Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 97151/18.4YIPRT.P1 |  |
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
PRESTAÇÃO DE INFORMAÇÕES
REPRESENTAÇÃO APARENTE
II - Cabe ao mediador o ónus da prova de que a sua actividade foi causal da celebração do negócio.
III - A cláusula de exclusividade impede a contratação de outros mediadores concorrentes, mas não impede a pessoa que contratou o mediador de diligenciar pelos seus próprios meios pela obtenção de um interessado no negócio.
IV - O tribunal deve ser parcimonioso no agravamento da taxa de justiça para evitar que o mecanismo disciplinador se transforme num entrave à justiça.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
1. Relatório
B…, Ld.ª, com sede na Av. …, …, ….-… Vila Nova de Gaia, apresentou requerimento de injunção contra C… e D…, residentes na Rua 25 de Abril, 805 - 3.º Esq. - Vila Nova de Gaia, pedindo a sua condenação no pagamento do montante de € 7.789,49, sendo que deste € 5.500,00, corresponde ao capital, € 922,49, aos juros, € 1.265,00, a outras quantias e € 102,00 de taxa de justiça.
Alegou para tanto, e em síntese, que:
─ se dedica à actividade de mediação imobiliária e é agente da E…;
─ os requeridos pretendiam vender uma fracção autónoma, T3, destinada a habitação, sita na Rua …, n.º ..- 2.º Esq., na freguesia …, do concelho de Vila Nova de Gaia;
─ em 24.05.2010, celebraram com a requerente, em regime de exclusividade, o contrato de mediação n.º …., mediante o qual lhe atribuíram a mediação para a promoção do negócio;
─ a requerente obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel supra identificado, mediante a remuneração de 5%, no mínimo de € 5.500, acrescida do correspondente IVA sobre o preço conseguido para o imóvel;
─ o pagamento seria efectuado aquando da celebração do contrato-promessa, o que os requeridos aceitaram;
─ o contrato foi celebrado pelo período de 12 meses, automaticamente renováveis por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso, entretanto, não fosse denunciado, através de carta registada, com aviso de recepção ou outros meios equivalentes, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo;
─ a requerente, baseada em estudo de mercado sugeriu o preço de € 56.624 para venda do imóvel, mas os requeridos preferiram aí estipular, para o efeito, o preço de € 69.900;
─ após a celebração do contrato de mediação em referência a requerente começou a diligenciar a promoção do imóvel publicitando o negócio, ficando este imediatamente disponível na base de dados comum a todas as 150 agências da E… do país;
─ o imóvel esteve na montra da agência, a partir de 20.12.2010 e foi incluído no folheto de Verão desse ano da E…;
─ inicialmente, os requeridos não permitiram que a requerente colocasse cartaz de comercialização no exterior do imóvel;
─ o cartaz só foi colocado no imóvel em 14.03.2015;
─ o arrendamento do imóvel, desde 2011, dificultou a promoção da venda;
─ ao longo das renovações automáticas do contrato a requerente sempre manteve o
contacto com a requerida, pelo que com ela estabeleceu 23 comunicações telefónicas ao longo de todo o período da mediação;
─ em 13.04.2016, os requeridos venderam o imóvel a F… e G…, por € 40.800, negócio formalizado sem a intervenção directa da requerente;
─ a ampla actividade de divulgação do negócio desenvolvida pela empresa mediadora, designadamente, na internet e com a placa de comercialização colocada no imóvel, contribuiu para a aproximação entre os requeridos e as pessoas que acabaram por comprar o imóvel, o que, terá facilitado o negócio;
─ a requerente enviou aos requeridos carta registada, na qual solicitou o pagamento da remuneração contratada, tendo os requeridos recebido a mesma e respondido não aceitar ter qualquer dívida para com a requerente.
Contestaram os requeridos, alegando em suma:
─ nada devem à requerente por que à data da citação já tinha decorrido o prazo de prescrição de dois anos previsto no artigo 317.º CC;
─ não é devido o montante reclamado a título de “outras quantias” pois este apenas se aplica a obrigação emergente de transacção comercial, nos termos do Decreto-Lei n.º 62/2013, de 10 de Maio;
─ não se encontram em mora desde a data da factura por que nunca receberam nenhuma factura;
─ a taxa de juro reclamada apenas se aplica às obrigações emergentes de transacção comercial, nos termos do Decreto-Lei n.º 32/2003, de 17 de Fevereiro;
─ os requeridos apenas se obrigaram a pagar a remuneração se a requerente conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, o que nunca aconteceu;
─ a requerente nunca deu conhecimento aos requeridos de qualquer esforço envidado na promoção, ou divulgação da disponibilidade para venda do imóvel, objecto do contrato de mediação, nomeadamente de que havia interessados na compra do mesmo;
─ não solicitou aos requeridos a possibilidade de colocar um cartaz no imóvel;
─ a requerente não realizou uma única visita com potenciais interessados ao referido imóvel;
─ os requeridos, com a ajuda do seu filho, H…, promoveram a venda do referido imóvel em sítios da internet, destinados a transacções de particulares;
─ só após essas publicitações, é que os requeridos começaram a ser contactados por vários potenciais compradores, finalizado a venda do referido imóvel, em 13 de Abril de 2016, pelo preço global de € 40.800,00.
