Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 120/20.5T8BAO.P1 |  |
SERVIDÃO LEGAL DE PASSAGEM
PRÉDIO ENCRAVADO
COMPROPRIEDADE
VENDA DO DIREITO DE UM COMPROPRIETÁRIO
Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca de Porto Este- Juízo de Competência Genérica de Baião
SUMÁRIO:
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Acordam os Juízes que compõem este Tribunal da Relação do Porto:
I-RELATORIO
B… e C…, intentaram ação de condenação sob forma de processo comum, contra D… e E…, F… e G…, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, H… e I…, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, e J… e K…, casados sob o regime da comunhão de adquiridos, tendo formulado o seguinte pedido:
Nestes termos e nos melhores de Direito, deve a presente ação ser julgada procedente por provada e, em consequência:
a-) Deve reconhecer-se aos Autores, porque proprietários do prédio confinante, o direito de preferência na compra e venda celebrada entre os Réus alienantes e compradores, com referência ao imóvel identificado no artº.3 da P. I., passando por isso, os Autores a ocupar o lugar dos 4ºs Réus J… e K…;
b-) Caso assim se não entenda, deve reconhecer-se aos Autores, porque proprietários do prédio onerado com uma servidão de passagem constituída a favor do prédio alienado, o direito de preferência na compra e venda celebrada entre os Réus, , alienantes e compradores, com referência ao imóvel identificado no artº.3 da P. I., passando por isso, os Autores a ocupar o lugar dos 4ºs Réus J… e K…;
c-) Deve ordenar-se seja oficiado à Conservatória do Registo Predial de Baião, enviando-se-lhe cópia da douta sentença que vier proferida, para que ali se proceda ao averbamento através do qual os Autores se substituíram, em qualquer inscrição predial que porventura tenha sido feita pelos Réus adquirentes, quanto ao mencionado prédio rústico em causa;
Para tanto e em suma alegaram que os 1ºs, 2ºs e 3ºs Réus por escritura pública lavrada em 16 de Julho de 2019 venderam aos 4ºs Réus, pelo preço de 16.750,00€,dezanove vinte avos indivisos (19/20) do prédio rústico composto por cultura, situado no …, da União de Freguesias …, concelho de Baião, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião sob o nº4080 – Campelo e inscrito na respetiva matriz sob o artº.4383.
Que os autores, quer por força do art. 1380º do C.C., quer por força do art. 1550º nº 1 do C.C. tem direito de preferência naquela compra, direito que pretendem ver reconhecido nesta ação.
Os Réus contestaram alegando em suma que não adquiriram um prédio, mas tão-somente uma quota indivisa ou ideal do mesmo, impugnando ainda que seja o prédio rústico da componente mista que confine com o prédio alienado, bem como da sua caracterização.
Foi dispensada a audiência prévia e após terem sido ouvidas as partes, foi proferido despacho saneador, tendo o tribunal conhecido do mérito da causa, proferindo a seguinte Decisão:
“Em face do exposto, decide-se julgar improcedente a presente ação e, consequentemente, absolver os Réus D… e E…, F…, G…, H…, I…, J… e K…, do peticionado pelos Autores B…, C….
Custas pelos Autores, nos termos do artigo 527.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.”
Inconformados, os Autores, B… e C… interpuseram o presente recurso de Apelação, apresentando as seguintes conclusões:
“1-) O que está em causa nos autos é uma quota de 19/20;
2-) Na prática só quem usa a servidão são os Réus Compradores;
3-) Ao substituir-se os Réus compradores pelos Autores, é verdade que não se elimina a servidão, mas reduz-se substancialmente a conflituosidade que dela resulta;
4-) Pois, na prática, no presente caso, mas ninguém usaria a servidão;
5-) Entendem assim os Autores que no presente caso, nada impede uma interpretação ampliativa do conceito legal “venda do prédio dominante” de modo a abarcar a alienação da quota em causa nos autos;
6-) Alcançando-se dessa forma os fins consagrados no artº.1550 do C. Civil;
7-) Ao julgar a ação improcedente, a douta sentença violou o disposto no artº.1550 do C. Civil;
8-) Uma correta interpretação do artº.1550 do C. Civil necessariamente teria de julgar a ação procedente.
