Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 137/11.0TBPVZ.P1 |  |
REVOGAÇÃO
CLÁUSULA
REVOGAÇÃO DO CONTRATO
ARTº 406º, 448º, 969º, 2311º DO CÓDIGO CIVIL
II - A cláusula de revogação do contrato não é um dos elementos que, obrigatoriamente, nos termos do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, deva constar do contrato de mediação imobiliária.
III - A revogação do contrato é regulada nos termos gerais de direito, não necessitando de ser prevista em cláusula escrita.
IV - Num caso em que o cliente acorda com uma empresa comercial de mediação a angariação da venda de um imóvel, a partir do momento em que se desinteressa deste negócio, pode desvincular-se do contrato celebrado com aquela, atenta a própria natureza e os fins visados com o mesmo, sem prejuízo de, na falta de um fundamento objectivo, a revogação poder dar lugar à obrigação de indemnizar.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B…, Lda., intentou a presente acção declarativa, com processo sumário, contra C… e D…, pedindo a condenação destes a pagar-lhe a quantia de €6.451,22, acrescida de juros de mora vencidos, desde 14.7.2010 até à propositura da acção, no valor de €128,67, bem como os vincendos, desde a citação, à taxa legal, até integral pagamento.
A fundamentar aquele pedido, em síntese, alega que, no exercício da sua actividade de mediação imobiliária, foi contactada pelo réu, para promover a venda do imóvel sito na Rua …, … nº .. – .º, direito, na Póvoa de Varzim e entre ela e o réu foi celebrado, a 07 de Julho de 2010, contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, com a duração de 9 meses, renovável por igual período. E, como contrapartida dos serviços prestados, o réu obrigou-se a pagar à autora uma comissão de 5% sobre o valor de venda, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
Os actos que realizou em execução de tal contrato, para a venda do imóvel, da publicidade efectuada, das visitas ao imóvel e dos interessados que angariou. E, refere, estes interessados assinaram, a 10 de Julho do mesmo ano, proposta de compra, e na mesma data sacaram, sob o
E…, a favor do réu, o cheque n.º ………. no valor de €2.500,00, a título de reserva e princípio de pagamento do preço, de tudo teve o réu conhecimento e aceitou o preço acordado com os compradores (referindo apenas que, relativamente à mobília, teria que falar com a mulher e a filha).
Pelo que, refere, a 10 de Julho de 2010, o promitente-comprador assinou contrato promessa de compra e venda do imóvel e sacou o cheque n.º ………., no montante de €13.000,00, a favor do réu, como sinal e princípio de pagamento.
Posteriormente, alega, o réu contactou telefonicamente com a autora, a qual lhe comunicou a assinatura do contrato promessa e a data limite para a celebração da escritura pública de compra e venda, tendo o réu afirmado que já não pretendia vender o imóvel, dado que tanto a mulher como a filha se opunham à venda do mesmo, bem como enviou à autora carta a resolver o contrato de mediação imobiliária celebrado, invocando motivos que não existiam, sendo tal resolução ilícita.
Terminou a autora a invocar todos os danos que alega ter sofrido na sequência do comportamento do réu, designadamente, os danos emergentes suportados, no valor de €1.248,22 (sendo €1.027,29 relativo à publicidade efectuada ao imóvel, no jornal F…, na revista “G…”, em folhetos e no site “www.G....pt”; € 96,88, referente ao tempo despendido pela directora de processos e director comercial, os quais auferem mensalmente € 600,00); € 100,00 referente ao gasóleo despendido e ao desgaste da viatura, com as visitas agendadas ao imóvel; € 24,05, relativa a gastos com internet e os lucros cessantes sofridos pela autora, que se contabilizam em €5.203,00, correspondente ao valor da comissão que a autora iria auferir caso o réu tivesse cumprido com as obrigações a que estava adstrito, acrescida de IVA à taxa legal.
O réu apresentou contestação, alegando, em síntese, que foi um alegado colaborador da autora que tomou a iniciativa de ligar para o telemóvel do réu, no dia 07-07-2010, sob o falso pretexto de que estava interessado na compra do seu apartamento, expediente de que se serviu com o único propósito de estabelecer contacto com o réu, e lhe propor os seus serviços de mediador imobiliário. Após, esse colaborador, acompanhado de um outro, embora nem um nem outro estivessem identificados através de cartão de identificação fornecido pela autora, como dispõe o nº 4 do artigo 8º, nem do cartão de identificação referido no n.º 4 do art.º 27.º, ambos do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, encontraram-se com o réu, sendo que, nessa altura, e após ter sido esclarecido que aqueles eram colaboradores da autora e das suas intenções, o réu declarou que não era nem nunca fora sua intenção colocar o apartamento à venda através de agente de mediação.
Porém, perante a insistência e persuasão dos mesmos, o réu acabou por aceitar a sua mediação na venda do apartamento, com a respectiva mobília, em regime de não exclusividade, por um período de 2/3 meses, deixando claro que poderia ter de desistir da venda, a todo o momento, por a mesma depender do consentimento da mulher, e que caberia exclusivamente ao réu decidir da aceitação do comprador e dos termos e condições do respectivo contrato de compra e venda.
Os ditos colaboradores da autora preencheram o impresso de fls. 18, que o réu assinou com o compromisso daqueles lhe enviarem um exemplar assinado pelos gerentes da autora, por correio registado, para a sua residência, em Guimarães.
Alega, ainda, que é verdade que houve visitas e que entregou uma chave do apartamento, mas logo no dia 09-07-2010 voltou a contactar o colaborador da autora e ordenou-lhe que suspendesse todas as diligências até ao dia 13-07-2010, data em que deveria reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento, e só, então, decidiria sobre a venda do mesmo. Porém, refere, logo no dia 10-07-2010, pelas 13,00 horas, o réu recebeu uma chamada do colaborador H…, comunicando-lhe que o apartamento estava vendido, o que o réu recusou imediatamente, informando-o posteriormente que o apartamento seria para a sua filha e enviou à autora um e-mail com a declaração de retratação/resolução do contrato de mediação imobiliária e, nesse mesmo dia, enviou uma carta registada com aviso de recepção, na qual invocou e declarou fazer valer o seu direito de retractação do contrato de prestação de serviços.
Finalmente, adverte para o facto do exemplar junto aos autos não se mostrar assinado pela autora e desta não ter subscrito nem enviado ao réu um exemplar do contrato descrito no impresso junto a fls. 18 dos autos, assim como refere que o réu não autorizou nem mandatou a autora para negociar os termos de qualquer contrato promessa de compra e venda e ou de venda do apartamento, nem para cobrar qualquer quantia dos eventuais interessados na sua aquisição.
