Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1073/21.8T8PRT.P1 |  |
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
MORA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
INDEMNIZAÇÃO
ECLI:PT:TRP:2023:1073/21.8T8PRT.P1
Acordam os Juízes da 3.ª Secção do Tribunal da Relação do Porto:
I. RELATÓRIO
AA, , residente na Rua ..., 3.º Direito, A, ... Porto, viúvo de BB, falecida a 28.11.2020, aqui por si e e em representação da DA HERANÇA ABERTA POR ÓBITO DE BB, NA QUALIDADE DE CABEÇA DE CASAL veio instaurar ação declarativa de condenação sob forma de processo comum, contra A..., LDA., sendo que no decurso do processo foram admitidos a intervir na qualidade de associados do autor os chamados-Intervenientes CC, DD e EE.
O autor, aqui incluindo-se os chamados, formulam o seguinte pedido:
“Condenação da Ré no pagamento ao autor de uma indeminização no valor do €75.000,00 (setenta e cinco mil euros) pelo incumprimento do contrato de promessa e pelos danos patrimoniais que lhe foram causados por tudo o ante exposto, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos desde a data da citação da ré até efetivo e integral pagamento”.
Por ser relevante, importa exarar neste relatório que para tanto e no essencial o autor narra uma série de factos acompanhados de considerações legais e jurídicas, os quais, reproduzimos aqui quase na totalidade uma vez que só assim quem ler este acórdão poderá alcançar a abordagem que faremos adiante sobre a causa de pedir e pedidos formulados pelo autor ( este aspecto foi omitido na sentença recorrida):
- que no dia 15.03.2019 autor e falecida esposa celebraram um contrato -promessa de compra e venda com a Ré, pelo qual, aqueles prometeram vender e esta prometeu comprar três prédios, sendo dois deles rústicos e um urbano, acordando no preço global de €525.000,00, tendo as partes outorgantes declarado que o presente negócio é uno e indivisível, sendo condição essencial a transmissão da totalidade dos prédios, uma vez que que este negócio nunca seria celebrado se a ré quisesse comprar os prédios rústicos, por que o único interesse do autor era a venda em conjunto dos três prédios
Declararam que o preço total para a prometida compra e venda é de €525.000,00,que a título de sinal e princípio de pagamento, o representante da Segunda Contraente entrega no ato da assinatura do presente contrato promessa, a quantia de €100.000,00 (…) que o remanescente do preço, ou seja, a quantia de €425.000,00 (…) será pago (…) no ato da celebração do contrato definitivo de compra e venda e que o contrato de compra e venda objeto deste contrato promessa será realizado até ao dia 31 de Outubro de 2019.
Assinala o autor que o valor que lhe tinha sido entregue pela ré a título de sinal, €100.000,00, foi todo imputado no preço da compra e venda do urbano, ficando assim a faltar €75.000,00 da promessa de compra e venda referente aos prédios rústicos.
Prossegue e alega que mais tarde, a pedido da ré, a escritura pública de compra e venda relativamente ao prédio urbano foi antecipada e realizada no dia 31 de Julho de 2019 e as partes atribuíram ao prédio urbano o valor de €450.000,00 para efeitos fiscais, sendo o valor superior.
De seguida, as partes atribuíram ao prédio rústico com a área de 6.000m2, o valor de €25.000,00 (vinte e cinco mil euros) e ao prédio rústico com área de 10.000,00m2, o valor de €50.000,00 (cinquenta mil euros).
Em 23 de dezembro de 2019 as partes celebraram um aditamento ao contrato de promessa de compra e venda.
Em 02 de março de 2020, as partes celebraram novo aditamento e concordaram em prorrogar o prazo da escritura dos dois prédios rústicos até ao dia 30 de abril de 2020. – Cfr. Doc. n.º 5 que ora se junta e se dá por reproduzido para todos os efeitos legais.
A pedido da ré também foi excluída a cláusula penal que tinha sido fixada, ao que o autor anuiu porque confiou que estava a tratar de assuntos sérios, e mais a mais, a ré estava à espera de celebrar um outro negócio – a venda de um prédio no Porto – para que não tivesse que recorrer ao financiamento, que também estava em curso.
Por razões relacionadas com a Ré esta não celebrou o contrato.
Por força do estado de emergência decretado no dia 19 de março de 2020 e o estado de calamidade pública a partir do dia 04 de maio, as partes não conseguiram realizar, como é compreensível, a prometida compra e venda, por força do encerramento dos serviços que seriam imperiosos para que a mesma se pudesse realizar.
No dia 07 de maio de 2020, a ré enviou um correio eletrónico para a imobiliária, em resposta ao que a imobiliária lhe tinha a 30 de maio de 2020, a informar de que não tinha consigo todos os elementos necessários para avançar com a escritura de compra e venda pelo que, não iria agendar a mesma alegando que faltavam documentos essenciais, o que, alega o autor, é totalmente falso.
O único documento que poderia estar em falta, e que não estava, porquanto foi enviado no dia 30 de abril – ver doc. 6 –, era o levantamento topográfico (sendo que a ré já tinha acesso aos dois primeiros levantamentos efetuados e sabe perfeitamente que havia um erro das áreas que aceitou que fossem corrigidas para seu próprio benefício como ela bem sabe e não pode desconhecer) com as áreas corrigidas, mas até esse foi entregue, com muito esforço, no dia 30 de abril de 2020.
Assim, quanto à questão do levantamento topográfico e do direito de preferência que tanto a ré acusa o autor de não ter diligenciado no sentido de realizar estes formalismos, explique-se que, o autor comprometeu-se a realizar um levantamento topográfico georreferenciado, o que fez, para marcar os limites do terreno e ainda a efetuar as devidas comunicações relacionadas com o direito de preferência.
No primeiro levantamento topográfico realizado e entregue à ré foram mencionadas as áreas e as posições corretas dos prédios rústicos, ou seja, um total de 15.707,31m2, e com uma configuração perpendicular ao mar, tendo esse documento sido aceite pela ré.
Mas nesse levantamento um dos terrenos confinantes vinha georreferenciado com uma posição horizontal, cortando a ligação que os terrenos prometidos poderiam ter, o que fez com o autor e a ré tentassem que esse confinante aceitasse mover ligeiramente a posição do seu terreno para uma posição vertical, ficando ambos os terrenos, com um acesso direto ao mar.
Após aceitação desse confinante, o topógrafo fez a retificação da posição desse terreno para um na vertical, de modo a beneficiar a ré, que pretendia ter uma ligação direta entre os dois prédios rústicos prometidos e ainda o mar.
Aquando desse reposicionamento, por mero lapso do topógrafo, as áreas apresentadas na segunda planta resultaram inferiores às reais, que notoriamente se tratava de um erro, passível de ser corrigido.
Após a sua correção, é forçoso o autor ter que concluir que existe uma diferença total de 292,69 m2, que se admite, porquanto um dos prédios tem 5.986,00 m2 de área, e o outro 9.721,31 m2.
Assim, verifica-se que a diferença entre os valores reais e os apresentados é inferior a 10%.
Pelo que, se trata de uma pequena discrepância, muito comum em prédios rústicos cujas medições são efetuadas com as dificuldades que quem a realiza, melhor poderá explicar e justificar.
Mas em março de 2019, na altura da apresentação do primeiro levantamento topográfico, já eram conhecidas as discrepâncias;
Sem que a ré demonstrasse outra posição que não a de continuar com o negócio.
Tendo até havido dois aditamentos pedidos da sua parte.
Quanto ao direito de preferência no contrato de compra e venda dos prédios foi dado a todos os confinantes, sendo que todos foram notificados, e todos renunciaram, exceto um, que se remeteu ao silêncio, como está também no seu direito.
Assim, por meio de carta registada com aviso de receção, o autor deu direito de preferência aos confinantes, para que estes a pudessem exercer, se quisessem, publicou um edital na sede da junta de freguesia , publicou um anúncio no jornal mais lido da localidade.
Mais refere que aquando a assinatura do contrato-promessa de compra e venda nada foi exigido ao autor quanto à obrigatoriedade de remeter à ré os comprovativos para o exercício do direito de preferência, mas ainda assim, foram entregues esses comprovativos, por uma questão de boa-fé.
Assim, no dia 19 de maio de 2020, por meio de carta registada com aviso de receção – Cfr. Doc. n.º 8 que ora se junta e se dá por reproduzido para todos os efeitos legais – o autor solicitou à ré que procedesse ao agendamento da escritura de compra e venda dos prédios rústicos, uma vez que, desde o dia 30 de abril de 2020, já tinham na sua posse o levantamento topográfico que alegadamente estaria em errado.
A ré manteve a sua postura, e por carta registada rececionada no dia 15 de junho de 2020, alega que não pretendem fazer a escritura, reiterando que não estão reunidos os pressupostos, o que não corresponde à realidade. – Cfr. Doc. n.º 9
Destarte, até à presente data, a ré não agendou a escritura de compra e venda, apesar de estarem reunidas todas as condições para o fazer; nem procedeu ao levantamento das duas últimas cartas registadas com aviso de receção, que foram enviadas pelo autor com os documentos todos no seu interior para que a ré não pudesse negar a sua falta, como tem andado a fazer e tem sido prática. Comunicações que continham no seu interior todos os documentos necessários para a celebração da escritura, como prova de que nada estaria em falta.
Até ao dia de hoje, a ré manteve-se numa posição de inércia e em silêncio permanece, sem que agende a escritura dos dois prédios rústicos que prometeu comprar ao autor, que não teria vendido o urbano por aquele preço, caso soubesse que a ré iria desistir do negócio que era uno e indivisível e a única condição de vender o urbano era se a ré comprasse os dois rústicos também, pelo que, estes últimos não tiveram outra hipótese do que agendarem a referida escritura, de forma a suprir a mora da ré.
Para tal, lançou mão de uma notificação judicial avulsa, onde informou a ré para no dia 18 de novembro de 2020, pelas 11:00 horas, estar presente no Cartório Notarial da Senhora Dra. FF, sito na Rua ..., ... Matosinhos, para outorga da escritura pública de compra e venda dos dois prédios rústicos, identificados supra no artigo 1.º deste articulado, pelo preço de global de €75.000,00 (setenta e cinco mil euros). – Cfr. Doc. n.º 12 que ora se junta e se dá por reproduzida para todos os efeitos legais.
Alegou ainda:
“78. A Notificação Judicial Avulsa deu entrada em 28.10.2020, sendo que, o prazo de cumprimento da obrigação, terminou a 18 de novembro de 2020, data do agendamento da escritura de compra e venda dos dois prédios rústicos prometidos.
79. Tratando-se de um prazo razoável, uma vez que, a ré foi avisada atempadamente.”
O autor termina peticionando o pagamento pela ré de uma obrigação de indemnização corresponde à diferença do preço pago pela ré €450.000,00 relativo à escritura de compra e venda do prédio urbano (quatrocentos e cinquenta mil euros) e os €525.000,00 (quinhentos e vinte e cinco mil euros), alegando que, sendo o negócio um todo, ainda que tivesse sido atribuído o valor de €450.000,00 ao urbano para efeitos fiscais e de conservatória, como era do perfeito conhecimento da ré, esse prédio valeria, no mínimo, €500.000,00 (quinhentos mil euros) a ser vendido autonomamente;
Alega que a ré enriqueceu o seu património, à custa do sacrífico do autor, que não obteve a totalidade do dinheiro que lhe fora prometido, bem sabendo a ré que nunca, em tempo algum, sem o prédio urbano, o autor não consegue arranjar compradores para os rústicos e muito menos, pelo preço de €75.000,00 (setenta e cinco mil euros).
“102. E portanto, a indemnização a atribuir nunca poderá ser inferior a esse valor, porquanto foi o montante que o autor nunca poderá vir a recuperar, como prova testemunhal irá justificar, porquanto, a facilidade e a vantagem neste negócio era efetuar a compra conjunta do urbano com os dois rústicos associados;
103. Sendo o negócio uno, não faz sentido que a ré tenha adjudicado apenas o prédio urbano, pois então seria melhor solução anular todo o negócio para que o autor tenha a possibilidade de voltar a vender o prédio urbano, em conjunto com os rústicos pelo preço de €525.000,00 (quinhentos e vinte e cinco mil euros).
Perdeu aqui o autor a chance de realizar o negócio pelo valor supra indicado.”
A única beneficiada foi a ré, que bem sabe e não pode negar, que comprou um imóvel por um preço inferior, porque era essa a condição do autor para que assim conseguisse vender os dois prédios rústicos. A falta de cumprimento do contrato por parte da ré, independentemente dos motivos que ora venha a alegar, claramente falsos e desvirtuosos da realidade, trouxe prejuízos irreparáveis à esfera económica do autor, que se fixam no montante de €75.000,00 (setenta e cinco mil euros).Quanto ao valor de €75.000,00 alega o autor que nunca irá comercializar estes dois terrenos rústicos por este preço, tão pouco conseguir vender estes dois terrenos em causa, porque apesar de serem de grandes dimensões, não é possível a construção porque se trata de zona protegida.
Além de que, o prédio urbano foi vendido por um preço inferior ao preço de mercado, com a condição dos rústicos, conforme mais do que explicado, serem vendidos por €75.000,00 (setenta e cinco mil euros).
Subsidiariamente, invocou o instituto do enriquecimento sem causa, invocando, no essencial, que o património da ré foi enriquecido à custa do autor, deverá restituir-lhe tal quantia a título de enriquecimento sem causa.
A ré obteve um enriquecimento patrimonial, em virtude da compra do prédio urbano por um preço inferior e pelas condições diferentes ao que foi prometido no contrato de promessa de compra e venda
A ré contestou impugnado parte dos factos alegados pelo autor e pediu a condenação do autor como litigante de má-fé.
O autor respondeu à contestação impugnando motivadamente os factos alegados pela ré.
Findos os articulados o tribunal a quo proferiu saneador-sentença e aí consignou o seguinte:
“Não obstante ainda subsistirem algumas alegações de facto por provar nesta demanda, não há que remeter um processo para julgamento quando, independentemente da prova produzida sobre os factos dela carecidos − isto é, qualquer que seja a solução plausível de direito considerada −, a sorte da ação sempre seria a mesma. Fazer a ação prosseguir para a fase de instrução seria um ato inútil, proibido por lei − sobre esta solução, cfr. o Ac. do TRP de19-02-2004 (0325347V).”
E veio a ser proferida sentença que julgou a ação manifestamente improcedente e, em conformidade, absolvo a ré, A..., L.da, do pedido formulado pelo autor, AA, e assumidos pelos intervenientes CC, DD e EE e absolvo o autor do pedido de condenação como litigante de má-fé.
Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação e concluiu nos termos que se seguem:
A.O presente recurso visa sindicar a matéria de direito, nos termos do artigo 639.º do Código de Processo Civil, e em consequência, averiguar os pressupostos que levaram à improcedência da ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum interposta pelo Apelante, impugnando, desta forma, a decisão proferida em primeira instância.
B. Entende o Apelante que a Apelada deveria ser condenada ao pagamento de uma indemnização, a título de danos, pelo incumprimento do contrato de promessa celebrado em 15.03.2019, havendo nexo de causalidade entre os prejuízos sofridos e o comportamento da Apelada operando aqui, claramente, o instituo da responsabilidade civil contratual.
C. Sendo que, a responsabilidade civil contratual se define pela violação de um contrato, a saber, a falta de cumprimento das obrigações emergentes de contratos.
D. In casu, as partes acordaram na venda em conjunto de três prédios, um urbano e dois prédios rústicos, sucede que, a Apelada, após escriturar o urbano, sem que nada o fizesse prever recusa-se a escriturar os rústicos, resolvendo expressamente o contrato de promessa de compra e venda em 19.05.2020, alegando falsos pretextos, que até à data nunca havia invocado.
E. O Apelante, apesar de só proceder à entrega do último documento em falta na data limite da escritura dos prédios rústicos, o certo é que a Apelada, sem nunca ter agendado data para a escritura como era sua responsabilidade, aproveita este atraso na entrega do documento, para alegar que perdeu o interesse no negócio.
F. Note-se que, o estado de emergência decretado em Portugal, pela primeira vez, ocorre em 19.03.2020, pelo que, devido à situação pandémica, o topógrafo atrasou-se na elaboração deste documento e só o remete à Apelada em 30.04.2020, data da escritura de compra e venda dos prédios rústicos, escritura esta que também não foi marcada pela Apelada como devia ter sido.
G. No entanto, a premissa do negócio era apenas uma: a venda dos três prédios em conjunto, sendo que as partes acordaram na promessa de compra e venda que o negócio era uno e indivisível.
H. Isto significa que, ou se transmitia a totalidade dos prédios, ou não se transmitia nenhum.
I. O valor deste negócio fixou-se no montante global de €525.000,00, sendo que, o pressuposto era apenas vender o urbano acompanhado dos dois rústicos, pois era aqui que residia a utilidade económica.
J. O Apelante teve propostas superiores para venda do urbano, em singular, sendo que a mais baixa foi de €500.000,00.
K. Recusou-as, não só porque saberia que face ao mercado imobiliário conseguia um valor mais elevado, mas também tinha interesse em vender dois rústicos naquela zona, sem qualquer valor comercial, por se encontrarem em áreas protegidas.
L. Pelo que, ao escriturarem apenas o urbano, com as adendas que posteriormente fizeram para a venda dos rústicos, o Apelante sentiu confiança jurídico para continuar a acreditar na boa-fé da Apelada, caso contrário, só escriturava os três em conjunto.
M. Face a esta recusa em comprar os rústicos, o Apelante perdeu a oportunidade de vender a totalidade dos prédios, que iria perfazer o valor global de €525.000,00.
N. O valor atribuído aos prédios foi meramente para efeitos de escritura.
O. Foi o Apelante lesado no valor de €75.000,00, valor que se situa na diferença entre o preço obtido pelo negócio prometido, e o efetivo pagamento. Seguro é assim dizer que, o dano do Apelante é de €75.000,00 e, como tal, tem a Apelada obrigação de indemnizar o Apelante pelo incumprimento do contrato de promessa, e por ter declarado resolvido o contrato de promessa, sem mais.
P. Há um nexo de causalidade entre o ato da Apelada, ou a sua omissão, a saber, não cumprimento do contrato de promessa e a perda do Apelante.
Q. A Apelada com a sua postura e a cumprir apenas com uma parte do negócio, prejudicou em muito o Apelante, caso até nem tivesse cumprido nada. Isto porque, o Apelante facilmente arranjaria compradores para a casa e para os terrenos, por aquele valor, como facilmente se compreenderá.
R. Caso assim não se entenda, andou mal o Tribunal a quo em não ter aplicado o instituto do enriquecimento sem causa, se, e apenas por mera hipótese académica se aceita, não tivessem preenchidos os requisitos da responsabilidade civil contratual.
S. Nos termos do n.º 2 do artigo 473.º do Código Civil quem “sem causa justificativa enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustificadamente se locupletou”.
T. Tendo em consideração que as partes anteciparam e escrituraram o urbano, e como tal, já não era possível desfazer esse negócio, não há outra forma que não a Apelada cumprir com a segunda parte do prometido, ou seja, escriturar os rústicos.
U. Uma vez que se recusa a fazê-lo, deverá ressarcir o Apelado na quantia que enriqueceu, pois nunca compraria aquele imóvel por um preço inferior a €525.000,00, e note-se que havia propostas neste sentido facilmente comprovadas por testemunhas que não chegaram a ser ouvidas, ou até peritos que pudessem ser nomeados, que acabaram por não avançar por o Apelante decidir fazer negócio com a Apelada e também porque queria era vender os rústicos também.
V. A douta sentença entende que não existe enriquecimento sem causa, mas, na humilde opinião do Apelante olvidou o facto do negócio ser uno e só poder ser feito em conjunto, assim, se a Apelada já não tem interesse nos rústicos, tem que pagar o preço que fora acordado pelo negócio global, sob pena do Apelado ter um prejuízo de €75.000,00.
W. No caso em apreço, a deslocação patrimonial operada encontra-se perfeitamente enquadrada num contexto negocial voluntariamente assumido pelas partes, pelo que, verificam-se os pressupostos do enriquecimento sem causa, que deve proceder, caso o Apelante não seja indemnizado pela Apelada pela via da responsabilidade civil contratual.
X. Pelo que, o Apelante tem direito a uma indemnização no valor de €75.000,00, pela falta culposa da Apelada no cumprimento do contrato de promessa de compra e venda dos prédios rústicos, já que a compra era apenas em conjunto, não podendo, sem mais, olvidar-se às responsabilidades e espírito do negócio com o qual concordou desde o início, através de escusas claramente infundadas ou meramente dilatórias.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais cumpre decidir.
II. FUNDAMENTAÇÃO.
3.1. Na sentença proferida o tribunal a quo exarou o seguinte segmento relativamente aos factos que julgou assentes por provados documentalmente e fixou os factos controvertidos que não foram objecto de julgamento:
Factos não controvertidos nem carecidos de prova
1. Outorga do contrato-promessa
1 – Em 15 de março de 2019, AA (adiante, AA) e BB (adiante, BB), por meio de procurador, e a ré outorgaram o documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, junto a fls. 16, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Entre:
PRIMEIROS:
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
AA e mulher BB
(…) na qualidade de PROMITENTES VENDEDORES e PRIMEIROS CONTRAENTES (…);
SEGUNDA: A..., LDA, (…) na qualidade de PROMITENTE-COMPRADORA e SEGUNDA CONTRAENTE, e como tal doravante designada;
É, livremente e de boa-fé, pelos contraentes atrás identificados e abaixo assinados, acordado celebrar o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA que se rege pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA (Objeto)
1. Os Primeiros Contraentes são proprietários e legítimos possuidores da totalidade dos seguintes prédios:
a) Urbano (…) sito no Lugar ..., Rua ..., ..., na freguesia ..., (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... (…);
b) Rústico (…) sito no Lugar ..., na freguesia ..., (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... (…);
c) Rústico (…) sito no Lugar ..., na freguesia ..., (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... (…);
Daqui em diante apenas designados por prédios.
2. Pelo presente contrato os Primeiros Contraentes prometem vender à Segunda Contraente, a qual, por seu turno, lhes promete comprar, os prédios identificados no número anterior.
(…)
4. É do conhecimento de ambos os Outorgantes que, à data da outorga do presente contrato, existem disparidades nas descrições dos prédios aqui prometidos vender e comprar, que serão corrigidas pelos Primeiros Contraentes até à assinatura do documento definitivo.
(…)
8. Caso (…) não se verifiquem as respetivas correções das descrições dos prédios prometidos comprar e vender, assiste à Segunda Contraente o direito de resolver o presente contrato, com consequente devolução do sinal, em singelo, no prazo máximo de 10 dias a contar da resposta da Câmara Municipal ... aos pedidos acima identificados,
9. (…).
10. Os Primeiros Contraentes comprometem-se desde já a entregar aos Segundos Contraentes os Levantamento Topográficos Georreferenciados dos prédios identificados no ponto 1, alínea b) e c) da presente cláusula.
11. O presente negócio é uno e indivisível, sendo condição essencial a transmissão da totalidade dos prédios.
CLÁUSULA SEGUNDA (Preço e Condições de Pagamento)
1. O preço total para a prometida compra e venda é de €525.000,00 (…).
2. A título de sinal e princípio de pagamento, o representante da Segunda Contraente entrega no ato da assinatura do presente contrato promessa, a quantia de €100.000,00 (…).
3. O remanescente do preço, ou seja, a quantia de €425.000,00 (…) será pago (…) no ato da celebração do contrato definitivo de compra e venda.
(…)
CLÁUSULA QUARTA (Contrato de compra e venda)
1. O contrato de compra e venda objeto deste contrato promessa será realizado até ao dia 31 de Outubro de 2019.
2. Caso se verifique a impossibilidade da realização da escritura no prazo estipulado no número anterior, as Partes convencionam realizar um aditamento único a este contrato prolongando o mesmo até ao dia 31 de Dezembro de 2019 contra o pagamento de um reforço sinal no valor de €100.000,00 (…).
3. A marcação da celebração do contrato de compra e venda incumbe à Promitente-Compradora, de cujo local, data e hora deverá notificar os Promitentes-Vendedores, com pelo menos 15 (…) dias de antecedência relativamente à data da celebração do referido ato, por carta registada com aviso de receção, obrigando-se estes, a entregarem à Promitente-Compradora toda a documentação necessária à instrução daquele ato. (…)
CLÁUSULA QUINTA
(Conversão da mora em incumprimento definitivo) (…)
3. Caso a Promitente-Compradora não proceda à marcação do contrato de compra e venda, (…) tal faculdade reverterá para os Promitentes-Vendedores, obrigando-se aquela, a comparecer no dia, hora e local determinado e previamente comunicado por estes, por carta registada com aviso de receção, expedido com a antecedência mínima de 8 (…) dias relativamente à data da celebração do referido ato.
4. Se por causa imputável à Promitente-Compradora a celebração do contrato de compra e venda não for realizado na data que vier a ser notificada pelos Promitentes-Vendedores, estes deverão notificar de novo a Promitente-Compradora, em data posterior, indicando o local, data e hora com pelo menos 8 (…) dias de antecedência relativamente à data da celebração do referido ato, por carta registada com aviso de receção.
5. Se a Promitente-Compradora não comparecer à celebração do contrato de compra e venda, marcado nos termos do número anterior, constituir-se-á no incumprimento definitivo e culposo das respetivas obrigações contratuais (…).
(…)
CLÁUSULA SÉTIMA (Comunicações)
A correspondência que se relacionar com o presente contrato, deverá ser expedida pelos Contraentes, por escrito, por carta registada com aviso de receção, para os endereços constantes do cabeçalho, devendo as suas eventuais e subsequentes alterações ser comunicadas por escrito, por carta registada com aviso de receção, à contraparte, sob pena de não relevarem para os indicados fins.
(…)
O presente contrato foi celebrado em Matosinhos, a 15 de Março de 2019, contém 10 folhas, todas numeradas e rubricadas pelos intervenientes, à exceção da última, que contém as suas assinaturas, em três exemplares, que farão igualmente fé, ficando um em poder de cada um dos contraentes, e um em poder da Sociedade de Mediação Imobiliária acima referida.
2 – No ato de outorga referido no ponto 1 – factos assentes – a ré entregou ao procurador dos promitentes vendedores um cheque (…) no valor de €100.000,00, para liquidação do sinal e princípio de pagamento.
3 – Houve intervenção nas negociações entre as partes da mediadora imobiliária B..., L.da (adiante, B...), da rede C....
2. Outorga da escritura de compra e venda do prédio urbano
4 – Em 31 de julho de 2019, AA e BB, por meio de procurador, e a ré outorgaram a escritura pública intitulada “Compra e Venda”, junta a fls. 24, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
COMPRA E VENDA (…)
CC, (…) na qualidade de procurador de AA (…) e mulher BB (…). GG, (…) na qualidade de gerente da (…) “A..., LDA” (…). (…)
O PRIMEIRO OUTORGANTE:
Que, pela presente escritura, em nome dos seus representados, pelo preço de QUATROCENTOS E CINQUENTA MIL EUROS, já recebido, vende à sociedade representada do segundo outorgante, livre de quaisquer ónus ou encargos, o imóvel a seguir identificado:
Prédio urbano (…) sito na Rua ..., ..., freguesia ..., (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob a número dois mil trezentos e noventa e cinco (…).
DECLAROU O SEGUNDO OUTORGANTE:
Que, para a sua representada aceita a presente venda, e que este acto é necessário à prossecução do objeto social da sua representada.
OUTORGANTES:
Que o pagamento do preço foi efetuado do seguinte modo.
1. No dia quinze de Março de dois mil e dezanove, a quantia de cem mil euros (…). 2. No dia de hoje, a quantia de trezentos e cinquenta mil euros (…).
3. Aditamentos ao contrato-promessa
5 – Em 23 de dezembro de 2019, AA e BB, por meio de procurador, e a ré outorgaram o documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda – Aditamento”, junto a fls. 26, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA ADITAMENTO
Entre:
PRIMEIRO: AA e mulher BB (…) na qualidade de PROMITENTES VENDEDORES e PRIMEIROS CONTRAENTES (…);
SEGUNDA: A..., LDA, (…) na qualidade de PROMITENTE-COMPRADORA e SEGUNDA CONTRAENTE, e como tal doravante designada; CONSIDERANDO QUE:
1. No dia 15 de Março de 2019 os Contraentes celebraram um contrato promessa de compra e venda, tendo por objeto os seguintes prédios:
a) Urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... – freguesia ... (…);
b) Rústico (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob a número dois mil trezentos e vinte e sete – freguesia ... (…);
c) Rústico (…) descrita na Conservatória do Registo predial de Vila do Conde sob o número ... – freguesia ... (…);
b) – A escritura de compra e venda do supra identificado prédio urbano foi realizada no dia 31 de Julho de 2019;
c) – Encontrando-se ainda por realizar a escritura de compra e venda dos supra identificados prédios rústicos;
d) – As partes acordaram em alterar a data limite para a celebração da escritura de compra e venda dos mencionados prédios rústicos;
É ajustado o presente aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado entre as Partes (que se junta ao presente aditamento como anexo único), nos termos e condições constantes das cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA (Contrato de Compra e Venda)
O contrato de compra e venda dos prédios rústicos objeto do contrato promessa ora aditado será realizado impreterivelmente até ao dia 15 de Fevereiro de 2020.
