Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 209/25.4YLPRT.P1 |  |
RENOVAÇÃO DO CONTRATO
II - A limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação, não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes.
III - A mera afirmação que a decisão viola o art.º 65.º, nº 2 al. c) da CRP não equivale a suscitar, validamente, uma questão de inconstitucionalidade normativa.
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Local Cível do Porto-J5
Relator: Des. Manuel Fernandes
1º Adjunto Des. Ana Paula Amorim
2º Adjunto Des. Jorge Martins Ribeiro
5ª Secção
Sumário:
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I-RELATÓRIO
AA, residente na Rua ..., ..., intentou procedimento especial de despejo contra BB, residente na Rua ..., Porto, pedindo a denúncia do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação.
Alega para o efeito que comunicou ao Requerido a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento celebrado entre ambos relativo a fração autónoma correspondente ao 3º andar direito frente do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na rua ..., Porto, inscrito na matriz sob o nº ...84 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...37, por missiva de 8/4/2024, e para produzir efeitos a 31/12/2024.
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O Requerido apresentou contestação, afirmando que o contrato celebrado em 2/1/2016, fruto das suas renovações, vigora até 1/1/2026, pelo que não estão reunidos os pressupostos de oposição à renovação.
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A Requerente exerceu o contraditório e suscitou a verificação de caso julgado, alegando para tanto que correu termos uma outra ação, entre as partes, no Juízo Local Cível do Porto–J9 com o nº 253/20.8 YLPRT e, nessa ação, o Tribunal da Relação do Porto, apreciando o recurso interposto da decisão proferida, entendeu que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes se renovou a 31/12/2018 por três anos.
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O Requerido defendeu-se, dizendo que não se verifica caso julgado, uma vez que a oposição à renovação do contrato de arrendamento em crise nos autos é distinta, relativamente ao outro processo.
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Tendo o processo seguido os seus regulares termos teve lugar a audiência de discussão e julgamento que decorreu com observância do legal formalismo.
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A final foi proferida decisão com a seguinte parte dispositiva:
“1. Declaro resolvido o contrato de arrendamento relativo à fração autónoma correspondente ao 3º andar direito frente do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na rua ..., Porto, inscrito na matriz sob o nº ...84 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...37;
2. Condena-se o Requerido BB na restituição à Requerente AA do locado, livre e devoluto de pessoas e bens, no prazo de 30 dias-após trânsito em julgado-, valendo a presente decisão como autorização de entrada imediata no domicílio”.
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Não se conformando com o assim decidido veio o Requerido interpor o presente recurso, rematando com as seguintes conclusões:
A) O contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano em 2 de janeiro de 2016, renovando-se automaticamente por igual prazo, considerando-se automaticamente renovado por iguais e sucessivos períodos de tempo.
B) O que sucedeu até à publicação da Lei 13/2019 de 12 de fevereiro, que estipulou ao artigo 1096.º, n.º 1 do código civil, como prazo mínimo obrigatório de renovação o de três anos.
C) A renovação imperativa que entrou em vigor em fevereiro de 2019, e se aplica aos contratos já existentes, estabeleceu que a renovação de três anos ocorrida em 02/01/2020, vigorou até 01/01/2023, e a renovação ocorrida em 02/01/2023, foi automaticamente renovada por mais três anos, pelo que o novo termo contratual será 01/01/2026, e não 31/12/2024, como pretende a requerente.
D) Aliás, mesmo que assim não fosse, em nenhuma circunstância a cessação do contrato ocorreria em 31/12/2024, mas sim a 01/01/2025, pelo que até por esse facto, a oposição de renovação perpetrada pela requerente carece de eficácia.
E) Esta contagem do prazo é a que obedece à Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro que teve como desígnio introduzir “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”.