Terminou a impugnar parte dos actos que a autora alega ter realizado, bem como a defender que o contrato não se formou validamente e não tem existência jurídica, sendo que sempre seria nulo, nos termos das disposições combinadas dos artigos 220.º e 373.º/1 do Código Civil, e artigo 19º nºs 1 e 8 do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto. E, independentemente de não ter sido concluído qualquer contrato de mediação imobiliária entre a autora e o réu, este enviou àquela a carta registada com aviso de recepção e declarou fazer valer o seu direito de retractação do contrato de prestação de serviços, nos termos do disposto no n.º 7 do artigo 9.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho, e declarou a sua resolução, nos termos do artigo 6.º, n.º 1 do Decreto-lei n.º 143/2001, de 26 de Abril, para a hipótese de se entender que o mesmo tem existência e eficácia jurídicas.
Concluiu pela improcedência da acção.
A autora respondeu, defendendo que os referidos H… e I… trabalham, há largos anos, no ramo da mediação imobiliária e, por conseguinte, estão conscientes das obrigações que sobre eles recaem no exercício de tal actividade. Por outro lado, a exibição dos cartões de identificação só é exigida no âmbito da actividade externa dos “... trabalhadores das empresas de mediação...” e dos “...trabalhadores dos angariadores imobiliários ...”, sendo que neste caso o contrato de mediação imobiliária foi assinado na sede da autora, e não no exterior. Acresce que tal nunca acarretaria a invalidade do contrato, mas apenas faria a autora incorrer numa contra ordenação, nos termos do disposto na al. e) do n.º 1 do artigo 44.º do D.L. 211/2004, de 20 de Agosto.
Mais impugna a alegação do réu, defendendo que a autora subscreveu o contrato de mediação imobiliária, o qual foi assinado pelos outorgantes, nas suas instalações e no que se refere ao exemplar do contrato que se encontra nos autos, e que foi junto com a petição inicial, o mesmo não se encontra assinado pela autora, dado que por lapso foi digitalizada e remetida via citius uma cópia que não se encontrava assinada, pelo que juntou o original do contrato, sendo que o réu ficou com cópia do contrato de mediação imobiliária, aquando da assinatura do mesmo.
Procedeu-se à audiência de julgamento e, a final, proferida sentença, na qual a acção foi julgada parcialmente procedente e, em consequência: a) condenado o réu C… a pagar à autora a quantia de €196,88, acrescida de juros de mora, desde a data da citação, à taxa legal, até integral pagamento; b) absolvida a ré D… do pedido contra si formulado.
Inconformada, a autora recorreu para esta Relação, formulando, em síntese, as seguintes conclusões:
1. A Mma. Juiz do tribunal a quo, e salvo o devido respeito, na sentença proferida, não só julgou erradamente a matéria de facto dada como provada na audiência de discussão e julgamento dos presentes autos; mas também, e mais uma vez, salvo o devido respeito, violou os artigos 406º e 432º do Código Civil, e o artigo 19º n.º 3 do DL 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que na altura regulava a actividade de mediação imobiliária.
2. No que tange à matéria de facto, a Mma. Juiz do tribunal a quo julgou incorrectamente, salvo o devido respeito, em face da prova produzida e gravada na audiência de discussão e julgamento dos presentes autos, a factualidade descrita nos artigos 19º, 20º, 22º da contestação ao considerar que o contrato de mediação imobiliária foi unilateralmente revogado pelo réu/apelado, no dia 09-07-2010, ou seja, antes de a autora/apelante ter angariado cliente interessado em adquirir o imóvel objecto do contrato de mediação imobiliária.
3. Na verdade, e face à prova produzida em audiência de julgamento, em especial aos depoimentos prestados por I…, funcionário da autora/apelante na data em que ocorreram os factos, K… e L…, filhas do réu/apelado, deve dar-se como não provado que, no dia 09-07-2010, às 16:54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, dando-lhe conta que pretendia suspender as diligências tendentes á venda do imóvel até ao dia 13-07-2010, referindo-lhe que ia reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento em causa e só então decidiria sobre a venda do mesmo.
4. Efectivamente, a Mma. Juiz do tribunal a quo, atendendo aos depoimentos prestados, na audiência de discussão e julgamento, e aos documentos juntos aos autos, só poderia ter dado como provado que, no dia 09-07-2010, às 16: 54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, não podendo dar como provado o teor da conversa;
5. Nem concluir, como fez na sentença proferida, que a revogação ocorreu antes de a autora ter angariado clientes interessados em adquirir o imóvel objecto do contrato – cfr. pag. 18. 2º parágrafo.
6. No que tange à matéria de direito; a Mma. Juiz do tribunal a quo na sentença que proferiu violou o disposto nos artigos 406º e 432º do Código Civil, e ainda o disposto no artigo 19º, n.º 3 do DL 211/2004 de 20 de Agosto, diploma que na altura, em que ocorreram os factos, regulava a actividade de mediação imobiliária, ao admitir a revogação do contrato por acto unilateral. Com efeito
7. Na verdade, ao aceitar-se a revogação do contrato de mediação imobiliária, por acto unilateral, quando a mesma não tenha sido prevista pelas partes no contrato, está-se a esvaziar de sentido útil a previsão do artigo 19º, nº 3, do DL 211/2004, de 20 de Agosto, na qual o legislador perante o silêncio das partes, determina que o contrato se considera celebrado por um período de seis meses.
8. Deverá a autora/apelante, ser indemnizada pelos danos patrimoniais que sofreu, indemnização essa, relacionada com o interesse positivo ou de cumprimento, atinente à culpa na violação do contrato.
9. Com efeito, o artigo 798º do C.C. estipula que “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”, devendo por conseguinte, indemnizar os danos causados, os quais abrangem não só os danos emergentes, mas também os lucros cessantes.
10. Transpondo tais considerações para o caso o concreto, e considerando ainda o alegado supra, acerca da inadmissibilidade da revogação do contrato de mediação, por acto unilateral, constata-se que a autora/apelante, em virtude do incumprimento contratual definitivo e culposo do apelado, tem direito a ser indemnizada pelo interesse contratual positivo; ou de cumprimento, atinente à culpa na violação do contrato, isto é, ao dano ex contratu.
11. Indemnização que engloba não só despesas que efectuou, mas também o valor da comissão, €5.203,00; que deixou de receber em virtude do incumprimento do réu/apelado.