CLÁUSULA SEGUNDA (Indemnização sancionatória)
1. No caso de os herdeiros dos Promitentes Vendedores serem chamados a cumprir as obrigações por estes assumidas no contrato promessa de compra e venda ora aditado, pelo motivo de herança aberta e indivisa, por morte de qualquer um dos Promitentes Vendedores, as Partes convencionam, a título de cláusula penal compensatória, a obrigação da Segunda Contraente indemnizar os seus herdeiros, entregando-lhes a quantia de €10.000,00 (…), pelo cumprimento tardio da obrigação da celebração do contrato definitivo convencionado no número um da cláusula quarta do mencionado contrato promessa de compra e venda.
2. A mencionada indemnização será paga no dia da celebração do contrato definitivo de compra e venda, através do aumento de €5.000,00 ao preço convencionado para cada prédio rústico.
CLÁUSULA TERCEIRA (Início de vigência)
O presente aditamento produz efeitos a partir da data da sua assinatura e passa a fazer parte integrante do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as Partes, mantendo-se em vigor tudo o que não for alterado pelo presente aditamento.
O presente aditamento foi celebrado em Matosinhos, a 23 de Dezembro de 2019 (…).
6 – Em 2 de março de 2020, AA e BB, por meio de procurador, e a ré outorgaram o documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda – Aditamento”, junto a fls. 28, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
Entre:
PRIMEIROS: AA e mulher BB (…) na qualidade de PROMITENTES VENDEDORES e PRIMEIROS CONTRAENTES (…),
SEGUNDA: A..., LDA, (…) na qualidade de PROMITENTE-COMPRADORA e SEGUNDA CONTRAENTE, e como tal doravante designada; CONSIDERANDO QUE:
1. No dia 15 de Março de 2019 os Contraentes celebraram um contrato promessa de compra e venda, tendo por objeto os seguintes prédios:
a) Urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... – freguesia ... (…);
b) Rústico (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... – freguesia ... (…);
c) Rústico (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o número ... – freguesia ... (…);
b) A escritura de compra e venda do supra identificado prédio urbano foi realizada no dia 31 de Julho de 2019;
c) Encontrando-se ainda por realizar a escritura de compra e venda dos supra identificados prédios rústicos,
d) No dia 23 de Dezembro de 2019 os Contraentes celebraram um aditamento ao contrato promessa de compra e venda, prorrogando a data limite para a celebração do contrato definitivo de compra e venda para o dia 15 de Fevereiro de 2020;
e) Os Promitentes Vendedores irão realizar um levantamento topográfico georreferenciado, para marcar os limites dos terrenos, onde no mesmo irão tentar obter as assinaturas de todos os confinantes;
f) Na sequência desse levantamento topográfico georreferenciado, a parte Vendedora irá obter a renúncia dos confinantes ao direito legal de preferência ou efetuar as devidas comunicações ou diligências para esse efeito;
g) As partes acordaram em alterar novamente a data limite para a celebração da escritura de compra e venda dos mencionados prédios rústicos;
É ajustado o presente aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado entre as Partes nos termos e condições constantes das cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA (Contrato de Compra e Venda)
1. O contrato de compra e venda dos prédios rústicos objeto do contrato promessa ora aditado, será realizado após a entrega do mencionado levantamento topográfico e das renúncias/comunicações ao direito legal de preferência.
2. O contrato de compra e venda dos prédios rústicos objeto do contrato promessa ora aditado será realizado até ao dia 30 de Abril de 2020.
CLÁUSULA SEGUNDA (Preço)
O preço atribuído pelas partes é o seguinte:
a) Ao prédio descrito na supra alínea b) as partes atribuem o preço de €25.000,00 (…). b) Ao prédio descrito na supra alínea c) as partes atribuem o preço de €50.000,00 (…).
CLÁUSULA TERCEIRA (Revogação)
1. As partes acordam em revogar a cláusula segunda do aditamento anterior. CLÁUSULA QUARTA
(Início de vigência)
O presente aditamento produz efeitos a partir da data da sua assinatura e passa a fazer parte integrante do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as Partes, mantendo-se em vigor tudo o que não for alterado pelo presente aditamento.
O presente aditamento foi celebrado em Matosinhos, a 02 de Março de 2020 (…).
7 – Por meio de carta registada com aviso de receção, os promitentes vendedores ofereceram a preferência aos confinantes conhecidos, bem como fez publicar um edital na sede da junta de freguesia ... e fez publicar um anúncio no jornal mais lido da localidade.
8 – Os promitentes vendedores promoveram a realização do levantamento topográfico junto a fls. 175
4. Desenvolvimentos subsequentes
9 – Em 30 de abril de 2020, a agência que mediou a negociação entre as partes remeteu à ré a mensagem de correio eletrónico junta a fls. 31 e 31 v., onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Assunto: ESCRITURA – LOTES EM ... (…)
Relativamente ao processo acima identificado, a pedido dos proprietários, cumpre-nos remeter em anexo os documentos que se encontravam em falta para o agendamento da escritura:
– Levantamento Topográfico com identificação dos confrontantes: como é do conhecimento geral encontramo-nos em circunstâncias extraordinárias desde que decretado o Estado de Emergência, de modo que o Topografo justificadamente, alegando motivos de segurança e saúde pública recusou-se a realizar a visita ao local com os confrontantes para colocação dos marcos de sinalização dos limites dos terrenos. No entanto, disponibilizou-se desde já para o fazer assim que todos os intervenientes considerem que estão reunidas as condições de segurança necessárias para o efeito.
– Notificação de direito de preferência aos confrontantes: foram enviadas as cartas registadas com aviso de recepção, cujos registos anexo, dando o respectivo direito de preferência aos confrontantes de ambos os lotes e também à Agência Portuguesa do Ambiente que tutela o domínio dos portos marítimos.
Permanece por identificar e localizar o confrontante norte do lote poente. As tentativas foram diversas e de variadas formas e levaram os proprietários a identificar o anterior proprietário, já falecido, pelo que foi possível comunicar com a herdeira deste, que informou que a venda foi efectuada ainda pelo seu pai, e não tem conhecimento de quem sejam os actuais proprietários. Pelos contactos efectuados é previsível que não sejam da zona pois ninguém (outros confrontantes, vizinhos e junta de freguesia) souberam identificar identidade nem paradeiro. Deste modo, os proprietários solicitam o agendamento da prometida escritura, pelo que aguardamos pela vossa notificação de dia, hora e local para realização da mesma.
10 – Em anexo à mensagem de correio eletrónico transcrita no ponto 9 – factos assentes –, foi remetido à ré cópia do levantamento topográfico junto a fls. 175, onde consta, além do mais que aqui se dá por reproduzido:
11 – Em 7 de maio de 2020, a ré remeteu à agência que mediou a negociação entre as partes a mensagem de correio eletrónico junta a fls. 31, onde consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Subject: RE: ESCRITURA – LOTES EM ... (…)
Gostávamos que este email fosse com o conhecimento do CC, mas não temos o email dele; aqui segue:
Acusamos a recepção do vosso email de 30 de Abril de 2020, cujo conteúdo muito nos surpreendeu pelas razões que passamos a expor:
1 – O aditamento celebrado em 2 de Março de 2020, reafirma a obrigação de entrega pelos vendedores levantamento topográfico georeferenciado, se possível com a assinatura dos confinantes, bem como de obtenção das declarações de a renúncias ou realização das comunicações relativas ao direito de preferência
2 – Do referido aditamento consta também a obrigação de realização da escritura até 30 de Abril de 2020;
3 – O levantamento topográfico enviado em 30 de Abril, precisamente no ultimo dia do prazo previsto, revela que os prédios prometidos vender possuem menos 1,858,49 m2, sendo tal área significativa, considerando que o que nos foi prometido vender foi uma área total de 16.000 m2. Claramente não cumpre o contrato de promessa de compra e venda.
4 – Relativamente aos direitos de preferência, constata-se que nos remeteram apenas os talões relativos às cartas enviadas, e que assumem a não identificação de um dos confrontantes. Na reunião havida, que precedeu a assinatura do último aditamento, deixamos claro que consideramos fundamental a definição clara dos limites dos prédios bem como a certeza de que não poderão, mais tarde, ser exercidos direitos de preferência;
5 – Em cumprimento das condições acordadas, deveriam ter sido devidamente identificados os actuais confrontantes, validado pelos mesmos o levantamento realizado, e ser-nos facultadas declarações de renúncia ou documentos relativos às comunicações efectuadas, incluindo as cartas, avisos de receção e/ou documentos comprovativos de que tais cartas foram recebidas.
6 – A verificação, entretanto, de estado de emergência e agora de calamidade, dificulta com certeza a realização de tais diligências mas não isenta os vendedores da realização das mesmas.
7 – Verifica-se, assim, que, para além de se encontrar ultrapassado o prazo acordado, continuam por identificar a totalidade dos confrontantes, sendo tal facto impeditivo do exercício das comunicações relativas ao direito de preferência, bem como da realização de um levantamento topográfico seguro; mesmo argumento do ponto 4
8 – Face ao manifesto incumprimento das condições contratuais acordadas, afigura-se sem sentido a vossa solicitação de marcação da escritura.
9 – Pelas razões acima expostas, afigura-se que a melhor solução, na atual conjuntura, consiste na revogação por acordo do contrato promessa de compra e venda celebrado em 15 de março de 2019, no que respeita aos prédios rústicos.
12 – Em 19 de maio de 2020, por meio de mandatário, o procurador dos promitentes vendedores remeteu à ré a carta junta a fls. 41, na qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Assunto: Escritura de Compra e Venda (…)
Como é do V/ inteiro conhecimento, devido à situação pandémica que o país atravessou e ainda atravessa, existiu uma dificuldade acrescida na obtenção de documentos necessários para a celebração da escritura de compra e venda.
No entanto, tudo foi feito pelo N/ constituinte para que, mesmo numa situação extraordinária, cumprisse com as suas obrigações, mas dentro dos possíveis, tendo em consideração que a obtenção de determinados documentos, estava condicionada a outros serviços que se encontravam total ou parcialmente encerrados.
Desde o dia 30 de abril, data em que foi enviado pelo N/ Constituinte o levantamento topográfico georreferenciado, já se encontram reunidos todos os pressupostos para que a mesma se possa realizar.
Pelo que, somos a apelar à boa-fé das partes e solicitar que agendem local, data e hora para a celebração da escritura de compra e venda dos prédios rústicos, com pelo menos 15 dias de antecedência, por meio de carta registada com aviso de receção.
13 – Datada de 19 de maio de 2020, a ré remeteu ao procurador dos promitentes vendedores a carta junta a fls. 48 v., na qual consta, além do mais que aqui se dá por transcrito:
Assunto: Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 15 de margo de 2019 (…)
1 – O contrato promessa de compra e venda celebrado em 15 de março de 2019 prevê, no n.º 10 do artigo 1.º a obrigação de entrega pelos promitentes vendedores, "desde já", de levantamento topográfico georeferenciado dos prédios rústicos.
2 – O aditamento celebrado em 2 de março de 2020, reafirma duas obrigações: a de entrega do levantamento, se possível com a assinatura dos confinantes, e a de obtenção das declarações de renúncia ou realização das comunicações relativas ao direito de preferência.
3 – Do referido aditamento consta também a obrigação de outorga da escritura até 30 de abril de 2020.
4 – O levantamento topográfico enviado em 30 de abril 2020, precisamente no último dia do prazo previsto neste aditamento, revela que os prédios rústicos prometidos vender possuem menos 1.858,49 m2, sendo tal área significativa. O prédio mais próximo do mar devia ter 6.000 m2 e tem 4420,20m2 e o mais afastado do mar devia ter 10.000m2 e tem 9721,31m2,
5 – Importa igualmente notar que o levantamento enviado não se encontra georeferenciado.
6 – Relativamente aos direitos de preferência, constata-se que foram remetidos apenas os talões emitidos pelo CTT relativos às cartas enviadas, sendo desconhecido o conteúdo de tais comunicações.
7 – Ainda no que respeita aos diretos de preferência, é reconhecido que não se encontra devidamente identificado um dos confrontantes, sendo tal apuramento essencial de forma a garantir que não virão a ser exercidos posteriormente esses direitos.
8 – Constata-se, assim, contrariamente ao alegado na carta remetida pelo Sr. Dr. HH, que não estão reunidos os pressupostos exigidos para a marcação da escritura, faltando georreferenciar o levantamento e facultar a totalidade das comunicações/ declarações de renúncia relativas ao direito de preferência.
9 – Mais, ainda que tais requisitos estivessem cumpridos, e não estão, verifica-se que os prédios rústicos em causa não possuem a área contratada, sendo esta um dos elementos essenciais do negócio.
10 – Relativamente ao argumento de que o negócio é uno e indivisível, tal está totalmente ultrapassado. Foi feita a divisão quando ocorreu a realização da escritura de compra e venda relativa ao prédio urbano, em 31 de julho de 2019, a pedido dos promitentes vendedores, para evitar o risco de sujeição a mais valias dos seus herdeiros em caso de falecimento, o que é demonstrativo da postura colaborante por nós assumida.
11 – Lembramos que já na altura a escritura então realizada não pôde abranger os prédios rústicos, por responsabilidade exclusiva dos promitentes vendedores, uma vez que não se encontravam cumpridos pelos mesmos os requisitos contratualmente exigidos, requisitos que nesta data também não se verificam, como se constata.
12 – Face ao manifesto incumprimento das condições acordadas pelos promitentes vendedores (no que respeita ao levantamento topográfico, à área dos prédios inferior à contratada e às comunicações relativas aos direitos de preferência) é inteiramente injustificada a solicitação de marcação da escritura.
13 – Acontece que a situação de Pandemia entretanto ocorrida provocou, e continuará a provocar, prejuízos graves, uma vez que a nossa principal atividade e fonte de receitas é o ensino desportivo e recreativo do “surf”, incluindo alojamento de praticantes, a qual depende quase exclusivamente do turismo. Atualmente encontramo-nos praticamente sem atividade e sem marcações, sendo as atuais circunstâncias radicalmente diferentes das que existiam na data em que foi celebrado o contrato promessa.
14 – A compra dos prédios rústicos na atual conjuntura, revela-se para nós inteiramente sem sentido, considerando que os mesmos não irão permitir gerar qualquer receita, por se encontrarem inseridos em zona protegida, e que a atividade lúdica a que nos dedicamos está parada. Pelo contrário, tais prédios serão até fonte de encargos dada a necessidade de limpeza dos mesmos.
