Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 8270/22.7T8PRT.P1 |  |
MÁ-FÉ
II - Tal conjunto de factos é essencial para que se distingam as situações em que a frustração dos objectivos negociais de uma das partes decorram dos riscos do próprio contrato daquelas outras em que essa frustração e prejuízos que lhe sejam inerentes resultam de uma actuação censurável da parte contrária, a quem, no contexto da execução do contrato celebrado, seria exigível uma actuação diferente, apta a prevenir ou a não provocar aqueles danos.
Tribunal Judicial da Comarca do Porto
Juízo Central Cível do Porto - Juiz 2
REL. N.º 873
Juiz Desembargador Rui Moreira
Juíz Desembargador Alberto Eduardo Monteiro de Paiva Taveira
Juíza Desembargadora Maria Eiró
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO1 – RELATÓRIO
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A..., S.A., interpôs a presente ação declarativa de condenação, na forma comum, a que foi atribuído o n.º 8270/22.7T8PRT, contra B..., LDA., peticionando o seguinte:“a) Declarar-se ilícita e sem quaisquer efeitos a resolução contratual comunicada pela R. à A. em 11 de janeiro de 2022;
b) Declara-se, consequentemente, a cessação da atividade da Loja ocorrida no dia 21 de janeiro de 2021 como violadora das obrigações do Contrato;
c) Declarar-se a resolução do Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial celebrado entre as partes em 15.05.2019, por factos imputáveis à R., em virtude dos incumprimentos das suas obrigações contratuais, com efeitos a 10 de março de 2022.
d) Condenar-se a R. na imediata desocupação da Loja, entregando-se livre de pessoas e bens, por ausência de título que legitime a sua ocupação e exploração comercial, com todas as benfeitorias na mesma introduzidas, em perfeito estado de conservação e limpeza e com todas as suas chaves;
e) Condenar-se a R. no pagamento à A. de uma indemnização a título de encerramento indevido de Loja, até 10 de março de 2022, no valor de 88.500,00€, deduzida, por compensação, do valor da caução de € 16.000,00 (dezasseis mil euros) correspondente à caução prestada pela R. como garantia do bom cumprimento das obrigações emergentes do Contrato.
f) Condenar-se a R. ao pagamento de uma indemnização à A. a título de privação de uso da Loja ilicitamente ocupada – por não entregue - pela R. após a data da resolução contratual (10 de março de 2022), de 750,00 € diários até à data da entrega da Loja livre e devoluta, no valor já liquidado à data da propositura da ação em 41.250,00€;
g) Condenar-se a R. ao pagamento de uma indemnização de 804,94€€ mensais, contados de 01 de fevereiro de 2022, até à efetiva restituição da Loja, a título de custos gerais devidos pela mesma, e que perfazem, à data, a quantia de 2.414,82€;
h) Condenar-se a R. no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, por cada de dia de atraso na devolução da Loja, em valor diário não inferior a 500,00€, a contar da data da citação;”
Fundamentou estes pedidos alegando ter celebrado um contrato de utilização de loja em centro comercial, sendo a ré a lojista. Porém, a ré incumpriu os deveres de manutenção da loja em funcionamento, tendo ainda declarado, de forma ilegítima, a resolução do contrato, o que implicou os correspondentes prejuízos para a autora, tendo, esta sim, resolvido legitimamente o contrato. De resto, tendo interpelado a ré para retomar a exploração da Loja, concedendo-lhe prazo até 23 de fevereiro de 2022, a R. não retomou a sua atividade, como seria exigível.
Perante este incumprimento, por carta de 10 de março de 2022, procedeu à resolução do Contrato.
Alegou que, nos termos do contrato, atento o número de dias em que a R. encerrou indevidamente a Loja, (27 dias até 31 de dezembro de 2021, a que acrescem 49 dias de 21 de janeiro de 2022 a 10 de março de 2022) a A. passou a ser credora, perante esta, da quantia de 88.500,00€ (118 dias x 750,00€).
Esta quantia (88.500,00€) excedeu o valor de € 16.000,00 correspondente à caução prestada pela R. como garantia do bom cumprimento das obrigações emergentes do Contrato. Por isso fez seu o valor correspondente à referida caução prestada, procedendo à respetiva compensação de créditos, permanecendo credora da R., quanto a esta matéria, da quantia de 72.500,00€ (setenta e dois mil e quinhentos euros).
Além disso, a título de despesas comuns, devidas por cada mês de encerramento da Loja até à entrega efetiva da mesma, correspondem a 804,94€ (Iva incluído) por cada mês ou fração de permanência para além do dia 01 de fevereiro de 2022, num total de 2.414,82€ até Abril de 2022. (…)
Mais pede que a ré seja condenada a pagar-lhe. uma indemnização – a título de sanção pecuniária compulsória - no valor não inferior a 750,00€ diários relativos ao período desde 11 de março de 2022, até à data efetiva de entrega da Loja livre e devoluta de pessoas e bens.
Tal quantia, à data da propositura da presente ação ascende a 41.250,00€ (750,00€ x 55 dias). A sanção pecuniária, por cada dia de atraso na entrega da loja não deverá ser inferior a 500,00€ a contar da data da citação.
A ré apresentou contestação e deduziu reconvenção, alegando, em síntese, que foi ela quem, antes da autora, declarou a resolução do contrato em causa por alteração das circunstâncias, na sequência da alteração do conceito de “praça de alimentação” que esteve na base da contratação inicial; dessa alteração provocada pela autora, ao reconfigurar o espaço (praça de alimentação) onde a loja da ré se encontrava, inviabilizando o prosseguimento do negócio da ré, advieram-lhe prejuízos que categorizou nos seguintes termos:
“A) OS DANOS EMERGENTES:
A.1) Investimento realizado:
O investimento na construção e equipamento da loja, acrescido dos direitos de uso da marca “C...” perfazem o total de €163.273,75
A.2) Prejuízos dos exercícios: no ano de 2020, a loja teve um prejuízo de exploração no montante de €31.940,44; no ano de 2021, a loja teve um prejuízo de exploração no montante de €64.025,77;
B) OS LUCROS CESSANTES (Cfr. Doc. 35):
Para o ano de 2022, para uma previsão de vendas de €276.000,00, prevê-se um resultado
de €73.727,14; Para o ano de 2023, para uma previsão de vendas de €281.520,00, prevê-se um resultado de €77.000,34; Para o ano de 2024, para uma previsão de vendas de €287.750,00, prevê-se um resultado de €79.714,49; Para o ano de 2025, para uma previsão de vendas de €292.890,00, prevê-se um resultado de €83.520,32.
Concluiu assim, ser a autora responsável pela indemnização de tais lucros cessantes num total de €313.962,29, bem como pela devolução dos 16.000,00€ de caução.
Por conseguinte, em reconvenção, pediu a ré:
“I - Ser declarado resolvido, ao abrigo do art.437.º do C.C. por alteração unilateral das circunstâncias contratuais, por notificação datada de 11 de Janeiro de 2022 (e com efeitos a 31 de Janeiro de 2022), o contrato de utilização celebrado entre Reconvinte e Reconvinda em 15.05.2019.
II - E, consequentemente, seja a Reconvinda condenada a:
II.I - Devolver e entregar ao Reconvinte a quantia de €16.000,00 (Dezasseis mil euros) que lhe foram entregues a título de garantia/caução, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
II.II - A pagar ao Reconvinte as seguintes quantias:
a) €163.273,75 (cento e sessenta e três mil, duzentos e setenta e três euros e setenta e cinco cêntimos), relativo ao custo (investimento) na construção, equipamento da loja e dos direitos de uso da marca “C...”, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
b) €31.940,44 (trinta e um mil, novecentos e quarenta euros e quarenta e quatro cêntimos) relativa ao prejuízo de exploração no exercício do ano de 2020, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
c) €64.025,77 (sessenta e quatro mil e vinte e cinco euros e setenta e sete cêntimos), relativa ao prejuízo de exploração no exercício do ano de 2021, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
d) €313.962,29 (trezentos e treze mil novecentos e sessenta e dois euros e vinte e nove cêntimos), relativa aos lucros cessantes referentes aos anos 2022, 2023, 2024 e 2025, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
e) A quantia a liquidar em execução de sentença, relativa a todas as despesas decorrentes do encerramento do estabelecimento da Reconvinte, nomeadamente, indemnizações laborais e contratuais, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.”.
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A autora apresentou réplica, impugnando a alegação referente ao pedido reconvencional, refutando o preenchimento dos pressupostos da resolução contratual por alteração das circunstâncias.O processo foi saneado, com admissão do pedido reconvencional, fixação do objecto do litígio e identificação dos temas de prova.
Realizada audiência, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e a reconvenção parcialmente procedente e, em conformidade, julgou o contrato celebrado entre a autora e a ré referido nos factos provados como válida e eficazmente resolvido pela ré, em virtude de alteração superveniente das circunstâncias, e condenou a autora a restituir à ré o valor por esta entregue a título de caução, no montante de € 16.000,00 (dezasseis mil euro), acrescido de juros de mora, à taxa legal, a contar da data dos efeitos da interpelação/resolução efetuada pela ré (31.01.2022) e até efetivo e integral pagamento, absolvendo-a dos demais pedidos reconvencionais.
É desta sentença que vem interposto recurso, pela ré, pretendendo a condenação da autora também nos restantes pedidos que formulara em reconvenção. Terminou o seu recurso formulando as seguintes conclusões:
i. O Tribunal a quo Julgou a ação totalmente improcedente, absolvendo a ré de todos os pedidos contra si deduzidos;
ii. O Tribunal a quo julgou a reconvenção parcialmente procedente e, em conformidade, Julgou o contrato celebrado entre a autora e a ré referido nos factos provados como válida e eficazmente resolvido pela ré, em virtude de alteração superveniente das circunstâncias;
iii. Mais condenou a autora a restituir à ré o valor por esta entregue a título de caução, no montante de € 16.000,00 (dezasseis mil euro), acrescido de juros de mora, à taxa legal, a contar da data dos efeitos da interpelação/resolução efetuada pela ré (31.01.2022) e até efetivo e integral pagamento;
iv. Absolvendo, contudo, a autora dos demais pedidos reconvencionais.
v. Como demais pedidos reconvencionais, a Recorrente havia pedido a condenação da Reconvinda a pagar ao Reconvinte €163.273,75 (cento e sessenta e três mil, duzentos e setenta e três euros e setenta e cinco cêntimos), relativo ao custo (investimento) na construção, equipamento da loja e dos direitos de uso da marca “C...”, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
vi. €31.940,44 (trinta e um mil, novecentos e quarenta euros e quarenta e quatro cêntimos) relativa ao prejuízo de exploração no exercício do ano de 2020, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
vii. €64.025,77 (sessenta e quatro mil e vinte e cinco euros e setenta e sete cêntimos), relativa ao prejuízo de exploração no exercício do ano de 2021, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
viii. €313.962,29 (trezentos e treze mil novecentos e sessenta e dois euros e vinte e nove cêntimos), relativa aos lucros cessantes referentes aos anos 2022, 2023, 2024 e 2025, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
ix. Uma quantia a liquidar em execução de sentença, relativa a todas as despesas decorrentes do encerramento do estabelecimento da Reconvinte, nomeadamente, indemnizações laborais e contratuais, acrescida dos juros legais desde 31.01.2022 até efectivo pagamento.
x. A absolvição “da autora dos demais pedidos reconvencionais”, os quais consistem no ressarcimento dos prejuízos decorrentes do incumprimento contratual pela Reconvinda, equivale à negação de consequências jurídicas ao comportamento da parte incumpridora na execução do contrato.
xi. Os pedidos reconvencionais visam reparar a parte cumpridora pelos danos emergentes e lucros cessantes resultantes dos incumprimentos contratuais da Autora.
xii. Incumprimentos contratuais que a Reconvinda tentou, em vão diga-se face à matéria provada, mascarar com a situação pandémica de Covid-19.
xiii. O “contexto pandémico” acabou por contaminar a formação da convicção do tribunal.
xiv. A resolução contratual resultou, conforme matéria provada de 61) a 78) e 83) a 125), de acto unilateral, voluntário e consciente da Reconvinte na substituição da praça da restauração do Piso 2 pelo pretendido espaço “Business Lounge & Cowork”.
xv. conforme decorrem dos factos não provados A. a E., a Autora/Reconvinda nunca provou os méritos do espaço “Business Lounge & Cowork”, alardeados e alegados nos presentes autos.
xvi. A Decisão da Reconvinte, apesar de coincidir temporalmente com a pandemia de Covid-19, não foi por ela determinada ou causada.
xvii. As circunstâncias que fundaram a vontade de contratar foram alteradas, não por causa da pandemia mas durante a pandemia
xviii. Basta atentar aos factos provados para concluir que, por um lado, o projecto (“Business Lounge & Cowork”) iniciou-se quando ainda pouco se sabia da doença Covid-19 e das suas consequências (durante o ano de 2020).
xix. O projecto que a Autora pretendia implementar (“Business Lounge & Cowork) seria um espaço de trabalho partilhado (tendência anterior à pandemia), quando a pandemia determinou e impulsionou uma tendência de trabalho totalmente oposta, ou seja, o teletrabalho, visando evitar a partilha de espaço físico e concentrações de pessoas em ambiente de trabalho fechado.
xx. Na situação in casu, a alteração de circunstâncias conducente à resolução contratual, ocorrendo num contexto de pandemia de Covid-19, não teve nela a sua causa, mas sim no conjunto de decisões unilaterais, voluntárias e conscientes da Autora que, de tão erradas, se revelaram desastrosas ao ponto de nunca ter sido implantado o conceito (“Business Lounge & Cowork”) apesar de encerradas todas as lojas e disponibilizado todo o espaço necessário para o efeito.
xxi. A notificação efectuada para resolução contratual menciona os pressupostos e requisitos do art. 437.º do Código Civil, mas não deixa de “apontar” os incumprimentos contratuais da Reconvinda (cfr. ponto 61) dos factos provados).
xxii. Foram descritos e alegados na contestação e reconvenção os mesmos incumprimentos e a má fé negocial e contratual que fundamentaram os pedidos indemnizatórios.
xxiii. O conjunto de actos da Autora/Reconvinda, feriram directamente o objecto do contrato e às circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, constituindo incumprimentos contratuais.
xxiv. O contrato de utilização de loja em centro comercial é um contrato atípico, caracterizando-se pela cedência do gozo de um espaço, numa grande parte das vezes, como a situação in casu, em “bruto” com obrigatoriedade de grande investimento em obras de construção civil e equipamentos feitos à medida.
xxv. As características e especificidades do contrato celebrado entre as partes, determina que a Reconvinte, ao celebrar o contrato de utilização com a Autora, não recebeu só um espaço para ocupar, gozar e fazer o seu comércio. Como é o caso de outras lojas nos Centros Comerciais.
xxvi. A Reconvinte recebeu da Autora, um espaço onde teve de construir de raiz um restaurante, de acordo com as normas técnicas e legais em vigor, bem como das determinações da cedente (Autora).
xxvii. A Reconvinte teve de instalar equipamentos diversos feitos à medida para integrar no estabelecimento
xxviii. Num montante que perfaz, de acordo com o ponto 122) dos factos provados, o total de €163.273,75.
xxix Já no ponto 123) (dos factos provados) ficou estabelecido que, no ano de 2020, a loja da Reconvinte teve um prejuízo de exploração no montante de €31.940,44.
