Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3555/10.8T2OVR.C1.P1 |  |
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO
ARRENDAMENTO
COMUNICAÇÃO AO SENHORIO
EXTINÇÃO DO ARRENDAMENTO
II – Se do estabelecimento comercial vendido fizer parte uma situação jurídica de arrendamento, o trespasse acarreta a mutação subjectiva desta, a respeito da posição de locatário (artigo 1112º, nº 1, do Cód Civ);
III – O estabelecimento comercial, como bem jurídico patrimonial constituído por uma agregação de coisas e de direitos unitariamente vocacionados a uma certa aptidão funcional, tem uma compleição que ultrapassa a da mera posição jurídica de locatário;
IV – É lícito ao dono de um estabelecimento, ainda que dele faça parte a posição arrendatícia, poder ceder a sua exploração, em locação, a terceiro, à margem da vontade do senhorio no arrendamento (artigo 1109º, nº 2, início, do Cód Civ);
V – A cessão de exploração, assim válida, deve porém ser comunicada ao senhorio no prazo de um mês, sob pena de ser, quanto a ele, ineficaz (artigos 1109º, nº 2, final, e 1083º, nº 2, alínea e), do Cód Civ);
VI – Essa ineficácia repercute-se apenas na relação jurídica do arrendamento, permite ao senhorio a defesa da sua posição nessa relação de acordo com as faculdades que a lei lhe concede e não comporta, para além dos limites assim recortados, qualquer outra incidência ou afectação do estabelecimento comercial objecto da cessão;
VII – Efectuada a cessão de um estabelecimento, integrado de um espaço arrendado, que não foi comunicada ao senhorio, se este toma a atitude de em tal espaço soldar as portas e as janelas, impedindo qualquer acesso ao mesmo, essa conduta tem repercussão, não só no local, mas na integridade do próprio estabelecimento que, diante da impressividade e carisma do acto, não pode deixar de ser considerado suprimido e extinto, por virtude dele;
VIII – Nessa hipótese, o senhorio incorre em responsabilidade civil (não apenas contratual, mas ainda extracontratual) para com o proprietário do estabelecimento destruído, cuja falta de comunicação da cessão de exploração tida lugar não permite preterir ou afastar;
IX – O conteúdo dessa indemnização, integrada da medida contracção patrimonial gerada na esfera do lesado, pode ser constituído pelo valor de mercado do estabelecimento comercial atingido e, também, pelo das rendas que previsivelmente o inquilino viria a auferir do cessionário a quem temporariamente transmitira a sua exploração (artigos 562º a 564º do Cód Civ);
X – Ainda que no processo se venham a evidenciar elementos que permitam, desde logo, aí poder quantificar o dano, se o lesado, autor da acção, tiver formulado pedido ilíquido, a coberto da faculdade que lhe concede o artigo 569º, início, do Cód Civ, não pode o juiz deixar de proferir sentença de condenação também ilíquida, relegando para mais tarde a concretização, sob pena de estar a proferir decisão ultra petitum (artigo 661º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Recurso de Apelação
Processo nº 3555/10.8T2OVR.C1.P1
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. Apelante- B….., residente em ….nº …, …., em …., na Espanha;
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. Apelados- C….. e esposa
- D….., residentes na …. nº …, …., em Ovar.
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SUMÁRIO:
I – O negócio jurídico de trespasse tem sempre por objecto mediato um estabelecimento comercial e importa a respectiva compra e venda, pela qual o direito de propriedade sobre ele se transfere do vendedor para o comprador (artigos 874º e 897º do Código Civil);
II – Se do estabelecimento comercial vendido fizer parte uma situação jurídica de arrendamento, o trespasse acarreta a mutação subjectiva desta, a respeito da posição de locatário (artigo 1112º, nº 1, do Cód Civ);
III – O estabelecimento comercial, como bem jurídico patrimonial constituído por uma agregação de coisas e de direitos unitariamente vocacionados a uma certa aptidão funcional, tem uma compleição que ultrapassa a da mera posição jurídica de locatário;
IV – É lícito ao dono de um estabelecimento, ainda que dele faça parte a posição arrendatícia, poder ceder a sua exploração, em locação, a terceiro, à margem da vontade do senhorio no arrendamento (artigo 1109º, nº 2, início, do Cód Civ);
V – A cessão de exploração, assim válida, deve porém ser comunicada ao senhorio no prazo de um mês, sob pena de ser, quanto a ele, ineficaz (artigos 1109º, nº 2, final, e 1083º, nº 2, alínea e), do Cód Civ);
VI – Essa ineficácia repercute-se apenas na relação jurídica do arrendamento, permite ao senhorio a defesa da sua posição nessa relação de acordo com as faculdades que a lei lhe concede e não comporta, para além dos limites assim recortados, qualquer outra incidência ou afectação do estabelecimento comercial objecto da cessão;
VII – Efectuada a cessão de um estabelecimento, integrado de um espaço arrendado, que não foi comunicada ao senhorio, se este toma a atitude de em tal espaço soldar as portas e as janelas, impedindo qualquer acesso ao mesmo, essa conduta tem repercussão, não só no local, mas na integridade do próprio estabelecimento que, diante da impressividade e carisma do acto, não pode deixar de ser considerado suprimido e extinto, por virtude dele;
VIII – Nessa hipótese, o senhorio incorre em responsabilidade civil (não apenas contratual, mas ainda extracontratual) para com o proprietário do estabelecimento destruído, cuja falta de comunicação da cessão de exploração tida lugar não permite preterir ou afastar;
IX – O conteúdo dessa indemnização, integrada da medida contracção patrimonial gerada na esfera do lesado, pode ser constituído pelo valor de mercado do estabelecimento comercial atingido e, também, pelo das rendas que previsivelmente o inquilino viria a auferir do cessionário a quem temporariamente transmitira a sua exploração (artigos 562º a 564º do Cód Civ);
X – Ainda que no processo se venham a evidenciar elementos que permitam, desde logo, aí poder quantificar o dano, se o lesado, autor da acção, tiver formulado pedido ilíquido, a coberto da faculdade que lhe concede o artigo 569º, início, do Cód Civ, não pode o juiz deixar de proferir sentença de condenação também ilíquida, relegando para mais tarde a concretização, sob pena de estar a proferir decisão ultra petitum (artigo 661º, nº 1, do Código de Processo Civil).
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
1. A instância da acção.
1.1. B….. propôs uma acção declarativa [1] contra C….. e esposa D….., a pedir a condenação dos réus a pagarem-lhe a quantia de 20.000,00 €, restituição do preço de um estabelecimento comercial que lhes adquiriu, e a quantia mensal deixada de auferir, por o estabelecimento ter sido por eles selado, impos-sibiltando acesso, “quantia essa a liquidar em sede de execução de sentença”.
Argumenta que, em Nov 2007, celebrou com os réus o trespasse com arrendamento do estabelecimento, destinado a café e snack-bar, pelo preço de 20.000,00 €, que pagou; e que, em Fev 2008, firmou cessão de exploração do mesmo estabelecimento. Em Jun 2008, os réus soldaram portas e janelas do estabelecimento; e dessa forma impediram os cessionários de lhe aceder. Ora, por causa disso, deixaram estes de poder honrar os compromissos consigo assumidos; e ali ficou impedida a entrada de si próprio ou de qualquer pessoa que pudesse estar interessada em assumir a exploração do estabelecimento. Deixou de receber dos cessionários a renda mensal ajustada; consequentemente, de poder pagar a sua própria renda aos réus; tudo por causa do comportamento destes. Gerou-lhe, em suma, esse prejuízo; para lá do próprio valor que pagara pelo trespasse, já que está definitivamente impossibilitada a manutenção da relação contratual. Deixou, ainda, de poder negociar o estabelecimento com qualquer interessado. E, por tudo isso, deve ser reembolsado e indemnizado.
1.2. Os réus contestaram; e deduziram reconvenção.[2]
Iniciaram a dizer que a cessão de exploração lhes não foi comunicada; e que o autor, por sua iniciativa, deitou abaixo uma parede do locado. Depois, ao que mais importa, que ele nunca explorou por si próprio o estabelecimento; durante uns meses entregou-o a outra pessoa. Deixou, então, o estabelecimento sem actividade desde Jan 2008; e pediu-lhes que tratassem do trespasse e cessão do arrendamento a terceiros, em seu nome; o que fizeram, vindo a aparecer uma interessada. Deu o autor assentimento; e os réus assinaram contrato de arrendamento e trespasse com esta; que pagou, sendo pressuposto a entrega do preço ao autor. Mas este (em Jan 2008) retirou os bens de maior valor do locado; essenciais para aquela interessada; que, por isso, desistiu do negócio; e foi reembolsada do que dera. Em Fev 2008 começaram a frequentar o estabelecimento desconhecidos; situação mantida até Jun seguinte. Do estabelecimento foram removidos bens; as facturas de água, saneamento e electricidade não foram pagas; e o interior do estabelecimento comercial destruído. Aliás, desde Mar 2008, o autor nem paga a renda, e já deve 14.400,00 € (450,00 € x 32 meses); estando o espaço encerrado desde Jul 2008 até Fev 2010. Nesta data, os autores foram forçados a nele entrar para reparar um entupimento; após o que, incontactável o autor em Espanha, substituíram a fechadura, por a existente estar em mau estado de conservação; o que fizeram dada a situação de abandono, de quase 2 anos, do locado. Em suma age o autor em abuso de direito por ter sido ele quem abandonou o locado; e litiga de má-fé por alterar a verdade dos factos. Improcede a acção.
Além disso, deve pagar as rendas em falta; sendo aliás este não pagamento causa de resolução do contrato de arrendamento. A parede que, sem autorização, demoliu estava suposta no alvará de exploração, em seu nome (dos réus), impondo-se a sua reconstrução, sob pena de revogação desse alvará; sendo o valor da obra de 6.000,00 €. Tiveram, por fim, de pagar 1.500,00 € de facturas de água, saneamento e electricidade do locado, não liquidadas pelo autor. Em suma deve decretar-se a resolução do arrendamento; e o autor ser condenado a pagar-lhes 21.900,00 €. Para além de dever, ainda, ser condenado como litigante de má-fé em multa e em indemnização, a fixar.
1.3. O autor pronunciou-se. Os réus é que fecharam o estabelecimento; e, à revelia do autor, celebraram contrato de arrendamento e trespasse com outrem. Ao invés do uso dos mecanismos adequados, agiram por conta e iniciativa próprias. Impediram o acesso ao espaço; despejaram por suas próprias mãos em Jun 2008. Ademais, sempre souberam da demolição da parede, que foi aliás o próprio réu marido quem realizou. Os prejuízos só à sua censurável conduta são imputáveis. São, em suma, os réus que camuflam a verdade e litigam de má-fé; devendo ser, como tal, condenados em multa e em indemnização.
2. A instância declaratória desenvolveu-se.
E foi proferida sentença final; esta terminando a julgar:
« a) … a acção parcialmente procedente, por provada, e, consequentemente, condenar os réus a devolverem ao autor a quantia de 15.000,00 €, absolvendo-os do demais peticionado;
b) … parcialmente procedente, por provada, a reconvenção e, em consequência, declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre reconvintes / réus e o reconvindo /autor e, consequentemente, condenar est(e) a pagar àqueles a quantia de 15.400,00 €, absolvendo-o do demais peticionado;
c) … improcedentes, por não provados, os pedidos recíprocos das partes de condenação por litigância de má-fé. »
3. A instância da apelação.
3.1. O autor inconformou-se; e interpôs recurso de apelação.
Formulou alegações; e findou-as com estas sínteses conclusivas:[3]
a) O apelante foi impedido do uso e exploração do estabelecimento, que adquiriu por trespasse, pelo valor de 20.000,00 €, aos apelados;
b) Tal impedimento foi provocado pelos apelados através de terem soldado portas e janelas do estabelecimento comercial pertença do apelante;
c) Tal facto foi causa directa e necessária da impossibilidade de aceder ao mesmo e continuar a explorar ou negociar o estabelecimento por si ou por qualquer outra pessoa;
d) Os apelados, com tal facto, incumpriram o contrato de trespasse e ar-rendamento convencionado entre as partes;
e) Esse incumprimento determinou a impossibilidade de o apelante cumprir com o pagamento da renda aos apelados, pois não lhe era permitido o acesso ao locado em virtude de se encontrar com as portas e janelas soldadas;
f) Por sua vez, também não recebia qualquer valor pelo contrato de cessão efectuado, em virtude dos próprios cessionários também se encontrarem impedidos de entrar no estabelecimento pelas mesmas razões;
g) Os pressupostos decorrentes da obrigatoriedade de indemnizar o apelan-te pelos prejuízos e danos provocados exclusivamente pelos actos praticados pelos ape-lados encontram-se em absoluto verificados, perante o apelante;
h) Por sua vez, não é licito os valores atribuídos em sede de reconvenção, por rendas não pagas aos apelados, considerando o facto de terem sido aqueles que o-riginaram o seu incumprimento;
i) Em consequência de tal incumprimento por parte dos apelados, ve-rificado e dado como provado na sentença proferida pelo tribunal “a quo”, decorrente da soldadura das portas e janelas do estabelecimento, a que procederam em Junho de 2008, não podia o mesmo deixar de considerar que foi tal facto e fundamento que mo-tivou o incumprimento do apelante no pagamento das rendas, bem como, deixar de au-ferir o preço a receber pela cessão realizada;
j) O tribunal “a quo” violou o disposto nos artigos 668º, nº 1, alíneas c) e d), do CPC.
Em suma, a sentença recorrida deve ser revogada, por violar o artigo 668º, nº 1, alínea c), já que “os fundamentos invocados para dar como provado que foram os apelados que soldaram as portas, com as consequências que daí advêm, estão em absoluta contradição com a sentença que condena o apelante ao pagamento do valor do pedido reconvencional e não considera o que deixou de auferir pelo facto praticado pelos apelados e acima referido” e deve a sentença ser substituída por outra que (1) condene os apelados no pagamento da quantia de 20.000,00 € e (2) nas rendas que o apelante deixou de auferir, decorrentes de aqueles lhe não facultarem o uso do locado conforme contratualmente acordado “e pelo período correspondente ao lapso de tempo decorrido até à resolução do contrato”, e bem assim que (3) julgue totalmente improcedente o pedido reconvencional formulado.
