Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 3005/06.4TBVLG.P1 |  |
TRESPASSE
RESERVA DE PROPRIEDADE
RESOLUÇÃO
CONTRATO DE TRESPASSE
ARRENDATÁRIO
Relator – Leonel Serôdio (70)
Adjuntos – Des. José Ferraz
- Des. Amaral Ferreira
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
B………. intentou, no Tribunal Judicial da comarca de Valongo, C………. e D………., LDA formulando os seguintes pedidos:
“Ser decretada a cessação do contrato de arrendamento por resolução;
Ser decretado o despejo o despejo imediato do local arrendado, por forma a que o mesmo seja entregue ao A, completamente livre de pessoas e bens;
Serem as Rés condenadas no pagamento ao Autor das rendas vencidas e não pagas, no valor global de € 1.061,84, acrescida dos juros de mora vencidos, à taxa legal, que liquidados até 26.06.06, ascendem a € 8,84, o que perfaz o valor total de € 1.070,68, para além das rendas vincendas, desde esta data, até efectiva entrega do locado, bem como nos correspondentes juros de mora vincendos, à taxa legal;
Serem as Rés condenadas a proceder às reparações e limpeza necessárias, para restituir a coisa no estado em que a receberam, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização;
Serem as Rés condenadas, em virtude de se desconhecer o actual estado do imóvel locado, no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos resultantes de eventuais deteriorações ilícitas realizadas no locado, nos termos dos arts. 1043º, n.º 1 e 1044º do Código Civil e art. 4º do Regime de Arrendamento Urbano, a liquidar pelo Tribunal, não devendo ser inferior a € 1.500.”
Com fundamento em falta de pagamento de rendas e ter a 2ª Ré trespassado o estabelecimento instalado no arrendado à 1ª Ré, com reserva de propriedade mas depois por incumprimento desse contrato ter-lhe sido devolvido o arrendado estando aquela a ocupá-lo.
A 1ª Ré não contestou, a 2ª Ré apresentou contestação mas por intempestiva não foi admitida por despacho de fls. 93, datado de 27.03.07, transitado em julgado.
De seguida foi proferida a sentença de fls. 98 a 100, datada de 26.06. 2007, que na sequência de requerimento do A. de fls. 126 a 128, foi reformada, por decisão de fls. 132 a 134, datada de 30.10.2007, nos seguintes termos:
“1. Declaro resolvido o contrato de arrendamento, tendo por objecto o prédio urbano identificado na PI, condenando a R. D………., Lda a entregar o arrendado ao A, imediatamente, livre de pessoas e coisas;
2. condeno a R D………., Lda a pagar ao A. a quantia de 1.070,68 € a titulo de rendas e juros vencidos, bem como nas rendas vincendas na pendência da acção, desde Julho de 2006, inclusive, até à entrega efectiva do arrendado, acrescidas de juros de mora vencidas e vincendos à taxa de 4%, desde o dia da constituição em mora, nos termos do art. 1039º, n.º 1 do CPC, até efectivo pagamento.
3. Absolvo a R. C………. da totalidade do pedido.
4. Absolvo da Ré D………., Lda do pedido indemnizatório no montante de 1.500,00€.”
A Ré apelou e terminou a sua alegação com as seguintes conclusões que se transcrevem:
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O A. contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
CUMPRE DECIDIR
Na sentença recorrida, dado não terem as RR apresentado contestação, foram, nos termos dos artigos 484º n.º1, 784º e 463, n.º 1 do CPC, dados como provados os factos alegados pelo A, nos artigos 1º a 19º e 21º da PI, que se transcrevem:
“1º - O autor é proprietário de um prédio urbano composto por sub-cave, cave, rés-do-chão, primeiro andar e sótão, sito na Rua ………., freguesia de ………., concelho de Valongo, inscrito na respectiva matriz urbana sob o art. 1968-F e descrito na Conservatória de Registo Predial de Valongo sob o n.º 00108/280586 (doc. nºs 1 e 2).
2º - Por contrato de arrendamento, celebrado no dia 21 de Novembro de 1989 (doc. n.º 3),
3º - O A na qualidade de dono e legítimo proprietário, deu de arrendamento ao então arrendatário, que assim o tomou, e, de imediato, procedeu à sua ocupação, a fracção autónoma, designada pela letra F, destinada a estabelecimento comercial, sita na Rua ………., n.º …, em Valongo.
4º - O contrato de arrendamento sub-judice foi celebrado pelo prazo de um ano, sucessivamente prorrogável por iguais e sucessivos períodos, nos termos da lei.
5º - tendo o contrato o seu inicio em 1 de Dezembro de 1989, data em que ocorreu a ocupação efectiva do locado, como se constata da cláusula primeira do mesmo.
6º - O local arrendado destinou-se, exclusivamente, a talho e mini-mercado, conforme cláusula segundo do referido contrato.
7º - Sucede que, o contrato de arrendamento sub judice foi transmitido a D………., Lda, ora 2ª Ré, em 01 de Junho de 2005.
8º - por contrato de trespasse do Estabelecimento Comercial de talho sito no imóvel arrendado, celebrado entre esta e o anterior arrendatário, E………., em 25 de Maio de 2005 (doc. n.º 4),
9º - o qual comunicado ao A. em 27 de Maio de 2005, procedendo-se, deste modo, à modificação subjectiva do contrato de arrendamento comercial sub judice (doc. n.º 5).
10º - Por sua vez, em Janeiro de 2006, a referida sociedade comercial por quotas D………., Lda, arrendatária dos AA. ora 2ª Ré, celebrou um contrato de trespasse com reserva de propriedade com a 1ª Ré, em cujas condições tomou recentemente conhecimento o A (doc. n.º 6).
11º - mediante o qual a 1ª Ré se obrigava a explorar o aludido estabelecimento comercial até 1 de Abril de 2006, limitando-se apenas a pagar a renda mensal do locado ao A. e a partir dessa data, deveria proceder ao pagamento do valor do trespasse em prestações mensais à 2ª Ré,
12º - sendo que se tal contrato não fosse cumprido pela 1ª Ré, deveria esta proceder à entrega do estabelecimento comercial à 2ª Ré.
13º - De facto, foi isso que sucedeu em Abril de 2006, atento o incumprimento contratual da 1ª Ré perante a 2ª Ré, aquela foi obrigada a entregar o estabelecimento comercial e, consequentemente, o locado à 2ª Ré,
14º - a qual, em Maio de 2006, retirou a maior parte dos bens que aí se encontravam,
15º - permanecendo na posse do locado, desde então, bem como na posse da licença de alvará do locado.
16º - neste momento a renda actualizada é de € 6.371.04
17º - a pagar em duodécimos de € 530,92, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito, na residência dos senhorios, como tudo resulta da cláusula terceira do referido contrato de arrendamento (doc. n.º 7).
18º - sendo que, desde Outubro de 2005, por acordo com a 2ª Ré o referido pagamento da renda mensal era realizado por transferência bancária para a conta bancária do A (doc. n.º 8).
19º - Autor e Rés sempre, reciprocamente, reconheceram as respectivas posições de locadores e locatárias, conforme formal e convencionalmente lhes foi atribuído.
20º - Este contrato encontra-se, pois, plenamente em vigor, permanecendo válido e subsistente.
21º - sem qualquer explicação, a 1ª Ré deixou de pagar as rendas a que se obrigou, desde o mês de Maio de 2006 até à presente data, no valor unitário de € 530,92.”
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Questões a decidir Questão da ilegitimidade activa.
Saber se o A podia intentar a acção desacompanhado da mulher.
Sobre a epígrafe “Acções que têm de ser propostas por ambos ou contra ambos os cônjuges” dispõe o artigo 28º – A do C.P.C.:
“1 - Devem ser propostas por marido e mulher, ou por um deles com consentimento do outro, as acções de que possa resultar a perda ou a oneração de bens que só por ambos possam ser alienados ou a perda de direitos que só por ambos podem ser exercidos, incluindo as acções que tenham por objecto, directa ou indirectamente, a casa de morada de família.”
Este artigo 28º-A foi introduzido pela reforma do C.P.C. de 95/96 mas equivale aos anteriores 18º e 19º e o seu n.º 1 estabelece os casos em que há litisconsórcio activo entre os cônjuges.
Como escreve Lebre de Freitas, “ Código Processo Civil Anotado “, vol. I, pág. 59, “requerer-se, por um lado, que as normas de direito substantivo exijam a intervenção de ambos em negócios jurídicos de disposição ou semelhantes, do direito a que a acção se reporta e, por outro, que considerando o objecto do processo, a eventual improcedência do pedido tenha (em virtude da formação do caso julgado) um resultado equivalente à perda ou oneração (ou a certas limitações) desse direito (no pressuposto de que existisse)”.
Há, pois, que conjugar as regras estabelecidas no citado artigo 28º-A com os preceitos dos artigos 1678º e segs. do Código Civil, que regulamentam a administração dos bens do casal e os actos de disposição ou oneração de bens e direitos que necessitam do consentimento de ambos os cônjuges.
Segundo a regra estabelecida no n.º 3 do artigo 1678º cada um dos cônjuges tem legitimidade para a prática de actos de administração ordinária relativamente aos bens comuns do casal e os restantes actos de administração só podem ser praticados com o consentimento de ambos os cônjuges.
Por outro lado o artigo 1024º n.º1 do CC estipula: “A locação constitui para o locador, um acto de administração ordinária, excepto quando for celebrada por prazo superior a seis anos.
Contudo, o princípio geral que resulta da citada disposição é afastado pelo artigo 1682º-A do Código Civil, que dispõe: “1. - Carece de consentimento de ambos os cônjuges, salvo se entre eles vigorar o regime de separação de bens:
a) A alienação, oneração, arrendamento ou constituição de outros direitos pessoais de gozo sobre imóveis próprios ou comuns”. (cf. neste sentido Antunes Varela, C.C. Anotado, II vol. 4ª edição, pág. 347).
Assim, sendo o A. casado segundo o regime de comunhão geral de bens, o imóvel em causa é bem comum e, por isso, o contrato de arrendamento tinha de ser celebrado por marido e mulher, como foi.
Apesar disso, o citado art. 28º-A do CPC não impõe que a acção de despejo, seja intentada pelos dois cônjuges ou por um deles com o consentimento do outro, dado que nunca implicará uma oneração superior à existente, sendo que a improcedência apenas terá como consequência a manutenção do contrato e com a procedência cessará o contrato de arrendamento, ficando o imóvel comum desonerado.
Como decidiu o Ac. do STJ de 27.04.93, no BMJ n.º 426/438 “ Na alínea a) do n.º 1 do artigo 1682º do Código Civil apenas se exige o consentimento de ambos os cônjuges para o arrendamento de imóveis próprios ou comuns e não para a denúncia ou resolução de contrato de arrendamento.”
No entanto, a questão, como a coloca a 2ª Ré, resulta do contrato de arrendamento cuja resolução se pede não ter sido celebrado apenas pelo demandante marido mas também pela sua mulher.
Ora, apesar da alegação do A, atrás transcrita, da escritura pública que titula o contrato de arrendamento em causa e junta com a petição como doc. n.º 3 - fls. 33 a 36 dos autos -, resulta que foram o B………. a e mulher F………., casados sob o regime de comunhão geral, quem deu de arrendamento o prédio a E………..
Também na alteração a esse contrato relativamente à renda, reduzido a escrito e celebrado em Cartório Notarial, cuja cópia consta de fls. 45 (doc. n.º 8 junto com a p.i.), figuram como primeiros outorgantes o ora autor e mulher e como segunda outorgante a ora 2ª Ré.
Assim, tem a Apelante razão, quando refere, que apesar de não ter contestado, os factos alegados nos artigos 1º e 3º da petição por não estarem em conformidade com o que consta da referida escritura e da certidão da CRP, junta a fls.24 e 25, têm de ser corrigidos, tendo-se como assente que o prédio em causa pertence ao casal - A e mulher - e o contrato foi outorgado, enquanto locadores, por ambos.
Como é pacífico, as partes na acção de despejo são aquelas que intervieram na celebração do contrato de arrendamento ou são as suas sucessoras inter vivos ou mortis causa.
Assim, são partes legítimas as que intervieram no contrato de arrendamento ou as suas sucessoras.
Importa, apreciar se estamos, perante situação a que é aplicável o n.º 2 do artigo 28º do CPC que impõe o litisconsórcio para se obter o efeito útil normal da decisão do tribunal (litisconsórcio natural).
O entendimento da expressão “efeito útil normal” no CPC de 39 foi controvertido, com uma interpretação restrita “em que apenas teria lugar quando a decisão a proferir não pudesse produzir efeito estável e definitivo entre as próprias partes, se não atingisse todos os sujeitos da relação e uma mais lata, que abrangeria para além do caso indicado, “ aqueles em que a decisão susceptível de aplicação restrita às partes, ficasse em contradição (lógica, ou teórica ou técnica) com outra divergente que sobre a mesma relação viessem a obter os restantes sujeitos”. (cf. Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, vol. II, pág. 203 e 204)
Com a definição legal da 2ª parte do n.º 2 do art. 28º do CPC, introduzida com a revisão de 1961 que dispõe: “a decisão produz o seu efeito útil normal sempre que, não vinculando embora os restantes interessados, possa regular definitivamente a situação concreta das partes relativamente ao pedido formulado” foi legalmente consagrada a interpretação restritiva só havendo litisconsórcio necessário quando a decisão que vier a ser proferida não vincule todos os interessados.
No caso em apreço, tendo a mulher do autor outorgado no contrato de arrendamento em causa, aparentemente era necessária a sua intervenção na presente acção para haver uma composição definitiva dos interesses das partes.
No entanto, o artigo 1682º -A, n.º 1, al. a), do CC apenas impõe a intervenção de ambos os cônjuges na celebração como locadores de contrato de arrendamento, com o intuito de protecção da família, pois apesar da locação, ser, em princípio, um acto de administração ordinária, a verdade é que o exercício dos direitos do arrendatário provoca uma privação considerável das faculdades do proprietário (cf. neste sentido Pereira Coelho e Guilherme Oliveira, Curso de Direito de Família, vol. I, 2ª edição, pág.391).
Como atrás referimos, essa imposição de intervenção de ambos os cônjuges ou de um deles, com autorização do outro, para intentarem acção de despejo já não é exigível, pois não está em causa nova oneração do imóvel.
A questão que se poderia colocar era da acção não formar caso julgado relativamente ao cônjuge não demandante.
Mas sendo a acção de desejo um acto de administração ordinária, (cf. Ac. Rel. Coimbra de 17.12.98, CJ, V, 14), pode ser legitimamente praticado por um dos cônjuges, vinculando o outro, ou seja, o cônjuge demandante não actua a título individual mas como administrador do imóvel comum do casal e, por isso, a sentença a proferir terá efeitos também relativamente à mulher, constituirá caso julgado em relação a ambos - A e mulher.
Improcede, pois, a arguida excepção da ilegitimidade activa
Questão de saber se a 2º Ré é ou não arrendatária.
Apesar das divergências que existem sobre o conceito de trespasse, a doutrina e jurisprudência estão de acordo em que o essencial é que se transfira o estabelecimento, ou seja, há trespasse sempre que ocorrer uma transferência definitiva e unitária do estabelecimento comercial ou industrial, como decorre do art. 1112º n.º 1 al. a) e n.º 2 do Código Civil.
Em princípio, o trespasse do estabelecimento comercial ou industrial instalado em local arrendado integra no seu activo o direito ao respectivo arrendamento.
No caso, a 2ª Ré/ Apelante sustenta que com o contrato de trespasse, que o A aceita ter ocorrido, tendo reconhecido a 1ª Ré como trespassária, dela recebendo as rendas relativas aos meses de Março e Abril de 2006 e emitido os respectivos recibos, cuja cópia consta de fls. 43, passou esta a ser a arrendatária a título definitivo.
No entanto, a Ré trespassante não pode escamotear que está provado por confissão, por falta de contestação, que o contrato de trespasse celebrado entre as Rés continha uma cláusula de reserva de propriedade, que é admissível, atento o disposto no artigo 409ºdo Código Civil, que dispõe: “1. Nos contratos de alienação é lícito ao alienante reservar para si a propriedade da coisa até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte ou até à verificação de qualquer outro evento.”
Como resulta do citado art. 409º do CC a cláusula de reserva de propriedade implica que, por acordo entre vendedor e comprador ou trespassante e trespassário, a transmissão da propriedade fique diferida para o momento do pagamento integral do preço.
Independentemente do entendimento que se perfilhe sobre a controversa natureza jurídica da cláusula de reserva de propriedade, sendo que o dominante na doutrina nacional a qualifica como condição suspensiva, na medida em que a transmissão da propriedade fica subordinada a um facto futuro e incerto – o pagamento do preço (cf. Antunes Varela e Pires de Lima, CC Anotado, vol I, pág. 337), sendo também significativa a posição que o considera uma alienação com eficácia translativa diferida ao momento do pagamento do preço, obtendo o comprador logo com a celebração do contrato, uma expectativa real de aquisição (cf. Telles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, vol.III, pá.61 e segs.), o que é indiscutível é que no contrato de alienação com reserva de propriedade não há como consequência da celebração do contrato a imediata transferência da propriedade da coisa alienada.
O vendedor ou o trespassante conserva a propriedade do estabelecimento, visando esta posição garantir o pagamento do preço.
Contudo o comprador do estabelecimento – trespassário passa a ter o poder de usar e fruir o estabelecimento, que quando está instalado em prédio arrendado, implica a ocupação do arrendado e, em princípio, salvo acordo em contrário, a obrigação de pagamento das rendas.
No entanto, perante o não cumprimento do contrato por parte do comprador ou no caso trespassário, o trespassante pode resolver o contrato e exigir a restituição do estabelecimento.
Ora, está provado que “em Janeiro de 2006, a referida sociedade comercial por quotas D………., Lda., arrendatária dos AA. ora 2ª Ré, celebrou um contrato de trespasse com reserva de propriedade com a 1ª Ré, mediante o qual esta se obrigava a explorar o aludido estabelecimento comercial até 1 de Abril de 2006, limitando-se apenas a pagar a renda mensal do locado ao A. e a partir dessa data, deveria proceder ao pagamento do valor do trespasse em prestações mensais à 2ª Ré, sendo que se tal contrato não fosse cumprido pela 1ª Ré, deveria esta proceder à entrega do estabelecimento comercial à 2ª Ré.”
Está também provado que “em Abril de 2006, atento o incumprimento contratual da 1ª Ré perante a 2ª Ré, aquela foi obrigada a entregar o estabelecimento comercial e, consequentemente, o locado à 2ª Ré, a qual, em Maio de 2006, retirou a maior parte dos bens que aí se encontravam, permanecendo na posse do locado, desde então, bem como na posse da licença de alvará do locado.”
Assim, perante esta factualidade, que não é passível de alteração, foi celebrado um contrato de trespasse com a cláusula de reserva de propriedade, que a 2ª Ré trespassante resolveu por falta de pagamento das prestações por parte da trespassária e, por isso, é indiscutível que a 2ª Ré, ora Apelante, reassumiu a posição de arrendatária, (sendo mesmo defensável, que nunca perdeu essa qualidade, por nunca ter deixado de ser proprietária do estabelecimento) ficando, por conseguinte, obrigada a efectuar o pagamento das rendas peticionadas e as vincendas até à entrega do locado.
A última questão suscitada pela Apelante é a de saber se o A está a agir com abuso de direito.
Sobre abuso de direito, dispõe o artigo 334º do Código Civil: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico e social desse direito”.
Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 9ª edição, pág. 564, refere que “para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder.”
Coutinho de Abreu, “Do Abuso de Direito”, pág.43, entende que “há abuso de direito quando um comportamento aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização de interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem.”
O STJ tem decidido que o citado artigo adoptou uma concepção objectiva do abuso de direito, ou seja, para ocorrer é imperioso que o modo concreto do seu exercício objectivamente considerado, se apresente ostensivamente contrário à boa fé, aos bons costumes ou ao fim social ou económico do direito em causa. (cf. Acórdãos de 24.09.09 e de 29.11.05 proferidos nos processos. nºs 09B0659 e 05B3179, do site do ITIJ).
O abuso de direito abrange várias modalidades.
A Apelante sustenta que a conduta do autor integra abuso de direito na modalidade de “ venire contra factum proprium” que, indiscutivelmente, cabe no âmbito do citado artigo 334º.
O “venire contra factum proprium” traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente.
No entanto, não é qualquer comportamento contraditório que viola os princípios da boa fé e da confiança e justifica a paralisação do exercício do direito por abusivo, nos termos do art. 334º.
Como é exemplo o acórdão do STJ de 5.2.98, B.M.J. nº 474, pág. 434 e segs. os pressupostos para se considerar existir uma situação de venire, são:
a) uma situação de confiança, justificada pela boa fé, que levam uma pessoa a acreditar, estavelmente, em conduta alheia – no factum proprium –determinante da aquisição de posição jurídica;
b) Investimento nessa confiança, com orientação de vida, desenvolvendo actividade na crença no factum proprium, actividade que é destruída pelo venire, de tal modo que essa destruição e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara;
c) Imputação da situação criada à outra parte, designadamente pela passividade.
Ora, no caso, não há qualquer elemento que permitam sustentar que a Ré/Apelante criou justificadamente uma situação de confiança com base no comportamento do A e que este esteja a ofender gravemente os princípios da confiança e da boa fé.
Estando assente que o contrato de trespasse incluía uma cláusula de reserva de propriedade e tendo o mesmo sido resolvido pela Ré trespassante, não é pelo facto de estar provado que o A. recebeu durante 2 meses a renda da trespassária, que estava impedido de exigir o pagamento à Ré/ Apelante e que esta tivesse criado uma justificação aceitável que isso não iria acontecer.
Também o facto do Apelado ter interpelado a 1ª Ré para efectuar o pagamento da renda relativa ao mês de Junho e depois ter demandado também a Ré/Apelante, para receber o pagamento da renda não é significativo, sendo que o normal era não ter o A conhecimento seguro das cláusulas inseridas no contrato de trespasse.
Note-se que no documento junto com o n.º 6 com a petição, a fls. 39 dos autos, a ora Apelante se limita a comunicar ao Apelado, a fim de lhe possibilitar o exercício do direito de preferência, que pretende realizar o trespasse do estabelecimento situado no locado à 1ª Ré pelo preço de € 35.000 a pagar no momento da celebração do contrato a realizar em 02.02.2006.
Mas não se pode confundir essa comunicação para preferência com o que efectivamente ficou a constar do contrato de trespasse e dos factos que o A alegou e que as RR confessaram, donde resulta que o mesmo foi celebrado com uma cláusula de reserva de propriedade e que foi resolvido, retomando a Ré trespassante a posse do locado e, assim sendo, o A enquanto senhorio limita-se a exercer o seu direito essencial de receber as rendas em dívida.
De resto, a Ré podia ter evitado a resolução do contrato nos termos do artigo 1048º n.º1 pagando ou depositando as rendas em dívida, acrescida da indemnização de 50%, referida no art. 1041 n.º 1 do Código Civil.
Contudo, das suas conclusões resulta apenas pretender evitar ser condenada a pagar as rendas em dívida, mas considerando a factualidade provada, designadamente ser a Apelante que detém o locado desde Abril de 2006, nada permite concluir pela verificação de um exercício manifestamente excessivo do direito do senhorio exigir da Ré/apelante, legalmente locatária, o pagamento das rendas.
DECISÃO:
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e confirma-se a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Porto, 23.09.2010
Leonel Gentil Marado Serôdio
José Manuel Carvalho Ferraz
António do Amaral Ferreira