15 – Assim, considerando, que se encontra ultrapassado o prazo fixado para a realização da escritura por motivos que não nos são imputáveis, que existe uma enorme diferença entre a área prevista e a existente, e todo o demais exposto, resta-nos comunicar a perda de interesse no negócio e consequente resolução do contrato celebrado em 15 de março de 2019 no que respeita aos prédios rústicos.
14 – Em 1 de julho de 2020 e em 20 de julho de 2020, por meio de mandatário, o procurador dos promitentes vendedores remeteu à ré as cartas junta a fls. 50 v. e segs., as quais foram acompanhadas do levantamento topográfico junto a fls. 174, que aqui se dá por reproduzido.
15 – As cartas referidas no ponto 14 – factos assentes – não foram recebidas pela ré.
16 – Em 3 de novembro de 2020, a ré recebeu a notificação judicial avulsa n.º 17223/20.9T8PRT, requerida pelos promitentes vendedores, por meio da qual era requerida a sua notificação “para cumprirem com o contrato de promessa de compra e venda, comparecendo no dia 18 de novembro de 2020, pelas 11:00, no Cartório Notarial da Senhora Dra. FF, sito na Rua ..., ... Matosinhos, para outorgarem a escritura pública de compra e venda dos prédios rústicos supra identificados (…)”.
17 – Em 18 de novembro de 2020, a ré não compareceu no ato notarial de outorga de escritura pública.
18 – Em 28 de novembro de 2020, faleceu BB, tendo-lhe sucedido AA, CC, DD e EE.
19 – Até à presente data, a ré não agendou a escritura de compra e venda dos prédios rústicos identificados prometidos vender.
Factos controvertidos ou carecidos de prova
20 – A única vontade dos promitentes vendedores era a venda dos três prédios pelo preço conjunto de €525.000,00, sendo irrelevante o valor que atribuído a cada um deles na escritura pública.
21 – Os promitentes vendedores não pretendiam vender o prédio urbano, se os rústicos não fossem também vendidos.
22 – A ré sempre soube que a venda prometida abrangia indivisivelmente os três prédios identificados.
23 – O preço declarado de €450.000,00 referido no documento transcrito no ponto 4 – factos assentes – foi o valor atribuído para efeitos fiscais e de conservatória, e não por corresponder a um preço acordado entre as partes para a venda do imóvel.
24 – O preço anunciado para a venda do prédio urbano, único publicitado, era de €450.000,00.
25 – A ré, por intermédio da B..., manifestou interesse na compra do prédio urbano apresentando uma proposta de €400.000,00.
26 – Tal proposta foi rejeitada, tendo então sido transmitido pela B... à ré que o negócio talvez pudesse ser concretizado por um valor próximo dos €435.000,00.
27 – Nessa fase da negociação, a B... transmitiu à ré que os mesmos proprietários tinham também à venda dois prédios rústicos, através dos quais se poderia fazer a ligação entre o arruamento que dá acesso ao prédio urbano e a praia.
28 – Tais prédios não estavam publicitados e encontravam-se à venda pelo preço conjunto de €150.000,00, segundo informação prestada pela B... e posteriormente confirmada pelo procurador e filho dos promitentes vendedores.
29 – Apesar de, numa fase inicial, a B... estar convencida de que os prédios rústicos confrontavam com o urbano, corrigiu tal informação esclarecendo que os mesmos eram próximos, mas não contíguos.
30 – A B... sugeriu então à ré que apresentasse uma proposta conjunta, abrangendo o prédio urbano e os dois prédios rústicos, sendo que o preço atribuído a estes poderia sofrer uma redução substancial, sugerindo o preço de €75.000,00 pelos prédios rústicos e €450.000,00 pelo urbano, tendo a ré concordado com estes valores e apesentado uma proposta conforme.
31 – Esta proposta foi aceite pelos promitentes vendedores.
32 – Ficou mencionado no contrato-promessa que o negócio era uno e indivisível por ter sido estabelecido um preço conjunto para os três prédios, e não por interesse ou imposição dos promitentes vendedores ou da ré.
33 – A pandemia provocou reflexos negativos na principal atividade da ré.
34 – As cartas referidas no ponto 14 – factos assentes – não foram levantadas pela ré porque já tinha procedido à venda do prédio com o endereço destinatário, facto esse que era do conhecimento do autor.
Motivação
Os factos considerados assentes foram admitidos pelas partes ou encontram-se provados por documento autêntico.
3.2. Fundamentação Jurídica.
3.2.1. Na sentença recorrida o tribunal a quo, no essencial, fundamentou o juízo final de improcedência da presente ação com base na seguinte argumentação, irrelevando nesta parte as reproduções de textos legais e doutrinais:
“São as seguintes as questões a resolver:
1. Responsabilidade civil contratual.
1.1.1. A interpelação admonitória
1.1.2. A recusa categórica de cumprimento
1.1.3. Fixação de um termo essencial
1.1.4. Abandono do incumprimento como facto gerador do dano
1.2. Dano invocado
1.3. Conclusão
2. Enriquecimento sem causa
3. A litigância de má-fé
1. Responsabilidade civil contratual
O pedido formulado pelo autor (as referências que fazemos ao autor abrangem os intervenientes ativos, nos limites das suas intervenções) pode ser dividido em dois pedidos, aparentemente cumulados:
a) “pagamento ao autor de uma indeminização no valor do €75.000,00 (…) pelo incumprimento do contrato de promessa”; e
b) “pagamento ao autor de uma indeminização no valor do €75.000,00 (…) pelos danos patrimoniais que lhe foram causados por tudo o ante exposto”
As referências à “indemnização”, ao “incumprimento” e aos “danos patrimoniais” remetem-nos para o instituto da responsabilidade civil, em especial, da responsabilidade civil contratual. Em sustentação desta interpretação do pedido, podemos constatar que o autor discorre nos arts. 89.º e segs. da petição sobre os pressupostos da responsabilidade civil contratual fundada no incumprimento da obrigação contratual da contraparte. É por este instituto que iniciaremos a análise jurídica da causa.
Apenas acrescentamos liminarmente que, no art. 82.º e segs. da petição, o autor discorre sobre a resolução contratual e seus efeitos, fundada no incumprimento definitivo da contraparte. Trata-se de uma linha argumentativa inconsequente, dado que nunca o autor dirigiu à contraparte uma declaração de resolução, pelo que não será desenvolvida com detalhe nesta decisão.
1.1. Incumprimento definitivo como facto fundamento do direito do autor
Não se encontrando alegada factualidade da qual se possa extrair, objetivamente, que o cumprimento do contrato-promessa, na data da propositura da ação, era impossível (art. 801.º do Cód. Civil), resta-nos verificar se o alegado incumprimento da ré se converteu em incumprimento definitivo, por iniciativa ou ato unilateral de uma das partes.
1.1.1. A interpelação admonitória
Alega o autor que que “a execução específica só tem lugar em caso de mora e não de incumprimento definitivo” (art. 75.º da petição). Esta afirmação não é correta – note-se que a cláusula sexta do contrato-promessa consagra precisamente o contrário; no sentido de que apenas o incumprimento definitivo objetivamente impossível afasta a execução específica, cfr. o Ac. do 27-03-2012 (5750/06.5TCLRS.L1-1) –, mas não é esta incorreção que nos deve ocupar – e sim a que se lhe segue.
No art. 76.º da petição, o autor afirma que “existe conversão da mora em incumprimento definitivo”. Depois de recordar o conteúdo do art. 808.º do Cód. Civil (art. 77.º da petição), o autor afirma nos enunciados dos arts. 78.º e 79.º da petição inicial que a notificação judicial avulsa referida no ponto 16 – factos assentes – representa uma interpelação admonitória. Mal.
Na interpelação admonitória ou cominatória, o credor fixa ao devedor um prazo para este cumprir a obrigação, sob cominação de se ter por definitivamente incumprida a obrigação – para todos os efeitos, designadamente, de nascimento da responsabilidade civil contratual por incumprimento definitivo. Ora, a notificação judicial avulsa realizada não contém nenhuma cominação, pelo que não teve por efeito converter a mora em incumprimento definitivo. Esta conclusão não é afastada, antes é reforçada, pelo teor dos n.os 4 e 5 da cláusula quinta do contrato-promessa, a qual exige a falta da contraparte a uma segunda marcação pare que o incumprimento se tenha por convertido em definitivo.
Em suma, por iniciativa dos promitentes vendedores, nunca o putativo incumprimento da ré foi convertido em definitivo.
1.1.2. A recusa categórica de cumprimento
Do prévio comportamento da ré poderia, eventualmente, ser extraída uma recusa categórica e definitiva de cumprimento – veja-se o facto provado 13 –, ou seja, um incumprimento definitivo do contrato − cfr. JOANA FARRAJOTA, A Resolução do Contrato sem Fundamento, Coimbra, Almedina, 2015, pp. 251 e 252; cfr., ainda, quanto ao fundamento da declaração resolutória, o n.º 8 da cláusula primeira do contrato-promessa. No entanto, não é este eventual incumprimento definitivo aquele que serve de fundamento ao pedido autor, mas sim o que resulta do funcionamento da interpelação admonitória. Torna-se, pois, desnecessariamente perturbadora da resolução do caso a consideração da recusa implícita na comunicação referida.
Note-se que a invocação desta comunicação como representando uma forma de incumprimento definitivo seria contraditória com a posição assumida pelo autor. Se, em momento ulterior, exige o cumprimento voluntário, chegando a agendar a outorga do contrato definitivo, não pode o autor, atuando de boa-fé, sustentar que a ré incumpriu definitivamente o contrato em momento anterior (por meio de uma recusa categórica ao cumprimento).
1.1.3. Fixação de um termo essencial
Também não se pode considerar ter sido acordado um prazo perentório essencial – essencialidade que sempre seria erodida pela crise pandémica –, de tal sorte que a sua ultrapassagem levaria a que a realização de um ato igual à prestação prometida, por não permitir satisfazer o interesse do credor, já não se pudesse considerar um cumprimento. Nem mesmo o n.º 2 da cláusula primeira do documento descrito no ponto 6 – factos assentes – cauciona esse entendimento, desde logo por força do n.º 3 da cláusula quinta do contrato-promessa – sobre o tema, cfr. o já citado Ac. do 27-03-2012 (5750/06.5TCLRS.L1-1).
Que a ultrapassagem do prazo fixado no segundo aditamento (30 de abril de 2020) não representa um incumprimento definitivo da obrigação da ré, de acordo com a causa de pedir, resulta claro das comunicações ulteriores dos promitentes vendedores e da marcação de uma escritura pública por estes promovida. Seria contraditório virem agora sustentar o oposto.
Em qualquer caso, nunca se poderia aqui falar de um incumprimento imputável à ré, presente na ultrapassem do prazo (quando o poderia ter observado), de sorte a gerar a sua responsabilidade contratual. Por força do n.º 10 da cláusula primeira do contrato-promessa, os promitentes vendedores estavam obrigados a entregar à ré (antes da marcação da escritura de compra e venda) “os levantamentos topográficos georreferenciados” dos prédios rústicos prometidos vender – cfr., ainda, os considerandos e) e f) do segundo aditamento ao contrato-promessa. Ora, os levantamentos topográficos remetidos à ré não são plenamente georreferenciados – e isto já sem discorrer sobre a entrega de um levantamento topográfico no próprio dia 30 de abril 2020, o que torna impossível o agendamento da outorga da escritura pública para este mesmo dia.
A referenciação geográfica deve permitir, através da indicação de coordenadas geográficas – elementos físicos permanentes perfeitamente identificáveis – a clara identificação dos limites do prédio, de tal sorte que qualquer pessoa, na sua posse, deslocando-se ao local, poderá identificar com exatidão as estremas do prédio. Como exemplos de elementos fixos que, servindo de coordenadas, permitem a georreferenciação podem ser indicados um caminho público, as margens de um rio (ou do mar), o km específico de uma estrada nacional, um marco geodésico (ou uma triangulação entre marcos geodésicos). Atualmente, a referenciação pode ser feita com elevada precisão através da indicação da latitude e da longitude, obtida com recurso ao GPS, disponível em aplicações gratuitas de telemóvel.
No caso dos autos, apenas dois elementos de referenciação são apresentados, permitindo a clara identificação dos limites dos prédios por dois quadrantes: caminho(s) público(s) e orla marítima. Nos restantes quadrantes, os mais problemáticos, por se referirem aos prédios rústicos confinantes, não é apresentada nenhuma georreferenciação. Com base nos levantamentos topográficos não é possível a ninguém, no local, afirmar que os terrenos rústicos têm a sua estrema sul a num determinado ponto, e não, por exemplo, três metros mais a norte. O mesmo é dizer que os promitentes-vendedores não cumpriram uma obrigação prévia (prejudicial) ao agendamento da escritura pública de compra e venda dos prédios rústicos.
1.1.4. Abandono do incumprimento como facto gerador do dano
No art. 99.º da petição, o autor recentra a fonte do seu alegado dano não no incumprimento parcial do contrato-promessa, mas sim na pretérita venda do prédio urbano por um preço inferior ao seu valor real. O prédio foi vendido pelo preço de €450 000,00, quando “valeria, no mínimo, €500.000,00”.
A este propósito, não é alegada pelo autor nenhuma divergência intencional entre a vontade real e a vontade declarada, quanto ao preço, com o intuito de enganar terceiros. Não é, pois, alegada nenhuma simulação. Aliás, em rigor, nunca é alegado pelo autor o preço supostamente efetivamente acordado entre as partes, quase como que sugerindo que este não representa um elemento essencial do contrato, isto é, que não estamos perante um contrato de compra e venda (art. 232.º, n.º 2, e 874.º do Cód. Civil).
Em suma, sendo o contrato de compra e venda do prédio urbano eleito como facto gerador do dano, e não tendo sido este negócio impugnado pelo autor, é tal imputável ao concurso da vontade das partes, não representando uma atuação ilegal da ré, geradora de responsabilidade civil.
No capítulo desenvolvido nos arts. 94.º e 96.º e segs. da petição, sustenta o autor que “a obrigação de indemnização corresponde à diferença do preço pago pela ré €450.000,00 (…) e os €525.000,00 (…)” – cfr. o art. 98.º da petição. O autor pretende, pois, receber a totalidade do preço da venda, sem, correspondentemente, transmitir a propriedade dos prédios rústicos. Trata-se de uma pretensão ostensivamente abusiva. O contrato não pode estar, simultaneamente, em vigor e extinto, qual gato de Schrödinger, para que a parte se aproveite do melhor que cada uma destas situações jurídicas contrárias tem para lhe oferecer: não tem de efetuar a sua prestação e recebe da contraparte a totalidade do preço – recorde-se, a propósito, como acima se sublinhou, que o incumprimento definitivo não obsta em todos os casos à execução específica.
