indica os meios de prova pessoal que suportam essas pretensões probatórias, localizando as passagens da gravação (artigo 640º, nº 1 e nº 2 alínea a), do Código de Processo Civil), pelo que, tratando-se de matéria juridicamente relevante para a decisão da causa no domínio das soluções plausíveis das questões de direito, ao menos sob o prisma da recorrente, cumpre proceder à reapreciação da prova de modo a que este Tribunal da Relação forme de modo autónomo a sua convicção probatória relativamente ao ponto de facto impugnado e sem prejuízo da cognição de pontos de facto não impugnados na estrita medida do necessário para remover eventuais contradições nos fundamentos de facto.
Procedeu-se ao exame crítico da prova documental indicada nos pontos 13[23] e 15 dos factos provados e ouviu-se a prova pessoal produzida nas três sessões da audiência final.
O depoimento de parte da ré produzido por AA e as declarações de parte prestadas por GG e DD revelaram-se um decalque das posições assumidas por cada uma das partes nestes autos sem uma corroboração probatória fiável.
O extenso depoimento da testemunha CC, diretor financeiro das empresas do Grupo B..., padecendo das mesmas insuficiências dos que foram produzidos pelos representantes das partes, de útil para o ponto em reapreciação, sempre adiantou que foi a ré que pagou o projeto de arquitetura do hotel e bem assim à V....
A testemunha EE[24], engenheira civil, espontaneamente declarou que ao serviço da V... elaborou os projetos de especialidade para o Hotel sito no empreendimento E... e por conta da ré, tendo sido esta a suportar os referidos custos, referindo ainda que a autora não era chamada às reuniões destinadas à discussão dos projetos de especialidades do hotel e que apenas participou numa reunião em que se discutia uma questão relativa a estacionamento.
BB, arquiteto, funcionário da sociedade K..., prestou um depoimento com frequentes induções por parte do Sr. Advogado da autora que foi ele próprio depondo e tentando obter confirmações da testemunha, prejudicando assim a espontaneidade e a credibilidade do depoimento; a testemunha declarou ter sido o coordenador do projeto E... desde 2016 até 2021 e ter sido o coordenador dos projetos das especialidades, não tendo tido acesso a qualquer projeto das especialidades do hotel. Declarou ter sido o autor do projeto de residências/aparthotel no espaço para o qual a ré veio posteriormente a desenvolver o projeto de um hotel.
Não obstante o que resulta dos depoimentos das duas testemunhas que antes se identificaram e que apontam no sentido de a autora ter ficado totalmente à margem do projeto do Hotel, na mensagem de correio eletrónico de 15 de fevereiro de 2019, pelas 17h39, remetida por FF de endereço eletrónico da autora, dando conta de que estava a acompanhar o projeto que a ré tinha para o lote que destinava a hotel, refere-se, além do mais, que “[e]m reunião o lote ficou definido como sendo para venda, foi para o mercado e obteve uma proposta firme e inequívoca. Optou a B... por ficar com a parcela/edifício conforme comunicação enviada na altura . Entretanto, e como é normal, a vossa ideia de projecto vai evoluindo e desenvolvendo-se organicamente o destino da parcela . A B..., quis alterar a nossa solução de projecto. Está no direito de o fazer, e a A... informou que estava disponível para isso (e está), os termos em que vai ser efectuado é que têm de ser ponderados por todos para se tomar uma decisão conjunta, uma vez que tem implicações com projectos, licenciamentos, prazos e resultados financeiros dos mesmos.”
A nosso ver, resulta deste posicionamento da autora que não abdicou do seu papel de coordenadora na execução do projeto global em que se inseria o Hotel projetado pela ré, pois que este último projeto tinha que ser compatível com os restantes projetos, sob pena de se comprometer a execução do projeto global.
Por isso, não se pode dar como provado, como pretende a recorrente que a mesma passou a ter um papel residual e meramente informativo, como resulta da matéria vertida na alínea d) dos factos não provados, improcedendo a impugnação deste ponto de facto.
Assim, face ao exposto, defere-se a pretensão da recorrente de eliminação da alínea f) dos factos não provados e indefere-se a impugnação das alíneas a) e b) dos factos não provados por não integrarem matéria de facto, devendo por isso ser extirpadas dos fundamentos de facto e bem assim a impugnação da alínea c) dos factos não provados por ser intempestiva, da alínea e) dos factos não provados por não ter sido oferecida prova documental do alegado acordo entre as partes relativamente a cláusula negocial inovatória, da alínea g) por conter matéria conclusiva devendo extirpar-se dos fundamentos de facto e julga-se improcedente a impugnação da alínea d) dos factos não provados.
3.3 Fundamentos de facto exarados na sentença recorrida, expurgados das meras remissões probatórias, com as correções dos lapsos que forem sendo identificados e as alterações decorrentes da precedente reapreciação da decisão da matéria de facto
3.3.1 Factos provados
3.3.1.1
A autora tem por objeto Investimentos Turísticos e Imobiliários, construções, indústria de construção civil e obras públicas e operações sobre imóveis.3.3.1.2
A ré é uma empresa que tem por objeto a gestão e administração de imóveis próprios e alheios, compra, venda e arrendamento de imóveis e revenda dos adquiridos para esse efeito, promoção imobiliária, consultoria imobiliária e prestação de serviços conexos a essas atividades.3.3.1.3
Em 17 de janeiro e abril de 2018, autora e ré subscreveram dois ACORDOS GLOBAIS TENDENTES À CONSTRUÇÃO, FINANCIAMENTO E LOCAÇÃO DE PROJECTOS” com o seguinte teor: “ADENDA A ACORDOS GLOBAIS TENDENTES À CONSTRUÇÃO, FINANCIAMENTO E LOCAÇÃO DE PROJECTOS
Entre:
A..., S.A., (…) designada por A....
D..., S.A., (…) designada por B...
.
B..., S.A., (…) designada por B...
Considerando que: [25] (…)
C) A formalização dos acordos constantes nos Anexos III e IV está dependente da concretização formal de alterações societárias na B... e na D...;
(…)
É (…) aceite o [sic] presente Adenda que se regerá de acordo com as Cláusulas seguintes:
CLÁUSULA ÚNICA
Âmbito
1. As Partes acordam que os Projetos C... e E..., objeto dos Acordos celebradosÂmbito
no dia 17 de janeiro d e 2018 (Anexos I e II), se regerão pelos Acordos constantes dos
Anexos III e IV.
2. A formalização dos Acordos constantes do Anexo III e IV terá lugar até ao final do
mês de junho de 2018.
(…)
Feito em Porto, aos 17 de abril de 2018, em duas vias, ficando uma em poder de cada
uma das contraentes.
3.3.1.4
No anexo IV ao documento referido no ponto 3 – ADENDA A ACORDOSGLOBAIS –consta o seguinte :
ACORDO GLOBAL TENDENTE À CONSTRUÇÃO, FINANCIAMENTO E LOCAÇÃO DE PROJECTO MULTIUSOS – E...
Entre:
A..., S.A., (…) designada por A....
E
B..., S.A., (…) designada por B....
(…)
É (…) e aceite o presente Acordo que se regerá de acordo com as Cláusulas seguintes:
CLÁUSULA I.
Âmbito
1. As Partes acordam no estabelecimento de uma parceria com vista à execução da Operação E..., cujos contornos, pressupostos e compromissos se encontram melhor definidos no ANEXO I.Âmbito
2. No âmbito da Parceria formalizada pelo presente Acordo, compete à A...:
a) A definição da Operação E..., tendo essa tarefa sido, desde já, realizada, e estando a mesma consagrada no ANEXO I que se junta ao presente Acordo;
b) O licenciamento de toda a Operação E..., bem como a respetiva comercialização, sem prejuízo dos licenciamentos das Unidades Comerciais para o exercício da atividade comercial ser realizado pelos futuros locadores;
c) A elaboração de todos os projetos e, bem assim, a gestão (com vista a garantir a adequação da obra aos projetos acordados com os inquilinos/locatários) da obra de construção do Complexo Multiusos;
d) Assegurar a construção do complexo multiusos, salvo se a B... optar por
construir, por si ou por terceiros, o complexo multiusos.
3. No âmbito da Parceria formalizada pelo presente Acordo, compete à B...:
a) A assunção dos custos associados à Operação E..., incluindo o custo da aquisição do imóvel onde se implantará a Unidade Comercial, das taxas e da construção do complexo multiusos, com os limites e condições melhor definidas infra na Cláusula VII;
b) A construção do complexo multiusos, se a B... optar por construir, por si
ou por terceiros, o complexo multiusos.
CLÁUSULA II.
Das Fases da Operação
A Operação E... tem as seguintes fases operacionais, as quais, atenta a complexidade e especificidade do Projeto, podem ser alteradas, mediante acordo das Partes, seja como um todo, seja numa determinada fase ou área específica do mesmo, no sentido de concretizar o objetivo final, que é a construção e licenciamento dos edifícios e sua abertura ao público devidamente licenciados.Das Fases da Operação
a) 1.ª Fase:
a. Fase Prévia – Inicia-se com a celebração de um contrato promessa de arrendamento com os futuros locadores, servindo a minuta que se junta como ANEXO II como exemplo de “versão para negociação” com os Locadores;
b. Fase Prévia – Elaboração de todos os projetos necessários à construção do complexo multiusos e aprovação licenciamentos respetivos (“licença a pagamento”);
b) 2.ª Fase: Aquisição do imóvel (Terreno) onde será construída o complexo multiusos;
c) 3.ª Fase: Início da Construção do complexo multiusos, após o pagamento da licença de construção;
d) 4.ª Fase: Termo da construção e início das adaptações a cargo dos futuros locadores;
e) 5.ª Fase: Emissão de licença de utilização e celebração de contrato de arrendamento, servindo a minuta que se junta como ANEXO II como “versão para negociação” com os Locadores.
CLÁUSULA III.
Das Fases da Operação – 1.ª Fase
1. A negociação dos termos dos contratos promessa de arrendamento com os futuros locadores será efetuada com base na “versão para negociação” – junta como Anexo II–, sendo conduzida pela A..., sem prejuízo da necessidade de acordo da B... para todas as alterações eventualmente ocorridas.Das Fases da Operação – 1.ª Fase
2. Compete, ainda, à A... elaborar os projetos necessários à construção
e, bem assim, obter a respetiva aprovação, bem como de todas as licenças com vista à
construção e do complexo multiusos, sem prejuízo de o licenciamento da atividade comercial ser realizado pelos futuros locadores.
3. A fase considera-se concluída quando estiver celebrado o contrato promessa de arrendamento, [obtidas as] necessárias aprovações e se encontrarem a pagamento as licenças respetivas.
4. A presente fase deverá estar concluída no prazo constante no planeamento, sujeito a licenciamento [camarário].
CLÁUSULA IV
Das Fases da Operação – 2.ª Fase
1. Concluída a 1.ª Fase, a B... assume a obrigação de assumir os custos da Operação E..., em primeiro lugar, adquirindo, livre de ónus e encargos pelo preço de € 6.000.000 (…) o imóvel que a seguir melhor se identifica, no qual será construída o complexo multiusos:Das Fases da Operação – 2.ª Fase
– Complexo Multiusos-E..., adiante designado por PREDIO, conforme cópia da respetiva certidão que se junta ao presente contrato como Anexo III.
2. No caso concreto da Operação E..., a aquisição teve lugar antes de concluída a 1.ª Fase, tendo a escritura de compra e venda do PRÉDIO sido celebrada em 28 de Setembro de 2017.