3.2. Os réus não interpuseram recurso; mas contra-alegaram,[4] concluindo dever ser mantida a decisão final de que o autor recorreu.
4. Delimitação do objecto do recurso.
4.1. São as conclusões do apelante que circunscrevem primordialmente aquilo que é o objecto do recurso (artigo 684º, nº 3, do código de processo).
4.2. No caso da hipótese, e neste particular, duas notas preliminares se impõem, ambas relacionadas com o despacho de convite ao aperfeiçoamento que ao recorrente foi dirigido e com a actuação subsequente deste.
A 1.ª, a respeito do vício de deficiência apontado e consistente na falta de apoio, na motivação, de um segmento conclusivo. Naquele despacho disserase conter a sentença recorrida, a respeito da pretensão reconvencional, um trecho indemnizatório (que é de mil euros) “a título de reconstrução de uma parede deitada abaixo pelo apelante, entendendo que a restituição do locado deve, em qualquer caso, corresponder ao estado do seu recebimento (v fls. 155)”. Ora, este tema, pese o pedido final de total improcedência da reconvenção e a menção genérica, na conclusão 8ª das precedentes sínteses, a “quaisquer valores atribuídos por obras”, não merecera do apelante atenção alguma em termos de exposição de fundamentos ou argumentativa, na motivação, que, a seu propósito, tratasse das razões da sua modificação. Nas sínteses (agora) corrigidas aquele segmento foi suprimido. E então com o significado de, omitido o assunto na motivação e suprimido das conclusões, ficar ele subtraído aos poderes de cognição do tribunal de recurso (artigos 684º, nº 3, cit, e 660º, nº 2, cód proc civ); na prática e na economia do recurso a traduzir a ilação de que a fatia condenatória da sentença apelada, na parte em que, a pretexto do pedido reconvencional, atribui aos apelados um crédito sobre o apelante de 1.000,00 €, referente ao “custo da reconstrução da parede” não é sujeito a escrutínio; consolidou-se e volveu-se em julgado definitivo. Em suma, não é parte do objecto circunscrito do recurso.
A 2.ª nota preliminar, é a respeito das normas jurídicas indicadas nas novas conclusões, subsequentes ao convite, e que são as das alíneas c) e d) do artigo 668º, nº 1, do Cód Proc Civil. Vejamos. O convite à correcção aludira às especificações enunciadas no artigo 685º-A, nº 2, cód proc civ; e fizera-o na sequência da motivação e sínteses, então apresentadas, exclusivamente incidentes sobre questões de demérito da avaliação substantiva da causa, na sua vertente de acção e de reconvenção. Omitira-se qualquer exposição acerca de assunto formal, de nulidades da sentença. As normas jurídicas, agora citadas, e aliás complementadas por um inovatório pedido (final) de “absoluta contradição” na sentença, reportam-se exactamente a temas de nulidade,[5] os quais, havendo recurso, devem constituir seu fundamento (artigo 668º, nº 4, final, cód proc civ). O que isto significa é que aceitar agora, como válida, a arguição de nulidade era fazer operar a admissibilidade de um recurso já fora de tempo (artigo 684º-B, nº 2, cód proc civ). O que verdadeiramente se passou foi que o recorrente, a pretexto do convite que se lhe dirigiu, extravasou os limites que lhe foram delimitados e aproveitou para, no bom rigor, acrescentar novas questões decidendas – as quais, por não terem sido suscitadas no tempo próprio, não podem agora ser escrutinadas. O que quer dizer, que as nulidades da sentença, ora invocadas, não podem – também elas – agora fazer parte do objecto do recurso que compete apreciar.
4.3. Isto dito; tendo em conta a fatia dispositiva da sentença desfavorável ao recorrente, as conclusões da alegação e os considerandos indicados, são então os seguintes e principais, assuntos decidendos aqueles que se configuram na hipótese:
1.º; deve o apelante ser embolsado, para lá do que a sentença já estabeleceu, em mais 5.000,00 €, do preço do trespasse que pagou aos apelados?
2.º; tem o apelante um crédito indemnizatório, formado por causa de quantias que deixou de auferir em fruição do estabelecimento comercial que comprara aos apelados?
3.º; há, ou não, um débito do apelante, enquanto inquilino do espaço do estabelecimento, de 14.400,00 €, referente a rendas dos meses de Março de 2008 até Dezembro de 2010?
II – Fundamentos
1. A matéria de facto, que vem dada como provada da 1.ª instância, e se enuncia agora por uma ordem lógica e cronológica, é a seguinte:
i. Em 9 de Novembro de 2007, o autor e os réus celebraram entre si um “contrato de arrendamento para comércio com prazo certo” (doc fls. 30 a 33) e um “contrato de trespasse” (doc fls. 34 a 36), relativamente a um estabeleci-mento comercial, destinado a café e snack bar, sito no r/chão do prédio sito na ...., ..., ..., Ovar – alínea a) matéria assente.
ii. O autor obrigou-se ao pagamento da quantia de 20.000,00 €, correspondente ao preço do referido trespasse do estabelecimento, o qual foi pago na íntegra aos réus – alínea b) matéria assente.
iii. A habitação dos réus encontra-se no mesmo prédio do estabelecimento, no piso superior – resposta ao quesito 29º da base instrutória.
iv. O autor nunca explorou por si próprio o estabelecimento comercial trespassado, tendo em vez dele estado durante uns meses uma outra pessoa, de seu nome E.... – alínea c) matéria assente.
v. O autor, por sua exclusiva iniciativa, mas com o conhecimento e autorização do réu, deitou abaixo uma parede entre o locado e uma garagem contígua ao mesmo – resposta ao quesito 8º da base instrutória.
vi. O autor retirou, em Janeiro de 2008, algum mobiliário que se encontrava no estabelecimento comercial – resposta aos quesitos 11º e 19º da base instrutória.
vii. Em 8 de Fevereiro de 2008, o autor celebrou um contrato de cessão de exploração do referido estabelecimento comercial (doc fls. 11 a 13) – resposta ao quesito 1º da base instrutória.
viii. O autor deixou o estabelecimento comercial sem actividade durante algum tempo até Fevereiro de 2008, data em que celebrou o contrato referido na resposta ao quesito 1º, tendo solicitado aos réus que o ajudassem a tratar do trespasse do estabelecimento comercial e cessão do respectivo arrendamento a terceiros, tendo os réus diligenciado pela publicação de anúncio, no “Jornal de Notícias”, do trespasse do estabelecimento comercial em Janeiro de 2008 – resposta aos quesitos 13º a 15º da base instrutória.
ix. Surgiu então uma pessoa interessada – F...... – em assumir a exploração do respectivo estabelecimento comercial de café / snack-bar, tendo os réus celebrado com esta, que pagou o preço, novo contrato de arrendamento e de trespasse, tendo como pressuposto que entregariam ao autor os valores recebidos – resposta aos quesitos 16º a 18º da base instrutória.
