Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1159/19.9T8VCD.P1 |  |
REVOGAÇÃO
VINCULAÇÃO DO REPRESENTADO
ENTREGA DE SINAL
OBRIGAÇÃO PLURAL
II - Mas, nos termos do art. 513º, do CC a posição de promitente comprador e entrega do respetivo sinal, efectuada por ambos os cônjuges, ter-se-á de qualificar como uma obrigação plural e não solidária.
III - Por causa disso, a revogação efectuada pelo autor marido e não ratificada pela autora mulher, produz efeitos quanto a quota parte deste, que se presume ser de metade do sinal entregue.
IV - Por causa disso, a promitente vendedora só é obrigada a restituir o dobro do sinal respeitante à autora mulher.
Sumário:
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I - Relatório
AA e marido BB, residentes, quando em Portugal, na Avenida ..., n.º ..., 5.º andar direito recuado, concelho da Póvoa de Varzim, instauraram a presente acção declarativa com processo comum contra CC, residente na Rua ..., n.º .../4.º andar esquerdo, concelho de Vila do Conde.
Pedem que seja declarado resolvido o contrato promessa de 10 de julho de 2019 por causa exclusivamente imputável à Ré e, por via disso, a condenação da Ré a pagar-lhes as seguintes importâncias:
a) € 20.000,00 correspondente ao dobro do sinal prestado pelos Autores;
b) € 600,00, correspondente a despesas de deslocação dos Autores, nas duas datas designadas para a escritura;
c) € 300,00, correspondente à privação de rendimentos de trabalho, decorrentes de tais deslocações;
d) € 82,18, correspondente a despesas de certidões notariais;
e) € 41,60, correspondente a custo de emissão e imposto de selo dos dois cheques bancários.
f) juros de mora sobre tais quantias, desde a citação até efectivo e integral pagamento
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Para tanto alegam, em síntese, que, no dia 10 de Julho de 2019, na qualidade de promitentes compradores, outorgaram com a Ré, esta na qualidade de promitente vendedora, um contrato promessa de compra e venda de uma fracção autónoma da propriedade desta, pelo preço de €110.000,00, tendo entregue à Ré, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €10.000,00.Três dias após a outorga de tal contrato, o Autor marido e a Ré, por acordo escrito, por ambos assinado, acordaram em resolver o referido contrato promessa, fazendo, contudo, depender a eficácia de tal resolução da aceitação da Autora mulher, através da subscrição pela mesma, durante a semana seguinte, do mencionado acordo escrito. Sucede que a Autora mulher não aceitou a revogação do contrato promessa, posição que foi transmitida à Ré através da responsável da agência imobiliária que havia mediado o negócio. Por duas vezes agendaram a realização da escritura pública de compra e venda e notificaram a Ré, por si a através da sua mandatária, para comparecer no Cartório Notarial nas datas agendadas, o que a Ré não fez. Por isso, e porque a Ré já havia comunicado à responsável da agência imobiliária a recusa em outorgar o contrato promessa, por carta datada de 12 de Setembro de 2019, os Autores comunicaram à Ré que consideravam o contrato definitivamente resolvido, por incumprimento da promitente vendedora. Reclamam assim a condenação da Ré a restituir-lhes o valor correspondente ao dobro da quantia que lhe entregaram a título de sinal e princípio de pagamento, bem como de um conjunto despesas que suportaram em consequência da marcação das escrituras públicas de compra e venda.
A Ré apresentou contestação na qual sustenta que o acordo de revogação do contrato promessa foi subscrito pelo Autor marido, com o conhecimento e anuência da Autora mulher, que só não assinou por não estar presente na ocasião. Sustenta, assim, que tal acordo é plenamente válido e eficaz entre todos os outorgantes do contrato promessa, razão pela qual deixou de estar vinculada ao mesmo. Defende que, de todo o modo, em consequência do regime de bens do casamento dos Autores, o Autor marido sempre teria legitimidade para acordar na revogação do contrato promessa sem necessidade do consentimento da Autora mulher. Mais alega que nunca chegaram ao seu conhecimento as convocatórias para a celebração da escritura pública prevista no contrato promessa, tanto assim que as cartas para o efeito remetidas pelos Autoras foram devolvidas ao remetente. Por outro lado, e impugna os factos atinentes às despesas cujo reembolso é reclamado pelos Autores.
Após saneamento e condensação, foi realizado julgamento e proferida sentença que julgou a presente acção totalmente improcedente, por não provada,
Inconformada veio a ré interpor recurso o qual foi admitido como de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
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2. Foram formuladas as seguintes conclusões1. A Ré considera incorretamente julgados os pontos 9, 10, 11, 12 e 25 dos factos provados, já que, os meios probatórios constantes do processo impunham decisão diferente, ou seja, deveriam constar dos factos não provados.
2ª A convicção do Tribunal ad quo assentou no depoimento da testemunha DD que, como se referiu nas alegações, não devrá ser valorado, por estar em contradição com o depoimento da A. mulher, do depoimento da R., e em contradição com a prova documental, a saber, cartas e talões de registo dos ctt.
3ª Porque também se entende que os factos considerados provados e aqui impugnados não estão devidamente fundamentados, requer-se que o Tribunal de 1ª Instância, tendo em conta os depoimentos gravados, proceda à respectiva fundamentação nos termos do art. 662 do CPC.
4ª Sem prescindir da impugnação da matéria de facto e para a hipótese de esta vir a ser julgada improcedente, a R. entende que a factualidade provada, nomeadamente, o 19 ponto os pontos impugnados dos factos provados, não é suficiente para se condenar a R. a pagar aos AA. 20,000,00.
4ª Decisão de extinção do direito que o Autor marido subscreveu ainda em representação da Autora mulher, que na verdade não se obrigou a ratificar, sendo que, a falta desta ratificação só entre eles, entre o casal, produz efeitos.
