| 2332/22.8T8GDM.P1 |  |
RENDAS
INCUMPRIMENTO CONTRATUAL
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
II - Sendo de prazo certo a obrigação do pagamento da renda, incumbe ao locatário proceder ao seu pagamento no respectivo prazo de vencimento; o não pagamento da renda no prazo de vencimento fá-lo incorrer em mora, independentemente de interpelação.
III - A resolução do contrato de arrendamento depende do preenchimento dos requisitos previstos no n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, sendo fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
IV - A verificação de uma situação de incumprimento enquadrável no n.º 3 do artigo 1083 do CCivil basta para, por si só, tornar inexigível para o locador a manutenção do arrendamento.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Gondomar, JL Cível Juiz 2
Relatora: Ana Vieira
1º Adjunto Juiz Desembargador Dr. Aristides Rodrigues de Almeida
2º Adjunto Juiz Desembargadora Dr.ª Isabel Peixoto Pereira
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Sumário
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- RELATÓRIO
INSTITUTO DE GESTÃO FINANCEIRA DA SEGURANÇA SOCIAL, IP (IGFSS, IP), pessoa colectiva pública n.º ..., com sede na Avenida ..., ... Lisboa Intentou a presente acção declarativa de condenação contra
1.ª Ré - AA, residente na Rua ..., n.º ..., R/C Dto., ..., ... ..., na qualidade de arrendatária; e
2.º Réu - BB, residente na Rua ..., n.º ..., 5.º Esq., ... Porto, na qualidade de fiador,
Peticionando: «Nestes termos …, deve a presente acção ser julgada procedente por provada e em consequência:
A. Ser declarado resolvido o contrato de arrendamento entre A. e 1.ª Ré, com fundamento na falta de pagamento de rendas pela 1.ª Ré, relativo à fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao R/C Direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., inscrito na matriz predial urbana de ... sob o artigo ... e descrita a fracção e o prédio na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, respectivamente, sob a ficha n.º ...... e n.º ... – cfr. artigo 1.º da p.i; da p.i;
B. Ser a 1.ª Ré condenada a despejar a fracção identificada em supra A), devendo entregá-la livre e devoluta de pessoas e bens, no prazo de 1 (um) mês, após a cessação do contrato;
C. Ser a 1.ª Ré condenada a pagar ao A., as rendas vencidas e não pagas até à data da instauração da presente p.i., no valor de € 13.913,58 (treze mil, novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos), bem como todas as rendas que se vencerem a partir do mês seguinte à propositura da acção - julho de 2022 (inclusive) -, até à efetiva entrega da fracção arrendada, à razão mensal de € 359,31 (trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos);
D. Ser o 2.º Réu, na qualidade de fiador, condenado solidariamente com a 1.ª Ré, a pagar ao A. o montante de € 1.788,85 (mil, setecentos e oitenta e oito euros e oitenta e cinco cêntimos), correspondente ao somatório das rendas referentes aos meses de fevereiro a junho de 2022, bem como todas as rendas que se vencerem a partir do mês seguinte à propositura da acção - julho de 2022 (inclusive)-, até à efetiva entrega da fracção arrendada, à razão mensal de € 359,31 (trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos).».
Alega em resumo, que é proprietário da fracção autónoma descrita nos autos e que pelo prazo de 5 anos, renováveis por igual período, o imóvel foi dado de arrendamento à 1º ré, a troco do pagamento da renda mensal de € 348,00 (trezentos e quarenta e oito euros), a pagar no mês anterior àquele a que respeitar, e actualizada todos os anos, fixando-se desde Julho de 2022 em € 359,31. E que a 1º Ré não pagou a renda referente ao mês de Abril de 2019, referente ao mês de Maio de 2019 nem as que se venceram posteriormente, até à data da propositura da acção. Refere que desde 2019 que tem vindo a interpelar a R. para pagamento voluntário, sem sucesso, vindo esta a protelar no tempo o pagamento, com várias justificações e promessas de regularização. Mantendo-se o incumprimento por parte da 1ª R., o A. notificou o 2º R., na qualidade de fiador, nos termos do n.º 5 do artigo 1041.º do Cód. Civil.
Pugna assim a. pela resolução do contrato de arrendamento, com respaldo no artigo 1083.º, n.º 3, do CC. e pelo pagamento das rendas vencidas e não pagas, bem como das que se vierem a vencer desde a data de entrada desta acção até entrega do imóvel, obrigação extensível ao 2ª Réu, que se assumiu como fiador, renunciando ao benefício da excussão prévia.
Invoca o autor na petição inicial o seguinte: «1.º O A. é proprietário da fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao R/C Direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., inscrito na matriz predial urbana de ... sob o artigo ... e descrita a fracção e o prédio na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, respectivamente, sob a ficha n.º ...... e n.º ..., conforme resulta do teor da caderneta predial urbana e da certidão permanente, as quais se juntam como Doc. 1 e Doc. 2, respectivamente, e cujo teor se considera integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
2.º Por contrato outorgado e com data de início a 01/06/2017, o A. deu de arrendamento à 1.ª Ré, a fracção autónoma para habitação melhor identificada no artigo 1.º supra, conforme resulta do teor do contrato de arrendamento que se junta como Doc. 3, cujo teor se considera reproduzido para todos os efeitos legais.
3.º O 2.º Réu interveio no contrato de arrendamento, na qualidade de fiador, conforme cláusulas 13.ª e 14.º do contrato junto como Doc. 3.
4.º O contrato de arrendamento foi celebrado ao abrigo do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro – actualizada à data, pela Lei n.º 79/2014 de 19/12; Lei n.º 31/2012, de 14/08, e Rectificação n.º 24/2006, de 17/04 -, pelo prazo de 5 (cinco) anos, renovando-se automaticamente, por iguais períodos, destinando-se o arrendado exclusivamente a habitação da 1ª. Ré.
5.º A renda mensal inicial cifrava-se em € 348,00 (trezentos e quarenta e oito euros), a pagar no mês anterior àquele a que respeitar.
6.º A renda tem vindo a ser actualizada anualmente, sendo que, desde julho de 2022 cifra-se a renda em € 359,31 (trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos)., Sucede que,
7.º A 1.ª R. deixou de pagar as rendas a partir do ano de 2019.
8.º Na presente data, encontram-se vencidas e não pagas, as rendas mensais, relativamente aos anos e meses a seguir discriminados:
• ano de 2019: abril, maio e junho (valor de € 351,90); julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro (valor de € 355,95);
• ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho (valor de € 355,95); julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro (valor de € 357,77);
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro (valor de € 357,77);
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho (valor de € 357,77).
9.º Estando em pagamento no presente mês de junho, a renda mensal de julho, já pelo valor actualizado de € 359,31.
Assim,
10.ºNa presente data, é devido ao A. pela 1.ª Ré, o valor total de € 13.913,58 (treze mil, novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos), a título de rendas vencidas e não pagas.
11.º O A. desde o ano de 2019 tem vindo a interpelar a 1.ª Ré para pagamento voluntário das rendas em dívida e respectivas indemnizações por falta de pagamento no prazo legal, conforme resulta, entre outros ofícios, do ofício de 17/07/2019 – registado e com aviso de recepção – remetido pelo A. E recepcionado pela 1.ª Ré, conforme resulta de Doc. 4 que se junta e se considera reproduzido para todos os efeitos legais.
12.º Ou através de comunicações electrónicas remetidas pelo A., como resulta, entre outras, da remetida à 1.ª Ré em 21/04/2022 que se junta como Doc. 5 para todos os efeitos legais.
13ºTendo vindo, sempre, desde o ano de 2019, a 1.ª Ré a manifestar face às interpelações aludidas, a intenção de proceder ao pagamento das rendas em dívida e de retomar o cumprimento da obrigação do pagamento em causa, datando a última comunicação e contacto junto do A., de 11/05/2022, conforme resulta de comunicação electrónica que se junta como Doc. 6 para todos os efeitos legais.
Assim,
14.ºApenas se têm vindo a protelar no tempo, as várias justificações para o não pagamento das rendas e as promessas de regularização da situação.
15º Na presente data, não há qualquer alteração na situação: a 1.ª Ré não pagou qualquer renda vencida das aludidas no supra artigo 8.º.
Assim,
16.º Mantendo-se a 1.ª Ré a incumprir a obrigação do pagamento de rendas, o A. notificou o 2.º Réu, na qualidade de fiador, nos termos do n.º 5 do artigo 1041.º do Código Civil, designadamente, na data de 29/03/2022, conforme resulta do ofício registado com aviso de recepção que se junta como Doc. 7.
17.º O 2.º Réu em resposta, comunicou que não tinha recursos económicos que lhe possibilitem responder pelo valor de dívida imputado, conforme melhor resulta do teor da resposta que se junta como Doc. 8 para todos os efeitos legais.
18.º Tendo através de ofício registado com avido de recepção, de 09/05/2022, o A. Interpelado novamente o 2.º R. nos termos e para os efeitos do n.º 5 do artigo 1041.º do Código Civil, conforme resulta de Doc. 9 que se junta e dá por reproduzido para todos os efeitos legais.
19.º O 2.º Réu assumiu solidariamente com a arrendatária – 1.ª Ré -, a obrigação do fiel e exacto cumprimento do contrato de arrendamento até ao final do prazo e suas renovações, mais tendo renunciado expressamente ao benefício da excussão prévia,
20.º Sendo que verificada a condição de procedibilidade prevista no n.º 6 do artigo 1041.º do Código Civil em articulação com o n.º 5 do mesmo preceito legal, o 2.º Réu, na qualidade de fiador responde solidariamente com a 1.ª Ré, pelo pagamento das rendas correspondentes aos meses de fevereiro, março, abril e maio de 2022, no valor de € 357,77 (trezentos e cinquenta e sete euros e setenta e sete cêntimos), cada uma, cujo montante total ascende a € 1.431,08 (mil, quatrocentos e trinta e um euros e oito cêntimos).
21.º Acresce o valor de renda do mês de junho, no valor mensal de € 357,77 trezentos e cinquenta e sete euros e setenta e sete cêntimos), e todas as rendas que entretanto se venham a vencer.
22ºTudo no valor total de € 1.788,85 (mil, setecentos e oitenta e oito euros e oitenta e cinco cêntimos).
23.º Resulta, assim, da actuação dos RR., uma manifesta falta de intenção em proceder ao pagamento dos valores em dívida, não obstante o A. ter concedido por diversas vezes a possibilidade de ser regularizada a situação das rendas em dívida, designadamente, atenta a situação pandémica que o país atravessou nos últimos dois anos.
24.º Não pode o A. continuar a aceitar e protelar por mais tempo a actual situação de incumprimento do contrato de arrendamento.
25.º A falta de pagamento de rendas constitui fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento nos termos do preceituado no n.º 1 do artigo 14.º da Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro e do n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil.
26.º As partes têm legitimidade, personalidade e capacidade judiciárias, sendo utilizado o meio competente….»(sic).
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Regularmente citados, os RR. contestaram, por excepção e impugnação.
O 2º R. invocou a existência de um erro e consequente anulabilidade do contrato, com arrimo nos artigos 247.º e 251.º do Cód. Civil, sustentando, que laborou em erro de vontade ao se ter constituído como fiador, mais a mais com renúncia ao benefício da excussão prévia, referindo que estava desempregado à data do contrato, não tendo celebrado, desde então e até à presente data, qualquer contrato de trabalho por tempo indeterminado.
Argumenta ainda que existe culpa do credor, porquanto foi um comportamento omissivo da parte deste que fez com o montante da dívida ascendesse ao montante agora peticionado.
Mais alega que o A. já devia saber de antemão que quer a 1ª, quer o 2º R., não tinham por onde pagar, o que poderá conceder ao fiador a liberação nos termos do artigo 653.º do Cód. Civil.
Impugna grande parte da matéria alegada na p.i., nos artigos finais da sua contestação.
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No que diz respeito à 1ª R., invocou a ineptidão da p.i., com consequente anulação de todo o processado, em virtude de invocar uma cumulação de pedidos substancialmente incompatíveis, porquanto, a seu ver, o A. confessa, nos artigos 13.º a 15.º e 8.º e docs 6 da p.i. que foi celebrado um acordo de pagamento, através do qual a R. reconhecia a dívida e a. admitia o pagamento a prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento, o que não se pode cumular com o pedido principal de resolução do contrato de arrendamento.
Por impugnação, rejeita a matéria dos artigos 7.º a 16.º da p.i., incluindo o não pagamento de rendas, reiterando a alegada celebração de acordo de pagamento, asseverando que por força do mesmo, o A. renunciou expressamente ao direito de resolução do contrato.
Acordo através do qual se convencionou que o pagamento das respectivas prestações se iniciaria no momento em que a R. retornasse ao mercado de trabalho, já que esta, por força do seu estado de saúde, não conseguia trabalhar, estando desempregada.
Também teriam acordado na renovação do contrato de arrendamento, 28 dias antes da propositura da presente acção.
Quanto á matéria de excepção a 1ª ré alega o seguinte: «… Ré nos autos supra mencionados e neles melhor identificada, tendo para o efeito sido notificada, vem apresentar: CONTESTAÇÃO:
1º.. A. apresenta a presente ação de despejo,
2ºAlegando em suma, a falta de pagamento de rendas por parte da R, nomeadamente as rendas respeitantes aos períodos:
• ano de 2019: abril, maio e junho; julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro;
• ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho; julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro;
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro;
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho
3º Concluindo o petitório inicial peticionando cumulativamente, a resolução do Contrato de arrendamento celebrado entre A. e R., a entrega do imóvel e a condenação da R. no pagamento do valor de €13 913,58 (treze mil novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos).
I- Por Exceção:
4º O A. vem nos presentes autos requerer que a R. seja condenada no pagamento da quantia de €13 913,58 (treze mil novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos) por falta de pagamento de rendas por parte da R, nomeadamente as rendas respeitantes aos períodos:
• ano de 2019: abril, maio e junho; julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro;
• ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho; julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro;
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro ;
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho
5º No entanto a A. confessa nos art.º 13º a 15º e 8º e docs 6 tudo da petição inicial que relativamente a este valor, foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a R. reconhecia a divida e o A. admitia o pagamento a prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.
6º É entendimento da R. que este pedido não pode ser cumulado na presente ação, na medida em que o mesmo não tem nenhuma conexão com a pedido principal, sendo assim inepta a petição inicial, por se tratar de pedidos substancialmente diversos.
7º Deve reconhecer-se que estando a tratar-se do incumprimento de um acordo celebrado entre A. e R., para pagamento a prestações de uma divida reconhecida, os pressupostos para a condenação da R no pagamento daquela divida, são absolutamente dispares daqueles que se tem que apreciar aquando se afere da procedência ou não do pedido de resolução do contrato de arrendamento e despejo.
8º Em síntese, se no caso da resolução do contrato de arrendamento e despejo á que se apreciar a subsunção dos factos que vierem a ser provados, aos disposto no art. 1083º e seg. do CC,
9º Já no que respeita ao pedido de condenação no pagamento da quantia de €13 913,58 (treze mil novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos),
10º aqui o que se deve apreciar, são matérias diferentes, que em especial dizem respeito aos moldes em que o acorde de pagamento a prestações foi clausulado, nomeadamente, se existe incumprimento do acordo por parte da R., ou sequer se já encontram verificados os pressupostos para que se considere a R. em mora.
