Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1134/20.0T8PVZ.P1 |  |
FINS NÃO HABITACIONAIS
CLÁUSULAS CONTRATUAIS
[Sumário da responsabilidade do relator - Correspondendo o sumário ao sentido interpretativo e decisório do acórdão, naturalmente da responsabilidade do relator, importa advertir que o presente acórdão foi tirado por maioria e dele consta, a final, o voto de vencido em sentido divergente.]
Recorrente – Município ...
Recorridos - AA e BB
Relator: José Eusébio Almeida; Adjuntos: Carlos Gil e Mendes Coelho.
Acordam na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto:
I – Relatório
AA e BB intentaram a presente ação contra o Município ... e, depois de notificados do despacho que os convidou a apresentarem novo articulado [(...) não encontramos qualquer descrição de patologias que exijam trabalhos de reparação ou que indiciem a necessidade de obras de conservação, mas apenas de forma muito breve que foi realizado exame ao local e elaborado relatório que confirma a necessidade de tais obras, para o qual remete, dando-o por reproduzido. Sucede que, lido o relatório em presença, verificamos que o mesmo foi elaborado no pressuposto da denúncia do contrato de arrendamento pelo Município, a qual não terá ocorrido. Por outro lado, não é boa técnica processual, dar por reproduzido um documento extenso em substituição da alegação concreta de factos em que se baseia a pretensão. Por fim, não se encontra no articulado qualquer alegação que autorize a formulação de um pedido de condenação genérica relativo a “outras obras que for preciso efetuar”, particularmente quando nem as patologias já existentes e as obras se encontram minimamente descritas. Acresce que o documento relativo à certidão do contrato de arrendamento outorgado a 19 de Dezembro de 1950 se encontra rasurado, verificando-se também que para “prova” do direito de propriedade os Autores juntam uma caderneta predial. Deverão juntar certidão do contrato de arrendamento emitida pelo Cartório privativo da Câmara e certidão do registo do imóvel. Pelo exposto, ao abrigo da norma citada, concedo à Autora o prazo de quinze dias para apresentarem novo articulado que supra as deficiências apontadas e para juntar os menciona- dos documentos. Desde já se consigna que, caso o presente convite seja acolhido, a Ré terá idêntico prazo para o exercício do contraditório] pediram a condenação do réu a efetuar as obras de conservação e reparação do edifício identificadas nos artigos 22.º a 31.º [22. Constata-se assim que o edifício precisa urgentemente dessas obras de reparação e conservação (identificadas no Relatório de Peritagem no ponto 2. “Conclusões”, página 22), com a reparação das paredes exteriores, através da sua lavagem, picagem e raspagem da tinta antiga, colocação de reboco nas áreas picadas e regularização das superfícies nas áreas raspadas, impermeabilização e pintura. 23. Será necessário também a manutenção e reparação do telhado para solucionar as infiltrações, com a substituição de telhas partidas, de peças estruturais do telhado, reparação dos algerozes, beirados, e empenas, manutenção ou substituição de caleiras, trabalhos de impermeabilização. 24. Os gradeamentos exteriores terão de ser tratados e pintados. 25. As janelas deverão ser reparadas ̧ com substituição de partes de madeira apodrecidas, soltas e deformadas das mesmas e das ombreiras, dos vidros danificados, e com pinturas das mesmas e das suas estruturas, e calafetagem. 26. Todas as paredes interiores e todos os tetos terão de ser reparados com refechamento de fissuras e rachas, aplicação de estuques, de novos gessos cartonados, de novas placas amovíveis, barragens e todos os trabalhos inerentes à reparação e regularização de superfícies nas áreas afetadas, 27. e depois pinturas dos mesmos (paredes interiores e tetos) e também de outras madeiras existentes no edifício, como por exemplo portas, ilhargas, molduras, rodapés. 28. Os pavimentos e correspondentes rodapés irrecuperáveis (apodrecidos, estragados) deverão ser substituídos e aqueles que possam ser recuperados (partes do pavimentos soltos e com juntas abertas) deverão ser reparados, sendo que no final todos os pavimentos de madeira devem ser afagados e envernizados com colorante semelhante ao acabamento original pré-existente. 29. A rede elétrica e das telecomunicações terão de ser reparadas e substituídas todas as cablagens e aparelhagens em zonas afetadas pelas infiltrações, assim como os aparelhos de iluminação. 30. A rede de água e saneamento tem de ser revista, incluindo reparação ou substituição de canalização, tubagens, acessórios e louças sanitárias. 31. Todas essas obras supra descritas de conservação e manutenção edifício são necessárias e urgentes, e que estão ainda identificadas no Relatório de Peritagem (vide Doc. N.º 4 ─Relatório de Técnico de Peritagem -, no ponto 2. “Conclusões”, página 22), estimam-se num valor nunca inferior a €130.000,00 (cento e trinta mil euros)].
Alegaram, para tanto, que são proprietários do prédio sito na rua ..., ..., União de Freguesias ..., ... e ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Póvoa de Varzim sob o n.º ... do Livro ... e que o seu antepassado CC o deu de arrendamento ao réu em 19 de dezembro de 1950, mediante a renda de 155,00€, pelo prazo de 10 anos, renovável pelo período de 3 anos, destinado à instalação e funcionamento dos serviços camarários, prevendo que as reparações de todo o edifício ficavam por conta do réu, que as faria sempre que necessário à conservação e ao seu bom aspeto. Acrescentaram que o prédio é do ano de 1897, que desde há 20 anos não existem obras de conservação e, tendo realizado um levantamento, o autor verificou infiltrações, paredes e tetos interiores estragados, paredes degradadas e empoladas, telhas partidas, pavimentos desgastados e apodrecidos, janelas estragadas e mal calafetadas, rede elétrica e de telecomunicação salientes, com a canalização e mobiliário sanitário a necessitar de reparação e substituição, discriminando as obras necessárias.
O réu contestou e negou que lhe incumba a execução das obras em causa, contrapondo que, à data da celebração do contrato, vigorava norma imperativa que estabelecia ser o senhorio obrigado às obras de conservação e que a cláusula citada pelos autores não abrange obras de beneficiação ou reabilitação nem as deteriorações decorrentes do desgaste do tempo [“Conforme resulta das subsequentes cláusulas Oitava e Nona, a previsão da cláusula Sétima do contrato de arrendamento em referência tem por objeto as alterações e benfeitorias que se tornem indispensáveis para o fim contratual, ou seja, que, da perspetiva do arrendatário, “for preciso executar no edifício”, para cuja execução, em todo o caso, sempre terá de obter o “prévio consentimento por escrito do senhorio”. Diversamente, pois, do pretendido pelos ora Autores, o clausulado em referência não abrange todo o tipo de obras. Não abrange, desde logo, quaisquer obras de beneficiação ou reabilitação (...) Não abrange as deteriorações resultantes do desgaste do tempo e inerentes a uma prudente utilização em conformidade com os fins do contrato, que são lícitas, não tendo de ser reparadas (artigo 1608 do Código Civil de 1867 e artigo 1043, n.º 1, do Código Civil em vigor)]. Referiu, ainda, que o contrato em causa foi declarado nulo e de nenhum efeito por decisão de 19 de dezembro de 1950.
Os autores exerceram o contraditório argumentando que, por deliberação de 14 de fevereiro de 1951, o prédio em causa foi requisitado, prevendo-se o pagamento de uma renda mensal ao proprietário e que ficavam a cargo do réu as reparações e quaisquer obras; em 11 de março de 1982 foi realizada uma alteração ao contrato inicial, de 1950, mencionando-o e declarando-o em vigor quanto a tudo o que não ficava expresso; invocaram, ainda, o abuso do direito, afirmando que o contrato vigorou por 70 anos sem que o réu colocasse em causa a validade da cláusula.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador que se pronunciou pela validade e regularidade dos pressupostos processuais. Foi identificado o objeto do litígio [Os Autores intentaram a presente ação pedindo a condenação do Réu a efetuar as obras de conservação e reparação do edifício identificadas nos artigos 22.º a 31.º. Alegaram que são proprietários do prédio sito na Rua ..., ..., União de Freguesias ..., ... e ..., descrito na Conservatória de Registo Predial de Póvoa de Varzim sob o n.º ... do Livro ... e que o seu antepassado CC o deu de arrendamento ao Réu em 19 de Dezembro de 1950, mediante a renda de €155, pelo prazo de 10 anos, renovável pelo período de 3 anos, destinado à instalação e funcionamento dos serviços camarários, prevendo que as reparações de todo o edifício ficavam por conta do Réu, que as faria sempre que necessário à conservação e ao seu bom aspeto. Acrescentaram que o prédio é do ano de 1897, desde há 20 anos não existem obras de conservação e, tendo realizado um levantamento, o marido verificou infiltrações, paredes e tetos interiores estragados, paredes degradadas e empoladas, telhas partidas, pavimentos desgastados e apodrecidos, janelas estragadas e mal calafetadas, rede elétrica e de telecomunicação salientes, com a canalização e mobiliário sanitário a necessitar de reparação e substituição, discriminando as obras necessárias. O Réu contestou negando que lhe incumba a execução das obras em causa; contrapôs que, à data da celebração do contrato, vigorava norma imperativa que estabelecia ser o senhorio obrigado às obras de conservação e que a cláusula citada pelos Autores não abrange obras de beneficiação ou reabilitação nem as deteriorações decorrentes do desgaste do tempo; referiu, ainda, que o contrato em causa foi declarado nulo e de nenhum efeito por decisão de 19 de Dezembro de 1950. Os Autores exerceram o contraditório argumentando que, por deliberação de 14 de Fevereiro de 1951, o prédio em causa foi requisitado, prevendo-se o pagamento de uma renda mensal ao proprietário e que ficavam a cargo do Réu as reparações e quaisquer obras; em 11 de Março de 1982 foi realizada uma alteração ao contrato inicial de 1950, mencionando-o e declarando-o em vigor quanto a tudo o que não ficava expresso; invocaram o abuso de direito afirmando que o contrato vigorou por 70 anos sem que o Réu colocasse em causa a validade da cláusula].
Foi fixada a matéria de facto considerada assente por documento (as alíneas A) a G) do citado despacho e que correspondem aos factos provados, n.ºs 1 a 7, constantes da sentença) e enunciados os temas da prova [I. Saber se o edifício apresenta patologias a necessitar de reparação: artigos 15.º a 21.º[2] da petição inicial; II. Saber em que consistem os trabalhos necessários à reparação: artigos 22.º a 30.º da petição inicial], sem reclamação.
Realizou-se prova pericial e procedeu-se a julgamento e foi proferida sentença, decidindo-se: “Em face do exposto, o Tribunal julgando provada e procedente a ação intentada pelos Autores AA e mulher BB, condena o Réu Município ... a realizar as obras descritas nos pontos 23) a 28) da fundamentação de facto por forma a debelar as patologias discriminadas em 10) a 22)”.
II – Do Recurso
Inconformado com a sentença, o réu veio apelar. Pretendendo a revogação da sentença e a sua absolvição do pedido, formula as seguintes Conclusões:
I – Não pode conformar-se com a sentença que o condenou a realizar as obras descritas nos pontos 23) a 28) da fundamentação de facto, por forma a debelar as patologias discriminadas em 10) a 22).
II – Importa, por outro lado, notar que, pese embora o cuidadoso labor na decisão da matéria de facto, afigura-se que alguns segmentos do probatório demandam decisão diversa.
A) DA MATÉRIA DE FACTO
III – Entende o recorrente, relativamente ao ponto 14. da factualidade provada, que deverá ser alterado o respetivo teor, eliminando-se a menção às “portadas”, uma vez que nada foi alegado pelos autores, nem nada ficou provado, a tal respeito – do relatório pericial e dos esclarecimentos complementares ao mesmo, que, conforme expressamente afirmado na motivação, sustentaram (além do mais) a fixação do ponto em causa da fundamentação de facto, não consta qualquer referência às portadas.
IV – Considera, por outro lado, que o ponto 19. da matéria de facto provada deverá ser eliminado, uma vez que se trata de factualidade que não foi alegada pelos autores e que também não resultou da instrução da causa, não podendo, pois, ser considerada, como resulta do disposto no artigo 5.º do Código de Processo Civil.
V – Efetivamente, embora o tribunal afirme na motivação que o depoimento da testemunha Arq. DD “contribuiu para a fixação dos pontos 10) a 31) da fundamentação de facto”, e, portanto, também para a fixação do ponto 19. aqui em causa, verifica-se que a factualidade em questão não foi objeto da perícia realizada nos autos, não tendo o Exmo. Perito emitido qualquer pronúncia quanto à factualidade em crise, e que no depoimento daquela testemunha, ao serem abordadas as patologias do edifício dos autos, nenhuma menção foi feita à referida factualidade.
VI – Diversamente do que foi considerado, não ficou provado o vertido no ponto 20. do probatório, que, pois, deverá ser suprimido da matéria de facto provada.
