Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0437116 |  |
RENDA
PROVAS
NULIDADE
ABUSO DE DIREITO
II - Ao invocar a nulidade por falta de forma de um arrendamento comercial, o arrendatário poderá exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, abusando do deu direito, o que se deve apreciar caso a caso
B.......... e mulher C.........., instauraram no Tribunal Judicial de .......... os presentes autos de acção declarativa com processo sumário contra D.........., Lda, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 6.824,54, acrescida de juros.
Alegam para tanto, em síntese, que contrataram com a Ré a cedência temporária do gozo de uma parte de um prédio urbano de sua pertença, mediante o pagamento de uma contrapartida, sendo que a Ré não liquidou as rendas relativas aos meses de Abril a Dezembro de 2001, no valor global de € 6.302,90.
Citada, a Ré veio contestar, invocando a nulidade do contrato celebrado, mais alegando que os AA. efectuaram obras de ampliação no prédio cedido, tendo destruído o reclamo pertencente à Ré, bem como impediram esta de utilizar o espaço físico cujo gozo foi cedido para os fins a que o mesmo se destinava, deduzindo pedido reconvencional de condenação dos AA. no pagamento de esc. 850.000$000 correspondente ao reclamo danificado.
Na resposta, os AA. deduzem oposição à invocada nulidade do contrato, contrariando a versão dos factos integrantes do pedido reconvencional, terminando como na petição.
Foi proferido despacho saneador, sendo organizada a matéria de facto assente e a base instrutória, após o que as partes ofereceram os seus meios de prova, sendo designada data para a audiência de julgamento, a que se procedeu, vindo o Tribunal a decidir a matéria de facto nos termos constantes do despacho de fls. 100 a 105, após o que foi proferida a sentença, nos termos da qual foi julgada a acção parcialmente procedente, e o pedido reconvencional totalmente procedente, e, em consequência:
a) condenada Ré D.........., Lda a pagar aos AA. a quantia que se vier a apurar em sede de execução de sentença, correspondente ao não pagamento por parte da primeira, da indemnização pela ocupação do arrendado durante os meses de Abril a Novembro de 2001, descontado que seja o quantitativo correspondente à não disponibilização por parte dos AA. e em relação à Ré, durante aquele hiato temporal, do gozo da totalidade do referido arrendado;
b) condenados os AA. a pagar à Ré a quantia que se vier a apurar em sede de execução de sentença e relativa á destruição do reclamo pertença da segunda;
c) determinado, na medida do que se vier a apurar em execução de sentença, a eventual compensação entre o crédito da Ré e o crédito dos AA.
d) às quantias referenciadas em a) e b) deverão acrescer juros de mora, a contar, respectivamente, desde a aceitação e a notificação, à taxa de 7% a contar de 25 de Maio de 1999 até 30 de Abril de 2003, e de 4% a partir de 1 de Maio de 2003 até efectivo e integral pagamento.
Inconformados com tal decisão, dela interpuseram recurso os AA., oferecendo as suas alegações, que terminam com as seguintes conclusões:
1- Os documentos particulares cujo teor e assinaturas não sejam impugnados, fazem prova plena das declarações neles contidas;
2- E não é admissível prova testemunhal sobre convenções, anteriores, contemporâneas ou posteriores, contrárias ou adicionais ao seu conteúdo; sendo para tal exigível a forma escrita.
3- A alteração do valor da renda (ou contraprestação devida pela ocupação de um imóvel) é dirigida a um elemento essencial do contrato, só podendo constar de documento escrito.
4- Ao responder ao ponto 6 da B.I. com base em prova testemunhal foi violado o disposto nos arts. 393 e 394 do C.Civil, pelo que deve tal resposta ser tida por não escrita; e não existindo nos autos outros elementos probatórios não pode tal matéria ser dada como provada, impondo-se uma resposta negativa.
5- A questão do ponto 13 da B.I. “O reclamo feito pelos autores foi colocado em sítio diferente não dando a mesma visibilidade ao stand?”, não deverá ter a resposta “Provado”.
6- Sendo função do reclamo chamar a atenção para o estabelecimento a colocação em sítio diferente, só por si, não é suficiente para se poder concluir que não dava a mesma visibilidade ao stand.
7- Da prova produzida, nomeadamente dos depoimentos de todas as testemunhas da ré, resultou que o dito reclame foi colocado na varanda: a testemunha E.......... cujo depoimento, prestado em audiência no dia 16.01.2004, se encontra gravado na cassete nº2, lado A, registo 1416 até final e lado B, e na cassete nº 2, lado A, desde o registo 0004 até 1750; a testemunha F.........., cujo depoimento prestado em 20.02.2004 ficou gravado na cassete nº1, totalidade dos lados A e B, e na cassete nº 2, lado A, desde o início até ao registo nº 336; a testemunha G.........., cujo depoimento prestado no dia 11.03.2004, ficou registado na cassete nº1, lados A e B, e na cassete nº2, lado A até ao registo 1178, todas referem tal facto.
8- E que esta varanda, confrontando as fotografias juntas aos autos pelos autores, se situa ao nível do piso imediatamente acima do stand, que ocupava o rés do chão.