11Tudo matéria que, atendendo ao ónus probatório que recai sobre o A., o mesmo deve alegar e demonstrar, o que manifestamente não aconteceu nos presentes autos, nem podia acontecer, uma vez que tal pedido cumulativo não tem aqui lugar, por na verdade não ser compatível com os pedidos de resolução de contrato de arrendamento e de despejo e derivar de causa de pedir diversa.
12º Por se tratarem de pedidos perfeitamente autonomizáveis e substancialmente incompatíveis, uma vez que a procedência de uns assenta na apreciação das vicissitudes contrato de arrendamento e de outro no inadimplemento de contrato de pagamento a prestações,
13º Expressamente se requer que atentando o disposto no 186º nº 2 c) do CPC, seja reconhecida a ineptidão da petição inicial e consequente nulidade insuprível de todo o processo, absolvendo-se a R. da Instância…».
Respondeu o A. à matéria de excepção, por articulado de 22/2/2023, pugnando em resumo como na petição inicial, alegando em resumo quanto á contestação da 1ª ré o seguinte: «… INSTITUTO DE GESTÃO FINANCEIRA DA SEGURANÇA SOCIAL, IP (IGFSS, IP), A. nos autos à margem identificados, tendo sido notificado do despacho de fls. (…) para se pronunciar quanto à matéria de excepção invocada pelos RR., vem a V. Exa. expor e requerer:
I. Da 1.ª Ré, AA
1.º Em sede de contestação, nos artigos 4.º a 13.º, vem a 1.ª Ré invocar a ineptidão da petição inicial como excepção dilatória que conduzirá à sua absolvição da instância, nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 186.º do CPC.
Concretamente,
2.º Alega a 1.ª Ré que o A. peticiona a resolução de contrato de arrendamento e cumulativamente peticiona a condenação no pagamento do valor de € 13.913,58, “pese embora o A. Ter alegadamente confessado nos art.º 13º a 15º e 8º e docs 6 tudo da petição inicial que relativamente a este valor, foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a R. reconhecia a divida e o A. admitia o pagamento a prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.”
3.º Alegando que “este pedido [da condenação no pagamento do valor de € 13.913,58], não pode ser cumulado na presente ação, na medida em que o mesmo não tem nenhuma conexão com o pedido principal [resolução do contrato de arrendamento], sendo assim inepta a petição inicial, por se tratar de pedidos substancialmente diversos.”
Sucede que,
4.º Apenas por falta de leitura atenta da petição inicial, bem como dos documentos juntos pelo A., poderá ter a 1.ª Ré chegado a tal surpreendente conclusão.
5.º Ou porventura, pretendendo apenas criar dúvidas no douto Tribunal, a 1.ª R. faz afirmações que teria obrigação de conhecer não corresponderem à verdade, e confunde os factos que consubstanciam a causa de pedir do A.
Senão vejamos,
6.º O pedido do A. formulado expressamente na petição inicial é a declaração de resolução do contrato de arrendamento entre A. e 1.ª Ré, e consequente entrega do imóvel arrendado livre e devoluto de pessoas e bens, com fundamento na falta de pagamento de rendas, acrescendo o pedido de condenação da 1.ª Ré no pagamento das rendas vencidas e não pagas, que à data da instauração dos presentes autos, perfazia o valor de € 13.913,58,
7.º O mesmo valor que o A. teria alegadamente confessado ter sido objecto de um acordo de pagamento, no qual a 1.ª Ré reconhecia ser devedora e admitia o pagamento a prestações?!
Ora,
8.º Esta factualidade alegada pela 1.ª Ré não corresponde à verdade dos factos.
9.º O valor de € 13.913,58 corresponde ao valor total em dívida da 1.ª Ré perante o A., a título de rendas vencidas e não pagas à data da entrada da petição inicial, tendo sido discriminadas em anos e meses no artigo 8.º da petição inicial,
10.º Valor de € 13.913,58 que corresponde ao total de rendas vencidas e não pagas e que consubstanciam a causa de pedir da resolução do contrato de arrendamento.
11.º Já o valor em dívida da 1.ª Ré, a título de incumprimento de acordo de confissão de dívida outorgado a 12/02/2019 e que é referenciado nos documentos juntos pelo próprio A., em momento algum foi peticionado nos presentes autos.
12.º A verdade é que não pode a 1.ª Ré aproveitar factos invocados pelo A. e excertos de documentos, descontextualizando-os da causa de pedir e do pedido formulado nos presentes autos. Aliás,
13.º Bastaria à 1.ª R. ter em consideração que o acordo de confissão de dívida aludido em alguns documentos juntos na petição inicial foi outorgado em 12/02/2019, respeitando a rendas devidas e vencidas em data anterior à outorga do acordo prestacional.
Ora, 14.º
As rendas que precisamente fundamentam a causa de pedir do A., conforme melhor resulta da discriminação das rendas em dívida, constante do artigo 8.º da petição inicial, respeitam às rendas vencidas a partir de abril de 2019, dois meses depois da outorga do referido acordo prestacional.
15.º Aliás, mais se refere que quanto ao valor em dívida relativo ao acordo de confissão de dívida, a respectiva acção declarativa de condenação, encontra-se a tramitar sob o n.º 4376/22.0T8GDM no douto Juízo Local Cível - Juiz 2.
Assim,
16.º A alegada excepção de “ineptidão da petição inicial” alegada pela 1.ª Ré não merece provimento por manifestamente improcedente…».
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Foi marcada e realizou-se audiência prévia, a 19/6/2023, aí se tendo determinado que fosse aberta conclusão para prolação de despacho saneador, por escrito.
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A 22/6/2023, foi proferido despacho saneador, no qual, para além do mais, foram julgadas improcedentes as excepções invocadas pelos RR., mais se tendo fixado os temas da prova e objecto do litígio.
O predito despacho saneador tem, em resumo o seguinte teor quanto á matéria de exceção: «… o valor de € 24.692,88 (vinte e quatro mil, seiscentos e noventa e dois euros e oitenta e oito cêntimos), nos termos dos artigos 296.º, n.º 1, 298.º, n.º 1, 299.º, n.º 1 e 2, 305.º, n.º 1 e 4 e 306.º, n.º 1 e 2, todos do CPC.
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II – Saneamento
O Tribunal é competente em razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia.
O processo é o próprio e não enferma de nulidades que o invalidem na totalidade.
As partes são dotadas de personalidade e capacidade judiciárias e são legítimas.
2.1. – Da ineptidão da petição inicial por cumulação de pedidos substancialmente incompatíveis
Invoca a 1º R. a ineptidão da petição inicial, pretensão que fundamenta, sucintamente, na tese de que a A., nos art.º 13º a 15º e 8º e doc. 6 junto com a p.i., está a aludir à celebração de um acordo de pagamento, pelo qual a R. reconhecia a dívida e admitia o pagamento em prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.
A seu ver, tal pedido não pode ser cumulado com o pedido de resolução do contrato de arrendamento e despejo, por serem substancialmente incompatíveis.
Respondeu a A., em articulado de 22/2/2023 (refª 34835170), no qual diz que é fundamento de resolução o valor peticionado na presente acção a título de rendas em dívida.
Já o valor em dívida da 1.ª Ré, a título de incumprimento de acordo de confissão de dívida outorgado a 12/02/2019 e que é referenciado nos documentos juntos pelo próprio A., em momento algum foi peticionado nos presentes autos.
Mais refere que tal acordo de em 12/02/2019, respeita a rendas devidas e vencidas em data anterior à outorga do acordo prestacional.
As rendas em causa na presente acção venceram-se a partir de abril de 2019, dois meses depois da outorga do referido acordo prestacional.
Cumpre apreciar.
Dispõe o artigo 186.º, nº 1 do CPC, que “É nulo todo o processo quando for inepta a petição inicial.”
Por outro lado, concretiza o n.º 2 da mesma norma que “Diz-se inepta a petição: a) Quando falte ou seja ininteligível a indicação do pedido ou da causa de pedir; b) Quando o pedido esteja em contradição com a causa de pedir; c) Quando se cumulem causas de pedir ou pedidos substancialmente incompatíveis.”
A ineptidão da petição inicial configura excepção dilatória de conhecimento oficioso que importa a absolvição do Réu da instância – arts. 278 nº 1 al. b), 576º nºs 1 e 2, 577º al. b) e 578º, todos do Código de Processo Civil.
Percorrida a petição inicial da A., verifica-se que em momento algum é feita referência a qualquer putativo acordo de pagamento, nem a A. formula qualquer pedido relacionado com o mesmo.
Não vemos, portanto, como possa a R. dizer que o pedido ou causa de pedir da presente acção estejam relacionadas com o incumprimento de um acordo de pagamento.
Pelo contrário, é a 1ª R., embora sem nunca juntar documento que o comprove, quem vem trazer à liça, como forma de obstar à procedência da acção, a existência de um suposto acordo de pagamento, pelo qual teriam disposto quanto às rendas que aqui estão em causa, mais renunciando à resolução do contrato, com fundamento no seu incumprimento.
O que configura matéria de excepção peremptória, cabendo à R., nos termos gerais, a sua prova (artigo 342.º, n.º 2, do CC).
É certo que se alude a um “acordo de confissão de dívida”, outorgado a 12/2/2019, nos docs. 5 e 6 juntos com a p.i.; trata-se, porém de documento com data anterior às rendas alegadamente em dívida elencadas nos artigos 8.º e seguintes da p.i. (Abril de 2019 em diante), sendo que, como já se referiu, em momento algum a A., na sua causa de pedir ou pedido, faz referência à sua existência e incumprimento; antes se servindo do fundamento previsto no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, para aqui vir peticionar o despejo da 1ª R.
Pelo exposto, e sem necessidade de mais considerações, não há qualquer cumulação de pedidos incompatíveis, improcedendo a invocada excepção de ineptidão da petição inicial.
2.2. – Do erro do 2º R.
Excepciona o 2º R. a existência de “erro” da sua parte, convocando, para o efeito, duas figuras jurídicas distintas, a do erro na declaração, previsto no artigo 247.º do CC e a do erro sobre a pessoa ou objecto do negócio, previsto no artigo 251.º do Cód. Civil.
Respondeu a A. a tal excepção, no já referido articulado de 22/2/2023, advogando a manifesta improcedência da excepção peremptória impeditiva invocada, por não fazer o R. prova daquilo que alega, repudiando a existência do mesmo.
Relativamente ao artigo 247.º, dispõe esta norma que “Quando, em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.”
Por outro lado, dispõe o artigo 251.º do mesmo diploma que “O erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável
nos termos do artigo 247.º”
No primeiro caso, o erro reside na divergência não intencional - v.g., por inadvertência, engano ou equívoco -, entre a vontade declarada e a vontade real do autor, quer porque o declarante diz uma coisa diferente daquilo que realmente queria dizer ou porque diz aquilo que realmente queria dizer, mas atribuindo às palavras que emprega um significado ou sentido diferentes dos que elas objectiva e efectivamente têm, existindo assim uma “descontinuidade entre a representação ideal, o realmente pretendido, e a manifestação ou declaração de vontade, que não está justaposta com esta, mas diverge dela.”1
No segundo caso, há conformidade entre a vontade real e a vontade declarada, só que a vontade real formou-se em consequência de um erro sofrido pelo declarante, pois que se não fosse ele a pessoa/declarante não teria pretendido realizar o negócio, pelo menos nos termos em que o fez.
Há, neste último caso, uma continuidade ou convergência entre a vontade real e a declaração, só que “acontece que a própria vontade, em consequência do erro, se formou mal, divergindo assim da vontade hipotética que o declarante teria tido sem erro, de maneira que a vontade ficou viciada”, devendo, por via disso, o erro ser “encarado sob o aspecto subjectivo do declarante.”
Ora, cabia ao 2º R., que invocou a excepção peremptória impeditiva ou extintiva do direito da A., a alegação dos factos essenciais de que dependeria a procedência da mesma (artigos 5.º, n.º 1 e 576.º, n.º 3, ambos do CPC).
Cremos que o 2º R. não satisfaz, minimamente, esse ónus de alegação.
Não é inteligível da leitura da contestação, qual o erro em que incorreu o 2º R., ou seja, qual era a sua vontade real, da qual divergiu a declaração emitida (no sentido de se constituir como fiador, renunciando ao benefício da excussão prévia); nem, quanto ao segundo tipo de erro, de que modo a sua representação da realidade padecia de erro e como foi a sua vontade de emitir tal declaração viciada por este.
Nem, por conseguinte, são alegados factos atinentes à essencialidade “para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro” e respectivo conhecimento pelo declaratário.
Sendo certo que o erro não pode, manifestamente, residir na simples circunstância do R. estar desempregado à data do contrato.
A ausência de concretização do núcleo factual essencial de que dependia a procedência da excepção não pode dar lugar a aperfeiçoamento, na medida em que este se destina ao suprimento de meras “insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto alegada” (artigo 590.º, n.º 2, al. b) e n.º 4 do CPC), não servindo para colmatar a total falta dos factos essenciais, cuja alegação compete às partes.
Resta, portanto, julgar desde já improcedente, pela falta da alegação de factos necessários à sua procedência, a invocada excepção peremptória de erro do 2º R….»(sic).
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Do referido despacho saneador recorreram ambos os RR., suscitando ainda o 2º R. uma nulidade processual.
Por despacho de 7/9/2023, foi apreciada a nulidade suscitada, que improcedeu, e não foram admitidos os recursos interpostos.
Procedeu-se a julgamento com observância das formalidades legais.
*
Na sentença recorrida foi decidido: «… VI – Decisão
Pelo exposto, julga-se a presente acção totalmente procedente, por totalmente provada e, em consequência:
a) Declara-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre o A. INSTITUTO DE GESTÃO FINANCEIRA DA SEGURANÇA SOCIAL, IP (IGFSS, IP) e os RR. AA e BB, a 1/6/2017, tendo por objecto a fracção referida na factualidade provada;
b) Condena-se a 1º Ré AA a despejar a mesma fracção, devendo entregá-la livre e devoluta de pessoas e bens, no prazo máximo de 1 (um) mês;
c) Condena-se a 1ª Ré AA a pagar ao INSTITUTO DE GESTÃO FINANCEIRA DA SEGURANÇA SOCIAL, IP (IGFSS, IP) a quantia de €19.664,08 (dezanove mil, seiscentos e sessenta e quatro euros e oito cêntimos), a título de rendas vencidas até à presente data, bem como todas as rendas que se vencerem desde a presente data até ao trânsito em julgado da presente sentença, à razão mensal de € 359,31 (trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos); após este trânsito, a pagar indemnização em montante equivalente à renda (€ 359,31 - trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos), até efectiva entrega da fracção arrendada;
d) Condena-se o 2º Réu BB a pagar ao INSTITUTO DE GESTÃO FINANCEIRA DA SEGURANÇA SOCIAL, IP (IGFSS, IP), solidariamente com a 1ª Ré, a quantia de € 7.897,12 (sete mil, oitocentos e noventa e sete euros e doze cêntimos), a título de rendas vencidas desde Fevereiro de 2022 até à presente data, bem como todas as rendas que se vencerem desde a presente data até ao trânsito em julgado da presente sentença, à razão mensal de € 359,31 (trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos).
e) No restante, improcede a acção, absolvendo-se o 2º R. do pedido, nessa parte;
Custas por A. e RR., na proporção do respectivo decaimento, que se fixa em 10% para o primeiro e 90% para os segundos, sem prejuízo do apoio judiciário (artigo 527.º do CPC).
Registe e notifique.»(sic).
*
Inconformada com tal decisão, veio a 1ª ré interpor o presente recurso, o qual foi admitido como apelação, a subir de imediato, nos autos e com efeito suspensivo.
