Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 9141/21.0T8PRT.P1 |  |
COMPRA E VENDA
EMPREITADA
CONTEÚDO OBRIGACIONAL
LICENCIAMENTO DE OBRAS
II - Desse contrato emerge para o promitente vendedor e empreiteiro a obrigação de assegurar que a promitente compradora recebe o imóvel reconstruído, isto é, com as obras previstas realizadas e concluídas.
III - As regras da boa fé impõem à parte que possui informação relevante para a outra formar a sua vontade negocial de forma livre e informada que lhe forneça essa informação e à parte que está em melhores condições para estabelecer o texto do contrato que esclareça devidamente a outra do conteúdo do contrato.
IV - O construtor civil profissional deve conhecer as exigências legais e administrativas para executar as obras particulares que se propõe realizar, cabendo-lhe esclarecer o particular sobre essas exigências e submeter a negociação quem as cumprirá ou em que termos deverão ser cumpridas, sob pena de, não o fazendo e obrigando-se a entregar um bem com as obras executadas, incorrer em incumprimento do contrato se não o entregar tal como previsto, máxime se não obtiver a licença de obras.
ECLI:PT:TRP:2024:9141.21.0T8PRT.P1
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SUMÁRIO:………………………………
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ACORDAM OS JUÍZES DA 3.ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:
I. Relatório:
A... Unipessoal Lda., pessoa colectiva com a matricula e contribuinte fiscal n.º ..., com sede na ..., instaurou acção judicial contra AA, contribuinte fiscal n.º ..., titular do cartão de cidadão n.º ..., residente em Matosinhos, pedindo a condenação da ré a pagar-lhe 88.900€, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos, e a pagar a sanção pecuniária compulsória de 250€ por cada dia de atraso no pagamento daquela quantia.
Alega para o efeito que o sócio gerente da autora prometeu vender à ré três imóveis por 250.000€, correspondendo 40.000€ ao preço de aquisição e o valor de 210.000€ ao valor da obra acordada entre as partes e que seria realizada por aquele sócio gerente; a obra foi realizada pela autora, por acordo com a ré; o preço acordado foi de 210.000€, que foi integralmente pago; no decurso da obra, esta foi suspensa por ter sido entendido que exigia licenciamento; a ré não diligenciou pelo licenciamento da obra; a ré solicitou à autora que diligenciasse pela obtenção do licenciamento, em sua representação; a autora despendeu no âmbito da obtenção desse licenciamento a quantia de 12.800€; foi necessário realizar obras nas partes comuns, por via das exigências de licenciamento, despendendo a autora a quantia de 43.000€ em trabalhos a mais; por solicitação da ré a autora realizou trabalhos que não estavam incluídos no orçamento inicial, no valor de 33.100€; com estes fundamentos, a autora emitiu uma factura em 21/08/2020, com data de vencimento de 30/09/2020, no valor de 88.900€, que inclui IVA de 6% de 5.032,08€, tendo reclamado debalde o seu pagamento à ré.
A ré contestou, defendendo a improcedência da acção, requereu a intervenção principal provocada, do lado activo, do legal representante da autora, BB, tendo ainda deduzido reconvenção.
Para o efeito alegou que foi com o legal representante da autora que negociou, tendo sido àquele que fez todos os pagamentos; este é também responsável nos termos do art. 79º do Código das Sociedades Comerciais; a ré aceitou que fosse a autora a realizar a obra, mas não aceitou qualquer cedência na posição do referido BB nas obrigações assumidas no contrato-promessa celebrado; quer a autora quer o legal representante assumiram obrigações solidariamente relativamente à execução da obra; a autora e o legal representante obrigaram-se a executar a entregar os imóveis prontos, “chave na mão”; a ré efectuou pagamentos no valor total de 290.000€ e pagou ainda 40.000€ aos proprietários dos imóveis; pagou ainda em numerário 16.050€ para a obtenção do licenciamento da obra; a factura dos autos foi emitida apenas porque a ré estava a reclamar dos defeitos e a exigir a entrega da obra; a autora teve intervenção no negócio como medidora imobiliária; a obra não se encontra concluída sem defeitos; a ré despendeu 35.798€ na execução de serviços que eram da responsabilidade da autora e do interveniente.
Em reconvenção, pede a condenação da autora e do interveniente a pagar-lhe 35.798€, acrescidos de juros de mora vencidos desde a citação até integral pagamento.
A autora replicou, excepcionando a ineptidão do pedido reconvencional, por não estarem alegados os fundamentos do pedido formulado. Quanto aos demais fundamentos invocados, alega que está caduco o direito de reclamar defeitos da obra, não tendo havido qualquer denúncia ou reclamação anterior a estes autos, invoca o abuso de direito e alega ainda que não se obrigou a prestar à ré os serviços em causa nos valores por esta peticionados em sede de reconvenção.
Ambas as partes acusaram a outra de litigar de má fé.
Foi admitida a intervenção principal do legal representante da autora, que fez seu os articulados da autora.
Realizado julgamento foi proferida sentença, tendo a acção e a reconvenção sido julgadas totalmente improcedentes e os demandados absolvidos dos pedidos.
Do assim decidido, a autora interpôs recurso de apelação, terminando as respectivas alegações com as seguintes conclusões:
I. Vem o presente recurso interposto pela Requerida/Recorrente, com impugnação da matéria de facto pertinente ao julgamento das questões em apreciação, da decisão proferida nos autos, que julgou procedente a acção, quanto a nós, sem qualquer fundamento, de facto e de Direito.
II. Pretende a Recorrente a reapreciação da prova, quanto ao ponto 27 dos factos provados e ainda os pontos a), d), e), f), h), e j) dos factos não provados.
III. Entendeu o Tribunal a quo na motivação da decisão sobre a matéria de facto que o relatório pericial elaborado nos autos de produção antecipada de prova indica que as obras não estavam concluídas quando a autora entregou as casas à ré e, por outro lado, que os factos provados constantes dos pontos 35, 36, 37, 38 e 39 permitem concluir que obra estava inacabada.
IV. Nas respostas aos quesitos 75, 169, 262 e 432 os peritos remetem para respostas a quesitos anteriores.
V. Compulsados os quesitos anteriores não se encontram referências à não conclusão da obra, mas sempre a alusão a obra executada com alegados defeitos.
VI. O que resulta do emprego das expressões como “resolução”, “substituição” ou “correcção”.
VII. Os quesitos acima referidos contrastam frontalmente com a resposta ao quesito 400 em que os peritos na abordagem à mesma questão expressamente remetem para o quesito 381.
VIII. Apenas e só neste quesito se concretiza a existência de trabalhos por realizar.
IX. Da leitura do relatório pericial é possível concluir que a Recorrente executou o caderno de encargos relativo à empreitada, porém com alegados defeitos.
X. Os peritos confundem e misturam os conceitos de “obra inacabada” e de “obra executada com defeitos” sendo tal distinção essencial, pois permite distinguir o incumprimento contratual do cumprimento defeituoso do contrato de empreitada, sendo certo que é nesta última figura jurídica que a Recorrida enquadra a situação da obra, tal como se extrai da contestação.
XI. É apenas no artigo 31º da contestação que a Recorrida refere trabalhos inacabados apontando como não terminada a parte da obra referente à construção dos ramais destinados ao fornecimento de água e luz.
XII. Porém, tal trabalho não era da responsabilidade da Recorrente.
XIII. CC ouvida na sessão de 26/06/2023 (minuto 00:42:01 a 00:47:10) começa por explicar que na maioria dos casos os clientes aguardam um ano ou mais pela vistoria às instalações de água e electricidade e só depois da inspecção realizada pelos serviços municipais é que são realizadas as ligações definitivas e respectivos ramais – min. 00:42:01.
XIV. É absolutamente clara a afirmação da testemunha de que a obra de construção civil teria de estar concluída pela Recorrente para que fosse possível solicitar a inspecção juntos das entidades responsáveis para fornecimento de águas e electricidade e construir os respectivos ramais de acesso. (min 00:46:04 e 00:47:10).
XV. Em relação aos custos dos ramais, a testemunha é clara a indicar que, por regra, os custos dos ramais são assumidos pelos donos de obra (min 00:47:00)
XVI. Donde resulta à evidência que a circunstância de ter sido dada como provado que em data posterior à entrega da obra ocorrida em 13/03/2020 foram executados projectos de especialidade para a legalização da obra e ainda a execução da ligação do ramal da alta tensão e alimentação de energia, não permitem concluir que a obra de construção civil da responsabilidade da Recorrente não estivesse concluída.
XVII. Acresce que, o Tribunal a quo dá como provado no facto 40 que a sociedade representada pela testemunha CC, solicitou à B... a execução dos serviços de fiscalização da instalação de água em Junho de 2020, o que é indicador que nessa data a obra de construção civil referente às águas se encontrava terminada pronta para ser vistoriada pelas entidades competentes.
XVIII. Assim, a conclusão que o Tribunal a quo extraiu do relatório pericial de que as obras não estavam concluídas resulta de uma leitura desatente e acrítica do mesmo, resultando em erro e na falta de apreciação da prova produzida nos autos, incluído a prova testemunhal.
XIX. Pelo que este facto 27 tem de ser dado como não provado.
XX. Entendeu ainda o tribunal a quo no ponto a) que não foi produzida prova suficiente para demonstrar que tivesse existido entre a autora e a ré qualquer acordo para que esta sucedesse na posição do interveniente no “Contrato Promessa de Compra e Venda.
XXI. É o próprio Tribunal a quo que afirma no ponto 16 dos factos provados que “Por solicitação de BB, aceite pela ré e pelos proprietários dos imóveis, o negócio prometido de compra e venda foi celebrado directamente entre a ré e os proprietários dos imóveis.”, ou seja, é evidente que a Recorrida não só sabia que o Recorrente não era proprietário, como também aceitou celebrar o compra e venda com os primitivos proprietários do imóvel, substituindo o Recorrente no negócio.
XXII. Sucede que, por despacho do dia 12.06.2023, fls., o Tribunal a quo admitiu a junção pela Recorrente de um documento referente ao contrato-promessa celebrado entre o Interveniente e os primitivos proprietários do prédio, onde consta uma cláusula de “pessoa a nomear”.
XXIII. Tal documento não é sequer mencionado pelo Tribunal a quo na motivação sobre a decisão da matéria de facto.
XXIV. Resulta de tal documento que por intermédio da cláusula de pessoa a nomear o Interveniente adquiriu a faculdade de nomear ou designar quem iria adquirir o imóvel no seu lugar, o que o investiu na capacidade de transaccionar imóvel a favor de terceiro.
XXV. Foi nesse espírito e investido nessa faculdade que o Interveniente negociou com Recorrida a aquisição dos prédios junto dos primitivos proprietários, o que fez mediante uma compensação em dinheiro no valor de 40.000€ (quarenta mil Euros), conforme se extrai da cláusula Segunda 2 a) do contrato-promessa outorgado entre o Interveniente e a Recorrida.
XXVI. Foi também com recurso à cláusula de pessoa a nomear que o Interveniente e a Recorrida efectivaram o negócio que o Interveniente designou de “cedência de posição contratual”, sendo esse o efeito prático que as partes pretendiam.
XXVII. À data a assinatura do contrato entre o Interveniente e a Recorrida, o Interveniente estava munido dos poderes e da faculdade contratual para cumprir com a promessa a que ficou adstrito perante a Recorrida, i.e., de a fazer adquirir os prédios na sua vez.
XXVIII. Esta factualidade extrai-se directamente dos documentos juntos aos autos como meio de prova, não fazendo qualquer sentido a conclusão de que não houvesse acordo entre o Interveniente e a Recorrida para suceder na posição do interveniente no contrato promessa, quanto efectivamente foi isso que aconteceu e o acordo que as partes executaram.
XXIX. Os documentos juntos aos autos e a forma como as partes actuaram evidencia a existência de um acordo entre o Interveniente e a Recorrida no sentido de esta o substituir na compra dos prédios, o que efectivamente aconteceu.
XXX. Pelo que tem de ser dado como provada existência de tal acordo, devendo o ponto a) da matéria de facto não provada ser dado como provado com a mesma redacção.
XXXI. O Tribunal a quo considera ainda como não provado o facto assinalado na al. d) da matéria de facto não provada.
XXXII. A conclusão do Tribunal a quo é contraditória com os testemunhos prestados em tribunal pelos arquitectos responsáveis pela elaboração do projecto de arquitectura e pela execução da obra DD e EE, ambos inquiridos na sessão de julgamento do dia 25/05/2023.
XXXIII. A testemunha DD afirma claramente que teve intervenção directa na elaboração do projecto de arquitectura para as casas da Recorrente (min 00:05:15) XXXIV. Por seu turno, a testemunha EE afirma claramente que a Recorrida teve uma intervenção activa nas decisões relativas ao projecto e executou o projecto no respeito da sua vontade (min. 00:12:17), corroborando tais afirmações com mais clareza no min 00:27:07.
XXXV. Dos testemunhos dos arquitectos resulta claro que a Recorrida participou activamente na elaboração dos projectos, sendo tida pelos arquitectos como a dona de obra e que o projecto foi elaborado de acordo com as exigências e indicações desta.
XXXVI. Em consequência, o facto d) da matéria de facto não provada, deverá ser dado como provado com a mesma redacção, o que se requer.
XXXVII. Em relação aos factos e) e f) da matéria de facto não provada, o Tribunal a quo nega-se a motivar a decisão.
XXXVIII. Resulta da experiência comum que a pessoa obrigada ao licenciamento de obra e que figura como titular do processo de licenciamento é o dono de obra, ou seja, o proprietário do imóvel.
XXXIX. A derrogação deste princípio, nomeadamente, a transferência para terceiro da obrigação de diligenciar pelas autorizações administrativas só poderia acontecer mediante contrato.
XL. Do facto m) da matéria de facto não provada infere-se que a Recorrente não assumiu a obrigação de levar a cabo outros trabalhos para além do projecto de arquitectura e obra de construção civil.
XLI. A testemunha DD foi particularmente clara no envolvimento directo da Recorrida a respeito das decisões relativa às autorizações administrativas para o licenciamento de obra, tendo sido esclarecida opções existentes (min 00:08:03).
XLII. Por seu turno a testemunha EE corrobora que a Recorrida, na qualidade de dona de obra, estava perfeitamente informada sobre as vicissitudes do licenciamento de obra que tomou opções consciente das circunstâncias (00:07:00 - 00:08:01).
XLIII. Mais à frente a mesma testemunha corrobora que a decisão de avançar a obra sem licenciamento foi tomada pela recorrida com base num critério racional de poupança de custos, tempo e recursos, pretendo com isso obter vantagens. (00:15:00 - 00:16:19).
XLIV. Por maioria de razão, a decisão do Tribunal a quo em considerar como não provado que a Recorrida estava a obrigada diligenciar pela obtenção das autorizações administrativas para o licenciamento da obra implica assumir que tal obrigação recaiu sobre a Recorrente.
XLV. Porém, tal configura uma impossibilidade para as testemunhas (DD min. 00:18:05 e EE - 00:22:07).
XLVI. A Recorrida enquanto obrigada a obter a autorizações administrativas para o licenciamento de obra foi a responsável pela tomada decisões quanto à forma de abordar o processo, tendo optado por avançar para a obra sem o pedido de licenciamento.
XLVII. Pelo que o facto da al. e) da matéria de facto não provada, deverá ser dado como provado com a mesma redacção.
XLVIII. Por outro lado, não faz sentido a decisão do Tribunal a quo quanto ao facto mencionado na al. f) da matéria de facto não provada.
XLIX. Tal decisão está em contradição com as próprias alegações da Recorrida na contestação, nomeadamente, nos artigos 102º a 108º, sendo certo que é a própria recorrida que admite que as diligências relacionadas com o licenciamento foram levadas a cabo pela Recorrente e foi por ela incumbido para tal.
L. O Tribunal a quo deu como provado a recorrida outorgou poderes à pessoa escolhida pela Recorrente para agir em sua representação junto da Câmara Municipal ....
LI. A Recorrida não só incumbiu a Recorrente de tratar de autorizações administrativas, como também conferiu um mandato a pessoa por esta indicada para conduzir os procedimentos de licenciamento.
LII. Assim, é evidente que a Recorrente foi incumbida pela Recorrida de diligenciar pela obtenção das licenças administrativas, sendo certo que a decisão do tribunal quanto al. f) é contraditória com a prova produzida nos autos.
LIII. Pelo que o facto da al. f) da matéria de facto não provada, deverá ser dado como provado com a mesma redacção.
LIV. Acresce que, decisão sobre os pontos h) e j) da matéria de facto não provada também é contraditória com a prova produzida.
LV. As testemunhas foram claras na afirmação de que os custos das autorizações administrativos e dos projectos necessários não tinham qualquer cabimento no orçamento do apresentado pelo Recorrente.
LVI. As obras realizadas em consequência da submissão do pedido de licenciamento, nomeadamente, aquelas que foram executadas pela C..., não estavam evidentemente previstas no caderno de encargos original.
LVII. A necessidade de realizar tal obra é superveniente e emerge directamente do processo de licenciamento que teve início já no decurso da obra.
LVIII. Não estando os trabalhos previstos na solução original preconizada para a obra sem licenciamento, a necessidade superveniente da sua realização lhes confere o estatuto de trabalhos-a-mais.
LIX. A testemunha EE refere expressamente que a circunstância de existir a necessidade de submeter um pedido de licenciamento de obra implica necessariamente um acréscimo de trabalhos e de custos (min. 00:25:00).
LX. A testemunha CC também não tem dúvidas de que a obra que execução foi em consequência do pedido de licenciamento camarário e que as mesmas eram necessárias (min 00:11:18).
LXI. Também não há dúvidas que segunda esta testemunha os custos dos trabalhos-a-mais foram suportados pela Recorrente (min 00:13:02).
LXII. Conclui-se que foram realizados trabalhos-a-mais na sequência da submissão dos projectos para o licenciamento de obra que se tornaram necessários de forma superveniente.
LXIII. Também se demonstra que foi a Recorrente que suportou os custos de tais trabalhos.
LXIV. O Tribunal a quo não invoca nenhum motivo, prova ou circunstância que determine que a Recorrente devesse suportar tais custos, sendo obrigatório concluir que os custos dos referidos trabalhos-a-mais teriam de ser suportados pela dona da obra, i.e., pela recorrida, estando obrigado a reembolsar a Recorrente pelos valores despendidos.
LXV. Assim, devem os referidos factos das als. h) e j) da matéria não provada serem dados como provados com a mesma redacção, o que se requer.
LXVI. Em conclusão, deve esse venerando Tribunal de recurso modificar a matéria de facto, por manifesto erro na apreciação da prova pois, dos depoimentos das testemunhas e demais elementos de prova constantes dos autos, em especial, dos documentos juntos não pode 33 sustentar-se a convicção formada, pois claramente, não tem suporte razoável naquilo que a prova demonstra.
LXVII. Consequentemente, impõe-se alterar a matéria de facto, da seguinte forma: quanto ao ponto 12, deve ser dado como não provado; dando-se como provado o facto a), d), e), f) h) e j), com a actual redacção.
LXVIII. E a Meritíssima Juiz a quo, como veremos, para além de ter dado como irrelevante, na sua motivação, o depoimento das testemunhas - pessoas que estavam habilitadas a esclarecer o Digníssimo Tribunal, aplica de forma errada o Direito.
DO DIREITO.
LXIX. Tendo em conta o supra exposto e os factos ora descritos, e que correspondem à matéria de facto que deve ser tida como provada, é manifesto que a acção devia ter sido julgada procedente, condenando-se a Recorrida no pedido formulado pela Recorrente.
LXX. Conforme resultou provado, entre a Recorrente e Recorrida foi celebrado um contrato de empreitada, segundo o qual a primeira se comprometeu a realizar obras de reabilitação dos prédios da Recorrida.
LXXI. O contrato de empreitada caracteriza-se por ser vinculante e sinalagmático, visto que dá lugar a obrigações recíprocas, ficando as partes, simultaneamente, na situação de devedores e de credores e coexistindo prestações e contraprestações.
LXXII. As partes convencionaram um preço para a execução da obra, sendo certo que não parecem subsistir dúvidas de que a modalidade convencionada entre as partes foi a do preço global.
LXXIII. O próprio legislador previu que possam surgir alterações à obra e, concomitantemente, alterações ao preço fixado pelas partes.
LXXIV. Ora, in caso, o que se verificou foi que as alterações ocorreram por exigência do Dono da obra, rectius¸ pela recorrida.
LXXV. Conforme se viu, a Recorrida optou por prosseguir com a obra sem a prévia submissão dos pedidos das autorizações administrativas para o licenciamento de obra responsável.
LXXVI. As suas opções obedeceram a critérios racionais de poupança de custos.
LXXVII. Sucede que na sequência de uma sucessão de eventos na obra, foi necessário promover o licenciamento da obra, com a inerente elaboração dos projectos de especialidades e consequente realização trabalhos de construção civil para adaptação da obra aos critérios das autorizações administrativas.
LXXVIII. Está claro que os trabalhos referidos não estavam, nem podiam estar, contemplados no orçamento inicial da obra e no preço global acordado com a Recorrida.
LXXIX. Resultou provado através do depoimento da testemunha CC que a Recorrente assumiu o pagamento da factura relativa obra realizada na parte comum dos prédios.
LXXX. Por maioria de razão, tais custos que foram pagos pela Recorrente na qualidade de empreiteira são imputáveis à Recorrida na qualidade de dona de obra, sendo certo que de acordo com os testemunhos tais trabalhos não estavam nem podiam estar contemplados no orçamento original.
LXXXI. Pelo menos nesta parte, ficou provada a realização de trabalhos-a-mais e que os respectivos custos foram suportados pela Recorrente e nunca chegaram a ser reembolsados pela recorrida.
LXXXII. Ainda que se admita que os trabalhos possam ter beneficiados, além da Recorrida, as habitações pertencentes à falecida FF, não poderá o esse Tribunal deixar de considerar que é devido proporcionalmente o valor despendido em benefício das habitações da Recorrida.
LXXXIII. Como se viu, foi por iniciativa da Recorrida que surgiram os trabalhos-a-mais cujo pagamento é peticionado nos presentes autos.
LXXXIV. Outra não pode ser a aplicação do direito aos factos, senão entender-se que a um acréscimo de trabalho a pedido do dono da obra relativamente ao plano inicial convencionado resulta num aumento do preço da empreitada a favor do empreiteiro.
LXXXV. É, de resto, a interpretação analógica que a Recorrente faz, nos termos do Artigo 10.º do Código Civil, sendo esta a interpretação do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 19-06-2013 quando refere: «Provado que foram realizados a pedido do dono da obra, trabalhos para além do inicialmente acordado no desenho que deu origem ao orçamento original, os mesmos devem ser qualificados como “trabalhos a mais” relativamente ao contrato original, configurando um novo contrato em relação a esses trabalhos extra, sendo devido pela Ré o respectivo preço».
LXXXVI. No que diz respeito à imputação dos pagamentos efectuados pela recorrida no âmbito do contrato-promessa outorgado pelas partes decidiu mal o Tribunal a quo, ignorando a lógica e a racionalidade dos negócios celebrados entre as partes.
LXXXVII. Conforme se viu, o Interveniente proporcionou à Recorrida a oportunidade de adquirir os prédios directamente aos primitivos proprietários por um preço muito abaixo do valor de mercado.
LXXXVIII. Por seu turno, em compensação, a Recorrida pagou ao Interveniente o valor de 40.000€, por conta da nomeação para outorgar o contrato de compra e venda dos prédios no lugar do Interveniente.
LXXXIX. Não fazendo qualquer sentido a conclusão a tese que o Tribunal a quo elabora acerca desta matéria.
XC. O que efectivamente não faz sentido é que o Interveniente tenha nomeado a recorrida para a celebrar o negócio em seu lugar sem qualquer contrapartida.
XCI. É que a Recorrida adquiriu nada menos do que três artigos prediais constituídos por quatro habitações individuais em pleno centro de Matosinhos por um montante absolutamente irrisório, mesmo para os padrões do ano de 2018.
XCII. De facto, ao adquirir os imóveis directamente aos primitivos proprietários a recorrida beneficiou de um preço muito abaixo do valor de mercado, pagando exactamente o valor proporcional àquele que o Interveniente ofereceu pelo conjunto inteiro de prédio que constituem a ilha.
XCIII. Como é evidente, o valor comercial de todo o conjunto é bem menor do que o valor de cada casa vendida separadamente, tendo a Recorrida colhido um benefício que nunca teria conseguido não fora a intervenção no negócio do Interveniente.
XCIV. Por este motivo, não faria qualquer sentido que o Recorrente não recebesse uma contrapartida pelo negócio, que consistiu no pagamento do valor de 40.000€.
XCV. Como se diz no Acórdão do STJ de 13 de Setembro de 2018, proferido no processo n.º 1937/13.2TBPVZ.P1.S1 “[d]esde há muito a doutrina vem sustentando que a interpretação das declarações negociais constitui matéria de direito, sendo também nesse sentido o entendimento da jurisprudência do STJ a qual vem defendendo que a aplicação dos critérios consagrados nos arts. 236.º, n.º 1, a 238.º do CC, enquanto parâmetros estabelecidos para a pertinente actividade interpretativa, constitui matéria de direito (apenas constituindo matéria de facto o apuramento da vontade real dos declarantes)”.
XCVI. No presente caso, o único documento escrito outorgado pelas partes é o contrato-promessa que consiste num documento mal redigido e pleno de lacunas que, por si só, não representa a integral vontade das partes.
36 XCVII. A real vontade das partes e os negócios jurídicos que efectivamente concretizaram nem sempre encontraram correspondência na letra do contrato-promessa, porém também não são contraditórios com a letra do contrato.
XCVIII. Assim, deverá o teor das declarações contratuais das partes serem interpretadas não só à luz do elemento literal constante do contrato-promessa, mas também à luz da experiência normal de vida, bem como da lógica e racionalidade dos negócios.