5ª A decisão dos Autores, vertida naquela Declaração de Anulação do Contrato Promessa de Compra e Venda de 13/7/2019, foi tomada e aceite pela Ré, que a tomou por séria, certa e segura,
6º A ré aceitou, ao subscrever também aquela Declaração a decisão dos Autores de resolver o contrato com perda do sinal.
7ª Não faz sentido, virem agora os Autores exigir o sinal em dobro que surge em total incoerência com o comportamento anterior, qual venire contra factun proprium a legitimar – et pour cause – a oposição da Ré.
8ª Entendemos assim que o Autor marido não tem qualquer direito contra a Ré porque ao ter desistido do negócio, cf. Declaração de Anulação de 13/7/2019, perdeu o direito ao cumprimento do negócio, não sendo assim titular de qualquer direito contra a Ré.
9º Entendemos ainda que a Autora mulher também não tem tal direito, dado que, a Declaração de Desistência no negócio foi efectuada pelos dois Autores, veja-se que na Declaração de Anulação de 13/7/2019 constam os dois Autores, a respectiva identificação, no plural, “Declaramos (…) prescindimos (…) nada temos a receber”.
10ºEntendemos ainda que o Autor marido ao subscrever a referida Declaração de anulação do Contrato Promessa de Compra e Venda em nome da sua mulher, fê-lo no exercício dos poderes de administração, cf. art. 1678.º, n.º 1 do C. C.
11ªAcresce que, encontrando-se os Autores casados sob o regime da comunhão de adquiridos, cf. referem na P. I., não carece qualquer um deles do consentimento do outro para contrair obrigações ou para as extinguir.
12ª Não oferece dúvidas quer à Doutrina quer à Jurisprudência o posicionamento que considera não ser aplicável aos Contratos Promessa a incapacidade conjugal (ilegitimidade) prevista no art. 1682.º – A do C. C., nos termos do qual carece do consentimento de ambos os cônjuges, salvo se entre eles vigorar o regime da separação de bens, a alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo, uma vez que do Contrato Promessa de Compra e Venda só derivam obrigações, isto é, o cônjuge promitente apenas se obriga a prestar um facto, sem efeito constitutivo ou translativo da coisa e antes de natureza obrigacional.
13ª O Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado pelo marido sem consentimento da mulher é, pois válido – Abel Pereira Delgado, do Contrato- Promessa, Lisboa 1978, Libraria Petrony, pág. 76.
14ª Por maioria de razão, a anulação pelo marido do Contrato Promessa de Compra e Venda, desacompanhada da assinatura da mulher, é pois válida, cf. art. 219.º, 236.º, 405 n.º 1, 1678.º n.º 1 do C.C.
15ª Sem prescindir, e para a hipótese de se entender que era necessária a assinatura da Autora mulher na Declaração de Anulação do Contrato Promessa de Compra e venda, e que a mesma mantém o direito ao cumprimento do contrato, e não já o Autor marido, sempre se dirá que o pedido formulado de resolução do Contrato Promessa de Compra e Venda por causa exclusivamente imputável à Ré, com a consequente condenação no pagamento do sinal em dobro, também não poderá proceder.
16ª Na verdade, mesmo que se entenda que a Autora mulher não desistiu do negócio e mantém o direito ao cumprimento definitivo do Contrato, a verdade é que, para que pudesse operar o pedido de resolução era suposto que a Ré estivesse em incumprimento definitivo.
17ª A verdade porém é que, como supra se referiu a Ré para além de estar convencida da extinção do contrato, por via da Declaração de Anulação de 13/7/2019, não recebeu qualquer comunicação dos Autores para cumprir.
18ª A Ré não recebeu qualquer comunicação da Autora mulher, ou da representante da imobiliária, designadamente não recebeu as cartas juntas na P. I. de 22/7/2019, de 26/7/2019, de 16/8/2019, 30/8/2019 e 12/9/2019, que vão assim totalmente impugnadas e que correspondem aos Documentos juntos na P.I. sob o n.º 5 a 23, que expressamente se impugnam para todos os efeitos legais.
19ª Não há, no caso dos autos a necessária interpelação admonitória para a R. cumprir. Não existem quaisquer factos alegados quanto à perda de modo objectivo do interesse na celebração do negócio prometido.
20ª Não tendo a Ré sido notificada para cumprir, não há incumprimento definitivo, podendo haver mora (hipótese esta que só se admite para efeitos de raciocínio) o que não dá direito ao pagamento do sinal em dobro, tal como é pedido na P. I.
21ª A decisão recorida viola por erro de interpretação e aplicação o disposto nos art. 432, 801 n.º2, 808, 799, 410 n.º1, 441, 442 n.º2, todos do Código Civil, devendo ser revogada por acórdão que absolva a Ré do pedido.
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2.2. A parte contrária contra-alegou nos seguintes termos:3.- A Recorrente vem, na sua alegação recursória, impugnar a decisão sobre a matéria de facto, mais concretamente, os pontos 9, 10, 11, 12 e 25 dos factos provados, por entender que existem meios probatórios constantes dos autos que impunham uma decisão diversa, devendo, por isso, tal factualidade ser antes julgada como não provada.
4.- A norma do art. 640.º, n.º1 e do CPC estatui um ónus legal, a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, prevendo que o mesmo deve especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios probatórios que impõe decisão diversa e ainda a decisão, que na sua ótica, deve ser proferida sobre a factualidade impugnada.
5.- Por seu turno, o n.º2 do referido preceito impõe ainda que, no caso de o recorrente se socorrer da reapreciação da prova gravada, deve o mesmo indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo da transcrição dos excertos que considere relevantes, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte.
6.- Sucede que a Recorrente, ao indicar os depoimentos das testemunhas que pretende que sejam reapreciados, e ainda os depoimentos de parte dos Autores/Recorridos, limita-se a colocar trechos aleatórios e soltos de tais depoimentos, sem, porém, localizá-los temporalmente na gravação, sem fazer um qualquer enquadramento dos mesmos, nem tampouco faz qualquer referência às atas de audiência de julgamento dos depoimentos gravados em suporte digital.