x. Os bens retirados pelo autor eram essenciais para a interessada F..... que, em face do seu “desaparecimento”, deixou de ter interesse no trespasse e respectivo arrendamento – resposta ao quesito 20º da base instrutória.
xi. Comunicado tal facto aos réus, estes aceitaram a justificação e resolveram de comum acordo os contratos de trespasse e arrendamento, tendo devolvido o preço acordado através de cheque – resposta ao quesito 21º da base instrutória.
xii. O autor não comunicou aos réus o referido na resposta ao quesito 1º – resposta ao quesito 7º da base instrutória.
xiii. O autor não paga renda desde o mês de Março de 2008 – resposta ao quesito 12º da base instrutória.
xiv. A partir de Fevereiro de 2008, passaram a explorar o estabelecimento a G...... e o H...., que eram desconhecidos dos réus, começando a clientela a degradarse – resposta ao quesito 23º da base instrutória.
xv. Esta situação durou até Junho de 2008, altura a partir da qual a G.... e o H..... abandonaram o estabelecimento co-mercial, tendo retirado alguns dos bens que ali existiam – resposta ao quesito 24º da base instrutória.
xvi. Em meados de Junho de 2008, os réus soldaram as portas e janelas do referido estabelecimento comercial, o que impediu os cessionários de a-cederem normalmente ao estabelecimento desde, pelo menos, essa data e de poderem explorar a actividade comercial que aí desenvolviam – resposta aos que-sitos 2º a 4º da base instrutória.
xvii. Em consequência do que os cessionários deixaram de pagar as rendas acordadas ao autor – resposta ao quesito 5º da base instrutória.
xviii. O referido nas respostas aos quesitos 2º e 3º impediu também o autor de poder negociar com qualquer outro interessado em explorar o referido estabelecimento – resposta ao quesito 6º da base instrutória.
xix. A partir de determinada data foi cortado o fornecimento de água e electricidade ao estabelecimento comercial – resposta ao quesito 25º da base instrutória.
xx. O estabelecimento comercial ficou encerrado desde Julho de 2008 até Fevereiro de 2010 – resposta ao quesito 26º da base instrutória.
xxi. Nesta data, e em virtude do entupimento da canalização no estabelecimento, que projectou águas e detritos para fora, os réus entraram para reparar a inundação que aí já existia – resposta ao quesito 27º da base instrutória.
2. O mérito do recurso.
2.1. Enquadramento preliminar.
A situação da hipótese convoca, do nosso ponto de vista, uma especial ênfase a respeito de duas realidades, que constituem os dois pólos centrais na origem da controvérsia – de um lado, a conduta do apelante que, firmando um contrato de cessão de exploração de estabelecimento, optou por não o comunicar aos apelados (seus senhorios) (v resp ques 7º); de outro lado, a conduta dos apelados que, em dada altura, encetaram por soldar portas e janelas do estabelecimento comercial que, instalado em espaço arrendado, era propriedade do apelante (seu inquilino) (v resp ques 2º a 4º, segmento inicial).
É, segundo pensamos, a partir da centralidade de cada uma destas circunstâncias de facto que emanam as consequências jurídicas conducentes ao escrutínio daquelas que são, agora, as pretensões formuladas em recurso.
Vejamos então; e, antes do mais, rememorando brevemente os factos.
Em 9 Nov 2007 o apelante celebrara com os apelados um contrato de trespasse de um estabelecimento comercial de café e snack-bar, pelo preço de 20.000,00 €, assumindo ainda o primeiro, na qualidade de trespassário, a posição de inquilino dos segundos, trespassantes, em quadro de arrendamento também então firmado. Em 8 Fev 2008 o apelante celebrou um contrato de cessão de exploração do estabelecimento com terceiros, que efectivamente o passaram a explorar; mas cuja existência nunca comunicou aos apelados. Em meados de Jun 2008 os apelados soldaram as portas e janelas do estabelecimento; gerando o abandono dos cessionários (resp ques 24º), a cessação do pagamento por estes das quantias ajustadas com o apelante (resp ques 5º) e o encerramento do estabelecimento comercial (resp ques 26º).[6]
2.2. O estabelecimento comercial.
Afigura-se-nos primordial rememorar agora o conceito de estabelecimento comercial. Numa definição simples e que basta para o que aqui importa ele significa “o conjunto ou complexo de coisas corpóreas e incorpóreas organizado para o exercício do comércio por determinada pessoa, singular ou colectiva”.[7] Por consequência, do que se trata é de um certo acervo de elementos ordenados e vocacionados para uma certa aptidão funcional de conjunto (a que habitualmente se chama de aviamento),[8] correntemente, o exercício de uma certa actividade ou ramo na mira da geração de proveitos, de um lucro. Significa que o estabelecimento é integrado por um agrupamento de factores, de geometria variável, consoante a sua própria natureza;[9] mas de que, se funcionar em prédio arrendado, fará parte o direito ao arrendamento, a situação jurídica de locatário.
O estabelecimento constitui um bem jurídico próprio e autónomo.
O que vimos dizendo não merece controvérsia particular; e daí se pode inferir que o estabelecimento é um bem (é uma coisa) mais valioso do que o local em que esteja instalado; não podendo haver identificação exacta de posições jurídicas e de consequente tutela. O local de funcionamento constituirá, as mais das vezes, elemento essencial do estabelecimento; mas este não se esgota naquele, comportando uma mais vasta abrangência e amplitude.
A negociabilidade autónoma do estabelecimento é então impassível de polémica. Basta ver, no que nos importa, o artigo 1109º, a respeito da locação de estabelecimento, ou o artigo 1112º, ambos do Código Civil, a respeito do trespasse de estabelecimento comercial ou industrial.
2.3. O trespasse; embolso do preço por ele pago.
A respeito do trespasse, e ao que aqui importa, convirá ter em linha de conta que ele se consubstancia num contrato de venda do próprio estabelecimento, pelo qual este é transmitido a título oneroso e inter vivos.[10] Isto é, é o estabelecimento como bem que é adquirido, por negócio comum de compra e venda; e apenas sujeito às específicas regras jurídicas que sobre ele possam incidir. Ao instituto do trespasse, quando do estabelecimento faça parte o direito ao arrendamento do espaço em que funcione, se dedica o mencionado artigo 1112º cód civ; exactamente para salvaguardar essa sua particularidade.
Seja como for, o trespasse acarreta a transferência da propriedade do bem (da coisa) que é o estabelecimento da esfera patrimonial do trespassante para a esfera patrimonial do trespassário – que é o efeito essencial da venda.
Isto dito. Na hipótese concreta, o estabelecimento foi comprado pelo apelante; que ficou inquilino dos apelados. Estes, porém, com a sua conduta inviabilizaram o gozo próprio de quem era o respectivo dono, suprimindo-lho como bem à disposição de quem o comprara (v resp ques 2º a 4º e 26º).