9-) Nestes termos e nos melhores de Direito, deve a sentença recorrida ser revogada e em consequência ser a ação julgada procedente, assim se fazendo Justiça”.
Os Réus D… e E…; G… e F…; I… e H… vieram contra-alegar, pugnando pela improcedência do recurso, concluindo da seguinte forma:
“I. O que está em causa nos presentes autos é a alienação de uma parte alíquota correspondente a dezanove vinte avos indivisos (19/20) do prédio rústico composto por cultura, situado no …, da União de Freguesias …, concelho de Baião, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião sob o nº4080 – … e inscrito na respetiva matriz sob o artº.4383;
II. Tal alienação não constitui fundamento para a existência do direito de preferência que os AA. alegam ter sido violado e que fundamentam no número 1, do artigo 1380.º do Código Civil;
III. Que é uma norma excecional que não pode comportar uma aplicação analógica.
IV. Contrariamente ao alegado pelos AA. a douta sentença proferida pelo tribunal a quo não violou os artigo 1555.º do Código Civil, devendo, por consequência, ser confirmada pelo venerando tribunal ad quem.”
Admitido o recurso, cumpre apreciar e decidir.
II-OBJETO DO RECURSO
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações dos Recorrentes não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso.
A questão decidenda, delimitada pelas conclusões do recurso, consiste em saber se os autores, na qualidade de proprietários de prédio confinante e de prédio onerado com servidão têm preferência na venda pelos réus, de 19/20 do prédio encravado confinante.
III-FUNDAMENTAÇÃO:
O tribunal considerou assentes os seguintes factos, por acordo das partes e pela prova documental não impugnada – artigo 574.º, n.º 2, do Código de Processo Civil:
1. Os Autores são titulares da nua propriedade do prédio misto composto de cultura e mato e casa de Rés-do-chão e andar, com logradouro, sito no …, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião, sob o n.º 153 – … e inscrito na matriz predial rústica sob o art. 2364 e na matriz predial urbana sob o art.º 1684.
2. Adquiriram a nua propriedade do mencionado imóvel por doação de L…, seu pai.
3. Os 1ºs, 2ºs e 3ºs Réus por escritura pública lavrada em 16 de Julho de 2019 de fls.102 do Livro 169-A do Cartório Notarial do Notário M…, sito na Rua …, nº…, 1º Esquerdo no Porto, venderam aos 4ºs Réus, pelo preço de 16.750,00€, dezanove vinte avos indivisos (19/20) do prédio rústico composto por cultura, situado no …, da União de Freguesias …, concelho de Baião, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião sob o nº4080 – … e inscrito na respetiva matriz sob o artº.4383
4. O prédio dos Autores, confronta pelo lado Poente com o imóvel identificado em 3.
5. O acesso da via pública ao prédio identificado em 3, faz-se por uma servidão de passagem, no sentido Nascente para Poente que onera o prédio dos Autores, pelo meio do prédio.
IV – APLICAÇÃO DO DIREITO AOS FACTOS:
Discordam os Apelantes da sentença proferida nos autos, por entenderem que esta viola o disposto no art. 1555º[1] do Código Civil, defendendo que na interpretação que se faça da expressão “venda do prédio dominante” se entenda também incluída a venda de uma quota do direito de propriedade.
Os réus, por sua vez, entendem que a norma em causa não comporta interpretação analógica.
Vejamos.
Encontra-se provado que os Autores são titulares da nua propriedade do prédio misto composto de cultura e mato e casa de Rés-do-chão e andar, com logradouro, sito no …, …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião, sob o n.º 153 – … e inscrito na matriz predial rústica sob o art. 2364 e na matriz predial urbana sob o art.º 1684.
Este prédio confronta do lado Poente com o prédio rústico de que os Réus (1ºs, 2ºs e 3ºs Réus) são proprietários, composto por cultura, situado no …, da União de Freguesias …, concelho de Baião, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião sob o nº4080 – … e inscrito na respetiva matriz sob o artº.4383.