9- Não havendo razões para descredibilizar as testemunhas neste aspecto e uma vez que a expressão “sítio diferente” não conduz necessariamente a falta de visibilidade, a resposta ao ponto 13 devia ter sido “Provado que o reclamo foi colocado na varanda”, deixando-se para a sentença a conclusão da visibilidade do local.
10- E nunca se poderia concluir, atenta a localização da varanda, que o reclamo não estivesse colocado de forma bem visível para quem passasse nas proximidades do prédio, nomeadamente na Estrada Nacional.
11- Também a questão ao ponto 18 da B.I. deve ser alterada, devendo a resposta ser positiva.
12- De facto, uma testemunha dos autores, H.........., (cujo depoimento prestado em 16.01.2004, se encontra registado na cassete nº 1, lado B, registo 1680 até final e cassete nº 2, lado A, registo 0004 até 1414), e as testemunhas da ré, suas funcionárias, E.......... e F.........., confirmam que o reclamo foi levado pela ré, aquando da entrega da desocupação do locado aos autores.
13- Não há razão para pôr em causa estes depoimentos, tanto mais que até a testemunha E.........., funcionária naquele stand confirma que “foi levado para o .......... (de ..........)”.
14- Assim, cremos que só um lapso terá dado lugar à resposta, que deve ser alterada para “Provado”.
15- Alegando a ré, em sede de contestação, ter deixado de pagar a contraprestação devida pelo uso do locado, por ter sido privada totalmente do seu gozo, invoca excepção de incumprimento.
16- A excepção de incumprimento só pode ser invocada enquanto durar o contrato e não quando o mesmo já findou: os termos do art. 428 do C.Civil pressupõem a existência de um vínculo contratual e de prestações a cumprir por ambas as partes.
17- Não podendo ser considerada tal excepção, como aliás é referido na sentença, até porque apenas foi dado como assente ter existido diminuição no gozo do locado, só podia a ré ter exercido os direitos de redução da renda e os recorrer aos meios possessórios previstos no art. 1037 do C.Civil.
18- Mas o pedido de redução da renda devia ser exercido enquanto durou a ocupação e quando ocorreu a diminuição do gozo do locado.
19- Ora, nem a ré exerceu tal direito na pendência do contrato, nem o invocou em sede de contestação, fosse como excepção, fosse como pedido reconvencional de modo a fazer operar possível compensação.
20- E não o tendo invocado não podia a sentença dele conhecer, como fez, relegando a sua quantificação para execução de sentença.
21- Tendo conhecido tal questão, e decidido que a ré tinha direito à redução da renda – mecanismo bem diferente de excepção de incumprimento alegada na contestação – incorreu a sentença na nulidade prevista no art. 668, nº2 – d) do C.P.C.
22- Contudo, na hipótese de não ser atendida a impugnação da resposta ao ponto 6-a) da B.I. e manter-se que o valor da contraprestação foi reduzido para 120.000$00,
23- E na hipótese também de se entender que a sentença pode conhecer da redução da renda, então deverá ser aquele valor o fixado, uma vez que o mesmo, a ser dado como provado, resultou de acordo das partes, tendo em conta os transtornos causados à ré com as obras.
24- Não sendo necessária a liquidação da redução em sede de execução de sentença.
25- O pedido reconvencional formulado pela ré tem em vista o pagamento do custo de reclamo que era sua pertença e foi retirado pelo autor, antes do início das obras.
26- Com tal pedido pretende a ré o ressarcimento de um dano causado.
27- Tal pedido não tem o seu fundamento em qualquer relação contratual, mas sim em responsabilidade extracontratual, por violação do direito de propriedade da ré; assim o entendeu, e bem quanto a esta parte, a sentença.
28- Tal pedido não tem relação com o contrato existente, independentemente da sua nulidade por falta de forma, pelo que não emerge do facto jurídico que serve de fundamento à acção;
29- E também não emerge da defesa no seu conjunto, que é apresentada em termos de excepção por incumprimento, configurada pelas obras levadas a cabo no imóvel onde se localizava o estabelecimento da ré.
30- Tal pedido não se enquadra em nenhum dos pressupostos previstos no art. 274, nº2 do C.P.C., nomeadamente na sua alínea a), pelo que não devia a sentença dele ter conhecido.
31- Conhecendo dele, deveria tê-lo julgado improcedente.
32- Até porque as respostas à matéria de facto relativamente a esta questão, pressupondo a procedência da impugnação quanto ao ponto 18 da B.I. comportam contradição.
33- Além de não ter ficado apurado o valor do dito reclame, não faz sentido, segundo as regras da experiência comum, que a ré guardasse o reclamo que diz ter sido destruído, enquanto as obras duraram, e que findo o contrato o tenha levado consigo.
34- Este comportamento demonstra que alguma utilidade e valor ele ainda possuía, ou que pudesse ainda ser recuperado.
35- Também por estas razões deve o pedido reconvencional ser julgado improcedente.
