Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 175/2002.P2 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CLÁUSULA DE AFECTAÇÃO AO FIM DESPORTIVO
CONTRATO AUTÓNOMO
CONTEÚDO ESSENCIAL
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
FORMA DO CONTRATO
VONTADE DAS PARTES
INTERPRETAÇÃO
II - Ora se o réu não pretendesse vincular-se a tal cláusula, sendo pessoa esclarecida e interessada, tê-la-ia revogado expressamente e, não o fez.
III - Resulta da matéria dos autos que era esta a vontade dos autores em ser indemnizados em quantia equivalente ao valor dos terrenos que compõem a K…, se esta se destinasse a construção, vontade que era do conhecimento do réu.
IV - Do ponto de vista de um declaratário razoável, ao celebrar o contrato promessa as partes pretenderam com tal cláusula celebrar um contrato autónomo.
5- Mesmo se a actividade levar a um resultado de dúvida a solução deverá ser procurada no art. 237° do C.C. ao estipular que no caso de dúvida prevalece nos contratos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
6- A cláusula inserta na promessa extravasa o seu âmbito, configurando um contrato autónomo, formando um contrato composto, uma união de contratos, sendo certo que, não se trata do conteúdo essencial do contrato da compra e venda pelo se não aplica a razão de ser da sua forma - cf. 221°, n° 2 do CC.
B…, C…, D…, intentaram a presente acção declarativa sob a forma de processo comum ordinário contra “E…”, todos melhor ids. a fls. 2, em suma alegando:
I- Os AA. e sua família são pelo menos desde o início do século XX, uma família tradicional do Porto, cujos membros gozavam e gozam de reputação na dedicação à cidade do Porto e ao norte do país, suas gentes e instituições.
II- Os 1º e 2º AA. eram proprietários do prédio denominado “K…” situado na freguesia de …, contíguo ao F…, na cidade do Porto.
III- Para além dos AA., era também proprietário da mesma K… a irmã da A., G…, casada com H… para quem com o falecimento desta sem filhos, se transmitiu a sua posição de proprietária. Este H… veio depois a casar com a 3ª A. I… para quem e falecido o J… se transmitiu a sua situação jurídico-patrimonial mortis causa, por ser esta a sua única herdeira.
IV-Abordados os AA. no início da década de 80 pelo R. e outras instituições do Porto e norte do país no sentido de cederem ao E… parte da K… junto ao F… a fim de este clube aí construir instalações desportivas, designadamente os seus campos de futebol, nessas abordagens/negociações com o E… e Município do … foi referido aos AA. e a terceiros que se aqueles não vendessem a parte de terreno pretendida, nunca poderiam utilizar tal terreno para a construção e que o mesmo seria expropriado, conforme já acontecera com outros terrenos.
V-Na mesma década de 80, solicitaram os AA. por diversas vezes à C.M… a definição e viabilização do aproveitamento urbanístico da parte da K… em menção que sistemática e ilegalmente inviabilizou essa pretensão, apesar de permitir um crescente aproveitamento urbanístico nos terrenos circundantes, licenciando loteamentos e edifícios para a habitação e terciário de média/alta densidade (3, 4, 6 e mais pisos).
VI-Nas décadas de 80 e 90 os Presidentes da Câmara Municipal …, ajudaram e asseguraram, numa opção politica desta autarquia, os legítimos interesses, pretensões e necessidades patrimoniais do E…, designadamente quanto aos terrenos sitos na zona do F… e os próprios terrenos onde este foi construído, promovendo as expropriações necessárias para benefício do E…, permitindo a este ou a empresas provadas em que este clube participava a construção de edifícios de alta densidade, v.g. L…, oferecendo áreas de construção, umas de 120.000 m2 de construção outras de valor superior a 7.000.000.000$00, etc..
VII-O E… era o clube desportivo mais representativo da cidade e do norte do país, em acelerado crescimento desportivo, de associados e de simpatizantes, cujas instalações desportivas não se adequavam ao funcionamento, estatuto e dimensão e projectos europeus do clube, pelo que necessitava e procurava um terreno onde pudesse construir novas instalações desportivas ou ampliar as existentes, designadamente para campos de treino de futebol, situado na malha urbana da cidade, de expansão urbanística, de qualidade e dignidade e com bons acessos ao centro da cidade e para fora dela – actuais e futuros, rodoviários e ferroviários.
VIII-A K… reunia como poucos terrenos na zona da cidade do Porto as características referidas, pois para além do mais já marginava com os terrenos do F….
IX-Os AA. e a sua família, eram reconhecidos pela comunidade e entidades políticas e administrativas do Porto e norte do país pela colaboração prestada na satisfação de necessidades colectivas e na construção de obras públicas, designadamente através da disponibilização para o efeito de bens próprios, gratuita ou simbolicamente transmitidos.
X-As pressões exercidas sobre os AA. por representantes do E…, do município do … e de outras instituições da cidade do Porto e do norte do país relativamente à cedência de parte da K… ao E… para a construção de suas instalações desportivas incidiam sobre dois pontos essenciais: I-na transmissão definitiva do direito de propriedade do terreno e não numa qualquer faculdade de utilização limitada no tempo – direitos reais menores ou meros vínculos obrigacionais; II-atendendo ao fim a que o terreno se destinava (instalações desportivas) e à natureza e relevância públicas do E… no animus donandi que tal como em situações anteriores deveria mover os AA. nessa transmissão, designadamente quanto às contrapartidas a receber pela pretendida transmissão.
XI-Em 05.11.86 na sequência das pressões referidas em X, e principalmente motivados e condicionados pelo referido em I e IV a X, pelo interesse público das comunidades portuense e do norte do país, pela projecção e crescimento da entidade desportiva de maior relevância do Porto e pela adstrição dos terrenos a fins desportivos, os AA. e o referido H… prescindiram das vantagens económicas inerentes ao seu aproveitamento urbanístico em termos equivalentes ao praticado na zona e acordaram em ceder ao E… a parte da K… pretendida por este clube para aí construir instalações desportivas.
XII-Para o efeito os AA. e o referido H… celebraram nessa data com o E… um contrato promessa de compra e venda de quatro lotes de terrenos da K… com a área total de 31.052 m2, nos termos do qual AA. e o referido H… prometeram vender os terrenos ao E… pelo preço global de 20.000.000$00 tendo sido convencionado que o E… só poderia utilizar os lotes para fins não desportivos se indemnizasse os promitentes vendedores.
XIII-A escritura pública de compra e venda dos Lotes, nos termos do referido contrato-promessa viria a ser celebrada em 03.02.88.
XIV-A venda dos lotes foi efectuada pelo preço simbólico de 20.000.000$00 (644$00 m2) quando na época o seu valor de mercado para construção de edifícios de habitação e serviços não era inferior a 80.000$00/m2 de terreno.
XV-Entre 86 e 88, na Zona da K…, foram efectuadas expropriações amigáveis de terrenos de menor valor do que a K… pelo valor de 50.000$00m2 de terreno e celebradas diversas escrituras públicas (pelo menos três) de compra e venda de terrenos entre particulares por preços declarados pouco inferiores a 60.000$00/m2 de terreno em qualquer caso inferiores aos respectivos valores de mercado.
XVI-A não verificação do condicionalismo descrito em X e XI teria permitido aos AA. e H… vender os lotes pelo seu referido valor de mercado, o que é do conhecimento do R. e das pessoas que o representaram na escritura de compra e venda, sendo do conhecimento geral e notório .
XVII-Depois de ter adquirido a respectiva posse no âmbito do contrato celebrado, o R. construiu nos lotes campos de treino de futebol.
XVIII-Em 29.04.02, foi aprovado pela Assembleia Municipal … a versão final do Plano de Pormenor … publicado no DR II S de 29.07.02, o qual determina para a sua zona de intervenção, onde se incluem os lotes e outros terrenos do E… e outras entidades privadas, a construção de um novo F… com aproveitamento comercial no seu interior, um pavilhão multiusos, grandes superfícies comerciais, diversos hotéis, estação de metro ligeiro e toda uma área urbana de edifícios com grandes volumes de construção (cerca de 40.000 m2) para usos mistos (habitação, comércio e serviços), com edifícios de 16 pisos, equipamentos escolares, equipamentos de saúde, envolvendo a construção de novas vias centrais, novos acessos rodoviários de interligação às principais vias envolventes, etc.
XIX-A execução do projecto imobiliário previsto já foi iniciada.
XX-A zona onde se integram os Lotes passará a ser a nova centralidade da Cidade do Porto. Tendo o E… já negociado os 134.000 m2 de construção (habitação, comércio e serviços) que o PP. atribui a terrenos de que aquele clube é proprietário e onde se integra os lotes em questão, por um valor entre 16.000.000.000$00 e 20.000.000.000$00.
XXI-Para o terreno correspondente aos Lotes, o PP. determina a construção da nova … que abrangerá a grande parte da área dos lotes e na área remanescente a construção de diversos edifícios para habitação e serviços com uma área de construção acima do solo de 64.248 m2, sendo o valor de mercado de terrenos para construção de edifícios para habitação e serviços, calculado de acordo com a volumetria construtiva aí permitida, entre 80.000$00/m2 e 150.000$00/m2 de construção possível (entre € 400 e € 750).
XXII-Assim considerando o valor de venda de terrenos destinados à construção de edifícios para a habitação e serviços calculado pela menor das referências do mercado acima indicadas em XXI, a venda dos lotes no mercado imobiliário permitiria aos AA. receber uma quantia superior a 5.139.840.000$00/€ 25.637.413 (€ 400 x 64.248 m2).
XXIII-Nos termos do regime do erro, da alteração das circunstâncias e/ou enriquecimento sem causa os AA. têm direito (i) à anulação da compra e venda celebrada com o E…; (ii) à sua resolução; (iii) à sua modificação na parte relativa ao preço e/ou (iv) a serem indemnizados pela diferença entre o valor que o E… pagou na aquisição dos lotes devidamente actualizado e o valor actual de mercado dos lotes de acordo com o regime urbanístico no PP..
XXIV-Se assim se não entender, a utilização que o E… faz dos lotes – negociando-os no mercado imobiliário ou utilizando-os para a construção de edifícios destinados à habitação e serviços – não consubstancia uma utilização ou afectação dos mesmos a fins desportivos o que dá como verificada a previsão contratual que titula os AA. no direito a serem indemnizados pela diferença entre o que então receberam pela venda dos lotes ao E…, devidamente actualizado e o valor que poderiam receber actualmente pela venda dos lotes no mercado imobiliário de acordo com o regime urbanístico previsto no PP..