XCIX. E daqui se infere, que não há outra imputação possível para o valor entregue a título daquilo que a partes chamaram de sinal do que um pagamento por conta da nomeação do Recorrida para o negócio.
C. A sentença recorrida porque não aplicou correctamente o direito aos factos dados como provados, sempre com o douto suprimento de V.as Exas, violou o disposto nos arts. 236.º, 342.º e 1208.º a 1211.º do C.C., art. 609.º, n.º 2 do C.P.Civ., e, de igual forma, violou o n.º 2 do art. 9.º do C.Civ., já que as exigências interpretativas plasmadas na fundamentação não têm o mínimo de correspondência nas normas putativamente violadas.
CI. Atendendo ao que aqui ficou alegado e no interesse da realização da Justiça, entende a Recorrente que deve a sentença do Tribunal a quo ser revogada e substituída por outra que absolva a Recorrida no pedido, ainda que parcialmente.
A recorrida respondeu a estas alegações defendendo a falta de razão dos fundamentos do recurso e pugnando pela manutenção do julgado.
Também a reconvinte interpôs recurso de apelação da sentença, apresentando as seguintes conclusões:
I – Matéria de direito
1. Na Sentença, na parte da “Fundamentação de Direito”, consta o seguinte:
“Começa por referir-se, desde logo, que dispõe o art. 1º A DL 67/2003, de 08/04, que o mesmo é aplicável aos bens de consumo fornecidos no âmbito de um contrato de compra e venda, empreitada ou prestação de serviços, sendo consumidor, nos termos do art. 1º B “aquele a quem sejam fornecidos bens, prestado serviços ou transmitidos quaisquer direitos destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do nº1, do art. 2º da Lei 24/096, de 31/07”. Considerando que nem todas as obras realizadas se destinavam à habitação da ré, porque estão em casa quatro casas, apesar de serem três artigos matriciais, não se distinguindo as obras que se reportam à residência da ré e aquelas que foram realizadas nas outras casas não pode aplicar-se ao caso sub judice o regime que resulta deste diploma de protecção do consumidor, que ambas as partes parecem ignorar (embora, nos pareça, que, considerando o objecto do litígio, esse regime não tem relevância concreta).
2. Ora, conforme bem refere o Ilustre Julgador, o referido regime não tem relevância concreta, considerando o objecto do litígio.
3. Ocorre ainda que está em curso um processo judicial, que corre termos neste Tribunal, Juiz 6, sob o n.º 1059/22.5T8PVZ, em que o objecto é o direito de resolver validamente o contrato de empreitada também aqui em causa, o direito da Ré e Reconvinte a ser reembolsada das despesas do incumprimento e cumprimento defeituoso do mesmo contrato e o direito da aqui Ré e Reconvinte ser indemnizada pelos danos de tal incumprimento.
4. Processo este em que a questão das normas jurídicas aplicáveis faz parte do objecto do litígio, e onde serão produzidas provas para esse efeito, tendo já sido alegados factos no referido processo que o regime que resulta do referido diploma de protecção do consumidor é aplicável ao contrato em causa, nos seguintes termos:
65. Nunca poderia proceder a caducidade, sendo aplicável a lei do Consumidor, pois apesar da pretensão da Autora ser arrendar 3 dos 4 imóveis, tal não altera o seu estatuto de consumidora, uma vez que não se trata de satisfazer as necessidades da sua profissão ou da sua empresa, já que a Autora não tem qualquer empresa com esse objecto ou faz dessa actividade a sua profissão.
66. Aliás, tal era a sua pretensão, mas não existiu ainda qualquer arrendamento, nem a Autora sabe se ainda terá condições para arrendar ou se precisará de vender os imóveis para fazer face ao prejuízo causados pelos 1º e 2 º Réus.
67. Acresce ainda que a ratio da lei é proteger “o consumidor como parte fraca, leiga, profana, a parte débil economicamente ou a menos preparada tecnicamente de uma relação de consumo concluída com um contraente profissional, uma empresa.”
68. O que é claramente o caso da Autora nos presentes autos, que não é uma profissional e claramente foi a parte mais fraca e prejudicado na relação.
69. No mesmo sentido veja-se o Acórdão da Relação de Lisboa, processo 3490/14.0TBCSC.L1-2, datado de 05-03-2020: “Relativamente ao âmbito de aplicação do presente diploma, aduz o artº. 1º-A que: “1 - O presente decreto-lei é aplicável aos contratos de compra e venda celebrados entre profissionais e consumidores.
2 - O presente decreto-lei é, ainda, aplicável, com as necessárias adaptações, aos bens de consumo fornecidos no âmbito de um contrato de empreitada ou de outra prestação de serviços, bem como à locação de bens de consumo”.
Por fim, a alínea a), do artº. 1º-B, define o conceito de consumidor como “aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios, nos termos do n.º 1 do artigo 2.º da Lei n.º 24/96, de 31 de Julho”, e o de bem de consumo como “qualquer bem imóvel ou móvel corpóreo, incluindo os bens em segunda mão”.
Por sua vez, a enunciada Lei nº 24/96, de 31/07, que veio estabelecer o regime legal aplicável à defesa dos consumidores, prescreve, procedendo á definição de consumidor, no nº 1 do art. 2º, tratar-se “todo aquele a quem sejam fornecidos bens, prestados serviços ou transmitidos quaisquer direitos, destinados a uso não profissional, por pessoa que exerça com carácter profissional uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios”.
Calvão da Silva [20] refere tratar-se da “consagração da noção de consumidor em sentido estrito, a mais corrente e generalizada na doutrina e nas Directivas comunitárias: pessoa que adquire um bem ou um serviço para uso privado - uso pessoal, familiar ou doméstico, na fórmula da al. a) do art. 2º da Convenção de Viena de 1980 -, de modo a satisfazer as necessidades pessoais e familiares, mas não já aquele que obtém ou utiliza bens e serviços para satisfação das necessidades da sua profissão ou da sua empresa....
Ao considerar o «fornecimento de bens» e a prestação de serviços, o n.º 1 do art. 2º da Lei n.º 24/96 refere, inquestionavelmente, a compra e venda e a empreitada...
Não se trata, todavia, de toda e qualquer compra e venda ou empreitada, cujos regimes gerais ou comuns se encontram no Código Civil. Visados são apenas os contratos de consumo, firmados entre profissionais e consumidores. É a ideia básica do consumidor como parte fraca, leiga, profana, a parte débil economicamente ou a menos preparada tecnicamente de uma relação de consumo concluída com um contraente profissional, uma empresa.
Deste modo, tal como a lei comercial regula os actos de comércio (art. 1º do Código Comercial), assim também o denominado direito do consumo, de que a Lei n.º 24/96 faz parte como Lei-quadro, regulará os actos de consumo, relações jurídicas existentes entre um consumidor e um profissional (produtor, fabricante, empresa de publicidade, instituição de crédito, etc.).
Nesta acepção, o direito de consumo e a Lei n.º 24/96 respeitam a uma categoria particular de actos - os actos de consumo que ligam um consumidor final e um profissional que actua no quadro da sua actividade ou profissão -, não a uma classe particular de pessoas.” (sublinhado nosso)”
5. Pelo que, a decisão das normas aplicáveis, é relevante apenas nesse processo, no qual foram alegados os factos que permitirão tomar uma decisão sobre as normas a aplicar, e constando já do respectivo despacho saneador factos com relevância para esse efeito.
6. Ao contrário do que ocorreu nos presentes autos, em que tal questão não constou dos temas de prova, nem das questões a decidir, não tendo sido alegada qualquer facto, nem produzida qualquer prova para esse efeito, por não ter relevância para o presente processo.
7. Assim, entendemos que o Ilustre Julgador não se deveria ter pronunciado quanto às normas jurídicas aplicáveis, até porque as mesmas não têm relevância na decisão proferida, nem têm qualquer relevância para o objecto do litígio.
8. Pelo que a sentença deverá ser considerada nula quanto à referência supracitada constante da sentença, devendo a referência às normas aplicáveis ser dada como não escrita, nos termos da alínea d) do n.º 1 do artigo 615º e alínea a) do n.º 2 do artigo 616º, ambos do C.P.C.
9. Entendemos que o Ilustre Julgador violou também os limites da condenação definidos no artigo 609.º, n.º 1, do CPC, segundo o qual a sentença não pode exceder os limites quantitativos do pedido.
10. Nulidade esta que desde se argui, sendo a sentença recorrida nula, por violação do princípio dispositivo.
11. E incorrendo também na nulidade prevista no artigo 615.º, n.º 1, alínea e), do C.P.C.
12. Pelo que entende a Recorrente que o Ilustre Julgador não deveria ter-se pronunciado quanto à aplicação ou não do referido diploma de protecção do consumidor, pois considerando o objecto do litígio tal regime não tem qualquer relevância concreta, nem foram foi alegado ou produzida qualquer prova que permita ao Ilustre Julgador tal pronuncia.
II – Matéria de facto
Quanto aos factos dados como provados,
13. Entende a Recorrente que ao texto constante no facto assente n.º 33, o Ilustre Julgador deveria ter acrescentado o seguinte texto “ (…) e como receptor RPD”, uma vez que no documento n.º 8 junto com a petição inicial, para além de constar como entregue a 12/10/2020, consta também que o Receptor é RPD, ou seja, Receptáculo Postal Domiciliário.
14. Tal informação é relevante, para concretizar a forma da entrega, até porque resulta desse facto que não foi uma entrega em mão, ou com confirmação de recepção por parte da Recorrente.
15. E, na verdade, conforme alegado na contestação a Recorrente não a recebeu.
16. A Recorrente teve conhecimento da alegada factura com a presente acção.
17. Pelo que deveria constar também como provado, a acrescer ao texto constante do facto provado n.º 33 “(…) e como receptor RPD”.
18. Relativamente aos factos dados como não provados, e que entende a Recorrente que deveriam ter sido considerados como factos provados:
19. Considera a Recorrente que o Ilustre Julgador julgou incorrectamente a matéria de facto, dando como não provados factos que considerando os meios probatórios constantes do processo e a prova produzida em audiência de julgamento (prova testemunhal, depoimento das partes, declarações de parte e documentos), assim como os factos considerados provados, impunham decisão diversa.
20. O Ilustre Julgador deveria ter considerado como facto provado, com relevância para decisão nos presentes autos, o seguinte facto: m) O projecto tivesse sido apresentado à ré como sendo de chave na mão.
21. Mais, entende a Recorrente que deveria ter sido considerado provado o facto alegado no artigo 41º da contestação: “No final, a Ré teria para seu benefício 4 habitações prontas a habitar, (designadas como casa n.º ..., ..., ... e ...) as mesmas estariam totalmente concluídas e devidamente equipadas com os electrodomésticos para ser possível a sua utilização em condições normais de habitabilidade.”
22. Assim como deveria constar como provado o facto alegado no artigo 38º da contestação: “A Autora, e o interveniente, obrigaram-se a executar, nos prédios melhor identificados, uma reabilitação/alteração total, com ampliações/construções dos prédios, com os devidos acabamentos, e licenciamentos/legalizações necessários e obrigatórios para o efeito.”
23. Isto porque, face aos factos dados como provados n.ºs 3, 7, 8, 10 a 12, temos por certo, que entre as partes foi celebrado um contrato de empreitada, mediante o qual a autora e interveniente obrigaram-se a realizar a obra, conforme mapa de acabamentos em anexo, ou seja, a reabilitação de três moradias na Av. ..., Matosinhos – Trata-se, por isso, de um contrato em que resulta para o empreiteiro a obrigação de realizar a obra, em conformidade com o convencionado e sem vícios que excluam ou reduzam o valor dela, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato.
24. Ora, o empreiteiro está adstrito ao cumprimento de uma obrigação de resultado, a obra não pode deixar de ter aptidão para o seu uso ordinário ou para o uso previsto no contrato.
25. Por outro lado, conforme é referido na Sentença, na motivação da decisão sobre a matéria de facto, “(…) que a exigência deste licenciamento era, desde o início, uma possibilidade, não existe qualquer dúvida. O contrato assinado pelas partes estabeleceu uma prorrogação de prazo se houvesse necessidade de o realizar (…)”.
26. E ainda, obviamente que a obra teria de ser executada de acordo com as normas vigentes, incluindo o PDM (Plano Director Municipal) do Concelho de Matosinhos, o RGEU (Regime Edificações Urbanas) e o RMUE (Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação) vigentes para aquele Concelho.
27. Entendemos assim que as obras de reabilitação tinham como resultado a habitabilidade das três moradias.
28. Ora, existindo a possibilidade de ser necessária a obtenção de licenciamento, se as partes pretendessem que a responsabilidade pelas obras necessárias à obtenção de licenciamento, assim como a responsabilidade de tratar de todo o procedimento de licenciamento junto da Câmara Municipal ... fosse da Reconvinte, obviamente que o teriam feito constar do contrato assinado entre as partes.
29. Tal como ficou a constar do contrato que caso houvesse obrigatoriedade de licenciamento, existiria prorrogação do prazo, e apenas quanto a apenas dois imóveis, “o artigo 5025 e 5021”.
