Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1736/23.3T8SRE-D.P1 |  |
PENHORA DE IMÓVEIS
PROMESSA E VENDA COM EFICÁCIA REAL
REGISTO DA PROMESSA
VENDA DIRETA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
SUSPENSÃO DA EXECUÇÃO
II - Ainda que o direito da promitente compradora de execução específica da dita promessa se prolongue por prazo que vai muito além do momento em que terá lugar a venda direta prevista naquele art. 831º, não há, ainda assim, lugar à suspensão da execução até ao termo contratado [no contrato-promessa] para o exercício de tal direito;
III - Se a recorrente [notificada para os efeitos naquele preceito] não exercer o direito de execução específica nos termos atrás indicados [nem através de ação intentada para o efeito], este caducará com a venda dos imóveis, deixando a promitente compradora de poder exercê-lo posteriormente contra quem vier a adquiri-los.
Relator: Des. Pinto dos Santos
Adjuntos: Des. Maria da Luz Seabra
Des. Rui Moreira
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Acordam nesta secção cível do tribunal da Relação do Porto:*
1. Relatório:
Por apenso à execução que a Banco 1..., SA moveu contra A..., S.A, AA e BB, todos com os sinais dos autos, veio B..., LDA deduzir os presentes embargos de terceiro e requerer o levantamento imediato das penhoras que recaíram sobre os prédios sitos na freguesia ..., concelho da Figueira da Foz, descritos na Conservatória do Registo Predial sob os números ..., ..., ..., ..., ... e ..., registada sob o Ap. ..., de 2024.06.17.
Notificadas as partes primitivas para contestar, após admissão liminar destes autos, apenas a exequente o fez, pugnando pela improcedência dos embargos.
Realizou-se audiência prévia e foi proferido despacho saneador, tendo, ainda, sido fixado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova.
Após realização da audiência final, foi proferida sentença que:
- julgou improcedente a exceção perentória da caducidade, invocada pela embargada-exequente;
- julgou improcedente a exceção perentória da nulidade, por simulação, do contrato de arrendamento rural com promessa de compra e venda alegado pela embargante, arguida, igualmente, pela embargada-exequente;
- julgou improcedente a exceção de nulidade do mesmo contato por vício de forma, também invocada pela embargada-exequente;
- e julgou os presentes embargos de terceiro parcialmente procedentes, decidindo:
«1) Manter todas as penhoras efetuadas nos autos e que incidem sobre os imoveis identificados supra.
2) Reconhecer à embargante, em virtude da celebração do “Contrato Arrendamento com Promessa de Compra e Venda” o direito de os adquirir, em sede de venda direta nesta execução, nos termos nas condições previstas no contrato promessa, ou seja, pelo preço de 300,000,00 de € deduzidas das rendas pagas; Ou se assim o entender, até à venda em execução mediante interposição de ação de execução especifica em sede própria e no tribunal competente.».
Inconformada, interpôs a embargante o presente recurso de apelação [que foi admitido com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo], cujas alegações culminou com as seguintes conclusões:
«A. Não pode a ora Apelante concordar com a Sentença recorrida quando decide pela manutenção de todas as penhoras efetuadas nos autos de Execução.
B. O Tribunal “a quo” reconheceu a existência e validade do “Contrato de Arrendamento Rural com Promessa de Compra e Venda” datado de 01-05-2023, mas, não obstante, entendeu ser de indeferir o peticionado quanto ao levantamento das penhoras que incidem sobre os prédios sitos na freguesia ..., concelho da Figueira da Foz, descritos na Conservatória do Registo Predial sob os números ..., ..., ..., ..., ... e ..., registada sob o Ap. ..., de 2024.06.17.
C. É dessa decisão que recorre a Apelante, na medida em que, e desde logo, mantendo-se as penhoras em causa, e prosseguindo nos seus precisos termos a Execução, com a prática dos atos de liquidação tendente ao “recebimento” do crédito, por parte da Exequente, o direito de a ora Apelante adquirir tais imóveis, nos termos e nas condições previstas no contrato promessa resultará irremediavelmente comprometido, porquanto, uma qualquer venda em sede de processo executivo nunca “observará” os referidos termos e condições previstas no contrato promessa, mormente quanto ao prazo.
D. Uma qualquer compra direta no processo executivo seria sempre de efetivar nos precisos termos e nas condições então acordadas num tal contrato, fosse a título de preço, fosse a título de prazo, pronunciando-se o Tribunal “a quo”, apenas quanto ao preço, e já não quanto ao prazo, o que permitirá uma qualquer conclusão, designadamente quanto à venda imediata e ao imediato direito a ser exigido o respetivo preço.
E. Com a outorga do “Contrato” ora em causa, de Arrendamento e com Promessa de Compra e Venda, a posse, até então precária, sobre os imóveis objeto de tal contrato, transformou-se, adquirindo a ora Apelante o corpus possessório e o respetivo ‘animus', pois que convicta da aquisição futura de tais imóveis e da sua propriedade plena sobre os mesmos.
F. Com a promessa da venda, a ora Apelante, antes enquanto arrendatária, “transforma-se” agora em adquirente de tais imóveis, em momento posterior à vigência do arrendamento ali em causa, e mediante um preço global a ter em conta os valores entretanto pagos, funcionando assim, impreterivelmente, o valor das rendas como verdadeiro sinal e início de pagamento do preço.
G. Daí que, as penhoras efetivadas relativamente aos imóveis objeto dessa promessa de compra e venda, com eficácia real, são forçosamente ineficazes relativamente à ora Apelante, sendo ilegais e deverão ser levantadas, pois que fundam um direito absolutamente incompatível da Exequente em ser paga com aquele outro da ora Apelante em adquirir tais imóveis pelo preço e nas condições contratadas, seja, no prazo estipulado e no términos do contrato de arrendamento existente.
H. A posse da ora Apelante é convicta de que está a usar coisa que prometeu e promete comprar, mediante contrato com eficácia real, e nas condições e termos acordados, o que leva a todos os investimentos realizados em tais imóveis e mesmo na aquisição de imóveis que confrontam com aqueles outros.
I. A posse que advém já desde 2013, foi entretanto reforçada em 2023, com a promessa de compra e venda, tendo a ora “adquirido” o respetivo animus com um tal contrato, o que surge agora ofendido pela penhora cujo levantamento se peticionou nos autos.