A ré com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes conclusões: «… CONCLUSÕES:
1 - A recorrente não se conforma com a decisão Douto Despacho Saneador proferido nos autos, que decidiu julgar improcedente exceção dilatória de ineptidão da petição inicial;
2- A Recorrente não se conforma com a Douta Sentença proferida no sentido de considerar totalmente procedente o Petitório Inicial;
3 - A Recorrente não sufraga o entendimento plasmado quer no Douto Despacho Saneador, quer na Sentença, por entender que ocorreu, em ambos, incorreta subsunção da situação sub iudice, aos normativos legais que se adequariam e uma incorrecta apreciação da matéria de facto, atentos os elementos probatórios constantes nos autos, razão pela qual apresenta o presente recurso;
IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
4 - Considerou o Tribunal “ad quo” dar como não provado, na alínea b) da matéria de facto não provada:
b) Relativamente às rendas aqui peticionadas pelo A., foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitia o pagamento a prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.
5 - Entende-se que tal factualidade devia ser dada como provada uma vez que em 21-04-2022 o Recorrido interpela a Recorrente propondo a reformulação do acordo confissão de divida, concretizando que caso tal não acontecesse em 8 dias, o Recorrido iria recorrer á via judicial, tudo conforme documento 6 da Petição Inicial.;
6 - Sucede que chegados a 29 de Abril de 2019, ao contrario do estatuído na interpelação, o Recorrido nada fez. Encetando negociações tendentes á efectivação de tal reformulação, como de resto denuncia o doc 7 da PI.;
7 - O Recorrido reconhece na PI que a Recorrente fez “promessas de regularização da situação”.
8- As promessas, são verdadeira declarações negociais e a posição assumida pelo destinatário das mesmas foi de as aceitar.;
9 – Existe aceitação como denunciam os comportamentos adoptados pelo Recorrido, que reconhece que após a interpelação de 21-04-2022, se iniciou um período de negociação das promessas de regularização, conforme documento 7 da PI;
10 - O Recorrido não avançou para a resolução judicial, tal qual havia anunciado.
11 – O Recorrido ainda anuiu na renovação do contrato de arrendamento, o que plasma uma o uma manifestação de vontade contraria á da resolução, anunciada na interpelação de 21-04- 2022, documento 6 da PI.
12 - As “promessas de regularização”, válidas nos termos do art. 224º do Código Civil, foram aceites, o que parece ter acontecido, como confessam os art. 13º e 14º da PI, considerado conjuntamente com o documento 6 e 7 da PI;
13 – Demonstra-se ainda a aceitação das declarações negociais da Recorrente, nos termos do art. 234º do Código civil, uma vez que não o que o próprio estatuía no doc 6 da Petição inicial, o que revela que houve uma reformulação do acordo tendo em vista o cumprimento voluntario dos valores em divida a titulo de rendas vencidas de Abril de 2019 a junho de 2022;
14 – Só por força de tal aceitação é que o Recorrido, em 29 de Abril de 2022 não recorreu á judicial, não mantinha o contrato de arrendamento por quatro meses e muito menos tinha renovado o mesmo, ignorar tal factualidade é ostracizar o conceito da declaração tácita de vontade.;
15 - O que faz com que aquele acordo, confessado expressa e tacitamente pelo Recorrido abarque necessariamente as rendas respeitantes aos períodos de Abril de 2019 a Junho de 2022.;
16 - Nestes termos, a situação jurídica que regula estes valores de rendas vencidas, supra descriminadas, qualifica-se como contratual na sua forma perfeita, na medida em que é reconhecido haver existido proposta contratual em que a Recorrente se confessou devedora e confessa-se e conclui-se que a mesma foi aceite pelo Recorrido. Nos termos do disposto nos art.s 224º e 234º do CC.
17 - Considerando tudo quanto supra se expôs, entende a Recorrente que, que andou mal o tribunal ad quo, ao apreciar a prova constante nos autos, nomeadamente docs 6, 7 do PI e a confissão de factos feita pelo Recorrido nos arts. 11º a 14º da PI, tendo considerado como não provado os factos da alínea b) da matéria não provada devendo ao invés tais factos constarem no rol de factos provados com a seguinte redação:
“Relativamente às rendas aqui peticionadas pelo A., foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitido o deferimento do pagamento da divida reconhecida, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.”
Da Ineptidão da petição inicial
18 - A Recorrente impugnar a decisão proferida e incorporada no Douto Despacho Saneador recorrido, no que toca a decisão de improcedência da Ineptidão da petição inicial;
19 - Entendeu o Tribunal ad quo, no Douto Despacho recorrido, julgar improcedente a exceção invocada, por considerar que, a Recorrente não logrou demonstrar a existência de um contrato, que consistisse num acordo de pagamento posterior a 2019, que tenha tido como objecto o valor das rendas nos autos.
20 - A Recorrente pugnou pela procedência da exceção dilatória, alegando em síntese que o Recorrido cumulava pedidos incompatíveis nos termos do art. 186 nº 1 do CPC. Para o efeito alegou, que para alem da resolução do contrato de arrendamento o Recorrido buscava naqueles autos a cobrança judicial de valores objecto de contrato de pagamento celebrado entre aquele e a Recorrente.;
21 – para efeitos de demonstração da Exceção replica-se, tudo quanto se alegou na impugnação da matéria de facto, supra deduzida;
22 – É entendimento da Recorrente que este pedido não pode ser cumulado com a ação de despejo, na medida em que o mesmo não tem nenhuma conexão com a pedido principal, por se tratarem de pedidos substancialmente diversos., se no caso da resolução do contrato de arrendamento e despejo á que se apreciar a subsunção dos factos que vierem a ser provados, aos disposto no art. 1083º e seg. do CC;
23 - Já no que respeita ao pedido de condenação no pagamento da quantia de €13 913,58 (treze mil novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos), aqui o que se deve apreciar, são matérias diferentes, que em especial dizem respeito aos moldes em que o acorde de pagamento a prestações foi clausulado, nomeadamente, se existe incumprimento do acordo por parte da R., ou sequer se já encontram verificados os pressupostos para que se considere a R. em mora.
24 - Tais pedidos são autonomizáveis e substancialmente incompatíveis, uma vez que a procedência de uns assenta na apreciação das vicissitudes contrato de arrendamento e de outro no inadimplemento de contrato de pagamento a prestações;
25 - Expressamente se requer que atentando o disposto no 186º nº 2 c) do CPC, seja revogada a decisão recorrida e substituída por outra que considere procedente exceção dilatória da ineptidão da petição inicial e determinada consequentemente a nulidade insuprível de todo o processo, absolvendo-se a R. da Instancia.
II – Da falta de pressupostos para a resolução
26 - Entende o tribunal ad quo, que a Recorrido garante todos os pressupostos para poder resolver o contrato de arrendamento que havia celebrado com a Recorrente;
27 – A Recorrente entende que só por incorrecta aplicação do direito, se pode concluir que tal direito de resolução contratual, existe na esfera jurídica do Recorrido. Vejamos,;
28 - o Recorrido busca nos presentes autos resolver o contrato de arrendamento nos art. 1083º e seg do Código alegando em suma, a falta de pagamento de rendas por parte da R, nomeadamente as rendas respeitantes ao período de abril de 2019 a junho de 2022;
29 - Face á norma jurídica invocada, não se verificavam os pressupostos objectivos para a resolução do contrato de arrendamento agora renovado e que tem o término em 30 de Maio de 2027;
30 - Nos termos do. 1083º nº 3 do CC, só existe fundamento para o Senhorio resolver o contrato, quando existe uma mora no pagamento de renda igual ou superior a três meses, o que no caso em concreto não acontece, atentando-se ao facto de que a única renda vencida e não paga ser a de Junho e a mora não ser sequer superior a dois meses, considerando o momento da apresentação da presente ação.;
31 – A respeito da resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, existe na verdade uma lacuna na lei, quando falamos quer de rendas vencidas no período inicial de duração do contrato, quer quando falamos de rendas vencidas nos períodos de renovação desse contrato;
32 - Períodos esse que são mediados por uma declaração dos contratantes, em se vincularem por novo período contratual.
33 – o período de inicial de duração do contrato e os períodos de renovação do mesmo devem ser enquadrados autonomamente, na medida em que se renovam para Senhorio e inquilino os direitos e obrigações do contrato primário, nomeadamente as vicissitudes que ocorram na vigência de cada um deles, como é o caso das rendas vencidas e não pagas.;
34 - Não podendo as rendas vencidas e não pagas em período anterior, serem fundamento de resolução, do contrato de arrendamento que se renovou, sob pena de se estar a admitir que o Senhorio podia, com base nos mesmos factos dizer uma coisa e o seu contrario, ou seja, declarar querer renovar o contrato de arrendamento e renovado o mesmo, e invocando factos que conhecia antes da renovação, optar pela resolução do contrato, admitindo-se uma solução de manifesto abuso de direito;
35 - Importa sanar esse lacuna, devendo a integração do direito ser feita por analogia, que se traduz no espírito do sistema jurídico;
36 - Á pergunta que de saber se para efeitos de resolução contratual se deve considerar a duração continuada do contrato ou cada período de duração, de forma autónoma, evidencia-se o caminho preconizado no art. 1098º do CC, que tratando de uma causa de cessação do contrato de arrendamento, faz depender o prazo de oposição á renovação do contrato de arrendamento, conforme a duração inicial do contrato quer se trate da período de duração da renovação, tratando desta forma autonomamente, os diferentes períodos de vigência do contrato.;
37 - A autonomização dos períodos de vigência, foi vontade expressa do legislador, tendo preferido esta diferenciação plasmada no art. 1098º do CC;
38 – Face ao exposto, expressamente se requer, que seja reconhecido inexistir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e por conseguinte ser considerada totalmente improcedente a presente ação absolvendo-se a R. dos pedidos.
Nestes termos e nos melhores de direito, deverá o presente recurso ser julgado procedente e, por via disso, ser declarado:
a) Procedente a impugnação da matéria de facto e considerada matéria de facto provado o ponto b) da matéria de facto não provada, com a redação dada no presente recurso, e ainda;
b) revogado o despacho saneador recorrido na parte que decide sobre a exceção dilatória de ineptidão da petição inicial substituído por outro que, que considere procedente exceção dilatória da ineptidão da petição inicial e determinada consequentemente a nulidade insuprível de todo o processo, absolvendo-se a R. da Instancia, caso assim não se entenda;
c) deve ser a sentença proferida, revogada e a Recorrente absolvida do pedido por inexistir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento, atenta a renovação do mesmo. assim se fazendo a costumada e sã, Justiça!….».
*
A autora juntou contra-alegações tendo deduzido as seguintes conclusões: «… DAS DECISÕES RECORRIDAS
O recurso interposto pela recorrente tem como objecto, o despacho saneador proferido a fls. (…), a 22/06/2023, na parte em que decidiu pela improcedência da excepção de ineptidão da petição inicial, invocada em sede de contestação. E por outro lado,
Tem, ainda, como objecto, a sentença proferida a fls. (…), a 20/10/2023, que julgou a acção de despejo por falta de pagamento de rendas totalmente procedente, …Ora,
Defende o recorrido de forma veemente que as decisões recorridas não merecem nenhuma censura, estando devidamente fundamentadas de facto e de direito, tendo o Tribunal a quo subsumido a factualidade concreta dos autos ao direito aplicável.
O recorrido, susbscreve in totum, para todos os efeitos legais, as doutas decisões proferidas pelo Mm. º Juiz a quo, as quais deverão ser integralmente confirmadas.
Pelo que,
DO RECURSO ERESPECTIVOS FUNDAMENTOS
Como é consabido e constituiu Jurisprudência pacífica, o objecto do recurso e os poderes de cognição do Tribunal “ad quem” limitam-se pelas conclusões da motivação apresentadas pelo recorrente.
Não pode o recorrido deixar de pugnar no sentido de que as conclusões da recorrente são praticamente uma reprodução integral das alegações, sem qualquer esforço ou de colaboração com o douto Tribunal “ad quem” no sentido de cumprir a obrigação de apresentar conclusões claras e concisas.
Acresce que, A recorrente optou por apresentar alegações – e que foram reiteradas nas conclusões - que não seguem uma linha de tramitação cronológica, alegando primeiro sobre o mérito da sentença, seguindo-se o mérito do despacho saneador e por último, novamente, sobre o mérito da sentença.
Não obstante tal sistemática adoptada criar uma descontinuidade e confusão na motivação que a recorrente apresenta em sede de recurso, as contra-alegações apresentadas seguem a ordem apresentada nas alegações – e conclusões de recurso. Assim:
DA SENTENÇA – “IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO”
Vem a recorrente impugnar, para além do mais, a decisão do Tribunal recorrido, no que concerne à matéria de facto dada como não provada. Em concreto, impugna a decisão do Tribunal recorrido que deu como não provado o constante da alínea b) dos “Factos não provados”, que se transcreve: “Relativamente às rendas aqui peticionadas pelo A., foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitia o pagamento a prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.”
Ora, como questão prévia, cumpre salientar, antes mesmo de nos debruçarmos sobre este fundamento de recurso invocado pela recorrente, que se afigura não ter esta cumprido, na íntegra, o disposto no n.º 1 e 2 do artigo 640.º do CPC.
…Ora, embora a recorrente tenha cumprido o plasmado nas alíneas a) e c) do n.º 1 do artigo 640.º do CPC, entende o recorrido que no que se refere à indicação específica dos meios probatórios que “impunham decisão diversa sobre a alínea b) dos “Factos não provados”, a mesma não é clara. Com efeito, A recorrente funda o seu recurso, expressamente, com base nos documentos 6 e 7 da petição inicial, mas como sucedeu em sede de primeira instância, não alcança o recorrido em que parte ou excertos desses documentos – e em todos os demais juntos aos autos - poderia resultar a factualidade que a recorrente pretende lograr provar.
É que, Se o documento 6 da petição inicial consubstancia uma comunicação electrónica da recorrente com a seguinte frase: “Boa Tarde! Meu bebê essa, tá internado, por isso não enviei o restante do documento, próximo mês já começo a pagar sem falhar, assim que sair daqui te envio e também o comprovante de internamento.” – cfr. fls (…) dos autos; por outro lado,
O documento 7 da petição inicial consubstancia uma interpelação registada com aviso de recepção remetida ao fiador - 2.º Réu –, pelo recorrido, nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 5 e 6 do artigo 1041.º do CPC.
Tanto nos documentos aludidos como em qualquer outro constante dos autos, não existe qualquer meio probatório que infirme a decisão do Tribunal a quo na conclusão da inexistência de prova documental ou testemunhal no que respeita ao ponto de facto que a recorrente considerou incorrectamente julgado.
Sendo que outra não poderia ser a decisão do Tribunal recorrido sobre a factualidade dada como não provada e que ora foi impugnada pela recorrente. Senão vejamos,
Vem a recorrente insistir em sede de recurso numa realidade factual que tentou provar em sede de primeira instância, mas que, de forma manifesta, não conseguiu demonstrar face à ausência total de prova.
Através dos presentes autos, o recorrido - na qualidade de proprietário de imóvel arrendado à recorrente na qualidade de arrendatária - veio peticionar a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na falta de pagamento de rendas, que à data da instauração da acção, perfaziam o valor de € 13.913,58.
Tais rendas e respectivos valores correspondem aos factos dados como provadas no Ponto 9 e Ponto 10, e que se transcrevem infra:
“9. A 1.ª R. deixou de pagar as “rendas” a partir do ano de 2019.
10. À data da propositura da acção, encontravam-se vencidas e não pagas, as rendas mensais, relativamente aos anos e meses a seguir discriminados:
• ano de 2019: abril, maio e junho (valor de € 351,90); julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro (valor de € 355,95);
• ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho (valor de € 355,95); julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro (valor de € 357,77);
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro (valor de € 357,77);
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho (valor de € 357,77) e julho (já pelo valor actualizado de €359,31).”
A recorrente reconhece que as rendas melhor identificadas no Ponto 10 dos “Factos provados” não foram pagas – tanto que nunca as impugnou – mas alega que o valor em dívida foi objecto de um suposto “acordo”, de uma “reformulação do acordo de confissão de dívida” assentes em “promessas de regularização” por parte da recorrente e que foram aceites pelo recorrido.
Alega a recorrente que tanto aceitou o recorrido – tais “promessas” -, que o mesmo não avançou, de imediato, para a resolução judicial nem se opôs à renovação do contrato de arrendamento, o que sempre teria de traduzir “uma declaração tácita de vontade” em regularizar através de “acordo de pagamento”, os valores das rendas que fundamentaram, precisamente, o pedido de declaração de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas. Ora,
Tal factualidade, de forma manifesta, não corresponde à verdade dos factos.
Não passando de alegações e de tentativas de criar uma convicção no Tribunal a partir de pressupostos factuais que nunca ocorreram e consequentemente não foram demonstrados e provados.
Como bem decidiu o Tribunal a quo, na apreciação desta matéria:
“Não se fez qualquer prova da celebração de um suposto acordo de pagamento, tendo por objecto as, rendas aqui peticionadas pelo A.
Tal acordo não resulta, sequer, das declarações de parte da 1ª R., que seria a maior interessada em afirmá-lo e que se limitou, de forma tímida, a aludir a conversas mantidas com a mandatária do A., nas quais teria “ficado em aberto” que quando voltasse a trabalhar ia começar a pagar as rendas e que “quando começasse a trabalhar, tentaria fazer acordo”, não tendo, posteriormente, retomado as conversas com a advogada.
Foi incapaz de concretizar em que se traduzia tal “acordo”, nomeadamente os seus termos e condições de pagamento.
O único acordo a que há referência nos autos é o de 12/2/2019 que, como foi esclarecido, diz respeito a rendas anteriores às aqui peticionadas (encontrando-se inclusivamente a correr termos acção declarativa neste Tribunal que versa sobre o incumprimento do mesmo).”
Tendo concluído a final, o Tribunal recorrido que: “Diremos mesmo que não tem qualquer sentido que uma pessoa, singular ou colectiva, se sujeitasse a um acordo nos termos delineados pela 1ª R. na sua contestação, ou seja, o pagamento das prestações acordadas ficaria condicionado um evento futuro e incerto: o regresso ao mercado de trabalho da 1ª R., continuando esta, ao que parece, na posse do imóvel, enquanto isso não sucedia.”
Pelo que, Defende o recorrido, assim, que deverá confirmar-se a decisão do Tribunal a quo na apreciação do facto ora impugnado como “facto não provado”.
DO DESPACHO SANEADOR -“DA INEPTIDÃO DA PETIÇÃO INICIAL”
Impugna a recorrente, igualmente, do despacho saneador proferido a fls. (…), a 22/06/2023, na parte em que julgou improcedente a (então por si) invocada excepção de ineptidão da petição inicial por cumulação de pedidos substancialmente incompatíveis.
Replica em sede de alegações e conclusões de recurso o que já havia deduzido em sede de primeira instância.
O fundamento da excepção de ineptidão da petição inicial por cumulação de pedidos substancialmente incompatíveis radicou – e radica -, precisamente, no pressuposto de que o recorrido admitia que relativamente ao valor correspondente às rendas em dívida e que fundamentaram a causa de pedir da acção judicial havia sido celebrado o tal “acordo” ou “reformulação do acordo de confissão de dívida”, no qual a recorrente reconhecia a dívida e admitia o pagamento em prestações, acordando as partes manter em vigor o contrato de arrendamento, conforme resulta do supra aludido.
Assim, invoca a recorrente que não pode o recorrido, simultaneamente, ter aceite um “acordo prestacional” que tenha tido como objecto o valor de € 13.913,58, a título de rendas vencidas, e simultaneamente recorrer a essas rendas vencidas para fundamentar a causa de pedir dos presentes autos [acção de resolução de contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas].Ora,
A apreciação deste fundamento aduzido pela recorrente prende-se precisamente com a questão de facto do “acordo de pagamento” que foi dado como não provado na alínea b) dos “Factos não provados”, e sobre a qual nos pronunciámos supra. Com efeito,
Conforme a própria recorrente refere no ponto 21 das suas conclusões de recurso: “para efeitos de demonstração da Excepção replica-se, tudo quanto se alegou na impugnação da matéria de facto, supra deduzida.”
E assim sendo, necessariamente, reitera o recorrido mutatis mutandis, quanto a este segundo fundamento tudo quanto contra-alegou supra em sede de “Impugnação da matéria de facto”.
Não obstante, sempre cumprirá alegar que,
Não corresponde à verdade que entre as partes foi celebrado um acordo – formal ou verbal - que tenha tido como objecto a causa de pedir dos presentes autos!
O único acordo de confissão de dívida outorgado entre as partes foi celebrado a 12/02/2019, respeitando a outras rendas devidas e vencidas em data anterior à outorga do acordo prestacional, não tendo sido o objecto de tal acordo, em momento algum, peticionado nos presentes autos.
Aliás, sobre esse acordo e falta de cumprimento, encontra-se a tramitar no mesmo Tribunal, uma outra acção de condenação para pagamento de quantia certa.
Sempre se dirá que, as rendas que, precisamente, fundamentaram a causa de pedir dos presentes autos, respeitam a rendas vencidas a partir de abril de 2019, dois meses depois da outorga do referido acordo prestacional!
E neste sentido, bem fundamentou o Tribunal a quo no despacho saneador sobre a excepção deduzida pela recorrente que:
“(…) Percorrida a petição inicial da A., verifica-se que em momento algum é feita referência a qualquer putativo acordo de pagamento, nem a A. formula qualquer pedido relacionado com o mesmo.
Não vemos, portanto, como possa a R. dizer que o pedido ou causa de pedir da presente acção estejam relacionadas com o incumprimento de um acordo de pagamento.
Pelo contrário, é a 1ª R., embora sem nunca juntar documento que o comprove, quem vem trazer à liça, como forma de obstar à procedência da acção, a existência de um suposto acordo de pagamento, pelo qual teriam disposto quanto às rendas que aqui estão em causa, mais renunciando à resolução do contrato, com fundamento no seu incumprimento.”
Sendo que relativamente ao acordo prestacional outorgado entre as partes – mas datado de 12/02/2019 e nada relacionado com a causa de pedir dos autos – sufragou o Tribunal recorrido que:
“É certo que se alude a um “acordo de confissão de dívida”, outorgado a 12/2/2019, nos docs. 5 e 6 juntos com a p.i.; trata-se, porém de documento com data anterior às rendas alegadamente em dívida elencadas nos artigos 8.º e seguintes da p.i. (Abril de 2019 em diante), sendo que, como já se referiu, em momento algum a A., na sua causa de pedir ou pedido, faz referência à sua existência e incumprimento; antes se servindo do fundamento previsto no n.º 3 do artigo 1083.º do Código Civil, para aqui vir peticionar o despejo da 1ª R.”
Como bem destacou o Tribunal recorrido, a recorrente ao suscitar matéria de excepção peremptória, tinha o ónus de provar a mesma – n.º 2 do artigo 342.º do Código Civil (CC) -, o que não logrou e não logra fazer (agora), em sede de recurso.
Pelo que, Defende o recorrido, assim, que outra não poderia ser a decisão do Tribunal recorrido aquando da prolação de despacho saneador, senão a de ter julgado que não havia qualquer cumulação de pedidos incompatíveis, decidindo pela improcedência da invocada excepção de ineptidão da petição inicial.
DA SENTENÇA –“DA FALTA DE PRESSUPOSTOS PARA A RESOLUÇÃO”
A recorrente, por último, vem alegar a falta de pressupostos legais para a declaração de resolução do contrato de arrendamento.
Imputando à sentença recorrida a “incorrecta aplicação do direito”, incorre a recorrente em manifesto erro.
Com efeito, alega que:
“30 - Nos termos do. 1083º nº 3 do CC, só existe fundamento para o Senhorio resolver o contrato, quando existe uma mora no pagamento de renda igual ou superior a três meses, o que no caso em concreto não acontece, atentando-se ao facto de que a única renda vencida e não paga ser a de Junho e a mora não ser sequer superior a dois meses, considerando o momento da apresentação da presente ação.;
31 - A respeito da resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, existe na verdade uma lacuna na lei, quando falamos quer de rendas vencidas no período inicial de duração do contrato, quer quando falamos de rendas vencidas nos períodos de renovação desse contrato;
32 - Períodos esse que são mediados por uma declaração dos contratantes, em se vincularem por novo período contratual.
33 – o período de inicial de duração do contrato e os períodos de renovação do mesmo devem ser enquadrados autonomamente, na medida em que se renovam para Senhorio e inquilino os direitos e obrigações do contrato primário, nomeadamente as vicissitudes que ocorram na vigência de cada um deles, como é o caso das rendas vencidas e não pagas.;
34 - Não podendo as rendas vencidas e não pagas em período anterior, serem fundamento de resolução, do contrato de arrendamento que se renovou, sob pena de se estar a admitir que o Senhorio podia, com base nos mesmos factos dizer uma coisa e o seu contrario, ou seja, declarar querer renovar o contrato de arrendamento e renovado o mesmo, e invocando factos que conhecia antes da renovação, optar pela resolução do contrato, admitindo-se uma solução de manifesto abuso de direito; (…)”
Ora, afigura-se carecer de sustentação legal, quer a posição da recorrente no sentido de entender que não se encontram verificados os pressupostos legais para operar a resolução do contrato de locação ao abrigo do n.º 3 do artigo 1083.º do CC, quer da alegada lacuna na lei quanto ao vencimento das rendas ao longo da vigência de um contrato (com renovações).
Dispõe o n.º 3 do artigo 1083.º do CC que: “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do disposto nos n.ºs 3 a 5 do artigo seguinte.”
Ora, no caso dos autos, a recorrente deixou de pagar as rendas a partir de abril de 2019, o que foi dado, aliás, dado como facto provado.
Como resulta da sentença recorrida e refira-se, que se acompanha na íntegra e se transcreve: “Um dos fundamentos de resolução, legalmente previsto no artigo 1083.º, n.º 3, do CC, é precisamente a mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, parecendo-nos que a interpretação correcta da norma é que basta que se encontre em dívida, por período superior a três meses, o pagamento de uma renda mensal.
A resolução pode operar, como já se disse, por via judicial.
Posto isto, atentando na factualidade provada, verifica-se que, efectivamente, os RR não procederam ao pagamento das rendas em falta, pretendendo a A. resolver o contrato com esse fundamento.
À data da propositura da acção (29/6/2022), encontravam-se em mora as rendas vencidas desde abril de 2019 em diante, não sobejando, portanto, qualquer dúvida quanto à ocorrência do pressuposto invocado (mora superior a 3 meses). (…)” – sublinhado nosso.
Neste sentido, decidiu o Tribunal a quo estarem verificados todos os pressupostos legais para decretar a resolução do contrato de arrendamento atento o incumprimento pela recorrente – arrendatária -, nos termos dos n.ºs 1 e 3 do artigo 1083.º do CC. Com efeito,
A tese apresentada pela recorrente no sentido de que não tendo o recorrido exercido a oposição à renovação do contrato traduziria que queria a sua manutenção ou no limite que o silêncio do recorrido tinha feito precludir o direito de resolver o contrato não tem qualquer substracto legal.
Como resulta da decisão recorrida e cujo entendimento não merece censura, e se transcreve: “A oposição à renovação do contrato de arrendamento e a sua resolução são causas de extinção distintas (vd. artigo 1079.º do Cód. Civil). Uma em nada contende com a outra; o senhorio pode não se opor à renovação e resolver o contrato, desde que disponha de fundamento legal; ou pode não o resolver, mesmo com razões para o fazer, e opor-se à renovação.
No caso, pode não se ter oposto à renovação por saber que em breve intentaria acção judicial, na qual não só pediria a resolução do contrato como demandaria pagamento de todas as rendas em falta.
Com bem formulado a final na sentença recorrida, entendeu o Tribunal recorrido que, no limite, a aceitar-se a teses da recorrente “(…) nunca seria fundamento para resolução a falta de pagamento das últimas três rendas antes de cada renovação, posto que, operando-se esta, o senhorio deixava de poder peticionar a resolução com fundamento na mora superior a três meses (que apenas se daria após essa renovação).” Ora,
Ao contrário do invocado pela recorrente, não existe qualquer lacuna que importa integrar à luz da analogia no que concerne à distinção de rendas vencidas no período inicial de duração do contrato de arrendamento e rendas vencidas nos períodos de renovação, sendo que a renovação precludiria o direito de resolver o contrato de arrendamento com base nas rendas devidas nesse período inicial.
Entende o recorrido não existir qualquer falha de legislação, na regulação de uma situação factual que exige uma disciplina normativa.
Com efeito, existe uma previsão específica no n.º 3 do artigo 1083.º do CC, que de forma clara determina os pressupostos legais da resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, prevendo um mínimo “de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda”.
O que ocorreu e ficou provado no caso dos autos.
Sendo que no caso concreto, não se afigura ter aplicação o disposto no artigo 1098.º do CC – referente à oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário –, nas situações que de forma inequívoca consubstanciam causa de pedir de resolução de contrato de arrendamento ao abrigo do n.º 3 do artigo 1083.º do CC.
Não alcançando o recorrido de onde possa resultar a aplicação do artigo 1098.º do CC.
Defende o recorrido que a recorrente não consegue demonstrar a falta de pressupostos legais para ter sido decretada a resolução do contrato de arrendamento entre as partes, apenas resultando da sua alegação, a mera discordância com a decisão recorrida. Assim, afigura-se de forma manifesta que inexistiu qualquer incorrecta aplicação do direito pelo Tribunal a quo, o qual se limitou a subsumir a factualidade concreta dos autos ao direito aplicável, concluindo pela procedência do pedido do recorrido.
Pelo que, Defende o recorrido, assim, que deverá confirmar-se a decisão do Tribunal a quo, na procedência total dos pedidos do recorrido… Decidindo-se assim, far-se-á JUSTIÇA!
*
Nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre decidir.
***
II- DO MÉRITO DO RECURSO
1. Definição do objecto do recurso
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Código de Processo Civil[1].
Porque assim, atendendo á estrutura das conclusões das alegações apresentadas pelos apelantes, resulta que as questões a analisar são as seguintes:
1. Alteração á matéria de facto.
2. Ineptidão da petição inicial.
3. Alteração a decisão de mérito.
Consigna-se, todavia que por uma questão de precedência lógica, ter-se-á de iniciar a análise pela questão da ineptidão da petição inicial por ser manifestamente uma questão prévia ás restantes.
***
III- FUNDAMENTOS DE FACTO
Nesse contexto, cumpre referir que a sentença recorrida consignou a seguinte matéria de facto : «… IV – Fundamentação
4.1. – Factos provados
Discutida a causa, resultam provados os seguintes factos:
1. Encontra-se registada a favor do A., pela Ap. ... de 2003/07/25, a aquisição da propriedade da fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao R/C Direito do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., inscrito na matriz predial urbana de ... sob o artigo ... e descrita a fracção e o prédio na Conservatória do Registo Predial de Gondomar, respectivamente, sob a ficha n.º ...... e n.º ....