O acesso da via pública a este prédio faz-se por uma servidão de passagem, no sentido Nascente para Poente que onera o prédio dos Autores, pelo meio do prédio.
Os 1ºs, 2ºs e 3ºs Réus por escritura pública lavrada em 16 de Julho de 2019 de fls.102 do Livro 169-A do Cartório Notarial do Notário M…, sito na Rua …, nº…, 1º Esquerdo no Porto, venderam aos 4ºs Réus, pelo preço de 16.750,00€, dezanove vinte avos indivisos (19/20) do prédio rústico composto por cultura, situado no …, da União de Freguesias …, concelho de Baião, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião sob o nº4080 – … e inscrito na respetiva matriz sob o artº.4383.
Pretendem os Autores ver reconhecido direito de preferência nesta compra e venda, direito que não lhes foi reconhecido na sentença sob recurso.
Na petição inicial invocam dois fundamentos diferentes para o direito de preferência que pretendem ver reconhecido: o direito de preferência que é atribuído aos proprietários de terrenos confinantes de área inferior á unidade de cultura, por força do que dispõe o art.1380º do C.Civil e o direito de preferência na alienação de prédio encravado que é conferido pelo art. 1555º do C.Civil.
Na sentença proferida, após ser feita uma exposição sobre a doutrina e jurisprudência nesta matéria e uma explicitação das finalidades que o legislador pretendeu atingir com a consagração de tais preferências legais, que na perspetiva do tribunal recorrido, se não mostram atingidas com a mera alienação de alíquota do direito de propriedade, conclui o tribunal recorrido, com apoio na jurisprudência do STJ em acórdão de 30.6.2011, pelo não reconhecimento do direito de preferência aos autores, ora apelantes, em ambas as situações.
Os aqui Apelantes apenas impugnam a interpretação feita do artigo 1555º do CC, pugnando pelo reconhecimento do direito de preferência na alienação do prédio encravado, pelo que é na interpretação desta norma legal que nos iremos debruçar.
Vejamos.
Relativamente aos direitos de preferência, Antunes Varela[2] escreve o seguinte: “ao lado da preferência fundada em estipulação das partes (convenção negocial ou disposição testamentária: art. 2235º), há os direitos de preferência (a preferência resultante da lei), destinados em regra a facilitar a extinção de situações jurídicas que não são consentâneas com a boa exploração económica dos bens ou a proporcionar o acesso á propriedade a quem está usando ou fruindo os bens no exercício de um direito pessoal de gozo tendencialmente duradouro”.
O artigo 1555º do C.Civil estabelece um direito de preferência legal a favor do proprietário onerado com servidão legal de passagem, ao dispor, o seguinte: “O proprietário de prédio onerado com a servidão legal de passagem, qualquer que tenha sido o título constitutivo, tem direito de preferência, no caso de venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante.”
A questão que se coloca é a de saber se os Autores na qualidade de proprietários do prédio onerado com a servidão legal tem preferência na venda de parte alíquota (no caso em apreço correspondente a 19/20 avos) do prédio encravado.
A resposta a esta questão, não pode passar pela ponderação da percentagem alienada, ou seja da medida do direito, tal como pretendem os recorrentes, implicando antes que seja dada resposta á questão de saber se a norma em causa, que estabelece o direito de preferência, inclui na sua previsão legal o reconhecimento do direito de preferência, apenas em caso de alienação da propriedade plena sobre o imóvel, ou inclui também a venda de parte alíquota desse direito.
Importará sim apurar quais são exatamente os pressupostos do direito legal de preferência conferia pelo art. 1555º nº 1 do CC.
Tal como salientam Pires de Lima e Antunes Varela,[3] em anotação ao art. 1380º (relativo ao direito de preferência no domínio do emparcelamento rural, mas com plena validade para a venda de prédio onerado com servidão), “Importa considerar, relativamente a este problema, duas hipóteses: a de um prédio se encontrar em regime de compropriedade e um dos consortes transmitir a sua quota a um estranho que não seja comproprietário confinante; e a de numa situação de propriedade plena, o respetivo titular alienar uma quota do seu direito, também a favor de um estranho que não seja comproprietário confinante.”