J. A promessa em causa, porque de eficácia real, assemelha-se a um direito real de aquisição, devidamente registado, sendo, por isso, oponível ‘erga omnes', mormente à Exequente, pois que anterior às penhoras requeridas pela mesma, podendo, por isso, e nos termos do disposto no art. 413º do C.Civil, “perseguir” o bem a que se reporta a promessa de compra e venda.
K. Perante direitos incompatíveis (penhora e direito real de aquisição) deveria concluir-se pela impossibilidade de manutenção daquele que “surgiu” em último, pelo que deveria decidir-se pela ilegalidade de tais penhoras, porquanto obsta ao pleno exercício do direito de propriedade cuja promessa de aquisição se mostra registada a favor da ora Apelante.
L. Neste sentido, tudo quanto vertido nos doutos Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proc. 5619/08.9TBMTS-B.P1, Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, proc. 1872/14.7T8SLV-A.E1, de 27.06.2019, Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, proc. 10503/15.7T8VNF-D.G1, de 02.06.2021, Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proc. 957/18.5T8GRD-C.C1, de 25.10.2024, e Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proc. 5619/08.9TBMTS-B.P1, de 26.06.2017.
M. Pelo que, e porque “não será indiferente ao promitente-comprador adquirir o bem no contexto da própria execução ou nos exatos termos contratados. São realidades distintas exercer a faculdade de execução específica do contrato promessa no âmbito da venda direta em execução, com o inerente pagamento imediato do preço ou exercer a faculdade de adquirir o bem, nos exatos termos contratados, nomeadamente com prazo de pagamento do preço que lhe pode ser mais favorável.”,
N. Nunca se poderia haver concluído por uma qualquer parcial procedência dos Embargos intentados pela ora Apelante, pois que se lhe reconheceu o direito de adquirir os imóveis penhorados nos termos e nas condições previstas no contrato promessa, seja, mediante escritura pública a agendar pela mesma no prazo de 30 (trinta) dias contados desde o termo de contrato de arrendamento em causa nos autos, seja, 30 de Abril de 2053,
O. Sendo que, apenas nesse momento terá que dispor a ora Apelante do correspondente preço de aquisição, € 300.000,00 (Trezentos Mil Euros), descontados dos valores entretanto pagos a título de renda anual, considerados como sinal e princípio de pagamento.
P. Com a manutenção das penhoras estar-se-á a impor á ora Apelante a aquisição de tais imóveis em momento anterior à venda em execução judicial, o que resultará numa clara diminuição no “lapso temporal” contratualizado, incorrendo-se assim numa clara violação dos termos contratados, com a manutenção do preço, e nada mais.
Q. As penhoras dos autos são ofensivas e prejudicam o direito real de aquisição existente na esfera jurídica da ora Apelante, nos seus precisos termos, impedindo o mesmo, obrigando à sua “modificação”, motivo pelo qual serão de declarar forçosamente como ilegais, devendo ser ordenado o seu levantamento.
R. A aquisição dos imóveis em causa foi contratualizada por forma a permitir à ora Apelante o reunir de capacidade económica para uma tal aquisição, o que será agora subvertido em caso de venda judicial e “imposição” de imediata necessidade do pagamento do preço.
S. A propriedade dos imóveis, ainda que registada a favor do Executado, terá que se considerar a favor da Apelante, porquanto, conforme bem o ensina Antunes Varela «a promessa, enquanto não for revogada, de declarada nula, ou anulada ou não caducar, prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relação à coisa, tudo se passando, sob este aspeto, em relação a terceiros, como se a alienação (…) prometida, uma vez realizada, se houvesse efetuado na data em que a promessa foi registada» - in “Das Obrigações em Geral”, 10ª Ed. I, pág. 329.
T. Isto porque, «Com o registo da eficácia real, apesar de não ter havido transmissão do direito, a situação é tratada como praticamente equivalente à da transmissão do bem», tendo, por isso, a penhora posteriormente efetuada e registada, que “cair” perante a promessa de venda registada - Cfr. douto Acórdão do STJ supra referido,
U. «Se o registo é válido e eficaz tem de produzir os efeitos para os quais a lei o pensou e regulou: o de ser um registo que goza de oponibilidade, quer contra os atos do promitente vendedor que o violem, quer contra os “ataques” que possam advir de credores. O que significa que o direito em causa prevalece sobre a penhora» - Cfr. douto Acórdão do STJ supra referido,
V. Impondo-se, por isso, a procedência total dos Embargos deduzidos e o consequente levantamento das penhoras, pois que a penhora em causa consubstancia um verdadeiro “ataque” ao registo de tal promessa de compra e venda.
W. Sem conceder, de referir a omissão da Sentença recorrida quanto à manutenção e produção de efeitos do Contrato de Arrendamento (enquanto ónus a ser anunciado numa venda judicial e que se verificará até ao seu termo), bem como do dito direito aquisitivo a favor da ora Apelante, a exercer em momento posterior ao termo de tal arrendamento,
X. Sendo que, só apenas neste caso, de manutenção, não só do contrato de arrendamento (a qual resulta inequivocamente da lei), mas também do direito de aquisição dos imóveis, é que seria “justificável” a manutenção das penhoras e a realização de venda em execução judicial, com tais ónus.
Y. Com a outorga do contrato prometido, de compra e venda, no prazo estipulado entre as partes, tudo se passará como se a alienação prometida houvesse sido realizada na data em que a promessa foi registada, data essa em que não existia sequer penhora, quanto mais o seu registo, sendo essa promessa oponível à Exequente - cfr. art. 819º do C.Civil.
Z. Donde, sem prescindir de tudo o supra exposto, quanto à ilegalidade da manutenção de tais penhoras, a manterem-se as penhoras efetivadas nos autos, deverá declarar-se que, não só o ónus de arrendamento, válido até 30 de Abril de 2053, “perseguirá” os imóveis em causa, mas também o direito real de aquisição da ora Apelante sobre tais imóveis,
AA. Sendo esta, ressalvando o levantamento das penhoras, a única “solução” que permite o total cumprimento do preceituado entre as partes, nos seus precisos termos, conforme declarou e reconheceu o Tribunal “a quo”, ser o direito da ora Apelante.
BB. Do exposto, pugna-se pela procedência do presente e pela revogação da Decisão recorrida, com a sua substituição por uma outra que decida pela procedência integral dos Embargos com o consequente levantamento das Penhoras efetuadas sobre os imóveis identificados ou, assim não sucedendo, determine a “perseguição” dos ónus de arrendamento e de promessa de venda relativamente a tais imóveis até ao termo do prazo de arrendamento e para a respetiva aquisição, como seja, 30-04-2053 e 30-05-2053, respetivamente.