CLÁUSULA V
Das Fases da Operação – 3.ª e 4.ª Fase
1. Concluída (…) a 1.ª Fase, no prazo máximo de (…) quinze dias deverá ser efetuadoDas Fases da Operação – 3.ª e 4.ª Fase
o pagamento da Licença de Construção e iniciada a construção do complexo multiusos.
2. A construção será assegurada pela A... ou pela B..., por si
ou por terceiros, em função da opção que venha a ser exercida pela B... no momento da conclusão da 1.ª ou da 2.ª Fase, conforme o que ocorra primeiro.
3. No caso de a B... optar por assegurar, por si, ou por terceiros, a construção do complexo multiusos, a elaboração dos projetos previstos na Fase 1 a gestão da empreitada competirá sempre à A..., ou a empresa ou empresas por esta selecionadas, devendo as relações entre o dono de obra (B...) e essas entidades reger-se pelo contrato de prestação de serviços que se junta como Anexo IV.
4. No caso previsto no número anterior, o preço global fixo devido pela B...
pelos serviços aí referidos é de € 1.000.000 (…), ao qual acresce IVA à taxa legal em vigor.
5. No caso de a B... optar por não assegurar a construção da Unidade Comercial:
a. A construção do complexo multiusos será assegurada pela A..., ou por empresa ou empresas por esta selecionadas, devendo as relações entre o dono de obra (B...) e essas entidades reger-se pelo contrato de empreitada que se junta como Anexo V.
b. A elaboração dos projetos previstos na Fase 1 e a gestão da empreitada e a sua fiscalização competirá sempre à A..., ou a empresa ou empresas por esta selecionadas, devendo as relações entre o dono de obra (B...) e essas entidades reger-se pelo contrato de prestação de serviços que se junta como Anexo IV.
6. No caso previsto no número anterior:
a. o preço global fixo devido pela B... no âmbito do contrato de empreitada é o constante do ANEXO I, tendo o valor como referencia o estudo previsto, ao qual acresce IVA à taxa legal em vigor;
b. o preço global estimado devido pela B... pelos serviços aí referidos é de €
19.791.241,68 (…), ao qual acresce IVA à taxa legal em vigor.
7. Em qualquer dos casos referidos nos números anteriores a construção deve estar concluída e o complexo multiusos, edifício, espaço ou frações, no caso de ser decidido o seu faseamento, ser entregue aos locadores nas condições previstas no seu contrato de arrendamento, ou seja, com todos os acabamentos de construção necessários à realização e início de execução do referido contrato de arrendamento, estando prevista em planeamento a execução das obras das zonas comuns que permitam a abertura ao público e, como tal, pronta para a colocação dos equipamentos e materiais da responsabilidade do Locador constantes da listagem que sendo caso disso será junta ao Contrato Promessa de Arrendamento. (…)
CLÁUSULA VII.
Investimento e contrapartida devida
1. A B... assume a obrigação de realizar o investimento necessário à implementação da Operação E..., obrigação essa que, no entanto, só se efetiva se e quando se concluir a 1.ª Fase da Operação.Investimento e contrapartida devida
2. São os seguintes os custos e contrapartidas: (…)
C – Projetos e gestão:
a. Valor Fixo, de € 1.000.000,00 (…), acrescido de IVA, conforme constante do ANEXO I;
b. Condições de pagamento – o valor referido em C.a. é suportado pela B..., sendo pago à A..., juntamente com o preço de construção (eventualmente), nos seguintes prazos: 30% com o PIP ou projeto de arquitetura aprovado; 60% com emissão da licença de construção; 10% com a emissão da licença de utilização. …”.
3.3.1.5
No que concerne às contrapartidas da autora no âmbito do contrato de parceria, as mesmas dividiam-se basicamente em duas rubricas: um valor fixo referente aos projetos (alínea C) do n.º 2 da Cláusula VII do contrato de parceria e licenciamento) e um valor em função dos resultados (alínea E) do n.º 2 da Cláusula VII do contrato de parceria), sendo que a contrapartida pelos resultados, conforme preconizado na referida alínea E) do n.º 2 da Cláusula VII, era calculada da seguinte forma: “Uma contrapartida equivalente a 50% da diferença entre o “Valor de Venda – Sale to Investor 9%” e os custos Totais suportados pela B... (linha “Total de Custos” que consta do Mapa que se junta como ANEXO I)” e “uma contrapartida de 25% do lucro de uma venda posterior dos vários imóveis (ou imóvel em caso de venda isolada) que integram o património da B..., tendo como base o valor determinado aquando da entrega do imóvel e constante do Quadro do ANEXO I considerando-se, para este efeito, que existe lucro quando a venda ou vendas se venham a realizar por valor superior ao valor constante no Anexo I: “Valor de Venda – Sale to Investor 9%.”, mencionando-se no final da al. b) que “Os valores previstos para este efeito, no Anexo I serão sempre atualizados em função da renda efectivamente contratualizada e dos custos efetivamente suportados e acordados entre as partes, atualizando-se, como consequência, o referido Anexo e, como tal, a contrapartida devida à A...”.3.3.1.6
Além disso, de acordo com a subalínea c) da alínea E da Cláusula VII:“c. O cálculo e o pagamento da contrapartida referida em E.b) são efetuados do seguinte modo: c.1. Tendo por referência cada edifício, fração ou espaço arrendado; c.2. 25% desse valor será devido no prazo de 30 dias após a celebração do correspondente Contrato Promessa de Arrendamento; c.3 Os 75% serão devidos no prazo de 30 dias após o pagamento da primeira renda ou no caso de esta ser diferida no tempo, por acordo de todos os intervenientes, o início da efetiva utilização do locador do espaço locado (o qual pressupõe o seu licenciamento para o efeito). c.4 No caso de o valor apurado ser negativo num dado edifício, fração ou espaço, arrendado, o mesmo será compensado com o valor que se venha a apurar em outros edifícios, frações ou espaços do Projecto E... ou com o valor que se venha a apurar em outros Projetos, devidamente identificados no Anexo VI. c.5. no caso da venda posterior do(s) imóveis(s) nos termos supra preconizados, a contrapartida devida à A... deverá ser paga no prazo máximo de 30 dias após a escritura(s), ou transmissão por qualquer via, do(s) imóveis(s)”.
3.3.1.7
Com referência ao que se passou a designar por ... – terreno com capacidade construtiva, foi decidido pela parceria, que aquele “lote” destinado a residências universitárias poderia ser também objeto de venda.3.3.1.8
Em relação ao edifício ... id. em 7 [3.3.1.7], depois de uma série de alterações, fica com uma área de 6.068m2 (sendo que, atualmente, passou a ter uma área final de 6.804,36m2) foi objeto de uma proposta apresentada pelo I....3.3.1.9
Em 20 de junho de 2018 a empresa I..., após conversações com vista a se inteirar do projeto, apresentou (por intermédio da J...) uma proposta de aquisição do imóvel referido em 7 [3.3.1.7], por um valor global de € 650,00 por área bruta de construção que viesse a ser aprovada/licenciada, ou seja, por um valor a rondar os € 4.000.000,00 (quatro milhões de euros), conforme resulta da proposta por si enviada.3.3.1.10
A ré, quando confrontada com o pedido de reunião para negociação da proposta da I..., solicita à autora uma reunião prévia com esta, com vista a analisarem a dita proposta.3.3.1.11
Nessa reunião a ré transmitiu à autora que não aceitava a proposta apresentada pelo I..., tendo remetido e-mail no dia 12 de setembro de 2018, com o seguinte teor:“No seguimento da reunião de ontem, e proposta de preço de compra apresentada pelo I..., decidiu-se retirar este imóvel do mercado ficando o mesmo para a B.... Vai-se tentar arranjar um operador e desenvolver o projeto com Yield a 9%. Foi acordado solicitar proposta para execução do projecto à U... (Arq. HH). Nesse sentido ficou agendada reunião com a equipa da U..., A… e B..., para a próxima 3ª feira às 11h30.”.
3.3.1.12
No e-mail de 15 de fevereiro de 2019, pelas 17h39m, o Dr. FF escreve à ré o seguinte: “(…) Foi esclarecido por mim, pelo técnico autor do desenho que replica em anexo, e pela Engª EE, que esse mesmo desenho serviu para o pedido feito pelo arquitecto que escolheram e que esteve numa das reuniões : saber quais os limites do polígono em que poderia trabalhar e em que condições. Ou seja para não perder tempo a “lamber papel”, a nossa equipa como é hábito, forneceu os elementos base de trabalho: implantação máxima, cércea máxima e por inerência volume máximo.”3.3.1.13
Ainda nesse mesmo e-mail, é referido o seguinte: “Em reunião o lote ficou definido como sendo para venda, foi para o mercado e obteve uma proposta firme e inequívoca. Optou a B... por ficar com a parcela/edifício conforme comunicação enviada na altura.”3.3.1.14
Igualmente, no e-mail de 18 de fevereiro de 2019, pelas 15h54m, o Dr. FF escreveu o seguinte: “ 5 - Uma vez que no lote previsto para residências/aparthotel (e conforme ultima proposta gráfica no contrato de parceria assinado, ou seja já diferente do PIP aprovado) não há uma definição vossa de projecto (…) Pedimos ao KK para enviar na passada semana, vem um projecto de aparthotel, que contempla o numero de quartos pretendido pela B..., já com as áreas regulamentares de aparthotel (+-25m2 se não me falha a memoria). O que se pretende é inserir esse projecto para validação dos serviços municipais e conferir capacidade construtiva á parcela em causa, com o uso previsto. Caso de seguida seja para aumentar ou diminuir, achamos que também pode ser efectuada alteração nesse sentido, achamos é que para acautelar a relação entre todas as partes, pelo mesmos nesta fase não nos deveríamos afastar do estudo financeiro/projecto que a B... e a A... assinaram e se comprometeram a promover conjuntamente. Relativamente á execução desse projecto (parcela aparthotel/residências), não temos nesta fase responsabilidade de o fazer, como sabem, tanto que encomendaram esse trabalho a terceiros, estamos a faze-lo porque é uma situação de urgência que de certa forma ultrapassa todos. Não pretendemos que seja um projecto definitivo, de todo. De futuro o que desejamos é que construam o que por bem entenderem e achamos que as propostas, por nós apresentadas o permitem salvaguardar.” 3.3.1.15
A ré remeteu à autora a comunicação de 02 de abril de 2019, pelas 08h56m em que se exprime da seguinte forma: “Bom dia, Uma vez que o 3D previa um aumento do Pavilhão á mesma cota do existente, pedia que enviassem a proposta atualizada bem como a planta da sua implantação em autocad, de forma a coordenar com o lote de hotel/residências. Tudo que se puder reduzir em volumetria, junto ao nosso edifício melhor.”3.3.1.16
Foi a ré que promoveu o licenciamento daquela unidade hoteleira junto do Turismo de Portugal, sem a intervenção da autora.3.3.1.17
Dadas as sucessivas alterações ao projeto, e dado que a versão final era diferente da versão que tinha sido alvo de deferimento no Pedido de Informação Prévia (PIP), somente com o deferimento da emissão da licença de construção é que haveria certeza a 100% de que o edifício poderia ser efetivamente construído com a capacidade/área final e usos previstos pelo último projeto, o que veio a suceder em 17/09/2020, data em que a Câmara Municipal ..., aprovou a licença de construção da última fase do projeto, conforme despacho de deferimento.3.3.1.18
A autora procedeu, nesse mesmo dia 17/09/2020, à emissão da fatura correspondente aos 25% do montante devido por resultados, calculados nos termos do contrato e da tabela anexa ao mesmo, procedendo ao envio, por carta registada com aviso de receção no dia 18/09/2020, da sua fatura 2020/90, no montante de € 283.615,06 (duzentos e oitenta e três mil seiscentos e quinze euros e seis cents), acrescido de IVA, perfazendo o valor total de € 348.846,52 (trezentos e quarenta e oitomil oitocentos e quarenta e seis euros e cinquenta e dois cents).
3.3.1.19
A ré, após ter acusado a receção da referida fatura, transmitiu à autora que recusava o seu pagamento, vindo afirmar que nunca foi sua intenção de “ficar” com o hotel, conforme seu e-mail do dia 1 de outubro de 2020, pelas 10h36m e que aquela sua comunicação de 12 de setembro de 2018 apenas visava retirar o imóvel do mercado de venda e que o mesmo se teria mantido no mercado de arrendamento.3.3.1.20
A ré remeteu juntamente com o seu e-mail uma manifestação de interesse de arrendamento do hotel, referindo que “A este propósito, aproveitamos para vos dar nota de que, na sequência dos nossos esforços para encontrar um arrendatário para o .../Hotel, recebemos a proposta de arrendamento do espaço em causa, que anexamos, solicitando que se pronunciem sobre a mesma, no prazo de 15 dias, nomeadamente que nos informem se encontram uma outra qualquer melhor proposta para o efeito”. 3.3.1.21
Perante tal envio de proposta, a autora comunicou, por via do seu e-mail de 01 de outubro de 2020, pelas 19h23m, à ré o seguinte: “Efetivamente, estamos a saber, pela primeira vez, que a B... abriu um “concurso” para recolher propostas em relação ao hotel, pelo que, sendo da competência da A... a comercialização do projeto, tal só demonstra que a B... afastou a A... de tudo quanto se relaciona com hotel (dando assim cumprimento à sua comunicação de 12 de setembro de 2018).” 3.3.1.22
Em resposta a tal questão, a ré insurge-se, no seu e-mail de 15/10/2020, pelas 00h01m, e afirma o seguinte: “Também não se percebe a peregrina conclusão de que teria havido um “concurso” para o hotel.” e anexou a essa comunicação um orçamento para os trabalhos de construção do .../Hotel que correspondia a um custo de construção significativamente superior ao que constava como estimado no Anexo I ao Contrato, com base no qual a autora havia emitido a fatura em causa nos presentes autos.3.3.1.23
A autora respondeu, no seu email de 19/10/2020, pelas 12h11m, da seguinte forma: “3. Sobre a vossa frase: “Também não se percebe a peregrina conclusão de que teria havido um “concurso” para o hotel.” Como provavelmente ainda não tiveram oportunidade de analisar a proposta que nos remeteram, já que para o propósito da mesma, bastaria a sua mera existência, esclarecemos que a nossa “peregrina” conclusão foi retirada textualmente da própria proposta, já que na mesma consta o seguinte: “No seguimento do concurso aberto, a W..., S.A. (…)”3.3.1.24
Na reunião de 19 de novembro de 2020 às 9:30 na sede da ré, que visou igualmente discutir a atualização da tabela anexa ao contrato, a ré limitou-se a dizer, quanto ao hotel, que estavam a ponderar criar uma sociedade veículo dentro do grupo B... (grupo empresarial detido pelo Eng. DD), com vista a celebrar um contrato de arrendamento.3.3.1.25
Após tal reunião, a ré limitou-se a remeter, sem qualquer comunicação anterior, para a autora um contrato-promessa de arrendamento (já assinado) entre si e a dita sociedade veículo por si criada para o efeito (L..., LDA), conforme e-mail do dia 02/12/2020, pelas 12h12m e contrato, remetido em anexo ao referido e-mail.3.3.1.26
A autora remeteu comunicação (email) à ré no dia 04/12/2020 pelas 10h43m, com o seguinte teor:“Exmos. Senhores, Antes de tudo o mais, no que refere ao assunto do hotel, reiteramos tudo quanto anteriormente já vos transmitimos. Porém, face a este vosso e-mail e ao contrato que anexam não podemos deixar de referir o seguinte: Em primeiro lugar, nunca V.Exas. nos transmitiram o que quer que fosse em relação ao contrato que anexam, muito menos no que se refere ao valor da renda do contrato prometido, sendo que a única informação que nos deram, de uma forma muito vaga, era de que estariam a pensar criar uma sociedade veículo para dar cumprimento à vossa decisão de ficarem com o hotel, concretizando, dessa forma, a assunção do hotel para V.Exas., conforme nos tinha sido transmitido no vosso e-mail de 12 de setembro de 2018, tendo a A... encarado essa comunicação como algo normal e consentâneo com a vossa decisão de “ficarem” com o hotel. Em segundo lugar, quanto aos termos do contrato, não podemos deixar de referir que estranhamos o valor da renda mensal, já que a mesma é substancialmente inferior ao preconizado quer na tabela anexa ao nosso contrato e bastante inferior ao yield de 9% previsto no mesmo, sendo que somente conseguimos vislumbrar como justificação para tal facto, questões de planeamento fiscal e de repartição de despesas entre empresas do vosso grupo empresarial, que nos são estranhas e que somente a V. Exas diz respeito (aliás, como já tivemos oportunidade de reafirmar variadas vezes, à semelhança da forma de faturação que a vossa empreiteira X..., faz à B...). Em terceiro lugar, e novamente no que se refere ao valor aposto no contrato, apenas nos pronunciamos na parte que diretamente nos diz respeito, nomeadamente no que se refere a não aceitarmos que o valor ficcionado por V.Exas seja usado para qualquer atualização do quadro anexo ao contrato celebrado entre a A... e a B..., assim como não aceitamos que esse valor seja considerado para efeitos de venda posterior, pelo que este deverá deixar de ser considerado para efeitos de venda conjunta, ou seja, deverá passar a ser aceite a venda conjunta, conforme acordado entre as nossas empresas, com a exclusão do edifício hotel. Em quarto lugar, não podemos deixar de referir que o envio deste contrato celebrado entre a B... e uma empresa veículo por si criada, vem confirmar que, afinal, sempre assistia e assiste razão à A... em tudo aquilo que tem vindo a afirmar em relação a este tema, ou seja, que o hotel tinha passado para V. Exas., saindo, dessa forma, do mercado de arrendamento/venda. Desde logo porque, a não ser assim, esta comunicação de um contrato promessa de arrendamento (já assinado), por um valor bastante inferior ao preconizado no contrato entre a A... e a B..., seria o corolário de, mais um, incumprimento grave do contrato, desde logo porque, nos termos do nº 1 da Clausula III do Contrato de parceira entre a B... e a A..., compete à A... conduzir as negociações com futuros locadores, sendo que V. Exas. limitam-se a nos remeter um contrato já assinado com uma empresa veículo (criada por V. Exas especificamente para este efeito) pertencente ao vosso grupo empresarial, ou seja, sem que a A... tenha tivesse qualquer intervenção na sua negociação. Por outro lado, conforme consta do contrato entre a B... e a A..., esta garante à B... que o investimento terá uma yield de 9%, sendo que a A... somente pode concretizar este desiderato se for ela a fazer a gestão e negociação dos contratos com futuros locadores (conforme aliás sucedeu na comercialização e negociação dos contratos do Retail Park, G... e Banco 1... em que os valores contratados são iguais ou superiores aos valores constantes na tabela anexa ao nosso contrato), sendo que, com o contrato que nos foi agora remetido e face ao valor nele constante, este objetivo do contrato ficaria irremediavelmente prejudicado, sendo que a única entidade efetivamente prejudicada seria a A..., já que a B..., ao formalizar o contrato por um valor abaixo do constante na tabela, somente terá a virtualidade de a beneficiar e ao grupo empresarial em que se insere. Será caso para perguntar, se relativamente ao edifício ... e aos restantes edifícios ..., ... e ..., será constituída empresa veículo para a arrendar consigo mesmo estes edifícios por um preço de … por exemplo 5€/m2. Caso fosse o objetivo de arrendar a totalidade do complexo com rendas inferiores ao preconizado no contrato assinado, provavelmente já estaria tudo completo e completamente locado, mas isso levaria a que o projecto tivesse um resultado negativo, o que seria um acto de gestão danoso e violador dos pressupostos do contrato. Pelo contrario a A..., pautou e pautará, a sua gestão, e na medida das suas possibilidades, tentará influenciar a B.../X... no sentido de não serem tomadas decisões que se revelem violadoras dos princípios da boa gestão e das premissas previstas em contrato. Como aliás foi o caso das negociações com o Banco 1..., operador que só está no projecto, porque a A... além de abdicar da receita deste operador, acordou a venda bastante acima do previsto em contrato. Algo também realizado nas negociações com o Y... no projecto da .... Essa é a boa regra: negociar pela tabela ou acima dela, nunca por valores inferiores.”
3.3.1.27
Nos termos do e-mail junto como documento nº 20 com a petição inicial, sob o assunto “Management Opportunity in ..., Lisboa” é escrito por LL (analista da empresa N... – empresa contratada pela ré para fazer a gestão do condomínio do projecto E... e para a comercialização de outros projetos seus em curso), é dito de forma expressa o seguinte: “I hereby inform you that our client, instead of lease agreement proposals, would like to receive only Management.”, referindo mais adiante que “The owner is looking for proposals for a Management agreement.”, sendo que a própria apresentação do Hotel é intitulada da seguinte forma: “APARTHOTEL MANAGEMENT OPPORTUNITY”.3.3.1.28
Antes da entrada da presente ação em juízo foi resolvido pela ré o contrato que a ligava à autora, por a ré ter perdido definitivamente a confiança na capacidade e na vontade da autora de cumprir as suas obrigações, o que fez por carta de 14.12.2020.3.3.1.29
Com data de 27.5.2019 foi celebrado um “II ADITAMENTO A ACORDO GLOBAL TENDENTE À CONSTRUÇÃO, FINANCIAMENTO E LOCAÇÃO DE PROJECTO MULTIUSOS – E...” nos termos do documento nº 2 junto com a contestação, nos termos do qual as partes acordaram em desenvolver o processo negocial com vista à possível alienação ao Banco 1... do Edifício “...” e ainda que a contrapartida da autora nos termos do ponto E da Cláusula VII do ACORDO seriadefinida do seguinte modo: a) o preço da venda do Edifício ... será considerado um resultado extraordinário a inserir no Mapa que se juntou como Anexo I ao ACORDO,
a seguir à linha “construção ...”, sendo que esse valor será resultado do valor da venda deduzido do custo do terreno/fração já infraestruturado e do custo de construção, mais referindo que b) o valor da comissão será, neste caso, retirado do valor da venda, sendo neste caso, considerado um custo do projeto e ainda que c) neste caso particular, as partes acordam em não se aplicar o regime dos 25% do lucro de uma venda posterior dos vários imóveis, previsto no segundo parágrafo da al. b), Ponto E do nº 2 da Cláusula VII do ACORDO, sendo que, nas demais futuras vendas, tal regime manter-se-á em vigor.
3.3.1.30
No que concerne ao Retail Park, foram comercializados pela autora e celebrados pela ré os seguintes contratos-promessa: (i) Com data de 12.06.2018, foi celebrado com a Z..., SA, o Contrato-Promessa de Utilização de Loja Integrada em Retail Park. (ii) Com data de 20.06.2018, foi celebrado com a G..., S.A., o Contrato-Promessa de Constituição de Direito de Superfície. (iii) Com data de 11.07.2018, foi celebrado com a Aa..., SA, o Contrato-Promessa de Arrendamento. (iv) Com data de 12.12.2018, foi celebrado com a Ab..., SA, o Contrato-Promessa de Utilização de Loja Integrada em Retail Park. (v) Com data de 14.02.2020, foi celebrado com a Ac..., S.A., o Contrato-Promessa de Utilização de Loja Integrada em Retail Park (vi) Com data de 21.05.2020, foi celebrado com a Ad... LDA, o Contrato-Promessa de Utilização de Loja Integrada em Retail Park. (vii) Com data de 17.09.2020, foi celebrado com a Ae..., Unipessoal, Lda, o Contrato-Promessa de Utilização de Loja Integrada em Retail Park.3.3.1.31
Relativamente aos contratos-promessa do Retail, identificados no artigo 31 supra [3.3.1.30], foram emitidas pela autora as seguintes faturas: - Fatura nº FA 2018/147, datada de 01.08.2018, no valor de € 221.953,94, acrescida de IVA, relativa aos contratos identificados em (i) e (ii) do artigo 31 [3.3.1.30]; - Fatura nº FA 2018/162, datada de 01.10.2018, no valor de € 397.984,50, acrescida de IVA, relativa ao contrato identificado em (iii) do artigo 31 [3.3.1.30]; - Fatura nº FA 2019/14, datada de 04.02.2019, no valor de € 164.670,54, acrescida de IVA, relativa ao contrato identificado em (iv) do artigo 31 [3.3.1.30]; - Fatura nº FA 2020/103, datada de 08.10.2020, no valor de € 98.974,81, acrescida de IVA, relativa ao contrato identificado em (v) do artigo 31 [3.3.1.30]; - Fatura nº FA 2020/70, datada de 01.07.2020, no valor de € 56.055,67, acrescida de IVA, relativa ao contrato identificado em (vi) do artigo 31 [3.3.1.30]; - Fatura nº FA 2020/102, datada de 08.10.2020, no valor de € 56.227,62, acrescida de IVA, relativa ao contrato identificado em (vii) do artigo 31 [3.3.1.30].3.3.1.32
Em 20.06.2018, pelas 15h, houve uma reunião entre as partes, relatada em e-mail de 21.06.2018 (dia seguinte), dirigido pela ré à autora, do que se salienta o facto de serem abordados vários temas dos vários 25 projetos e, no que concerne à Operação E..., em causa nos presentes autos o seguinte: “No caso específico do Lote para residências, acordou-se colocar em comercialização pelo valor de 1000 euros/m2, ficando alguma margem para negociação, nunca abaixo dos 800 euros/m2. Acordou-se a necessidade de desenvolver uma apresentação, com a qualidade que permita a negociação e potenciação da venda das residências”. 3.3.1.33
Nem nos dois anos passados desde setembro de 2018, nem nos 15 dias conferidos pela ré para que a autora o fizesse, nem até à cessação do Contrato, a autora apresentou qualquer proposta para arrendamento do hotel.3.3.1.34
Em 21.10.2020 a ré remeteu à autora o e-mail junto como documento nº 23 com a contestação, com o seguinte teor: “Exmos. Senhores, Na sequência da sugestão de reunião para amanhã, dia 22 (sobre o Hotel) e uma vez que estamos também a preparar os elementos para atualização do Anexo I (contamos enviá-los amanhã), preferimos o agendamento de uma só reunião para tratar de todos os três assuntos na próxima semana (como previsto para atualização do Anexo I). Entendemos que a análise destes três assuntos em conjunto, incluindo o da fatura dos projetos, será vantajosa para a obtenção de eventuais consensos ou soluções (obviamente, estamos a contar que possam adiar por alguns dias a vossa intenção de recurso à via judicial sobre a fatura dos projetos). A data em concreto estará dependente da disponibilidade das partes mas, sobretudo, do tempo que entenderem necessário para analisarem os elementos relativos à atualização do Anexo I.” 3.3.1.35
No dia 22.10.2020, a própria autora respondeu à ré o seguinte (e-mail junto como documento nº 24 com a contestação): “Face à vossa solicitação e à aparente dificuldade de nos apresentarem os elementos para atualização do Anexo I (algo que não é fácil de se compreender dado que tais elementos deveriam estar inscritos na contabilidade da B... e da X..., nomeadamente na rubrica subempreiteiros e fornecedores), aceitamos que se adie a reunião que propusemos para o dia de hoje e se realize uma única reunião para tratar dos temas “Hotel” e “Atualização do Anexo I”…” 3.3.1.36
No mesmo dia 22.10.2020, na sequência do trabalho que ficou de desenvolver com vista à reunião e, nomeadamente, à atualização dos custos previstos, a ré remeteu à autora os elementos combinados, acompanhados por email com o seguinte teor: “Exmos. Senhores Para efeitos dos trabalhos de atualização do Anexo I do Acordo E..., enviamos: (i) Anexo I reformulado; (ii) Mapa de Controlo de Custos considerando os custos a Julho 2020 apurados até ao momento; O trabalho que fizemos foi o de separar os valores do ..., ... e Arruamentos e atualizar o Anexo I com base nos pressupostos contratuais e conforme legendas que introduzimos (foi esta a razão de não termos enviado antes). Optámos por enviar o Anexo I Atualizado em excel (e não pdf), por uma questão de facilidade, para permitir que ambas as partes possam mais facilmente trabalhar o mesmo no âmbito das reuniões com vista à atualização”.3.3.1.37
No dia seguinte a ter recebido os elementos referidos no ponto anterior, ou seja, a 23.10.2020, a autora remeteu à ré o e-mail com o seguinte teor: “Iremos analisar os ficheiros enviados, sendo que ao longo dessa análise contamos com a vossa colaboração no esclarecimento de eventuais dúvidas que possam entretanto surgir. Após essa análise estaremos em condições de vos indicar datas alternativas para o agendamento de uma reunião para a discussão da atualização do anexo. Contudo, desde já referimos duas questões prévias: • Conforme solicitámos no nosso e-mail de 19/10/2020 às 12h11m, agradecemos que nos enviem os documentos contabilísticos de suporte aos Mapas de Controlo de Custos que nos remeteram (nomeadamente faturas dos subempreiteiros), assim como os respectivos comprovativos de pagamento. • Conforme refere o contrato celebrado entre as nossas empresas, o anexo é atualizado com base nos custos efetivamente suportados e acordados entre as partes, pelo que não se compreende a inserção de valores ainda não suportados (retail), para além de que, tais valores nem sequer serem coincidentes com os orçamentos que nos remeteram ontem de tarde, sendo que, em relação a estes, ainda nem sequer tivemos oportunidade de os analisar e colocar as eventuais dúvidas que possam surgir, sendo certo que, numa primeira e imediata análise, parece-nos que os valores se encontram bem acima do praticado no mercado.(…)”.3.3.1.38
Em resposta a tal solicitação[26], a 28.10.2020 a ré remeteu à autora os elementos solicitados, através de e-mail com o seguinte teor: “Exmos. Senhores Em anexo enviamos Extratos de Centro de Custos com a identificação de todos os documentos contabilísticos que suportam os custos apresentados. Nestes extratos estão assinaladas faturas referentes a período posterior a julho/2020, bem como estão contempladas faturas de valor não significativo no total cerca de 34.000 €, que ainda não estavam consideradas no mapa de controlo de custos da obra enviado a 22.10.2020. Quanto a cada um dos documentos, e uma vez que estão em causa milhares, estamos à disposição para que identifiquem alguns dos que, numa primeira análise, pretendam consultar ou, em alternativa, para que os venham consultar a todos nas nossas instalações (…)”.3.3.1.39
Em 03.11.2020 a própria autora solicitou à ré esclarecimentos adicionais, através de e-mail com o seguinte teor: “Estamos quase a terminar a análise dos elementos enviados. No entanto, pedia-lhe p.f., se me pode discriminar a rubrica “Outros custos” com o valor de 126.963,49 €. Cumprimentos…” 3.3.1.40
Em 05.11.2020[27], a ré remeteu à autora os elementos solicitados pela comunicação do dia anterior, através de e-mail com o seguinte teor: “Boa tarde Dr. MM, Anexo detalhe dos custos”.3.3.2 Factos não provados
3.3.2.1
A partir dessa comunicação, a ré passou a assumir tudo aquilo que se referia àquele edifício/parcela, nomeadamente contratando a equipa de arquitetos e engenheiros para o efeito.3.3.2.2
Limitando-se a autora a ir fornecendo os elementos necessários em função do licenciamento global do empreendimento, nomeadamente os polígonos de implantação, áreas, acertos de localização…3.3.2.3
Sendo o imóvel retirado do mercado e passando o mesmo a ser assumido pela ré, tal equivalia, conforme acordado entre as partes, a que o mesmo tivesse sido arrendado (ou, nessa fase, prometido arrendar) àquela [28] pelos valores constantes no plano de negócios e na tabela anexa ao contrato.4. Fundamentos de direito
Da repercussão da eventual alteração da decisão da matéria de facto na solução jurídica do caso e, independentemente disso, do erro na interpretação do contrato de parceria celebrado entre a autora e a ré
A recorrente pugna pela revogação da sentença recorrida em função da alteração da decisão da matéria de facto que requereu e, independentemente disso, porque entende que a sentença recorrida confunde “operador” e “locador”, que o contrato celebrado pelas partes não prevê a colocação dos imóveis em operadores por meio de contratos de gestão, que a ré ficou com a parcela destinada a hotel para si na qualidade de locador e depois procurar um operador que desenvolva o projeto, que o objeto e o espírito do contrato não foram assimilados pelo tribunal a quo e que a recorrente percebeu bem o sentido da declaração da recorrida emitida em 12 de setembro de 2018, como é bem demonstrado pelo facto de depois disso não mais ter procurado arrendatários para a referida parcela e ter passado a prestar à recorrida a colaboração que presta aos demais futuros locadores.
Na sentença recorrida, depois de qualificar o contrato celebrado pelas partes nestes autos como de cooperação comercial, sustentou-se a improcedência da ação, no essencial, com as seguintes considerações:
“A partir daqui, importa adiantar que, face ao desenho da lide, resulta claro, face ao descritivo que a A. reclama o pagamento de um valor que lhe é devido nos termos do contrato, o que significa que formula a sua pretensão pela positiva no sentido de que se trata de um direito emergente do contrato apontado nos autos.
Neste domínio, cabe então analisar a raiz do problema e que se prende com o facto de o projecto envolver um espaço que se passou a designar por ... – terreno com capacidade construtiva, destinado, na altura, a residências universitárias, que poderia ser também objecto de venda.
Sem prejuízo de o projecto em apreço ter como pano de fundo a rentabilização dos espaços a desenvolver através do seu arrendamento, não existe dissídio no sentido de que este espaço em concreto poderia ser também objecto de venda.
Sucede que foi o tal edifício ... foi objecto de uma proposta apresentada pelo I..., sendo que, em 20 de junho de 2018 a empresa I..., após conversações com vista a se inteirar do projecto, apresentou (por intermédio da J...) uma proposta de aquisição do imóvel referido em 7., por um valor global de 650€ por área bruta de construção que viesse a ser aprovada/licenciada, ou seja, por um valor a rondar os 4.000.000,00€ (quatro milhões de euros), conforme resulta da proposta por si enviada, verificando-se que a Ré, quando confrontada com o pedido de reunião para negociação da proposta da I..., solicita à Autora uma reunião prévia com esta, com vista a analisarem a dita proposta, acabando por transmitir à Autora que não aceitava a proposta apresentada pelo I..., tendo remetido e-mail no dia 12 de setembro de 2018, com o seguinte teor:
“No seguimento da reunião de ontem, e proposta de preço de compra apresentado pelo I..., decidiu-se retirar este imóvel do mercado ficando o mesmo para a B.... Vai-se tentar arranjar um operador e desenvolver o projecto com Yield a 9%. Foi acordado solicitar proposta para execução do projecto à U... (Arq. HH). Nesse sentido ficou agendada reunião com a equipa da U..., A… e B..., para a próxima 3ª feira às 11h30.”.
Nesta sequência, deparamos então com o momento nuclear em relação à matéria em discussão nos autos, pois que a A. leu a posição assumida pela Ré no sentido de retirar o imóvel do mercado, reservando o mesmo para si, o que, em termos práticos, se traduziria num arrendamento susceptível de habilitar a A. a reclamar o valor constante da factura identificada nos autos.
Será assim?
Num primeiro momento, importa adiantar que não podemos acompanhar o exposto pela A. neste âmbito, dado que, se é verdade que se fala em retirar o imóvel do mercado, não é menos certo que se faz apelo à necessidade de arranjar um operador desenvolver o projecto com a margem pretendida.
Assim, a Ré afasta-se da venda do imóvel, mas pretende, do mesmo modo, rentabilizar o espaço no âmbito do desenvolvimento do projecto.
Nesta altura, a situação entrou num certo impasse no sentido de que não houve uma definição imediata da solução a adoptar para o espaço em causa, não se vislumbrando qualquer iniciativa da A. que, em todo o caso, se mostrou disponível para cumprir com aquilo que viesse a ser definido pela R. que, entretanto, ia solicitando vários elementos à A. em ordem a tentar definir algo para á área em apreço.
Como já ficou dito, o raciocínio da autora assenta no seguinte: sendo o imóvel retirado do mercado e passando o mesmo a ser assumido pela Ré, tal equivalia, conforme acordado entre as partes, a que o mesmo tivesse sido arrendado (ou, nessa fase, prometido arrendar) àquela pelos valores constantes no plano de negócios e na tabela anexa ao contrato, sendo que, caso assim não sucedesse, significaria que a Autora ficaria impossibilitada de receber a contrapartida pelos resultados referentes àquele edifício, o que permitiria, nos termos do contrato de parceria, desde o momento da comunicação de 12 de Setembro de 2018 à Autora
faturar o valor previsto contratualmente, para o momento da outorga do contrato promessa de arrendamento.
Pois bem, cremos que a A. labora em equívoco na forma como desenha a sua pretensão, pois que reclama uma contrapartida contratual relativamente a algo que, manifestamente, não encontra qualquer actividade do seu lado.
Com efeito, o contrato presente nos autos não deixa qualquer dúvida em relação aos termos em que é devida a remuneração à aqui A., sendo que, nesta situação, a mesma não desenvolveu qualquer actividade susceptível de permitir activar a cláusula contratual relativa á sua remuneração.
Deste modo, temos de acompanhar a R. quando defende que a A. facturou à Ré um serviço prestado, ficcionando a sua prestação, quando aponta que sendo o imóvel retirado do mercado e passando o mesmo a ser assumido pela Ré, tal equivale, conforme acordado entre as partes, a que o mesmo tivesse sido arrendado (ou prometido arrendar pelos valores contantes no plano de negócios e na tabela anexa ao contrato.
Mas não equivale, e não se encontra no texto do contrato qualquer suporte para afirmar que é essa a vontade das partes.
Com efeito, por força do contrato assumido com a Ré a Autora estava encarregue da comercialização da “Operação E...” através da celebração de contratos-promessa de arrendamento com os futuros locatários ( clausula 1ª ) sendo que a tarefa a executar considerava-se concluída quando estivesse celebrado o contrato-promessa de arrendamento, obtidas as necessárias aprovações e se encontrassem a pagamento as licenças respectivas.
A possibilidade de surgirem outras realidades (como seja a venda e não o arrendamento) não tem espaço no contrato, sem prejuízo de as partes acordarem nesse sentido como aconteceu, num primeiro momento, em relação ao espaço ... e veio mesmo a acontecer depois com o negócio celebrado com o Banco 1....
Deste modo, entende-se que a pretensão da A. está condenada ao insucesso, pois que, a realidade apurada nos autos não permite dar suporte à factura constante dos autos e, nesta medida, ao pedido formulado pela A. no âmbito dos presentes autos.
Na verdade, a situação apontada pela A. poderia eventualmente suportar não a pretensão formulada nestes autos, mas algo distinto, caso tivesse sido demonstrado que a R. procedeu nos termos apontados pela A..
Se assim fosse, a A. poderia então alegar que a R. colocou em crise a possibilidade de, ao abrigo do contrato, promover o arrendamento do espaço, privando-a da parte correspondente em termos de remuneração, situação em que a A. estaria a fazer apelo ao incumprimento do contrato e suas consequências e, não, como acontece na presente acção, em que o pedido formulado assente no cumprimento do contrato.”
Cumpre apreciar e decidir.
As alterações introduzidas nos factos não provados consistiram apenas na exclusão de alguns deles dos fundamentos de facto, a maior parte oficiosamente e um deles, deferindo pretensão da recorrente, não se tendo traduzido em qualquer alteração nos factos provados, o que obsta a que a recorrente possa alcançar por via da impugnação da decisão da matéria de facto a demonstração do acordo das partes em que funda a sua pretensão de condenação da recorrida.
No caso dos autos, como bem resulta dos considerandos das partes outorgantes do denominado “Acordo Global Tendente à Construção, Financiamento e Locação de Projecto Multiusos – E...”, a ora recorrente colocou à disposição da recorrida o seu saber e experiência na estruturação de operações tendentes à construção, licenciamento e arrendamento de longa duração de instalações destinadas principalmente a utilização comercial para preparação e execução da “Operação E...” e, por seu turno, a ora recorrida adquiriu o imóvel onde está prevista a construção do complexo multiusos E..., obrigando-se a suportar o custo da construção do complexo, seja mediante construção direta, seja por meio de terceiro por si indicado e procedendo ao arrendamento da aludida unidade, tudo no pressuposto da verificação dos pressupostos e compromissos financeiros assumidos pela ora recorrente e constantes do Anexo I, especialmente quanto ao valor global do investimento e à yield (gross) associada.
A remuneração ajustada entre as partes a favor da recorrente tem uma componente fixa de um milhão de euros e tem em vista os projetos e a gestão dos mesmos assumida pela mesma (veja-se a alínea C da Cláusula VII do Acordo Global) e uma componente variável e eventual denominada de contrapartida por resultado (veja-se a alínea E da Cláusula VII do Acordo Global).
Este complexo de obrigações reciprocamente assumido pelas partes nestes autos é passível, a um primeiro olhar, de se enquadrar no contrato de consórcio (vejam-se o artigo 1º e as alíneas a) b) do artigo 2º, ambos do decreto-lei nº 231/81, de 28 de julho).
Contudo, atentando nas especificidades decorrentes do nº 1 do artigo 3º, do nº 2 do artigo 4º e do nº 1, do artigo 5º, todos do decreto-lei nº 231/81, de 28 de julho, obrigando a que as contribuições sejam feitas ao consórcio, afigura-se-nos que esta figura não está preenchida.
Assim, a nosso ver, o contrato celebrado entre as partes é atípico e reconduz-se, em certa medida, aos denominados negócios ou contratos parciários[29], sendo a autora essencialmente uma “parceira de indústria”, enquanto a ré é, no essencial, uma “parceira capitalista”.
No caso em apreço, a ora recorrente pretende haver da recorrida a contrapartida por resultado prevista na já citada alínea E da Cláusula VII do acordo global, remuneração que tem subjacente a “garantia” da A... à B... de que o investimento realizado por esta nos termos das alíneas A a D da mesma cláusula tem uma yield de 9%.
Esta contrapartida pelo resultado é, em nosso entendimento, indissociável da obrigação da recorrente de comercialização da denominada “Operação E...” (veja-se a Cláusula I, nº 2, alínea b) do Acordo Global), apurando-se estes montantes com referência aos constantes do Mapa junto como Anexo I do Acordo Global, valores, em todo o caso, sujeitos a atualização, em função da renda efetivamente ajustada e dos custos efetivamente suportados e acordados entre as partes.
A contrapartida pelo resultado é tanto mais elevada quanto mais elevados forem os valores de comercialização, premiando-se a proficiência da recorrente na comercialização da “Operação E...”.
A comercialização da “Operação E...” tem em vista, primariamente, a celebração de contratos-promessa de arrendamento dos diversos espaços englobados no empreendimentos ou uma venda posterior dos vários imóveis ou de imóvel, no caso de venda isolada (veja-se a subalínea b. da alínea E da Cláusula VII do Acordo Global).
Importa por isso interpretar a cláusula em que a recorrente firma as suas pretensões contra a recorrida atentando na seguinte factualidade provada nos pontos 3.3.1.5 e 3.3.1.6:
- No que concerne às contrapartidas da autora no âmbito do contrato de parceria, as mesmas dividiam-se basicamente em duas rubricas: um valor fixo referente aos projetos (alínea C) do n.º 2 da Cláusula VII do contrato de parceria e licenciamento) e um valor em função dos resultados (alínea E) do n.º 2 da Cláusula VII do contrato de parceria), sendo que a contrapartida pelos resultados, conforme preconizado na referida alínea E) do n.º 2 da Cláusula VII, era calculada da seguinte forma: “Uma contrapartida equivalente a 50% da diferença entre o “Valor de Venda – Sale to Investor 9%” e os custos Totais suportados pela B... (linha “Total de Custos” que consta do Mapa que se junta como ANEXO I)” e “uma contrapartida de 25% do lucro de uma venda posterior dos vários imóveis (ou imóvel em caso de venda isolada) que integram o património da B..., tendo como base o valor determinado aquando da entrega do imóvel e constante do Quadro do ANEXO I considerando-se, para este efeito, que existe lucro quando a venda ou vendas se venham a realizar por valor superior ao valor constante no Anexo I: “Valor de Venda – Sale to Investor 9%.”, mencionando-se no final da al. b) que “Os valores previstos para este efeito, no Anexo I serão sempre atualizados em função da renda efectivamente contratualizada e dos custos efetivamente suportados e acordados entre as partes, atualizando-se, como consequência, o referido Anexo e, como tal, a contrapartida devida à A...” (ponto 3.3.1.5 dos factos provados);
- Além disso, de acordo com a subalínea c) da alínea E da Cláusula VII:
“c. O cálculo e o pagamento da contrapartida referida em E.b) são efetuados do seguinte modo: c.1. Tendo por referência cada edifício, fração ou espaço arrendado; c.2. 25% desse valor será devido no prazo de 30 dias após a celebração do correspondente Contrato Promessa de Arrendamento; c.3 Os 75% serão devidos no prazo de 30 dias após o pagamento da primeira renda ou no caso de esta ser diferida no tempo, por acordo de todos os intervenientes, o início da efetiva utilização do locador do espaço locado (o qual pressupõe o seu licenciamento para o efeito). c.4 No caso de o valor apurado ser negativo num dado edifício, fração ou espaço, arrendado, o mesmo será compensado com o valor que se venha a apurar em outros edifícios, frações ou espaços do Projecto E... ou com o valor que se venha a apurar em outros Projetos, devidamente identificados no Anexo VI. c.5. no caso da venda posterior do(s) imóveis(s) nos termos supra preconizados, a contrapartida devida à A... deverá ser paga no prazo máximo de 30 dias após a escritura(s), ou transmissão por qualquer via, do(s) imóveis(s)” (ponto 3.3.1.6 dos factos provados).
A declaração negocial, tal como resulta do disposto no nº 1 do artigo 236º do Código Civil, vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real destinatário da declaração, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Sempre que o destinatário da declaração conheça a vontade real do declarante, é de acordo com esta que vale a declaração emitida (nº 2 do artigo 236º do Código Civil).
Havendo dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduza ao maior equilíbrio das prestações (artigo 237º do Código Civil).
“Nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso” (artigo 238º, nº 1, do Código Civil).
“Esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade” (artigo 238º, nº 1«2, do Código Civil).
No caso em análise, lidos e relidos os instrumentos negociais subscritos pelas partes nestes autos não se deteta nos mesmos a previsão de uma remuneração para a “parceira de indústria” na eventualidade de a “parceira capitalista” decidir não comercializar o ou os imóveis licenciados para construção e integrados na “Operação E...” nem tão-pouco se suscita qualquer dúvida sobre o alcance do clausulado pelas partes no que respeita à contrapartida por resultado.
A nosso ver, bem se compreende que assim seja, já que, essa conduta contratual da “parceira capitalista” colide frontalmente com a obrigação de comercialização assumida pela parte contrária, a “parceira de indústria”, obstando a que esta possa receber a contrapartida pelo resultado, pois que só comercializando os imóveis integrados na “Operação E...” e em função dos valores obtidos poderá almejar vir eventualmente a receber tal remuneração, desde que seja obtida uma yield superior a 9%.
Embora a recorrente afirme que as partes acordaram que a contrapartida do resultado para tal caso fosse a prevista para os casos de celebração de contrato-promessa de arrendamento, não foi produzida qualquer prova documental ou sequer um princípio de prova por escrito que ateste a existência deste alegado acordo e, a nosso ver, é seguro que isso não decorre do que as partes ajustaram na alínea E da Cláusula VII do acordo Global.
A inércia da recorrente face à posição da ré expressa na mensagem eletrónica de 12 de setembro de 2018, não se prevalecendo da sua incompatibilidade com o contrato de parceria celebrado por ambas as partes, tanto é conciliável com um acordo das partes para resolução de tal situação, acordo em todo o caso indemonstrado e dadas as exigências formais impostas contratualmente, como com uma incapacidade ou falta de proficiência da recorrente na comercialização daquele espaço integrado na “Operação E...”.
A pretensão da recorrente de haver da recorrida a denominada “contrapartida pelo resultado” funda-se num alegado acordo das partes que não logrou demonstrar e que não resulta dos instrumentos contratuais juntos aos autos, razão pela qual, como se concluiu na decisão recorrida e substancialmente pelos mesmos fundamentos, o recurso improcede, devendo confirmar-se a decisão recorrida.
As custas do recurso são da responsabilidade da recorrente pois que não obstante a parcial procedência da impugnação da decisão da matéria de facto por si requerida, a mesma é inócua para a sorte do litígio, mantendo-se a improcedência total da sua pretensão e por isso, decaindo totalmente as suas pretensões (artigo 527º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
5. Dispositivo
Pelo exposto, os juízes subscritores deste acórdão, da quinta secção, cível, do Tribunal da Relação do Porto acordam em, não obstante a eliminação das alíneas a), b), f) e g) dos factos não provados, em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por A..., S.A. e, em consequência, em confirmar a sentença recorrida proferida em 13 de março de 2023, nos segmentos impugnados.
Custas do recurso a cargo da recorrente, sendo aplicável a secção B, da tabela I, anexa ao Regulamento das Custas Processuais, à taxa de justiça do recurso.
***
O presente acórdão compõe-se de sessenta e cinco páginas e foi elaborado em processador de texto pelo primeiro signatário.Porto, 19 de dezembro de 2023
Carlos Gil
Jorge Martins Ribeiro
Anabela Morais
______________________
[1] Segue-se, com alterações, o relatório da decisão recorrida.
[2] Locadores? Mas a locadora não seria sempre a ré já que era a dona dos imóveis? Neste sentido veja-se o artigo 16º da contestação.
[3] Reitera-se a interrogação anterior.
[4] Indicador do lucro obtido após um investimento num determinado período de tempo.
[5] Notificado às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 25 de junho de 2021.
[6] Despacho de 01 de julho de 2021, notificado às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 02 de julho de 2021 e com o seguinte teor: “Requerimento com a ref. 39324306: A pretensão deduzida carece de fundamento legal, pois a lei prevê apenas a prorrogação excepcional do prazo para apresentação da contestação ( o que se compreende, atenta a importância que o articulado nos autos) , para a réplica (artº 586º do CPC) e , caso exista acordo das partes ( artº 141º do CPC) para todos . Fora dos caso referenciados não é admissível a prorrogação do prazo fixado para a parte apresentar articulado nos autos. Pelo exposto, indefere-se a pretensão deduzida. Notifique.”
[7] Citamos o despacho em causa.
[8] Notificada às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 14 de março de 2023.
[9] Requerimento notificado eletronicamente à parte contrária via citius.
[10] Notificado às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 09 de maio de 2023.
[11] Notificado às partes mediante expediente eletrónico elaborado em 16 de maio de 2023.
[12] Esta alínea dos factos não provados não foi impugnada no recurso de apelação mas apenas no requerimento oferecido pela recorrente em 22 de maio de 2023 e depois de proferido o despacho de retificação da sentença eliminando o ponto 12 dos factos provados, tal como requerido pela ré.
[13] Neste sentido, explicitamente, veja-se Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 3ª Edição, Almedina 2017, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, página 732, penúltimo parágrafo da anotação 2 ao artigo 614º do Código de Processo Civil.
[14] E não quanto à decisão de retificação que eventualmente haja sido proferida e como entendeu a recorrente.
[15] Assim, de novo Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 3ª Edição, Almedina 2017, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, página 732, último parágrafo da anotação 2 ao artigo 614º do Código de Processo Civil.
[16] Sobre esta problemática veja-se de novo Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 3ª Edição, Almedina 2017, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, página 732, último parágrafo da anotação 2 ao artigo 614º do Código de Processo Civil e Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, 3ª Edição, Almedina 2022, António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, página 791, anotação 2 ao artigo 614º do Código de Processo Civil.
[17] Neste sentido, implicitamente, Código de Processo Civil Anotado, Volume 2º, 3ª Edição, Almedina 2017, José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, página 732, anotação 2 ao artigo 614º do Código de Processo Civil.
[18] O artigo 38º da petição inicial tem o seguinte teor: “Aqui convém fazer uma pequena nota explicativa já que, a bom rigor, o imóvel/parcela já seria da Ré, pelo que o sentido da referida declaração sempre foi entendido pelas partes como se a Autora estivesse a ficar com o mesmo no sentido de locadora, já que haveria sempre a possibilidade de existir uma venda posterior (e obrigatória caso surgisse uma proposta a uma yield pré-determinada de 6%).” Por isso é falsa a afirmação da recorrente contida no ponto 35 das suas alegações de recurso e no sentido de que a alínea b) dos factos não provados não corresponde a algo que tenha sido alegado por qualquer uma das partes, pois é cópia fiel, ainda que acrítica, do que a ora recorrente havia alegado no artigo 38º da petição inicial.
[19] Sublinhe-se que a recorrente sustenta que a alínea c) dos factos não provados resulta de um lapso de escrita pois que tal matéria está dada como provada no ponto 12 dos factos provados. Como consta do relatório deste acórdão, na sequência de requerimento da recorrida, o tribunal a quo, afirmando ter cometido um erro de escrita, eliminou este ponto dos factos provados, decisão que não foi impugnada pela recorrente, limitando-se esta a oferecer um requerimento ao abrigo do nº 2 do artigo 614º do Código de Processo Civil no qual impugna a alínea c) dos factos não provados.
[20] Na realidade foi impugnada toda a matéria que o tribunal a quo discriminou como não provada.
[21] Já com as retificações anteriormente deferidas.
[22] A este propósito o Tribunal Constitucional no acórdão n.º 413/2015, no Processo n.º 1074/2014, publicado na segunda série do Diário da república nº 227/2015, de 19 de novembro de 2015, decidiu não julgar inconstitucional a norma, decorrente dos arts. 613º, 614º e 638º do novo Código de Processo Civil, segundo a qual o prazo de interposição de recurso de apelação pelo réu não se interrompe ou suspende por força do pedido de retificação de erro de cálculo constante da sentença recorrida formulado por um dos autores, contando-se a partir da data da notificação de tal decisão judicial, e não a partir da data da proferição do despacho que, posteriormente, se pronuncie sobre a pretendida retificação.
[23] Além da mensagem de correio eletrónico transcrita no ponto 11 dos factos provados, relevam-se também as que constam de folhas 44 verso a 48 verso e que se irão reproduzir ordenando-as cronologicamente. Mensagem de correio eletrónico de 21 de dezembro de 2018, pelas 17h20, remetida por KK KK@....com para EE | V... <EE@...> com conhecimento a FF FF@....com; GG GG@....com; BB BB@....com, com referência ao assunto “... – Fase 2 Retail, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa tarde, Cara Engª. EE, Envio-lhe em anexo desenhos da ... retail em acad/2013.” Mensagem de correio eletrónico de 08 de janeiro de 2019, pelas 12h00, remetida por EE | V... <EE@...> para KK KK@....com com conhecimento a FF FF@....com; GG GG@....com; BB BB@....com, com referência ao assunto “... – Fase 2 Retail, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Bom dia KK, Sobre o que conversámos ao telefone, além do quadro de áreas, indique o uso também. Podia enviar-me também uma planta com a indicação das áreas cobertas e descobertas. Obrigada”. Mensagem de correio eletrónico de 08 de janeiro de 2019, pelas 16h50, remetida por KK KK@....com para EE | V... <EE@...> com conhecimento a FF FF@....com; GG GG@....com; BB BB@....com, com referência ao assunto “... – Fase 2 Retail, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa tarde, Envio em anexo ficheiro em acad 2013 e PDF, das plantas.” Mensagem de correio electrónico de 10 de janeiro de 2019, pelas 15h31, remetida por EE | V... <EE@...> para FF FF@....com; GG@....com; AA AA@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa tarde a todos, No seguimento da reunião de ontem em ..., é importante verificar a acertar o planeamento de entrega das fases seguintes: 2ª Fase – Edifícios ..., ... e ... – o prazo para entrega das especialidades da 2ª fase termina no final de janeiro e consequentemente levantamento do Alvará; 3ª Fase – Retail, Residências/Hotel e G... – o licenciamento das áreas Retail, Residências/Hotel e G... tem de ser elaborado em conjunto, porque o PDM só permite licenciar em parcela com mais de 1ha. Caso não submetamos o projeto das Residências/Hotel agora, a parcela ficará com menos de 1ha, ou seja não se poderá construir neste terreno enquanto vigorar este clausula do PDM. – por outro lado está previsto concluir o arruamento A, B e C em junho de 2019, logo o licenciamento do Retail, Residências/Hotel e G... tem de estar concluído até essa data, pois assim que entregarmos as vias, a parcela das Residências/Hotel tem um destaque natural inferior a 1ha. – além disso a área de serviços afeta a Residências/Hotel é importante para majorar a % necessária para comércio. Resumindo aconselho as partes a submeter os processos de licenciamento de arquitectura ainda este mês, mesmo que posteriormente venham a sofrer alterações ou ajustes para conseguirmos cumprir os timings previstos.” Mensagem de correio eletrónico de 11 de fevereiro de 2019, pelas 08h49, remetida por AA AA@....pt para EE | V... <EE@...>, FF FF@....com; GG@....com, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Bom dia, No seguimento do email da Engª EE solicito que se faça um ponto da situação. Para o lote Hotel/residências temos um proposta de arquitetura, que gostaríamos de discutir. Não temos tido informação do ponto da situação dos projetos da G..., Especialidades do …, e Retail.” Mensagem de correio eletrónico de 11 de fevereiro de 2019, pelas 10h56, remetida por EE | V... <EE@...> para AA AA@....pt; FF FF@....com; GG@....com com conhecimento a HH@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Bom dia, Após análise do projeto, informo que o mesmo tem uma área de construção total de 9.414,00 m2. Apesar de ainda não estar descontado as áreas destinadas a superfície de pavimento que contam para índice, julgo que esta área é exagerada, tendo em conta a aprovada no PIP – 57420,02 x 60% = 34.452,01 m2 Assim temos cerca de 3.000 m2 a mais conforme ultimo quadro sinótico enviado. Se as residências são mais viáveis economicamente, deve retirar-se o edifício ... que tem cerca de 3.000 m2 de superfície de pavimento, para que seja viável a proposta apresentada. Para quarta-feira preciso do quadro anexo revisto e a planta de implantação com cotas e afastamentos. Nota: no quadro anexo já estão as áreas totais até à data e as permitidas para as residências.” Mensagem de correio eletrónico de 11 de fevereiro de 2019, pelas 11h05, remetida por AA AA@....pt para EE | V... <EE@...>, FF FF@....com, com conhecimento a GG@....com e CC CC@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Bom dia, Esta informação contraria a anteriormente enviada. É urgente esclarecer o motivo da alteração, solicito disponibilidade para reunirmos.” Mensagem de correio eletrónico de 11 de fevereiro de 2019, pelas 14h33, remetida por EE | V... <EE@...> para AA AA@....pt FF FF@....com, com conhecimento a GG@....com e CC CC@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa tarde a todos, O polígono apresentado e a área de construção apresentada no email é possível e aprovado pela CM..., o problema é que temos de analisar o projeto num todo e cumprir o PDM e o PIP aprovado. Estou disponível para reunir quinta ou sexta a qualquer hora.” Mensagem de correio eletrónico de 11 de fevereiro de 2019, pelas 22h34, remetida por AA AA@....pt para EE | V... <EE@...>, FF FF@....com, com conhecimento a GG@....com CC CC@....pt e DD DD@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa noite, Aguardamos a confirmação da disponibilidade da A… para reunir. De forma a garantir que a B... tem conhecimento de todos os atos e/ou decisões, com vista ao licenciamento deste projeto, e evitar mal entendidos, revogamos a procuração anteriormente emitida (ver anexo). Esta alteração não implicará atrasos no processo de licenciamento desde que prestados os esclarecimentos atempadamente. Solicito o envio dos projectos que se propõe aprovar (retail, residências/hotel, bomba de gasolina, etc…).” Mensagem de correio eletrónico de 14 de fevereiro de 2019, pelas 19h05, remetida por FF FF@....com para AA AA@....pt com conhecimento a GG@....com; CC CC@....pt; DD DD@....pt; NN NN@sapo.pt; Af... ...@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa Noite, Não entendo a que se refere a duvida ou o que se pretende com a expressão “garantia” sobre o conhecimento de qualquer elemento do processo de licenciamento. Todos os esclarecimentos foram e têm sido prestados. Eu pessoalmente tive duas reuniões com vários intervenientes na X... com Engª DD, AA, BB, EE, HH em que parti do principio que era claro o que estava em causa. Pelo menos desde esses meses até esta semana não recebi nenhum pedido “extra” de esclarecimento. Já por diversas vezes vem sendo levantada esta questão sobre o que está licenciado e o que se pode alterar e construir. Para que não apareçam estas comunicações e nos modos em que aparecem, nada melhor que um esclarecimento escrito para as coisas ficarem bem plasmadas. Assim é mais simples a X... escrever o que pensa que se pode construir, onde e como, e a A... responde sobre o que é o seu entendimento. De qualquer forma há contratos e restante documentação e informação (além de oral) transmitida de forma escrita e bem documentada. Independentemente de posteriormente podermos e devermos reunir sobre todos os assuntos pendentes e outros que entendam. No entanto não posso deixar de manifestar a falta de consideração por um parceiro de negocio na forma como foi retirada a procuração á Ag..., sem nos dar prévio conhecimento ou justificação, o que vem na sequencia de uma serie de emails nos quais não nos revemos nem entendemos o motivo dos mesmos.” Mensagem de correio eletrónico de 14 de fevereiro de 2019, pelas 22h36, remetida por AA [mailto:AA@....pt] para FF FF@....com com conhecimento a GG@....com; CC CC@....pt; DD DD@....pt; NN NN@sapo.pt; Af... ...@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Boa noite, Não pretende a B... que se invertam os papeis. Compete á A… o esclarecimento do projeto licenciado e das alterações em curso, que mais uma vez se requer. Objetivamente, o Dr. FF passou a informação da possibilidade de construção no edifício ..., até um limite de 11.919,00m2 de construção (área bruta), que conforme, agora, esclarece a Engª EE só é possível com supressão de área prevista para os escritórios ou retail ( contrariamente ao anteriormente transmitido). Sob essa informação produziram-se estudos e projectos, aparentemente para inutilizar. Perante essa informação solicitamos os devidos esclarecimentos, que até á data não foram prestado. Acresce o fato de assistirmos ás sucessivas comunicações, alertando para os problemas de licenciamento, sem as devidas respostas/esclarecimentos por parte da a…. Aguardo o agendamento da reunião.” Mensagem de correio eletrónico de 15 de fevereiro de 2019, pelas 17h39, remetida por FF FF@....com para AA com conhecimento a GG@....com; CC; DD; NN; Af... ...@....pt, com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Bom Dia, Justamente pela resposta que dá ao nosso mail, é por demais evidente que a resposta deve ser dada escrita, ou pelo menos nós queremos que assim seja. Essas questões foram respondidas em reunião e devidamente explicadas. Foi esclarecido por mim, pelo técnico autor do desenho que replica em anexo, e pela Engª EE, que esse mesmo desenho serviu para o pedido feito pelo arquitecto que escolheram e que esteve numa das reuniões : saber quais os limites do polígono em que poderia trabalhar e em que condições. Ou seja para não perder tempo a “lamber papel”, a nossa equipa, como é habito, forneceu os elementos base de trabalho : implantação máxima, cércea máxima e por inerência volume máximo. Junto-lhe o mail em anexo que tem o seguinte texto “Bom dia, Segue em anexo o desenho com o polígono que entendemos ser o máximo para as residências.” E isto porque com essas contingências o edifício e solução que em nossa opinião melhor se enquadrava para a parcela, foi o proposto nas nossas plantas e que serviu de base á proposta de compra do I... (em anexo ao presente email). Esse edifico saiu da parte intramuros e corresponde aproximadamente á soma das residências com o hotel do PIP aprovado. Tanto assim foi, que a empresa que seria a inquilina aceitou o nosso projecto, e o investidor/comprador também. Espero até aqui ter sido claro e objectivo, se não o fui pedia-lhe que indicassem quais os pontos que carecem de explicação adicional. Faço uma resenha histórica do processo em geral e desta parcela em particular (residências/aparthotel). No projecto inicial (PIP Aprovado) residências e hotel estavam na parte intramuros. Por opção de projecto ambas foram juntas num edifício que se localizou onde esteve previsto um drive in. Facilitava o controlo de entradas e saídas, a gestão dos espaços e valorizava o conjunto como um todo. Essa opção permitiu acomodar a G.... Apareceram interessados no espaço em questão (extra muros). Fez-se o projecto a cumprir o caderno de encargos dos mesmos interessados. Em reunião o lote ficou definido como sendo para venda, foi para o mercado e obteve uma proposta firme e inequívoca. Optou a B... por ficar com a parcela/edifício conforme comunicação enviada na altura . Entretanto, e como é normal, a vossa ideia de projecto vai evoluindo e desenvolvendo-se organicamente o destino da parcela . A B..., quis alterar a nossa solução de projecto. Está no direito de o fazer, e a A... informou que estava disponível para isso (e está), os termos em que vai ser efectuado é que têm de ser ponderados por todos para se tomar uma decisão conjunta, uma vez que tem implicações com projectos, licenciamentos, prazos e resultados financeiros dos mesmos. Isto porque, e de uma forma simples, há 4 limitações importantes em todos este processo : 1- Área de construção aprovada no PIP não pode ser excedida (depois uma sub questão é a definição pela CM... do que é área de construção contabilizada para esse índice); 2- O projecto tem um faseamento que consta do licenciamento ( fase 1, 1.1, 2 e 3). 3- O projecto tem obras de urbanização e contrapartidas, que estão sujeitas a prazos de execução. 4- O projecto no seu conjunto, tem de cumprir na globalidade todas as regras urbanísticas aplicáveis no momento do licenciamento de cada fase/edifício e por inerência no final de todos os licenciamentos tudo deve bater certo (ex: estacionamento, áreas permeáveis e impermeáveis, índice de construção, usos etc…) No limite isto é do conhecimento geral, e não me querendo alongar, resulta da legislação aplicável e dos contratos assinados. A dada altura, Outubro se não me falha a memoria, é dito pela B... que se pretende juntar o ..., ... e ... num só edifício para residências universitárias, destinadas a um segmento alto, discutimos de forma breve essa possibilidade, fiz o resumo da reunião num mail que não obteve resposta (o que começa a tornar-se num habito que a mim pessoalmente me incomoda porque origina questões como a que estamos a debater a atrasa o meu trabalho). Conforme indiquei, nessa semana reuni com os responsáveis do município, que na altura disseram que não se opunham, desde que de uma vez por todas tivéssemos a definição do projecto na globalidade. Transmiti essa resposta e pedido do município pessoalmente. Depois tivemos reuniões em que foram trocados os mails que junta em anexo com a implantação máxima etc… para formularem uma proposta/projecto para analise. Houve referencias a um projecto, que tinha uma área maior mas que nunca nos foi apresentado, e que seria mais caro de execução e que com o aumento de área não haveria maior ganho significativo em numero de quartos, e que face aos estudos que estavam a fazer tinham reservas quanto a essa solução. Passados meses, fui informado em reunião pelo Engª DD, que iriam abandonar a solução residências universitárias e iriam optar por aparthotel ou hotel. E só depois das interacções das ultimas 3 semana é que aparece um desenho/proposta (que presumo seja o antigo referido inicialmente, pelo menos as fachadas são idênticas ao que já tinha visto nas reuniões). Que se decidirmos optar por ele altera bastante coisas, que têm de ser acordadas entre as partes. No entanto entramos no ultimo paragrafo do seu mail e mails que juntou em anexo, que é um layer paralelo, que corre ao lado da execução dos processos e vai terminar na mesma data, a entrega final dos licenciamentos, obras e edifícios, sejam de urbanização sejam do edificado. E que deveria conhecer, pois alem de fazer parte do licenciamento a correr, há peças que acompanhou ainda como funcionário da F... (refiro-me ao planeamento da empreitada e elementos instrutórios da mesma). Caso não haja um reset de memoria generalizado, assistimos a vários meses de paragem de obra e por inerência dos diversos acontecimentos, atrasos de licenciamento e prazos acordados com o município. Da parte da A... foi feito tudo para que a transição entre accionistas e empreiteiros se fizesse da melhor forma. Quanto á relação com o município “aguentamos as pontas” até onde pudemos. E continuamos ainda a faze-lo. O que se está a passar é do conhecimento geral, X... e B... têm acesso ás atas de obras. Há questões de obra que implicam atrasos na execução da empreitada, há questões formais que levaram á paragem de obra. E os alvarás são limitados pelo tempo. Não é novidade que as licenças do ..., têm sido prorrogadas para além do planeamento previsto no licenciamento, como vem sendo alertado pela Ag... sucessivamente, no ultimo pedido eu tive de intervir pessoalmente. A questão levantada pelos serviços é que a questão dos alvarás de obra está ligada ao processo de licenciamento e ao seu faseamento. Como a fase 1.1 (...) está atrasada tem de ser pedia de imediato a licença de construção dos edifícios. A fase 3 vai ser suprimida e anulada, vamos ter apenas fase 2 (retail, posto, e residências/aparthotel). Tudo elencado nos emails que juntaram a este. Ainda durante o dia de hoje, vamos enviar a nossa proposta de aparthotel, acho que deveria seguir para licenciamento e garantíamos a capacidade construtiva daquela parcela, e caso seja o entendimento, posteriormente alteram para o que se entender. Mas nesta fase é uma solução que esta agarrada ao restante projecto e esta a cumprir os rácios previstos. Quanto á submissão de novos elementos a prorrogar o alvará, é urgente tratar deste assunto. Fui convocado para uma reunião dia 22 com a policia municipal e o gabinete do sr. Presidente para coordenar os procedimentos e evitar um eventual embargo pedido por terceiros. Era fundamental até essa data ter tudo o referente á prorrogação da licença submetido na plataforma, assim como o pedido de licença dos .... Vocês ainda não têm palavra passe da plataforma de ..., nem vão ter nas próximas semanas/meses. Não há outra alternativa que não seja a Ag... a submeter os documentos. É urgente uma resposta a esta situação, que pode trazer graves consequências ao projecto. Quanto aos mails em anexo acho que eles são claros. Não temos tido muita disponibilidade pra reunir por vários motivos, o BB foi pai, durante algumas semanas, quer eu quer o meu irmão temos tido menor horário disponível, mas em caso de algo urgente podemos agendar uma conferencia telefónica. Relativamente ás reuniões sugiram datas, elenquem as duvidas, podem usar os emails como base, para irmos respondendo e prepararmos melhor as reuniões, como fizemos com a de ... e acho que correu bem.” Mensagem de correio eletrónico de 18 de fevereiro de 2019, pelas 15h54, remetida por FF FF@....com para AA com conhecimento a GG@....com; CC; DD; NN; Af..., com referência ao assunto “07_17 – E... –2 e 3 Fases, com o seguinte teor, na parte pertinente: “Bom dia, Com o devido respeito que nos merecem, parece que estão a querer forçar uma situação de “atrito” que estranhamos e não compreendemos a sua finalidade. As informações que nos solicitam no v/e-mail é completamente conhecida por parte da B..., já que, nomeadamente, os alvarás e licenciamentos encontram-se todos em nome da v/empresa e todos os contratos assinados, quer de promessa de arrendamento quer de promessa de superfície, estão todos assinados pela B.... Sinceramente, quem lê o v/e-mail fica com a sensação que a B... encontra-se totalmente alheada da situação, sendo que das duas uma: ou existe uma total descoordenação dos v/serviços (o que não acreditamos) ou existe uma clara intenção de escalar uma situação de crispação entre parceiros por motivos que desconhecemos. Contudo, sem prejuízo do supra referido, de forma sintética (já que a B... dispõe de toda essa informação e poderá, no caso de necessitar de mais informações de forma imediata, consultar os alvarás e licenciamentos emitidos em seu nome, os quais se juntam, assim como os contratos por si assinados) em resposta a v/e-mail informamos o seguinte ponto de situação: Projectos licenciados, com alvará de construção : 1- Obras de urbanização (esta em curso a sua prorrogação, alvará de empreiteiro já em nome da B...) anexado ao presente email; 2- Obras de edificação do edifício ... e ... (em construção com alvará da B...) anexado ao presente email; Pronto a levantar licença : 3- Escritórios ..., ..., ..., conforme vários emails enviados pronto a levantar alvará á vários meses( foram pedidos sucessivos adiamentos para o efeito e neste momento não será aceite nova prorrogação), realço que levantar licença de construção e “inicio de construção” são duas coisas diferentes, conforme já falado em varias reuniões, existem diversos mecanismos que podem adiar a construção dos edifícios caso assim se entenda; Licenciamentos a efectuar com a cedência da parcela de urbanização ao domínio público, e correspondente actualização cadastral: 4- Em curso alteração de uso da fabrica da E..., para comercio, armazenagem, serviços e restauração, e bomba da G... (conforme contratos de arrendamento que conhecem e que correspondem a projectos que os acompanham e que vêm sendo discutidos entre as partes); 5- Uma vez que no lote previsto para residências/aparthotel (e conforme ultima proposta gráfica no contrato de parceria assinado, ou seja já diferente do PIP aprovado) não há uma definição vossa de projecto que contemple as áreas, que conforme explicado no mail infra : “têm de vir todas agarradas e com os indicies coordenados”, sugerimos uma proposta que mantem a capacidade construtiva do projecto como um todo, ou seja os usos previstos na tabela de “estudo financeiro de novembro de 2017” a que corresponde o projecto/proposta a que a mesma diz respeito que por sua vez mantem as áreas previstas no PIP. Relativamente á áreas previstas no PIP confirmar o ponto 13.3 do mesmo documento que indica : 35.518,40m2 como índice máximo de área de construção (na pagina 6/14). Pedimos ao KK para enviar na passada semana, vem um projecto de aparthotel, que contempla o numero de quartos pretendido pela B..., já com as áreas regulamentares de aparthotel (+- 25m2 se não me falha a memoria). O que se pretende é inserir esse projecto para validação dos serviços municipais e conferir capacidade construtiva á parcela em causa, com o uso previsto. Caso de seguida seja para aumentar ou diminuir, achamos que também pode ser efectuada alteração nesse sentido, achamos é que para acautelar a relação entre todas as partes, pelos mesmos nesta fase não nos deveríamos afastar do estudo financeiro/projecto que a B... e a A... assinaram e se comprometeram a promover conjuntamente. Relativamente á execução desse projecto ( parcela aparthotel/residências), não temos nesta fase responsabilidade de o fazer, como sabem, tanto que encomendaram esse trabalho a terceiros estamos a faze-lo porque é uma situação de urgência que de certa forma ultrapassa todos. Não pretendemos que seja um projecto definitivo, de todo. De futuro o que desejamos é que construam o que por bem entenderem e achamos que as propostas, por nós apresentadas o permitem salvaguardar. Mais informamos que se houver qualquer atraso nas situações em curso: - prorrogação do alvará de construção de urbanização; - levantar o alvará de construção dos edifícios de escritórios ..., ..., ... (fase 1.1 do planeamento); não será por falta de comunicação, nem essa responsabilidade pode ser assacado á A... de alguma forma, já que tudo temos feito para prolongar esse prazo como tem sido reportado e aceite pela B....”
[24] A gravação do depoimento tem muitos ruídos e ecos, o que dificultou a comunicação do tribunal com a testemunha e vice-versa e prejudica a apreensão inequívoca do que foi sendo declarado.
[25] Os considerandos do Acordo Global objeto da adenda têm o seguinte teor: “A) A A... tem especial know-how e experiência na estruturação de operações tendentes à construção, licenciamento e arrendamento de longa duração de instalações (stand alone, retail park, edifícios de escritórios, e complexos multiusos) (adiante, no seu conjunto, designadas por Operações) destinadas principalmente (mas não exclusivamente) a utilização comercial (adiante Unidades Comerciais); B) As referidas Operação envolvem: a. A celebração de contratos promessa de arrendamento das Unidades a arrendar com os futuros locadores [é constante a denominação como “locadores” de partes que, salvo melhor opinião, revestem a qualidade de locatários]; b. Elaboração de todos os projetos necessários à construção do complexo multiusos e respetivo licenciamento para a atividade comercial dos futuros locadores que dela necessitem para operar; c. Aquisição do prédio (terreno) onde será construído o complexo multiusos; d. Construção do complexo multiusos e respetivo licenciamento final; e. Arrendamento do complexo multiusos. C) No âmbito das Operações, em geral descritas nos Considerandos A. e B., a A... identificou e estruturou a Operação do complexo multiusos a edificar nas antigas instalações da E... S.A. (adiante Operação E...) cujos contornos, pressupostos e compromissos se encontram melhor definidos no Anexo I ao presente Acordo. D) A A... tem já estabelecida uma parceria com empresas do mesmo Grupo da B... com vista à execução de operações semelhantes e pretende, agora, concretizar essa parceria com a B... para a Operação E..., em especial. E) A B... está disponível para, em regime de parceria, participar na execução da Operação E..., em especial, tendo adquirido o imóvel onde será construído o complexo multiusos, procedendo ao arrendamento do complexo multiusos, assumindo o custo da construção da referida Unidade – tendo a opção de executar a construção, por si ou através de terceiros por si indicados e, bem assim, procedendo ao arrendamento da Unidade multiusos; sempre, no caso da Operação E..., tendo presente e no pressuposto da verificação dos pressupostos e compromissos financeiros assumidos pela A... constantes do Anexo I, em especial quanto ao valor global do investimento e à yield (gross) associada. F) As Partes pretendem, desde já, explicitar os termos da Parceria que pretendem estabelecer, concretizando as condições concretas da Operação E.... G) As partes reconhecem desde já que este tipo de projectos, pela sua especificidade e dimensão, são de complexa operacionalização, licenciamento e construção, pelo que é expectável que, durante a execução dos mesmos, existam alterações de uso, de áreas e volumes de construção, devendo tais alterações ser objeto de prévio acordo entre as partes envolvidas”.
[26] Suprimiu-se a referência que no começo deste ponto de facto era feita à autora, referência que era contrariada pelo documento que lhe serve de suporte e bem assim pelo próprio conteúdo do mesmo ponto logo após a data da mensagem.
[27] Corrigiu-se o dia em função do teor do documento nº 29 oferecido pela ré com a sua contestação.
[28] Singular fenómeno jurídico este da equivalência da retirada de um bem do mercado por acordo das partes a um arrendamento em que o dono da coisa locada é o locatário… Resta saber quem é o locador.
[29] Sobre estas figuras contratuais, por todos, vejam-se: Teoria Geral da Relação Jurídica, Vol. II, 4ª Reimpressão, Almedina 1974, Manuel A. Domingues de Andrade, página 58 e Contratos III, Almedina 2012, Carlos Ferreira de Almeida, ponto 13, I e II, páginas 128 a 130.