No caso em apreço, ocorre a primeira situação, já que o prédio que é objeto da venda encontra-se em regime de compropriedade, como resulta da matéria de facto apurada.
O Supremo Tribunal de Justiça, no acórdão citado na sentença proferido no processo 073021, de 30 de Janeiro de 1986, [4] decidiu que “O direito de preferência atribuído ao proprietário do prédio onerado com servidão legal de passagem e relativo ao prédio dominante, em caso de venda, dação em pagamento ou aforamento deste (artigo 1555º n. 1, do Código Civil), só se justifica na medida em que pelo seu exercício se põe termo ao encargo excecional que recai sobre a propriedade do prédio serviente. Nestes termos, não é de reconhecer o direito de preferência ao comproprietário de prédio serviente indiviso, se no exercício desse direito, não for acompanhado pelos restantes consortes uma vez que tal encargo subsistirá”.
Na sentença sob recurso mostra-se sufragada tal entendimento, com total adesão ainda á jurisprudência do STJ no acórdão de 30.06.2011[5], nos termos da qual, o nº1 do art. 1555º do CC deve ser interpretado, segundo critérios funcionais ou teleológicos, no sentido de que o direito legal de preferência, aí outorgado ao proprietário do prédio serviente, não tem lugar em caso de alienação por um dos comproprietários a terceiro de parte alíquota do prédio dominante e que ocorrendo mera alienação a terceiro do direito de compropriedade, não são alcançáveis os fins que estão na base de tal direito real de aquisição, já que, neste caso, o exercício da preferência não poderia conduzir ao termo do ónus imposto ao prédio serviente - ditando ainda o ingresso forçado do preferente na compropriedade do prédio dominante uma presumível litigiosidade acrescida na fruição e exploração deste pelos vários comproprietários.
O referido aresto acrescenta como argumentação que os objetivos teleológicos legais resultariam claramente frustrados pela outorga ao titular do prédio serviente de um direito legal de preferência que incidisse sobre a alienação de mera parte alíquota do prédio dominante, resultante, nomeadamente de, estando este em situação de compropriedade, um dos comproprietários ter alienado o seu direito sobre o bem comum a terceiro (porque desconsiderou a preferência prioritária dos demais comproprietários, que não reagiram tempestivamente a tal facto, ou porque estes, devidamente notificados, não quiseram exercitar o direito que lhes resulta do disposto no art. 1409º do CC). Referindo que:
- por um lado, é evidente que, neste circunstancialismo, sempre teria de subsistir indemne a servidão de passagem, como condição «sine qua non» para os restantes comproprietários do prédio dominante exercitarem os direitos de uso, gozo e fruição da coisa comum que lhes concede o art. 1406º do CC – ou seja, o exercício da preferência no caso de mera alienação do direito do comproprietário do prédio indiviso nunca poderia conduzir ao fim legal subjacente a este instituto , ditando o termo do encargo ou ónus que excecionalmente recai sobre a propriedade do prédio serviente ( cfr. Ac. do STJ de 30/1/86, proferido no P. 073021);
- em segundo lugar, o exercício do direito de preferência, relativamente à mera alienação de quota alíquota do prédio dominante, produziria um efeito que, em termos de plausibilidade e normal previsibilidade, se configura como claramente nocivo quanto à utilização e exploração do próprio prédio dominante, ao fazer ingressar, contra a vontade dos seus titulares, por via forçada e litigiosa, um novo comproprietário, que passaria naturalmente a estar legitimado para o exercício dos direitos de uso e fruição que a lei civil confere a qualquer comproprietário, fomentando o surgimento de situações litigiosas quanto ao gozo e exploração do prédio comum - e culminando numa eventual divisão deste, sem que, todavia, à partida, se possa assegurar que, na sequência do juízo divisório, a totalidade do prédio sempre caberia ao titular do prédio serviente que tivesse sido admitido a exercer a preferência…
Conclui o acórdão entendendo que “uma interpretação ampliativa do conceito legal «venda do prédio dominante», de modo a abarcar a mera alienação do direito de um dos comproprietários, para além de não permitir alcançar o escopo essencial do direito de preferência ínsito na norma do art. 1550º, potencia ainda, como relevante efeito colateral negativo, uma acrescida – e presumida - litigiosidade no uso e exploração do prédio dominante”.