CC. A douta Sentença sob Recurso violou o disposto nos arts. 413º, 819º, 822º, 824º e 830º do C.Civil, 735º, 831º do C.P.Civil e 2º, n.º 1, al. f), 6º, 11º e 95º, al. d) do C.R.Predial.
Nestes termos, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de V. Exas., deverá ser dado provimento ao presente Recurso e, por via disso, ser revogada a douta Sentença ora recorrida, nos termos supra expostos, com o que, modestamente se entende, V. Exas. farão, como sempre, inteira e sã JUSTIÇA.».
Não foram apresentadas contra-alegações.
Nesta Relação, foram colhidos os vistos dos Exmos. Adjuntos.
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2. Questões a decidir:*
Em atenção à delimitação constante das conclusões das alegações da recorrente - que, salvo a existência de questões de conhecimento oficioso, fixam o thema decidendum deste recurso, em conformidade com o disposto nos arts. 635º nº 4 e 639º nºs 1 e 2 als. a) a c) do CPC -, as questões a decidir consistem em saber:
i) Se há que julgar procedente o pedido de levantamento das penhoras [realizadas e registadas] por causa do registo anterior da promessa de compra e venda com eficácia real;
ii) E, a manterem-se as penhoras, se a execução deverá ser suspensa até à(s) data(s) do termo do contrato de arrendamento e a da promessa com eficácia real [no ano de 2053], ou se, em caso de venda dos imóveis [a outro adquirente que não a embargante/recorrente] no âmbito da execução, a embargante mantém o direito ao arrendamento e à execução específica da promessa com eficácia real até ao respetivo termo.
Adianta-se que o dever de apreciar/decidir todas as questões suscitadas pelos recorrentes, a que se refere o nº 2 do art. 608º, aqui aplicável ex vi do art. 663º nº2, ambos do CPC, não compreende - nem se confunde com - o dever de responder a todos os argumentos, motivos ou razões jurídicas por eles invocados, pois estes nenhum vínculo comportam para o tribunal, conforme decorre do nº 3 do art. 5º do CPC [neste sentido, i. a., António Abrantes Geraldes, in «Recursos em Processo Civil», 7ª ediç. atualiz., 2022, Almedina, pg. 136 e Antunes Varela e outros, in «Manual de Processo Civil», 2ª ed., pgs. 677-688 (neste caso, ao abrigo dos equivalentes arts. 660º nº 2 e 664º do CPC revogado pela Lei nº 41/2013), bem como a unanimidade da jurisprudência dos tribunais superiores, de que são exemplo os Acórdãos do STJ de 03.07.2024, proc. 3832/21.2T8VLG.P1.S2, de 23.11.2023, proc. 779/20.3T8VFR.P1.S1 e de 08.10.2020, proc. 361/14.4T8VLG.P1.S1, disponíveis in www.dgsi.pt/jstj e Acórdão do Tribunal Constitucional de 20.12.2022, proc. 645/2022-1ª S, disponível in www.tribunalconstitucional.pt/tc].
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3. Fundamentação fáctica:*
i) Na sentença recorrida foram dados como provados os seguintes factos:
1. Na execução a que estes autos se encontram apensos, em 26.9.2024, foram penhorados ao Executado BB, os seguintes imóveis:
2. A penhora está registada a favor da Exequente, em cada um dos imoveis acima mencionados respetivamente, pela Ap. ... de 2024/06/17; Ap. ... de 2024/06/17 (817 e ...); AP ... de 2021/06/17, e AP .../17 (os dois últimos).
3. Por carta Registada datada de 16.4.2025, cujo A/R foi assinado em 21.4.2025, a aqui embargante, B..., LDA, foi citada para reclamar os seus créditos nos termos do nº 2 do artigo 786.º e 788.º ambos do Código do Processo Civil (CPC), data em que teve conhecimento das penhoras referidas em 1.
4. Os presentes embargos de terceiro foram intentados em 21.5.2025.
5. Em 27.06.2013, a Embargante e o Executado BB celebraram um acordo denominado “Contrato de Arrendamento Rural” do qual consta o seguinte:
6. Desde essa data que a sede da Embargante é na Rua ..., ..., Figueira da Foz ... Figueira da Foz, e é aqui que exerce toda a sua atividade, inclusive onde todos os seus trabalhadores exercem funções, e pratica todos os atos necessários à fruição dos mesmos, não tendo qualquer outro estabelecimento.
7. A Embargante, naqueles prédios, fez obras de melhoria e conservação, inclusivamente recorreu a Fundos do IFADAP para esse efeito nomeadamente ao PROMAR, no ano de 2014 [pel]o facto de toda a sua atividade se concentrar nos mesmos, [e] encetou negociações com vista à celebração de um novo contrato de arrendamento que para além de manter os termos do anterior referido em 5, lhe conferisse um direito de compra dos mesmos.
8. Por documento autenticado, cujo termo de autenticação de encontra junto com a petição de Embargos - (documento n.º 4) - a Embargante e o Executado BB celebraram um outro acordo denominado “Contrato de Arrendamento Rural com Promessa de Compra e Venda”, datado de 01.05.2023 e autenticado em 17.5.2023, do qual consta o seguinte:
9. Encontra-se registado na Conservatória do Registo Predial, em cada um (e assim em todos) os prédios penhorados na execução a que estes autos se encontram apensos, e identificados em 1, o ónus real Promessa de Compra e Venda com Eficácia Real - Termo 30 de Abril de 2053, pela AP. ... de 2023.05.19.
10. A embargante [vem] utilizando os imóveis acima descritos, no exercício da sua atividade de piscicultura, diligenciando pela sua limpeza e manutenção, à vista de toda a gente, sem levantar dúvidas, questões ou oposição de qualquer natureza.
11. A sociedade Embargante é uma sociedade comercial que se dedica à piscicultura, produção e comércio de peixe, pesca desportiva e recreativa, comércio de importação e exportação, agenciamento e representação de produtos nacionais e estrangeiros e foi constituída a 07 de Junho de 2013, tendo como únicos sócios o aqui executado BB e a sociedade executada, “C..., S.A.”.
12. A sociedade Embargante tinha como sócio-gerente o aqui Executado BB, que manteve a qualidade de gerente até 16 de Setembro de 2024, tendo então sido substituído por AA.
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ii) … E como não provados os seguintes factos:a) Que a embargante utiliza os imoveis conforme referido em 10, na convicção de usar coisa sua.
b) Que não obstante o referido em 11 e 12, a sociedade embargante tomou conhecimento das penhoras que incidem sobre os imoveis, referidas em 1, pelo menos, no dia 26 de Setembro de 2024, e assim, na data em o Executado BB, foi citado para os termos da execução.
c) Que não corresponde(
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4. Fundamentação jurídica:*
1ª questão.
A primeira questão a que há que responder consiste em saber se há que julgar procedente o pedido [feito pela embargante, ora recorrente] de levantamento das penhoras que incidem sobre os imóveis identificados em 1 dos factos provados.
Está assente que tais penhoras foram registadas em 17.06.2024 [facto provado nº 2]. Assente está, igualmente, que os imóveis penhorados, além de terem sido dados de arrendamento [arrendamento rural] à embargante [por contrato celebrado em 27.06.2013, depois substituído pelo contrato de 01.05.2023 - factos provados nºs 5, 7 (parte final) e 8], com termo previsto para 30.04.2053, foram também objeto de contrato-promessa de compra e venda [pelo contrato de 01.05.2024, autenticado em 17.05.2023], a que as partes atribuíram eficácia real, mediante o qual a embargante prometeu comprar ao promitente-vendedor [o executado BB] e este prometeu vender-lhe os ditos imóveis, livres de ónus e encargos, pelo preço de 300.000,00€ [no qual seriam deduzidas as rendas entretanto pagas pelo referido arrendamento, no valor anual de 2.000,00€], devendo a escritura pública ser celebrada até um mês antes do termo do prazo do contrato de arrendamento. E assente está, ainda, que esta promessa de compra e venda com eficácia real foi registada na CRP, relativamente a cada um daqueles imóveis, em 19.05.2023, dela constando que a promessa tem o seu termo em 30.04.2053.
Por causa deste registo da promessa de compra e venda com eficácia real e por o mesmo ser anterior ao registo das penhoras, entende a recorrente que estas últimas não podem manter-se, devendo ser levantadas.
A decisão recorrida negou tal pretensão com a seguinte fundamentação [transcreve-se apenas o segmento em que aprecia a existência de incompatibilidade entre estes registos, deixando-se de lado a parte relativa à falta de posse em nome próprio da embargante sobre os imóveis (a decisão recorrida considerou que esta detém apenas uma posse precária, alicerçada no contrato de arrendamento rural), já que os embargos de terceiro podem ser deduzidos não só para defesa da posse (em nome próprio; não já da posse precária ou em nome de outrem), como também para defesa de «qualquer direito incompatível com a realização ou o âmbito da diligência» de penhora]:
«Ora, e voltando de novo à situação discutida nos autos, a embargante convoca como fundamento para os embargos de terceiro que deduz a circunstância de haver celebrado com o executado contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, sendo certo que não resultou provada a tradição da coisa e assim a posse no seu sentido jurídico.
Poderá dessa constatação resultar a supressão de qualquer tutela dos direitos que advêm, para a promitente compradora, da celebração do contrato-promessa de compra e venda com eficácia real?
Segundo Ana Prata, in “O Contrato Promessa e Seu Regime Civil”, 2ª ed., reimpressão, pág. 617 “a eficácia real do contrato promessa traduzir-se-á na possibilidade de o contrato promessa ser invocado contra terceiros que, subsequentemente ao registo dessa promessa, venham a adquirir direitos incompatíveis com o seu cumprimento”. Sobre os efeitos decorrentes do registo no contrato promessa com eficácia real, precisa Mónica Jardim in “Efeitos Substantivos do Registo Predial”, 2015, Reimpressão, pág. 88. “O registo de contrato promessa dotado de eficácia real garante a pretensão creditória à celebração do contrato prometido e assegura também o direito real que pode ver a ser adquirido no futuro. O registo definitivo em apreço atribui ao direito de crédito decorrente do contrato promessa, uma eficácia equiparada à dos direitos reais, afastando, por conseguinte, o perigo de ele vir a ser inviabilizado, no todo ou em parte, por atos de alienação ou de oneração do objeto do contrato promessa registados posteriormente”.
Sobre o objeto - prédios imoveis - do contrato-promessa em causa veio a recair, entretanto, penhora, posteriormente registada.
O nó górdio desta decisão gira em torno de saber se o ato da penhora com registo subsequente ao registo do contrato-promessa de compra e venda dotado de eficácia real constitui direito incompatível com o da promitente compradora naquele contrato.
Cremos que a resposta é negativa, não constituindo a penhora obstáculo legal à execução específica do contrato-promessa mesmo no âmbito do próprio processo executivo.
Sob a epígrafe “Venda Direta”, dispõe o artigo 831.º do Código de Processo Civil: Se os bens houverem por lei, de ser entregues a determinada pessoa ou tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda é-lhe feita diretamente.
O preceito em causa visa harmonizar os direitos do promitente comprador e os efeitos erga omnes do contrato-promessa dotado de eficácia real com o fim prosseguido pela ação executiva, que prossegue a satisfação coerciva dos direitos dos credores, acautelando tal normativo os interesses e direitos quer do promissório, quer do exequente e, eventualmente, de credores reclamantes, se os houver.
A venda direta prevista no referido artigo 831.º facultará a obtenção de fundos para satisfação do crédito do exequente (e/ou dos credores reclamantes), estando ela, porém, condicionada quanto ao preço, ao contrário das outras modalidades de venda previstas em processo de execução, em que a venda se efetua pelo melhor preço obtido, na venda direta o preço é o acordado pelos promitentes no contrato-promessa assegurando ao promitente comprador do bem penhorado, também por esta via, o cumprimento do contrato prometido.
Mas não estando a ação executiva ainda na fase da venda, e não querendo (nem tal lhe sendo exigível) por ela esperar o promitente comprador que queira obter a execução específica do contrato, sempre na pendência do processo executivo poderá propor ação de execução específica do contrato-promessa, suspendendo-se a venda judicial que venha entretanto a ter lugar na execução, pelo menos quanto ao bem objeto do contrato-promessa, se a questão da execução específica ainda não se achar definitivamente decidida na ação declarativa.
