Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1794/08.0TBVCD.P1 |  |
RECONHECIMENTO DAS ASSINATURAS
ABUSO DE DIREITO
II - Autor e ré dispensaram o reconhecimento das assinaturas e renunciaram à invocação desse facto.
III - Atenta a cláusula contratual acima referida, conclui-se pela ilegitimidade da arguição da nulidade por parte do recorrente, porquanto o mesmo contribuiu para a sobredita omissão e criou, nesse contexto, a expectativa na ré de que não a invocaria pelo que ocorre abuso de direito (art. 334 do CC) na modalidade de venire contra factum proprium.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto.
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Autor: B………., residente na ………., …, r/c-esq., Vila do Conde;Ré: C………., com sede na ………., …, ………., Vila do Conde.
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I
O autor intentou a presente acção, sujeita à forma do processo declarativo comum sumário, pedindo:I
a) se declare resolvido o contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma tipo T1 do prédio sito na ………., ………., Vila do Conde; e
b) se condene a ré a pagar-lhe a quantia de € 10.000,00; ou, subsidiariamente c) se decrete a nulidade mista ou atípica do contrato-promessa e, em consequência, se condene a ré a restituir ao autor a quantia de € 5.834,52, acrescida de juros de mora desde 14.06.2008, ou a partir da altura em que entrou em mora.
Invocou para o efeito que por documento particular datado de 14.04.2004 celebrou com a ré um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual esta prometeu vender-lhe o identificado imóvel pelo preço de € 85.000,00. De acordo com o referido contrato deveria entregar à ré na data do mesmo a quantia de € 5.000,00, o que fez, até ao dia anterior à escritura pública deveria entregar ainda a quantia correspondente a trinta por cento do valor global da venda, em quantias parcelares a combinar, e na data da escritura da fracção a restante quantia do preço acordado no valor de € 59.500,00. Conforme estipulado a escritura seria outorgada no decorrer do ano de 2005 em dia e hora a designar pela ré. No local onde se situava a fracção prometida vender, a ré construiu uma fracção tipo T2. Porque a ré não mais convocou o autor para a realização da escritura pública dirigiu-lhe uma carta registada, datada de 28.01.2008, concedendo-lhe um prazo de 30 dias para proceder à marcação da escritura pública. Perante o silêncio da ré, enviou uma nova carta registada, datada de 11.04.2008, onde lhe comunicava que havia entrado em mora e que lhe dava um prazo suplementar de 30 dias para marcar a escritura pública, advertindo-a que se não procedesse a tal marcação ficava notificada para comparecer no dia 28.05.2008, pelas 16.00h no notário D……….. Nesta carta advertiu ainda a ré que se não procedesse à marcação da escritura pública ou não comparecesse no cartório indicado consideraria o contrato definitivamente incumprido, o que veio a acontecer. Por fim, invocou a circunstância de o contrato-promessa não conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes, nem a certificação pelo notário da existência de utilização ou de construção por facto imputável à ré.
Citada, a ré contestou dizendo que o autor solicitou a realização de diversos extras ao nível de acabamentos interiores, com o compromisso de acertar contas com a ré, pagando o que resultasse em excesso. Quanto à execução do contrato-promessa disse que o autor se reuniu com o legal representante da ré, informando-o que pretendia desistir da compra do apartamento, invocando problemas de índole pessoal, tendo a ré acedido a resolver o contrato-promessa com a simples perda do sinal e sem qualquer outra penalização decorrente das alterações efectuadas em função das solicitações do autor. Perante este acordo deu como cessada a relação contratual e procurou novos potenciais compradores, o que conseguiu, tendo o autor adquirido, entretanto, um outro imóvel. Quanto à violação das formalidades legais, disse que o autor age com abuso do direito, certo que nos termos da cláusula XII do contrato-promessa as partes acordaram em renunciar à invocação da falta de reconhecimento presencial das assinaturas, tendo-o feito para evitar um acréscimo de despesas a cargo do autor.
O autor respondeu dizendo que nunca desistiu da prometida compra e que não existe qualquer abuso do direito.
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A final proferiu-se a seguinte decisão:Nestes termos, decide-se julgar improcedente a presente acção e, em consequência, absolver dela a ré C………., Lda..
(…)
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O autor apelou e concluiu da seguinte forma:…………………………………
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Contra-alegou a ré e concluiu da seguinte forma:
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Factos provados:1. O autor, e E………., na qualidade de sócio-gerente da C………., Lda., assinaram em 14 de Abril de 2004 um documento escrito que designaram de Contrato-Promessa de Compra e Venda com o seguinte teor:
«PRIMEIROS OUTORGANTES: E………., contribuinte Fiscal n.° ………, que intervém na qualidade de Sócio-Gerente, com poderes para o acto da firma C………., Lda, contribuinte Fiscal n.° ………, com sede social na ………., n.° …- ………., Vila do Conde, na qualidade de PROMITENTES VENDEDORES.
SEGUNDOS OUTORGANTES: B………., bilhete de identidade n.° …….., contribuinte Fiscal n.° ………, solteiro, residente ………., n.º… - ……….., Vila do Conde, na qualidade de PROMITENTE COMPRADOR.
Celebram entre si o presente CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA subordinado as cláusulas seguintes:
I
Pelo presente contrato os PRIMEIROS OUTORGANTES prometem vender aos SEGUNDOS OUTORGANTES ou a quem estes indicarem, até à data da Outorga da Escritura, livre de qualquer ónus, encargos ou responsabilidades e estes prometem comprar, uma fracção autónoma em construção do tipo T1, correspondente ao 1° frente, do prédio que a referida firma está a construir na ……….., ………. - Vila do Conde.
II
O valor da prometida venda é de €85.000,00 (oitenta e cinco mi! euros)
III
Como sinal e princípio de pagamento os SEGUNDOS OUTORGANTES entregam aos PRIMEIROS OUTORGANTES a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros) correspondente ao sinal, quantia esta que os PRIMEIROS OUTORGANTES declaram ter recebido e lhes dá a respectiva quitação
IV
Como reforço de sinal os SEGUNDOS OUTORGANTES entregarão trinta por cento do valor global da venda, até ao dia antes da escritura, em quantias parcelares em datas a combinar, quantias estas que os PRIMEIROS OUTORGANTES darão a respectiva quitação.
V
A restante quantia do preço acordado, isto é o valor de € 59.500,00 (cinquenta e nove mil e quinhentos euros), será paga na data da escritura da fracção objecto deste contrato.
VI
Ambos os OUTORGANTES acordam em efectuar a Escritura Definitiva de Venda que será outorgada no decorrer do ano de 2005, em dia, hora e local a designar pelos PRIMEIROS OUTORGANTES, por caria registada com aviso de recepção a enviar, com antecedência mínima de 15 dias, aos SEGUNDOS OUTORGANTES.
VII
Compete aos SEGUNDOS OUTORGANTES o pagamento dos encargos com a compra aqui prometida efectuar, nomeadamente Sisa, se a esta houver lugar, emolumentos da escritura de compra e venda e registos.
VIII
Para as questões emergentes deste contrato, as partes convencionam que será competente o foro da comarca de Vila do Conde, com renúncia a qualquer outro.
IX
Este contrato fica sujeito às seguintes disposições legais: art. 410° (regime aplicável aos contratos desta natureza), art. 442° (referente ao sinal) e art. 830° (referente à execução específica) todos do Código Civil.
X
Como prevê o referido art. 442°, n.02 do C.C., aquele que entrega o sinal (promitente comprador) e não cumpre o contrato por culpa sua, perde o direito ao mesmo, mas se o contrato não for comprido por culpa do promitente vendedor tem este o dever de devolver o sinal em dobro.
XI
Em todo o omisso no presente contrato, este reger-se-á pelas disposições legais aplicáveis.
XII
Ambos os OUTORGANTES prescindem mutuamente do reconhecimento das assinaturas em virtude do contrato ter sido OUTORGADO na sua presença e renunciam à invocação desse facto.
Depois de lido por ambos os OUTORGANTES e por estarem de acordo, vai por eles ser assinado, ficando o original na posse dos SEGUNDOS OUTORGANTES» (alínea A. dos factos assentes)
2. O autor entregou à ré em 14 de Abril, em cumprimento do estipulado na cláusula III do contrato referido em l. a quantia de € 5.000,00. (alínea B. dos factos assentes)
3. A ré nunca convocou o autor para a celebração da escritura pública. (alínea C. dos factos assentes)
4. O autor escreveu e enviou à ré uma carta datada de 28 de Janeiro de 2008, que esta recebeu, com o seguinte teor «Tendo por referência o contrato promessa de compra e venda entre nós celebrado em 14 de Abril de 2004, pelo qual V. Excias prometeram vender-me, e eu prometi comprar-vos, uma fracção autónoma em construção do Tipo T1. correspondente ao 1° frente, do prédio que estão a construir na ………., ………., Vila do Conde, pelo preço de 85.000 € (Oitenta e cinco mil euros), do qual já paguei 5.000 € (cinco mil euros) como sinal, tendo decorrido um prazo razoável para a conclusão da obra e escritura da fracção autónoma, venho, ao abrigo da Cláusula VI, conceder-lhe um prazo de 30, dias para proceder à marcação da escritura pública do contrato definitivo, avisando-me por carta registada com aviso de recepção a enviar, com a antecedência mínima de 15 dias.» (alínea D. dos factos assentes)
5. O autor escreveu e enviou à ré uma carta datada de 11 de Abril de 2008 com o seguinte teor «Na minha carta de 28 de Janeiro do corrente ano, concedi-lhe um prazo de 30 dias para proceder à marcação da escritura pública do contrato definitivo. Decorrido este tempo todo, ainda não fui convocado, por caria registada com aviso de recepção, para a realização da mesma. Assim, entrou V. Excia em mora, servindo a presente para lhe conceder um prazo suplementar de 20 dias para voltar a marcar a escritura pública de compra e venda da fracção autónoma em construção do Tipo T1, correspondente ao 1º andar frente, do prédio que estão a construir na ………., ………., Vila do Conde, avisando-me por carta registada com aviso de recepção a enviar com antecedência de 15 dias. Caso não o faça (marcação da escritura pública), desde já fica notificado para comparecer no dia 29 de Maio de 2008, pelas 16:00 horas, no Notário D………., silo na Rua ………., .. -- .° - ….-… Póvoa de Varzim, para a celebração da mencionada escritura pública de compra e venda, onde deverá depositar os documentos necessário à celebração da mesma, designadamente as certidões da CRP da fracção do prédio, de teor matricial, licença de habitabilidade e da C.R.Comercial da matrícula da Sociedade vendedora, até 8 dias antes da data marcada, para eu poder tratar do necessário financiamento e do pagamento do eventual IMT. Mais advirto V. Excia que a não marcação da escritura, a não comparência no local, em data e hora supra identificados, a não entrega dos documentos necessários à celebração da escritura pública até 8 dias antes, bem como a construção de outra fracção do tipo diferente (T2 ou mais) no mesmo andar e espaço da que me foi prometida vender, considero o incumprimento definitivos e absoluto de v/ parte, para além de eu perder o interesse na continuação da V. prestação, declarando resolvido o contraio, com as consequências legais.» (alínea E. dos factos assentes)
6. E………. escreveu e enviou ao autor, que a recebeu, uma carta datada de 21 de Abril de 21 de Abril de 2008 com o seguinte teor «Acusamos a recepção da si carta, datada de 11 de Abril, de 2008, o qual mereceu a n/ melhor atenção. Antes de mais, foi com total estupefacção que recepcionamos a SI missiva, cujo teor merece a n/ indignação. Aliás, a til posição acerca deste assunto, já se acha comunicada ao S. Ilustre Advogado Dr, F………., por intermédio do n/ advogado. Mas, para que não restem dúvidas, e para lhe avivar a memória, passamos, uma vez mais, a relatar factos. Em 14 de Abril de 2004, foi entre nós celebrado um contrato promessa de compra e venda, que tinha por objecto uma fracção autónoma em construção de tipo T1. correspondente ao 1º andar frente, do prédio a edificar na Rua ………., Vila do Conde. No decurso do mês de Abril do ano de 2004, e já após ter sido prestado por V.Exa. sinal no montante de € 5.000,00, comunicou-nos que não pretendia continuar com o negócio e que desistia. Foi expressamente referido que perdia o interesse no negócio, aceitando a sanção legal da perda de sinal. Como razões para tal comportamento, invocou problemas de índole pessoal com a sua então namorada, hoje mulher, que se prendiam com o fim da relação. Em virtude do terminar da relação e porque a S/ então namorada residia em frente à fracção que V.Exa, havia prometido comprar, o que seria uma situação penosa por ter que se encontrar diariamente com a mesma., desistia do negócio. Face a tal posição, aceitamos a S/ posição, dando por finalizado o contrato. Todavia, passado mais de 3 anos, vem V.Exa, solicitar o reatamento de um negócio há muito cessado. Convenhamos que tal comportamento é no mínimo lamentável. Por tudo quanto deixamos dito, reiteramos que nada mais temos a haver com V.Exa., seja a que titulo for.» (alínea F. dos factos assentes)
7. Por escritura pública de 10 de Agosto de 2007, outorgada no Cartório Notarial de Guimarães, E……….., em representação da ré, G………. e mulher, H………., e I………., em representação do J………., SA, celebraram um contrato de compra e venda e mútuo com hipoteca, mediante o qual, além do mais, o primeiro, em nome da sua representada, declarou vender aos segundos, pelo preço de € 90.000,00, a fracção autónoma designada pela letra C, correspondente ao 1.º andar, frente, com entrada pela ………., n.° …, habitação do Tipo T-Um, com uma varanda e garagem. (alínea G. dos factos assentes)
8. Aquando da outorga do contrato referido em I. o autor solicitou à ré a realização de alterações ao nível dos acabamentos do interior da fracção a que aquele respeitava. (resposta ao n.º 3 da base instrutória)
9. Ficou acordado entre autor e ré que o primeiro pagaria a placa vitrocerâmica e caldeira mural na cozinha. (resposta ao n.º 4 da base instrutória)
10. No final do ano de 2004 o autor solicitou à ré que tentasse vender o prédio a terceiro. (resposta aos n.°s 5, 6 e 8 da base instrutória)
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O autor suscita, em suma, as seguintes questões:1) Os itens 5, 6 e 8 da BI foram incorrectamente julgados (a resposta ao item 5 deve ser considerada não escrita por extravasar a matéria quesitada);
2) Não se provou que tivesse desistido do negócio em questão (somente por mútuo acordo com base documental é que o dito negócio poderia cessar);
3) O contrato promessa é nulo (por ausência de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes) e não agiu com abuso de direito pelo que tem direito à devolução do sinal em singelo.
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O tribunal a quo julgou improcedente a acção porque considerou que o autor desistiu da sobredita promessa de compra (interpretou, nesse sentido, a supra referida solicitação do autor á ré para que esta tentasse vender o imóvel prometido comprar a terceiro) e, ao suscitar a nulidade do contrato por ausência de reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes, agiu com abuso de direito (os outorgantes não só prescindiram do reconhecimento das assinaturas como renunciaram à invocação da ausência dessa formalidade).Matéria de facto –
Entende o recorrente que o substrato factual provado no contexto dos itens da BI acima referidos foi o de que o autor solicitou à ré para tentar vender o prédio a terceira pessoa até à data prevista para a escritura. Se tal acontecesse, a ré recebia o dinheiro da venda e restituía o sinal ao autor extinguindo-se então o compromisso entre ambos. Se a ré não o conseguisse vender então o autor ficaria com ele cumprindo a promessa a que se obrigou.
A sobredita factualidade resulta, na óptica do recorrente, das declarações do próprio autor e do depoimento da testemunha K………., seu sogro.
As declarações do autor foram desvalorizadas na medida em que não veiculassem o reconhecimento de factos que o desfavorecessem. O depoimento da testemunha K………. não foi considerado relevante para o tribunal recorrido.
A decisão incidente sobre a matéria de facto é passível de alteração no contexto do preceituado no art. 712º do CPC.
Contudo, os meios probatórios invocados pelo recorrente não são de molde a impor decisão diversa da recorrida quer porque o tribunal decide segundo a sua livre convicção (art. 655º nº 1 do CPC) quer porque as declarações do autor não têm valor probatório para tanto (o depoimento de parte visa essencialmente a confissão cfr arts. 552º e ss do CPC) quer ainda porque o depoimento da testemunha K………. não conduz ao pretendido por ausência de conhecimento directo dos factos por parte deste.
Acresce que, a resposta dada ao item 5 da BI não extravasou o conteúdo deste (estava em causa saber se o autor informou a ré que pretendia desistir da compra da sobredita fracção e a resposta quedou-se pela solicitação do autor à ré para que tentasse vender a fracção a outrem o que até foi interpretado, pelo tribunal recorrido, como desistência do negócio e, efectivamente, se contém na dinâmica desta ideia).
Nulidade –
Como se provou, autor e ré dispensaram o reconhecimento das assinaturas e renunciaram à invocação desse facto.
As formalidades a que alude o art. 410º nº 3 do CC visam, predominantemente, a tutela do interesse do promitente-comprador e configuram uma nulidade atípica, sanável e que não é de conhecimento oficioso nem pode ser invocada por terceiros.
Contudo, atenta a cláusula contratual acima referida, conclui-se pela ilegitimidade da arguição da nulidade em causa por parte do recorrente porquanto o mesmo contribuiu para a sobredita omissão e criou, nesse contexto, a expectativa na ré de que não a invocaria pelo que ocorre abuso de direito (art. 334º do CC) na modalidade de venire contra factum proprium.
Desistência –
O tribunal recorrido decidiu no sentido de que o autor, ao solicitar que a ré tentasse vender o prédio a terceiros, desistiu do negócio e, consequentemente, libertou a ré das obrigações contratuais inerentes ao mesmo.
Contudo, do acervo de factos constantes da BI que contextualizavam o alegado termo do contrato em causa não se demonstrou sequer que a ré tivesse aceitado qualquer propósito do autor nesse sentido tudo se resumindo à tentativa de venda dada como provada (item sob o nº 10 dos factos provados).
Do sobredito facto, equívoco por natureza, não se pode inferir qualquer desistência do negócio no sentido propugnado na decisão recorrida tanto mais que o mesmo não se mostra acompanhado de outros eventos que a confirmem.
Seja como for, mesmo a existir desistência a mesma era irrelevante na medida em que a atitude unilateral do autor seria inconsequente sem a aceitação, informal que fosse, da ré.
Efectivamente, a cessação dos efeitos negociais podia ser conseguida pela via da revogação por comum acordo (art. 406º nº 1 do CC) pressuposto esse ausente no caso em apreço uma vez que não se provou a aceitação da ré cfr resposta ao item 6º da BI (a este propósito, Teoria Geral do Direito Civil, Mota Pinto, 4ª edição, págs 629 e 630).
Consequentemente, o contrato-promessa em causa manteve-se operante (por ausência de revogação por acordo das partes) pelo que a ré não só deveria ter comparecido no notário na sequência da missiva do autor de 11/4/2008, acima transcrita, como não deveria ter vendido a fracção em questão a terceiros como o fez.
Atento o sobredito comportamento da ré mostra-se, por esta, definitivamente incumprido o contrato-promessa em causa (arts 801º e 808º do CC).
Como houve sinal o autor tem direito à sua restituição em dobro (art. 442º nº 2, 2º parte, do CC).
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Nestes termos, dá-se provimento ao recurso e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida e condena-se a ré a pagar ao autor a quantia de € 10.000,00 acrescida dos peticionados juros de mora.Custas pela recorrida.
Porto, 6/12/2010
António Eleutério Brandão Valente de Almeida
José Rafael dos Santos Arranja
Maria José Rato da Silva Antunes Simões