Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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ARRENDAMENTO
DEPÓSITO DA INDEMNIZAÇÃO
II - O seu incumprimento apenas obsta ao andamento dos autos enquanto o depósito não se encontrar efectuado.
B………., S.A., intentou, em 29-6-07, nos Juízos Cíveis Porto, acção declarativa, na forma sumária, ao abrigo do DL nº108/2006 de 8 de Junho, contra C………., D………. e mulher, e E………. e mulher.
Pede que se declare a cessação/extinção dos contratos de arrendamento que mantém com os R.R., por denúncia justificada, em conformidade com o disposto nos art.s 1101º, al. b), e 1103º do C. Civil; e a condenação dos R.R. a desocuparem os locais arrendados, sem prejuízo do disposto na parte final do artigo 1103º do C.Civil.
Alega que deu de arrendamento aos R.R., em meados de 1998, por contrato verbal, os prédios urbanos situados na Rua ………., no Porto, a que correspondem os números de polícia …., …. e ….; e que pretende proceder à sua demolição a fim de edificar um prédio no local onde se situam.
Os R.R. contestaram, separadamente: os R.R. D………. e mulher impugnam parte dos factos alegados, designadamente, a data da celebração do contrato; e entendem ser aplicável ao caso o disposto no art.107º, nº1, al.s a) e b), do RAU. Os R.R. C………., e E………. e mulher, também impugnam parte dos factos alegados; invocam a existência de uma limitação ao exercício do direito de denúncia da A., por não se verificarem os pressupostos do artigo 7º, nº 2, do D.L. 157/2006, de 08/08; invocam, ainda, a inconstitucionalidade da norma e o abuso de direito.
Realizou-se a audiência preliminar, no decurso da qual as partes foram informadas pelo tribunal, no seguimento da notificação de fls 271, da possibilidade de conhecimento imediato do pedido, entendendo-se existir caducidade do direito por falta do depósito da indemnização devida no prazo previsto no art.8º, nº3, do DL nº157/2006 de 8/8.
Nenhuma se tendo pronunciado sobre tal questão, foi proferida sentença que absolveu dos R.R. do pedido, por caducidade do direito de denúncia.
Inconformada, a A. interpôs recurso:
Conclui assim:
-a presente acção visa a denúncia justificada dos contratos de arrendamento, em virtude de demolição das construções existentes e edificação de prédio no mesmo local;
-a obrigação de pagamento de todas as despesas e danos pelo senhorio, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda, só se verifica na falta de acordo entre as partes;
-o pagamento da mesma indemnização deve ser efectuado no mês seguinte ao trânsito em julgado da decisão que a determine;
-a obrigação de depósito da indemnização correspondente a dois anos de renda ocorre quando o senhorio não pretenda assegurar o realojamento do arrendatário;
-a A. não estava obrigada ao depósito da indemnização prevista no art.8º, nº3, do DL nº157/2006 de 8/8;
-razão pela qual não se verificou a caducidade do exercício do direito de denúncia dos contratos de arrendamento;
-aquele depósito sempre seria possível, caso tivesse havido notificação para tal em sede de audiência preliminar;
-foi violado o disposto nos art.s 1101º e 1103º do C.Civil, e 8º do DL nº157/2006 de 8/8.
Não houve contra-alegações.
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Os factos a considerar já resultam do relatório, consignando-se, ainda, que a A. não depositou o montante correspondente a dois anos de renda.*
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Questão a decidir:*
-caducidade do direito de denúncia, por parte da A., dos contratos de arrendamento, para demolição do prédio.
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Para um melhor enquadramento da questão vejamos, antes de mais, as disposições legais pertinentes.*
Assim, em caso de contrato de arrendamento de duração indeterminada, o mesmo pode cessar por denúncia de qualquer das partes – art.1099º do C.Civil.
Os fundamentos de denúncia por parte do senhorio constam do art.1101º do C.Civil. E, concretamente sobre os fundamentos referidos em b) e c) daquele preceito legal, dispõe o art.1103º do C.Civil.
Neste caso, a A. pretende denunciar o contrato com fundamento na primeira parte da al. b) – demolição do prédio.
Pelo que, e nos termos do disposto no art.1103º, nº8, do C.Civil, importa ter em consideração a legislação especial sobre tal matéria.
A mesma consta do DL nº157/2006 de 8 de Agosto – art.1º, nº1, al. a), deste diploma legal. Concretamente, do seu art.º7º, sob a epígrafe “denúncia para demolição”. Que, nº seu nº2, e para o que aqui interessa, manda aplicar o regime constante do art.6º.
Assim, dispõe o referido art.6º daquele diploma legal: “a denúncia do contrato para remodelação ou restauro profundos obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa: a)- ao pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda; b)- a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos” – nº1; “na falta de acordo entre as partes, aplica-se o disposto na alínea a) do número anterior” – nº2; “o realojamento do arrendatário é feito no mesmo concelho e em condições análogas às que aquele já detinha, quer quanto ao local quer quanto ao valor da renda e encargos” – nº3; e “a indemnização prevista na alínea a) do nº1 tem em conta o valor das benfeitorias realizadas e dos investimentos efectuados em função do locado”.
Relativamente à efectivação da denúncia, dispõe o art.8º, do qual importa salientar, para além de que a denúncia é feita mediante acção judicial - nº1 – e que a petição inicial é acompanhada de comprovativo de aprovação do projecto de arquitectura relativo à obra a realizar – nº2 – que, “nos 15 dias seguintes à propositura da acção, o senhorio, quando não pretenda assegurar o realojamento, deposita o valor correspondente a dois anos de renda” - nº3; “no caso de a indemnização apurada ser de montante superior ao valor correspondente a dois anos de renda, a sentença não é proferida sem que se mostre depositada a sua totalidade” – nº4; e “o arrendatário pode levantar o depósito após o trânsito em julgado da sentença que declare a extinção do arrendamento” – nº5.
Atento este regime, escreveu-se na sentença recorrida: “a Autora instaurou a presente acção declarativa de denúncia dos contratos de arrendamentos celebrados com os RR para demolição do prédio.
Invoca a aplicação do NRAU introduzido pela Lei 6/2006, de 27.02 e, em consequência, a possibilidade do senhorio, denunciar os contratos de arrendamento nos termos do artigo 1101, al. b) e 1103º do Código Civil, sendo aplicável à situação em causa o DL 157/2006, de 08.08 por se tratar de denúncia para demolição e por força do disposto no artigo 59º, nº 1 do NRAU.
Ora a denúncia pretendida regula-se, em face da factualidade alegada pela Autora, pelo disposto no artigo 6º, 7º e 8º do Dl 157/2006, de 08.08. Alega a Autora que não existe acordo entre si e os arrendatários e que se aplica, no que respeita às suas obrigações, o disposto no artigo 6º, nº 1, al. a) do nº 2 do diploma referenciado, Resulta que em alternativa à garantia do realojamento dos arrendatários, a Autora pretende proceder ao pagamento da indemnização prevista na al. a) do nº 1 do artigo 6º - “pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda”.
Não pretendendo garantir o realojamento dos arrendatários, incumbe ainda ao senhorio, depositar, nos 15 dias subsequentes à propositura da acção declarativa, o valor correspondente a dois anos de renda - artigo 8º, nº 3 do Dl 157/2006, de 08.08. Aliás, a própria autora na petição inicial refere pretender vir a cumprir tal obrigação em sede própria – cfr. artigo 27º do seu articulado.
Analisados os autos e pese embora a alegação da Autora, não comprovou aquela o depósito daquela quantia nem na data nem posteriormente, nada referindo quanto a tal matéria, designadamente, quando notificado em sede de audiência preliminar sobre a possibilidade de conhecer o pedido pelo facto de não ter cumprido tal obrigação (cfr. fls. 286)”.
Discorda a recorrente entendendo, desde logo, que tal não corresponde ao por si alegado.
Vejamos, então, o que, nesta parte, se encontra alegado na petição inicial.
Assim, “a pretendida e peticionada denúncia para demolição regula-se pelo artigo do aludido Decreto-Lei nº157/2006 de 08 de Agosto, por força da remissão do seu artigo 7º” – art.24º; “não se verificando acordo entre a senhoria, aqui autora, e os arrendatários, aplicar-se-á de conformidade com o nº2 do artigo 6º e alínea a) do nº1, no que concerne às obrigações daquela” – 25º; “…pagamento de todas as despesas e danos, patrimoniais e não patrimoniais, suportados pelo arrendatário, não podendo o valor da indemnização ser inferior ao de dois anos de renda” – 26º; e “obrigação essa que a autora desde já declara vir cumprir, em sede própria, de conformidade ao disposto no nº3 do artigo 8º do Decreto-lei nº157/2006, de 08 de Agosto” – 27º, todos da petição inicial.
Ora, em face do que se mostra alegado, é manifesto que, consoante se entendeu na sentença recorrida, a A. optou, claramente, pelo pagamento da indemnização prevista no art.6º, nº1, al. a), do DL nº157/2006 de 8/8. É o único sentido possível, resultante da análise do ali alegado – art.236º do C.Civil. Tendo sido assim, também, entendido pelos R.R., como seria por outra pessoa qualquer, colocada na posição deles.
Por isso, e na sequência lógica do alegado, é que a A. declarou pretender cumprir, “em sede própria”, aquela obrigação, ou seja, dentro do prazo previsto no art.8º, nº3, do DL nº157/2006 de 8/8. O que acabou por não acontecer.
Não o tendo feito, qual a consequência?
Na sentença recorrida entendeu-se que o depósito em causa corresponde a uma “condição de procedência do direito de denúncia”, gerando a sua omissão a caducidade daquele direito, nos termos do disposto no art.298º, nº2, do C.Civil. Absolvendo-se, em consequência, os R.R. do pedido, esclarecendo-se que “a absolvição do pedido terá os efeitos previstos no artigo 673º do Código de Processo Civil, ou seja, a presente sentença não obsta que a Autora proponha nova acção com o mesmo pedido desde que pratique o facto aqui omitido”.
Vejamos melhor.
Quando alguém decide propor uma acção, pretende fazer valer, por essa via, um determinado direito. Por isso, tem de alegar os factos que, uma vez provados, conduzem à procedência da acção.
São as condições da acção, os requisitos indispensáveis para que a acção proceda. A sua falta, ou não prova, conduz à absolvição do pedido.
Mas, para além da relação jurídica material, importa considerar, também, a relação jurídico-processual. E, para que esta se forme, é necessária a verificação de certas condições de admissibilidade.
São os pressupostos processuais. A sua falta gera a absolvição da instância – ver, sobre esta matéria, REMÉDIO MARQUES in a Acção Declarativa à Luz do Código Revisto, 169, e A.VARELA, M.BEZERRA e S.NORA in Manual de Processo Civil, 98.
Ao lado destas duas figuras, mas não se confundindo com nenhuma delas, ainda existem as chamadas condições de admissibilidade da acção. São requisitos que, não se confundindo com os pressupostos processuais, pois nada têm a ver com a relação processual, todavia, são exigidos para que a acção seja admitida. Por isso, têm de estar verificados no momento em que se instaura a acção. A sua falta gera, também, a absolvição da instância.
A sentença recorrida, consoante acima já se disse, considera tratar-se – a realização do depósito correspondente a dois anos de renda, nos 15 dias seguintes à propositura da acção - de uma “condição de procedência do direito de denúncia”, acabando por concluir assim: “…a omissão de tal formalidade imposta por lei e no prazo nela fixado terá que necessariamente gerar a caducidade do exercício do direito de denúncia, nos termos do artigo 298º, nº2 do Código Civil, sendo oficioso o conhecimento de tal excepção, por força do artigo 333º do Código Civil, impondo-se a absolvição dos R.R. do pedido nos termos do artigo 493º do Código de Processo Civil, o que se declara”.
Ou seja, acabou, assim, por considerar a caducado o direito da A., nos termos do disposto no art.298º, nº2, do C.Civil: “quando, por força da lei ou por vontade das partes, um direito deva ser exercido dentro de certo prazo, são aplicáveis as regras da caducidade, a menos que a lei se refira expressamente à prescrição”.
Não nos parece, todavia, ser o melhor entendimento.
É indiscutível que não estamos perante uma condição de admissibilidade da acção: o depósito das rendas apenas é exigido após a propositura da mesma; e também não estamos perante um pressuposto processual, pois nada tem a ver com a relação processual.
E embora não se trate, rigorosamente, de um facto constitutivo do direito da A. – direito de denúncia do contrato de arrendamento – para que o mesmo seja decretado torna-se necessário que esteja demonstrado: que o depósito das rendas se mostre efectuado.
Será, assim, não, verdadeiramente, uma condição da acção, já que não se trata de um facto constitutivo do direito invocado, mas uma condição de procedência da acção, como refere a sentença recorrida. Melhor, talvez, uma condição para o conhecimento do direito invocado - que pode ser a procedência ou não - já que o tribunal não pode proferir a sentença e, assim, conhecer do mérito da causa, sem que o montante da indemnização se mostre depositado.
Trata-se, de facto, de uma situação com alguma similitude à prevista no art.1410º, nº1, do C.Civil – acção de preferência – em que se considera de caducidade o prazo para o depósito do preço, a realizar também “…nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
Entendemos, todavia, que a situação em apreço não é igual.
Naquele preceito legal confere-se ao comproprietário o direito de haver para si a quota alienada “…contanto que o requeira no prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção”.
Pelo que, o comproprietário, efectivamente, tem prazo para exercer o seu direito. E se não o fizer dentro daquele prazo, o seu direito caduca – art.298º, nº2, do C.Civil.
Mas, no caso em apreço, o exercício do direito de denúncia do senhorio não tem prazo. Pode ser exercido quando, e se o entender, desde que se verifiquem os respectivos fundamentos. Impondo-se-lhe que, uma vez proposta a acção, nos 15 dias seguintes deposite o montante correspondente a dois anos de renda. E, uma vez efectuado aquele depósito, caso se venha a verificar que o seu montante é menor do que a indemnização devida, não é proferida sentença enquanto o total daquela não se mostre depositado.
Pretende-se, no fundo, garantir a indemnização devida ao arrendatário, em caso de procedência da acção. Este o espírito da lei.
Ou seja, verdadeiramente, não está em causa o exercício do direito do senhorio. Antes, a garantia da indemnização do arrendatário.
Mas, se assim é, a consequência da falta de depósito da renda não é a caducidade do direito de denúncia do senhorio. Porque este, como dissemos, não tem prazo. Antes, o não andamento dos autos enquanto o mesmo não se mostrar efectuado. Assim como, uma vez efectuado, vindo a verificar-se que o mesmo é insuficiente para indemnizar o arrendatário, os autos voltam a parar, não se proferindo sentença enquanto a totalidade da indemnização devida não se mostrar efectuada. Com o que se garante o direito do arrendatário à indemnização devida, em caso de procedência da acção, assim se observando a intenção do legislador com a referida norma.
Em conclusão, não assistindo razão à recorrente quando pretende que devia ter sido notificada a fim de efectuar o depósito das rendas correspondentes ao período de dois anos, já que tal resulta directamente da lei, também não existe fundamento para se declarar caducado o seu direito de denúncia, absolvendo-se os R.R. do pedido. Já que se trata, como acima dissemos, de uma simples condição para o conhecimento do mérito da causa.
Assim, os autos devem, antes, aguardar que o mesmo seja efectuado, extraindo-se, depois, da conduta da A., as respectivas consequências processuais.
Pelas razões expostas, o recurso merece provimento.
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Acorda-se, em face do exposto, e julgando procedente a apelação, em revogar a decisão recorrida, devendo os autos aguardar, nos termos referidos, o depósito das rendas correspondes ao período de dois anos.*
Custas pela parte vencida a final.
Porto, 24-11-08
Abílio Sá Gonçalves Costa
Anabela Figueiredo Luna de Carvalho
Maria de Deus Simão da Cruz Silva Damasceno Correia