| 584/17.4T8PVZ.P1 |  |
CONTRATO PROMESSA
PERMUTA
BENS FUTUROS
BENS IMÓVEIS
II - Mesmo no caso de permuta de bens futuros, incidindo ela sobre bens imóveis (ainda que apenas em relação a um dos contraentes), a mesma só é válida se na sua celebração for observada a forma prescrita na lei.
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Sumário:
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Adjuntas: Anabela Andrade Miranda;
Maria da Luz Teles Meneses de Seabra.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I- Relatório
1- AA, instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB e esposa, CC, Banco 1..., Fazenda Nacional - Serviço de Finanças de Matosinhos 1, Fazenda Nacional - Serviço de Finanças de Setúbal 1 e Condomínio ..., alegando, em breve resumo, que, no dia 28/09/1998, por escrito particular, comprometeu-se a comprar aos 1.ºs RR, livre de ónus e encargos, pelo preço de 10.000.000$00 (49.879,79€), uma habitação, tipo T3, com dois lugares de garagem e arrumos na cave, bem como mais dois lugares de estacionamento e ainda um espaço de arrumo na cave, num edifício a construir em terreno que lhe pertencia e que, na mesma data, vendeu àqueles RR., pelo mesmo valor.
Acontece que, embora a referida construção tivesse sido levada a cabo e concluída, bem como, ela própria, tivesse passado a ocupar e utilizar as frações autónomas que se comprometeu a comprar, a verdade é que o contrato definitivo não foi celebrado até hoje. Isto, apesar de ter sido convencionado que a celebração desse contrato ocorreria nos 90 dias subsequentes à emissão do alvará de utilização pela Câmara Municipal, ficando a marcação da escritura a cargo dos promitentes vendedores.
Assim, porque os referidos RR. não se dispõem a celebrar o contrato definitivo em causa, apesar de instados a fazê-lo, e as ditas frações estão penhoradas, pretende, nesta sede, que:
a) Seja declarado o incumprimento definitivo do contrato promessa pelos 1.ºs RR. promitentes vendedores por facto a eles imputável e tal falta suprida mediante sentença, nos termos do artigo 830º do Código Civil, que efetive o contrato prometido, onde os 1.ºs RR sejam condenados a ver transferida para si (A.) a plena propriedade das frações “A”, “B”, “D” e “I”, que identifica, livres de ónus e encargos, devendo ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial dos faltosos;
b) Subsidiariamente, se tal não for possível, serem os 1.ºs RR. condenados, nos termos do n.º 2 do artigo 442º do Código Civil, no pagamento da quantia pecuniária correspondente à diferença entre o preço fixado no contrato promessa e o atual valor das frações, acrescido da quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento, a liquidar em execução de sentença, mas nunca inferior a 100.000,00€;
c) Se assim não se entender ainda, devem os 1.ºs RR ser condenados a pagar à A. a quantia de 99.759,59€, a título de devolução do sinal em dobro;
d) Seja declarado que a A., desde Fevereiro de 2000, goza e frui das referidas frações, pagando as quotas mensais do condomínio, exercendo sobre tais frações uma posse pública, pacífica, continuada e de boa-fé, na convicção segura de ser a única e exclusiva possuidora desde a data referida e simultaneamente de que sobre as ditas frações tem a o “animus” de vir a tornar-se proprietária;
e) Para o caso de não ser possível a execução específica do contrato promessa, deve, em alternativa, ser-lhe reconhecido o direito de retenção previsto na al. f) do artigo 755º do Código Civil, devendo todos os RR. serem condenados a reconhecer que a A. goza do direito de retenção sobre as frações “A”, “B”, “D” e “I”, até à satisfação integral dos créditos que lhe assistem.
2- Contestou o Estado, representado pelo Ministério Público, arguindo a ineptidão da petição inicial, a sua ilegitimidade, o erro na forma de processo e impugnando a tese defendida pela A.
Nessa medida, pede a procedência das referidas exceções ou, subsidiariamente, a improcedência total dos pedidos.
3- Também a Banco 1... contestou, impugnando a factualidade invocada pela A., relativa à celebração do contrato promessa e à tradição das frações autónomas em causa para aquela, defendendo a improcedência total do pedido.
4- Posteriormente, a A. desistiu do pedido de execução específica, mantendo os demais pedidos formulados, tendo sido tal desistência homologada por sentença.
5- Nesta sequência, realizou-se a audiência prévia, na qual, para além do mais, foi proferido despacho de indeferimento da nulidade do processo por erro na sua forma, bem como despacho saneador que julgou improcedentes as exceções de nulidade do processo por ineptidão da petição inicial e de ilegitimidade do R., Estado Português – Fazenda Nacional.
6- Conhecido o óbito do R., BB, foram habilitados a intervir nos autos os seus sucessores.
7- Na pendência da presente ação, foi ainda declarada insolvente a Ré, CC, após o que a mesma veio a falecer.
8- Prosseguindo o processo de insolvência contra a herança indivisa desta Ré, os presentes autos prosseguiram contra a herança insolvente da mesma Ré, representada pelo administrador da insolvência.
9- Teve lugar, depois, a audiência final, após o qual foi proferida sentença na qual se decidiu julgar a presente ação procedente e, em consequência:
a) Julgar resolvido o contrato-promessa de compra e venda das frações autónoma designadas pelas letras “A”, “B”, “D” e “I” do prédio, constituído em propriedade horizontal, sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos Sob o nº ...;
b) Condenar os herdeiros do R., BB, habilitados nos autos nessa qualidade, a pagar à A. a quantia de 99.759,59€ (noventa e nove mil, setecentos e cinquenta e nove euros e cinquenta e oito cêntimos), a título de devolução do sinal em dobro e reconhecida a existência do mesmo crédito da A. sobre a herança ilíquida e indivisa da Ré CC;
c) Reconhecido à A. o direito de retenção sobre as frações autónomas prometidas vender, melhor identificada na al. a) supra e condenar os RR. a reconhecer-lhe esse direito, bem como a abster-se de praticar qualquer ato que impeça o seu exercício.
10- Inconformada com esta sentença, dela recorre a Ré, Banco 1..., finalizando a sua motivação de recurso com as seguintes conclusões:
“I. Foi dado como assente:
i. «4) Ainda nos termos da mesma cláusula terceira [do CPCV], o preço foi efectuado pela devolução aos primeiros outorgantes da quantia recebida pela segunda outorgante nos termos da escritura de compra e venda outorgada na presente data (…).». […]
ii. «5) De acordo com a cláusula quarta do mesmo contrato [CPCV], o pagamento do preço já foi realizado pela Segunda aos Primeiros outorgantes, do qual estes dão a competente quitação.». […]
No entanto,
II. Em sede de motivação, considerou o tribunal:
i. Por outro lado, no que concerne aos factos controvertidos, cremos que a prova produzida permitiu a demonstração do contrato promessa a que se refere o ponto n.º 1 dos factos provados e consequentemente dos factos provados sob os n.º 2 a 7. Tal resulta não apenas do documento - contrato promessa - junto a fls. 12 e segs, destes autos, como também do depoimento da testemunha DD que, com conhecimento directo dos factos, designadamente pelo facto de o dito contrato promessa ter sido assinado no seu escritório, DESCREVEU AS CIRCUNSTÂNCIAS QUE DETERMINARAM A REALIZAÇÃO DESSE NEGÓCIO E DA CONTEMPORÂNEA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA mencionada no ponto 7 supra.
ii. Deu conta de que estes negócios se inseriram NO ACORDO ENTRE AS PARTES MEDIANTE A QUAL OS PRIMEIROS RÉUS, PRETENDENDO LEVAR A CABO A CONSTRUÇÃO DE UM EDIFÍCIO EM PROPRIEDADE HORIZONTAL NO TERRENO DA PROPRIEDADE DA AUTORA, ADQUIRIRAM DESTA O MENCIONADO TERRENO POR CONTRAPARTIDA À ENTREGA DE UM CONJUNTO DE FRAÇÕES AUTÓNOMAS DESSE EDIFÍCIO, A CONSTRUIR PELOS PRIMEIROS RÉUS.
Assegurou que o acordo gizado se concretizou através da celebração do contrato de compra e venda acima mencionado e da posterior (ou contemporânea) outorga do aludido contrato promessa cuja cópia fo, que dava integral quitação do preço dos imóveis prometidos vender à aqui Autora
iii. É certo que apesar do declarado nos ditos documentos, tudo indicia que NÃO HOUVE EFECTIVO PAGAMENTO À AUTORA DO VALOR CONVENCIONADO A TÍTULO DE PREÇO DO TERRENO QUE VENDEU ÀQUELES RÉUS, NEM QUALQUER (POSTERIOR) ENTREGA PELA AUTORA DO VALOR DO PREÇO DO CONTRATO QUE PROMETEU CELEBRAR OS PRIMEIROS RÉUS. De resto, afigura-se-nos totalmente inverosímil a versão trazida à lide pela testemunha DD (e secundada pela testemunha EE, embora este sem conhecimento directo dos factos), segundo a qual os primeiros Réus entregaram à Autora, quando daquela compra, UM CHEQUE de uma conta da sua titularidade para pagamento do preço da compra do terreno e que esta, por sua vez, endossou aos ditos Réus o mesmo cheque aquando da celebração do contrato promessa. […]
iv. Tanto mais que a Autora, no requerimento que apresentou aos autos em 15 de março de 2019, vem declarar que tais pagamentos (do preço da venda por ela recebido e do preço da compra prometido por ela pago) teriam sido feitos EM NUMERÁRIO (versão que pouco sentido faz quando os contratos em causa foram praticamente celebrados em simultâneo e os preço(s) em causa exactamente os mesmos). […]
III. Quantos aos documentos analisados [escritura e CPCV], a sua força probatória consiste no valor ou na fé que, como meio de prova, a lei lhe confere, podendo aquele [valor] referir-se ao documento em si mesmo ou ao seu conteúdo. No primeiro caso, têm-se em vista a força probatória formal do documento, a sua autenticidade ou genuinidade; no segundo, a sua força probatória material
IV. Sendo certo que o documento prova plenamente os factos atestados que se passaram na presença do documentador, tais como as declarações que perante ele foram emitidas, já não prova de pleno a veracidade ou sinceridade dessas declarações ou a sua validade ou eficácia jurídicas, pois de uma coisa e de outra não pode aperceber-se a entidade documentadora.
V. Pode, assim, demonstrar-se que a declaração inserta no documento não é sincera nem válida ou eficaz, sem necessidade de arguição da falsidade dele.
VI. Quando, por exemplo, numa escritura pública de compra e venda, o vendedor declara ao notário que já recebeu o preço, aquele documento só faz prova plena de que aquele outorgante fez aquela declaração negocial; não prova, porém, que tal afirmação corresponde à verdade.
VII. Assim, tendo o tribunal a quo entendido que as partes contratantes visavam com os acordos entre si estabelecidos, levar a cabo a construção de um edifício em propriedade horizontal no terreno da propriedade da autora, adquirindo desta o mencionado terreno por contrapartida à entrega de um conjunto de frações autónomas desse edifício, a construir pelos primeiros réus.
E
VIII. Que “não houve efectivo pagamento à autora do valor convencionado a título de preço do terreno que vendeu àqueles réus, nem qualquer (posterior) entrega pela autora do valor do preço do contrato que prometeu celebrar os primeiros réus”.
IX. Dúvidas não podemos ter que, para além da classificação jurídica que as próprias partes contratantes atribuíram ao negócio, a finalidade prática por elas visada, consubstancia um verdadeiro contrato de permuta.
X. Na qualificação jurídica dos negócios jurídicos não deve atender-se apenas ao nome ou à terminologia usada pelas partes contratantes, mas sobretudo ao seu conteúdo, ao seu objecto, à sua natureza, embora sem menosprezar totalmente esses termos usados pelas partes, mormente nos contratos formais, procurando-se averiguar da sua correspondência com o objecto ou natureza do negócio.
XI. Nessa qualificação há que socorrer-se de critérios legais de interpretação dos negócios jurídicos, ínsitos nos artigos 236 a 238 do Código Civil.
XII. Dentro desses critérios – artigos 236.º, n.º 1 e 238.º, n.º 1, tem primazia o conteúdo dos documentos, onde os contratos estão vertidos, socorrendo-se o intérprete também dos demais elementos de facto provados e com eles conexionados.
Ou seja,
XIII. As circunstâncias do tempo, lugar e outras, que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta, bem como as respectivas negociações, a finalidade prática visada pelas partes, o próprio tipo negocial, a lei, os usos e costumes por ela recebidos, bem assim o comportamento posterior dos contraentes.
XIV. Conforme se sabe, o contrato de permuta, troca ou escambo (…), é um contrato oneroso que “tem por objecto a transferência recíproca da propriedade de coisas ou outros direitos entre os contratantes”, vide Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, vol. III, 9ª edição, pág. 157]
XV. Na alienação de bens futuros por permuta (ou mesmo por compra e venda), a transferência do direito de propriedade para o adquirente dá-se por efeito do próprio contrato, mas não ocorre imediatamente.
XVI. Apenas se dá quando a coisa for adquirida pelo alienante ou for determinada com o conhecimento de ambas as partes [arts. 408.º, n.º 2, 879.º, al. a) e 939.º do Código Civil].
No caso dos autos,
XVII. Tratando-se, na realidade, de uma permuta de um terreno por fracções autónomas de edifício a construir nele, o direito de propriedade [do terreno] transferiu-se imediatamente para o adquirente, por efeito do contrato de permuta.
XVIII. E a transferência do direito de propriedade relativo às fracções autónomas do edifício a construir (bens futuros) para a permutante adquirente, embora também se tenha dado por efeito directo do mesmo contrato de permuta, apenas se concretizou após a construção do edifício e com a constituição do regime da propriedade horizontal, que é o título que individualiza e confere autonomia jurídica a essas fracções (arts. 1417.º e 1418.º do Código Civil).
XIX. Segundo os preceitos legais citados, na alienação de bens futuros, seja por compra e venda, seja por permuta, a transferência do direito de propriedade para o adquirente também se dá por efeito do próprio contrato, mas a transferência para o adquirente não ocorre imediatamente.
XX. O que quer dizer que, sendo a coisa alienada um edifício ou fracção autónoma de edifício a construir, o alienante assume a obrigação de o construir e entregar ao adquirente.
XXI. Concluímos do que ficou exposto que a transferência, para a titularidade da autora, DO DIREITO DE PROPRIEDADE SOBRE AS FRACÇÕES autónomas referidas no contrato de permuta ocorreu por efeito directo desse contrato, e materializou-se com a constituição do regime da propriedade horizontal que individualizou e autonomizou essas fracções.
XXII. Conforme decorre do ponto 11) da matéria assente, “Em 23 de Março de 2000 foi registada na conservatória do registo predial a constituição da propriedade horizontal”.
XXIII. Tendo sido nessa data que a autora, por mero efeito do contrato de permuta, se tornou PROPRIETÁRIA das fracções autónomas melhor identificadas nos autos.
XXIV. Tudo ponderado, quando se analisam os dois (2) últimos pedidos da autora: b) condenação dos réus habilitados a pagar à autora a quantia de €99.759,59, a título de devolução do sinal em dobro e c) reconhecimento à autora o direito de retenção sobre aquelas fracções impondo a todos os réus o seu reconhecimento, entendemos inexistir fundamento para a sua procedência.
XXV. Sendo a autora, por força do contrato de permuta, proprietária das fracções autónomas “A”, “B”, “D” e “I”, desde a sua constituição em propriedade horizontal, ocorrida em 2000.03.23,
XXVI. Legalmente, desde esse momento, tendo o réu construtor cumprido integralmente as suas obrigações contratuais principais: construir as fracções e entrega-las, não ocorre qualquer incumprimento contratual.
XXVII. Desse modo, inexiste na esfera da autora, qualquer [correlativo] direito a proteger/exigir sobre o primeiro réu (construtor).
XXVIII. Não existindo o direito a que se arroga a autora, há logicamente uma falta de preenchimentos dos requisitos para acionamento do direito de retenção, um direito real de garantia, e, consequentemente, falta de fundamento para acionar a “indemnização” traduzida na devolução do “sinal” em dobro.
XXIX. Tendo o direito de propriedade sido transferido, inexiste fundamento para a procedência dos referidos pedidos da autora.
XXX. Deste modo, a decisão recorrida, viola, entre outros, os preceitos n.ºs 236.º, 238.º, 410.º, 442.º, 754.º, 755.º, 830.º, 875.º, 879.º, 880.º e 939.º do Código Civil”.
Termina pedindo que conceda provimento ao recurso e que se revogue a sentença recorrida, com as devidas consequências legais.
11- A A. respondeu, considerando, ao invés, que a dita sentença é de manter por ter aplicado corretamente o direito e não ser de acolher nenhum dos argumentos esgrimidos pela Ré/Apelante.
12- Recebido o recurso e preparada a deliberação, importa tomá-la.
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II- Mérito do recurso
A- Definição do objeto
O objeto dos recursos, em regra e ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente [artigos 608º nº 2, “in fine”, 635º, nº 4 e 639º nº1 do CPC].
Assim, observando este critério no caso presente, o objeto do recurso em apreço reconduz-se, essencialmente, a saber se:
a) Entre as partes foi celebrado um contrato de permuta;
b) Não há incumprimento do contrato celebrado entre as partes, por a propriedade das frações autónomas que a A. se comprometeu a adquirir ter já sido transferida para a sua titularidade.
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B- Fundamentação
B.1- Na sentença recorrida julgaram-se provados os seguintes factos:
1) A Autora e os primeiros Réus subscreveram o documento designado «Contrato Promessa de Compra e Venda», datado de 28 de Setembro de 1998, pelo qual estes prometeram vender àquela, se se comprometeu a comprar, livre de ónus e encargos, uma habitação tipo T-2, localizada no 1º andar esquerdo traseiras, do bloco de prédios do meio, com uma área de 98 m2,com garagem e arrumos na cave, bem como mais dois lugares de estacionamento e um arrumo, todos na cave, conforme documento 1 junto com a petição inicial, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos;
2) Nos termos da cláusula primeira do referido contrato, as mencionadas frações autónomas seriam a construir sobre a parcela de terreno com a área de 1695 m2, a confrontar do Norte com FF, do sul com herdeiros de GG, do nascente com a Autora e do poente com a Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, à data omisso à matriz, a destacar do artigo rústico nº ... e do descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº ...;
3) Nos termos da cláusula terceira do mesmo acordo, o preço global da venda acordado foi de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) equivalente a € 49.879,79 (quarenta e nove mil, oitocentos e setenta e nove euros e setenta e nove cêntimos), correspondendo o valor de esc: 9.000.000$00 à habitação com garagem e arrumos, o valor de esc. 400.000$00 a cada uma das garagens e o valor de esc: 200.000$00 ao arrumo;
4) Ainda nos termos da mesma cláusula terceira, o preço foi efetuado pela devolução aos primeiros outorgantes da quantia recebida pela segunda outorgante nos termos da escritura de compra e venda outorgada na presente data e exarada de fls. 28 a 28 vs do livro de notas n.º ... H do 1º Cartório Notarial de Matosinhos;
5) De acordo com a cláusula quarta do mesmo contrato, o pagamento do preço já foi realizada pela Segunda aos Primeiros outorgantes, do qual estes dão a competente quitação;
6) Nos termos da cláusula sétima do mesmo acordo, convencionaram os outorgantes que logo que o edifício ficasse concluído e as suas frações em condições de serem habitadas ou utilizadas, independentemente da licença de utilização, os Promitentes Vendedores entregariam as chaves das frações autónomas à Promitente Compradora ficando esta investida na posse das frações a partir desse momento;
7) E, de acordo com a cláusula quinta do mesmo contrato, ficou convencionado que a escritura de compra e venda seria efetuada no prazo de 90 dias subsequente à emissão do Alvará de Utilização pela Câmara Municipal, a ser obtido pelos Promitentes Vendedores, ficando a marcação da escritura de compra e venda a cargo dos Promitentes Vendedores que do dia, hora e local, deveriam avisar a Promitente Compradora por carta registada com a/r;
8) Por escritura pública de compra e venda, lavrada no dia 28 de Setembro de 1998, na Secretaria Notarial de Matosinhos, a aqui Autora declarou vender ao ora Réu BB, pelo preço de esc: 10.000.000$00 já recebidos, uma parcela de terreno para construção com a área de mil, seiscentos e noventa e cinco metros quadrados, a confrontar do Norte com FF, do sul com herdeiros de GG, do nascente com a ora vendedora e do poente com a Rua ..., sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, omisso à matriz, mas feita a participação para a sua inscrição em 22 de Setembro de 1988, a destacar do artigo rústico nº ... e do descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ..., e aí registado a seu favor, tudo conforme certidão cuja cópia está junta a fls. 14 e segs. com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido;
9) Os 1ºs Réus construíram na referida parcela de terreno aludida no item anterior um edifício de cave, rés-do-chão e dois andares e logradouro, que é sito na Rua ..., ..., inscrito na matriz sob o Artigo ... e descrito na Conservatória do registo Predial Sob o nº ...;
10) Tal construção ficou concluída em inícios do ano de 2000;
11) Em 23 de Março de 2000 foi registada na conservatória do registo predial a constituição da propriedade horizontal;
12) Após a referida constituição de propriedade horizontal, os imóveis prometidos vender à Autora encontram-se designados por:
a) Fração autónoma designada pela letra “A” destinada a garagem na cave, com entrada pelo nº ... da Rua ..., do prédio constituído em propriedade horizontal sitona Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos Sob o nº ... – I e inscrito na matriz respetiva sob o Artigo ...... da União das freguesias ..., ... e ... (anterior Artigo ...);
b) Fração autónoma designada pela letra “B” destinada a garagem na cave, com entrada pelo nº ... da Rua ..., do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos Sob o nº ... – I e inscrito na matriz respetiva sob o Artigo ...... da União das freguesias ..., ... e ... (anterior Artigo ...);
c) Fração autónoma designada pela letra “D” destinada a arrumos na cave, com entrada pelo nº ... da Rua ..., do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos Sob o nº ... – I e inscrito na matriz respetiva sob o Artigo ...... da União das freguesias ..., ... e ... (anterior Artigo ...);
d) Fração autónoma designada pela letra “I” destinada a habitação, no primeiro andar esquerdo traseiras, com entrada pelo nº ... da Rua ..., com garagem designada por I-1 e arrumos designados por I-2, na cave, com entrada pelo nº ... da mesma Rua, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., freguesia ..., concelho de Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos Sob o nº ... – I e inscrito na matriz respectiva sob o Artigo ...... da União das freguesias ..., ... e ... (anterior Artigo ...);
13) A aquisição destes imóveis (frações A, B, D e I) encontra-se registada a favor dos aqui primeiros Réus, pela apresentação n.º …, de 28.09.1998;
14) Em data não concretamente determinada mas seguramente anterior a 30 de Março de 2020, os aqui primeiros Réus, entregaram à Autora as chaves do apartamento, da garagem e dos arrumos, a que correspondem as frações autónomas mencionadas no ponto 12) supra, tendo a Autora entrado na posse das ditas frações a partir daquela data, posse que ainda hoje mantém;
15) A partir de então, a Autora passou a deter a fruição das respetivas frações, tratando-as como exclusivamente suas, nelas fazendo os melhoramentos e obras que entendeu, cuidando da manutenção e limpeza, sempre à vista de toda a gente, sem a oposição de quem quer que fosse, muito especialmente dos aqui 1ºs Réus; Em 30 de Março de 2000, deu de arrendamento a fração autónoma designada pela letra “I”;
16) Os contratos de energia elétrica, água e gás referentes à referida fração “I” foram requisitados em nome dos arrendatários;
17) Desde o momento em que os primeiros réus lhe entregaram as mencionadas frações autónomas, foi a Autora quem paga as despesas ordinárias e extraordinários do condomínio referentes às referidas frações autónomas, conforme comprovativo que ora junta;
18) Os 1ºs Réus foram diversas vezes interpelados e instados para celebrarem a escritura de compra e venda, mas aqueles socorrendo-se das mais diversas desculpas foram adiando a marcação da escritura.
19) Sobre as frações autónomas mencionadas em 12) pendem os seguintes registos:
a) hipoteca voluntária em benefício da Banco 1..., pelo montante máximo de esc: 192.750.000$00, correspondente à ap..., de 11/11/1998;
b) penhora em benefício da Fazenda Nacional - 1º Serviço de Finanças de Matosinhos, para garantia da quantia exequenda de €12.428,82, correspondente à ap. ..., de 21.12.2011;
c) penhora em benefício do condomínio do Edifício ..., para garantia da quantia exequenda de €15.757,50, a que corresponde a ap. ..., de 21.03.2013;
d) penhora em benefício da Banco 1..., para garantia da quantia exequenda de €144.998,48, correspondente á ap. ..., de 5.09.2013;
e) penhora em benefício da Fazenda Nacional, para garantia da quantia de €3.329,15, correspondente à ap. ..., de 16.12.2012;
f) penhora em benefício da Fazenda Nacional - Serviço de Finanças de Setúbal 1, para garantia da quantia exequenda de €1.244,98, correspondente à ap. ..., de 12.12.2014;
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B.2- Na mesma sentença não se julgaram provados outros factos e, designadamente, que:
a) O valor comercial atual da fração “I” é de 90.000,00€ (noventa mil euros);
b) O valor comercial das frações “A”, “B” é de €4.000,00 (quatro mil euros), cada uma.
c) O valor comercial da fração “D” é de Eur: 2.000,00 (dois mil euros).
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B.3- Análise dos fundamentos do recurso
Partindo do princípio que entre a A. e os dois 1.ºs RR. foi celebrado um contrato de permuta [“contrato de permuta de terreno por fracções nele a construir”] e não um contrato de compra e venda [de um terreno] e um contrato promessa de compra e venda [de frações autónomas pertencentes a um edifício que naquele viria a ser construído] – como subjaz ao entendimento plasmado na sentença recorrida -, sustenta a Apelante que “o direito de propriedade [do terreno] transferiu-se imediatamente para o adquirente, por efeito do contrato de permuta” e “a transferência do direito de propriedade relativo às fracções autónomas do edifício a construir (bens futuros) para a permutante adquirente, embora também se tenha dado por efeito directo do mesmo contrato de permuta, apenas se concretizou após a construção do edifício e com a constituição do regime da propriedade horizontal, que é o título que individualiza e confere autonomia jurídica a essas fracções”, pelo que, tendo a constituição dessa propriedade horizontal sido registada (na Conservatória do Registo Predial), no dia 23/03/2000, deixou, a partir dessa data, de haver incumprimento que justifique o direito de retenção e ao sinal em dobro, reconhecido à A. na sentença recorrida.
Ora, não é esse o nosso ponto de vista.
Na verdade, não vindo impugnada a matéria de facto provada fixada na sentença recorrida, o que dela se retira, sem qualquer dúvida, é que, no dia 28/09/1998, foram celebrados dois contratos distintos, embora interligados entre si: um contrato de compra e venda [relativo a uma parcela de terreno para construção, a destacar do artigo rústico nº ... e do descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º ...], celebrado entre a A. e o 1.º R.; e um contrato promessa de compra e venda [de uma habitação, com garagem e arrumos na cave, bem como mais dois lugares de estacionamento e um arrumo, também na cave, de um edifício a construir sobre a antedita parcela de terreno], entre a A. e os dois 1.ºs RR.. Não, um único contrato de permuta, como defende a Apelante, visto que, para além da 1ª Ré só ter tido intervenção num dos contratos, o objeto de cada um deles é diverso: no primeiro caso, é uma parcela de terreno e, no segundo, a obrigação de negociar futuramente, nos termos pré ajustados, a venda das ditas frações.
É certo que, segundo se refere no segundo daqueles contratos, a contrapartida devida pela A. seria realizada pela devolução da quantia por esta recebida pela celebração do primeiro contrato. Tal como é certo que, segundo se lê na motivação da sentença recorrida, não se teve por verosímil a entrega de qualquer dinheiro, embora isso não venha refletido em nenhum dos factos provados ou não provados.
Em qualquer caso, porém, não é nenhuma dessas circunstâncias que descaracteriza os referidos contratos. O primeiramente mencionado, ou seja, o de compra e venda, continua a poder qualificar-se como tal; isto é, como um contrato mediante o qual foi transmitida a propriedade de uma coisa para outrem, tendo como contrapartida um preço; um contrato de compra e venda, portanto – artigo 874.º do Código Civil. E o segundo, um contrato promessa de compra e venda, já que as partes nele se obrigaram a celebrar um outro contrato (o definitivo), nos termos pré-definidos entre elas.
Não há dúvidas, assim, de que estamos perante dois contratos distintos e não perante um único contrato de permuta. Até porque este implicaria a transferência recíproca entre os contraentes da propriedade sobre determinada coisa ou direito[1] e não foi isso que sucedeu, no que concerne às frações autónomas que a A. se comprometeu, no futuro, a adquirir.
Por outro lado, apesar de, como dissemos, se tratar de contratos interligados entre si ou, mais propriamente, o cumprimento do contrato promessa estar dependente do cumprimento do contrato de compra e venda (posto que o edifício onde se situariam as frações autónomas que a A. se comprometeu a adquirir seria construído no terreno por ela alienado ao R.), tal não significa que, no plano contratual, tenha sido celebrado um só contrato. Pelo contrário, foram celebrados dois convénios com sujeitos e objetos diversos (como já referido), embora haja a referida conexão (intrínseca) unilateral[2] do contrato promessa em relação ao contrato de compra e venda, mas que não é suficiente para, por si só, transfigurar aqueles vínculos contratuais num só.
De todo o modo, desde já se diga que sempre esta circunstância seria indiferente para o incumprimento que a Apelante refuta.
Efetivamente, segundo a sua tese, esse incumprimento inexistiria porque a A. se teria tornado proprietária das frações autónomas que se comprometeu a adquirir, a partir do momento em que foi registada a propriedade horizontal onde se inserem essas frações; ou seja, a partir do dia 23/03/2000.
Ora, não é assim.
Mesmo no caso de permuta de bens futuros, incidindo ela sobre bens imóveis (ainda que apenas em relação a um dos contraentes), a mesma só é válida se for realizada através de escritura pública, documento particular autenticado (artigo 875.º “ex vi” artigo 939.º, do Código Civil) ou através do procedimento especial de transmissão, oneração e registo de imóveis, previsto no Decreto-Lei n.º 263-A/2007, de 23/07, Portaria n.º 794-B/2007, de 23/07 e Portaria n.º 67/2010, de 03/02 (artigo 1.º)[3], o que, na situação presente, não ocorreu. Ou melhor, foi celebrada escritura pública para a venda do terreno, mas a venda das aludidas frações apenas foi prometida e não concretizada.
Consequentemente, o efeito translativo do direito de propriedade sobre tais frações não chegou sequer a produzir-se.
Não se ignora com isto que, quando é observada a forma devida no contrato de permuta e a mesma versa sobre a troca de um terreno por frações autónomas de prédio nele a edificar, tem-se entendido que a transmissão da propriedade sobre tais frações se opera com a constituição da propriedade horizontal[4].
Todavia, no caso presente, como vimos, não foi observada essa forma em relação à venda das frações autónomas a alienar à A..
Nessa medida, não podem reconhecer-se como realizada esse negócio, nem consequentemente, os efeitos jurídicos dele decorrentes. Mormente, o efeito translativo do direito de propriedade.
O que persiste, assim, é o contrato promessa que na sentença recorrida se considerou incumprido e que a Apelante não questiona, nessa perspetiva. O que alega, diversamente, é que estamos perante um único convénio, o que, como já vimos, não ocorre, nem ocorreu, consequentemente, o seu cumprimento, nos termos por aquela defendidos.
Como tal, pois, falhando estes pressupostos, o presente recurso é de julgar improcedente e confirmada a sentença recorrida.
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III- Dispositivo
Pelas razões expostas, acorda-se em julgar improcedente o presente recurso e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.
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-Em função deste resultado, as custas deste recurso serão pagas pela Apelante – artigo 527.º, nºs 1 e 2, do CPC.
Porto, 11/12/2024
João Diogo Rodrigues
Anabela Miranda
Maria da Luz Seabra
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[1] Neste sentido, Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Volume III, 12ª edição, Almedina, pág. 169.
[2] No sentido de que, neste tipo de conexão não é apropriado falar em coligação de contratos, Nuno Manuel Pinto Oliveira, Princípios de Direito dos Contratos, Coimbra Editora, pág.140.
[3] Neste sentido, por exemplo, Luís Manuel Teles de Menezes Leitão, ob. cit, pág. 171.
[4] Neste sentido, Ac. STJ de 08/10/2015, Processo n.º 6998/13.1TBBRG.S1, Ac. RE de 28/09/2017, Processo n.º 2540/13.2TBPTM-A.E1, consultáveis em www.dgsi.pt.