Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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TRANSFERÊNCIA DO DIREITO AO ARRENDAMENTO
CONTRATO
DENÚNCIA
I.
B………. instaurou a presente acção com forma de processo ordinário contra C………. .
Formulou os seguintes pedidos:
A) Reconhecer-se a herança de que a autora é fiel administradora como legítima proprietária da fracção autónoma identificada no artº 2º da petição inicial;
B) Condenar-se a ré a restituí-la à autora livre e desembaraçada de pessoas e bens;
C) Condenar-se a ré a pagar à autora uma indemnização de € 14.700,00, correspondente ao valor do prejuízo sofrido pela autora com a oposição à disponibilidade do bem, acrescido de juros de mora à taxa legal até efectivo e integral pagamento.
Como fundamento, alegou factos tendentes a demonstrar que a fracção autónoma identificada no artº 2º da petição inicial é propriedade da herança deixada por óbito de D………., da qual a autora é cabeça-de-casal, que aquela fracção estava arrendada à ré, que o contrato de arrendamento foi denunciado e que a ré continua a ocupar a fracção, causando prejuízos à herança.
A ré contestou, invocando a caducidade do direito da autora à denúncia do contrato de arrendamento.
A autora respondeu à excepção.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em consequência:
A) Condenou a ré a reconhecer a herança, de que a autora é fiel administradora, como legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar esquerdo (sul), destinado a habitação, com área de 90 m2, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal, sito à Rua ………., nº .., da freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, inscrito na respectiva matriz sob o artigo 5661º-D e descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim a favor do autor da herança.
b) Absolveu a ré do demais pedido.
Inconformada, a autora interpôs recurso, formulando as seguintes
Conclusões
1ª – Julgado procedente pelo tribunal "a quo" o pedido de reconhecimento do direito de propriedade da herança de que a apelante é fiel administradora, deve, nos termos do disposto no nº 2, do art° 1311° do CC, ser julgado no mesmo sentido o pedido de restituição, com ressalva dos casos expressamente previstos na lei.
2ª - Salvo melhor entendimento, a apelada não é possuidora de qualquer título que lhe confira posse ou detenção.
3ª - A apelada é filha de E………., primitiva arrendatária da fracção autónoma objecto de um contrato de arrendamento para a habitação celebrado em 15.06.76 com D………. .
4ª - Em 21.08.98, a arrendatária faleceu e do seu óbito foi dado conhecimento à apelante mediante carta registada datada de 04.09.98, endereçada pela apelada e recepcionada no dia 07.09.98.
5ª - Não obstante a tempestividade da aludida comunicação, nos termos do disposto no nº 1 do artº 89° do RAU, com a redacção introduzida pelo DL 278/93 de 10.08, chegou a mesma à apelante desprovida dos documentos autênticos ou autenticados a que alude o nº 2 da referida norma legal, tendentes à comprovação do direito da transmissária.
6ª - A inobservância do disposto neste nº 2 do artº 89º do RAU não prejudica a transmissão da posição contratual de arrendatária, gerando apenas obrigação de indemnizar por todos os danos emergentes da omissão.
7ª - Sem prescindir, a apelada, na sequência da carta remetida a 04.09.98, remeteu outra, registada, datada de 11.11.98 e recebida no dia 16 do mesmo mês, reiterando a sua intenção de não prescindir da manutenção do contrato de arrendamento e promovendo a junção de certidão de óbito da primitiva arrendatária (não juntou, no entanto, certidão de nascimento comprovativa do seu direito enquanto descendente).
8ª - Conforme interpretação e aplicação das disposições legais aplicáveis, o tribunal "a quo" entendeu, e, salvo melhor opinião, bem, que se aferia irrelevante o facto da ora apelante ter conhecimento do facto (morte da mãe da apelada) em data anterior à comunicação a que alude o nº 1 do artº 89º do RAU, porquanto a lei exige que tal comunicação seja feita por escrito, por carta registada com aviso de recepção.
9ª - O formalismo para a comunicação é essencial inclusive para a contagem do prazo para a denúncia do contrato pela senhoria, ou seja, 30 (trinta) dias após a recepção da comunicação da morte da primitiva arrendatária, acompanhada que seja pelos documentos comprovativos do direito da transmissária.
10ª - A apelada reconhece que o direito de denúncia por parte da senhoria só começa a contar a partir dessa data. Na verdade, a remessa de certidão de óbito da mãe, dizendo que o faz na sequência da carta de 04.09.98, constitui prova bastante -disso, na medida em que a apelante, na sua carta registada com a/r datada de 29.09.98, não lhe solicitou qualquer documento.