Salvaguardado naturalmente o devido respeito, o caso ora em apreço, apresenta duas particularidades que nos fazem de alguma forma “repensar” a jurisprudência do tribunal superior que foi acolhida na sentença sob recurso, relativamente ao art. 1555º do C.C, que terá igual validade no caso do art. 1380º do mesmo código.
Uma é o facto de ter sido alienada a quase totalidade do prédio e a outra é de que, não se aderindo a esta interpretação restritiva da lei, o prédio dos autores beneficiaria de direito de preferência em caso de venda com dois fundamentos legais:
- o direito de preferência que é atribuído aos proprietários de terrenos confinantes de área inferior á unidade de cultura, que tem como objetivo de fomentar a exploração de áreas que atinjam ou se aproximem da área de cultura considerada economicamente aconselhável, por força do que dispõe o art.1380º do C.Civil e,
- o direito de preferência na alienação de prédio encravado que é conferido pelo art. 1555º do C.Civil, que de seguida analisaremos, podendo na prática nunca vir a beneficiar dessas preferências legais (dessa forma se frustrando também os objetivos, que levaram á consagração legislativa de tais direitos).
E a mesma interpretação restritiva pode anda na prática significar que o proprietário interessado em vender o prédio facilmente possa afastar a preferência do dono prédio serviente ou confinante com área inferior á área de cultura – bastando-lhes vender o prédio em frações sucessivas, sendo certo que a fraude, apesar de não poder legitimar tais situações, é de difícil prova.
Tudo isto nos faz repensar a argumentação acolhida na sentença sob recurso, pelo que nos inclinamos antes para a solução expressa no acórdão da Relação de Coimbra de 21 de setembro de 2010, para cuja fundamentação remetemos. [6]
No douto acórdão do STJ citado, desde logo se reconhece que a letra da lei permite ambas as interpretações, ou seja a letra da lei não afasta a possibilidade da preferência ocorrer na alienação onerosa do direito de compropriedade.
Escreveu-se aí o seguinte: “(…) na verdade, a expressão verbal «venda do prédio» tanto pode ser interpretada como só comportando a transmissão de todos os direitos de propriedade que incidem, de forma concorrente, sobre o imóvel comum, ou como envolvendo também a transmissão ou alienação onerosa do direito de compropriedade, - já que, em ambos os casos o que , afinal, é alienado é um direito de propriedade sobre determinado prédio.
Do mesmo modo – e como dá nota o acórdão recorrido – não há, no plano dogmático, qualquer obstáculo relevante a considerar que – incidindo todos os direitos dos comproprietários, de forma direta e concorrente, sobre o imóvel a todos pertencente, mostrando-se todos eles simetricamente onerados, com vista a permitir-se o exercício igualitário dos poderes de gozo e fruição sobre o bem comum - a alienação de um direito de compropriedade traduz inelutavelmente a transmissão a terceiro do próprio direito de propriedade sobre o imóvel (e não apenas sobre uma quota ou fração ideal, dele distinta, como ocorre, pelo contrário, nas situações de contitularidade ou comunhão num património autónomo não partilhado).”
O STJ conclui de seguida que “a dúvida interpretativa atrás enunciada terá que ser resolvida segundo critérios funcionais ou teleológicos, decorrentes da adequada ponderação dos interesses e valores jurídicos determinantes da concessão do direito legal de preferência, para concluir que tais interesses jurídicos determinantes desse direito real de aquisição só são realizados quando é alienada, na totalidade, a propriedade do imóvel, o preferente possa ingressar nessa propriedade plena.
É consabido que a razão desta preferência legal é pôr termo a um encargo do prédio serviente e ainda o de beneficiar a título de compensação pelo encargo que está sujeito o proprietário do prédio onerado com a servidão.[7]
É certo que o objetivo principal só é cabalmente atingido quanto é alienada a propriedade plena sobre o prédio encravado, o que não ocorre com a vulgarmente designada venda da quota de um dos comproprietários do prédio dominante.