Foi proferida decisão que, julgando a acção improcedente, absolveu os requeridos do pedido, aplicando às partes a taxa de justiça agravada (artigos 530.º, n.º 7, CPC, e 6.º, n.º 5, RCP).
Inconformada apelou a requerente, apresentando as seguintes conclusões:
1- O depoimento de parte, efectuado em conjunto por decisão judicial, deverá ser anulado, na medida em que o depoimento em conjunto dos Réus comprometeu qualquer hipóteses de aproveitar contradições que poderiam existir entre ambos, susceptiveis de levar a alguma confissão.
2- O facto considerado provado em L)«Os Réus, com a ajuda do seu filho, H…, promoveram a venda do referido imóvel em sítios da Internet, destinados a transacções de particulares.» deverá ser considerado como não provado, quer por falta de prova documental, quer porque o filho dos Réus, que diz ter procedido á divulgação do imóvel, não conseguiu concretizar em que sites teria feito tal divulgação.
3- Acresce que, de modo algum deveria ter sido considerado provado que a referida promoção do imóvel foi feita pelos «Réus com a ajuda do filho» na medida em que o filho foi muito claro ao afirmar que foi ele quem promoveu o imóvel, e não «os Réus com a sua ajuda».
4- O facto considerado provado em M) «E só após essas publicações, é que os requeridos começaram a ser contactados por vários potenciais compradores, finalizando a venda do referido imóvel, em 13 de Abril de 206, pelo preço global de €40.800 (quarenta mil e oitocentos euros)» também deverá ser considerado como não provado, dado que se não há qualquer cópia de publicações para divulgação do negócio em questão, nem nenhuma testemunha referiu em que data teriam sido feitas, nunca poderia considerar-se provado que só «após» as mesmas é que os requeridos começaram a ser contactados, até porque qualquer contacto poderia ter resultado dos factos provados nas alíneas E) e F).
5- Acresce que no depoimento do filho dos Réus mais se verifica que este não faz a menor ideia do site que os compradores terão visto para finalizar a venda em 13.04.2016, pelo que não pode considerar-se excluída a hipótese de tal ter acontecido por aqueles terem visto o site da Autora.
6- Deverá resultar provado o facto alegado no artigo 17.º do RI «O cartaz só foi colocado no imóvel» considerado como não provado, atendendo ao depoimento da testemunha I…, que se transcreveu e de onde se pode concluir que, efetivamente, o cartaz foi colocado:
7- Deverá, também resultar provado o facto alegado no artigo 20.º do RI «Ao longo das renovações automáticas do contrato a B… sempre manteve o contacto com a requerida, pelo que com ela estabeleceu um mínimo de 10 comunicações telefónicas, ao longo de todo o período de mediação», atento o depoimento da referida testemunha I…, que se transcreveu e onde esta afirma ter feito um mínimo de 10 contactos com a Ré.
8- No que concerne á matéria de direito, o presente processo foi instaurado baseando-se no facto de o contrato ter sido celebrado em regime de exclusividade, o que, por um lado, faria nascer a presunção de que o negócio feito pelos Réus se deveu á divulgação efectuada pela Autora e, por outro lado, impediria que outrem promovesse a venda do imóvel
9- A sentença recorrida não aplicou a referida presunção ao considerar que «A autora não fez, como lhe incumbia, a prova do nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio», esquecendo que, de acordo com a referida presunção eram os Réus, e não a Autora, que deveriam ter comprovado que não foi devido á actividade de divulgação do imóvel desenvolvida pela Autora que o negócio foi concluído.
10- E os Réus/Recorridos não afastaram a presunção de que o trabalho de promoção do imóvel desenvolvido pela Autora contribuiu para a celebração do negócio que os Réus acabaram por fazer, indicando os compradores como testemunhas.
11- Não deve presumir-se, como a sentença recorrida fez, que se os compradores não contactaram a B…, foi porque não foi através da sua publicidade que tomaram conhecimento do imóvel, pois tal raciocínio esquece que os interessados procuram sempre fazer os negócios imobiliários á margem das mediadoras, para tentar conseguir melhor preço através do não pagamento da remuneração a que estas têm direito pelo trabalho que desenvolvem.
12- No que concerne ás implicações do regime da exclusividade convencionada, sem pretender aplicar o entendimento mais radical dos Ac. do STJ de 10.05.2005 ou do T.R.L de 24.05.2011, que defendem que, neste regime, caso os clientes da mediadora divulguem o imóvel, tal não impede que estes devam pagar a remuneração a que a mediadora nesse caso, tem direito, salienta-se que no caso, não foram os outorgantes do contrato de mediação que em diz ter divulgado o negócio, em violação da exclusividade contratada.