No cálculo desta indemnização poderão vir a ser ponderadas as referências financeiras inerentes ao sistema de perequação compensatória adoptado no PP., que não se podem calcular pelo facto de o PP. ao contrário do que refere no art.º 3º n.º 2 e) não ser acompanhado do plano de financiamento autónomo, o que inviabiliza a liquidação da pretensão indemnizatória dos AA., devendo esta ser efectuada em sede de execução.
Termos em que terminam pedindo pela procedência da acção que:
a. deve ser anulada a compra e venda dos lotes celebrada entre o E… e os AA. e H…; se assim não entender;
b. deve considerar-se resolvido o referido contrato de compra e venda dos Lotes; se assim não se entender ou se a pretendida anulação ou resolução não puderem ser legalmente determinadas;
c. deve o E… ser condenado a pagar aos AA. uma indemnização de valor correspondente à diferença entre o que estes receberam pela venda dos lotes ao E…, devidamente actualizado e o valor que poderiam receber actualmente pela venda dos lotes no mercado imobiliário de acordo com o regime urbanístico previsto no PP., bem como juros de mora à taxa legal desde a sua citação até integral e efectivo pagamento e juros compensatórios calculados de acordo com a mesma taxa e pelo mesmo período. No cálculo desta indemnização poderão vir a ser ponderadas as referências financeiras inerentes ao sistema de perequação compensatória adoptado no PP..
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Devidamente citado o R. contestou este pela forma constante de fls. 25 e segs., onde impugnou parcialmente os factos alegados, notando ainda que na escritura definitiva do contrato de compra e venda não consta qualquer cláusula relativa à utilização dos terrenos só para fins desportivos, pelo que e tendo sido cumpridos por ambas as partes os correspectivos deveres de conclusão do contrato prometido, obtendo deste modo o resultado económico-jurídico próprio deste último, se extinguiu o mesmo.-De harmonia com o PP. publicado por Declaração n.º 236/2002 da D.G.O.T.D.U., procedeu o mesmo à transformação da situação fundiária da sua área de intervenção, onde se incluem cerca de 166.000 m2 pertencentes ao R..
-Competindo ao Município … promover a execução coordenada e programada do planeamento territorial, recorrendo aos meios previstos na lei.
-De entre os sistemas de execução do planeamento territorial, o sistema escolhido foi o da imposição administrativa, pertencendo assim a iniciativa da execução do plano ao município. Tendo na execução do plano sido escolhido nos termos dos artigos 126º e segs. do DL 380/99 como “instrumento de execução privilegiado o reparcelamento do solo urbano” – artigo 131º do mesmo DL.
-Tendo assim os proprietários direito à distribuição perequativa dos benefícios e encargos decorrentes dos instrumentos de gestão territorial vinculativo dos particulares, resulta absurdo o valor atribuído pelos AA. ao metro quadrado de construção – que aliás resulta do próprio PP..
-Não sendo alegados factos concretos que possam estribar a invocação do erro sobre a pessoa ou sobre o objecto do negócio ou sobre os motivos, não constituindo a aprovação por um ente público de um instrumento de gestão territorial no âmbito de reparcelamento urbano qualquer alteração das circunstâncias, não assiste qualquer razão aos AA. na sua pretensão.
-Sendo o contrato de compra e venda um contrato de execução imediata ou instantânea, não tem aplicação ao caso sub judice a resolução ou modificação contratual por alteração de circunstâncias, sendo também a invocação do enriquecimento sem causa inócua, por não se verificarem nenhum dos requisitos.
Termos em que termina concluindo pela total improcedência da acção, com a consequente absolvição do R. do pedido.
Responderam os AA. conforme fls. 48 e segs,. onde juntando cópia do contrato-promessa entre as partes celebrado, concluem como na P.I..
Treplicou o R. conforme fls. 58/59.
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Oportunamente foi proferida sentença nos seguintes termos:“Pelo exposto, julga-se a presente acção totalmente improcedente e consequentemente absolve-se o R. E… dos pedidos dos AA..
Custas pelos AA.
Registe e notifique”.
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Desta sentença apelaram os autores concluindo nas suas alegações:Deve a presente acção, por provada, ser julgada procedente e, consequentemente, ser o E… condenado ao pagamento de uma indemnização aos Autores, seja ao abrigo da cláusula 8ª do contrato promessa, à qual deve obediência, seja ao abrigo dos regimes jurídicos da alteração das circunstância ou do enriquecimento sem causa.
O recorrido contra alegou pugnado pelo não recebimento do recurso por falta de conclusões e pela improcedência do recurso.
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FACTOS PROVADOS. 1) Os 1º e 2º AA eram proprietários do prédio denominado “K…” situado na freguesia de …, contíguo ao F…, na cidade do Porto [al. A) dos factos assentes].