Xxx E no ponto 124) (dos factos provados) ficou estabelecido que, no ano de 2021, a loja da Reconvinte teve um prejuízo de exploração no montante de €64.025,77.
Xxxi Tudo somado, os danos emergentes sofridos pela Reconvinte, peticionados na reconvenção nas alíneas a), b) e c) e provados nos presentes autos, totalizaram o montante de €259.239,96, cuja legítima expectativa era serem amortizados e compensados nos seis anos previstos de vigência do contrato.
Xxxii O Tribunal não pode deixar de atender a esta especificidade do contrato celebrado entre as partes, nem ficar indiferente à vantagem patrimonial que a parte incumpridora ganha com o seu comportamento culposo.
xxxiii. Já quanto aos lucros cessantes (peticionados na alínea d) da reconvenção), considerando a dificuldade da prova, concede a Reconvinte serem considerados factos não provados (ponto O. a R.).
xxxiv. Na motivação da sentença, o Tribunal a quo parece ter sido “contaminado” pelo contexto pandémico, daí decorrendo o entendimento que a alteração de circunstâncias foi motivada pela pandemia de covid-19, bem como que, na alteração de circunstâncias, não havia culpa da Autora.
xxxv. O Tribunal a quo assumiu, contrariando os factos provados, que a resolução contratual teve por fundamento a alteração de circunstâncias e não o incumprimento contratual, quando é este a causa da alteração de circunstâncias que fundamenta a resolução.
xxxvi. As comunicações prévias à resolução e a própria notificação da resolução, descrevem factos demonstrativos do incumprimento contratual.
xxxvii. Não pode, portanto, a Recorrente conformar-se, porque se encontra em contradição com a matéria provada, a improcedência dos pedidos indemnizatórios.
xxxviii. Tem a Autora a obrigação de indemnizar a Recorrente, quanto mais não seja, ao abrigo do regime geral do art. 562.º do Código Civil, para reposição da situação anterior à lesão.
xxxix. A indemnização deverá ser calculada nos termos do art. 564.º do Código Civil.
xl. A situação in casu, considerando a intervenção directa da Autora nos actos prejudiciais à execução do contrato, é tão particular e específica que inexiste jurisprudência sobre a matéria.
xli. Não poderá esse Venerando Tribunal deixar de ser sensível à justeza da pretensão da requerente.
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Foi oferecida resposta ao recurso, pela autora/reconvinda, que concluiu pela confirmação da sentença recorrida, salientando que a recorrente suscita questões novas que não podem ser agora apreciadas.O recurso foi admitido como apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo.
Cumpre apreciá-lo.
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2- FUNDAMENTAÇÃONão podendo este Tribunal conhecer de matérias não incluídas nas conclusões, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 635º, nº 4 e 639º, nºs 1 e 3 do CPC - é nelas que deve identificar-se o objecto do recurso.
No caso, atentas as conclusões acima reproduzidas, importa decidir se existe algum impedimento à apreciação do recurso e, em caso de resposta negativa a tal questão, se a factualidade apurada permite identificar uma violação do contrato celebrado entre as partes, pela autora, que justifique não apenas a resolução do contrato, mas a responsabilização daquela pela indemnização dos danos daí resultantes para a ré/reconvinte; ao que se haveria de suceder a identificação desses danos e a determinação dos termos da respectiva indemnização.
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Importa, antes de mais, ter presente a matéria de facto dada por provada pelo tribunal, Analisados os articulados e produzida a prova, resultaram provados os seguintes factos potencialmente relevantes:1) A autora é uma sociedade comercial que tem como objeto a «promoção, construção, comercialização, arrendamento e administração de patrimónios imobiliários; compra para revenda, de prédios rústicos e urbanos, participação no capital de outras sociedades de responsabilidade limitada, ainda que com objeto diferente do seu ou reguladas por lei especial com a finalidade primordial de impulsar a sua criação e desenvolvimento»;
2) A ré exerce atividade no sector da restauração, tendo por objeto «atividades de restauração e similares, distribuição, comércio, importação e exportação de produtos alimentares e bebidas, transformação, comércio, importação e exportação de carnes.»;
3) Por contrato datado de 15 de maio de 2019, denominado de «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» (de ora em diante o «Contrato»), cuja cópia se mostra junta como doc. nº 1 da petição inicial e se dá por reproduzido, a ré passou a ocupar, em 1 de junho de 2019, as lojas n.º ... e ... (de ora em diante a “Loja”) sitas no piso 2 do Shopping ..., para o exercício da sua atividade comercial, com uma área global de 78m2;
4) O referido contrato, com início em 01 de junho de 2019, teria o seu termo em 31 de maio de 2025, vigorando assim pelo prazo de 6 (seis) anos;
5) Por via do Contrato, a autora cedeu à ré, «com os respetivos serviços e estruturas de apoio, a utilização do espaço com a área total de 78,00 m2, no piso 2, identificado pelas lojas nº ... e ... na Planta Cadastral» (Cfr. Clausula I do Contrato), para o exercício da sua atividade;
6) Nos termos da Cláusula II, nº 1 do Contrato, «a Loja destina-se ao exercício, pela LOJISTA [aqui R.], de comércio de sandes, saladas, sopas, pastelaria, cafetaria, gelados e bebidas em geral, sob a insígnia de “C...”»;
7) A Loja deveria exercer atividade de segunda a domingo, entre as 10 e as 23 horas;
8) Nos termos da Cláusula IV e da Cláusula V do Contrato, a R. encontrava-se obrigada a pagar à A. um conjunto de prestações pecuniárias como contrapartida pela utilização da Loja, designadamente uma prestação mínima mensal de € 2.800,00, acrescido das restantes prestações pecuniárias previstas no Contrato e o IVA à taxa legal em vigor;
9) O montante contratual das contrapartidas pecuniárias devidas pela ré à autora, para além da referida Prestação Mínima Mensal devida pela cedência da utilização da loja, previa ainda o pagamento, como remuneração dos serviços de gestão do Shopping, a diferença desta prestação mínima e a percentagem de 7% faturação bruta da Loja, sempre que este percentual excedesse aquele valor (Cláusula V, nº 1, al. a) do Contrato), acrescida de IVA à taxa legal em vigor, intitulada como Prestação Complementar,
10) Acrescida de uma quota-parte das despesas comuns, que, em 2019, correspondia a 8,39€ por m2, acrescida de IVA à taxa legal em vigor 11) E de 10% da prestação mínima mensal para o Fundo de Promoção e Publicidade do Shopping ...,
12) Atualizáveis anualmente (cfr. Cláusula IV, nº 2 do Contrato);
13) No contexto inerente ao arranque de atividade, ficou igualmente previsto (Cláusula IV, nº 3 do Contrato) que «a GESTORA [A.], a título de desconto comercial resolúvel, concederá, de 01 de outubro de 2019 a 31 de maio de 2020, um desconto de 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor referente à Prestação Mínima Mensal, bem como sobre o valor a imputar à LOJISTA [R.] relativamente ao “Fundo de Promoção e Publicidade do Shopping ...»;
14) A ré ficou igualmente obrigada a «(…) entregar, a título de caução, uma garantia bancária autónoma e à primeira solicitação, emitida a favor da GESTORA [a aqui A.], como garantia do bom cumprimento das obrigações emergentes do presente contrato, o qual deverá garantir o capital máximo de €16.000,00 (…)» (cfr. Cláusula VIII, nº 1 do Contrato).
15) No contrato encontra-se ainda prevista o seguinte:
- Obrigação do lojista pagar multa de € 750,00 por cada dia completo de encerramento não autorizado da loja (cláusula XVIII, n.º 1, al. c));
- Obrigação do lojista restituir a loja com a cessação do contrato (cláusula XX).
16) Em 19 de Agosto de 2019, a ré prestou validamente caução de €16.000,00 (dezasseis mil euros), por transferência bancária;
17) A ré cumpriu integralmente com as suas obrigações de pagamento até ao dia 31 de janeiro de 2022;
18) Por registo com aviso de receção, datado de 11.01.2022, a ré remeteu à autora, que a recebeu, a carta que constitui o documento nº 9 junto com a petição inicial, que se dá por reproduzida, e em que, além do mais, lhe comunicava a “resolução do contrato, com efeitos a 31 de janeiro e encerramento da loja a partir do próximo dia 16 de janeiro”.
19) Perante o surgimento da doença provocada pelo novo coronavírus SARS- COV2 (COVID-19) a atividade económica sofreu fortes restrições a nível global, com especial impacto no setor dos Centros Comerciais.
20) Neste contexto, no dia 14 de maio de 2020, a A. remeteu à R. email com o assunto: «C... | Shopping ... | Estado de Emergência e Situação de Calamidade | Faturação», propondo a redução temporária das obrigações contratuais de natureza pecuniária da R., com o seguinte teor, correspondente ao Doc. 3 junto com a petição inicial:
«Como é do conhecimento geral, o Estado de Emergência decretado pelo Senhor Presidente da República através do Decreto n.º 14-A/2020 de 18 de março de 2020 e sucessivamente prorrogado, teve o seu termo às 24h00 do dia 02 de maio, tendo sido, entretanto, declarada pelo Governo a Situação de Calamidade, através da Resolução do Conselho de Ministros n.º 33-A/2020, de 30 de abril, com efeitos a partir das 00h:00 do dia 3 de maio de 2020, bem como publicamente apresentado o plano para o levantamento gradual das restrições à atividade social e económica até 01 de junho, cujas primeiras medidas são aplicáveis a partir de 04 de maio.
Enviamos em anexo os seguintes diplomas legais entretanto publicados em Diário da República: Resolução do Conselho de Ministros 33-A/2020 de 30 de abril - Declara a situação de calamidade, no âmbito da pandemia da doença COVID-19; Resolução do Conselho de Ministros 33-C/2020 de 30 de abril - Estabelece uma estratégia de levantamento de medidas de confinamento no âmbito do combate à pandemia da doença COVID
Junto enviamos igualmente Lista Comparada entre o Anexo II do Decreto n.º 2-C/2020 de 17 de abril (que regulamentou a segunda prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República) e o Anexo II da Resolução do Conselho de Ministros 33-A/2020 de 30 de abril (que declara a situação de calamidade, no âmbito da pandemia da doença COVID- 19), assim como Plano de “Desconfinamento” da DGS, para a reabertura progressiva da atividade económica, que sabemos que será lenta, prudente e sectorizada.
No que releva para a presente comunicação e no que aos centros comerciais diz respeito, seguimos de perto o que se encontra legalmente determinado:
1. As atividades com autorização de abertura que constam no Anexo II da Resolução do Conselho de Ministros 33-A/2020, de 30 de abril, e que constituem as exceções às atividades suspensas, mantêm a possibilidade de operarem no interior dos Centros Comerciais, tal como se tem verificado até ao momento, desde o início do Estado de Emergência;
2. Quanto às atividades do Anexo II da Resolução do Conselho de Ministros 33-A/2020, de 30 de abril, destaca-se, por constituir evolução em relação ao Estado de Emergência anteriormente em vigor, a possibilidade de abertura no interior dos Centros Comerciais de cabeleireiros, manicures e similares (a funcionar mediante marcação prévia), livrarias e comércio automóvel, independentemente da área; Durante todo este período os Centros Comerciais em geral e o Shopping ... em particular, continuaram a funcionar assegurando às populações o abastecimento de bens de primeira necessidade e os serviços considerados essenciais pelo Governo, garantindo o cumprimento das regras estabelecidas pelo executivo e as recomendações da Direção Geral da Saúde, providenciando todas as condições de saúde e segurança a colaboradores e visitantes.
Mantemos a nossa operação diária, nomeadamente assegurando todos os serviços necessários para que o Shopping ... permaneça em perfeitas condições de segurança, limpeza, higienização, manutenção, desinfeção, desinfestação e gestão diária das operações, quer para apoiar as lojas atualmente em funcionamento, quer para rapidamente reativar a reabertura progressiva das restantes lojas do centro comercial.
Desde o início do Estado de Emergência que trabalhamos em parceria com todos os nossos fornecedores e prestadores de serviços, muitos deles parceiros de muitos anos, que souberam acolher positivamente os desafios em presença e trabalhar connosco no sentido de nos adaptarmos ao exigente momento que todos vivemos.
Conscientes da atual situação, todas as carências e poupanças obtidas serão totalmente refletidas no orçamento das Despesas Comuns e por isso foi possível reduzir o valor a debitar nas prestações de maio (fatura emitida a 30 de abril), junho e julho. Assim informamos que para todos os Lojistas iremos emitir as faturas no valor correspondente a 65% da atual contribuição para as Despesas Comuns, conforme contratualmente estabelecido e cujo pagamento deverá continuar a ser efetuado mensalmente.
E porque é uma situação excecional que se vive, espera-se uma colaboração ainda mais estreita entre proprietário/promotor e os seus Lojistas. Assim, relativamente ao contrato da sua loja C... encerrada desde 19 de março e de forma a contribuir para a viabilidade e sustentabilidade dos negócios dos nossos Lojistas, informamos que para o período de 1 de abril a 31 de agosto de 2020, a faturação referente à Prestação Mínima Mensal, Fundo de Promoção e Prestação Complementar, será emitida da seguinte forma:
No período de 01 de abril a 31 de maio, será dada carência total das Prestação Mínima Mensal, Fundo de Promoção e Prestação Complementar.
No período de 01 de junho a 31 de agosto, o Lojista pagará uma prestação mensal total correspondente ao valor de 10% da faturação bruta mensal, com um valor mínimo de 40% da prestação mínima mensal e fundo de promoção, a ser pago antecipadamente e nos termos do contrato em vigor. Durante este período, caso o Lojista atinga 70% do volume de vendas registada no mês homólogo de 2019, a partir do mês seguinte serão repostas as condições contratuais. A prestação total a pagar será acrescida de IVA à taxa legal.
Certos de que poderemos contar com a vossa compreensão e colaboração para, em conjunto, ultrapassarmos este exigente desafio, sublinhamos os seguintes pressupostos para aplicação das condições acima referidas:
A declaração de vendas seja efetuada semanalmente, de acordo com os termos previstos nos respetivos contratos em vigor, e enviada impreterivelmente até à terça-feira da semana seguinte;
O pagamento seja efetuado por débito direto ou transferência bancária de acordo com o contrato em vigor, no prazo de 10 dias após a emissão da fatura;
Não existência de dívidas;
É desta forma que pretendemos apoiar, hoje mais do que nunca, os nossos Lojistas indo ao encontro das suas preocupações neste momento desafiante e difícil.
Retribuímos a vossa aposta no Shopping ... com o nosso empenho e com este grande esforço financeiro, agradecendo assim, aos nossos lojistas pelo longo caminho já percorrido. São já 25 anos, com uma história distinta na cidade, o Shopping ... é acima de tudo uma marca reconhecida e desde sempre no coração dos portuenses, mas tudo isto só tem sido possível pela vossa aposta no nosso projeto e nesta localização que continuará a ser de sucesso!
Ficamos desde já à vossa inteira disposição para quaisquer esclarecimentos que entenderem sobre este assunto e para a devida formalização desta nossa proposta.»
20.1) A R. respondeu à A., também por email, no dia 01 de junho de 2020, com o seguinte teor, correspondente ao e-mail junto como Doc. 3 da petição inicial: «Antes demais espero que toda a equipa do Shopping ... se encontre bem de saúde. Agradecemos a informação enviada, e agradecemos a sensibilidade demonstrada ao suspender a Prestação Mínima Mensal, Fundo de Promoção e Prestação Complementar a partir do dia 1 de Abril.
No entanto, dadas alteração das circunstâncias no interior do Shopping e o encerramento da C... a partir do dia 19, entendemos que esta suspensão deve ser a partir deste dia. O mesmo entendemos em relação às despesas comuns, a sua suspensão a partir desse dia, dado que houve uma alteração absoluta das circunstancias em que assentou a celebração do contrato e em particular a sua base negocial.
Esperamos e desejamos que a normalidade volte ao Shopping o mais breve possível Relativamente ao futuro, a partir do dia 1 de Junho estamos preparados para voltar a reabrir a loja, mas em consciência à data de hoje não nos podemos comprometer com os valores propostos.
Precisamos de ver como vai ser a afluência de publico ao Shopping e o impacto que as medidas restritivas impostas.
Como sabe a Loja C... corresponde a um investimento recente e elevado e que está todo por pagar, e nas circunstâncias atuais não podemos assumir esses valores porque não temos capacidade financeira de acrescentar todos meses mais divida `que já existe e que foi necessárias para dotar o Shopping ... de uma loja de restauração moderna. A capacidade de assumir esse compromisso proposto depende de como se irá desenrolar o mês de Junho e seguintes.
Propomos que avaliemos em conjunto os dias que se seguem, e que em função dos mesmos possamos encontrar um valor possível de ser assumido e honrado pela Loja C....
Em bom rigor para que o negócio possa ter sustentabilidade e viabilidade (como desejamos), não podemos assumir o valor dos 10% como o propõe.
O valor de 10% que propõem apenas poderá ser assumido hoje se o afluxo de clientes à praça da alimentação permitir atinja os 14 mil euros de facturação liquida no mês de junho. A partir dos 18 mil euros pagamos 100%. É esta, à data e na incerteza de hoje, a nossa proposta.
Certos da vossa compreensão e da vontade, como nós, de manter viável a C... com benefícios sustentáveis para o Shopping,»
21) Nesta sequência, a A. informou a R., por email, em 13 de agosto de 2020, o qual se mostra junto no Doc. 3 da petição inicial, do seguinte teor:
«Não havendo a esta data acordo celebrado entre as partes nem a total clarificação da aplicabilidade da Lei do Orçamento Suplementar Lei 27-A/2020 de 24 de Julho Artigo 168-A, n.º 5, esta semana iremos emitir a fatura referente a:
1. As Despesas Comuns e Fundo de Promoção de setembro Assim que tivermos mais informação, daremos nota da faturação a emitir e que a esta data se encontra suspensa».
22) Em 01 de outubro de 2020, a A., por email, remeteu nova comunicação à R., com o seguinte teor, o qual se mostra junto no Doc. 3 da petição inicial:
«Tal como falado hoje, com a publicação da Lei do Orçamento Suplementar Lei 27-A/2020 de 24 de Julho Artigo 168-A, n.º 5, e apesar de não houver ainda a necessária clarificação quanto ao âmbito de aplicação da norma em causa, iremos a partir de 25 de julho faturar 7% das vendas da sua loja, acrescido das Despesas Comuns e Fundo de Promoção:
“5- Nos casos em que sejam aplicáveis formas específicas de contratos de exploração de imóveis para comércio e serviços em centros comerciais, não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, até 31 de dezembro de 2020, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da parte dos lojistas, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas/encargos comuns.”
Para o período anterior a 25 de julho, e porque não foi alcançado qualquer acordo entre as partes, propomos que a faturação se faça exatamente nos mesmos moldes desta recente Lei, ou seja:
No período de 01 de abril a 31 de maio, carência da Prestação Mínima Mensal, Prestação Complementar mas também do Fundo de Promoção
No período de 01 de junho (reabertura da sua loja) a 24 de julho, o Lojista pagará 7% das vendas da sua loja, acrescido das Despesas Comuns e Fundo de Promoção Lembramos que as Despesas Comuns foram reduzidas para 65% nos meses de maio, julho e julho.
Aguardo o seu acordo para poder emitir por exemplo a nota de crédito relativa a abril que foi paga pela totalidade em março.»
23) Em 20 de outubro de 2020, a R. enviou à A. o por email junto como Doc. 3 da petição inicial, com o seguinte teor: «Conforme nossa conversa, vimos comunicar que aceitamos as condições propostas, querendo no entanto salvaguarda que, caso exista, ou venha a existir legislação que seja mais favorável ao lojista, aplicar-se-á a mesma.»
24) A A. respondeu à R. por email, no mesmo dia (20 de outubro de 2020), o qual se mostra junto no Doc. 3 da petição inicial, com o seguinte teor:
«Muito obrigada, vamos então dar seguimento à faturação em falta assim como à emissão da nota de crédito relativa a abril que foi paga pela totalidade em março.
Confirmamos ainda que caso exista, ou venha a existir, legislação que seja mais favorável ao lojista, aplicar-se-á ao contrato que temos em vigor».
25) Em 21 de outubro de 2020, a A. remeteu carta à R., na qual sintetizava os termos acordados relativamente ao período de 01 de abril a 24 de julho de 2020, procedendo à emissão dos respetivos documentos de suporte contabilístico (nota de crédito e faturação), nos termos do Doc. 4 junto com a petição inicial, com o teor que se dá por reproduzido.
26) A partir de 25 de julho 2020, foi aplicado ao Contrato o regime resultante da lei de apoio aos lojistas de centros comerciais, cujo regime se manteve em vigor até 30 de junho de 2021.
27) Somente em 01 julho de 2021 foram retomadas as condições contratuais iniciais,
28) pese embora a A. tenha manifestado a disponibilidade para prorrogar aquelas medidas até 31 de dezembro de 2021,
29) o que a R. recusou, pelo menos nos termos propostos.
30) Em 31 de julho de 2019, um mês depois da vigência do Contrato, a A. enviou e-mail a todos os Lojistas (onde se incluía a R.), tendo por assunto: «Shopping ... | Circular nº ... Obras de Remodelação da Praça de Restauração piso 2 | Segunda Fase» acompanhado da «Circular nº ... de 31 de julho de 2019» correspondente ao documento junto como Doc. 5 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
31) Nessa Circular, a A. informava sobre o ponto de situação das «OBRAS DE REMODELAÇÃO PISO 2 – Segunda Fase», expressando que:
«Nas próximas semanas daremos início aos novos trabalhos da segunda fase de demolições na Praça de Restauração. Atendendo à dimensão da intervenção e pelo inevitável impacto visual da mesma, solicitamos desde já a V/colaboração pois o arranque destes trabalhos poderá causar alguns transtornos.
Obras já em curso:
Nova C..., que passará para o corredor em frente ao D...; Início da segunda fase de demolições: Demolição das lojas ... (antiga C...) e ... (antiga E...), cujas áreas serão convertidas em corredor, o que permitirá uma maior amplitude e visibilidade da praça de restauração, assim como uma maior fluidez na circulação de pessoas. Em breve teremos novidades relativamente ao arranque da terceira fase. (…)»
32) Em 28 de novembro de 2019, a A. remeteu a todos os Lojistas, onde se incluía a R., por e-mail, tendo por assunto «Shopping ... | Circular nº 38.19 Apresentação Orçamento Despesas Comuns 2020», acompanhado da «Circular nº ... de 28 de novembro 2019», cuja cópia se mostra junta como Doc. 6 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
33) Na referida Circular, evidenciava-se o facto do Shopping ... celebrar 25 anos no dia 30 de novembro de 2019 e do «sucessivo crescimento dos seus principais indicadores», com o seguinte teor:
«+ 6,4% vendas dos lojistas até outubro, relativamente ao período homólogo de 2018 + 13,2% análise “like for like” vendas até outubro, relativamente ao período homólogo de 2018 + 5,7% visitantes em agosto, relativamente ao período homólogo de 2018 + 3,1% visitantes em setembro, relativamente ao período homólogo de 2018 +3,3% visitantes em outubro, relativamente ao período homólogo de 2018»
34) Nesta mesma Circular, era salientado que «Este ano [2019] prosseguimos com a implementação do Plano de Reposicionamento já iniciado em 2018, tendo executado obras em 3 pisos do centro comercial e contado com a abertura de 10 espaços completamente renovados».
35) Relativamente à área da restauração, a A. esclarecia que «No Piso 2, ficou concluída a segunda fase de demolições na Praça de Restauração (assinalada a cor azul na planta):
• • Nova loja “C...” agora no corredor em frente ao “D...”;
• • Demolição das lojas ... (antiga C...) e ... (antiga E...), cujas áreas foram convertidas em área comum, permitindo uma maior amplitude e visibilidade, assim como uma maior fluidez na circulação de pessoas na praça de restauração.
Nos próximos meses iremos continuar a executar este plano, que se irá desenvolver de uma forma faseada:
• • A execução dos trabalhos da fase 3 das obras de demolição do food-court;
• • A relocalização de algumas lojas de restauração em consequência da alteração do layout.»;
«Para o ano de 2020, o valor das Despesas Comuns metro/2 será no montante de 8,39€/m2, sem alteração relativamente ao valor do ano de 2019».
36) Em 10 de maio de 2021, a A. remeteu à R., por e-mail, a seguinte informação: «planos que temos para o Piso 2, contamos em novembro ter já o espaço de Business Lounge & Coworking a funcionar com 1.000m2», nos termos do Doc. 7 junto com a petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
37) No dia 13 de maio de 2021, e em resposta à mensagem anterior, a R. (também por e-mail) alegou que a instalação de um Business Lounge & Coworking no Piso 2 do Shopping ... era contrário ao conceito de Praça de Alimentação por si pretendida, conforme e-mail junto no Doc. 7 da petição inicial, com o teor que se dá por reproduzido, dizendo a R. que a referida instalação «destruirá a (…) legítima expectativa de, pelo menos, recuperar os elevados custos de investimento», considerando «não estarem reunidas as condições para manter o contrato tal como (…) foi celebrado em 15.05.2019», manifestando disponibilidade «para em conjunto encontrarmos uma solução que se justa e equilibrada tendo em conta o investimento feito na nova loja».
38) Por mensagem (e-mail) de 26 de maio de 2021, a A. manifestou junto da R. a profunda alteração ocorrida no contexto da pandemia provocada pelo novo coronavírus SARS-COV-2, responsável pela doença COVID-19 e a necessidade de, em setores especialmente afetados como o do retalho em Centros Comerciais, se «repensar os planos (…) em curso, de forma a continuarmos a atrair clientes e visitantes ao centro comercial», nos termos do e-mail junto no Doc. 7 da petição inicial.
39) Nesse email, a A. salientou «que a instalação do novo espaço de Business Lounge & Cowork nos irá permitir criar um novo polo de atratividade para o centro comercial em geral, mas para este piso em particular. As vantagens de ter um espaço destes em ambiente de centro comercial são várias: Maior fluxo de visitantes. Serão 200 postos de trabalho ocupados por pessoas que tem motivação para permanecer mais tempo, trabalham no espaço com a comodidade de terem serviços e conveniência, restaurantes e lojas que o centro comercial oferece, para além de parque de estacionamento Atração de novos públicos, normalmente jovens e ligados a tendências de mercado que valorizam estar num espaço seguro, mas vibrante e a facilidade da excelente rede de transportes existentes na ...».
40) Na referida comunicação a A. salientou à R. «que houve efetivamente uma profunda alteração das circunstâncias», «a pandemia», que afetou toda a atividade económica, obrigando a A. «a questionar e alinhar estratégias que (…) permitam um caminho de sucesso».
41) Em 14 de julho de 2021, a A. manifestou (por e-mail junto no Doc. 7 da petição inicial, que aqui se dá por reproduzido) abertura em rever algumas alterações contratuais, propondo as seguintes soluções: Prolongar até final de 2021 a dispensa de pagamento da Prestação Mínima Mensal, sendo apenas devido, neste período, o pagamento da componente variável da renda calculada sobre o volume das vendas realizadas pela R.. Instalar na parede da Loja uma abertura direta para a Copa/ Zona Lounge, sem custos para a R., permitindo acesso direto à mesma.
42) A R., por email de 01 de agosto de 2021 (junto como Doc. 8 da petição inicial, com o teor que se dá por reproduzido), comunicou a inviabilidade da Loja motivada pela substituição do «conceito de Praça de Alimentação pelo de Business Lounge & Cowork», alegando que esta alteração desvirtuava a ideia inicial de ampliação da Praça da Alimentação que teria alegadamente motivado a respetiva vontade de contratação, invocando ainda a falta de alteração/remodelação do piso 2 desde finais de 2019, alegando ter o investimento efetuado na Loja por amortizar, em função da falta de clientes.
43) Em 19 de novembro de 2021, igualmente por e-mail (junto como Doc. 8 da petição inicial, com o teor que se dá por reproduzido), a A. salientou junto da R. o seguinte: «Em agosto tivemos a abertura no Piso 0 da F..., uma loja com 200m2 que para além de trazer novos produtos é também um gerador de tráfego. Em outubro tivemos a abertura da G... com 1.000m2 no Piso 1, uma excelente marca, novo produto e uma “máquina de vendas” que está a trazer ao centro comercial muitos clientes diariamente.».
44) A A. disse ainda «aguardar a (…) análise [da R.] ao 2º semestre deste ano para conseguir (…) apresentar uma proposta que melhore os resultados da loja de imediato».
45) A R. comunicou à A., por carta datada de 11 de janeiro de 2022, a sua intenção de fazer cessar o Contrato, correspondente à carta junta como Doc. 9 da petição inicial, com o teor que se dá por reproduzido – correspondente ao referido no artigo 18) dos factos provados.
46) No próprio dia 14 de janeiro de 2022, acusando a receção da carta da R., a A. manifestou o interesse para nova reunião, com intervenção das respetivas administrações, solicitando a apresentação das «condições pretendidas (…) que viabilizem a permanência da loja C... neste centro comercial», nos termos do Doc. 10 junto com a petição inicial, desde logo manifestando, contudo, a obrigação da R. em «manter a loja em normal funcionamento», não aceitando «o encerramento da loja no próximo dia 16 [de janeiro]».
47) A. e R. reuniram-se no próprio dia 14 de janeiro, reiterando a A. as condições antes propostas.
48) No dia 15 de janeiro de 2022, após esta nova reunião, a R. comunicou à A. que «considerando a abertura à negociação manifestada, comunicamos que decidimos adiar o encerramento da loja para o próximo dia 21 de Janeiro», nos termos da comunicação junta como Doc. 10 da petição inicial.
49) A A. comunicou à R. no dia 17 de janeiro de 2022, o seguinte, conforme comunicação junta no Doc. 10 da petição inicial: «Conforme transmitido pessoalmente na passada sexta-feira, já em julho passado tínhamos proposto estender os apoios determinados por Lei até ao final do ano, isso implicaria um crédito de 7.640€ + IVA, tal como eu tinha apresentado na reunião. Nessa mesma reunião, foi-nos reiterado que esta proposta não era suficiente face aos resultados da loja e por isso voltámos a avaliar e apresentamos uma nova proposta: Para o 2ºsemestre de 2021 propomos o pagamento de 7% das Vendas e Despesas Comuns (excluímos o Fundo de Promoção), o que implicará a emissão imediata de uma nota de crédito de 14.951,67€ + IVA (…) Para o ano de 2022 propomos faturar uma prestação mensal mínima e fundo de promoção com desconto proporcional à redução da faturação mensal, no limite de 50%,tendo como referência o valor médio dos meses de novembro de 2019 a fevereiro de 2020 (valores pré-pandemia). Acrescem as Despesas Comuns (…)»
50) Em 18 de janeiro de 2022, a R. respondeu à A., conforme comunicação junta no Doc. 10 da petição inicial, invocando (i) um investimento de €163.273,75 na Loja (ii) um prejuízo no ano de 2021 de 64.025,77€ (iii) que tal prejuízo resultou da decisão de implementação de um Business Lounge & Cowork, diferente do conceito da Praça de Alimentação inicial «provocando inviabilidade do negócio da restauração que é a C... e a recuperação do investimento feito» e (iv) que a praça da alimentação desde 2019 nunca mais operou em condições normais, com diversas lojas fechadas por via da remodelação; «(…) apenas consideraremos a modificação do contrato na medida em que nos seja garantido o reembolso de parte do investimento e a compensação de parte dos prejuízos até agora acumulados. Assim, A) Se a administração do Shopping decidir que quer manter a relação contratual propomos que seja paga uma compensação pelo investimento feito na loja, no montante de €120.000,00, acrescido do montante de €32.012,50€ a título de compensação de parte dos prejuízos de 2021; Prestação mínima, Despesas Comuns e Fundo de Promoção de valor simbólico de 100€, a rever trimestralmente em função da evolução da facturação; Horários de funcionamento a reduzir, adaptando-os ao novo conceito do espaço de Business Lounge & Cowork. B) Se pretendem pôr termo por mútuo acordo, propomos que sejamos ressarcidos do valor do investimento feito na loja de €163.273,75, acrescido do montante de 32.012,50 a título de compensação de parte dos prejuízos»
51) A A. informou a R., no dia 19 de janeiro de 2022, por e-mail, de que iria, junto da sua administração, avaliar a situação, conforme comunicação junta no Doc. 10 da petição inicial.
52) A R. procedeu ao encerramento da sua loja no dia 21 de janeiro de 2022.
53) Desde 22 de janeiro de 2022 que a Loja se encontra encerrada, por decisão da R.
54) Em 08.02.2022, a A. remeteu à R. carta, por correio registado e email, na qual manifestou a sua oposição à resolução contratual, refutando a argumentação expendida e exigindo a retoma da exploração da Loja encerrada pela R., nos seguintes termos:
«Exmos. Senhores, Fazemos referência ao Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial, celebrado em 15 de Maio de 2019 (doravante “Contrato”), entre a Signatária e a sociedade B..., Lda. (doravante “B...”), nos termos do qual a Signatária se obrigou a ceder a V. Exas., “com os respetivos serviços e estruturas de apoio, a utilização do espaço com a área de 78,00m2, no piso 2, identificado pelas lojas nº ... e ... (doravante “Loja”) (v. cláusula I do Contrato), tendo a B... aceitado a cedência de utilização da Loja, nos termos contratualmente estabelecidos. Fazemos referência à V. comunicação datada de 11 de Janeiro de 2022, através da qual V. Exas. promoveram, unilateralmente, a resolução do Contrato. A Signatária tem cumprido pontual e integralmente todas as obrigações emergentes do Contrato, desde a data do seu início de vigência, ou seja 15 de Maio de 2019, permitindo à B... que esta desenvolvesse, de modo normal e sem constrangimentos, a sua actividade, isto é “comércio de sandes, saladas, sopas, pastelaria, gelados e bebidas em geral, sob a insígnia de “C...” (v. n.º 1 da cláusula II do Contrato). Rejeita-se frontalmente toda a factualidade pretendida imputar por V. Exas à Signatária, designadamente (i) que não tenha sido aceite que V. Exas. iniciassem a exploração na Loja que a “C...” já utilizava no Shopping ..., ou que (ii) V. Exas. alguma vez tenham sido obrigados a realizar qualquer investimento em obras de construção de outro estabelecimento, ou, ainda, que (iii) vos tenha sido apresentado pela Signatária qualquer projecto “fornecido e “vendido”, percebemos mais tarde, de forma enganadora”. Mais, estribados em tal conclusão - manifestamente distante e oposta da execução pontual e integral do contrato efectuada por esta Sociedade -, V. Exas notificaram ainda acerca da resolução unilateral de Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial, em título, o que fizeram defendendo que a factualidade pretendida imputar a esta Sociedade por V. Exas. é susceptível de ser reconduzida ao instituto da alteração de circunstâncias, ínsito no art. 437.º e seguintes do Código Civil. Ora, não só a factualidade invocado por V. Exas. não apresenta qualquer correspondência com a realidade, como, mesmo que tivesse ocorrido nos termos invocados, não configuraria qualquer alteração das circunstâncias nos termos do estabelecido nos artigos 437.º e seguintes do Código Civil. Atento o supra exposto, considera-se ilícita a resolução unilateral do Contrato promovida por V. Exas. Ao invés, o que há a registar, no âmbito da execução do Contrato e do cumprimento pontual e integral das obrigações da sociedade Signatária, é uma resposta pronta, atempada e eficaz quanto à solução de todas as questões alguma vez colocadas por V. Exas neste âmbito, assegurando, a todo o momento, as condições necessárias para V. Exas. poderem desenvolver a V/ normal actividade social, mais ainda num contexto de plena pandemia de SARS-CoV-2 e Covid-19. E o que se constata é que V. Exas. têm reiteradamente incumprido a obrigação contratual de “desenvolver tal atividade de forma contínua e ininterrupta, nos termos do REGULAMENTO DE FUNCIONAMENTO E UTILIZAÇÃO DO Shopping ...” (v. n.º 2 da cláusula II do Contrato). Ora, “a utilização da Loja em violação do disposto nos números anteriores ou a venda de produtos ou a prestação de serviços não especificados no número 1 antecedente, constituirá justa causa de resolução do presente contrato por parte da GESTORA” (sublinhado nosso) (v. n.º 4 da cláusula II do Contrato). Acresce ainda que, nos termos contratuais, V. Exas. encontram-se obrigados a pagar uma sanção pecuniária correspondente a € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) por cada dia completo de encerramento não autorizado da Loja (v. alínea c) do n.º 1 da cláusula XVIII). Com efeito, foram várias as ocasiões em que V. Exas. não abriram a Loja ao público, violando as obrigações contratuais referidas no parágrafo precedente, a saber: Nos fins-de-semana de 14 de Novembro de 2020 a 30 de Novembro de 2020; A 1 de Dezembro de 2020; A 9 de Maio de 2021; A 31 de Julho de 2021; A 1, 7, 8 e de 18 a 31 de Agosto de 2021. Acresce ainda que V. Exas., entretanto, abandonaram a exploração da Loja a 21 de Janeiro de 2022. Mais, as dificuldades de V. Exas. no bom acompanhamento da exploração da Loja, não cumprindo com as obrigações contratuais relativas à respectiva exploração contínua e ininterrupta, vieram ainda a manifestar-se noutro plano, tendo sido originados, em duas ocasiões, desacatos graves na Loja, motivados por V. trabalhadores, obrigando, nas referidas ocasiões, à intervenção da PSP. São da V. inteira responsabilidade quaisquer opções tomadas quer no âmbito de realização de obras na Loja, quer no âmbito da violação da obrigação contínua e ininterrupta da exploração da mesma, sendo por demais injustificado pretender assacar prejuízos a esta Sociedade. Assim, o que se constata é que, a par do cumprimento pontual e integral das obrigações da Signatária, tem sido reiterado o não cumprimento da obrigação de desenvolvimento da actividade de V. Exas. de forma contínua e ininterrupta. Serve a presente comunicação para efeitos de interpelar V. Exas no sentido de retomarem a exploração da Loja, o que deverão fazer, no máximo, até à data de 23 de Fevereiro de 2021. Esta é uma interpelação final e peremptória, pelo que que, caso V. Exas. não retomem a exploração da Loja nos termos acima referenciados, o Contrato considerar-se-á resolvido, fundado em incumprimento contratual exclusivamente imputável a V. Exas. Sem prejuízo do referido supra, a Signatária encontra-se disponível, como sempre se encontrou, para uma solução negociada, que permita ultrapassar o diferendo em presença, sem o que não restará outra solução senão recorrer aos meios judiciais ao seu dispor para efeitos de ser ressarcida, nos termos gerais de Direito, dos prejuízos causados por V. Exas.», nos termos do documento junto como Doc. 12 junto da petição inicial.
55) Em 22 de fevereiro de 2022, a R. enviou uma nova comunicação à A., com o seguinte teor: «Acusamos a receção do email de 14 de Fevereiro com carta em anexo datada de 8 de fevereiro. Relativamente à mesma, apenas cumpre registar a realidade paralela que pretende construir, usando mentiras descaradas para suportar uma narrativa que, se dúvidas ainda persistissem, comprova a má-fé negocial inicial da V/empresa e reforçam as nossas suspeitas de termos sido vítimas de um comportamento ardiloso e intencionalmente lesivo do nosso património. Os prejuízos já estão calculados e serão exigidos judicialmente. Realce-se que, nos termos do artigo 437º e seguintes do Código Civil, ocorreu a resolução do contrato por alteração de circunstâncias, a que V.Exas., nos termos do n.º2 não se opuseram. Pelo contrário, aproveitaram o período de abertura à negociação para remeter a insidiosa missiva a que acima se alude, e para se apropriarem ilegalmente do montante de caução que já deveriam ter devolvido.», nos termos do Doc. 13 junto com a petição inicial.
56) Em 10 de março de 2022, a A. enviou uma missiva à R., com o seguinte teor: «Assunto: Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial, celebrado em 15 de Maio de 2019, entre a Signatária e V. Exas., relativo ao Shopping ...; Vossa comunicação datada de 11 de Janeiro de 2022; Nossa comunicação datada de 8 de Fevereiro de 2022; Vossa comunicação datada de 22 de Fevereiro de 2022. Exmos. Senhores, Fazemos referência ao Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial, celebrado em 15 de Maio de 2019 (doravante “Contrato”) entre a Signatária e a sociedade B..., Lda. (doravante “B...”), nos termos do qual a Signatária se obrigou a ceder a V. Exas., “com os respetivos serviços e estruturas de apoio, a utilização do espaço com a área de 78,00m2, no piso 2, identificado pelas lojas nº ... e ... (doravante “Loja”) (v.cláusula I do Contrato), tendo a B... aceitado a cedência de utilização da Loja, nos termos contratualmente estabelecidos. Fazemos referência às comunicações em assunto identificadas. Neste âmbito, rejeitam-se frontalmente as referências pretendidas imputar por V. Exas. à Signatária, constantes da Vossa comunicação de 22 de Fevereiro de 2022, tais como “realidade paralela que se pretende construir”, “mentiras descaradas”, “má fé negocial inicial da V/empresa” ou “suspeitas de termos sido vítimas de um comportamento ardiloso e intencionalmente lesivo do nosso património”. Havia já sido identificado através da Nossa comunicação anterior, datada de 8 de Fevereiro de 2022, que (i) a factualidade apresentada por V. Exas. para efeitos de resolução unilateral do Contrato não apresenta qualquer correspondência com a realidade, antes se constatando a execução pontual e integral do Contrato efectuada pela Signatária, (ii) mesmo que tal factualidade tivesse ocorrido nos termos invocados por V. Exas. não configuraria qualquer alteração das circunstâncias nos termos do estabelecido nos artigos 437.º e seguintes do Código Civil, o que se rejeita, e (iii) considera-se ilícita a resolução unilateral do Contrato promovida por V. Exas, pelas razões referidas na Nossa identificada comunicação. Havia igualmente sido identificado através da Nossa comunicação anterior, datada de 8 de Fevereiro de 2022, que, a par do cumprimento pontual e integral das obrigações da Signatária, tem sido reiterado o não cumprimento da obrigação de desenvolvimento da actividade de V. Exas. de forma contínua e ininterrupta, em violação do disposto no número 2 da Cláusula II do Contrato, o que, para além de constituir fundamento de resolução do Contrato por parte da Signatária (v. n.º 4 da cláusula II do Contrato) é, ainda, sancionado com o pagamento de montante correspondente a € 750,00 (setecentos e cinquenta euros) por cada dia completo de encerramento não autorizado da Loja (v. alínea c) do n.º 1 da cláusula XVIII). Neste âmbito, foram V. Exas. interpelados no sentido de retomarem a exploração da Loja, tendo sido para o efeito peremptoriamente fixada a data de 23 de Fevereiro de 2022, sob pena de se considerar o Contrato resolvido. Ora, constatando-se que V. Exas. decidiram não retomar a exploração da Loja, outra solução não resta à Signatária senão efectivamente considerar resolvido o Contrato, fundado em incumprimento contratual grave, reiterado, definitivo e culposo, exclusivamente imputável a V. Exas. Acresce ainda que se encontra largamente excedido o valor de € 16.000,00 (dezasseis mil euros) correspondente à caução prestada por V. Exas. como garantia do bom cumprimento das obrigações emergentes do Contrato, nos termos do n.º 1 da cláusula VIII do Contrato, atento o número de dias em que V. Exas., durante a execução do Contrato, decidiram encerrar a Loja, pelo que a Signatária informa que faz seu o valor correspondente à referida caução prestada. Sem prejuízo do referido no parágrafo precedente, a Signatária reserva-se no direito de oportunamente proceder ao cálculo do valor total em dívida, no âmbito do cumprimento da obrigação de pagamento da sanção pecuniária estabelecida na alínea c) do n.º 1 da cláusula XVIII, sem prejuízo de outras compensações e indemnizações que ao caso caibam, decorrentes do incumprimento contratual imputável a V. Exas. Por outro lado, quanto a obras e benfeitorias, deverão as mesmas considerar-se como fazendo parte integrante da Loja, nos termos da alínea (i) do n.º 8 da cláusula X do Contrato, estabelecendo o n.º 9 da referida cláusula que “a LOJISTA não terá direito a qualquer tipo de indemnização, retenção ou qualquer outro direito sobre as obras e benfeitorias realizadas e introduzidas no interior ou exterior da Loja, aí se incluindo, designadamente, instalações eléctricas e respetivo quadro, hidráulicas e de refrigeração e aquecimento e respetivos equipamentos, com exceção dos amovíveis que possam ser desmontados e removidos sem provocar danos na estrutura da Loja”. Atento o exposto na presente comunicação e, em particular, a resolução contratual entretanto ocorrida, fundada em incumprimento contratual que Vos é exclusivamente imputável, as chaves da Loja deverão ser imediatamente entregues à Signatária, de modo a que se proceda à verificação do seu estado de conservação, nos termos do disposto na cláusula XX do Contrato, mais devendo a referida Loja ser entregue livre e devoluta de pessoas e bens que sejam da propriedade de V. Exas. Sem prejuízo do referido supra, a Signatária permanece disponível para uma solução consensualizada do diferendo em presença, sem o que não restará alternativa senão recorrer aos meios judiciais ao seu dispor para efeitos de ser ressarcida, nos termos gerais de Direito, dos prejuízos causados por V. Exas. Com os melhores cumprimentos,», nos termos do documento junto no Doc. 14 da petição inicial.
57) Em 13.05.2021, a R. remeteu à A. o email com o seguinte teor (cfr. Doc. 30 da contestação): De: AA [mailto:..........@.....] Enviada: 13 de maio de 2021 18:18 Para: BB Assunto: RE: C... | Shopping ... “Assunto: Novo projecto a implementar no espaço da Praça da Alimentação – Alteração das circunstâncias de contratação. Cara Dra. BB, Agradecemos a informação remetida que, na verdade, apenas vem confirmar a conclusão que tiramos da reunião do passado dia 30 de Abril. Com efeito, de uma reunião por nós pedida e ansiada no sentido de conhecermos o estado da implementação do projecto de renovação e reconfiguração da praça da alimentação, por vós anteriormente apresentado e explicado, e tão importante para a promoção da praça da restauração e captação de clientes, fomos surpreendidos com a comunicação, em jeito de facto consumado, da alteração unilateral dos pressupostos de contratualização. Relembre-se que, por ocasião da celebração do contrato de utilização (há menos de dois anos) o projecto preconizado pela administração, decisivo para o convencimento sobre a construção da nossa nova loja, era outro bem diferente e, até hoje, nunca fomos tidos nem achados nem nos foi proposta qualquer alteração das condições contratuais. Em suma, o desinvestimento na praça da alimentação por parte da administração do shopping já vem sendo notório há mais de um ano e a V/ informação que contam “em novembro ter já o espaço de Business Lounge & Cowork a funcionar com 1.000m2” é apenas a confirmação do desfoco no verdadeiro conceito de Praça da Alimentação e consequente diminuição de clientes (já evidente dia após dia) na mesma e condenação à inviabilidade económica das lojas da restauração. Este projecto / conceito agora apresentado para aquele espaço da praça da alimentação não só desvirtuará o contratualizado como destruirá a n/ legítima expectativa de, pelo menos, recuperar os elevados custos de investimento. Face ao exposto, que constitui uma alteração das circunstâncias em que fundamos a decisão do investimento e de contratar, consideramos não estarem reunidas as condições para manter o contrato tal como entre nós foi celebrado em 15.05.2019. Assim no âmbito das soluções de ressarcimento, estamos disponíveis para em conjunto encontrarmos uma solução que se justa e equilibrada tendo em conta o investimento feito na nova loja. Apresentamos a nossa inteira disponibilidade para reunirmos, ou de outra forma encontrarmos a solução. Com os melhores cumprimentos, AA”.
58) Em 14.07.2021 a A., através de BB, enviou o seguinte email à Ré (cfr. Doc. 31 da contestação): De: BB [mailto:..........@.....] Enviada: 14 de julho de 2021 17:41 Para: CC: RE: C... | Shopping ... “Olá, boa tarde Caro AA Espero que se encontrem bem. Face ao exposto e demonstrado o V/ interesse em encontrar em conjunto uma solução, temos as seguintes propostas para V/ apreciação: Sendo o V/ investimento no Shopping ... tão recente, propomos desde já prolongar a aplicação da Lei (que esteve em vigor até dia 30 de junho passado) até ao final do corrente ano como forma de apoio adicional no ano de 2021. Para melhor visualizar o projeto de Business Lounge & Cowork que iremos instalar junto à V/ loja, segue em anexo um primeiro estudo para a arquitetura deste espaço (CONFIDENCIAL) para ficar com uma ideia do conceito, o qual ocupará a área desde o cabeleiro H... até à antiga I... Seguem também em anexo o projeto da Copa/Zona Lounge.” – correspondente ao referido no artigo 41 dos factos provados.
59) Na sequência, em 01.08.2021, AA respondeu à proposta recebida, mediante email com o seguinte teor (cfr. Doc. 32 da contestação): De: AA [mailto:..........@.....] Enviada: 1 de agosto de 2021 22:15 Para: BB Assunto: RE: C... | Shopping ... “Cara Dra BB A proposta que nos faz, não responde às preocupações e possíveis soluções que propusemos abordar tendo em conta o plano por vós traçado - substituir o conceito de Praça de Alimentação pelo de Business Lounge & Cowork -, o que implica o fim daquela e a inviabilidade da C.... O previsto agora para este espaço, nada tem a ver com o
que em Fevereiro de 2019 nos foi “vendido” - Renovação da Praça da Alimentação e reforço da sua capacidade de atração em curso-, absolutamente determinante para a decisão de avançarmos com o investimento. De facto o que nos foi dito, explicado e mostrado no local, foi uma renovação da Praça da Alimentação, que passava por uma maior abertura do espaço, relocalização de alguns dos restaurantes existentes e expansão da sua área – tudo no sentido de conferir maior atração à praça e mais clientes. A 11 de fevereiro a Dra. BB enviou-me o layout de como iria ficar a Praça da restauração. Aliás, fomos bastante pressionados a iniciar rapidamente as obras porque era necessário proceder a demolições e construções que estavam previstas no imediato. De referir também que o abandono do projecto então anunciado e o desinteresse pela Praça da Alimentação, foi notado mesmo antes da pandemia. Repare-se que iniciamos as conversações em Fevereiro, de 2019, eramos todos os dias pressionados para fechar o contrato e iniciar as obras, pois que da parte do Shopping queriam rapidamente fazer as obras de renovação da praça. E durante um ano, mesmo antes da pandemia, nada se fez. O único investimento foi o da C.... E da parte do Shopping o que se viu foi apenas a colocação de uns tapumes nas lojas de restauração que iam fechando, como consequência desse abandono. Antes do Natal de 2019 questionei a Dra BB porque é que as obras ainda não tinham avançado, e a Dra. BB disse-me que o acionista estava a avaliar se era aquele layout ou outro para o espaço. No caso da C..., como bem refere, sendo o nosso investimento tão recente, está o mesmo todo por amortizar, estando mesmo a gerar deficit de exploração diário, dado o abandono e desinvestimento visível no conceito de Praça de Restauração, o que tem afastado habituais clientes e não atrai novos. Em conclusão, dado que o que está objectivado, é o desaparecimento do conceito de Praça de Alimentação”, por substituição por um outro, o “Business Lounge & Cowork”, altera- se completamente o contexto em perspectiva, absolutamente determinante para que fizessemos o contrato com o Shopping e o respectivo investimento – o de uma verdadeira Praça de Alimentação de um Shopping– indispensável para a sobrevivência e viabilidade da C.... Sozinha, ou com mais uma ou duas … não terá viabilidade. Assim pedimos que reconsiderem urgentemente uma outra solução tendo em conta o descrito neste e no email anterior, sendo certo que a V/ proposta parece restringir-se a medidas de mitigação dos efeitos da pandemia de Covid-19 (semelhantes, e até aquém, das já implementadas por outros shoppings), não respondendo à nossa reivindicação consubstanciada na alteração das circunstâncias de contratação. Desde já apresentamos a nossa inteira disponibilidade para qualquer reunião que considerem oportuna. Com os melhores cumprimentos AA” - correspondente ao referido no artigo 42 dos factos provados.
60) No dia 19.11.2021, BB enviou email a AA, com o seguinte teor (cfr. Doc. 33 da contestação): De: BB [mailto:.........@...] Enviada: 19 de novembro de 2021 12:29 Para: CC: RE: C... | Shopping ... “Caro AA Muito obrigada pela sua disponibilidade em reunir ontem no Porto, tivemos oportunidade de falar sobre a sua loja e sobre o centro comercial, agora com mais dados já que estamos praticamente no final do ano. Apesar do difícil momento que todos vivemos, temos conseguido trazer para o Shopping ... grandes marcas que estão já permitir ofertas de novos produtos e atração de novos públicos e por acaso ontem não mencionei essas novidades. Em agosto tivemos a abertura no Piso 0 da F..., uma loja com 200m2 que para além de trazer novos produtos é também um gerador de tráfego. Em outubro tivemos a abertura da G... com 1.000m2 no Piso 1, uma excelente marca, novo produto e uma “máquina de vendas” que está a trazer ao centro comercial muitos clientes diariamente. Fico então a aguardar a V/ análise ao 2º semestre deste ano para conseguirmos apresentar uma proposta que melhore os resultados da loja de imediato. Muito obrigada e cumprimentos.” - correspondente ao referido no artigo 43 dos factos provados.
61) Através de carta registada com aviso de receção datada de 11.01.2022 e recebida pela A. no dia seguinte, a ora Ré fez a notificação para resolução contratual, com o seguinte e integral teor (Cfr. Doc. 34 da contestação): Assunto: Alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar – Resolução do contrato- art. 437.ºdo Código Civil. Em 13 de Maio de 2021, enviamos o N/ email, com o seguinte teor: “Assunto: Novo projecto a implementar no espaço da Praça da Alimentação – Alteração das circunstâncias de contratação. Cara Dra. BB, Agradecemos a informação remetida que, na verdade, apenas vem confirmar a conclusão que tiramos da reunião do passado dia 30 de Abril. Com efeito, de uma reunião por nós pedida e ansiada no sentido de conhecermos o estado da implementação do projecto de renovação e reconfiguração da praça da alimentação, por vós anteriormente apresentado e explicado, e tão importante para a promoção da praça da restauração e captação de clientes, fomos surpreendidos com a comunicação, em jeito de facto consumado, da alteração unilateral dos pressupostos de contratualização. Relembre-se que, por ocasião da celebração do contrato de utilização (há menos de dois anos) o projecto preconizado pela administração, decisivo para o convencimento sobre a construção da nossa nova loja, era outro bem diferente e, até hoje, nunca fomos tidos nem achados nem nos foi proposta qualquer alteração das condições contratuais. Em suma, o desinvestimento na praça da alimentação por parte da administração do shopping já vem sendo notório há mais de um ano e a V/ informação que contam “em novembro ter já o espaço de Business Lounge & Cowork a funcionar com 1.000m2” é apenas a confirmação do desfoco no verdadeiro conceito de Praça da Alimentação e consequente diminuição de clientes (já evidente dia após dia) na mesma e condenação à inviabilidade económica das lojas da restauração. Este projecto / conceito agora apresentado para aquele espaço da praça da alimentação não só desvirtuará o contratualizado como destruirá a n/ legítima expectativa de, pelo menos, recuperar os elevados custos de investimento. Face ao exposto, que constitui uma alteração das circunstâncias em que fundamos a decisão do investimento e de contratar, consideramos não estarem reunidas as condições para manter o contrato tal como entre nós foi celebrado em 15.05.2019. Assim no âmbito das soluções de ressarcimento, estamos disponíveis para em conjunto encontrarmos uma solução que se justa e equilibrada tendo em conta o investimento feito na nova loja. Apresentamos a nossa inteira disponibilidade para reunirmos, ou de outra forma encontrarmos a solução. “Na sequência, por email datado de 26.05.2021, a Dra. BB apenas exaltou os méritos do novo espaço de Business Lounge & Cowork, não se pronunciando sobre a alteração de circunstâncias. Por isso, depois de várias interpelações e tentativas de respostas às nossa preocupações, em 14.07.2021, a Dra. BB, para além de voltar a exaltar o projecto Business Lounge & Cowork (com o envio de imagens virtuais), apresentou a seguinte proposta: “ Sendo o V/ investimento no Shopping ... tão recente, propomos desde já prolongar a aplicação da Lei ( que esteve em vigor até dia 30 de junho passado) até ao final do corrente ano como forma de apoio adicional no ano de 2021.” Proposta que tiveram V. Exas. a desfaçatez de nunca aplicarem e que mereceu a N/ resposta em 01.08.2021, com o seguinte teor: A proposta que nos faz, não responde às preocupações e possíveis soluções que propusemos abordar tendo em conta o plano por vós traçado - substituir o conceito de Praça de Alimentação pelo de Business Lounge & Cowork -, o que implica o fim daquela e a inviabilidade da C.... O previsto agora para este espaço, nada tem a ver com o que em Fevereiro de 2019 nos foi “vendido” - Renovação da Praça da Alimentação e reforço da sua capacidade de atração em curso-, absolutamente determinante para a decisão de avançarmos com o investimento. De facto o que nos foi dito, explicado e mostrado no local, foi uma renovação da Praça da Alimentação, que passava por uma maior abertura do espaço, relocalização de alguns dos restaurantes existentes e expansão da sua área – tudo no sentido de conferir maior atração à praça e mais clientes. A 11 de fevereiro a Dra. BB enviou-me o layout de como iria ficar a Praça da restauração. Aliás, fomos bastante pressionados a iniciar rapidamente as obras porque era necessário proceder a demolições e construções que estavam previstas no imediato. De referir também que o abandono do projecto então anunciado e o desinteresse pela Praça da Alimentação, foi notado mesmo antes da pandemia. Repare-se que iniciamos as conversações em Fevereiro, de 2019, eramos todos os dias pressionados para fechar o contrato e iniciar as obras, pois que da parte do Shopping queriam rapidamente fazer as obras de renovação da praça. E durante um ano, mesmo antes da pandemia, nada se fez. O único investimento foi o da C.... E da parte do Shopping o que se viu foi apenas a colocação de uns tapumes nas lojas de restauração que iam fechando, como consequência desse abandono. Antes do Natal de 2019 questionei a Dra BB porque é que as obras ainda não tinham avançado, e a Dra. BB disse-me que o acionista estava a avaliar se era aquele layout ou outro para o espaço. No caso da C..., como bem refere, sendo o nosso investimento tão recente, está o mesmo todo por amortizar, estando mesmo a gerar deficit de exploração diário, dado o abandono e desinvestimento visível no conceito de Praça de Restauração, o que tem afastado habituais clientes e não atrai novos.Em conclusão, dado que o que está objectivado, é o desaparecimento do conceito de “Praça de Alimentação”, por substituição por um outro, o “Business Lounge & Cowork”, altera-se completamente o contexto em perspectiva, absolutamente determinante para que fizéssemos o contrato com o Shopping e o respectivo investimento – o de uma verdadeira Praça de Alimentação de um Shopping– indispensável para a sobrevivência e viabilidade da C.... Sozinha, ou com mais uma ou duas … não terá viabilidade. Assim pedimos que reconsiderem urgentemente uma outra solução tendo em conta o descrito neste e no email anterior, sendo certo que a V/ proposta parece restringir-se a medidas de mitigação dos efeitos da pandemia de Covid-19 (semelhantes, e até aquém, das já implementadas por outros shoppings), não respondendo à nossa reivindicação consubstanciada na alteração das circunstâncias de contratação. Desde já apresentamos a nossa inteira disponibilidade para qualquer reunião que considerem oportuna.” A fundamentação da resolução contratual nos termos o estipulado no art. 437.º do Código Civil está devidamente expressa no supra mencionado, resultando que, até esta data, não propuseram V. Exas. soluções de modificação do contrato, aplicando apenas, por imposição legal, as medidas temporárias no âmbito da pandemia de COVID-19, e muito aquém das necessárias, não só para esse fim, quanto mais para repor a equidade e boa fé que fundaram a contratação e que, unilateralmente, vimos alteradas e subvertidas. Com efeito, em 15.05.2019, após uma negociação iniciada em Fevereiro do mesmo ano, celebramos o contrato de o contrato de utilização de loja em centro comercial (para instalar uma loja de restauração da franquia “C...”), no Piso 2, na, então, Praça da Restauração. Todos as lojas estavam ocupadas e em funcionamento. Não aceitaram V. Exas. que a N/ empresa continuasse a exploração da loja que a “C...” já utilizava no Shopping e, por isso, o contrato implicou a construção de novo estabelecimento em novo espaço por V. Exas. sugerido e por nós escolhido na planta/projecto do que seria a V/proposta de remodelação na praça da restauração implantada no piso 2 do Shopping. Projecto esse, que nos foi fornecido e “vendido”, percebemos mais tarde, de forma enganadora, e previa a demolição de alguns espaços e redistribuição e relocalização das lojas, para “abrir” a praça de alimentação, aumentar a luminosidade e a facilidade de circulação, modernizando-a e tornando-a mais atractiva aos clientes, prevendo, ainda, a abertura de novas lojas. Sucede porém que, no que se refere a demolições, para além da antiga loja ocupada pela “C...” e um dos espaços ocupado pela “comida e Volta” (que entretanto, ainda no ano de 2019 saiu do shopping, seguindo-se o encerramento de outros estabelecimentos que não terão visto o respectivo contrato renovado) nada mais foi realizado no Piso 2. Logo no mês de Fevereiro de 2020, após questionarmos sobre o estado de abandono da praça da restauração e o e o ponto de situação sobre a implementação do projecto de renovação, fomos informados que a administração elaborou novo projecto que passaria pela eliminação da larga maioria das lojas de restauração para instalação de espaços de escritórios de coworking. Imediatamente questionamos se essa decisão unilateral da administração não corresponderia à eliminação da praça de restauração, até porque o incremento das ofertas de cafetaria (já eliminada no Piso 2) e restauração no Piso -1 alterou significativamente fluxo de clientes da alimentação e bebidas. Previa, então, a administração que o espaço de coworking entraria em funcionamento No mês de Novembro de 2020. Em Junho do passado ano, a I..., cuja loja estava prevista manter-se no projecto de remodelação da praça da restauração, não viu o seu contrato renovado, saindo do Shopping. A explicação da administração foi que o espaço era necessário para implementação dos escritórios de Coworking. Ou seja, desde a celebração do contrato de utilização de loja iniciaram V. Exas. um conjunto de alterações com impacto decisivo na facturação da N/ loja, o que é plenamente conhecido da administração, que continua a exigir o cumprimento do contrato sem a modificação que os princípios da boa-fé negocial exigiriam. As alterações preconizadas e já implementadas por V. Exas. tiveram como consequência o encerramento da maioria das lojas da praça da restauração (que ficou limitada à N/ loja, J..., K... e L..., estes dois últimos diz-se que apenas até terminar o contrato), a imediata uma redução de facturação e um défice mensal, cujos prejuízos acumulados a esta data, impossibilita a continuação da actividade e põe em causa a sobrevivência da N/ empresa. Em sentido inverso, foi reforçada a oferta de restauração do Piso -1, que foi convertido na nova “centralidade” do shopping, em espaço de grande circulação e permanência de pessoas e onde, surpreenda-se quem quiser, não são impostas as medidas legais relativas à COVID- 19 como são aplicadas no Piso 2. A N/ empresa, como parte lesada, tentou o diálogo e promoveu tudo o necessário à modificação do contrato que tornasse viável a manutenção da exploração do estabelecimento, esbarrando na intransigência de V. Exas. Nesta data a N/ empresa tem cumprido com todas as obrigações com V. Exas. até final do corrente mês, realce-se, sem qualquer desconto ou redução. Face ao exposto, e ao abrigo do estatuído no art. n.º 437.º do Código Civil, somos pela presente a notificar V. Exas. da decisão de resolução do contrato, com efeitos a 31 de Janeiro e encerramento da loja a partir do próximo dia 16 de Janeiro. Mais se notifica V. Exas. para, no prazo máximo de 5 dias, procederem â devolução da quantia de €16.000,00 por nós entregues a título de garantia/caução. A totalidade dos prejuízos por nós sofridos apenas é liquidável após o encerramento do estabelecimento e apuramento dos respectivos encargos, nomeadamente dos decorrentes da legislação laboral, sendo certo que estamos, como sempre estivemos, disponíveis para dialogar sobre os danos emergentes e lucros cessantes de que exigiremos, extrajudicial ou judicialmente, ser ressarcidos. A gerência,” - correspondente ao referido no artigo 18 dos factos provados
62) Na sequência, no dia 14.01.2022, BB enviou email à R., acusando a recepção da carta, dando conhecimento que a mesma foi encaminhada para a administração “no sentido de ser encontrada uma solução que receba o acordo entre ambas as partes.”, acrescentando a necessidade de realização de uma reunião e destacando que: “até lá, deverão V. Exas. Manter a loja em normal funcionamento pelo que não aceitamos o encerramento da loja no próximo dia 16,”. Cfr. Doc. 33 da contestação).
63) Em resposta, em 15.01.2022, a R., através da directora DD, enviou email onde, considerando a manifestação de abertura à negociação, comunica que decidiram “…adiar o encerramento da loja para o próximo dia 21 de Janeiro”. (cfr. Doc. 33 da contestação).
64) Por email datado de 17.01.2022, BB, envia à Ré o email infra transcrito (cfr. Doc. 33): De: BB [] Enviada: 17 de janeiro de 2022 15:25 Para: DD; AA Cc: EE - Advogado; FF; GG Assunto:
RE: FW: C... | Shopping ... “Boa tarde a todos, Conforme transmitido pessoalmente na passada sexta-feira, já em julho passado tínhamos proposto estender os apoios determinados por Lei até ao final do ano, isso implicaria um crédito de 7.640€ + IVA, tal como eu tinha apresentado na reunião. Nessa mesma reunião, foi-nos reiterado que esta proposta não era suficiente face aos resultados da loja e por isso voltámos a avaliar e apresentamos uma nova proposta: - Para o 2º semestre de 2021 propomos o pagamento de 7% das Vendas e Despesas Comuns ( excluímos o Fundo de Promoção), o que implicará a emissão imediata de uma nota de crédito de 14.951,67€ + IVA como abaixo se explica: - Para o ano de 2022 propomos faturar uma prestação mensal mínima e fundo de promoção com desconto proporcional à redução da faturação mensal, no limite de 50%,tendo como referência o valor médio dos meses de novembro de 2019 a fevereiro de 2020 ( valores pré-pandemia). Acrescem as Despesas Comuns (Quadros exemplificativos) Ficamos a aguardar a V/ análise e comentários”.
65) Em 18.01.2022, AA responde através de email, com o seguinte teor (cfr. Doc. 33): De: AA [mailto:..........@.....] Enviada: 18 de janeiro de 2022 21:48 Para: BB; DD Cc: EE - Processo: 8270/22.7T8PRT Advogado; FF; GG Assunto: RE: FW: C... | Shopping ... “Cara Dra. BB Agradecemos desde já a proposta apresentada, mas, pelas razões já transmitidas e a seguir repetidas, não a podemos aceitar. A proposta que faz em nada responde ao conteúdo dos nossos emails anteriores, e à nossa grave situação económica após termos realizado um investimento na nossa loja que totalizou 163.273,75€ e que só no ano de 2021 , teve um prejuízo de 64.025,77€ Com efeito, a Dra BB faz uma proposta (limitada apenas a minorar os prejuízos de funcionamento em 2021) como se o problema central e a razão da falta de gente e clientes na Praça da Restauração do Shopping seja conjuntural e tivesse como justificação o Covid. A questão Central tem unicamente a ver com a alteração da finalidade que a administração do shopping decidiu fazer naquele espaço e procurar rentabiliza-lo com outro negócio que não a restauração, ou seja, , assumindo assim a administração do mesmo o fim do espaço praça da restauração, por substituição por outro espaço, o Business Lounge & Cowork e a alteração das circunstâncias em que se fundou o Contrato e, desse modo, provocando inviabilidade do negócio da restauração que é a C... e a recuperação do investimento feito. A Administração vendeu-nos em Fevereiro de 2019 um projecto de requalificação da Praça da Alimentação, em implementação. E o que se viu durante um ano foi o fechar das lojas da restauração e a colocação de tapumes, mais tapumes e mais tapumes…. Foram essas as obras que a administração fez. Tudo em negação do projecto que nos mostrou para melhor nos convencer. E sublinhe-se, dado que coloca em cima da mesa a questão da Pandemia, tudo isto antes da Pandemia. De facto o único investimento foi o nosso na Loja da C.... E quando terminadas as obras da C... e esta abriu, já a Praça da Restauração estava bem pior, muito menos atrativa que no momento anterior ao contrato, e ao momento em que funcionava a antiga C.... Pois o que foi feito foi o oposto ao mostrado, o que nunca permitiu que a nova loja da C... funcionasse num espaço dito normalizado como o que vigorava na altura da Loja antiga e na altura da celebração do contrato, nem no novo e renovado espaço prometido de acordo com as plantas e projecto que nos foram mostrados e determinantes para a decisão do contrato e do investimento. Abrimos e continuávamos a acreditar e a esperar que as obras de renovação avançassem, mas ao que fomos assistindo foi ao não cumprimento do plano e ao definhamento do espaço da restauração pelo fecho continuo de lojas e colocação dos referidos tapumes no seu lugar por parte do Shopping. E nessa sequência a nova Loja da C... infelizmente nunca experimentou o espaço normal e apropriado capaz do aproveitamento pleno das suas capacidades e de acordo com as expectativas cimentadas no seu histórico de facturação e impulsionada que seria por uma Praça da Restauração renovada que nos foi “vendido”. Infelizmente o Shopping não cumpriu com a sua palavra e a nova loja em lugar de facturar, mais como se expectava, faturou sempre cada vez menos, pois que o Shopping foi reduzindo cada vez mais o espaço da restauração. Posto isto, face às opções tomadas pelo Shopping e à radical alteração das circunstâncias de contratualização, com consequências directas e decisivas não só na facturação desde a abertura até ao presente, mas também na dos próximos anos, apenas consideraremos a modificação do contrato na medida em que nos seja garantido o reembolso de parte do investimento e a compensação de parte dos prejuízos até agora acumulados. Assim, A) Se a administração do Shopping decidir que quer manter a relação contratual propomos que seja paga uma compensação pelo investimento feito na loja, no montante de €120.000,00, acrescido do montante de €32.012,50€ a título de compensação de parte dos prejuízos de 2021; Prestação mínima, Despesas Comuns e Fundo de Promoção de valor simbólico de 100€, a rever trimestralmente em função da evolução da facturação; Horários de funcionamento a reduzir, adaptando-os ao novo conceito do espaço de Business Lounge & Cowork. B) Se pretendem pôr termo por mútuo acordo, propomos que sejamos ressarcidos do valor do investimento feito na loja de €163.273,75, acrescido do montante de 32.012,50 a título de compensação de parte dos prejuízos. Com os melhores cumprimentos AA”.
66) A criação de um Business Lounge & Cowork no piso 2 do shopping visava concretizar o novo conceito de relações laborais, associado a uma área de restauração e lazer.
67) A instalação de um espaço de Business Lounge & Cowork no piso 2 do Shopping ... foi decidida pela autora com o objetivo de repor as melhores condições de retoma económica e de atratividade, na decorrência dos impactos pandémicos.
68) O encerramento da loja da ré determinou uma restrição da oferta do Shopping ....
69) O reposicionamento estratégico e a necessidade de dinamizar o espaço, nomeadamente após a pandemia, levou a que fossem reequacionadas pela autora outras soluções.
70) Essa dinamização passou por estudar novas formas de atração e fixação de público, adequadas à nova realidade laboral resultante do Covid-19, que levou a novos modelos de organização do trabalho, com enfoque para o trabalho à distância, permitindo reduzir custos às próprias entidades empregadoras.
71) Nesse enquadramento, a A. promoveu estudos de mercado e recorreu a especialistas para a verificação da viabilidade de um novo modelo de oferta e, em caso positivo, implementação de uma área de trabalho coworking e de um business lounge, com acesso privilegiado às áreas de restauração contíguas.
72) A Loja C... (anteriormente denominada “M...) está presente no Shopping ... desde a sua inauguração, tendo ocupado a Loja ..., explorada pelo Master Franchising N....
73) Para assegurar a demolição da referida Loja ..., o anterior contrato mantido com o Master Franchising N... foi denunciado.
74) Em função do interesse da A. em manter a marca C... no Shopping ..., o Master Franchising N... apresentou à A., em 28 de janeiro de 2019 um seu franchisado (a aqui R.) que poderia estar interessado em investir numa nova loja.
75) Foi neste enquadramento que a A. entrou em contacto com a R., enviando-lhe a sua proposta em 11 de fevereiro de 2019.
76) Apesar do Contrato ter sido celebrado em 15 de maio de 2019, com abertura prevista para 01 de julho de 2019, por atrasos na obra de instalação da Loja, esta foi apenas inaugurada no dia 23 de outubro de 2019.
77) Em 11 de janeiro de 2022 a R. devolveu a fatura referente ao mês de fevereiro (Doc. 11 junto com a petição inicial), no valor de 4.601,68 €.
78) A evolução das vendas da R., no que respeita à Loja, desde a data da contratação até à presente, corresponde aos valores a seguir indicados: (valores sem IVA)
mês 2019 2020 2021 2022
jan 17720,90 € 3197,80€ 4426,87€
fev 15655,90 € 0,0€ 0,00 €
mar 6447,30€ 0,00€ 0,00 €
abr 0,00€ 3326,38€ 0,00 €
mai 0,00€ 7067,11 €
jun 3 901,70 € 7 555,18 €
jul 0,00€ 8162,70€ 7 044,58 €
ago 0,00€ 7 912,20€ 2 899,52 €
set 0,0 € 7 015,00€ 8 613,38 €
out 5 211,10€ 7 718,63 € 11 194,50 €
nov 17 617,90€ 6 199,11 € 11 413,73 €
dez 19 772,70€ 7 837,24 € 9 820,13 €
total 42 601,70€ 88 570,68 € 72 132,31€ 4 426,87 €
79) A redução dos expectáveis valores de vendas da loja da ré resultaram, entre outros, dos seguintes factos:
1. Abertura da Loja apenas em 23 de outubro de 2019;
2. Encerramento da Loja nos períodos de confinamento:
i. De 18 de março de 2020 a 30 de junho de 2020, com reabertura a 01 de junho de 2020 (correspondente ao primeiro período de confinamento);
ii. De 15 de janeiro de 2021 a 18 de abril de 2021, com reabertura a 19 de abril de 2021 (correspondente ao segundo período de confinamento)
3. Encerramento da Loja por situações de falta de trabalhadores em dias não apurados após início da Pandemia COVID-19, mas pelo menos no período de 18 a 31 de agosto de 2021.
80) O encerramento da loja por falta de trabalhadores acima referidas decorreu de situações em que os trabalhadores, de forma inesperada, por doença Covid ou por contacto de risco, estavam legalmente impedidos de sair de casa,
81) O que foi sempre comunicado pela R. à A., na pessoa da Dra. BB, a qual aceitou as razões invocadas e concordou com o encerramento.
82) A R., depois da comunicação da resolução, deixou no interior da loja diversos bens e equipamentos da mesma.
83) No final do mês de janeiro de 2019, AA, um dos legais representantes da R., foi contactado por HH, CEO da empresa N..., S.A., titular, entre outras, do direito de uso da marca “C...” e que há mais de 20 anos mantinha em funcionamento uma loja no Shopping ....
84) Informou o referido HH que o contrato de utilização que mantinha no Shopping ... terminaria no final do mês de Junho desse ano e que a N... não via como prioritário renová-lo, em virtude de o “Shopping” pretender a deslocalização da loja, ou seja, a construção de nova loja alguns metros ao lado da, então, existente, investimento que não era considerado oportuno.
85) A nova localização e necessidade de construção de nova loja decorria do facto de a A. ter novo projeto para beneficiar a praça de restauração.
86) Nessa altura, apenas existia uma praça de restauração no Shopping ..., a localizada no Piso 2.
87) Na época, a loja faturava mensalmente cerca de €22.000,00, sem IVA, sendo a procura pelos clientes, face às características do Centro Comercial, concentrada na hora de almoço dos dias úteis e menor aos fins de semana e meses de férias.
88) Naquela data, a praça de restauração, situada no Piso 2, tinha todas as lojas ocupadas e em funcionamento, com marcas como: C... J... I... E... (vegetariano) K... L... O... P....
89) A estes estabelecimentos de restauração, acresciam: Q... (venda de jornais, revistas, jogos santa casa, tabaco, etc.).
90) BB, diretora do Shopping, era a representante da A. e interlocutora da Ré com esta.
91) Logo que tomou conhecimento do possível interesse da Ré, a referida BB passou a contactar o AA, manifestando toda a disponibilidade e urgência para contratar.
92) Como dizia ser do interesse da A. manter a marca “C...” no Shopping, na fase de negociação, BB ofereceu a redução da renda (que passaria a ser inferior à cobrada à N...) e, em contrapartida, impunha a urgência na assinatura do contrato.
93) O objetivo, segundo BB, era implementar rapidamente o novo layout da praça da restauração para o qual era necessário demolir a loja então ocupada pela “C...” e a loja ocupada pela “Comida e Volta” vegetariano, expandindo-se a praça da alimentação para o espaço devoluto com frente para o corredor central, ocupado anteriormente por uma loja de brinquedos (R...), bem como para o espaço do lado poente onde funcionava uma loja de acessórios de telemóveis.
94) Para a urgência na celebração do contrato, justificava BB com a necessidade de reinstalar as duas lojas afetadas diretamente pelo novo projeto da praça da restauração, ou seja, a “C...” e a “Comida e Volta (Green & Light)” cuja nova localização constava da planta fornecida (cfr. Email de 10.04.2019 no Doc. 9 da contestação).
95) O espaço previsto para a nova loja da “C...” (em metros quadrados) poderia ser escolhido dentro do referido espaço, onde teria que ser construída totalmente de raiz, segundo projeto a aprovar pela A.
96) Neste período, BB ainda propôs que a Ré utilizasse um espaço maior e construísse uma loja da marca “S...” (igualmente da titularidade da N...), já que era essa marca que a Ré explorava no Shopping 1....
97) À época, o projeto a implementar consistia no alargamento dos corredores de acesso à praça da restauração, aumento da luminosidade e da área de refeições e número de mesas, bem como ampliação da área e de número de lojas.
98) Tal preocupação na imagem da nova ilha da restauração obrigou a despesas acrescidas da Ré pela escolha de soluções mais onerosas.
99) Face às pressões da A. na urgência da contratação, o contrato foi assinado ainda antes de estar concluído o projeto final da loja e sem os cadernos técnicos e de encargos necessários à orçamentação para seleção de possíveis construtores adjudicatários da obra.
100) Razão pela qual, concomitantemente com as férias de verão, a loja da Ré apenas ficou concluída e abriu ao público no mês de outubro de 2019.
101) O contrato foi celebrado, estando a Autora ciente de que a decisão de contratar por parte da ré se alicerçou no facto de estar em causa uma loja inserida na única praça da restauração, situada no Piso 2 do shopping, de acordo com o que existia à data, em 2019, ainda que melhorado pelo novo layout e projeto (global) fornecido pela A..
102) As obras previstas para a praça da restauração tardavam e o restaurante “comida e Volta” não só não relocalizou o espaço vegetariano (Green & Light) como fechou a loja principal.
103) Estranhando tal situação, AA questionou BB, referindo esta que, devido a dívidas do lojista, o restaurante encerrou, mas que haveria já vários interessados na ocupação do espaço.
104) Quando a loja da Ré abriu, e desde o seu primeiro mês (novembro 2019), a sua faturação mensal nunca chegou aos cerca de €22.000,00 (sem IVA) que a loja anterior faturava até julho de 2019.
105) As lojas vazias e os tapumes começaram a sobressair na praça da restauração, sem qualquer informação aos clientes sobre se se tratavam de obras de beneficiação ou encerramentos dos estabelecimentos.
106) Após o Verão de 2019, encerraram os dois restaurantes da (E...);
107) Entretanto, encerraram a “cafetaria” e o “quiosque”.
108) No início de 2020, encerraram as lojas da “T...” e “P...”;
109) De seguida, encerrou o “O...”;
110) Após o desconfinamento da pandemia de Covid-19, as lojas da “K...” e “L...” estiveram vários meses fechadas;
111) No ano de 2020, a A. permitiu que a loja “U...” localizada no Piso -1 começasse a servir refeições “diárias" no corredor exterior (zona comum).
112) A cafetaria do Piso -1 servia refeições “diárias”.
113) A faturação da loja da Ré passou para valores que chegaram a ser inferiores aos custos mensais com os trabalhadores necessários (mais de 5) ao mero cumprimento do horário de funcionamento.
114) A operação da loja, na maioria dos meses, faturou cerca de €7.000,00,
115) sendo certo que, para fazer face aos custos de operação, seria necessária uma faturação de cerca de € 15.000,00 mensais.
116) Todos os elementos relativos à faturação das lojas do Shopping, mormente a da Ré, são do conhecimento da A. enquanto entidade gestora do Centro Comercial e beneficiária da prestação mínima e das prestações pecuniárias variáveis.
117) No mês de junho de 2021, encerrou a “I...”.
118) Até janeiro de 2022, nada, para além da publicidade, foi implementado do conceito “Business Lounge & Cowork”.
119) Em janeiro de 2022, a praça da restauração mantinha apenas a loja da Ré (“C...”), o J..., o “K...” e o “L...”.
120) No mês de janeiro de 2022, o acesso à ainda denominada “praça da restauração” foi fechado pela A. em parte da sua área.
121) O pagamento das prestações relativas à loja encontrava-se já efetuado até final do mês de janeiro.
122) O investimento na construção e equipamento da loja, acrescido dos direitos de uso da marca “C...” perfazem o total de €163.273,75 (cento e sessenta e três mil, duzentos e setenta e três euros e setenta e cinco cêntimos).
123) No ano de 2020, a loja da Ré teve um prejuízo de exploração no montante de €31.940,44 (trinta e um mil, novecentos e quarenta euros e quarenta e quatro cêntimos).
124) No ano de 2021, a loja da Ré teve um prejuízo de exploração no montante de €64.025,77 (sessenta e quatro mil e vinte e cinco euros e setenta e sete cêntimos)
125) A média mensal da faturação da loja “C...” da N... (anterior à loja da ré), dos meses de janeiro a julho de 2019, foi de €21.224,00.
126) A Ré tinha pelo menos cinco trabalhadores, auferindo quatro deles o salário mínimo e um chefe de loja com o salário mensal de €850,00.
127) No piso inferior (-1) do Shopping ... há muito que coexistem duas atividades de cafetaria e restauração, que servem refeições rápidas com duas esplanadas privativas,
128) A cafetaria V..., aberta em dezembro de 2018 e o U..., a quem apenas em julho de 2020, no âmbito das medidas de contingência COVID-19, foi concedida a abertura de uma pequena esplanada exterior de forma a manter as regras de segurança / afastamento entre lugares sentados.
129) Tais cafetarias, fora da praça de restauração, já ali existiam antes do contrato com a ré.
130) Durante a relação contratual, considerando o facto do Contrato ter sido celebrado em 01.06.2019, a R. beneficiou do seguinte:
a. Em 2019, beneficiou de três meses de carência (de 01.06.2019 até 31.08.2019), sem proceder durante esse período a qualquer pagamento à A.;
b. Em 01.10.2019, foi iniciada a faturação, com 25% desconto sobre a Prestação Mínima e o Fundo de Promoção (de 3.451,58€, ao invés de 4.601,68€ mensais);
c. Este desconto manteve-se até 31 de maio de 2020.
131) Em março de 2020, ocorreu o surgimento da pandemia de COVID-19 em Portugal.
132) A A., perante a evidência do forte constrangimento da atividade económica e antes da aprovação de qualquer legislação, tomou desde logo a iniciativa de propor voluntariamente um plano especial de apoio aos lojistas, com início no dia 1 de abril de 2020 e termo no dia 31 de maio de 2020.
133) Ao contrário dos demais Lojistas que manifestaram imediata recetividade, apenas em outubro de 2020, já com a legislação entretanto aprovada, a R. deu a sua anuência a esse acordo.
134) No período de 01 de abril a 31 de maio de 2020 foi, por isso, concedida à R. a carência de Prestação Mínima Mensal, Prestação Complementar e Fundo de Promoção.
135) A partir de 1 de junho de 2020 e até 31 de dezembro de 2020, a R. passou a pagar apenas 7% das vendas da loja acrescido de Despesas Comuns e do Fundo de Promoção.
136) Ao longo da relação comercial mantida com a A., a R., pela exploração da loja e integração no centro comercial procedeu ao pagamento total de 83.419,73€, acrescidos de uma caução de 16.000,00€.
137) O montante de faturação da A., sem IVA, pago pela R. e devido pela integração e exploração da Loja no Shopping ... no referido período correspondeu a 67 820,92 €.
138) Durante esse período, a R. desenvolveu no Shopping ... uma atividade comercial, faturando valores que ascenderam a 207.731,56€.
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3. Factos Não Provados:A. A criação de um Business Lounge & Cowork permite reforçar a centralidade do Shopping ..., tornando-o cada vez mais atrativo e dinamizador, potenciando um aumento substancial de clientela.
B. A instalação de um espaço de Business Lounge & Cowork no piso 2 do Shopping ... constitui uma solução apta a repor as melhores condições de retoma económica e de atratividade, em benefício da R., na decorrência dos impactos pandémicos.
C. Este projeto ganhou forma, dando posteriormente origem ao espaço «Focus - Workplace Solutions», instalado no Shopping ....
D. Este espaço, juntamente com a instalação no piso 2 de uma unidade da rede de ginásios “D...”, permitiu fundar um novo plano estratégico potencialmente benéfico para a R. e demais Lojas de restauração instaladas no local.
E. A solução de criação de um piso 2 revitalizado, com a presença permanente de clientes no espaço de cowoking e ginásio, permitiu implementar uma oferta diferenciada com elevado potencial para a R.
F. A loja da ré esteve encerrada, devido a falta de trabalhadores, nos seguintes exatos dias:
a. - Aos fins de semana no período compreendido entre 14 de novembro de 2020 e 30 de novembro de 2020 (6 dias);
b. - No dia 1 de dezembro de 2020 (feriado nacional);
c. - No dia 09 de maio de 2021;
d. - No dia 31 de julho de 2021;
e. - Nos dias 01, 7, 8 de agosto de 2021.
G. As situações de encerramento da Loja por falta de pessoal resultaram de uma incapacidade de acompanhamento diário da Loja pela R., atenta a distância com a sua sede social (...).
H. Pelo menos por duas ocasiões, a Polícia de Segurança Pública foi chamada ao Centro Comercial, por desacatos no interior da Loja da R. entre trabalhadores.
I. A A., ou o grupo empresarial a que pertence alienou os escritórios de qu era proprietário num dos imóveis que compõem o conjunto edificado onde se insere o Shopping ....
J. A cafetaria do Piso -1 foi transformada em “Restaurante Café”, servindo refeições “diárias”, apenas após 2019,
K. Tendo como consequência direta a alteração do fluxo de clientes e dos trajetos/percursos por estes percorridos no interior do shopping.
L. Em janeiro de 2022, o acesso às lojas de restauração localizadas no Piso-1, ou seja, “o U...” e o “Restaurante Café”, era absolutamente livre e sem qualquer limitação ou condicionante, nomeadamente as decorrentes da pandemia de COVID- 19.
M. Na última semana de janeiro de 2022, a colaboradora da Ré, DD, deslocou-se ao Shopping para retirar alguns bens da loja, nomeadamente louças e outros bens identificados e identificáveis com a marca “C...”.
N. Nessa ocasião, foi abordada por BB, a questionar o que estava a ser retirado e a ordenar que nada mais saísse da loja “sem o assunto estar resolvido”.
O. Para o ano de 2022, para uma expectativa de vendas da R. de €276.000,00, previa-se um resultado de €73.727,14.
P. Para o ano de 2023, para uma expectativa de vendas da R. de €281.520,00, previa-se um resultado de €77.000,34.
Q. Para o ano de 2024, para uma expectativa de vendas da R. de €287.750,00, previa-se um resultado de €79.714,49.
R. Para o ano de 2025, para uma expectativa de vendas da R. de €292.890,00, previa-se um resultado de €83.520,32.
*
Defende a apelada que a pretensão da recorrente se alicerça na resolução de uma questão que jamais foi suscitada nos autos, ou seja, que configura uma questão nova, que, por isso mesmo, não pode agora ser apreciada em sede de recurso. E isso porquanto desenvolveu toda a sua tese por referência ao instituto jurídico da alteração das circunstâncias do negócio (art. 437º do C.Civil), jamais lhe imputando o incumprimento do contrato, em razão do que o seu apelo, nesta fase à responsabilidade por incumprimento é inadmissível.Não tem, porém, razão a autora/reconvinda nesta sua argumentação. Logo no art. 3º da sua contestação, a ré alegou que a autora incumpriu o contrato de utilização celebrado entre ambas; no art. 40º, repete a afirmação de que ocorreram incumprimentos por parte da autora; sucessivamente, depois de descrever a evolução da situação na praça da restauração, onde se instalara a ré, concluiu, no art. 79º: “… os actos da A. foram no sentido de destruir progressivamente a praça da restauração, ir adiando a implementação de qualquer outro projecto e aguardar a inevitável “morte” do negócio da Ré.” Os actos anteriormente referidos, que teriam culminado no encerramento de outros estabelecimentos de restauração, consubstanciariam o incumprimento conclusivamente imputado à autora,/reconvinda.
A par disso, é certo que a ré acaba a enquadrar o seu direito à resolução do contrato no alteração das circunstâncias em que havia decidido contratar, com referência expressa ao art. 437º do C. Civil, mas sem deixar de afirmar que a situação lhe determinou prejuízos por cuja indemnização considera a autora responsável.
De resto, na sentença, a questão também não foi ignorada, rejeitando o tribunal, expressamente, a responsabilidade contratual da autora por incumprimento, como resulta do seguinte trecho: “ … não se verifica o preenchimento dos pressupostos da responsabilidade civil contratual por incumprimento imputável à autora, nomeadamente o dever de indemnização pelos prejuízos sofridos pela ré (por força da alteração das circunstâncias), nos termos do art. 798.º do CC.
A este respeito, importa notar que, para além de a ré ter concretizado a resolução por alteração das circunstâncias (e não por incumprimento contratual imputável à contraparte), também não se provou que a autora tenha incumprido o contrato celebrado entre as partes, pois nada se provou (ou foi sequer alegado) quanto a alguma conduta da autora violadora das suas obrigações contratuais ou à atuação em violação do princípio da boa fé.”
Nestas circunstâncias, não se pode acolher a tese da autora nos termos da qual a questão do incumprimento do contrato surgiu ex novo em fase de recurso. Saber se o processo proporcionou elementos aptos a decidir por esse incumprimento é questão diferente, que será abordada mais tarde. Mas, claramente, a questão de um eventual incumprimento da autora, enquanto fundamento da resolução contratual declarada pela ré, justificativo da responsabilização daquela pela indemnização dos prejuízos sofridos por esta, não é uma questão nova.
Cumpre, pois, discutir sobre se se verificam os pressupostos de ressarcimento dos prejuízos que a ré tenha sofrido, em razão do incumprimento, pela autora, de quaisquer obrigações que lhe tenham advindo do contrato celebrado com a reconvinte.
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Neste contexto, importa apurar se, tal como alega a apelante no art. 16º do seu articulado de recurso, o “… conjunto de actos da Autora/Reconvinda, dirigidos directamente ao objecto do contrato e às circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, constituíram incumprimentos contratuais.”Tal discussão estabelecer-se-á com alicerce no elenco dos factos ajuizados positiva e negativamente pelo tribunal recorrido, porquanto é notório que a apelante nenhuma crítica dirige a esse segmento da sentença.
Por outro lado, não pode ser ignorado o facto de essa discussão estar condicionada por, mesmo desde antes da propositura da acção, a ré sempre ter enquadrado a sua pretensão numa alteração das circunstâncias que estiveram na base da sua decisão de contratar, aí sustentando a sua pretensão de desvinculação do contrato, sem que tenha estruturado essa alteração, ela própria, como uma violação de obrigações contratuais da autora. Tal conformação da situação jurídica, que veio a ser transposta para a presente acção, não deixou de ter consequências na definição da base factual da decisão que, como se afirmou, se mostra já perfeitamente consolidada, face à ausência da sua impugnação.
Com efeito, da matéria provada, resulta que cerca de um mês depois do início do contrato, a autora deu conta dos trabalhos em curso para remodelação da Praça da Alimentação (pontos 30 e ss, dos factos provados), que em Novembro publicitava junto dos lojistas o sucesso verificado e esperado para os negócios e os informava dos planos de obras em curso, e que em Maio de 2021 apresentava novo plano para o Piso 2, com um espaço de Business Lounge & Coworking a funcionar com 1.000m2.
A esta comunicação, a R. respondeu que esse projecto frustrava as suas expectativas de recuperação dos valores já investidos, pretendendo uma alteração dos termos do contrato (cfr. ponto 37).
A isso respondeu a autora com a necessidade de adaptação das soluções de ocupação do centro comercial e as vantagens que previa para a instalação de um tal espaço (pontos 38 e 39).
Sucessivamente, as partes discutiram a utilidade de alterações às obrigações da ré, em função das mudanças ocorridas por via da construção do referido espaço e perante a alegação da ré/reconvinte da “… substituição do «conceito de Praça de Alimentação pelo de Business Lounge & Cowork», alegando que esta alteração desvirtuava a ideia inicial de ampliação da Praça da Alimentação que teria alegadamente motivado a respetiva vontade de contratação, invocando ainda a falta de alteração/remodelação do piso 2 desde finais de 2019, alegando ter o investimento efetuado na Loja por amortizar, em função da falta de clientes (ponto 42).
Mais tarde, em 11/1/2022, a ré comunicou à autora a “resolução do contrato, com efeitos a 31 de janeiro e encerramento da loja a partir do próximo dia 16 de janeiro”, mas depois, perante negociações empreendidas, decidiu adiar o encerramento da sua loja, para 21/1/2022 (ponto 48 dos factos provados).
Não obstante a continuação das comunicações entre ambas, a ré encerrou mesmo a loja em 21/1, e não mais a abriu.
Interpretando as comunicações descritas, sem prejuízo de se verificar que a ré/reconvinte entendia ter direito a uma indemnização pela impossibilidade de recuperação do investimento que fizera, o que logo se constata é que a mesma jamais imputou à autora a violação de qualquer dever contratual ou sequer que a realização da prestação que lhe competia se desenvolveu em violação do princípio da boa fé que, segundo o nº 2 do art. 762º do C. Civil, sempre deve conformar o cumprimento do contrato por qualquer das partes.
Com efeito, de tais comunicações o que se extrai é que, na perspectiva da ré, a opção pela afectação do espaço anteriormente constituído como uma Praça de Alimentação a um novo destino – um espaço de coworking – sem a presença de outras lojas de restauração tenderia a baixar as suas receitas de tal forma que o prosseguimento da sua actividade só determinaria prejuízos crescentes. E que, perante tal alteração, tinha por verificada “…uma alteração das circunstâncias em que fundamos a decisão do investimento e de contratar, … [ considerando]… não estarem reunidas as condições para manter o contrato tal como entre nós foi celebrado em 15.05.2019.” (ponto 57 dos factos provados).
Todavia, como se salienta na sentença recorrida e não resulta do contrato nem sequer da alegação da própria ré em sede de formulação do seu pedido reconvencional, que a opção da autora consubstanciasse qualquer incumprimento do contrato ou fosse de ordem a revelar uma violação do referido princípio da boa fé. Por exemplo, não se verifica que a autora tivesse garantido à ré um volume quantitativo de clientes, que lhe tivesse assegurado um valor de facturação que haveria de ocorrer com a sua actividade ou, sequer, que se manteria na vizinhança de determinado número de estabelecimentos do género. Assim, ficam vazias de conteúdo as afirmações constantes da comunicação da ré, para a autora, a 22/7/2022 (ponto 55 dos factos provados) segundo as quais “…se dúvidas ainda persistissem, comprova a má-fé negocial inicial da V/empresa e reforçam as nossas suspeitas de termos sido vítimas de um comportamento ardiloso e intencionalmente lesivo do nosso património.”
Já depois da declaração de resolução do contrato, a ré também afirmou à autora: “A Administração vendeu-nos em Fevereiro de 2019 um projecto de requalificação da Praça da Alimentação, em implementação. E o que se viu durante um ano foi o fechar das lojas da restauração e a colocação de tapumes, mais tapumes e mais tapumes…. Foram essas as obras que a administração fez. Tudo em negação do projecto que nos mostrou para melhor nos convencer. E sublinhe-se, dado que coloca em cima da mesa a questão da Pandemia, tudo isto antes da Pandemia. De facto o único investimento foi o nosso na Loja da C.... E quando terminadas as obras da C... e esta abriu, já a Praça da Restauração estava bem pior, muito menos atrativa que no momento anterior ao contrato, e ao momento em que funcionava a antiga C.... Pois o que foi feito foi o oposto ao mostrado, o que nunca permitiu que a nova loja da C... funcionasse num espaço dito normalizado como o que vigorava na altura da Loja antiga e na altura da celebração do contrato, nem no novo e renovado espaço prometido de acordo com as plantas e projecto que nos foram mostrados e determinantes para a decisão do contrato e do investimento.” (ponto 65 dos factos provados).
O contexto da negociação entre a autora e a ré mostra-se descrito nos pontos 83 e ss. dos factos provados. Especificamente, nos pontos 92 e ss. mostra-se descrito o interesse manifestado pela autora para que a ré se instalasse na praça da alimentação do shopping, as soluções encontradas para motivar a ré, num cenário que incluía o “ …alargamento dos corredores de acesso à praça da restauração, aumento da luminosidade e da área de refeições e número de mesas, bem como ampliação da área e de número de lojas.” (ponto 97).
Provou-se mesmo que estava “…a Autora ciente de que a decisão de contratar por parte da ré se alicerçou no facto de estar em causa uma loja inserida na única praça da restauração, situada no Piso 2 do shopping, de acordo com o que existia à data, em 2019, ainda que melhorado pelo novo layout e projeto (global) fornecido pela A.”
No entanto, o que se verificou foi que foram encerrando sucessivas lojas e que a autora permitiu que lojas no piso -1 (uma cafetaria e a loja U...) servissem refeições rápidas. Uma cafetaria fazia-o desde 2018; e o U... foi autorizado a fazê-lo numa esplanada exterior à loja, no âmbito das medidas anti-covid, por forma a respeitar a necessidade de afastamento de mesas.
Foi nestas circunstâncias, onde também se incluíram os efeitos da Pandemia, que se verificou que, mesmo depois do desconfinamento, que a ré, na maioria dos meses, facturou apenas 7.000,00€ mensais, quando os custos da sua operação eram de cerca de 15.000,00€ mensais.
Por outro lado, em Janeiro de 2022 tratava já a autora da implementação de uma nova solução de ocupação do espaço da Praça da Restauração, com um espaço de “Business Lounge & Cowork”.
Apesar de ser evidente, da matéria referida, uma total frustração dos objectivos da actividade económica de reconvinte, entendemos que a mesma não traduz o incumprimento de qualquer obrigação contratualmente assumida pela autora, perante a ré, como já se afirmou. De resto, é notório que nem a própria reconvinte veio jamais alegar os termos em que a autora teria incumprido qualquer obrigação contraída por via do contrato.
É certo, porém, que também se apuraram os antecedentes do negócio, a insistência da autora para a sua celebração rápida e o projecto anunciado pela autora e que determinou na ré a sua vontade para contratar, que reconhecidamente não veio a ser implementado. Porém, destes elementos, sem mais, não sobressai que a actuação da autora consubstancie uma violação de deveres acessórios ou de ditames da boa fé no cumprimento do contrato, que possam fundar a sua responsabilização pelos prejuízos que se reconhece que a reconvinte sofreu.
Com efeito, em sentido contrário, apurou-se que a autora promoveu estudos de mercado e recorreu a especialistas para a verificação da viabilidade de um novo modelo de oferta e, em caso positivo, implementação de uma área de trabalho coworking e de um business lounge, com acesso privilegiado às áreas de restauração contíguas (ponto 71). Traduz essa matéria o respectivo esforço na rentabilização de áreas do centro comercial, mas nada revela que tenha empreendido voluntária e conscientemente acções no sentido de inviabilizar o negócio da ré, ou que lhe seja imputável a série de encerramentos de lojas na Praça da Restauração que certamente terão determinado a menor atractividade da área e a redução de clientes e de facturação.
Assim, se não está em causa o direito à resolução do negócio, nos termos em que foi reconhecido, com fundamento no instituto previsto no art. 437º do C.Civil, com os efeitos especificados na sentença, o que se não detecta é qualquer fundamento para responsabilizar a autora pelos prejuízos sofridos pela ré/reconvinte em função desse mesmo negócio.
Cumpre salientar a este propósito que nem nas próprias alegações de recurso a reconvinte, agora apelante, logrou apontar quais as violações contratuais em que a autora teria incorrido, nem apontar o acervo factual em que se pudesse basear a conclusão por um comportamento da mesma, integrador do conceito de má fé no cumprimento do contrato.
Este último instituto jurídico é, consabidamente, difícil de operar, jamais prescindindo de um conjunto de factos reveladores de uma actuação, na execução do contrato, desvaliosa, censurável, tendente à obtenção de ganhos injustificados ou de colocação da parte contrária em condições desfavoráveis que possam vir a proporcionar vantagens ao contraente de má fé.
Tal conjunto de factos é essencial para que se distingam as situações em que a frustração dos objectivos negociais de uma das partes decorram dos riscos do próprio contrato, daquelas outras em que essa frustração e prejuízos que lhe sejam inerentes resultam de uma actuação censurável da parte contrária, a quem, no contexto da execução do contrato celebrado, seria exigível uma actuação diferente, apta a prevenir ou a não provocar aqueles danos.
Porém, a acção em causa revela-se desprovida de uma tal factualidade, pois que, não obstante se terem identificado prejuízos que resultaram para a reconvinte do contrato que integra a causa de pedir, bem como circunstâncias perante as quais se concluiu não lhe dever ser imposto que continuasse vinculada a esse mesmo contrato, já não se identificou qualquer actuação da autora, por acção ou omissão, apta a integrar a alegação do incumprimento ou de má fé no cumprimento do mesmo contrato, que poderiam fundar a sua responsabilização pela indemnização daqueles prejuízos.
Aliás, cumpre reconhecer que o enquadramento feito pela ré, mesmo antes da propositura da acção, da sua pretensão no regime do art. 437º do C. Civil, tendente ao reconhecimento do direito à resolução do contrato por alteração das circunstâncias na base do negócio (como acabou por lhe ser reconhecido), e não por apelo ao incumprimento culposo do contrato pela autora, pode ter prejudicado o ulterior reconhecimento dos caracteres necessários à identificação desta figura.
Resta, assim, em total concordância com a sentença recorrida, concluir pela sua confirmação, com o não provimento da presente apelação.
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Sumário:………………………………
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3 - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em negar provimento ao presente recurso, com o que confirmam integralmente a decisão recorrida,
Custas pela apelante.
Registe e notifique.
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Porto, 21 de Maio de 2024Rui Moreira
Alberto Taveira
Maria Eiró