13- Se a referida promoção, alegadamente feita pela testemunha H…, não corresponder á verdade, então não se pode considerar afastada a presunção de que foi a actividade da mediadora que contribui para a realização do negócio e, nesse caso, os Réus deverão ser condenados a pagar á Autora/recorrente, a remuneração contratada.
14- Se, distintamente, a promoção efectuada pelo referido terceiro corresponder à verdade, então verifica-se a violação do regime de exclusividade, como a própria Magistrada recorrida chegou a reconhecer de imediato, o que também deverá originar a condenação dos Réus a pagarem à Autora/Recorrente, a remuneração a que esta tem direito.
15- A não se entender assim e a tornarem-se efectivas e publicas decisões como aquela de que ora se recorre, dificilmente as mediadoras conseguiriam ser remuneradas pelo serviço que prestam e pelo trabalho que desenvolvem, pois bastaria que os interessados se dirigissem directamente ao cliente da mediadora para que esta perdesse o direito a ser remunerada pelo trabalho que desempenha e que é de vital importância no mercado imobiliário.
16- A aplicação de taxa de justiça agravada determinado nos presentes autos deverá ser revogada, pelo menos no que concerne á Autora, dado que se tal decisão se baseou na prolixidade dos articulados, os 29 artigos que constituem o requerimento inicial da Autora, não deverá ser considerados prolixos, na medida em que, além do mais, o formulário utilizado nas injunções, limita o número de caracteres que nessa sede pode ser utilizado e o certo é que a Autora conseguiu alegar tudo o que necessário se tornava para expor os factos constitutivos dos direitos da Autora sem atingir esse limite, o que comprova que o seu requerimento não padece de qualquer prolixidade.
17- Acresce que, o diploma legal em questão não diz que o processo de injunção tem que ser simples, pelo que não deve presumir-se qualquer limitação onde a lei não a expressa, muito menos para onerar a Autora com custas, apenas por esta ter optado por utilizar uma forma processual que a lei põe ao seu dispor e que este Venerando Tribunal já decidiu ser viável, mas de que a Exm.ª Magistrada recorrida, manifestamente, não gosta.
18- E tanto assim é que, nas dezenas de injunções instauradas, pela Autora, ao longo dos anos, em todo os casos em que pretendia cobrar remunerações inferiores a 15.000€, relativamente a contratos de mediação imobiliária por ela celebrados, levantando algumas contestações questões muito mais complexas do que a dos presentes autos, a Exm.ª Magistrada em questão é a única que até hoje decidiu aplicar taxa de justiça agravada a este tipo de processos, o que faz por norma, pelo menos nos processos instaurados pela na ora Autora/Recorrente.
V-NORMAS VIOLADAS:
A sentença recorrida violou o disposto nos artigos 350.º e ss do C.C., n.º 1 do artigo 18.º e n.º 3 do artigo 19.º do DL 211/2004 de 20.08 e ainda no n.º 7 do artigo 530.º do C.P.C..
Pelo exposto, deve ser dado provimento ao presente recurso considerando-se:
- Não provada a matéria das alíneas L) e M) dos Factos provados e
-Provados os facto alegado no artigo 17.º do RI «O cartaz foi colocado no imóvel», bem assim como no artigo 20.º do RI, «Ao longo das renovações automáticas do contrato a B… sempre manteve o contacto com a requerida, pelo que com ela estabeleceu um mínimo de 10 comunicações telefónicas, ao longo de todo o período de mediação»;
-Devendo, considerar-se procedente o pedido de condenação dos Apelados no pagamento da remuneração estipulada no contrato de mediação celebrado entre eles e a ora Apelante, acrescida do correspondente IVA, á taxa de 23%, e dos juros de mora, vencidos até efectivo pagamento.
Fazendo-se, assim,
INTEIRA JUSTIÇA.
Não foram apresentadas contra-alegações.
2. Fundamentos de facto
A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:
A) A requerente é uma sociedade por quotas que se dedica á actividade comercial de mediação imobiliária, detentora da licença AMI n.º …., emitida pelo Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI) e é agente da “E…”.
B) Os RR. pretendiam vender uma fracção autónoma, T3, destinada a habitação, sita na Rua …, n.º ..- 2.º Esq., na freguesia …, do concelho de Vila Nova de Gaia, tendo, em 24.05.2010, celebrado com a A., em regime de exclusividade, o contrato de mediação n.º …., mediante o qual atribuíram à B… a mediação para a promoção do negócio, no âmbito do qual a A. obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel supra identificado, mediante a remuneração de 5%, no mínimo de 5.500€, acrescida do correspondente IVA sobre o preço conseguido para o imóvel, cujo pagamento seria efectuado aquando da celebração do contrato-promesssa, que os RR. se obrigaram a pagar.
C) O contrato foi celebrado pelo período de 12 meses, automaticamente renováveis por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso, entretanto, não fosse denunciado, através de carta registada, com aviso de recepção ou outros meios equivalentes, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
D) A A. baseada em estudo de mercado sugeriu o preço de € 56.624 para venda do imóvel, os RR. preferiram aí estipular, para o efeito, o preço de € 69.900.
E) Após a celebração do contrato de mediação em referência a B… começou a diligenciar a promoção do imóvel publicitando o negócio, ficando este imediatamente disponível na base de dados comum a todas as 150 agências da E… do país.
F) O imóvel esteve na montra da agência, a partir de 20.12.2010 e foi incluído no folheto de Verão desse ano da E….
G) O imóvel esteve desde 2011 arrendado a partir de meados de 2014.
H) Em 13.04.2016, os RR. venderam o imóvel a F… e G…, por € 40.800, negócio formalizado sem a intervenção directa da B….
I) A A. enviou aos RR. carta registada, na qual solicitou o pagamento da remuneração contratada, tendo os RR. recebido a mesma e respondido não aceitar ter qualquer dívida para com a A.. J) A A. nunca deu conhecimento aos RR. de qualquer esforço envidado na promoção, ou divulgação da disponibilidade para venda do imóvel, objecto do contrato de mediação, nomeadamente de que havia interessados na compra do mesmo.
K) A A. não realizou uma única visita com potenciais interessados ao referido imóvel.
L) Os RR., com a ajuda do seu filho, H…, promoveram a venda do referido imóvel em sítios da internet, destinados a transacções de particulares.
M) E só após essas publicitações, é que os requeridos começaram a ser contactados por vários potenciais compradores, finalizado a venda do referido imóvel, em 13 de Abril de 2016, pelo preço global de € 40.800,00.
Factos não provados
a) Inicialmente, os Requeridos não permitiram que a B… colocasse cartaz de comercialização no exterior do imóvel;
b) O cartaz no imóvel só foi colocado no imóvel em 14.03.2015;
c) O arrendamento do imóvel dificultou a promoção da venda;
d) Ao longo das renovações automáticas do contrato a B… sempre manteve o contacto com a Requerida, pelo que com ela estabeleceu 23 comunicações telefónicas ao longo de todo o período da mediação;
e) A ampla actividade de divulgação do negócio desenvolvida pela empresa mediadora, designadamente, na internet e com a placa de comercialização colocada no imóvel, contribuiu para a aproximação entre os Requeridos e as pessoas que acabaram por comprar o imóvel, o que, terá facilitado o negócio.
f) A A. não solicitou aos RR. a possibilidade de colocar um cartaz no imóvel.
Nada mais se provou com interesse para a causa, sendo que o que demais consta alegado nos articuladas e não referido supra se mostra conclusiva ou de direito.
3. Do mérito do recurso
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 CPC), salvo questões do conhecimento oficioso não transitadas (artigos 608.º, n.º 2, in fine, e 635.º, n.º 5, CPC), consubstancia-se nas seguintes questões:
─ nulidade do depoimento de parte conjunto;
─ impugnação da matéria de facto;
─ saber se, tendo sido convencionado regime de exclusividade, a venda do imóvel objecto da imediação pelo proprietário confere à mediadora direito à remuneração convencionada;
─ aplicação da taxa de justiça agravada.
3.1. Da nulidade do depoimento de parte conjunto
Sustenta a apelante que o depoimento de parte, efectuado em conjunto por decisão judicial, deverá ser anulado, na medida em que o depoimento em conjunto dos requeridos comprometeu qualquer hipótese de aproveitar contradições que poderiam existir entre ambos, susceptíveis de levar a alguma confissão.
Consta da acta de julgamento o seguinte despacho:
Ao abrigo do princípio da gestão processual, o Tribunal determina que o depoimento de parte dos Réus ocorra em simultâneo, ao que disseram as partes nada ter a opor.
A primeira questão que este despacho suscita é a da falta de legitimidade da apelante para recorrer de um despacho a que deu a sua anuência, num inaceitável venire contra factum proprium.
Com efeito, não podem as partes dar a sua anuência a um determinado procedimento para, seguidamente, em caso de insatisfação com o resultado da acção, vir a questioná-lo em sede de recurso.
Improcede, sem necessidade de outros considerandos, este segmento da apelação.
3.2. Da impugnação da matéria de facto
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……………………………
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3.3. Saber se, tendo sido convencionado regime de exclusividade, a venda do imóvel objecto da imediação pelo proprietário confere à mediadora direito à remuneração convencionada
Escreveu-se na sentença recorrida:
Resultou provado que na data de 24.05.2010 entre a autora e os réus foi celerado o contrato de mediação imobiliária em causa nos presentes autos e com os termos dele constantes.
À data o exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária encontrava-se regulado pelo DL n.º 211/2004, de 20/08, que veio a ser actualizado pelo DL n.º 69/2011, de 15 de Junho.
Também resultou provado que a autora publicitou no seu site o imóvel do réus. Mas, não resultou provado que outra actividade de promoção tivesse sido desenvolvida. Não houve interessados que se dirigissem à autora. Nada resultou provado que permita ao Tribunal concluir que a venda que veio a ocorrer resultou da actividade promocional da autora. Bem ao invés, o que resultou provado foi que a venda ocorreu mercê da intervenção do filho dos réus.
O artigo 18º do referido Diploma, sob a epígrafe “Remuneração” diz: “1 — A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 2 — Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração; […] 4 — Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência. 5 A consagração do regime de exclusividade, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária. […]”.
Dos termos do contrato resultou que foi contratado o regime de exclusividade. Todavia, a autora não logrou fazer prova de que a venda ocorrida resultou da sua actividade de promoção (como parece ser evidente a autora não tem a seu beneficio nenhuma presunção de que o facto de ter inseridas nas suas bases de dados em rede imóveis diversos a venda de qualquer deles ocorre por facto seu). Se assim tivesse sido quem tinha sido contactada para a celebração do negócio não eram os réus, o filho destes, no caso, mas a autora. E não foi a autora que foi contactada para a celebração da compra e venda.
É verdade que o regime de exclusividade visa proteger o interesse da empresa mediadora, em só ela diligenciar no sentido da realização do negócio intencionado, de modo a garantir a remuneração dos actos materiais que, para tanto, leve a cabo.
Mas, e como se diz no Acórdão do processo 7120/13.0TBSTB.E1 do Tribunal da Relação de Évora «se parece líquido que a aludida exclusividade exclui necessariamente a intermediação no mesmo negócio de outra (s) mediadora (s), já não nos parece tão claro que ela exclua também o próprio comitente, no caso o réu, se lhe aparecer uma proposta de compra. […] Interpretando tal estipulação com apelo à disposição do art. 236º do Código Civil, somos do entendimento que um declaratório normal, colocado na posição do aqui réu, concluiria que lhe estava vedado promover o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária, ou seja, diligenciar ele próprio no sentido de angariar eventuais compradores; mas, muito provavelmente, já não se convencia de que lhe estava vedado aceitar uma qualquer proposta de compra que, porventura, lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio.».
Portanto, não serve o regime de exclusividade contratado para excluir a actividade, no caso, dos réus através do seu filho e, por essa via, considerar que a venda ocorreu mercê da promoção da autora.
Mas, não só. Como de resto foi decidido no Acórdão da Relação do processo 84410/17.2YIPRT, deste J2 do JLCVNG, em que foi parte a autora destes autos, «sobre o ónus da prova compete à mediadora, como elemento constitutivo do direito à remuneração, nos termos do artigo 342º n.º 1 do Código Civil alegar e provar esse nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio.»
E, a autora não essa prova no âmbito destes autos, só podendo a presente acção ser improcedente e, mercê disso resultando prejudicadas as demais questões suscitadas pelos réus.
A apelante questiona este segmento da sentença com base em dois argumentos: não ter o Tribunal recorrido lançado mão da presunção de facto inerente ao regime de exclusividade de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comprador e terceiros, facilitando o negócio, na senda do acórdão do STJ de 10.10.2002; e a alegada violação da exclusividade convencionada.
Para melhor apreciação do recurso, impõe-se breves considerações acerca do regime da mediação imobiliária.
Tal como entendeu a sentença recorrida, ao caso em apreço aplica-se o regime estabelecido no Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que regula o exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária, que se encontrava em vigor.
O artigo 2.º, n.º 1 deste diploma, define a actividade de mediação imobiliária: A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
O n.º 2 deste normativo esclarece que A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b)Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Menezes Cordeiro, Do Contrato de Mediação”, in O Direito, Almedina, Ano 139.º, III, pg. 517,
Em sentido amplo, diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo.
Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação.
No caso dos autos foi estabelecida uma cláusula de exclusividade ─ a cláusula 4.ª ─, cujo n.º 2 estabelece que:
Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade, só a Mediadora contratual tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
Trata-se da reprodução do artigo 19.º, n.º 4, do citado Decreto-Lei: Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem direito a promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
A consagração do regime de exclusividade destina-se, como bem se compreende, a tutelar os interesses da mediadora, no sentido de a compensar pelo trabalho desenvolvido na divulgação do imóvel, sabendo-se que no regime de exclusividade se verifica um maior investimento por parte mediadora na procura de interessados.
No que à remuneração concerne, ficou previsto na cláusula 5.ª, n.º 1, do contrato que A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado no contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 18.º do DL 211/2004, de 20/08.
Mais uma vez, a cláusula reproduz o artigo 18.º do referido diploma legal.
Trata-se, pois, de um contrato aleatório, em que a remuneração apenas é devida se o contrato promovido se realizar (cfr. Menezes Cordeiro, op. cit., g. 547).
A sentença recorrida entendeu que a apelante não fez, como lhe incumbia, a prova do nexo de causalidade entre a sua actividade e a conclusão do negócio.
Constitui entendimento pacífico na doutrina e na jurisprudência que a actividade desempenhada pelo mediador tem de ser causal relativamente ao negócio objecto do contrato, mesmo quando convencionado regime de exclusividade como ocorre no caso concreto. Pode não ser exclusiva, mas tem de ser determinante.
Neste sentido, veja-se, a título meramente exemplificativo, acórdãos do STJ, de 15.11.2007, João Bernardo, www.dgsi.ptjstj, proc. n.º 07B3569; de 28.04.2009, Fonseca Ramos, www.dgsi.ptjstj, proc. n.º 29/09.3YFLSB; de 27.05.2010, Hélder Roque, www.dgsi.ptjstj, proc. n.º 9934/03.0TVLSB.L1.S1; de 06.12.2012, Ana Paula Boularot, www.dgsi.ptjstj, proc. n.º 370001/09.6YIPRT.L1.S1; e de 12.12.2013, Granja da Fonseca, www.dgsi.ptjstj, proc. n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1; acórdão da Relação de Lisboa, de 20.03.2014, Ezaguy Martins, www.dgsi.ptjtrl, proc. n.º 3199/08-4TBCLD.L1; acórdão da Relação do Porto, de 01.07.2014, Maria João Areias, www.dgsi.ptjtrp, proc. n.º 19005/12.2YIPRT.P1.
A apelante não questiona a necessidade de prova do nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a conclusão do negócio, mas sim não ter o Tribunal recorrido lançado mão da presunção de facto inerente ao regime de exclusividade de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comprador e terceiros, facilitando o negócio, na senda do acórdão do STJ de 10.10.2002, Moitinho de Almeida, www.dgsi.ptjstj, proc. n.º 02B2469, nos termos do qual A existência de um contrato de mediação em regime de exclusividade autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e o terceiro, facilitando o negócio.
Afirma a apelante que os apelados tinham uma possibilidade, que não usaram, de afastar a referida presunção e de comprovar que os compradores não os contactaram devido à actuação da apelante indicando os compradores como testemunhas.
O argumento da apresentação dos compradores como testemunhas é reversível, pois também a apelante os podia ter indicado para demonstrar que o negócio se deveu à sua intervenção.
Sublinhe-se, aliás, que o ónus da prova de que a sua actividade foi causal da celebração do negócio cabe ao mediador, por se tratar de facto constitutivo do direito à remuneração, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, CC (cfr. Carlos Lacerda Barata, Contrato de Mediação, Estudos do Direito de Consumo, Vol. I, coordenação de Luís de Menezes Leitão, Almedina, pg. 192; Menezes Cordeiro, op. cit., pg. 552).
E a verdade é que a presunção de facto assente na existência de exclusividade não funciona no caso concreto, já que ficou demonstrado que foi a actividade dos apelados, auxiliados pelo seu filho, que esteve na origem da conclusão do negócio, sem intervenção da apelante.
Recorde-se que se provou que:
H) Em 13.04.2016, os RR. venderam o imóvel a F… e G…, por € 40.800, negócio formalizado sem a intervenção directa da B….
K) A A. não realizou uma única visita com potenciais interessados ao referido imóvel.
L) Os RR., com a ajuda do seu filho, H…, promoveram a venda do referido imóvel em sítios da internet, destinados a transacções de particulares.
M) E só após essas publicitações, é que os requeridos começaram a ser contactados por vários potenciais compradores, finalizado a venda do referido imóvel, em 13 de Abril de 2016, pelo preço global de € 40.800,00.
E não se provou que:
e) A ampla actividade de divulgação do negócio desenvolvida pela empresa mediadora, designadamente, na internet e com a placa de comercialização colocada no imóvel, contribuiu para a aproximação entre os Requeridos e as pessoas que acabaram por comprar o imóvel, o que, terá facilitado o negócio.
Noutra linha de argumentação, a apelante alude a dois acórdãos:
a) ao acórdão do STJ de 10.05.2005, nos termos do qual a celebração do contrato sem qualquer intervenção da mediadora não viola o pacto de exclusividade mas não exonera o cliente de pagar à mediadora a remuneração contratada, desde que esta tenha exercido actividade de mediação, como foi o caso, e ainda que não tenha sido em consequência desta actividade que o negócio foi conseguido, na medida em que a negociação directa impediu a mediadora de ser ela a conclui-lo, e tal impedimento é imputável ao cliente;
b) ao acórdão da Relação de Lisboa, de 24.05.2011, que defende que, em regime de exclusividade, os clientes da mediadora não tem o direito de divulgar o imóvel.
No entanto, afirma não ser indispensável recorrer ao entendimento destes acórdãos que defendem posições mais radicais sobre o regime da exclusividade, por entender que a testemunha H… assumiu em Tribunal, e consta do registo da prova, ter promovido o imóvel.