A análise deste capítulo será, porventura, desnecessária, pois, como já referimos, o autor não converteu a putativa mora da ré em incumprimento definitivo. De todo o modo, sempre se reforçará que, visando o credor a satisfação do seu interesse contratual positivo, e não uma indemnização pelo interesse contratual negativo, o autor apenas pode esperar obter o acréscimo patrimonial resultante da venda – valor do preço menos o valor da propriedade alienada. O seu dano resultante do incumprimento corresponde ao acréscimo patrimonial que deixou de obter – a chamada “pequena indemnização” pelo interesse contratual positivo; cfr. JOÃO BAPTISTA MACHADO, «Pressupostos da resolução por incumprimento», in Obra Dispersa, Vol. 1, Braga, Scientia Iurídica, 1991, p. 175 e segs., e «A resolução por incumprimento e a indemnização», loc. cit., p. 206 e segs..
Não tem, pois, o autor, em qualquer caso, direito ao tipo de indemnização que pretende obter – a chamada “grande indemnização”, a qual pressupõe a realização da sua prestação.
1.3. Conclusão
Em conclusão se dirá que, como resulta do raciocínio expendido, não só não ficou demonstrado o incumprimento definitivo da ré (facto ilícito), como o alegado dano do autor – a insatisfação do interesse contratual positivo correspondente à totalidade do preço – não existe, por não ter efetuado a prestação que lhe cabia – declaração de transmissão da propriedade a favor da ré. É a pretensão fundada em responsabilidade civil contratual manifestamente improcedente.”
3.2.2. QUE DIZER?
Prosseguindo, por forma a enquadrar juridicamente a factualidade apurada importa ainda fazer algumas considerações, convocando aqui aquelas que foram vertidas no Acórdão deste tribunal da Relação do Porto de 24.03.2022, processo nº 3275/18.5T8OAZ.P1, no qual, intervieram o aqui relator e os dois adjuntos.
Como resulta dos autos não se mostra questionado que, no caso concreto, se discute um contrato promessa de compra e venda de imóveis (art. 410º e ss. do CC).
E também se depreende da petição inicial que o que se discute neste âmbito é saber se existiu incumprimento definitivo do contrato, imputável à Ré.
Os contratos, é sabido, devem ser pontualmente cumpridos (406º do CC), pelo que, quando assim não acontece, quando ocorre um qualquer desvio entre a execução do contrato e o programa negocial antes estipulado, verifica-se um “inadimplemento”.
Além da resolução fundada na lei, admite o art. 432.º/1 do C. Civil a resolução fundada em convenção; isto é, admite que as partes, por convenção, de acordo com o princípio da autonomia privada, concedam a si próprias a faculdade de resolver o contrato quando ocorra certo e determinado facto (v. g., o não cumprimento duma concreta obrigação).
E é justamente nesse momento, para responder às “crises de cumprimento” ocorridas na fase executiva do contrato, que a questão da resolução legal se coloca. Não para conferir o direito de resolução legal a todo e qualquer inadimplemento; mas apenas nos casos em que a violação e/ou desvio do programa negocial assumem determinada importância e gravidade, a ponto de fazerem justificar o desaparecimento do interesse do credor na manutenção da relação contratual (cfr. resulta, v. g., arts 793º/2, 801º/ 2, 802º/1, 808º, todos do CC).
Direito de resolução legal que, assim configurado, se apresenta como o “poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas ou objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre prestações”[1]; como um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento, o mesmo é dizer, dependente de um inadimplemento grave.
Inadimplemento grave, cuja definição, em primeira linha, pertence ao credor, a quem compete a sua invocação.
Visando por norma o credor conseguir, com o cumprimento exacto e pontual da obrigação, quer uma finalidade de uso quer uma finalidade de troca, deverá em princípio ser considerada grave toda aquela inexecução ou inexactidão do cumprimento que torne inviável um certo emprego do objecto da prestação ou que impossibilite o credor de a aplicar ao uso especial que tinha em vista.
Regra geral, o fim-motivo visado pelo credor fica fora e não faz parte integrante do conteúdo da obrigação (fica no limbo dos simples motivos juridicamente irrelevantes), porém, embora o fim-motivo seja irrelevante no quadro da fase estipulativa, tal não significa que não possa tornar-se relevante na fase executiva do negócio.
Bem ao invés, é justamente através da resolução legal que, em certos casos, tais “fins-motivos”, tais interesses do credor que não entraram a fazer parte do conteúdo do contrato e da obrigação do devedor, se tornam relevantes.
“Fins-motivos”/interesses do credor (susceptíveis de relevar em termo de resolução) que serão sempre determinados e perspectivados objectivamente; objectividade que significa que o interesse afectado pelo incumprimento há-de ser apreciado por qualquer outra pessoa (designadamente pelo juiz) e não segundo o bel-prazer, o capricho ou o juízo arbitrário do credor.
É justamente tal situação, de relevância do fim-motivo negocial, para efeito de desvinculação unilateral do contrato, que se encontra prevista no art. 808º/1/1ª parte, do CC, quando se diz que se considera para todos os efeitos não cumprida a obrigação sempre que, em consequência de mora, o credor perder o interesse na obrigação.
Para além desta situação em que a mora, em conjugação ou não com outras causas, fez desaparecer o interesse do credor na prestação, há ainda que ter em conta as situações em que tal não acontece, mas nos quais não seria legítimo obrigar o credor a esperar indefinidamente pelo cumprimento, em que não seria justo manter o credor indefinidamente vinculado ao contrato (inibindo-o designadamente de fazer uma compra de cobertura), situações para que a lei prevê (art. 808º/1/2ª parte, do CC) a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas perentório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio[2]
Trata-se (esta última hipótese) de um remédio concedido por lei ao credor para os casos em que não tenha sido estipulada uma cláusula resolutiva ou um termo essencial e em que ele não possa alegar, de modo objetivamente fundado, perda do interesse na prestação por efeito da mora.
É justamente por tudo isto que é usual a afirmação de que só o incumprimento definitivo atribui o direito legal de resolução; o que acontece quando o devedor declara expressamente, de modo claro e inequívoco, que não pretende cumprir a prestação a que está adstrito, ou quando o credor perdeu objectivamente interesse na prestação ou, ainda, quando decorreu o prazo suplementar (admonitório) de cumprimento estabelecido pelo accipiens.
O regime geral dos contratos – designadamente as regras atinentes à falta de cumprimento e mora imputáveis ao devedor, entre elas as dos arts. 798º, 801º, 804º e 808º do CC – é aplicável ao contrato-promessa, tal como resulta do disposto genericamente no art. 410º, n.º 1, do CC, tendo este, no entanto, um regime específico (constante dos arts. 442º e 830º do CC) ao nível das sanções aplicáveis ao não cumprimento do contrato, quando tenha havido lugar à constituição de sinal (convencionado ou presumido – arts. 440º e 441º do CC) (22).
Assim, toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (art. 441º do CC).Quando haja sinal, presumido (art. 441º) ou convencionado (art. 440º), a coisa entregue deve ser imputada na prestação devida ou restituída, quando a imputação não for possível (art. 442º, n.º 1 do CC).
No caso de não cumprimento imputável a qualquer dos contraentes os efeitos do sinal são os regulados no art. 442º, n.º 2 do CC.
Segundo este normativo, no caso de não cumprimento imputável a quem constituiu o sinal (tradens), o outro promitente (accipiens) tem direito a reter o sinal; se, ao invés, o não cumprimento for devido a este último, o promitente não faltoso tem o direito a exigir o dobro do que prestou ou, no caso de ter havido tradição da coisa objeto do contrato prometido para o autor do sinal, este pode optar pelo valor que a coisa, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, tiver, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, mas devendo ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
Na ausência de convenção contrária, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, no caso de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento (art. 442º, n.º 4 do CC).De acordo com o entendimento generalizado, na doutrina [3] e na jurisprudência [4], salvo se da interpretação da vontade negocial resultar diversamente, o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples atraso no cumprimento. De facto, só o incumprimento definitivo e culposo do contrato-promessa (e o consequente pedido resolutivo) dá lugar às cominações previstas no art. 442º, n.º 2, do CC, não bastando, para o efeito, a simples mora [que é necessário transformar em incumprimento definitivo, nos termos gerais do art. 808° do CC], porquanto nada justifica que se excecione o contrato-promessa do regime geral aplicável à generalidade dos contratos.
O devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º, n.º 1 do CC).
Salvo convenção, disposição legal ou uso em contrário, a prestação deverá ser efetuada integralmente e não por partes (art. 763º do CC).
Assim sendo, sempre que o devedor não cumpra a prestação a que está vinculado ou a tenha realizado em desrespeito de qualquer dos princípios referidos, estar-se-á perante uma situação de não cumprimento do dever obrigacional.
O devedor que falte culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que cause ao credor (art. 798º do CC).
Incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua (art. 799º, n.º 1 do CC).
O conceito de não cumprimento abrange várias modalidades de não realização da prestação enquanto devida.
Adotando o critério proposto por Menezes Leitão [5], “o não cumprimento traduz a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”. Ficam, assim, excluídas as causas de incumprimento que não são imputáveis a conduta do devedor, v.g. impossibilidade objetiva da prestação que constitui causa de extinção – art. 790º, n.º 1, do CC.
A violação do dever de prestar, por causa imputável ao devedor, pode revestir uma dupla forma (consoante a prestação se torna definitivamente impossível ou se atrasa): o não cumprimento definitivo ou falta de cumprimento (inadimplemento ou inadimplência) e a mora (27).[6]
Esta segunda hipótese – mora do devedor (que é um simples incumprimento temporário) – verifica-se quando, por causa que lhe seja imputável (i. é, que provenha de culpa sua), a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido (art. 804º, n.º 2, do CC). O devedor não executou a obrigação quando ela se vence, mas poderá vir a executá-la mais tarde, dado que a prestação na sua forma originária continua a ser materialmente possível e o credor continua a ter interesse nela. Dá-se, então, um simples retardamento, demora ou dilação no cumprimento da obrigação, e não uma falta definitiva de realização da prestação debitória.
A simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (n.º 1 do art. 804º do CC) e não lhe confere, em princípio, o direito à resolução do contrato.
Na referida primeira hipótese, a prestação impossibilita-se e de vez, torna-se em definitivo irrealizável – aqui ocorre a não realização definitiva da prestação debitória.
O incumprimento é assim uma categoria ampla onde cabem: a) O incumprimento definitivo, propriamente dito (arts. 798º e 799º do CC); b) A impossibilidade de cumprimento (arts. 790º a 795 e 801º a 803º do CC); c) A conversão da mora em incumprimento definitivo – art. 808º, nº 1, do CC; d) A declaração antecipada de não cumprimento e a recusa categórica de cumprimento, antecipada ou não; e) E o cumprimento defeituoso (art. 799º do CC).
No caso de incumprimento do contrato promessa de compra e venda, a nossa lei abre dois caminhos ao contraente não faltoso[7]: a) - a execução específica regulada no art. 830.º do CC, havendo simples mora; b) - a resolução do contrato, havendo incumprimento definitivo, sendo que apenas este dá origem ao direito previsto no art. 442º, n.º 2 do CC.
O incumprimento definitivo, na previsão do art. 808º do CC, verifica-se quando o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considerando-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
A mora apenas legitima a resolução quando convertida em incumprimento definitivo (arts. 801º, n.º 2 e 802º, n.º 2 “ex vi” do art. 808º, todos do CC), quer pela perda objetiva de interesse do credor ou, então, pelo recurso à interpelação admonitória, com a fixação de prazo razoável, apenas dispensável se houver uma recusa antecipada do devedor em cumprir.
Não se trata, porém, de situações cumulativas ou que devam funcionar em conjunto.
Pelo contrário, estes dois modos de conversão da mora em incumprimento definitivo são alternativos e independentes entre si, ainda que possam ocorrer em simultâneo, tendo um pressuposto comum necessário[8]: que o devedor esteja em mora, que a sua obrigação esteja vencida.
No tocante ao primeiro dos invocados fundamentos, a perda do interesse do credor na prestação acordada decorrente da mora do outro contraente é legalmente equiparada ao não cumprimento da obrigação (art. 808º, n.º 1, do CC) e é apreciada objetivamente (n.º 2 do mesmo artigo).
Para além dos casos em que a mora, em conjugação ou não com outras causas, fez desaparecer o interesse do credor na prestação, há que ter em conta todos os outros em que tal não acontece, mas nos quais não seria legítimo obrigar o credor a esperar indefinidamente pelo cumprimento por parte do devedor, continuando aquele adstrito ao cumprimento da sua contraprestação e à aceitação da realização extemporânea da obrigação omitida. Com efeito, o credor tem legítimo interesse em libertar-se do vínculo contratual que se encontra na base da obrigação omitida pelo vendedor, e, tendo em conta que apenas o incumprimento definitivo legitima a resolução, as consequências decorrentes da mora mostram-se redutoras para, em determinados casos, acautelar convenientemente o seu interesse, porquanto limitadas ao ressarcimento dos danos moratórios[9].
Por isso, a lei prevê a possibilidade de o credor (parte não inadimplente), uma vez incurso em mora o devedor, fixar a este um prazo suplementar razoável – mas perentório – dentro do qual se deverá verificar o cumprimento, sob pena de resolução automática do negócio, que pode conduzir às consequências do art. 801º do CC, se a obrigação não for cumprida dentro desse prazo fixado na mesma interpelação ou intimação.
A situação está prevista na 2ª parte do n.º 1 do art.º 808º do CC, na parte em que se prescreve que, se a prestação “não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”.
Acresce que A interpelação admonitória do devedor em mora, sob a cominação apontada no n.º 1 do art. 808.º do CC, como explicita Antunes Varela [10], não constitui apenas um poder conferido ao credor, porque representa ao mesmo tempo um ónus que a lei lhe impõe (porque querendo converter a mora do devedor em não cumprimento definitivo da obrigação, o credor tem necessidade de recorrer a ela). E, para o devedor interpelado, ela representa, não só uma notificação (que o constitui no dever de prestar dentro do prazo fixado pelo interpelante, sob pena de ficar sujeito às sanções próprias da inadimplência da obrigação), mas também uma exceção (através da qual ele pode afastar, invocando a falta da interpelação prévia, a aplicação de qualquer das sanções correspondentes ao não cumprimento definitivo, apesar de inequivocamente ter faltado ao cumprimento da obrigação, quando incorreu em mora) [11].