Vistas assim as coisas não merecerá dúvida um intuitivo juízo de censura a carregar sobre a conduta dos apelados; e, com toda a certeza, geradora de dano. Uma maior aproximação aos factos permite ainda flectir em outra óptica; os apelados eram senhorios do apelante, locadores no contrato que integrava o estabelecimento em questão. Para lá de tudo o mais, competia-lhes assegurar ao seu inquilino o gozo do espaço, para o fim ajustado, e com a proibição de praticar quaisquer actos impeditivos ou diminutivos desse gozo (artigos 1031º, alínea b), e 1037º, nº 1, do Código Civil). O constrangimento impeditivo da realização do fim, por acto culposo do locador, sempre acarretaria incumprimento do contrato de arrendamento (artigo 1032º, alínea b), cód civ).
Não temos dúvidas em afirmar que o contrato de trespasse, feito em Nov 2007, com a entrega do estabelecimento e o pagamento do preço, se esgotou (artigos 874º e 879º cód civ); com isto querendo significar que as posteriores vicissitudes, mais do que sobre este (de efeitos já consolidados), era já sobre o estabelecimento, e sobre o arrendamento dele parte, que se repercutiam.
A conduta dos locadores é, sem margem de dúvida, de incumprimento da locação em vigor; mas mais do que isso. É tal o seu carisma e a sua intensidade que essa conduta foi idónea a atingir o próprio cerne do estabelecimento instalado no espaço; provocou a respectiva supressão e eliminação. Com a conduta dos locadores o estabelecimento comercial, instalado no local, e pertença do locatário, deixou pura e simplesmente de existir. E dessa maneira, factor essencial e preponderante dele, também a situação arrendatícia se esvaiu.[11]
A conduta dos senhorios apresenta contornos de incumprimento contratual, enquanto preterição de realização de prestações debitórias concernentes (artigo 762º cód civ); mas vai além dessa, enquanto afectação decisiva da compleição de um bem (o estabelecimento) que era propriedade do apelante (artigo 1305º cód civ).
Estabelece o artigo 798º cód civ que o devedor que, com culpa,[12] falte ao cumprimento da obrigação, se torna responsável pelo prejuízo que cause ao seu credor. E o artigo 483º, nº 1, cód civ, que todo aquele que viole ilicitamente o direito de outrem fica obrigado a indemnizá-lo pelos danos que lhe cause.
A situação da hipótese é passível de abarcar as duas modalidades. Não apenas os apelados preteriram o contrato; ademais disso destruíram um estabelecimento.
Em todo o caso a consequente obrigação de indemnizar é comum. A respeito da respectiva configuração decorre, ademais dos artigos 562º, 563º e 564º, nº 1, do cód civ, que a reparação do dano deve reconstituir a situação que, sem o facto dele gerador, existiria; compreendendo não só o prejuízo causado, como ainda os benefícios deixados de obter.
E aqui entronca a pretensão do apelante do embolso do preço pago, na sua íntegra, para além dos 15.000,00 € já reconhecidos na sentença recorrida. Ele pagara vinte mil euros pelo estabelecimento em Nov 2007; e cerca de meio ano depois viu-se dele despojado pela conduta censurável dos apelantes.
A sentença reduziu o valor a restituir em 5.000,00 € em função do período em que apesar de tudo o apelante ainda desfrutou do estabelecimento, bem como também por causa de alguns bens móveis que removeu e eram pertença dos apelados. Cremos ser injustificada esta redução. A prova feita da retirada de alguns bens, em Jan 2008 aliás, não está contextualizada a pretexto da sua eventual contabilização (v resp ques 11º, 19º e 20º); e nem os apelados inferem algum tipo de compensação a esse respeito. Por outro lado, não pode estar em causa a estrita óptica arrendatícia com os efeitos que lhe são típicos; como vimos a tentar mostrar estamos mais além, num alcance que atinge a eliminação de um bem patrimonial importante, mais vasto e abrangente, pertencente ao apelante.
O curto período de tempo decorrido, do trespasse à supressão do estabelecimento, nada havendo que permita inferir o contrário, leva à ilação – sustentada nas regras da experiência e natureza das coisas (artigos 349º e 351º cód civ) – que o valor desse bem seria (manter-se-ia) realmente esse; isto é, que o valor, atribuível ao estabelecimento, com toda a certeza, ascenderia aos 20.000,00 €. Por conseguinte, que, despojado dele o apelante, seria esse o constrangimento patrimonial (a perca ou o prejuízo) por este sentido, gerado pela conduta dos apelados.[13]
Em síntese; crê-se assistir razão ao apelante quando neste particular reclama a quantia relativa ao valor do (seu) bem que viu suprimido, e que identifica com o valor que pagou pela sua compra.
Neste segmento dar-se-á provimento ao recurso interposto.
2.4. A cessão de exploração; quantias não recebidas dos cessionários.
Em Jun 2008 os apelados soldaram portas e janelas do estabelecimento do apelante, impedindo os cessionários deste de o explorarem. Foi esse facto que gerou que estes cessionários abandonassem o espaço e deixassem de pagar as quantias acordadas com o cedente.[14]
O apelante vislumbra aí prejuízo indemnizável; que peticionou em ter-mos ilíquidos. A sentença recorrida considerou que, por ser a cessão de exploração ineficaz em relação aos apelados por falta de cumprimento da obrigação de lha comunicar, não há crédito devido.
Vejamos então. Como o trespasse, também a cessão de exploração é um contrato típico do estabelecimento comercial, referindo-se-lhe o artigo 1109º cód civ. Constituem obrigações do inquilino a de, em regra, não proporcionar a outrem o gozo da coisa locada e, bem assim, a de, fazendo-o se a lei o permitir ou o inquilino autorizar, comunicar a este essa cedência (artigo 1038º, alíneas f) e g), cód civ). A cessão ou locação de estabelecimento [15] não carece de autorização do senhorio, mas a comunicação da sua existência deve ser-lhe feita no prazo de um mês (artigo 1109º cit, nº 2).
Como vem notando a doutrina a facti species particular suposta no artigo 1109º, nº 2, cód civ, é a da existência do proprietário de um estabelecimento instalado em espaço arrendado e cuja exploração (não o arrendamento) é transmitida (temporária e onerosamente); por conseguinte, situação em que a transferência se cinge à fruição do estabelecimento propriamente dito;[16] persistindo intocada a relação arrendatícia no que se refere aos respectivos sujeitos.
Intui-se da disciplina legal que, na situação, o cumprimento do dever de comunicar a cessão se justifica, no essencial, pela necessidade de o senhorio poder fiscalizar o negócio que teve lugar e, bem assim, conhecer aquele que, no período firmado, seja o efectivo utilizador do espaço que lhe pertence (embora como simples e apenas um dos factores integrantes da realidade económica e jurídica que é o estabelecimento comercial).[17] Em particular, o objectivo é viabilizar, se preterição ou constrangimento houver, a uma possível cessação do arrendamento (que liga os dois locadores, o do espaço e o do estabelecimento) (artigo 1083º, nº 2, alínea e), cód civ); embora essa faculdade também seja subtraída em hipóteses onde, se bem que por outras vias, o interesse substancial do locador (do espaço) se afigure na mesma salvaguardado (artigo 1049º cód civ).
O que daqui se infere é que o negócio da cessão é válido e é lícito para além da vontade do senhorio; incide estritamente sobre o estabelecimento, bem sobre o qual ele não tem direito algum; e que a ineficácia reconhecida relativamente a ele (cit artigo 1083º, nº 2, alínea e), segmento final) apenas deve ter repercussão no que atinja a relação jurídica de arrendamento que o une ao arrendatário (locador do estabelecimento).
Obviamente é uma situação que não o desonera – ao senhorio – de ter de respeitar o bem que pertence ao inquilino; apenas se lhe permitindo intervir na medida dos limites da defesa dessa sua situação jurídica, de senhorio. Aquela ineficácia não suprime, no geral, o dever de respeito da propriedade do inquilino.
A locação do estabelecimento é válida à margem da vontade do senhorio. No caso da hipótese é verdade que a cessão ajustada não foi comunicada. Mas o respeito devido pelo património do cedente não se esboroou.[18] A circunstância de a lei permitir, à margem daquela vontade, a feitura válida de negócios sobre o estabelecimento – e que entre as partes têm de ser pontualmente cumpridos –, assente em razões mercantis, de impulso à circulabilidade económica, evidencia que, sem prejuízo dos efeitos concedidos (em particular, de índole extintiva por via resolutória), não podiam os apelados deixar de ter de suportar os cessionários do estabelecimento com quem o apelante contratara.
A sua posição, na hipótese de descontentamento – mas por falta da comunicação do negócio [19] –, não poderia superar aquela recortada na lei. E por isso que se não possa compreender como ponderada ou minimamente sensata a conduta por que decidiram enveredar.
A medida da afectação do seu interesse reflectido na posição jurídica de senhorios do espaço, só a mecanismos próprios para defesa desse seu estatuto (em particular, a consequência extintiva por via da faculdade potestativa resolutória do contrato) lhes permitia aceder, como resposta à lacuna comunicacional.
E era apenas essa a contextualização da ineficácia da cessão.
Ora, e dito isto; se prefigura claro ser a conduta dos apelados, incidente sobre o bem (o estabelecimento) que era propriedade do apelante e que se adequava a bani-lo, a suprimi-lo de algum modo, potencialmente vocacionada a gerar uma obrigação de indemnizar. Reflectindo o incumprimento contratual consistente no impedimento do gozo do espaço arrendado e, mais do que isso, reflectindo-se com relevo sobre o bem patrimonial do apelante, com evidente restrição dos poderes inerentes ao estatuto de proprietário, desde que apurados danos gerados por tal comportamento, sem poderem eles deixar de ser reparáveis.
Na situação concreta os prejuízos visionados, que se invocam, são principalmente os emergentes de quantias de rendas acordadas que o apelante terá deixado de auferir dos seus cessionários.[20]
De entre os pressupostos necessários ao florescimento da obrigação de indemnizar tem lugar insuperável a verificação do dano ou prejuízo (artigos 798º, final, 483º, nº 1, final, 562º, início, ou 563º, todos cód civ); entendendo-se por este o constrangimento ou quebra, o abatimento real, a míngua, que se faça sentir na esfera jurídica do lesado. Isto a significar que se fora o apelante quem estivesse, ele mesmo, em corrente exploração do estabelecimento suprimido, com toda a certeza sobrelevaria um tal constrangimento ou míngua; havendo então por certo uma indemnização a dever-se; e que, mesmo indefinida nos seus contornos, não poderia deixar de ser reconhecida (artigos 564º, nº 2, final, 565º, início, 566º, nº 3, e 569º, início, todos cód civ).
Mas, do nosso ponto de vista, também semelhantemente na hipótese da perca das peticionadas rendas.[21] A lei exige como obrigação do inquilino que haja uma utilização efectiva do espaço arrendado (artigo 1072º, nº 1, cód civ). Mas se a situação locativa for factor integrante de um estabelecimento é faculdade do arrendatário a de poder fazer essa utilização por intermédio de terceiros, a quem tenha cedido posição exactamente a coberto de negócios jurídicos que a lei lícita e validamente lhe faculte poder celebrar. Não há aqui estranheza alguma.
E terá sido o ocorrente na situação da hipótese; numa execução negocial apenas interrompida pela via da conduta assumida pelos apelantes. E geradora de vínculo indemnizatório, porque afectante de uma situação lícita.[22]
Na petição inicial o apelante formulara, neste particular, pedido ilíquido, “a liquidar em sede de execução de sentença”.[23] Do ponto de vista substantivo essa formulação era-lhe viável (artigo 569º, início, cód civ). E com esta consequência. É que ao tribunal só é permitida a condenação líquida na estrita medida em que esta lhe haja sido pedida (artigo 661º, nº 1, cód proc civ). Ainda que factores de concretização do volume do dano se evidenciem, e desde logo adequados a ajustar a medida da indemnização concreta, o pedido ilíquido (artigo 471º, nº 1, alínea b), cód proc civ) subtrai essa possibilidade dessa quantificação.[24]
Ao lesado é que compete, e sempre, quantificar o seu dano (artigo 379º, nº 1, final, cód proc civ); ao tribunal, se ele o não faz, apenas reconhecer que há constrangimento, mas sem o medir; salvaguardando ao interessado, nos limites do dispositivo que lhe assiste, poder vir (ou não) a fazê-lo, nos termos que tenha por certos; e se o entender ou quando o entender.
Os factos provados permitem reflectir a locação de estabelecimento ajustada em 8 Fev 2008 (v resp ques 1º); com início a 15 Fev e pelo prazo de um ano, com mecanismo de prorrogabilidade e mediante a renda mensal de 900,00 € (doc fls. 11 a 13; cláus 2ª, alíns d) e e)). Os danos futuros indemnizáveis são aqueles que se afigurem previsíveis ou prováveis com uma margem crível, plausível, de segurança (artigo 564º, nº 1, início, cód civ). A conduta destrutiva dos apelados reflectiu-se na cessação do pagamento das rendas pelos cessionários, ao que razoavelmente se infere, a partir de Jul 2008 (resp ques 2º a 5º). Ao mesmo tempo, enquanto persistisse a locação (do estabelecimento), subsistiria o arrendamento (do espaço), supondo este despesa inerente (doc fls. 30 a 33; cláus 2ª, 2.1)
O prejuízo efectivo do apelante, a dimensão da contracção da sua esfera patrimonial, por causa da conduta destrutiva dos apelados, apresenta estes contornos. Ainda assim, sem a justeza, agora, de uma concretização; a qual, como se pediu, será realizada em procedimento futuro de liquidação, se vier a suscitar-se.
É a medida em que, neste segmento, se dá provimento ao recurso.
2.5. O arrendamento comercial; dívida de rendas.
Em tema de reconvenção os apelados haviam invocado que o apelante deixara de pagar as rendas, do arrendamento comercial firmado, na importância mensal de 450,00 €, desde Mar 2008; devendo, até Dez 2010 (data da apresentação do articulado de contestação), trinta e duas, no total de 14.400,00 €. A este respeito, sentenciou a decisão recorrida assistir razão aos apelados. Mas no recurso o apelante invoca que só a conduta daqueles deu causa ao seu próprio incumprimento; que o mesmo é dizer, como deixou de receber, não pôde pagar.
Vejamos então. Que o apelante não paga rendas desde Mar 2008 não é discutível (v resp ques 12º). Que “em meados de Jun 2008 [os apelados] soldaram as portas e janelas do … estabelecimento comercial” também já sabemos (v resp ques 2º a 4º, segmento inicial).
A conduta destrutiva (do estabelecimento) encetada pelos apelados marca, neste particular e do nosso ponto de vista, a pedra de toque do critério justo de solução. Na nossa óptica, verdadeiro aniquilamento e extermínio do estabelecimento comercial que era propriedade do apelante, essa conduta não pode simultaneamente ter deixado do produzir um incumprimento decisivo do arrendamento, como antes já tivemos oportunidade de explicitar. A situação arrendatícia constituía factor nuclear do estabelecimento; e a destruição de um acarretaria necessariamente a supressão do outro. É impressivo sob este aspecto o “auto de ocorrência” policial, documentado nos autos (doc fls. 62 a 63), onde alguns meses antes (em 7 Fev 2008) já o apelado marido declarava considerar que “a partir daquela data o contrato já havia findado por falta de pagamento das rendas / prestações”. Persistiu, ainda assim, o estabelecimento a funcionar até Jun 2008 (resp ques 24º, início); vindo a ser nesta (última) data que aquela intenção manifestada, se concretizou; exactamente pela via directa da soldagem de portas e janelas.
Como antes dissemos, afigura-se-nos aqui um verdadeiro incumprimento decisivo, definitivo, do contrato de arrendamento. Os apelados violaram com inusitada intensidade o vínculo que os onerava, de garantir e assegurar o gozo da loja; puramente, e de forma objectiva, impediram esse gozo; e, por essa via clara e ostensiva eliminaram o estabelecimento comercial que operava. É conduta de que não podem alhear-se inferências jurídicas.
A obrigação típica do locatário, a prestação debitória que mais o caracteriza, é a de pagar a renda ou aluguer (artigo 1038º, alínea a), cód civ). Na hipótese, não se vislumbra justificação para que esse vínculo pudesse deixar de ser realizado entre os meses de Mar e Jun 2008.[25] De acordo com o convencionado a renda seria paga “no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito” (cláus 2ª, 2.3., do contrato). Sabemos que em Jun 2008 foi suprimido o estabelecimento, retirada decisivamente a concessão do gozo que adstringia os apelados; não sabemos o exacto momento do mês em que tal aconteceu, certo que era aos credores que o competia melhor esclarecer, desaproveitando-lhe a dúvida. Só são devidas rendas relativas ao gozo usufruído entre Abr (renda não paga em Mar) e Mai (o gozo de Jun, na dúvida, já não é devido); isto é, apenas dois meses já que o gozo referente a Mar terá sido pago em Fev.
A dívida de rendas é apenas a de 900,00 €; sendo que seria, no minimo, estranho, acolher a necessidade (e obrigação) de o inquilino ter de pagar as rendas de um espaço cujo acesso lhe estava vedado, e num período em que o estava (v resp ques 26º), exactamente por causa de uma conduta absolutamente injustificada dos senhorios – em incumprimento (deles) decisivo do arrendamento.
É portanto o momento do incumprimento do arrendamento (simultâneamente extintivo do estabelecimento), em Junho de 2008, aquele que demarca o crédito que é devido aos apelados.
Merecendo, nessa medida e neste segmento, o recurso ser provido.
2.6. Ilações sintéticas e finais.
Em termos de súmula final, na complexa teia de negócios que a situação da hipótese obrigou a convocar, por referência à sentença recorrida e à luz do objecto de recurso circunscrito pelo apelante, formulam-se estas ilações.
Em 1.º, que se revoga a sentença no trecho em que absolveu os apelados de devolverem ao apelante a fatia de 5.000,00 €, resto do valor do estabelecimento suprimido por aqueles; passando a sua condenação, nesta parte, a ser na quantia completa dos 20.000,00 € inicialmente peticionados.
Em 2.º, que se revoga a sentença no trecho em que absolveu os apelados a pagarem ao apelante, a título de percas patrimoniais pela supressão do seu estabelecimento (rendas da sua locação deixadas de auferir), uma quantia concreta a liquidar em incidente próprio; quantia na qual aqueles agora também se condenam.
Em 3º, que se revoga a sentença no trecho em que condenou o apelante a entregar aos apelados, a título de rendas do arrendamento, as quantias que superam a de 900,00 €; passando este a ser o valor dessa condenação.
Por fim, e em todo o mais, a sentença recorrida é mantida.
Significando isto a parcial procedência do recurso interposto.
3. O critério de distribuição da responsabilidade pelas custas, seja na acção, na reconvenção ou no recurso, é o da medida da respectiva sucumbência (artigo 446º, nº 1 e nº 2, cód proc civ). O encargo que, neste tema, se fixa, tentará reflectir essa medida, do decaimento em cada uma das instâncias.
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar o recurso de apelação parcialmente procedente e, nessa conformidade:
1.º; em revogar a sentença recorrida na parte em que absolveu os apelados de devolverem ao apelante, do preço pago pelo trespasse, a fatia de 5.000,00 €, quantia em que eles são agora também condenados (sendo a sua condenação final, neste particular, a do pagamento ao apelante da quantia total de vinte mil euros);
2.º; em revogar a sentença recorrida na parte em que absolveu os apelados de entregarem indemnização ao apelante, por percas patrimoniais por este suportadas, derivadas do encerramento do seu estabelecimento (rendas deixadas de auferir com a sua locação), indemnização que eles são agora também condenados a pagar-lhe e cujo montante concreto será quantificado em futuro incidente de liquidação;
3.º; em revogar a sentença recorrida na parte em que condenou o apelante a pagar aos apelados, em rendas do espaço locado a partir de Março de 2008, quantia superior a 900,00 €, absolvendo-o do pagamento dos valores que superem esta importância (sendo a sua condenação final, neste particular, a do pagamento aos apelados da quantia total de novecentos euros);
4.º; manter a sentença recorrida em todo o remanescente.
As custas da acção, da reconvenção e do recurso são encargo de apelante e apelados, na proporção de 1/10 para o primeiro e 9/10 para os segundos.
Porto, 20 de Maio de 2013
Luís Filipe Brites Lameiras
Carlos Manuel Marques Querido
José da Fonte Ramos
_________________________
[1] A acção foi interposta no dia 3 de Novembro de 2010 (fls. 15).
[2] O seu articulado foi apresentado no dia 2 de Dezembro de 2010 (fls. 18).
[3] O apelante elaborou segundas conclusões (v fls. 221 a 222) na sequência de um despacho de convite ao aperfeiçoamento que lhe foi dirigido pelo tribunal “ad quem” (v fls. 207 e v.º).
[4] Eles mesmo o esclareceram, em face das dúvidas suscitadas pelo juiz “a quo” (v fls. 164, 175 e 177).
[5] O 1.º a respeito do vício de exclusão lógica e recíproca entre fundamentos e decisão (o da alínea c)); o 2.º a respeito dos vícios de omissão e excesso de pronúncia (o da alínea d)).
