Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 140/18.0T8SJM.P1 |  |
DIREITO À REMUNERAÇÃO
INTERVENÇÃO DE OUTRA MEDIADORA
RELAÇÃO DE CAUSALIDADE
II - Determinante é que a decisão de contratar do terceiro tenha sido motivada pela actuação da mediadora. Nesse caso, a circunstância de o contrato pretendido acabar por ser outorgado com a intervenção de outra mediadora não interrompe nem anula o nexo causal já constituído.
III – Devem admitir-se hipóteses de concausalidade, quando mais do que uma mediadora tenha concorrido para a celebração do contrato pretendido, designadamente no caso de a acção de uma ter sido determinante na selecção dos compradores e na formação da sua vontade e a actividade de outra ter sido determinante na formação da decisão de venda e por determinado preço.
IV - O contrato de mediação imobiliária não é nulo se subscrito apenas por um dos cônjuges, mesmo que o imóvel cuja venda ele se destina a promover constitua um bem comum do casal.
Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro
Juízo de Competência Genérica de São João da Madeira - Juiz 2
REL. N.º 560
Relator: Rui Moreira
Adjuntos: João Diogo Rodrigues
Anabela Tenreiro
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:1 - RELATÓRIO
B…, LIMITADA, NIPC ……… e detentora da Licença AMI n.º …., com sede na Avenida …, …, São João da Madeira, intentou a presente acção de condenação, em processos comum, contra C… e D…, casados, residentes em Rua …, nº .., em Esmoriz, pedindo a condenação destes a verem declarado que a venda de um imóvel que lhes pertencia e que foi objecto de um contrato de mediação imobiliária celebrado entre eles teve efectiva, exclusiva, e decisiva mediação da Autora; que a mesma foi celebrada pelo preço final acordado e real de €300.000,00 e que, por isso, devem ser condenados a pagar-lhe: a quantia € 12.000,00, correspondente à comissão de 4% sobre o preço de aquisição de €300.000,00, acrescido de €2.760,00 de IVA à taxa legal de 23%; a quantia de €119,67, correspondente aos juros vencidos, contados sobre aquela quantia, à taxa legal, desde a data de celebração da compra e venda até 20/02/2018; e os juros vincendos, calculados à taxa legal sobre aquele montante de €12.000,00,até integral pagamento.
Para tanto alegou que, tendo celebrado com o réu marido um contrato de mediação imobiliária, sem exclusividade, realizou as diligências que levaram E… a comprar o imóvel dos RR, apesar do que estes não lhe pagaram a remuneração correspondente.
Citados, os Réus contestaram, invocando que o contrato de mediação sempre seria nulo em relação à ré mulher, que não subscreveu qualquer documento para esse efeito. Mais alegaram que, não pretendendo a venda através de qualquer empresa mediadora, acabaram por ser contactados por várias logo que anunciaram o imóvel para venda. A nenhuma concederam exclusividade, sendo que o negócio em questão foi celebrado com intervenção de uma outra empresa de mediação, designada F…, conforme exigido pelos compradores, o que ficou expressamente consignado na escritura de compra e venda. Impugnaram os actos descritos pela autora como pressuposto da compra e venda e concluíram pela improcedência da acção.
Pediram ainda a intervenção provocada de F…, L.da que identificaram como responsável pela mediação e venda e dos compradores.
Em resposta, a Autora pugnou pela validade do contrato para ambos os Réus, invocando o abuso de direito da Ré mulher ao arguir a respectiva nulidade, pois que sempre acompanhou o Réu e do mesmo tinha conhecimento. Invocou que os Réus litigam com má-fé e pediu a sua condenação em indemnização e multa.
Foi indeferido o pedido de intervenção provocada.
Dispensada a audiência prévia, foi proferido despacho saneador, identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, na sequência do que foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, declarou que a compra e venda do imóvel objecto do contrato de mediação que vinculou Autora e Réus teve efectiva, exclusiva, e decisiva mediação e influência da Autora, condenando os Réus a pagarem-lhe a quantia de €8160,00 (oito mil cento e sessenta euros), correspondente à comissão de 4% sobre o preço de €204.00000 (duzentos e quatro mil euros), acrescida de €1.876,80 de IVA, à taxa legal de 23% e juros vencidos, contados sobre aquela quantia de €8160,00 (oito mil cento e sessenta euros) à taxa legal, desde a data de celebração da compra e venda, bem como os juros vincendos, calculados à taxa legal sobre aquele montante de €8.160,00 até integral pagamento.
É contra esta sentença que os RR. deduzem o presente recurso, pretendendo a alteração da decisão da matéria de facto, invocando a nulidade do contrato de mediação imobiliária em questão por falta de intervenção da ré mulher e concluindo pela necessária revogação da decisão condenatória. Formularam as seguintes conclusões:
“1a) Sem prejuízo do princípio da livre apreciação da prova, plasmado no Art°.655°, nº 1 do C.P. C., a verdade é que essa livre apreciação, e a formação da convicção do julgador dela decorrente, deve ser feita à luz das regras gerais da experiência, do raciocínio e da lógica, salvo o devido respeito, caso a Mmª. Juiz a quo não teve em conta aquelas regras gerais na apreciação e análise dos elementos de prova existentes nos autos, de per si e conjugados entre si, teria forçosamente de concluir que os mesmos não sustentam nem fundamentam as respostas dadas na decisão da matéria de facto aduzida na sentença ora recorrida quanto à matéria dos pontos 21°, 22°, 33°, 37° e 38° dos factos nela dados como provados e à matéria dos pontos 1 e 2 dos factos nela dados como não provados, antes impõem uma decisão diversa daquela que foi dada na decisão da matéria de facto quanto a estas matérias, pelo que os Réus - aqui Recorrentes -, desde logo impugnam especificadamente a decisão da matéria de facto proferida quanto à respectiva matéria factual- Art°. 640°, nº.1, al. a), do Código do Processo Civil.
2a) Não restam dúvidas que existem elementos de prova produzidos e juntos aos autos, designadamente, os depoimentos das testemunhas E… e G…, bem como as declarações de parte do Réu marido C…, que, apreciados e ponderados de per si e em conjunto à luz das regras gerais da experiência, do raciocínio e da lógica, impõem uma resposta diversa daquela que foi dada na decisão da matéria de facto quanto à matéria dos factos nela julgados como provados nos pontos 21º e 22°.
3a) Os elementos de prova impõem e sustentam, de forma segura, clara e inequívoca, a conclusão de que na reunião realizada em 23/10/2017 no imóvel/armazém em causa nos autos, não foi acordado nem dela resultou "fechado" o negócio da compra e venda do mesmo pelo preço de € 300.000,00, nem tão pouco dela resultou o compromisso por parte do interessado comprador E… de informar Autora e Réus das condições de financiamento e pagamento dessa compra, mas apenas o compromisso deste em dar uma resposta até ao final desse dia quanto à realização do negócio por aquele preço, se queria ou não fazer o negócio nesses termos, assim como impõem e sustentam, de forma segura, clara e inequívoca, a conclusão de que o mesmo interessado comprador E… não telefonou ao comercial da Autora nesse mesmo dia a solicitar mais tempo para transmitir qualquer resposta da entidade bancária - o mesmo refere isso no seu depoimento -, pelo que, em consequência e ao abrigo do disposto no Art°. 662°, n°. I, do C.P.C., deve ser alterada a decisão da matéria de facto quanto a esses pontos 21° e 22° no sentido de considerar como NÃO PROVADOS os factos nela elencados.
4a) Não restam dúvidas que, tendo por base as declarações de parte do legal representante da Autora e o depoimento de uma testemunha (H…) que tem um claro e inequívoco interesse na procedência desta acção - dela resultará para a mesmo o direito à comissão pela realização do negócio da venda do imóvel/armazém -, os elementos de prova que sustentaram a decisão da matéria de facto de considerar e julgar provados os factos nela elencados nos pontos 37° e 38° dos factos provados estão feridos de credibilidade e veracidade.
5a) Existe um manifesto erro na apreciação e valoração dos elementos de prova quanto a esta matéria factual, que justifica e impõem a alteração da decisão da matéria de facto quanto aos factos nela considerados provados sob os pontos 37° e 38°, pelo que, em consequência e ao abrigo do disposto no Acto. 662°, nº1, do C.P.C., deve ser alterada a decisão da matéria de facto quanto a esses pontos 37° e 38° no sentido de considerar como NÃO PROVADOS tais factos.
6a) Os depoimentos das testemunhas E… e G… - maxime, os excertos dos respectivos depoimentos acima transcritos -, por serem credíveis, consistentes, claros, inequívocos e coerentes no que à matéria de facto em causa diz respeito, impõem uma decisão diversa quanto ao facto aduzido no ponto 1 dos factos considerados não provados na da matéria de facto aduzida na sentença ora recorrida, pelo que, em consequência e ao abrigo do disposto no Art°. 662°, nº l, do C.P.C., deve ser alterada a decisão da matéria de facto quanto a esse ponto 1 dos factos não provados, no sentido de considerar como PROVADO tal facto.
7a) Os depoimentos das testemunhas E… e G…, e os excertos das declarações de parte do Réu C… transcritos naqueles pontos das alegações, bem como conjugados com o documento de fls, 50/51 dos autos - contrato promessa de compra e venda celebrado em 27/10/2017 - e com o documento intitulado "Título de Compra e Venda", datado de 16/11/2017, não restam dúvidas que os mesmos impõem uma decisão diversa daquela que foi proferida na decisão da matéria de facto, máxime, de considerar e julgar não provado o facto aduzido no ponto 2 dos factos nela elencados como tal, pois esses elementos de prova permitem concluir, de forma clara e inequívoca, nos termos aduzidos naqueles pontos das alegações, que o negócio da venda do imóvel/armazém foi acordado e concluído entre as partes por causa da intervenção, presença e mediação da empresa de mediação «F…, Lda.", pelo que, em consequência e ao abrigo do disposto no Art°. 662°, nº. 1, do C.P.C., deve ser alterada a decisão da matéria de facto quanto a esse ponto 2 dos factos não provados, no sentido de considerar como PROVADO tal facto.
8a) Os depoimentos das testemunhas E… e G…, e das declarações de parte prestadas pelo Réu - ora aqui Recorrente – C…, transcritos naqueles pontos, analisados e apreciados de per si e conjugados entre si à luz das regras gerais da experiência, do raciocínio e da lógica, permitem aferir e concluir que, não obstante o preço pedido e anunciado inicialmente para a venda do imóvel/armazém em causa nos autos ter sido superior, esse preço NÃO resultou de uma avaliação do mesmo e do respectivo valor de mercado à data, permitem concluir que o preço pelo qual o mesmo foi vendido pelos Réus - aqui Recorrentes -, € 204.000,00, corresponde ao valor de mercado do imóvel/armazém àquela data.
9a) Deve ser alterada a decisão da matéria de facto quanto ao ponto 33° dos factos provados, no sentido de considerar como PROVADO tal facto que o preço declarado de venda do imóvel/armazém de € 204.000,00 "corresponde ao valor de mercado, à data do negócio, quer do referido imóvel, quer de um imóvel daquela natureza."
SEM PRESCINDIR
10a) Como decorre da decisão da matéria de facto alterada nos termos acima mencionados quanto aos pontos 21º, 22° e 33° dos factos provados e aos pontos 1 e 2 dos factos não provados, não resultou demonstrado nos autos qualquer nexo causal entre a actividade da Autora no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com o Réu marido e os termos do negócio da venda do imóvel/armazém celebrado entre os Réus - aqui Recorrentes - e aqueles E… e mulher G…, nexo causal esse cuja verificação é necessária para que se considere estar concluído e perfeito o negócio visado naquele contrato de mediação e, como tal e à luz do disposto no Art. 19°, n°.l, da Lei nº. 15/2013, de 08/02, seja atribuído à Autora o direito à remuneração nele acordada, pelo que, ao assim não considerar e decidir, a sentença ora recorrida violou o disposto naquela norma legal.
SEM PRESCINDIR
11a) Atentos os elementos de prova juntos aos autos e que sustentam a impugnação e a alteração da decisão da matéria de facto nos termos e pelas razões acima aduzidas nos pontos I a XV das presentes alegações, designadamente, a alteração dessa decisão de facto quanto aos factos nela dados como provados nos pontos 37° e 38°, no sentido de se considerar tais factos como NÃO PROVADOS, é manifesto que inexiste qualquer exercício ilegítimo e abusivo de um direito por parte dos Réus - aqui Recorrentes - quando, relativamente à Ré mulher, invocam a reconhecida nulidade por falta de forma legal do contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora, é manifesto que inexiste qualquer situação excepcional ou delimitada de abuso de direito que torne admissível a inalegabilidade dessa nulidade por falta de forma legal com base nesse abuso de direito, que justifique, desse modo, a paralisação dos efeitos dessa reconhecida nulidade, pelo que a sentença ora recorrida, ao não reconhecer essa nulidade e os seus efeitos relativamente à Ré mulher - aqui Recorrente -, violou o disposto nos Artº's. 16°, nºs. 1 e 5, da Lei n°. 15/2013, de 08/02, e nos Art°s. 220° e 334°, do Código Civil.
12a) O contrato de mediação imobiliária é NULO por violação do disposto na alínea a) do n° 2 do art° 16° da Lei nº 15/2013, conforme ao n° 5, ou, se assim não se entender é NULO, pelo menos, quanto à Recorrente mulher conforme ao n° 5 do art° 16° da citada Lei por não estar reduzido a escrito quanto a ela.”
A A., recorrida, não apresentou resposta ao recurso.
O recurso foi admitido como apelação, com subida nos próprios autos e efeito devolutivo.
Foi recebido nesta Relação, onde cabe decidi-lo.
2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 635º, nº 4 e 639º, nºs 1 e 3 do CPC.
Assim, cumprirá decidir as seguintes questões:
- alteração da decisão da matéria de facto, dando-se por não provados os pontos 21º, 22º, 33º, 37º e 38º dos factos ajuizados positivamente e dando-se por provados os julgados negativamente sob os itens 1 e 2.
- em função da matéria de facto que resultar adquirida, aferir do nexo de causalidade entre a intervenção da A. e a conclusão do negócio de venda do imóvel em questão, pelos RR.
- decidir da invocada nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma e da legitimidade dessa arguição pela ré mulher, por nele não ter intervindo.
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Na solução das questões descritas, importa ter presente a decisão sobre a matéria de facto controvertida, constante da sentença recorrida, que se passa a transcrever:1º - A Autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária,
2º - No âmbito da sua actividade a Autora, por intermédio do seu comercial H…, teve conhecimento que E…, residente na Rua …, …, …, Santa Maria da Feira, procurava para aquisição, um armazém ou terreno para instalação da sua empresa I….
3º - Com esse objectivo, a Autora contactou-o e angariou-o na qualidade de cliente comprador para a sua lista de contactos, propondo-se apresentar-lhe um imóvel/negócio adaptado à sua pretensão.
4º - Para tanto entre outras diligências, a Autora, por intermédio de seu comercial contactou o cliente E… inúmeras vezes, para o seu telefone n.º ……… apresentou o imóvel,
5º - Contactou os Réu para o n.º ……… e Ré, e para informação da diligências tomadas.
6º Agendou as visitas e apresentou aos Réus o comprador E….
7º - No dia 9 de Agosto, a Autora agendou uma visita e apresentou ao interessado comprador E… a um armazém em …, contudo, o mesmo não se enquadrou na sua pretensão.
7º - E agendou para 4 de Outubro de 2017 uma visita a um terreno para construção em …, Feira, que apesar de realizada, igualmente não a satisfez.
8º - Também no âmbito da sua actividade, contactou os Réus, várias vezes, em Agosto de 2017, com o objectivo de angariar um imóvel de sua propriedade para o seu portefólio e base de dados, e mediar a venda.
9º - Em 29 de Agosto de 2018, a Autora e o Réu marido, na qualidade de proprietário, acordaram o constante no documento com o n.º…/17 para aquela:
a) divulgar, publicitar e promover a venda do Armazém Industrial sito na Rua ., …, …, inscrito na matriz predial urbana daquela freguesia … sob o n.º 4967, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Maria da Feira sob o n.º 1298, propriedade dos Réus.
b) Pelo preço de €320 000,00
d) A título de remuneração a Ré, obrigou-se a pagar à Autora uma percentagem de 4% calculado sobre o preço do negócio concretizado (cfr. cláusula 5ª acrescido de IVA à taxa legal em vigor;
e) Sendo, metade após a celebração do contrato-promessa, se o houvesse, e a outra metade na data de celebração da escritura, documento particular ou conclusão do negócio (cfr. cláusula 5ª do doc.1).
10º - A Autora passou de imediato a publicitar o imóvel no seu site de Internet e publicitou-o em vários portais virtuais imobiliários profissionais.
11º - E passou a procurar potenciais interessados, informando os Réus das suas diligências.
12º - Na data de 4 de Outubro, o comercial da Autora, H…, informou o cliente comprador E… da existência na sua base de dados, do armazém objecto do contrato junto, e que, em breve, iria ficar disponível.
13º - E com a anuência dos Réus, agendou para 10 de Outubro de 2017 visitas com três interessados ao imóvel objecto do contrato de mediação referido.
14º - Em 10 de Outubro de 2017, foram agendadas três visitas com:
- E… para as 14 horas;
- J… para as 15 horas (que não compareceu)
- K… para as 16 horas (Que considerou o imóvel pequeno para as suas necessidades)
15º - O interessado E… visitou o imóvel na companhia do comercial da Autora H… e do Réu.
16º- E declarou interesse na aquisição do mesmo.
17º - Nos dias 18, 19 e 20 de Outubro de 2017, o comercial da Autora tentou obter feedback daquela visita, designadamente, para saber se o negócio continuava a interessar ao comprador E…, conforme aquele havia declarado.
18º - E, a solicitação daquele, tentou saber junto dos Réus vendedores, da possibilidade de baixa de preço.
19º - A Autora e o comprador agendaram então com os Réus uma segunda visita e reunião no imóvel, que se veio a realizar em 23 de Outubro de 2018 para finalizar a negociação.
20º - Nessa reunião, compareceram os Réus, a Autora representada pelo seu sócio gerente e pelo seu comercial, o comprador E… acompanhado de sua mulher G… e dos seus pais.
21º - Dessa reunião e respectivas negociações, resultou:
• O comprador E… resolveu adquirir o armazém em questão;
• Ficou estabelecido que o preço final para o negócio ali discutido seria de € 300 000,00;
• O comprador E… prometeu confirmar aos Réus vendedores e à Autora, até ao fim desse dia, a sua vontade de realização da compra por esse valor.
22º - Nesse mesmo dia, o comprador E… não telefonou ao comercial da autora ou aos vendedores, para confirmar a sua vontade de concretizar a compra do armazém em questão pelo preço de 300.000,00€ (matéria dada por provada em consequência do decidido infra).
[Da primeira instância vinha provada a seguinte matéria, que foi objecto de reapreciação nos termos infra descritos
21º - Dessa reunião e respectivas negociações, resultaram:
• O negócio “fechado”, com o esclarecimento de que aí acordaram na compra do imóvel pelo preço final de €300.000,00;
• O compromisso por parte do comprador E… de informar os Réus vendedores e a Autora das condições de financiamento e pagamento dessa compra,
• Designadamente, aquelas que estavam dependentes da resposta a um processo de crédito no montante de €200.000,00, que já havia, entretanto, consultado a uma entidade Bancária;
• Uma vez que só dispunha de €100.000,00 a título de capitais próprios disponíveis.
22º - Ainda nesse mesmo dia o interessado comprador E… telefonou para o comercial da Autora a solicitar mais tempo para transmitir resposta da Entidade Bancária]
23º - Porém, desde essa data, e, apesar das inúmeras tentativas, o comercial da Autora não mais conseguiu entrar em contacto telefónico com o Réu.
24º - E só conseguiu entrar em contacto, após inúmeras tentativas, com o comprador E… na data de 1 de Novembro de 2017.
25º - Que uma vez questionado acerca do negócio do imóvel declarou “Continua tudo igual…” e que se encontrava na disponibilidade de adquiri-lo.
26º - Novamente contactado no dia 13 de Novembro de 2017, o mesmo comprador informou o comercial da Autora que estava a comprar o mesmo imóvel com outro mediador.
27º - De posse dessa informação, a Autora enviou uma mensagem de correio electrónico para os Réus, solicitando-lhes o pagamento da comissão devida caso viesse a concretizar o negócio.
28º - E enviou comunicação de email ao outro mediador (que veio a identificar), advertindo-o que aquela mediação era sua, e que o negócio se tinha realizado unicamente por sua intervenção.
29º - Apesar disso, o comprador e os Réus, apesar das diversas tentativas de contacto, não mais atenderam os colaboradores da Autora ou o seu gerente.
30º - No início do presente ano, veio a saber na pessoa do seu gerente L…, que o comprador identificado em 2º da presente petição E… e sua mulher G…, adquiriram por compra aos Réus, o imóvel que aquela tinha já negociado supra identificado.
31º - Pelo preço declarado de €204.000,00.
32º - Que não corresponde ao preço anunciado, pedido, negociado, e acordado na reunião de 10 de Outubro de 2017.
33º - (…) A matéria descrita neste item foi dada por não provada, nos termos abaixo determinados. Tinha o seguinte teor: “Nem corresponde ao valor de mercado, à data do negócio, quer do referido imóvel, quer de um imóvel daquela natureza.”
34º - Os Réus sabiam que estavam obrigados a informar a Autora da data e local da escritura, a declarar nessa mesma escritura que houve mediação imobiliária da Autora, e que deveriam nessa data pagar a devida comissão.
34º-A: O negócio foi concluído com os compradores interessados E… e mulher G… após intervenção da F…, Lda, que participou na definição do preço entre as partes, preparou o contrato promessa e acompanhou as partes na escritura de compra e venda, aí sendo mencionada como mediadora (matéria dada por provada em consequência do decidido infra).
35º - Declararam ter sido outra empresa a mediar o negócio.
36º - Os Réus são casados no regime de comunhão de adquiridos e eram proprietários do imóvel.
37º - A mesma desde sempre concordou, participou e teve conhecimento directo e pessoal das actividades da Autora, a quem inúmeras vezes contactou
38º - Teve conhecimento de potenciais compradores angariados pela Autora, e das suas visitas, bem como das propostas apresentadas e os termos das negociações.
Não provados:
(…) – a matéria descrita sob os pontos 1 e 2 foi excluída dos factos não provados, nos termos da decisão infra. Era a seguinte: 1- Na reunião com a Autora não foi concretizado o negócio. 2- O negócio foi acordado e concluído com os compradores interessados E… e mulher G… pela intervenção, presença e mediação da F…, L.da”.
3- O Réu deu logo conhecimento à Autora, revelando mesmo a identidade dos compradores.
4- O valor de €204.000,00 não corresponde ao valor efectivamente pago pelo referido imóvel pelos Compradores.
5- Que foi de €300.000,00.
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Começam os apelantes por pretender a alteração da decisão quanto à factualidade dada por provada e não provada.Como se sabe, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto exige o cumprimento de um regime processual estabelecido com rigor no art. 640º do CPC, designadamente nas alíneas do seu nº 1. Aí se impõe a obrigação de se especificarem os pontos concretos da matéria de facto que se têm por incorrectamente julgados, bem como a decisão que, sobre esses pontos, haveria de ser proferida. E, quanto aos meios de prova, exige-se não menor individualização, quanto àqueles cuja reapreciação deve motivar aquela alteração.
No caso, é evidente o cumprimento desse regime, em relação a todos os seus pressupostos. Cabe, assim, apreciar esse segmento do recurso.
Começam os apelantes por pretender que se dê por não provada a matéria dos itens 21º e 22º, o que tem por contra face darem-se por provados os itens 1 e 2 julgados negativamente.
O que aqui está em causa, em suma, é o reconhecimento de que o negócio de venda do imóvel dos RR. foi consequência da reunião e negociações promovidas pela autora, com acordo relativamente a um preço de 300.000,00€, a sujeição do negócio à necessidade de obtenção de financiamento bancário pelo comprador E…, bem como um protelamento pelo tempo necessário à resposta do banco.
Os apelantes pretendem que isso se não tenha por provado, mas antes que nessa reunião nada se concretizou e que o negócio foi acordado e concluído com os compradores interessados E… e mulher G… pela intervenção, presença e mediação da F…, Lda.
Para sustentar a alteração da decisão, os apelantes apontam a parcialidade e o interesse pessoal do autor das declarações de parte – gerente da autora – e da testemunha H…, seu funcionário, bem como ser divergente o depoimento da testemunha E…, comprador do imóvel, e da sua mulher, que negaram ter-se concretizado o negócio no dia em que se reuniram com os vendedores e aqueles representantes da autora, bem como ter ficado definido o preço do negócio. Mais invocam as declarações de parte do próprio réu, congruentes com as destas testemunhas.
Importa, pois, rever tais meios de prova, o que se fará na sua completude, i.é, para além dos excertos apontados pelos réus, ora apelantes.
Auditada toda a prova produzida, com especial atenção – para além da prova documental, onde sobressaem os contratos de mediação celebrados pelos RR com a A. e com a F… –quanto às declarações de parte de L… e de C…, e aos depoimentos testemunhais de H…, E… e G…, é fácil concluir que o interesse e parcialidade que os apelantes apontam ao gerente da A., L…, e ao seu “comercial” H…, se identifica exactamente na mesma dimensão relativamente aos depoimentos dos compradores E… e mulher, e do vendedor C….
É que, se quanto àqueles o interesse passa pelo ganho da acção e pelo recebimento da comissão de venda pelo negócio, que beneficiará a autora e, mediatamente, os próprios L… e H…, quanto ao vendedor e aos compradores o interesse passa pela defesa de um negócio relativamente ao qual se percebe claramente que estão conscientes de que se tornou mais vantajoso por via da eliminação da autora do contexto negocial, numa solução que construíram com a F…, mau grado ser inequívoco que foi a A. que iniciou a sua preparação, de resto em termos que ninguém põe em causa.
Com efeito, o que sobressai da conjugação de todos os meios de prova é que, estando os envolvidos reunidos a 23 de Outubro, com as presenças de L… e H…, dos compradores E… e G… e dos pais daquele, bem como dos ora réus, já numa segunda visita ao local e com vontade de concretizar o negócio, todos acertaram as condições para a venda, designadamente o preço, de 300.000,00€. Disseram-no L… e H…, bem como C… e E…, descrevendo a forma como os primeiros se reuniram entre si, convencendo os RR. a descerem o preço inicialmente pretendido, que era de 320.000,00€.
Porém, E… e mulher, bem como C…, asseveraram de forma que só pode ter-se por consonante, coerente e convincente, que não deram logo a resposta, ficando de confirmar até ao fim do dia se queriam concretizar o negócio nestas condições.
Quer H…, quer L…, admitem igualmente que o negócio ficou dependente de algo, mas que referem ser apenas a obtenção de um financiamento bancário, que os compradores teriam por certo. Porém, mesmo nesta hipótese, que não é corroborada por qualquer outro meio de prova e é posta em dúvida pela circunstância ulterior de não ter havido um tal financiamento para a aquisição do armazém, o que acabam por admitir é que havia ainda uma condição a preencher para que o negócio pudesse ter-se por concluído.
Em qualquer caso, a este propósito, E… não chega a afirmar que era sua intenção obter financiamento para a aquisição daquele armazém, apenas referindo que essa era uma hipótese a par de outras, como por exemplo a de poder negociar o pagamento de parte do preço em prestações, durante dois ou três anos.
De resto, como C… conta em termos credíveis, logo nesse dia e no dia seguinte a sua mulher ligou a H…, para saber se o negócio se concretizava, ao que este respondeu que os compradores precisavam de algum tempo mais, por causa do financiamento. Paralelamente, como descreveram os próprios H… e L…, iam insistindo no contacto com os compradores, que logo no dia seguinte deixaram de lhes atender o telefone. Isso, de resto, à semelhança do que aconteceu com os vendedores, ora apelantes. Ou seja, tudo indiciando que o negócio ficou ainda dependente de um último acto de confirmação.
Por outro lado, cremos ser de dar relevo ao facto de H… e L… jamais terem narrado que tivessem sido previstos procedimentos negociais óbvios, tais como a celebração de um contrato-promessa, a entrega de um sinal, o aprazamento do contrato definitivo. A ausência destes elementos só pode induzir-nos à conclusão de que, afinal, no termo da reunião do dia 23, as condições do contrato ficaram gizadas. Porém, nenhum outro elemento sustenta a conclusão de que logo foram tidas por definitivas por qualquer das partes, sendo plausível que isso não tenha passado de uma ideação ou convicção dos próprios H… e L….
Acresce que os acontecimentos ulteriores mais desabonam essa conclusão, pois que tudo revela que, apesar de terem aproveitado a intervenção da autora, outra era já a ideia dos compradores, no próprio dia 23, quanto à celebração do contrato.
Com efeito, E… refere que já antes o seu pai falara com o Sr. M…, da F…, e que este lhe assinalara que o armazém, que conhecia, tinha vários problemas que deveriam levar à descida do seu preço. E… diz que depois de dia 23 não voltou ao local, para verificar esses defeitos ou negociar uma descida de preço. E isso só se compreende por aquela visita e reunião de dia 23, no próprio local, terem permitido a constatação dos defeitos e, como os compradores e o tal M… da F… já previam, o desenvolvimento de uma última fase de mera negociação do preço.
Assim, em resultado da reunião, os compradores confirmaram a intenção de comprar o imóvel: essa foi a convicção de L… e de H…, tal como a foi a de C…, que nesse dia à noite e ainda no dia seguinte, por intermédio da sua mulher, os interpelava sobre a resposta dos compradores. Tudo aqueles narraram de forma coerente e convincente. Mas logo entrou em cena o M… da F…, no desenvolvimento de uma actuação que redundou numa baixa de preço e na concretização do negócio com intervenção da F… e exclusão da autora.
E tudo se processou com grande simplicidade, como descreveu C…. Pouco tempo depois de ter terminado a reunião de 23 de Outubro com os compradores, seus pais, e com os representantes da autora (cerca de 15 minutos, diz), quando fechava a porta do armazém para se ir embora, logo lhe apareceu o senhor da F…, dizendo que tinha um interessado no armazém (sem lhe referir que eram os mesmos compradores), mas que teria de baixar muito o preço. Apesar de ter recusado a abordagem, por estar à espera do resultado da reunião que havia mantido, este resultado, como é óbvio, não pareceu. Então, logo no dia seguinte, face à ausência de resposta dos compradores e por estar a carecer de dinheiro com urgência, subscreveu o contrato com a F…, onde imediatamente se inscreveu a hipótese de um preço muito mais baixo: no contrato de mediação subscrito com a F…, logo no dia 24 de Outubro, o preço apontado para o imóvel foi de 230.000,00€ (doc. de fls. 48v. e 49), tudo acabando por redundar num negócio que teve como preparação o contrato promessa de fls. 50 e a ulterior escritura de compra e venda, onde o preço declarado foi de 204.000,00€.
Ainda que se duvide da realidade de uma tal motivação para a celebração do contrato com a F… e da razão para a descida de preço, pois que isso apenas resulta do relato de C…, motivado pela tentativa de justificação do seu acto, o que prejudica a respectiva credibilidade, o que é mais do que certo é que o negócio feito com a exclusão da autora sempre terá tido vantagens para os RR., que em vez de pagarem a comissão de 4% prevista para a autora no contrato de mediação entre eles celebrado, ou mesmo a de 3% prevista no contrato celebrado com a F…, pagaram de comissão meros 2.500,00€. Se isso também se reflectiu no preço pago pelos compradores é coisa que não pode ter-se por adquirida. Cabendo tal ónus probatório à autora, certo é que nenhum outro meio de prova nos permite concluir que o negócio tenha sido celebrado com E… pelo preço inicialmente falado, dos 300.000,00€. Mas a esse tema se regressará.
Em todo o caso, o que os depoimentos mencionados evidenciam é que E… e mulher já tinham prevista a intervenção da F… como expediente para conseguirem um contrato com um preço mais baixo, o que incluía o afastamento da autora. E desse expediente fazia parte, obviamente, o deixarem de atender as chamadas dos representantes da autora, prática essa seguida desde o dia seguinte também pelos RR., a partir do momento em que a autora não lhes confirmou a concretização do negócio nos termos que haviam resultado da reunião de dia 23. Note-se, a este propósito, que E… e C… de maneira nenhuma conseguem explicar, nos seus depoimentos, quais as razões para terem deixado de atender os representantes da autora, nos termos que estes descreveram, pois que se refugiam em desculpas que começam pela inexistência das próprias chamadas telefónicas, mas que resultam documentalmente demonstradas e que eles acabam por admitir
Para além disso, é digna de nota a tese de E…, que afirma que jamais pensou em discutir preços com os vendedores, pois só fazia negócios com as imobiliárias, e foi por isso que fez negócio com a F…. Traduz, assim, uma concepção pessoal do negócio em que não se acredita, em face da qual nem consegue explicar as razões pelas quais entendia não dever discutir preços com os vendedores, quase parecendo acreditar que o seu interlocutor no negócio era a imobiliária e não o dono do imóvel. Porém, esse discurso acaba por se compreender por se admitir estar ele, ab initio, seguro de que a intervenção da F… iria redundar a seu favor.
Da mesma forma, mal se compreende que C… e mulher, mesmo que só aquando da subscrição do contrato promessa se tivessem apercebido de que os compradores eram os mesmos que lhes haviam sido apresentados pela autora, nenhuma reacção tenham tido, aceitando com naturalidade uma venda por menos 96.000,00€, por comparação com aquela que haviam previsto celebrar com os mesmos compradores.
E tudo isso afasta a credibilidade das respectivas versões, designadamente a de E… ter decidido negociar a compra com a F… por esta lhe ter oferecido um preço mais baixo; e a do R. C…, ao referir que aceitou a venda por menos 96.000,00 e logo no dia seguinte, por estar muito carecido de dinheiro, por não ter recebido resposta positiva quanto ao negócio angariado pela autora e sem qualquer reacção perante o facto de os compradores apresentados pela F… serem os mesmos que os angariados pela autora.
Por todo o exposto, entendemos não poder ter-se por provada a matéria dos itens 21º e 22º, tal como lapidarmente se mostra ali descrita, o que tem reflexo nos factos dados por não provados nos itens 1º e 2º. Mas deverá traduzir a actividade da autora e a sua relação com a venda feita pelos RR. Para além disso, a matéria provada terá de reflectir os termos do negócio e da intervenção da autora e da F… e como o negócio efectivamente celebrado com isso se relaciona.
Por conseguinte, os arts. 21º e 22º passarão a ter a seguinte redacção:
“21º - Dessa reunião e respectivas negociações, resultou:
• O comprador E… resolveu adquirir o armazém em questão;
• Ficou estabelecido que o preço final para o negócio ali discutido seria de €300.000,00;
• O comprador E… prometeu confirmar aos Réus vendedores e à Autora, até ao fim desse dia, a sua vontade de realização da compra por esse valor.
22º - Nesse mesmo dia, o comprador E… não telefonou ao comercial da autora ou aos vendedores, para confirmar a sua vontade de concretizar a compra do armazém em questão pelo preço de 300.000,00€.”
Por outro lado, quanto à matéria do item 1º dado como não provado, sendo ela absolutamente conclusiva, determina-se a exclusão de entre a factualidade ajuizada, pois que no seu lugar resulta provada apenas a matéria dos itens 21º e 22º.
Quanto à matéria descrita no item 2º dos factos não provados, a natureza parcialmente conclusiva da asserção ali inscrita justifica igualmente a sua exclusão da sua qualificação como facto. Com efeito, a matéria correspondente está descrita nos itens 30º e 35º. Porém, complementarmente, justifica-se a explicação da intervenção da F…, para além do que se encontra descrito e a título de procedência parcial do recurso quanto à qualificação da matéria do item 2º como não provada. Assim, sob o nº 34º - A, acrescentar-se-á como provado:
“34º-A: O negócio foi concluído com os compradores interessados E… e mulher G… após intervenção da F…, Lda, que participou na definição do preço entre as partes, preparou o contrato promessa e acompanhou as partes na escritura de compra e venda, aí sendo mencionada como mediadora”.
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De seguida, vêm os apelantes requerer que não se dê por provado o constante do item 33º, onde se inscreve: “Nem corresponde ao valor de mercado, à data do negócio, quer do referido imóvel, quer de um imóvel daquela natureza.” Ou seja, pretendem os RR. que se reverta o juízo do tribunal recorrido que considerou que o preço de 204.000,00€ declarado na escritura de compra e venda era inferior ao seu valor de mercado.A este respeito, também nos parece inevitável divergir do juízo do tribunal a quo, designadamente quando afirma, motivando esta decisão, que “Logo do próprio depoimento da testemunha E… se extraiu que o valor de 300.000,00 euros correspondia a valor de mercado” e que as imobiliárias tinham avaliado o imóvel nesse montante, bem como que a negociação estabelecida com os vendedores apenas levou a uma descida de preço de 320.000,00€ para 300.000,00€.
Ouvido o depoimento de E…, o que se conclui é que o mesmo, na reunião mantida a 23 de Outubro, já tinha em mente vir a obter melhores condições, através da intervenção ulterior da F…. Por isso, não se conclui, como na 1ª instância, que aquele depoimento permita sustentar essa conclusão.
Por outro lado, nada revela que qualquer das imobiliárias que se disponibilizaram a obter comprador para o imóvel tenha feito qualquer avaliação, ao invés de utilizar o valor de referência pretendido pelos vendedores. Nenhum meio de prova revela que a autora ou a N… tenham feito uma tal avaliação, nem o tendo referido L… nem H… o afirmaram
Por fim, C… declarou que até gostaria de vender o imóvel por um preço superior, o que bem se compreende. E se é certo que L… e H… o convenceram a descer o preço para 300.000,00€, nada permite concluir que, por isso, esse era o valor real do mesmo. E isso, tanto mais que nessas condições e com a simples intervenção da autora o negócio não se realizou.
Acresce que, como bem e de forma isenta explicou C…, perante o anúncio do preço de 320.000,00€, possíveis compradores chegaram a declarar-lhe que nem metade valia o armazém, além de ter recebido propostas de compra que não ultrapassaram os 190.000,00€. Além disso, E… e mulher também declararam que quando viram o armazém pela primeira vez não se aperceberam de alguns problemas que o mesmo tinha, que lhes foram apontados pelo M…, da F…. Tais circunstâncias haveriam de ser usadas para não ser pago o valor de 300.000,00€.
Por fim, note-se que o próprio Tribunal recorrido não chegou a conseguir afirmar que o preço realmente pago tenha sido o de 300.000,00€ (facto dado por não provado sob o item 5), apesar de afirmar que esse seria o valor de mercado, em sede de fundamentação.
Cremos, em suma, que não se pode deixar de acolher a razão dos apelantes, devendo dar-se por não provada a matéria do item 33º.
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Por fim, pretendem os apelantes que se deêm por não provados os factos descritos nos itens 37º e 38º, referentes ao conhecimento e participação da ré mulher no relacionamento com a autora, que apresentam o seguinte teor: “37º - A mesma desde sempre concordou, participou e teve conhecimento directo e pessoal das actividades da Autora, a quem inúmeras vezes contactou; 38º - Teve conhecimento de potenciais compradores angariados pela Autora, e das suas visitas, bem como das propostas apresentadas e os termos das negociações.”Alegam que inexiste meio de prova que possa justificar um juízo sobre essa factualidade, alertando que a ré mulher nem sequer subscreveu o contrato de mediação em causa.
H… e L… descrevem a presença da ré na reunião de dia 23 de Outubro, esclarecendo como discutiram com ambos os RR. a possibilidade de descida do preço, narrando de forma sincera e convincente que quem mais argumentava era a ré mulher, pretendendo até incluir uma descida do valor da comissão na hipótese de descida do preço. Daqui se retira que a ré estava absolutamente esclarecida e participativa quanto ao negócio em questão, designadamente quanto ao contrato existente com a autora. Por outro lado, o próprio C… afirmou que encarregou a sua mulher de telefonar a H…, quer no próprio dia da reunião de 23/10, ao fim da tarde, quer no dia seguinte, para saber da resposta dos compradores. O que, ainda mais, a situa plenamente como personagem activa no contexto do negócio.
Assim, nada cumpre criticar no juízo positivo do tribunal recorrido, quanto a estes pontos. Improcederá o recurso nesta parte.
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Fixada que está a matéria de facto a considerar, cumpre discutir a bondade da decisão recorrida, à luz das questões colocadas pelos apelantes e, agora, também em função das alterações introduzidas na matéria de facto apurada.Em resumo, a decisão da primeira instância, com fundamento na factualidade adquirida, concluiu que a autora, na sua actividade de mediação imobiliária, foi a responsável pela angariação do negócio celebrado pelos RR. Por isso, e por referência ao valor considerado como preço da venda, condenou os RR ao pagamento da comissão de 4% prevista no contrato.
Já os apelantes defendem que a actuação da autora foi inconsequente, pois que só uma outra mediadora logrou concretizar a venda do armazém. Mais sustentam que a ré mulher é alheia ao contrato de mediação, donde deriva a respectiva nulidade, sendo inviável a arguição de abuso de direito quanto à invocação dessa nulidade.
No tratamento destas questões, em diversos passos, seguiremos de muito perto o expendido no acórdão desta secção do TRP, proferido no processo nº 84412/17.9YIPRT.P1, onde se tratou uma situação jurídica com várias semelhanças com a que se encontra sob apreciação.
Tal como ali se diz, e com igual qualidade se explica na decisão recorrida, o contrato de mediação é uma modalidade do contrato de prestação de serviços, actualmente regulado pela Lei n.º 15/2013, de 08/02. Aqui se define, sob o art.º 2.º, que a actividade de mediação imobiliária consiste na “procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.”
Face a esta definição do contrato de mediação, é notório o esclarecimento (designadamente face ao anterior regime regulador deste tipo de contratos) de que a actividade do mediador pode consubstanciar uma mera obrigação de meios, não necessariamente submetida à necessidade de conclusão do negócio projectado, para que se possa ter por contratualmente cumprida. Sem prejuízo, essa conclusão pode ser contratualmente prevista como objecto da prestação contratual da mediadora, resultando o contrato como não executado se não redundar na efectiva celebração do negócio projectado e alvo da mediação.
Tal regulação acentuou, pois, a necessidade de análise do concreto clausulado do contrato de mediação celebrado entre as partes, em cada caso.
Assim, o contrato de mediação imobiliária pode ou não estabelecer uma verdadeira obrigação de resultado para o mediador: será assim se ele se tiver obrigado a obter um interessado na celebração do negócio final; mas será uma obrigação de meios se o mediador se tiver apenas obrigado a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na celebração de tal negócio.
No caso dos autos, as obrigações da autora estão descritas no item 9º dos factos provados, onde se estipulou que a mesma teria direito a uma remuneração correspondente a uma percentagem de 4% calculada sobre o preço do negócio concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
Constata-se, pois, que o direito à remuneração da autora só existiria se o contrato final de compra e venda viesse a ser celebrado com os compradores por si angariados. Para além disso, e sendo certo que a autora não beneficiava de exclusividade na mediação da venda desse imóvel, a sua remuneração dependerá de se verificar que uma tal venda foi consequência da sua actividade; o mesmo é dizer-se, da identificação de um nexo de causalidade entre a acção da autora e a celebração do contrato de compra e venda pretendido pelos RR.
A este propósito, apurou-se que a autora desenvolveu actividades próprias da execução deste contrato, tendo publicitado o imóvel no seu site de Internet e noutros portais virtuais e passando a procurar potenciais interessados para a sua aquisição. Assim, a 4 de Outubro, o respectivo comercial, H…, informou o comprador E… da existência, na sua base de dados, do armazém objecto do contrato em questão, que em breve iria ficar disponível (item 12 dos factos provados). E, com a anuência dos Réus, agendou para 10 de Outubro de 2017 visitas ao seu armazém, com três interessados, entre os quais E…, que acabou por adquirir o imóvel. Feita essa visita, uma nova visita e reunião entre os vendedores, ora apelantes, os compradores e seus pais, e o gerente e o comercial da autora, foram concretizadas, tendo sido neste contexto que o comprador E… resolveu adquirir o imóvel, o que veio a ocorrer ulteriormente e por um preço que só pode ter-se como sendo substancialmente diferente (por inferior) daquele que então foi referido como sendo o exigido pelos vendedores. E isso, é certo, pela interposição de uma outra mediadora, que foi a mencionada na escritura de compra e venda como sendo a responsável pela concretização do negócio.
Temos, pois, que foi a Autora quem conseguiu, no exercício da sua actividade, encontrar um interessado na aquisição do imóvel em questão; e que, embora esse comprador não tenha aceitado a proposta que lhe foi apresentada no contexto desse exercício, acabou por ser quem adquiriu esse mesmo imóvel aos mesmos vendedores, ora apelantes. Fê-lo por preço aparentemente inferior, mas em termos que, não fora esta variação, seriam totalmente imputáveis à actividade da autora.
No entanto, como já se referiu, não pode contornar-se a realidade de que o negócio entre os compradores e vendedores não foi concluído sob a supervisão da autora, na reunião do dia 23 e pelo preço de 300.000,00€, como vinha alegado por esta. Pelo contrário, aí se interpôs a actividade da F…, que interveio na definição do preço, na celebração do contrato-promessa e no acompanhamento da escritura de compra e venda.
Como vimos anteriormente, os termos do contrato de mediação celebrado entre a autora e os ora apelantes faziam depender o respectivo direito à remuneração da conclusão do negócio visado, entre os vendedores e os compradores que ela angariasse. Tal estipulação não constitui qualquer desvio para com o regime prescrito no art. 19º da Lei nº 15/2013, que dispõe: “1 - A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.”
Importa, pois, discutir, no caso sub judice, se entre o negócio de venda celebrado pelos RR. e a actividade da autora, não obstante a intervenção da F…, se identifica uma relação que justifique a sua retribuição pelo serviço executado, ou se isso se mostra prejudicado pelo alheamento da autora, provocado pelos RR,, relativamente à fase final, de conclusão e perfeição daquela venda.
Com efeito, explicitando o regime legal descrito, coincidente com o estabelecido contratualmente entre A. e RR., a doutrina e a jurisprudência vêm afirmando que o direito à remuneração assim previsto se efectiva quando se verifique um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e a celebração do contrato projectado, E não oferece dúvida a conclusão de que cabe à mediadora o ónus de provar a verificação dos requisitos para o recebimento da remuneração, designadamente esse nexo causal entre a sua actividade e a conclusão do negócio.
Isso mesmo se afirma lapidarmente no Ac. do STJ de 27/05/2010: “No contrato de mediação imobiliária, a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar com aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada/causal da actividade desenvolvida pela entidade mediadora.”
Porém, o que importa definir é a amplitude mínima de um tal nexo de causalidade, principalmente em casos, como o presente, em que não existe exclusividade da mediadora e em que ocorreu a intervenção de um terceiro, designadamente uma outra mediadora.
A este propósito vêm sendo propostas diferentes soluções. Como se refere no Ac. deste TRP que supra se citou, a menos exigente defende que a contribuição da mediadora não necessita de ser única, sendo suficiente que a sua contribuição tenha, de algum modo, influído na celebração do negócio. Por seu turno, a mais exigente defende que a mediadora tem que encontrar um interessado para o negócio e intervir em todas as fases negociais e na celebração do próprio contrato, sob pena de não se poder ter a sua prestação contratual como realizada, não se vencendo o seu direito à remuneração.
Maria de Fátima Ribeiro (“O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração” in www.revistadedireitocomercial.com, de 13/07/2017, pág. 244, apud acórdão deste TRP supra citado) adianta que, na identificação deste nexo causal, “O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente – e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, bem como pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v.g., a intervenção de um novo mediador.”
Como se refere no acórdão que vimos seguindo, determinante é, portanto, que a decisão de contratar do terceiro tenha sido motivada pela actuação do mediador. Ou, como refere Maria de Fátima Ribeiro, “de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem.”
Aplicando esta teoria ao caso vertente, verifica-se que a actividade da Autora foi absolutamente decisiva para encontrar interessado na aquisição do imóvel dos RR. e para o levar a tomar a decisão de o adquirir. O mesmo é dizer-se que aquela actividade foi determinante/causal para a concretização da venda.
A circunstância de o contrato de compra e venda ter acabado por ser outorgado com a intervenção de outra mediadora não interrompe este nexo causal nem anula, por qualquer forma, o nexo causal já constituído. Como se refere no Ac. do TRE de 17/03/2010, (proc. nº 898/07.1TBABF.E1, em dgsi.pt) “Para que o mediador tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou actividade.”
E isso resulta tanto mais certo no caso dos autos, quanto se atente em que o comprador E… logo no final da reunião com os vendedores e os representantes da autora resolveu adquirir o armazém daqueles, embora fazendo intervir outra mediadora, como forma de conseguir pagar menos. E em que com isso mesmo os RR. acabaram por concordar, como se revela da circunstância de terem celebrado um contrato de mediação, logo no dia seguinte, com a F…, que depois lhe vem a apresentar como comprador aquele mesmo E…, poucos dias depois, com o qual celebraram contrato-promessa e ulterior contrato de compra e venda.
Como é evidente, ao serem confrontados pela F… com tal tal comprador, os RR. só poderiam ter anunciado que o mesmo já lhes fora apresentado pela autora e que, mesmo perante uma renegociação do preço anteriormente apontado, esse mesmo negócio sempre deveria ter-se como devido à autora, que fora quem lhes trouxera esse cliente. E isso porquanto, como é óbvio, a eles competia acertar o preço com o comprador, não sendo determinante a perspectiva da mediadora sobre qual haveria de ser esse preço. Mas, agindo diversamente, não obstante o curto espaço de tempo decorrido, logo os RR. se conformaram com a exclusão da autora do cenário negocial, até porque acordaram com a F… o pagamento de uma comissão inferior à que deveriam pagar à autora. Nestas circunstâncias, no entanto, o que não pode deixar de se concluir é que este negócio de venda só se fez porque a autora encontrou o comprador, lhe mostrou o armazém e lhe apresentou os vendedores, todos reunindo e tudo executando como base para o negócio que acabou por se realizar.
Nestas circunstâncias, a actividade da F… foi efectiva, levando, com probabilidade, ao estabelecimento de condições diversas para a conclusão do negócio de compra e venda, por comparação com as que haviam sido definidas na reunião de dia 23/10. Mas não pode ter-se por interruptiva da relação causal identificada entre a actividade da autora e o negócio que os RR. vieram a celebrar.
Não pode, no entanto, deixar de se atentar na relevância da intervenção da F… para o desenvolvimento, conclusão e perfeição do negócio de compra e venda celebrado pelos RR. com o comprador do armazém
Com efeito, no caso concreto, a autora ensaiou mas mão conseguiu demonstrar que esse negócio tenha sido feito pelo mesmo valor de 300.000,00€, definido na reunião de 23 de Outubro, e que é irreal o valor de 204.000,00€ declarado na escritura. Pelo contrário, sob o ponto 34º -A, apurou-se que “34º-A: O negócio foi concluído com os compradores interessados E… e mulher G… após intervenção da F…, Lda, que participou na definição do preço entre as partes, preparou o contrato promessa e acompanhou as partes na escritura de compra e venda, aí sendo mencionada como mediadora”.
Afigura-se-nos, assim, que não obstante a intervenção determinante da autora para a celebração do contrato de venda dos RR., como acima se deixou referido, não deixou de ser também determinante para a respectiva concretização, pelo menos nos termos em que se deve ter por adquirido que o foi, a actuação da F….
Nas circunstâncias que se apuraram, não podemos contornar a conclusão de que a actuação da F… foi condicionadora do preço acertado para o negócio, tendo, nessa medida, intervindo na definição de um elemento do negócio que é naturalmente essencial à definição das vontades de contratação das partes, bem como que as acompanhou na efectiva conclusão e perfeição do contrato.
Assim, e tal como se foi entendido no Ac. do STJ de 11/7/2019 (Proc. nº 28079/15.3T8LSB.L1.S1, em dgsi.pt) só podemos concluir pela verificação de uma situação de concausalidade, isto é, de que quer a A., quer a F… concorreram causalmente para a conclusão do negócio de venda dos RR.
Tal como aqui, também ali se concluiu que “No caso dos autos, considera-se estarmos perante uma situação em que a actividade de mediação da autora e a actividade de mediação da interveniente concorreram causalmente para a celebração do contrato de compra e venda entre os réus e os interessados, sendo que a possibilidade de mais do que uma mediadora concorrer para a celebração do contrato visado é pacificamente admitida pela doutrina especializada e foi já acolhida pela jurisprudência do STJ. (...) Da factualidade provada, resulta que, enquanto a actividade desenvolvida pela autora foi determinante na formação da vontade dos compradores, a actividade de mediação da interveniente foi determinante na formação da decisão dos réus em venderem, e em fazê-lo pelo preço indicado na escritura de compra e venda.”
E isto porquanto, conforme ali se assinala, “(…) na medida em que a celebração do contrato de compra e venda depende do acordo de vontades, i.e., da conjugação de vontades contrapostas (a vontade dos interessados/compradores e a vontade dos RR./vendedores), não bastará provar-se que a actividade da A. foi causal em relação ao surgimento do interesse dos compradores, antes é preciso provar que essa actividade foi também causal em relação à formação da vontade de vender pelo preço final, (...)”.
Admitida a hipótese de concausalidade (neste sentido, cfr. também Ac. do STJ de 22/09/2016, Proc. n.º 1081/12.0TVLSB.L1.S1, Sumários, Boletim Anual, 2016, pg. 520) cumpre estabelecer a proporção em que cada uma das mediadoras terá contribuído para a celebração do negócio de venda, dos RR.
Tal ponderação só pode fundar-se num juízo de equidade. Como se refere no Ac. do TRC de 14/3/2017 (proc. nº 595/14.1TBCBR.C1, em dgsi.pt) “A equidade, como justiça do caso, mostra-se apta a temperar o rigor de certos resultados de pura subsunção jurídica, na procura da justa composição do litígio, fazendo apelo a dados de razoabilidade e equilíbrio, tal como de normalidade, proporção e adequação às circunstâncias concretas, sem cair no arbítrio.”
No caso concreto, e ponderando a relevância da actividade de cada uma das mediadoras em questão – a autora e a F… – para a conclusão do negócio de venda do armazém dos RR., actividade essa que acima já se descreveu, temos por adequado fixar em 75% a relevância da actividade da autora e em 25% a relevância da actividade da F….
Temos, então, que, por referência ao preço da venda que cumpre considerar, que é de 204.000,00€, será devido à autora o valor correspondente a 75% da comissão contratada, que era de 4% do preço, a acrescer com IVA à taxa legal. Ou seja, 6.120,00€ (8.160€ x 0,75) a acrescer de IVA, à taxa de 23%, num total de 7.527,60€. A esse montante acrescerão juros, tal como determinado na sentença em crise, a contar à taxa referente às operações comerciais desde a data da escritura, i. é, 16/11/2017, até integral pagamento.
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Sem prejuízo desta definição do direito da autora em razão da execução do contrato que é causa de pedir na presente acção, caberá agora decidir quem deve ter-se por obrigado à respectiva satisfação.Este problema surge porquanto a sentença recorrida condenou ambos os RR, marido e mulher, ao cumprimento de tal obrigação, mas a ré mulher sempre invocou a nulidade do contrato de mediação em relação a si, por não o ter subscrito.
O tribunal recorrido declarou que uma tal arguição de nulidade constituía abuso de direito e os apelantes discutem, no presente recurso, tal solução, reafirmando a nulidade do contrato, ou subsidiariamente a sua nulidade em relação à ré mulher, por esta o não ter subscrito, rejeitando que esta arguição constitua um abuso de direito.
Cremos, no entanto, que a questão se mostra colocada em termos desadequados desde o primeiro momento.
Com efeito, a autora alegou, na p.i., que contactou os RR. para efeitos de promoção da venda do seu armazém. Porém, foi clara ao afirmar (no art. 8º da p.i.) que o contrato de mediação que celebrou a esse propósito teve por contra-parte apenas os réu marido. É certo que, sucessivamente, descreveu contactos ocorridos com a ré mulher, alegando que a operação de venda em que esta interveio, juntamente com o marido, foi devida a iniciativa sua. No entanto, a autora jamais alegou factos ou argumentos com o propósito de sustentar que a ré mulher também foi parte ou deve ter-se por obrigada em resultado do contrato de mediação em questão.
Neste contexto, importa decidir, em primeiro lugar, se tal contrato, celebrado exclusivamente entre a autora e o réu marido deve ter-se por nulo, por não incluir a ré mulher como subscritora.
A resposta a esta questão só pode ser negativa: de preceito legal algum resulta que, no caso de um imóvel detido em compropriedade ou em comunhão, designadamente em comunhão conjugal, todos os titulares de direitos sobre o imóvel tenham de outorgar um contrato de mediação imobiliária que tenho por objectivo a respectiva venda, sob pena de nulidade ou qualquer outro vício.
No caso, apesar de o imóvel ser pertença de ambos os RR., nada impunha, como condição de validade do contrato de mediação imobiliária, a sua subscrição por ambos os membros do casal. Note-se que a contratação de serviços para promover a venda de um imóvel não é ainda um acto de alienação ou oneração desse mesmo imóvel, pelo que lhe não é aplicável o regime do art. 1682º-A do C. Civil. Por outro lado, o próprio regime legal da actividade de mediação imobiliária (Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro) não impõe esse requisito como condição de validade do contrato de mediação, nem isso se retira da obrigação descrita no respectivo art. 17º nº 1, al. a), ao impor à mediadora a obrigação de se assegurar que os seus clientes têm legitimidade e capacidade para celebrar o negócio que se incumbiu de promover. O incumprimento dessa obrigação pode gerar responsabilidade da mediadora, se determinar prejuízo a alguém, mas não se mostra previsto como condição de validade do próprio contrato de mediação. Acresce que, no caso presente, nem sequer se colocou qualquer problema quanto à conclusão do negócio pretendido, que foi efectivamente concretizado, incluindo com a necessária participação da ré mulher. Pelo que jamais poderia extrair-se qualquer consequência quanto a um eventual incumprimento de tal obrigação.
Temos, em conclusão, que o contrato de mediação que é causa de pedir nesta acção, celebrado entre a A. e o R. marido é perfeitamente válido e eficaz, designadamente quanto a este, apesar de nele não ter intervindo a ré mulher. Improcederá, assim, o recurso no que respeita à pretensão de declaração da nulidade de um tal contrato.
Questão diferente, a decidir sucessivamente, é já a de saber se o contrato deve ter-se por nulo em relação à ré mulher e se, em momento logicamente subsequente, lhe deve ser impedida a arguição dessa nulidade, por abuso de direito.
Alegam os apelantes que, pelo menos em relação à ré mulher, o contrato de mediação é nulo, por não ter sido reduzido a escrito.
Porém, a questão deve ser resolvida a montante de uma tal hipótese de nulidade do contrato: é que a própria autora, apesar de descrever os contactos, as iniciativas e o proveito que conseguiu para a ré mulher, que culminaram na venda do armazém que a ela também pertencia, jamais alegou ter celebrado com ela qualquer contrato. Pelo contrário, como já referimos, afirmou peremptoriamente que apenas celebrou o contrato de mediação imobiliária em causa, com o réu marido. E, como consequência disto, nem o próprio tribunal recorrido deu por provado que a ré mulher tenha sido parte nesse contrato (cfr. art. 9º dos factos provados). De resto, de outra matéria factual que descreve a intervenção da ré mulher nos eventos que se sucederam, retira-se o seu interesse e participação em actos diversos, mas jamais se descortina (porque isso nem vinha alegado) que a ré tenha assumido, por qualquer motivo ou acordo ulterior, a posição de parte no contrato de mediação, designadamente a par do seu marido.
É, assim, inevitável concluir que o contrato em questão não é nulo em relação à ré mulher, por ela não o ter subscrito. E isso porquanto se constata que a ré mulher não é e nunca foi parte no referido contrato.
Temos, afinal, que concluir que a ré não pode ser condenada a cumprir qualquer obrigação resultante do contrato de mediação imobiliária que é causa de pedir nesta acção, pois que nele nem sequer é parte, nenhum efeito podendo resultar directa e imediatamente do mesmo em relação a si.
Note-se que a relação conjugal existente entre os RR. poderia eventualmente ser apta a sustentar a responsabilidade também da ré mulher, a par da do réu marido, pelo cumprimento das obrigações que – nos termos já concretizados supra – a este advieram do contrato de mediação. E isso à luz do regime do art. 1690º e ss, maxime do art. 1691º, ambos do C. Civil.
Porém, no caso em apreço, nem a autora lançou mão de uma tal razão, que acresceria à causa de pedir tratada nos autos, nem dotou o processo, desde o seu início, da correspondente factualidade.
Pelo exposto, resta concluir pela impossibilidade de afirmar a responsabilidade da ré mulher, no cumprimento da condenação que se impõe ao réu marido, por efeito do contrato que é causa de pedir nos autos, o que prejudica a decisão das questões sobre a nulidade do contrato em relação a si e de um eventual abuso de direito quanto à arguição dessa nulidade, não cabendo discutir a sua eventual responsabilidade à luz de qualquer outra razão, pois que tal não integra o objecto do processo. Restará, pois, absolver a ré mulher do pedido contra si deduzido, procedendo, nesta parte a apelação.
Em conclusão, só o réu marido será condenado ao pagamento da quantia supra fixada, de 6.120,00€ a acrescer de IVA, à taxa de 23%, num total de 7.527,60€. A esse montante acrescerão juros tal como determinado na sentença em crise, a contar à taxa referente às operações comerciais, desde a data da escritura, i. é, 16/11/2017, até integral pagamento.
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Sumariando:……………………………
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3 - DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes que constituem este Tribunal em julgar parcialmente procedente a presente apelação, em razão do que, alterando a decisão recorrida, a substituem por outra nos termos da qual declaram parcialmente provada e procedente a pretensão da autora, em consequência do que condenam o réu marido C… a pagar à autora a quantia de 6.120,00€ (seis mil cento e vinte euros) a acrescer de IVA, à taxa de 23%, num total de 7.527,60€ (sete mil quinhentos e vinte e sete euros e sessenta cêntimos), bem como a pagar-lhe os juros vencidos e vincendos a contar à taxa referente às operações comerciais, desde a data da escritura, i. é, 16/11/2017, até integral pagamento. Do mais, se absolve o réu, absolvendo-se integralmente a ré mulher do pedido que contra si vinha formulado.
Custas por apelantes e apelada, na proporção do decaimento.
Porto, 22/10/2019
Rui Moreira
João Diogo Rodrigues
Anabela Tenreiro