Mas não sendo as penhoras efetuadas nesta execução e que incidem sobre os prédios prometidos vender, subsequente à celebração do contrato-promessa em discussão nos autos, incompatível com os direitos que a celebração de tal contrato, dotado de eficácia real, confere à embargante, promitente compradora, que poderá exercê-los nos termos que deixam consignados, não se vê razão que obste ao prosseguimento da execução quanto ao bem/direito penhorado, não havendo fundamento para ordenar o levantamento das penhoras efetuadas nos autos.
Assim, concluímos que não se impõe o requerido levantamento da penhora sobre os prédios objeto destes autos e dos contratos promessa, sem prejuízo de se reconhecer à embargante o direito de os adquirir, em sede de venda direta, nesta execução, nos termos nas condições previstas no contrato promessa, ou seja, pelo preço de 300,000,00 de € deduzidas das rendas pagas; Ou se assim o entender, até à venda em execução mediante interposição de ação de execução especifica em sede própria e no tribunal competente.».
Adianta-se já que concordamos com esta solução e que não acompanhamos a fundamentação da recorrente. Vejamos porquê.
A promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis ou móveis sujeitos a registo com eficácia real está contemplada no art. 413º do CCiv., sendo aplicáveis ao respetivo registo e seus efeitos o que dispõem os arts. 2º nº 1 al. f) [que prevê o registo deste tipo de promessas], 5º nº 1 [que estabelece que «[o]s factos sujeitos a registo só produzem efeitos contra terceiros depois da data do respetivo registo»], 6º nº 1 [que fixa a prioridade do registo inscrito em primeiro lugar], 11º nº 1 [relativo à caducidade do registo], 92º nºs 1 al. g) e 4 [que estabelece que, no caso da promessa de alienação com eficácia real, a inscrição no registo «é renovável por períodos de seis meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido»] e 95º nº 1 al. d) [que estabelece que o extrato da inscrição deve conter, nestes casos, «o prazo da promessa, se estiver fixado»], todos do C.Reg.Pred..
Para que tal promessa produza efeitos em relação a terceiros têm de se verificar os seguintes requisitos: i) que esteja em causa ato de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis ou móveis sujeitos a registo [como ocorre no caso]; ii) que a promessa conste de escritura pública, salvo se para o contrato prometido a lei não exigir esta solenidade, bastando, neste caso, que conste de documento particular [questão definitivamente decidida na 1ª instância, que julgou improcedente a invocada nulidade do contrato-promessa por vício de forma]; iii) que as partes atribuam à promessa eficácia real [como acontece in casu]; iv) e que seja feito registo da promessa, com menção do seu termo [como também ocorre].
Preenchidos estes requisitos, ensina Antunes Varela [in «Das Obrigações em Geral», 9ª ed., Almedina, pgs. 337-338] que “a promessa, enquanto não for revogada, declarada nula ou anulada ou não caducar, prevalece sobre todos os direitos (pessoais ou reais) que posteriormente se constituam em relação à coisa, tudo se passando, sob esse aspeto, em relação a terceiros, como se a alienação ou oneração prometida, uma vez realizada, se houvesse efetuado na data em que a promessa foi regista”.
Como diz Fernando de Gravato Morais [in «Contrato-Promessa em Geral; Contratos-Promessa em Especial», 2009, Almedina, pgs. 63-64], discute-se, na doutrina, “se o promissário real é titular de um direito de crédito com eficácia absoluta ou, ao invés, de um direito real de aquisição”. E depois de dar conta de Autores que defendem a segunda conceção [indicando-os nas notas 101 a 104] e de outros que sustentam a primeira [cfr. notas105 a 107], o Professor em referência toma posição por esta nos seguintes termos: “a inscrição no registo não imprime natureza real a um direito que intrinsecamente não [a] tem”, “o efeito específico do registo é o da oponibilidade do direito (de crédito) a terceiros, a mencionada característica da oponibilidade não é suficiente para que se daí deduza a qualificação de um direito como real”. E conclui que “o direito do promissário real não altera a sua natureza creditícia. Simplesmente, no confronto com os direitos de crédito típicos, tem um maior alcance. Essa larga amplitude resulta da inscrição do registo da promessa, já que, por essa via, ela opera em relação a terceiros.”.
Segue também este entendimento Henrique Mesquita [in «Obrigações Reais e Ónus Reais», 1990, Almedina (coleção teses)] que refere [a pg. 254] que “[d]o que verdadeiramente se trata, (…), é apenas de um direito de crédito e o que no preceito se quer dizer é que este direito, uma vez inscrito no registo, passa a ter uma eficácia equiparada à dos direitos reais, não correndo perigo ou não podendo ser inviabilizado por atos de alienação ou oneração do objeto do contrato prometido, praticados pelo devedor”, acrescentando em nota [nota 192, na mesma página] que “[a]os atos de alienação ou oneração da iniciativa do promitente devem equiparar-se os que sejam praticados numa execução contra ele movida pelos seus credores” [no mesmo sentido, Calvão da Silva, in «Sinal e Contrato Promessa”, 12ª ed, Almedina, pág. 179].
Em sentido idêntico decidiu o Acórdão do STJ de 09.01.2018 [proferido no proc. 5619/08.9TBMTS-B.P1.S1, disponível in www.dgsi.pt/jstj], com a seguinte fundamentação [também transcrita pela recorrente no corpo das alegações]:
“O registo da eficácia real da promessa de alienação sobre o imóvel penhorado, que data de 2007, foi realizado para conferir à obrigação de contratar a eficácia própria dos direitos reais, dita oponibilidade erga omnes, ou, se se preferir, a criar um direito real de aquisição em benefício do promitente comprador (consoante a posição a que se adira, no sentido de aqui ver um direito obrigacional reforçado ou um direito real).
Trata-se assim de um registo que conferindo publicidade à promessa realizada dá a conhecer a eventuais interessados a posição jurídica reforçada do promitente adquirente, em termos de lhe estar assegurada uma forte tutela da aquisição do direito de propriedade sobre o bem.
Ao ser colocada a questão levantada neste recurso (já indicada) está a perguntar-se se tal tutela pode ser levada ao extremo de a considerar equivalente à inscrição de facto aquisitivo do direito de propriedade, embora reportada à data do registo da eficácia real da promessa (e não já à data da aquisição da propriedade).
Qualificando-se a promessa com eficácia real como um direito real de aquisição, sabendo que a mesma está inscrita no registo - e consequentemente publicitada - não poderá deixar de se retirar destes dois elementos a necessária consequência: este direito, que é oponível erga omnes, tem de ter um conteúdo útil, o que terá motivado o legislador a conferir lhe tão grande proteção. Esse conteúdo consiste em o seu titular poder “perseguir” o bem a que se reporta a promessa - em linha com a característica da ‘inerência' e ‘sequela' própria dos direitos reais -, mesmo que ele já não se encontre na esfera jurídica do “devedor da promessa”, perseguição essa em que a prevalência do direito do promissário o é em termos de um direito pleno sobre o referido bem (uma vez que se acordou a transmissão da propriedade do bem livre de ónus ou encargos, que tal acordo se encontra registado através da promessa de alienação com eficácia real, os atos do promitente alienante que pudesse pôr em causa a concretização da referida promessa não podem colocar em causa o direito do promissário). Esse conteúdo consiste em o seu titular poder “perseguir” o bem onde quer que ele esteja, mesmo que a sua titularidade tenha, entretanto, sido transmitida para terceiro ou objeto de oneração, voluntária ou forçada. Por maioria de razão, esse conteúdo há-de consistir em o seu titular poder “perseguir” o bem invocando o direito de o adquirir livre de ónus ou encargos contra um credor do proprietário/promitente vendedor que reclama direitos de crédito e goza de alguma garantia sobre o bem, desde que este direito tenha sido constituído em data posterior à data da promessa com eficácia real registada.
Na verdade, na hipótese de uma oneração em virtude de ato de terceiro, como sucede com a penhora posterior à promessa, não se pode verdadeiramente considerar que o credor fica prejudicado por ter um direito real de garantia que cede perante um direito real de aquisição. Porque o direito real de aquisição se encontra registado, ele está publicitado de forma a que um credor diligente não pudesse conceder crédito esperando que na falta do seu cumprimento pontual tal bem pudesse ser chamado a responder pela dívida.
Com o registo da eficácia real, apesar de não ter havido transmissão do direito, a situação é tratada como praticamente equivalente à da transmissão do bem.” [esta fundamentação foi também reafirmada no Acórdão do STJ de 10.12.2019, proferido no proc. 2587/15.4T8LOU-B.P1.S1, também disponível no mesmo sítio da dgsi].
Ante os ensinamentos que se deixam expostos - com que concordamos - e tendo em conta o circunstancialismo fáctico que enunciámos no início deste ponto, parece não haver dúvida que na pendência do registo do contrato-promessa com eficácia real, a penhora dos indicados imóveis [que constituem objeto daquele contrato] mostra-se ineficaz em relação à promitente compradora [assim, Acórdão desta Relação do Porto de 26.06.2017, proc. 5619/08.9TBMTS-B.P1, disponível in www.dgsi.pt/jtrp]. E isto quer se qualifique a penhora como direito real de garantia [que é dominante na doutrina e na jurisprudência] ou não [sobre esta problemática veja-se L. M. Pestana de Vasconcelos, in «Direito das Garantias», 4ª ed., Almedina, pgs. 471-473, com menção de seguidores de uma e outra qualificação] .
O que está aqui em causa não é, no entanto, a eficácia ou ineficácia da penhora [registada] relativamente à embargante, promitente compradora dos imóveis com eficácia real [anteriormente registada], mas sim se aquela constitui um direito incompatível com o direto desta, resultante do registo da referida promessa.
E, como refere o Acórdão desta Relação de 26.06.2017, atrás referenciado, não fora a norma do art. 831º do CPC, “a resposta a tal questão não poderia deixar de ser positiva, já que a penhora acabando na venda executiva, no caso de à promessa ter sido conferida eficácia real, o direito do promitente adquirente à execução específica, porque tem eficácia ‘erga omnes', é oponível a quem quer que seja, inclusive ao terceiro adquirente do bem em processo executivo”. Porém, em face de tal normativo - que dispõe que «[s]e os bens houverem, por lei, de ser entregues a determinada entidade, ou tiverem sido prometidos vender, com eficácia real, a quem queira exercer o direito de execução específica, a venda é-lhe feita diretamente» -, logo conclui, e bem, “que a penhora não contende com o direito à execução específica do contrato-promessa dotado de eficácia real, visto que o promissário que se encontre nessa situação, pode exercer o seu direito - ao cumprimento e à execução específica - no próprio processo executivo, sendo-lhe a venda feita diretamente e pelo preço acordado no contrato promessa”.
A igual conclusão chegou o Acórdão do STJ de 10.12.2019, também já citado, ao decidir nos seguintes termos [transcrevendo parte do acórdão da Relação que estava sob recurso]:
“O preceito em causa [o art. 831º do CPC] visa harmonizar os direitos do promitente comprador e os efeitos ‘erga omnes' do contrato-promessa dotado de eficácia real com o fim prosseguido pela ação executiva, que prossegue a satisfação coerciva dos direitos dos credores, acautelando tal normativo os interesses e direitos quer do promissário, quer do exequente e, eventualmente, de credores reclamantes, se os houver. A venda direta prevista no referido artigo 831.º facultará a obtenção de fundos para satisfação do crédito do exequente (e/ou dos credores reclamantes), estando ela, porém, condicionada quanto ao preço, assegurando ao promitente comprador do bem penhorado, também por esta via, o cumprimento do contrato prometido.
Mas não estando a ação executiva ainda na fase da venda, e não querendo (nem tal lhe sendo exigível) por ela esperar o promitente comprador que queira obter a execução específica do contrato, sempre na pendência do processo executivo poderá propor ação de execução específica do contrato-promessa, suspendendo-se a venda judicial que venha entretanto a ter lugar na execução, pelo menos quanto ao bem objeto do contrato-promessa, se a questão da execução específica ainda não se achar definitivamente decidida na ação declarativa.
Não sendo a penhora, subsequente à celebração do contrato-promessa em discussão nos autos, incompatível com os direitos que a celebração de tal contrato, dotado de eficácia real, confere à embargante, promitente compradora, que poderá exercê-los nos termos que [se] deixam consignados, não se vê razão que obste ao prosseguimento da execução quanto ao bem/direito penhorado, não havendo fundamento, pelo menos, nesta fase, para ordenar o levantamento dessa penhora.” [veja-se também Rui Pinto, in «A Ação Executiva», 2023, reimpr., AAFDL Editora, pgs. 722-723, que refere que “[a] existência de direitos reais de aquisição a onerar os bens penhorados que pertençam ao executado não tolhe a legalidade da penhora, ainda que estes estejam na posse do terceiro, (…). Trata-se de direitos que, dada a sua ‘realidade', também são materialmente oponíveis à execução, que não os pode restringir ou suprimir sem citação do seu titular para exercer o seu direito de aquisição. Na perspetiva da eventual venda executiva, esses direitos apenas caducam se o titular for citado, pois só assim aquela lhes pode ser validamente oposta”].
Podemos, assim, concluir, relativamente à primeira questão que constitui o objeto deste acórdão, que, contrariamente ao que defende a recorrente, as penhoras dos autos não ofendem nem prejudicam [não são incompatíveis com] o direito da recorrente vir a adquirir os imóveis em apreço, em execução da promessa de transmissão que se encontra registada a seu favor, quer o faça ao abrigo do disposto no art. 831º do CPC, quer mediante a interposição de uma ação de execução específica do contrato-promessa. E não colhe o que a recorrente diz na parte inicial da conclusão S das alegações - que «[a] propriedade dos imóveis, ainda que registada a favor do Executado, terá que se considerar a favor da Apelante» -, pois não adquiriu a propriedade dos imóveis com o registo da promessa com eficácia real; tal só acontecerá se e quando a alienação se realizar, embora, uma vez esta concretizada, o seu direito de propriedade se retrotraia ao momento do registo daquela promessa. É isso que diz o Prof. Antunes Varela, ali citado pela recorrente, ao escrever [na obra atrás indicada] que tudo se passa, em relação a terceiros, como se a alienação (…) prometida, «uma vez realizada» [itálico nosso], se houvesse efetuado na data em que a promessa foi registada.
Improcede, por conseguinte, o recurso na parte em que a recorrente pugna pelo levantamento das penhoras que incidem sobre os ditos imóveis.
*
2ª questão.Embora imperfeitamente apresentada nas conclusões W e segs. das alegações, a recorrente suscita, ainda, as seguintes questões [a que há que dar resposta, face ao decidido quanto à questão anterior]: a execução [de que estes embargos de terceiro são dependência e a que estão apensos] deverá ser suspensa até à(s) data(s) do termo do contrato de arrendamento e da promessa com eficácia real [em 2053], ou, caso os imóveis nela sejam vendidos [a outro adquirente que não a recorrente], deverão, ainda assim, manter-se, até à(s) data(s) do respetivo termo, quer o ónus do arrendamento, quer o direito ao exercício da execução específica da promessa com eficácia real?
Entendemos que as respostas têm de ser negativas, embora a questão não encontre respaldo uniforme na doutrina, nem na jurisprudência.
Antes de avançarmos dá-se nota que não apreciaremos a questão dos efeitos da eventual venda [a outrem que não a recorrente], no âmbito do processo executivo, sobre o ónus [registado] do arrendamento, uma vez que esta é questão nova que só agora, em sede recursória, é suscitada - não o tendo sido nos articulados destes embargos de terceiro -, não tendo, por isso, sido objeto de apreciação pelo tribunal a quo na sentença recorrida. Isto porque, como refere Abrantes Geraldes [in «Recursos em Processo Civil», 7ª ediç., Almedina, pg. 30] - e é aceite pela generalidade da doutrina e da jurisprudência -, “[o]s recursos ordinários destinam-se a permitir que o tribunal hierarquicamente superior proceda à reponderação das decisões recorridas, objetivo que se reflete na delimitação das pretensões que lhe podem ser dirigidas e no leque de competências suscetíveis de serem assumidas” e que, por via disso, “[n]a fase de recurso, as partes e o Tribunal Superior devem partir do pressuposto de que a questão já foi objeto de decisão, tratando-se apenas de apreciar a sua manutenção, anulação, alteração ou revogação”, o que significa que, por regra, a atuação do tribunal superior se circunscreve “às questões que já foram submetidas ao tribunal de categoria inferior, com exceção da possibilidade de serem suscitadas ou apreciadas questões de conhecimento oficioso, v.g, a inconstitucionalidade de normas, a nulidade dos contratos, o abuso de direito ou a caducidade em matéria de direitos indisponíveis, relativamente às quais existam nos autos elementos de facto suficientes”. Só há uma única derrogação a esta regra: quando a questão nova seja de conhecimento oficioso; só neste caso é que o tribunal de recurso dela conhece. Como não é este o caso da referida questão, dela não tomaremos aqui conhecimento.
Apreciemos então as questões suscitadas atinentes à promessa com eficácia real.
Se a recorrente tivesse razão - que não tem, como se demonstrará -, chegaríamos a uma das seguintes situações, ambas difíceis de aceitar/compreender: ou a ação executiva [de que estes embargos são dependência] ficaria suspensa, sem realização da venda judicial, até ao termo da validade da promessa, que in casu só teria lugar no, ainda distante, ano de 2053, ou, realizando-se a venda, no caso de os prédios dos autos serem adquiridos por outra pessoa [singular ou coletiva] que não a embargante/recorrente, esta manteria intocado, ao abrigo dos efeitos do registo da referida promessa e até ao termo acordado no contrato-promessa [ou seja, repete-se, no limite até 2053], o direito de exercer a execução específica por ele conferido, mantendo assim o adquirente daquela venda, por muitos anos, em situação de indefinição e de, por via de tal exercício, decorrente do direito de sequela de que a promitente compradora continuaria a dispor, vir, qual espada de Dâmocles, a ficar sem os imóveis adquiridos.
É verdade que o que a recorrente defende parece ter acolhimento no ensinamento de Lebre de Freitas [in «A ação executiva», 2009, Almedina, pgs. 327 e segs.] que, relativamente ao que dispõe o art. 831º do CPC, refere que o promitente comprador não é “obrigado a adquirir senão nas condições contratuais”, que pode implicar “a suspensão da execução” quanto aos bens em questão se ainda não se tiver vencido a obrigação de celebração do contrato prometido. Para este processualista, só depois de vencida a obrigação e se o promitente não exercer o direito à execução específica é que “pode vir a ser penhorada a posição contratual do executado e, subsequentemente, desencadeado o processo conducente à resolução do contrato-promessa”.
Mas este não é o entendimento da maioria da doutrina.
Solução diferente parece ser apontada por Teixeira de Sousa [in «Acão Executiva Singular», 1998, LEX, pgs. 373-389] ao referir, a propósito do mesmo preceito do CPC, que as condições da venda são as contratadas, mas se o promitente comprador decidir não adquirir em sede de venda executiva, “esta não pode deixar de se efetuar, pelo que há a entender que o direito daquele promitente se extingue e não se renova em nenhuma alienação posterior do bem” por parte do eventual adquirente.