12. A autora/apelante, ao contrário do defendido pela Mma. Juiz do tribunal a quo, na sentença que proferiu, cumpriu/realizou a prestação a que estava adstrita, ou seja,
13. Angariou clientes interessados em adquirir o imóvel objecto do contrato (como consta da cláusula 3ª do contrato), os quais chegaram a assinar contrato promessa de compra e venda, e a emitir cheque a titulo de sinal, tal como resulta das alíneas i), j), m) e n) da fundamentação de facto;
14. Quem, incumpriu definitivamente o contrato, ao resolvê-lo infundadamente, foi o réu/apelado, não obstante ter conhecimento de que ao outorgar o contrato, estava a conferir à autora poderes para promover a venda do imóvel (cfr. al. e), da fundamentação de facto).
15. Com efeito, a obrigação que recai sobre a autora, enquanto empresa de mediação imobiliária, é angariar clientes interessados em adquirir o imóvel, não dependendo o cumprimento de tal obrigação, da celebração do negócio visado, como aliás resulta do artigo 2º, n.º 1, do DL 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que na altura regulava a actividade de mediação imobiliária.
16. O direito à remuneração das entidades mediadoras, previsto no artigo 18º, n.º 1, do DL 211/2004, de 20 de Agosto, salvo o devido respeito, não se pode confundir com o direito, que assiste à entidade mediadora, enquanto lesada, de ser ressarcida pelos danos que sofreu, em virtude do incumprimento, culposo, da contraparte.
17. Na verdade, a autora, nos presentes autos, peticiona o pagamento do montante de €5.203,00; não a titulo de remuneração, mas sim a titulo de indemnização pelos lucros cessantes que suportou, em virtude, mais uma vez, do incumprimento culposo do réu.
18. A doutrina, no que tange aos danos patrimoniais, distingue entre danos emergentes e lucros cessantes, configurando estes últimos como o não aumento do património do lesado, em razão da frustração de um ganho, in casu da comissão a que a autora/apelante tinha direito no valor de €5.203,00;
19. Não releva para a referida classificação o momento em que o prejuízo ocorre, dado que o dano emergente é susceptível de se configurar como futuro e o lucro cessante é configurável como actual, sendo certo que o ultimo pressupõe ser o lesado ao tempo da lesão, titular de uma situação jurídica que, a manter-se lhe daria direito a determinado ganho – vide. neste sentido acórdão proferido pelo STJ a 30-04-2008, proc. n.º 08P1214, relator Santos Cabral, disponível in www.dgsi.pt
20. Transpondo tais considerações para o caso sub iudice, constata-se que a autora/apelante ao tempo da lesão – resolução ilícita do contrato por parte do apelado – era titular de uma situação jurídica, que a manter-se lhe daria direito a determinado ganho, ou seja a comissão no valor de €5.203,00;
21. Em face de tudo o antecedentemente exposto, deverá a apelante em virtude da revogação contratual operada, ser indemnizada pelo interesse positivo ou de cumprimento, atinente à culpa na violação do contrato, isto é, ao dano ex contratu; indemnizada dos lucros que lhe adviriam se o contrato tivesse sido cumprido, no montante de €5.203,00.
O apelado apresentou contra-alegações, concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
A sentença recorrida considerou assentes os seguintes factos:
a) A autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária;
b) No exercício da actividade da autora e dos contactos estabelecidos entre autora e réu, aquela comprometeu-se a promover a venda do imóvel sito na Rua …, … nº .. - .º Dtº, na Póvoa de Varzim;
c) Na sequência do aludido em b), o réu subscreveu o documento cuja cópia se encontra junta a fls. 18 dos autos e que aqui se dá por integralmente reproduzido, de 07-07-2010, designado de “contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade”, com a duração de 9 meses, renovável por igual período;
d) De acordo com a cláusula 5.ª do acordo aludido em c), e como contrapartida dos serviços prestados, o réu obrigava-se a pagar à autora uma comissão de 5% sobre o valor de venda, acrescido de IVA à taxa legal em vigor;
e) O réu tinha conhecimento que estava a conferir à autora poderes para promover a venda do imóvel em causa;
f) O acordo em causa foi subscrito nas instalações da autora;
g) Na sequência do aludido em b) e c), a autora deu a conhecer tal imóvel a potenciais interessados, através de telefonemas e publicidade efectuada no site que subscreve, www.G....pt;
h) Em consequência do aludido em g), visitaram o imóvel vários potenciais interessados em adquirir o mesmo, tendo o réu presenciado algumas dessas visitas e decidido dar a chave do imóvel à autora;
i) A autora angariou como interessados em adquirir o referido imóvel M… e N…, acompanhados pelo pai, O…, que visitaram o referido imóvel, nomeadamente a 07 de Julho de 2010;
j) Os aludidos interessados assinaram, a 10 de Julho de 2010, pelas 11 horas, o documento designado de “proposta de compra”, nos termos que constam da cópia junta a fls. 28 a 29, que aqui se dão por integralmente reproduzidos, e que foi sacado, pelo referido O…, sob o E…, a favor do réu, o cheque n.º ………., no valor de € 2.500,00;
k) O réu teve conhecimento das visitas efectuadas ao imóvel no dia 07-07-2010;
l) Entre autora, através dos seus colaboradores, e o réu, houve alguns contactos na sequência do acordo aludido em b) e c);
m) O referido interessado na compra do imóvel, M…, assinou o documento cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 31 e seguintes, que foi designado de “contrato promessa de compra e venda”, datado de 10-07-2010, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido;
n) Na sequência do aludido em m), foi emitido o cheque no valor de €13.000,00, por O…, e à ordem do réu, datado de 10-07-2010, sacado sob o E…, e com o n.º ……….;
o) Posteriormente ao aludido em m) e n), autora e réu contactaram telefonicamente, tendo a autora comunicado ao réu a assinatura do referido “contrato promessa” e a data limite para a celebração da escritura pública de compra e venda;
p) O réu comunicou à autora que já não pretendia vender o imóvel e não assinou o referido “contrato promessa”;
q) O réu enviou à autora a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 36 e seguintes, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, mediante a qual aludia que pretendia fazer valer o seu “direito de retratação do contrato de prestação de serviços…”;
r) O réu não assinou o referido “contrato promessa” e solicitou a devolução da chave do imóvel, o que ocorreu a 21 de Julho de 2010;
s) A directora de processos e director comercial da autora auferem mensalmente cerca de €600,00;