VII – De facto, o que foi alegado pelos autores no artigo 19.º da petição inicial (corrigida) foi que “os pavimentos de madeira estão desgastados pelo uso”, e não que todos os pavimentos do prédio estão desgastados pelo uso; por outro lado, tendo sido expressa e especificamente questionado ao Exmo. Perito, nos esclarecimentos ao relatório pericial, “quais as zonas / divisões e qual a extensão em que os pavimentos de madeira estão estragados pelo uso”, aquele limitou-se a responder que “de uma forma geral estão degradados pelo uso”, não tendo dada efetiva resposta à concreta questão em causa, sendo certo que a testemunha Arq. DD esclareceu no seu depoimento que na deslocação ao edifício verificou ter havido remodelações em algumas zonas do edifício.
VIII – Também o facto constante do ponto 22. da factualidade provada, indicado como constituindo “resposta ao artigo 20.º da petição inicial, terá de ser retirado daquele elenco: o que se encontra alegado no artigo 20.º da petição inicial é que “a rede elétrica e de telecomunicações salientes estão sem conservação”, o que constitui uma mera asserção conclusiva, e não a alegação de qualquer facto concreto, suscetível de ser sujeito a prova; em qualquer caso, a factualidade constante do referido ponto 22. não resultou da instrução da causa, não se podendo ter por demonstrada/provada, uma vez que, no que respeita à situação da rede elétrica e de telecomunicações, no relatório pericial e esclarecimentos complementares é apenas mencionada a existência de “algumas tomadas soltas” e especificada a localização das “tomadas soltas ou em mau estado”, o que constitui factualidade distinta e que consta do ponto 21. da matéria de facto provada.
IX – Conforme se encontra adquirido sob o ponto 13. da matéria de facto provada e resulta do relatório pericial e dos esclarecimentos complementares, os gradeamentos exteriores com ferrugem são apenas, ao nível do segundo andar, os das duas janelas da sala norte/nascente voltadas para nascente e das janelas do vão voltado a poente da sala norte/poente e do vão da sala nascente, e ao nível do primeiro andar, os das janelas das salas nascente/norte, poente/norte, sul/poente, assim como da varanda da sala poente, pelo que o vertido no ponto 24. da matéria de facto apenas se verifica relativamente aos concretos identificados gradeamentos, impondo-se a correção em conformidade do teor do mencionado ponto 24. do probatório, que deverá passar a ser o seguinte: “24. Os gradeamentos exteriores do edifício referidos em 13. necessitam de tratamento e pintura”.
X – No artigo 29.º da petição inicial, os autores alegaram que “a rede elétrica e das telecomunicações terão de ser reparadas e substituídas todas as cablagens e aparelhagens em zonas afetadas pelas infiltrações, assim como os aparelhos de iluminação”.
XI – Em face do teor do relatório pericial e dos esclarecimentos prestados pelo Exmo. Perito, nos quais assentou a convicção do tribunal relativamente à factualidade alegada no mencionado artigo 29.º da petição inicial, o que resultou provado foi apenas que é necessário rever a situação de algumas tomadas soltas – aquelas que o Exmo. Perito identificou nos esclarecimentos relativamente à resposta ao quesito 20.º - e de fios a passarem no pavimento protegidos com fita-cola.
XII – Face ao exposto, não se poderá manter o teor do ponto 28., que, em conformidade com a prova produzida, deverá passar a ser o seguinte: “28. É necessário rever a situação das tomadas soltas referidas em 21. e dos fios da rede elétrica com fita-cola”.
XIII – Conforme constitui doutrina e jurisprudência firmes, a seleção da matéria de facto só pode integrar acontecimentos ou factos concretos, que não afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito (n.º 4 do artigo 607 do CPC), pelo que as asserções que revistam tal natureza devem ser excluídas do acervo factual relevante.
XIV – Afigura-se ao recorrente que a matéria enunciada sob os pontos 29. e 30. do probatório tem cariz manifestamente conclusivo - o conteúdo de tais pontos encerra, não afirmações factuais, factos ou juízos de facto, mas asserções conclusivas -, pelo que deverão os referidos pontos da matéria de facto provada ser eliminados.
XV – Sob o ponto 31. da matéria de facto provada, o tribunal fez constar que “As obras referidas em 28) são necessárias para evitar riscos de curto circuito/choque elétrico”, apontando tratar-se de “resposta ao artigo 22.º da petição inicial”.
XVI – Sucede, contudo, que, compulsado o mencionado artigo 22.º da petição inicial, verifica- se que a factualidade dada por adquirida no referido ponto 31. em nada se relaciona com a alegada naquele artigo 22.º, ou, na verdade, em qualquer outro local da petição, tratando-se, pois, de factualidade que não foi alegada.
XVII – A factualidade em questão também não resultou da instrução da causa: não foi objeto da perícia realizada nos autos, não tendo o Exmo. Perito, quer no relatório inicial, quer nos esclarecimentos oportunamente prestados, emitido qualquer pronúncia quanto a tal concreta factualidade; também no depoimento da testemunha Arq. DD nada é mencionado quanto à específica factualidade em crise.
XVIII – Deverá, pois, o referido ponto 31. do probatório ser eliminado.
B) DO DIREITO
XIX – No contrato de arrendamento em crise nos autos, celebrado em 11/03/1982, ficou previsto que, quanto a tudo o que no mesmo não ficou expresso, vigoraria o estabelecido no contrato de arrendamento celebrado em 19/12/1950 entre o então proprietário e o recorrente e que teve por objeto o mesmo prédio (cfr. ponto 8. da matéria de facto provada).
XX – Por força da apontada previsão, foram, além do mais, repristinadas/incluídas no contrato de arrendamento dos autos as seguintes cláusulas do contrato de arrendamento de 19/12/1950: - “as reparações da conservação de todo o edifício ficam por conta da Câmara que as fará sempre que necessárias à conservação e bom aspeto do mesmo” (cláusula 5.ª do contrato de arrendamento de 19/12/1950); - “todas e quaisquer obras que, além das reparações aludidas, for preciso executar no edifício, serão da conta da Câmara e com prévio consentimento por escrito do senhorio” (cláusula 7.ª do contrato de arrendamento de 19/12/1950).
XXI – Na literalidade das apontadas cláusulas, foram transferidas para o arrendatário todas as obrigações relacionadas com a conservação do arrendado, contudo, como o tribunal bem refere na sentença, coloca-se “a questão de saber se são válidas estas cláusulas contratuais dada a sua inserção num negócio jurídico celebrado em 11 de Março de 1982, atentas as vicissitudes decorrentes da evolução do ordenamento jurídico português neste domínio”.
XXII – Na realidade, da consideração conjugada do estabelecido nos artigos 1036, 1038, 1092 e 1106 do Código Civil à data em vigor, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47.344, de 25 de novembro de 1966, e em especial do disposto na alínea b) do artigo 1031 do referido Código, resulta que recaía sobre o senhorio a obrigação de conservação do prédio arrendado.
XXIII – Efetivamente, sendo o senhorio obrigado a proporcionar ao arrendatário o gozo temporário da coisa (artigo 1022 do CC), tem não só a obrigação de lha entregar, como a de lhe assegurar o gozo dela em condições de satisfazer os fins a que se destina, o que, conforme expressamente previsto no artigo 15.º, n.º 1, do Decreto n.º 5411, de 17 de abril de 1919, implicava para o senhorio a obrigação de “conservar o prédio arrendado no mesmo estado durante o arrendamento”.
XXIV – Na falta de previsão no sentido de que o conteúdo da obrigação em causa do senhorio podia ser alterado ou afastado por convenção das partes, não podia a responsabilidade pela execução de obras de conservação, legalmente imposta ao senhorio, ser transferida para a esfera jurídica do arrendatário, sob pena de nulidade da atinente cláusula, nos termos do disposto nos artigos 280 e 294 do Código Civil.
XXV – As estipulações contratuais vertidas no contrato de arrendamento dos autos correspondentes às referidas cláusulas 5.ª e 7.ª do contrato de arrendamento de 1950 estão, pois, feridas de nulidade, pelo que terão de ser consideradas como não escritas, nenhuns efeitos jurídicos sendo suscetíveis de produzir.
XXVI – Face ao exposto, impondo-se concluir in casu pela inexistência de “estipulação em contrário”, é aos recorridos, senhorios do contrato de arrendamento em causa, que,
conforme o disposto no referido atual artigo 1074 do CC, compete executar/pagar as obras de conservação do prédio, pelo que terá a presente ação de improceder.
XXVII – Ao assim não decidir, o tribunal incorreu em erro de interpretação e aplicação da lei, designadamente do disposto no artigo 1031, alínea b), na redação do Decreto-Lei n.º 47.344, de 25 de novembro de 1966, e ainda em vigor, e no artigo 1074, na redação em vigor, ambos do Código Civil, bem como do estabelecido nos artigos 280 294 do mesmo código, pelo que a sentença recorrida não se poderá manter.
Respondendo ao recurso, concluem, em síntese, os recorridos:
- A apelante impugna o Ponto 14 da matéria de facto onde o tribunal considerou provado, e corretamente, que “As caixilharias das janelas/portadas encontram-se degradadas (..), alegando a apelante que não consta qualquer referências às “portadas”.
As portadas das janelas são de madeira, e como se constata do Relatório Técnico de Peritagem junto pelos autores, da leitura do Relatório Pericial no ponto 25.º, e do depoimento da Testemunha Arq. DD (Ficheiro: 20220921144208, 00:07:28), as portadas estão incluídas, não devendo ser eliminada qualquer menção.
- A apelante continua errada ao alegar que o ponto 19 não podia ter sido dado como provado, pois como se lê no Relatório Técnico de Peritagem (ponto f), página 16, última linha), consta expressamente tal factualidade.
- O ponto 20 também está corretamente provado, assente não só nos esclarecimentos do Relatório Pericial, onde Perito esclarece que de uma forma geral, o piso do edifício está degrado pelo uso (ponto 19), bem como no Relatório Técnico de Peritagem junto pelos autores (ponto f), página 16, última linha).
- A apelante, quanto ao ponto 22, também tenta confundir, pois a rede elétrica e de telecomunicações salientes estão sem conservação, porque ficou provado que existem partes da rede elétrica e de telefones instaladas no exterior das paredes sem qualquer proteção, como é demonstrado pelo facto concreto descrito no Relatório Técnico de Peritagem junto pelos autores (ponto g) página 19 e seguintes).
- Quanto ao ponto 28, o mesmo também ficou provado, assente não só no Relatório Pericial, na resposta ao quesito 29, bem como no Relatório Técnico de Peritagem junto pelos autores (ponto g), página 20, segundo parágrafo).
- O ponto 29, diversamente ao pretendido, assenta num facto notório e concreto, que é o de não ter existido trabalhos de manutenção e conservação do edifício (pelo menos nos últimos 20 anos), facto este comprovado no Relatório Pericial (página 3, último parágrafo) e no Relatório Técnico de Peritagem junto pelos autores (página 6).
- A factualidade do ponto 31 ficou claramente demonstrada no Relatório Técnico de Peritagem junto pelos autores (ponto g), página 20, primeiro parágrafo, e respetivas fotos).
- As partes quando celebraram novo arrendamento vigorava o Código Civil na redação pelo DL n.º 47.344, que no seu artigo 1031 previa apenas como obrigações do locador a entrega da coisa locada ao locatário, e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina e da conjugação dessa norma com os artigos 1036, n.º 1, 1038 alínea e), 1092 e 1106, resultava que a obrigação de reparação do locado impendia sobre o locador, sempre que necessárias ao gozo do imóvel para a finalidade contratual, mas sem existir qualquer norma expressa nesse sentido, nem qualquer norma que impedisse as partes de estabelecerem o contrário, ou seja, as obras ficarem a cargo do locatário.
- A apelante a este propósito invoca o Decreto n.º 5411, de 17 de abril de 1919, mas o mesmo era explicito quando referia no seu artigo 12.º que este Decreto não se aplicava a estes contratos: “Nos arrendamentos de prédios do Estado ou de quaisquer estabelecimentos públicos, ou em que esta seja arrendatário, observar-se-á o determinado na legislação administrativa.”
- À data da celebração do contrato, março de 1982, o regime em vigor não invalidava as cláusulas quinta e sétimas do contrato, que impunham a obrigação da realização das obras ao arrendatário, a apelante.
- No caso, diversamente ao que acontece nos contratos de arrendamento habitacionais mais comuns, o senhorio tem uma posição contratual vulnerável perante um arrendatário que é um Município, posição que tem de ser acautelada. Não é aceitável, e é abusivo, que um Município, ao fim de 40 anos de vigência de um contrato, venha só agora, pôr em causa a validade das cláusulas.
- A própria Apelante admite no seu requerimento de pedido esclarecimentos ao Perito junto aos autos no dia 23 de fevereiro de 2022, que realizou algumas obras de conservação no edifício, porquanto, por constituir um abuso do direito, a invalidade, a existir (o que não se verifica) jamais poderia assim ser invocada.
