Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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NULIDADE
RECIBO
II - A intenção do legislador foi a de conferir ao arrendatário a faculdade de convalidar o contrato, em princípio nulo, exibindo o recibo de renda.
III - A falta de licença de utilização do locado não implica a nulidade do contrato (arts. 9 n.ºs 5 e 6 do RAU)
B………., LDA, intentou, em 16-1-06, no Tribunal Judicial de Santo Tirso, acção declarativa, sob a forma ordinária, contra a C………., LDA.
Pede a condenação da R. no pagamento da quantia de € 53.450,00, acrescida de juros de mora, desde a citação até integral pagamento.
Alega ter, por contrato verbal, tomado de arrendamento à R. um armazém, mediante a renda mensal de € 1.750,00, para o desenvolvimento da sua actividade fabril, sendo necessária, todavia, a realização de obras de adaptação; tais obras seriam feitas e custeadas por si, mas ficando a R. obrigada a devolver-lhe, no final do contrato, o custo das mesmas; assim, no seguimento daquele contrato, realizou obras no armazém, nas quais despendeu a quantia de € 17.600,00; entretanto, e dado ter encontrado outro local mais apropriado para a instalação da sua actividade, iniciou a retirada das instalações em causa; ainda não tinha procedido à retirada total dos seus bens, quando a R. trocou a fechadura do portão do arrendado, impedindo-a de terminar aquela retirada, ficando na sua posse e fazendo seus vários equipamentos que lá se encontravam.
Na contestação a R., aceitando a celebração do alegado contrato, impugna a versão da A..
E, em reconvenção, pede a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de € 21.398,87,00, acrescida de juros de mora.
Alega falta de pagamento de rendas; bem como falta de pagamento de electricidade consumida, na sequência de um contrato de fornecimento entre eles também celebrado.
Houve réplica e tréplica.
A reconvenção foi admitida.
Realizada a audiência preliminar, na mesma foi corrigido o alegado em 17º da petição inicial.
Elaborado o despacho saneador e realizado o julgamento, foi a acção julgada improcedente; quanto à reconvenção, foi julgada parcialmente procedente, sendo a A. condenada a pagar à R. a quantia de € 17.820,76, acrescida de juros de mora.
Inconformada, a A. interpôs recurso.
Conclui assim:
-as respostas aos quesitos 5º a 14º, 26º a 37º e 39º a 41º, devem ser alteradas para provado;
-a resposta ao quesito 25º deve ser alterada quanto ao ano, passando a constar da mesma o ano de 2002;
-as respostas aos quesitos 48º a 52º, 55º, 59º, 60º e 80º devem ser alteradas para não provado;
-face a estas alterações, deve a acção ser julgada procedente e a reconvenção improcedente;
-à data da celebração do contrato a lei exigia a forma escrita para a validade do mesmo, com menção da existência de licença de utilização para esse fim;
-a existência de um recibo não valida, só por si, a existência de um contrato, e muito menos qualquer cláusula essencial à sua formação;
-os quesitos 6º, 11º, 48º, 50º, 52º e 74º só por documento poderiam ser provados;
-o contrato é nulo por falta de forma, não podendo ser peticionada qualquer quantia a título de rendas;
-as obras efectuadas ingressaram no património da recorrida, enriquecendo-o;
-a recorrida impediu a utilização do armazém, a partir de Janeiro de 2002, e apropriou-se de máquinas e bens pertencentes à recorrente;
-está obrigada a indemnizar a recorrente pelo seu valor, das obras efectuadas e dos danos emergentes da sua actuação;
-a recorrida estava legalmente proibida de vender energia eléctrica a preço especulativo;
-existem contradições entre a matéria constante das respostas aos quesitos 22º, 6º, 11º, 48º a 50º, 52º e 74º;
-foi violado o disposto nos art.s 9º do RAU, e 655º e 668º, nº1, do CPC.
Houve contra-alegações.
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Os factos considerados provados são os seguintes:*
A-A autora é uma sociedade comercial por quotas que, com fins lucrativos, se dedica ao comércio de fios têxteis singelos e torcidos, malhas, tecidos, bem como presta serviços de torção, cardação de malhas e telas e ainda laminagem de felpos e malhas (A dos factos assentes).
B-A fim de exercer a sua actividade comercial e industrial, a autora celebrou com a ré, verbalmente, um contrato de arrendamento respeitante a um armazém, propriedade da ré, sito no ………., freguesia de ………., concelho de Vila Nova de Famalicão, mediante o qual a ré cedeu à autora o gozo e fruição daquele armazém mediante o pagamento de uma renda mensal (B).
C-A autora não pagou à ré as rendas relativas aos meses de Novembro e Dezembro de 2002 e ainda os meses de Janeiro, Fevereiro, Março e Abril de 2003 (C).
D-A autora não pagou à ré as facturas nº …..23, …..35, …..7, …..18, …..30 e …..11 que esta lhe remeteu, referentes ao consumo de energia, no valor global de 8.535,64€ (D).
F-O contrato de arrendamento referido em B) foi celebrado no dia 1/2/2001.
G-A renda mensal estipulada foi de 350.000 escudos, à qual seria retido o Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas à taxa de 15%.
H-Foi convencionada que a renda seria paga até ao dia oito do mês a que respeitasse, tendo a primeira renda sido paga em 13/2/2001.
I-O arrendado precisava de obras para que a autora lhe desse o destino que pretendia.
J-As partes acordaram que as obras que o arrendado teria de ter para o fim que a autora lhe queria dar seriam pagas e realizadas pela autora, a qual, no fim do contrato, poderia dar o destino que quisesse a tais obras, mas sem que pudesse reclamar da ré o seu custo ou qualquer outra forma de compensação ou indemnização.
K-A autora, para o fim que queria dar ao arrendado, precisava, entre outras obras, de edificar de raiz um espaço para escritórios, já que o armazém não tinha esse tipo de espaço e ainda precisava de nivelar algumas áreas do chão do armazém para aí montar máquinas.
L-A maior parte das obras que a autora realizou não podiam ser levantadas sem que se perdesse a quase integralidade do seu valor.
M-A autora fez obras de edificação de raiz de um escritório com duas salas e hall, reparou o portão do armazém, construiu de raiz duas casas de banho, fechou com tijolo algumas janelas, nivelou algumas áreas do chão na zona de montagem de máquinas e iniciou a construção de um monta cargas, com abertura numa placa de piso do armazém.
N-Todas essas obras foram efectuadas com o conhecimento e anuência da ré, no seguimento do acordo celebrado aquando da cedência do gozo e fruição do armazém em causa.
O-Na totalidade das obras que realizou no armazém a autora gastou 10.000€.
P-A autora passou a laborar noutras instalações desde 1/4/2003.
Q-A ré trocou a fechadura do armazém.
R-No armazém a autora deixou um aparelho para regular temperatura e acrescentar humidade ao ar ambiente, com condutas, no valor de 500€, uma prensa de enfardar algodão no valor de 1.250€, uma estante metálica no valor de 10€, secretárias e cadeiras no valor de 50€, um motor eléctrico para o monta cargas no valor de 500€ e um contador de electricidade no valor de 100€.
S-Estes bens encontram-se sob detenção da ré, com excepção da prensa de enfardar, a qual foi penhorada em 9/10/2003 e entregue, na condição de depositária, a uma credora/exequente da autora, a sociedade comercial D………., Lda.
T-A autora nunca entregou o armazém à ré, mesmo depois de 1/4/2003, e só em 30/4/2003 a ré recuperou a posse do armazém, trocando então a fechadura.
U-Em 30/4/2003 apenas se encontravam no armazém os artigos referidos na resposta aos quesitos 29 a 35, quase todos com valor de sucata, bem como as obras referidas na resposta aos quesitos 16 a 21.
V-A autora não pagou as rendas de Novembro de 2002 a Abril de 2003, à razão mensal de 1.547,52€ e no total de 9.285,11€.
X-A ré recuperou a posse do armazém em virtude de a autora não pagar a renda e fornecimentos de electricidade já vencidos e em virtude de a autora ter deixado em 1/4/2003 de usar o armazém, deixando-o abandonado.
Y-A ré mantém guardados artigos conforme resposta aos quesitos 29 a 36, 38, 63 e 75.
W-Por via da aplicação de coeficientes legais de actualização a renda praticada entre Novembro de 2002 e Abril de 2003 era de 1.820,61€.
Z-Ficou ainda acordado, entre autora e ré, que a primeira pagaria à segunda a energia eléctrica consumida no armazém arrendado durante o período da respectiva utilização, ao preço de 0,0798€/kw até 31/12/2002 e de 0,0840€/kw após essa data, sempre acrescido do IVA à taxa legal em vigor de 5%.
AA-A autora comprometeu-se a pagar tal energia mensalmente, no prazo de 30 dias a contar das datas das facturas que para o efeito lhe fossem remetidas pela ré.
BB-Para pagamento da factura …..11 referente à electricidade consumida no mês de Outubro de 2002, a autora emitiu, assinou e entregou à ré o cheque ………. sobre a E………., no montante de 3.190,72€.
CC-Com vencimento em 19/2/2003, cheque esse que nunca foi pago.
DD-A autora comprometeu-se a pagar à ré a electricidade que consumisse.
EE-A energia eléctrica debitada pela ré à autora corresponde rigorosamente às quantidades que esta despendeu, confirmadas pelo medidor destinado exclusivamente a esse efeito.
FF-Os preços referidos no quesito 66 são cerca de 25% superiores ao preço a que a F………., SA, vendia electricidade à ré.
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Questões a decidir:*
-alteração da decisão de facto e subsequente enquadramento jurídico;
-nulidade do contrato de arrendamento;
-proibição do contrato de venda de energia.
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Começando pela decisão de facto.*
O quesito 5º obteve a resposta “não provado”; aos quesitos 6º, 11º, 48º, 49º, 50º e 52º, conjugados com o quesito 74º, foi dada a resposta: “provado que as partes acordaram que as obras que o arrendado teria de ter para o fim que a autora lhe queria dar seriam pagas e realizadas pela autora, a qual, no fim do contrato, poderia dar o destino que quisesse a tais obras, mas sem que pudesse reclamar da ré o seu custo ou qualquer outra forma de compensação ou indemnização”; quanto aos quesitos 7º a 10º foi-lhes dada a resposta: “provado que a autora, para o fim que queria dar ao arrendado, precisava, entre outras obras, de edificar de raiz um espaço para escritórios, já que o armazém não tinha esse tipo de espaço e ainda precisava de nivelar algumas áreas do chão do armazém para aí montar máquinas”; o quesito 12º obteve a resposta “não provado”; o quesito 13º obteve a resposta “provado o que consta da resposta ao quesito 4º, ou seja, que “o arrendado precisava de obras para que a autora lhe desse o destino que pretendia”; o quesito 14º foi considerado “não provado”; quanto ao quesito 25º foi-lhe dada a resposta: “provado que a autora passou a laborar noutras instalações desde 1-4-03”; o quesito 26º foi considerado “não provado”; ao quesito 27º foi dada a resposta: “provado apenas que a ré trocou a fechadura do armazém”; o quesito 28º foi considerado “não provado”; aos quesitos 29º a 35º foi dada a resposta: “provado apenas que no armazém a autora deixou um aparelho para regular temperatura e acrescentar humidade ao ar ambiente, com condutas, no valor de 500€, uma prensa de enfardar algodão no valor de 1.250€, uma estante metálica no valor de 10€, secretárias e cadeiras no valor de 50€, um motor eléctrico para o monta cargas no valor de 500€ e um contador de electricidade no valor de 100€”; o quesito 36º, conjugado com os quesitos 38º, 63º e 75º, obteve a resposta: “provado apenas que se encontram sob detenção da ré, com excepção da prensa de enfardar, a qual foi penhorada em 9/10/2003 e entregue, na condição de depositária, a uma credora/exequente da autora, a sociedade comercial D………., Lda”; o quesito 37º obteve a resposta “não provado”; também os quesitos 39º, 40º e 41º obtiveram a resposta “não provados”; o quesito 51º foi considerado “não provado”; o quesito 55º, conjugado com os quesitos 54º, 56º, 57º e 61º obteve a resposta: “provado que a autora nunca entregou o armazém à ré, mesmo depois de 1/4/2003, e que só em 30/4/2003 a ré recuperou a posse do armazém, trocando então a fechadura”; o quesito 59º, conjugado com o quesito 68º, obteve a resposta: “provado que a autora não pagou as rendas de Novembro de 2002 a Abril de 2003, à razão mensal de 1.547,52€ e no total de 9.285,11€”; ao quesito 60º foi dada a resposta: “provado que a ré recuperou a posse do armazém em virtude de a autora não pagar a renda e fornecimentos de electricidade já vencidos e em virtude de a autora ter deixado em 1/4/2003 de usar o armazém, deixando-o abandonado”; quanto ao quesito 80º foi considerado “provado”.
E pretende a recorrente que as respostas aos quesitos 5º a 14º, 26º a 37º, e 39º a 41º sejam alteradas para “provado”; que, na resposta ao quesito 25º, seja alterada a data do ano aí indicada, passando a constar “2002”; e que as respostas aos quesitos 48º a 52º, 55º, 59º, 60º e 80º sejam alteradas para “não provado”.
Tudo isto porque, no seu entender, tais respostas contrariam os depoimentos das testemunhas por si indicadas.
Ora, vamos ver que, desde logo, e no essencial, tal não é verdade.
Assim, a testemunha G………., canalizador, que prestou, e ainda presta, serviços daquela área à recorrente, referiu ter, no início de 2001, colocado no armazém em causa o “ar condicionado” e canos, altura em que também lá andavam a trabalhar trolhas e um serralheiro; foi a recorrente quem lhe deu ordens relativas ao serviço e quem lhe pagou; não sabe quando a recorrente saiu do armazém; e que, quando foi ao armazém para desmontar o “ar condicionado” e colocá-lo nas novas instalações da A., não conseguiu entrar porque o portão estava fechado, “achando” que ficaram no armazém “algumas coisas”; por último, refere que a recorrente terá funcionado naquelas instalações cerca de 2/3 anos.
Passando à testemunha H………., que trabalha, como motorista, para a recorrente, desde Abril de 2001, fazendo ainda serviços nas máquinas, refere que, quando começou a trabalhar –Abril de 2001 – as obras já estavam feitas, estando já duas máquinas a trabalhar; “ouviu falar” que as obras seriam descontadas nas rendas; em Agosto de 2002 começaram a mudar máquinas para outras instalações em ……….; descreve os bens que lá terão ficado, entre os quais um contador eléctrico, colocado pela recorrente “para controlar a electricidade, pois pagava muito”; Agosto de 2002 foi o último mês em que lá trabalharam; e que, em princípios de 2003, pelo mês de Abril, foi ao armazém com o picheleiro e outro empregado, mas o portão estava fechado, sendo-lhe dito pelo Sr. I………. para “o Sr. J………. ir lá falar com ele”.
Quanto à testemunha K………., trolha, executou os trabalhos daquela área, designadamente, nos escritórios, quartos de banho e no chão do armazém, serviço pelo que recebeu a quantia de 3.500 contos; quem lhe pagou foi a recorrente, em dinheiro e sem recibo; e “constou-lhe” que foram lá buscar máquinas e o portão estava fechado.
Ora, e relativamente às testemunhas G………. e K………., limitaram-se a relatar o que, naturalmente, podiam e sabiam, ou seja, os trabalhos que efectuaram. O que nem está em causa.
Quanto à testemunha H………., e com alguma relevância, referiu ter “ouvido falar” que o valor das obras seria descontado nas rendas. O que até foi confirmado pelas testemunhas indicadas pela R. – I………. e L………. – pois referiram que, de outro modo, as rendas seriam mais elevadas. Ou seja, e ao contrário do que pretende a recorrente, não ficou acordado que a R. pagaria o custo das obras; antes, o valor das rendas é que reflectiu a necessidade de realização das mesmas. O que é completamente diferente. Aliás, e sendo a ocupação do armazém, por parte da A., temporária – consoante depoimento das testemunhas indicadas pela R., e se veio a confirmar – naturalmente que a mesma não estaria disponível para suportar obras que, depois, poderiam para não lhe servir para nada. Antes, dar-lhe despesa a destruí-las.
Referiu, também, aquela testemunha H………., com alguma relevância, que Agosto de 2002 foi o último mês em que lá trabalharam.
Ora, independentemente de isto ser verdade ou não, está documentado nos autos consumo de energia, por parte da recorrente, até Março de 2003 – fls 27. Além disso, e tratando-se de um contrato de arrendamento, incumbia à recorrente, como arrendatária, findo o contrato, restituir a coisa locada – art.1038º, al. i), do C.Civil. O que nenhuma das testemunhas por si indicadas referiu. Antes, resulta dos seus depoimentos – ver depoimento da testemunha H………. - que tal entrega nunca aconteceu sequer, pois, em princípios de 2003 – por volta do mês de Abril – deslocaram-se ao armazém onde ainda permaneciam bens da recorrente, com as respectivas chaves, e encontraram o portão com a fechadura mudada. Ou seja, e na sua versão, no mês de Abril de 2003 a recorrente ainda pensava deter o armazém. Só assim se compreende que lá tenha deixado bens seus e, quando decidiu ir buscá-los, tenha ficado surpreendida por verificar que a chave do portão já tinha sido mudada. E não fosse a atitude da R., possivelmente a recorrente continuaria a deter o armazém, sem nada pagar.
Em suma, os depoimentos das testemunhas indicadas pela recorrente são manifestamente insuficientes para se proceder a qualquer alteração da decisão de facto. E, se tal não bastasse, haveria que ter em consideração os depoimentos das testemunhas indicadas pela recorrida, designadamente do I………., que geria o armazém em causa, conjugados com a análise dos depoimentos juntos, consoante resulta da fundamentação da decisão de facto.
Na verdade, aquela testemunha esclareceu cabalmente toda a situação, sendo quem melhor o podia fazer: desde a celebração do contrato, à sua não redução a escrito, à falta da licença de utilização, ao montante da renda, à realização das obras, ao fornecimento de energia, ao destino dos bens que ficaram no armazém, à mudança da chave do portão e aos montantes em dívida, quer de rendas, quer de energia consumida. Aliás, não fosse a sua atitude, possivelmente os montantes em dívida seriam superiores.
Diga-se, por último, e perante o quadro descrito, ser necessário algum arrojo por parte da recorrente para alegar ter-se a recorrida apoderado de bens que deixou no armazém.
Não existe, assim, fundamento para alterar as respostas dadas aos quesitos em causa. São o resultado da prova produzida, devidamente analisada e ponderada.
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Conclui a recorrente, e também relativamente a esta questão, que a matéria dos quesitos 6º, 11º, 48º, 50º, 52º e 74º apenas pode ser provada por documento.*
Pensámos que a fundamentação para tal conclusão está no seguinte excerto das alegações: “…mesmo que o recibo fosse bastante para a prova do contrato, apenas o poderia ser para a verificação dos seus elementos essenciais e já não para as demais cláusulas facultativas”.
Mas não lhe assiste razão.
Como se sabe, em regra, a exigência de documento escrito consiste numa formalidade ad substantiam. Tem a ver com validade do negócio – art.364º, nº1, do C.Civil.
Pode, todavia, a forma escrita da declaração negocial ser exigida, apenas, por razões de prova. Trata-se, então, de uma formalidade ad probationem: “se, porém, resultar claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração, pode ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão conste de documento de igual ou superior valor probatório” – art.364º, nº2, do C.Civil.
Esta regra, todavia, e no que se refere ao arrendamento urbano, sofre uma derrogação: “a inobservância de forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda” – art.7º do RAU, aprovado pelo DL nº321-B/90 de 15 de Outubro.
Ou seja, no caso de arrendamento, a sua prova pode ser feita mediante a exibição do recibo de renda – formalidade ad probationem.
Ora, se assim é, a razão de forma – a prova do contrato - apenas é aplicável, neste caso, ao que pode e deve constar de um recibo de renda. Nada mais – ver, neste sentido, PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA in C.C. Anotado, I, 323, em anotação ao art.364º. Doutro modo, estava-se a ser mais exigente no que respeita a cláusulas não essenciais do que às essenciais.
Era, assim, e na parte em causa, admissível qualquer meio de prova, não estando as partes limitadas à prova documental.
Mantêm-se, assim, também as respostas àqueles quesitos.
De qualquer modo, esta argumentação ficará prejudicada pelo que, mais à frente, se dirá sobre a validade do contrato de arrendamento.
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Por último, e ainda no que respeita à decisão de facto, entende a recorrente que existe contradição entre as respostas dadas aos quesitos 6º, 11º, 22º, 48º, 49º, 50º, 52º e 74º.*
Vejamos, antes de mais, o teor daqueles quesitos: “sendo que, aquando da celebração do contrato, ficou acordado entre as partes que tais obras seriam efectuadas e custeadas pela Autora?” – 6º; “todo o custo das obras seria pago pela Autora?” – 11º; “todas estas obras foram efectuadas com o conhecimento e anuência da Ré, no seguimento do acordo celebrado aquando da cedência do gozo e fruição do armazém em causa?” – 22º; “e foi a Autora que ficou obrigada, a suas exclusivas expensas, a executar as casas de banho mencionadas no quesito 19º?” – 48º; “casas de banho estas que, consoante convencionado entre Autora e Ré, ficaram a constituir parte integrante do imóvel?” – 49º; “sem que a Autora pudesse exigir da Ré o seu custo ou outra forma de compensação ou indemnização?” – 50º; “ficou ainda acordado entre Autora e Ré que outras obras a realizar no arrendado, além de dependeram de prévio consentimento escrito da senhoria Ré, sempre ficariam a pertencer ao mesmo arrendado sem direito a levantamento ou indemnização?” – 52º; e “o referido no quesito 52º apenas respeita a toda e qualquer obra a realizar no arrendado além das mencionadas pela Autora e não só para aquelas que fossem realizadas além das relativas à casa de banho?” – 74º.
A estes quesitos foi dada a seguinte resposta conjunta: “provado que as partes acordaram que as obras que o arrendado teria de ter para o fim que a autora lhe queria dar seriam pagar e realizadas pela autora, a qual, no fim do contrato, poderia dar o destino que quisesse a tais obras, mas sem que pudesse reclamar da ré o seu custo ou qualquer outra forma de compensação ou indemnização”.
A contradição na decisão de facto conduz à sua anulação – art.712º, nº4, do CPC.
E entende-se que há contradição naquela decisão quando as respostas dadas aos quesitos colidem, entre si, ou com factos já dados como assentes na especificação – ver LEBRE DE FREITAS IN CPC Anotado, 2º, 631, e RODRIGUES BASTOS in Notas ao CPC, III, 173.
Ora, no caso em apreço, foi dada uma resposta conjunta aos quesitos em causa. Logo, está afastada qualquer contradição. A resposta conjunta pode ser deficiente ou obscura. E pode, também, ser contraditória. Mas em relação à resposta dada outros quesitos. O que não vem indicado.
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Assente a decisão de facto, debrucemo-nos sobre a validade do contrato de arrendamento.*
Resumidamente, entendeu-se na sentença recorrida que tal contrato, não obstante ser verbal, era válido atenta a junção do recibo da renda – fls 119 – e o disposto no art.7º, nº2, do RAU; por outro lado, a falta da licença de utilização do armazém não implica a nulidade do contrato, atento o disposto no art.9º, nºs 5 e 6, do referido RAU.
Em princípio, concordámos com tal fundamentação.
Vejamos.
Ao contrato de arrendamento em causa, e no que respeita à forma, aplica-se o regime legal constante do art.7º do RAU, na redacção introduzida pelo DL nº64-A/2000 de 22 de Abril, por ser o vigente na data da sua formação – art.12º do C.Civil.
E atenta a redacção daquele preceito legal, nomeadamente do seu nº2, não desconhecemos que se discute a sua aplicabilidade aos contratos de arrendamento para indústria, como é o caso. Seguimos, no entanto, o entendimento, que nos parece maioritário, segundo o qual não há razões para excluir a sua aplicabilidade aos arrendamentos para fins não habitacionais – a favor da exclusão ver ARAGÃO SEIA in Arrendamento Urbano, 185; contra a exclusão PINTO FURTADO in Manual do Arrendamento Urbano, 3ª Ed., 399, CARLOS LACERDA BARATA, Formação do Contrato de Arrendamento, in Estudos em Homenagem do Prof. Inocêncio Galvão Telles, III, 66, e JANUÁRIO GOMES in Arrendamentos para Habitação, 62.
Relativamente às consequências da falta de licença de utilização, o que acontece no caso presente, também resulta claro da lei que as mesmas se reconduzem, para o senhorio, a ser-lhe aplicada uma coima, a ver resolvido o contrato ou a ver o inquilino notificá-lo para a realização de obras – art.9º, nºs 5 e 6, do RAU.
Parece, assim, que devia ser confirmado o entendimento seguido na sentença de que o contrato de arrendamento verbal, celebrado entre as partes, era válido, atenta a junção do recibo de renda.
Mas atentemos melhor no disposto no art.7º do RAU.
Assim, dispõe o seu nº1 que “o contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”. E acrescenta o nº2: “a inobservância da forma escrita só pode ser suprida pela exibição do recibo de renda e determina a aplicação do regime de renda condicionada, sem que daí possa resultar aumento de renda”.
Ou seja, o arrendamento urbano está sujeito a forma escrita. Se for verbal é nulo – art.220º do C.Civil.
Todavia, tal pode não acontecer. Em que condições?
Se for exibido o recibo de renda.
Mas quem detém tal documento é, naturalmente, o arrendatário.
Parece, assim, que foi intenção do legislador conferir ao arrendatário a faculdade de convalidar o contrato, em princípio nulo, exibindo o recibo de renda. Não ao senhorio.
Escreve, a este propósito CARLOS LACERDA BARATA, ob. cit., 64: “…o legislador deixa, de algum modo, nas mãos do arrendatário a possibilidade de convalidar o contrato, exibindo o “milagroso” recibo. A ratio legis aponta, inequivocamente, para a protecção do inquilino.
Por isso, será de sustentar a impossibilidade de conhecimento oficioso, pelo tribunal, do vício de forma. Melhor: a declaração oficiosa da nulidade só deverá ser admitida depois de ao arrendatário ter sido dada a possibilidade de exercer o poder que lhe é conferido pelo nº2 do artigo 7º RAU.
Entendimento contrário frustará, liminarmente, o fim prosseguido pelo legislador”.
No mesmo sentido também PEREIRA COELHO in Breves Notas ao Regime do Arrendamento Urbano, RLJ 126º-197, ARAGÃO SEIA, ob. cit., 161, e MENEZES CORDEIRO/CASTRO FRAGA in Novo Regime do Arrendamento Urbano Anotado, 58.
Ora, no caso em apreço estamos, consoante já se referiu, perante um contrato de arrendamento verbal. Nulo, portanto, mas que foi convalidado, no entendimento da sentença recorrida, pela apresentação do recibo de renda.
Mas este recibo foi apresentado, não pelo arrendatário, mas pelo senhorio – fls 119 e acta de fls 120. Aliás, o arrendatário, na réplica, até pugnou pela nulidade do contrato – art.26º daquele articulado.
Pelo que, e não obstante a junção do recibo de renda aos autos, terá de se entender que o contrato não foi, efectivamente, convalidado. A R. carece dessa faculdade. Só a A., atenta a sua qualidade de arrendatária.
E assim sendo, o contrato de arrendamento terá, afinal, de ser declarado nulo.
É certo que, atentando na petição inicial, verifica-se que o pedido formulado pela A./recorrente está alicerçado, em parte, no contrato de arrendamento.
Assim, o pedido de pagamento da quantia de € 17.600,00 resulta da alegação, entre o mais, de que, ao celebrar o contrato de arrendamento, e porque o imóvel necessitava de obras, “ficou acordado entre as partes que as mesmas seriam efectuadas e custeadas pela Autora” – art.4º da petição inicial; e que, “aquando da entrega do arrendado a R. devolveria àquela o valor despendido nas referidas obras” – art.7º da petição inicial.
Na contestação, a R. formula o pedido reconvencional que inclui pagamento de rendas.
E só perante tal pedido é que a A., na réplica, vem alegar que o contrato é nulo por falta de forma. Sem, todavia, alterar o pedido e a causa de pedir.
Claro que recorrente não pode pretender invocar as cláusulas de um contrato para um efeito, e a sua invalidade para outro.
Mesmo assim, entendemos que só ela podia convalidar o contrato, juntando o recibo de renda. Esta postura contraditória da recorrente apenas teria reflexos em sede de apreciação do mérito da acção, caso lograsse provar a sua versão dos factos.
Do que fica dito resulta, assim, que o contrato de arrendamento celebrado entre as partes é nulo, o que deverá ser declarado oficiosamente por este tribunal – art.286º do C.Civil.
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Tal implicaria, em princípio, a improcedência do pedido reconvencional, no que respeita ao pagamento de rendas.*
Entendeu-se, todavia, no Ac. Uniformizador de Jurisprudência nº4/95 de 28-3-95, publicado no DR., I, de 17-5-95, que “quando o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, e se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, deve a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº1 do art.289º do Código Civil”.
É o que acontece no caso presente.
Na verdade, está provado que a A. não pagou as “rendas” de Novembro de 2002 a Abril de 2003, no total de € 9.285,12, tendo deixado de usar o armazém em 1-4-03.
Está, assim, obrigada ao pagamento daquele montante à R., nos termos do disposto nos art.s 289º, nºs 1 e 3, e 1271º, ambos do C.Civil.
Quanto aos juros de mora, nesta parte, apenas são devidos após o trânsito em julgado deste acórdão.
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Quanto às restantes questões, remete-se para os fundamentos da sentença, com os quais se concorda – art.713º, nº5, do CPC.*
Na verdade, e no que respeita ao contrato de fornecimento de energia ao armazém, e tal como se entendeu na sentença recorrida, o mesmo é regular, atento o princípio da liberdade contratual – art.405º do C.Civil.
Quanto aos fundamentos da acção, e uma vez que a decisão de facto ficou inalterada, conclui-se que a recorrente não demonstrou os factos constitutivos do direito alegado.
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Acorda-se, em face do exposto, em: *
-declarar a nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R.;
-confirmar a decisão recorrida, excepto no que diz respeito aos juros de mora pelo montante de € 9.285.12, que apenas são devidos a partir da data do trânsito em julgado deste acórdão, parte em que a apelação procede.
Custas por ambas as partes, atento o respectivo decaímento.
Porto, 11 de Fevereiro de 2008
Abílio Sá Gonçalves Costa
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Maria de Deus S. da C. Silva D. Correia