t) Para mediar a venda, a autora necessitou de se munir de vários documentos, necessários para a concretização da venda, tais como documentos de identificação dos compradores (bilhetes de identidade e números de contribuinte), elementos identificativos do imóvel, através da caderneta de registo predial actualizada, certidão de registo predial actualizada, de inexistência de ónus ou encargos;
u) Houve deslocações dos colaboradores da autora ao imóvel para concretizar as visitas de potenciais interessados;
v) A autora comunica com clientes nomeadamente por telemóvel e emails, constantes da sua carteira de clientes;
w) Da cláusula 8.ª do mesmo documento de fls. 18, consta que “o presente contrato tem a validade de 9 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada ou outros meios equivalentes, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo;
x) Nos contactos com o réu, os colaboradores da autora, na altura, H… e I…, não estavam identificados com os cartões a que alude o artigo 8.º, n.º 4 e 27.º, n.º 4, do D.L. n.º 211/2004, de 20-08;
y) Os referidos colaboradores da autora apenas entregaram ao réu um cartão da autora, no qual o I… escreveu o seu nome e o número do seu telemóvel e o réu apontou o nome e o telemóvel do H…;
z) O réu tinha inicialmente a intenção de vender, por si, o referido imóvel, sem mediação;
aa) O réu solicitou a realização de uma placa para anunciar a venda do imóvel referido em b), que estava ser feita no estabelecimento da firma “P…, Lda.”, sito na Rua …, nº .., desta cidade, para anunciar a venda do apartamento;
ab) O réu aceitou a mediação da autora na venda do referido imóvel em regime de não exclusividade;
ac) Os colaboradores da autora preencheram o referido documento de fls. 18, que o réu assinou, com o compromisso daqueles lhe enviarem por correio um exemplar assinado pelo gerente da autora;
ad) No referido dia 07-07-2010, ocorreram visitas ao imóvel por potenciais interessados;
ae) Terminada a última das visitas aludidas em dd), o réu confiou uma chave do apartamento ao referido I… para o poder mostrar, durante a sua ausência, a qualquer eventual interessado na compra do imóvel;
af) No dia 09-07-2010, às 16:54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, dando-lhe conta que pretendia suspender as diligências tendentes à venda do imóvel até ao dia 13-07-2010, referindo-lhe que ia reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento em causa e só, então, decidiria sobre a venda do mesmo;
ag) Após a subscrição do referido contrato promessa por parte de um dos interessados na compra do imóvel, o réu foi contactado pelo colaborador da autora, H…, comunicando-lhe que o apartamento “estava vendido”;
ah) Na sequência do aludido em gg), o réu comunicou ao aludido H… que só tomaria uma decisão definitiva a partir do dia 13-07-2010, conforme tinha já dito ao colaborador I…;
ai) No dia 14-07-2010, às 10:32:49, o réu voltou a contactar o mesmo H…, por telemóvel, e informou-o de que o apartamento em causa seria para a sua filha;
aj) No dia 15-07-2010, pelas 17,28 horas, o réu enviou e a autora recebeu um e-mail, com a declaração de retratação/resolução do contrato de mediação imobiliária, cuja cópia foi junta aos autos a fls. 71 a 72, que aqui se dá por reproduzido;
ak) Nesse mesmo dia, o réu enviou uma carta registada com aviso de recepção, que a autora recebeu no dia 16-07-2010, cuja fotocópia se encontra nos autos a fls. 36 e aqui se dá por integralmente reproduzida, na qual o réu invocou e declarou fazer valer o seu direito de retractação do contrato de prestação de serviços, nos termos do disposto no n.º 7 do artigo 9.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho, e declarou a sua resolução, nos termos do artigo 6.º, n.º 1 do
Decreto-lei n.º 143/2001, de 26 de Abril, para a hipótese de se entender que o mesmo tem existência e eficácia jurídicas, nos termos que constam de fls. 73 e seguintes e que aqui se dão por integralmente reproduzidos;
al) No dia 21-07-2010, o réu deslocou-se à sede da autora e recuperou a chave que tinha confiado ao referido I…;
am) O exemplar do contrato em causa que foi inicialmente junto a estes autos, a fls. 18, que aqui se dá por integralmente, não foi assinado pela autora;
an) A autora enviou ao réu carta registada com A.R., com o teor que consta de fls. 38 e seguintes, que aqui se dá por integralmente reproduzido, a qual foi levantada e recebida pelo réu no dia 23-07-2010;
ao) A autora não anunciou a venda do referido apartamento no jornal “F…”, nem na revista “G…” ou em folhetos;
ap) A ré não celebrou qualquer contrato com a autora e, nomeadamente, não assinou o contrato de mediação imobiliária junto com a petição inicial;
aq) Os réus são casados entre si desde 20-09-1970, sem convenção antenupcial.
São apenas as questões suscitadas pelos recorrentes e sumariadas nas respectivas conclusões que o tribunal de recurso tem de apreciar – artigos 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do novo C.P.C.
As questões a decidir são as seguintes: impugnação da decisão relativa à matéria de facto, no que concerne à factualidade incluída nos artigos 19º, 20º e 22º da contestação (pontos af) e ah) da matéria assente); a admissibilidade da revogação unilateral na mediação imobiliária, por parte do cliente da mediadora; a remuneração peticionada pela autora.
I. Encontrando-se gravada a prova produzida em julgamento, nos termos do disposto nos artigos 155º, nº 1 e 2, do novo C. P. Civil, pode alterar-se a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto, se para tanto tiver sido observado o condicionalismo imposto pelo artigo 640º, como o permite o disposto no artigo 662º, nº 1, ambos do mesmo diploma.
Nos termos deste último preceito, a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
O registo dos depoimentos prestados em audiência de julgamento tem como objectivo facilitar a reparação de um eventual erro de julgamento. Esta tarefa – apreciação da prova – está cometida, em primeira linha e como regra geral, à primeira instância e em execução do princípio da imediação.
Os casos em que, pela via do recurso, se há-de reapreciar a prova produzida em primeira instância, terão de ser, concretamente, evidenciados pelo recorrente, destacando-os dos demais, indicando os depoimentos em que se funda, por referência ao assinalado na acta, nos termos do nº 2, do citado artigo 155º (artigo 640º, nº 2, alínea a), do C. P. Civil).
A apelante, mencionando os concretos meios probatórios, constantes do processo que, em seu entender, impõem decisão diversa da recorrida, preenche, no essencial, estes requisitos legalmente impostos, para que se possa apreciar o alegado erro na apreciação da matéria de facto.
