Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DEFEITOS
PRESCRIÇÃO
INTERRUPÇÃO
II - Para que se possa invocar a interrupção da prescrição, necessário é que o reconhecimento se dirija aos defeitos em concreto apontados.
I.
B.............. e mulher C.............. instauraram, no Tribunal Judicial da comarca de ................, acção ordinária contra D.............. e mulher E..............,
Alegando, em síntese, que:
- Por escritura celebrada em 12.05.1997, os AA. compraram aos RR. um prédio urbano, destinado a habitação, inscrito na matriz predial nº 942, sito em ............., Lote ..., freguesia de .........., concelho de ...............;
- O R. marido é empresário da construção civil, tendo sido ele o construtor daquele prédio;
- Logo após a outorga da escritura, os AA. detectaram vários e graves defeitos no referido prédio, quer ao nível dos acabamentos, quer de ordem estrutural, defeitos que enumeram;
- Os defeitos foram oportunamente comunicados ao R. marido, o qual sempre os reconheceu e prometeu reparar.
Concluíram pedindo que os RR. sejam condenados a efectuar todas as obras necessárias para eliminação dos defeitos, designadamente:
- na cozinha, revestir a azulejo, igual ao das restantes, a parede que está pintada com tinta de cor branca;
- no primeiro piso, onde está colocado “soalho flutuante”, levantar o rodapé, bem como o segundo perfil de madeira, com menores dimensões, que faz de rodapé ao rodapé original e, em sua substituição, colocar um novo rodapé em condições tecnicamente satisfatórias, a avaliar por técnico credenciado; não atingindo tal nível, ou não sendo possível, proceder ao levantamento de todo o “soalho flutuante” e, posteriormente, proceder de novo à colocação, incluindo o rodapé, reparando assim o remendo existente;
- retirar o colector de aquecimento do rés-do-chão do interior do armário inferior da cozinha, cujo acesso é muito difícil devido à sua profundidade e colocá-lo numa zona de fácil acesso, considerando as alternativas técnicas possíveis;
- retirar o colector de aquecimento do primeiro piso de trás da porta de acesso à casa de banho principal de forma a possibilitar a rotação completa da porta, e colocá-lo numa zona de fácil acesso, considerando igualmente as alternativas técnicas possíveis;
- efectuar a impermeabilização das paredes exteriores do prédio ou executar a competente e adequada drenagem que possa desviar as águas infiltradas da área de implantação da construção, de forma a impedir a livre entrada de água no interior do prédio, designadamente na cave e na área ocupada pela adega;
- corrigir e eliminar a enorme quantidade de fendas observáveis nas quatro fachadas do prédio, com predominância na que está orientada para poente (alçado lateral direito), de forma a impedir a formação de focos de humidade que existem em grande escala e que se vão disseminando pelo interior do prédio;
ou, em alternativa, a reduzirem, no montante de 4.000.000$00, o preço por eles pago pelo prédio, assim como a pagarem uma indemnização a liquidar em execução de sentença para ressarcimento dos danos patrimoniais e não patrimoniais pelos AA. sofridos.
Contestando, os réus, além de excepcionarem a nulidade do processo por ineptidão da petição inicial, negaram a existência dos defeitos ou que os mesmos lhes sejam imputáveis e invocaram a caducidade do direito da denúncia, alegando que nunca os AA. os alertaram para a existência dos defeitos, só tendo tomado conhecimento deles passados 4 anos.
Os AA. replicaram, concluindo pela improcedência das alegadas excepções.
No saneador, o Mmo Juiz a quo julgou improcedente a excepção dilatória da nulidade do processo e relegou para final o conhecimento da excepção peremptória da caducidade do direito de denúncia.
Saneado e instruído o processo, procedeu-se depois a julgamento e, por fim, sentenciou-se no sentido da improcedência da excepção de caducidade e procedência da acção, condenando-se os réus a realizarem as obras necessárias à eliminação dos defeitos.
Inconformados, apelaram os réus, e esta Relação, por acórdão proferido a fls. 262 e segs., anulou parcialmente a decisão sobre a matéria de facto e ordenou a repetição do julgamento.
Cumprido pelo tribunal a quo o assim determinado, foi depois proferida sentença, na qual novamente se julgou improcedente a excepção de caducidade e se condenaram os réus a realizarem as obras necessárias à eliminação dos defeitos, conforme primeiro pedido formulado pelos AA. na petição inicial.
De novo inconformados, apelaram os RR., tendo terminado a sua alegação com as seguintes conclusões:
1. Dos autos constam todos os elementos probatórios, atinentes e possíveis, alegados pelos próprios A.A., mas que não lograram provar, relativamente à denúncia dos defeitos.
2. Os quesitos em causa (15° e 19) dizem respeito a matéria alegada pelos A.A., e relativa à caducidade do direito de denúncia dos defeitos;
3. Tais quesitos (dos A.A.), não foram provados, o que cumpre afirmar, que em tempo algum os defeitos foram denunciados;
4. Igualmente provado ficou que os defeitos já nem existem (resposta ao quesito 19°);
5. Deve assim proceder a alegada excepção da caducidade invocada pelos R.R. e provada pelos próprios A.A., como consta da resposta aos quesitos 15° e 19° - cf. art. 1225° do C. Civil;
6. Nos termos dos artigos 712° n° 1, al. a) e b) e n° 4 do C.P.C., deve assim a sentença ser alterada (revogando-se a recorrida), vindo a final a declarar improcedentes os pedidos dos A.A..
Contra-alegaram os AA., pugnando pela confirmação da sentença.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II.
O tribunal a quo deu como provada a seguinte a matéria de facto:
1. Os autores são donos e legítimos possuidores de um prédio urbano, destinado a habitação, composto de cave, rés-do-chão, primeiro andar e logradouro, com a área coberta de 100 m2 e descoberta de 400 m2, sito em ............, Lote ..., freguesia de .........., do concelho de ..........., que confronta de norte com Rua Pública, sul com Urbanização ............, nascente com Lote ... e poente com Lote ..., inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 942, descrito na Conservatória do Registo Predial de ........... sob o nº. 00704/050292, da freguesia de ..........., encontrando-se aí inscrito o direito de propriedade a favor dos autores pela inscrição G - 3 ( alínea a) dos factos assentes );
2. O direito de propriedade dos autores sobre aquele prédio adveio-lhes do facto de o haverem adquirido aos réus, por escritura pública lavrada no cartório notarial de ............. no dia 12 de Maio de 1997;
3. O réu marido é empresário de construção civil e dessa actividade faz comércio e profissão, sendo com os proventos advindos da mesma que faz face aos encargos normais da sua vida familiar;
4. No exercício dessa actividade, foi o réu marido quem construiu o prédio urbano identificado em 1) e que, juntamente com a ré mulher, o vendeu aos autores;
5. O referido prédio possui o alvará de licença de habitação n.º ../97, emitido pela Câmara Municipal de ........... em 17 de Fevereiro de 1997;
6. Na cozinha desse prédio, uma das suas quatro paredes não está revestida a azulejo, tal como as restantes, estando sim pintada de cor branca;
7. O parquet que revestia o pavimento do primeiro piso do prédio identificado em 1) foi substituído por soalho flutuante;
8. O colector de aquecimento do rés-do-chão está instalado no interior do armário inferior da cozinha, numa zona de difícil acesso, dada a sua profundidade;
9. O colector de aquecimento do primeiro piso está colocado atrás da porta de acesso à casa de banho principal, está à vista e não tem qualquer protecção;
10. O autor marido dirigiu ao réu marido a carta junta aos autos a fls. 56, datada de 29 de Março de 2000, na qual, além do mais, declara: "Venho pela última vez alertá-lo para a reparação das deficiências de construção que existem na minha casa, sita no ............. - Lote ..., em ............., que o senhor construiu. Apesar de ter conhecimento delas e de nunca se ter negado a repará-las, o que é certo é que já lá vão dois anos e o problema ainda não foi resolvido”;
11. Todas as paredes da cozinha referida em 6) deveriam estar revestidas a azulejo;