7.- O que se revela deveras confuso, já que, posteriormente, a Recorrente alega resumidamente o que entende ter percecionado de tais depoimentos, incluindo o seu, que, convenientemente, foi o que prestou naquela audiência de julgamento, para além das considerações que tece sobre os depoimentos pelo meio da transcrição, revelando-se deveras confuso.
8.- Com efeito, a Recorrente, ao transcrever as passagens dos referidos depoimentos que entende relevantes, não localiza com exatidão temporal aquelas passagens, além de que as mesmas não são seguidas, pelo que, só através da audição integral de cada um dos depoimentos indicados se poderia verificar, desde logo, a idoneidade de tais transcrições e ainda a correspondência dos ficheiros de áudio com o seu conteúdo, o que não sucedeu, uma vez que não identificou nenhum dos depoimentos.
9.- Pelo que, dessa forma, a Recorrente, sobre quem impede o aludido ónus legal, acaba por transferir tal ónus para o aqui Recorrido e, em última instância, para o Venerando Tribunal da Relação, o que dificulta excessivamente o seu direito ao contraditório, não podendo exercer cabalmente a sua defesa, prejudicando também a reapreciação por parte do Tribunal Superior, na medida em que o mesmo não consegue verificar, de modo direto, objetivo e imediato, se a pretensão daquela tem ou não fundamento com base na prova testemunhal ou nas declarações que indica.
10.- Não esquecendo ainda que, nas suas conclusões, a Recorrente impugna de forma genérica a factualidade declarada provada, arrazoando que o depoimento de uma testemunha concreta não deveria ser valorado, não tendo ainda demonstrado, de forma concludente, os concretos meios de prova que impunham decisão dissemelhante da que impugna.
11.- Dessa feita, não tendo a Recorrente cumprido com os ónus legais estatuídos ao art. 640.º, n.º1, alínea b), n.º2 e n.º3 do CPC, deve vingar a cominação legal aí prevista, devendo ser rejeitada de imediato, a impugnação da matéria de facto declarada provada, com recurso à reapreciação da prova gravada, requerida pela Recorrente. Sem prescindir, e por mera cautela de patrocínio,
12.- Resulta do depoimento da testemunha EE, funcionário da agência imobiliária e feitor do documento de revogação do contrato-promessa, que a eficácia de tal documento ficaria dependente do consentimento da Autora mulher, porquanto os funcionários da imobiliária, tendo redigido o mesmo, incluíram a identificação da mesma, por considerar que a Autora era parte, uma vez que a mesma também figurou com outorgante no contrato-promessa.
13.- Além disso, a referida testemunha e, bem assim, o seu colega, alertaram Autor Varão e Ré, subscritores da aludida revogação, que a eficácia da mesma ficaria sempre na dependência da aceitação e assinatura por parte da Autora mulher.
14.- Mostrando-se tal depoimento coerente, isento e credível, o mesmo foi devidamente valorado pelo Tribunal a quo, pelo que não deverá ser feito qualquer reparo à decisão que impendeu sobre a factualidade declarada provada.
15.- Afere-se do depoimento da testemunha FF, funcionário da agência imobiliária e feitor do documento de revogação do contrato-promessa, que a referida declaração foi elaborada pelos funcionários da agência imobiliária, como um documento de boa fé entre as partes, sendo certo que todos os presentes naquele dia 13/07/2019, ficaram cientes do seu teor e que representava a sua vontade fazer depender a eficácia de tal declaração da aceitação e assinatura da Autora mulher.
16.- Resulta ainda que todos os presentes poderem constatar sobre o estado alterado e cansado em que o Autor Varão se encontrava naquele sábado, após realizar duas viagens de carro seguidas entre Portugal e França e, por força disso, a Ré tentou tranquilizar o Autor, dizendo que tudo se iria realizar e que iriam celebrar o contrato prometido, postura esta que a Ré manteve, mesmo após a outorga do documento.
17.- Mostrando-se tal depoimento coerente, isento e credível, o mesmo foi devidamente valorado pelo Tribunal a quo, pelo que não deverá ser feito qualquer reparo à decisão que impendeu sobre a factualidade declarada provada.
18.- Do depoimento transcrito da testemunha DD nestas contra- alegações recursórias, é possível concluir-se que a mesma, apesar de não ter estado presente naquele dia 13/07/2019, aquando da elaboração do documento de revogação do contrato-promessa, a mesma teve sempre ao corrente do que sucedeu, tendo ainda nesse próprio dia conversado com a Ré por telefone, após a outorga da aludida declaração, a qual transmitiu à legal representante da agência imobiliária que se sentia tranquila e que estava certa que era uma mera quezília entre o casal e que se iriam entender, celebrando o contrato prometido, conforme o previsto.
19.- A testemunha confirmou ao Tribunal que, na segunda-feira imediatamente após, conseguiu encetar contactos com a Autora mulher, a qual lhe transmitiu que não pretendia revogar o contrato-promessa e que iria avançar para a celebração da referida escritura pública. Após tal notícia, a mencionada testemunha contactou com a Ré, a qual, inesperadamente, transmitiu que já não pretendia alienar o sue imóvel, nem aos Autores, nem a quaisquer outros putativos interessados, tendo deixado de responder aos contactos por parte da imobiliária, tendo se limitado a transmitir que tal assunto teria que ser resolvido com a sua advogada.
20.- Resulta clarividente de tal depoimento, e ainda em conjunto com os depoimentos das demais testemunhas, EE e FF, que naquele sábado, Autor Varão e Ré quiseram fazer depender a eficácia de tal declaração de revogação da aceitação e outorga por banda da Autora, tendo todas as partes ficado cientes dessa mesma condição. Resultando ainda que, inesperadamente, a Ré, alguns dias após, havia perdido o interesse no negócio, por motivos alheios, sem avançar qualquer justificação.
21.- Com efeito, mostrando-se tais depoimentos das referidas testemunhas coerentes e coincidentes entre si e, bem assim, com o depoimento prestado pelos Autores, bem andou o Tribunal a quo ao valorá-los como claros, coerentes e isentos e, por tais motivos, nenhum reparo merece ser feito à sentença aqui em crise, nem tampouco à sua fundamentação, devendo a mesma ser mantida e confirmada, como se requer.
22.- Ainda que a Recorrente, nesta sede de impugnação da matéria de Direito, se limite a copiar ipses verbis o já por si arrazoado em sede de Contestação, não oferecendo uma qualquer fundamentação jurídica inovadora para a solução que pretende ser a mais ajustada, por mera cautela de patrocínio sempre se dirá o seguinte.
23.- Como bem resultou inequívoco de toda a prova produzida em sede de audiência de julgamento, aquela declaração de revogação do contrato-promessa outorgada em 13/07/2019 entre Autor Varão e Ré, ficou sempre dependente do conhecimento, aceitação e assinatura da Autora mulher, resultado tal clarividente quer do teor do documento, quer do depoimento das testemunhas presentes em tal reunião e autoras da referida declaração.
24.- Subsumindo os factos ao Direito, sempre se dirá que, no tráfego jurídico e valendo sempre a máxima da liberdade contratual, as partes são livres de contratar e revogar tais clausulados nos termos que os negociarem, conforme estatui o art. 406.º do CC.
25.- Ora, descendo ao caso subjudice, tendo o casal, na qualidade de promitentes- compradores, outorgado o contrato-promessa, para que a revogação do mesmo fosse válida e eficaz entre as partes, sempre a mesma teria que ter a intervenção e assinatura de todas as partes, onde se inclui o conjunto do casal, composto pelo Autor Varão e Autora mulher, como promitentes-compradores, e, em contraponto, a Ré, como promitente-vendedora.
26.- No que diz respeito ao regime legal que a Recorrente pretende trazer à colação, não se discorda que o cônjuge casado, num dos regimes da comunhão, pode assinar contratos-promessa para alienação de bens comuns do casal, ainda que sem a intervenção do outro cônjuge, sendo tal contrato válido. Sendo certo que, para a celebração do contrato prometido, o cônjuge subscritor terá que envidar todos os esforços para que o outro cônjuge preste o seu conhecimento.
27.- Sucede que, tal regime não é aplicável ao caso dos autos, uma vez que o contrato-promessa foi subscrito por ambos os cônjuges, na qualidade de promitentes- compradores e, por tais motivos, aquele acordo revogatório de 13/07/2019, sempre teria que ser do conhecimento de ambos e com a outorga do casal, para ser válido e eficaz.
28.- Desta feita, a decisão aqui em crise não merece qualquer reparo, quer quanto à decisão que recaiu sobre a matéria de facto, quer quanto à decisão que recaiu sobre a matéria de Direito, mostrando-se a mesma conforme à justa composição do presente litígio, devendo, por isso, ser a mesma mantida e confirmada por este Venerando Tribunal da Relação.
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3. Questões a decidir1. Determinar se ao recurso da matéria de facto deve ou não ser apreciado.
2. Se necessário apreciar esse recurso.
3. Apurar depois, se existe algum fundamento para eximir a ré do dever de restituição em dobro do sinal.
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4. Da admissão do recurso sobre a matéria de factoA matéria de faco impugnada diz respeito a factos relevantes relativos à intenção e comportamento da autora.
Ora, a ré nas suas alegações indica os pontos e aduz meios de prova para os demonstrar pelo que cumpriu o art. 640º, do CPC, apesar de o ter feito nas alegações e não nas conclusões o que, até se louva.
5. Do recurso sobre a matéria de facto
Basicamente pretende a apelante que estes factos[1] passem a ser considerados não provados.
Ora, a atitude da autora no sentido de recusa da revogação do contrato é um facto interno que é percetível pelas suas declarações de vontade exteriorizadas, entre as quais avultam as missivas enviadas pelas quais procurou marcar a escritura e celebrar o contrato-promessa.
Ou seja, estranho seria que essas cartas tivessem sido assinadas e enviadas mas não correspondessem a qualquer vontade da autora que, note-se, interpôs depois esta acção.
Além, desses documentos nos autos consta ainda um depoimento testemunhal e, note-se a simples interposição da acção corrobora, essa intenção.
Logo o facto nº 9 e 25 terão de se manter provados.
O facto nº10 foi também confirmado pela própria agente imobiliária.
Quanto ao conhecimento e comunicação à ré, importa frisar que esta foi contactada para celebrar o contrato promessa e para assinar o documento que iria por termo ao mesmo. Logo, parece curial que pudesse ser contactada pelas mesmas pessoas para o que consta na parte restante do facto nº 10, 11 e 12.
Acresce que essa realidade foi confirmada pela mediadora imobiliária e, em parte, pelo próprio depoimento da ré[2], pelo que existe uma corroboração testemunhal dessa realidade a qual é suficiente, em termos sociais e racionais para demonstrar essa realidade.
Logo terá de improceder o recurso sobre a matéria de facto, pois, a única prova produzida corrobora de forma suficiente e lógica essa realidade.
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6. Fundamentação de Facto* *
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1) A Ré é dona da fração autónoma identificada pela letra “BH”, correspondente a um apartamento do tipo “T2” para habitação, de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na rua ..., ..., da freguesia e concelho de Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.º... e inscrito na matriz sob o artigo ...;
2) Em 10 de Julho de 2019, Autores e Ré celebraram acordo escrito que denominaram de "contrato-promessa de compra e venda" com o seguinte teor: “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA PRIMEIRA OUTORGANTE: CC, portador do cartão de cidadão nº ... válido até 25/10/2028 contribuinte fiscal nº ..., residente na Rua ..., ..., da freguesia e concelho de Vila do Conde, na qualidade de PROMITENTE VENDEDOR. SEGUNDOS OUTORGANTES: BB, contribuinte fiscal nº ..., residente na Av. ..., n° ..., da freguesia e concelho de Póvoa de Varzim e AA, portador do cartão de cidadão nº ... válido até 07/12/2028, contribuinte fiscal nº ..., residente na Av. ..., ..., da freguesia e concelho de Póvoa de Varzim, na qualidade de PROMITENTES COMPRADORES. Declaram o seguinte:
Primeira: A PRIMEIRA OUTORGANTE é dona e legítima proprietária da fracção autónoma identificada pela letra "BH" correspondente a um apartamento do tipo "T2” para habitação, de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., da freguesia e concelho da Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ..., e inscrito na matriz urbana da respetiva freguesia sob o artigo ..., com a licença de utilização n° ... emitida em 03-03-1994 pela Camara Municipal ....