Os pontos da matéria assente que a ré/apelante considera incorrectamente julgados são os seguintes: “Mas, na sexta-feira seguinte, dia 9.7.2010, às 15:54:59 horas, voltou a contactá-lo por telemóvel, e ordenou-lhe que suspendesse toas as diligências, até ao dia 13.7.2010?”; “Data em que deveria reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento, e só, então, decidiria sobre a venda do mesmo?”; “Facto que o réu recusou, imediatamente, com o esclarecimento de que só tomaria uma decisão definitiva, a partir de 13.7.2010, conforme tinha já dito ao I…?”.
Aos artigos 19º e 20º da contestação foi dada a resposta de provado que, no dia 9.7.2010, às 16:54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, dando-lhe conta que pretendia suspender as diligências tendentes à venda do imóvel até ao dia 13.7.2010, referindo-lhe que ia reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento em causa e só, então, decidiria sobra a venda do mesmo.
Ao artigo 22º da contestação foi dada a resposta de provado que, na sequência do aludido em 21º, o réu comunicou ao aludido H… que só tomaria uma decisão definitiva a partir do dia 13.7.2010, conforme tinha já dito ao colaborador I….
Com base na reapreciação dos depoimentos das testemunhas I…, K… e L…, pretende a apelante que aos referidos artigos da contestação seja dada a resposta de não provado.
Porém, confrontada a gravação digital dos depoimentos das testemunhas prestados em audiência de julgamento e os documentos juntos aos autos, dir-se-á que a valoração destes elementos probatórios feita pelo tribunal a quo não poderia ser outra.
A testemunha I… foi funcionário da autora durante 1 ou 2 meses, na altura dos factos. Conhece o réu por ter sido o seu primeiro cliente.
De mais saliente, referiu o seguinte:
Sobre a data da assinatura do contrato, 7 de Julho, respondeu que “datas específicas não lhe posso dizer, já não me recordo.
Seguramente, mais de 8 dias depois, 8 dias, 8 dias, depois da angariação, foram uma série de dias depois de ter passado o prazo, de já estar fechado o negócio com o Sr. que queria comprar, isso foram.
O que o Sr. C… disse foi que queria desistir do negócio.
Falou-me em interesses pessoais e falou-me na filha, que queria desistir por causa da filha, que a filha gostava imenso do apartamento, que a filha estava a passar por um processo pessoal e queria vir viver para a Póvoa”.
Confirmou que era o titular do telemóvel ……….
Referiu ser “muito natural” que tenha recebido um telefonema do Sr. C… 2 dias depois do contrato.
Recebeu, ou não recebeu, uma comunicação do Sr. C… a suspender a venda porque eu só no dia 13 é que posso responder, tenho de falar com a minha filha que está interessada no apartamento?
Eu recebi esse telefonema, desculpe, eu recebi, eu ouvi as palavras do Sr. C…, aquilo que o Sr. disse.
Da suspensão da venda?
Só não sei se foi nesse telefonema.
É o que eu digo, passados alguns dias, o Sr. C… falou-me nesse assunto.
Se você quer que eu diga que foi nesse dia, não posso dizer isso.
Em suma, a testemunha é titular do telemóvel ………; o réu estabeleceu contactos com a testemunha, no mês de Julho de 2010, por telemóvel, como resulta do extracto detalhado emitido pela Q… (fls. 69), no dia 12 de Agosto de 2010, no dia 8/7, às 11:14:57, pelo período de 6:30 minutos; no dia 9/7, às 16:54:59, pelo período de 8,30 minutos; e no dia 14/7, às 19:51:43, pelo período de 01,00 minuto.
A propósito deste depoimento, na motivação da decisão sobre a matéria de facto refere-se que, «em relação aos pormenores das negociações posteriores à subscrição do documento aludido e junto a fls. 18, e concretamente as propostas e valores adiantados pelos interessados, quer quanto aos valores do imóvel, quer da mobília, quer das datas da comunicação da suspensão do negócio, pretendida pelo réu, dos depoimentos das testemunhas que se pronunciaram directamente sobre tal matéria, resultou que não estavam seguros de tal, acabando a testemunha I… por aceitar, face à facturação detalhada e às comunicações relatadas pela operadora, que teria sido no dia 9 de Julho daquele ano que o réu lhe comunicou a sua intenção de suspender a venda e referindo que posteriormente comunicou tal facto à autora. Confirmou esta testemunha I… que tal conversa com o réu foi por telefone, sendo posterior a tal data de 9 de Julho não há mais chamadas para o nº de telemóvel dele até ao dia 14 de Julho, ou seja, já muito depois do referido contrato promessa ter sido subscrito por um dos interessados e do réu negar a sua subscrição. E referiu esta testemunha que comunicou ao colaborador H… tal intenção do réu de suspender a venda, embora não se tenha apurado a data exacta em que o fez.
Da conjugação de todos os depoimentos, quer das referidas testemunhas indicadas pela autora, quer dos elementos juntos aos autos, quer dos depoimentos das testemunhas L… e K…, filhas do réu, resultou que houve alguma “confusão” e “pressa” na sucessão dos actos praticados pela autora com vista a concretizar a mediação e venda do imóvel».
A testemunha L…, acerca do telefonema que o apelado terá efectuado para o funcionário e testemunha I…, afirmou que, não obstante ter estado presente na altura daquele telefonema, não conseguiu precisar a data do mesmo, nem que o pai tenha dito ao mesmo I… para suspender as diligências até ao dia 13 de Julho de 2010. Mas, afirmou que o pai contactou com o I…, no dia seguinte a ter conversado com a irmã, K…, que manifestou interesse em ficar com o apartamento.
Por sua vez, a testemunha K… referiu, além do mais, que: Sim, mas eu não tenho presente o e-mail, já…tenho que ver, isso já foi há algum tempo, faço dezenas de e-mails por dia…eu estes dias não sei bem, penso que são estes 4 ou 5 dias, sei pelo meu pai e sei pela minha irmã. Tanto o seu pai como a sua irmã lhe disseram que aquele telefonou para os funcionários da imobiliária.
Eu agora não consigo estar a dizer quantos dias são, nem a contar, no dia em que falei com o meu pai ao telefone e que lhe pedi isso. O meu pai ficou de falar com a pessoa e avisar que as coisas estavam suspensas.
Não sei se foram, foi o meu pai que disse. Eu escrevi isso, na altura.
É porque eram 4 ou 5 porque, na altura, provavelmente, eu escrevi de acordo, como já disse, não fui eu que estava cá e que acompanhei, quem acompanhou foi a minha irmã».
