Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1451/09.0TJPRT.P1 |  |
CLÁUSULA GERAL RESOLUTIVA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
REALIZAÇÃO DE OBRAS
DETERIORAÇÃO
II-- Esses requisitos são:
1) o incumprimento da outra parte, que se presume culposo (art. 799º do Código Civil);
2) que o incumprimento seja (objectivamente) grave;
3) que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
III- Seja qual for o tipo de incumprimento contratual do locatário, incluindo o que respeita à realização de obras ou deteriorações ilícitas, a sua relevância para efeitos de resolução do contrato tem que ser ponderada casuisticamente, em face das circunstâncias concretas de cada contrato e de cada infracção, só podendo constituir fundamento de resolução as infracções que, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
IV- A realização pelo locatário de obras no interior do locado não autorizadas pelo senhorio e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1036.°, 1073º e 1074.°, n.°s 2 e 3, do Código Civil constituem fundamento de resolução do contrato pelo senhorio desde que, objectivamente, produzam alterações relevantes da fisionomia do locado (gravidade da infracção) ou provoquem um tal desequilíbrio na relação locatícia (consequências) que tornem inexigível a manutenção do arrendamento.
V- Tratando-se de um contrato de arrendamento iniciado em 1950, para o exercício da actividade de “casa de pasto e seus derivados”, compreendendo as actividades de restauração e bebidas, a realização de obras pelo locatário sem autorização do senhorio, no interior do locado, que implicaram o derrube de paredes interiores e a construção de outras, bem como a tapagem de portas existentes e a abertura de novas portas, sem atingir ‘as paredes exteriores, estruturas divisórias ou partilhadas com outras fracções ou com partes comuns do edifício” e sem afectar “as paredes-mestras, vigas, placas de tecto ou outras estruturas de suporte do edifício”, obras impostas pelas entidades que fiscalizam aquela actividade visando ampliar a zona da cozinha para separar a copa limpa da copa suja, a isolar a cozinha dos lavabos e sanitários e a tornar estes mais funcionais e mais higiénicos, não revestem gravidade nem alteram o equilíbrio da relação locatícia para justificar a resolução do contrato.
Recurso de Apelação
Distribuído em 20-04-2010
Relator: Guerra Banha
Adjuntos: Anabela Dias da Silva e Sílvia Maria Pires
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto.
I – RELATÓRIO
1. B………. e mulher C………, D……… e E…….., todos residentes em ….., Vila Nova de Gaia, instauraram, nos Juízos Cíveis do Porto, acção declarativa para despejo, contra a sociedade comercial por quotas F…….., LDA, com sede em ….., Porto.
Alegaram que a ré tomou de arrendamento o rés-do-chão de um prédio urbano propriedade dos autores, com entrada pelo n.º 228 da ……, pelo prazo de um ano renovável, com início em 01-07-1950, pela renda anual de 3.600$00 e, actualmente, por via das sucessivas actualizações, de 268,52€ mensais, para exploração de casa de pasto e seus derivados; em Agosto e Setembro de 2008, a ré realizou obras no locado, sem autorização do senhorio, que se traduziram na ampliação do compartimento onde está instalada a cozinha, na deslocalização dos sanitários, a supressão de um urinol no WC dos homens e a abertura de duas novas portas de acesso aos sanitários.
E por entender que tais obras têm carácter definitivo, alteraram a disposição interna das divisões e provocaram no arrendado, do ponto de vista estrutural e arquitectónico, deterioração e descaracterização consideráveis, pediram: 1) que se declare a resolução do contrato de arrendamento; 2) que se condene a ré a despejar e entregar imediatamente aos autores o arrendado, livre de pessoas e coisas a ela estranhas.
A ré contestou, dizendo que realizou no locado obras de remodelação, na sequência de parecer emitido pela "comissão de vistorias dos estabelecimentos de restauração ou bebidas" e de notificação que lhe foi feita pela Delegação de Saúde do Porto para proceder a correcções no estabelecimento; que tais obras foram apenas as exigidas por aquelas entidades como necessárias ao funcionamento do estabelecimento, foram do conhecimento dos autores e não provocaram no arrendado deterioração ou descaracterização alguma e muito menos considerável. Concluindo que tais obras não constituem causa de resolução do arrendamento.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente, por não provada, e absolveu a ré do pedido.
2. Os Autores apelaram dessa decisão, extraindo das suas alegações as conclusões seguintes:
a) Deve ordenar-se a rectificação do ponto 39 dos factos provados, no sentido de neste passar a constar escrito e a ler-se que "as apontadas obras não foram nem estão autorizadas …".
b) Os pontos 12 e 40 dos factos provados não encerram, nem comportam quaisquer factos materiais e concretos e são conclusivos, pelo que deverão considerar-se não escritos e sem qualquer eficácia processual.
c) De outro modo haverá contradição insanável da decisão da matéria de facto, que será conducente à nulidade da própria sentença recorrida.
d) Está demonstrado, v.g. nos pontos 19 a 39 dos factos provados, que a ré arrendatária procedeu à realização de obras de alteração e transformação não só da cozinha, mas também dos quartos de banho ou instalações sanitárias do arrendado.
e) Apesar do arrendamento e da cedência do gozo temporário, a faculdade de alteração e transformação da coisa locada permanece nas mãos do proprietário, que normalmente é o locador, estando vedada ao arrendatário (arts. 1043.º, 1073.º e 1074.º, n.º 2, do Cód. Civil).
f) As alterações feitas no locado são de monta, são consideráveis e traduziram-se na transformação perene dos compartimentos da cozinha e dos quartos de banho, e relevam designadamente na nova distribuição do espaço interior, com outra fisionomia e sua bem diferente forma de ocupação e traça.