Independentemente dessas duas mencionadas vias pelas quais pode operar a resolução, no caso em apreço importa, porém, importa perscrutar se através da notificação judicial da ré a que alude o item 16º dos factos assentes e da posterior falta de comparência da ré para celebração da escritura pública resultou que esta incorreu em incumprimento definitivo do contrato promessa, o que, impõe analisar e decidir sobre se o prazo acordado entre as partes e aquela data fixada na Notificação Judicial Avulsa traduzem prazos essenciais absolutos, cuja ultrapassagem implicaria imediata e automaticamente a perda de interesse para o credor.
3.3.3 Prosseguindo:
Da análise da petição inicial resulta que o autor no essencial alega as partes acordaram num contrato promessa de compra e venda de um conjunto de três prédios, um urbano e dois prédios rústicos, que a apelada, promitente-compradora, após a celebração de escritura pública do prédio urbano recusa-se a escriturar os rústicos, alegando falsos pretextos, que até à data nunca havia invocado.
Que o Apelante, apesar de só proceder à entrega do último documento em falta na data limite da escritura dos prédios rústicos, o certo é que a Apelada, sem nunca ter agendado data para a escritura como era sua responsabilidade, aproveita este atraso na entrega do levantamento topográfico, para alegar que perdeu o interesse no negócio.
Alega que o estado de emergência decretado em Portugal, pela primeira vez, ocorre em 19.03.2020, justifica o atraso do topógrafo na entrega de documentos e por isso o apelante só o remeteu à Apelada em 30.04.2020, data da escritura de compra e venda dos prédios rústicos, escritura esta que também não foi marcada pela Apelada como devia ter sido.
No entanto, alega, a premissa do negócio era apenas uma: a venda dos três prédios em conjunto, sendo que as partes acordaram na promessa de compra e venda que o negócio era uno e indivisível.
Isto significa que, ou se transmitia a totalidade dos prédios, ou não se transmitia nenhum.
O valor deste negócio fixou-se no montante global de €525.000,00, sendo que, o pressuposto era apenas vender o urbano acompanhado dos dois rústicos, pois era aqui que residia a utilidade económica.
Face à recusa da apelada em comprar os rústicos, o Apelante perdeu a oportunidade de vender a totalidade dos prédios, que iria perfazer o valor global de €525.000,00.
O valor atribuído aos prédios foi meramente para efeitos de escritura.
Foi o Apelante lesado no valor de €75.000,00, valor que se situa na diferença entre o preço obtido pelo negócio prometido, e o efetivo pagamento, e, como tal, tem a Apelada obrigação de indemnizar o Apelante pelo incumprimento do contrato de promessa.
Caso assim não se entenda, andou mal o Tribunal a quo em não ter aplicado o instituto do enriquecimento sem causa.
Feita esta introdução importa tomar posição.
Cotejando a fundamentação da sentença recorrida com os factos alegados e argumentos vertidos na petição inicial resulta que efectivamente o autor não formula qualquer pedido de resolução de contrato no final da petição inicial.
Tão pouco resulta da análise da narrativa vertida na petição inicial que o pedido de indemnização formulado contenha implicitamente, por ser pressuposto prévio, um pedido de resolução do contrato promessa celebrado a 15.03.2019, relativamente ao qual, por força do contrato definitivo de compra e venda do prédio urbano celebrado a 31 de Julho de 2019, os outros contratos promessas celebrados posteriormente constituem aditamentos.
É que o autor na petição refere expressamente que as partes decidiram celebrar um contrato de compra e venda relativamente ao prédio urbano, o que foi feito, conforme item 4º dos factos assentes.
E nesta ação, porque o autor continua a afirmar que era condição essencial do contrato promessa primitivo a transmissão da totalidade dos três prédios, a alegada indivisibilidade do negócio impunha que o autor alegasse factos que sustentassem um pedido que visasse destruir -invalidar o contrato de compra e venda celebrado por escritura pública relativamente ao prédio urbano, o que, este não fez.
O autor não avançou com qualquer pedido que visasse destruir -invalidar o contrato de compra e venda celebrado por escritura pública relativamente ao prédio urbano, não retirando quaisquer consequências da alegada indivisibilidade do primitivo contrato promessa de compra e venda.
O autor pretende manter o contrato de contrato definitivo de compra e venda do prédio urbano celebrado a 31 de Julho de 2019.
Assim, objectivamente, os factos revelam que o contrato promessa celebrado a 15.03.2019 foi cumprido parcialmente através da celebração do contrato prometido relativamente ao prédio urbano e que o sinal constituído foi imputado ao preço que as partes fixaram para essa compra e venda, não tendo as partes acordado na constituição de novo sinal relativamente à promessa de compra e venda dos dois prédios rústicos.
Consequentemente, não tem qualquer interesse para a sorte da ação o alegado no artigo da petição, quando o autor recentra a fonte do seu alegado dano não no incumprimento parcial do contrato-promessa, mas sim na pretérita venda do prédio urbano por um preço inferior ao seu valor real. O prédio foi vendido pelo preço de €450.000,00, quando “valeria, no mínimo, €500.000,00”.
Também constatamos que apesar do autor aludir no artigo 49º da petição da petição inicial à carta que lhe foi enviada pela ré e por ele rececionada a 15.06.2020, no tocante a essa carta o autor limita-se a alegar que a ré não pretende celebrar a escritura por alegadamente faltarem os pressupostos para a celebração da escritura pública dos prédios rústicos, omitindo que nessa carta a ré declarou, entre o mais, o seguinte :
“12-Face ao manifesto incumprimento das condições acordadas pelos promitentes vendedores (no que respeita ao levantamento topográfico, à área dos prédios ser inferior à contratada e às comunicações relativas aos direitos de preferência) é inteiramente injustificada a solicitação de marcação de escritura pública
(…)
15 – Assim, considerando que se encontra ultrapassado o prazo fixado para a realização da escritutra por motivos que não nos imputáveis, que existe uma enorme diferença entre a área prevista e a existente, resta nos comunicar a perda de interesse no negócio e consequente resolução do contrato celebrado em 15.03.2019 no que respeita aos prédios rústicos.”
A significar que o autor não fundamenta o pedido de indemnização formulado na comunicação que recebeu da ré no dia 15.06.2020 e que contém a declaração de resolução do contrato celebrado em 15.03.2019 no que respeita aos prédios rústicos
Sufragamos assim a afirmação do tribunal recorrido quando escreve que o pedido de indemnização não se funda na recusa categórica e definitiva de cumprimento por parte da ré através da carta remetida ao autor e por este rececionada a 15.06.2020.
Assim, não é este eventual incumprimento definitivo aquele que serve de fundamento ao pedido autor, mas sim o que resulta do funcionamento da Notificação Judicial Avulsa.
E, ao contrário da sentença recorrida, entendemos que no caso se impunha apreciar e decidir sobre o significado da comunicação feita pela ré ao autor da declaração de resolução daquela parte do contrato-promessa.
É que da narrativa feita na petição resulta que afinal o autor entende que essa declaração de resolução não tem fundamento por não serem verdadeiras as afirmações ali feitas pela ré quanto à não verificação dos pressupostos para a celebração da escritura pública do contrato prometido de compra e venda relativamente aos prédios rústicos.
E, nessa sequência, alega o autor que remeteu á ré a notificação judicial avulsa a que alude o item 16 dos factos provados, por meio da qual era requerida a notificação da ré “para cumprirem com o contrato de promessa de compra e venda, comparecendo no dia 18 de novembro de 2020, pelas 11:00, no Cartório Notarial da Senhora Dra. FF, sito na Rua ..., ... Matosinhos, para outorgarem a escritura pública de compra e venda dos prédios rústicos supra identificados (…)”.
E por isso, em princípio, tratando-se na perspetiva do autor de uma resolução ilícita impunha-se fazer prosseguir os autos para discutir se os factos alegados pela ré para justificar a resolução extra judicial do contrato eram verdadeiros ou não.
É que, relativamente à problemática da “ resolução ilícita” por inverificação dos pressupostos alegados, pese embora a questão não obtenha da doutrina nem da jurisprudência entendimento convergente[12], conforme nos salientam Adriano Squilacce e Alexandre Mota Pinto[13], é nosso entendimento que a forma de exercício de um direito não pode ser confundida com a sua eventual (in)existência e por isso no caso da resolução ilícita, não chega sequer a formar -se qualquer direito de resolução na esfera do contraente, convocando a letra do n.º 1 do artigo 432.º do Código Civil.
Todavia, da abordagem que o autor-recorrente faz na petição dos factos alegados e da pretensão de indemnização que formula a final, resulta para nós que, qualquer que fosse o juízo de prova sobre a veracidade dos factos alegados na declaração de resolução judicial feita pela ré, a ação sempre estaria votada ao insucesso.
Esclarecendo:
Resulta da análise da alegação feita na petição inicial que nesta acção o autor formulou uma pretensão indemnizatória com vista a satisfazer os danos que alegadamente sofreu com o incumprimento do contrato promessa celebrado entre ele e a ré, na parte que contende com os dois prédios rústicos.
Todavia, o autor não formulou qualquer pedido de execução especifica do segmento do contrato promessa de compra e venda que contende com esses prédios rústicos.
E a propósito, no que respeita à afirmação feita pelo autor nos arts 75º e 76º da petição de que a execução especifica só tem lugar em caso de mora e não de incumprimento definitivo para tentar justificar a razão de não ter formulado pedido de execução especifica, cumpre apenas referir, convocando o Ac Rel. de Coimbra de 11. 12.1012, processo nº-7/10.6TBTND.C, que apesar de ser questão controversa e controvertida, quer ao nível da doutrina, quer da Jurisprudência, havendo muito quem entenda, estribando-se no argumento de que, visando a execução específica a realização do contrato prometido, este tem que ser ainda possível, que o instituto só é compatível com as situações de mora, acolhemos a posição de Menezes Leitão, no seu “Direito das Obrigações”, vol. I, 9.ª edição, pág. 233, onde refere que “a execução específica deixa de ser possível a partir do momento em que se verifique uma impossibilidade definitiva de cumprimento”, dando como exemplos a venda do bem prometido vender a um terceiro e a impossibilidade de obter a licença de utilização do imóvel, destacando ainda duas outras situações em que a execução específica fica excluída, a saber: existência de convenção [válida] em contrário, e ser incompatível com a natureza da obrigação assumida, omitindo referência aos casos em que o outro contraente, sendo a prestação objectivamente possível, pura e simplesmente se recusa a cumprir.
A inexecução definitiva da prestação ocorre quando esta se torna impossível para sempre, ficando o devedor impedido de cumprir a prestação, pelo menos na forma específica. Tal sucede, nas prestações de “facere”, quando o facto cuja execução foi assumida se torna irrealizável, sendo certo que só a inexecução definitiva imputável ao devedor -por se ter colocado culposamente na impossibilidade de cumprir ou por não querer cumprir a prestação- concede ao contraente fiel o direito a resolver o contrato.
Todavia, e no que concerne ao caso dos autos, se o autor mantivesse o interesse na prestação da contraparte, estando disposto a realizar aquela a que se vinculou, sempre seria viável o recurso à execução específica se se provasse a mora ou a recusa de cumprimento infundada por parte da ré.
De resto, como se reconhece no acórdão do STJ de 14/9/2010, proferido no processo n.º 1449/08.6 TBVCT.G1.S1, sendo Relator o Ex.mo Sr. Cons.º Paulo Sá, disponível em www.dgsi.pt,, é nos casos de recusa expressa ou tácita de cumprimento, com valor de incumprimento definitivo, que mais (…) se justifica a execução específica, porque estamos perante uma situação em que alguém se comprometeu a celebrar o contrato prometido e, por razões não justificadas, recusa-se pura e simplesmente a cumprir. Desde que o credor da prestação tenha interesse na prestação, e esta seja possível, em termos objectivos, só não se concretizando por desistência do devedor, justifica-se plenamente o uso deste instituto em defesa do cumprimento dos contratos. Se assim não for, estar-se-á a premiar o incumpridor e a defraudar o fundamento do instituto da execução específica. Pois é nestes casos de recusa que melhor se coaduna a execução específica, que não deixa de ser um instrumento jurídico utilizado pelo credor da prestação para salvar o contrato. Com ele o credor vê o seu direito à prestação protegido, porque obtém, através do tribunal, a declaração de vontade que o devedor se recusa a prestar. Funciona, nestes casos excepcionais, como meio preventivo ao incumprimento dos contratos-promessa”.
Nestes termos, quer nos casos de mora da contraparte faltosa, quer porque a recusa de cumprimento não afasta, em nosso entender, o recurso à execução específica do contrato promessa, não existiriam no caso dos autos objecções ao recurso à execução específica do segmento do contrato promessa que não foi cumprido ainda, concretamente, o segmento que contende com a promessa de compra e venda de dois prédios rústicos).
Aliás, no que contende com a existência do sinal e sua coexistência com o pedido de execução específica, importa referir que de harmonia com o preceituado no art.º 442.º n.º 2, do C.Civil, estão tipificadas as sanções para o incumprimento do contrato promessa. Assim, se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue. A par desta faculdade, o n.º 3 do preceito proclama que “Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica, nos termos do artigo 830.º”. Deverá ainda ter-se presente que o n.º 1, a primeira parte do n.º 2 e o n.º 4 do art.º 442.º se aplicam ao todos os contratos, ao passo que a 2.ª parte do n.º 2 e este n.º 3 do preceito disciplinam apenas os contratos promessa.
Prosseguindo, assinala-se que resulta dos autos que a ré, promitente compradora, adiantou ao autor a quantia de €100.000,00, a que as partes atribuíram expressamente, de acordo com a al. a) da cláusula 3.ª, a natureza de “sinal e princípio de pagamento”.
Acresce que, no caso em apreço, a par da passagem de sinal, conforme resulta da cláusula Sexta do contrato promessa de 15.03.2019, as partes quiseram submeter o acordo celebrado à disciplina da execução específica prevista no art.º 830.º, o que afirmaram expressamente.
A presunção estabelecida no n.º 2 do art.º 830.º -“juris tantum” e, por isso, ilídível nos termos do n.º 2 do art.º 350.º- só vale quando, tendo havido passagem de sinal, as partes não tiverem convencionado a execução específica.
Em consequência, porque, no caso em apreço, não obstante a existência de convenção de sinal, as partes convencionaram igualmente a execução específica, resulta afastada a aludida presunção legal, podendo o contraente não faltoso, se quisesse, requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º, como previsto no n.º 3 do art.º 442.º acima transcrito.
Por último, importa assinalar que não está alegado que existe impossibilidade de execução especifica desse contrato.
Não obstante, o autor, sem mostrar vontade de transmitir a propriedade dos prédios rústicos, através da formulação de pedido de execução especifica daquele segmento do contrato promessa, alegar estar lesado no valor de €75.000,00, valor correspondente à diferença entre o preço fixado no contrato promessa de 15.03.2019 para a compra e venda dos três prédios e o valor que recebeu a título de preço pela venda do prédio urbano à ré.
Assim, estranhamente o autor pretende ser indemnizado pelo valor equivalente ao interesse contratual positivo sem querer prestar a sua contraprestação, porque pretende receber a totalidade do preço da venda, sem, correspondentemente, transmitir a propriedade dos prédios rústicos.
Ora, esta pretensão é ostensivamente abusiva.
O autor não formulou qualquer pedido de resolução do contrato promessa porque não quis, irrelevando aqui apurar as razões da ausência desse pedido, sendo certo que, dependendo da apreciação a fazer em cada caso concreto, o fundamento de resolução de um dos contratos coligados pode justificar a resolução de todos eles. (Menezes Cordeiro, in Da Resolução do Contrato, https://portal.oa.pt/media/132086/antonio-menezes-cordeiro.pdf.)
Por outro lado, se colocasse essa hipótese, isto é, se o autor tivesse formulado um pedido de resolução do contrato promessa certo é que a resolução do contrato traduz a cessação de um contrato por decisão unilateral de uma das partes, quando justificada em certos factos e desde que permitida pela lei e pelo contrato e o direito à resolução não pode ser parcialmente exercido, como salienta António Menezes Cordeiro[14].
“Essa eventualidade é possível mas apenas com o acordo da contraparte. Na falta deste, o titular ou resolve, ou não resolve. Não pode escolher o melhor dos dois mundos.
De outro modo, a segurança do comércio jurídico ficaria afetada, enquanto o beneficiário receberia um potencial de vantagens que nem o contrato nem a lei lhe reconhecem. A aplicação, à resolução, de institutos paralelos aos da redução (292.º) e da conversão (293.º) requereriam, sempre, o acordo da outra parte: iriam colocar esta perante uma situação de tipo contratual com a qual, de todo, ela poderia, legitimamente, não contar.”
Acresce que na resolução há um juízo de inadimplemento, porventura causado por forças estranhas e que justifica a não-continuação do contrato. Não se pretende imputar um dano nem, muito menos, censurar ou punir o inadimplente.
Por isso, ela não exige a culpa do devedor inadimplente.
E como escreveu o autor citado na nota 3: “Questão diversa é a da associação — por certo que frequente, mas não necessária — da resolução a danos imputáveis, com culpa e, daí, à responsabilidade civil. O art. 801.º, relativamente à impossibilidade culposa imputável ao devedor, começa por responsabilizá-lo, (…) como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação (n.º 1). Só depois acrescenta que, independentemente de indemnização, o credor pode resolver o contrato (n.º 2).
Da resolução resulta uma relação de liquidação.
Como é sabido a resolução extingue os deveres de prestar principais, a obrigação contratual do início subsiste, todavia, apoiada em eventuais deveres de prestar secundários e em deveres acessórios; os deveres de prestar são substituídos por deveres de restituição, moldados, ainda que, porventura, pela negativa, sobre os deveres de prestação principais; os deveres de restituição podem, por seu turno, ser substituídos por deveres de entrega de valores equivalentes, quando a devolução não seja possível; finalmente, na obrigação, no seu conjunto, podem ser inseridos deveres de indemnização, quando o facto justificativo da resolução seja, também, ilícito, culposo e danoso.
E porque a resolução, designadamente quando levada a cabo por incuprimento, não apaga, em regra, os danos causados pelo inadimplente, há que articulá-la com um dever de indemnizar.
Uma orientação tradicional, dando relevo à sua eficácia retroativa, aproxima a resolução à nulidade ou à anulação do próprio contrato ideia: ela determinaria que, feita a competente declaração, tudo se passasse como se não tivesse havido qualquer fonte para os contratos envolvidos.
Assim sendo, a resolução motivada por um inadimplemento ou por uma impossibilidade imputável ao devedor teria apenas como efeitos, além da supressão retroativa do contrato, o de fazer correr, pelo responsável, os custos e despesas provocados pela contratação falhada. Temos o interesse negativo, eventualmente majorado com o valor dos negócios perdidos com outros potenciais contratantes.
E no que toca ao objecto da obrigação de indemnização, sabe-se que existe polémica na doutrina e na jurisprudência dominantes, defensoras da indeminização do dano da confiança, e uma doutrina minoritária (Vaz Serra e Batista Machado que identificam a indemnização ao «interesse do cumprimento».”
Tomando posição, afigura-se-nos, acolhendo a posição de José Carlos Brandão Proença[15], no sentido de nos parecer duvidoso que, no sistema legal, a resolução seja, não tanto um meio de desvinculação (ou de recuperação do eventualmente prestado) de uma relação contratual desejável, mas mais um instrumento de compensação dos danos causados pelo incumprimento do contrato.
Por isso a tese dominante não está destituída de fundamento.
Todavia, afigura-se-nos, sufragando o entendimento de Brandão Proença[16] que a resposta à questão sobre o objecto da indemnização deve abstrair da referência à contraposição entre interesse positivo e negativo e atentar no escopo recuperatório que está subjacente à opção resolutiva, na medida em que o « regresso das partes à situação anterior ao contrato (fim normal da liquidação e das inerentes prestações restituitórias) não significa uma indemnização dos danos do incumprimento, mas apenas, o ressarcimento de danos causados pela lesão causadora da resolução cuja reconstituição obedece a uma finalidade de reconstituição da situação hipotética à celebração contratual.
Aqui chegados, reportando as considerações feitas ao caso em apreço, afigura-se-nos que não tem apoio legal a pretensão indemnizatória do autor, porquanto, sem manifestar qualquer vontade em resolver o contrato promessa de compra e venda de 15.03.2019 e sem formular um pedido de execução específica relativamente à parte do contrato promessa que não foi cumprida, pretende que a ré lhe pague uma quantia equivalente ao preço fixado pelas partes para a prometida compra e venda dos três prédios.
Todavia, mesmo se fosse formulado pelo autor, pedido de resolução do contrato promessa por incumprimento, não bastava suprimir o contrato, porque seria ainda necessário indemnizar a parte fiel, caso ela tenha sofrido danos.
Todavia, o desenvolvimento destas considerações, torna-se desnecessário, pois, como já referimos, o autor não converteu a putativa mora da ré em incumprimento definitivo.
Com efeito, releva ter em consideração que o autor afirma nos enunciados dos arts. 78.º e 79.º da petição inicial que a notificação judicial avulsa referida no ponto 16 – factos assentes – representa uma interpelação admonitória.
Que dizer ?
Desde já antecipamos que a referida judicial avulsa referida no ponto 16 dos factos assentes não representa uma interpelação admonitória, isto é, a verificação do termo final de um prazo limite, contratualmente clausulado, o qual, tendo a natureza de um prazo absoluto, determina o incumprimento definitivo.
Coloca-se, assim, a questão de determinar o alcance da cláusula 1ª do primeiro aditamento ao contrato promessa de 15.03.2019 , da cláusula 1º nº 2 do segundo aditamento [17]; bem como o alcance da data fixada pelo autor através da notificação judicial avulsa n.º17223/20.9T8PRT, requerida pelos promitentes vendedores, por meio da qual era requerida a sua notificação “para cumprirem com o contrato de promessa de compra e venda, comparecendo no dia 18 de novembro de 2020, pelas 11:00, no Cartório Notarial da Senhora Dra. FF, sito na Rua ..., ... Matosinhos, para outorgarem a escritura pública de compra e venda dos prédios rústicos supra identificados (…)”.
Estamos, sem dúvida, perante obrigações de prazo certo.
A convenção de um prazo para o cumprimento de um contrato não tem, porém, sempre o mesmo alcance e significado, podendo querer dizer que, decorrido o prazo não pode já ser obtida a finalidade da obrigação, desaparecendo o interesse do credor (caso em que, findo o prazo, o contrato caduca), mas podendo também significar que o facto de o prazo terminar não torna impossível a prestação em momento ulterior, se esta ainda interessar ao credor, o qual pode, porém, se for caso disso, resolver o contrato, se este for bilateral (cfr. VAZ SERRA, RLJ, 104.º-302; 110.º-326; e, 112.º-27; ).
Assim, nas chamadas obrigações de prazo fixo essencial absoluto ("negócios fixos absolutos" ou de "prazo fatal"), o decurso do prazo sem o devido cumprimento pode determinar, sem mais, a sua extinção, enquanto nas de prazo fixo relativo, simples ou usual o decurso do prazo poderá fundamentar o direito de resolução.
Importa, então, averiguar o significado do prazo certo fixado pelas Partes, com o objectivo de surpreender a presença ou não da essencialidade subjectiva do «termo fixado como característica inerente ao contrato, e na sua projecção no acordo celebrado», o "que terá de ser «deduzido» do material interpretativo fornecido pelas partes, da natureza da promessa, do comportamento posterior dos promitentes ou de outras circunstâncias adjuvantes" (J.C. BRANDÃO PROENÇA, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral", 110), sendo que, se estivermos perante um «termo fixo essencial» a resolução está automaticamente legitimada, enquanto se se tratar de um «termo relativamente fixo» a resolução é legítima se verificados os respectivos requisitos gerais (arts. 808.º e 801.º e 802.º, cits.).[18]
Ora, no caso em apreço, por um lado, não estabeleceram as partes nos aditamentos ao contrato – promessa que os prazos neles indicados representavam um termo fixo essencial, peremptório ou preclusivo que, uma vez esgotado e verificado, implicaria imediata e automaticamente a perda de interesse para o credor, nem para tal aponta o tipo de negócio, seja em razão do objecto seja dos sujeitos.
Por outro lado, o comportamento das Partes, fazendo aditamentos ao contrato – promessa inicial, apontam claramente para a manutenção do seu interesse na realização do contrato de compra e venda, ou seja, na satisfação da sua prestação muito depois de decorrido o prazo estipulado.
Estaremos, assim, perante um prazo fixo relativo em que, como visto, a verificação do termo não era obstativa da possibilidade de prestação ulterior susceptível de satisfazer ainda a finalidade do negócio celebrado, ficando o credor com a possibilidade de o resolver, nos termos previstos nos já referidos art. 808º, 801º e 802º, ou exigir indemnização pela mora quando, vencido o prazo, a obrigação subsista incumprida.
E no que respeita à interpelação admonitória ou cominatória, o credor fixa ao devedor um prazo para este cumprir a obrigação, sob cominação de se ter por definitivamente incumprida a obrigação – para todos os efeitos, designadamente, de nascimento da responsabilidade civil contratual por incumprimento definitivo. Ora, a notificação judicial avulsa realizada não contém nenhuma cominação, pelo que não teve por efeito converter a mora em incumprimento definitivo. Esta conclusão não é afastada, antes é reforçada, pelo teor dos n.os 4 e 5 da cláusula quinta do contrato-promessa, a qual exige a falta da contraparte a uma segunda marcação pare que o incumprimento se tenha por convertido em definitivo.
Assim, indemonstrada – e nem sequer invocada - a essencialidade do prazo e não accionada a interpelação admonitória, o direito de resolução sempre haveria de, por esta via, ter-se por excluído.
Em suma, por iniciativa dos promitentes vendedores, nunca o putativo incumprimento da ré foi convertido em definitivo.
Por último, importa agora apreciar a argumentação do recorrente vertida nas conclusões finais do recurso interposto, (conclusões das alíneas V) a X), as quais, por comodidade de percepção aqui se reproduzem:
“V.A douta sentença entende que não existe enriquecimento sem causa, mas, na humilde opinião do Apelante olvidou o facto do negócio ser uno e só poder ser feito em conjunto, assim, se a Apelada já não tem interesse nos rústicos, tem que pagar o preço que fora acordado pelo negócio global, sob pena do Apelado ter um prejuízo de €75.000,00.
W. No caso em apreço, a deslocação patrimonial operada encontra-se perfeitamente enquadrada num contexto negocial voluntariamente assumido pelas partes, pelo que, verificam-se os pressupostos do enriquecimento sem causa, que deve proceder, caso o Apelante não seja indemnizado pela Apelada pela via da responsabilidade civil contratual.
X. Pelo que, o Apelante tem direito a uma indemnização no valor de €75.000,00, pela falta culposa da Apelada no cumprimento do contrato de promessa de compra e venda dos prédios rústicos, já que a compra era apenas em conjunto, não podendo, sem mais, olvidar-se às responsabilidades e espírito do negócio com o qual concordou desde o início, através de escusas claramente infundadas ou meramente dilatórias.”
E apreciando essa argumentação, desde logo resulta que o recorrente (incluindo os intervenientes), no tocante ao alegado enriquecimento sem causa, acaba por fazer afirmações que não suportam a sua tese quanto à verificação do enriquecimento sem causa por parte da recorrida.
Concretizando.
A obrigação de restituir fundada no injusto locupletamento, à custa alheia, pressupõe, como resulta do artigo 473º, nº 1, do Cód. Civil, a verificação simultânea de três requisitos: a existência de um enriquecimento; obtenção deste à custa de outrem; e falta de causa justificativa dessa valorização patrimonial [19]
O enriquecimento sem causa constitui fonte autónoma da obrigação de restituir, embora subsidiária (art.º 474º do Cód. Civil),
O enriquecimento representa uma vantagem ou benefício, de carácter patrimonial e susceptível de avaliação pecuniária, produzido na esfera jurídica da pessoa obrigada à restituição e traduz-se numa melhoria da sua situação patrimonial, «encarada sob dois ângulos: o do enriquecimento real, que corresponde ao valor objectivo e autónomo da vantagem adquirida; e o do enriquecimento patrimonial, que reflete a diferença, para mais, produzida na esfera económica do enriquecido e que resulta da comparação entre a sua situação efectiva (real) e aquela em que se encontraria se a deslocação se não houvesse verificado (situação hipotética)» [20]
A vantagem patrimonial obtida por alguém tem como contrapartida, em regra, uma perda ou empobrecimento efectivo de outrem, ou seja, ao enriquecimento de um corresponde o empobrecimento de outro, existindo entre esses dois efeitos uma «correlação, no sentido de que o facto ou factos que geram um geram também o outro. Numa palavra, enquanto o património de um valoriza, aumenta ou deixa de diminuir, com o outro dá-se o inverso: desvaloriza, diminui ou deixa de aumentar» [21]
Essa deslocação patrimonial, quando realizada, sem causa justificativa, obriga à restituição que tem por objecto o que for, indevidamente, recebido, ou o que for recebido, por virtude de uma causa que deixou de existir ou em vista de um efeito que não se verificou (artigo 473º, n.º 2, do Cód. Civil). Prevêem-se aí, numa enumeração exemplificativa destinada a dar uma linha de rumo interpretativa, três situações especiais de enriquecimento desprovido de causa: condictio in debiti (repetição do indevido), condictio ob causam finitam (enriquecimento por virtude de causa que deixou de existir) e condictio ob causam datorum (enriquecimento derivado da falta de resultado previsto) [22]
Não existe uma fórmula unitária que sirva de critério para a determinação exaustiva das hipóteses em que o enriquecimento deve considerar-se privado de justa causa.
Pelo que, há que saber, em cada caso concreto, «se o ordenamento jurídico considera ou não justificado o enriquecimento e se portanto acha ou não legítimo que o beneficiado o conserve».[23]
Feito este enquadramento, importa evidenciar que no recurso interposto e repetindo o alegado nos artigos 101.º e 109.º e segs. da petição, o autor, aqui recorrente, equivocadamente, continua a dar maior atenção ao seu alegado dano, do que ao enriquecimento da ré – insistindo no direito a uma compensação no valor de €75.000,00, porque, alega o “ negócio é uno e só poder ser feito em conjunto” e, assim, “se a Apelada já não tem interesse nos rústicos, tem que pagar o preço que fora acordado pelo negócio global, sob pena do Apelado ter um prejuízo de €75.000,00” real.
E alegou também que o prédio foi vendido pelo preço de €450.000,00, quando “valeria, no mínimo, €500.000,00”.
Que dizer?
Nesta parte, apenas nos oferece dizer que esta argumentação do recorrente não serve, de todo, para suportar a tese do autor.
Dos factos apurados resulta apenas que a aquisição pela Ré do direito de propriedade sobre o prédio urbano ocorreu em consequência da celebração entre ela e o autor do contrato de compra e venda aludido no item 4º dos factos provados, tendo a ré-apelada pago ao autor o preço de €425.000,00, o qual, o autor recebeu.
Por outro lado, no tocante à alegação do recorrente, na parte em que afirma que o prédio urbano vale mais do que o preço pelo qual foi vendido, conforme resulta do que já referimos, “ nesta ação, porque o autor continua a afirmar que era condição essencial do contrato promessa primitivo a transmissão da totalidade dos três prédios, a alegada indivisibilidade do negócio impunha que o autor alegasse factos que sustentassem um pedido que fosse efectivamente formulado, o qual, visasse destruir -invalidar o contrato de compra e venda celebrado por escritura pública relativamente ao prédio urbano, o que, o autor não fez.
Assim, o autor não avançou com qualquer pedido que visasse destruir -invalidar o contrato de compra e venda celebrado por escritura pública relativamente ao prédio urbano a que alude o item 4º dos factos assentes, não retirando quaisquer consequências da alegada indivisibilidade do primitivo contrato promessa de compra e venda, nem da alegada venda do prédio urbano por um preço inferior ao seu valor real.
E nesta ação, porque o autor continua a afirmar que era condição essencial do contrato promessa primitivo a transmissão da totalidade dos três prédios, a alegada indivisibilidade do negócio impunha que o autor alegasse factos que sustentassem um pedido que visasse destruir -invalidar o contrato de compra e venda celebrado por escritura pública relativamente ao prédio urbano, o que, este não fez.
Ora, como verificamos, o autor não avançou com qualquer pedido que visasse destruir -invalidar o contrato de compra e venda celebrado por escritura pública relativamente ao prédio urbano, não retirando quaisquer consequências da alegada indivisibilidade do primitivo contrato promessa de compra e venda, nem da nem da alegada venda do prédio urbano por um preço inferior ao seu valor real.
O autor pretende manter o contrato de contrato definitivo de compra e venda do prédio urbano celebrado a 31 de Julho de 2019.
Assim, objectivamente, os factos revelam que o contrato promessa celebrado a 15.03.2019 foi cumprido parcialmente através da celebração do contrato prometido relativamente ao prédio urbano e que o sinal constituído foi imputado ao preço que as partes fixaram para essa compra e venda, não tendo as partes acordado na constituição de novo sinal relativamente à promessa de compra e venda dos dois prédios rústicos.
Consequentemente, não tem qualquer interesse para a sorte da ação o alegado no artigo da petição, quando o autor recentra a fonte do seu alegado dano não no incumprimento parcial do contrato-promessa, mas sim na pretérita venda do prédio urbano por um preço inferior ao seu valor real. (alegou o autor nesta parte de forma lacónica que “O prédio foi vendido pelo preço de €450.000,00, quando “valeria, no mínimo, €500.000,00”.)
O autor pretende manter o contrato de contrato definitivo de compra e venda do prédio urbano celebrado a 31 de Julho de 2019.
Assim, objectivamente, os factos revelam que o contrato promessa celebrado a 15.03.2019 foi cumprido parcialmente através da celebração do contrato prometido relativamente ao prédio urbano e que o sinal constituído foi imputado ao preço que as partes fixaram para essa compra e venda, não tendo as partes acordado na constituição de novo sinal relativamente à promessa de compra e venda dos dois prédios rústicos.
Consequentemente, não tem qualquer interesse para a sorte da ação o alegado na petição na parte em que o autor recentra a fonte do seu alegado dano não no incumprimento parcial do contrato-promessa, mas sim na pretérita venda do prédio urbano por um preço inferior ao seu valor real. (“O prédio foi vendido pelo preço de €450.000,00, quando “valeria, no mínimo, €500.000,00”.”
Assim, o alegado enriquecimento do património da ré-apelada não se verificou, porquanto, a aquisição por esta do direito de propriedade sobre o prédio urbano, ocorreu por causa do contrato de compra e venda outorgado por escritura pública, o qual, não se mostra impugnado nesta ação.
Concluímos assim, tal como o tribunal recorrido que “o putativo enriquecimento da ré teve uma causa: o contrato de compra e venda outorgado por escritura pública, o qual, não se mostra impugnado.
Não existe nenhum enriquecimento sem causa nesta parte.
Aqui chegados, pelas razões supra expostas, reforçamos o acolhimento do juízo de improcedência contido na sentença recorrida, pelo que, o recurso interposto não merece qualquer acolhimento, confirmando-se aquela sentença.
Sumário:
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IV. DELIBERAÇÃO:
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso de apelação interposto, e, assim, confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo do recorrente.
Porto, 26.01.2023.
Francisca Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
Isabel Silva
______________
[1] Cfr. Almeida Costa, Contrato Promessa, Uma síntese do Regime Actual, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50, I, 1990, pág. 41.
[2] Cfr. Calvão da Silva, obra citada, p. 15.
[3] Cfr., neste sentido, entre outros, Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa, (…), p. 98/103 e Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 1987, p. 297; Antunes Varela, Sobre o Contrato-Promessa, p. 70, nota 1; Antunes Varela, RLJ, ano 119, p. 216, Almeida Costa, Contrato-Promessa (…), p. 54; Januário Gomes, Tema de Contrato-Promessa, 1990, AAFDL, pp. 55/60; Brandão Proença, Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, 1996, pp. 119/126, Ana Prata, O contrato-promessa e o seu regime civil, p. 780/782, Ana Prata, Código Civil Anotado (Ana Prata Coord.), volume I, 2017, Almedina, p. 567 e Ana Afonso, Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, anotação ao artigo 442º, Universidade Católica Editora, p. 168.
[4] Cfr., neste sentido, entre outros, os acórdãos do STJ de 22/06/2010 (relator Fonseca Ramos), de 11/02/2015 (relator Gabriel Catarino), de 19/05/2016 (relator Lopes do Rego), de 16/06/2016 (relator Pires da Rosa), de 13/10/2016 (relatora Maria da Graça Trigo), de 2/02/2017 (relatora Maria da Graça Trigo) e de 30/11/2017 (relatora Fernanda Isabel Pereira), todos disponíveis in www.dgsi.pt.
[5] Cfr. Direito das Obrigações, vol. II, Almedina, p. 223 e segs..
[6] Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações (…), Vol. II., p. 119.
[7] Ac. RP de 28/04/2014 (relator Manuel Domingos Fernandes), Ac. RG de 14.10.2021 (relator Alcides Rodrigues), ambos consultáveis in www.dgsi.pt.
[8] Cfr. Ac. do STJ de 6/02/2007 (relator Sebastião Póvoas), in www.dgsi.pt.
[9] Cfr. Comentário ao Código Civil - Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, anotação de Maria da Graça Trigo/Mariana Nunes Martins ao artigo 808º, Universidade Católica Editora, p. 1143.
[10] Cfr. Das Obrigações em Geral, vol. I, (…), p. 346 e Das Obrigações em Geral, vol. II, (…), pp. 119 e 120.
[11] Cfr. Antunes Varela, RLJ, ano 128, p. 139.
[12] Neste aspecto, como tem sido salientado, alguns autores e arestos, partindo da letra da lei, concretamente, do art. 436.º/1,do C.Civil, que permite a resolução por simples declaração à contraparte, entendem que permitindo a lei que a resolução seja efectuada por declaração extra-judicial que produz efeitos quando chega ao conhecimento do declaratário, em nome de uma interpretação integrada do ordenamento, consideram que a resolução formalmente declarada é eficaz, ainda que não esteja devidamente fundada, extinguindo-se o contrato assim que a comunicação de resolução for recebida pelo seu destinatário, não obstante o facto de a resolução ser ilícita ( entre outros, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 10 de Dezembro de 2009, processo n.º 6240.05.9TVLSB.L1-7, disponível em www. dgsi.pt; Romano Martinez entende que «a declaração de resolução, ainda que fora dos parâmetros em que é admitida, não é inválida, pelo que, mesmo injustificada, produz efeitos; ou seja, determina a cessação do vínculo. (...) a resolução ilícita não é inválida: representa o incumprimento do contrato» (in Da Cessação do Contrato, 2.ª Edição (Almedina), Coimbra, 2006, página 221), António Menezes Cordeiro, disponível em https://portal.oa.pt/media/132086/antonio-menezes-cordeiro.pdfn, entende que em nome de uma interpretação integrada do ordenamento, devemos considerar a resolução formalmente declarada
como eficaz até que haja uma sentença com trânsito em julgado.
Outros, socorrendo-se dos fundamentos inerentes à figura da resolução, isto é, na ruptura do sinalagma resultante de incumprimento definitivo imputável ao devedor)., entendem que caso inexista fundamento para a resolução, o direito de resolução, enquanto direito potestativo, nem sequer chega, em rigor, a «surgir» ou a «emergir», na esfera jurídica do contraente. Assim sendo, o entendimento de que a resolução ilícita não cessa a relação contratual não atenta contra a resolução enquanto direito potestativo, já que, por definição, um direito apenas pode ser exercido quando existe na esfera do respectivo titular. Concluem que no caso da resolução ilícita, não se chegou sequer a formar qualquer direito de resolução na esfera do contraente, convocando a letra do n.º 1 do artigo 432.º do Código Civil.
Acrescentam que a opção que o legislador adoptou quanto à forma de exercício da resolução (i.e., o facto desta figura operar extrajudicialmente) só por si não tem como efeito a constituição de um direito potestativo na esfera do contraente. Quanto a este último aspecto, diremos em síntese, que a forma de exercício de um direito não pode ser confundida com a sua eventual (in)existência.
Se assim não fosse, estaria aberta a porta para o declarante da resolução ilícita impor à contraparte o terminus do contrato, sem que esta tivesse incorrido em qualquer comportamento passível de censura. Aliás, lançando mão do exemplo do contrato promessa de compra e venda, caso a resolução ilícita ditasse a cessação automática do contrato, correr-se-ia o risco de abrir a «caixa de pandora» da inviabilização da execução específica, pelo recurso intencional ao expediente da resolução ilícita. Isto porque, como referido supra, certa doutrina e jurisprudência equipara a resolução ilícita a uma situação de incumprimento definitivo do declarante, sendo certo que a maioria dos autores e tribunais entende que a execução específica pressupõe a simples mora, ficando assim este mecanismo inviabilizado no cenário de incumprimento definitivo (neste sentido Calvão da Silva: in Sinal e Contra-promessa, 10.ª Edição (Almedina), Coimbra, 2003, página 139; Menezes Leitão: in Direito das Obrigações, Volume I, 6.ª Edição (Almedina), Coimbra, 2007, página 227; Fernando de Gravato Morais: in Contrato-Promessa em Geral e Contratos Promessa em Especial (Almedina), Coimbra, 2009, páginas 109; e ainda Adriano Squilacce e Alexandre Mota Pinto, in “A RESOLUÇÃO ILÍCITA: UMA CONTRADIÇÃO NOS TERMOS?”, artigo disponível in: in www.uria.com/documentos/publicaciones/2915/documento/articuloUM.pdf?id= 9
[13] in “A RESOLUÇÃO ILÍCITA: UMA CONTRADIÇÃO NOS TERMOS?”, artigo disponível in www.uria.com/documentos/publicaciones/2915/documento/articuloUM.pdf?id
[14] Ob citada, p. 470.
[15] “A resolução do contrato no Direito Civil, Coimbra Editora, 2006 Reimpressão, pgs 192 ess.
[16] Ob citada, p. 192 e ss
[17] Reproduzem-se aqui essas Claúsulas:
“O contrato de compra e venda dos prédios rústicos objeto do contrato promessa ora aditado será realizado impreterivelmente até ao dia 15 de Fevereiro de 2020.
“2. O contrato de compra e venda dos prédios rústicos objeto do contrato promessa ora aditado será realizado até ao dia 30 de Abril de 2020.”
[18] Ac STJ de 9.02.2012, processo nº 130/09.3TBABT.E1.S1
[19] Cfr, neste sentido, Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12ª edição, Almedina, pág. 491, Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Reimpressão, 2010, Coimbra Editora, pág. 195, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10.ª edição, 2004, págs. 480 e segts, e Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, 2ª edição, Almedina, pág. 381 e ainda Ac STJ de 24.03.2017.
[20] Cfr. Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12ª edição, Almedina, págs. 492 e 493, e F.M. Pereira Coelho, O enriquecimento e o dano, separata dos anos XV e XVI da Ver de Direito e Estudos Sociais, 2ª reimpressão, Coimbra 2003, págs. 24 e sgts e 36 e sgts.
[21] Cfr., neste sentido, Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Reimpressão, 2010, Coimbra Editora, págs. 197 e 198, e Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12ª edição, Almedina, págs. 495 e 496.
[22] Cfr, a este propósito, Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Reimpressão, 2010, Coimbra Editora, pág. 205, Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 12ª edição, Almedina, pág. 505, e Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, 2ª edição, Almedina, pág. 395.
[23] Cfr, sobre as várias noções e modalidades de causa, com relevância jurídica, Pedro Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 2012, 7ª edição, págs. 263 a 271; Inocêncio Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, Reimpressão, 2010, Coimbra Editora, págs. 199 e 200.