36- Tendo em conta que a ré contestou excepcionando o incumprimento, o que não foi atendido;
37- Tendo em conta que, quanto ao pedido reconvencional, o seu valor foi relegado para execução de sentença, entende-se como mais justa e adequada a distribuição das custas em partes iguais entre autores e ré.
Também a Ré interpôs recurso da sentença, concluindo as suas alegações nos termos seguintes:
1. Se houver lugar a qualquer pagamento por parte da apelante, o valor a considerar será de Esc. 120.000$00 mensais, ou seja, Euros 598,56 e não o de Esc. 140.402$00;
2. O contrato de arrendamento em causa é nulo, pelo que a acção, face à tipificação que os Autores lhe deram, carece de causa de pedir;
3. O contrato de arrendamento em causa, que é nulo, havia cessado há já meses, considerando a data da instauração da acção, pelo que a jurisprudência existente não colhe no caso em apreço;
4. Os Autores e ora apelados não alegaram, nem requereram, a nulidade do contrato, caracterizando, indevidamente, a acção com base em contrato de arrendamento e peticionando o valor das rendas como em dívida;
5. O Tribunal, embora considere que o contrato está ferido de nulidade e, por isso, é nulo, não declara a sua nulidade, pressuposto indispensável para convolar as rendas em indemnização;
6. A convolação das rendas em indemnização situa-se no domínio das relações disponíveis e, por isso, o Tribunal não a pode fazer a não ser a pedido das partes, o que não sucedeu; será, pois, nula a sentença proferida;
7. Violou a aliás douta sentença, além do mais, o disposto nos artigos 498º, 193º, 668º, nº 1, alínea d) e e) do Código de Processo Civil;
Termina no sentido da revogação da sentença e absolvição da Ré do pedido.
AA. e Ré ofereceram as suas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:
Apontemos as questões objecto do presente recurso, tendo presente que o mesmo é balizado pelas conclusões das alegações, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquelas se não encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art.s 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3 do CPC).
Para o efeito, reunamos aqui a matéria de facto que foi considerada provada:
a) Os AA. são donos de um prédio urbano composto de R/C e andar, com a área de 155 m2 e logradouro de 1602 m2, e uma pequena dependência com cave e R/C com a área de 143 m2, sito no .........., freguesia de .........., .........., inscrito na matriz sob o art. 1349º;
b) Por escrito particular datado de 11 de Janeiro de 1990, declararam ceder à I.........., Lda, mediante contrapartida, o gozo do espaço dito em a), para esta o destinar a um stand do R/C e oficina na cave, ou outro ramo de actividade que a segunda pretendesse, pelo prazo de um ano, renovável por períodos iguais e sucessivos, com início em 1 de Fevereiro de 1990, tendo-se mantido em vigor até Novembro de 2001;
c) A renda inicial era de esc. 1.200.000$00, a pagar em duodécimos de esc. 100.000$00, até ao dia 8 do mês anterior a que respeitava;
d) De harmonia com o acordo dito em c) e na vigência do mesmo, a I.........., Lda cedeu a sua posição contratual à Ré, cujo sócio maioritário era o mesmo que o da Ré;
e) A Ré não pagou aos AA. as rendas relativas aos meses de Abril a Novembro de 2001;
f) Os AA. efectuaram obras de ampliação do seu prédio, ao qual acrescentaram dois andares para habitação;
g) Para efectuar as obras ditas em f), os AA. colocaram andaimes à frente do locado, retirando visibilidade ao stand, destruíram o reclamo colocado na frontaria pertencente à Ré, construíram uma escada exterior que obstruiu uma parte da janela lateral esquerda e o arrendado começou a sofrer infiltrações, o que aconteceu a partir de Outubro de 2000, tendo ficado impossibilitada de utilizar na sua totalidade o arrendado para o fim que foi tomado;
h) Antes do início das obras, o legal representante referiu ao A. que retirasse ele mesmo o reclamo, o que este fez;
i) O reclamo foi guardado na cave enquanto decorreram as obras;
j) Findas aquelas, não sendo aconselhável a colocação do reclamo no telhado, dada a altura do prédio e inexistindo espaço na parede, o A. mandou executar um outro que a Ré não utilizou;
k) Os AA. baixaram a renda para esc. 120.000$00 a partir de Outubro de 2000;
l) Os AA. mandaram construir um novo reclamo, o qual não se adaptou ao local e não tinha as características do outro quanto ao tamanho, tipo e ao símbolo, pelo que a própria .......... não o aceitava;
m) O stand, durante algum tempo, não teve o reclamo;
n) O reclamo feito pelos AA. foi colocado em sítio diferente, não dando a mesma visibilidade ao stand,
o) A Ré entregou as chaves do locado no final de Novembro;
p) À data dita em o), a renda era, fruto das actualizações legais, de esc. 140.402$00;
q) A Ré não pagou aos AA as rendas relativas aos meses de Abril a Novembro de 2001.
I - Comecemos pela apelação dos AA.:
1ª QUESTÃO:
Sustentam os apelantes que ao responder ao ponto 6 da B.I. com base em prova testemunhal foi violado o disposto nos arts. 393 e 394 do C.Civil, pelo que deve tal resposta ser tida por não escrita, sendo que, não existindo nos autos outros elementos probatórios não pode tal matéria ser dada como provada, impondo-se uma resposta negativa.
O quesito 6º teve a seguinte formulação: “os AA. baixaram a renda para 120.000$00 a partir de Outubro de 2001?”.
Este quesito teve a resposta de provado, tendo a convicção do tribunal assentado nos depoimentos prestados “pelas testemunhas F.......... e G.........., as quais demonstraram ter acompanhado as negociações entre as actuais partes com vista a atingirem, como atingiram, aquele desiderato” (cfr. despacho de fundamentação de decisão da matéria de facto, a fls. 103 in fine).
Na óptica dos recorrentes não é admissível a prova testemunhal para provar o montante da renda, que consta de documento particular.
Não nos parece que tenham razão.
Na realidade, um acordo no sentido de um aumento ou de uma redução não é propriamente uma convenção contrária ou adicional ao conteúdo do documento, na media em que não entra em oposição a esse conteúdo, nem constitui acrescentamento ou aditamento ao contrato, traduzindo, quando muito, uma certa divergência ou afastamento quanto ao montante da renda. [Neste sentido o Ac. RC de 8.6.1982, in CJ, 1982, T3, pág. 48]
É elemento essencial do arrendamento a renda a se, não uma renda certa e determinada.
O Código Civil exige que a renda (retribuição pelo gozo temporário do locado) seja fixada no contrato de arrendamento (cfr. art. 1022º do CCivil e art. 1º do RAU), não exigindo que esta seja certa e determinada, tal revelando que o montante da renda não é elemento essencial do contrato.
A Lei Civil “contenta-se, para integrar o contrato, com uma retribuição, que pode, por conseguinte, não ser certa nem determinada” [Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol. II., 2ª ed., pág. 329].
Acresce ainda referir que as razões de exigência de forma, tanto no arrendamento para habitação como nos arrendamentos referidos no art. 1029º do CC, não são extensíveis a determinado montante de renda, sempre que este resulte de alteração contratual ou do próprio mecanismo legal [Vide Vaz Serra, in RLJ ano 99, pág. 257, e Ac. RC de 8.6.82 supra referenciado].
Conclui-mos pois que sendo a renda elemento essencial do contrato de arrendamento, mas não o seu montante, nada obsta à produção de prova testemunhal para demonstrar um abaixamento daquela, efectuado verbalmente.
Improcede assim esta conclusão dos apelantes, mantendo-se a resposta de provado dada ao quesito 6º
2ª QUESTÃO
Pretendem os apelantes AA. pôr em causa a decisão da matéria de facto, entendendo, designadamente, que o quesito 13º não deverá ser considerado “provado”, antes devendo o tribunal responder “Provado que o reclamo foi colocado na varanda”, deixando-se para a sentença a conclusão da visibilidade do local.
Do mesmo modo, sustentam que o quesito 18º deve merecer resposta positiva.
Apreciemos:
Para fundamentar a sua pretensão de ver alterada por este Tribunal da Relação a decisão da matéria de facto, os recorrentes indicam os vários depoimentos prestados a respeito desta factualidade, apontando os trechos de gravação em fita magnética onde os mesmos ficaram gravados, ao abrigo do art. 690º - A do CPCivil.
A possibilidade de documentação ou registo das audiências finais e de prova neles produzida foi introduzida no nosso ordenamento jurídico através do Dec. Lei nº 39/95 de 15 de Fevereiro.
Resulta do preâmbulo de tal diploma legal que “a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência – visando apenas a detecção e correcção de pontuais, concretos e seguramente excepcionais erros de julgamento”.
A garantia do duplo grau de jurisdição não subverte o princípio da livre apreciação das provas inserto no art. 655º nº 1 do CPC – o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto [Ac. da Relação de Coimbra de 3 de Outubro de 2000 e 3 de Junho de 2003, in Col. Jurisprudência Anos XXV 4º pág. 28 e XXVIII 3º pág. 26, respectivamente].
“O princípio da livre apreciação de provas situa-se na linha lógica dos princípios da imediação, oralidade e concentração: é porque há imediação, oralidade e concentração que ao julgador cabe, depois da prova produzida, tirar as suas conclusões, em conformidade com as impressões recém-colhidas e com a convicção que, através delas, se foi gerando no seu espírito, de acordo com as máximas de experiência aplicáveis” [Lebre de Freitas, Código de Processo Civil, Vol. II, pág. 635].
Essencial é que o tribunal indique “os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto como provado ou não provado” [Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, pág. 348].
Ao Tribunal de segunda Instância competirá apurar da razoabilidade da convicção formada pelo julgador, face aos elementos que lhe são facultados.
Aqui chegados, diremos que, no exercício de reavaliação da prova testemunhal produzida em relação ao aspectos de facto apontados pelo recorrente, se nos impõe, não só a audição dos depoimentos das testemunhas a que o mesmo faz referência nas suas alegações, dando cumprimento ao disposto no art. 690º - A do CPCivil, como também todos os depoimentos prestados pelas demais testemunhas que se pronunciaram em audiência de julgamento em relação a esses mesmos aspectos factuais controvertidos.
De facto, em nosso entender, a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto impõe que este tribunal ouça as gravações de todos os depoimentos tocantes às matérias de facto reclamadas, e não apenas as testemunhas referenciadas pelo recorrente como “boas”.
Só desta forma se poderá ter uma perspectiva global da prova produzida e se poderá decidir com a autoridade intelectual exigível de todo e qualquer Tribunal.
A)
Apreciemos então o quesito 13º, cuja formulação foi a seguinte:
“O reclamo feito pelos AA. foi colocado em sítio diferente não dando a mesma visibilidade ao stand?”.
O Tribunal respondeu “provado”, e na fundamentação de fls. 104 (princípio) consignou o seguinte: “da prova produzida retirou-se, para além do mais, que os AA. construíram um novo reclamo. Não obstante, e conforme mencionaram as testemunhas dos RR., aquele não apresentava as características impostas pela marca, características essa que as testemunhas dos AA. não demonstraram conhecer.
E continua – “a circunstância de o stand, durante um dado hiato temporal, não haver ostentado o reclamo que aqui se discute derivou das próprias declarações confessórias levadas a cabo pelo A., as quais foram corroboradas pelos depoimentos das testemunhas J.........., H.........., E.........., F.......... e G..........”.
Das actas de audiência de julgamento resulta que ao quesito 13º depuseram, o A. B.........., e as testemunhas J.........., H.......... (apresentadas pelos AA. – fls. 81 e 82 respectivamente), E.........., F.......... e G.......... (apresentadas pela Ré – fls. 82 , 92, e 98).
Do despacho fundamentador da decisão da matéria de facto não resulta que o tribunal tenha posto em causa credibilidade de qualquer destas testemunhas.
Antes de avançarmos nesta difícil e até pouco agradável tarefa, diremos que se nos afigura interessante e mesmo determinante proceder á audição das testemunhas a respeito da maior ou menor visibilidade do reclamo, não dependendo esta tão só da mera colocação do reclamo num ou noutro espaço específico do prédio em causa, uma vez que, para o tribunal aferir de tal circunstância, importará, para além de tal elemento objectivo (o local onde o reclamo foi colocado), a percepção (elemento subjectivo) que cada uma das testemunhas teve de tal realidade, percepção essa que poderá ou não merecer credibilidade, ante a análise crítica que o Tribunal dela faça.
Daí que não baste assinalar o local onde fora colocado o reclamo, deixando-se para a sentença a aferição da sua maior ou menor visibilidade, como pretendem os apelantes.
Procedendo à audição dos depoimentos, tarefa sacrificante bem caracterizadora desta carreira que abraçámos, resultam elementos claros de que o quesito 13º mereceu a resposta adequada aos testemunhos prestados, designadamente:
- O A. B.......... disse que o reclame foi colocado na ponta da varanda, onde o Sr. L.......... exigiu, para iluminar bem o stand, sendo que “ainda se via melhor”, mais referindo que o anterior estava colocado acima do nível das telhas; Este depoimento não releva para a resposta ao quesito, porquanto não reveste natureza confessória.
- A testemunha J.......... referiu que o novo reclamo foi colocado na “frente da varanda”, e “via-se bem”;
- A testemunha M.........., que não foi indicada ao quesito 13º, disse que houve uma alteração na colocação do reclamo, devido a um “problema qualquer”, tendo ficado desencostado da parede cerca de meio metro, tendo ficado no melhor sítio em termos de visibilidade, “centralizado”;
- A testemunha H.........., que trabalhava no stand existente ao lado do da Ré, disse que não viu o anterior reclamo fixado, nada adiantando de especial em relação a este aspecto;
- A testemunha E.........., funcionária da Ré, disse que o novo reclamo foi colocado em frente da varanda, “ao mesmo direito para fora da varanda”, reclamo que não tinha “aquelas características que tinha o reclamo anterior”, mas que “não vou dizer que estragou a visibilidade do stand”;
- A testemunha F.........., também funcionária da Ré, viu o novo reclamo aplicado na varanda, em posição diferente do anterior, “não vou dizer que não estava visível, estava diferente”, tal confirmando quando confrontada com as fotografias do prédio, antes e depois das obras;
- A testemunha G.........., economista funcionário da Ré, confirmou a retirada do reclamo antigo para a execução de obras, sendo que o antigo estava colocado “frontal à platibanda”, “entre o telhado e o reclame havia ali um espaçozito”, vindo a ser colocado o novo reclame na varanda, nada adiantando quanto à menor ou maior visibilidade deste novo reclame.
Em face de todos estes depoimentos, diremos que não vislumbramos fundamentos determinantes da resposta positiva dada ao quesito em apreço, uma vez que ninguém, nem mesmo as testemunhas arroladas pela Ré asseveraram tal quebra de visibilidade com a aposição do segundo reclamo, reclamo este que enfermava de deficiências de concepção em relação aos normativos impostos, quer pela marca .........., quer pelo logotipo da sociedade Ré, cujas letras eram verticais e não inclinadas, tal como referiram as testemunhas, mas, em boa verdade, era um foi um reclamo colocado ao nível do patamar da varanda existente do primeiro andar por cima e na frente do stand, que em termos de visibilidade não terá ficado a perder para o anterior.
Assim, ao abrigo do art. 712º nº 1 al. a) do CPC, altera-se a resposta dada ao quesito 13º nos termos seguintes:
- Provado apenas que o reclamo feito pelos AA. foi colocado ao nível do patamar da varanda existente do primeiro andar por cima e na frente do stand.
B)
Passemos agora à análise da resposta dada ao quesito 18º, que na óptica dos AA. apelantes deveria ter sido positiva:
Tal quesito teve a seguinte formulação:
“Findo o contrato a Ré carregou o antigo reclamo num dos seus veículos e levou-o?”
O tribunal respondeu “Não provado”.
Considerou o Senhor juiz ter-se verificado total ausência de prova que sustentasse outra resposta.
Apreciemos:
A este quesito foram indicadas as testemunhas J.........., H.........., E.........., F.........., e G.........., no fundo as mesmas testemunhas que prestaram depoimento ao quesito 13º.
A este respeito apenas foi prestado expresso depoimento pela testemunha H.........., que disse que quando saiu o Sr. L.........., tiraram os postes, bandeiras, reclamos, “levaram tudo” com uma carrinha, pela testemunha E.......... que disse que o reclamo foi tirado pelo empreiteiro, metido na cave, e mais tarde, quando acabou o contrato, “foi levado para o ..........”.
Não obstante estes depoimentos, cuja reprodução magnética ouvimos, entendeu o tribunal adequado dar como não provada a matéria de facto em causa.
Da audição não resultou para nós como evidente o perfeito e inequívoco conhecimento daquela realidade por parte das testemunhas referidas, isto sem pôr em causa a sua isenção, mais parecendo terem criado tal convicção em virtude de tudo que estava na cave ter sido levado pela Ré.
Não sentimos, nós que não ouvimos nem vimos, em directo, tais depoimentos, que os mesmos tenham sido prestados com a carga suficientemente convincente para que o quesito em apreço merecesse resposta positiva.
Daí que se nos afigure mais adequado não censurar a resposta dada pelo tribunal ao quesito, uma vez que a desejada alteração também assentaria em prova frágil, aliás com fragilidade redobrada mercê da quebra do princípio da imediação que o duplo grau de jurisdição subjacente ao art. 690º - A do CPC implica.
Diga-se ainda, para finalizar este item do nosso trabalho, que a prova de tal quesito em nada alteraria a decisão proferia, pois que foi considerado provado que os AA. destruíram o reclamo colocado na frontaria pertencente à Ré (vide facto supra descrito sob a al. g) – a sublinhado - da matéria de facto provada).
Assim sendo, se a Ré tivesse levado consigo tal reclamo, mais não levando do que um objecto já destruído, sem valor, ou talvez com mero valor estimativo, para recordação... (?)
Manter-se-á, portanto, a resposta negativa dada pelo tribunal recorrido ao quesito 18º.
3ª QUESTÃO
Invocou a Ré excepção de incumprimento para justificar o não pagamento das rendas devidas de Abril a Novembro de 2001?
Ao considerar a sentença que a Ré poderia suspender o pagamento proporcional da contrapartida pela cedência do gozo, e afirmando que incumbia à ré pagar aos AA. a parte proporcional da apontada contrapartida pelo gozo ainda possível, condenando a Ré no pagamento desta parte, a liquidar em execução de sentença, violou o Tribunal o disposto no art. 668º nº 1 al. d) do CPC, por ter conhecido de uma questão de que não podia tomar conhecimento?
Apreciando cautelosamente os termos da contestação, verificamos que a Ré justifica o não pagamento das rendas de Abril de 2001 a Novembro de 2001 com o facto de ter assim sido acordado com os AA. (art. 9º da contestação), como compensação pelo facto de a partir de Outubro de 2000 se ter visto impossibilitada de vender qualquer veículo e de utilizar o arrendado para o fim que foi tomado de arrendamento.
Antes do mais haverá que ter como inequívoca a relação locatária criada entre as partes, não obstante se tratar de um contrato de arrendamento comercial não celebrado por escritura pública, sendo que a nulidade respectiva só pode ser invocada pelo arrendatário (cfr. art. 1029 nº 3 do CC, em vigor á data da celebração do contrato em apreço (11 de Janeiro de 1990). [O nº 3 do art. 1029º do Código civil (entretanto revogado pelo art. 5º nº 1 do RAU, fora introduzido pelo DL nº 67/75 de 19.2, segundo o qual “no caso da al. a) do nº 1, a falta de escritura pública é sempre imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário que poderá fazer a prova do contrato por qualquer meio”]
No caso vertente a Ré considerou tratar-se de um contrato de arrendamento que vigorou até 30 de Outubro de 2001, tal resultando inequivocamente da redacção dos art. 1º e segs. da contestação.
Argui depois, no art. 18º da mesma peça processual, a nulidade do contrato por falta de forma.
Fá-lo, claramente, para se eximir ao pagamento das rendas peticionada pelos AA.
Ora, tratando num primeiro momento tal relação contratual como um verdadeiro e válido contrato de arrendamento comercial, e vindo depois invocar a dita nulidade, para se eximir ao pagamento das rendas vencidas e não pagas, incorre a contestante num claro e inadmissível “venire contra factum proprium” [Neste sentido o Ac. RC de 16.1.90, in CJ, 1990, 1º, 87].
Se a nulidade por falta de forma é de interesse e ordem pública, também o é a ilegalidade do exercício do direito por abuso deste. Ao invocar a nulidade por falta de forma de um arrendamento comercial, o arrendatário poderá exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, abusando do deu direito, o que se deve apreciar caso a caso [Ac. RP de 11.5.89, in CJ, 1989, 3º, 192].
No caso vertente, não temos dúvida alguma de que a invocação de nulidade por parte da Ré é claramente abusiva, tanto quanto é certo que sempre tratara o negócio em causa como válido, e também que tal invocação é feita com o fito de se esquivar ao pagamento das rendas vencidas e não pagas.
Mas, mesmo que fosse declarada essa nulidade, nem por isso tal serviria para isentar a Ré da obrigação de pagamento de tais rendas [Neste sentido o dito Ac. RC de 16.1.90, e também, entre outros o Ac. RL de 8.6.89, in CJ, 1989, 3º, 192].
Fechando este parêntesis, ao qual regressaremos aquando da apreciação da apelação da Ré, voltemos à questão da exceptio non adimplenti:
Como vimos a Ré invoca o não pagamento das rendas de Abril de 2001 até ao momento da entrega das chaves como fenómeno compensatório acordado com os AA. pelo facto de, por causa das obras por estes levadas a cabo no prédio de que faz parte o locado, estes não terem podido usar este a partir de Outubro de 2000.
Nos termos do art. 428º nº 1 do CC, “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada uma dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.
Constituindo os contratos bilaterais o âmbito natural da figura da exceptio, a exigência deste normativo de que não existam prazos diferentes para o cumprimento das prestações reconduz-se à imposição de que o excipiente não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte [Almeida Costa, in RLJ 119º, 143], sendo seu pressuposto a não existência da obrigação de cumprimento prévio por parte do contraente que invoca a excepção, não cumprimento ou não oferecimento do cumprimento simultâneo da contraprestação [José João Abrantes, in A excepção de não cumprimento do contrato, 1986, 39 e segs.], sendo o meio de assegurar o respeito pelo cumprimento simultâneo das obrigações sinalagmáticas [José João Abrantes, ob. cit. pág. 51].
Ora, no caso vertente, existirá simultaneidade entre o pagamento da renda por parte da Ré e o gozo que esta exerce sobre o locado, gozo que diz inexistente a partir de Outubro de 2000, momento em que terão começado as obras.
Sendo evidente que muitos mais argumentos teria a Ré para invocar tal excepção quando viu o seu stand cercado de andaimes, e se impôs a retirada do reclamo da .......... para construção do prédio em altura, obras que terão tido o seu mais relevante desenvolvimento durante meses (indeterminados) após Outubro de 2000, vindo posteriormente a situação a melhorar, a ponto de um novo reclamo ter sido colocado na varanda nova então construída, o certo é que da matéria de facto provada não resulta que a partir de Abril de 2001 já a Ré podia exercer o pleno gozo do locado, tudo levando a crer que durante esses meses se mantiveram as limitações de gozo resultantes das obras feitas no prédio em causa pelos AA.
Daí que possamos afirmar que era então lícito à Ré, mercê da simultaneidade da cedência do gozo do locado e do pagamento da renda, e em consequência do incumprimento dos AA. quanto àquela sua obrigação, ainda durante os meses de Abril a Novembro de 2001, invocar a excepção em apreço.
Logrando a Ré a não utilização do locado para os fins a que o mesmo se destinava, procederia tal excepção, ficando isenta do pagamento das rendas correspondentes.
Não tendo logrado tal prova, uma vez que resultou provada apenas a diminuição do gozo do locado, não tendo provado o mais, demonstrou o menos, pelo que correctamente agiu o Senhor Juiz, ao conter a decisão de redução do montante das rendas devidas de Abril de 2001 a Novembro de 2002 dentro da pretensão excipiente deduzida pela Ré, porque quantitativamente inferior a esta.
Nesta senda ensina o Professor Almeida Costa que “este instituo opera mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso. Surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito [Almeida Costa, in RLJ, 119, pág. 143 e segs.; no mesmo sentido o parecer do Prof. Antunes Varela, in CJ, 1987, 4º, 21. Ac. RE de 26.9.95, in CJ, 1995, 4º, 269].
Assim, incumprindo os AA. senhorios parcialmente a sua obrigação de assegurar o gozo do locado para os fins a que se destina (art. 1031º al. b) do CC), deverão os RR. arrendatários ver proporcionalmente diminuída a sua obrigação de pagamento das rendas correspondentes (art. 1038º al. a) do CC.).
Considerando o Senhor Juiz não existirem motivos para proceder a excepção na sua totalidade, considerou, e bem, ser adequado fazê-la funcionar na proporcionalidade, relegando tal avaliação para execução de sentença, por não dispor de elementos seguros.
Tal decisão, menos gravosa para os AA., conteve-se dentro e aquém do pedido que a excepção invocada pelos RR. encerrava (art. 664º do CPC), não tendo sido cometida a nulidade invocada.
4ª QUESTÃO
Entendem os apelantes que o pedido reconvencional deveria ter improcedido.
Relativamente a esta pretensão reconvencional, considerou o senhor Juiz que os AA, no período de vigência do contrato de arrendamento destruíram um reclamo pertença da Ré (facto provado supra descrito sob a al. g)).
Considerando que tal conduta dos AA. constituiu facto ilícito (art. 483º do CC), e não tendo apurado o valor do reclamo, condenou os AA. a pagar à Ré a indemnização correspondente ao valor do dito reclamo que se liquidar em execução de sentença.
A situação em apreço não se compagina, a nosso ver, com responsabilidade extracontratual, mas sim de responsabilidade contratual inerente ao contrato de depósito entre AA. e Ré celebrado relativamente ao reclamo, tão certo quanto é o facto de ter sido o próprio representante da Ré a solicitar ao A. que retirasse ele mesmo o reclamo, o que este fez (al. h) supra), e ter este guardado o reclamo na cave enquanto decorriam as obras (al. i), vindo a constatar-se a destruição do mesmo enquanto estava à guarda dos AA., assim incumprindo estes a sua obrigação de guarda prudente do mesmo (art. 1187º al. a) do CC), tornando inviável a sua restituição quando exigida (art. 1185º e 1187º al. c), sendo por isso responsáveis pelos inerentes prejuízos causados à Ré (art. 798º do CC).
Mesmo assim, tratando-se de responsabilidade contratual, o resultado prático, de índole indemnizatória pelos prejuízos causados, é materialmente idêntico ao sentenciado, sendo que, não dispondo o tribunal de elementos seguros que permitam concluir qual o valor do reclamo destruído, foi acertada a decisão de relegar a fixação do quantum indemnizatório para execução de sentença, nos termos do art. 661º nº 2 do CPC.
5ª QUESTÃO
Consideram os apelantes AA. que, face ao teor da sentença, seria mais justa e adequada a distribuição das custas em partes iguais entre AA. e Ré.
Apreciando, diremos que, tendo a decisão recorrida relegado para liquidação em execução de sentença quer o montante de rendas devido pela Ré aos AA., quer o montante indemnizatório relacionado como o reclamo pertença da Ré que os AA. destruíram, seria de toda a oportunidade que a responsabilidade das custas fosse fixada provisoriamente por AA. e Ré em partes iguais, sem prejuízo de rateio na fase executiva, de harmonia com o decaimento que então se verificar para cada uma das partes, nestes termos se alterando a sentença recorrida.
II - Apreciemos agora a apelação interposta pela Ré:
1ª QUESTÃO
Num primeiro momento a Ré sustenta que se algo tiver a pagar aos AA. a título de rendas, dever-se-á ter em consideração o montante de Esc. 120.000$00 mensais, e não o de Esc. 140.402$00.
Esta questão encontra-se prejudicada, uma vez que se manteve a decisão de relegar para execução de sentença o quantitativo devido pela Ré aos AA., a título de parte das rendas.
2ªQUESTÃO
Nas suas conclusões 3 e segs. supra consignadas, sustenta a Ré a nulidade do contrato de arrendamento celebrado com os AA.
Sobre esta questão também já nos debruçámos acima, quando apreciámos a 3ª questão suscitada na apelação dos AA., a respeito da excepção de não cumprimento invocada pela ora apelante Ré, concluindo pela inverificação da nulidade do contrato em apreço, e mesmo pela atitude processual abusiva por aquela assumida, que, adiantamos agora – só não nos impele á condenação como litigante de má fé por não compreender lide dolosa ou gravemente negligente (art. 456º do CPC), mas tão só insistentemente temerária [Por todos o Ac. STJ de 28.2.2002, agravo nº 4429/01.4ª, Sumários, 58º].
Não se verificando a invocada nulidade, carecem de fundamento todas as demais conclusões da apelação da Ré.
DECISÃO
Por todo o exposto, Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação do Porto em julgar parcialmente improcedente a apelação dos AA. e totalmente improcedente a apelação da Ré, confirmando-se a sentença recorrida, com excepção:
- da alteração da matéria de facto, no que toca ao quesito 13º nos termos seguintes: Provado apenas que o reclamo feito pelos AA. foi colocado ao nível do patamar da varanda existente do primeiro andar por cima e na frente do stand;
- da condenação quanto a custas, fixando-se provisoriamente por AA. e Ré em partes iguais, sem prejuízo de rateio na fase executiva, de harmonia com o decaimento que então se verificar para cada uma das partes.
Custas dos respectivos recursos pelos apelantes, AA. e Ré.
Porto, 17 de Fevereiro de 2005
Nuno Ângelo Rainho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
António Domingos Ribeiro Coelho da Rocha