[6] Para lá ainda do impedimento de acesso do apelante ao espaço, gerador de que este não mais pudesse negociar com qualquer outro interessado em explorar o referido estabelecimento (resp ques 6º).
[7] É o conceito técnico-jurídico formulado por Barbosa de Magalhães, “Do estabelecimento comercial (estudo de direito privado)”, 2ª edição, página 13.
[8] Uma “concreta organização de factores produtivos” (Pereira Coelho, “Direito Civil [I – arrendamento II – filiação)”, 1980, página 175]).
[9] Veja-se, neste particular, a redacção normativa do artigo 1112º, nº 2, alínea a), do Código Civil.
[10] Pereira Coelho, obra citada, página 175.
[11] Não entramos aqui na análise extintiva do contrato de arrendamento, propriamente dito, até porque a sentença recorrida o julgou findo por resolução, em segmento decisório que se não afigura impugnado; e por conseguinte, nesse particular, a formar caso julgado material (artigo 677º cód proc civ).
O que se afigura de enfatizar é o aspecto de que, de uma forma ou de outra, o estabelecimento findou ali, foi decisivamente suprimida a possibilidade da utilização do local, envolvida pelo estabelecimento. E é essa supressão que, do nosso ponto de vista, condiciona os efeitos jurídicos consequentes.
Por outro lado, ao falar de extinção do estabelecimento, não estamos fora daquilo que o próprio comportamento recíproco das partes evidencia. Vejamos. A ostensividade e compleição da atitude dos senhorios não permitem hesitar acerca daquela que era a sua vontade inequívoca; mas, por outro lado, mesmo o locatário ao evocar, agora na acção, o pedido da restituição do preço da compra por ele pago (ou do seu valor comercial), outro significado não comporta senão o do reconhecimento de que, com tal vicissitude dos senhorios, o estabelecimento deixou de poder operar, lhe foi aí subtraído da respectiva esfera jurídica.
Em suma, e de qualquer modo, o que é inequívoco é um definitivo e decisivo efeito de impedimento ao gozo do local, do espaço, da loja; em preterição directa, na óptica meramente arrendatícia, da imperativa disposição do artigo 1037º, nº 1, início, cód civ (complementar da precedente contida no artigo 1031º, alínea b), do cód). Preterição indutora de consequências.
E preterição que nem o dado por provado no trecho final da resp ques 23º, de que no estabelecimento começou “a clientela a degradar-se”, permite compreender ou justificar, por aí se tratar de asserção que, com a redacção dada, e do estrito ponto de vista de matéria de facto, nada significa, constituindo expressão sem conteúdo e de mera vacuidade.
[12] E na responsabilidade contratual esta até se presume (artigo 799º cód civ).
[13] Note-se que não está aqui em causa tipo algum de cessação (porventura resolutória) do contrato de trespasse; o qual, como vimos dizendo, do nosso ponto de vista, cumpriu a seu tempo a sua função e se esgotou, se extinguiu, no tempo próprio, pelo respectivo cumprimento. Ainda assim talvez se possa, mas apenas em apoio de busca para a concretização do dano no contexto que consideramos, aqui apelar ao lugar paralelo que, a respeito, se contém nos artigos 433º e 289º, nº 1, cód civ; isto é, prefigura-se equilibrado considerar que o despojo do bem acarreta a restituição do valor por ele pago (algo semelhantemente à restituição do prestado, ali previsto).
[14] De igual modo, foi aquele facto impeditivo de o apelante ali poder aceder e negociar com potencial interessado na exploração (v supra nota (6)). Porém, neste particular, sem o alcance consequente que, à partida, se poderia intuir. A este tema se voltará mais à frente.
[15] Referimo-nos sempre e obviamente àquele estabelecimento que, instalado num espaço arrendado, é propriedade do inquilino.
[16] Jorge Pinto Furtado, “Manual de arrendamento urbano”, volume II, 4ª edição, página 763.
[17] Fernando de Gravato Morais, “Novo regime do arrendamento comercial”, 3ª edição, páginas 353 a 354 e 347.
[18] A compleição própria do bem patrimonial que é o estabelecimento comercial vai além, ultrapassa naturalmente, e tem um alcance mais vasto, do que aquele que pode ser afectado pelo interesse da existência da comunicação, da sua locação pelo arrendatário a um terceiro cessionário. Por consequência, a sua falta (desta comunicação) também não é suficiente para permitir suprimir um vínculo indemnizatório que haja e decorra, porventura (como é aliás o caso), de uma destruição daquele bem patrimonial, pertencente ao inquilino, que omita (incumpra) esse seu dever.
[19] Uma nota para referir que os factos provados também não mostram tipo algum de aceitabilidade, designadamente aquele segundo o qual os apelados habitavam o piso superior do espaço arrendado (resp ques 29º); circunstância que nos parece claramente insuficiente para qualquer razoável inferência, neste particular.
[20] É muito duvidoso – e como tal para nós excludente – que o apelante mantenha uma pretensão indemnizatória fundada em impedimento negocial do estabelecimento com algum outro potencial interessado por causa da conduta dos apelados, pretensão transparecente da petição inicial, arredada na sentença e aflorada na motivação (corpo) e nas conclusões do recurso; embora, todavia, omitida no pedido final recursório autonomizado após as sínteses conclusivas e onde apenas se mencionam “as rendas que o mesmo deixou de auferir e decorrentes dos apelados não lhe facultarem o uso do locado”. É verdade que aquele impedimento se apurou (resp ques 6º); e não é difícil atribuir-lhe algum alcance económico. Todavia, o expresso e inequívoco pedido circunscrito pelo apelante, com que remata o instrumento do seu recurso, e que o omite, não viabiliza o tribunal superior a poder, agora, ponderá-lo a respeito da obrigação de indemnização que possa ser devida, isto é, como dano indemnizável (artigos 713º, nº 2, final, e 661º, nº 1 cód proc civ). Em suma, neste particular, a análise cingir-se-á às rendas deixadas de receber dos cessionários do estabelecimento.
[21] No caso de hipótese prova-se que o apelante nunca explorou, por si próprio, o estabelecimento que adquiriu, aí tendo estado de início certa pessoa (alín c) mat assente) e, depois, os tais cessionários, de que ele jamais deu nota aos senhorios (resp ques 7º).
[22] E apenas ineficaz, não é demais repeti-lo, no estrito quadro do contrato de arrendamento, permitindo projectar, em particular, um fundamento potestativo para a respectiva extinção. Não mais do que isso. Sem permitir suprimir indemnização, se afectação ilícita de interesses e geradora de prejuízos for, no ca-so, detectável.
[23] Erradamente, do ponto de vista técnico-jurídico, já que a lei deixou de prevenir “execução de senten-ça”. A liquidação é hoje posterior à acção declarativa, nos termos de incidente próprio (artigo 378º, nº 2, cód proc civ).
[24] Sobre o assunto, veja-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Dezembro de 2006, proc.º nº 06A4115, em www.dgsi.pt.
[25] O não recebimento dos cessionários, aliás sem sinalagma algum com a prestação devida pelo apelante aos apelado, apenas terá acontecido a partir de Jun (resp ques 5º).