E discorre:
Se a referida promoção, alegadamente feita pela testemunha H…, não corresponder à verdade, então não se pode considerar afastada a presunção de que foi a actividade da mediadora que contribui para a realização do negócio e, nesse caso, os apelados deverão ser condenados no pedido
Se, distintamente, a promoção efectuada pelo referido terceiro corresponder à verdade, então verifica-se a violação do regime de exclusividade, o que também deverá originar a condenação dos apelados no pedido.
Recorde-se o teor do artigo 19.º do diploma aplicável ao caso dos autos:
Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem direito a promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
Entendemos, na linha de alguma doutrina e jurisprudência, que a consagração do regime de exclusividade não impede necessariamente o proprietário de proceder à venda sem intervenção da mediadora, sem que isso implique violação do contrato.
Assim, em princípio, o regime de exclusividade apenas impede a intervenção de mediadoras concorrentes, mas não do cliente.
Para que o cliente seja impedido de promover o negócio por sua conta é necessário que tal fique expressamente convencionado ─ exclusividade reforçada.
Como refere Menezes Cordeiro, op. cit., pg. 549, a cláusula de exclusividade poderá ainda ser reforçada quando, além de não recorrer a outros intermediários, o comitente se obrigue a não descobrir, ele próprio, um terceiro interessado. Nada disso se presume: deverá ser clausulado e, havendo dúvidas, provado por quem tenha interesse na situação considerada.
No mesmo sentido, Maria de Fátima Ribeiro, O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, Revista de Direito Comercial, pg. 249 e ss., consultável em https://static1.squarespace.com/static/58596f8a29687fe710cf45cd/t/596cd1a6cd0f68fd3589dd22/1500303787254/2017-08.pdf:, que sintetiza de forma muito esclarecedora a problemática da exclusividade e do direito à remuneração, justificando a sua transcrição:
Quando do teor do próprio contrato de mediação não resulte expressamente qual o alcance da exclusividade estabelecida em benefício do mediador, saber se se está perante uma cláusula de exclusividade simples ou uma cláusula de exclusividade reforçada vai depender da interpretação do mesmo, considerando-se toda as circunstâncias conhecidas por ambas as partes embora seja de considerar que, na dúvida, a exclusividade é simples– pois deve resultar claramente do contrato que o comitente se abstém de procurar ele próprio o melhor negócio, dispondo-se a remunerar o mediador no caso em que o consiga directamente (e não em resultado da actividade de mediação).
Na verdade, não seria razoável partir do princípio de que o comitente não pode actuar na pendência de um contrato de mediação. Várias razões militam a favor desta tese: desde logo, se a solução fosse a oposta, o comitente ficaria impedido de conseguir o negócio pretendido, ainda quando vislumbrasse a oportunidade de o celebrar; ou, conseguindo-o e concluindo-o em violação da cláusula de exclusividade, seria devedor do pagamento da comissão ao mediador, mesmo não tendo este cumprido a obrigação de resultado a que se vinculou e sendo certo que o comitente dificilmente pode controlar a actividade do mediador e o grau de diligência empregado por este – pelo que se chegaria a um resultado que seria economicamente injusto; finalmente, o comitente corre sempre o risco de que o mediador, a qualquer momento e sem que aquele o possa evitar, ponha fim ao contrato de mediação, sem que tenha, entretanto, conseguido um terceiro interessado no negócio, pelo que a sua passividade não exigível.
Como já se depreende do que fica exposto, a exigibilidade da remuneração e a eventual existência de uma cláusula de exclusividade estão intimamente ligadas: pela cláusula de exclusividade, as partes determinam que o mediador terá direito à remuneração se o contrato pretendido for celebrado durante o período de exclusividade acordado. No caso da exclusividade simples, tal acontecerá sempre que esse contrato tenha sido celebrado em consequência da actividade de outro mediador, mas já não quando resulte da actuação do próprio comitente. Na vigência de uma cláusula de exclusividade reforçada, o direito do mediador existe, qualquer que tenha sido a origem da actividade que levou à conclusão do negócio.
A função da cláusula de exclusividade é, em qualquer caso, tão só a de afastar a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão desse negócio. Por outras palavras, também na presença de uma cláusula de exclusividade, o mediador só adquire o direito à comissão quando estejam presentes todos os requisitos necessários para a sua constituição. Nomeadamente, o mediador deve ter desenvolvido a actividade a que se obrigou; simplesmente, a existência desta cláusula “autoriza a presunção (de facto) de que a actividade da empresa mediadora contribuiu para a aproximação entre o comitente e terceiros, facilitando o negócio”
Em conclusão, deve entender-se que a cláusula de exclusividade afasta apenas a necessidade de demonstração do nexo de causalidade entre a actividade do mediador e o contrato celebrado entre o comitente e um terceiro – o mesmo é dizer que o mediador apenas terá direito à remuneração se provar que desenvolveu a sua actividade. Uma solução diferente levaria a que o mediador pudesse vir a ser injustificadamente (e injustamente) remunerado.