2. Por escrito particular denominado “contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo renda livre (fiador)”, celebrado a e com data de início a 01/06/2017, o A. declarou “dar de arrendamento” à 1.ª Ré, a fracção autónoma melhor identificada no artigo 1.º supra.
3. O 2º R. teve também intervenção no referido escrito, enquanto “fiador”, apondo a sua assinatura no espaço próprio, assinalado com a palavra “fiador”.
4. De acordo com a Cláusula 13ª do referido escrito, “O fiador e principal pagador, assume solidariamente com a arrendatária, a obrigação do fiel e exacto cumprimento do presente contrato até ao final do prazo e suas renovações”.
5. Dizendo-se, na cláusula seguinte, que “O fiador e principal pagador, assume solidariamente com a arrendatária, a obrigação do fiel e exacto cumprimento do presente contrato até ao final do prazo e suas renovações.”
6. O referido escrito foi celebrado pelo prazo de 5 (cinco) anos, renovando-se automaticamente, por iguais períodos, destinando-se o “arrendado” exclusivamente a habitação da 1ª. Ré.
7. Como contrapartida pela cedência do gozo da fracção, convencionou-se contrapartida monetária mensal (“renda”), que se cifrava, à data, em € 348,00 (trezentos e quarenta e oito euros), a actualizar anualmente de acordo com os coeficientes de actualização vigentes e a pagar no primeiro dia do mês anterior àquele a que respeitar.
8. A renda tem vindo a ser actualizada anualmente, sendo que, desde julho de 2022 cifra-se a renda em € 359,31 (trezentos e cinquenta e nove euros e trinta e um cêntimos).
9. A 1.ª R. deixou de pagar as “rendas” a partir do ano de 2019.
10. À data da propositura da acção, encontravam-se vencidas e não pagas, as rendas mensais, relativamente aos anos e meses a seguir discriminados:
• ano de 2019: abril, maio e junho (valor de € 351,90); julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro (valor de € 355,95);
. ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho (valor de € 355,95); julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro (valor de € 357,77);
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro (valor de € 357,77);
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho (valor de € 357,77) e julho (já pelo valor actualizado de €359,31).
11. Por missiva datada de 17/7/2019, com o assunto “Última interpelação – notificação para pagamento voluntário”, o A., por intermédio da sua mandatária, solicitou à 1ª R. o pagamento de € 10.351,89, referentes a rendas de abril, maio e junho de 2019 e indemnização legal referente aos meses de março, abril, maio e junho do mesmo ano, bem como pelo incumprimento de acordo de confissão de dívida outorgado a 12/2/2019, concedendo-lhe o prazo de 20 dias para pagamento, sob pena de recurso à via judicial.
12. A carta referida no ponto anterior foi recebida pela 1ª R. a 24/7/2019.
13. Desde 2019 que a 1ª R. vem manifestando a intenção de proceder ao pagamento das rendas em dívida e de retomar o cumprimento, com promessas de regularização da situação.
14. A 1ª R. enviou e-mail à mandatária da A., a 20/4/2022, no qual refere “Boa tarde! Ainda não enviei os documentos, falta alguns envio lhe o mais breve possível! AA” (sic).
15. Respondeu a A., no dia seguinte, por e-mail da sua mandatária, com o seguinte teor: “(…) sou a informar conforme lhe transmiti telefonicamente, que a presente situação de incumprimento do acordo de confissão de dívida, quer o pagamento de rendas devidas e não liquidadas e respectivas indemnizações não pode ser protelada por mais tempo. Neste sentido, reitero a informação que até ao final do presente mês de abril deve fazer chegar ao m/ cuidado, requerimento a solicitar reformulação de acordo de confissão de dívida e os respectivos documentos que pretende que sejam submetidos a Conselho Directivo, conforme comunicado telefonicamente. Mais informo que é necessário que retome, de imediato, o pagamento das rendas de forma a demonstrar a intenção efectiva de regularizar a situação de incumprimento que se tem verificado nos últimos anos. Devendo o comprovativo do pagamento ser, igualmente, enviado ao m/cuidado. Assim, fico a aguardar até ao próximo dia 29 de abril, o envio dos documentos em causa, sob pena de, sem mais avisos, ver-se o IGFSS obrigado a recorrer aos mecanismos judiciais.”
16. A 1ª R. remeteu novo e-mail à mandatária da A., a 11/5/2022, dizendo “Boa tarde! Meu bebê essa, tá internado, por isso não enviei o restante do documento, próximo mês já começo a pagar sem falhar, assim que sair daqui te envio e também o comprovante de internamento” (sic).
17. Atendendo à falta de pagamento de rendas, o A. remeteu ainda carta registada com aviso de recepção ao 2º R., datada de 29/3/2022, com o assunto “Rendas em débito – contrato de arrendamento de AA – Rua ...,... – R/c dto, ..., Gondomar”, na qual diz que a 1ª R. se encontra em incumprimento e, fazendo-se alusão ao artigo 1041.º, n.º 5 e 6 do CC, reclama do 2º R. o pagamento das rendas de janeiro a abril de 2022, num total de € 1.431,08, acrescidas do valor da indemnização legal de € 286,20, concedendo-se a este até 8 de abril para proceder ao pagamento voluntário, sob pena de recurso aos mecanismos legais para recuperação dos montantes em dívida.
18. A carta referida no ponto anterior foi recebida pelo 2º R., em data não concretamente apurada.
19. Respondeu o 2º R., por carta datada de 28/4/2022, dirigida ao A., na qual diz que “não tem rendimentos para fazer face à dívida pois encontra-se em situação de desemprego, como já se encontrava à data da outorga do contrato. (…) não se percebe o porquê de V. Exas. manterem um contrato que já poderiam e deveriam ter resolvido em 2018 e é por essa razão que o signatário não se considera responsável pelas rendas em dívida desde a data da carta supra referida em diante, porque V. Exªs são directamente responsáveis pelo acumular dos montantes”
20. Por carta datada de 9/5/2022, o A. concedeu novamente ao 2º R. a oportunidade de proceder ao pagamento do valor das rendas de fevereiro a maio de 2022 e indemnização legal, num valor global de € 1.717,28, em 20 dias, sob pena de recorrer, de imediato, à via judicial.
21. A carta referida no ponto anterior foi recebida pelo 2º R., a 15/5/2022.
22. À data da celebração do escrito referido em 2., o 2º Réu estava desempregado, situação que se mantém no momento presente, já que, não obstante o Réu tenha tido empregos de curta duração, nunca teve um único contrato de trabalho por tempo indeterminado, subsistindo, neste momento, do subsídio de desemprego e de trabalhos esporádicos como cabeleireiro.
23. A 1ª R. encontrava-se igualmente desempregada, à data da celebração do contrato.
24. A 1ª R. é seguida regularmente em Consulta de Neurologia/Epilepsia, por crises epilépticas focais e, episodicamente, generalizadas.
25. O A. não se opôs à renovação do contrato de arrendamento, em 01 de Junho de 2022.
4.1. – Factos não provados
a) O Autor tinha conhecimento de que a 1ª e o 2º R. estavam desempregados à data da celebração do sobredito “contrato”.
b) Relativamente às rendas aqui peticionadas pelo A., foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitia o pagamento a prestações, mantendo- se em vigor o contrato de arrendamento.
c) Mais renunciado expressamente ao direito de resolução do contrato por falta de pagamento das mesmas.
d) Ficando acordado que o pagamento prestacional se iniciaria no momento em que a 1ª R. retornasse ao mercado de trabalho.
e) O estado de saúde da 1ª R. impedia-a de trabalhar.
f) A 1ª R. encontrava-se grávida à data da celebração do “acordo de pagamento”.*
Ao demais não se responde por se considerar conclusivo, irrelevante ou matéria de Direito.
4.3. – Motivação
A convicção do Tribunal alicerçou-se nas posições assumidas pelas partes nos articulados, e na análise crítica da prova documental junta aos autos, conjugada com a prova produzida em audiência de discussão e julgamento, sempre à luz do ónus de prova que resulta dos artigos 342.º do Código Civil e 414.º do Código de Processo Civil, com consideração dos factos instrumentais resultantes da instrução da causa e daqueles de que o Tribunal pode conhecer oficiosamente (artigo 5.º, n.º 2 e 3, do CPC).
Encontra-se assente, face à sua não impugnação (artigo 574.º, n.º 2, do CPC), a propriedade do imóvel e a celebração de “contrato de arrendamento”, tendo-se analisado também, nesta sede, os docs. 1 a 3 juntos com a p.i. (o teor do “contrato” foi retirado deste último).
No que concerne o incumprimento da obrigação de pagar as rendas, bem como o valor actual das mesmas (de harmonia com a actualização contratualmente convencionada), foram analisados o depoimento de parte da A., prestado através de CC, directora do Departamento de Património Imobiliário do Autor IGFSS, bem como das testemunhas DD e EE que, apesar de ligadas ao A., depuseram de forma que o Tribunal reputou de credível, depondo de forma tranquila, consubstanciada, sem omissões ou contradições de relevo.
Sendo certo que sempre caberia aos RR., como facto extintivo do direito da A., a prova do pagamento, nos termos gerais do artigo 342.º, n.º 2, do CC, prova essa que não se verificou.
No que concerne a troca de correspondência entre A. e RR., foram tomados em consideração os docs. 4 a 9 juntos com a p.i.
Referiu também quer a legal representante da A., quer a testemunha FF, que desde o início do incumprimento houve outros contactos, nomeadamente telefónicos, com a 1ª R., que sempre ia protelando a situação, com promessas vãs de cumprimento, que nunca se verificaram.
Quanto à situação de desemprego de ambos os RR., analisou-se as respectivas declarações de parte, coadjuvadas, no que ao R. BB diz respeito, pelos documentos juntos com a sua contestação, dos quais ressuma que este se encontra inscrito no Centro de Emprego e aufere subsídio de desemprego, no valor diário de €9,73.
Fez-se igualmente constar da factualidade provada que o 2º R. aufere rendimentos esporádicos decorrentes da actividade de cabeleireiro, por isso ter sido declarado pela testemunha GG.
Quanto à situação de saúde da 1ª R., socorreu-se o Tribunal dos documentos juntos com a contestação desta, dos quais, sempre s.m.o., não resulta que estivesse totalmente impedida de trabalhar.
Também não se apura, quer dos documentos, quer das declarações de parte/depoimentos testemunhais que estivesse grávida à data da celebração do “acordo de pagamento”.
No que concerne os demais factos não provados, não se apurou que o A. tivesse conhecimento da situação de desemprego dos RR., na medida em que por todos os intervenientes foi tido que não foi exigida qualquer declaração de rendimentos aquando da subscrição do contrato; quer a legal representante da A., quer a testemunha FF apenas o descobriram depois, já quando a 1ª R. se encontrava em incumprimento, aludindo nomeadamente a uma conversa presencial com o 2º R., na qual este teria confidenciado não ter disponibilidade financeira para pagar.
Não se fez qualquer prova da celebração de um suposto acordo de pagamento, tendo por objecto as rendas aqui peticionadas pelo A.
Tal acordo não resulta, sequer, das declarações de parte da 1ª R., que seria a maior interessada em afirmá-lo e que se limitou, de forma tímida, a aludir a conversas mantidas com a mandatária do A., nas quais teria “ficado em aberto” que quando voltasse a trabalhar ia começar a pagar as rendas e que “quando começasse a trabalhar, tentaria fazer acordo”, não tendo, posteriormente, retomado as conversas com a advogada.
Foi incapaz de concretizar em que se traduzia tal “acordo”, nomeadamente os seus termos e condições de pagamento.
O único acordo a que há referência nos autos é o de 12/2/2019 que, como foi esclarecido, diz respeito a rendas anteriores às aqui peticionadas (encontrando-se inclusivamente a correr termos acção declarativa neste Tribunal que versa sobre o incumprimento do mesmo).
Diremos mesmo que não tem qualquer sentido que uma pessoa, singular ou colectiva, se sujeitasse a um acordo nos termos delineados pela 1ª R. na sua contestação, ou seja, o pagamento das prestações acordadas ficaria condicionado um evento futuro e incerto: o regresso ao mercado de trabalho da 1ª R., continuando esta, ao que parece, na posse do imóvel, enquanto isso não sucedia.».
*
IV - FUNDAMENTOS DE DIREITO
A- Nesta fase cumpre analisar em primeiro lugar a questão da ineptidão da petição inicial.
Neste segmento a apelante alega que impugna a decisão proferida e incorporada no Despacho Saneador recorrido, no que toca a decisão de improcedência da Ineptidão da petição inicial, referindo discordar da decisão do tribunal recorrido ao julgar improcedente a exceção invocada, por considerar que, a Recorrente não logrou demonstrar a existência de um contrato, que consistisse num acordo de pagamento posterior a 2019, que tenha tido como objecto o valor das rendas nos autos.
Alega a recorrente que entende que esse acordo resulta confessado na petição inicial e nessa medida não se conforma com o sentido da decisão do tribunal ad quo.
O Recorrente pugnou pela procedência da exceção dilatória, alegando em síntese que o Recorrido cumulava pedidos incompatíveis nos termos do art. 186 nº 1 do CPC. Para o efeito alegou, que para alem da resolução do contrato de arrendamento o Recorrido buscava naqueles autos a cobrança judicial de valores objecto de contrato de pagamento celebrado entre aquele e a Recorrente.
A este respeito, remeteu para o que alega quanto á impugnação da matéria de facto, sendo que refere que em 21-04-2022 o Recorrido interpela a Recorrente propondo a reformulação do acordo confissão de divida, concretizando que caso tal não acontecesse em 8 dias, o Recorrido iria recorrer á via judicial, tudo conforme documento 6 da Petição Inicial.
Sucede que chegados a 29 de Abril de 2019, ao contrario do estatuído na interpelação, o Recorrido nada fez no que concerne ao recurso á via judicial. Encetando negociações tendentes á efectivação de tal reformulação, como de resto denuncia o doc 7 da PI.
A verdade é que Recorrido reconhece no art. 14º da PI que a Recorrente fez “promessas de regularização da situação”.
Assim, deve reconhecer-se que estando a tratar-se do incumprimento de um acordo celebrado entre Recorrido e Recorrente, para pagamento a prestações de uma divida reconhecida, os pressupostos para a condenação da R no pagamento daquela divida, são absolutamente dispares daqueles que se tem que apreciar aquando se afere da procedência ou não do pedido de resolução do contrato de arrendamento e despejo.
É entendimento da Recorrente que este pedido não pode ser cumulado com a ação de despejo, na medida em que o mesmo não tem nenhuma conexão com a pedido principal, por se tratarem de pedidos substancialmente diversos.
Em síntese, se no caso da resolução do contrato de arrendamento e despejo á que se apreciar a subsunção dos factos que vierem a ser provados, aos disposto no art. 1083º e seg. do CC,
Já no que respeita ao pedido de condenação no pagamento da quantia de €13 913,58 (treze mil novecentos e treze euros e cinquenta e oito cêntimos), aqui o que se deve apreciar, são matérias diferentes, que em especial dizem respeito aos moldes em que o acorde de pagamento a prestações foi clausulado, nomeadamente, se existe incumprimento do acordo por parte da R., ou sequer se já encontram verificados os pressupostos para que se considere a R. em mora.
Refere que por se tratarem de pedidos perfeitamente autonomizáveis e substancialmente incompatíveis, uma vez que a procedência de uns assenta na apreciação das vicissitudes contrato de arrendamento e de outro no inadimplemento de contrato de pagamento a prestações,
Expressamente se requer que atentando o disposto no 186º nº 2 c) do CPC, seja revogada a decisão recorrida e substituída por outra que considere procedente exceção dilatória da ineptidão da petição inicial e determinada consequentemente a nulidade insuprível de todo o processo, absolvendo-se a R. da Instancia.
*
O conceito de processo implica o do seu objecto (a matéria ou assunto de que o processo trata - o fundo ou mérito da causa).
Usando a terminologia de Carnelutti e de Castro Mendes (Direito Processual Civil, pág.47 a 70), de uma forma geral podemos dizer que o objecto do processo é o litígio que se pode dividir em dois elementos:
- O elemento material, um conflito de interesses;
-Um elemento formal, constituído por uma pretensão e uma resistência.
Centrando a nossa atenção sobre o elemento formal, a pretensão será a afirmação, formulada por um dos titulares dos interesses em conflito, de que o seu interesse é tutelado pelo direito, sendo por seu lado a resistência a oposição do titular do interesse contraposto à prossecução desse, como juridicamente tutelado. A pretensão para poder ser admitida como elemento do objecto de um processo - e constituir aquilo a que se designa por pedido ( Apesar de em bom rigor, como entende A. Reis, Comentário ao Código de Processo Civil, Vol.2, 361: uma coisa é a pretensão, que se dirige ao Réu e outra o pedido que se dirige ao tribunal.) - tem de revestir várias características: ser concreta , processualizada e fundamentada.
A nossa ordem jurídica não admite que o autor formule apenas o pedido, é-lhe exigido ainda que além de formular a pretensão indique o facto de que o faz decorrer - A chamada Causa Petendi. Portanto, nos termos do artigo 552º do CPC incumbe ao Autor expor, no petitório, os factos que servem de fundamento à acção, o mesmo é dizer, os factos integradores da causa de pedir.
A causa de pedir é o facto jurídico ou o acto jurídico ( como o contrato ou um facto ilícito) de que procede a pretensão deduzida pelo autor, o facto genético do direito invocado, com abstracção da relação jurídica que lhe corresponda, embora os factos que a integram devem preencher uma determinada previsão normativa (mas valendo independentemente da qualificação legal ). Isto é, e no dizer expressivo de Manuel de Andrade (Noções Elementares de Proc Civil, 1979-111), é o acto ou facto jurídico--- simples ou complexo, mas sempre concreto---, donde emerge o direito que o autor invoca, revelado pelos factos essenciais à procedência da acção.
O que significa que não se confunde com os demais factos materiais que o autor deve expor na petição (que constituem apenas os factos instrumentais necessários à individualização do facto jurídico invocado como causa de pedir), nem com as razões de direito que o autor deve igualmente expor ---- sendo irrelevante a qualificação jurídica das partes, porque o tribunal não está vinculado a tal qualificação: art. 5º do NCPC (anterior artigo 664.º do CProcCivil; Acs STJ, de 13-3-93 e de 26-11-80 in CJ, Ac STJ, 1, 55 e BMJ, 301.º-399 , como irrelevante é o facto de os mesmos factos terem distintas qualificações: Ac STJ, de 26-11-80, BMJ, 301.º-399 ), como não se confunde com o direito ou a situação jurídica em si mesmos considerados ( por ex., o direito de propriedade ou outro direito real, o contrato abstracto , etc. ). E não pode deixar de ser o facto ou acto concreto porquanto a nossa lei consagra inquestionavelmente a teoria da substanciação da causa de pedir - ( cfr neste sentido: Prof. A.dos Reis, Comentário ao CPC, 2.º-375; Anselmo de Castro, Dto Proc Civil Declaratório, 1981, 1.º-205 e 207; Ac STJ, de 24-5-83, BMJ, 327.º-653; A Varela e outros, Manual Proc Civil, p.711).
A fim de se apreender melhor esta noção tão complexa, deve fazer-se um pequeno «desvio», e ter presente a estrutura das normas jurídicas e a sua conjugação com a realidade que dominam: estas são compostas, como é sabido pela previsão que contém um arquétipo fáctico e pela estatuição que a este faz corresponder um dado efeito jurídico.
Porém, tendo em conta os ensinamentos do Prof. A Reis (obra citada, pág.375 e no mesmo sentido, Pedro de Albuquerque, R.O-A ano 49, Dez. 1989, pág.808.), a norma como ente abstracto não pode gerar o direito, pela razão simples de que é uma mera abstracção, sem existência real. A produção de um dado efeito jurídico potenciado pela estatuição da norma só poderá proceder de um dado factualismo invocado perante o juiz: isto é, e mais uma vez usando a terminologia do Prof. Castro Mendes ( Do Conceito de Prova em Processo Civil, 1961, pág.533), ao se converter a factualidade histórica em realidade jurídica ou processual está-se a realizar a chamada alegação de facto.
Tendo em conta o artigo 3, do Cód. de Processo CPCivil, que estabelece que o juiz só possa resolver o conflito de interesses cuja resolução lhe seja pedida, e o estabelecido nos artigos 608, 5º, 614, 154 º do NCPC (a que correspondem os artigos 660, n°2, 2a parte e 664, 158 e 668, n°l al- b) todos do diploma supra citado, que determinam o dever de fundamentar as decisões e de se limitar quanto à matéria de facto ao que foi alegado pelas partes, conclui-se que a causa e pedir é conformadora do objecto do processo e tem como uma das suas funções delimitar os poderes de cognição do juiz. Paralelamente, a causa de pedir tem ainda uma função extra-processual, que consiste no teu papel delimitador do caso julgado material de forma a garantir a segurança jurídica (Cfr.artigo 580, 581 e 619 doNCPC).
É sabido, atento o já citado artigo 573º do CPC, que a nossa ordem jurídica consagra a teoria a substanciação, que entende que o que individualiza a acção é a causa geradora do direito alegado, e não ao invés do que defende a teoria da individualização, que acção será delimitada pela concreta relação jurídica invocada ( Para maiores desenvolvimentos, Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, 1981,Vol.1, 204; A. Reis, obra citada, 375º; A.Varela, Manual de Processo Civil, 71 l : e Ac. S.T.J de 4-5-83, B-M.J n°327-653).
Das considerações precedentes, decorre que a causa de pedir não pode ser entendida como uma categoria abstracta, mas como « o facto real que concretamente se alega para justificar o pedido», (Ac. S.T.J de 6-11-84, B.M.J n°341, 385), ou seja, como defende o Prof. A.Reis ( obra citada,pág.354), « hão-de expor-se os factos concretos em que se funda esse direito, os factos materiais que sejam suficientes para caracterizar e especificar a causa de pedir.».
Porém, quer-nos parecer que não bastará uma mera factualidade sem qualquer relevância jurídica, terá de ser, pelo menos juridicamente relevante e inteligível, tanto mais que a ininteligibilidade é um dos requisitos formais da própria causa de pedir, nos termos do artigo 186º do CPC.
A este propósito, mais uma vez deve relembrar-se os ensinamentos do Prof. A Reis, (obra citada, pág.125), quando afirma que «o tribunal não conhece de puras abstracções, de meras categorias legais: conhece de factos reais, particulares e concretos e tais factos, quando sejam susceptíveis de produzir efeitos jurídicos, é que constituem a causa de pedir.».
Saliente-se também o ensinamento do Dr. Luso Soares, (Processo Civil de Declaração, 1985, 584), quando observa que «em toda a causa há dois elementos: o elemento de facto e o elemento de direito. O primeiro é constituído pelos factos (materiais ou voluntários) que se invocam como tendo influído na esfera jurídica; o segundo está instituído pelas regras ou razões de direito que emprestam sentido de figura jurídica aos factos.». Na mesma linha das considerações tecidas, sublinhe-se o que escreve Miguel Teixeira de Sousa (Direito Processual Civil, aditamento ao Vol.l, ano lectivo de 78179, AA.F.D.L., pág.184): «A causa de pedir será integrada única e exclusivamente por factos com relevância jurídica e não pela qualificação jurídica fornecida por um determinado facto real.».
No domínio da Jurisprudência quanto a este tema devem citar-se entre outros, o Ac. S.T.J de 12-3-74, R.L.J ano 108, 75º o Ac. S.T.J de 15-6-78 (in, Rev. Direito e Estudos Sociais, ano 25, 138) e o Ac. S.T.J 15-10-85, B.M.J 350, 301: que de uma forma muito expressiva afirmam, respectivamente que a causa de pedir assenta: «No facto oferecido pela parte e não na valoração jurídica que ela entenda atribuir-lhe», ou «A causa de pedir é integrada por factos com relevância jurídica, cuja qualificação pertence em exclusivo ao tribunal» e ainda, «A causa de pedir está no acto jurídico de que a parte faz derivar a sua pretensão e não na coloração jurídica que entenda dever atribuir-lhe».
Aqui chegados, concluiremos que a causa de pedir se traduz na alegação de uma factualidade concreta dotada de uma significação jurídica objectivamente considerada, devendo a petição inicial expor com a maior clareza e precisão os factos e razões de direito sobre que assentam as conclusões (Vd. A.Reis, obra citada, 369).
Assim, e atento que o artigo 333º do CPC, e 342, n°l, do Código Civil, confia em princípio, o ónus da prova dos factos constitutivos do direito alegado àquele que o invoca, é forçoso concluir que quem deduza uma pretensão em juízo tenha de alegar o factualismo que lhe incumbe provar, que opera, como constitutivo do efeito jurídico pretendido.
Nos termos do disposto no art.186 do CPC, " é nulo todo o processo quando for inepta a petição inicial ", considerando-se como tal aquela cujo pedido esteja em contradição com a causa de pedir (al. b), nº 2, do citado preceito), nulidade essa que consubstancia uma excepção dilatória (art. 494º, nº1, al.b) do CPCivil) conducente à absolvição do R. da instância, de harmonia com o preceituado nos art.288º, nº1, al. b), e da qual cumpre conhecer em face do estatuído no art. 510º, nº1, al. a), todos do C.Proc.Civil
A lei processual impõe requisitos formais e substanciais para a formulação da pretensão do A, na composição da petição inicial. São exigências ditadas em nome da garantia do contraditório.
Ora, quanto à petição inicial, há a proclamação expressa de que a lei se não contenta, na formulação da pretensão do requerente, com a indicação do pedido. É essencial ainda a menção da chamada causa de pedir.
Deve o autor expor os factos e as razões de direito que servem de fundamento à acção. E confirmando a ideia e que não se trata de uma indicação meramente programática mas de um requisito essencial do articulado básico da acção, acrescenta o artº193ºnº2 do CPC, que "a petição é inepta...quando falte ou seja ininteligível a indicação do pedido ou da causa de pedir", artigo 186 do CPC.
E compreende-se que assim seja. Para que possa defender-se eficazmente contra a pretensão do Autor, não basta ao Réu saber com precisão o que pede aquele perante o Tribunal. É indispensável conhecer também das razões de facto e de direito - mas principalmente as razões de facto -em que o requerente funda a sua pretensão. Não basta, numa palavra, a precisa formulação do pedido; é essencial o aditamento complementar da causa de pedir, do fundamento da pretensão.
Essa concretização do facto é, assim, justificadamente considerada pela lei como essencial para que o Réu possa organizar convenientemente a sua defesa.
No primeiro aspecto, pode asseverar-se com base na lei (artºs.510º e 511º do CPC), que ao encerrar-se o período dos articulados e ao iniciar-se a fase do saneamento do processo, cada uma das partes deve saber quais são os factos essenciais em que a parte contrária fundamenta a sua pretensão. Só assim esta poderá organizar convenientemente a sua prova e combater eficazmente, através do princípio do contraditório, a prova preparada ou oferecida pelo seu adversário.
Feita esta análise teórica cumpre agora analisar o caso concreto.
Neste segmento cumpre referir que a causa de pedir e o pedido constam da petição inicial que deu entrada a 29-6-2022.
E tal como acima se referiu ao transcrever a petição e ao se remeter para os documentos resulta que o autor invoca no artigo 8º da petição as rendas que considera estão vencidas (entre Abril de 2019 até Junho de 2022), num alegado total de 13.913,58 euros.
E invoca também no artigo 12 da petição que tem vindo a interpelar a ré para pagar voluntariamente as rendas conforme comunicação electrónica remetida á ré em 21-4-2022 (doc.5 junto com a petição inicial, cujo teor se deu por reproduzido).
Esse documento 5 é um email do autor para a ré datado de 21 -4-2022, com o assunto «incumprimento contrato de arrendamento e acordo de confissão de dívida», e tem o seguinte teor: «…“(…) sou a informar conforme lhe transmiti telefonicamente, que a presente situação de incumprimento do acordo de confissão de dívida, quer o pagamento de rendas devidas e não liquidadas e respectivas indemnizações não pode ser protelada por mais tempo. Neste sentido, reitero a informação que até ao final do presente mês de abril deve fazer chegar ao m/ cuidado, requerimento a solicitar reformulação de acordo de confissão de dívida e os respectivos documentos que pretende que sejam submetidos a Conselho Directivo, conforme comunicado telefonicamente. Mais informo que é necessário que retome, de imediato, o pagamento das rendas de forma a demonstrar a intenção efectiva de regularizar a situação de incumprimento que se tem verificado nos últimos anos. Devendo o comprovativo do pagamento ser, igualmente, enviado ao m/cuidado. Assim, fico a aguardar até ao próximo dia 29 de abril, o envio dos documentos em causa, sob pena de, sem mais avisos, ver-se o IGFSS obrigado a recorrer aos mecanismos judiciais.”
Portanto face ao teor da petição inicial literal da petição inicial não resulta alegado que a autora esteja a cumular pedido de pagamento de rendas com pedido de cumprimento de um acordo de pagamento e nessa medida improcede á invocada ineptidão da petição inicial.
*
B- Nas alegações de recurso veio a apelante, requerer a reapreciação da decisão de facto, com fundamento em erro na apreciação da prova.
Alega que o Tribunal recorrido deu como não provado, na alínea b) da matéria de facto não provada: b) Relativamente às rendas aqui peticionadas pelo A., foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitia o pagamento a prestações, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.
Impugna este facto considerando que o mesmo deveria ser dado como provado.
Para o efeito alega que em 21-04-2022 o Recorrido interpela a Recorrente propondo a reformulação do acordo confissão de divida, concretizando que caso tal não acontecesse em 8 dias, o Recorrido iria recorrer á via judicial, tudo conforme documento 6 da Petição Inicial.
Sucede que chegados a 29 de Abril de 2019, ao contrario do estatuído na interpelação, o Recorrido nada fez no que concerne ao recurso á via judicial. Encetando negociações tendentes á efectivação de tal reformulação, como de resto denuncia o doc 7 da PI.
A verdade é que Recorrido reconhece no art. 14º da PI que a Recorrente fez “promessas de regularização da situação”.
Alega que, considerando que essas reconhecidas promessas, são verdadeiras declarações negociais, há que aquilatar a posição assumida pelo destinatário das mesmas para saber se tais propostas foram ou não aceites
É entendimento da Recorrida, que a resposta terá que ser positiva, atentando aos comportamentos adoptados pelo Recorrido no seguimento da receção das mesmas, atente-se que para alem de se demonstrar cabalmente que após a interpelação de 21-04-2022, se iniciou um período de negociação das promessas de regularização, conforme documento 7 da PI, também é factual que findo o prazo de 8 dias, estabelecido para a reformulação, o Recorrido de facto não avançou para a resolução judicial, tal qual havia anunciado. A estes factos ainda se soma a renovação do contrato de arrendamento entretanto ocorrida, o que o que consubstancia de forma inilidível uma manifestação de vontade contraria á anunciada na interpelação de 21-04-2022, documento 6 da PI.
Alega que se propostas negociais a que o Recorrido chama “promessas de regularização, válidas nos termos do art. 224º do Código Civil,” foram aceites, o que parece ter acontecido, como confessam os art. 13º e 14º da PI, considerado conjuntamente com o documento 6 e 7 da PI, não sendo dispiciente considerar que tais tomadas de posição manifestadas pelo Recorrido, mesmo que não concretizem expressamente os moldes do acordo, consubstanciam de modo expresso o acordo para a não resolução imediata do contrato de arrendamento.
Sendo ainda possível assacar a declaração de vontade do Recorrido, condicente com a aceitação das propostas negociais do Recorrente, do comportamento deste, nos termos do art. 234º do Código civil, que ao não cumprir o que o próprio estatuía no doc 6 da Petição inicial, revela que efectivamente houve uma reformulação do acordo tendo em vista o cumprimento voluntario dos valores em divida a titulo de rendas vencidas até 21 abril de 2022.
Refere que se tal aceitação não tivesse acontecido, o Recorrido em 29 de Abril de 2022 havia recorrido á via judicial, não mantinha o contrato de arrendamento por quatro meses e muito menos tinha renovado o mesmo.
Conclui que andou mal o tribunal ad quo, ao apreciar a prova constante nos autos, nomeadamente docs 6, 7 do PI e a confissão de factos feita pelo Recorrido nos arts. 11º a 14º da PI, tendo considerado como não provado os factos da alínea
b) da matéria não provada devendo ao invés tais factos constarem no rol de factos provados com a seguinte redação:
“Relativamente às rendas aqui peticionadas pelo A., foi celebrado acordo de pagamento, pelo qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitido o deferimento do pagamento da divida reconhecida, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento.”
Este segmento do recurso terá que ser julgado improcedente porque nos autos não existe nenhum meio de prova documental ou outro que demonstre que que por um lado exista acordo de pagamento quanto ás rendas peticionadas nestes autos, nem que a existir tal acordo que o autora houvesse acordado manter o contrato de arrendamento.
Competia á ré provar a existência de um acordo de pagamento quanto ao pagamento das rendas peticionadas e provar que perante o mesmo a autora tivesse acordado manter o contrato, mas a mesma não juntou nenhum meio de prova nesse sentido.
Alega que o recorrido nos factos 11 a 14 da P.I e documentos 6 e 7 da petição inicial, teria confessado esse acordo e manutenção. Consta o seguinte nesses artigos da petição inicial: «11.º O A. desde o ano de 2019 tem vindo a interpelar a 1.ª Ré para pagamento voluntário das rendas em dívida e respectivas indemnizações por falta de pagamento no prazo legal, conforme resulta, entre outros ofícios, do ofício de 17/07/2019 – registado e com aviso de recepção – remetido pelo A. E recepcionado pela 1.ª Ré, conforme resulta de Doc. 4 que se junta e se considera reproduzido para todos os efeitos legais.
12.º
Ou através de comunicações electrónicas remetidas pelo A., como resulta, entre outras, da remetida à 1.ª Ré em 21/04/2022 que se junta como Doc. 5 para todos os feitos legais.
13º
Tendo vindo, sempre, desde o ano de 2019, a 1.ª Ré a manifestar face às interpelações aludidas, a intenção de proceder ao pagamento das rendas em dívida e de retomar o cumprimento da obrigação do pagamento em causa, datando a última comunicação e contacto junto do A., de 11/05/2022, conforme resulta de comunicação electrónica que se junta como Doc. 6 para todos os efeitos legais.
Assim,
14.º
Apenas se têm vindo a protelar no tempo, as várias justificações para o não pagamento das rendas e as promessas de regularização da situação.».
Considera que nos termos do artigo 224 do CCivil a ré teria feito promessas de pagamento das rendas que foram aceites pelo autor nos termos do artigo 232 do CCivil.
Todavia, não consta a realização de nenhuma proposta de pagamento concreta por parte da ré, nem consta que a autora face aos protestos de pagar a renda haja demonstrado ter tido alguma intenção de aceitar nos termos do artigo 232 do CPIvil. Estabelece o artigo 232 do CCivil que quando a proposta, a própria natureza ou circunstâncias do negócio, ou os usos tornem dispensável a declaração de aceitação, tem-se o contrato por concluído logo que a conduta da outra parte mostre a intenção de aceitar a proposta.
Todavia, no caso a ré não logrou provar existir nenhuma proposta de pagamento ou acordo de pagamento quanto ás rendas em divida peticionadas nos autos e igualmente não prova nenhuma aceitação por parte da autora.
Pelo exposto, julga-se improcedente a impugnação da matéria de facto.
*
C- Quanto á impugnação da decisão de mérito alega a apelante que existe falta de pressupostos para a resolução. Invoca, para o efeito que, o Recorrido busca nos presentes autos resolver o contrato de arrendamento alegando em suma, a falta de pagamento de rendas por parte da R, nomeadamente as rendas respeitantes aos períodos:
• ano de 2019: abril, maio e junho; julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro;
• ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho; julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro;
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro;
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho
Sustentando as pretensões aduzidas no previsto e estatuído nos art. 1083º e seg do Código Civil.
A recorrente começa por defender que o Recorrido não pode resolver o contrato de arrendamento uma vez e que o contrato se renovou em 1 de Junho de 2022 e nessa medida deve considerar-se que, admitindo-se que a renda referente ao mês de Junho não foi objecto da transação celebrada, terá que se concluir que na data em que a presente ação foi apresentada só se encontrava vencida e não paga a renda de Junho de 2022 encontrando-se ainda em pagamento a renda de Julho do mesmo ano, conforme art. 9º da PI , tudo isto no que diz respeito ao presente contrato em vigor e que se iniciou em 1 de Junho de 2022.
Isto porque, determina o art. 1083º nº 3 do CC, que só existe fundamento para o Senhorio resolver o contrato, quando existe uma mora no pagamento de renda igual ou superior a três meses, o que no caso em concreto não acontece, atentando-se ao facto de que a única renda vencida e não paga ser a de Junho e a mora não ser sequer superior a dois meses, considerando o momento da apresentação da presente ação.
Mais alega que, no que concerne á resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, existe na uma lacuna na lei, quando falamos quer de rendas vencidas no período inicial de duração do contrato, quer quando falamos de rendas vencidas nos períodos de renovação desse contrato.
Considera que a declaração de vontade das partes, no sentido da renovação do arrendamento, renova para Senhorio e inquilino os direitos e obrigações do contrato primário, devendo nessa medida serem considerados enquadrados autonomamente, cada um desses períodos, nomeadamente as vicissitudes que ocorram na vigência de cada um deles, como é o caso das rendas vencidas e não pagas.
Entende que as rendas vencidas e não pagas em período anterior, serem fundamento de resolução, do contrato de arrendamento que se renovou, sob pena de se estar a admitir que o Senhorio podia, com base nos mesmos factos dizer uma coisa e o seu contrario, ou seja, declarar querer renovar o contrato de arrendamento e renovado o mesmo, e invocando factos que conhecia antes da renovação, optar pela resolução do contrato.
Considera que, a decisão recorrida ao não ter considerado dessa forma, estaria a incorrer num abuso de direito.
Admitindo que existe na verdade uma lacuna na lei quanto a este fundamento de resolução contratual, quando temos rendas vencidas antes e depois da renovação do contrato, importa sanar esse lacuna, devendo a integração do direito ser feita por analogia, que se traduz no espírito do sistema jurídico, resultando na solução que se produziria dentro do espírito do sistema legal.
Considera aplicar-se o artigo 1098 do CCivil e concluir-se que tratando de uma causa de cessação do contrato de arrendamento, faz depender o prazo de oposição á renovação do contrato de arrendamento, conforme a duração inicial do contrato que se trate da período de duração da renovação, tratando desta forma autonomamente, os diferentes períodos de vigência do contrato.
Pelo exposto, Considera dever-se concluir inexistir fundamento para a resolução do contrato de arrendamento e por conseguinte ser considerada totalmente improcedente a presente ação absolvendo-se a R. dos pedidos.
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A sentença recorrida quanto á fundamentação de mérito considerou em resumo o seguinte: «…poder-se-ia concluir que o contrato celebrado entre as partes foi um contrato de arrendamento.
… Como resulta da factualidade provada, este elemento também se encontra preenchido, pois no contrato celebrado entre A. e RR, foi estipulado um prazo de vigência de 5 anos, prorrogável sucessivamente por iguais períodos de tempo.
…Um dos fundamentos de resolução, legalmente previsto no artigo 1083.º, n.º 3, do CC, é precisamente a mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, parecendo-nos que a interpretação correcta da norma é que basta que se encontre em dívida, por período superior a três meses, o pagamento de uma renda mensal.
A resolução pode operar, como já se disse, por via judicial.
Posto isto, atentando na factualidade provada, verifica-se que, efectivamente, os RR não procederam ao pagamento das rendas em falta, pretendendo a A. resolver o contrato com esse fundamento.
À data da propositura da acção (29/6/2022), encontravam-se em mora as rendas vencidas desde abril de 2019 em diante, não sobejando, portanto, qualquer dúvida quanto à ocorrência do pressuposto invocado (mora superior a 3 meses).
Analisemos agora os argumentos invocados nas contestações, para aferir se algum deles permite obstar, com sucesso, à procedência da acção.
Não se provou o alegado acordo de pagamento, no qual se teria convencionado a forma como a 1ª R. liquidaria as rendas em dívida, mais renunciando o A. ao direito de resolver o contrato com fundamento na mora.
Também não se pode extrair, como pretende a 1ª R., que a não oposição à renovação do contrato signifique que o A. queria a sua manutenção ou, mesmo não se retirando do seu silêncio uma manifestação tácita de vontade no sentido da renovação, que este faça precludir o direito de resolver o contrato.
A oposição à renovação do contrato de arrendamento e a sua resolução são causas de extinção distintas (vd. artigo 1079.º do Cód. Civil).
Uma em nada contende com a outra; o senhorio pode não se opor à renovação e resolver o contrato, desde que disponha de fundamento legal; ou pode não o resolver, mesmo com razões para o fazer, e opor-se à renovação.
No caso, pode não se ter oposto à renovação por saber que em breve intentaria acção judicial, na qual não só pediria a resolução do contrato como demandaria pagamento de todas as rendas em falta.
A ser como aparentemente crê a 1ª R., nunca seria fundamento para resolução a falta de pagamento das últimas três rendas antes de cada renovação, posto que, operando-se esta, o senhorio deixava de poder peticionar a resolução com fundamento na mora superior a três meses (que apenas se daria após essa renovação).
Quanto ao argumentário do 2º R., este parece, em primeiro lugar, assacar à A. uma situação de mora creditícia, prevista no artigo 813º do CC, que estatui que “O credor incorre em mora quando, sem motivo justificado, não aceita a prestação que lhe é oferecida nos termos legais ou não pratica os actos necessários ao cumprimento da obrigação” ou, pelo menos e segundo percebemos do seu articulado, uma violação culposa – pelo menos negligente – de um dever acessório de conduta, que dimana da cláusula geral da boa fé, prevista no artigo 762.º do Código Civil (“No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”), que se prende com a obrigação das partes, no cumprimento de uma obrigação, não dificultarem ou tornarem mais onerosa a prestação da contraparte.
Isto porquanto (novamente, segundo percebemos) a A., ciente do incumprimento da 1ª R., não resolveu o contrato em momento anterior, concorrendo, desse modo, para o avolumar do prejuízo do 2º R. fiador.
Cremos, porém, que não lhe assiste razão.
Em primeiro lugar, foi a própria 1ª R. quem, através de sucessivas promessas de cumprimento, nunca efectivadas, foi protelando a resolução do contrato (compreendendo-se a parcimónia do A., na medida em que se trata de expulsar alguém da sua casa); em segundo, o A., porventura tendo em conta o que referimos antes, apenas notificou o 2º R nos termos do artigo 1041.º, n.º 5 e 6, do CC já no ano de 2022, escassos meses antes de dar entrada em juízo desta acção – certamente quando se tornou claro que não haveria qualquer pagamento da parte da 1ª R. E, como tal, apenas peticiona do 2º as últimas rendas vencidas (desde fevereiro a junho de 2022) e as vincendas, o que nos parece postura correcta, razoável e que não faz recair sobre este de forma excessivamente onerosa as consequências da demora provocada pela 1ª R.
Invoca ainda o 2º R., como forma de se desonerar do pagamento, o disposto no artigo 638.º, n.º 2, do CC, norma que não é aqui aplicável, já que o 2º R. renunciou ao benefício da excussão (vd. epígrafe do artigo), dizendo a mesma respeito aos casos em que, havendo esse benefício, o devedor principal tinha bens suficientes para pagamento da dívida e, apenas por inércia do credor, este não conseguiu a satisfação integral do seu crédito à custa do património daquele1.
Por fim, serve-se do artigo 653.º do C. Civil, no qual se lê que “Os fiadores, ainda que solidários, ficam desonerados da obrigação que contraíram, na medida em que, por facto positivo ou negativo do credor, não puderem ficar sub-rogados nos direitos que a este competem.”
Também não é o caso: no âmbito das relações entre fiador e devedor principal, o 2º R. será integralmente sub-rogado nos direitos do A. naquilo que venha a satisfazer (artigo 644.º do CC), não se vislumbrando qualquer acto do credor, positivo ou negativo, que tenha impedido essa sub-rogação (Pires de Lima e Antunes Varela dão como exemplos “o credor não reclamou o seu crédito na falência do devedor, não deduziu uma preferência em concurso de credores, renunciou a um privilégio, não registou uma hipoteca, remitiu a obrigação de outro fiador, etc.”2)
Não merecem provimento, portanto, os argumentos aduzidos pelos RR.
Atenta a improcedência do erro invocado pelo 2º R., ambos os RR. conheciam as suas possibilidades económicas, ou falta delas, à data da celebração do contrato, bem como as obrigações que para si decorriam do mesmo.
Tem, consequentemente, o A. direito à restituição do imóvel e a receber da 1ª R. as rendas vencidas até à presente data…Ambos responderão quanto às que se vençam até ao trânsito em julgado da presente sentença, cujo valor se encontra perfeitamente apurado (€ 359,31 por mês), dependendo o seu quantum concreto apenas de cálculo aritmético, pelo que não há qualquer necessidade de remeter a sua liquidação para incidente próprio (vd. artigo 609.º, n.º 2 e 704.º, n.º 6, do CPC).
O 2º R. assumiu a qualidade de fiador, garantindo com todo o seu património pessoal o pagamento das dívidas emergentes do contrato (artigo 627.º, n.º 1, do CC), ao mesmo tempo que renunciavam ao benefício da excussão (artigo 640.º, al. a) do CC), ou seja, podendo o seu património ser excutido ao mesmo tempo que o património do devedor principal.
Deverá, portanto, ser condenado nos mesmos termos que o devedor principal, no que diz respeito às rendas vencidas até este momento e às que se vencerão até ao trânsito em julgado da presente sentença.
No que concerne as rendas vincendas entre o trânsito em julgado da presente sentença e a efectiva entrega do imóvel, ou, mais propriamente, indemnização em montante equivalente ao valor da renda (uma vez que o contrato se resolveu), é um direito que sempre caberá ao A. nos termos do n.º1 do art. 1045.º do Código Civil, por cada mês de ocupação abusiva do locado e até à sua entrega efectiva.
Porém, estas responsabilizarão apenas a 1ª R., já que, resolvido o contrato, se extingue a fiança (artigo 651.º do CC), não sendo o fiador responsável pelo pagamento de uma indemnização que já não tem origem no contrato, mas sim na ocupação ilícita do imóvel.
Não são peticionados juros, pelo que o Tribunal, atento o princípio do pedido (artigo 615.º, n.º 1, al. e) do CPC), não condenará os RR. no seu pagamento.
Em suma, procede parcialmente, nos termos supra expostos, a presente acção…».(sic).
*
Relativamente á decisão de mérito quanto á alegada falta de pagamento das rendas quanto á 1ª ré, ficou demonstrado o seguinte:
9. A 1.ª R. deixou de pagar as “rendas” a partir do ano de 2019.
10. À data da propositura da acção, encontravam-se vencidas e não pagas, as rendas mensais, relativamente aos anos e meses a seguir discriminados:
• ano de 2019: abril, maio e junho (valor de € 351,90); julho, agosto, setembro, outubro, novembro de dezembro (valor de € 355,95);
. ano de 2020: janeiro, fevereiro, março, abril, maio e junho (valor de € 355,95); julho, agosto, setembro, outubro, novembro e dezembro (valor de € 357,77);
• ano de 2021: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho, julho, agosto, setembro, outubro e novembro (valor de € 357,77);
• ano de 2022: janeiro, fevereiro, março, abril, maio, junho (valor de € 357,77) e julho (já pelo valor actualizado de €359,31).
11. Por missiva datada de 17/7/2019, com o assunto “Última interpelação – notificação para pagamento voluntário”, o A., por intermédio da sua 7mandatária, solicitou à 1ª R. o pagamento de € 10.351,89, referentes a rendas de abril, maio e junho de 2019 e indemnização legal referente aos meses de março, abril, maio e junho do mesmo ano, bem como pelo incumprimento de acordo de confissão de dívida outorgado a 12/2/2019, concedendo-lhe o prazo de 20 dias para pagamento, sob pena de recurso à via judicial.
12. A carta referida no ponto anterior foi recebida pela 1ª R. a 24/7/2019.
13. Desde 2019 que a 1ª R. vem manifestando a intenção de proceder ao pagamento das rendas em dívida e de retomar o cumprimento, com promessas de regularização da situação.
14. A 1ª R. enviou e-mail à mandatária da A., a 20/4/2022, no qual refere “Boa tarde! Ainda não enviei os documentos, falta alguns envio lhe o mais breve possível! AA” (sic).
15. Respondeu a A., no dia seguinte, por e-mail da sua mandatária, com o seguinte teor: “(…) sou a informar conforme lhe transmiti telefonicamente, que a presente situação de incumprimento do acordo de confissão de dívida, quer o pagamento de rendas devidas e não liquidadas e respectivas indemnizações não pode ser protelada por mais tempo. Neste sentido, reitero a informação que até ao final do presente mês de abril deve fazer chegar ao m/ cuidado, requerimento a solicitar reformulação de acordo de confissão de dívida e os respectivos documentos que pretende que sejam submetidos a Conselho Directivo, conforme comunicado telefonicamente. Mais informo que é necessário que retome, de imediato, o pagamento das rendas de forma a demonstrar a intenção efectiva de regularizar a situação de incumprimento que se tem verificado nos últimos anos. Devendo o comprovativo do pagamento ser, igualmente, enviado ao m/cuidado. Assim, fico a aguardar até ao próximo dia 29 de abril, o envio dos documentos em causa, sob pena de, sem mais avisos, ver-se o IGFSS obrigado a recorrer aos mecanismos judiciais.”
16. A 1ª R. remeteu novo e-mail à mandatária da A., a 11/5/2022, dizendo “Boa tarde! Meu bebê essa, tá internado, por isso não enviei o restante do documento, próximo mês já começo a pagar sem falhar, assim que sair daqui te envio e também o comprovante de internamento” (sic).
Resulta demonstrado nos autos, e tal como se refere na sentença recorrida que estamos perante um contrato de arrendamento e que a 1ª ré não paga a renda, pelo menos desde Abril de 2019.
Nos termos do artigo 1022º, do Código Civil, diz-se locação o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, especificando o artigo 1023º, do mesmo diploma, que a locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel.
O gozo do prédio impõe sobre o arrendatário, nos termos dos artigos 1038º, alínea a) e 1075º, do Código Civil, a obrigação de pagar a renda, a qual, na falta de convenção em contrário, se vence no momento da celebração do contrato e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que diga respeito.
Estipula o artigo 1083º, nº 1 e 2, do Código Civil, que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte, que pela sua gravidade ou consequências torne inexigível a manutenção do arrendamento, designadamente, as ali elencadas, quanto à resolução pelo senhorio.
Acrescenta o nº 3, do preceito, que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, cuja resolução pode operar por comunicação á contraparte, sem prejuízo de a resolução ficar sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês ou, nos termos do disposto nos artigos 1084º, nº 2 e 3, do citado diploma. Resulta dos preceitos supra citados que enquanto o nº 2, do artigo 1083º, indica situações de incumprimento fundamentadoras do direito à resolução do contrato, cujo elenco não é taxativo, sendo que qualquer situação de incumprimento contratual fundamentadora de resolução deverá, ainda, obedecer à cláusula geral estabelecida, qual seja, tornar inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, o nº 3 refere duas situações de incumprimento que tornam inexigível a manutenção do contrato de arrendamento.
No caso dos presentes autos a 1ª ré não pagou as rendas devidas desde pelo menos Abril de 2019, não procedeu ao seu depósito acrescido do montante da indemnização, por forma a fazer cessar a mora, sendo certo que atendendo ao montante de rendas em dívida se torna inexigível, nos termos do artigo 1083º, nº 2 e 3, do Código Civil, a manutenção do contrato por parte do senhorio.
Invoca a 1º ré como justificação para o não pagamento das rendas, a celebração de um acordo pagamento com a autora mediante o qual a 1ª R. reconhecia a divida e o A. admitido o deferimento do pagamento da divida reconhecida, mantendo-se em vigor o contrato de arrendamento (alega que a pelo menos até Abril de 2022 haveria esse acordo entre as partes face ás propostas de pagamento realizadas pela 1º ré e a autora teria aceite).
Neste segmento, não se provou o alegado acordo de pagamento, no qual se teria convencionado a forma como a 1ª R. liquidaria as rendas em dívida, mais renunciando o A. ao direito de resolver o contrato com fundamento na mora.
A apelante não procedeu ao pagamento das rendas no dia do seu vencimento, nem nos oito dias seguintes a contar da data do começo da mora, relativamente a cada uma das indicadas rendas, nem o fez posteriormente.
Deste modo ter-se-á- de concluir, conforme se refere na sentença recorrida, a cuja fundamentação jurídica aderimos integralmente, (quer quanto á 1º ré quer quanto ao fiador) que , encontrando-se em falta o pagamento de mais de três rendas, tornou-se inexigível à Autora a manutenção do contrato de arrendamento, assistindo-lhe, nessa medida, o direito à sua resolução, nos termos do estatuído no art. 1083º, nº3, do Código Civil.
O autor provou o vencimento das rendas em número suficiente para fundamentar o despejo, mas a apelante não demonstra quer o pagamento das rendas, quer a celebração de um acordo, quer a aceitação de um acordo por parte do senhorio, quer a inexigibilidade das rendas.
Nas ações de despejo com fundamento no não pagamento de rendas, incumbe ao senhorio o ónus da alegação e da prova dos factos integrativos da constituição da dívida dos demandados perante si ( factos consubstanciadores do contrato de arrendamento e respetivas cláusulas) e, bem assim, o ónus da alegação das rendas vencidas e não pagas pelos demandados com fundamento no que pretende obter a resolução do contrato de arrendamento, incumbindo, por sua vez, ao arrendatário o ónus da alegação e da prova do pagamento dessas rendas (facto impeditivo do direito à resolução exercido pelo senhorio).
Ao arrendatário, para evitar o despejo incumbe provar o pagamento ou depósito de rendas vencidas ou alegar e provar que as rendas não são exigíveis, pelo que não tem que as pagar ou depositar (podendo a inexigibilidade das rendas decorrer nomeadamente de um acordo de pagamento de rendas, acordo de diferimento de pagamento no tempo).
O locatário incorre em mora sempre que não cumpra pontualmente a obrigação de pagar a renda, pelo montante total, no dia do vencimento e no lugar de pagamento.
No caso a recorrente invoca a existência de um acordo de pagamento, mas não o demonstrou a sua existência, sendo que a apelante foi protelando no tempo a falta de pagamento das rendas e as carta enviadas pela autora á apelante traduzem-se em meras propostas de celebração e/ou de renegociação de um acordo de pagamento de rendas já vencidas e não pagas, não tendo a apelante dado resposta positiva a nenhuma dessas propostas, e nessa medida não existe nenhum consenso negocial no sentido de se ter acordado que as rendas tivessem novos prazos de pagamento.
A apelante tentou obter ao longo do tempo, nomeadamente através de cartas, obter o pagamento das rendas vencidas e não pagas ou a celebração de um acordo entre os representantes da autora e a ré , não tendo a ré celebrado nenhum acordo ou feito qualquer pagamento, implica que a autora demonstrou que ocorreu o momento do vencimento das rendas e o não pagamento.
Igualmente resulta que as cartas que a recorrida enviou ao fiador são interpelações de pagamento para evitar o recurso ao tribunal e não propostas negociais não existindo nenhum acordo de pagamento.
Dado que a recorrida demonstrou que a apelante não paga as rendas desde Abril de 2019, tal factualidade constitui fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, no âmbito da aplicação do artigo 1083.º, nº3.
Neste sentido e para outros desenvolvimentos, vide o Ac da RP Processo: 2913/17.1T8MTS.P1 Relator: JUDITE PIRES, 22-05-2019, (disponível na base de dados da DGSI), Sumário: I - A lei subordina a comprovação de convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou documento particular a criteriosas exigências de prova, impondo, de certa forma, uma determinada prova tarifada, ao não admitir que essa comprovação se faça em exclusivo com recurso a prova testemunhal.
II - O artigo 394º do Código Civil não consagrada, porém, de forma absoluta o princípio da não admissibilidade da prova testemunhal para as convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo dos documentos nele referenciados: se a análise das circunstâncias do caso concreto tornar verosímil a existência da convenção das partes, poderá ser admissível a prova testemunhal acerca desta. Neste caso, estas circunstâncias servem de base inicial à formação da convicção do tribunal, e a prova testemunhal limita-se a completar essa convicção, esclarecendo o significado dessas circunstâncias.
III - O contrato de arrendamento é um contrato oneroso: sobre o locatário recai a obrigação, traduzida em prestações periódicas, de pagar a renda, como contrapartida pela entrega e pelo gozo da coisa locada que o locador lhe deve assegurar.
IV - Sendo de prazo certo a obrigação do pagamento da renda, incumbe ao locatário proceder ao seu pagamento no respectivo prazo de vencimento; o não pagamento da renda no prazo de vencimento fá-lo incorrer em mora, independentemente de interpelação.
V - A resolução do contrato de arrendamento depende do preenchimento dos requisitos previstos no n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil, sendo fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
VI - A verificação de uma situação de inadimplência enquadrável no n.º 3 do referido normativo basta para, por si só, tornar inexigível para o locador a manutenção do arrendamento: ocorre mora relevante para efeitos de resolução do contrato de arrendamento por parte do locador se o locatário retardar o pagamento de uma renda, ou de parte dela, mantendo-se o atraso por três ou mais meses.».
Tal realidade factual constitui fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento, no âmbito da aplicação do artigo 1083.º, n.º 3,
Por outro lado, invoca a apelante que o recorrido não pode resolver o contrato de arrendamento uma vez e que o contrato se renovou em 1 de Junho de 2022 e teria o seu fim em 30 de Maio de 2027, e que face ao acordo que invoca só estaria vencida a renda de Junho não existindo pressupostos para a resolução.
Neste último segmento resulta que tal como já referido a apelante não provou a celebração de nenhum acordo de pagamento e nessa medida as rendas desde Abril de 2019 estando vencidas são exigíveis.
Por outro lado a questão da alegada não oposição á renovação não impede que o recorrido deduza a acção tendo por base a resolução contratual (nomeadamente por falta de pagamento de rendas), dado tratarem-se de formas distintas da extinção da relação de locação.
Estamos perante duas formas de cessação do contrato, sendo que a oposição à renovação e a resolução contratual são figuras jurídicas distintas, às quais correspondem regimes substantivos e adjetivos também diferenciados. Estabelece o artigo º 1086º nº 1 do CC, que de resto, essas duas formas de cessação são cumuláveis (sendo que a oposição à renovação é um direito potestativo que depende apenas da vontade de quem emite a declaração e tem efeitos para o futuro, já a resolução só é legitimada, em função de um incumprimento das obrigações contratuais da contraparte).
Neste sentido e para outros desenvolvimentos, vide o Ac da RP 1598/22.8YLPRT.P1, Relator: ISABEL SILVA, 04-05-2023, Sumário: ….II - A oposição à renovação é um direito potestativo que depende apenas da vontade de quem emite a declaração, sem precisar de invocar qualquer justificação e só opera para futuro. Como única condicionante, impõe-se-lhe apenas que respeite o período de aviso consignado na lei ou no contrato. III - Já a resolução tem efeito retroativo e pressupõe, ou só é legitimada, em função de um incumprimento das obrigações contratuais da contraparte (resolução legal) ou da ocorrência de uma qualquer situação de facto previamente estipulada pelas partes (resolução convencional).».
Assim, improcede igualmente este segmento do recurso quanto á impossibilidade de peticionar a resolução, face á alegada não oposição á renovação, dado que são causas de extinção diversas.
Também, e tal como se refere na sentença recorrida, não se pode concluir que a não oposição à renovação do contrato signifique que o A. queria a sua manutenção ou, mesmo não se retirando do seu silêncio uma manifestação tácita de vontade no sentido da renovação, que este faça precludir o direito de resolver o contrato.
Igualmente improcede a invocada questão suscitada quanto ao abuso de direito porque o recorrido não declarou pretender renovar o contrato e depois instaurou a presente acção de resolução, nem o contrato se renovou dado o incumprimento contratual da ré legitimar a resolução contratual.
Nos termos do artº. 334º. CC, “é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda, manifestamente, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito.
Regressando ao caso, teremos de concluir que o autor, ao peticionar o pagamento do montante das rendas em débito e ainda a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a Ré, está a exercer um direito em conformidade com a lei, não sendo ilegítimo tal exercício, o qual não contraria qualquer anterior comportamento do Autor susceptível de justificar a criação de expectativas na Ré de que aquela não iria exercer aqueles direitos (nomeadamente a não oposição á renovação).
Assim, e quanto á fundamentação jurídica, conclui-se que o presente recurso de apelação terá, por conseguinte, de improceder, aderindo-se á fundamentação jurídica da sentença recorrida.
I- DISPOSITIVO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante (art. 527º, nºs 1 e 2).
Registe e notifique.
Porto, 18/4/2024
Ana Vieira
Aristides Rodrigues de Almeida
Isabel Peixoto Pereira
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[1] Diploma a atender sempre que se citar disposição legal sem menção de origem.