Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 2037/13.0TBPVZ.P1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS ARRENDATÁRIOS
VENDA DE IMÓVEL ARRENDADO
TERCEIRO
ABUSO DE DIREITO
II - Quando assim acontece a liberdade de contratar e transfiguração de contratos típicos não deve, de modo nenhum, atingir os interesses e direitos de terceiros de boa-fé que, reflexamente, derivam do contrato.
Comarca do Porto
Póvoa de Varzim - Inst. Central - 2ª Secção Cível - J5
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Relatório
B…, residente na Praça …, nº.., Bloco …, Póvoa de Varzim, propôs a presente acção, comum, contra C…, residente na Rua …, nº …, …, Vila do Conde, D… e esposa E…, residentes na Rua …, nº…, …, Maia, requerendo que lhe seja reconhecido o direito de preferência na venda realizada pelo 1º réu aos 2ºs réus, e serem estes substituídos pela A. na aquisição da fracção.
Mais requer que seja ordenado o cancelamento de todos os registos efectuados após aquela transmissão sobre a fracção autónoma em causa.
Alega para o efeito que é arrendatária de um imóvel que pertencia ao 1º réu, tendo tomado conhecimento, quando aquele pretendeu alterar o montante da renda, que o imóvel havia sido vendido aos 2ºs réus., sem que tal venda, e as suas condições, lhe tivessem sido comunicadas. Tendo direito de preferência na venda do imóvel, pretende exercê-lo por via desta acção.
Depositou o preço fixado na escritura pública de compra e venda.
Devidamente citados, vieram os réus contestar, em conjunto, tendo admitido que a venda não foi comunicada à autora pois que nem o 1º réu quis vender o imóvel nem os 2ªs réus o quiseram comprar, tendo sido feita a venda para garantir um empréstimo que os 2ºs réus fizeram ao 1º réu. Alegaram ainda que, no momento da escritura, foi celebrado um contrato promessa mediante qual os 2ºs réus declararam prometer vender ao 1º réu, que declarou prometer comprar, o mesmo imóvel, com um acréscimo de 5.800,00 euros, cujo prazo de cumprimento foi entretanto prorrogado.
Alegam ainda que jamais os 2ºs réus. se comportaram como proprietários da fracção, sendo o 1º réu quem paga as despesas do imóvel.
Mais alegam que o imóvel tem um valor muito superior a 83.250,00 euros, existindo abuso de direito da A. em preferir na compra pelo preço de 30.000,00 euros.
Deduziram ainda pedido reconvencional, para a hipótese de procedência da acção de preferência, requerendo que a autora seja condenada a pagar pelo acto de transmissão a quantia de 83.250,00 euros, tendo em conta as regras do instituto do enriquecimento sem causa.
A autora respondeu, alegando desconhecer os factos alegados pelos réus, alegando que sempre lhe assistiria o direito de preferir pelo preço de 35.800,00 euros perante o incumprimento definitivo do contrato promessa que aqueles alegam ter celebrado.
Mais veio requerer a ampliação da causa de pedir e do pedido, alegando que com o incumprimento do contrato promessa o prédio ingressou definitivamente na esfera jurídica dos 2ºs réus., e que, se assim se não entender, ficou sub-rogada no crédito do 1º réu sobre os 2ºs réus., estando interessada na sua satisfação.
Alega ainda que é totalmente alheia aos factos alegados pelos réus., e que para o exercício deste direito recorreu a um advogado e teve de contrair um empréstimo particular para depositar a quantia do preço, o que lhe trará despesas, sendo os réus. responsáveis pelo seu pagamento, o que peticiona subsidiariamente, em montante nunca inferior a 8.150,00 euros, para a hipótese de improcedência desta acção de preferência.
Quanto ao pedido reconvencional invoca a sua ineptidão e inadmissibilidade.
Os réus pronunciaram-se sobre a ampliação da causa de pedir e do pedido e sobre a ineptidão e inadmissibilidade do pedido reconvencional.
Foi realizada audiência prévia.
Proferido despacho saneador, não foram admitidos nem o pedido reconvencional, nem o pedido de ampliação da causa de pedir e dos pedidos, com excepção do pedido subsidiário formulado e relativo a despesas.
A autora interpôs recurso da decisão que não admitiu a ampliação do pedido e causa de pedir, o qual não foi admitido, nos termos que constam de fls. 292.
Foi realizada audiência de discussão e julgamento com observância das formalidades legais.
Foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:” Pelo exposto, o Tribunal julga improcedentes as excepções invocadas na contestação e parcialmente procedente a acção e, em consequência:
a) reconhece que existe o direito da A. B… de preferir na aquisição efectuada pelos 2ºs Rs. D… e E… ao 1º R. C… do imóvel referido no facto 3 desta decisão;
b) determina a substituição dos 2ºs Rs. pela A. no negócio objecto de preferência e referido em 3 da matéria de facto provada;
c) absolve os Rs. quanto ao demais peticionado (cancelamento dos registos posteriores à propositura da acção).”
O réu C… interpôs recurso, concluindo:
1. A Recorrida propôs a presente acção contra o ora Recorrente e os segundos Réus, requerendo que lhe fosse reconhecido o direito de preferência na venda realizada pelo recorrente aos segundos Réus e serem estes substituídos pela Recorrida na aquisição da fracção melhor identificada nos autos, um apartamento T3 sito na Póvoa do Varzim.
2. Alegou a sua qualidade de arrendatária do imóvel que pertencia ao Recorrente, referiu que não lhe foram comunicadas as condições de compra e que só tomou conhecimento da venda do imóvel ora em causa quando o Recorrente, já após a data da outorga escritura para os segundos Réus, pretendeu um aumento de renda por parte da Recorrida.
3. O Recorrente jamais quis vender o seu imóvel e os segundos réus jamais o quiseram comprar a outorga da escritura de 31/01/2012 apenas visou se um acto acessório a um mutuo entre o pai do recorrente e os segundos réus e de forma a garantir a quantia de 30.000,00€ mutuada.
4. No âmbito da sentença proferida é o próprio “ Tribunal a quo” que dá por provado na sua fundamentação de facto no seu número 8 a necessidade da quantia de 30.000,00€ por parte do pai do Recorrente para garantir a restituição da quantia; “O pai do 1º R. necessitava de dinheiro e, por esse motivo, acordou com o 1º R. e com o 2º R. que este lhe entregaria a quantia de 30.000,00 euros com obrigação de este restituir essa quantia acrescida de juros e, para garantir a restituição desta quantia, o 1º R. vendia aos 2ºs Rs. o imóvel referido em 3, pelo preço de 30.000,00 euros. “ Factos Provados 8 .
5. Para assegurar o retorno do imóvel ao Recorrente com a mesma data de 31/1/2012 foi celebrado um contrato promessa, reconhecido em 10/02/2012 em que se estipulou o retorno da fracção ao Recorrente, agora com um acréscimo de preço de 5.800,00€, quantitativo que respeitaria a despesas suportadas pelos segundos Réus e juros pelo dito mútuo.
“Com data de 31/01/2012, foi outorgado o documento de fls. 72, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, em que os 2ºs Rs. Declararam prometer vender ao 1º R., que declarou prometer comprar, o mesmo imóvel, pelo preço de 35.800,00 euros, que seria pago na data da realização da escritura pública.” Factos Provados 9.
6. Ora o Recorrente ainda está a pagar a quantia que foi mutuada, ainda não a tendo liquidado na totalidade. “A quantia entregue pelos 2ºs Rs. ao pai do 1º R. não foi ainda por este restituída na totalidade.” Factos Provados 12.
7. Jamais o Recorrente quis vender o imóvel que ora a Recorrida quer preferir.
(2:10) C…: O que eu fiz foi… A minha intenção nunca foi vender. A minha intenção foi dar o apartamento como garantia para um empréstimo que o meu pai fez. O negócio foi esse, nunca houve intenção de vender…”
8. Jamais os segundos Réus quiseram ou querem comprar o imóvel em causa, muito menos por aquele preço. CF Declarações de D… (3:14) D1…: “Aquilo foi uma garantia…”
9. Contrariamente à interpretação levada a cabo pelo tribunal recorrido tendo em conta a factualidade referida, cremos, pois que ficou provado que, embora tenha sido efectuada um acto formal de escritura pública entre o Recorrente e os segundos Réus, jamais aquele quis, ou teve vontade de vender o dito imóvel, ou os segundos réus pretenderam comprar o mesmo.
10. razão pela qual não se colocou a questão do cumprimento da obrigação legal de comunicação à Recorrida; Ou para dar a preferência à Recorrente no empréstimo deveria ter enviado o Recorrente a dita carta com as condições do negócio? “Necessito da quantia de 30.000,00 para poder valer ao meu pai. Pagarei juros e após o pagamento do mútuo devolver-me-á o imóvel.”
11. O acto de outorga de escritura efectuado em 31/01/2012 aparece como acessório ao negócio principal que é o mutuo de 30.000,00 e precário pois o objecto voltará à esfera patrimonial do Recorrente mal esteja liquidado o quantitativo acordado a titulo de despesas e juros.
12. Independentemente da referida escritura de 31/01/2012 o Recorrente continuou, na sua relação com a Recorrida e com os segundos réus, a comportar-se como proprietário do imóvel;
13. Foi nessa qualidade que a 15 de maio desse ano 2012, cerca de quatro meses depois da dita escritura, que o Recorrente enviou carta à Recorrida a informá-la da transição para o NRAU e a pedir-lhe aumento de Renda. “E por carta de 15/05/2013, que se destinou a informá-la da transição para o NRAU com o pedido de aumento de renda.” Factos Provados 17. “ Após a data de 31/01/2012, o 1º R. continuou a remeter à A. correspondência, dirigida ao seu ex marido, alegando a sua qualidade de proprietário.” 15 Factos Provados. Por carta de 19/04/2013, a administração do condomínio solicitou ao 1º R. a liquidação das prestações em atraso. “18 Factos Provados. Em representação do 1º R., o mandatário deste solicitou à A. o pagamento das prestações de condomínio. 19 Factos Provados.
14. O tribunal recorrido dá também por provada factualidade que atesta que jamais os segundos Réus se comportaram alguma vez como proprietários,:
Após ter tido conhecimento do acto referido em 3, a A. procedeu ao pagamento da renda ao 2º R. e este deu-lhe indicação para continuar a pagar as rendas ao 1º R., o que esta vem fazendo desde essa data.“20 Factos Provados.
15. Cremos, pois, contrariamente ao referido pelo tribunal “ a quo” e independentemente do acto formal de escritura a vontade do Recorrente era a de garantir um empréstimo dos segundos Réus à família jamais se prefigurando sem o imóvel em causa com o acto formal praticado.
16. Cremos, pois, Contrariamente ao referido pela decisão recorrida que a matéria dada como não provada na alínea b) da matéria não provada “ que o 1º Réu nada quisesse vender e os 2.ºs Rs nada quisessem comprar”, deveria passar à matéria dada por provada, aí passando a constar: Provado que: o 1º Réu nada quisesse vender e os 2.ºs Rs nada quisessem comprar”
17. O montante de 30.000,00€ não é o valor real do imóvel e a Recorrida sabe e conhecia tal facto, ou pelo menos tinha obrigação de conhecer;
18. Dado como factualidade assente nos autos o valor matricial do dito imóvel.
“Aquando da última avaliação, efectuada pela Repartição de Finanças respectiva, o valor patrimonial do imóvel foi fixado em 83.250,00 euros.” 7 Fundamentação de facto.
19. A peritagem requerida e levada a cabo nos presentes autos deu por assente o valor comercial do dito imóvel que ora a Recorrida quer preferir por 30.000,00€: “O imóvel tem o valor de mercado de 118.000,00 euros.” 3 Factos Provados.
20. Cremos, Venerandos Desembargadores, na nossa modesta opinião, que jamais o Recorrente, que embora à data fosse extremamente jovem, mas como pessoa de senso médio venderia o seu imóvel aos segundos réus por menos… cinco vezes… o valor que realmente ele tem comercialmente.
21. Teria a Recorrida conhecimento aproximado de tal valor ou que a situação negocial seria para si era vantajosa.
22. A Recorrida sabia perfeitamente que este preço era um autêntico e vantajoso “achado”, aliás como bem reflecte o depoimento da irmã e testemunha aquela, F… pasta no CD – 20160331145721_1389384_2871561 (12:55 – 20:19),
Além de que
23. A Recorrida habita o próprio imóvel há vários anos a título de arrendamento e melhor o conhece em comparação com alguns da sua vizinhança, além de que já lhe foi dada a preferência na compra por uma outra ocasião; “No dia 10/10/2008, através de notificação judicial avulsa, a A. foi notificada para exercer o direito de preferência da fracção em causa nos presentes autos pelo preço de 100.000,00 euros.” Ponto 6 da matéria dada por assente.
24. A Recorrida também sabia, pelo menos desde 15/05/2013, quando o Recorrente a informou da transição para o NRAU com o pedido de aumento de renda que levava em anexo documento fiscal, do valor patrimonial do imóvel; 83.250,00€.
25. A Recorrida viu pois naquela outorga de escritura de 31/01/2012 a possibilidade de um vantajoso negócio, aproveitando, Venerandos Desembargadores, uma forma menos ortodoxa de garantir o mútuo conexo.
26. Mas se nada disto era novidade para a Recorrida embora ela o manifeste como tal, já para o recorrente a justificação da decisão ora em crise para “desculpabilizar e justificar o direito de preferência da Recorrida, e … note-se só por 30.000,00€” é que não nos parece a mais razoável tendo, nomeadamente, em conta o valor comercial do imóvel apurado pela peritagem dos autos; “Os Rs. procuraram demonstrar que a A. Tinha conhecimento deste valor pois que recusara uns anos antes preferir no negócio em que o 1º R. adquiriu o imóvel arrendado e que lhe foi proposto por 100.000,00 euros. Porém, o facto de existir um negócio sobre o imóvel em que o preço é de 100.000,00 euros não significa que o imóvel tenha de facto tal valor, sendo certo que, ao não aceitar tal proposta, limita-se a A. a demonstrar não estar interessada em preferir por esse montante.”
27. Não considerou o tribunal recorrido, na nossa modesta opinião de forma não correcta, que a recorrente tivesse conhecimento de que o valor do imóvel era infinitamente superior aquele (e só aquele) pelo qual quer preferir, sabendo muito bem do vantajoso negócio que está a fazer em detrimento do Recorrente que se verá privado do seu bem por cinco vezes menos que o seu valor real.
28. O valor de mercado do imóvel que a recorrida pretende preferir por 30.000,00€ andará sempre na ordem dos 118.000,00 euros.”
29. O negócio principal traduziu-se num mútuo que como acessório teve a dita outorga de escritura de 31/01/2012 como se de uma hipoteca se tratasse. A contraprestação do mutuo ainda não foi toda ressarcida, facto pelo qual, e só, o imóvel ainda não retornou formalmente ao Recorrente.
30. A Recorrida pretende, pois, substituir-se na posição dos segundos Réus, como adquirentes no negócio objecto de preferência, pelo que solicita nos autos o reconhecimento do seu direito de preferência e consequente direito de haver para si o imóvel objecto do negócio de compra e venda.
31. Estamos perante um negócio complexo em que um mútuo motiva os restantes termos do negócio que estão amalgamados a este e que motivaram a outorga da dita escritura.
32. Os elementos essenciais da “alienação”; O empréstimo de 30.000,00€ nas condições que reflexamente conduziram àquele acto e
33. a devolução do imóvel após pagamento.
34. Ora para o Recorrente ter dado preferência à Recorrida nas mesmas condições dos segundos Réus na dita garantia teria aquela de satisfazer idênticas condições. A Recorrida emprestaria ou emprestará essa quantia ao Recorrente? Devolver-lhe-ia o imóvel no final do pagamento?
35. Não cremos, pois, que possa colher a nível de direito, perante tudo o já alegado a conclusão simplista retirada pelo tribunal “ a quo” da análise do artigo 1410 do Código Civil na sua aplicação à factualidade: “A A. tem pois direito de preferência na venda do imóvel de que é arrendatária e este foi validamente exercido através desta acção.”
36. Cremos que igualmente não tem nexo o tribunal “a quo” pronunciar-se sobre cumprimento ou incumprimento do contrato promessa subsequente entre o Recorrente e os segundos Réus quando decreta a Preferência da Recorrida, pois tal decisão ora em crise faz retroagir a acção dos segundos réus somente até ao início da dita escritura e aí a sua substituição pela Recorrida.
37. O tribunal recorrido não andou bem na nossa modesta opinião, quando considerou a preferência invocada pela Recorrida, e
38. Menos bem andou quando, tendo optado por considerar preferência da Recorrida não entendeu que na invocação de tal “direito” estaria bem visível…
39. Reflectido e manifesto o seu abuso e um enriquecimento sem causa por parte daquela na medida proporcional ao empobrecimento por parte do Recorrente sem causa aparente.
40. Continuamos convictos, mui respeitosamente, que não assiste o direito de preferência à Recorrida, mas se tal lhe assistisse, o que não se lhe reconhece no peticionado na presente acção, sempre existiria um abuso de direito da sua parte ao solicitar o peticionado nos presentes autos.
41. Ao pretender preferir no âmbito negócio entre o Recorrente e os segundos Réus e só pretendendo fazê-lo só pelo valor exarado naquela mesma escritura isto é 30.000,00€,
42. Sabedora que era e é de que o prédio, objecto da preferência, tinha um valor superior e tem um valor de mercado mais de cinco vezes o que ela pretende pagar.
43. A Recorrida está perfeitamente ciente das vantagens acrescidas e não licitas de tal preferência e pretende ficar com um imóvel que segundo a peritagem dos presentes autos vale 118.000,00€, tirando assim conscientemente vantagens um negócio meramente formal das partes, em que o Recorrente perde aproximadamente 88.000,00€.
44. Estará, pois, a existir esse direito, a Recorrida está a abusar dele.
45. Parece-nos, Venerandos Desembargadores, que estaríamos sempre, salvo o devido respeito e melhor opinião, e face aos factos descritos, perante o exercício ilegítimo de um direito por parte da Recorrida, pois excede manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim social ou económico desse direito.
46. A Recorrida só pretende preferir pela quantia dos 30.000,00€ vertidos na escritura, factualidade muito vantajosa para ela aproveitando-se de um erro formal por parte do Recorrente para garantir um empréstimo à sua família por parte dos segundos Réus. Mesmo que lhe aproveitasse tal direito estaria a abusar do mesmo.
47. Cremos, na nossa modesta opinião, que na presente factualidade, a figura do abuso de direito sempre serviria como válvula de escape para tal factualismo, que os limites apertados da lei podem não contemplar de forma a ser considerada justa pela consciência social, evitando que, observada a estrutura formal do poder que a lei confere, se exceda, manifestamente, os limites que se devem observar, tendo em conta a boa fé e o sentimento de justiça em si mesmo.
48. Ora, salvo o devido respeito, o abuso do direito por parte da Recorrida equivalerá à sua falta do direito, obtendo-se assim os efeitos que se produziriam se alguém praticasse um acto que não pode realizar.
49. Mais que não fosse, cremos que a proceder a dita Preferência sempre se verificaria uma vantagem de carácter patrimonial na esfera da Recorrida que se quantificaria entre o valor que a mesma depositou nos presentes autos para invocar a preferência; 30.000,00€ e o valor de mercado do imóvel que importa na quantia de; 118.000,00. Tal procedência o que criaria um efectivo empobrecimento do Recorrente, e que se traduziria num enriquecimento sem causa por parte da Recorrida.
Termos em que deve dar-se provimento ao presente recurso com todas as consequências da lei,
■ Revogando-se a sentença recorrida, se necessário for alterando-se antes de mais a decisão quanto à questão de facto, reapreciando a Veneranda Relação do Porto a prova dos autos, acrescentando à matéria dada como assente a factualidade indicada pelo Recorrente nos termos expostos.
Sem prescindir,
■ Para que não se faça menos correcta interpretação da factualidade trazida nos autos, bem como do artigo 1410º do Código Civil e dos princípios do abuso de direito e enriquecimento sem causa deve sempre revogar-se a sentença recorrida e substituir-se a mesma por outra que absolva Recorrente e os segundos Réus do requerido pela Recorrida.
Como sempre, farão V. Exas. Serena e objectiva justiça.
A autora B… apresentou contra-alegações, concluindo:
1.- O recurso oferecido pelo apelante deve ser rejeitado por extemporaneidade, porquanto apesar de o recorrente ter aproveitado o prazo adicional de 10 dias, não impugnou a decisão da matéria de facto, esclarecendo os motivos que do seu ponto de vista justificavam a alteração de tal decisão, e circunscrevendo nas conclusões do recurso tal eventual impugnação.
Sem prescindir,
2.- 1.º e 2.º Réus pretenderam na realidade vender e comprar, respectivamente, a fracção preferida; de tal modo que celebraram um contrato promessa de compra e venda, por preço diferente, com condições de validade e eficácia dependentes de eventual cumprimento – ou não – pelos contraentes;
3.- O 1.º Réu conformou-se que a fracção estava definitivamente transmitida para os 2.ºs Réus, pelo preço de €30.000,00 e que, em caso de incumprimento ou resolução da promessa de venda, a mesma jamais regressaria à sua titularidade;
4.- O negócio e preço foram ajustados nesses termos por 1.º e 2.º Réus e, por isso, e ainda porque as alegações de recurso não especificam qual o erro de decisão – de facto ou de direito – deve o recurso ser rejeitado, por inepto, quanto às alegações referentes à alínea B) das alegações;
Sem prescindir,
5.- O direito de preferência exercido pela apelada não pode ser afastado pelas demais condições negociais e particulares que 1.º e 2.º réus estabeleceram entre si, que não foram comunicadas à apelada, que não foram levadas a registo, e que estavam dependentes do cumprimento de um contrato particular de promessa de venda que nem sequer foi cumprido;
Sem prescindir,
6.- A apelada não age em abuso de direito, material ou formal, porquanto limitou-se a exercer a preferência na aquisição de uma fracção em que foi transmitida pelo preço real da transmissão, e que foi ajustado entre vendedor e comprador, e que, por isso, é independente do valor de mercado ou patrimonial de tal fracção;
Sem prescindir,
7.- Se, por mera hipótese académica, vier a proceder o recurso do apelante, e a declarar-se a nulidade da compra e venda por simulação, o que não se concede, sempre tal divergência entre vontade negocial e vontade real é inoponível à apelada, nos termos do disposto no artigo 243.º do Código Civil e, por isso, sempre lhe assistiria, como assiste, o direito a preferir na transmissão da fracção.
TERMOS EM QUE, e nos melhores de direito, sempre com o mui douto suprimento de Vossas Excelências, na improcedência do recurso, deve a douta sentença recorrida ser mantida;
Caso, por mera hipótese académica, venha a ser declarada a nulidade das declarações emitidas por 1.º e 2.º Réus, sempre a mesma, decorrente de simulação, absoluta ou relativa, é inoponível à apelada, pelo que, ainda assim, deverá ser reconhecido a esta o direito a preferir na transmissão.
Assim, decidindo, farão Vªs Exªs, aliás como sempre,
Nos termos da lei processual civil são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do mesmo e, consequentemente, os poderes de cognição deste tribunal.
Assim, as questões a resolver consistem em saber:
- se ocorreu erro na decisão de facto;
- qual o contrato que os réus celebraram entre si;
- se existe abuso de direito;
- se há enriquecimento sem causa.
II - Fundamentação de facto
O tribunal recorrido deu como provados e não provados os seguintes factos:
A) 1. A A. é arrendatária da fracção autónoma identificada pela letra “AJ”, de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sita à Praça …, n.º .., Bloco …, ….-… Póvoa de Varzim, descrita na respectiva Conservatória de Registo Predial.
2. O arrendamento de tal prédio foi celebrado pela antecessora do 1º R. ao marido da A. e depois foi transferido para a A. através de atribuição de casa de morada de família e transferência de arrendamento, proferida por sentença transitada em julgado no âmbito do processo n.º 2026/08.7TBPVZ, que correu termos pelo 1.º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Póvoa de Varzim.
3. Em 31/01/2012, no 1.º Cartório Notarial de Competência Especializada de Matosinhos, o 1º R. declarou vender aos 2ºs Rs., que declaram comprar, a fracção identificada em 1.º, pelo preço de €30.000,00.
4. À A. não foi dado conhecimento desta venda, nem o projecto da mesma, nem o seu preço e condições, por qualquer dos Rs..
5. Em 30/08/2013 a A. depositou à ordem destes autos o valor de 30.000,00 euros.
6. No dia 10/10/2008, através de notificação judicial avulsa, a A. foi notificada para exercer o direito de preferência da fracção em causa nos presentes autos pelo preço de 100.000,0 euros.
7. Aquando da última avaliação, efectuada pela Repartição de Finanças respectiva, o valor patrimonial do imóvel foi fixado em 83.250,00 euros
Realizada a audiência, resultou ainda provado que:
8. O pai do 1º R. necessitava de dinheiro e, por esse motivo, acordou com o 1º .e com o 2º R. que este lhe entregaria a quantia de 30.000,00 euros com obrigação de este restituir essa quantia acrescida de juros e, para garantir a restituição desta quantia, o 1º R. vendia aos 2ºs Rs. o imóvel referido em 3, pelo preço de 30.000,00 euros.
9. Com data de 31/01/2012, foi outorgado o documento de fls. 72, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, em que os 2ºs Rs. Declararam prometer vender ao 1º R., que declarou prometer comprar, o mesmo imóvel, pelo preço de 35.800,00 euros, que seria pago na data da realização da escritura pública.
10. Mais estipularam, nesse documento, que a escritura pública de compra e venda seria outorgada no prazo máximo de 12 meses a contar da presente data, tendo como data limite o dia 31/01/2013.
11. Posteriormente, com data de 02/12/2012, o 1º R. e os 2ºs Rs. elaboraram um aditamento ao referido acordo, declarando prorrogar o cumprimento do contrato prometido até 30/08/2013.
12. A quantia entregue pelos 2ºs Rs. ao pai do 1º R. não foi ainda por este restituída na totalidade.
13. O imóvel tem o valor de mercado de 118.000,00 euros.
14. A A. tinha conhecimento que o imóvel tem um valor superior a 30.000,00 euros.
15. Após a data de 31/01/2012, o 1º R. continuou a remeter à A. correspondência, dirigida ao seu ex marido, alegando a sua qualidade de proprietário.
16. O que fez por carta de 07/02/2013, pretendendo agendar uma visita ao imóvel que foi realizada pelo pai.
17. E por carta de 15/05/2013, que se destinou a informá-la da transição para o NRAU com o pedido de aumento de renda.
18. Por carta de 19/04/2013, a administração do condomínio solicitou ao 1º R. a liquidação das prestações em atraso.
19. Em representação do 1º R., o mandatário deste solicitou à A. o pagamento das prestações de condomínio.
20. Após ter tido conhecimento do acto referido em 3, a A. procedeu ao pagamento da renda ao 2º R. e este deu-lhe indicação para continuar a pagar as rendas ao 1º R., o que esta vem fazendo desde essa data.
21. Para exercer o seu direito de preferência, a A. contratou o advogado constituído nos autos, a quem terá de pagar retribuição, em montante não apurado.
22. Da descrição predial electrónica 2714, freguesia …, da Conservatória do Registo Predial consta apenas a inscrição da aquisição pelos 2ºs Rs. ao 1º R do imóvel referido.
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Não se provou que:a) O contrato promessa tivesse sido outorgado em 31/01/2012.
b) O 1º R. nada quisesse vender e os 2ºs Rs. nada quisessem comprar.
c) O valor de 5.800,00 euros que acresce aos 30.000,00 euros no contrato promessa diga respeito a juros.
d) A A. tivesse qualquer conhecimento sobre os termos do negócio que foi celebrado entre o 1º R. e os 2ºs Rs..
e) Fosse o 1º R. a pagar todas as despesas de IMI do imóvel.
f) Os 2ºs Rs. não tivessem comunicado a transferência da propriedade ao condomínio.
g) O 1º R. tivesse continuado a receber toda a correspondência relativa à fracção.
h) A A. tivesse recorrido a uma particular para lhe emprestar o dinheiro para o depósito nestes autos, a juros.
i) A retribuição acordada entre a A. e o seu mandatário nestes autos.
B) Impugnação da matéria de facto
Alega o recorrente que a matéria dada como não provada na alínea b) “que o 1º Réu nada quisesse vender e os 2.ºs Rs nada quisessem comprar”, deveria passar à matéria dada por provada, aí passando a constar: Provado que o 1º Réu nada quisesse vender e os 2.ºs Rs nada quisessem comprar”
Não obstante o novo Código de Processo Civil (aprovado pela Lei n.º 41/2013 de 26 de Junho) que operou uma grande transformação ao nível da enunciação da decisão de facto, importa reter que, nos termos do artigo 607º, nº4 do Código, o que irá ser vertido na sentença são factos.
E os factos, no domínio processual, compreendem as ocorrências concretas da vida real e o estado, a qualidade ou situação das pessoas e das coisas, captadas no plano histórico.
Há muito que a doutrina e a jurisprudência vêm entendendo que a matéria de facto engloba os actos de foro interno e os juízos de facto, entendidos estes como dirigidos ao "ser", ontologicamente concebido, e não “ao dever ser normativo”.
É questão de facto a intenção de vender ou de deixar de vender determinada coisa ou de enganar terceiros, Acs.. do S.T.J. de 9-10-2003, Proc. 03B1816JSTJ000 e de 17-4-2007 07A702, Proc. nº 07A702JSTJ000 in www.dgsi.pt, considerando este último que é matéria de facto as expressões " intenção" ou " intuito" “até porque para se concluir pela sua existência não é necessário o recurso a raciocínios de ordem jurídica ou à formação especializada do julgador, antes podendo ser apercebida por qualquer pessoa normal….”.
Porém, verifica-se que as asserções em causa são uma abstracção, uma conclusão dos factos vertidos nos pontos 8 a 11 da matéria de facto provada.
Termos em que de nada vale a sua inclusão na dita matéria de facto.
Sobre a factualidade relativa ao preço da fracção resultou da prova pericial que o imóvel tem o valor de mercado de 118.000,00 euros.
Mas também resultou que, apesar da idade do prédio e do apartamento, este último, por intervenção da arrendatária ao longo dos anos, sofreu intervenções que são mais-valias.
Assim, adita-se este facto que será o nº 14 com a seguinte redacção:
”Apesar da idade do prédio e do apartamento, este último, por intervenção da arrendatária ao longo dos anos, sofreu intervenções que são mais-valias.”
Também do facto nº 1 tem de constar a data em que a autora passou a habitar o local arrendado, a qual não é controvertida e está provada por documentos.
Reforma-se assim o facto nº 1: “A A. habita desde o início do contrato de arrendamento, celebrado em 1 de Setembro de 1975, a fracção autónoma identificada pela letra “AJ”, de um prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sita à Praça …, n.º …, ….-… Póvoa de Varzim, descrita na respectiva Conservatória de Registo Predial.”
Os factos provados passarão se 23 com o aditamento e reformação referidos.
II-Fundamentação de direito
Advoga o recorrente que, independentemente do acto formal de escritura, a sua vontade era a de garantir um empréstimo dos segundos réus à família, jamais se prefigurando sem o imóvel em causa com o acto formal praticado.
Vejamos.
A qualificação contratual sempre foi um tema de eleição da doutrina, nomeadamente a delimitação dos contratos visto que a lei civil consagra o princípio da autonomia da vontade que atribui aos contraentes o poder de fixarem, em termos vinculativos, a disciplina que mais convém à sua relação jurídica. (artigo 405º do C. civil).
Disse-se no Ac. do STJ de 20/03/2012, Proc.1903/06.4TVLSB.L1.S1 in www.dgsi.pt. que:
“A definição de um contrato como pertencendo a determinado tipo contratual, necessária para determinar qual o regime jurídico aplicável, é uma operação lógica subsequente à interpretação das declarações de vontade das partes e dela dependente. Constitui matéria de direito sobre a qual o tribunal se pode pronunciar livremente, sem estar vinculado à denominação que os contraentes tenham empregue – art. 664.º do CPC – e é susceptível de conhecimento oficioso pelo tribunal
O nome com que as partes catalogaram o acordo firmado poderá, quando muito, servir como um elemento auxiliar, entre outros, a ter em consideração no esforço interpretativo para alcançar o real sentido das declarações de vontade, nada garantindo que a conclusão atingida coincida com o Nomen utilizado pelas partes.”
Sabe-se que o contrato, na sua essência, corresponde ao vínculo obrigacional existente entre duas partes, em que uma deve uma prestação à outra, e esta, em oposição, deve à primeira uma contraprestação, ou seja, o contrato é um acordo de vontades que tem por fim criar, modificar ou extinguir direitos.
Existem três categorias de contratos no direito constituído: os contratos típicos ou nominados, os atípicos ou inominados e os mistos. Os primeiros (típicos ou nominados) são aqueles que a lei prevê e regula de modo expresso, através de normas supletivas que, enquanto tais, valem no silêncio das partes. Os segundos (atípicos ou inominados) são aqueles, que as partes criam fora dos moldes daqueles. O contrato misto apresenta diversos elementos contratuais distintos que se integram num processo unitário e autónomo de composição de interesses, aferido com base em dois critérios essenciais: um centrado na unidade ou pluralidade da contraprestação; outro alicerçado na unidade ou pluralidade do esquema económico subjacente à contratação.
No caso, o recorrente, 1º réu, celebrou com os 2ºs réus um contrato de compra e venda do andar onde a autora é inquilina.
Simplesmente, objecta que nunca a vontade das partes foi a de vender ou a comprar, mas antes, com tal contrato, pretenderam estabelecer uma garantia para um empréstimo de 30.000,00€ que os 2ºs réus fizeram ao pai do 1º réu, daí o valor da venda ter sido fixado neste montante.
As partes celebraram um contrato típico ou nominado, o contrato de compra e venda do artigo 874º do C. Civil.
Pretende o recorrente que que o negócio querido foi um contrato de mútuo e a venda do apartamento funcionou como garantia do pagamento.
Dispõe o artigo 1143º do C.C. que “Sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de mútuo de valor superior a (euro) 25 000 só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado e o de valor superior a (euro) 2500 se o for por documento assinado pelo mutuário”.
Trata-se de uma formalidade ad substantiam e a sua violação implica uma invalidade insanável, pelo disposto no artigo 220º do CC.
A doutrina e a jurisprudência entendem uniformemente que, declarado nulo um contrato de mútuo por falta de forma, porque tal nulidade opera retroactivamente (ex tunc), deve ser restituído tudo o que houver sido prestado, isto é o capital mutuado - artigo. 289º nº 1 do C. Civil; e, por força da remissão operada pelo nº 3 desse preceito para o disposto nos artigos 1269º e ss do mesmo diploma, a obrigação de restituir abrangerá, não só o capital mutuado, como também os juros legais a contar da citação (ou da interpelação admonitória se esta tiver ocorrido).
Foi dado como provado que o pai do 1º réu necessitava de dinheiro e, por esse motivo, acordou com o 1º.e com o 2º réu que este lhe entregaria a quantia de 30.000,00 euros com obrigação de este restituir essa quantia acrescida de juros e, para garantir a restituição desta quantia, o 1º R. vendia aos 2ºs réus. o imóvel pelo preço de 30.000,00 euros.
O património do devedor é a garantia geral das obrigações por ele contraídas (artigo 601º do C. Civil).
Nos artigos 623º e ss. elencam-se as garantias especiais das obrigações
Estas reforçam a garantia geral, conferindo uma posição privilegiada ao credor que a solicita – quer seja em relação a um determinado bem do devedor ou de um terceiro (garantias reais), quer seja afectando um outro património ao pagamento da mesma dívida (garantias pessoais).
Concretamente, as garantias pessoais são aquelas em que outras pessoas, além do devedor, ficam responsáveis com todo o seu património pelo cumprimento da obrigação. Alarga- se assim a garantia da obrigação: já não é só o património do devedor que responde pelo não cumprimento da obrigação, mas o património do devedor e o património doutra ou doutras pessoas, que não são devedores.
São garantias pessoais mais importantes, a fiança, a subfiança e, em direito comercial, o aval.
As garantias reais incidem sobre o valor real ou rendimentos de bens certos e determinados do devedor ou de um terceiro.
São garantias reais das obrigações: a consignação de rendimentos, o penhor, a hipoteca, os privilégios creditórios, o direito de retenção, a penhora e o arresto.
Na prática comercial existem garantias muito específicas.
O 1º e o 2º réus não recorreram a nenhuma destas garantias mas dizem que, para assegurar o cumprimento do empréstimo, o 1º réu vendeu aos 2º réus o andar em causa nos autos.
O n.º 1 do artigo 236.º consagra a denominada "teoria da impressão do destinatário", de cariz objectivista, segundo a qual a declaração vale com o sentido que um declaratário normal, medianamente instruído, sagaz e diligente, colocado na posição do concreto declaratário, a entenderia.
Entre as circunstâncias atendíveis, a doutrina aponta os termos do negócio, os interesses em jogo, a finalidade prosseguida pelo declarante, as negociações prévias, os usos e os hábitos do declarante, a conduta das partes após a conclusão do negócio, etc. (MOTA PINTO, in "Teoria Geral do Direito Civil", 3.ª ed, pág. 450).
Deve atender-se ainda ao princípio da interpretação sistemática e contextual, segundo o qual o negócio deve ser visto no seu todo, considerando as expressões utilizadas no contexto e nas circunstâncias em que foram proferidas.
Estas regras são critérios interpretativos dirigidos ao juiz e às partes contratantes, visando o artigo 236º a protecção da confiança e da segurança do tráfico jurídico.
Quando estiverem em causa negócios formais, o objectivismo exigido ao intérprete é ainda maior, estatuindo o artigo 238.º, nº 1 que o sentido correspondente à impressão do destinatário não pode valer se não tiver um mínimo de correspondência, embora imperfeita, no texto do respectivo documento.
E no caso, o artigo 875.º estipula que “Sem prejuízo do disposto em lei especial, o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado.”
Trata-se, assim de um contrato típico e formal
Se o sentido que se retirar por aplicação do critério consagrado no n.º 1 do artigo 236.º não estiver documentado, então, por carecido de forma, enferma de vício que a lei comina com a nulidade (artigo 220.º C. Civil).
Só assim não será, como especialmente previsto no n.º 2 do mesmo artigo 238.º, quando, não se encontrando, embora, na declaração uma expressão minimamente adequada, esse sentido não traduzido corresponda à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não oponham «à validade de um sentido que, no ponto considerado, exorbite da declaração. Se, por exemplo, se pretende vender todo um prédio, mas se declara, na escritura de alienação, que o negócio abrange apenas uma parte do imóvel, não pode dizer-se que estão satisfeitas as razões de forma legal relativamente à parte do prédio não abrangida na declaração documentada» (P. DE LIMA e A. VARELA, "C. Civil, Anotado", I, 1987, 225).
Na situação apresentada não se suscita qualquer dúvida qual o contrato que as partes quiseram e fizeram: foi um contrato de compra e venda envolto num determinado circunstancialismo que em nada pode muda a sua substância.
Com efeito, todos os réus disseram que celebraram o contrato de compra e venda do imóvel pelo preço de 30.000€. Se o pagamento do empréstimo fosse feito no prazo acordado o dito imóvel retornava para a titularidade do 1º réu mediante a celebração de outro contrato de compra e venda. Caso contrário o andar ficava para os 2ºs réus pelo preço do empréstimo.
Não há aqui nenhuma dúvida quanto ao sentido e propósito do negócio de compra e venda realizado.
Cabe referir que o princípio da liberdade contratual que se liga ao valor de autodeterminação da pessoa, à sua liberdade, como o direito de conformar o mundo e conformar-se a si próprio está internamente ligado à ideia de auto-responsabilidade.
Como o princípio não tem valor absoluto: há que combiná-lo com outros, quando entrem em oposição consigo, tendo de se ajustar a estes, quando na ponderação dos interesses apresentem peso igual ou superior.
Entre estes, temos o princípio da protecção das expectativas, da confiança do destinatário.
Esta autonomia desdobra-se em liberdade de celebração ou conclusão dos contratos - liberdade a contratar, como faculdade de realizar ou não determinado contrato e liberdade de modelação do conteúdo contratual.
Mas contrato, embora aprioristicamente se refira somente às partes pactuantes (relatividade subjetiva), também gera repercussões e deveres jurídicos para terceiros, além da própria sociedade, de forma difusa.
Funcionalmente o Direito pretende estabilizar e assegurar expectativas na vertente social.
A função social do contrato exige que o acordo de vontades não seja exercido em intolerável detrimento da colectividade, o que possui íntima relação com o princípio da eticidade, cuja base fundamental é a boa-fé.
Nesta senda, o contrato celebrado reflecte-se em determinados aspectos tutelados pelo direito como é o caso de ao inquilino se conceder o direito de preferência na compra do imóvel arrendado.
Quando assim acontece a liberdade de contratar e transfiguração de contratos típicos não deve, de modo nenhum, atingir os interesses e direitos de terceiros de boa-fé que, reflexamente, derivam do contrato.
Se as partes pudessem celebrar um determinado contrato e dar-lhe uma significação completamente contrária à sua essência para se eximirem ao feixe de efeitos jurídicos que ele produz, tal seria uma flagrante violação do princípios da segurança jurídica e da boa-fé, e do fim último do direito que que é a estabilidade e a paz social.
Sustenta também o recorrente que se está perante um perante o exercício ilegítimo de um direito por parte da Recorrida, pois excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé e pelo fim social ou económico desse direito, estando a abusar do mesmo.
Ponderemos.
A nossa lei civil salvaguarda o exercício abusivo de um direito licitamente reconhecido ao seu titular.
Dispõe o artigo 334º do CC que “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Consagrou-se naquele normativo uma concepção objectiva do abuso do direito. Não é necessária a consciência de se excederem, com o exercício do direito, os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico; basta que se excedam esses limites.
A pedra de toque da figura do abuso do direito reside no uso ou utilização dos poderes que o direito concede para a prossecução de um interesse que exorbita do fim próprio do direito ou do contexto em que ele deverá ser exercido. [Pires de Lima/Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, vol. I, 3ª ed., págs. 296 e 297]
Como refere Almeida Costa, [“Direito das Obrigações”, 6ª ed., pág. 64] as normas jurídicas, enquanto gerais e abstractas, atendem ao comum dos casos.
Consequentemente pode acontecer que um preceito legal, certo e justo perante situações normais, venha a revelar-se injusto na sua aplicação a uma hipótese concreta, por virtude das particularidades ou circunstâncias especiais que nela concorram.
Ora, o princípio do abuso do direito constitui um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar, em algumas dessas situações particularmente clamorosas, aos efeitos da rígida estrutura das normas legais. Ocorrerá abuso de direito quando um determinado direito, em si mesmo válido, seja exercido de modo que ofenda o sentimento de justiça dominante da comunidade social.
Se para determinar os limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, já a consideração do fim económico e social do direito apela, de preferência, para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei.
Em qualquer dos casos, não se podem excluir os factores subjectivos nem afastar-se a intenção com que o titular tenha agido (apesar da referida concepção objectiva).
A consideração daqueles factores pode interessar, quer para determinar se houve ofensa da boa-fé ou dos bons costumes, quer para decidir se se exorbitou do fim social ou económico do direito. [Antunes Varela, “Das Obrigações em Geral”, vol. I, 2ª ed., págs. 423 e 424]
Menezes Cordeiro, in “Da Boa-Fé no Direito Civil”, 1997, págs. 717 e 718, sustenta que o artigo 334º é a codificação de decénios de doutrina germânica e o abuso do direito, na versão germânica, induz-se de uma série de regulações típicas de comportamentos abusivos, as quais, por serem típicas, não permitem uma classificação, uma vez que ora se sobrepõem parcialmente – um mesmo acto pode ser objecto de várias regulações – ora se deixam por cobrir espaços abusivos possíveis.
O mesmo autor, na obra citada, trata várias daquelas regulações típicas, indagando da sua existência e possibilidades no nosso sistema jurídico. São elas: a) exceptio doli; b) venire contra factum proprium; c) inalegabilidade de nulidades formais; d) supressio e surrectio; e) desequilíbrio no exercício jurídico.
No caso é patente que a autora se limitou a exercer um direito que a lei lhe confere sem que se lhe possa assacar qualquer violação dos princípios da boa-fé, dos bons costumes ou excesso do fim económico e social em que tal direito se insere.
Por fim, alega o recorrente que existe enriquecimento sem causa pois que se verifica uma vantagem de carácter patrimonial na esfera da autora que quantifica na diferença entre o valor que a mesma depositou nos presentes autos para invocar a preferência; 30.000,00€ e o valor de mercado do imóvel que importa na quantia de; 118.000,00€.
Vejamos.
A doutrina e a jurisprudência vêm considerando, em face do estatuído no artigo 473º do CC que a ocorrência de enriquecimento sem causa depende do preenchimento cumulativo dos seguintes requisitos: (i) que alguém obtenha um enriquecimento; (ii) que o enriquecimento contra o qual se reage não tenha causa justificativa; (iii) que o enriquecimento tenha sido obtido à custa de outrem, aquele que requer a restituição. (vide Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra Editora, 3ª edição revista e actualizada, pág. 427 e ss.).
Há que convir que o conceito de causa do enriquecimento é muito controvertido, que ele não é expressamente definido no artigo 473º citado e que no nº 2 deste preceito o legislador apenas fornece ao intérprete meros elementos auxiliares na apreensão do conceito. Quando o enriquecimento criado está de harmonia com a ordenação jurídica dos bens aceite pelo sistema, pode asseverar-se que a deslocação patrimonial tem causa justificativa; se, pelo contrário, por força dessa ordenação positiva, ele houver de pertencer a outrem, o enriquecimento carece de causa”. Com vista a abranger todas as situações de enriquecimento injusto, poderá dizer-se que a falta de causa justificativa se traduz na inexistência de uma relação ou de um facto que, à luz dos princípios aceites no sistema, legitime o enriquecimento (vide Ac. do STJ de 14 de Janeiro de 1972, no BMJ nº 213, págs. 214 e ss.)”.
Na casualidade em apreço constata-se, desde logo, que a deslocação patrimonial tem causa justificativa: o exercício do direito de preferência
A autora é arrendatária preferente, nos termos do artigo 1410º do C. Civil (aplicável ex vi artigo. 1091º do mesmo diploma), pois não lhe tendo sido dado conhecimento da venda do andar, tem direito de haver para si a coisa alienada, contanto que o requeira no prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e deposite o preço devido, no prazo legal.
E a preferência exerce-se pelo preço devido, ou seja, por aquele que consta da escritura de compra e venda.
Note-se que a disparidade entre valor da preferência e o valor de mercado é fortemente atenuada pelo facto de a autora habitar o locado há mais de 40 anos e de, ao longo desses anos, ter feito intervenções no apartamento que constituem melhoramentos, mais-valias.
Pelo exposto, delibera-se julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Porto, 30 de Maio de 2017
Ana Lucinda Cabral
Maria do Carmo Domingues
Maria Cecília Agante, (com declaração de voto vencido em anexo).
__________
Sumário
I - O contrato celebrado reflecte-se em determinados aspectos tutelados pelo direito, como é o caso de ao inquilino se conceder o direito de preferência na compra do imóvel arrendado.
II - Quando assim acontece a liberdade de contratar e transfiguração de contratos típicos não deve, de modo nenhum, atingir os interesses e direitos de terceiros de boa-fé que, reflexamente, derivam do contrato.
Ana Lucinda Cabral
___________
Declaração de voto:
Na presente ação, vem a autora exercitar o direito de preferência na venda a terceiro da fração que ocupa como arrendatária habitacional, outorgada por escritura de 31 de janeiro de 2012, pelo preço de €30.000,00.
Opõem os réus a simulação do contrato de compra e venda, porque as suas declarações são divergentes da vontade real, pois não queriam vender nem comprar mas constituir uma garantia de um empréstimo de 30.000,00 euros feito pelo 2.º R ao pai do 1.º R, sendo temporária a transmissão da propriedade até que a dívida seja paga, voltando a fração à sua titularidade após pagamento.
A sentença recorrida, tal como a posição que fez vencimento, enjeitou a simulação, solução a que adiro. Mas estando provado que «O pai do 1º R. (vendedor) necessitava de dinheiro e, por esse motivo, acordou com o 1º e com o 2º R. que este lhe entregaria a quantia de 30.000,00 euros com obrigação de este restituir essa quantia acrescida de juros e, para garantir a restituição desta quantia, o 1º R. vendia aos 2ºs Rs. o imóvel referido em 3, pelo preço de 30.000,00 euros», como sucedeu, e que «A quantia entregue pelos 2ºs Rs. ao pai do 1º R. não foi ainda por este restituída na totalidade» (n.ºs 8 e 12 dos fundamentos de facto), entendo que os réus, a par com a escritura, se obrigaram num pacto fiduciário.
A escritura não exibe a cláusula fiduciária, mas ela está patenteada nos elementos probatórios adquiridos, designadamente no contrato-promessa de compra e venda que vendedor e comprador celebraram para retransferir a propriedade do imóvel para o vendedor findo o pagamento do valor do empréstimo. E pode qualificar-se como venda fiduciária em garantia o negócio jurídico de venda de imóvel celebrado com um fim indireto de garantia de uma relação obrigacional, de que é credor o comprador no confronto do vendedor, emergente de um mútuo entre eles celebrado, consubstanciando-se o carácter «temporário» da alienação na estipulação de uma obrigação pessoal de conservar e revender a coisa que lhe foi alienada logo que se mostre exaurido o fim de garantia subjacente à venda – e resultando tais obrigações de um pacto fiduciário, informalmente acordado, embora de forma encoberta ou oculta, pelos interessados In www.dgsi.pt: Ac. do STJ de 16-03-2011, processo 279/2002.E1.S1; RP de 05-2-2013, processo 4867/06.0TBVLG.P1.. Embora se tenha afastado a tese da simulação invocada pelos réus para invalidar a compra e venda, está o tribunal legitimado a qualificar juridicamente de forma diversa o substrato fáctico adquirido, pois não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (artigo 5º/3 do CPC).
Assim sendo, considero que o negócio realizado pelos réus integra a categoria dos «negócios fiduciários com fim de garantia», mais precisamente na chamada «alienação em garantia» que corresponde àquela em que «um sujeito (prestador da garantia) transmite a outro (beneficiário da garantia) a titularidade de um bem ou de um direito, com a finalidade de garantia de um crédito, ficando o beneficiário da garantia obrigado, uma vez extinta esta finalidade, a retransmitir-lhe aquela mesma titularidade» Catarina Monteiro Pires, Alienação em Garantia, 2009, pág. 99..
Não obstante, no passado, a doutrina recusar a admissibilidade da figura do negócio fiduciário com o credor Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, Almedina, 1972, págs. 177/178., hoje é generalizada a aceitação da sua validade, enquanto emanação do princípio fundamental da autonomia da vontade dos contraentes. Citando Gernhube, Pedro Pais de Vasconcelos Contratos Atípicos, Coleção Teses, Almedina, 1995, págs. 255/258. define a fidúcia como uma relação jurídica que tem como objeto um bem que o fiduciante transmite ao fiduciário de pleno direito, mas ficando perante ele obrigado a usar o bem fiduciado apenas dentro de limites convencionados. E, consoante o fim em vista, distingue três modalidades: a fidúcia em garantia – fidúcia cum creditore em que o devedor transmite para a propriedade do credor um bem para garantir um débito, ficando o credor vinculado a usar o bem apenas no caso de o débito não ser satisfeito e para sua satisfação; a fidúcia cum amico, na qual a transmissão é para que o fiduciário guarde o bem e o administre e, passado o tempo convencionado, o restitua ao fiduciante ou o entregue a terceiro; a fidúcia em cumprimento, que consiste na entrega do bem pelo devedor ao credor para que se pague com ele ou através dele e restitua o remanescente, se o houver. Por isso, o contrato fiduciário é descrito como um contrato atípico, construído «por referência a um tipo contratual conhecido susceptível de ser adaptado a uma finalidade diferente da sua própria, através de uma convenção obrigacional de adaptação» Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 259..
Por regra, o fiduciário é investido numa situação jurídica que excede o necessário para o fim em vista, o que aqui também sucedeu: o empréstimo foi de 30.000,00€, correspondente ao preço declarado na escritura, e o devedor transmitiu ao credor uma fração com o valor patrimonial tributário de 83.250,00€ e o valor de mercado de 118.000,00€ (n.ºs 7 e 13 da fundamentação de facto).
O exercício do direito legal de preferência visa proteger os seus beneficiários, no caso a arrendatária, em caso de venda ou dação em cumprimento do prédio objeto da preferência, mas em condições igualitárias às do comprador, designadamente de preço. Como o direito legal de preferência tem a natureza de um direito real de aquisição, ele apenas confere ao respetivo titular a faculdade de, em igualdade de condições, se substituir a qualquer adquirente da coisa sobre que aquele incida, o que equivale a dizer que o seu significado radica na obtenção de um bem pelo mesmo preço e que a preferência implica uma predisposição do preferente para assumir o contexto da relação jurídica, em pura substituição do polo subjetivo.
A sentença recorrida usa o argumento de que não é vedado ao vendedor transacionar o imóvel por preço inferior ao de mercado, mas desconsidera que a situação factual não quadra com um negócio translativo da propriedade tout court, pois tem acoplado um pacto fiduciário de natureza meramente obrigacional.
A preferência limita-se à venda e à dação em cumprimento e, na compra e venda, a contrapartida da transferência da propriedade reside no pagamento do preço, prestação esta que o preferente pode oferecer em igualdade de circunstâncias com o terceiro adquirente. Situação similar sucede na dação em cumprimento, porque a contrapartida é a exoneração da obrigação de prestação da coisa originariamente devida e, por isso, a exoneração também ocorre com a substituição do adquirente pelo preferente.
No caso, a venda tem um efeito “temporário”, mas o efeito translativo opera erga omnes. Como a fidúcia é limitada por uma convenção obrigacional, só oponível entre as partes, ou seja entre fiduciante e fiduciário, e se baseia na confiança, podem surgir abusos de poder do fiduciário que, excedendo o convencionado, viole o pacto fiduciário, vendendo a coisa a terceiro ou dela se apropriando, sem que ao adquirente de boa fé lhe possa ser oposto o pacto fiduciário, restando ao fiduciante a indemnização do prejuízo sofrido, por estar em causa um negócio jurídico de natureza meramente obrigacional, desde logo, devido à titpicidade dos direito reais e suas restrições (artigo 1306º do Código Civil). Todavia, a fidúcia é suscetível de tutela civil quando se verifiquem as condições formais e substanciais da execução específica, designadamente quando o fiduciário esteja vinculado a retrotransferir a coisa, como no caso (provada a celebração do contrato-promessa de compra e venda – n,ºs 9 a 11 dos factos provados), e se recuse a fazê-lo. Em suma, como o efeito translativo da compra e venda fiduciária em garantia opera erga omes, parece ser de admitir a preferência da autora.
Porém, provada e admitida uma alienação fiduciária em garantia, em que o devedor vende ao credor um bem que lhe pertence mas este último não paga o preço convencionado, falece o elemento que subjaz à preferência na compra e venda – o pagamento do preço, traduzido na prestação pecuniária que realiza o interesse do vendedor. Vale por dizer que o interesse que preside a esta compra e venda não é a prestação pecuniária, mas a garantia que lhe permitiu alcançar o fim visado – um empréstimo de 30.000,00 €. Com argumento similar, se defende que a preferência não é exercitável em caso de permuta, por se entender que a coisa adquirida pode ter e tem, em regra, um interesse diferente do que poderia ser satisfeito através da prestação pecuniária realizável pelo preferente Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III Volume, Coimbra Editora, 2.ª ed. revista e atualizada, págs. 367/368.. Portanto, a transmissão da propriedade foi efetuada a título temporário, com a obrigação de o fiduciário retransmitir a propriedade ao fiduciante, a significar que os donos do negócio não querem o negócio com todas as consequências jurídicas, todos os seus efeitos típicos, mas apenas para o fim específico de garantia do mútuo e o fiduciário fica obrigado a usar os poderes apenas para o fim tido em vista pelo vendedor.
Dito doutro modo, «(…) o acto de investidura do fiduciário na titularidade assume um carácter claramente instrumental, de meio, que é necessário para alcançar o fim e que só como tal se utiliza e se justifica. Nesta perspectiva, o cerne do contrato fiduciário situa-se no pacto, sendo o acto de investidura instrumental. C contrato fiduciário configura-se, então, nesta perspetiva, como uma convenção entre fiduciante e fiduciário para cuja realização e eficácia se torna necessário que o fiduciário seja investido na titularidade de um bem» Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 292.. Destarte, a propriedade do bem mantém-se na esfera do fiduciário pelo tempo necessário à satisfação da finalidade que presidiu à sua transmissão (garantia do crédito), devendo retornar à esfera do fiduciante logo que tal desiderato se cumpra. Ora, aqui ainda não está satisfeito o crédito do 2.º R, donde deriva a subsistência do pacto fiduciário, ainda sem incumprimento da obrigação de revenda.
Do ponto de vista prático, o exercício do direito de preferência pelo valor de mercado ou patrimonial (tributário) do imóvel esbateria estas dificuldades, porque permitiria o pagamento do crédito do fiduciário e compensaria o proprietário pelo excedente, repondo, por essa via, a equidade da situação patrimonial gerada pela alienação fiduciária em garantia. Porém, apesar da contestação invocar o subvalor declarado e tratar-se de uma alienação fiduciária em garantia para afastar a preferência, a preferente não manifestou a sua intenção de exercitar a preferência pelo valor de mercado – 118.000,00 euros ou pelo valor indicado pelo alienante 83.250,00 euros. Esse silêncio não pode deixar de significar que a autora apenas pretende exercer o direito de preferência por esse concreto valor declarado e não por qualquer outro.
Situação que, aliada à circunstância da autora ter conhecimento que o valor do imóvel é superior aos declarados 30.000,00€ (n.º 14 dos factos provados), pode configurar o seu abuso do direito de exercitar a preferência apenas porque está em causa um preço muito inferior ao real. Atitude revelada pelo seu silêncio face ao teor da contestação e pela demonstração de que, cerca de três anos antes (notificação judicial avulsa de 10/10/2008), não exercitou o direito de preferência sobre a fração pelo pedido preço de 100.000,00 euros.
O exercício do direito não deve exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, por a todos se impor uma conduta de acordo com os padrões de diligência, honestidade e lealdade exigíveis no comércio jurídico e se exigir que não excedam os limites impostos pelos bons costumes, ou seja, pelo conjunto de regras éticas usadas pelas pessoas sérias, honestas e de boa conduta. Julgo, pois, que o substrato fáctico apurado sempre reconduziria a conduta da preferente a um exercício abusivo do direito de preferência pelo preço declarado, o que paralisaria a exercitação do direito à preferência nessas condições.
Ante o expendido, revogaria a decisão apelada, com a consequente improcedência da ação e absolvição dos réus do pedido.
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Porto, 30 de maio de 2017Maria Cecília Agante
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[1] in www.dgsi.pt; Ac. do SEI de 16.03-2011, processo 27912002.El.SI; RP de 05-2-2013, processo
4867/06.OTBVLG.P 1.
[2] Catarina Monteiro Pires, Alienação em Garantia, 2009, pág. 99.
[3] Manuel Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, 11, Almedina, 1972, págs 177/178.
[4] Contratos Atípicos, Coleção Teses, Almedina, 1995, págs. 255/258.
[5] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 259.
[6] Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, III Volume, Coimbra Editora, 2.ª ed. revista e atualizada, págs 367/368.
[7] Pedro Pais de Vasconcelos, ibidem, pág. 292.