11ª - O Tribunal “a quo”, numa fase preliminar, julgou improcedente a caducidade do direito de denúncia da senhoria, invocada pela apelada, e, consequentemente, julgou-a atempada e validamente efectuada.
12ª - Prevê o nº 3 do artº 89º-A do RAU que a não oposição à denúncia, nos termos do disposto no artº 89º-B do mesmo Diploma legal, implica a presunção da sua aceitação.
13ª - A omissão de oposição e proposta de nova renda, por carta registada com a/r, no prazo de 60 (sessenta) dias após a recepção da comunicação da denúncia pela senhoria, originou a caducidade do direito da apelada, nos termos do disposto no artº 89º-D do RAU.
14ª - Dos factos expostos, resulta a denúncia do contrato de arrendamento e, consequentemente, a sua não transmissão por morte da primitiva arrendatária.
15ª - Na carta remetida à apelada em 29.09.98, a apelante, para além de comunicar a denúncia do contrato de arrendamento, comunicou ainda que lhe seria paga uma indemnização, nos termos e condições do disposto no artº 89º-C do RAU.
16ª - Na sequência desta, e da caducidade do prazo para a apelada deduzir oposição à denúncia, a apelante remeteu, em 11.12.98, nova carta registada com a/r, através da qual reiterou a opção pela denúncia do contrato e colocou à disposição da apelada, no prazo de 30 (trinta) dias, a importância correspondente a metade da indemnização legal a que a última tinha direito.
17ª - Dando, desta forma, a apelante integral cumprimento às disposições legais previstas na secção III do capítulo II do RAU.
18ª - Consolidada a denúncia por falta de oposição, a metade da indemnização foi efectivamente colocada à disposição da apelada, não tendo esta, como seria do seu melhor interesse, se disponibilizado para a receber.
19ª - Julgou o tribunal "a quo" que a apelante devia ter pago ou depositado metade da referida indemnização, no prazo de 30 (trinta) dias após a consolidação da denúncia, e a outra metade no termo do contrato.
20ª - Mais julgou que, não tendo a apelante respeitado o prazo supra assinalado, tal facto importa a caducidade do direito de denúncia, invocando, para o efeito, o vertido no artº 89º-D do RAU.
21ª - Concluindo, reconheceu a subsistência do direito à transmissão do arrendamento pela apelada e julgou improcedente o pedido de restituição do locado e do pagamento de indemnização correspondente ao valor do prejuízo sofrido pela ora Apelante com a oposição à disponibilidade do bem.
22ª - Ora, o que pretendemos contrariar é o sentido com que as normas que constituem fundamento jurídico da decisão, objecto do presente recurso, deviam ter sido interpretadas, nomeada e designadamente as disposições conjugadas dos artºs 89º-B, 89º-C e 89ºD do RAU.
23ª - Se em momento prévio se havia operado a aceitação da denúncia, por falta de oposição da apelada, mesmo considerando, por exercício de patrocínio forense, o não cumprimento atempado da obrigação da apelante, não deve este facto conduzir à convalidação (repristinação) de um contrato que entretanto cessou.
24ª - Isto porque o efeito da cessação do contrato de arrendamento, assim como de qualquer outro, deve retroagir ao momento da prática do facto que a fundamenta.
25ª - Apenas poderia ter sido invocada a caducidade do prazo estipulado para o pagamento ou depósito da metade da indemnização a que a apelada tinha direito, no caso de esta se ter oposto à denúncia e proposto nova renda. Neste caso, teria a apelante o prazo de 30 (trinta) dias para promover o pagamento/depósito da indemnização, sob pena da denúncia não produzir efeitos e se manter o direito da apelada à transmissão do arrendamento.
26ª - In casu, se já não existia o direito à transmissão, porquanto havia operado a denúncia do contrato, a apelada apenas tinha um direito de crédito sobre a apelante, pelo valor correspondente a metade da aludida indemnização, ou seja, 361.200$00 (€ 72.414,09).
27ª - Crédito este que veio a ser satisfeito em 17.08.99, mediante depósito na F………. a favor da apelada.
28º - A extinção de direitos traduz-se na extinção subjectiva, ou perda de direitos, ou transmissão da titularidade de direitos. Isto, porque o Direito extingue-se para aquele sujeito, mas subsiste na esfera jurídica de outrem - neste sentido, Carlos Alberto da Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”.