30. Poderá ainda valorar-se os factos provados sob os n.ºs 24 e 25, em que foi considerado provado que a Recorrida iniciou diligências com vista ao licenciamento da obra, e assumiu a responsabilidade de conduzir os procedimentos de licenciamento junto da Câmara Municipal ... e obter toda a documentação e projectos necessários, e ainda que a obtenção de licenciamento de obras exigiu a destruição de obras já realizadas nas artes comuns e a realização de novas obras solicitadas inicialmente pela Recorrida.
31. Assim como o facto de terem sido considerados como não provado os factos sob as alíneas e) e f), ou seja, que fosse obrigação da Recorrente diligenciar pela obtenção das autorizações administrativas para o licenciamento da obra e que a Recorrente tivesse solicitado ao Recorrido que diligenciasse pela obtenção das necessárias autorizações administrativas para o licenciamento da obra.
32. Para além do referido, os meios probatórios que impunham que tais factos fossem considerados como provados, são os documentos juntos aos autos não impugnados e as provas produzidas em audiência de julgamento (prova testemunhal, depoimento das partes e declarações de parte).
33. Quanto aos documentos juntos aos autos, vejam-se os seguintes: - Documento n.º 8 junto com a petição inicial, que consiste no acordo entre as partes, onde consta expressamente que caso houvesse obrigatoriedade de licenciamento, existiria prorrogação do prazo, mas quanto a apenas dois imóveis, o artigo 5025 e 5021 (cf. factos assentes, já supra-referidos, sob os n.ºs 3, 7, 8, 10 a 12).
34. Ora, existindo a possibilidade de ser necessária a obtenção de licenciamento, se as partes pretendessem que a responsabilidade pelas obras necessárias à obtenção de licenciamento, assim como a responsabilidade de tratar de todo o procedimento de licenciamento junto da Câmara Municipal ... fosse da Reconvinte, obviamente que o teriam feito constar do contrato assinado entre as partes.
35. Até porque a minuta do contrato foi entregue pelo Interveniente, como mais adiante se irá demonstrar com o depoimento de parte do Interveniente.
36. - Documento de fls. 55 junto pela Recorrente, que consiste no projecto de arquitectura, mapa de acabamentos anexo ao acordo supra referido (cf. facto assente n.º 12), em que consta a realização de obras que legalmente obrigam à obtenção de licenciamento, ou que deverão ser efectuadas para que o licenciamento seja possível, do qual se destacam as seguintes obras: a) Execução de prolongamento da casa tipo mansarda, com execução de estrutura em madeira de pinho (…); b) Execução de nova estrutura com vigamento em madeira de pinho à vista, no piso de duas moradias, na restante será em laje de betão revestida a flutuante nos pisos 1; c) Execução de novo telhado em barrotes (…), cumes; d) Execução de pavimento em laje térrea, prevendo camada de cascalho, camada de betão (…); e) Redes de água, eléctrica, esgotos e pluviais; f) Execução de espaço exterior para arrumos.
37. - Documento n.º 19, junto com a contestação, que consiste na notificação da Câmara Municipal ..., com o assunto “obras de alteração e ampliação”, quanto ao projecto de arquitectura das Recorridas.
38. - Documento n.º 21 junto pela Recorrente com a contestação, que consiste no relatório de peritagem efectuado aos imóveis em discussão nos presentes autos, do qual se destaca os seguintes itens: a) “Os peritos consideram que os defeitos constatados neste relatório têm origem em más práticas construtivas e materiais inadequados” – página 44 do relatório; b) Quanto à parte eléctrica, nomeadamente quanto à não identificação dos disjuntores, e respectivas consequências, vejam-se os itens 50., 54., 56., 140., 144., 146., 252., 256., 258., 368., 372., e 374. do relatório; quanto às águas, veja-se o item 419., que refere que os rufos e caleiras não estão devidamente colocados; e por fim, os itens 452. e 453., em que é referido que o edificado não tem condições de habitabilidade, nem condições para que possa ser instada a água, luz, telefone e internet.
39. E quanto à prova produzida em audiência de julgamento (prova testemunhal, depoimento das partes e declarações de parte), que impunha que tais factos fossem considerados assentes, veja-se a seguinte:
40. - Depoimento de GG, sessão de 20/03/2023: - Minuto 00:08:00 a 00:11:30; - Minuto 00:21:00 a 00:27:00;
41. - Depoimento de HH, sessão de 20/03/2023: - Minuto 00:21:00 a 00:23:05, declarações que demonstram o conhecimento por parte da Autora e Interveniente da necessidade de licenciamento desde o início do projecto.
42. Ambos profissionais, com conhecimentos na área de construção.
43. Enquanto a Recorrente era professora de ioga, e vendia a granel produtos biológicos, numa pequena loja.
44. Sem qualquer experiência na área da construção, e que depositou a sua confiança no Interveniente e no projecto apresentado, conforme acordo junto aos autos.
45. Nesse sentido, veja-se ainda no Depoimento de HH, sessão de 20/03/2023: - Minuto 00:28:40 a 00:29:40,
46 - Depoimento de parte do Interveniente BB, sessão de 10/05/2023: - Minuto 00:14:00 a 00:18:0, do qual resulta que não foi acordado com a Recorrente que fosse esta a assumir os custos do licenciamento conforme supra-referido.
47. O Interveniente afirma só ter solicitado à posteriori, a partir do momento em que se desentenderam.
48. Também afirma que foi sempre facilitando, e alterando, devido à dilação dos prazos, ou seja, assumiu essa responsabilidade e custo de obtenção do licenciamento.
49. Veja-se ainda no acima referido Depoimento de parte do Interveniente BB - Minuto 00:47:80 a 00:48:00.
50 - Depoimento da testemunha DD, sessão de 25/05/2023 - Minuto 00:16:00 a 00:17:00.
51 - Depoimento da testemunha EE, Sessão de 25/05/2023, CD – minuto 00:00:01 a 00:28:40 - Minuto 00:24:11 a 00:25:30.
52. Declarações de parte de AA, sessão de 06/06/2023: - Minuto 00:04:36 a 00:05:20.
53. - Declarações da testemunha CC, sessão de 26/06/2023: - Minuto 00:36:12 a 00:37:11, declarações que demonstram que o Interveniente tinha conhecimento que o licenciamento era obrigatório quando assinaram o acordo, ao contrário da Recorrente.
54. Assim como que o acordo pressupunha que as moradias ficassem habitáveis e de acordo com as normas legais.
55. Por outro lado, com este último depoimento, fica demonstradas também as más praticas de construção da Autora e Interveniente.
56. O Ilustre Julgador deveria também ter considerado como facto provado, com relevância para decisão nos presentes autos, o seguinte facto: n) os demais pagamentos alegados pela ré como tendo sido por si efectuados.
57. Quanto a este facto, refere o Ilustre Julgador o seguinte: na “Motivação da decisão sobre a matéria de facto”: - “As facturas emitidas pelas empresas que prestaram serviços visando a conclusão do processo de licenciamento das obras realizadas, num período em que as relações entre a ré e o interveniente tinham já cessado, estando as facturas emitidas nos termos dados como provados. O Tribunal deu como provado exactamente o que é possível extrair dos documentos (e as facturas não permitem extrair o seu pagamento), com o auxílio, quanto as despesas de fiscalização, do depoimento da testemunha que representava a C....” - “Que as facturas em nome da ré foram emitidas quando as partes estavam já desentendidas, é evidente.” Na “Fundamentação de Direito”: - “Que a ré procedeu ao pagamento de despesas relacionadas com o processo de licenciamento, não tem o Tribunal quaisquer dúvidas. Que pagou as quantias por si referidas, não resultou demonstrado.
58. Ora, os pagamentos efectuados pela Recorrente que não foram dados como provados são as facturas referidas factos provados n.ºs 35, 38 a 42.
59. Entende a Recorrente que considerando o supra-referido na Sentença pelo Ilustre Julgador, de acordo com os critérios da lógica, seria suficiente para considerar provado que a Recorrente efectuou tais pagamentos.
60. Isto porque as facturas foram emitidas em nome da Recorrente, estavam na posse da Recorrente, que as juntou aos autos como doc. 22 com a contestação, em data em que as partes já estavam desentendidas.
61. Acresce ainda que resultou dos depoimentos das testemunhas e do depoimento de parte do Interveniente que, após o desentendimento, este ou a Autora não efectuaram qualquer pagamento relacionado com o processo de licenciamento.
62. Pelo que analisando os documentos juntos com a contestação sob o n.º 22, deveria a Ilustre Julgadora ter considerado provado que a Recorrente efectuou tais pagamentos.
63 - Depoimento de HH, sessão de 20/03/2023: - Minuto 00:29:50 a 00:32:05.
64. - Depoimento de parte do Interveniente BB, sessão de 10/05/2023: - Minuto 00:21:52 a 00:22:55, 65 - Declarações da testemunha CC, sessão de 26/06/2023: - Minuto 00:26:10 a 00:34:07; - Minuto 00:37:45 a 00:44:07.
66. Depoimento que demonstra que a C..., Lda. emitia factura em nome de quem era responsável pelo pagamento, resultando do seu depoimento que a Recorrente nada devia quanto às facturas emitidas em seu nome e juntas aos autos.
67. O mesmo se aplicando às despesas da B..., pagas pela C..., Lda.
68. Pelo exposto, se os factos supra-referidos fossem considerados provados, ficaria demonstrado que as despesas para obtenção de licenciamento de obras e correcção de obras eram da responsabilidade do Interveniente e da Autora.
69. Assim como ficaria demonstrado o pagamento das referidas facturas, procedendo assim o pedido reconvencional da Recorrente.
Pelo exposto, se requer a V. Exas. que se dignem a julgar procedente o presente recurso, revogando a sentença proferida quanto ao pedido reconvencional deduzido pela Recorrente, e decidindo pela procedência do mesmo, por provado.
A recorrida respondeu a estas alegações defendendo a improcedência do recurso.
Após os vistos legais, cumpre decidir.
II. Questões a decidir:
As conclusões das alegações de recurso demandam desta Relação que decida as seguintes questões:
i. Se a sentença recorrida é nula.
ii. Se deve ser alterada a decisão sobre a matéria de facto.
iii. Se a autora executou trabalhos a mais e suportou encargos que são da responsabilidade da ré.
iv. Se o contrato impõe ao interveniente e/ou à autora o dever de recai o dever de obter o licenciamento das obras e suportar o custo do licenciamento e o custo da execução de obras impostas pela Câmara Municipal para conceder a licença.
III. Nulidades da decisão recorrida:
A ré/reconvinte sustenta no seu recurso que, nos termos das alíneas d) e e) do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, a sentença recorrida é nula por excesso de pronúncia e por ter excedido os limites quantitativos do pedido uma vez que o juiz não podia ter-se pronunciado sobre as normas jurídicas aplicáveis, mas fê-lo.
Com todo o devido respeito, mas de forma frontal, diremos que esta arguição é descabida.
Se a sentença recorrida julgou a acção e reconvenção improcedentes e absolveu os demandados do pedido não pode ter ... condenado os demandados no que quer que seja e, portanto, não pode ter condenado ...em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido que seria a situação geradora da referida nulidade!
Por outro lado, não se vê como seria possível ao juiz conhecer de mérito sem se ... pronunciar sobre as normas aplicáveis e que determinam o mérito ou demérito da pretensão que reclama a sua decisão!
Coisa diferente é saber se nessa tarefa, de que tem ... obrigatoriamente de se ocupar, o juiz necessita de justificar a razão porque considera que determinadas normas não são aplicáveis. Em rigor isso não é necessário; o juiz só tem de enumerar as normas que considera aplicáveis e indicar o modo como as interpreta e aplica.
Todavia, tantas são as vezes em que são confrontados com arguições de nulidade sem sentido ou porque existe algum pormenor do processo que faz com que a questão se coloque (v.g. uma das partes defendeu-o), por vezes os juízes explicam as razões porque afastam a aplicação ao caso concreto de normas ou de um regime jurídico específico.
De todo o modo, trata-se de um aspecto que apenas contende com o modo como o juiz estrutura a tarefa da subsunção jurídica dos factos, tarefa essa de que o juiz tem obrigatoriamente de se ocupar e na qual é inteiramente livre, sendo certo que a justificação da não aplicação de um regime jurídico específico jamais constitui o conhecimento de uma questão de que o juiz ...não podia tomar conhecimento e/ou se repercute noutro processo judicial pendente.
Improcede, assim, a arguição de nulidades da sentença.
IV. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto:
Os recorrentes impugnaram a decisão proferida sobre pontos concretos da matéria de facto.
Mostram-se cumpridos de modo satisfatório, com as nuances que abaixo serão referidas, os requisitos específicos desta impugnação, consagrados no artigo 640.º do Código de Processo Civil, nada impedindo a sua apreciação.
A autora impugna a decisão sobre o ponto 27 defendendo que o mesmo deve ser julgado não provado.
Este ponto diz-nos que em 13-03-2020 as «obras acordadas» ainda não se «encontravam concluídas». Para definir o que eram as «obras acordadas» é necessário ter presente que no ponto 12 foi julgado provado e essa decisão não foi impugnada que o anexo ao contrato-promessa contendo a definição da obra a realizar, denominado «mapa de acabamentos», não é o documento sem data ou assinatura junto pela autora com a petição inicial, mas sim o documento com uma rubrica junto pela ré com a contestação (doc. 16).