g) Pouco importa que tais obras não prejudiquem os senhorios ou não diminuam o valor locativo do arrendado, sabido que a lei visa tutelar não os danos causados no imóvel, mas a violação de direitos patrimoniais alheios, sendo esta a ratio da proibição legal.
h) E também não colhe invocar que estas obras foram exigidas por lei, para a prossecução do fim contratual. Pois,
i) As obras realizadas não eram indispensáveis ou essenciais para a adaptação funcional da cozinha do arrendado.
j) Antes, face à importância e extensão das mesmas obras, visaram assegurar comodidades, conveniências, proveitos ou facilidades próprias e exclusivas da arrendatária, visto que o fim contratual foi sempre prosseguido sem elas. Assim,
k) As ajuizadas obras são fundamento ou causa de resolução do contrato, pois jamais foram autorizadas ou consentidas pelos autores e não foram, nem estão licenciadas pelos Serviços Camarários, conforme também se demonstrou nos pontos 39 e 41 dos factos provados. Assim,
l) A sentença recorrida violou, por erro de interpretação e aplicação, entre outros, o disposto nos arts. 511.º, 646.º, n.º 4, 653.º, n.º 4, e 666º, n.º 1, als. b) e c), do Cód. Proc. Civil e nos arts. 1043.º, 1073.º, 1074.º, n.º 2, e 1083.º, n.º 1, do Cód. Civil.
Pretendem, assim, que a sentença recorrida seja revogada e que, julgando-se a acção totalmente procedente, se declare resolvido o contrato de arrendamento e se condene a ré no despejo imediato do locado.
A ré contra-alegou. Nada opôs à correcção do ponto 39 dos factos provados mas concluiu, quanto ao demais, pela improcedência da apelação e consequente confirmação da sentença recorrida.
II – FUNDAMENTOS DE FACTO
3. Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1) Por escritura pública de compra e venda de 30 de Novembro de 2007, os Autores declararam adquirir, em comum e na proporção de cinquenta por cento para o casal dos primeiros e de vinte e cinco por cento para cada um dos restantes, o prédio urbano sito à ….., n.ºs 220-228, Rua ….., n.ºs 3 a 11 e Rua ….., n.ºs 6 a 26, composto por casa de cave, rés-do-chão, dois andares e logradouro, na freguesia de …., concelho do Porto, inscrito na matriz sob o artigo 5470.º e descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º 4008, Paranhos.
2) Por escritura de 7 de Julho de 1950, G…….. declarou tomar de arrendamento o rés-do-chão com entrada pelo n.º 228 da ….., do prédio urbano já identificado, pelo prazo de um ano a começar em 1 de Julho de 1950, considerando-se prorrogado por períodos sucessivos de igual tempo, pela renda anual de Esc. 3.600$00, a pagar pelo arrendatário em duodécimos de Esc. 300$00.
3) Tendo como destino a exploração de casa de pasto e seus derivados, não lhe podendo ser dado outro uso.
4) Este arrendamento, por via das renovações e das sucessivas transmissões da posição dos primitivos locadores e locatários, subsistente, agora entre autores e ré, com recíproco reconhecimento das suas qualidades de senhorios e de arrendatária, nas mesmas condições, excepto quanto ao seu objecto que abrange o rés-do-chão e o 1.º andar e quanto à renda que, por via de sucessivas actualizações, presentemente é de 268,52€ mensais.
5) Em 24 de Outubro de 2007, a Ré apresentou na Câmara Municipal do Porto um requerimento/pedido de autorização de utilização e emissão de alvará para a actividade de "Restauração ou Bebidas", relativo ao estabelecimento comercial, instalado no local arrendado, conforme cópia junta a fls. 66 e segs., que aqui se dá por reproduzida.
6) No âmbito do procedimento, foi ordenada pelos serviços camarários uma vistoria ao estabelecimento, a qual teve lugar no dia 20 de Fevereiro de 2008, para a qual foi convocado o Batalhão de Sapadores de Bombeiros do Porto e a Delegação de Saúde do concelho do Porto.
7) Desta vistoria foi elaborado o auto junto a fls. 77, que aqui se dá por inteiramente transcrito.
8) Neste, a Comissão de Vistorias dos Estabelecimentos de Restauração ou Bebidas deu parecer desfavorável além do mais, porque "não existe separação entre circuitos de sujo e limpo" de e para a cozinha e sala de refeição.
9) Razão pela qual a aqui Ré foi notificada para solicitar nova vistoria, após correcção das anomalias detectadas pela referida comissão.
10) Em de 18 de Março de 2008, a Delegação de Saúde do concelho do Porto realizou uma vistoria ao estabelecimento da Ré.
11) Na sequência desta vistoria, foi a Ré notificada pela Delegação de Saúde do concelho do Porto, por ofício de 7 de Abril de 2008, para proceder a várias correcções no estabelecimento, nomeadamente: "Desactivar a cozinha instalada no r/c, pois não reúne condições para confecção de refeições, podendo apenas servir de copa; Criar circuitos diferenciados, bem como, copa limpa e copa suja, obedecendo ao trajecto seguro de um género alimentício (armazenagem – preparação – confecção – empratamento – serviço de mesa – retorno louça suja – acondicionamento de louça limpa); 7. Garantir a inexistência de cruzamentos e contaminações cruzadas entre géneros alimentícios".
12) Como o pessoal do estabelecimento ia fazer férias na segunda quinzena de Agosto de 2008, a Ré decidiu encerrar o estabelecimento nesse período e proceder apenas e só às obras de remodelação que se tornassem necessárias a suprir os problemas detectados pelas inspecções.
13) Entretanto, para poder continuar a laborar até Agosto, a Ré fez novo pedido de vistoria.
14) Este pedido foi alvo de despacho dos serviços camarários que designou nova vistoria para o dia 25 de Junho de 2008, com a convocação e participação das mesmas três entidades que haviam estado presentes na que tinha ocorrido em 25/02/2008.
15) Para satisfazer os requisitos anteriormente fixados e obter o pretendido alvará como estabelecimento de restauração e bebidas, a Ré desactivou provisoriamente, no dia da vistoria, a cozinha do rés-do-chão do estabelecimento, funcionando esta, nesse dia, apenas como copa.
16) Assim, em vistoria que teve lugar no referido dia 25/06/08, a dita comissão deu parecer favorável ao pedido da R. para que no estabelecimento pudesse ser exercida a actividade de Restauração ou Bebidas.
17) Na sequência do qual foi emitido e passado à Ré o alvará de utilização n.º 504, de 27/06/2008, para estabelecimento de restauração ou bebidas no prédio arrendado e que lhe foi notificado por ofício de 14/07/2008.
18) No mês de Agosto de 2008, a sociedade Ré procedeu à realização de obras no local arrendado, ao nível do rés-do-chão.
19) Estas obras traduziram-se na ampliação do compartimento onde está instalada e a funcionar a cozinha.
20) Para o efeito, foi parcialmente demolida a parede divisória da cozinha e dos sanitários (nesta data contornada a castanho no esboço de fls. 148): mantendo-se as paredes que envolvem o elevador monta-cargas, que se encontra entre a zona afecta à cozinha e a zona afecta aos sanitários, demoliram-se as restantes até à altura do pé-direito correspondente aos sanitários, inferior ao pé-direito da cozinha.
21) Assim se criou, designadamente, o vão coberto a chapa metalizada constante das fotografias n.ºs 1 a 3, juntas na audiência de julgamento
22) Foram tapados com tijolo os vãos das portas interiores que davam acesso dos lavabos às sanitas dos sanitários dos homens e senhoras (nesta data contornados a verde no esboço de fls. 148), passando essa a ser a parede divisória entre a cozinha e os sanitários (nesta data contornada a vermelho no esboço de fls. 148).
23) Esta nova parede divisória é paralela à anterior parede divisória, distando dela não menos de 80 cm.
24) Foi demolida a parede que dividia a zona das sanitas dos homens da zona das sanitas das senhoras (nesta data contornada a azul no esboço de fls. 148).
25) Foi demolida a parede que dividia a zona da sanita senhoras da zona da sala de refeições (nesta data contornada a amarelo no esboço de fls. 148).
26) A parede da cozinha junto ao balcão foi prolongada até interceptar o plano da referida parede que passou a separar a cozinha dos sanitários, conforme fotografia n.º 4, junta em julgamento.
27) Na área anteriormente ocupada pelos lavabos dos homens foi edificada uma parede que separa a antiga zona dos mictórios da zona dos lavabos.
28) A antiga zona dos lavabos das senhoras passou a ser a zona de lavabos e do mictório de homens e a antiga zona de mictórios passou a ser a zona da sanita de homens.
29) A antiga antecâmara das duas casas de banho (wall) foi estendida para trás e passou a ser o lavabo das senhoras.
30) Foi tapado com tijolos o vão da porta que davam acesso do wall aos lavabos e às sanitas do sanitário das senhoras.
31) Na antiga zona dos lavabos dos homens passou a ser a sanita das senhoras.
32) Foi aberta uma porta nos antigos lavabos das senhoras, actualmente lavabos dos homens, dando para a sala de refeições, conforme fotografia n.º4, junta em julgamento.
33) As louças sanitárias foram substituídas.
34) As paredes total ou parcialmente demolidas eram em tijolo, assim como também o são as paredes construídas.
35) As obras não atingiram paredes exteriores do locado.
36) As obras não afectaram paredes-mestras, vigas, placas de tecto ou outras estruturas de suporte do edifício.
37) As obras não atingiram estruturas divisórias ou partilhadas com outras fracções ou com partes comuns do edifício.
38) As obras foram realizadas para passarem a servir definitivamente o estabelecimento instalado no locado.
39) As apontadas obras não[1] foram nem estão autorizadas ou licenciadas pelos serviços camarários responsáveis pela edificação urbana.
40) As obras descritas destinaram-se apenas a permitir/criar circuitos diferenciados dos géneros alimentícios, criando copa limpa e copa suja, tentando satisfazer os requisitos impostos pelas referidas entidades para autorizarem a plena laboração da cozinha do rés-do-chão, designadamente com a confecção de alimentos.
41) As descritas obras foram realizadas sem autorização e sem conhecimento dos Autores, estando o sócio gerente da Ré convencido que dela não carecia, por ter sido informado tratar-se de obras que não careciam de autorização dos serviços camarários responsáveis pela edificação urbana.
III – AS QUESTÕES DO RECURSO
4. À tramitação e julgamento do presente recurso é aplicável o novo regime processual introduzido pelo Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24/08, porquanto respeita a acção instaurada após 01-01-2008 (cfr. art. 12.º do mesmo decreto-lei).
De harmonia com as disposições contidas nos arts. 676.º, n.º 1, 684.º, n.ºs 2 e 3, e 685.º-A, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil, na redacção aplicável, o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões que o recorrente extrai das suas alegações, desde que reportadas à decisão recorrida, sem prejuízo das questões de que, por lei, o tribunal deva conhecer oficiosamente (art. 660.º, n.º 2, do Código de Processo Civil).