No mesmo sentido [e mais desenvolvidamente] é o ensinamento de Rui Pinto [in «Código de Processo Civil Anotado», coordenação de Rui Pinto, vol. II, 2ª ed., Almedina, pgs. 872-874], que diz o seguinte:
“Pensamos que não se pode configurar o direito de execução específica como um direito absoluto: tal como as normas relativas à venda em execução condicionam o exercício das preferências reais em sede de artigo 823º e o exercício das garantias reais em sede de reclamação de créditos (cf. artigos 786º nº 1 al. b) e 788º nº 1), também as normas relativas à venda direta condicionam o exercício da faculdade de aquisição real do promitente-comprador.
Aliás, também a venda executiva de um imóvel não é condicionada pelo artigo 1682º-A CC e na entrega de um imóvel a necessidade da execução conjunta do casal (cfr. artigo 34º, nºs 1 e 3) não determina que a coisa só possa ser entregue com o consentimento conjugal.
E se tanto a preferência real, como a garantia real, conhecerem prazos de exercício, eles serão consumidos em face da desoneração geral imposta pelo artigo 824º nº 2 CC.
Nesta linha de orientação tem-se, pois, em conta também (mas não exclusivamente) o interesse do exequente, pois, se a existência de uma preferência real não é obstáculo à venda - alguém compra sempre -, já o mesmo não se pode dizer sobre a existência de uma promessa real: quem compraria um bem onerado com tal direito real?”.
E continua o mesmo Autor:
“Parece-nos, por isso, que o sentido do artigo 831º é onerar o promitente-comprador, desde que esteja em condições legais de adquirir - não ter renunciado expressamente à execução específica, não haver convenção em contrário (cfr. artigo 830º, nºs 1 e 2 CC) - a adquirir a coisa prometida mesmo que, com isso, perca o benefício do prazo. Naturalmente que sendo um ónus - não uma obrigação - é lícito o seu não exercício: a venda deve ser feita diretamente a quem possa e ‘queira' exercer o direito de execução.
(…)
Se o promitente-comprador não quiser exercer a execução específica, pode o agente de execução buscar outros compradores, (…). Se a coisa vier a ser comprada [por algum desses ‘outros compradores?] caducará o direito real de aquisição, por força, do artigo 824º nº 2 CC, consequência similar à que se abate sobre as garantias reais. Qualquer ação de execução específica contra o adquirente será, por isso, improcedente, dada a liberação do ónus que incidia sobre o bem: neste sentido, o ac. STA 12-1-2012/Proc. 0835/11 (Francisco Rothes) concluiu que desde que notificado, «caso o promitente adquirente não demonstre a celebração do contrato prometido nem que instaurou ação de execução específica, o bem será vendido livre desse ónus»”.
E conclui que só em duas situações é que o direito de execução específica do promitente comprador [com eficácia real] se mantém: em caso de ausência de consumação da venda ou adjudicação do(s) bem(ns), ou caso a notificação do promitente comprador [a dar-lhe conhecimento da venda prevista no art. 831º do CPC] tenha sido omitida.
Também neste sentido - e vedando até a possibilidade do promitente comprador com eficácia real deduzir embargos de terceiro - é a lição de Marco Carvalho Gonçalves [in «Embargos de Terceiro», 2026, Almedina, pgs. 193-195] que escreve que, no art. 831º do CPC, “o legislador consagra uma modalidade particular de venda do bem penhorado que se encontre onerado com uma promessa de compra e venda com eficácia real, a qual permite tutelar diretamente os interesses do promitente-comprador, vedando-lhe, consequentemente, a dedução de embargos de terceiro [questão que não está em causa neste recurso, na medida em que a 1ª instância admitiu os embargos e as partes não questionaram tal admissão], porquanto o seu direito de execução específica do contrato-promessa não é incompatível com a venda judicial do bem. Na verdade, a única particularidade residirá no facto de a venda lhe ser feita diretamente pelo agente de execução, sendo que os credores reclamantes do executado serão pagos, por ordem de graduação, em função do produto dessa venda.”.
E em nota de rodapé [nota 572] acrescenta que “[d]iferentemente, se o promitente-comprador não desejar adquirir o bem objeto do contrato-promessa de compra e venda em sede de venda direta, deve entender-se que o seu direito real de aquisição caducará com a venda executiva (…): Nessa situação, se o promitente-comprador for titular de um direito de crédito sobre o executado e de um direito de retenção sobre o bem penhorado, por ter havido ‘traditio' da coisa, deverá reclamar o pagamento do seu crédito no processo executivo, caso em que será graduado preferencialmente em relação aos demais credores - inclusive em relação ao próprio exequente - tendo em conta a titularidade do seu direito e a prioridade resultante do registo”.
Como é evidente, temos como mais adequado e mais equilibrado - por ponderar não só o interesse do promitente comprador com beneficia de eficácia real, mas também os interesses do exequente e do adquirente do(s) bem(ns) objeto da promessa - o entendimento destes Autores [Teixeira de Sousa, Rui Pinto e Marco Carvalho Gonçalves], que, por isso, aqui perfilhamos.
Como tal, duas conclusões se impõem:
1ª. Não há lugar à suspensão da execução até ao termo contratado para o exercício do direito de execução específica do contrato-promessa;
2ª. Se a recorrente não exercer tal direito de execução específica nos termos estabelecidos no art. 831º do CPC [ou em ação autónoma, mas, igualmente, até ao momento desta venda direta], o mesmo caducará com a venda, deixando de poder exercê-lo posteriormente contra quem vier a adquirir os imóveis dos autos.
Improcede, assim, também esta parte do recurso.
Há, por isso, que confirmar a sentença recorrida.
Pelo total decaimento, as custas ficam a cargo da recorrente - arts. 527º nºs 1 e 2, 607º nº 6 e 663º nº 2 do CPC.
*
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Síntese conclusiva:*
(…)
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5. Decisão:*
Nesta conformidade, os Juízes desta secção cível do tribunal da Relação do Porto acordam em:
1º) Julgar o recurso improcedente, com a consequente confirmação da decisão recorrida.
2º) Condenar a recorrente nas custas, pelo total decaimento.
Porto, 10.09.2026
Pinto dos Santos
Maria da Luz Seabra
Rui Moreira