Segunda: A PRIMEIRA OUTORGANTE promete vender aos SEGUNDOS OUTORGANTES, e estes por sua vez prometem comprar, a fracção descrita na cláusula anterior, pelo preço global de €101.000 (cento e um mil euros), livre de hipoteca, ónus ou encargos e que serão pagos do seguinte modo: a) Nesta data a titulo de sinal e principio de pagamento os SEGUNDOS OUTORGANTES entregam à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia de 10.000 (dez mil euros), da qual aqui se dá a devida quitação. b) A restante quantia em dívida será paga pelos SEGUNDOS OUTORGANTES à PRIMEIRA OUTORGANTE no ato da assinatura da Escritura Pública. Terceira: OS OUTORGANTES aqui identificados consagram e conferem ao presente Contrato Promessa o direito à execução específica consignada no Art. 830 do código Civil e obrigam-se mutuamente dentro dos elementares princípios de boa fé contratual, a dar fiel cumprimento ao presente Contrato Promessa, designando e aceitando para tratamento de
eventuais litígios o Foro da Comarca da Cidade da Póvoa de Varzim. Quarta: É da responsabilidade dos SEGUNDOS OUTORGANTES as despesas com escritura, registos e o pagamento do IMT se a ele houver lugar. Quinta: A PRIMEIRA OUTORGANTE fica responsável por qualquer dívida ao condomínio da respectiva fracção até à data da escritura pública. Sexta: A escritura pública será realizada no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, devendo os segundos outorgantes avisar a primeira outorgante em carta registada com a antecedência mínima de 8 (oito) dias, do dia, hora e cartório onde a mesma se realizará. Sétima: OS OUTORGANTES não reconhecem neste momento as assinaturas neste contrato, em virtude de prescindirem do mesmo reconhecimento, reconhecendo, no entanto eficácia legal ao mesmo. Dado que o presente contrato exprime fielmente a vontade de ambos os OUTORGANTES, vai o mesmo ser rubricado e assinado em duplicado, ficando cada um com um exemplar. Vila do Conde, 10 de Julho de 2019 tudo conforme documento junto a fls. 15 e vs., com teor que aqui se dá por integralmente reproduzido;
3) Aquando da outorga deste contrato, os Aurores entregaram à Ré, a título de sinal, a quantia de €10.000,00
4) Em 13 de Julho de 2019, a Ré e o Autor marido subscreveram o documento designado “Anulação de Contrato Promessa de Compra e Venda”, com o seguinte teor: Na presente data,13 de Julho de 2019, BB, contribuinte fiscal n° ..., residente na Av. ..., ..., da freguesia e concelho de Póvoa de Varzim e AA, portador do cartão de cidadão nº ... válido até 07/12/2028, contribuinte fiscal n° ..., residente na Av. ..., ..., da freguesia e concelho de Póvoa de Varzim, vimos por este meio comunicar a anulação do contrato promessa de compra e venda, celebrado em 10 de Julho de 2019, com CC, portador do cartão de cidadão n° ... válido até 25/10/2028 contribuinte fiscal n° ..., residente na Rua ..., ..., da freguesia e concelho de Vila do Conde, relativo à promessa de compra da fracção autónoma identificada pela letra "BH" correspondente a um apartamento do tipo "T2" para habitação, de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., da freguesia e concelho de Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° ..., e inscrito na matriz urbana da respectiva freguesia sob o artigo ..., com a licença de utilização n° ... emitida em 03-03-1994 pela Câmara Municipal ..., abdicando do sinal entregue nessa data no valor de 10.000€ (dez mil euros). Declaramos desta forma que prescindimos do interesse no imóvel referido e que nada temos a receber. Esta declaração não é assinada na presente data por AA em virtude de se encontrar fora do país. Esta declaração deverá ser assinada por AA até final da próxima semana. Vila do Conde, 13 de Julho de 2019 A PRIMEIRA OUTORGANTE SEGUNDOS OUTORGANTES – tudo conforme documento cuja cópia está junta a fls.16, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido;
5) A Autora mulher não assinou tal declaração;
6) Os Autores agendaram a escritura pública de compra e venda relativa ao contrato prometido para o dia 29 de Agosto de 2019, pelas 16.30 horas, no cartório notarial da Dra. GG, sito à Praça ..., ... Póvoa de Varzim;
7) Os Autores voltaram a agendar a escritura pública de compra e venda relativa ao contrato prometido para o dia 14 de Setembro de 2019, no mesmo Cartório;
8) A Autora mulher não participou nas negociações que deram origem ao acordo plasmado no documento aludido em 4);
9) Após ter conhecimento do acordo plasmado no documento identificado em 4), a Autora mulher não aceitou a revogação do contrato;
10) E deu conhecimento dessa posição à representante da mediadora imobiliária, DD que, por sua vez, a transmitiu à Ré;
11) Esta, por sua vez, em data não concretamente apurada mas seguramente anterior a 22 de Julho de 2019, informou a representante da mediadora imobiliária que se recusava a celebrar o contrato prometido, posição que esta transmitiu aos Autores;
12) Em circunstâncias não concretamente apuradas, a Ré comunicou à representante da mediadora imobiliária a identidade da sua advogada;
13) A Autora mulher enviou à Ré e à Advogada desta a carta registada com aviso de recepção datada de 22 de Julho de 2019 – cuja cópia está junta a fls. 16 vs e segs. – com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – na qual declarava não aceitar a revogação do contrato promessa declarada no documento aludido em 4);
14) A Autora mulher remeteu à Ré e à sua advogada a carta registada com aviso de recepção datada de 26 de Julho de 2019 – cujas cópias estão juntas a fls. 18 vs. e segs com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – na qual declara ter agendado a escritura pública de compra e venda atinente ao contrato promessa para o dia 29 de Agosto, pelas 16 horas, no cartório notarial da Dra. GG, sito à Praça ..., ... Póvoa de Varzim;
15) Esta carta foi devolvida ao remetente pelo facto de a Ré não ter procedido ao respectivo levantamento;
16) A Autora remeteu à Ré a carta registada com aviso de recepção datada de 16 de Agosto de 2019 – cuja cópia está junta a fls. 22 vs. e segs, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – informando novamente que a escritura pública de compra e venda estava agendada para o dia 29 de Agosto de 2019;
17) A Ré não compareceu no referido cartório notarial para a celebração da escritura pública agendada para o dia 29 de Agosto de 2019, nem entregou aos Autores ou ao notário a certidão predial, a caderneta predial, a licença de utilização e o certificado energético do imóvel prometido vender;
18) Os Autores estiveram presente no referido cartório notarial no dia 29 de Agosto de 2019 para celebrar a escritura pública, tendo para tanto subscrito o cheque bancário, no valor de € 91.000,00, à ordem da Ré, sacado sobre o Banco 1... S.A., com o n.º ..., para pagamento do preço devido pela aquisição.