29º - A não oposição da apelada à denúncia do contrato conduziu à extinção do direito desta à transmissão do arrendamento e, consequentemente, ao subingresso da apelante na titularidade do direito.
30º - A não oposição da apelada à denúncia do contrato de arrendamento importou a presunção da aceitação da mesma, nos termos do disposto no nº 3 do artº 89º do RAU.
31º - Consubstanciando, assim, o reconhecimento da apelada ao exercício deste direito pela Apelante.
32º - Nos termos do disposto no nº 2 do artº 331º da lei Substantiva Civil, quando o prazo é fixado por disposição legal relativa a direito disponível, impede a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido - Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado.
33º - O reconhecimento do direito consiste numa causa impeditiva da caducidade, e ficando o mesmo demonstrado, deve, também, esta motivação constituir fundamento bastante e conducente à improcedência da tese que sustenta a caducidade do direito da apelante e concomitantemente a subsistência do direito da apelada à transmissão do arrendamento.
34ª - O não atempado pagamento ou depósito da indemnização a que alude o nº 1 do artº 89º-A do RAU não importaria, assim, a caducidade do direito da apelante exercer a denúncia do contrato de arrendamento, porquanto a aceitação/reconhecimento da denúncia pela apelada, consolidou a situação jurídica.
35ª - Neste sentido, Vaz Serre sublinha (na Rev. de Leg. e de Jur., ano 107º, pág. 24) "a caducidade é estabelecida com o fim de, dentro de certo prazo, se tomar certa, se consolidar, se estabelecer determinada situação jurídica; por isso, o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ser o mesmo efeito de tomar certa a situação".
36ª - Consolidada a denúncia do contrato, encontrava-se a apelada obrigada a promover a restituição do locado no prazo de 6 (seis) meses após a opção da senhoria pela denúncia.
37ª - Não se tendo verificado a entrega deste, livre e devoluto de pessoas e bens, incorre a apelada na obrigação de indemnizar a Apelante pelo prejuízo sofrido com a oposição à disponibilidade do bem, acrescido de juros de mora, à taxa legal, até efectivo pagamento.
A ré contra-alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*
II.A matéria de facto dada como provada pelo tribunal recorrido não foi impugnada, pelo que se tem como assente.
É a seguinte:
A autora é cabeça de casal da herança deixada por óbito de D………., falecido em 20 de Julho de 1995, na cidade da Póvoa de Varzim. (A)
Do acervo da herança aludida em A), faz parte a fracção autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar esquerdo (sul), destinado a habitação, com a área de 90 m2, do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito à Rua ………., nº .., da freguesia e concelho da Póvoa de Varzim, inscrito na respectiva matriz sob o artº 5661º - D e descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim a favor do autor da herança. (B)
A ré é filha de E……….., que foi arrendatária da fracção autónoma referida em B), nos termos de um acordo celebrado entre aquela e o “de cujus”, mediante o qual este cedeu àquela o uso e fruição para habitação de tal imóvel em 15.06.76, pelo período de um ano, com termo em 14.06.77. (C)
O acordo aludido em C) foi renovado automática e sucessivamente. (D)
Em 21.08.98, a arrendatária faleceu, conforme consta da respectiva certidão de óbito nº … emitida pela Conservatória do Registo Civil de Matosinhos, junta aos autos a fls. 14 e cujo teor aqui se dá por reproduzido. (E)
A ré residia com sua mãe desde a data do início do acordo aludido em C) e até à data do óbito desta. (3º)
E era ali que dormia, tomava as suas refeições e tratava da roupa e dos demais cuidados domésticos e de sua mãe. (4º)
A autora teve conhecimento da morte da mãe da ré no dia 21.08.98. (5º)
Do óbito da referida E………. foi dado conhecimento à autora, pelo menos mediante carta registada datada de 04.09.98, endereçada pela ré, e recebida no dia 07.09.98. (F)
A comunicação referida em F) chegou à autora desprovida dos documentos a que alude o nº 2 do art° 89° do RAU. (G)
Em carta registada, datada de 11.11.98 e recebida a 16.11.98, foi entregue à autora a certidão de óbito da mãe da ré. (H)
Na carta aludida em H), junta aos autos a fls. 17 e cujo teor aqui se dá por reproduzido, a ré escreveu que não prescindia da manutenção do contrato de arrendamento. (I)