F) Entre outras alterações atribuiu uma nova redação ao referido artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, que passou a dispor o seguinte: Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
G) A referida alteração restringiu o direito de estipular prazos de renovação inferiores a um limiar mínimo de três anos, sendo norma imperativa aplicável a todos os contratos de arrendamento para habitação, independentemente de clausulado contrário.
H) É apenas esta interpretação que cumpre o desígnio da sua alteração pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro e o cumprimento da norma constitucional, artigo 65.º, n.º 2, alínea c) da Constituição da República Portuguesa.
I) A sentença em crise violou, entre outras as seguintes normas legais: Código Civil, artigo 1096.º, n.º 1. Artigo 65.º, n.º 2, alínea c) da Constituição da República Portuguesa.
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Devidamente notificada contra-alegou a Requerente concluindo pelo não provimento do recurso.
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Corridos os vistos legais cumpre decidir.
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II- FUNDAMENTOS
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cf. artigos 635.º, nº 3, e 639.º, n.ºs 1 e 2, do C.P.Civil.
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No seguimento desta orientação é apenas uma a questão que importa apreciar e decidir:
a)- saber se se com a entrada em vigor da Lei 13/2019 de 12 de fevereiro e aplicação do regime previsto no art.º 1096.º, nº 1 do CCivil, o prazo de renovação automática do contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo, é de três anos e se por tal circunstância, a oposição à renovação não opera a caducidade do contrato.
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A)- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
São os seguintes os factos que o tribunal recorrido deu como provados:
1. Em 2/1/2016 foi celebrado contrato de arrendamento habitacional, que teve por objeto a fração autónoma correspondente ao 3º andar direito frente do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na rua ..., Porto, inscrito na matriz sob o nº ...84 e descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ...37. 2. O contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável, com início em 2/1/2016 e com termo a 31/12/2016, sendo as suas prorrogações de um ano, no caso de não ser denunciado no seu termo, conforme cláusula 4ª do contrato de arrendamento apresentado com o requerimento inicial.
3. A Requerente comunicou ao Requerido a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, por carta registada com aviso de receção, datada de 8/4/2024, e para produzir efeitos a 31/12/2024, que este recebeu.
4. No âmbito do processo nº 253/20.8 YLPRT que correu termos no Juízo Local Cível do Porto – Juiz 9, a senhoria (e aqui Requerente) enviou ao arrendatário (e aqui Requerido) carta registada com aviso de receção, que este recebeu, datada de 23/4/2019, manifestando a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, para produção de efeitos a 31/12/2019.
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III. O DIREITO
Como supra se referiu é apenas uma a questão que importa apreciar e decidir:
a)- saber se se com a entrada em vigor da Lei 13/2019 de 12 de fevereiro e aplicação do regime previsto no art.º 1096.º, nº 1 do CCivil, o prazo de renovação automática do contrato de arrendamento para habitação, com prazo certo, é de três anos e se por tal circunstância, a oposição à renovação não opera a caducidade do contrato antes de decorrido tal prazo.
Na decisão recorrida propendeu-se para o entendimento de que tendo as partes estipulado um prazo de renovação diferente do que consta do art.º 1096.º n.º 1, no uso da faculdade que o preceito legal salvaguarda se operou a caducidade do contrato.
Deste entendimento dissente o apelante alegando que a alteração imposta pela Lei 13/2019 de 12 de fevereiro restringiu o direito de estipular prazos de renovação inferiores a um limiar mínimo de três anos, sendo norma imperativa aplicável a todos os contratos de arrendamento para habitação, independentemente de clausulado contrário.
Que dizer?
Ora, à semelhança da posição que adotamos[1] nos Acs. de 12/07/2023 e de 21/10/2024, Processos, nºs 19506/21.1T8PRT-A.P1 e 5746/22.0T8MTS.P1[2], respetivamente, em que fomos 1º e 2º Adjuntos e em que foi relatora a aqui primeira adjunta, somos de entendimento de que o art. 1096º, nº 1, do Código Civil, na redação da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro (em vigor a partir de 13 de fevereiro 2019), permite que as partes convencionem a renovação automática do contrato e bem assim, sobre o prazo de renovação, contanto que este não seja inferior a um ano; nada dispondo sobre o prazo de renovação, considera-se que o mesmo é de três anos.