2) Para além dos AA., era também proprietário da mesma K… a irmã da A., G… casada com H… para quem com o falecimento desta sem filhos, se transmitiu a sua posição de proprietária. Este H… veio depois a casar com a 3ª A. I… para quem e falecido o J… se transmitiu a sua situação jurídico-patrimonial mortis causa, por ser esta a sua única herdeira [al. B) dos factos assentes].
3) Pelo menos em meados da década de 80 o R. contactou os AA no sentido de estes lhe transmitirem parte da K… junto ao F… a fim de este clube aí construir instalações desportivas, designadamente os seus campos de futebol [al. C) dos factos assentes].
4) Nas décadas de 80 e 90 os Presidentes da Câmara Municipal …, ajudaram e asseguraram, numa opção politica desta autarquia, os legítimos interesses, pretensões e necessidades patrimoniais do E…, designadamente quanto aos terrenos sitos na zona do F… e os próprios terrenos onde este foi construído, oferecendo áreas de construção, umas de 120.000 m2 de construção outras de valor superior a 7.000.000.000$00 [al. D) dos factos assentes].
5) O E… era o clube desportivo mais representativo da cidade e do norte do país, em acelerado crescimento desportivo, de associados e de simpatizantes, cujas instalações desportivas não se adequavam ao funcionamento, estatuto e dimensão e projectos europeus do clube, pelo que necessitava e procurava um terreno onde pudesse construir novas instalações desportivas ou ampliar as existentes, designadamente para campos de treino de futebol, situado na malha urbana da cidade, de expansão urbanística, de qualidade e dignidade e com bons acessos ao centro da cidade e para fora dela – actuais e futuros, rodoviários e ferroviários [al. E) dos factos assentes].
6) A K… reunia como poucos terrenos na zona da cidade do Porto as características referidas, pois para além do mais já marginava com os terrenos do F… [al. F) dos factos assentes]. ---
7) O aqui R. pretendia que a transmissão de parte da K… para a construção de suas instalações desportivas fosse a título definitivo do direito de propriedade do terreno e não numa qualquer faculdade de utilização limitada no tempo – direitos reais menores ou meros vínculos obrigacionais [al. G) dos factos assentes].
8) Em 06.11.86 os 1º e 2º AA. e o referido H… celebraram com o aqui R. um contrato denominado de contrato promessa de compra e venda aí identificados como primeiro e segundos outorgantes, nos termos do qual e invocando os primeiros serem comproprietários e legítimos possuidores dos prédios que aí identificam nas als. A) a D) como lotes n.ºs 13 a 16 com a área total de 31.052 m2, “prometem e obrigam-se a vender ao terceiro outorgante E… e este a comprar àqueles os prédios identificados nas alíneas A), B), C) e D) da cláusula supra, livres de quaisquer ónus ou encargos hipotecários.”; sendo “o preço da compra e venda de Esc. 20.000.000$00 (vinte milhões de escudos).
Mais constando no aludido contrato-promessa que “O promitente comprador declara e reconhece igualmente que os promitentes vendedores nenhuma responsabilidade têm quanto ao futuro destino ou afectação dos prédios em causa que por quaisquer entidades oficiais, lhes venha a ser atribuído, sendo todos os assuntos a tratar com essas entidades, oficiais ou particulares, da exclusiva responsabilidade do promitente comprador”.
Assumindo ainda o mesmo promitente-comprador “a obrigação de não utilizar ou afectar os terrenos objecto do presente contrato a quaisquer fins que não sejam exclusivamente desportivos, sob pena de indemnizar os primeiros e segundos outorgantes pelos prejuízos que daí lhes advenham.”, sendo “Os direitos e obrigações do presente contrato transmissíveis aos sucessores “mortis causa” ou “inter vivos” dos primeiros e segundos outorgantes, os quais responderão como se estes próprios fossem.” (doc. de fls. 50 a 55 dos autos cujo teor aqui se dá por reproduzido) [al. H) dos factos assentes].
9) A escritura pública de compra e venda dos Lotes referidos em 8) viria a ser celebrada em 03.02.88, nela constando que os 1º 2º AA. e o referido H… aí identificados como primeiro e segundos outorgantes “vendem ao representado dos terceiros outorgantes, E…, pelo preço global de vinte mil contos quantia que já receberam e de que dão quitação, o seguinte: (…) (doc. de fls. 38 a 42 cujo teor aqui se dá por reproduzido [al. I) dos factos assentes].
10) Depois de ter adquirido a respectiva posse no âmbito do contrato celebrado, o R. construiu nos lotes campos de treino de futebol [al. J) dos factos assentes]. ---
11) Em 29.04.02, foi aprovado pela Assembleia Municipal … a versão final do Plano de Pormenor … publicado no DR nº 173, IIª Série de 29.07.02, o qual determina para a sua zona de intervenção, onde se incluem os lotes e outros terrenos do E… e de outras entidades privadas, a construção de um novo F… com aproveitamento comercial no seu interior, um pavilhão multiusos, grandes superfícies comerciais, diversos hotéis, estação de metro ligeiro e toda uma área urbana de edifícios com grandes volumes de construção (cerca de 40.000 m2) para usos mistos (habitação, comércio e serviços), com edifícios de 16 pisos, equipamentos escolares, equipamentos de saúde, o que implica a construção de cerca de 3.000 fogos e uma população residente superior a 8.500 pessoas, o que envolve a construção de novas vias centrais, novos acessos rodoviários de interligação às principais vias envolventes (…, …, …), uma nova rede de espaços e corredores verdes, uma nova estrutura de espaços públicos diversificados, entre outros [al. K) dos factos assentes].
12) A execução do projecto imobiliário previsto já foi iniciada [al. L) dos factos assentes].
13) A zona onde se integram os Lotes passará a ser a nova centralidade da Cidade do Porto [al. M) dos factos assentes].
14) O total da área dos terrenos de que o R. é proprietário inscrito na área de intervenção do PP. ascende a 166.000 m2 (nos quais se incluem os terrenos adquiridos aos AA. e H…), dos quais foi atribuído ao R. um edificabilidade de 134.000 m2 [al. N) dos factos assentes].
15) Já anteriormente à época referida em 3) haviam sido efectuados contactos por parte do R. para os fins ali referidos [resposta ao item 1º da base instrutória].
16) Nas abordagens e negociações com o E… referidas em 3) e 15), foi referido aos AA. que os terrenos objecto dos contratos referidos em 8) e 9) não podiam ser utilizados para construção e se não fossem vendidos ao E… viriam a ser expropriados [resposta ao item 3º da base instrutória].
17) Quando solicitado à CM. a viabilização de construção dos terrenos referidos em 8) e 9) esta indeferiu a mesma com fundamento em se situar o terreno em questão “em área definida no Plano Regulador como zona verde destinada a parque púbico onde não é permitida a edificação” em 1957, ou “pertence à zona de defesa da salubridade indicada no Plano Regulador” em 1960 ou ainda “no Plano Director a totalidade dos terrenos em causa se encontram destinados a um parque de estacionamento devidamente arborizado de modo a constituir uma zona verde envolvente do F…” em 1962.
Tendo ainda em 1973 informado quanto as estes mesmos terrenos que no Plano Urbanístico aprovado em reunião de Câmara de Dezembro de 1969 se manteve “a classificação prevista no Plano Director, isto é, reserva para um parque de estacionamento de veículos e seus acessos à Rua …” [resposta aos itens 4º e 5º da base instrutória].
18) Em terrenos confinantes e próximos aos em causa nos autos, foram licenciados loteamentos e edifícios para habitação e terciários com até 6 pisos [resposta ao item 6º da base instrutória].
19) As abordagens e negociações referidas em 3) e 15) relativamente à cedência dos terrenos referidos em 9) ao R. para construção das suas instalações desportivas passava pela transmissão definitiva do direito de propriedade do terreno [resposta ao item 7º da base instrutória].
20) Na sequência do referido em 3), 15) e 19) e também motivados pelo facto de os terrenos serem destinados a fins desportivos, os 1º e 2º AA. e H… acordaram na celebração dos contratos referidos em 8) e 9) nos termos aí constantes [resposta ao item 9º da base instrutória].
21) Em 1988, ano da celebração da escritura referida em 9), na freguesia de … onde se situam os terrenos referidos em 9), foram vendidos terrenos para construção por valores de m2 entre € 14,31 e € 59,86 [resposta ao item 10º da base instrutória].
22) Entre 1986 e 1988 na freguesia de … onde se situam os terrenos referidos em 9), foram vendidos terrenos para construção pelo preço de m2 que oscilou entre € 14,31 e € 93,74 [resposta ao item 12º da base instrutória].
23) A não verificação do condicionalismo referido em 17), teria permitido aos AA vender os terrenos referidos em 9) pelo valor de mercado para lotes para construção [resposta ao item 14º da base instrutória].
24) O que era do conhecimento das pessoas que representaram o R. na escritura de compra e venda referida em 9) [resposta ao item 15º da base instrutória].
25) O R. em Abril de 2001 prometeu vender a “M….” e outro ou a quem estes indicassem cerca de 227.234 m2 de construção que o PP. atribuíra a terrenos de que à data da celebração do contrato era proprietário e onde se integram parte dos lotes em causa nos autos, por um valor máximo de € 84.711.959,18 / 16.983.223.000$00 – sendo uma parte fixa de € 80.472.177,05 / 16.133.223.000$00 e uma parte variável até ao montante máximo de € 4.239.782, 13 / 850.000.000$00 [resposta ao item 16º da base instrutória].
26) Na zona onde se integram os terrenos referidos em 9), o valor de mercado de terrenos para construção de edifícios para habitação e serviços varia entre pelo menos € 309,70/m2 e € 539,40 m2 de construção possível [resposta ao item 18º da base instrutória].
27) Para o terreno correspondente aos Lotes, o PP. determina a construção da nova …, que abrangerá a grande parte da área dos Lotes, e, na área remanescente, a construção de diversos edifícios para habitação e serviços, com uma área de construção acima do solo de 64.248 m2 [resposta ao item 19º da base instrutória].
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O recurso O recorrido nas contra alegações vem dizer que o recurso não deve ser recebido por não conter conclusões.
Discordamos.
Apesar das prolixas e algo caóticas conclusões, os recorrentes concluíram de forma lacónica: “deve a presente acção, por provada, ser julgada procedente e, consequentemente, ser o E… condenado ao pagamento de uma indemnização aos Autores, seja ao abrigo da cláusula 8ª do contrato promessa, à qual deve obediência, seja ao abrigo dos regimes jurídicos da alteração das circunstância ou do enriquecimento sem causa”.
É por esta conclusão que se delimita o âmbito do recurso.
Aborda o recorrente nas alegações de recurso a violação de caso julgado levado a efeito pela sentença recorrida.
Mas sem razão.
Oportunamente foi proferido saneador sentença em que se julgou a acção procedente. Interposto recurso a sentença foi revogada ordenando-se o prosseguimento do processo, por se considerar que se colocavam varias questões, acompanhadas dos respectivos factos, que poderiam acarretar outro desfecho. Esta decisão não constitui caso julgado.
No saneador a causa de pedir deve ser suficientemente elástica de forma a abranger todos os casos, que configurem todas as soluções plausíveis em direito.
Examinemos o recurso.
Da análise dos factos disponíveis concluímos que subjacente ao pedido formulado em juízo se encontra um contrato promessa de compra e venda e um contrato prometido - a própria compra e venda.
A solução da presente acção está na interpretação destes dois contratos bilaterais, encarados no seu conjunto e não na alteração das circunstâncias ou enriquecimento sem causa, como pretende o recorrente.
Resulta ainda que os contratos tinham em vista a transferência da propriedade de terrenos que compunham a K…, dos autores para o réu E…, que marginavam o F…, terrenos que sofreram limitações à construção através dos planos da Câmara Municipal … que os incluiu, entre outras, em zona verde.
Resulta ainda e, mais importante, que os autores sempre se mostraram relutantes na venda dos terrenos para fins que não fossem a edificação e só aceitaram concluir as negociações tendo em conta que os mesmos se destinavam a fins desportivos e que existiria a possibilidade da sua expropriação.
No contrato promessa celebrado entre as partes o promitente-comprador, aqui réu assumiu “a obrigação de não utilizar ou afectar os terrenos objecto do presente contrato a quaisquer fins que não sejam exclusivamente desportivos, sob pena de indemnizar os primeiros e segundos outorgantes pelos prejuízos que daí lhes advenham.”, sendo “Os direitos e obrigações do presente contrato transmissíveis aos sucessores “mortis causa” ou “inter vivos” dos primeiros e segundos outorgantes, os quais responderão como se estes próprios fossem.” (doc. de fls. 50 a 55 dos autos cujo teor aqui se dá por reproduzido) [al. H) dos factos assentes].
A questão colocada nas alegações do recurso e que cumpre apreciar consiste em saber se esta cláusula inserta no contrato promessa reveste autonomia vigorando para além dele, ou se, se extinguiu com a celebração do contrato prometido, ou seja com o cumprimento daquele contrato. Em suma se a cláusula em questão materializa um contrato verdadeiramente autónomo, susceptível de vincular as partes, para além da celebração do contrato prometido – o contrato de compra e venda dos terrenos que constituem a K….
Será que podemos presumir, como ressalta da douta sentença recorrida, que ao não incluir o pacto em questão no contrato definitivo, significa que não traduz a vontade definitiva dos outorgantes?
Na verdade ao celebrar o contrato definitivo, as partes não deixam de incluir todas as cláusulas contratuais em que acordaram.
Mas não é inevitável que assim seja. E então o problema é de interpretação da declaração negocial, para o que importa, determinar a vontade dos outorgantes.
Se a solução dada à questão se coloca em sede de interpretação da declaração negocial, para esclarecer qual o verdadeiro sentido que encerra a declaração constante da cláusula em análise temos de ter em consideração o que dispõem os arts. 236º, 237º, 238º e 239º do C.C., regime interpretativo previsto na lei.
A lei consagra como regra, como tipo de sentido negocial que deve ter-se como decisivo para a interpretação, a teoria da impressão do destinatário consagrada no art. 236º do CC, sendo de ter em conta para os negócios formais o art 238º, referidos e a solução para a dúvida e os casos lacunosos prevista nos arts 237º e 239º.
«A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele» art. 236º, 1º do C.C. «Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante de acordo com ela que vale a declaração emitida» nº 2.
Todavia, e porque estamos no âmbito de um contrato formal «não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso» art. 238º do C.C.
Tendo em conta estes critérios de interpretação, e toda a sequência das negociações estabelecidas entre as partes, não podemos deixar de concluir que estamos no âmbito de um contrato definitivo, sendo esse o valor que as partes quiseram verdadeiramente atribuir-lhe, como vamos passar a expor, desenleando os referidos contratos no contexto em que foram celebrados.
Apreciando e interpretando.
Os 1º e 2º AA. eram proprietários do prédio denominado “K…” situado na freguesia de …, contíguo ao F…, na cidade do Porto [al. A) dos factos assentes].---
Resulta da matéria assente que sempre os autores tiveram expectativas legítimas, podemos dizer, de obter a viabilização desses terrenos para construção, com a sua inerente valorização em termos económicos.
Por isso, os autores fizeram, vários pedidos com esse objectivo – reconhecimento de qualidades edificativas da área em causa – junto da Câmara Municipal … como resulta da matéria de facto.
(Todavia) Quando solicitado à CM. a viabilização de construção dos terrenos referidos em 8) e 9) esta indeferiu a mesma com fundamento em se situar o terreno em questão “em área definida no Plano Regulador como zona verde destinada a parque púbico onde não é permitida a edificação” em 1957, ou “pertence à zona de defesa da salubridade indicada no Plano Regulador” em 1960 ou ainda “no Plano Director a totalidade dos terrenos em causa se encontram destinados a um parque de estacionamento devidamente arborizado de modo a constituir uma zona verde A K… reunia como poucos terrenos na zona da cidade do Porto as características referidas, pois para além do mais já marginava com os terrenos do F… [al. F) dos factos assentes].
Tendo ainda em 1973 informado quanto as estes mesmos terrenos que no Plano Urbanístico aprovado em reunião de Câmara de Dezembro de 1969 se manteve “a classificação prevista no Plano Director, isto é, reserva para um parque de estacionamento de veículos e seus acessos à Rua …” [resposta aos itens 4º e 5º da base instrutória].
Acontece que:
Pelo menos em meados da década de 80 o R. contactou os AA. no sentido de estes lhe transmitirem parte da K… junto ao F… a fim de este clube aí construir instalações desportivas, designadamente os seus campos de futebol [al. C) dos factos assentes].
(E) Já anteriormente à época referida em 3) haviam sido efectuados contactos por parte do R. para os fins ali referidos [resposta ao item 1º da base instrutória].
As partes decidiram negociar.
(E) Nas abordagens e negociações com o E… referidas em 3) e 15), foi referido aos AA que os terrenos objecto dos contratos referidos em 8) e 9) não podiam ser utilizados para construção e se não fossem vendidos ao E… viriam a ser expropriados [resposta ao item 3º da base instrutória].
Sucede que as partes concluíram as negociações com a celebração dos contratos promessa e prometido conforme resulta dos factos assentes.
Em 06.11.86 os 1º e 2º AA. e o referido H… celebraram com o aqui R. um contrato denominado de contrato promessa de compra e venda aí identificados como primeiro e segundos outorgantes, nos termos do qual e invocando os primeiros serem comproprietários e legítimos possuidores dos prédios que aí identificam nas als. A) a D) como lotes n.ºs 13 a 16 com a área total de 31.052 m2, “prometem e obrigam-se a vender ao terceiro outorgante E… e este a comprar àqueles os prédios identificados nas alíneas A), B), C) e D) da cláusula supra, livres de quaisquer ónus ou encargos hipotecários.”; sendo “o preço da compra e venda de Esc. 20.000.000$00 (vinte milhões de escudos).
Mais constando no aludido contrato-promessa que “O promitente comprador declara e reconhece igualmente que os promitentes vendedores nenhuma responsabilidade têm quanto ao futuro destino ou afectação dos prédios em causa que por quaisquer entidades oficiais, lhes venha a ser atribuído, sendo todos os assuntos a tratar com essas entidades, oficiais ou particulares, da exclusiva responsabilidade do promitente comprador”.
Assumindo ainda o mesmo promitente-comprador “a obrigação de não utilizar ou afectar os terrenos objecto do presente contrato a quaisquer fins que não sejam exclusivamente desportivos, sob pena de indemnizar os primeiros e segundos outorgantes pelos prejuízos que daí lhes advenham.”, sendo “Os direitos e obrigações do presente contrato transmissíveis aos sucessores “mortis causa” ou “inter vivos” dos primeiros e segundos outorgantes, os quais responderão como se estes próprios fossem.” (doc. de fls. 50 a 55 dos autos cujo teor aqui se dá por reproduzido) [al. H) dos factos assentes].
A escritura pública de compra e venda dos Lotes referidos em 8) viria a ser celebrada em 03.02.88, nela constando que os 1º 2º AA. e o referido H… aí identificados como primeiro e segundos outorgantes “vendem ao representado dos terceiros outorgantes, E…, pelo preço global de vinte mil contos quantia que já receberam e de que dão quitação, o seguinte: (…) (doc. de fls. 38 a 42 cujo teor aqui se dá por reproduzido [al. I) dos factos assentes].
(Foi perante este quadro e) Na sequência do referido em 3), 15) e 19) e também motivados pelo facto de os terrenos serem destinados a fins desportivos, os 1º e 2º AA. e H… acordaram na celebração dos contratos referidos em 8) e 9) nos termos aí constantes [resposta ao item 9º da base instrutória].
Contrato promessa que continha esta cláusula de indemnização, caso os terrenos não se destinassem a fins desportivos, em suma no caso de se destinarem a construção, fim pretendido pelos autores.
Nas décadas de 80 e 90 os Presidentes da Câmara Municipal …, ajudaram e asseguraram, numa opção politica desta autarquia, os legítimos interesses, pretensões e necessidades patrimoniais do E…, designadamente quanto aos terrenos sitos na zona do F… e os próprios terrenos onde este foi construído, oferecendo áreas de construção, umas de 120.000 m2 de construção outras de valor superior a 7.000.000.000$00 [al. D) dos factos assentes].
O E… era o clube desportivo mais representativo da cidade e do norte do país, em acelerado crescimento desportivo, de associados e de simpatizantes, cujas instalações desportivas não se adequavam ao funcionamento, estatuto e dimensão e projectos europeus do clube, pelo que necessitava e procurava um terreno onde pudesse construir novas instalações desportivas ou ampliar as existentes, designadamente para campos de treino de futebol, situado na malha urbana da cidade, de expansão urbanística, de qualidade e dignidade e com bons acessos ao centro da cidade e para fora dela – actuais e futuros, rodoviários e ferroviários [al. E) dos factos assentes].
Tratou-se de um longo processo de negociação, em que os autores se mostraram relutantes na venda dos terrenos pois pretendiam fazer um aproveitamento das potencialidades edificativas, como na área envolvente onde se situavam.
Ante os constrangimentos que foram impostos pela Câmara Municipal e o interesse do réu nos referidos terrenos (os terrenos marginavam o F…), os autores celebraram com o réu os contratos dos autos – promessa e compra e venda.
Todavia para o contrato de compra e venda não foi transposta a cláusula de afectação ao fim desportivo nem o direito de indemnização atribuído aos autores no caso de afectação a outro fim.
Ora se o réu não pretendesse vincular-se a tal cláusula, sendo pessoa esclarecida e interessada, tê-la-ia revogado expressamente e, não o fez.
Aliás resulta da matéria dos autos que era esta a vontade dos autores em ser indemnizados em quantia equivalente ao valor dos terrenos que compõem a K…, se esta se destinasse a construção, vontade que era do conhecimento do réu.
Assim não resulta que o réu se tivesse acautelado, de modo explícito no contrato, redigindo cláusula que as partes inseriram no contrato promessa.
Desta feita e em conclusão considerando todas as circunstâncias do caso concreto do ponto de vista de um declaratário razoável, ao celebrar o contrato promessa as partes pretenderam com tal clausula celebrar um contrato autónomo.
Acresce ainda que mesmo se a actividade levar a um resultado de dúvida a solução deverá ser procurada no art. 237º do C.C. ao estipular que no caso de dúvida prevalece nos contratos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
No caso concreto esta interpretação é a que conduz à maior igualdade e ponderação das prestações em causa.
Redunda da matéria de facto que os autores foram de alguma forma pressionados para a celebração dos contratos – promessa e prometido. A contrapartida para o preço fixado, preço aquém dos praticados na área, excluída a potencialidade edificativa, foi que os mesmos fossem destinados a fins desportivos. E na hipótese de mais tarde ser dado outro fim aos terrenos vendidos, os autores e sucessores inter vivos ou mortis causa teriam direito a ser indemnizados., isto é tinham direito ao preço correspondente à diferença de valor de acordo com o fim do novo destino.
Não faria sentido em face de todo o exposto que o réu tivesse um benefício desmesurado e extraordinário, ao afectar os terrenos para a construção, quando os comprou por um preço que excluía a capacidade construtiva, com a vinculação de os destinar a fins desportivos, face ao acordado livremente ao abrigo do disposto no art. 405º do CC, e que só nessa medida os autores contrataram.
Esta cláusula está conexionada com o contrato promessa e com o contrato prometido, não constando porém deste último, da compra e venda.
O contrato de compra e venda é omisso quanto a esta cláusula, quanto ao fim que as partes quiseram restringir ao terreno, sob pena de indemnização. Destino largamente debatido nos preliminares dos contratos e efectivamente acordado na promessa.
Os terrenos deveriam ser destinados a fins desportivos e, sendo certo que se imaginassem os problemas que iriam surgir teriam inserto a cláusula em análise no contrato definitivo, correspondendo à sua vontade hipotética tal como postula o art. 239º do CC.
Seja como for sempre a integração deverá ser feita de acordo com as regras da boa fé, que nos leva exactamente a esta solução.
A cláusula inserta na promessa extravasa o seu âmbito, configurando um contrato autónomo, formando um contrato composto, uma união de contratos.
As partes nesta questão chegaram ao fim das negociações, sendo certo que, não se trata do conteúdo essencial do contrato da compra e venda pelo que se não aplica a razão de ser da sua forma - cf. 221º, nº 2 do CC.
Na verdade esta clausula não atingindo o conteúdo do contrato de compra e venda, não se encontra sob o império de disposição de forma que lhe é aplicável.
Dela emerge um crédito pecuniário, não existindo razão social para tratar este crédito de forma diferente dos créditos pecuniários.
A lei exige documento autêntico para o contrato de compra e venda de imóveis, para estabelecer em bases seguras o regime de propriedade imobiliária, razão que não se aplica ao pacto em questão (clausula 8ª).
Desta feita e em conclusão com a celebração do contrato de compra e venda esta clausula não se extinguiu mantendo toda a sua autonomia relativamente ao contrato promessa.
Na procedência das alegações de recurso condena-se o E… pagar aos AA. uma indemnização de valor correspondente à diferença entre o que estes receberam pela venda dos lotes ao E…, devidamente actualizado e o valor que poderiam receber actualmente pela venda dos lotes no mercado imobiliário de acordo com o regime urbanístico previsto no PP., bem como juros de mora à taxa legal desde a sua citação até integral e efectivo pagamento e juros compensatórios calculados de acordo com a mesma taxa e pelo mesmo período, a liquidar posteriormente.
Custas pelo réu.
Porto, 2011.02.08
Maria das Dores Eiró de Araújo
João Carlos Proença de Oliveira Costa
Maria da Graça Pereira Marques Mira