Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2133/06.0TBVNG.P1 |  |
PROMITENTE-COMPRADOR
Tribunal Recorrido: 2ª Vara de Competência Mista de Gaia
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:I - RELATÓRIO
Por apenso à execução em que é exequente o Ministério Publico e em que é executada B………., Lda., veio C………. interpor embargos de terceiro, pedindo o levantamento da penhora efectuada nos autos de execução, a que estes se encontram apensos, sobre a fracção designada pela letra “X” do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 02788/2302096.
Alegou, para tanto, e em síntese, que em 15.01.99, celebrou contrato promessa com a B………., por virtude do qual esta declarou prometer vender, e o embargante, declarou prometer comprar, pelo preço de 12.500.000$00, integralmente pago na altura, a fracção autónoma acima referida, cujas chaves lhe foram entregues, nessa data, tendo passado a dispor da fracção, habitando-a e pagando as respectivas contribuições e impostos, sendo que a promitente vendedora, não obstante para tal instada, não celebrou o contrato definitivo; alega que, por isso, a penhora efectuada nos autos, da qual só teve conhecimento em 11.06.02, ofendeu a sua posse e o direito de retenção que lhe assiste.
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Proferido despacho de recebimento dos embargos, foram exequente e executados notificados para os contestar. Apenas o exequente contestou, sustentando não assistir razão ao embargante, uma vez que o contrato promessa invocado, que não foi registado, não constituiu acto susceptível de transmitir a propriedade, além de que são ineficazes os actos de disposição ou oneração dos bens penhorados, sendo que a penhora sobre a fracção está registada desde 15.01.03.
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Entretanto, foi habilitado D………., como cessionário da posição jurídica do embargante C………., para com ele prosseguirem os termos dos embargos, em substituição daquele.Seguidamente foi proferido saneador/sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiros.
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Inconformado, interpôs recurso de apelação o embargante D………., pedindo que seja revogada a sentença recorrida, e proferida outra que julgue procedentes os embargos.São as seguintes as conclusões do apelante:
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Nas suas contra-alegações o MºPº sustenta a confirmação da decisão e formula as seguintes conclusões:………………………………
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II – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTONa sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1. Nos autos de execução nº 608/99, a correr termos pelo 2º juízo criminal desta comarca, a que estes embargos se encontram apensos, intentada pelo Ministério Público contra B………., Lda. foi penhorado, em 11.06.02, a fracção autónoma designada pela letra “X” do prédio urbano, sito na Rua ………., …-.º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Valongo sob o nº 02788/230299.
2. A referida penhora foi registada pela inscrição F 1, ap. 31 de 15.11.03.
3. O prédio em que se integra a fracção acima referida encontra-se registado a favor da sociedade B………., Lda., pela inscrição G 2 de 21.04.98.
4. Sobre a mesma fracção encontram-se, ainda, inscritos os seguintes registos:
- provisoriamente por natureza e dúvidas a aquisição a favor de D………., pela inscrição G – 1 – Ap. 23 de 4.08.04; e
- provisoriamente por natureza acção movida por D………. pedindo a prolação de sentença que produza os efeitos da declaração negocial a que os Réus estão adstritos por contrato de compra e venda com o Autor, pela inscrição G 2 – Ap 21 de 11.10.04.
5. Por documento escrito – cuja cópia se encontra junta a fls. 12/13 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido –, datado de 15 de Janeiro de 1999, a sociedade B………., Lda. prometeu vender a C………., que prometeu comprar a fracção autónoma acima referida.
6. O preço da compra prometida pela ré a C………. cedente foi de escudos 12.500.000$00, que este pagou integralmente àquela na data da celebração do contrato.
7. Na mesma data, a referida sociedade entregou a C………. as chaves da fracção mencionada.
8. Logo que o prédio lhe foi entregue, C………. nele realizou benfeitorias, instalou contadores de água e electricidade e televisão por cabo, passando a dispor da fracção como se sua fosse, aí guardando os seus objectos e aí residindo, pagando as despesas de condomínio, contribuições e realizando obras de conservação.
9. Por documento escrito datado de 4.08.04, C………. cedeu ao requerente a posição de que era titular no contrato-promessa de compra e venda.
10. Por sentença proferida no tribunal de Valongo, em acção intentada pelo requerente contra a referida sociedade B………, transitada em 2.12.05, foi declarada, substituindo a declaração negocial da promitente vendedora, transmitida a D………. a propriedade da dita fracção.
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III – APRECIAÇÃO JURÍDICAÉ pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º, 684.º n.º 3 e 684º - A, todos do Código de Processo Civil, na redacção, aplicável, anterior ao DL nº 303/2007, de 24/8), salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
Assim, atentas as alegações de recurso da executada, as questões a decidir são as seguintes:
> Nulidade da sentença, e
> Determinar se a posse do apelante é suficiente para o levantamento da penhora.
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> Quanto à nulidade da sentença……………………………
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> Quanto à posse do apelanteSobre esta questão fundamenta-se a sentença recorrida do modo que a seguir se transcreve:
“No caso, a penhora incide sobre imóvel que anteriormente havia sido prometer pela exequente, tendo o promitente-comprador, primitivo embargante, em cuja posição sucedeu o actual embargante, obtido a tradição da coisa, ocupando a fracção, aí guardando os seus objectos e aí residindo, pagando as despesas de condomínio, contribuições e realizando obras de conservação.
Posteriormente, o primitivo promitente-comprador transmitiu a sua posição contratual ao actual embargante, que deduziu a sua habilitação para com ele prosseguirem os presentes embargos.
Já no decurso dos embargos, foi intentada acção pelo actual embargante contra a segunda embargada para execução específica daquele contrato promessa, acção essa que foi julgada procedente tendo declarado transmitida a propriedade da fracção para o embargante.
Vejamos:
Como é sabido, do contrato promessa decorrem em regra efeitos meramente obrigacionais – a obrigação de celebrar o contrato prometido (artº 410º do CC) – vinculando apenas as partes que nele outorgaram
Pode, porém, ser atribuída eficácia real à promessa, e, nesse caso, esta é oponível a terceiros.
No caso, o contrato promessa tem efeitos meramente obrigacionais e daí que a seja por si só insusceptível de transmitir a posse exercida em termos de direito real de propriedade.
Por isso, como é comummente assinalado, a entrega antecipada do imóvel na vigência do contrato-promessa, confere ao promitente-comprador apenas um direito pessoal de gozo que exerce em nome do promitente-vendedor e por tolerância deste – e, por isso, nesta perspectiva, é um detentor precário – art. 1253º do Código Civil – já que não age com animus possidendi, mas apenas com corpus possessório (relação material) – art. 1251º do Código Civil.”
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Insurge-se o recorrente contra esta decisão por considerar que os factos provados nos autos consubstanciam a posse, de mais de ano e dia, e o direito de propriedade do recorrente, anterior à realização e registo da penhora do recorrido. Ainda que, à posse do recorrente, acresce a posse do cedente e a da sociedade promitente-vendedora, titular inscrita com registo de aquisição em seu favor. Sendo o registo da penhora do Ministério Público posterior ao início da posse do recorrente que, por sua vez, advém directamente do titular da propriedade, inscrito no registo. Assim, o recorrente, sendo o possuidor, goza da presunção da titularidade do direito, dada a ausência de presunção fundada em registo, anterior ao início da sua posse.***
Convém desde já esclarecer, que contrariamente ao que pretende o recorrente quando alega gozar da presunção da titularidade do direito de propriedade e ser o proprietário incontestado do imóvel penhorado, que essa matéria – da propriedade – não pode ser considerada neste recurso.Trata-se de matéria nova que não foi submetida à apreciação do tribunal de 1ª instância e os recursos visam sindicar matéria julgar e não submeter a julgamento novos factos ou pretensões.
Assim, para podermos pronunciar-nos sobre a invocada propriedade, sempre o apelante teria tido que suscitar a questão na 1ª instância, e em sede de recurso, apenas no caso de ser indeferida/improcedente.
Vamos pois limitar a nossa reapreciação à tese sustentada pelo recorrente de que a sua posse é suficiente para o levantamento da penhora.
Dispõe o artigo 1285º do Código Civil, sob a epígrafe «Embargos de terceiro» que o possuidor cuja posse for ofendida por penhora ou diligência ordenada judicialmente pode defender a sua posse mediante embargos de terceiro, nos termos da lei do processo.
Por sua vez na lei do processo – artº 351º nº 1, do CPC, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 38/2003, de 8 de Março, prevê-se que:
«Se a penhora ou qualquer acto judicialmente ordenado de apreensão ou entrega de bens, ofender a posse ou qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência, de que seja titular quem não é parte na causa, pode o lesado fazê-lo valer, deduzindo embargos de terceiro».
E na verdade, foi para reagir contra a penhora da fracção supra descrita que o ora recorrente deduziu o competente incidente de embargos.
Considerando este enquadramento jurídico, temos como provado que em 15 de Janeiro de 1999 celebrou-se um contrato-promessa tendo por objecto a fracção autónoma supra descrita, pertencente à executada, pelo preço de 12.500.000$00, que o promitente-comprador C………. pagou integralmente.
Na mesma data a referida sociedade entregou a C………. as chaves da fracção mencionada e este realizou benfeitorias na fracção, instalou contadores de água e electricidade e televisão por cabo, passando a dispor da fracção como se sua fosse, aí guardando os seus objectos e aí residindo, pagando as despesas de condomínio, contribuições e realizando obras de conservação.
Em 15.11.2003 foi registada a penhora sobre a fracção e em 4.08.2004, o mencionado promitente-comprador C………. cedeu ao recorrente a posição de que era titular no contrato-promessa de compra e venda.
Importa ainda reter que, por sentença proferida no tribunal de Valongo, em acção intentada pelo recorrente contra a referida sociedade B………., transitada em 2.12.2005, foi declarada, substituindo a declaração negocial da promitente vendedora, transmitida a D………. a propriedade da dita fracção.
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Pode o promitente-comprador de um bem imóvel com eficácia meramente obrigacional, promessa essa seguida de traditio da coisa, deduzir embargos contra penhora desse bem em execução movida contra o promitente-vendedor? Esta é a questão crucial que se coloca nos autos. Tradicionalmente a resposta era negativa.A Jurisprudência e a Doutrina vêm defendendo posições diversas sobre a questão dos direitos que advêm para o promitente-comprador com “traditio”.
Para a corrente mais formalista e radical, que é defendida na sentença recorrida, o contrato promessa não é susceptível de só por si transmitir a posse, pelo que havendo “traditio” da coisa, o promitente-comprador adquire o “corpus” possessório mas não o “animus possidendi”, sendo apenas um mero detentor ou possuidor precário. O direito de retenção de que goza é um mero direito real de garantia insusceptível de posse. Não pode, consequentemente, deduzir embargos de terceiro, apenas tendo direito de ver reconhecido e graduado com prioridade o seu crédito no caso de incumprimento contratual.
A tese mais liberal e abrangente e que vem sendo defendida por Orlando de Carvalho, in RLJ, 122-106 e Menezes Cordeiro, in “Direitos Reais”, vol I, pág. 561, admitem que o promitente-comprador com “traditio” da coisa pode usar dos meios possessórios nos termos exactos dos artºs 759º e 670º do C.Civil. Para estes, o promitente-comprador com “traditio” goza do direito de retenção, que é um direito real de garantia, mas ao qual são aplicáveis as regras do penhor, quer a retenção incida sobre móveis quer sobre imóveis, cfr. artºs 758º e 759º do C.Civil. Pelo que tal como o credor pignoratício, o promitente-comprador que goza do direito de retenção pode lançar mão das acções possessórias para defesa da sua posse, cfr. artº 670ºdo C.Civil. – cf. Acórdão deste Tribunal de 13/11/2007, relatado pela Desembargadora Anabela Dias da Silva no processo com o nº convencional 0724885 e publicado em www.dgsi.pt/jtrp
Finalmente, temos os que defendem como nós, ensaiando uma solução mais consentânea com as realidades da vida actual e com o Direito aplicável, segundo a qual o promitente-comprador, tendo havido tradição da coisa, é um verdadeiro possuidor e não mero detentor ou possuidor precário, ou pelo menos, enquanto titular de um direito de retenção, pode usar dos meios de defesa da posse, por isso, pode embargar de terceiro.
“De realçar, como observam Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, Vol. III, pág. 6-7, que o “contrato promessa, só por si, não é susceptível de transferir a posse ao promitente-comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o “corpus” possessório, mas não adquire o “animus possidendi”, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.
São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excepcionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse.
Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga já a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo, (a fim de v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade.
Tais actos não são realizados em nome do promitente-vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real.
O promitente-comprador actua, aqui, “uti dominus”, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse.
Assim admitem estes autores a existência de situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche, embora, excepcionalmente, todos os requisitos da posse, pois que este tem o “corpus” possessório e pratica actos em seu próprio nome, actuando como verdadeiro titular do direito de propriedade”. – cf. acórdão citado
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Considerando a factualidade assente nos autos, e tendo presente que a posse - artº 1251º do CC, é o poder que se manifesta quando alguém actua por forma correspondente ao direito de propriedade ou de outro direito real, concluímos que o recorrente é um dos casos de promitente-comprador cuja posse é efectiva.Com efeito, a posse pressupõe o “corpus”e o “animus” sendo da conjunção destes dois elementos que advém o conceito de posse juridicamente relevante.
Ora, o “corpus” é o poder de facto que se exerce sobre a coisa, com carácter de estabilidade, sendo o “animus” a intenção de exercer aquele poder de acordo ou em termos do direito real correspondente.
O mero detentor ou possuidor precário que é a daquele que, tendo embora o “corpus” da posse (detenção da coisa), não exerce o poder de facto com o “animus” de exercer o direito real correspondente (“animus possidendi”) - artº 1253º do CC.
Como resultou provado, celebrado o contrato-promessa entre executada e embargante, este pagou a totalidade do preço devido pela compra e venda, e desde essa data iniciou o uso e fruição da fracção prometida adquirir, sendo ele quem, desde então, ali residia, quem ali fez benfeitorias, instalou contadores de água e electricidade e televisão por cabo, ali guardou os seus objectos, pagou as despesas de condomínio, contribuições e realizou obras de conservação.
Deve pois ser entendido que estamos perante um daqueles casos excepcionais de posse efectiva do promitente-comprador, relativamente à fracção penhorada, em virtude de se mostrar satisfeita a totalidade do preço e de a mesma lhe ter sido entregue, como se sua fosse já, de tal modo que foi nesse estado espírito que este tem vindo a praticar em relação a ela diversos e importantes actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, em nome próprio e não em nome da promitente-vendedora, com a intenção de exercer sobre elas o direito real correspondente - artº 1263º al. b) do CC – ou “animus possidendi”.
O que tudo nos conduz à procedência deste recurso.
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IV – DECISÃONestes termos acordam os juízes deste Relação em julgar procedente este recurso de apelação, e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, julgando-se procedentes os presentes embargos de terceiros, porque provados os factos que os fundamentavam.
Custas pela embargada.
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Custas do recurso pela apelada.Notifique
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Custas pela apelada.Porto, 18 de Novembro de 2010
(acórdão elaborado em computador, deixando em branco as folhas no verso, e revisto pela 1ª signatária - artigo 138º nº 5, do C.P.C.)
Joana Salinas Calado do Carmo Vaz
Pedro André Maciel Lima da Costa
Maria Catarina Ramalho Gonçalves