Porém, já o objetivo “secundário” que consiste em de alguma forma compensar o proprietário do prédio onerado com a servidão, é alcançado com a mera venda de direito em compropriedade.
E se não permite alcançar a propriedade exclusiva, permitirá diminuir o número dos consortes.
Por outro lado, pondera-se também que a lei ao conceder o direito de preferência não exige a verificação dos objetivos.
Como se afirma no acórdão da Relação de Coimbra citado, quanto o comproprietário transmite o seu direito, não é exato que se possa dizer que a questão está em saber se também há direito de preferência na venda de parte “alíquota” do prédio dominante, uma vez que, em tal hipótese, quanto o comproprietário transmite o seu direito, é ainda todo o prédio dominante – e não apenas uma parte – que é transmitido, porém, com a ressalva de existirem outros direitos de propriedade (tantos quantos os comproprietários) sobre o mesmo prédio, direitos estes que, não sendo transmitidos, se mantêm a limitar o direito transmitido.
E se a alienação da “quota” de um dos comproprietários apenas servisse de base ao direito de preferência dos outros comproprietários, pouco relevo útil teria então o comando contido no n.º 1 do art. 1409.º, segundo o qual o comproprietário, além de gozar do direito de preferência, tem o 1.º lugar entre os preferentes legais no caso de venda a estranhos da quota de qualquer dos consortes; é que, se não houvesse outros possíveis preferentes – como os donos de prédio onerados com servidões legais de passagem ou como os arrendatários, em caso de alienação de parte “alíquota” dum prédio – não se vê em que situações tal primazia na “graduação legal” iria poder ser aplicada.
Podemos assim concluir, que a expressão verbal usada no art. 1555.º n.º 1, do C. C. não exclui nem no seu texto nem no seu espírito a hipótese de preferência na vulgarmente designada venda da “quota” de qualquer dos comproprietários do prédio dominante.
A expressão “venda do prédio” tanto pode ser interpretada como só comportando a transmissão de todos os direitos de propriedade que incidem, de forma concorrente, sobre o imóvel comum, ou como envolvendo também a transmissão ou alienação onerosa do direito de compropriedade, - já que, em ambos os casos o que, afinal, é alienado é um direito de propriedade sobre determinado prédio.
Pelo exposto, entendemos ser de revogar a decisão recorrida.
V-DECISÃO
Pelo exposto e em conclusão, acordam os Juízes que compõe este Tribunal em julgar procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida, reconhecendo-se aos Apelantes o direito de preferência na compra e venda venda feita pelos Réus na escritura pública lavrada em 16 de Julho de 2019 de fls.102 do Livro 169-A do Cartório Notarial do Notário M…, sito na Rua …, nº…, 1º Esquerdo no Porto, na parte em que venderam aos 4ºs Réus, pelo preço de 16.750,00€, dezanove vinte avos indivisos (19/20) do prédio rústico composto por cultura, situado no …, da União de Freguesias …, concelho de Baião, descrito na Conservatória do Registo Predial de Baião sob o nº4080 – … e inscrito na respetiva matriz sob o artº.4383.
Custas pelos Apelados.
Porto, 27 de abril de 2021
Alexandra Pelayo
Fernando Vilares Ferreira
Maria Eiró
______________
[1] Os Apelantes referem-se ao artigo 1550º do C.C. certamente por lapso manifesto, uma vez que a norma que estabelece o direito de preferência na alienação de prédio encravado é o art. 1555º do mesmo código.
[2] in Das Obrigações em Geral, vol I, 6ª edição, pg. 340, anotação 2.
[3] In código Civil Anotado, vol. III, 2ªEdição, pag. 272,
[4] Disponível in www.dgsi.pt.
[5] Em que foi relator o Juiz Conselheiro Lopes do Rego, no âmbito do processo n.º 148/03.0TBPNC.C1.S1, disponível no mesmo loc,
[6] Proferida no 148/03.0TBPNC.C1 (Relator Desembargador Barateiro Martins) e que foi afastada pelo mencionado acórdão do STJ.
[7] Ver Pires de Lima e Antunes Varela, in CC anotado, vol III, 2ª ed., pg 645.