Nos referidos Acórdãos foi vertida a seguinte fundamentação com a qual se concorda na íntegra:
“Prevê o art.º 1096º/1 do CC, na redação da Lei n.º 13/2019 de 12 de fevereiro, sob a epígrafe “Renovação automática”:
“Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte”.
Na questão suscitada no recurso está em causa saber se a norma tem natureza imperativa, fixando um prazo mínimo de renovação do contrato-três anos-, ou, supletiva, permitindo que as partes fixem livremente o prazo de renovação do contrato, desde que respeitam o limite do art.º 1095º/2 CC (um ano).
Os apelantes defendem a natureza supletiva do prazo em causa, sendo eficaz a oposição à renovação para o termo do ano de 2020 e por isso, se insurgem contra a sentença, que adotando diferente posição considerou não ser eficaz a oposição à renovação, porque estava a decorrer o prazo de renovação de três anos, que se iniciou em janeiro de 2020.
A resposta a esta questão não tem obtida uniformidade da parte da doutrina e jurisprudência.
Na doutrina, no estudo da Ex.ª Juiz Conselheira do Supremo Tribunal de Justiça Professora Doutora MARIA OLINDA GARCIA defende-se que: ”[u]ma breve leitura das alterações introduzidas nestas normas permite facilmente concluir que o legislador teve como propósito a proteção da estabilidade do arrendamento habitacional, limitando os direitos extintivos do locador e limitando a liberdade das partes para modelarem o conteúdo do contrato.[…]
Nos arrendamentos para habitação tendencialmente duradoura, a liberdade dos contratantes para modelarem o conteúdo do contrato sofre significativas limitações com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019.
Passa a existir um prazo mínimo de um ano (artigo 1095.º, n.º 2). Trata-se de uma norma imperativa que não admite convenção em contrário, pois se as partes convencionarem duração inferior, o prazo considera-se automaticamente amplidão para um ano.
Quanto à renovação do contrato, a nova redação do artigo 1096.º suscita alguma dificuldade interpretativa, nomeadamente quanto ao alcance da possibilidade de “estipulação em contrário” aí prevista. Por um lado, pode questionar-se se tal convenção poderá excluir a possibilidade de renovação do contrato ou apenas estabelecer um diferente prazo de renovação. Parece-nos que (na sequência do que já se verificava anteriormente) as partes poderão convencionar que o contrato não se renova no final do prazo inicial (o qual tem de ser de, pelo menos, um ano). O contrato caducará, assim, verificado esse termo.
Mais delicada é a questão de saber se as partes podem estipular um prazo de renovação inferior a 3 anos (hipótese em que o prazo legal de 3 anos teria natureza supletiva). Atendendo ao segmento literal que diz que o contrato se renova “por períodos sucessivos de igual duração”, pareceria poder concluir-se que, se o período inicial pode ser de 1 ou de 2 anos, as partes também teriam liberdade para convencionar igual prazo de renovação. Todavia, ao estabelecer o prazo de 3 anos para a renovação, caso o prazo de renovação seja inferior, parece ser de concluir que o legislador estabeleceu imperativamente um prazo mínimo de renovação. Afigura-se, assim, que a liberdade das partes só terá autónomo alcance normativo se o prazo de renovação estipulado for superior a 3 anos.
Conjugando esta disposição com o teor do artigo 1097.º, n.º 3, que impede que a oposição à renovação, por iniciativa do senhorio, opere antes de decorrerem 3 anos de duração do contrato, fica-se com a ideia de que o legislador pretende que o contrato tenha, efetivamente, uma vigência mínima de 3 anos (se for essa a vontade do arrendatário). Assim, o contrato só não terá duração mínima de 3 anos se o arrendatário se opuser à renovação do contrato no final do primeiro ou do segundo ano de vigência. No final destes períodos (tratando-se de contrato celebrado por 1 ano), o senhorio não terá direito de oposição à renovação. Tal direito extintivo cabe, assim, exclusivamente ao arrendatário antes de o contrato atingir 3 anos de vigência.
Se as partes não convencionarem a exclusão da renovação, o senhorio só poderá impedir que o contrato tenha uma duração inferior a 3 anos na hipótese que agora é criada pelo n.º 4 do artigo 1097.º, ou seja, em casos de necessidade da habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em primeiro grau.
Seguem esta posição os Ac. Rel. Guimarães 11 de fevereiro de 2021, Proc. 1423/20.4T8GMR.G1, Ac. Rel. Guimarães 08 de abril de 2021, Proc. 795/20.5T8VNF.G1, Ac. Rel. Guimarães 23 de março de 2023, Proc. 1824/22.3T8VCT.G1, Ac. Rel. Évora 10 de novembro de 2022, Proc. 983/22.0YLPRT.E1, Ac. Rel. Évora10 de novembro de 2022, Proc. 126/21.7T8ABF.E1 e Ac. Rel. Évora 30 de janeiro de 2023, Proc. 3934/21.5T8STB.E1 (com um voto de vencido), todos acessíveis em www.dgsi.pt .
A posição defendida assenta os seus fundamentos essencialmente numa interpretação teleológica da norma considerando os objetivos que a lei e as alterações introduzidas pretendiam alcançar. Considera-se que o legislador ao definir um período mínimo de renovação, pretendeu conferir uma maior proteção ao arrendatário, dotando o contrato de arrendamento de uma maior estabilidade e limitando a liberdade de estipulação das partes quanto a esta matéria. A liberdade de estipulação fica limitada à possibilidade de ser ou não convencionado a renovação automática do contrato sendo esse o significado que se atribui à expressão “salvo estipulação em contrário”. O prazo de renovação poderá ficar convencionado, desde que respeite o mínimo de três anos.
Numa outra linha de entendimento, situa-se a análise do Exm.º Juiz Conselheiro PINTO FURTADO e de EDGAR MARTINS VALENTE.
Na interpretação da expressão “ou de três anos se esta for inferior” observa o Exm.º Juiz Conselheiro PINTO FURTADO: ”[s]erá que, com ele, se pretendeu fixar renovações de nunca menos de três anos? Cremos que semelhante dúvida é efetivamente dissolvia pelo disposto no art.º 1097º/3, na redação da mesma Reforma, segundo o qual “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo”.
O que o legislador agora pretendeu fixar foi apenas que, se a duração contratual estipulada fosse de dimensão inferior a três anos, o senhorio só poderia inicialmente lançar uma oposição à renovação quando preenchidos, no mínimo, três anos sobre a sua celebração.
Parece, pois, de pensar de tudo isto que é perfeitamente legítimo estipularem-se “renovações” de períodos iguais entre si, ainda que diferentes da duração contratual.
Cremos portanto e em conclusão poder validamente estabelecer, ao celebrar-se o contrato, que este terá, necessariamente, uma duração de três anos, prorrogando-se, no seu termo, por sucessivas renovações, de dois ou de um ano, quatro ou cinco, como enfim se pretender”.
EDGAR MARTINS VALENTE considera, por sua vez:”[…]em termos práticos, caso as partes celebrem contrato de arrendamento para habitação permanente pelo prazo certo de um ano sem convenção em sentido contrário, este, findo o prazo de um ano, renovar-se-á por um período de três anos, não sendo atualmente admissível renovação supletiva por período inferior, ao invés do que sucede se as partes celebrarem um contrato com a duração inicial de, por exemplo, quatro anos, findo os quais, o contrato se renovará por período de tempo de igual duração.
Note-se que as partes, à semelhança do que já sucedia na redação anterior da norma, podem definir regras distintas, designadamente estabelecendo a não renovação do contrato, ou a sua renovação por períodos diferentes dos referidos, atenta a natureza supletiva da norma em questão, conforme resulta da parte inicial do nº1 do presente artigo, tal significando que as referidas regras constantes do preceito alterado apenas serão aplicáveis na ausência de acordo ou estipulação contratual das partes em sentido diverso, sendo certo, como referido, que na ausência de qualquer disposição diversa das partes, o período mínimo de renovação do contrato é de três anos”.
Esta posição tem sido sustentada na jurisprudência, que sublinha o caráter supletivo da norma, nos Ac. Rel. Lisboa 17 de março de 2022, Proc. 8851/21.6T8LRS.L1-6, Ac. Rel. Lisboa 10 de janeiro de 2023, Proc. 1278/22.4YLPRT.L1-7, Ac. Rel. Lisboa 27 de abril de 2023, Proc. 1390/22.0YLPRT.L1-6, Ac. Rel. Porto 23 de março de 2023, Proc. 3966/21.3T8GDM.P1, todos acessíveis em www.dgsi.pt.
Argumenta-se, citando o Ac. Rel. Lisboa 17 de março de 2022: “Da comparação entre as duas versões [Lei 31/2012 e Lei 13/2019], conclui-se que a Lei 13/2019 limitou-se a aditar a expressão ou de três anos se esta for inferior à versão anterior, mantendo todo o restante preceito.
Ou seja e escalpelizando, em ambas as versões sucessivas, a regra é:
a) O contrato de arrendamento celebrado com prazo certo, renova-se automaticamente no seu termo;
b) Por períodos sucessivos de igual duração;
c) Constituem impedimento às duas regras anteriores, a estipulação distinta das partes
d) ou a circunstância de se enquadrarem os contratos celebrados em qualquer das situação previstas no art.º 1095º, nº 3 do mesmo diploma (contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados).
Estas quatro conclusões são válidas perante qualquer uma das versões sucessivas do art.º 1096.º, nº1, de modo pacífico.
Ou seja e para o que agora releva, quer numa quer noutra das versões, se admite que as partes afastem a renovação automática do contrato celebrado ou prevejam período distinto (superior ou inferior) do inicial, após essa renovação.
A diferença encontra-se apenas no aditamento de uma limitação temporal à duração desse período de duração do contrato, após a renovação: não pode ser inferior a três anos, caso o período inicial de duração do contrato seja inferior a três anos.
Da letra da alteração legislativa de 2019 apenas se retira um efeito: nos contratos de arrendamento de duração inicial inferior a 3 anos, a renovação automática dos mesmos (quando opera), verifica-se por um período sucessivo de três anos (necessariamente maior do que o período inicial).
Trata-se de uma solução que «foge» à lógica da regra da renovação automática, fixando-se um período sucessivo extraordinário de três anos para um contrato de duração inicial inferior.
Mas foi a opção do legislador.
O passo seguinte constitui em apurar se a fixação por força de lei desse período sucessivo extraordinário de três anos constitui norma imperativa ou supletiva, ou seja, se as partes podem afastar tal regra, ao abrigo do princípio da liberdade de estipulação contratual.
Debalde encontramos resposta no seio da Lei 13/2019, pois da mesma apenas se retira que o seu objeto é o seguinte: A presente lei estabelece medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade.
A solução, na ausência de letra expressa, encontra-se na ponderação dos fins pretendidos com a alteração legislativa: a limitação imperativa à estipulação de períodos de renovação sucessiva inferiores a três anos corrige situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, reforça a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e protege arrendatários em situação de especial fragilidade?
Ora, parece-nos que a resposta há de ser negativa, pois nesse caso, o legislador “esqueceu-se” de proteger ou prosseguir tais fins com igual intensidade no período de duração inicial do contrato.
Efetivamente, a mesma Lei 13/2019 estabeleceu, como limite mínimo dessa duração o período de um ano, na redação dada ao nº 2 do art.º 1095º do mesmo Código, sob a epígrafe Estipulação de prazo certo:
1 - O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.
2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a um nem superior a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites mínimo e máximo quando, respetivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o segundo.
E tal norma, pela sua própria natureza, assume força imperativa: a ampliação ou redução automática dos prazos mínimo e máximo de duração inicial para um e trinta anos, significa que esses limites mínimos e máximos não podem ser derrogados por estipulação das partes no contrato celebrado.
Ou seja, e para o que agora releva, imperativo é que o contrato de arrendamento tenha a duração mínima de um ano.
Duração inicial ou sucessiva de um ano.
Não se antevendo da Lei 13/2019 qualquer intenção de conferir maior proteção ao arrendatário no período sucessivo daquela concedida no período inicial.
Desde logo, por não se demonstrar constituir o período sucessivo à renovação uma situação de maior desequilíbrio entre arrendatário e senhorio, de maior necessidade de segurança e estabilidade do arrendamento urbano e de maior fragilidade do arrendatário relativamente ao período inicial de duração do mesmo contrato de arrendamento.
Por fim, refira-se que o processo legislativo (disponível em https://www.parlamento.pt/ActividadeParlamentar/Paginas/DetalheIniciativa.aspx?BID=42542) pouco esclarece a intenção do legislador, pois a alteração do art.º 1096.º tem origem em proposta de alteração do Grupo Parlamentar do Partido Socialista à Proposta de Lei nº 129/XIII/3, no seio da discussão na Comissão de Ambiente, Ordenamento do Território, Descentralização, Poder Local e Habitação–sendo que a Proposta inicial do Governo em nada se referia a este preceito em concreto.
Ou seja, a alteração ao preceito surge no decurso da discussão parlamentar da Proposta de Lei, sem lograrmos apurar o fio condutor ou a intenção do legislador, no caso.
[…]
Não se demonstrando essa imperatividade, quer pela letra quer pelo espírito da Lei, vigora o princípio da liberdade contratual, estabelecido no art.º 405º do Código Civil, no sentido de que as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos ou incluir neles as cláusulas que lhes aprouver, podendo inclusivamente reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei”.
Sublinhando a importância do elemento sistemático na interpretação do preceito, refere-se no Ac. Rel. Lisboa 17 de janeiro de 2023: “[e]m primeiro lugar, é patente que as partes são livres de estabelecer o prazo do arrendamento entre os prazos mínimos de um ano e máximo de trinta anos, conforme deflui do Artigo 1095º, nº2, do Código, na redação da Lei nº 13/2019, de 12.2.
Em segundo lugar, da ressalva inicial do nº 2 do Artigo 1096º (“Salvo estipulação em contrário”) decorre que as partes podem, ab initio, convencionar que o contrato de arrendamento não será renovado.
Em terceiro lugar, estipulando as partes que o contrato será renovável, são livres de estabelecer prazos diferenciados de renovação, sendo o prazo de três anos (introduzido pela Lei nº 13/2019) um prazo supletivo a aplicar nos casos em que as partes não concretizem o prazo da renovação (silêncio do contrato), apesar de preverem a renovação do contrato. De facto, se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus; cf. Teixeira de Sousa, Introdução ao Direito, Almedina, p. 443).
A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao Artigo 1097º, nos termos do qual:
“3- A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.”
Ou seja, a tutela do inquilino e da estabilidade do arrendamento decorre diretamente desta norma e não propriamente do nº1 do Artigo 1096º do Código Civil.
De facto, a tese acima explicitada (maioritária na jurisprudência) segundo a qual, a prever-se a renovação do contrato, esta ocorre imperativamente por um prazo mínimo de três anos sucumbe quando confrontada com o disposto no nº 3 do Artigo 1097º do Código Civil.
Na verdade, na lógica dessa tese, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Ora, se assim fosse, o disposto no nº 3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido, tratando-se de uma norma inútil e espúria porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº3 do Artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo! Ou seja, o direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato. A tutela da estabilidade do arrendamento está aqui e não propriamente no nº1 do Artigo 1096º.
Assim, na discussão da questão em apreço, o elemento interpretativo da lei que mais releva não é propriamente o teleológico, mas sim o sistemático”.
Por fim, no Ac. Rel. Lisboa 27 de abril de 2023, sublinha-se que a ressalva do preceito “salvo estipulação em contrário” concede a possibilidade das partes determinarem o prazo de prorrogação do contrato, em obediência ao princípio da liberdade contratual e nesse sentido conclui-se:” Não distinguindo a lei, não vemos por que motivo a ressalva da estipulação em contrário se haveria de aplicar apenas à faculdade de as partes estipularem a renovação automática. Por outro lado, seria incongruente que as partes pudessem afastar a possibilidade de renovação automática, num contrato que, nos termos do disposto no art.º 1095.º n.º2 poderá ter a duração de um ano, mas caso o quisessem renovar já o teriam de fazer, imperativamente, por três anos. Cremos não fazer sentido esta interpretação”.
A decisão recorrida seguiu a primeira posição, a qual não acompanhamos, por se nos afigurar que os argumentos apresentados na segunda posição a respeito da interpretação do art. 1096º/1 CC, partindo do elemento literal, levam em consideração os elementos histórico e sistemático, sem ignorar o elemento teleológico, mostrando-se por isso, mais completa quanto ao sentido efetivo da norma.
É de considerar que o regime da renovação do contrato não faz parte do elenco das normas com caráter imperativo, previstas no art.º 1080º CC e a efetiva tutela do direito do arrendatário é concedida pelo regime do art.º 1097º/3 CC, quando limita o exercício do direito à oposição à renovação, por parte do senhorio.
Mostra-se inequívoca a redação do preceito quando prevê: “salvo estipulação em contrário” sem limitar tal estipulação à renovação automática do contrato. Tal limitação não se justificaria face à tradição legislativa que nunca excluiu a possibilidade das partes fixarem convenção quanto ao prazo de renovação.
Anote-se que, de acordo com o disposto no art.º 9º do Código Civil, embora a interpretação não deva cingir-se à letra da lei, devendo ter-se principalmente em conta a unidade do sistema, não pode ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso, bem como, nos termos do seu nº 3, na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados.”
Desta forma, e aplicando tal interpretação ao caso concreto somos levados a concluir que não assiste razão ao apelante, quando pretende ver reconhecido que não foi exercido de forma válida e eficaz a oposição à renovação do contrato.
A cláusula contida no contrato que fixou o prazo de um ano de renovação do contrato mostra-se válida, porque respeita a liberdade das partes na fixação do conteúdo dos contratos e não contende com norma imperativa.
Com efeito, estamos na presença de um contrato de arrendamento para habitação por prazo certo que foi celebrado em 02/01/2016 e com termo a 31/12/2016, sendo as suas prorrogações de um ano.
As partes estipularam, pois, um prazo de renovação diferente do que consta do art.º 1096.º n.º 1, no uso da faculdade que o preceito leal salvaguarda.
Como assim, o contrato de arrendamento renovou-se sucessiva e automaticamente até 02/01/2024 e perante a comunicação de oposição à renovação automática do contrato, efetuada em 8/4/2024, é possível concluir que o mesmo cessou a sua vigência em 31/12/2024 e não em 01/01/2025 como sugere o apelante.
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Nas conclusões H) e I) refere que a decisão recorrida violou, além do mais, artigo 65.º, n.º 2, alínea c) da Constituição da República Portuguesa.
A respeito da conformidade da interpretação das normas jurídicas com o direito constitucional refere Gomes Canotilho: “[o] princípio da interpretação das leis em conformidade com a constituição é fundamentalmente um princípio de controlo (tem como função assegurar a constitucionalidade da interpretação) e ganha relevância autónoma quando a utilização dos vários elementos interpretativos não permite a obtenção de um sentido inequívoco dentre os vários significados da norma. Daí a sua formulação básica: no caso de normas polissémicas ou plurisignificativas deve dar-se preferência à interpretação que lhe dê um sentido em conformidade com a constituição”.
A inconstitucionalidade deve ser suscitada de forma processualmente adequada junto do tribunal que proferiu a decisão, de forma a obrigar ao seu conhecimento (art.º 72.º LTC).
Ou seja, recai sobre o recorrente o ónus de colocar a questão de inconstitucionalidade, enunciando-a de forma expressa, clara e percetível e segundo os requisitos previstos na lei.
Esta tem sido, aliás, a interpretação desenvolvida pelo Tribunal Constitucional, como disso dá nota, entre outros, o Ac.do Tribunal Constitucional nº 560/94 quando observa: ”[d]e facto, a inconstitucionalidade de uma norma jurídica só se suscita durante o processo, quando tal questão se coloca perante o tribunal recorrido a tempo de ele a poder decidir e em termos de ficar a saber que tem essa questão para resolver–o que, obviamente, exige que quem tem o ónus da suscitação da questão de constitucionalidade a coloque de forma clara e percetível.
Bem se compreende que assim seja, pois que, se o tribunal recorrido não for confrontado com a questão da constitucionalidade, não tem o dever de a decidir. E, não a decidindo, o Tribunal Constitucional, se interviesse em via de recurso, em vez de ir reapreciar uma questão que o tribunal recorrido julgara, iria conhecer dela ex novo.
A exigência de um cabal cumprimentos do ónus da suscitação atempada–e processualmente adequada–da questão de constitucionalidade não é, pois–[…]-, uma “mera questão de forma secundária”. É uma exigência formal, sim, mas essencial para que o tribunal recorrido deva pronunciar-se, sobre a questão de constitucionalidade e para que o Tribunal Constitucional, ao julga-la em via de recurso, proceda ao reexame (e não a um primeiro julgamento) de tal questão”.
No caso presente o apelante não indica o segmento interpretativo adotado que contraria tal preceito constitucional, o que impede a apreciação da constitucionalidade.
Por outro lado, a mera afirmação que o despacho recorrido violou o citado preceito constitucional, não equivale a suscitar, validamente, uma questão de inconstitucionalidade normativa.
A válida imputação de inconstitucionalidade a uma norma (ou a uma sua dimensão parcelar ou interpretação), impõe, a quem pretende atacar, na perspetiva da sua compatibilidade com normas ou princípios constitucionais, determinada interpretação normativa, indicar concretamente a dimensão normativa que considera inconstitucional, o que também não ocorre no caso concreto.
Nesta perspetiva, considera-se que o apelante não suscitou, validamente, qualquer questão de inconstitucionalidade normativa limitando-se, “summo rigore”, a discordar da decisão recorrida na interpretação que fez do artigo 1096.º, nº 1 do CCivil, ou seja, situamo-nos ainda no âmbito da estrita apreciação do mérito do julgamento feito na decisão recorrida.
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Improcedem, desta forma, todas as conclusões formuladas pelo apelante e, com elas, o respetivo recurso.
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IV-DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente e, consequentemente, confirmar a decisão recorrida.
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Custas da apelação pela apelante (artigo 527.º, nº 1 do CPCivil).
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Porto, 15 de setembro de 2025.
Des. Manuel Fernandes
Des. Ana Paula Amorim
Des. Jorge Martins Ribeiro
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[1] E que ainda não alteramos.
[2] Ambos consultáveis em www.dgsi.pt..