12. Na sequência do facto referido em 7), o réu marido ocultou a bordadura do soalho com a colocação de um segundo perfil de madeira, com menores dimensões, fazendo de rodapé ao rodapé original, opção que se traduz na realização de um remendo, grave deficiência de nível estético;
13. A forma como está colocado o colector de aquecimento referido em 9) impede a rotação completa da porta da casa-de-banho;
14. Os factos referidos em 8), 9) e 13) traduzem uma deficiência em termos técnicos, atendendo às alternativas de que dispunha o réu marido;
15. Na cave do edifício identificado em 1), principalmente na área ocupada pela adega, brota água em quantidade apreciável;
16. As infiltrações da cave devem-se à falta de impermeabilização das paredes exteriores do prédio, sendo que estava prevista a impermeabilização da parte enterrada das paredes exteriores no projecto de construção, e à falta de drenagem sob o pavimento;
17. Existe uma enorme quantidade de fendas observáveis nas quatro fachadas do prédio identificado em 1), com predominância na que está orientada para poente (alçado lateral direito);
18. Tais fendas são responsáveis pela maior parte dos focos de humidade que existem no prédio;
19. A tinta da casa dos autores encontra-se estalada, muito mais no exterior e com predominância no alçado lateral direito, e o estalamento da tinta do interior é consequência dos tais focos de humidade;
20. A parede da cozinha apresenta sinais da existência de grande quantidade de humidade;
21. O réu marido, em data indeterminada, reconheceu a existência de alguns defeitos e prometeu repará-los;
22. Após a referida comunicação dos defeitos, o réu marido, em data indeterminada, mandou fazer algumas pinturas interiores e exteriores no prédio (resposta ao ponto 18º da base instrutória);
23. Os réus eram emigrantes na Suíça e só após a escritura entraram na posse do prédio;
24. O preço real da venda do prédio foi de, pelo menos, 26.000.000$00 (vinte e seis milhões de escudos);
25. Os defeitos, atrás referidos, existentes no prédio identificado em 1), provocam uma desvalorização do mesmo no montante de 4.000.000$00.
III.
No ponto 15° da base instrutória perguntava-se se "Logo após a outorga da escritura pública referida em B), os AA. detectaram os defeitos atrás referidos e por diversas vezes, em vários tempos e por diversas formas comunicaram ao R. marido os mesmos", tendo o tribunal a quo respondido, após o primeiro julgamento: “Provado apenas que, após a escritura, em data não determinada, os autores detectaram alguns defeitos e comunicaram-nos ao réu marido”.
E, no ponto 18º da base instrutória, perguntava-se se os Réus, “acedendo às solicitações dos AA., tendo mandado aplicar, em Outubro de 1998, uma tinta isolante de cor branca nas diversas fendas e fissuras que existem nas quatro fachadas do edifício”, pergunta que mereceu a seguinte resposta: “Provado apenas que, após a referida comunicação dos defeitos, o réu marido, em data indeterminada, mandou fazer algumas pinturas interiores e exteriores no prédio”.
Repetido o julgamento, conforme decisão desta Relação, ao ponto 15º da base instrutória respondeu o tribunal a quo “não provado”, tendo, porém, mantido a resposta anteriormente dada ao ponto 18º.
Ora, como facilmente se constata, os pontos 16º a 19º da base instrutória estão formulados na sequência lógica do ponto 15º, pelo que, quando ao ponto 18º se respondeu que “após a referida comunicação dos defeitos, o réu marido em data indeterminada, mandou fazer algumas pinturas interiores e exteriores no prédio”, tal tinha como pressuposto necessário que tivesse sido feita a comunicação dos defeitos, como se questionava no ponto 15º e a que, no primeiro julgamento, se respondera afirmativamente.
Dada, porém, após a repetição do julgamento, uma resposta negativa ao ponto 15º, obviamente que, por coerência lógica, dever-se-ia ter eliminado a primeira parte da resposta dada ao ponto 18º. O que agora se faz, eliminando-se da resposta ao ponto 18º da base instrutória, o seguinte segmento: “após a referida comunicação dos defeitos”, considerando-se apenas provado que, “O réu marido, em data indeterminada, mandou fazer algumas pinturas interiores e exteriores no prédio”.
Tem-se, pois, como assente a matéria de facto considerada provada pelo tribunal a quo, acima elencada, mas com a correcção que ora se deixa apontada.
III.
A questão que se coloca no presente recurso é a de saber se procede, ou não, a alegada excepção da caducidade do direito de denúncia dos defeitos.
Notar-se-á, antes de mais, que não têm ao apelantes qualquer razão quando, na sua alegação recursiva e respectivas conclusões, referem que, atentas as respostas dadas aos quesitos 15º e 19º, ficou provado que em tempo algum os defeitos foram denunciados e igualmente provado ficou que os defeitos já nem existem.
É que, como é jurisprudência há muito firmada, a resposta negativa a um quesito não significa a prova do contrário; significa apenas não se ter provado o facto controvertido, tudo se passando como se não tivesse sido alegada (entre outros, Ac. do STJ, de 4.3.97, CJ/STJ, 1997, 1º, 127).
Debrucemo-nos, pois, sobre a questão da caducidade.
O contrato celebrado entre AA. e RR teve lugar em 12.05.1997, portanto já na vigência do DL n° 267/94, de 25 de Outubro.
Este diploma veio aplicar o regime estatuído pelo art. 1225° do CC ao “vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado”, aditando a esse preceito o n° 4.
Em conformidade, quando, na compra e venda de um imóvel, o alienante tenha sido o construtor do mesmo, mas inexista, e apesar de inexistir, contrato de empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida é aplicável o regime previsto no art. 1225° e não o do art. 916°.
E, assim sendo, a denúncia dos defeitos que surjam no decurso de cinco anos após a entrega do imóvel deve ser feita no prazo de um ano a partir da sua descoberta e a acção com vista à eliminação dos defeitos ou ao pedido de indemnização deve ser proposta no prazo de um ano a contar da denúncia.
O citado DL acrescentou também o n° 3 ao art. 916°, harmonizando com a empreitada os prazos no caso de a coisa vendida ser um imóvel, ao estabelecer que, na compra e venda de imóveis, o comprador tem o ónus de denunciar ao vendedor o vício ou a falta de qualidade da coisa dentro de cinco anos após a sua entrega e até um ano depois de conhecida a desconformidade, sob pena de caducidade dos direitos decorrentes da chamada garantia legal dos vícios da coisa (vd. J. Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 76 e 98).
A divergência, quanto a prazos, entre as usuais compras e vendas de imóveis e aquelas em que o vendedor do imóvel foi quem o construiu, modificou ou reparou, situa-se apenas no prazo para a propositura da acção judicial: acolá terá de ser intentada nos seis meses posteriores à denúncia (art. 917° do CC), enquanto que, no segundo caso, o prazo para o efeito é de um ano (art. 1225°, n° 2).
No caso sub judice, estão em causa defeitos existentes num imóvel destinado por sua natureza a longa duração, comprado pelos AA. aos RR., tendo sido o R. o seu construtor.
É, pois, aplicável o regime do art. 1225°.
O ónus da prova da existência da denúncia, ou seja, de que se fez a denúncia dos defeitos, recai sobre o comprador, como se escreveu no acórdão proferido a fls. 262 e segs. destes autos. O comprador (ou o dono da obra, na empreitada) deve denunciar ao vendedor (ou ao empreiteiro) o vício ou defeitos – dizem os arts. 916º, nº 1 e 1220º, nº 1 do CC.
Por sua vez, ao vendedor (ou empreiteiro) cabe alegar e provar a extemporaneidade da denúncia, atento o preceituado nos art. 342º, nº 2 e 343º, nº 2 do CC (neste sentido, P. Lima e A. Varela, CC anotado, II, ed. de 1968, p. 159; Acs. do STJ, de 23.4.1998, BMJ, 476º-389 e de 18.11.1999, in www.dgsi.pt, proc. 99A823).
É de referir, por outro lado, que, como escreve P. Romano Martinez, in “Cumprimento Defeituoso, em especial na compra e venda e na empreitada”, 371/372, “a denúncia foi estabelecida em favor do vendedor e do empreiteiro para eles se certificarem da existência dos defeitos e poderem agir prontamente, substituindo a prestação ou eliminando as desconformidades”, pelo que “os defeitos têm de ser denunciados de forma precisa e circunstanciada, a fim de que o responsável possa determinar a respectiva natureza e importância”.
Feitas estas considerações, atentemos na factualidade provada, para o caso relevante:
- A compra e venda teve lugar em 12.05.1997;
- O autor marido dirigiu ao réu marido a carta junta aos autos a fls. 56, datada de 29 de Março de 2000, na qual, além do mais, declara: "Venho pela última vez alertá-lo para a reparação das deficiências de construção que existem na minha casa, sita no ............ - Lote ..., em ............, que o senhor construiu. Apesar de ter conhecimento delas e de nunca se ter negado a repará-las, o que é certo é que já lá vão dois anos e o problema ainda não foi resolvido”;
- O réu marido, em data indeterminada, reconheceu a existência de alguns defeitos e prometeu repará-los;
- O réu marido, em data indeterminada, mandou fazer algumas pinturas interiores e exteriores no prédio.
Ora, e como se constata pela matéria acabada de descrever, não se mostra provado que os AA. denunciaram os defeitos, pelo menos nos termos em que o deveriam ter feito.
Na verdade, a carta enviada pelos AA. ao R. marido, embora faça alusão a tal, de modo algum prova que anteriormente tenha sido feita qualquer denúncia.
E a própria carta não pode ser considerada uma verdadeira denúncia, desde logo porque não enuncia e descreve, e muito menos “de forma precisa e circunstanciada”, os pretensos defeitos.
Acresce que, em se entendendo que uma tal carta consubstancia uma denúncia validamente efectuada, a mesma teria sido extemporânea ou intempestiva.
Com efeito, dela decorre que os AA. já tinham conhecimento dos defeitos pelo menos desde há dois anos (os AA. até alegaram que detectaram vários defeitos “logo após a outorga da escritura de compra e venda” – cf. art. 7º da petição inicial) e, devendo denunciá-los no prazo de um ano, tal prazo já há muito havia decorrido aquando do envio da carta. Estaria, pois, já caducado o direito de denúncia – excepção pelos RR. invocada.
Poderia pretender-se que, no caso, a caducidade se mostra impedida, nos termos do nº 2 do art. 331º do CC, por reconhecimento, por parte do R., do direito dos AA.
Como escreve P. Romano Martinez, ob. cit., 429, “dever-se-á admitir que o reconhecimento do defeito, com promessas de solucionar o diferendo, constitui um impedimento da caducidade”. De resto, o nº 2 do art. 1220º (embora aplicável à empreitada) até expressamente estatui que “equivale à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência dos defeitos”.
Ora, no caso em apreço, ficou provado que “o réu marido, em data indeterminada, reconheceu a existência de alguns defeitos e prometeu repará-los” e que “em data indeterminada, mandou fazer algumas pinturas interiores e exteriores no prédio”.
Só que, e por um lado, desconhece-se de todo que defeitos é que ele “reconheceu”, podendo até tratar-se apenas dos relacionados com as pinturas que mandou fazer.
Por outro lado, o impedimento de caducidade só é eficaz quando se verifica antes do termo do prazo – citado art. 331º, nº 1 (Romano Martinez, ob. e loc. cit.), o que aos AA. incumbiria provar.
Ora, in casu, não se mostra provado quando é que tal reconhecimento terá ocorrido, pois que apenas ficou provado que o foi “em data indeterminada”.
Assim, e concluindo: quer se entenda que não se provou que, antes da propositura da presente acção, haja sido feita qualquer denúncia, ou mesmo que se aceite que o foi com a carta de 29 de Março de 2000, sempre se terá de concluir pela sua extemporaneidade.
Procede, assim, a alegada excepção da caducidade.
IV.
Nestes termos, e sem necessidade de mais considerações, julga-se procedente a excepção da caducidade do direito de denúncia e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida, absolvendo-se os RR. dos pedidos.
Custas, em ambas as instâncias, pelos AA.
Porto, 28 de Outubro de 2004
Estevão Vaz Saleiro de Abreu
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo