Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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INDÚSTRIA DOMÉSTICA
II - Tal norma não admite interpretação extensiva, não sendo nunca permitido o exercício do comércio.
I. Relatório
Manuel..... e esposa Ana....., residentes na Estrada de....., ....., instauraram, em 24/1/2002, no Tribunal Judicial da Comarca de....., onde foi distribuída ao -º Juízo, acção com processo sumário contra José..... e mulher Helena..........., residentes na Rua......, ......, pedindo:
a) que os réus sejam condenados a reporem imediatamente o locado no estado em que o receberam de arrendamento, destruindo todas as inovações feitas sem consentimento escrito do senhorio e procedendo à sua eficaz reparação;
b) que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento;
c) e que os réus sejam condenados a despejarem imediatamente o locado, entregando-o livre de pessoas e bens.
Para tanto, alegaram, em resumo, o seguinte:
António...... deu de arrendamento ao réu, para habitação deste, a casa n.º -, sita na referida Rua..... e inscrita na respectiva matriz sob o artigo..., por contrato de 1 de Janeiro de 1966, pelo prazo de um ano, mediante a renda mensal de 250$00, casa essa que hoje pertence aos autores.
Os réus, sem autorização dos senhorios, fizeram obras no logradouro da casa locada, alterando substancial e significativamente a sua estrutura externa e a disposição interna, e instalaram lá uma indústria têxtil, sem qualquer licença.
Os réus contestaram por excepção e por impugnação.
Excepcionaram a caducidade e o abuso de direito, dizendo que os autores têm conhecimento das obras há vários anos e que as mesmas foram realizadas com consentimento dos primitivos senhorios.
Sustentam que tais obras não alteram substancialmente o locado, já que são de fácil remoção sem causar estragos, e que a indústria ali desenvolvida é doméstica.
Concluem pela improcedência da acção.
Na resposta, os autores negaram os alegados conhecimento e autorização e pugnaram pela ilicitude das obras e da actividade desenvolvida no locado, concluindo como na petição inicial.
Dispensadas a audiência preliminar, a elaboração do despacho saneador e a organização da condensação, prosseguiram os autos para julgamento, ao qual se procedeu, tendo a matéria de facto sido decidida pela forma constante do despacho de fls. 117 a 120, que não mereceu reparo das partes.
Seguiu-se douta sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus dos pedidos.
Inconformados com o assim decidido, os autores interpuseram recurso de apelação para este Tribunal e apresentaram a respectiva alegação com as seguintes conclusões:
1ª - O Réu contratou (cls. 4ª do contrato de arrendamento) não fazer obras no locado (excepto com autorização escrita e devidamente reconhecida do senhorio).
2ª - Ao realizar as obras no locado o Réu violou o contrato por si celebrado e o senhorio tem o direito de, independentemente do despejo, exigir judicialmente o cumprimento escrupuloso do contrato (artigos 406°, 817º e 829º do Código Civil) pois, ainda que as obras sejam anteriores à transmissão do direito de propriedade, pode o novo titular pedir a sua demolição (nesse sentido, Ac. do STJ de 08.10.1998 in www.dgsi.pt. - JSTJ00034614).
3ª - Sem a prévia demolição das obras, os AA estão impedidos de licenciar junto da Câmara o loteamento ou a propriedade horizontal das casas gémeas inscritas no artigo 740 da matriz, embora separadas, com entradas próprias e com distintos números de polícia (docs. 2 e 3 da p.i).
4ª - Não há abuso de direito na pretensão dos AA que actuaram prontamente logo que tiveram legitimidade com a aquisição do prédio, nem pode ser-lhes negado o direito de exigir o cumprimento do contrato escrito e de reagir contra uma situação ilícita, protegendo a ilicitude dos RR. Como decidiu o STJ em Ac. de 09.05.1991 «Não pode ser qualificado como abuso de direito o exercício de um direito quando constitua reacção contra uma situação ilícita» (BMJ n° 407, pág. 551). O direito de transformação do arrendado é monopólio do senhorio proprietário.
5ª - Uma indústria para ser doméstica tem de ser explorada dentro da sua residência pelo inquilino.
6ª - Os RR não exploram uma indústria na sua residência mas sim no exterior da mesma em pavilhão expressamente construído para o efeito. Não se trata pois de uma indústria doméstica, mas de uma indústria a funcionar em instalações especialmente construídas para o efeito, no exterior da habitação e que ocupam o logradouro e até um prédio vizinho e contíguo pertencente a terceiro.
7ª - O licenciamento das actividades industriais é obrigatório e a obrigatoriedade de licenciamento para a laboração das indústrias tem como principais objectivos a protecção da saúde pública, a segurança e a higiene dos locais de trabalho, a segurança das pessoas e bens, mas, também, o correcto ordenamento do território, a protecção e a defesa do ambiente, através da prevenção e redução da nocividade da poluição.
8ª - A fábrica têxtil construída pelos RR não está licenciada (não podendo laborar) e não obedece aos requisitos mínimos imperativamente estabelecidos para o exercício da actividade industrial.
9ª - A lei não permite que uma fábrica têxtil com teares e urdideira possa funcionar em qualquer residência pelo que não é uma indústria doméstica e a sentença não pode validamente ser um acto jurídico que proteja uma actividade contrária à lei (proibido pelos artigos 280°, 294° e 295° do CC).
10ª - Tal fábrica, funcionando precariamente e sem acesso directo à via pública, escondida por uma garagem por onde se tem de passar, com matérias-primas e produtos que ardem facilmente, constitui um risco iminente de incêndio para o prédio dos AA.
11ª - Foi dado como provado que o locado é usado também como estabelecimento comercial de exposição e venda ao público onde os consumidores finais vão ver e comprar as mercadorias - o que é proibido e constitui motivo para a resolução do contrato.
12ª - A resposta dada aos artigos 2°, 9º e 20° da contestação - facto 2.1.14 que considera provada uma autorização verbal tem-se por não escrita, com todas as consequências, nos termos do n° 4 do artigo 646° do CPC, porque a autorização para obras estava sujeita à formalidade de documento escrito e reconhecido.
13ª - Como resulta das plantas juntas com a p. i., que não foram impugnadas e se consideram assentes por acordo, estamos a falar de 4 obras distintas e decorreram vários anos entre elas.
14ª - As obras realizadas nas traseiras (fábrica e passagem interior para a propriedade contígua de outro proprietário) foram realizadas em anos diferentes e não são visíveis da rua pelo que só quem entrasse dentro do prédio locado delas podia tomar conhecimento. O que aconteceu só em 2001 quando o Autor exigiu visitar o locado.
15ª - De qualquer modo, a partir da morte do primitivo senhorio e até 03.05.2000, conforme escritura de partilha junta com a p.i., o prédio manteve-se sob a forma de herança indivisa e os RR tinham o ónus de alegar e provar que todas as obras foram do conhecimento de todos os co-herdeiros.
16ª - Foram violadas, entre outras, as seguintes normas jurídicas: artigos 218°, 223°, 280º, 295°, 364°, 406°, 817º, 829º, 1404° e 1405° do Código Civil; artigo 64° do RAU e artigo 646°, n° 4 do CPC.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Sabido que o objecto do presente recurso está delimitado pelas conclusões dos apelantes, conforme resulta do disposto nos art.ºs 684º, n.º 3 e 690º, n.º 1, ambos do CPC, as questões a decidir consistem em saber:
- se deve ser alterada a matéria de facto quanto ao conhecimento da realização das obras e à autorização;
- se a laboração da indústria têxtil e/ou a venda de artigos no locado constituem fundamento de resolução do contrato pelos autores;
- e se estes abusam do direito ao pedirem a demolição das obras feitas pelos réus no arrendado, o que pressupõe indagar sobre a existência desse direito.
Como delimitação negativa do recurso e para que não surjam dúvidas, importa referir que a sentença transitou em julgado na parte referente à excepção da caducidade do direito de pedir a resolução, quer no que respeita à sua improcedência relativamente ao fundamento do exercício da actividade industrial e/ou comercial, quer quanto à sua procedência no que concerne ao fundamento da realização das obras no locado (art.º 684º, n.º 4 do CPC).
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
II. Fundamentação
1. De facto.
Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1.1. Em 1 de Janeiro de 1966, por "contrato de arrendamento" devidamente manifestado à Fazenda Nacional, o antecessor do autor – António..... - deu, através de um procurador por estar ausente, de arrendamento ao réu marido, pelo prazo de 1 ano, a casa n°.., pela renda mensal de 250$00 (actualmente a renda mensal é de 44,39 €), destinado a habitação, situado no Lugar..... (hoje Rua.....), em...., ....., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de..... sob o art.º ... (art.ºs 1º da p.i. e 17º da contestação - aceite por acordo, salvo quanto à renda);
1.2. Foi estipulado, na cláusula 4ª, que "ao inquilino não é permitido fazer obras, a não ser as de conservação e limpeza, ou benfeitorias sem autorização do senhorio, por escrito e devidamente reconhecida, ficando estipulado que as que fizer ficam pertencendo ao prédio não podendo o inquilino alegar retenção ou pedir por elas qualquer indemnização” (art.º 2º da p.i. - aceite por acordo);
1.3. O locado à data do “arrendamento” era formado apenas por sala comum, cozinha, dois quartos, quarto de banho, dispensa, dois pequenos anexos e logradouro, tendo 56,50 m2 de superfície coberta habitacional e 10 m2 de anexos no quintal (art.º 3º da p.i. - aceite por acordo);
1.4. Todo o logradouro destinava-se exclusivamente a apoio da habitação (art.º 4º da p.i. - provado parcialmente);
1.5. Apenas o logradouro frontal do locado sempre foi e ainda é utilizado como jardim (art.º 19º da contestação - provado);
1.6. Por morte de António..... e mulher Belmira....., sucederam-lhe os dois filhos, Ana............ e António J....., que efectuaram a partilha dos bens por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de..... em 03.05.2000, cabendo este prédio (verba duas) aos autores I (art.º 5º da pi - aceite por acordo);
1.7. Em 2001, o autor marido decidiu visitar os prédios herdados (Art.º 6º da p.i. - provado parcialmente);
1.8. Nessa altura - em 2001 - o autor marido deslocou-se ao locado para tentar convencer os réus a um aumento da renda mensal para 50.000$00, com a promessa de realizar obras no locado (art.º 28º da contestação - provado parcialmente);
1.9. Os réus acederam em pagar 15.000$00 de renda por mês (art.ºs 29º e 30º da contestação - provado parcialmente);
1.10. O autor marido, não satisfeito com a proposta, transmitiu aos réus que iria com eles para tribunal e aí iriam ter mais despesas (art.º 31º da contestação - provado);
1.11. Sucede que sem qualquer licença municipal ou governamental (quanto à localização, área, ruído, pés direitos, projecto de electricidade próprio, saídas de incêndios e acessos de bombeiros), os réus transformaram o logradouro, levantando estruturas, vedando e cobrindo-a, abrindo portas e construindo ali uma fábrica têxtil e garagem a ocupar todo o logradouro, pelo que o locado passou a ter uma nova área coberta de 82,20 m2 (art.ºs 7º da p.i. e 9º da resposta à contestação - provado parcialmente);
1.12. A estrutura erigida pelos réus está fixa à parede externa do locado por buchas e parafusos, sendo coberta por placas de plástico facilmente removíveis (art.ºs 10º e 23º da contestação - provado parcialmente);
1.13.Abriram ainda, no fundo do logradouro e junto aos anexos, uma nova passagem permanente para um prédio vizinho (art.ºs 8º da p.i. e 24º da contestação - provado parcialmente);
1.14. As obras em causa foram realizadas há mais de 14 anos (art.º 2º da contestação - provado parcialmente);
1.15. Há cerca de 14 anos que Belmira..... (esposa de António....., pré-falecido, sogra do autor e mãe da autora) deu verbal e expressa autorização aos réus para instalarem no locado a indústria têxtil referida, sendo que desde essa altura teve conhecimento da construção da estrutura referida (art.ºs 9º e 20º da contestação - provado parcialmente);
1.16. Também os autores várias vezes passaram pelo locado, conhecendo desde a data da sua construção as referidas obras (art.º 3º da contestação - provado parcialmente);
1.17. Os autores regressaram da...... há cerca de 20 anos e desde então encontram-se a residir a cerca de 1500 metros do locado (art.ºs 5º e 32º da contestação - provado parcialmente);
1.18. Desde então os réus utilizaram a parte coberta para uma indústria têxtil com a convicção de que nunca lhes iriam levantar obstáculos (art.º 11º da contestação - provado parcialmente);
1.19. Na oficina fabril que construíram no logradouro, os réus instalaram uma urdideira (máquina para recolha do fio para as teias) e três teares manuais (para bobinar fio e confeccionar produtos têxteis), onde trabalham 3 pessoas (art.ºs 12º da p.i. e 35º da contestação - provado parcialmente);
1.20. E ali se dirigem clientes para ver e comprar as mercadorias, quer para si quer para revenda (art.º 13º da p.i. - provado);
1.21. As casas vizinhas do locado, também elas pertença dos autores, desde há muitos anos que possuem partes cobertas no logradouro (embora com área inferior) por estruturas semelhantes (art.º 27º da contestação - provado parcialmente);
1.22. Não esquecendo porém que o autor marido, desde 1999, tem vindo a enviar cartas aos réus para aumento legal da renda mensal (art.º 33º da contestação - provado).
2. De direito.
Aplicando o direito aos factos, vejamos a solução a dar às questões suscitadas:
2.1. Da alteração da matéria de facto.
Se bem interpretamos as conclusões dos apelantes e a respectiva alegação, estes pretendem a alteração da matéria de facto na parte referente ao conhecimento das obras pelo senhorio e à autorização para a sua realização, com fundamento na planta junta com a petição inicial, dizendo agora que as obras foram executadas por 4 fases, e na inadmissibilidade da prova testemunhal, e referindo os factos dados como provados sob os n.ºs 2.1.14 e 2.1.21.
A referência a estes factos terá sido feita por mero lapso, uma vez que não se referem nem ao aludido conhecimento nem à mencionada autorização, mas tão só à época em que as obras foram realizadas e à semelhança das estruturas das coberturas das casas vizinhas do locado.
Provavelmente, queriam referir-se aos factos dados como provados sob os n.ºs 2.1.15 e 2.1.16, onde são referenciados, respectivamente, a autorização dada pela Belmira....., esposa do locador, aos réus para instalarem no locado a indústria têxtil, há cerca de 14 anos, e o conhecimento por parte daquela e dos autores.
A Relação só pode alterar a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto dentro dos limites previstos no art.º 712º, n.º 1 do CPC que contempla as seguintes situações:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem uma resposta diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou.
No caso em análise, não se verifica nenhuma destas situações.
Não se trata, manifestamente, de nenhum caso contemplado nesta última alínea, pois não foi junto qualquer documento novo superveniente.
Os elementos fornecidos pelo processo, designadamente a planta junta com a petição inicial e que consta de fls. 17, onde os apelantes estribam a sua pretensão, não impõem resposta diversa, insusceptível de ser destruída por outras provas, por não terem essa virtualidade, quer pelo seu teor quer pela sua força probatória. Além disso, tal planta nem sequer documenta as tardiamente invocadas fases da obra, pois elas não foram alegadas nos articulados, nomeadamente na petição inicial, onde não são situadas no tempo, tendo até os autores/apelantes afirmado no art.º 5º da resposta que ignoravam quando as obras foram feitas, a sua extensão e o tipo, pelo que se trata de questão nova (a das várias fases), insusceptível de ser conhecida no recurso.
Também não houve gravação dos depoimentos prestados durante a audiência de discussão e julgamento.
Por isso, o processo não contém todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre aqueles pontos da matéria de facto, desde logo, por não terem sido gravados os depoimentos das pessoas inquiridas sobre a mesma matéria.
E se nenhuma outra prova foi produzida, designadamente a inspecção judicial ao local que os apelantes tanto apregoam na alegação, é porque as partes não a requereram, como deviam para provar os factos que alegaram, nem o Tribunal a julgou necessária ou conveniente (cfr. artº.s 264º, n.º 1, 513º e 612º, todos do CPC).
O art.º 655º, n.º 1 do CPC consagra o denominado sistema da prova livre, segundo o qual o tribunal aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
Sabe-se que a prova deve ser sempre apreciada segundo critérios de valoração racional e lógica do julgador, pressupondo o recurso a conhecimentos de ordem geral das pessoas normalmente inseridas no seu meio social, a observância das regras da experiência e dos critérios da lógica, tudo contribuindo, afinal, para a formação de raciocínios e juízos que conduzem a determinadas convicções reflectidas na decisão de cada facto.
O Prof. Alberto dos Reis já ensinava que “prova livre quer dizer prova apreciada pelo julgador segundo a sua experiência e a sua prudência, sem subordinação a regras ou critérios formais preestabelecidos, isto é, ditados pela lei” (cfr. CPC anotado, vol. IV, pág. 570).
A essas regras de apreciação está sujeita a prova testemunhal, como expressamente dispõe o art.º 396º do Código Civil.
Dada a sua reconhecida falibilidade, impõe-se uma especial avaliação crítica com vista a uma valoração conscienciosa e prudente do conteúdo dos depoimentos e da sua força probatória, devendo sempre ter-se em consideração a razão de ciência do depoente e as suas relações pessoais ou funcionais com as partes.
A prova deve, ainda, ser apreciada no seu conjunto, conjugando todos os elementos produzidos no processo e atendíveis, independentemente da sua proveniência, em face do princípio da aquisição processual (cfr. art.º 515º do CPC).
Nessa apreciação global, o julgador poderá lançar mão de presunções naturais, de facto ou judiciais, isto é, no seu prudente arbítrio, poderá deduzir de certo facto conhecido um facto desconhecido (art.ºs 349º e 351º, ambos do C. Civil).
Como corolário da sujeição das provas à regra da livre apreciação do julgador, impõe-se a este indicar “os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto como provado ou não provado” (cfr. Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, 1997, pág. 348 e Ac. da RC de 3/10/2000, CJ, ano XXV, tomo IV, pág. 27).
A apreciação que importava agora efectuar sobre as respostas impugnadas devia obedecer às mesmas regras e princípios de direito probatório acabados de enunciar.
Contudo, estamos impossibilitados de o fazer em face da ausência de gravação dos depoimentos prestados.
O julgador forma a sua convicção estando em contacto directo com as pessoas e coisas que servem de meios de prova, ouve a prova pessoal perante ele produzida e, porque há esta imediação, oralidade e concentração, cabe-lhe tirar as suas conclusões, em conformidade com as impressões recém colhidas e de acordo com as regras da experiência comum e da apreciação da prova. O Sr. Juiz da 1ª instância apreciou toda a prova produzida perante ele, conforme fez constar da respectiva fundamentação.
Tal como se pode ler a fls. 119, nessa fundamentação, consta, além do mais, o seguinte:
“...Antes de mais, cabe referir que só não se deu como provada a autorização por banda da antiga senhoria aos réus para a realização das obras em causa nos autos porquanto está vedado a estes provar essa matéria com recurso à prova testemunhal (cfr. art.º 393, n.º 1 do CC).
Em todo o caso, provou-se que ela deu autorização para que os réus instalassem a indústria têxtil referida e que ela desde logo soube das obras que entretanto foram levadas a cabo, que aliás os ora autores também tiveram logo conhecimento.
Na verdade, as testemunhas arroladas pelos autores revelaram desconhecimento absoluto quanto a essa matéria, limitando-se a exprimir convicções pessoais sem qualquer razão de ciência.
Já as testemunhas arroladas pelos réus (vizinhos e/ou inquilinos dos autores que moram nas imediações), por seu turno, asseguraram que a falecida Belmira..... deu a autorização para que os réus instalassem a indústria referida (há mais de 14 anos) e que todos tiveram desde logo conhecimento das obras levadas a cabo, tanto mais que a dita Belmira e a ora autora (acompanhando a mãe) foram vistas por várias vezes nas imediações e até no locado já com as obras realizadas e a indústria em plena laboração (neste sentido depuseram as testemunhas Lurdes...., António B.....; Felismina.....; Armando..... e a filha dos réus).
A prova foi também unânime quanto ao facto dos autores terem regressado da..... (há cerca de 20 anos) e terem ido residir a cerca de 1200/1500 metros do locado...”.
A convicção acerca da autorização da instalação da indústria têxtil no locado e do conhecimento das obras, por parte da Belmira, primitiva senhoria por estar casada com o locador, e dos actuais senhorios, ora apelantes, está bem fundamentada e nenhuma censura se nos oferece fazer aqui.
A autorização para a realização das obras no locado, dada pelos primitivos senhorios e alegada nos art.ºs 2º, 9º e 20º da contestação, não foi dada como provada, como resulta das respostas restritivas a tal matéria, onde apenas consta como provada a autorização para a instalação da indústria têxtil.
Para fundamentar o facto de não ter dado como provada a autorização por banda da antiga senhoria aos réus para a realização das obras em causa, o Sr. Juiz invocou a impossibilidade do recurso à prova testemunhal, citando o correspondente preceito legal (art.º 393º, n.º 1 do C. Civil).
Só esta autorização devia ser reduzida a escrito, de acordo com a cláusula 4ª do contrato de arrendamento, onde apenas constam “obras” e não instalação de qualquer indústria.
Daí que não se compreenda a pretensão dos recorrentes ao pugnarem para que seja dada como não escrita tal autorização, ao abrigo do disposto no art.º 646º, n.º 4 do CPC, o qual não se mostra violado.
Não pode, pois, esta Relação alterar a matéria de facto, a qual se considera assente.
Deste modo, improcedem as conclusões atinentes à primeira questão suscitada.
2.2. Da resolução.
Sustentam os apelantes que a indústria têxtil desenvolvida pelos réus no locado não é indústria doméstica, mas sim uma actividade industrial ilegal, o que lhes permite resolver o contrato, embora não extraiam essa conclusão, resolução que também lhes é permitida por exercerem ali a actividade comercial.
Não está posta em causa a qualificação, a validade nem a vigência do contrato.
Estamos perante um contrato pacificamente qualificado como de arrendamento urbano para habitação, celebrado em plena vigência do Código Civil de 1867, mas em que o invocado fundamento para a resolução ocorreu quando vigorava o Regime do Arrendamento Urbano (doravante designado por RAU), aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15/10.
Porque velhos circunstancialismos sócio-económicos e políticos têm vindo a impor, desde há muitos anos, que no regime jurídico do arrendamento urbano se adoptem soluções imperativamente consagradas na lei (do que é exemplo o art.º 51º do RAU), por força do disposto na 2ª parte do n.º 2 do art.º 12º do Código Civil vigente, a nova lei deve aplicar-se imediatamente no que toca ao conteúdo das relações jurídicas já constituídas, o que abrange o regime da sua cessação, seja por caducidade, por denúncia ou resolução.
Deste modo, o fundamento invocado será apreciado à luz do RAU e das disposições do Código Civil que aquele manteve.
Dispõe o art.º 64º, n.º 1, al. b) do RAU que “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário usar ou consentir que outrem use o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina”.
Este fundamento de resolução do contrato de arrendamento está intimamente conexionado com a obrigação imposta ao locatário pelo art.º 1038º, al. c) do Código Civil, por forma a “não aplicar a coisa a fim diverso daqueles a que ela se destina”.
Porém, destinando-se o arrendamento a habitação, como é o caso dos autos, o art.º 75º do RAU, à semelhança do revogado art.º 1108º do C. Civil que reproduz, permite ao arrendatário, a título excepcional, utilizar o locado para outros fins exercendo nele a indústria doméstica.
Prescreve aquele artigo no seu n.º 1: “No uso residencial de prédio arrendado inclui-se o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada”. E esclarece logo no n.º 2 que “É indústria doméstica a explorada na sua residência pelo arrendatário ou pelos seus familiares, contanto que não ocupe mais de três auxiliares assalariados”.
Esta definição não é completa, visto que não dá a noção de “indústria”.
Mas deve partir-se da ideia básica de que será industrial “toda a actividade que transforma matérias-primas ou produtos, noutros produtos ou objectos, que se tornam mais valiosos por via dessa transformação”, com o que se pretende criar riqueza (cfr. Conselheiro Pais de Sousa, Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 5ª ed., págs. 63 e 242).
E também tem sido entendido que a qualificação legal de uma indústria como doméstica depende apenas da verificação dos requisitos constantes deste artigo, não interessando a quantidade de objectos produzidos ou transformados, nem a sua espécie ou qualidade (cfr. Ac. desta Relação de 30/1/86, na CJ, ano XI, tomo I, pág. 184, relatado por Pais de Sousa, e este autor na ob. e local citados).
O vocábulo “indústria” terá sido utilizado pelo legislador em sentido vulgar, imprimindo à expressão “indústria doméstica” um alcance amplo, por forma a abranger toda a actividade industrial exercida pelo arrendatário no locado e não apenas na residência propriamente dita. Apesar de na definição dada pelo n.º 2 do citado art.º 75º se referir o termo “residência”, a verdade é que no n.º 1 se permite o exercício de qualquer indústria doméstica “no uso residencial de prédio arrendado”, o que permite concluir que ela pode ser exercida em qualquer parte do locado.
Fora desse uso, fica a actividade comercial, a qual se caracteriza fundamentalmente pela compra de bens naturais ou de produtos para revenda, intervindo o comerciante na circulação da riqueza através de uma actividade de mediação (cfr. Pais de Sousa, ob. cit., pág. 63).
Na última norma citada, não se inclui, de forma alguma, o comércio doméstico, o qual fica vedado em absoluto ao arrendatário, visto que se trata de uma norma excepcional e, como tal, insusceptível de aplicação analógica (art.º 11º do C. Civil), não comportando outra interpretação, entendimento já defendido na vigência da anterior lei (cfr., neste sentido, entre outros, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4ª ed., págs. 633 e 634; Pereira Coelho, Breves Notas ao Regime de Arrendamento Urbano, RLJ, ano 125º, pág. 258; Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7ª ed., pág. 543; Pais de Sousa, ob. cit., págs. 242 e 243, citando o acórdão desta Relação de 5/11/76, no BMJ n.º 228, pág. 263; Ac. do STJ de 27/4/99, na CJ – STJ -, ano VII, tomo II, pág. 66 e no BMJ n.º 486, pág. 296, e desta Relação de 4/5/99, CJ, XXIV, III, 177).
Atenta a noção que se deixou dita supra, cremos não haver dúvidas de que a “indústria têxtil” que os réus vêm exercendo no espaço que construíram para o efeito no logradouro da sua residência, desde há cerca de 14 anos, conforme consta dos pontos 1.11, 1.15, 1.18 e 1.19 dos factos provados, não pode deixar de ser qualificada como “indústria doméstica”, estando como tal incluída no uso residencial do prédio arrendado.
O exercício dessa indústria não altera a natureza do arrendamento habitacional e, por conseguinte, não é fundamento de resolução do contrato.
Para este efeito, é irrelevante a falta de licenciamento.
Exista este ou não, o que releva para a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio é única e exclusivamente a verificação de algum dos fundamentos previstos no n.º 1 do citado art.º 64º, cuja letra é bem clara ao prescrever que “O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário...”.
E entre os fundamentos ali enumerados não consta a falta de qualquer licença.
Por isso, não se justifica, aqui, a aplicação das normas atinentes aos negócios jurídicos, designadamente os art.ºs 280º e 294º, como propõem os recorrentes (cfr. art.º 295º do C. Civil).
De resto, as normas que aqueles se esqueceram de indicar, mas que desde já se refere tratar-se das vigentes na data em que a obra foi construída, isto é, há mais de 14 anos, têm a ver com outras realidades de imperatividade geral, já que têm em vista assegurar as condições de segurança, estética e salubridade das edificações, submetendo-as a licenciamento e fiscalização das câmaras municipais no que respeita a obras particulares (cfr. RGEU, aprovado pelo DL n.º 38.382, de 7/8/51, que só veio a ser revogado pelo art.º 129º do DL n.º 555/99, de 16/12, o qual acabou por ser alterado, entre outros, pelo DL n.º 177/2001, de 4/6, que o republicou, e pela Lei n.º 15/2002, de 22/2).
E o mesmo se diga relativamente ao licenciamento industrial, vigente na data em que a actividade começou a ser exercida, pois tinha em vista garantir a salubridade dos locais de trabalho, bem como a higiene, comodidade e segurança públicas e dos trabalhadores, sendo que a laboração do estabelecimento dos réus nem sequer estava dependente de aprovação ou da emissão de qualquer licença, sem prejuízo da obrigação de satisfazer as condições de salubridade, higiene, segurança, comodidade e técnico-funcionais exigidas pelas leis e regulamentos (art.º 1.º do DL n.º 46.923 e art.ºs 1º, n.º 3, al. c) e 19º do Decreto n.º 46.924, ambos de 28/3/66, os quais só vieram a ser revogados pelo DL n.º 109/91, de 15/3, que acabou de ser revogado pelo DL n.º 69/2003, de 10/4).
Não há dúvida de que são razões de ordem pública que vêm sujeitando o direito de propriedade, tido inicialmente como um direito absoluto, ao controle do Estado, alargando cada vez mais a regulamentação do direito de construir e de laboração industrial, de que fazem eco as sucessivas alterações legislativas. De tal maneira que se questiona se esses direitos são inerentes ao direito de propriedade ou se são apenas fruto da autorização das autoridades públicas.
No que respeita à violação das normas ditadas pela defesa do interesse público, como são as de licenciamento de obras particulares e as de licenciamento industrial, o particular, porque apenas tem um interesse reflexamente protegido, só consegue o respeito do seu interesse, através da observância daquelas normas, dentro do processo administrativo de licenciamento (cfr., neste sentido, quanto às obras particulares, o Ac. do STJ de 21/1/2003, in http://www.dgsi.pt/jstj, proc. n.º 02A3003).
Por isso, não se compreende a arguição da nulidade para obstar ao exercício da indústria doméstica no locado, com base na falta de qualquer licença.
Todavia, consta dos factos provados (1.20) que se dirigem clientes à oficina fabril instalada no arrendado “para ver e comprar as mercadorias, quer para si quer para revenda”.
Esta actividade só pode ser qualificada como comercial.
A mesma não está prevista no contrato de arrendamento, nem é susceptível de se incluir na “indústria doméstica”, pelo simples facto de não se tratar de actividade industrial, mas de comércio doméstico que não está abrangido pela norma do citado art.º 75º.
Verifica-se, assim, o fundamento resolutivo previsto na alínea b) do n.º 1 do citado art.º 64º, por ilegal alteração do destino contratual do locado imputável aos aqui apelados, o que confere aos autores/apelantes o direito de resolver o contrato de arrendamento e obter o consequente despejo.
A tal não obsta a autorização dada pela Belmira, visto que a mesma se reporta apenas à instalação no locado da indústria têxtil e não ao exercício do comércio (cfr. item 1.15), pelo que não é lícito falar em abuso de direito, mesmo na modalidade de venire contra factum proprium.
2.3. Do abuso de direito.
Como é sabido, o instituto do abuso de direito representa uma reconquista do Direito Natural e da Moral, surgindo como válvula de segurança para as iniquidades a que as normas jurídicas, formuladas abstractamente, podem conduzir na sua aplicação a determinados casos concretos (Vaz Serra, BMJ n.º 85º, pág. 326 ).
Com a sua raiz na teoria dos actos emulativos, vinda do Direito Romano, o abuso de direito alargou o seu campo de aplicação com vista a remediar um maior número de casos em que a boa fé, os costumes ou o fim social e económico do direito exigiam soluções diferentes das resultantes da pura aplicação das normas legais.
Foi assim que, após várias teorizações por alguns autores, o actual Código Civil delimitou o conceito de abuso de direito no art.º 334º dispondo que “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
A boa fé tem a ver com o enunciado de um princípio que parte das exigências fundamentais da ética jurídica que se exprimem na virtude de manter a palavra e na confiança de cada uma das partes para que procedam honesta e lealmente segundo uma consciência razoável.
Mas para que a confiança seja digna de tutela tem de radicar em algo de objectivo, tem de se verificar o investimento de confiança, a irreversibilidade desse investimento e tem de haver boa fé da parte que confiou, isto é, é necessário que desconheça uma eventual divergência entre a intenção aparente do responsável pela confiança e a sua intenção real, que aquele tenha agido com o cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico (Baptista Machado, RLJ, ano 119, pág. 171).
Aquele excesso deve ser manifesto, claro, patente, indiscutível, mas sem ser necessário que tenha havido a consciência de se excederem tais limites, visto que o C. Civil vigente consagrou a concepção objectiva do abuso de direito (Pires de Lima e Antunes Varela, C. Civil Anotado, I, 4ª ed., pág. 298; Almeida Costa, ob. cit., pág. 65 ).
O princípio da boa fé está consagrado no n.º 2 do art.º 762º do C. Civil, ao afirmar que no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé.
Segundo este princípio, aplicável não só às obrigações contratuais como também às obrigações derivadas de outras fontes (Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, 4ª ed., pág. 11; Almeida Costa, ob. cit., 845), agir de boa fé é actuar com diligência, zelo e lealdade correspondentes aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, numa linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, é não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar (Almeida Costa, ob. cit., 93, 845 e 846; Vaz Serra BMJ 74.º, pág. 45 e Antunes Varela, CJ, 1986, tomo 3, pág. 13 e 1987, tomo 4, pág. 28 ).
Embora haja quem defenda que a responsabilidade por abuso de direito não pressupõe sempre o exercício de um direito, podendo existir noutras situações e figuras, em qualquer comportamento material (Almeida Costa, ob. cit., 66; Vaz Serra, RLJ 103.º, págs. 462 e 463; Ac. STJ de 21/9/93, CJ, ano I, tomo 3, pág. 22), afigura-se-nos que para poder funcionar tal instituto terá de haver sempre um excesso manifesto, facilmente apreensível, um abuso nítido no exercício do direito; o que pressupõe, lógica e necessariamente, a existência do direito.
O abuso de direito não se destina, em princípio, a fazer extinguir o direito que a lei confere a outrem, mas tão somente a manter o seu exercício dentro de moldes e limites equilibrados e racionais em conformidade com a boa fé, os bons costumes ou o fim económico ou social desse direito. Há, todavia, situações, em que o mesmo paralisa o exercício do direito.
É o caso do chamado “venire contra factum proprium” em que há uma violação drástica do princípio da confiança, traduzida no exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento anteriormente assumido pelo exercente do direito. Configura-se tal situação quando o titular do direito se deixa cair numa longa inércia sem a sua exercitação, susceptível de criar na contraparte a convicção ou expectativa fundada de que esse direito não mais será exercido e que a sua posição jurídico-substantiva se encontra já consolidada.
Para se concluir por essa ilegitimidade, quer a doutrina quer a jurisprudência, exigem a verificação cumulativa dos seguintes pressupostos:
- uma situação objectiva de confiança digna de tutela jurídica e tipicamente consubstanciada numa conduta anterior que, objectivamente considerada, seja de molde a despertar noutrem a convicção de que o agente, no futuro, se comportará coerentemente de determinada maneira;
- e que, face à situação de confiança criada, a outra parte aja ou deixe de agir, advindo-lhe danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada (cfr. Baptista Machado, Tutela de Confiança, RLJ, anos 117º e 118,págs. 322 e 323, 171 e 172 e Ac. do STJ de 13/11/2001, in http:///www.dgsi.pt, processo n.º 02B2967).
Na sentença recorrida, entendeu-se que o pedido de demolição das obras só não procedeu por ter sido julgada procedente a excepção do abuso de direito por parte dos autores. Isto não obstante ter reconhecido que caducou o direito de resolução do contrato com fundamento na realização das mesmas obras.
No recurso, os apelantes insurgem-se, nessa parte, apenas contra a qualificação do seu comportamento como abusivo.
Todavia, antes de saber se existe abuso de direito e de indagar sobre a existência do direito que aquele abuso pressupõe, impõe-se averiguar se aos autores era lícito formular o pedido de demolição das obras alegadamente ilícitas e recuperar, agora, esse fundamento perdido com a caducidade.
Estamos, assim, perante uma questão de qualificação jurídica, de conhecimento oficioso, que tem a ver com a forma de processo e a natureza da acção de despejo.
Segundo o entendimento maioritário da doutrina e da jurisprudência, que perfilhamos, a acção de despejo é uma acção especial (cfr., entre outros, Miguel Teixeira de Sousa, in A Acção de Despejo, pág. 11; Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, págs. 800, 807 e 819; Pais de Sousa, in Anotações ao Regime do Arrendamento Urbano, 5ª ed., pág. 160; e Ac. do STJ de 21/5/2002, na CJ – STJ -, ano X, tomo II, págs. 83 a 85, relatado pelo Conselheiro Pais de Sousa).
Como tal foi qualificada pelo legislador no preâmbulo do DL n.º 329-A/95, de 12/12, ao referir-se ao processo da cessação do arrendamento integrado no RAU como processo especial.
E só assim se compreende o preceituado nos n.ºs 2 e 3 do art.º 56º do RAU.
Na verdade, escreveu-se no citado Ac. do STJ de 21/5/2002, a acção de despejo “visa fulcralmente a situação jurídica do contrato de arrendamento urbano. Daí não se compreender, nem aceitar, que numa acção de despejo, com fundamento em violação contratual se discutam questões específicas da defesa do direito de propriedade”.
E depois acrescentou: “Também se afigura aberrante que, aplicando-se as regras próprias da acção de despejo, com fundamento em obras e deteriorações ilícitas no prédio arrendado, se recupere esse fundamento na mesma acção, para pedir a demolição dessas obras. Julga-se que este entendimento é violador do que dispõem os art.ºs 460º, n.º 2 e 463º, n.º 1, ambos do CPC.
Aliás, esse pedido de demolição não se encaixa no preceituado no art.º 56º, n.º 2 do RAU, necessariamente aplicável ao caso, tal como o citado art.º 65º, n.ºs 1 e 2, também do RAU, já que foi pedida a resolução de um contrato de arrendamento e consequente despejo”.
É precisamente este o caso dos presentes autos.
Daí que jamais possa obter êxito o pedido de demolição formulado em primeiro lugar pelos autores, nesta acção de despejo, não podendo, por conseguinte, falar-se em abuso de direito.
Improcedem, deste modo e apesar disso, as conclusões atinentes a esta questão.
III. Decisão
Nos termos e com os fundamentos expostos decide-se:
Julgar a apelação parcialmente procedente, pelo que se revoga a sentença recorrida na parte referente à resolução e, em consequência, julgando-se a acção procedente e resolvido o contrato de arrendamento em causa nos autos, se decreta o despejo imediato do locado e se condenam os réus a entregá-lo aos autores, livre de pessoas e bens;
Confirmar, quanto ao mais, a sentença, ainda que com fundamentos diversos.
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Custas em ambas as instâncias pelos autores e réus em partes iguais.
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Porto, 02 de Dezembro de 2003
Fernando Augusto Samões
Alziro Antunes Cardoso
Albino de Lemos Jorge