19) A Autora mulher remeteu à Ré e à sua advogada a carta registada com aviso de rececpção datada de 30 de Agosto – cujas cópias estão juntas a fls. 25 vs. e segs., com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – na qual declara ter agendado a escritura pública de compra e venda atinente ao contrato promessa para o dia 12 de Setembro de 2019, pelas 16 horas, no cartório notarial da Dra. GG, sito à Praça ..., ... Póvoa de Varzim, advertindo-a de que em caso de não comparência consideraria resolvido o contrato;
20) A Ré não compareceu no referido cartório notarial para a celebração da escritura pública agendada para o dia 12 de Setembro de 2019, nem entregou aos Autores ou ao notário a certidão predial, a caderneta predial, a licença de utilização e o certificado energético do imóvel prometido vender;
21) Os autores estiveram presentes no referido cartório notarial no dia 12 de Setembro de 2019 para celebrar a escritura pública, tendo para tanto subscrito o cheque bancário, no valor de € 91.000,00, à ordem da Ré, sacado sobre o Banco 1... S.A., com o n.º ..., para pagamento do preço devido pela aquisição.
22) A Autora mulher dirigiu à Ré a carta registada com aviso de recepção datada de 12 de Setembro de 2019 – cuja cópia está junta a fls. 30 vs. e 31, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – na qual declarou que, perante a recusa da Ré em celebrar a escritura pública, perdeu interesse no negócio, considerando-o resolvido com fundamento no incumprimento definitivo da Ré;
23) Os Autores despenderam € 61,50 e € 20,68, na obtenção das certidões notariais que juntaram aos autos para comprovar a sua comparência à escritura pública e a ausência da Ré;
24) E despenderam ainda a quantia de € 41,60, correspondente à comissão de emissão e imposto de selo de cada um dos cheques bancários que solicitaram ao banco, para pagamento
do preço;
25) A Ré, logo que lhe foi transmitida a intenção de o Autor marido colocar termo ao contrato promessa, e logo após a assinatura do documento referido em 4), manifestou perante o Autor marido continuar a ter interesse em celebrar o contrato de compra e venda caso os Autores viessem a mudar de ideias a esse respeito;
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6. Motivação de direito Aduz a ré três argumentos básicos para não ser condenada a restituir o dobro do sinal.
1. O facto de o autor marido ter intervindo no âmbito dos seus poderes de administração assim vinculando a autora mulher quando subscreveu a declaração de anulação do contrato;
2. O facto de não ser necessário o consentimento para extinguir essa obrigação e “a anulação poder ser realizada pelo marido”.
3. Não existir incumprimento definitivo (conclusões 16 a 18)
Vejamos
O regime de administração dos bens do casal não visa substituir a vontade de um dos cônjuges pela do outro, mas sim permitir apenas uma administração equilibrada do património comum, sendo que nos termos do art. 1678º, nº1, do CC cada um dos cônjuges têm a administração dos seus bens próprios.
Ora, dos factos provados nada permite concluir que a quantia entregue a título de sinal não seja um bem próprio, na proporção de metade de cada um dos cônjuges.
Deste modo, não cabe ao autor administrar ou alienar a posição jurídica da autora no contrato promessa celebrado, pois, esse é, tanto quanto resulta dos factos provados, um bem próprio de cada um dos cônjuges.
Depois, sempre teremos de frisar que a gestão dos bens comuns do casal tem requisitos diversos quanto à natureza ordinária ou extraordinária do acto. (art. 1678º, nº3, do CC).
Ora, a revogação do contrato pressupõe uma acto extraordinário de disposição que, por isso, sempre teria de ser realizado por ambos os cônjuges (caso fosse um bem comum).
Logo improcedem as duas questões suscitadas.
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2. Do incumprimento definitivo.*
Assiste inteira razão à ré quando afirma que só o incumprimento definitivo pode dar origem à sanção de pagamento do dobro do sinal.
Ou seja, teriam sempre os AA de converter a mora em incumprimento definitivo nos termos do art. 762º, nº1, do CC.
Mas de acordo com os factos provados foi precisamente isso que aconteceu.[3]
Note-se aliás que o contrato promessa já tinha fixado um prazo para a realização da escritura.
Logo ao existir incumprimento e entrega de sinal a sanção nos termos do art. 442º, do CC é precisamente a entrega em dobro do sinal.
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Mas, oficiosamente importa indagar se existem outros mecanismos que evitem ou atenuem a responsabilização da autora.3. Da representação da autora pelo autor marido
A situação dos autos é materialmente pungente, já que após a celebração do contrato promessa e apenas por causa de desentendimentos entre o casal, a ré foi abordada pelo autor marido visando porem termo ao acordo com perda do sinal entregue. Parece, pois, socialmente justificável que posteriormente a ré não pretenda manter os termos do negócio com um casal de contraentes que, demonstrou não se entender nas questões mais graves e básicas como sejam, se mantém ou não, os contratos promessa por si celebrados.
Uma das soluções seria a aplicação do instituto da representação nos termos da qual, o autor marido teria intervindo como gestor de negócios da autora mulher.
Esta figura prevista no art. 258º, do CC, pressupõe, nas ainda actuais palavras de Cabral Moncada[4], três requisitos:
a) que o representante tenha, ele também uma vontade própria;
b) que seja sua essa mesma vontade, movendo-se com certa autonomia;
c) que, sendo ela a autora da declaração e do acto tenha feito a primeira e praticado o segundo no lugar e em substituição do representado, e, inclusivamente no seu nome.
A este propósito o já antigo, mas ainda actual, Ac do STJ de J10.2.2000, nº STJ00040326, (Dionísio Correia): decidiu que “Se em nome do promitente vendedor uma pessoa celebra um contrato-promessa de compra e venda, assume a direcção de um negócio alheio, no interesse e por conta do primeiro, que era o respectivo dono, sem para tal estar autorizado. À gestão representativa aplicam-se as normas da gestão de negócios e as da representação sem poderes e, assim, o contrato-promessa, será eficaz se for ratificado, considerando-se a ratificação recusada se não for feita no prazo que a outra parte fixar para o efeito”.
Mas, in casu a autora mulher não ratificou essa gestão, pelo que esta nos termos do art. 268º, nº1, do CC não produziu efeitos na sua esfera jurídica.
Ou seja, essa gestão teria de ter sido autorizada ou ratificada, mas não o tendo sido o negócio (extintivo das obrigações assumidas no contrato promessa) não pode produzir quaisquer efeitos na esfera da autora mulher.[5]
Tanto mais que a ratificação, sempre estaria sujeita à forma exigida para a procuração, de acordo com o nº2 do artº 268º do CC.
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Por esse motivo também não pode ser aplicável o instituto de abuso de direito à posição da autora, pois, esta recorde-se não praticou qualquer acto contraditório com a sua declaração negocial anterior.*
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4. Do comportamento do autor marido*
Questão bem diversa é a que diz respeito ao comportamento do autor marido.
Na verdade, o tribunal a quo, omitiu na sua análise jurídica que a posição jurídica dos promitentes compradores e o seu sinal não é uma obrigação solidária, mas sim, apenas uma obrigação conjunta.
As obrigações quanto ao número de sujeitos dividem-se em plurais ou singulares e estas, por seu turno, podem ser qualificadas como solidárias ou conjuntas (também denominadas parciárias).
Nas obrigações solidárias o objecto da obrigação pode ser exigido por qualquer um dos credores. Nas plurais existe um feixe de obrigações autónomas.
As obrigações solidárias só existem, na nossa ordem jurídica quando estiverem previstas na lei ou decorram da vontade das partes
Com efeito, o art. 513º do CC. dispõe que a solidariedade de devedores ou de credores só existe quando resulte da lei ou da vontade das partes.
E, Pires de Lima e A. Varela acentuam que: “Os termos em que a disposição está redigida – dizendo que a solidariedade (…) mostram claramente que o regime – regra é o das obrigações conjuntas ou parciárias[6].
In casu nenhum das partes assume a qualidade de comerciante, pelo que não se pode aplicar a injunção do art. 100º, do Código Comercial.
Por outro lado, do acordo celebrado também nada resulta sobre essa estipulação.
A ser assim, temos que os direitos resultantes da celebração do contrato-promessa, incluindo, pois, a sua resolução por incumprimento e o recebimento do dobro do sinal, pertencem a cada um dos autores contraentes e são por eles livremente exercidos.
Note-se que, situação semelhante, foi analisada no Ac da RP de 10.12.2019, nº 4853/16.2T8OAZ-A.P (Alexandra Pelayo), precisamente quanto à execução de um sinal, concluindo que “Nas obrigações conjuntas ou parcelares, cada um dos devedores apenas se encontra obrigado á sua parte na prestação total, já que estas obrigações caraterizam-se pela autonomia e independência do vínculo respeitante a cada um dos obrigados de tal modo que os factos relativos a cada um daqueles não produzem qualquer efeito quanto às obrigações dos restantes.”.
Por este prisma, portanto, teremos de concluir que o autor marido livremente revogou a sua posição no contrato promessa por documento exarado em Julho de 2019 e, face ao teor dessa declaração é evidente que a mesma produziu imediatamente efeitos quanto a si, pois, no mesmo apenas consta que “esta declaração deverá ser assinada (pela autora) até final da próxima semana”.[7]
Com efeito, estamos perante uma declaração negocial comunicada e aceite pela ré, nos termos da qual o réu marido de forma inequívoca e clara:
a) abdica do sinal entregue
b) comunica a anulação do acordo.
Logo, teremos de concluir que todos os elementos objectivos, literais e subjectivos demonstram que foi intenção do autor por termo à sua participação nesse acordo, conforme qualquer declaratário normal (art. 236º, do CC).
Mas, como é evidente face ao supra exposto, tendo em conta que estamos perante uma obrigação plural, o seu poder de determinação só afeta a disposição da sua parte de sinal, que se presume ser de metade nos termos do art. 1403º, nº2, do CC ex vi art. 1404º, do mesmo diploma.
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5. Das consequências Como vimos, o comportamento contratual da autora não pode ser sancionado, pois, dos factos provados nenhuma violação dos seus deveres contratuais lhe pode ser imputada.
Mas, a situação dos autos implicaria sempre um sancionamento do comportamento do autor marido que, após ter posto termo ao acordo, sem qualquer intervenção da ré, parece pretender desdizer o que disse, obtendo ainda o pagamento do dobro do sinal.
É evidente que não pode ser.
Já há muito que o sistema jurídico deixou de ser concebido como um conjunto estático de normas, vazias de sentido e sem conteúdo valorativo. Os tribunais, aspiram em encontrar para as questões sociais a solução equilibrada, harmoniosa e equitativa que contribua para a melhor regulamentação dos interesses conflituosos em jogo, e não apenas aplicar de forma rígida um conjunto de regras. A decisão visa não apenas este caso, mas fomentar um comportamento social correto.
Nesta medida a aplicação das normas implica sempre uma adesão aos valores substantivos coerentes com o paradigma constitucional democrático.[8]
Ora, no caso presente seria simples afirmar que o cotrato promessa não foi cumprido pela ré, mas não podemos esquecer que é também social (e juridicamente) relevante ter em conta que foi o autor marido que deu causa a esse incumprimento ao declarar e assinar a “anulação” desse acordo.
Deste modo, terá a ré direito a fazer seu o sinal entregue por este (5 mil euros), mas terá de devolver em dobro o sinal entregue pela autora, pelo que a sua esfera jurídica não ficará prejudicada (recebe dez mil e devolve a mesma quantia) e, também importante, o autor não será beneficiado.
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7. Deliberação* *
Pelo exposto, este tribunal julga a presente apelação procedente por provada e, por via disso, condena a ré a entregar à autora a quantia de dez mil euros a título de dobro de sinal, acrescida de juros como determinado, absolvendo a mesma dos demais pedidos formulados, assim se revogando, parcialmente a decisão recorrida.
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Custas a cargo do autor marido e ré na proporção de ½ , para cada um deles, pois, decaíram nessa proporção na apelação.*
Porto em 8.6.2022 Paulo Duarte Teixeira
Ana Vieira
Deolinda Varão
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[1] Ponto 9 - “Após ter conhecimento do acordo plasmado no documento identificado em 4), a autora mulher não aceitou a revogação do contrato”.
Ponto 10 - “E deu conhecimento dessa posição à representante da mediadora imobiliária, DD que, por sua vez, a transmitiu à Ré”.
Ponto 11 – Esta, por sua vez, em data não concretamente apurada mas seguramente anterior a 22 de Julho de 2019, informou a representante da mediadora imobiliária que se recusava a celebrar o contrato prometido, posição que esta transmitiu aos autores”.
Ponto 12 – Em circunstâncias não concretamente apuradas, a Ré comunicou à representante da mediadora imobiliária a identidade da sua advogada.
Ponto 25 – A Ré, logo que lhe foi transmitida a intenção do Autor marido colocar termo ao contrato promessa, e logo após a assinatura do documento referido em 4), manifestou perante o Autor marido continuar a ter interesse em celebrar o contrato de compra e venda caso os Autores viessem a mudar de ideias a esse respeito”.
[2] Parte do seu depoimento diz:“A Dona DD sabia que a Dra. HH era minha advogada porque nós tínhamos falado na imobiliária, tínhamos estado a conversar”.
[3] Está provado que: “16) A Autora remeteu à Ré a carta registada com aviso de recepção datada de 16 de Agosto de 2019 – cuja cópia está junta a fls. 22 vs. e segs, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido – informando novamente que a escritura pública de compra e venda estava agendada para o dia 29 de Agosto de 2019; 17) A Ré não compareceu no referido cartório notarial para a celebração da escritura pública agendada para o dia 29 de Agosto de 2019, nem entregou aos Autores ou ao notário a certidão predial, a caderneta predial, a licença de utilização e o certificado energético do imóvel prometido vender; 18) Os Autores estiveram presente no referido cartório notarial no dia 29 de Agosto de 2019 para celebrar a escritura pública, tendo para tanto subscrito o cheque bancário, no valor de € 91.000,00, à ordem da Ré, sacado sobre o Banco 1... S.A., com o n.º ..., para pagamento do preço devido pela aquisição.
[4] in Lições de Direito Civil, 4ª Edição, 1995, pág. 650 e segs.
[5] Cfr. Ac da RL de 15.12.2005, 9039/2005-6; Ac da RG de 29.4.2010, nº 1490/08.9TBBRG.G1, (Raquel Rego), Ac do STJ de 9.3.04, (Silva Salazar); nº 106/04.
[6] CC Anotado, I, pág. 499.
[7] O teor completo é:
Na presente data, 13 de Julho de 2019. BB, contribuinte fecal nº ..., residente na Av. ..., ..., da freguesia e concelho de Póvoa de Varzim e AA, portador do cartão de cidadão n° ... válido até 07/12/2028, contribuinte fecal n° ..., residente na Av. ..., ..., da freguesia e concelho de Póvoa de Varzim, vimos por este meio comunicar a anulação do contrato promessa de compra e venda, celebrado em 10 de Julho de 2019, com CC, portador do cartão de cidadão n° ... válido até 25/10/2028 contribuinte fiscal n° ..., residente na Rua ..., ..., da freguesia e concelho de Vila do Conde, relativo à promessa de compra da fracção autónoma identificada peta letra "BH" correspondente a um apartamento do tipo "T2" para habitação, de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., da freguesia e concelho de Vila do Conde, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° ..., e inscrito na matriz urbana da respectiva freguesia sob o artigo ..., com a licença de utilização n° ... emitida em 03-03-1994 pela Câmara Municipal ..., abdicando do sinal entregue nessa data no valor de 10.000€ (dez mil euros). Declaramos desta forma que prescindimos do interesse no imóvel referido e que nada temos a receber.
Esta declaração não é assinada na presente data por AA em virtude de se encontrar fora do país.
Esta declaração deverá ser assinada por AA até final da próxima semana.
[8] Ronald DWORKIN, Uma questão de princípio. São Paulo: Martins Fontes, 2001; e Luigi FERRAJOLI, A democracia através dos direitos: o constitucionalismo garantista como modelo teórico e como projeto político. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2015, p. 47.