Revertendo ao caso dos autos, temos de concluir que foi celebrado um contrato de exclusividade simples, que não impedia os apelados de celebrar o negócio com terceiro, sem que tal implicasse violação do contrato de exclusividade e os fizesse incorrer na obrigação de pagar a remuneração acordada.
As considerações que a apelante tece quanto à promoção do negócio pela testemunha H…, filho dos apelados, não colhem pelo que ficou dito acerca desta questão aquando da reapreciação da matéria de facto.
Improcede, pois, o recurso neste segmento.
3.4. Da aplicação da taxa de justiça agravada
Escreveu-se na sentença recorrida:
Conforme já ficou dito supra os presentes autos têm na sua matriz a simplicidade.
Não é, pois, sem consequências a articulação de 29 artigos no requerimento inicial e, muito menos de 109 artigos em sede de oposição!
Ora, os factos constitutivos do direito da autora são dois: a contratação e a prestação do serviço (nomeadamente, no que à actividade promocional diz respeito e ao nexo de causalidade). Com todo o respeito, 10 artigos são mais que suficientes, num processo simplificado como o dos autos, para integrar a alegação da autora.
Os factos modificativos, impeditivos e extintivos, do direito do réu, podem ser mais, podem comportar questões de natureza jurídica. Mas, 109 artigos… mais do triplo que os excessivos 29 artigos do requerimento inicial… com todo o respeito, vai muito além do razoável.
Ambas as partes tornaram uma acção que na essência o legislador pretendeu simples, numa acção complexa.
Nos termos do n.º 7 do artigo 530º, do Código de Processo Civil, para efeitos de condenação no pagamento de taxa de justiça, consideram-se de especial complexidade as acções que contenham articulados ou alegações prolixas.
E, nos termos do n.º 5 do artigo 6º, do RCP, o juiz pode determinar, a final, a aplicação dos valores de taxa de justiça constantes da tabela I-C, que faz parte integrante do presente Regulamento, às acções e recursos que revelem especial complexidade.
Assim, tendo em conta o que vem de se dizer, aplica-se às partes a taxa agravada nos termos do n.º 7 do artigo 530º, do Código de Processo Civil, conjugado com o n.º 5 do artigo 6º, do RCP (Tabela Anexa I – C).
Contrariando a imputação de prolixidade, a apelante aduziu que o formulário utilizado nas injunções limita o número de caracteres que nessa sede podem ser utilizados, tendo a apelante respeitado esse limite.
E acrescentou que o diploma legal não diz que o processo de injunção tem que ser simples, pelo que não deve presumir-se qualquer limitação onde a lei não a expressa, muito menos para onerar a apelante com custas, apenas por esta ter optado por utilizar uma forma processual que a lei põe ao seu dispor.
Apreciando:
Importa determinar se o requerimento inicial apresentado pela apelante é prolixo para efeitos de agravamento da taxa de justiça, nos termos do artigo 530., n.º 7, CPC.
Louva-se o movimento de simplificação processual encetado pelo legislador processual civil, e reconhece-se a premência de disciplinar a intervenção dos sujeitos processuais por forma a obviar a verdadeiras situações de abuso com que nos deparamos com mais frequência do que seria aceitável.
Como referem Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil anotado, Almedina, volume II, 3.ª edição, pg. 429,
As partes devem, nos articulados, alegar os factos principais da causa (“essenciais” na terminologia do legislador) e, dos instrumentais, apenas aqueles que se revistam de especial relevância para a prova dos factos principais; sobretudo, devem evitar repetições e alegações caóticas, infelizmente frequentes na prática forense.
O Tribunal deve, no entanto, ser parcimonioso no agravamento da taxa de justiça, por forma a evitar que um mecanismo disciplinador se converta num entrave ao acesso à justiça.
O articulado apresentado pela apelante enquadra-se na normalidade, não revelando excessos legitimadores de uma intervenção sancionatória pelo Tribunal.
O número de artigos é pouco relevante, pois, sendo pouco extensos, poderiam ser agrupados sem prejuízo para a exposição.
Quanto ao conteúdo, verifica-se que praticamente todos os factos foram considerados em sede de matéria de facto provada e matéria de facto não provada, o que corrobora a sua pertinência.
Razão por que se revoga a sentença recorrida no segmento relativo à condenação da apelante em taxa de justiça agravada.
4. Decisão
Termos em que, julgando a apelação parcialmente procedente, revoga-se a sentença recorrida no segmento relativo à condenação da apelante em taxa de justiça agravada, confirmando-a no restante.
Custas pela apelante na proporção de 4/5.
Porto, 24 de Setembro de 2019
Márcia Portela
José Igreja Matos
Rui Moreira