Nesse documento inclui-se entre as obras a executar, por exemplo, a «aplicação de cerâmico em paredes, nas zonas húmidas dos wc e parede entre tampo e armários da cozinha, pavimento do wc e cozinha», e a aplicar nas cozinhas «tampo em chapa de bétula, com portas em termolaminado».
No relatório pericial produzido nos autos de produção antecipada de prova assinala-se que «na casa ...», na «casa ...», na «casa ...» e «na casa ...» o pavimento do wc não tem cerâmica, o pavimento da cozinha não tem cerâmica, excepto na casa ..., o tampo da cozinha não é em bétula, falta aplicação borracha nas caixilharias.
Em resultado destes dois elementos (o anexo ao contrato e o relatório pericial) é impossível não julgar provado o facto do ponto 27, sendo certo que existem diversíssimas outras discrepâncias entre o que o relatório acusa e o que a obra deveria apresentar, havendo casos em que essas diferenças resultam de defeitos e outras de falta de aplicação de materiais ou de aplicação de materiais diversos dos previstos no anexo ao contrato, o que se traduz já em falta de conclusão dos trabalhos previstos.
A autora defende que deve ser julgado provado o facto do item a) do elenco dos não provados, onde se afirmava a existência de um acordo entre a autora e a ré «para que esta sucedesse na posição do interveniente no “contrato promessa de compra e venda”».
A autora não indica um único meio de prova para sustentar a resposta positiva a este facto, limitando-se a fazer conjecturas com base noutros factos.
Resulta dos pontos 1, 2 14 a 18 dos factos provados, cuja decisão não foi impugnada, que o interveniente prometeu vender os imóveis à ré afirmando-se proprietário dos mesmos quando não o era e apenas tinha celebrado com os respectivos proprietários um contrato-promessa de compra dos mesmos, sendo que menos de três meses depois foi a ré que por indicação da autora celebrou com os anteriores proprietários dos imóveis contrato de compra e venda dos imóveis, adquirindo-os directamente daqueles e não da autora ou do interveniente.
Ao contrário do que defende a recorrente não decorre desta materialidade que tenha havido entre o interveniente e a ré uma cessão da posição contratual daquele no «contrato-promessa» celebrado com os anteriores proprietários dos imóveis, resulta apenas que os promitentes-vendedores aceitaram a indicação que lhes foi dada pelo promitente-comprador e celebraram com a aqui ré um contrato de «compra e venda», pelo qual transmitiram para esta a propriedade dos imóveis.
Com efeito, ao contrário do que defende a recorrente, do ponto de vista jurídico são totalmente diferentes a cessão da posição contratual num determinado contrato, caso em que o cessionário se torna parte neste contrato, ficando vinculado aos respectivos direitos e obrigações (isto é, tratando-se da cessão da posição de promitente-comprador, torna-se promitente-comprador perante o promitente-vendedor), e o exercício da faculdade permitida ao promitente-comprador pelo contrato-promessa de indicar aos promitentes vendedores a pessoa com a qual eles deverão celebrar o contrato prometido, caso em que esta pessoa, aceitando celebrar o contrato-prometido, apenas se torna parte deste e apenas se vincula aos direitos e obrigações deste (isto é, nunca chega a ser promitente-comprador)
Essa aceitação há-de pressupor, naturalmente, algum acordo subjacente entre o titular da promessa de compra e o terceiro que acaba por celebrar o contrato prometido, mas a natureza e a extensão desse acordo não só tem de ser demonstrada em concreto, como é compatível com figuras jurídicas distintas do da cessão da posição contratual no contrato-promessa, podendo, por exemplo, consistir num acordo de natureza meramente prática destinado a evitar os custos e/ou as implicações tributárias da dupla transmissão (anteriores proprietários – interveniente; interveniente – ré).
De referir que na petição inicial a autora não alegou ter sido celebrada qualquer cessão da posição contratual no contrato-promessa, apenas alegou no artigo 11.º que «por acordo entre a ré, o Sr. BB e os primitivos proprietários dos prédios, a ré adquiriu os prédios directamente aos primitivos proprietários, tornando-se a sua única e legítima proprietária dos mesmos ...».
Na contestação, a ré também não se referiu a qualquer cessão da posição contratual, afirmando apenas (artigo 45.º) que porque o interveniente não era proprietário dos imóveis conforme é mencionado no contrato-promessa, mas mero promitente-comprador dos mesmos, «a ré adquiriu os prédios directamente aos primitivos proprietários, tornando-se proprietária dos mesmos».
Foi só no artigo 28.º da réplica e apenas para impugnar de forma motivada a alegação da ré de que a intervenção da autora ocorreu na qualidade de mediadora imobiliária, que a autora trouxe aos autos a tese de que «a reconvinte se limitou a aceitar substituir a reconvinda na compra e venda dos imóveis, mediante o pagamento de uma compensação pela cedência na posição no negócio».
Por conseguinte, a prova do facto do item a) não decorre de modo algum de qualquer outro dos factos provados, pelo que a impugnação dessa decisão exigia inexoravelmente a indicação dos meios de prova que permitisse conhecer os termos do acordo que esteve na origem da compra dos imóveis pela ré aos anteriores proprietários em vez de ao interveniente que lhos havia prometido vender.
Como essa indicação não foi feita a impugnação improcede.
No item d) foi julgado não provado que «o projecto tivesse sido elaborado de acordo com as exigências da ré», decisão que a autora impugna.
São perfeitamente possíveis duas hipóteses a esse respeito: a decisão sobre as obras ter sido tomada antes do negócio com a ré e ter sido a autora definir as obras a realizar e os materiais a aplicar, de forma a estabelecer o respectivo custo, para o apresentar aos possíveis interessados na aquisição dos imóveis reconstruídos e conseguir vendê-los, granjeando o lucro da diferença entre o valor gasto na aquisição e nas obras e o valor recebido do novo comprador; a definição das obras ter sido posterior à celebração do contrato com a ré e ter sido esta a definir as obras e escolher os materiais que pretendia em função do custo que pretendia suportar com a aquisição dos imóveis, limitando-se a autora a actuar como executante das obras e a obter o lucro da sua realização.
Tanto quanto nos revela a audição da gravação, resulta claro do afirmado pelos dois arquitectos, DD e EE, indicados pela autora para prova deste facto que o mesmo tem de ser julgado não provado. Com efeito, estes arquitectos foram os responsáveis pela elaboração do projecto desde o seu início e a execução deste foi-lhes encomendada pela autora (pelo interveniente) que era o seu cliente; durante a execução da obra é que a ré participou em conversas e acompanhou o que se estava a fazer.
Ora o que o facto refere é a elaboração do projecto, não é a execução do projecto! Nenhuma destas testemunhas mostrou saber se antes de lhes pedir a elaboração do projecto o interveniente acordou com a ré que trabalhos seriam executados, quem faria o projecto e como seria este feito, ou seja, que já tenha sido a ré a definir os trabalhos a executar e os materiais que seriam aplicados na sua execução.
A decisão de julgar não provado este facto é, por isso, correcta.
Passando do item e) que a recorrente pretende que seja julgado provado, vejamos a sua redacção: «fosse obrigação da ré diligenciar pela obtenção das autorizações administrativas para o licenciamento da obra».
É fácil de ver que não estamos perante um facto, mas perante uma pura afirmação conclusiva de natureza jurídica. A conclusão de que alguém tem ou não a «obrigação» de fazer algo depende do conteúdo da relação jurídica da pessoa com a norma legal ou o negócio jurídico do qual resulte o dever jurídico de prestação que constitui a «obrigação» cujo objecto é esse algo.
No caso estamos perante uma relação contratual que não contém qualquer referência expressa a essa prestação, embora no respectivo enunciado textual se afirme que «os prazos fixados no numero anterior [para a execução das obras] serão prorrogados, caso exista obrigatoriedade de licenciamento. ... pelo tempo do licenciamento e seus inerentes para os imóveis com o artigo 5025 e 5021».
Acresce que não se trata de um contrato típico simples, mas sim de um contrato que mistura de um modo específico e correlacionado deveres de prestação próprios de contratos típicos distintos, o que, naturalmente, remete para a interpretação e qualificação do contrato a determinação de qual das partes teria de promover e/ou custear o licenciamento das obras.
Por conseguinte, a existência da obrigação não pode ser decidida em sede de fundamentação de facto e julgada provada como se de um facto se tratasse, pelo que se decide não a acrescentar aos «factos» provados, ainda que reconhecendo que também não devia constar dos «factos» não provados.
O item f) é diferente e contém mesmo um facto: «a ré solicitou à autora que diligenciasse pela obtenção das necessárias autorizações administrativas para o licenciamento da obra».
O sentido deste facto e da decisão necessita de ser devidamente compreendido para se poder apreciar a impugnação.
O tribunal a quo julgou provado no ponto 24 que «a autora, munida de uma procuração outorgada pela ré que conferia poderes à pessoa escolhida pela autora para ao efeito, iniciou diligências tendo em vista o licenciamento da obra, assumindo a responsabilidade de conduzir os procedimentos de licenciamento junto da Câmara Municipal ... e obter toda a documentação e projectos necessários».
Não há, pois, dúvida de que o licenciamento da obra foi requerido em nome da respectiva proprietária, na altura já a ré, como, aliás, não podia deixar de ser. E se a ré outorgou procuração para o efeito, isso significa que concedeu poderes de representação para em seu nome serem praticados os actos do processo de licenciamento.
O que o facto julgado não provado pretende reflectir não é isso, é sim que tenha sido a ré a solicitar à autora que diligenciasse pelo licenciamento, melhor dizendo, que coubesse a ré obter o licenciamento e esta tenha «contratado» a autora de realizar os actos e tarefas inerentes ao licenciamento em nome e por conta daquela.
É sobre isso (quem estava vinculado a obter o licenciamento) que existe divergência entre as partes, não sobre por quem e em que circunstâncias realizou as diligências do licenciamento, as quais, repete-se, têm sempre de ser feitas em nome do proprietário do imóvel onde as obras serão executadas.
Na contestação a ré não aceitou em momento algum que no âmbito da relação contratual estabelecida com o interveniente e a autora lhe coubesse a aludida obrigação; ao invés, negou-a sempre, sustentando que o licenciamento da obra era obrigação da outra parte nessa relação ao qual incumbia entregar-lhe a obra pronta, «chave na mão».
Nessa medida, para obter a modificação da decisão do tribunal a quo sobre este ponto de facto a recorrente necessitava de indicar meios de prova que justificassem outra decisão, o que de todo não fez, já que se limitou a tergiversar sobre o facto do ponto 24 (distinto, como referido) e sobre a posição da ré na contestação (de modo inconsequente, como vimos). Por isso, mantém-se a decisão proferida.
Defende por fim a autora que devem ser julgados provados os seguintes factos que o tribunal a quo julgou não provados: - item h) - foram realizados trabalhos a mais na obra e o preço acordado para os mesmos; -item j) - a ré pediu, no decurso da execução da obra, trabalhos não incluídos no orçamento inicialmente convencionado entre as partes.
Mais uma vez é necessário saber do que estamos a falar. Na petição inicial a autora alegou a execução de «trabalhos a mais» decorrentes de duas situações distintas: os trabalhos a mais nas áreas comuns necessários para executar o projecto licenciado, no valor de €43.000,00 (artigos 28 a 30 da petição inicial) e os trabalhos pedidos pela ré durante a execução das obras e não incluídos no contrato inicial no montante de €33.100,00 (artigos 32.º e 33 da petição inicial).
Os itens da matéria de facto não provada acima referidos parecem referir-se a estes dois aspectos. Todavia, nas alegações de recurso a autora apenas foca o aspecto dos trabalhos determinados pela Câmara Municipal no processo de licenciamento. Está assim excluído do objecto do recurso julgar provado que no decurso da execução das obras a ré pediu a execução de trabalhos que não estavam contratados (trabalhos a mais).
No que concerne às obras nas zonas comuns impostas pela Câmara Municipal no licenciamento, a que se referirá o item h), a redacção defendida pela autora é totalmente inócua e irrelevante. Com efeito, a autora defende que tais pontos devem ser julgados provados «com a mesma redacção», o que é impossível porque não pode ser julgado provado por exemplo o valor das obras quando ela não consta da redacção.
Está provado que a obtenção de licenciamento das obras exigiu a destruição de obras já realizadas nas partes que eram comuns a todos os imóveis da “ilha” e a realização de novas obras. Como a decisão de julgar provado esse facto não foi impugnada, é certo que foram realizadas obras. Logo, o que a autora necessitava de alegar e demonstrar não era que foram realizados trabalhos, era que obras foram feitas, em que consistiram, que materiais e mão-de-obra implicaram e qual o respectivo valor.
Para isso não é suficiente a factura que juntou com a petição inicial porque nesta não se faz qualquer especificação ou descrição dos trabalhos, das respectivas quantidades ou qualidades, mencionando-se somente «trabalhos executados de acordo com a necessidade de licenciamento referentes às áreas comuns».
Acresce que os depoimentos das testemunhas indicadas pela recorrente não suprem minimamente essa falha já que nenhuma das testemunhas revelou conhecer o conjunto de trabalhos impostos pela Câmara, o seu custo.
Por fim, é necessário ter presente que estamos perante imóveis que fazem parte de uma ilha que inclui outros imóveis, razão pela qual as «zonas comuns» (que não são zonas comuns da propriedade horizontal) é uma expressão desprovida de conteúdo jurídico específico, obrigando a estabelecer um critério para a repartição pelos vários imóveis da «ilha» das obras realizadas no exterior das habitações e que «beneficiaram» todas as habitações. Ora não foi fornecido qualquer informação que permita realizar essa distribuição ou conhecer como a mesma foi feita para se chegar ao valor reclamado pela autora.
Nesse sentido, não tendo sido indicados nem produzidos meios de prova que permitam julgar provada a execução de trabalhos concretos, o respectivo custo e/ou como foram ou devem ser repartidos entre os seus beneficiários, a decisão do tribunal a quo deve ser mantida.
Passemos à impugnação da decisão sobre a matéria de facto deduzida pela ré no seu recurso.
O aditamento ao facto do ponto 33 procede porque a matéria desse aditamento consta realmente do documento junto pela autora para comprovar a entrega.
Por conseguinte, a redacção do ponto 33 passa a ser a seguinte:
«A carta foi enviada para a Rua ..., ..., casas ... a ..., constando como entregue a 12/10/2020 e como receptor «RPD».
Na redacção do item m) do elenco dos factos não provados faz-se uso de uma expressão conclusiva («chave na mão») que não contém a descrição factual do significado da expressão e que pode remeter para conteúdos diferentes consoante o contexto onde é usada e o que os declarantes pretendam manifestar.
Por isso, uma vez que além do mais existem outros pontos onde constam factos naturalísticos que podem concretizar o que a ré pretendeu dizer com aquela expressão (v.g. artigos 38.º e 41.º da contestação), entendemos que o item m) não pode ser aditado à fundamentação de facto (não pode ser julgado provado), ainda que em rigor também não devesse constar do elenco dos «factos» julgados não provados (o que, no entanto, é irrelevante porque a aplicação do direito recai sobre os factos provados).
Defende a ré que devem ser julgados provados os factos alegados nos artigos 57 e 60 da contestação (por lapso identificados pela recorrente com os n.os 38 e 41) onde se refere o seguinte: «[a autora e o interveniente] obrigaram-se a executar, nos prédios melhor identificados, uma reabilitação / alteração total, com ampliações/construções dos prédios, com os devidos acabamentos, e licenciamentos / legalizações necessários e obrigatórios para o efeito»; «no final, a ré teria para seu benefício 4 habitações prontas a habitar (designadas como casa n.º ..., ..., ... e ...), as mesmas estariam totalmente concluídas e devidamente equipadas com os electrodomésticos para ser possível a sua utilização em condições normais de habitabilidade».
Considerando que no inicio do elenco dos factos julgados não provados a sentença refere que foram julgados desse modo «os demais factos alegados» e que esse elenco é elaborado apenas «em particular» (ou seja, especificamente, designadamente), entendemos que não estamos perante um pedido de ampliação da matéria de facto (a reclamar a anulação da sentença) mas perante uma impugnação da decisão de julgar não provados estes factos (ainda que não especificados como tal), pelo que é possível decidir sobre a impugnação.
Lendo o contrato celebrado entre a autora e o interveniente e o respectivo anexo que descreve as obras, conclui-se que efectivamente o interveniente se obrigou a executar as obras definidas no anexo, que estas são obras de reconstrução dos imóveis e parecem importar a totalidade das obras necessárias para conferir condições aos imóveis para serem habitados de novo, uma vez que incluem até o fornecimento de equipamentos indispensáveis a esse uso como o cilindro de aquecimento de águas, exaustor, forno, placa vitrocerâmica, frigorifico e microondas.
No que concerne ao licenciamento das obras, embora resulte do texto contrato que as partes equacionaram a possibilidade de a mesma ser necessária, certo é que a única cláusula que o menciona não estipula qual das partes ficava contratualmente vinculada a obter esse licenciamento e/ou a suportar o respectivo custo ou qualquer critério de repartição desse encargo (estipula apenas a prorrogação dos prazos para a execução das obras «caso exista obrigatoriedade de licenciamento»).
A própria ré referiu no seu depoimento que quando fizeram o contrato isso não foi estipulado porque o interveniente manifestou a convicção de que podiam fazer as obras sem necessidade de licenciamento prévio por parte da Câmara e ela confiou. Só mais tarde, porventura na sequência de alguma queixa à Câmara que a levou a fazer uma fiscalização, o interveniente lhe veio dizer que afinal era necessário fazer o licenciamento, que se isso não fosse feito perdiam o que já lá tinham gasto e que tinha condições para assegurar que a licença seria emitida, mas ela tinha de pagar €32.000, metade de imediato e o restante depois de emitida a licença, o que ela, pressionada pela situação e necessitando da casa para viver, acabou por aceitar entregando logo os €16.000 pedidos.
Vistos os documentos e ouvidos os depoimentos das testemunhas, entendemos dever considerar provada a seguinte matéria que se adita à fundamentação de facto:
«12-A. BB obrigou-se a executar nos prédios em causa as obras previstas no anexo ao contrato referido no ponto 12».
«12-B. Em resultado da actuação a que o BB se vinculou a ré deveria receber para 4 habitações (designadas como casa n.º ..., ..., ... e ...) reconstruídas e equipadas com os electrodomésticos previstos, com as condições normais de habitabilidade para que fosse possível a sua utilização para habitação».
Por fim, a recorrente impugna a decisão proferida sobre os pagamentos que efectuou. O tribunal a quo julgou provados determinados pagamentos e incluiu no elenco dos factos não provados o item n) referente aos demais pagamentos que a ré alegou ter efectuado.
A recorrente defende que esta Relação deverá julgar provados os pagamentos das facturas que se provou terem sido emitidas em nome da ré e referidas nos pontos 35 e 38 a 42.
Existem dois lapsos manifestos nos valores atribuídos às facturas referidas nos pontos 35 (a segunda) e 42. A factura n.º ... (a segunda referida no ponto 35) tem o valor de €5.406,00 e não de €9.406,00 como se menciona na sentença recorrida. A factura de 17-11-2020 referida no ponto 42 tem o valor de €96,74 e não de €95,74 como indicado na sentença. Uma vez que está impugnada a decisão de julgar não provados os pagamentos das facturas, a considerar-se provado o pagamento haverá que introduzir as alterações mencionadas porque a ré só pode ter pago o que lhe foi facturado.
Na sentença recorrida diz-se que as facturas não provam o pagamento, o qual terá de ser provado através de recibo, o qual existe em relação á factura indicada no ponto 36, razão pela qual se deu como provado esse pagamento no ponto 37.
Essa afirmação é correcta, mas, com todo o devido respeito, insuficiente.
Com efeito, a factura revela que foi pedido à ré o pagamento do valor das facturas apresentadas, já que as empresas que as emitiram e que efectivamente prestaram ou forneceram os bens facturados para os imóveis adquiridos pela ré não emitiriam as facturas se não fosse para exigir o seu pagamento.
Por outro lado, a ré não alegou que tivesse devolvidos as facturas às emitentes, declinando ser a destinatária dos bens ou serviços facturados, nem o autor, confrontado com essas facturas, alegou que tivesse do ele a pagar as facturas (porque o faria se ele entende e defende que a responsabilidade por esses serviços e bens é da ré?). Acresce que as diversas testemunhas ouvidas relacionadas com as empresas que emitiram as facturas ou, no caso da C..., que recebeu a factura por ter sido quem foi contratada para prestar o serviço que demandou a intervenção da empresa emitente da factura (a B...), não acusaram que estivesse em dívida qualquer valor.
Por fim, a ré encontra-se já a viver numa das habitações, pelo que é de pressupor que os ramais de energia e água tenham sido executados, nenhuma razão havendo para admitir que os encargos respectivos não tivessem sido pagos.
Sendo assim, no contexto da acção (e esse é sempre um aspecto fundamental na determinação da carga de prova a produzir e dos meios de prova exigíveis para a satisfazer), tendo a ré as facturas emitidas em seu nome e estando no uso do imóvel onde os bens e serviços facturados foram prestados, com base nas regras da experiência e na prova produzida tem de se entender que se produziu prova bastante do pagamento dos valores das facturas.
Por conseguinte, altera-se a fundamentação de facto da sentença também nos seguintes termos:
i) No ponto 35 onde se lê €9.406,00 dever ler-se €5.406,00.
ii) No ponto 42 onde se lê €95,74 deve ler-se €96,74
iii) O ponto 37 passa a ser o ponto 42-A e a ter a seguinte redacção:
«A ré procedeu ao pagamento das facturas emitidas em seu nome indicadas nos pontos 35 a 42 que antecedem.»
V. Fundamentação de facto:
Encontram-se julgados provados em definitivo os seguintes factos:
1. Por acordo escrito datado de 26/02/2018, BB declarou ser legítimo proprietário e possuidor da totalidade dos seguintes prédios urbanos: prédio urbano destinado à habitação, correspondente a prédio em propriedade horizontal sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, sito na Avenida ..., da União de Freguesias ... e ..., Matosinhos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o nº ..., ... e ..., inscritos na matriz sob os art. urbanos ..., ... e ....
2. Nesse acordo escrito declarou prometer vender à ré, que lhe prometeu comprar, os referidos imóveis, estando declarado que a ré conhecia o estado físico dos prédios em causa.
3. BB e a ré declararam que o preço total para a negócio seria de 250.000,00 euros, “correspondendo o preço dos imóveis acima designados com obra de reconstrução. Sendo que 40.000,00 euros correspondem aos artigos 1543, 5021 e 5025 e o restante 210.000,00 euros corresponde à execução da obra acordada entre ambas as partes consoante mapa de acabamentos que se anexa”.
4. A ré comprometeu-se a efectuar o pagamento do preço ao referido BB nos seguintes termos: - 50.000,00 euros a título de sinal e princípio de pagamento aquando da celebração do negócio; - o remanescente, ou seja, a quantia de 200.000,00 euros aquando da celebração do acordo definitivo.
5. A ré procedeu ao pagamento do sinal de 50.000,00 euros ao referido BB.
6. Ficou acordado que o contrato de compra e venda seria outorgado no prazo de 90 dias.
7. Ficou ainda acordado que: “o promitente comprador (referindo-se a vendedor) compromete-se a realizar a obra conforme mapa de acabamentos (anexo) no prazo de 9 (nove) meses a contar da data da celebração do contrato definitivo de compra e venda. Em caso de incumprimento, o promitente vendedor terá de ressarcir o comprador no valor de 2.000,00 euros por cada mês de atraso, até ao máximo de 6.000,00 euros, ou seja, três meses. Após três meses de atraso o promitente vendedor entregará o prédio urbano destinado à habitação, correspondente ao prédio em propriedade total sem andares nem divisões susceptíveis de utilização independente, sito na Avenida ... da União de Freguesias ... e ..., Matosinhos, descrito na CRP sob o nº ... e inscrito na matriz sob o art. urbano ..., livre de ónus e encargos e sem qualquer contrapartida para o adquirente”.
8. Ficou ainda acordado que os prazos fixados no número anterior seriam prorrogados caso existisse a obrigatoriedade de licenciamento. A prorrogação seria efectuada “pelo tempo de licenciamento e seus inerentes” para os imóveis com o art. 5025 e 5021.
9. Ficou ainda acordado que a autora autorizava que a ré cedesse a sua posição contratual.
10. Mais ficou acordado que o contrato-promessa correspondia à totalidade do acordo negociado entre os outorgantes, não havendo quaisquer declarações feitas em relação ao contrato para além das que constavam do documento.
11. Ficou estabelecido que o acordo só poderia ser modificado por documento escrito assinado por ambas as partes, que ficaria a fazer integrante do mesmo.
12. O anexo a que o acordo escrito se reporta é o que consta dos autos, junto pela ré a fls. 55.
12-A. BB obrigou-se a executar nos prédios em causa as obras previstas no anexo ao contrato referido no ponto 12.
12-B. Em resultado da actuação a que o BB se vinculou a ré deveria receber para 4 habitações (designadas como casa n.º ..., ..., ... e ...) reconstruídas e equipadas com os electrodomésticos previstos, com as condições normais de habitabilidade para que fosse possível a sua utilização para habitação.
13. BB é o único sócio e legal representante da autora.
14. Na data em que foi celebrado o acordo referido em 1, BB não era proprietário dos imóveis que declarou prometer vender.
15. Nessa data, BB tinha celebrado um acordo escrito com os proprietários dos imóveis em que assumia a posição de promitente comprador.
16. Por solicitação de BB, aceite pela ré e pelos proprietários dos imóveis, o negócio prometido de compra e venda foi celebrado directamente entre a ré e os proprietários dos imóveis.
17. Assim, em 15/05/2018, por escritura pública, II, JJ, KK, LL e MM declararam vender à ré, que por sua vez, declarou aceitar comprar, pelo preço de 40.000,00 euros, a casa de um pavimento, inscrita na matriz da União de Freguesias ... e ... sob o art. ..., a casa de um pavimento inscrita na mesma União de Freguesias sob o art. ..., sitos ambos na Avenida ..., mas com entrada também por um portão com o nº... e pela Rua ..., ambos a desanexar do prédio descrito na CRP sob o nº ..., e ainda o prédio urbano composto de uma morada de casas sobradas, sito na Rua ... e Avenida ..., descrito na CRP sob o nº..., e inscrito na União de Freguesias referida sob o art. 1543, proveniente do art. 601.
18. A ré entregou aos referidos vendedores a quantia de 40.000,00 euros.
19. Porque o interveniente BB não possuía alvará de construção, foi a autora que realizou as obras a que se reporta o contrato-promessa, o que a ré aceitou.
20. O valor de 210.000,00 euros relativo às obras acordadas realizar pelo interveniente nos três imóveis e que correspondiam a quatro habitações, foi pago pela ré.
21. A ré, para além das quantias de 50.000,00 euros e 40.000,00 euros já referidas, e que se reportam ambas ao acordo celebrado com o interveniente, aceitou ainda entregar ao interveniente as seguintes quantias: em 08/05/2018, 20.000,00 euros por transferência bancária para o interveniente; em 10/05/2018, 15.550,00 euros através de cheque à ordem do interveniente; em 10/05/2018, 4.450,00 euros através de cheque à ordem do interveniente; em 10/05/2018, 120.000,00 euros através de cheque à ordem do interveniente; em 06/11/2018, 10.000,00 euros por transferência bancária para o interveniente; em 07/11/2018, 10.000,00 euros por transferência bancária para o interveniente; em 10/11/2018, 10.000,00 euros por transferência bancária para o interveniente; em 12/11/2018, 10.000,00 euros por transferência bancária para o interveniente.
22. Relativamente aos termos do acordo, a autora emitiu validamente as seguintes facturas: factura ... de 06/11/2018 com o valor de 40.000,00 euros; factura ... de 06/11/2018 com o valor de 120.000,00 euros.
23. Após o início da obra, a Câmara Municipal ... comunicou que era necessário iniciar um procedimento para licenciamento das obras em curso.
24. A autora, munida de uma procuração outorgada pela ré que conferia poderes à pessoa escolhida pela autora para ao efeito, iniciou diligências tendo em vista o licenciamento da obra, assumindo a responsabilidade de conduzir os procedimentos de licenciamento junto da Câmara Municipal ... e obter toda a documentação e projectos necessários.
25. A obtenção de licenciamento das obras exigiu a destruição de obras já realizadas nas partes que eram comuns a todos os imóveis daquela “ilha”, quer as adquiridas pela ré, quer as adquiridas por terceiros, e a realização de novas obras, que foram realizadas pela empresa C..., inicialmente por solicitação da autora.
26. Por carta de 13/03/2020 a autora declarou entregar à ré a obra realizada nos prédios da Avenida ....
27. As obras acordadas não se encontravam, à data, concluídas.
28. Nessa data não estava concluído o licenciamento das obras.
29. Em 18/04/2020, a ré remeteu ao mandatário indicado pelo interveniente para ulteriores contactos email reclamando a existência de defeitos.
30. O que fez novamente por email de 04/05/2020.
31. Em 04/06/2020 a Câmara Municipal ... concedeu à ré o prazo de seis meses para apresentar os seguintes projectos de especialidade e estudos em falta: projecto de estabilidade; projecto de electricidade visado; projecto de gás visado; projecto de redes prediais de águas e esgotos; projecto de águas pluviais; projecto de arranjos exteriores; estudo de comportamento térmico; projecto de instalações electromecânicas; projecto de segurança CR incêndios / ficha de segurança; projecto acústico; projecto de telecomunicações.
32. A autora emitiu ainda a factura ..., datada de 31/08/2020, a que apôs a data de vencimento de 30/09/2020, que consta dos autos a fls. 18, e cujo teor aqui se considera reproduzido, tendo sido enviada por carta datada de 07/10/2020.
33. A carta foi enviada para a Rua ..., ..., casas ... a ..., constando como entregue a 12/10/2020 e como receptor «RPD».
34. A ré reside na casa nº ....
35. A empresa D... Unipessoal Lda. efectuou a execução de projectos de especialidade para legalização das obras efectuadas, tendo sido emitidas as facturas ..., de 02/07/2020, de €6.273,00 euros e 2020/32, de 23/07/2020, de €5.406,00 euros, em nome da ré.
36. A empresa E... Ld.ª efectuou a execução de parte do projecto de especialidade de electricidade para legalização das obras efectuadas, tendo sido emitida, em nome da ré, a factura ..., de 01/03/2021, no valor de €738,00 euros.
38. A E Redes efectuou serviços de ligação do ramal de alta tensão para estas casas, tendo emitido, em nome da ré, as facturas de 03/03/2021, no valor de €47,74 euros e a factura de 30/03/2021, de €727,42 euros.
39. A empresa autora F... efectuou a execução do ramal de alimentação de energia para estas casas, tendo esta emitido, em nome da ré, em 24/07/2021 factura no valor de €1.672,80 euros.
40. A C... solicitou à B... a execução dos serviços de fiscalização da instalação de água, tendo esta emitido em nome da C..., em 16/06/2020, as facturas no valor de €1.373,76 euros e de €1.224,93 euros.
41. A C... solicitou à ré a quantia de €1.299,35 euros relativamente aos serviços que foram prestados nas obras realizadas, através da factura ... de 03/07/2020, no valor de €1.299,35 euros.
42. Foi solicitado à B... a colocação do contador de água, tendo esta emitido em nome da ré a factura de 17/11/2020, no valor de €96,74 euros.
42-A. A ré procedeu ao pagamento das facturas emitidas em seu nome indicadas nos pontos 35 a 42 que antecedem.
43. A autora não possuiu licença para o exercício da actividade imobiliária.
VI. Matéria de Direito:
A] Da acção:
A autora instaurou a acção pedindo a condenação da ré a pagar-lhe o seguinte: i) por referência ao licenciamento da obra, €1.800 de taxa administrativa com o licenciamento (que curiosamente na factura já é identificada como «adiantamento de inicio de processo junto da Câmara Municipal ...» o que se desconhece o que seja de facto), €11.000 do projecto submetido ao licenciamento, €43.000 de obras impostas pela Câmara Municipal para emitir a licença; ii) por referência às obras contratadas: €33.100 a título de trabalhos a mais pedidos pela ré no decurso da empreitada.
Para fundamentar o seu pedido a autora alegou que entre o seu legal representante, a título pessoal, e a ré foi celebrado «um contrato de empreitada» para execução das obras indicadas no «mapa de acabamentos», e que, por «acordo entre todas as partes», «sucedeu ao contraente original em todos os direitos e obrigações emergentes do contrato», assumindo a obrigação de executar a obra.
Na decisão recorrida a acção foi julgada totalmente improcedente, mas a autora defende agora no recurso que ela deve ser julgada procedente e a ré condenada no pedido formulado.
Naturalmente isso não é possível porque os factos que subjazem ao pedido correspondente à parte dos «trabalhos a mais» foram julgados não provados na 1.ª instância e, conforme se assinalou atrás no momento do conhecimento da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, esse segmento da alegação da autora nem sequer está incluído no objecto da referida impugnação.
Nessa medida, a parte da acção e do pedido que tem essa proveniência ou fundamento, não poderá em circunstância alguma ser julgada procedente porque não constam da fundamentação de facto quaisquer factos que revelam a execução dos «trabalhos a mais» cujo valor é reclamado.
No que concerne aos custos com o licenciamento da obra, a título de «taxa» (adiantamento) e «projecto», também não resulta da fundamentação de facto qualquer ponto que evidencie ter a autora suportado esses custos ou custos a esse respeito.
Os únicos pontos provados a esse respeito são os pontos 24 e 25, uma vez que a mera emissão da factura mencionada no ponto 32 e na qual se mencionam valores com descritivos que remetem para esta questão (adiantamento, projecto) não encerra a afirmação de que o que nela se menciona corresponde à verdade ou deve ser tido como demonstrado.
No ponto 24 diz-se apenas que a autora «iniciou diligências tendo em vista o licenciamento» e que «assumiu a responsabilidade de obter a documentação e os projectos necessários», o que de todo não permite concluir que diligências foram essas, se as mesmas implicaram custos, quais e quem os suportou, e/ou se a obtenção dos documentos e projectos necessários levou a autora a suportar despesas e quais. Refira-se, para que se compreenda esta leitura, que, como se refere em sede de conhecimento da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, a ré afirmou que o legal representante da autora lhe pediu dinheiro para essas finalidades e ela deu-lhe €16.000.
O ponto 25, por sua vez, refere-se somente a obras impostas pela Câmara Municipal no processo de licenciamento, o que é totalmente distinto das despesas com «taxa» (€1.800) e «projecto» (€11.000).
Por conseguinte, a acção não podia ser julgada procedente também no que tange a essa parcela do pedido, medida em que o recurso improcede igualmente.
Deste modo só é possível discutir o custo com obras impostas pela Câmara Municipal no processo de licenciamento.
Como se disse a elas se refere o ponto 25, não havendo na fundamentação de facto outro que se lhe refira ou de algum modo contribua para a sua afirmação, caracterização ou avaliação. Todavia, o que esse ponto nos diz é que o licenciamento impôs «a destruição de obras já realizadas nas partes comuns a todos os imóveis» que integram a «ilha» e a «realização de novas obras», as quais foram realizadas por outra empresa «inicialmente por solicitação da autora».
Este ponto não nos diz, portanto, se e que «novas obras» são imputáveis à ré e/ou se relacionam com o contrato que constitui a causa de pedir, uma vez que, por um lado, havia obras a decorrer noutros imóveis da mesma ilha, também com o envolvimento do interveniente principal mas com as quais a ré nada tem a ver, desconhecendo-se se e em que medida a exigência do licenciamento decorreu de umas ou de outras, e, por outro lado, não estamos a falar nem de propriedade horizontal nem de compropriedade (a descrição predial do imóvel adquirido pela ré não menciona área não coberta) e por esse motivo a mera referência a que se trata de «obras nas partes que eram comuns» é, do ponto de vista jurídico, totalmente inócua para imputar a sua responsabilidade à ré e/ou em que medida.
Em tese, pode ter-se tratado, por exemplo, de uma obra de implantação de um equipamento ou instalação para servir, de igual modo ou não, todos os imóveis, como pode ter-se tratado de obras que ainda que implantadas nessa área serviam apenas um dos imóveis ou apenas eram impostas pelas obras realizadas neste. Qual das situações era não está demonstrado e isso era indispensável para do ponto de vista jurídico atribuir a responsabilidade pelas mesmas à adquirente do imóvel.
O ponto 25 também não revela o valor das obras realizadas por imposição da Câmara nem qualquer facto que permita saber de que obras se trata em concreto, cuja liquidação pudesse ser feita em nova oportunidade.
Por fim, o facto diz-nos apenas que a autora que inicialmente solicitou a execução das obras; não nos diz que a autora pagou as obras cuja execução começou por ser solicitada por si ou, já que a solicitação foi só de início, se abandonou esse processo e deixou que fossem depois os proprietários dos imóveis em nome de quem estaria o processo de licenciamento a tratar do resto, incluindo o pagamento (remetemos de novo para os valores que a ré pagou de inicio ao legal representante da autora quando este foi confrontado com a necessidade do licenciamento e lhe exigiu esse pagamento).
Por conseguinte, mesmo que seja ou fosse imputável à ré a obrigação de suportar (total ou parcialmente) o custo da execução de obras na área exterior das habitações da ilha, por imposição da Câmara Municipal no processo de licenciamento, o pedido da autora ainda assim improcederia por falta de prova de que a autora suportou ela mesma qualquer custo com essa execução.
O recurso da autora é, pois, improcedente.
B] da reconvenção:
A ré dedica a parte do seu recurso que designa por «matéria de direito» exclusivamente à matéria da nulidade da sentença recorrida antes analisada.
Depois ocupa-se da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, nos termos igualmente antes analisados. E termina afirmando na conclusão 68 que «as despesas com a obtenção do licenciamento eram da responsabilidade do interveniente e da autora», e na conclusão 69 que ficou demonstrado o pagamento das facturas «procedendo assim o pedido reconvencional».
A ré coloca, pois, a questão (de direito) de saber se o interveniente principal e/ou à autora tem o dever de prestação de obter o licenciamento necessário para executar as obras e realizar as obras impostas por esse licenciamento e, consequentemente, aquele(s) lhe deverá restituir as quantias que pagou com essa finalidade.
Importa fazer uma primeira precisão para evitar equívocos.
A ré deduziu reconvenção, pedindo a condenação da autora e do interveniente principal a pagarem-lhe a quantia de €35.798,00, acrescida de juros de mora vincendos desde a citação até integral pagamento.
Este valor deriva, nas contas da ré, da soma do «valor de € 16.050,00, [entregue] em numerário, em 18/10/2019» (artigo 107 da contestação), com o «valor de 19.745,48€» pago com «mais custos associados ao processo de licenciamento e legalização do imóvel».
Sucede que não existe qualquer facto que evidencie o pagamento dos €16.050,00, alegadamente em numerário.
Os pagamentos relacionados no ponto 21 não o incluem, não só por não haver nesse rol qualquer valor equivalente como também por causa da diferença entre a data daqueles (todos até 12-11-2018) e a data alegada para a entrega dos € 16.050,00 (18-10-2019).
Acresce que ao impugnar a decisão de julgar não provado o facto do item o item n), onde se deu como não provados os demais pagamentos que a ré alegou ter efectuado, a ré apenas defendeu que a Relação deveria julgar provados os «pagamentos das facturas referidas nos pontos 35 e 38 a 42» (cf. conclusão 58), pelo que apenas esses pagamentos foram objecto de análise no decurso da apreciação dessa impugnação.
Decorre assim que na parte que respeita ao montante de € 16.050,00 a reconvenção não pode proceder, ficando para apurar apenas se ele deva proceder no que respeita ao valor suportado com «custos associados ao processo de licenciamento e legalização do imóvel». É só essa parte que deve ser verificada de seguida, assinalando-se de imediato que os pontos 35 a 42 da matéria de facto não reflectem o valor alegado de € 19.745,48, mas apenas o valor de € 18.858,74.
A questão que se coloca consiste em saber sobre qual das partes do contrato recai o dever de obter o licenciamento das obras a executar no prédio adquirido pela ré e, por arrastamento, suportar o custo do licenciamento e o custo da execução de obras impostas pela Câmara Municipal para conceder a licença de obras.
A resposta depende, como é natural, da qualificação e interpretação do contrato.
Essa tarefa é particularmente difícil e arriscada quando se observa que o texto do contrato indicia o aproveitamento de redacções contratuais comuns, pré-definidas e nas quais se consta ainda falta de cuidado. Basta reparar que na cláusula 4.ª e a propósito de um aspecto tão importante como as consequências do incumprimento definitivo e da devolução do sinal em dobro se excepciona o «ponto 3 da clausula primeira» quando esta absolutamente nada tem a ver com a prestação do sinal ou de qualquer outra quantia pecuniária!
Depois porque nem as partes alegaram nem resulta da fundamentação de facto as circunstâncias em que esse texto foi assumido pelas partes, quem a propôs e se a sua redacção foi objecto de negociação (no seu depoimento a ré diz que foi o autor que lhe apresentou o contrato já escrito para assinar, o que não foi contrariado pelo autor no respectivo depoimento).
Daí que se nos afigure necessário um cuidado acrescido na tarefa de qualificação e interpretação do contrato.
O contrato tem o título de «contrato promessa de compra e venda». E, de facto, se nos ativermos ao que consta do seu texto, os deveres principais dos contratantes são a «promessa de vender» e a «promessa de comprar». O objecto imediato do contrato é assim a celebração do negócio (de compra e venda) prometido; o objecto mediato é o bem que será objecto (imediato) deste contrato.
Contudo, nem o promitente vendedor se obrigou a vender o bem no estado em que se encontrava e com as qualidades que possuía, nem a promitente compradora se obrigou a comprá-lo assim. Aquele obrigou-se a vender e esta obrigou-se a comprar o bem com as qualidades e no estado em que ele se encontraria após a execução de determinadas obras.
Resulta do contrato, com efeito, que «o preço total para a prometida compra e venda é de € 250.000,00 (...), correspondendo o [deviam querer dizer ao] preço dos imóveis acima designados com obra de reconstrução. Sendo que 40.000,00 (...) corresponde aos artigo 1543, 5021 e 5025 e o restante 210.000,00 (...) corresponde à execução da obra acordada entre ambas as partes consoante mapa de acabamentos que se anexa» (cláusula 2.ª, n.º 1).
As obras voltam a ser referidas mais à frente no n.º 3 da cláusula 4.ª nos seguintes termos: «o Promitente Comprador compromete-se a realizar a obra, conforme mapa de acabamentos (anexo), no prazo máximo de 9 (nove) meses a contar da data da celebração do contrato definitivo de compra e venda».
Desse modo, na economia do contrato deparamo-nos com dois deveres de prestação principais: o dever de celebrar a compra e venda dos imóveis, típico de um contrato-promessa, e o dever de execução de determinadas obras num prédio mediante o pagamento de uma contrapartida ou peço, o que é já o dever de prestação principal próprio do contrato de empreitada.
Nessa medida podemos entender que estamos perante um contrato misto, um contrato que reúne deveres de prestação de dois contratos típicos distintos unidos entre si por um nexo de dependência mútua e interconexão intrínseca. O primeiro outorgante não prometeu apenas vender o imóvel, prometeu vendê-lo e executar nelas as obras descritas no mapa anexo de modo a que, no final, o outro outorgante receba o imóvel não no estado em que se encontrava no momento da promessa ou mesmo do negócio prometido, mas sim no estado em que se deveria encontrar após a execução das obras contratadas.
Não se trata, pois, apenas de cumular no mesmo documento contratual por razões acidentais relações contratuais distintas, que coincidem nesse documento, mas mantém a sua autonomia de finalidades, vicissitudes e regimes, mas antes de estabelecer entre os vários deveres de prestação acordados um vínculo genético e funcional que faz com que o acordo negocial só se entenda no conjunto, compreendendo a relação que se estabelece entre aqueles deveres e o modo como eles devem ser executados para alcançar as finalidades a que as partes, com o conhecimento e a aceitação da outra, se propuseram ao celebrar o contrato.
Esta interpretação do contrato é reforçada pelas seguintes circunstâncias: i) o contrato distingue entre o preço do imóvel e o preço das obras, o que não faria sentido se se tratasse apenas de um contrato-promessa; ii) as obras têm um valor muito superior ao do próprio imóvel, o que revela a importância decisiva das obras para a adquirente e denuncia que sem estas (leia-se, sem a profunda modificação que as mesmas introduzem no imóvel) ela não quereria adquirir o imóvel; iii) as obras já estavam definidas nessa altura, o que revela que a decisão e o acordo quanto às obras é, no mínimo, contemporâneo da promessa e por isso foi objecto de negociação total.
Acresce que o outorgante do contrato promessa de compra e venda é o único sócio e legal representante de uma sociedade comercial cujo objecto social é a «construção civil e obras públicas, actividades de arquitectura, de engenharia e técnicas afins; mediação e angariação imobiliária; compra, venda e arrendamento de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim», enquanto a outra parte no contrato é uma pessoa individual que se apresta a compra um imóvel numa «ilha» para aí residir e que aceita subscrever um contrato com esta redacção.
Faz todo o sentido, pois, que esta se interessasse pelo negócio como uma forma de adquirir um imóvel renovado, reconstruído, não um imóvel para renovar ou reconstruir, e que isso lhe fosse proposto por quem tinha condições para o fazer por isso se integrar na actividade comercial da sociedade de que é sócio o promitente.
A interpretação do contrato seria enriquecida e, porventura, mais fundada se se conhecessem mais pormenores sobre a sua celebração, mas eles não só não existem como o respectivo texto merece reservas designadamente por haver nele conteúdo que não é verdadeiro (v.g. o promitente-vendedor afirma que era o proprietário dos imóveis quando não era titular desse direito).
Partindo dessa qualificação, averiguemos então se a obrigação de obter o licenciamento camarário para a execução das obras recai sobre o promitente vendedor.
Em regra, no contrato de empreitada cabe ao dono da obra assegurar ao empreiteiro que as obras a executar foram autorizadas administrativamente, excepto se tiver transferido para este a prestação desse serviço. Sendo sua essa obrigação, recai sobre ele o dever de suportar os respectivos encargos.
No caso, porém, não é de um simples contrato de empreitada que se trata. Trata-se de um contrato misto em que do conjunto dos deveres de prestação fixados e da respectiva ligação genética e funcional resulta a obrigação do promitente vendedor e empreiteiro de assegurar que a promitente compradora recebe o imóvel reconstruído, isto é, com as obras previstas realizadas e concluídas.
Tal como a promitente compradora tinha de obter os recursos financeiros necessários para pagar o preço do bem prometido comprar e das obras a executar, incorrendo em incumprimento do contrato se não tiver esses recursos (excepto, por exemplo, se a promessa tiver sido feita sob a condição da aprovação de um empréstimo e este não for aprovado por motivos não imputáveis ao promitente), também o promitente vendedor tinha de se assegurar e reunir as condições para poder celebrar o contrato prometido e cumprir as respectivas obrigações, designadamente a de entregar à compradora o bem com as qualidades e características acordadas.
É certo que o contrato prevê a possibilidade de ser necessária a licença e não regula essa eventualidade, designadamente definindo qual das partes devia diligenciar pela sua obtenção e suportar o respectivo custo.
Sucede, contudo, que o direito tutela a negociação e a contratação, impondo que a mesma seja feita de forma livre, consciente e informada, impondo a ambas as partes que mesmo já no decurso das negociações actuem com boa fé (artigo 227.º do Código Civil).
Decorre dessas regras que a parte que possui informação relevante para que a outra forme a sua vontade negocial de forma livre e informada ou se encontra em posição privilegiada para a obter, deve obtê-la e fornecer essa informação à outra parte, e que a parte que está em melhores condições para estabelecer o texto do contrato esclareça devidamente a outra do conteúdo e do sentido do texto contratual que vai ser adoptado.
É o outorgante profissional que tem de saber o que necessita para cumprir esse dever de prestação, que tem de conhecer as exigências legais e administrativas ao nível do licenciamento de obras particulares, que tem de esclarecer o particular dessas exigências e submeter a negociação quem as cumprirá ou em que termos deverão ser cumpridas. Não o fazendo e vinculando-se a entregar um bem com as qualidades e características emergentes da execução das obras, incorre em incumprimento do contrato se não o entregar tal como previsto.
No caso, o primeiro outorgante, o profissional que inclusivamente possui uma sociedade comercial para desenvolver actividade comercial na área do imobiliário, tinha a obrigação imposta pela boa fé de averiguar previamente se era mesmo necessário o licenciamento ou ao menos de esclarecer a segunda outorgante, a pessoa singular compradora que vai fazer um investimento imobiliário nestas condições (compra de uma casa para viver, situada numa «ilha», carecida de profundas obras de reconstrução), dessa possibilidade e de que nesse caso teria de ser ela a obter o licenciamento e a suportar o respectivo custo.
Sendo assim, como nos parece, os pagamentos que a ré realizou eram afinal da responsabilidade do interveniente principal, razão pela qual este obteve um enriquecimento sem causa que já recebeu a contrapartida estabelecida no contrato sem ter suportado como devia esse encargo, pelo que a ré, à custa da qual aquele enriquecimento foi obtido, pode exigir-lhe o pagamento dos valores com que se empobreceu.
A circunstância de na contestação e a terminar a reconvenção a reconvinte invocar o disposto no artigo 227.º do Código Civil não impede a condenação do interveniente a pagar à autora o montante em causa porque a causa de pedir é constituída pelos factos jurídicos concretos, não pela qualificação jurídica que a parte lhes faz.
O responsável por esse pagamento é, note-se, apenas o interveniente principal. Foi ele que celebrou com a ré o contrato mediante o qual se obrigou a entregar-lhe o bem com as obras executadas, pelo que é ele o titular da obrigação de reunir as condições para que o bem adquira as qualidades e características correspondentes e foi ele que recebeu a respectiva contrapartida contratual. A autora não interveio nesse contrato, e apenas realizou as obras por conveniência e em substituição do interveniente, situação que a ré aceitou.
O facto do ponto 19 revela apenas que o interveniente, com a aceitação da credora, utilizou um terceiro (a autora) para cumprir as suas obrigações, e não encerra uma cessão para a autora da posição contratual do interveniente nesse contrato, nem o desresponsabiliza das obrigações assumidas no contrato. Nessa medida, não sendo parte no contrato promessa e não tendo recebido a contrapartida do contrato prometido, a autora não pode ter obtido, sem causa justificativa, qualquer enriquecimento ilegítimo à custa da ré.
Diga-se, a terminar, que a quantia em causa (€ 18.858,74) vence juros de mora a contar da notificação do interveniente da reconvenção deduzida.
VII. Dispositivo:
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação julgar o recurso da autora improcedente e o recurso da ré parcialmente procedente e, em consequência, alteram a decisão recorrida, julgando a reconvenção parcialmente procedente e condenando o interveniente principal BB a pagar à ré a quantia de € 18.858,74 (dezoito mil, oitocentos e cinquenta e oito euros e setenta e quatro cêntimos), acrescida de juros de mora a contar da notificação da reconvenção ao interveniente e até integral pagamento.
Custas do recurso da autora pela autora; custas do recurso da ré pelas partes na proporção do respectivo decaimento.
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Porto, 23 de Maio de 2024.*
Os Juízes Desembargadores
Aristides Rodrigues de Almeida (R.to 826)Os Juízes Desembargadores
Paulo Duarte Teixeira
António Carneiro da Silva
[a presente peça processual foi produzida pelo Relator com o uso de meios informáticos e tem assinaturas electrónicas qualificadas]