A apelação foi recebida nos termos legais e os autos correram Vistos, nada se observando que obste à apreciação do mérito do recurso, cujo objeto, atentas as conclusões do apelante, consiste em saber se deve ser alterada a decisão relativa à matéria de facto, e com que consequências e, independentemente dessa eventual alteração, se sempre a ação deveria improceder por caber aos senhorios (recorridos) a execução/pagamento das obras de conservação do arrendado.
III – Fundamentação
III.I – Fundamentação de facto
Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
Entendemos que o recorrente deu cumprimento ao ónus de quem impugna a decisão relativa à matéria de facto, cabendo, por isso, reapreciar a prova.
A sentença recorrida condenou o réu/recorrente a realizar as obras descritas nos pontos 23) a 28) da fundamentação de facto, por forma a debelar as patologias discriminadas em 10) a 22), o que, para cabal esclarecimento, se transcreve.
Assim, resulta da decisão apelada que o tribunal recorrido considerou existirem no arrendado as seguintes patologias:
10 - Devido a telhas partidas, o imóvel apresenta infiltrações no telhado, visíveis na madeira da forra sob as telhas e nas paredes, com maior incidência na parte do edifício voltada a poente [resposta ao artigo 15.º da p. inicial][3].
11 - O edifício apresenta paredes exteriores com rachas, fissuras e empolamento os quais propiciam infiltrações [resposta ao artigo 17.º da p. inicial].
12 - Em resultado das infiltrações referidas em 10) e do estado das paredes exteriores referido em 11), os tetos do último piso, da sala poente do segundo andar e do canto da sala norte/poente situada no primeiro andar encontram-se degradados, o mesmo sucedendo com as paredes interiores do último piso e as do canto da sala norte/poente do primeiro andar [resposta ao artigo 16.º da p. inicial].
13 - Devido ao desaparecimento da tinta de proteção, os gradeamentos exteriores apresentam ferrugem: a) ao nível do segundo andar: nas duas janelas da sala norte/nascente voltadas para nascente, e nas janelas do vão voltado a poente da sala norte/poente e do vão da sala nascente; b) ao nível do primeiro andar: nas janelas das salas nascente/norte, poente/norte, sul/poente, assim como na varanda da sala poente [resposta ao artigo 17.º da p. inicial].
14 - As caixilharias das janelas/portadas encontram-se degradadas: a) ao nível do segundo andar: nas salas norte/poente, sul/poente e a sul; b) ao nível do primeiro andar: na varanda a norte, nas salas norte/poente, sul/poente, sul, nascente, poente bem como as dos dois vãos do bar [resposta ao artigo 18.º da p. inicial].
15 - As caixilharias das salas sul/poente do segundo andar, das salas norte/poente e nascente do primeiro andar encontram-se calafetadas com fita-cola [resposta ao artigo 18.º da p. inicial].
16 - As caixilharias da sala norte/poente a poente, os peitoris e ombreiras dos vãos da sala sul, todas situadas ao nível do primeiro andar, encontram-se apodrecidos [resposta ao artigo 18.º da p. inicial].
17 - Os peitoris e ombreiras dos vãos da sala sul do primeiro andar apresentam infiltrações [resposta ao artigo 18.º da p. inicial].
18 - Os pavimentos da sala situada entre o atendimento e o arquivo e da sala a nascente, ao nível do rés do chão, encontram-se apodrecidos devido às infiltrações [resposta ao artigo 19.º da p. inicial].
19 - Existem zonas do pavimento com problemas de fixação e encaixe [resposta ao artigo 14.º da p. inicial].
20 - Os restantes pavimentos do prédio encontram-se desgastados pela utilização intensiva decorrente da circulação de pessoas e movimentação de cadeiras [resposta ao artigo 19.º da p. inicial].
21 - As tomadas situadas ao fundo das escadas, nas salas norte/poente e sul/poente do primeiro andar e na sala sul do segundo andar encontram-se soltas ou em mau estado [resposta ao artigo 20.º da p. inicial].
22 - Existem partes da rede elétrica e de telefones instaladas no exterior das paredes sem qual- quer proteção [resposta ao artigo 20.º da p. inicial].
E que o recorrente, para as debelar, deve realizar as seguintes obras:
23 - Para debelar as infiltrações a nível do telhado é necessário proceder à substituição das telhas partidas, reparar peças estruturais, algerozes, beirados, empenas e caleiras, bem como impermeabilizar as paredes nas zonas afetadas [resposta ao artigo 23.º da p. inicial].
24 - As paredes exteriores do prédio necessitam de lavagem e pintura, precedida esta de reparação das patologias referidas em 11) através de raspagem de tinta, picagem de rebocos soltos, colocação de reboco nas zonas picadas, regularização das superfícies e subsequente impermeabilização [resposta ao artigo 22.º da p. inicial].
24 - Os gradeamentos exteriores do edifício necessitam de tratamento, designadamente, de aplicação de primário e subsequente pintura [resposta ao artigo 24.º da p. inicial].
25 - A nível das caixilharias é necessário substituir as partes apodrecidas, soltas e deformadas pelas infiltrações e, a nível geral, realizar calafetagem e pintura [resposta aos artigos 22.º, 25.º da p. inicial].
26 - A reparação dos tetos e paredes interiores afetados pelas infiltrações passa pela substituição do material nas áreas com patologia, regularização das superfícies e pintura da divisão onde se integram [resposta aos artigos 26.º, 27.º da p. inicial].
27 - É necessário proceder à substituição das madeiras apodrecidas ao nível do pavimento, à recuperação das partes que se encontrem soltas e com juntas abertas, com posterior envernizamento/acabamento semelhante ao existente na restante divisão [resposta ao artigo 28.º da p. inicial].
28 - É necessário rever/reparar/substituir as cablagens da instalação da rede elétrica e aparelhos de iluminação situados nas zonas onde existem sinais de infiltração, eliminar as tomadas soltas e isolar as cablagens visíveis [resposta ao artigo 29.º da p. inicial].
Na sua impugnação, o recorrente entende:
- Que relativamente ao ponto 14. deverá eliminar-se a menção às “portadas” [uma vez que nada foi alegado, nem nada ficou provado, a tal respeito – do relatório pericial e dos esclarecimentos complementares ao mesmo, que, conforme expressamente afirmado na motivação, sustentaram (além do mais) a fixação do ponto em causa da fundamentação de facto, não consta qualquer referência às portadas].
- Que o ponto 19. deverá ser eliminado [uma vez que se trata de factualidade que não foi alegada e que também não resultou da instrução da causa]
- Que não ficou provado o vertido no ponto 20., devendo ser suprimido [o que foi alegado pelos autores no artigo 19.º da petição inicial (corrigida) foi que “os pavimentos de madeira estão desgastados pelo uso”, e não que todos os pavimentos do prédio estão desgastados pelo uso; por outro lado, tendo sido expressa e especificamente questionado ao Exmo. Perito, nos esclarecimentos ao relatório pericial, “quais as zonas / divisões e qual a extensão em que os pavimentos de madeira estão estragados pelo uso”, aquele limitou-se a responder que “de uma forma geral estão degradados pelo uso”, não tendo dada efetiva resposta à concreta questão em causa, sendo certo que a testemunha Arq. DD esclareceu no seu depoimento que na deslocação ao edifício verificou ter havido remodelações em algumas zonas do edifício].
– Que o facto constante do ponto 22., indicado como constituindo “resposta ao artigo 20.º da petição inicial, terá de ser retirado [o que se encontra alegado no artigo 20.º da petição inicial é que “a rede elétrica e de telecomunicações salientes estão sem conservação”, o que constitui uma mera asserção conclusiva].
– Que o ponto 24. Deverá passar a ser: “Os gradeamentos exteriores do edifício referidos em 13 necessitam de tratamento e pintura” [pois o vertido no ponto 13. e resulta do relatório pericial e dos esclarecimentos complementares, os gradeamentos exteriores com ferrugem são apenas, ao nível do segundo andar, os das duas janelas da sala norte/nascente voltadas para nascente e das janelas do vão voltado a poente da sala norte/poente e do vão da sala nascente, e ao nível do primeiro andar, os das janelas das salas nascente/norte, poente/norte, sul/poente, assim como da varanda da sala poente] – Que o ponto 28. deverá ter a seguinte redação: “É necessário rever a situação das tomadas soltas referidas em 21. e dos fios da rede elétrica com fita-cola” [pois, em face do teor do relatório pericial e dos esclarecimentos prestados, nos quais assentou a convicção do tribunal relativamente à factualidade alegada no mencionado artigo 29.º da petição inicial, o que resultou provado foi apenas que é necessário rever a situação de algumas tomadas soltas – aquelas que o Exmo. Perito identificou nos esclarecimentos relativamente à resposta ao quesito 20.º - e de fios a passarem no pavimento protegidos com fita-cola].
– Que a matéria enunciada sob os pontos 29. e 30. tem cariz manifestamente conclusivo, pelo que deverão os referidos pontos ser eliminados.
– Que o ponto 31. deve ser eliminado [a factualidade em questão resultou da instrução da causa].
A decisão relativa à matéria de facto foi fundamentada pelo tribunal recorrido nos moldes que, com síntese, se transcrevem e sublinham: “(...) - no relatório técnico de fls. 18 a 33, junto no requerimento apresentado pelos Autores em 21 de setembro de 2020, que descreve o estado do imóvel à data de setembro de 2019 (também retratado pelas fotografias que o ilustram), cujo teor foi confirmado pelo seu autor, Arq. DD, inquirido como testemunha; - no relatório pericial de fls. 108 a 114 v. (junto em 8 de fevereiro de 2022), o qual, sendo muito sintético, acabou por ser completado com os esclarecimentos prestados em 8 de abril de 2022, assinalando de forma clara as patologias detetadas e a necessidade de reparação, afastando a necessidade no que diz respeito às canalizações e mobiliário sanitário; as fotografias que do mesmo constam são elucidativas sobre o estado do imóvel; serviu de contrapondo ao relatório técnico supra referido, mais detalhado, mas anterior, havendo aspetos neste mencionados e não detetados pelo senhor Perito, que podem ser explicados pelo lapso temporal de cerca de dois anos e seis meses (setembro de 2019 e abril de 2022) que os separam e pela possibilidade de realização de alguns trabalhos nesse intervalo; o relatório e o os esclarecimentos sustentaram a fixação dos pontos 10) a 18), 20) a 29) da fundamentação de facto e das alíneas b), c), e) dos factos não provados. No depoimento do Arq. testemunha DD: explicou que, tendo sido contactado pelo Autor, realizou a deslocação ao edifício em causa em setembro de 2019 elaborando o relatório já citado; precisou tratar-se de um edifício situado no centro da Póvoa de Varzim, ocupado por serviços camarários, concretamente, o departamento de gestão urbanística, o qual utilizava todo o prédio com exceção das águas furtadas (que em tempos terão também sido usadas); confirmou o teor do relatório por expressar a sua observação e conclusões, referindo que a não realização das obras descritas afeta e degrada cada vez mais o edifício, pois, não obstante algumas, à primeira vista, serem superficiais, vão contaminar o interior; esclareceu que as situações mais graves se prendem com as infiltrações ao nível do telhado (que admitiu poder ser a razão da não utilização atual das águas furtadas), derivadas de telhas partidas, falta de limpeza das caleiras e encaixes da tubagem fora do sitio que levam ao escorrimento da água pelas paredes, levando ao empolamento e degradação da tinta, afetação térmica das janelas, não só a nível do acabamento como do estado da madeira (algumas das quais, em contacto com a humidade, estão apodrecidas) e zonas apodrecidas dos pavimentos em madeira, junto às paredes mestras; precisou que existem manchas extensas, principalmente na zona de escada, no teto e paredes e pontualmente nas paredes interiores correspondentes a paramentos exteriores, igualmente com manchas (associadas ao escorrimento), bem como com fissuras ou falha de pintura, com irregularidades (derivadas da água da chuva batida pelo vento) nas paredes exteriores; aludiu à falta de manutenção, que associou à existência das telhas partidas, tubagens fora do sítio e caleiras sem limpeza, com as consequências anteriormente referidas; considerou que as obras são prementes na medida em que as paredes do edifício foram construídas em alvenaria de pedra, com pavimento e caixilharias em madeira, a exigir mais atenção, em confronto com as paredes de betão e caixilharias em alumínio das construções mais modernas, por terem menor durabilidade e exigirem manutenção mais apertada, nomeadamente a nível de telhados, beirados, algerozes e caixilharias por serem elementos que evitam que o interior seja afetado pelas intempéries; referiu que o tipo de construção em causa funciona como uma esponja pelo que, através do fenómeno da capilaridade (falou em “contaminação”), a infiltração de água passa para o interior afetando as paredes mas também rodapés, barrotes de madeira de suporte do pavimento apodrecendo a ponta e fazendo correr o risco de tal peça estrutural partir (até porque não está à vista, por encaixar no interior da parede); fez a descrição dos corpos do edifício e respetiva área, referindo que os sinais de humidade se encontram espalhados pelo prédio mas algumas zonas denotam remodelação recente, não se encontrando afetadas; referiu que as infiltrações se revelam mais graves de cima para baixo, mas no rés-do-chão a base das paredes apresenta tinta empolada e, no arquivo, situado no piso térreo do volume mais baixo, a sul, há paredes com humidade e pavimento apodrecido o que atribuiu ao fenómeno da capilaridade e à zona de charneira dos dois edifícios onde existem problemas na junção da prumada do volume mais baixo e de drenagem, embora tratando-se de cobertura mais recente e em chapa (o primeiro andar foi remodelado não apresentando sinais de humidade. Tratou-se de depoimento coerente e objetivo, fundado na observação técnica que levou a cabo para elaboração do relatório, que contribuiu para a fixação dos pontos 10) a 31)”.
O relatório apresentado pelos autores, da autoria da testemunha DD, ouvida em audiência, refere, além do mais, e a nível “das deficiência”:
a) Telhado: No sótão do piso das águas furtadas (ver foto 13) identificaram-se deficiências na colocação de telhas partidas e vários pontos de infiltração (ver foto 14), algumas delas ao longo das empenas volumétricas do topo do edifício (ver foto l6). Existem indícios de que já houve tentativas de reparação pontual do telhado, mas essas intervenções agravaram outros aspetos, nomeadamente o corte de barrotes estruturais da cobertura sem que tenha havido um substituição integral da peça (ver foto 15). No exterior é possível observar telhas partidas nos beirados (ver foto 17), inexistência de caleiras e tubos de queda desamparados (ver foto 18). Estas situações acentuam as infiltrações entre as paredes de empena e os telhados mais baixos, uma vez que a água da chuva escorre do telhado e percorre diretamente a superfície da parede, permanecendo este elemento sempre molhado e causando infiltrações por capilaridade para os pisos inferiores. A superfície externa das paredes-mestras ficam também afetadas pelas infiltrações, causando a degradação e despreendimento da tinta, o que consequentemente fragiliza os elementos interiores que envolvem os vãos, apodrecendo madeiras e oxidando ferragens.
b) Paredes Exteriores: Para além dos problemas causados pela cobertura, verifica-se que as paredes exteriores já não são pintadas há demasiado tempo, até porque existem pequenas intervenções deixadas em cimento (ver foto 21). De uma forma global, a tinta encontra-se envelhecida (ver foto 19) e degradada nos locais onde apanham infiltrações, de tal modo que leva à existência de empolamentos (ver fotos 20 e 22). Os empolamentos levam à desproteção da superfície e eventualmente à acumulação de mais humidade. As infiltrações pelo interior das paredes têm tendência para se acumular na base térrea das mesmas. E por isso que, como se verá mais à frente, existe uma espécie de salitre nas superfícies das bases das paredes térreas, pelo menos naquelas em que não possuem revestimento pétreo.
c) Gradeamentos Exteriores: À semelhança com o que acontece com as paredes exteriores, também os gradeamentos não são tratados há demasiado tempo, uma vez que têm vindo a ganhar ferrugem em consequência do desaparecimento da sua tinta de proteção (ver fotos 23 e 24). A falta de proteção origina a oxidação, que por sua vez faz corroer o metal, delapidando-o. O derrame de ferragem afeta também outros elementos construtivos em redor.
d) Tetos e paredes interiores: Em consequência das infiltrações na cobertura, existem vários tetos e paredes interiores afetadas, seja com alteração da coloração ou com degradação do material. Alguns tetos podem ser parcialmente substituídos (no caso de placas amovíveis) ou terão que se ser reparados com eventual substituição do material afetado e novamente barrado. Os pontos de infiltrações são coincidentes em prumada entre os diferentes pisos, cujas situações são pontualmente agravadas pela proximidade de alguns vãos, causando consequências nos materiais mais sensíveis como são as madeiras dos caixilhos das janelas, as madeiras das portadas e as madeiras das molduras e guarnecimentos interiores dos vãos. Essencialmente existem 2 prumadas verticais de infiltrações associadas ao volume das águas furtadas no centro do edifício principal. As piores consequências estão a acontecer na prumada do lado nascente do edifício (ver fotos 25 a 32), sendo também já significativas as consequências na prumada do lado poente (ver fotos 25 e 33 a 43). Do lado norte também foram identificados alguns indícios de infiltrações (ver foto 44) mas ainda com pouca afetação nas paredes. As janelas do volume secundário também se apresentam com necessidades de manutenção (ver fotos 61 e 62), que neste caso a situação não foi agravada por causas terceiras como acontece no volume principal com as infiltrações provenientes da cobertura. Este volume secundário possui uma cobertura metálica quê à partida sugere ser estanque, o que acentua a ideia da ausência de manutenção periódica necessária.
f) Pavimentos: Em geral os pavimentos encontram-se muito desgastados, especialmente os pavimentos em tabuado de madeira, cuja filosofia construtiva segue o tipicamente tradicional para os edifícios desta época construtiva. Apesar de tudo verificou-se já ler havido uma renovação em, pelo menos, 3 gabinetes (ver fotos 63 e 64) do 2.º andar, sendo um deles o presidencial e a sala de reuniões adjacente.
As causas para os desgastes e degradação dos pavimentos de madeira passam pela utilização intensiva dos funcionários, tanto na circulação vertical (ver foto 72) ou horizontal (ver fotos 65 e 73), como pela movimentação de cadeiras (ver fotos 67 a 69). Existem também problemas associados à fixação e encaixe dos pavimentos (ver fotos 66, 70 e 71), assim como ao seu apodrecimento em consequência de infiltrações provenientes tanto da cobertura (ver foto 70), como de alguma instalação sanitária corno é o caso de um espaço no r/c do volume secundário do edifício (ver foto 74).
g) Rede elétrica e de telecomunicações: Verifica-se que o edifício foi adaptado em tempos na sua rede elétrica com a instalação de vários quadros parciais de eletricidade (ver fotos 77 e 78), até porque a maior parte da rede encontra-se por fora das paredes em calhas técnicas (ver foto 76 a 78). No entanto, existem ainda partes da rede antiga, cuja conservação não é a melhor (ver foto 75) e desconhece-se se estará interligada à mais recente. Dados os problemas de infiltrações já descritos, considera-se existir um risco substancial de incêndio através da ocorrência de curto-circuitos, até porque algumas das consequências das infiltrações encontram-se bem próximas das calhas técnicas, aparelhagens (tomadas e interruptores) ou quadros elétricos (ver foto 78). Numa instalação elétrica do tipo saliente será expectável que o edifício fique marcado por cabos soltos, ligações desconectadas, cablagens à vista, aparelhagens desencaixadas, etc. após a sua desocupação pelo arrendatário, pelo que existe a necessidade de proceder, pelo menos no fim, a uma revisão de toda a rede elétrica e de telecomunicações.
h) Outros: Foram observadas outras situações pontuais de ausência de manutenção e conservação periódica, mas que não oferecem preocupações maiores, uma vez que não afetam situações terceiras e por isso podem ser tratadas até à desocupação do imóvel.
Algumas áreas das paredes da zona de arquivo (no r/c do volume secundário do edifício) encontram-se a esfarelar causando a degradação da tinta (ver fotos 79 e 80). Pontualmente existem manchas nas paredes provocadas pelo encosto de mobiliário ou de pessoas na sua laboração (ver foto 58). Se vierem a ser retiradas calhas técnicas aquando da desocupação do edifício, ficarão também as superfícies marcadas por estes elementos. Considerando que a resolução desta situação passará em grande medida por uma pintura interior global, então há que prever o refechamento de fissuras e rachas existentes em paredes e tetos (ver foto 81), assim como resolver pontes térmicas existentes (ver foto 82). Outros elementos em madeira deverão ser alvo de conservação (passagem de lixa e pintura) como é o caso das ilhargas dos vãos de escada. A rede de águas e saneamento deverá ser verificada em todo o edifício, pois existe alguns indícios de fugas (ver foto 74). Por último, é provável que quando se realizar qualquer tipo de intervenção, leve ou pesada, poderá surgir outros problemas que na vistoria não puderam ser visualmente verificados, mas que terão que se ter em conta em trabalhos de manutenção, revisão e conservação.
As conclusões do aludido relatório são as seguintes: “No seguimento de todas as patologias, deficiências verificadas e descritas, apresentam-se seguidamente as responsabilidades do arrendatário para tornar o edifício com bom aspeto, bem conservado e reparado, de modo a poder vir a ser utilizado por terceiros, sem qualquer condicionamento na sua funcionalidade ou estética.
2.1 TRABALHOS DE REPARACÃO (SUBSTITUICÃO)
a) Paredes exteriores: A superfície das paredes exteriores deverá ser reparada antes de qualquer pintura a executar. Esta intervenção também só deverá ser realizada apos a manutenção ou revisão de toda a cobertura do editício.
TAREFAS: - Montagem e desmontagem de andaimes; - Lavagem a alta pressão das paredes exteriores e todos os elementos em pedra, evitando as janelas e portas; - Picagem de rebocos soltos e raspagem de tinta degradada; - Execução de reboco nas áreas picadas e regularização das superfícies nas áreas raspadas (como por exemplo, aplicação pontual dê tinta de areia); - Aplicação de primário semi-impermeabllizante (com grau adequado de porosidade para respiração das superfícies); - Limpeza de obra;
b) Tetos e paredes interiores: A superfície dos tetos e das paredes interiores deverá ser reparada antes de qualquer pintura a executar. Esta intervenção também só deverá ser realizada após a manutenção ou revisão de toda a cobertura do edifício.
TAREFAS: - Montagem e desmontagem de andaimes; - Picagem de estuques soltos e raspagem de tinta degradada; - Corte de gessos cartonados ou staff’s nos tetos; - Retirada de placas amovíveis de tetos falsos; - Execução de estuques, aplicação de novos gessos cartonados, aplicação de novas placas amovíveis, barragens e todos os trabalhos inerentes à reparação e regularização de superfícies nas áreas afetadas; - Pintura geral com tinta plástica aquosa dos troços inteiros de tetos e paredes em que se incluem as reparações; - Limpeza de obra;
2.2TRABALHOS DE MANUTENCÃO (REVISÃO)
a) Telhado: Deverá o telhado ser verificado em todas as suas peças que o compõem, nomeadamente, telhas e telhões, assim como os respetivos remates periféricos e toda a estrutura em que se encontra apoiado.
TAREFAS: - Montagem e desmontagem de andaimes, se necessário; - Substituição de telhas partidas da mesma gama das telhas existentes (dimensão e tipo marselha); - Substituição de peças estruturais do telhado que estejam em falta ou já não cumpra o seu dever de suporte e estabilidade; - Realização de remates periféricos adequados na cobertura, seja em algerozes, beirados, e empenas, através da aplicação de telas asfálticas, manutenção ou substituição de caleiras, encastramento de elementos no reboco, aplicação de tintas impermeabilizantes, etc.
b) Janelas: Deverão as janelas serem verificadas em todos os seus componentes, assim como todos os elementos que as envolvem, nomeadamente ombreiras, vergas, peitoris e molduras.
TAREFAS: - Montagem e desmontagem de andaimes, se necessário; - Substituição de partes de madeira apodrecidas, soltas e deformadas, seja de janelas, seja de elementos envolventes às mesmas; - Substituição de vidros partidos ou estalados; - Raspagem e passagem de lixa em todos os elementos de madeira que possam continuar a cumprir as suas funções;
- Execução dê trabalhos de calafetagem de modo a evitar entrada de água, humidade e vento:
- Manutenção de todas as ferragens existentes, devendo ser substituídas aquelas que iá não cumprem a sua função;
- Aplicação de primário em todos os elementos de madeira, assim como em elementos ferrosos;
- Pintura com tinta de esmalte das janelas e todos os elementos de madeira envolventes;
- Execução de remates, colocação de silicones e todos os trabalhos necessários de acabamento dos vãos exteriores;
c) Pavimentos
As intervenções a realizar nos pavimentos deverão ser divididas em 3 grupos: novo acabamento a aplicar em pavimentos existentes, reparação de pavimentos existentes e substituição de pavimentos irrecuperáveis. Todos os trabalhos a realizar deverão incluir o correspondente aos rodapés.
TAREFAS
- Movimentação e retirada de todo o equipamento e mobiliário dos compartimentos afetados;
- Demolição e substituição dos pavimentos irrecuperáveis por outros de acabamento semelhante a fornecer, com tudo o que diz respeito a acessórios, tacos, elementos auxiliares, etc.;
- Reparação e consolidação dos pavimentos soltos e com juntas abertas. Inclui a eventual substituição pontual de pranchas de madeira para completar falhas, assim como a utilização de mastiques e/ou silicones à cor da madeira para preenchimento de juntas e acabamentos finais;
- Afagamento global dos pavimentos de madeira e posterior envernizamento com colorante semelhante ao acabamento original pré-existente, sem antes realizar todos os trabalhos de preparação e regularização das superfícies, juntas, etc.;
d) Rede elétrica e do telecomunicações
Propõem-se 2 tipos de intervenção a realizar em tempos diferentes, de acordo com a urgência temporal: uma primeira revisão das redes em função da colmatação das infiltrações, e uma segunda revisão em função da desocupação do edifício. De qualquer forma, descrevem-se as tarefas necessárias a realizar no seu todo.
TAREFAS
- Substituir todas as cablagens e aparelhagens em zonas afetadas pelas infiltrações, assim como aparelhos de iluminação;
- Verificação da tensão elétrica em cada ponto do edifício, identificando falhas e deficiências;
- Verificar da possibilidade de desmantelar parte da rede saliente após a desocupação do edifício, por deixar de existir determinadas necessidades;
- Retirar, organizar ou completar todas as ligações elétricas pendentes, soltas ou sem indexação, incluindo na rede de telecomunicações;
- Nova certificação elétrica do edifício, e eventualmente também de telecomunicações;
2.3 TRABALHOS DE CONSERVACÃO BENEFICIACÃO ESTÉTICA
a) Paredes exteriores
Após a reparação da superfície das paredes exteriores, estas deverão ser pintadas com o número mínimo de 2 demãos, aconselhando-se a aplicação de tinta do tipo acrílica (sendo de evitar a tinta tipo membrana elástica).
TAREFAS:
- Montagem e desmontagem de andaimes;
- Fornecimento e aplicação de tinta em todas as superfícies exteriores rebocadas;
- Limpeza de obra;
b) Gradeamentos exteriores
Aquando da reparação das superfícies das paredes exteriores, também os gradeamentos deverão ser alvo de uma preparação antes das pinturas.
TAREFAS:
- Raspagem e passagem de lixa nos elementos metálicos e corrimão de madeira - Substituição dos corrimãos de madeira que não forem recuperáveis;
- Aplicação de primário em metal e madeira;
- Pintura global dos gradeamentos em esmalte;
c) Outros
Existem intervenções pontuais que poderão levar à necessidade de uma intervenção mais global.
TAREFAS:
- Raspagem e regularização de paredes interiores com tinta ou reboco degradado;
- Reparação e refechamento de fissuras e rachas em paredes e tetos;
- Aplicação de primário e posteriormente pintura de superfícies com planos inteiros (paredes e tetos);
- Pintura de elementos a conservar periodicamente, nomeadamente de outras madeiras existentes no edifício, como por exemplo portas, ilhargas, molduras, rodapés, etc.
- Revisão da rede de água e saneamento, incluindo qualquer reparação ou substituição de acessórios, louças ou tubagens, tudo o necessário para que as redes cumpram a sua função sem afetação de terceiros elementos;
- Outras intervenções necessárias que surjam em consequência de qualquer uma das intervenções atrás mencionadas.
O relatório pericial elaborado na pendência da causa e junto aos autos é do seguinte teor:
Saber se o edifício apresenta patologias a necessitar de reparação: artigos 15 a 21 da petição inicial:
15 - O imóvel apresenta infiltrações no telhado, que se repercutem em danos tanto no interior como no exterior do edifício? Resposta: Sim.
16 - O imóvel tem os tetos e as paredes interiores estragados, resultantes das infiltrações? Resposta: Sim.
17 - Na parte exterior, apresenta paredes degradadas (rachas e fissuras) e empoladas, as telhas partidas e os gradeamentos exteriores com ferrugem? Resposta: Sim.
18 - Verifica-se ainda que as janelas estão estragadas, mal calafetadas e com fita-cola, os parapeitos e os caixilhos apodrecidos e com ferrugem? Resposta: Sim.
19 - Os pavimentos de madeira estão estragados pelo uso e apodrecidos pelas infiltrações? Resposta: Sim.
20 - A rede elétrica e de telecomunicações salientes estão sem conservação? Resposta: Verifica-se a existência de algumas tomadas soltas.
21 - As canalizações e o mobiliário sanitário precisam de reparação e substituição? Resposta: Não.
Saber em que consistem os trabalhos necessários à reparação: artigos 22 a 30 da petição inicial:
22 - Constata-se assim que o edifício precisa urgentemente dessas obras de reparação e conservação (identificadas no relatório de peritagem no ponto 2. “Conclusões”), com a reparação das paredes exteriores, através da sua lavagem, picagem e raspagem da tinta antiga, colocação de reboco nas áreas picadas e regularização das superfícies nas áreas raspadas, impermeabilização e pintura? Resposta: Sim.
23 - Será necessário também a manutenção e reparação do telhado para solucionar as infiltrações, com a substituição de telhas partidas, de peças estruturais do telhado, reparação dos algerozes, beirados, e empenas, manutenção ou substituição de caleiras, trabalhos de impermeabilização. Resposta: Sim.
24 - Os gradeamentos exteriores terão de ser tratados e pintados. Resposta: Sim.
25 - As janelas deverão ser reparadas, com substituição de partes de madeira apodrecidas, soltas e deformadas das mesmas e das ombreiras, dos vidros danificados, e com pinturas das mesmas e das suas estruturas, e calafetagem. Resposta: Sim.
26 - Todas as paredes interiores e todos os tetos terão de ser reparados com refechamento de fissuras e rachas, aplicação de estuques, de novos gessos cartonados, de novas placas amovíveis, barragens e todos os trabalhos inerentes à reparação e regularização de superfícies nas áreas afetadas. Resposta: Sim, considera-se que muitas paredes e tetos terão de ser reparados. Não se pode considerar extensiva a “todas” as paredes interiores e “todos” os tetos.
27 - E depois da pintura dos mesmos (paredes interiores e tetos) e também de outras madeiras existentes no edifício, como por exemplo portas, ilhargas, molduras, rodapés. Resposta: Sim.
28 - Os pavimentos e correspondentes rodapés irrecuperáveis (apodrecidos, estragados) deverão ser substituídos e aqueles que possam ser recuperados (partes do pavimento solto e com juntas abertas) deverão ser reparados, sendo que no final todos os pavimentos de madeira devem ser afagados e envernizados com colorante semelhante ao acabamento original pré-existente. Resposta: Sim.
29 - A rede elétrica e das telecomunicações terão de ser reparadas e substituídas todas as cablagens e aparelhagem nas zonas afetadas pelas infiltrações, assim como os aparelhos de iluminação. Resposta: Sim.
30 - A rede de água e saneamento tem de ser revista, incluindo reparação ou substituição de canalização, tubagens, acessório e louças sanitárias. Resposta: Não foram detetados problemas nas redes de água e saneamento, nem nas louças sanitárias.
- As deteriorações que o imóvel dos autos apresenta são ou não resultantes do desgaste do tempo e/ou da normal utilização do imóvel? Resposta: As deteriorações verificadas resultam do desgaste do tempo e do normal utilização do imóvel, faltando ser executadas as normais obras de manutenção e conservação.
O Senhor Perito subscritor do relatório que antes se transcreveu veio a juntar os seguintes esclarecimentos:
15 - Em que zonas do telhado se verificam as infiltrações e quais os concretos danos interiores e exteriores consequência dessas infiltrações e respetivas localizações? Resposta: No último piso, no vão da cobertura pode-se constatar que a cobertura é realizada por uma estrutura de madeira, com telha de barro vermelho no exterior e forra interior em madeira. Na madeira da referida forra e nas paredes são visíveis sinais de infiltrações, sendo piores na parte do edifício voltado a poente.
16 - Quais os concretos tetos e paredes interiores estragados devidos às infiltrações? Resposta: Os tetos degradados pelas infiltrações encontram-se no último piso, no segundo andar na sala poente, no primeiro andar no canto da sala norte/poente. As paredes degradadas pelas infiltrações verificam-se no último piso e no primeiro andar no canto da sala norte/poente.
17 - Em que zonas se localizam as telhas partidas e quais são, em concreto, os gradeamentos exteriores com ferrugem? Resposta: As telhas partidas são visíveis no alçado poente. No que se refere aos gradeamentos com ferrugem são visíveis no segundo andar, nas duas janelas voltadas a nascente na sala norte/nascente, num vão voltado a poente na sala norte/poente e num vão da sala nascente. Também no primeiro andar na janela da sala nascente/norte, na sala poente/norte, na sala sul/poente e na grade da varanda da sala poente.
18 - Quais são, em concreto, as janelas que se encontram “estragadas, mal calafetadas e com fita-cola, os parapeitos e os caixilhos apodrecidos e com ferrugem”? Resposta: As caixilharias que se encontram degradadas estão localizadas: - no segundo andar, na sala norte/poente, na sala sul/poente com fita-cola, e na sala a sul; - no primeiro andar na porta da varanda a norte, na sala norte/poente na caixilharia norte com fita-cola, na caixilharia a poente apodrecida e com fita-cola, na sala sul/poente sem peitoril, na sala sul os vãos tem os peitoris e ombreiras com infiltrações e apodrecidos, na sala nascente apodrecida e com fita-cola, na zona do bar nos dois vãos e na sala poente
19 - Quais as zonas/divisões e qual a extensão em que os pavimentos de madeira estão apodrecidos pelas infiltrações e quais as zonas/divisões e qual a extensão em que os pavimentos de madeira estão estragados pelo uso? Resposta: Os pavimentos apodrecidos pelas infiltrações localizam-se no rés do chão, na sala entre o atendimento e o arquivo, e na sala a nascente. De uma forma geral estão degradados pelo uso.
20 - Quantas tomadas se encontram soltas e, no que respeita à tomada que se observa na fotografia da parte superior da página 6 do relatório, se corresponde ou não à realidade que a situação em que a mesma se encontra era resultado de obras de conservação / manutenção que à data da peritagem se encontram em curso? Resposta: Na data da peritagem não foram verificados vestígios de estarem a decorrer obras de conservação/manutenção. Aliás a tomada referida, localizada ao fundo das escadas, encontra-se na mesma situação. As outras tomadas que se encontram soltas ou em mau estado localizam-se no segundo andar na sala sul, no primeiro andar na sala norte/poente e na sala sul/poente.
22 - No que se refere à execução das obras de reparação e conservação em causa, se se trata de obras urgentes, esclarecendo as razões dessa urgência, ou de obras destinadas ao arranjo estético do edifício? Resposta: Trata-se de um edifício que não está a ser utilizado, com exceção do arquivo ao nível do rés do chão, pelo que as obras, não estando o edifício em risco de ruína, não são muito urgentes. Todavia, quanto mais tarde forem executadas as obras mais degradado ficará o prédio.
27 - Quais as concretas paredes interiores, tetos e elementos de madeira que exigem pintura? Resposta: Todas as paredes interiores, tetos e elementos de madeira da caixilharia precisam de pintura, sendo que algumas caixilharias precisam também de ser substituídas parcialmente.
29 - Em que concretos locais terão de ser reparadas as redes elétrica e das telecomunicações e que concretas cablagens, aparelhagens e aparelhos de iluminação terão de ser substituídos? Resposta: O edifício foi utilizado pela Câmara Municipal estando as redes de iluminação e de telecomunicações adaptados para o serviço que durante anos serviram. É normal que outra qualquer utilização necessite duma revisão dessas infraestruturas. Salvo a situação de algumas tomadas soltas e de fios a passarem no pavimento protegidos com fita-cola, que terão de ser revistos.
Em audiência foi ouvida uma única testemunha. Do depoimento ouvido retirámos o apontamento que transcrevemos.
DD. Arquiteto, especializado em avaliação de imóveis. Elaborou o relatório de peritagem que os autores juntaram aos autos. Conhece o autor por este o ter contactado para uma peritagem a um imóvel. Elaborou o relatório em setembro de 2019, tendo-se deslocado ao edifício, que antes não conhecia [Ficheiro n.º 20220921144208]. O edifício estava em utilização, e praticamente todo ocupado, salvo, naquele momento, as águas furtadas, que ligam ao restante edifício. Apresentava as mazelas e patologias que constam do relatório, tal como [constam] as causas. É um edifício a necessitar de intervenção. A não realização de obras afetará cada vez mais a integridade do edifício, embora, à primeira vista, os problemas sejam exteriores, mas as infiltrações contaminarão os demais elementos (min. 6,30). Não consegue fixar o início das patologias. O que verificou como situações mais graves tem a ver com infiltrações no telhado (provável razão para a não utilização das águas furtadas), e que vieram a afetar a conservação das janelas de madeira, que começaram a apodrecer, tal como as portadas (8,30). As infiltrações ocorreram em razão de telhas partidas, a zona das caleiras necessita de manutenção e há encaixes de tubagens fora do sítio. Há infiltração de humidades nas paredes, com afetação das tintas e das janelas de madeira, tal como nos pavimentos, também em madeira e, depois, vai afetando a instalação elétrica. Não viu água a pingar, mas manchas extensas no teto e paredes, especialmente na zona da escada e ao longo da parede exterior (11,30). As manchas são provocadas pela humidade na parede, normalmente vinda de cima. A parede exterior tinha irregularidades e falta de tinta, o que a deixa desprotegida, mas as humidades vinham de cima. Se demorar ou não for feita a substituição das telhas, ia agravar-se. O que torna mais premente a situação é a caraterística construtiva do edifício (alvenaria e cobertura em madeira) o que implica uma maior verificação do seu estado. Há mais elementos em madeira que nos edifícios atuais e há que ter atenção para que esses elementos em madeira serem afetados o menos possível por ocorrências climatéricas (17,30). O edifício tem quatrocentos e tal metros quadrados de implantação. No rés do chão notou empolamento de tinta, nomeadamente na zona do arquivo, que é ao nível térreo (23,00).
Numa análise crítica da prova há que ter em conta a ponderação dos diversos elementos probatórios constantes dos autos, desde logo a perícia determinada pelo tribunal e os esclarecimentos complementares à mesma, mas igualmente a peritagem junta aos autos pelos demandantes, esclarecida, esta, com o depoimento feito em audiência e, uma e outra, conjugadas com as fotografias que juntaram. Esclareça-se, por outro lado, que, nesta ocasião de fixação dos factos provados e não provados, não releva a natureza das patologias, que há de ser considerada em sede de aplicação do Direito.
Concretizando. Relativamente ao ponto 14 da matéria de facto provada, a testemunha ouvida, DD, referiu expressamente, além das janelas em madeira, as portadas (min. 8,30) no seu depoimento, o que, no contexto, bem se entende, por se tratar de elementos em madeira. Não se justifica, pois, a pretensão do recorrente no sentido de ser eliminada essa referência. Quanto ao ponto 19 da matéria de facto dada como provada, há efetivamente uma referência no relatório apresentado pelos autores, mas é uma referência que surge conjugada com outras patologias e não concretizada em termos de dimensão e lugar, sendo certo que não é referida no relatório pericial nem no depoimento testemunhal. Entendemos por isso, que o referido ponto deve passar a ser dado como não provado. O ponto 20 da matéria de facto provada igualmente se mostra demonstrado, lidos os relatórios juntos aos autos, sendo que o mesmo já contempla a causa do desgaste, não havendo que, nesta fase de fixação da factualidade, afastá-lo e, devendo, por isso, manter-se como facto provado. Relativamente ao ponto 22 da matéria de facto provada, entendemos que o facto relevante, respeitante à instalação elétrica é o constante do ponto 21, também dado como provado, expressamente afirmado no relatório pericial e nos esclarecimentos ao mesmo, não se considerando provado mais que isso e, em consequência, o ponto 22 passa a integrar os factos não provados. Em relação ao ponto 24[4], entendemos que o apelante tem razão, uma vez que a degradação dos gradeamentos se mostra fixada no ponto 13 da matéria de facto provada, tal como resulta do relatório pericial. Em conformidade, a redação deste ponto de facto há de ser feita em conformidade com a factualidade constante daquele ponto 13: “Os gradeamentos exteriores do edifício referidos em 13 necessitam de tratamento e pintura”. O mesmo se diga em relação ao ponto 28 da matéria de facto provada, pois, tendo-se considerado como não provado o ponto n.º 22, a sua referência é apenas ao ponto 21 da matéria de facto provada. Assim, deve passar a dele constar: “É necessário rever a situação das tomadas soltas referidas em 21. e dos fios da rede elétrica com fita-cola”. Por último, relativamente aos pontos 29 e 30 da matéria de facto dada como provada, entendemos que, tal como sustenta o apelante, revelam-se conclusivos e sem interesse para a decisão concreta da causa, devendo, por isso, ser eliminados; já o ponto 31 da matéria de facto provada, relativo ao ponto 28, só aparentemente se mostra conclusivo, porquanto revela o perigo/risco da instalação elétrica (dada como provada no alterado ponto 28) e, por isso, deve manter-se inalterado.
Assim, na procedência parcial da impugnação da decisão relativa à matéria de facto, transcrevemos, seguidamente os factos provados e não provados mantendo a numeração anterior – sem embargo do facto que identificamos como 24-A), para melhor compreensão e decisão do recurso.
Factos provados
1 - Existe um prédio composto de casa de habitação com quatro pisos, sito na rua ..., ..., Póvoa de Varzim, descrito na Conservatória de Registo Predial de Póvoa de Varzim sob o n.º ... do Livro n.º ..., atualmente na ficha n.º ...-Póvoa de Varzim e inscrito na matriz sob o artigo ....
2 - A aquisição do prédio identificado em 1) encontra-se registada a favor dos Autores pela Ap. ... de 27 de agosto de 1996, por legado de EE, casado com FF no regime de separação.
3 - Por escritura pública lavrada a 19 de dezembro de 1950, nos Paços do Concelho e Secretaria da Câmara Municipal ..., perante o Notário Privativo, compareceram CC e GG, este na qualidade de Presidente substituto da Câmara Municipal, em exercício no impedimento do próprio, o primeiro, na qualidade de primeiro outorgante, declarou possuir o prédio identificado em 1), com instalação elétrica e respetivo contador e quadro de distribuição, três campainhas elétricas, encanamento de esgotos e canalizações de água quente e fria, dois depósitos de água com duas torneiras, contador de água, nove torneiras de metal, quatro lavatórios de louça, sete bacias fixas de louça de retrete e respetivos autoclismos, armários e bancos de cozinha, arrecadações ou arrumações envidraçadas na cozinha, copa e bancas da mesma copa, tanque de cimento, pia de pedra para lavar e barraco de madeira no quintal para arrecadação.
4 - O segundo declarou que “em nome da Câmara Municipal ajustou e contratou com o primeiro outorgante dar este de arrendamento o referido seu prédio, com os pertences e móveis mencionados nos termos e seguintes condições: 1.ª o prazo de arrendamento é de dez anos, a começar em 1 de janeiro de 1951 e a terminar em 31 de dezembro de 1960; 2.ª o contrato considerar-se-á tacitamente renovado por períodos de três anos, se qualquer das partes contratantes não o denunciar com a antecedência de pelo menos seis meses do termo do prazo inicial ou de qualquer das suas prorrogações, em carta registada com aviso de receção; 3.ª a renda anual é de Esc. 36.000$00, paga na Tesouraria da Câmara em prestações mensais de Esc. 3.000$00 no final do mês a que disser respeito; 4.ª o prédio é destinado exclusivamente à instalação e funcionamento de repartições públicas da Câmara e do Estado, não lhe podendo ser dada aplicação diversa; 5.ª as reparações da conservação de todo o edifício ficam por conta da Câmara que as fará sempre que necessárias à conservação e bom aspeto do mesmo; 6.ª a Câmara compromete-se a entregar no fim do arrendamento, ao senhorio, em bom estado de conservação, o referido prédio e pertences mencionados; 7.ª todas e quaisquer obras que, além das reparações aludidas, for preciso executar no edifício, serão da conta da Câmara e com prévio consentimento por escrito do senhorio.
5 - O primeiro outorgante declarou que eram as condições tratadas.
6 - Ficou a constar da ata da reunião da Câmara Municipal ... de 27 de dezembro de 1950 que o Presidente da Câmara, CC, declarou nulo e de nenhum efeito o contrato identificado em 3) a 5) e revogar o deliberado sobre esse assunto em reunião do dia anterior, invocando o artigo 78.º do Código Administrativo e decidiu submeter à ratificação da Câmara Municipal na sua próxima reunião, ponderando que o prédio escolhido para acomodar os serviços de água, luz e saneamento municipalizados por deliberação de 6 de setembro do mesmo ano, lhe pertencia e nada se estipulava quanto à perda de mandato pelo Presidente no caso de vir a adquirir situação de interesse direto ou indireto em contratos com o município, por ser órgão de administração municipal distinto do concelho e da Câmara e de a sua investidura ser precedida de nomeação do governo mas por, após a celebração da escritura, ter atentado no artigo 352.º mandado observar pelo artigo 70.º do Código Administrativo, constatando que os membros dos corpos administrativos, ainda que se encontrassem de licença, não podia tomar parte ou interesse nos contratos por estes celebrados, sob pena de nulidade do contrato e perda do mandato, o que viera a estabelecer dúvidas sobre a prevalência sobre dessa disposição sobre outras.
7 - A decisão referida em 6) foi ratificada em 27 de dezembro de 1950 pela Câmara Municipal.
8 - Por escritura pública lavrada a 11 de março de 1982, nos Paços do Concelho e Secretaria da Câmara Municipal ..., perante o Notário Privativo, compareceram Dr. HH, na qualidade de Presidente e em representação da Câmara Municipal ..., com poderes conferidos por deliberação de 5 de janeiro daquele ano e EE, casado no regime de separação de bens com FF, declarando o primeiro “a Câmara Municipal que representa deliberou, nas reuniões de 17 de dezembro do ano findo e de 1 do mês em curso, precedendo negociações com o segundo outorgante, tomar de arrendamento a este, para utilização pelos Serviços Municipalizados da água, eletricidade e saneamento deste Município, onde, em parte, já funcionam, todo o prédio urbano de que o mesmo segundo outorgante é proprietário, situado nesta cidade da Póvoa de Varzim, no gaveto formado, pelo lado norte, pelas ruas ..., rua ... e rua ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., pelo período de um ano contado desde 1 de janeiro do corrente, renovável por iguais períodos sucessivos e mediante a renda mensal de Esc. 75.000$00, pagável nas condições que vinham vigorando em face do contrato outorgado no Notariado Privativo desta Câmara em 19 de Dezembro de 1950 (...), contrato esse que vigora quanto a todo o mais que no presente não fica expresso”.
9 - O segundo declarou que “aceita o presente contrato nas condições referidas”.
10 - Devido a telhas partidas, o imóvel apresenta infiltrações no telhado, visíveis na madeira da forra sob as telhas e nas paredes, com maior incidência na parte do edifício voltada a poente.
11 - O edifício apresenta paredes exteriores com rachas, fissuras e empolamento os quais propiciam infiltrações.
12 - Em resultado das infiltrações referidas em 10) e do estado das paredes exteriores referido em 11), os tetos do último piso, da sala poente do segundo andar e do canto da sala norte/poente situada no primeiro andar encontram-se degradados, o mesmo sucedendo com as paredes interiores do último piso e as do canto da sala norte/poente do primeiro andar.
13 - Devido ao desaparecimento da tinta de proteção, os gradeamentos exteriores apresentam ferrugem: a) ao nível do segundo andar: nas duas janelas da sala norte/nascente voltadas para nascente, e nas janelas do vão voltado a poente da sala norte/poente e do vão da sala nascente; b) ao nível do primeiro andar: nas janelas das salas nascente/norte, poente/norte, sul/poente, assim como na varanda da sala poente.
14 - As caixilharias das janelas/portadas encontram-se degradadas: a) ao nível do segundo andar: nas salas norte/poente, sul/poente e a sul; b) ao nível do primeiro andar: na varanda a norte, nas salas norte/poente, sul/poente, sul, nascente, poente bem como as dos dois vãos do bar.
15 - As caixilharias das salas sul/poente do segundo andar, das salas norte/poente e nascente do primeiro andar encontram-se calafetadas com fita-cola.
16 - As caixilharias da sala norte/poente a poente, os peitoris e ombreiras dos vãos da sala sul, todas situadas ao nível do primeiro andar, encontram-se apodrecidos.
17 - Os peitoris e ombreiras dos vãos da sala sul do primeiro andar apresentam infiltrações.
18 - Os pavimentos da sala situada entre o atendimento e o arquivo e da sala a nascente, ao nível do rés do chão, encontram-se apodrecidos devido às infiltrações.
20 - Os restantes pavimentos do prédio encontram-se desgastados pela utilização intensiva decorrente da circulação de pessoas e movimentação de cadeiras.
21 - As tomadas situadas ao fundo das escadas, nas salas norte/poente e sul/poente do primeiro andar e na sala sul do segundo andar encontram-se soltas ou em mau estado.
23 - Para debelar as infiltrações a nível do telhado é necessário proceder à substituição das telhas partidas, reparar peças estruturais, algerozes, beirados, empenas e caleiras, bem como impermeabilizar as paredes nas zonas afetadas.
24 - As paredes exteriores do prédio necessitam de lavagem e pintura, precedida esta de reparação das patologias referidas em 11) através de raspagem de tinta, picagem de rebocos soltos, colocação de reboco nas zonas picadas, regularização das superfícies e subsequente impermeabilização.
24.A - Os gradeamentos exteriores do edifício referidos em 13 necessitam de tratamento e pintura Os gradeamentos exteriores do edifício necessitam de tratamento, designadamente, de aplicação de primário e subsequente pintura.
25 - A nível das caixilharias é necessário substituir as partes apodrecidas, soltas e deformadas pelas infiltrações e, a nível geral, realizar calafetagem e pintura.
26 - A reparação dos tetos e paredes interiores afetados pelas infiltrações passa pela substituição do material nas áreas com patologia, regularização das superfícies e pintura da divisão onde se integram.
27 - É necessário proceder à substituição das madeiras apodrecidas ao nível do pavimento, à recuperação das partes que se encontrem soltas e com juntas abertas, com posterior envernizamento/acabamento semelhante ao existente na restante divisão.
28 - É necessário rever a situação das tomadas soltas referidas em 21. e dos fios da rede elétrica com fita-cola.
31 - As obras referidas em 28) são necessárias para evitar riscos de curto circuito/choque elétrico.
Factos não provados
a) o edifício identificado em 1) é de 1897;
b) as canalizações e o mobiliário sanitário precisam de reparação e substituição;
c) existem vidros danificados;
d) as paredes interiores e tetos terão de ser reparados com refechamento de fissuras e rachas; e) a rede de água e saneamento tem de ser revista, incluindo reparação ou substituição de canalização, tubagens, acessórios e louças sanitárias.
e) existem zonas do pavimento com problemas de fixação e encaixe (19).
f) existem partes da rede elétrica e de telefones instaladas no exterior das paredes sem qualquer proteção (22).
III.II – Fundamentação de Direito
Fixada a matéria de facto e, em razão dela, as obras que correspondem à condenação do réu na primeira instância, importa apreciar outras questões que, com precedência, permitirão, ou não, que se confirme a condenação do recorrente.
No seu segundo bloco de conclusões, depois de impugnar a decisão relativa à matéria de facto, o réu sustenta que no contrato de arrendamento aqui em causa (celebrado em 11.03.1982) “ficou previsto que, quanto a tudo o que no mesmo não ficou expresso, vigoraria o estabelecido no contrato celebrado em 19.12.1950 entre o então proprietário e o recorrente e que teve por objeto o mesmo prédio” e, em razão dessa previsão foram repristinadas, entre outras as seguintes cláusulas do primeiro contrato: “as reparações da conservação de todo o edifício ficam por conta da Câmara que as fará sempre que necessárias à conservação e bom aspeto do mesmo”; “todas e quaisquer obras que, além das reparações aludidas, for preciso executar no edifício, serão da conta da Câmara e com prévio consentimento por escrito do senhorio”. Sucede – prossegue o recorrente – que “da consideração conjugada do estabelecido nos artigos 1036, 1038, 1092 e 1106 do Código Civil à data em vigor, e em especial do disposto na alínea b) do artigo 1031 do referido Código, resulta que recaía sobre o senhorio a obrigação de conservação do prédio arrendado” e, perante a “falta de previsão no sentido de que o conteúdo da obrigação em causa do senhorio podia ser alterado ou afastado por convenção das partes, não podia a responsabilidade pela execução de obras de conservação, legalmente imposta ao senhorio, ser transferida para a esfera jurídica do arrendatário, sob pena de nulidade da atinente cláusula, nos termos do disposto nos artigos 280 e 294 do Código Civil”. Daí que, conclui o apelante, aquelas cláusulas estão feridas de nulidade, devem ter-se por não escritas e, “impondo-se concluir in casu pela inexistência de “estipulação em contrário”, é aos recorridos, senhorios do contrato de arrendamento em causa, que, conforme o disposto no referido atual artigo 1074 do CC, compete executar/pagar as obras de conservação do prédio”.
Respondendo especificamente a esta questão, os apelados sustentam a bondade do decidido e esclarecem, em síntese: “- À data da celebração do contrato, março de 1982, o regime em vigor não invalidava as cláusulas quinta e sétimas do contrato, que impunham a obrigação da realização das obras ao arrendatário; - diversamente ao que acontece nos contratos de arrendamento habitacionais mais comuns, o senhorio tem uma posição contratual vulnerável perante um arrendatário que é um Município, posição que tem de ser acautelada. Não é aceitável, e é abusivo, que um Município, ao fim de 40 anos de vigência de um contrato, venha só agora, pôr em causa a validade das cláusulas; - A própria Apelante admite no seu requerimento de pedido esclarecimentos ao Perito junto aos autos no dia 23 de fevereiro de 2022, que realizou algumas obras de conservação no edifício, porquanto, por constituir um abuso do direito, a invalidade, a existir (o que não se verifica) jamais poderia assim ser invocada”.
A sentença recorrida abordou a questão. Depois de aturada resenha sobre a legislação que foi vigorando [(...) Na redação dada pelo DL n.º 47.344 de 25 de Novembro de 1966, no que diz respeito a obras, o Código Civil limitava-se a estipular: - no artigo 1036.º “1. se o locador estiver em mora quanto à obrigação de fazer reparações ou outras despesas, e umas ou outras, pela sua urgência, se não compadecerem com as delongas do procedimento judicial, tem o locatário a possibilidade de fazê-las extrajudicialmente, com direito ao seu reembolso; 2. quando a urgência não consinta qualquer dilação, o locatário pode fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, contanto que o avise ao mesmo tempo”; - artigo 1038.º alínea e) como obrigação do locatário “tolerar as reparações urgentes, bem co- mo quaisquer obras ordenadas pela autoridade pública”; - artigo 1092.º: “é lícito ao inquilino realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado, quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade; mas deve repará-las antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário”; - artigo 1106.º: “quando o senhorio seja compelido administrativamente a fazer obras não destinadas à conservação do prédio nem determinadas por defeitos de construção, caso fortuito ou de força maior, tem o direito de exigir do arrendatário um aumento de renda, na base do juro de cinco por cento sobre a quantia despendida”. No que diz respeito às obrigações do locador, o artigo 1031.º previa, como atualmente, de for ma sintética a entrega da coisa locada ao locatário e assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina. Depreende-se das normas citadas que a obrigação de reparação do locado impendia sobre o locador sempre que necessárias ao gozo do imóvel para a finalidade contratual. No entanto, não havia qualquer norma que impedisse a convenção das partes noutro sentido. A Lei n.º 46/85 de 20 de setembro, introduziu alterações neste domínio relativamente aos contratos de arrendamento à habitação prevendo no artigo 16.º: “1- são obras de conservação, a cargo do senhorio, as obras de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências e todas as intervenções que se destinem a manter ou a repor o prédio com um nível de habitabilidade idêntico ao existente à data da celebração do contrato e as impostas pela Administração, face aos regulamentos gerais ou locais aplicáveis, para lhe conferir as características habitacionais existentes ao tempo da concessão da licença de utilização, sem prejuízo do estabelecido nos artigos 1043.º e 1092.º do Código Civil; 2- constituem obras de beneficiação todas as intervenções não referidas no número anterior nem determinadas por defeitos de construção, caso fortuito ou caso de força maior”, prevendo o n.º 1 do artigo 17.º que se o senhorio fosse compelido administrativamente a fazer obras de beneficiação tinha direito a exigir do inquilino um ajustamento da renda para além do determinado pelas atualizações anuais e pela correção extraordinária da renda previstas nesse diploma. Por outro lado, o artigo 18.º previa que sempre que as obras de beneficiação fossem realizadas a pedido do inquilino ou por acordo das partes, haverá lugar ao ajustamento no artigo 17.º, mas esse regime só seria aplicável se tais pedido e acordo constassem de documento escrito, com discriminação das obras a realizar. O artigo 19.º dispunha que, a requerimento do município interessado, o Ministério do Equipa- mento Social podia, por despacho, suspender a aplicação do disposto nas duas referidas normas aos arrendamentos de prédios sujeitos a trabalhos de renovação urbana, nos termos da alínea c) no n.º 2 do artigo 18.º do DL n.º 98/84 de 2 de março, aplicando-se, neste caso, o que fosse especificamente determinado. Em contrapartida, o artigo 21.º estabelecia que quando o senhorio não executasse as obras de conservação ou de beneficiação no prazo fixado pela câmara municipal, esta poderia deliberar, por sua iniciativa ou a requerimento do inquilino, precedendo vistoria, ocupar o prédio, de harmonia com o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, para o efeito de mandar proceder à sua execução imediata, sendo o seu pagamento realizado após a sua realização em prestações mensais até ao valor de 70% da renda, durante o tempo necessário ao reembolso integral das despesas efetuadas e respetivos juros2 ou mediante cobrança coerciva, na falta de pagamento voluntário, tendo por título executivo certidão passada pelos serviços municipais onde constasse o quantitativo global das mesmas, respondendo unicamente pela dívida, enquanto o fogo se encontrasse arrendado, a totalidade das rendas vencidas desde a data da notificação prevista no artigo 16.º e as vincendas, até ao reembolso integral, com os respetivos juros. De acordo com o n.º 5 do mesmo preceito, admitia-se que, caso a câmara municipal não iniciasse as obras no prazo de 120 dias a contar da receção do requerimento do inquilino, este poderia pro- ceder à sua execução, devendo, para o efeito, obter previamente da câmara municipal um orçamento do respetivo custo e comunica-lo ao senhorio por carta registada com aviso de receção, orçamento esse que representaria o valor máximo da responsabilidade daquele, prevendo o n.º 7 que, na falta de pagamento, o inquilino poderia fazer-se pagar das despesas efetuadas e respetivos juros através de dedução na renda, até ao limite de 70% da mesma, durante o tempo necessário ao reembolso integral. O Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL n.º 321-B/90 de 15 de outubro, conhecido como RAU, que entrou em vigor 30 dias após a sua publicação, estatuiu, no artigo 11.º, que podem ter lugar nos prédios urbanos: a) obras de conservação ordinária que correspondem a: reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; obras impostas pela Administração Pública, nos termos da lei geral ou local aplicável, e que visem conferir ao prédio as características apresentadas aquando da concessão da licença de utilização; em geral, obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração; b) obras de conservação extraordinária: as ocasionadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputadas ações ou omissões ilícitas perpetradas pelo senhorio, ultrapassem, no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendi- mento líquido desse mesmo ano; c) obras de beneficiação: todas as que não estejam abrangidas nas anteriores. Os artigos 12.º e 13.º do RAU estabeleceram que as obras em causa ficavam a cargo do senhorio, no primeiro caso, sem prejuízo do disposto no artigo 1043.º do Código Civil e no artigo 4.º do diploma em referência, os quais preveem que o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no esta- do em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato, concretamente, pequenas deteriorações consideradas lícitas quando se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade, ficando obrigado a repara-las antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário; por sua vez, as segundas e terceiras dependiam da ordem da sua execução pela câmara municipal competente, nos termos das leis administrativas em vigor ou de acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efetuar. Os artigos 15.º e 16.º do RAU, por sua vez, previram para as obras extraordinárias ou de beneficiação o mesmo regime exposto quanto ao artigo 21.º da Lei no 46/85. (...)
Sistematicamente inserido das disposições relativas aos arrendamentos para comércio ou indústria, o artigo 120.º do RAU, na redação introduzida pelo DL n.º 257/95 de 30 de setembro, também aplicável aos contratos para o exercício de profissões liberais e para qualquer aplicação lícita, por via do preceituado nos artigos 121.º e 123.º n.º 1, estatui, no seu n.º 1, que as partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11.º fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendatário; previu, no n.º 2, que a realização de obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio e, no n.º 3, que salvo cláusula em contrário, quando o arrendatário suporte o custo das obras, deve o senhorio indemnizá-lo, no termo do contrato, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa. No entanto, o artigo 6.º do DL 257/95 estatuiu que que as suas disposições não se aplicavam aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor. A propósito destas norma, Pinto Furtado11 considerou tratar-se de um abrandamento das obrigações do senhorio acompanhando a evolução legislativa no sentido do retorno à autonomia privada. Com efeito, atualmente, o artigo 1074.º do Código Civil, introduzido pela Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro, com a redação da Lei n.º 13/2019 de 12 de Fevereiro, embora continue a estabelecer que cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, permite estipulação em contrário, precisando, no n.º 2, que o arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio, excetuando as situações previstas no artigo 1036.º e no artigo 22.º-A do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo DL n.º 157/2006, de 8 de agosto, reportadas a reparações e despesas urgentes ou urgentíssimas em que haja mora do senhorio, prevendo, também, a possibilidade de compensação pelas obras licitamente feitas, no final do contrato, nos termos previstos para as benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé. O artigo 59.º da Lei n.º 6/2006 previu, no n.º 1, que, o NRAU se aplica às relações contratuais constituídas que subsistam na data da sua entrada em vigor, 120 dias após a sua publicação, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias e o no 3 que as normas supletivas contidas no NRAU só se aplicam aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor quando não sejam em sentido oposto ao de norma supletiva vigente aquando da celebração, caso em que é essa a norma aplicável. As normas transitórias previstas nos artigos 27.º a 58.º da Lei n.º 6/2006, aplicáveis aos contra- tos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro e aos contratos para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, dizem respeito ao regime das benfeitorias, atualização das rendas e transmissão por morte. Por outro lado, as normas atinentes a obras não podem considerar-se disposições supletivas, no sentido de apenas se destinarem a definir o regime no caso de não previsão pelas partes (...)] para concluir que “À luz do regime legal em vigor à data da sua celebração não havia impedimento a tal cláusula, nem tão pouco com entrada em vigor da Lei n.º 46/85 visto que as normas analisadas apenas visavam o arrendamento habitacional; se é certo que, no âmbito do RAU, na doutrina e na jurisprudência se discutia se as partes podiam estipular no contrato que as obras de conservação do prédio ficavam a cargo do locatário, predominando a tese defensora da resposta negativa, que pugnava pela invalidade de uma tal cláusula, o NRAU prevê claramente a possibilidade de as partes disporem de forma distinta, não havendo dúvida que este último é o regime a atender para a solução do presente litígio”.
Neste sede, acompanhamos as considerações feitas pela primeira instância e a conclusão retirada, ou seja, que as cláusulas relativas às obras, fixadas no contrato que vigora entre as partes, e ao qual são de aplicar as normas resultantes do NRAU são válidas. Acrescentamos que, como sustentam os recorrentes, a invocação da nulidade das cláusulas, decorrido todo o tempo em que vigorou o contrato, sempre seria um exercício abusivo do direito a essa invocação.
Dito isto, poderia pensar-se que daí resultaria necessariamente a procedência da ação, ainda que nos termos decorrentes da alteração à decisão relativa à matéria de facto. Importa, no entanto, indagar do sentido preciso das cláusulas, cláusulas que determinam serem da responsabilidade do arrendatário a realização/pagamento das obras de conservação do locado.
A propósito, a sentença refere ainda que das cláusulas resulta ter sido intenção das partes “colocar a cargo do Município as obras paulatinamente necessárias à manutenção do edifício, por forma a que o mesmo se mantivesse em bom estado de conservação, mas, igualmente, com bom aspeto, cabendo-lhe uma intervenção ativa, designadamente, para realizar outras obras que extravasassem a conservação ordinária, entrando em obras de beneficiação, mas, nesse caso, exigindo-se a autorização prévia e escrita do senhorio” e acrescenta: “Sempre se dirá que não tratamos de um inquilino “comum” nem de um arrendamento “ordinário”, mas antes precisamos de ter presente a inexistência da usual vulnerabilidade do sujeito para quem o gozo temporário foi cedido e salientar o fim visado, a consistir no acolhimento de serviços camarários; ora, sendo o Município a entidade que, por excelência, tutela o ordenamento urbanístico, mormente, zelando pela implementação de mecanismos que garantam a higiene, salubridade e segurança do património edificado situado no concelho, não deixa de fazer sentido que aquelas atribuições contratuais fossem previstas naqueles moldes. Por outras palavras, sendo o Município o “especialista”, entenderam as partes que a conservação do edifício ficaria nas suas boas mãos, sendo também de ponderar que estando ali instalados serviços da autarquia, a decisão sobre o momento e modo de realização das obras é crucial para evitar transtornos na sua prestação à comunidade”.
As considerações que transcrevemos no precedente parágrafo podem ter correspondido, efetivamente, à vontade das partes contratantes, embora não saibamos, no caso concreto, se o senhorio era ou não a parte mais vulnerável ou se a decisão da autarquia foi devida a uma preocupação de ordenamento urbanístico ou até a uma decisão de gestão de meios, enquadrada nos deveres de gestão pública. Sem embargo, a sentença recorrida não deixa de dizer, na parte final que transcrevemos que “a decisão sobre o momento e modo de realização das obras é crucial para evitar transtornos na sua prestação à comunidade”. Podemos retirar desta citação que é o arrendatário – qualquer um, mas este especificamente – quem deve decidir o tempo e o modo da concretização das obras que se obrigou a custear/realizar.
Com isto queremos dizer que se impõe interpretar as cláusulas aqui em questão, porquanto, diferente da sua validade é o seu sentido e, tendo-as em mente, a pergunta que temos por relevante é a seguinte: o senhorio pode impor a realização de obras no locado ao arrendatário ou, em razão das cláusulas acordadas, fica dispensado do pagamento das obras que o locatário entenda levar a efeito?
Estão em causa as cláusulas 5.ª (“as reparações da conservação de todo o edifício ficam por conta da Câmara que as fará sempre que necessárias à conservação e bom aspeto do mesmo”) e 7.ª (“todas e quaisquer obras que, além das reparações aludidas, for preciso executar no edifício, serão da conta da Câmara e com prévio consentimento por escrito do senhorio”), ainda que não seja de ignorar o que se clausulou na cláusula 6.ª (“a Câmara compromete-se a entregar no fim do arrendamento, ao senhorio, em bom estado de conservação, o referido prédio e pertences mencionados”).
Em primeiro lugar, diga-se que seria de difícil compreensão aceitar que carecem de consentimento escrito do senhorio obras que o senhorio possa impor ao arrendatário (cláusula 7.ª), mas além disso, e mesmo em relação à cláusula 5.ª, o sentido da mesma não pode estar desligado do contrato em que se insere, um contrato de arrendamento.
No arrendamento, o senhorio obriga-se a proporcionar ao arrendatário, mediante retribuição, o gozo temporário de uma coisa imóvel. O senhorio tem como obrigação assegurar o gozo da coisa locada para os fins que a mesma se destina. O arrendatário, por sua vez, não pode fazer uma utilização imprudente da coisa arrendada, deve tolerar reparações urgentes ou outras ordenadas pela autoridade pública (artigos 1022, 1023, 1031, al. b) e 1038, al. e) do Código Civil – CC) e deve restituir a coisa “no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato” (artigo 1043, n.º 1 do CC). O arrendatário pode realizar pequenas deteriorações no prédio, necessárias ao seu conforto e comodidade, mas tem que, salvo estipulação em contrário, repará-las antes da restituição do prédio (artigo 1073, n.ºs 1 e 2 do CC). Quanto a obras, e salvo estipulação em contrário, o senhorio tem que executar as de conservação, ordinárias ou extraordinárias, “requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato” (artigo 1074, n.º 1 do CC). Por fim, as partes podem resolver o contrato de arrendamento, nos termos gerais, “com base em “incumprimento pela outra parte” (1083, n.º 1 do CC).
Feitas as referências anteriores e no seu enquadramento, renova-se a questão que deixámos: a cláusula que determina a realização/pagamento das obras de conservação do locado dispensa o senhorio do seu pagamento/realização ou impõe ao arrendatário a realização das obras que o senhorio entenda necessárias?
Na primeira hipótese mantém-se o gozo do locado, mas a expensas do arrendatário; na segunda hipótese protege-se, ou protege-se também, o direito de propriedade do senhorio e a integridade do bem arrendado. Não se olvide, no entanto, que o arrendamento é sempre temporário, que o gozo é, naturalmente, o do arrendatário e que este, terminado o contrato, tem de entregar o imóvel no estado em que o recebeu, sem prejuízo das deteriorações decorrentes do prudente uso/gozo.
Se o arrendatário, como resulta da lei, tem que entregar o locado no (bom) estado em que se encontrava, aquando do início do arrendamento, pode o senhorio exigir-lhe obras antes desse momento de entrega, e independentemente do momento, ou seja, na pendência do contrato de arrendamento?
Confessamos nunca termos visto uma pretensão semelhante à que os recorridos formulam com a presente ação, mas admitimos que já tenha ocorrido. De todo o modo, esse facto dá nota da singularidade do caso presente: exigir obras ao arrendatário na pendência do contrato de arrendamento e sem que este, o arrendamento, esteja em causa.
Dir-se-á que o recorrente se comprometeu à realização das obras, através das cláusulas que já considerámos válidas. Assim é, mas o que tentamos apurar é o correto sentido da obrigação assumida, pois esse sentido não pode deixar de ser compreendido.
E, em conclusão, entendemos que, na pendência do contrato de arrendamento, o senhorio não pode impor ao arrendatário a realização de obras ou, dito de outro modo, o que resulta das cláusulas aqui em questão é que o senhorio não tem de fazer/pagar as obras de conservação, mas não as pode impor, sob pena de redefinir um direito de gozo alheio ou de, apenas, salvaguardar a integridade e valor da sua propriedade, propriedade cujo gozo cedeu temporariamente e como contrapartida do recebimento de uma renda.
A nossa conclusão, sempre ressalvando melhor opinião, é que os recorridos não têm legitimidade substantiva, não têm o direito, de exigir a realização de obras ao recorrente.
Daí a procedência do recurso, cabendo revogar a decisão apelada.
As custas são devidas pelos recorridos, atento o decaimento.
IV – Dispositivo
Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar procedente a presente apelação e, em conformidade, revoga-se a decisão recorrida, tendo por consequência a absolvição do recorrente do pedido formulado pelos recorridos.
Custas pelos apelados.
Pelo Senhor Desembargador Carlos Gil, primeiro Adjunto, foi feito o voto de vencimento que se transcreve:
“Voto de vencido no processo nº 1134/20.0T8PVZ.P1
Discordo da interpretação que fez vencimento das cláusulas quinta e sétima do contrato de arrendamento celebrado em 19 de dezembro de 1950 e repristinadas por efeito do contrato celebrado em 11 de março de 1982, cuja validade foi admitida ou, pelo menos, por ocorrer a preclusão da invocação da sua invalidade com fundamento no instituto do abuso do direito.
Na nossa perspetiva, a cláusula quinta do primitivo contrato de arrendamento transfere para o locatário a obrigação de fazer “as reparações de conservação” enquanto, por força da cláusula sétima, as restantes obras e só estas ficam sujeitas a prévio consentimento do senhorio.
Se o alcance da cláusula quinta fosse o que se defende no acórdão de que se discorda, não se percebe por que razão o locatário assumiria a obrigação de fazer “as reparações de conservação de todo o edifício” e que “as fará sempre que necessárias à conservação e bom aspecto do mesmo”, sem fazer depender o nascimento desta obrigação da exclusiva vontade do locatário ou da cessação do contrato de arrendamento, como se sustenta no acórdão de que se dissente.
A nosso ver, o nascimento da obrigação de realização de obras de conservação aferir-se-á de modo objetivo, de acordo com um critério de necessidade, devendo a concretização desta necessidade aproximar-se do conceito das benfeitorias necessárias (artigo 216º, primeira parte do nº 3, do Código Civil).
A cláusula que respeita às obras de conservação não visa apenas assegurar o gozo do locado ao arrendatário, visando também a defesa da integridade do locado, tutelando o interesse do locador na conservação do bem arrendado ao longo do tempo por que vai perdurando o arrendamento. E porque assim é, como se refere no artigo 23º da petição inicial, a renda era apenas atualizada de acordo com os coeficientes legais e, provavelmente, atenta a obrigação do locatário realizar as obras de conservação do arrendado, o valor inicial da renda terá sido fixado em montante inferior ao que seria se não existisse essa obrigação.
Anote-se que, legalmente, todo e qualquer dono de bem imóvel, quer esteja ou não no seu gozo, está obrigado à realização periódica de certas obras, (veja-se o artigo 9º do Regulamento das Edificações Urbanas), razão pela qual o senhorio, mesmo na pendência do arrendamento, tem interesse no cumprimento da cláusula quinta pelo arrendatário, sob pena de poder ser responsabilizado por tal omissão (veja-se o artigo 492º do Código Civil), além de se sujeitar à determinação de realização de obras pelo Município, no caso o locatário (artigo 10º do Regulamento das Edificações Urbanas).
Por isso, na nossa perspetiva, os senhorios, por força da aludida cláusula quinta, têm o direito de exigir do arrendatário a realização coerciva das obras de conservação e bem assim das necessárias à manutenção do bom aspeto do mesmo, pelo que confirmaria a decisão recorrida.”
Porto, 8.05.2023
José Eusébio Almeida
Carlos Gil
Mendes Coelho
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[1] No que se segue, além do mais, o constante do relatório da decisão apelada.
[2] “15. O imóvel apresenta infiltrações no telhado, que se repercutem em danos tanto no interior como no exterior do edifício. 16. O imóvel tem os tetos e as paredes interiores estragados, resultantes das infiltrações. 17. Na parte exterior, apresenta paredes degradadas (rachas e fissuras) e empoladas, as telhas partidas e os gradeamentos exteriores com ferrugem. 18. Verifica-se ainda que as janelas estão estragadas, mal calafetadas e com fita-cola, os parapeitos e os caixilhos apodrecidos ou com ferrugem. 19. Os pavimentos de madeira estão desgastados pelo uso e apodrecidos pelas infiltrações. 20. A rede elétrica e de telecomunicações salientes estão sem conservação. 21. As canalizações e o mobiliário sanitário precisam de reparação e substituição”.
[3] Mantemos a referência aos pontos de facto alegados, constante da sentença, uma vez que a mesma ou a sua incoerência é também referida na impugnação da decisão relativa à matéria de facto.
[4] Facto que iremos identificar como “24-A”, pois o número 24 mostra-se repetido na sentença.
[5] Sublinhado nosso.