No que se refere às datas da comunicação da suspensão do negócio, as testemunhas I…, K… e L… não as souberam concretizar mas, como já se referiu, o réu estabeleceu contactos com a primeira testemunha, no mês de Julho de 2010, por telemóvel, como resulta do extracto detalhado emitido pela Q… (fls. 69), no dia 12 de Agosto de 2010, no dia 8/7, às 11:14:57, pelo período de 6:30 minutos; no dia 9/7, às 16:54:59, pelo período de 8,30 minutos; e no dia 14/7, às 19:51:43, pelo período de 01,00 minuto.
De tudo o referido resulta que o réu subscreveu o contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade de fls. 18, no dia 7 de Julho de 2010; o réu contactou depois a testemunha I…, por telemóvel, nos dias 8, 9 e 14 de Julho de 2010; num desses contactos com a testemunha I…, o réu declarou suspender as diligências destinadas à venda do apartamento, tendo comunicado que iria reunir e falar, no dia 13, com a filha que estava interessada na compra daquele e só depois decidiria se mantinha ou não o apartamento à venda. A chamada a suspender as diligências destinadas à venda do apartamento só poderia ter sido feita nos dias 8 ou 9 de Julho de 2010.
Portanto, tendo em conta os documentos juntos aos autos (sobretudo, o contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade de fls. 18 e o extracto detalhado emitido pela Q… (fls. 69), no dia 12 de Agosto de 2010) e a globalidade dos depoimentos das testemunhas inquiridas, confrontando-os com a matéria de facto impugnada, conclui-se que ela retrata com fidelidade e exactidão a prova produzida em audiência de julgamento.
A apelante, no fundo, pretendia que esta Relação fizesse uma nova valoração dos meios de prova, de forma a concluir que os factos que discriminam foram julgados erradamente e que, por consequência, eles deveriam ser alterados. Tal valoração foi feita e, como se referiu, a decisão sobre a matéria de facto retrata com fidelidade e exactidão as provas produzidas em audiência de julgamento.
No caso concreto, tendo em atenção a prova documental e testemunhal, a convicção desta Relação é a de que as dúvidas levantadas pela apelante não tinham fundamento, considerando-se, por isso, correcta a forma como o tribunal a quo decidiu a matéria de facto questionada, ou seja, provando que, no dia 9.7.2010, às 16:54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, dando-lhe conta que pretendia suspender as diligências tendentes à venda do imóvel até ao dia 13.7.2010, referindo-lhe que ia reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento em causa e só, então, decidiria sobra a venda do mesmo. E que, na sequência do aludido em 21º, o réu comunicou ao aludido H… que só tomaria uma decisão definitiva, a partir do dia 13.7.2010, conforme tinha já dito ao colaborador I….
II. Da admissibilidade da revogação unilateral na mediação imobiliária, por parte do cliente da mediadora.
A autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária.
No exercício daquela actividade e dos contactos que estabeleceu com o réu, a autora comprometeu-se a promover a venda do imóvel sito na Rua …, … nº .. – .º Dtº, na Póvoa de Varzim;
Na sequência do acordado, o réu subscreveu o documento junto a fls. 18, de 07-07-2010, designado de “contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade”, com a duração de 9 meses, renovável por igual período.
De acordo com a cláusula 5.ª do contrato, e como contrapartida dos serviços prestados, o réu obrigava-se a pagar à autora uma comissão de 5% sobre o valor de venda, acrescido de IVA.
Nos termos do nº 1 do citado artigo 2º do Decreto-Lei nº 211/2004, «a actividade imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel».
O contrato de mediação imobiliária pode ser definido como aquele em que uma das partes se obriga a promover, de modo imparcial, a aproximação de duas ou mais pessoas, com vista à celebração de certo negócio, mediante retribuição. Carlos Lacerda Barata, Contrato de mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, pág. 185.
São assim elementos caracterizadores deste contrato: obrigação de aproximação de sujeitos; actividade tendente à celebração do negócio; imparcialidade; ocasionalidade; retribuição.
A actividade do mediador consiste essencialmente na prática de actos materiais, tendentes a favorecer o encontro de eventuais contraentes e a celebração do negócio em causa. Essa actividade tem, pois, carácter pluridireccional, dirigindo-se a um resultado que envolve, pelo menos, duas pessoas.
Por outro lado, o mediador não age por conta do comitente, nem no interesse deste. A imparcialidade impõe ao mediador o dever de se comportar, perante os potenciais contraentes, em termos não discriminatórios e de modo a evitar danos para qualquer deles; nomeadamente deverá avisar ambas as partes quando conheça alguma circunstância, relativa ao negócio, capaz de influenciar a decisão de contratar (ou não). Carlos Lacerda Barata, ob. cit., pág. 193 e 198.
O artigo 18º do Decreto-Lei nº 211/2004 estipula como regra geral que a remuneração só é devida à empresa de mediação com a conclusão do negócio, usualmente após a celebração do contrato-promessa. Exceptuam-se, nomeadamente, os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração.
A mediação é, pois, um contrato pelo qual uma das partes se obriga a conseguir interessado na realização de negócio que vise a aquisição de direitos reais sobre imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel, sendo a função do mediador, a de aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio (e não em representação daquelas), facilitando-lhes a conclusão do negócio pretendido.
A autora levanta a questão da ilegalidade da revogação do contrato de mediação imobiliária por acto unilateral de uma das partes.
Defendia a autora que o réu não cumpriu com as obrigações assumidas no contrato, pois, após a sua celebração e da autora ter diligenciado pela promoção da venda do imóvel, angariando um interessado, aquele recusou celebrar o contrato promessa de compra e venda e pôs termo ao acordado na mediação imobiliária, comunicando-lhe tal intenção.
Provou-se que o acordo em causa foi subscrito nas instalações da autora e, na sequência do mesmo, deu a conhecer tal imóvel a potenciais interessados, sendo que houve interessados a visitar o imóvel. A autora angariou como interessados M… e N…, acompanhados pelo pai, O…, que visitaram o referido imóvel, nomeadamente, a 07 de Julho de 2010, os quais assinaram, a 10 de Julho de 2010, pelas 11 horas, o documento designado de “proposta de compra”, assim como foi sacado, pelo referido O…, sob o E…, a favor do réu, o cheque nº ………., no valor de € 2.500,00. Aquele interessado na compra do imóvel, M…, assinou também o documento, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 31 e seguintes, que foi designado de “contrato promessa de compra e venda”, datado de 10-07-2010.
A autora comunicou ao réu a assinatura do referido contrato promessa e a data limite para a celebração da escritura pública de compra e venda.
Porém, o réu comunicou à autora que já não pretendia vender o imóvel e não assinou o referido “contrato promessa”; o réu enviou à autora a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 36 e seguintes, mediante a qual aludia que pretendia fazer valer o seu “direito de retratação do contrato de prestação de serviços…”; o réu não assinou o referido “contrato promessa” e solicitou a devolução da chave do imóvel, o que ocorreu a 21 de Julho de 2010; da cláusula 8.ª do mesmo documento de fls. 18, consta que “o presente contrato tem a validade de 9 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada ou outros meios equivalentes, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo;
Também resultou assente que, no dia 09-07-2010, às 16:54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, dando-lhe conta que pretendia suspender as diligências tendentes à venda do imóvel até ao dia 13-07-2010, referindo-lhe que ia reunir com uma sua filha que, entretanto, declarou pretender ficar com o apartamento em causa e só, então, decidiria sobre a venda do mesmo.
Ou seja, em data anterior àquela que consta dos referidos documentos subscritos pelos interessados na aquisição, quer a mencionada proposta de compra, por parte de dois dos interessados, quer o contrato promessa de compra e venda, por parte de um dos interessados, já o réu tinha comunicado à autora que pretendia ver suspensas as diligências, pelos motivos supra aludidos. Sendo que, nos dias posteriores a tal, e quando foi contactado pelo outro colaborador da autora, tendo em vista a celebração do contrato promessa, o réu voltou a comunicar que o apartamento em causa seria para a sua filha, no dia 14, por telefone e, no dia 15-07-2010, enviou e a autora recebeu um e-mail, com a declaração de retratação/resolução do contrato de mediação imobiliária, sendo que, nesse mesmo dia, o réu enviou uma carta registada com aviso de recepção, que a autora recebeu no dia 16-07-2010, na qual o réu invocou e declarou fazer valer o seu direito de retractação do contrato de prestação de serviços, nos termos do disposto no nº 7 do artigo 9º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho, e declarou a sua resolução, nos termos do artigo 6.º, n.º 1 do Decreto-lei n.º 143/2001, de 26 de Abril, para a hipótese de se entender que o mesmo tem existência e eficácia jurídicas, nos termos que constam de fls. 73 e seguintes.
Finalmente, no dia 21-07-2010, o réu deslocou-se à sede da autora e recuperou a chave que tinha confiado ao referido I….
Há casos em que a lei autoriza um dos sujeitos do negócio jurídico a revogá-lo.
Mas, pode ter lugar a revogação do contrato por comum acordo, eventualmente com eficácia retroactiva inter partes. É, como diz Mota Pinto, «o chamado contrato extintivo ou abolitivo ou contrarius consensus (cfr. artigo 406º, nº 1). Com este contrarius consensus as partes, por mútuo consentimento, extinguem a relação contratual existente entre eles». Teoria Geral do Direito Civil, pág. 620.
Ou, no dizer de Galvão Telles, a revogação consiste na «destruição voluntária da relação contratual, pelos próprios autores do contrato, assente no acordo dos contraentes posterior à celebração do contrato, com sinal oposto do primitivo». Manual dos Contratos em Geral, pág. 348.
Na doutrina e na jurisprudência, discute-se a admissibilidade da revogação unilateral na mediação imobiliária, por parte do cliente da mediadora.
Pelo menos naqueles casos, como o aqui em análise, quando a revogação pelo cliente da mediadora tem lugar antes de lhe ter sido comunicada qualquer proposta de celebração de certo negócio por interessados que aquela conseguiu angariar, cremos que, salvo estipulação em contrário, a revogação do contrato de mediação deve ser admitida.
Mas, de acordo com a posição notável e actual assumida por Vaz Serra, deve aceitar-se a livre revogabilidade da mediação: «Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável. Não se trata de uma aplicação analógica das regras do mandato e da comissão, mas de uma consequência da própria natureza do contrato, tal como ela é de presumir ser querida pelos contraentes, pois parece de presumir que o autor do encargo, ao celebrar o contrato de mediação, não quer privar-se da faculdade de prescindir dos serviços do mediador, já que pode oferecer-se-lhe oportunidade de realizar negócio sem intermediário, ou aparecer-lhe outro intermediário mais conveniente, ou perder a confiança que depositara no primeiro, ou desistir do propósito de concluir o negócio; por outro lado, desde que o mediador só adquire direito à remuneração quando o negócio é concluído por efeito da sua intervenção…e a conclusão depende do autor do encargo, tem este direito de revogação». Anotação ao Acórdão do STJ, de 7.3.1967, R.L.J., Ano 100, pág. 340/348. Seguiu esta orientação o Acórdão deste Relação, de 8/7/2010, in www.dgsi.pt.
O que acontece é que, apesar da livre revogabilidade da mediação, a revogação, não justificada, pode dar lugar à obrigação de indemnizar.
No dizer de A. Varela, «a revogação exprime, em regra, um poder discricionário, não necessitando as partes (artigo 406º, nº 1) ou o revogante (artigo 448º, nº 1; 969º, 1; 2311º e seguintes) de alegar qualquer fundamento para a destruição da relação negocial já constituída, em gérmen, ou apenas em preparação. Mas há casos em que ela resulta de um poder legal vinculado (artigos 970 e seguintes), a par de outros em que, a despeito do poder discricionário em princípio conferido ao revogante (artigo 170º, nº 1), não é indiferente a existência ou a falta de um fundamento objectivo para a revogação (artigo 1170º, nº 2, in fine; e ainda, quanto ao mandato comercial, o artigo 235º do C. Comercial)». Das Obrigações em Geral, Volume II, pág. 279 e 280.
Note-se que o autor acabado de citar parece considerar que o citado artigo 245º do C. Comercial também será aplicável ao contrato de mediação (as mediadoras imobiliárias são empresas comerciais, embora não expressamente mencionadas no artigo 230º do C. Comercial), ao referir que tal preceito é válido não só para o contrato de mandato, mas também para o contrato de agência e outros casos de intermediários comerciais.
Não foi convencionada cláusula de revogação do contrato, mas esta não é um dos elementos que, obrigatoriamente, nos termos do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, deva constar do contrato de mediação imobiliária. A revogação do contrato é regulada nos termos gerais de direito, não necessitando de ser prevista em cláusula escrita.
Por conseguinte, num caso como o presente, em que o cliente acorda com uma empresa comercial de mediação a angariação da venda de um imóvel, a partir do momento em que se desinteressa deste negócio, pode desvincular-se do contrato celebrado com aquela, atenta a própria natureza e os fins visados com o mesmo, sem prejuízo de, na falta de um fundamento objectivo, a revogação poder dar lugar à obrigação de indemnizar.
III. A questão da remuneração peticionada pela autora.
A autora pretende receber o valor equivalente àquele que deixou de auferir, a título de remuneração, bem como os valores referentes aos gastos que teve com a promoção da venda do imóvel.
O citado artigo 18º do Decreto-Lei nº 211/2004 estipula como regra geral que a remuneração só é devida à empresa de mediação com a conclusão do negócio, usualmente após a celebração do contrato-promessa. Exceptuam-se, nomeadamente, os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração.
Como refere Manuel Salvador, a conclusão do negócio é condição essencial para que o mediador tenha direito à remuneração, pelo que a regra fundamental nesta matéria seria a de que esse direito só existe se o negócio final, isto é, o previsto no contrato de mediação, se concluir, ou seja, que a actividade desenvolvida pelo mediador seja causal, uma vez que então contribuiu para tal conclusão. Contrato de Mediação, págs. 91, 113 e 121.
As questões que se suscitavam diziam respeito, sobretudo, ao que se entendia por conclusão do negócio: «uns entendem que o vocábulo deve ser entendido no sentido vulgar de acabamento, pelo que só se considera concluída a mediação quando o negócio visado se extingue pela mediação; outros sustentam que o mediador tem direito à remuneração quando o negócio mediado se concluiu, haja ou não execução posterior». Manuel Salvador, ob. cit., págs. 93 e 94.
Quanto à participação do mediador e direito à sua retribuição, a jurisprudência vem entendendo, de forma maioritária, que aquele «tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela». Acórdão da Relação de Lisboa, de 30.9.2003, CJ, Ano XXVIII, Tomo V, pág. 101.
No caso concreto, não foi concluído o negócio, nem estão preenchidos os requisitos da norma excepcional a que alude o nº 2 do citado artigo 18º do Decreto-Lei 211/2004, razões pelas quais não há lugar à remuneração pretendida.
Mas, a autora alega danos e peticiona valores, a título de indemnização.
Está em causa o direito da autora ser indemnizada pelo interesse contratual negativo, ou seja, na expressão do artigo 908º do C.C., pelo prejuízo que não sofreria se o contrato de mediação não tivesse sido celebrado.
A indemnização pelo interesse contratual positivo, ou seja, pela indemnização do prejuízo que não sofreria se o mesmo contrato de mediação tivesse sido cumprido pelo réu, não tem aqui lugar.
Tal indemnização pressupõe a realização da prestação a que a autora/apelante estava vinculada, com a consequente celebração do negócio, o que não sucedeu.
Pelo que, a autora apenas tem direito a ser indemnizada pela violação do interesse contratual negativo, isto é, indemnizada dos prejuízos que sofreu para cumprir a sua prestação.
Não tem direito a receber o valor equivalente à comissão que deixou de auferir.
A autora pediu os valores de € 1.248,22 (sendo €1.027,29 relativo à publicidade efectuada ao imóvel, no jornal F…, na revista “G…”, em folhetos e no site www.G....pt); € 96,88, referente ao tempo despendido pela directora de processos e director comercial (os quais auferem mensalmente € 600,00); € 100,00 referente ao gasóleo despendido e ao desgaste da viatura, com as visitas agendadas ao imóvel; €
24,05, relativa a gastos com internet).
Ora, com interesse nesta parte, da matéria assente e não provada, resulta apenas que na sequência da celebração do contrato, a autora deu a conhecer tal imóvel a potenciais interessados, através de telefonemas e publicidade efectuada no site que subscreve, sendo que houve visitas ao imóvel por potenciais interessados em adquirir o mesmo e a autora angariou interessados em tal, que assinaram a aludida proposta de compra e um deles o referido contrato-promessa, tendo sido emitido um cheque. Houve contactos da autora, através dos seus colaboradores, e o réu.
Apurou-se, ainda, que a directora de processos e o director comercial da autora auferem mensalmente cerca de € 600,00 (depreendendo-se que seria esse o salário base auferido pelos colaboradores da autora que estiveram a actuar neste caso).
Por outro lado, para mediar a venda, a autora necessitou de se munir de vários documentos, necessários para a concretização da venda, tais como documentos de identificação dos compradores (bilhetes de identidade e números de contribuinte), elementos identificativos do imóvel, através da caderneta de registo predial actualizada, certidão de registo predial actualizada, de inexistência de ónus ou encargos; e houve deslocações dos colaboradores da autora ao imóvel para concretizar as visitas de potenciais interessados;
No dia 09-07-2010, às 16:54:59 horas, o réu contactou o colaborador da autora, I…, dando-lhe conta que pretendia suspender as diligências tendentes à venda do imóvel.
Finalmente, ficou assente que a autora não anunciou a venda do referido apartamento no jornal “F…”, nem na revista “G…” ou em folhetos.
Assim sendo, e como também se refere na sentença, “perante esta factualidade, resulta, desde logo, e por um lado, que nem todas as despesas alegadas pela autora foram efectivamente suportadas, outras não se provaram e, por outro lado, alguns dos actos foram praticados após o réu ter dado conhecimento que pretendia suspender as diligências, pelo que pelos mesmos não será devida qualquer indemnização, já que tais actos foram indevidamente desencadeados pela autora, e apenas à mesma deverão ser imputados os respectivos custos.
Pelo que, das despesas alegadas, apenas as referentes ao tempo despendido por colaboradores da autora e os custos referentes ao combustível e desgaste de viatura nas deslocações, designadamente para acompanhar os potenciais interessados, deverão ser atendidas”.
Assim, em face da matéria apurada, concorda-se que a autora apenas deverá receber, a título de indemnização, a quantia de €196,88, fixada na sentença.
Improcedem, deste modo, as conclusões das alegações e o recurso da autora B…, Lda.
Decisão:
Pelos fundamentos expostos, acordam os Juízes desta secção cível em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Sumário:
I. Salvo estipulação em contrário, o contrato de mediação deve considerar-se revogável.
II. A cláusula de revogação do contrato não é um dos elementos que, obrigatoriamente, nos termos do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, deva constar do contrato de mediação imobiliária.
III. A revogação do contrato é regulada nos termos gerais de direito, não necessitando de ser prevista em cláusula escrita.
IV. Num caso em que o cliente acorda com uma empresa comercial de mediação a angariação da venda de um imóvel, a partir do momento em que se desinteressa deste negócio, pode desvincular-se do contrato celebrado com aquela, atenta a própria natureza e os fins visados com o mesmo, sem prejuízo de, na falta de um fundamento objectivo, a revogação poder dar lugar à obrigação de indemnizar.
Porto, 17.3.2014
Augusto de Carvalho
Rui Moura
José Eusébio Almeida