Nas conclusões formuladas, os recorrentes opõem à sentença recorrida as seguintes questões:
1) correcção da redacção do ponto 39 dos factos provados [conclusão a)];
2) eliminação dos pontos 12 e 40 dos factos provados, porque, no entender dos apelantes, "não encerram nem comportam quaisquer factos materiais e concretos e são conclusivos, pelo que deverão considerar-se não escritos" ou "de outro modo haverá contradição insanável da decisão da matéria de facto, conducente à nulidade da sentença" [conclusões b) e c)];
3) se as obras realizadas pela ré no locado constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento [conclusões c) a k)].
Entretanto, através de despacho que consta a fls. 216, o tribunal recorrido corrigiu a redacção do item 39) dos factos provados, no sentido pretendido pelos recorrentes. As partes foram notificadas dessa correcção e nada opuseram. Pelo que se tem por corrigido o apontado erro, correcção que já foi tomada em conta na descrição feita supra sob o n.º 3, devidamente assinalada em nota de rodapé.
5. No que respeita à decisão sobre a matéria de facto julgada provada, os recorrentes pretendem a eliminação dos factos constantes dos itens 12) e 40), com base em dois fundamentos: primeiro, porque "não encerram nem comportam quaisquer factos materiais e concretos e são conclusivos, pelo que deverão considerar-se não escritos"; segundo, porque "haverá contradição insanável da decisão da matéria de facto, conducente à nulidade da sentença".
Os factos questionados pelos recorrentes são os seguintes:
12) Como o pessoal do estabelecimento ia fazer férias na segunda quinzena de Agosto de 2008, a Ré decidiu encerrar o estabelecimento nesse período e proceder apenas e só às obras de remodelação que se tornassem necessárias a suprir os problemas detectados pelas inspecções.
40) As obras descritas destinaram-se apenas a permitir/criar circuitos diferenciados dos géneros alimentícios, criando copa limpa e copa suja, tentando satisfazer os requisitos impostos pelas referidas entidades para autorizarem a plena laboração da cozinha do rés-do-chão, designadamente com a confecção de alimentos.
Tais factos foram alegados pela ré nos arts. 20.º e 25.º da sua contestação e foram considerados provados pelo tribunal em sede de audiência de julgamento.
Ora, sem prejuízo de se aceitar que a matéria descrita no item 12) contém segmentos inócuos — como o que refere que "Como o pessoal do estabelecimento ia fazer férias na segunda quinzena de Agosto de 2008, a Ré decidiu encerrar o estabelecimento nesse período e proceder … às obras…" — já nos parece que a demais matéria descrita é de natureza factual e tem relevância para a decisão, como, aliás, os recorrentes reconhecem, quando dizem que "contendem directamente com a solução da questão de direito". O que não é o mesmo que dizer que contêm matéria de direito ou contém a solução da questão de direito.
É muito antiga e bem conhecida no meio judiciário a controvérsia que persiste à volta da delimitação da fronteira entre o que é matéria de facto e o que é matéria de direito (cfr. a propósito, ANTUNES VARELA, em Manual de Processo Civil, Coimbra Editora, 1984, p. 389-397, e ARTUR ANSELMO DE CASTRO, em Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, Almedina, p. 265-272). E se é certo que as últimas reformas processuais, designadamente a partir de 1995 (através do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12/12), têm tentado diluir essa fronteira, como consequência da crescente assimilação pela linguagem comum de termos e expressões próprias do Direito e que envolvem verdadeiros conceitos jurídicos (ex: propriedade, arrendamento, renda, empreitada, preço, dívida, proveito comum, casamento, divórcio), não se configura fácil encontrar uma metodologia ou um critério que possa abarcar todas as situações de dúvida que frequentemente continuam a surgir. Por isso, vem sendo aceite o princípio de que a linha de separação entre matéria de facto e matéria de direito não pode assumir-se com natureza fixa, antes depende, em maior ou menor medida, da estrutura da norma aplicável e dos termos da causa. De modo que "o que é facto ou juízo de facto num caso, poderá ser direito ou juízo de direito noutro" (cfr. os acórdãos desta Relação de 27-09-1994, CJ/XIX-1994/T.4/p.200, e de 04-12-2007, em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0725986, e o acórdão do STJ de 23-10-2008, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 08B2996).
Assim, segundo os autores e jurisprudência antes citados, será matéria de facto tudo quanto respeita a ocorrências da vida real, materiais e concretas, tal como ao estado, qualidade ou situação de pessoas e coisas. Depois, se o apuramento daquelas realidades se efectiva à margem da aplicação directa da lei, tratando-se apenas de averiguar factos cuja existência não depende da interpretação a dar a qualquer norma jurídica, estaremos no domínio da matéria de facto. Já será questão de direito, tudo o que respeite a interpretação e aplicação da lei, isto é, tudo quanto imponha o recurso a uma disposição legal para encontrar a interpretação das expressões utilizadas na lei (cfr. ainda o ac. do STJ de 22-02-1995, na CJ-STJ/III-1995/T.1/p.279, e acs. de 07-05-2009 e 20-01-2010, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 08S3441 e 637/09.2YFLSB)
Esta questão ganha particular relevância perante o disposto no n.º 4 do art. 646.º do Código de Processo Civil, que dispõe que: "Têm-se por não escritas as respostas do tribunal … sobre questões de direito". O que inutiliza todas as respostas dadas à base instrutória que comportem não só conceitos de direito mas também juízos de valor jurídico-normativo (cfr. o acórdão do STJ de 23-10-2008, em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 08B2996).
Por isso, escreve ABRANTES GERALDES (em Temas da Reforma do Processo Civil, II vol., Almedina, 1997, p. 138): "Devem ser irradicadas da condensação as alegações com conteúdo técnico-jurídico, de cariz normativo ou conclusivo, a não ser que porventura tenham, simultaneamente, uma significância corrente e da qual não dependa a resolução das questões jurídicas que no processo se discutem (v.g. renda, contrato, proprietário, residência permanente, etc.)". E quanto ao âmbito da decisão sobre a matéria de facto, esclarece: "Parece-nos que só os pontos de facto controvertidos que contenham pura matéria de direito devem deixar de obter resposta. Quanto àqueles que envolvam matéria de contornos menos nítidos … afigura-se-nos mais correcto e seguro que o tribunal lhes dê a resposta que resulte da prova produzida, com eventual resposta clarificadora, desde que tal não implique ampliação da matéria de facto não permitida pelo art. 664.º" (ob. cit. p. 231).
Este mesmo entendimento foi sufragado no acórdão desta Relação de 31-03-2009 (proferido no Proc. n.º 1732/06.5TBLSD.P1 e que o ora relator subscreveu como adjunto), onde se referiu que "a visão substancialista do actual processo civil aponta para menor formalismo ou conceptualismo em distinções especiosas entre essas duas categorias, que, na dúvida, se devem resolver pela admissibilidade de quesitação (ou da respectiva afirmação de facto)" e se acrescentou que "certos juízos sobre factos, nomeadamente quando se estabelecem nexos empíricos, [devem ser] ainda reconduzidos a um domínio fáctico, enquadrável naquilo que o Prof. ANTUNES VARELA designa de juízo de facto, de base empírica, que se situa ainda na área do facto" (cfr. ob. cit., p. 393-394).
Contrapõem, no caso, os recorrentes que "o ponto 12 respeita mesmo a um verdadeiro estado de alma, íntimo e subjectivo", porque se refere ao que "a ré decidiu proceder apenas e só…". Mas os estados de alma também podem constituir matéria de facto com relevância para a decisão. O Prof. ANTUNES VARELA ensina que "dentro da vasta categoria dos factos (processualmente relevantes), cabem não apenas os acontecimentos do mundo exterior (da realidade empírico-sensorial, directamente captável pelas percepções do homem …) mas também os eventos do foro interno, da vida psíquica sensorial ou emocional do indivíduo (…)" (cfr. ob. cit. p. 392).
Não obstante, dizer que as obras realizadas no locado foram apenas as necessárias para suprir os problemas levantados pela inspecção da actividade de restauração ali exercida [item 12)] e concretizar em que consistiam esses problemas ou alguns deles, como seja o de "criar [na cozinha] circuitos diferenciados dos géneros alimentícios, criando copa limpa e copa suja, … para autorizarem a plena laboração da cozinha … com a confecção de alimentos" [item 40)], mais não é do que a descrição das causas que levaram a ré a realizar as obras. Sendo, por isso, factos concretos atinentes ao objecto da acção com relevância na solução da questão de direito, como os próprios recorrentes afirmam.
Como se irá analisar mais detalhadamente a propósito da questão seguinte, um dos pressupostos da resolução do contrato de arrendamento urbano é que o incumprimento contratual seja "grave". Ora, estes factos foram alegados pela ré para justificar o seu incumprimento contratual no que respeita à realização das obras, apesar de não terem sido autorizadas pelo locador. E neste sentido, tal matéria constitui factualidade relevante para a solução da questão de direito.
E não tendo os recorrentes alegado a desconformidade desses factos com as provas sobre eles produzidas e que levaram à decisão que os julgou provados, tais factos são de manter nos precisos termos que foram julgados provados na 1.ª instância.
7. A segunda e principal questão suscitada pelos recorrentes consiste em apreciar se as obras realizadas pela ré no locado constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
O tribunal recorrido considerou a este respeito que, ocorrendo os factos de que emerge o pedido de resolução do contrato de arrendamento na vigência da nova lei (ou seja, da Lei n.º 6/2006, de 27/02), é este o regime aplicável, e, no âmbito do novo regime só o incumprimento grave pode fundamentar a resolução do contrato. E perguntando se o incumprimento da ré "é suficientemente grave para se poder considerar que torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento", concluiu com a seguinte resposta: "Entendemos que, manifestamente, não é esse o caso. Ainda que se admita … estarmos perante um incumprimento contratual, nunca se poderá considerar que o mesmo pode legitimar os Autores a resolverem o contrato" porquanto "as obras foram realizadas para que o arrendado pudesse manter o seu fim" e não ficou "minimamente demonstrado que as alterações descritas diminuam o valor locativo do arrendado".
A esta interpretação, os recorrentes contrapõem que "do regime geral da locação resulta que a faculdade de transformação da coisa não pertence ao locatário: ela pertence em exclusivo ao proprietário – normalmente locador" e "face à sua importância e extensão, não poderão in casu deixar de ser consideradas, designadamente as demolições de paredes e nova construção, o tapamento de portas e a abertura de novas portas", como constituindo fundamento de resolução do contrato.
Assim, como se constata, a divergência dos recorrentes com a decisão recorrida está unicamente na caracterização do grau de gravidade das obras ilicitamente realizadas pela ré no locado e nas suas consequências ao nível do equilíbrio do contrato, de modo a se poder concluir se tais obras "pela sua gravidade e consequências tornam inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento" (art. 1083.º, n.º 2, do Código Civil).
7.1. O regime anterior ao actual, introduzido pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10 (abreviadamente designado de RAU), descrevia taxativamente, no n.º 1 do art. 64.º, quais as infracções contratuais praticadas pelo locatário que podiam constituir fundamento de resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio.
Entre essas infracções contratuais figurava, na al. d), a seguinte: "Fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma".
O regime actualmente vigente, introduzido pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, (e designado abreviadamente de NRAU), criou uma cláusula geral resolutiva, que descreve os requisitos gerais para a resolução do contrato por qualquer das partes, e limitou-se a indicar alguns exemplos de incumprimento do locatário (cfr. a expressão "designadamente quanto à resolução pelo senhorio") que podem dar lugar à resolução do contrato pelo senhorio verificados que sejam, obviamente, os requisitos constantes daquela cláusula geral resolutiva.
Essa cláusula geral resolutiva consta dos n.ºs 1 e 2 do art. 1083.º do Código Civil, que dispõem do seguinte modo:
1- Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte.
2- É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
São, pois, requisitos gerais da resolução do contrato:
1) o incumprimento da outra parte, que se presume culposo (art. 799.º do Código Civil);
2) que o incumprimento seja grave e altere o equilíbrio da relação locatícia;
3) e que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
Assim, face ao novo regime, qualquer incumprimento, mesmo que não expressamente referido nas alíneas do n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil, pode ser fundamento de resolução do contrato de arrendamento, contanto que "pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento"; mas, por outro lado, todos os comportamentos descritos nas mesmas alíneas têm de preencher os requisitos da aludida cláusula geral, isto é, têm de atingir um grau de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível ao senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com o locatário infractor (cfr. FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, em A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2007, p. 29/30).
Ora, entre os incumprimentos do locatário mencionados no n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil deixou de figurar o relativo a obras realizadas pelo locatário não autorizadas pelo senhorio e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1036.º e 1074.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil. Porém, como ficou dito anteriormente, tal não significa que esse comportamento não constitua causa de resolução pelo senhorio. O que agora se exige é que constitua uma infracção de tal modo grave e com tais consequências ao nível da relação locatícia que torne inexigível ao senhorio manter o arrendamento.
7.2. No caso concreto, os factos provados são concludentes no sentido de que a ré/locatária fez obras de remodelação no interior do locado sem autorização do senhorio [cfr itens 18) a 41) dos factos provados]. Obras que, genericamente, implicaram o derrube de paredes interiores e a construção de outras, bem como a tapagem de portas existentes e a abertura de outras, tendo em vista ampliar e tornar mais funcional a zona da cozinha e dos lavabos.
Também parece ser pacífico que estas obras não se incluem no âmbito dos arts. 1036.º, 1043.º, n.º 1, e 1073.º e 1074.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil. Tratando-se, pois, de obras ilícitas,
Assim, a questão colocada pelo recurso está em saber se tais obras têm gravidade e consequências de tal ordem que tornem inexigível a manutenção do contrato.
Neste âmbito, os recorrentes citam a doutrina do Prof. MENEZES LEITÃO (em Arrendamento Urbano, p. 93), que diz que "todas as obras e deteriorações não permitidas passaram a poder basear a justa causa de resolução" e, neste caso, "face à sua importância e extensão, não poderão deixar de ser consideradas, designadamente as demolições de paredes e nova construção, o tapamento de portas e a abertura de novas portas".
É verdade que o Prof. MENEZES LEITÃO sustenta que todas as obras e deteriorações que não sejam permitidas pelas disposições do Código Civil anteriormente citadas "passaram a constituir fundamento de resolução do contrato, independentemente das suas características", justificando que "o arrendatário só limitadamente tem poderes de transformação da coisa locada, pelo que a sua realização pelo arrendatário constitui uma infracção contratual que determina a resolução do contrato, uma vez que neste caso é manifestamente inexigível ao senhorio a sua manutenção" (cfr. ob e loc. citados).
Porém, este entendimento não é de todo pacífico. FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, comentando essa interpretação, contrapõe que as coisas não devem ser vistas desta forma simplista e/ou radical. Se é certo que nada obsta a que o senhorio accione o arrendatário sempre que este proceda a obras ou deteriorações no prédio que se não insiram nas que lhe é lícito realizar, tal não significa que a verificação de tais obras ou deteriorações leve, sem mais, à resolução do contrato. É que, além da prova de tais obras ou deteriorações, sempre lhe será exigível a alegação e prova de que as mesmas, "pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível a manutenção do arrendamento" (cfr. ob. cit. p. 98). Que não é um requisito de funcionamento automático ou que se possa presumir.
Também parece apontar neste sentido o entendimento da jurisprudência conhecida.
O acórdão do STJ de 28/10/2003 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 03A2583), ainda que no âmbito da vigência do art. 64.º, n.º 1, al. d) do RAU, refere que "a lei não aponta critérios que facilitem a caracterização do que se entende por alteração substancial ou por deterioração considerável para efeitos de resolução do contrato de arrendamento". E concluiu: "A apreciação tem assim que ser casuística e norteada por critérios de razoabilidade que possibilitem, até onde for possível, o equilíbrio entre os interesses do senhorio e do inquilino".
Também o acórdão desta Relação de 12-11-2009 (em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 234/07.7TVPRT.P1) considerou a este respeito, já no âmbito da nova lei (NRAU), que "a realização de obras, de conservação ordinária ou extraordinária, no arrendado, sem que o respectivo contrato de arrendamento o permita e sem autorização por escrito do senhorio, é ilícita e corresponde a um incumprimento contratual, susceptível de, à luz do que, actualmente, dispõe o art. 1083.º, n.ºs 1 e 2, do CC, na redacção que lhe foi introduzida pelo NRAU (Lei n.º 6/06, de 27/02), determinar a resolução do contrato, desde que esse incumprimento se revista de gravidade ou tenha consequências tais que tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento". Mais considerou ainda que "essa inexigibilidade (que é um conceito indeterminado) … há-de determinar-se, essencialmente, sob uma perspectiva de lesão dos interesses materiais do senhorio, nomeadamente pela acção do arrendatário que desvalorize o locado e a correspondente procura, e já não tanto em atenção a outros valores ou princípios de ordem imaterial, por ser o sentido que se retira das situações que o legislador consagrou no n.º 3 do citado art. 1083.º, em que presumiu a inexigibilidade, todos eles referentes a lesões de ordem patrimonial na esfera do senhorio (mora superior a três meses no pagamento da renda ou no pagamento de encargos ou despesas e oposição do arrendatário à realização de obra ordenada pela autoridade pública)".
Pelo que, dentro desta perspectiva, parece dever concluir-se que, seja qual for o tipo de incumprimento contratual do locatário, incluindo o que respeita à realização de obras ou deteriorações ilícitas, a sua relevância para efeitos de resolução do contrato tem que ser ponderada casuisticamente, em face das circunstâncias concretas de cada infracção, em não de forma mais ou menos automática consoante a natureza da violação contratual em causa.
7.3. A generalidade da doutrina sustenta que a demolição de paredes ou actos semelhantes pelo locatário, sem autorização do senhorio/proprietário do prédio locado e em violação do dever de manutenção do locado previsto no art. 1043.º do Código Civil, constitui, em regra, uma infracção de tal gravidade que "torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento". E assim sendo, é considerada como fundamento de resolução do contrato, nos termos previstos no n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil (cfr. neste sentido PEDRO ROMANO MARTINEZ, em Cessação do Contrato, 2.ª edição, Almedina, p. 349, e FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, ob. cit. p. 97).
Embora se reporte ainda à norma da al. d) do n.º 1 do art. 64.º do RAU, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08-04-2010 (em www.dgsi.pt/jstj.nsf/ proc. n.º 667/05.3TBCBT.G1.S1) considerou a este respeito que "a ratio do preceito é impedir que o arrendatário avoque e faça seus, poderes que cabem exclusivamente ao proprietário, e que a lei não tolera sejam exercidos por outrem, justificando-se, por isso, que o senhorio possa pôr termo ao contrato se o arrendatário o faz, procedendo à transformação da coisa locada e destruindo o equilíbrio contratual que é pressuposto do contrato de arrendamento". Mas logo pondera que "o advérbio «substancialmente», reportado à alteração da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões, tem o sentido de «consideravelmente», exigindo-se, para a eficácia da norma, uma modificação de monta, uma alteração profunda ou fundamental da fisionomia interior ou exterior do prédio".
Tratando-se de obras realizadas apenas no interior do locado, impõe-se também ponderar se tais obras se justificam por necessidades inerentes ao exercício da actividade, ou têm apenas em vista razões de conveniência ou de conforto do locatário.
Neste caso, o tribunal recorrido deu especial relevância ao facto de se tratarem de obras impostas por entidades de fiscalização e controle da actividade de restauração e bebidas, designadamente a Comissão de Vistorias dos Estabelecimentos de Restauração ou Bebidas e a Delegação de Saúde, para permitirem que no estabelecimento ali instalado pudesse ser exercida aquela actividade [cfr. itens 8) a 11) e 40) dos factos provados].
Efectivamente, os factos provados mostram que as obras realizadas pela ré/locatária foram tão só as exigidas por aquelas entidades como condição da concessão do alvará para o exercício da actividade de restauração e bebidas, a que se destinou o arrendamento [cfr. itens 3) e 15) dos factos provados].
E também mostram que, se é verdade que essas obras implicaram a demolição de paredes, no todo ou em parte, e a construção de novas paredes, tudo se passou no interior do locado, sem atingir "as paredes exteriores, estruturas divisórias ou partilhadas com outras fracções ou com partes comuns do edifício" e sem afectar "as paredes-mestras, vigas, placas de tecto ou outras estruturas de suporte do edifício" [cfr. itens 35) a 37) dos factos provados].
E mesmo no que respeita à configuração do interior do locado, não se perspectiva que tenha daí resultado uma alteração profunda e viciosa, na medida em que as obras realizadas visaram três aspectos essenciais: ampliar e modernizar a cozinha, por forma a permitir separar a copa limpa da copa suja e assim a tornando mais higienizada e mais funcional [cfr. itens 8), 12), 18) e 19) dos factos provados]; melhorar a funcionalidade dos lavabos e sanitários; isolar a cozinha da zona dos sanitários.
De resto, houve a preocupação de construir as novas paredes com o mesmo tipo de material das paredes derrubadas [cfr item 34) dos factos provados] e as louças sanitárias antigas e velhas foram substituídas por louças novas [cfr item 35) dos factos provados].
Neste contexto, e mesmo admitindo que o caso se encontra numa zona de fronteira entre, por um lado, o direito do locatário ao gozo da coisa locada com a amplitude adequada e necessária à finalidade do arrendamento, aqui se compreendendo as necessidades específicas da actividade comercial a que o locado está afecto, e, por outro lado, o abuso inadmissível do locatário em ter avançada para este tipo de obras de remodelação sem previamente obter a necessária autorização do dono, parece-nos que faz todo o sentido invocar aqui o apelo ao bom senso e à moderação que é feito pela jurisprudência e por FERNANDO BAPTISTA DE OLIVEIRA, nos termos já acima referidos.
No caso concreto, parece-nos que é de atribuir especial relevância no sentido da compreensão da conduta da locatária à conjugação destas duas circunstâncias: a de se tratar de um arrendamento iniciado no ano de 1950, sem que o senhorio impute à ré outras infracções com o alcance e a gravidade desta, e destinar-se o arrendado ao exercício da actividade comercial de "casa de pasto e seus derivados". É do conhecimento geral que, no decurso dos 60 anos de duração do arrendamento, a actividade designada de "casa de pasto", como todas as actividades de restauração e bebidas com ela conexas, sofreram profundas reconversões. Não é, por certo, possível nem economicamente rentável pretender exercer essas actividades actualmente nas mesmas condições em que eram exercidas há 50 e 60 anos atrás. Daí que seja compreensível que, 60 anos decorridos desde o início do arrendamento, a locatária tenha necessidade de fazer algumas remodelações no interior das instalações para lhe permitir adaptar a sua actividade aos novos tempos e às novas exigências dos clientes, sejam de ordem legal, sejam de ordem económica.
O acórdão do STJ de 08-04-2010, já acima mencionado, diz a este propósito que "a relevância resolutiva decorrente da verificação de uma alteração substancial na disposição interna das divisões do locado deve ser afastada, tornando ineficaz essa alteração substancial, se tal for imposto pela articulação do princípio ou regra geral da boa fé com a finalidade do contrato". E acrescenta: "É o que sucede se, arrendado, há 25 anos, um andar para aí ser instalado um estabelecimento comercial de café-bar, cervejaria, confeitaria e pastelaria, o arrendatário, dono do estabelecimento, efectua agora, na sequência de inspecção feita pelos serviços de fiscalização competentes, as obras impostas por esses serviços, necessárias para adequar as instalações às exigências legais em matéria de estruturas, instalações e equipamento dos estabelecimentos de restauração ou de bebidas e para evitar as sanções legais que, no limite, podiam conduzir ao encerramento do estabelecimento — obras cuja necessidade comunicou ao senhorio e que este recusou autorizar. Resultando de tal recusa do senhorio a frustração do fim contratual, já que sem as obras o andar em causa não podia continuar a assegurar o fim para que foi arrendado, a correcção imposta pelo princípio da boa fé com a finalidade do contrato sempre implicaria negar às obras efectuadas — mesmo que traduzindo uma alteração substancial da disposição interna das divisões do locado – relevância resolutiva, por serem essenciais ao fim do arrendamento".
Também em situação similar a esta, o acórdão desta Relação de 18-06-2008 (em www.dgsi.pt/jtrp.nsf/ proc. n.º 0726564) veio também a concluir que "tendo a autoridade sanitária imposto a realização de obras no arrendado, impeditivas do exercício da actividade do estabelecimento aí instalado … não permitir a concretização das mesmas constituiria abuso do direito".
Assim, mesmo ponderando que o caso aqui configurado está no limite do tolerável, cremos que as razões anteriormente referidas — ou seja, tratar-se de um arrendamento iniciado no ano de 1950, sem que o senhorio impute à ré outros incumprimentos com o alcance e a gravidade deste; tratar-se apenas de obras impostas à locatária pelas entidades que tutelam a concessão de alvarás para o exercício da actividade de restauração e bebidas, ali exercida; e a compreensível necessidade de reconversão da actividade imposta pelas novas exigências económicas e de concorrência — têm relevância bastante para atenuar a gravidade do incumprimento da ré e obstar à resolução do contrato.
8. Sumário:
i) O actual regime do arrendamento urbano (NRAU), introduzido pela Lei n.º 6/2006, de 27/02, criou uma cláusula geral resolutiva, que consta do n.º 2 do art. 1083.º do Código Civil e descreve os requisitos gerais para a resolução do contrato por qualquer das partes.
ii) Esses requisitos são: 1) o incumprimento da outra parte, que se presume culposo (art. 799.º do Código Civil); 2) que o incumprimento seja (objectivamente) grave; 3) que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
iii) Seja qual for o tipo de incumprimento contratual do locatário, incluindo o que respeita à realização de obras ou deteriorações ilícitas, a sua relevância para efeitos de resolução do contrato tem que ser ponderada casuisticamente, em face das circunstâncias concretas de cada contrato e de cada infracção, só podendo constituir fundamento de resolução as infracções que, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
iv) A realização pelo locatário de obras no interior do locado não autorizadas pelo senhorio e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1036.º, 1073.º e 1074.º, n.ºs 2 e 3, do Código Civil constituem fundamento de resolução do contrato pelo senhorio desde que, objectivamente, produzam alterações relevantes da fisionomia do locado (gravidade da infracção) ou provoquem um tal desequilíbrio na relação locatícia (consequências) que tornem inexigível a manutenção do arrendamento.
iv) Tratando-se de um contrato de arrendamento iniciado em 1950, para o exercício da actividade de "casa de pasto e seus derivados", compreendendo as actividades de restauração e bebidas, a realização de obras pelo locatário sem autorização do senhorio, no interior do locado, que implicaram o derrube de paredes interiores e a construção de outras, bem como a tapagem de portas existentes e a abertura de novas portas, sem atingir "as paredes exteriores, estruturas divisórias ou partilhadas com outras fracções ou com partes comuns do edifício" e sem afectar "as paredes-mestras, vigas, placas de tecto ou outras estruturas de suporte do edifício", obras impostas pelas entidades que fiscalizam aquela actividade visando ampliar a zona da cozinha para separar a copa limpa da copa suja, a isolar a cozinha dos lavabos e sanitários e a tornar estes mais funcionais e mais higiénicos, não revestem gravidade nem alteram o equilíbrio da relação locatícia para justificar a resolução do contrato.
IV – DECISÃO
Pelo exposto:
1) Julga-se improcedente a presente apelação e confirma-se a sentença recorrida.
2) Custas pelos apelantes (art. 446.º, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil).
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Relação do Porto, 14-07-2010António Guerra Banha
Anabela Dias da Silva
Sílvia Maria Pereira Pires
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[1]- cfr. correcção realizada pelo despacho a fls. 216.