Em carta registada com a.r., datada de 29.09.98 e recebida no dia seguinte, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 15 e cujo teor aqui se dá por reproduzida, a autora acusou a recepção da carta datada do dia 04.09, comunicou à ré a sua oposição à pretendida transmissão da posição de arrendatária e que lhe seria paga uma indemnização, nos termos e condições aludidas no artº 89° - C do RAU. (J)
A autora enviou à ré a carta cuja cópia se encontra junta a fls. 19 a 20 e cujo teor aqui se dá por reproduzido, onde lhe comunicava o depósito aludido em K) e pedia à ré a restituição da fracção em causa no prazo de seis meses a partir da data da notificação. (L)
Até à presente data, a ré não entregou a fracção em causa à autora. (M)
Em Novembro de 1998, a ré pretendeu pagar à autora a renda da fracção em causa, tendo esta recusado passar-lhe o recibo e depois a recebê-la. (6º)
E por tais factos é que a ré passou a depositar a renda na F………. . (7º)
Em 17.08.99, a autora depositou na F………. a importância de 361.200$00 (€ 1.801,66), a favor da ré e referente a metade do valor da indemnização correspondente a 10 anos de renda, conforme documento junto aos autos a fls. 18 e cujo teor se dá aqui por reproduzido. (K)
A autora tem sofrido prejuízos pelo facto da fracção em causa não estar devoluta e livre de pessoas e bens e por não poder disponibilizá-la aos seus descendentes. (1º)
No mercado de arrendamento, a fracção em causa, atenta a sua área e no local em que se encontra, à data de 14.06.99, seria arrendada pela importância de 60.000$00 (€ 300,00) por mês. (2º)
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III.O recurso é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (artºs 684º, nº 3 e 690º, nºs 1 e 3 do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
A questão a decidir no presente recurso é a seguinte:
– Se a falta de pagamento pela autora de metade da indemnização a que se reporta o artº 89º-A do RAU dentro do prazo previsto no artº 89º-C do mesmo Diploma tem como consequência a caducidade do seu direito à denúncia do contrato de arrendamento que havia sido celebrado com a falecida mãe da ré.
Estão definitivamente resolvidas nos autos as seguintes questões:
A autora é legítima proprietária da fracção autónoma descrita na matéria de facto.
Entre a autora e E………., falecida em 21.08.98, vigorava um contrato de arrendamento urbano que tinha por objecto a referida fracção autónoma.
Assistia à ré o direito à transmissão do direito aquele arrendamento, por ser filha da falecida E………. e com ela conviver no arrendado há mais de um ano à data do óbito, nos termos do artº 85º, nº 1, al. b) do RAU aprovado pelo DL 321-B/90 de 15.10 – Diploma a que pertencem todas as normas adiante citadas sem menção de origem.
A ré comunicou o óbito da sua mãe à autora dentro do prazo previsto no artº 89º, nº 1, embora sem o formalismo previsto no nº 2 do mesmo normativo, o que não prejudicaria a transmissão do contrato de arrendamento, face ao disposto no nº 3.
A autora denunciou o contrato dentro do prazo e com o formalismo previsto no artº 89º-A.
A ré deduziu oposição à denúncia, que foi considerada ineficaz por não ter obedecido ao formalismo previsto no artº 89º-B, nº 1, pelo que se julgou consolidada a denúncia do contrato feita pela autora.
A autora depositou na F………. a favor da ré a quantia correspondente a metade de 10 meses de renda quando já havia decorrido o prazo previsto no artº 89º-C, nº 1.
Após ter decidido as questões acima enunciadas, a sentença recorrida entendeu que a falta de pagamento da metade da indemnização a que se reporta o artº 89º-A dentro do prazo previsto no artº 89º-C, nº 1 acarretou a caducidade do direito da autora a denunciar o contrato de arrendamento que vigorava com a falecida mãe da ré, por aplicação do disposto no artº 89º-D.
A autora discorda de tal entendimento, referindo que o prazo previsto no citado artº 89º-C, nº 1 se aplica apenas aos casos quem que existe oposição do arrendatário à denúncia do contrato, validamente efectuada nos termos do artº 89º-B, nº 1. Quando não existe oposição, a denúncia consolida-se, extinguindo-se o contrato na data da efectivação daquela. De qualquer forma, com a falta de oposição, presume-se a aceitação da denúncia, nos termos do artº 89º-A, nº 3, pelo que a ré reconheceu o direito da autora à denúncia, o que impede a caducidade.
É apenas esta a questão a decidir no recurso.
Adiantamos já que concordamos com a decisão e com a motivação da sentença recorrida.
Diremos apenas brevemente o seguinte:
Os nºs 2 e 3 do artº 89º-A e os artºs 89º-B e 89º-C referem-se ao processo e às condições da denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio nos casos de transmissão por morte enunciados no artº 85º.
Resulta claramente da letra do artº 89º-C, nº 1 que o prazo de 30 dias ali previsto para o pagamento ou depósito da indemnização a que se refere o artº 89º-A, nº 1 se aplica quer aos casos de falta de oposição à denúncia do contrato de arrendamento, quer aos casos em que, havendo oposição, o senhorio opta pela denúncia do contrato ao abrigo do disposto no artº 89º-B, nº 2 [Neste sentido, ver Aragão Seia, “Arrendamento Urbano”, 2ª ed., pág. 401 e Januário Gomes, “Arrendamentos para Habitação”, 2ª ed., pág. 329].
Estabelece o artº 89º-A, nº 3 que a falta de oposição do arrendatário faz presumir a aceitação da denúncia. O mesmo efeito tem a oposição inválida ou ineficaz, como a do caso em apreço.
Januário Gomes [Obra citada, pág. 327] critica a redacção daquele normativo, dizendo que a denúncia não tem de ser aceite porque não é uma proposta contratual de revogação do contrato, mas sim um negócio jurídico unilateral dirigido directamente ao efeito em causa – ou a não transmissão ou a cessação do contrato, impedindo a perenidade da transmissão já operada. O que sucede é que a lei permite que o denunciado paralise o efeito da denúncia através de uma medida específica: através da formulação da proposta de uma nova renda.
O direito do senhorio à denúncia do contrato prevalece sempre sobre o direito do arrendatário à transmissão. A única diferença reside no montante da indemnização correspondente a 10 anos de renda que o senhorio está obrigado a pagar ao arrendatário: se não houver oposição, a indemnização é calculada com base na renda que vigorava; se houver oposição, é calculada com base na renda proposta pelo arrendatário. É o que resulta das disposições conjugadas dos artºs 89º-A e 89º-B.
O arrendatário não pode pois evitar a denúncia do contrato pelo senhorio. Ela surtirá efeitos, quer ele se oponha, quer não, reflectindo-se a atitude do arrendatário apenas no montante da indemnização que irá receber.
Portanto, a falta de oposição do arrendatário tem como consequência tornar eficaz a denúncia, consolidando-a (para usar a expressão do artº 89º-C, nº 1).
Dispõe o artº 89º-D que “O não cumprimento dos prazos fixados nesta secção importa a caducidade do direito”.
Os prazos referidos naquele normativo são os prazos fixados nos artºs 89º-A, nº 2, 89º-B, nº 2 e 89º-C, nº 1.
A lei condiciona, portanto, o exercício do direito à denúncia, àqueles prazos de caducidade, sem qualquer excepção.
Segundo o artº 331º, nº 1 do CC só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido (nº 2 do mesmo normativo.
Como diz a apelante, citando Vaz Serra [RLJ, 107º-24], a caducidade é estabelecida com o fim de, dentro de certo prazo, se tornar certa, se consolidar, se esclarecer determinada situação jurídica; por isso, o reconhecimento impeditivo da caducidade tem de ter o mesmo efeito de tornar certa a situação.
O reconhecimento impeditivo da caducidade não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caducidade fica definitivamente impedida.
Mas pode acontecer que a lei sujeite o exercício do direito a um novo prazo de caducidade [Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 3ª ed., pág. 294].
É o que sucede precisamente no caso em apreço, em que, uma vez consolidado o direito do senhorio à denúncia com a falta de oposição do arrendatário, se sujeita o exercício desse direito a um novo prazo de caducidade: o previsto no artº 89º-C, nº 1 – se a indemnização devida não for depositada dentro deste prazo, o direito caduca (artº 89º-D).
Crê-se que é esta a interpretação correcta das normas dos artºs 89º-C, nº 1 e 89º-D, que, de outra forma, ficariam esvaziadas de conteúdo.
A sentença recorrida fez assim uma correcta interpretação e aplicação daquelas normas, pelo que resta confirmá-la, quer quanto à decisão, quer quanto aos fundamentos, para os quais se remete, ao abrigo do disposto nos artº 713º, nº 5.
*
IV.
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e, em consequência:
- Confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
***
Porto, 16 de Março de 2006Deolinda Maria Fazendas Borges Varão
Ana Paula Fonseca Lobo
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha