Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 12081/24.7T8PRT.P1 |  |
EXCLUSIVIDADE
REMUNERAÇÃO DO MEDIADOR
DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO
II - O cliente pode desistir do negócio, mas terá de pagar a comissão ajustada se a mediadora, no prazo de vigência do contrato, lograr a angariação de interessado, sério e genuíno, para a compra visada pelo contrato de mediação imobiliária.
III - Considera-se imputável ao cliente a circunstância de, na vigência do contrato, o mesmo ter informado a mediadora que a inquilina iria exercer o direito de preferência pelo valor proposto e que “encontrando-nos na pendência do período de vigência do contrato de angariação imobiliária, ficamos a aguardar por propostas superiores à apresentada” (tratando-se de uma proposta conforme ao convencionado no contrato de mediação).
IV - Em qualquer caso, o exercício do direito de preferência pelo valor da proposta angariada pela mediadora, seria já, em si mesmo, uma consequência adequada da actividade de mediação desenvolvida.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Sumário:
(…)
“A..., Lda.” propôs contra “B..., Lda.”, ambas com os sinais dos autos, acção com processo comum, pedindo a condenação da R. a paga-lhe a quantia de 18 480,75 €, acrescida de juros de mora vencidos desde a citação. Alega para tanto, em síntese, que, no âmbito do seu objecto social, celebrou com a R. um contrato de mediação imobiliária, pelo qual se obrigou a promover e a mediar a venda de um imóvel propriedade da R.. A autora angariou interessado na aquisição desse imóvel, sendo que o negócio só não se se veio a concretizar por motivos imputáveis à R., designadamente, porque esta desistiu de tal negócio, invocando o direito de preferência da arrendatária desse imóvel, sendo que nunca tal circunstância lhe havia sido mencionada,, pelo que lhe é devida a remuneração acordada nos termos contratuais. Subsidiariamente, para o caso de assim se não entender, pede a condenação da R. a pagar-lhe tal quantia a título de indemnização, com base em incumprimento contratual e abuso de direito, acrescida de juros de mora.
Citada a ré, contestou, no essencial dizendo que o negócio de compra e venda do móvel com a interessada angariada pela A. não se realizou pelo facto de a arrendatária da fracção ter exercido o seu direito de preferência na aquisição, factos estes de que sempre informou a A.. Conclui pela improcedência dos pedidos formulados pela A.
Foi proferido despacho saneador, prosseguindo com a identificação do objecto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, em consequência do que absolveu a R. dos pedidos formulados pela A..
Inconformada com o decidido, dele interpõe a autora recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
I. Na acção de processo comum supra identificada foi proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada e, consequentemente, absolvendo-se a Ré/Recorrida dos pedidos contra si deduzidos nesses autos.
II. Atendendo à matéria de facto constante dos documentos dos autos, da prova produzida em sede de audiência de julgamento, resultante da vivência comum e das regras de direito aplicáveis, a decisão proferida merece censura, devendo ser revogada e substituída por outra que julgue a acção totalmente procedente.
III. O Recorrente não se conforma com a Douta Sentença e tem como objecto do presente recurso toda a matéria de facto e de direito com pedido de reapreciação da prova da douta sentença proferida nos presentes autos.
IV. Porquanto considera o Recorrente que o Tribunal a quo fez incorrecta interpretação dos factos, aliás erro notório uma vez apreciada a prova produzida, e em consequência, errónea subsunção dos mesmos ao Direito.
V. vem o Recorrente pedir ao Tribunal da Relação a modificação da decisão, considerando - um aditamento de factos provados.
- e ainda modificação da decisão decorrente do erro no julgamento em que incorre na aplicação e decisão da matéria de direito.
VI. Ora, no caso em apreço, a douta sentença recorrida, atento o conjunto de toda a prova trazida aos autos, decidiu mal, fez uma incorrecta apreciação da prova e, não levou em conta factos determinantes e relevantes para a decisão a proferir, caindo em erro de julgamento.
VII. Impõe-se por isso a esse Venerando Tribunal, nos termos do estatuído no artigo 662.º n.º 2 do CPC, a reapreciação da prova, em ordem à modificação da decisão sobre a matéria de facto, sem que tal juízo contenda com os princípios da oralidade e da imediação, corolários do princípio da identidade do órgão julgador consagrado no artigo 605.º do CPC e desde que exista erro de julgamento ou erro notório na análise crítica da prova.
VIII. Entende a Recorrente que o Tribunal “a quo” decidiu mal, incorrendo em erro na apreciação da matéria de facto, quando não elencou factos provados que decorrem da prova produzida, mormente documental.
IX. Compulsada a prova produzida em audiência de discussão e julgamento e da prova documental nos autos, considera a Recorrente que foi produzida prova mais que suficiente que justifique elencar nos factos provados a seguinte factualidade que foi omitida:
20. A 13.09.2023, pelas 17h38m, a colaboradora da A. AA remeteu comunicação electrónica ao Mandatário da Ré Dr. BB nos seguintes termos:
“Boa tarde Dr. BB,
Agradeço desde já pela prontidão.
A Réplica demonstra interesse em promover os dois apartamentos de vossas excelências.
Assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA. (…)”
21. À qual o Mandatário da Ré Dr. BB respondeu comunicação electrónica datada de 15.09.2023, pelas 07h38m onde comunicou o seguinte:
“Bom dia,
Acuso a recepção do e-mail com a proposta de angariação.
Quanto ao mesmo, e após análise, solicito a alteração da cláusula 4ª, passando o prazo para 2 (dois) meses, conforme indicado telefonicamente.
Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato.
O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV.
Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar. (…)”
22. O contrato de mediação imobiliária identificado no facto provado 3. foi celebrado em regime de exclusividade.
X. Nos termos do disposto na alínea b), n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, os concretos meios probatórios, constantes do processo que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, é mormente o documento n.º 3 da petição inicial (artigo 9º e 10º da pi.i)
XI. Veja-se, o documento n.º 3 trata-se de duas comunicações electrónicas não impugnadas, de onde se extrai a seguinte factualidade:
A 13.09.2023, pelas 17h38m, a colaboradora da A. AA remeteu ao Mandatário da Ré Dr. BB o seguinte e-mail que se transcreve: “Boa tarde Dr. BB, Agradeço desde já pela prontidão.
A Réplica demonstra interesse em promover os dois apartamentos de vossas excelências. Assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA.
Cordialmente AA”
Ao qual o Mandatário da Ré Dr. BB respondeu a 15.09.2023, pelas 07h38m por e-mail que se transcreve:
“Bom dia,
Acuso a recepção do e-mail com a proposta de angariação.
Quanto ao mesmo, e após análise, solicito a alteração da cláusula 4ª, passando o prazo para 2 (dois) meses, conforme indicado telefonicamente.
Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato.
O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV.
Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar.
Sem outro assunto de momento.
Subscrevo-me, com os melhores cumprimentos,
Ao dispor,
BB
Advogado - RL
C...- ADVOGADOS ASSOCIADOS”
XII. Da análise deste documento n.º 3 junto com a PI, é inequívoco dar-se como provado que foi indicado pela A. à R. que o contrato de mediação imobiliária seria celebrado sob o regime de exclusividade.
XIII. Cláusula que foi aceite pela R. (representada pelo seu Ilustre Mandatário).
XIV. Aliás em resposta à comunicação da A. em que expressamente refere que o contrato de mediação é sujeito ao regime de exclusividade,
XV. O ilustre representante da Ré afirma “Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar. “
XVI. Sendo que o regime de exclusividade não foi alvo de nenhum pedido de alteração ou consideração, tendo sido de imediato e tacitamente aceite.
XVII. Pelo que é forçoso concluir que o contrato de mediação foi efectivamente celebrado sujeito ao regime da exclusividade.
XVIII. Aliás se diga, como já indicado supra que um grande leque de factos que aqui foram dados como provados o foram suportados unicamente por documentos juntos pela Recorrente na sua Petição Inicial.
XIX. Pelo que não haverá motivos atendíveis para que o Tribunal a quo tivesse dado relevância probatória a comunicações electrónicas trocadas entre a colaboradora da A. AA e o Mandatário da Ré Dr. BB (veja-se o doc n.º 8 que serviu de base aos factos provados 7, 8, 10, 12 e 13) em detrimento de outras -documento n.º 3.
XX. Assim, depois de apontadas as razões fundamentadas da discordância da decisão recorrida e indicados os meios de prova que implicam decisão diversa da produzida e, sugere-se a que sejam aditados os factos ao elenco de factos provados melhor identificados na conclusão IX.
XXI. Alterando-se o julgamento dado à matéria de facto nos termos que se expuseram supra, igualmente se terá de alterar o julgamento dado à matéria de direito.
XXII. Não existem dúvidas que estamos perante um contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e R. e cujo regime jurídico se encontra previsto na Lei 15/2013, de 8/2.
XXIII. Também resulta claro da prova produzida e assente que o contrato visado não foi celebrado. E não foi celebrado por causa imputável à Ré.
XXIV. E por regra geral conforme expressamente prescreve o art 19º, nº 1, do referido diploma, “a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
XXV. Daqui decorre que, em princípio, o direito à remuneração nasce apenas da conclusão perfeita do negócio objecto da mediação.
XXVI. Esta regra apenas é excepcionada nos casos mencionados na parte final do nº 1 e no n.º 2 do mesmo artigo 19º. Tais casos excepcionais - reportam-se à celebração de contrato-promessa e às situações em que o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário.
XXVII. Não podemos é concordar quando o Tribunal a quo refere que no caso concreto dos autos estamos perante uma mediação simples uma vez que não foi estabelecida cláusula de exclusividade.
XXVIII. Resulta inequivocamente do documento n.º 3 que foi acordado entre as partes desde do início das conversações pré-negociais que a mediação em causa tinha o regime da exclusividade.
XXIX. Aliás de toda a factualidade provada e não provada e da resultante dos autos e da produção de prova não decorre o contrário!
XXX. É inquestionável que desde da génese da celebração do contrato de mediação entre A. e R. sempre esteve em causa um contrato de mediação com exclusividade.
XXXI. Cláusula esta proposta pela A. ab initio e nunca refutada, contraposta ou contranegociada pela Ré, ao contrário de outro tipo de cláusulas do contrato que foram discutidas e negociadas.
XXXII. A exclusividade sempre esteve inerente à vontade de contratar das partes e interpretar o contrário é violar a livre e esclarecida vontade negocial das mesmas.
XXXIII. Assim, exactamente ao contrário da douta Sentença em crise, entendemos que do acervo factual apurado resulta ter sido estabelecida cláusula de exclusividade, e tal deverá ser objecto de douta revisão superior.
XXXIV. Mesmo que por hipótese de raciocínio tal cláusula de exclusividade não conste expressa no contrato de mediação, consta das comunicações entre as partes e de toda a génese e desenvolvimento contratual. De outra forma, não teria a A. sequer iniciado os seus serviços. E disto tem perfeito conhecimento a Ré que nunca negociou ou discutiu tal exclusividade.
XXXV. Face à existência de exclusividade e tendo o negócio visado não sido concluído por causa imputável ao cliente aqui Ré, como igualmente decorre da factualidade amplamente assente, que alias mentiu à A, deverá a decisão em crise ser alterada e em conformidade ser a Ré condenada no pagamento à autora, a título da comissão devida nos termos do contrato de comissão celebrado, da quantia de €15.025,00, acrescido de IVA à taxa legal de 23% no montante de €3.455,75, num total de €18.480,75 (dezoito mil quatrocentos e oitenta euros e setenta e cinco cêntimos), bem como nos respectivos juros de mora vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento.
XXXVI. De todo o modo se diga que a Ré ao informar a A, perante o facto de a mesma ter alcançado comprador pelo preço inegociável, que aquela não iria aceitar o valor proposto, pois a arrendatária, perante a proposta, iria exercer o direito de preferência (mesmo que depois se tenha verificado ser uma inverdade) decorre ter ocorrido a perfeição do negócio que de todo o modo faz nascer o direito à remuneração da Autora aqui Recorrente.
XXXVII. Caso o Tribunal Superior confirme a interpretação da Primeira Instância e corrobore que estamos perante um contrato de mediação simples, sem exclusividade e que não há lugar ao pagamento pela Ré da comissão acordada - o que não se concede - sempre terá que proceder a acção e ser a R. ser condenada no pagamento à A. de quantia não inferior ao valor da comissão acordada, a título de indemnização quer com base em incumprimento contratual, quer com fundamento em abuso de direito dos RR.
XXXVIII. Como decorre dos autos e aqui concordando com o Tribunal a quo, o contrato visado não foi celebrado, pelo que importa aferir se a desistência na celebração do negócio visado configura um comportamento abusivo da R, à luz da figura do abuso de direito.
XXXIX. Pois, a circunstância do cliente ter uma ampla margem de desistência de celebração do contrato (na mediação simples), não significa que ele possa colocar termo ao contrato duma forma discricionária e em abuso de direito.
XL. É claro da factualidade assente e supra reproduzida que o negócio não se concretizou por causa imputável à Ré e que a mesma actuou, durante a toda a execução do contrato de mediação e na desistência do negócio visado, com abuso de direito. Inclusive desde a génese contratual.
XLI. Adianta-se que discordamos com a douta Sentença em crise quando entende que o comportamento da Ré ao desistir do contrato visado, não praticou qualquer acto ilícito fundador de responsabilidade contratual, nem agiu em abuso de direito.
XLII. À luz do acervo factual concretamente apurado, o comportamento incumpridor da Ré terá que integrar a figura do abuso de direito, devendo ser responsabilizada a pagar à A. uma indemnização não inferior ao valor da comissão.
XLIII. A R fundamentou a recusa em celebrar o contrato com a interessada angariada pela A. no facto de a inquilina da fracção ter exercido o direito de preferência na sua aquisição.
XLIV. Como assume a douta sentença essas circunstâncias não se provaram: não se demonstrou, nem que a fracção estivesse arrendada, nem que a fracção tivesse sido adquirida pela arrendatária!
XLV. A A. obrigou-se perante a R. a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra da fracção autónoma identificada pelo preço de €300.500,00 (trezentos mil e quinhentos euros). - facto 3.
XLVI. Em contrapartida, a R. obrigou-se a pagar à A. a título de remuneração a quantia de 5% calculados sobre o preço do negócio, valor inegociável, acrescidos de IVA à taxa legal de 23% em vigor - facto 4.
XLVII. A A. logrou angariar no prazo da execução do contrato, proponentes que aceitaram o negócio pelo preço, inegociável, pretendido pela R (“asking price”) - €300.500,00 - facto 7.
XLVIII. Efectuando a proponente no dia seguinte, um depósito do preço de reserva no valor de €5.000,00 (cinco mil euros) - facto 8.
XLIX. Perante tal proposta a Ré refere a inquilina exercerá o direito de preferência pelo valor proposto.
Encontrando-nos na pendência do período de vigência do contrato de angariação imobiliária, ficamos a aguardar por propostas superiores à apresentada.- facto 10.
L. Quanto o preço era fixo e inegociável e foi comunicado pela R que o imóvel seria alienado livre de pessoas, ónus e encargos.
LI. A Ré não conseguiu ainda provar que antes da celebração do contrato referido em 3) dos “factos provados”, CC havia celebrado, na qualidade de inquilina, com a R, na qualidade de senhoria, contrato de arrendamento tendo por objecto a fracção “AC”. (facto não provado 4).
LII. A Ré ainda não provou que tenha transmitido à A., quer aquando da celebração do contrato de mediação, quer posteriormente aquando da realização de visitas à fracção “AC”, que esta se encontrava arrendada a CC e que esta última poderia vir a exercer o respectivo direito de preferência na aquisição da fracção. (facto não provado 5).
LIII. Nem provou que CC (suposta inquilina) tenha adquirido a fracção. (facto não provado 6).
LIV. Invoca a Ré motivos que se revelaram falsos para não a não concretização do negócio angariado pela A.
LV. Tal postura da Ré aliás reflectida em toda a documentação dos autos, ao alterar pressupostos e ocultando e dissimulando informações a seu bel-prazer e com prejuízo directo para a A, é reveladora de má-fé e de um manifesto abuso de direito,
LVI. Que confere à autora/recorrente, nos termos do artigo 19.º, nº 2 da Lei 15/2013, o direito à sua remuneração, não se podendo beneficiar quem viola tais elementares regras de boa fé.
LVII. Ora, perante todo o exposto e demonstrada falta de lealdade e de boa fé da Ré, não poderá a mesmo tirar proveito da sua conduta violadora das regras da boa fé para se eximir ao pagamento da remuneração acordada com a Autora.
LVIII. A Lei e a Justiça não podem compactuar com uma solução que apenas beneficia o infractor.
LIX. A conduta da Ré representa de forma cristalina e linear um verdadeiro incumprimento culposo do contrato que a Ré celebrou com a A,
LX. Independentemente do regime de exclusividade ou não exclusividade, o cliente, aqui Ré, na sua relação com a mediadora, terá sempre que cumprir com a lei geral, em especial dos contratos, e regular a sua conduta pautando-se pela boa-fé pré-contratual e contratual, e ainda não cair em abuso de direito, pelo que essa recusa de contratar não é absoluta e sem consequências.
LXI. De acordo com o artigo 406.º n.º 1 do Código Civil “O contrato deve ser pontualmente cumprido, e só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei.”
LXII. Ora, a proposta foi apresentada à Ré nas condições que esta estabeleceu e a mesma tira agora proveito da sua recusa ilegítima em celebrar o negócio, violando as regras da boa fé.
LXIII. Demonstrada falta de lealdade e de boa fé da Ré ao não permitir a conclusão do negócio, não poderá a mesmo tirar proveito da sua conduta violadora das regras da boa fé para se eximir ao pagamento da remuneração acordada com a Autora e que aqui se peticiona.
LXIV. Traduzindo-se num verdadeiro, venire contra factum propríum, ou seja, no exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente por contrato celebrado com a A.,
LXV. Violando o princípio da confiança, o que se traduz no exercício abusivo do direito e que deve ser declarado, revogando-se assim a douta Sentença em crise.
LXVI. A Ré violou o princípio da boa fé (art.º 762.º CCivil) pois na pendência do contrato e após indicação da proposta, a Ré não actuou com a lealdade que a mediadora esperava, tornando dessa forma, impossível a efectivação daquele negócio.
LXVII. É pois, razoável que lhe assista o direito ao ressarcimento dos prejuízos que teve, que se reconduzem ao valor da remuneração acordada (cfr. artigos 562º e ss do CCivil).
LXVIII. Sendo dado provimento ao presente recurso e assim se fazendo inteira e sã Justiça.
***
Não foram apresentadas contra-alegações.Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente, abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil), as questões a decidir consistem na modificação, ou ampliação da matéria de facto julgada provada, se o contrato deve considerar-se celebrado sob o regime de exclusividade, e se é devida à autora a remuneração convencionada.
***
São os seguintes os factos considerados provados e não provados pela 1.ª instância:A) Factos provados
1 - A autora é uma pessoa colectiva que tem como objecto social a mediação imobiliária.
2 - Encontra-se registada a favor da R., desde 20-9-2019, a aquisição da fracção autónoma designada pelas letras “AC”, referente a 4ª andar direito frente, para habitação do tipo T-dois, com lugar de estacionamento para dois veículos automóveis, no rés-do-chão, e um arrumo, na cave, designados pelas letras “AC”, do imóvel constituído em propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o número ... e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. ....
3 - Entre A. e R. foi celebrado, em 19-9-2023, o “Contrato de Mediação Imobiliária” n.º ..., junto como doc. nº 5 à petição inicial, pelo qual a A. obrigou-se perante a R. a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra da fracção autónoma supra identificada, pelo preço de 300.500 €.
4 - Em contrapartida, a Ré obrigou-se a pagar à Autora, a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço do negócio, acrescido de IVA à taxa legal de 23% em vigor.
5 - Tal contrato tinha uma validade de 2 meses, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo.
6 - No âmbito do referido contrato, a A. com vista a angariar interessado na aquisição da referida fracção, realizou, pelo menos, três visitas ao imóvel, acompanhando interessados na aquisição do mesmo.
7 - Em 23-10-2023, a A. logrou encontrar uma interessada - DD - na compra do imóvel supra identificado, a qual apresentou uma proposta pelo preço pretendido pela Ré, no valor de € 300.500.
8 - A referida DD, no dia seguinte, procedeu ao depósito do preço de reserva no valor de € 5 000.
9 - Nesse seguimento, AA, funcionária da A., enviou comunicação electrónica datada de 25-10-2023, pelas 13:27 horas, ao Mandatário da Ré, Dr. BB, contendo a supra referida proposta e o comprovativo de reserva, mais o informando do seguinte:
“Boa tarde Dr. BB
Apresento proposta ao T2, sito na Rua ..., ....
Segue em anexo a proposta, o comprovativo de reserva de 5.000 € para a conta da Réplica e a identificação da proponente.
Agradecia agendamento de uma reunião para analisar todos os pontos desta negociação, compra.
(…)”
10 - O Mandatário da Ré Dr. BB respondeu a AA, por comunicação electrónica datada de 7-11-2023, pelas 11:26 horas, nos seguintes termos:
“Bom dia,
Relativamente à proposta apresentada, informo que a inquilina exercerá o direito de preferência pelo valor proposto.
Encontrando-nos na pendência do período de vigência do contrato de angariação imobiliária, ficamos a aguardar por propostas superiores à apresentada.
(…)”
11 - A A. remeteu à Ré, para a sua sede, a 9-11-2023, carta registada com aviso de recepção, recebida no dia seguinte, junta como doc. nº 9 à petição, com o seguinte teor:
“Exmºs Senhores, Na sequência de outorga com V. Exa de "Contrato de Mediação Imobiliária" (vulgo CMI), respeitante à fracção "AC", do prédio sito na Rua ..., ..., ... no Porto, em que foi por V. exas indicado o valor de € 300.500,00 (trezentos mil e quinhentos euros) como preço pretendido, sendo o mesmo alienado livre de pessoas, ónus e encargos, apresentou esta mediadora a proposta de n/ Clientes interessados em adquirem aquele apartamento.
Pretensão para a qual desde logo procederam à entrega de valor de reserva.
Nessa proposta era indicada a aceitação do preço pretendida, tendo ficado por V. iniciativa o agendamento de reunião, para discutir determinadas condições.
Sendo uma realidade que essa reunião, ainda não foi possível, entretanto ocorrer, pretendem aqueles interessados confirmar do interesse na aquisição, propondo-se pagar o valor pretendido, com entrega na assinatura do contrato promessa de compra e venda da importância correspondente a 20% do preço, e com a realização da escritura num prazo de 30 (trinta) dias.
Mais referindo que, se existirem condições, poder-se-á desde já, providenciar pela marcação da escritura, sem qualquer limitação de prazo.
Apenas indicam aquele prazo de 30 (trinta) dias dado ser conhecido que o apartamento ainda estará ocupado por familiar, conforme comunicaram à sociedade mediadora sendo, contudo essencial que para que ocorra a desocupação, deverão V. Exas informar qual o período pretendido para procederem à entrega do identificado apartamento, livre de pessoas, bens e ónus, conforme consta do CMI.”.
12 - Nesse mesmo dia 9-11-2023, pelas 17:41, a colaboradora da A. AA remeteu comunicação electrónica ao Mandatário da Ré Dr. BB, nos seguintes termos:
“Exmº Sr. Doutor,
Em cumprimento das obrigações que assumimos mediante a outorga do Contrato de Mediação Imobiliária, relativo ao prédio sito na Rua ..., ..., ... no Porto, comunicaram-nos os n/ Clientes - que já apresentaram proposta com a correspondente reserva - que, face a não ter ocorrido, sem culpa deles, uma reunião que os seus clientes pretenderiam, entenderam concretizar, em todos os seus aspectos a proposta já formulada.
Razão porque, foi enviada nesta data comunicação concreta, aguardando aqueles interessados pela resposta que entendam emitir.
(…).”
13 - Por “e-mail” datado de 27-11-2023, pelas 08:20, o Mandatário da Ré Dr. BB comunicou à A. o seguinte:
“Acusando a recepção da V. missiva, cujo teor mereceu a N. melhor atenção, somos a responder o seguinte:
Foi levada a presente proposta à consideração dos vendedores, sendo que a mesma está a ser considerada conjuntamente com outras propostas apresentadas.
Assim, irei transmitir a posição dos M. Constituintes nos próximos dias, após análise por estes das propostas recebidas.
(…)”.
14 - A A. remeteu à sociedade Ré para a sua sede, a 6-12-2023 carta registada com aviso de recepção, junta como doc. nº 10 à petição, interpelando-a para até ao dia 14-12-2023, informar se é sua intenção ou não outorgar o contrato de compra e venda com a proponente alcançada, mais informando-a que de todo o modo sempre irá reclamar o direito de auferir o valor da comissão contratada pois alcançou o desiderato para o qual se comprometeu.
15 - A mesma informação foi remetida, através comunicação electrónica datada de 5-12-2023, pelas 16:44 horas, junta como doc. 12 à petição, por EE, colaborador da A., para o Mandatário da Ré, bem como para os seus legais representantes e sócios.
16 - Perante tais comunicações, a Ré, os seus legais representantes e o seu Ilustre Mandatário remeteram-se ao silêncio.
17 - A A. emitiu à Ré a Factura n.º ..., junta como doc. 13 à petição, com data de emissão e vencimento a 22-1-2024, no valor de € 15 025, acrescido de € 3 455,75, num total de € 18 480,75.
18 - A A. remeteu à Ré e ao seu ilustre Mandatário a referida factura, por correio electrónico datado de 26-1-2024, pelas 10:45 horas.
19 - A A. remeteu à Ré, para a sua sede, a referida factura por carta registada com aviso de recepção.
B) Pelas razões infra expostas, são aditados pela Relação ao elenco dos factos provados os seguintes:
20 - A 13.09.2023, pelas 17h38m, a colaboradora da A. AA remeteu comunicação electrónica ao Mandatário da Ré Dr. BB nos seguintes termos:
“Boa tarde Dr. BB,
Agradeço desde já pela prontidão.
A Réplica demonstra interesse em promover os dois apartamentos de vossas excelências.
Assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA. (…)”
21 - À qual o Mandatário da Ré Dr. BB respondeu comunicação electrónica datada de 15.09.2023, pelas 07h38m onde comunicou o seguinte:
“Bom dia,
Acuso a recepção do e-mail com a proposta de angariação.
Quanto ao mesmo, e após análise, solicito a alteração da cláusula 4ª, passando o prazo para 2 (dois) meses, conforme indicado telefonicamente.
Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato.
O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV.
Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar.”
C) Factos não provados
1 - Na sequência da celebração do contrato referido em 3) dos “factos provados”, a A.:
a) Publicitou o imóvel nos seus meios de comunicação digital e físicos;
b) Publicou imagens fotográficas do mesmo nos seus folhetos;
c) Publicou imagens fotográficas do mesmo na montra da agência;
d) Introduziu o imóvel na plataforma comercial do grupo Réplica;
2 - Aquando da comunicação referida em 9) dos “factos provados”, a A. também transmitiu à Ré que a proponente DD estava em condições de escriturar a compra e venda de imediato, contudo dada a informação que tinha sido adiantada que o imóvel objecto de mediação se encontrava habitado, e para permitir a libertação de pessoas e bens, a proponente sugeria um prazo de 30 (trinta) dias para realização da escritura de compra e venda.
3 - Aquando da comunicação referida em 9) dos “factos provados”, a A. transmitiu igualmente à R. que, de qualquer modo, a referida proponente teria que habitar a fracção objecto de proposta no mês de Janeiro de 2024, visto que teria que sair da sua actual habitação nesse mês.
4 - Antes da celebração do contrato referido em 3) dos “factos provados”, CC havia celebrado, na qualidade de inquilina, com a R., na qualidade de senhoria, contrato de arrendamento tendo por objecto a fracção “AC”.
5 - A R. transmitiu à A., quer aquando da celebração do contrato de mediação, quer posteriormente aquando da realização de visitas à fracção “AC”, que esta se encontrava arrendada a CC e que esta última poderia vir a exercer o respectivo direito de preferência na aquisição da fracção.
6 - CC adquiriu à R. a fracção “AC”.
7 - A A. teve custos na promoção da venda da fracção “AC”.
8 - A recusa da R. em celebrar o contrato de compra e venda da fracção “AC” afectou a imagem e o bom nome da A..
***
A presente apelação tem como primeiro escopo a modificação da matéria de facto considerada provada, mediante aditamento a matéria constante da conclusão IX. Trata-se de matéria que a sentença recorrida ignorou e omitiu em absoluto, não a tendo feito constar, quer dos factos considerados provados, quer dos factos considerados não provados. No entanto a autora havia efectivamente alegado nos itens n.ºs 9 e 10 da petição inicial que 9 - A 13.09.2023, pelas 17h38m, a colaboradora da A. AA remeteu comunicação electrónica ao Mandatário da Ré Dr. BB nos seguintes termos:
“Boa tarde Dr. BB,
Agradeço desde já pela prontidão.
A Réplica demonstra interesse em promover os dois apartamentos de vossas excelências.
Assim esta angariação terá o prazo de 2 meses em exclusividade, a nossa comissão é de 5% mais IVA. (…)”
10 - À qual o Mandatário da Ré Dr. BB respondeu comunicação electrónica datada de 15.09.2023, pelas 07h38m onde comunicou o seguinte:
“Bom dia,
Acuso a recepção do e-mail com a proposta de angariação.
Quanto ao mesmo, e após análise, solicito a alteração da cláusula 4ª, passando o prazo para 2 (dois) meses, conforme indicado telefonicamente.
Acresce que não se vislumbra qual o valor da V. remuneração, pelo que solicito que seja expressamente incluído no contrato.
O pagamento da comissão apenas poderá ocorrer no momento da celebração da escritura de venda do imóvel e não com a assinatura do CPCV.
Face ao exposto, solicito que sejam tomadas em consideração as questões apontadas e, consequentemente, deverá o contrato de promoção espelhar o ora indicado para que estejamos em condições de o assinar.”
O suporte probatório das comunicações electrónicas aludidas nesses itens foi junto pela autora como doc. 3 junto com a petição, e não foi impugnado pela ré quanto à sua genuinidade, assim como não sofreu o alegado impugnação com fundamento em falsidade. Assim, por terem relevo para a solução da causa e do recurso, segundo as várias soluções de direito plausíveis, haverá que acolher a pretensão da recorrente de os ver aditados, o que ora se faz no local próprio, ampliando a matéria de facto de acordo com o disposto no art.º 662.º, n.º 1, do CPC.
Em face da factualidade enunciada e ora aditada, nenhuma dúvida se coloca quanto a ter sido celebrado entre recorrente e recorrida um contrato de mediação imobiliária. Nos termos do artº 2º, nº 1, do regime jurídico da actividade de mediação imobiliária (RJAMI) aprovado pela Lei nº 15/2013, de 8/2, “a actividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.” O contrato de mediação imobiliária é, assim, o contrato nos termos do qual uma parte se obriga a diligenciar pela aproximação de duas pessoas com vista à celebração de um dos indicados negócios relativamente a um imóvel.
“A mediação é, em essência, uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio; e, por isso, é com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. A obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem determinado contrato venha a ser celebrado.” (cfr. Ac. STJ, de 03/04/2008, Proc.º 07B4498, in www.dgsi.pt). Por isso, a contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário. É hoje pacífico, como já o era anteriormente no âmbito de aplicação do Decreto-lei nº 21/2004, revogado pela actual Lei n.º 15/2013, de 28/1, o entendimento de que a remuneração só é devida ao mediador com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (art.º 19º, nº 1, do RJAMI, correspondente ao anterior art.º 18.º, n.º 1), desde que contribua para o efeito uma acção causal e relevante do mediador, ainda que não seja a única. No cumprimento da obrigação de resultado assumida pelo mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel. No entanto, só no momento da concretização do negócio com o destinatário (que o anterior diploma denominava de interessado, definido na alínea a) do n.º 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, como “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”), é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, conforme prescreve a primeira parte do art.º 19º, n.º 1, quando estipula que “a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
Esta regra da remuneração do mediador comporta, todavia as excepções previstas na 2.ª parte do n.º 1, e a do nº 2 do art.º 19º do RJAMI, prevendo a remuneração do mediador para o caso em que as partes tenham fixado o regime de exclusividade e o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
A sentença recorrida afastou, para o caso vertente, a vigência do regime de exclusividade, afirmando que “Porém, no caso em apreço, não resulta dos “factos provados” que contrato tenha sido sujeito a tal regime da exclusividade: a A. não alegou tal factualidade, sendo que tal conclusão sequer se consegue retirar do contrato junto aos autos (quer com a petição, quer o junto em 7-3-2025), dada a sua parcial ilegibilidade”. Assim sendo, temos que considerar que o contrato foi celebrado sem cláusula de exclusividade”. .A recorrente sustenta que contratou sob o regime de exclusividade, e a factualidade que resultou provada dá-lhe razão. Com efeito, a cópia digital do contrato de mediação imobiliária aludido em 3) é de muito difícil leitura, não sendo possível do seu exame retirar-se, quer a sua sujeição ao regime de exclusividade, quer a sua exclusão do mesmo regime. No entanto, dúvidas não cabem de que quando a A. foi contactada para o efeito, logo por comunicação electrónica escrita de 13.09.2023, pelas 17h38m, ou seja, antes da celebração do contrato, fez saber que aceitava promover os dois apartamentos da ré, e que a angariação teria o prazo de 2 meses em exclusividade, sendo a comissão de 5% mais IVA. Em resposta, a ré acusou a recepção da proposta de angariação e propôs alterações, designadamente do prazo, a inclusão expressa do valor da V. remuneração e do momento do pagamento da comissão, mas nada contrapropôs e nenhuma reserva formulo quanto ao regime proposto de exclusividade, o que significa, ou faz presumir, para um declaratário normal colocado na posição da autora, que com ele concordou. Devendo, desta sorte, presumir-se que se formou um consenso, com uma proposta de celebração de contrato de mediação imobiliária sob o regime de exclusividade, e subsequente aceitação, e que o contrato a que se refere o facto n.º 3) foi redigido em conformidade.
Como se referiu, a regra segundo a qual a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação remuneração do mediador comporta as excepções previstas na 2.ª parte do n.º 1, e, no que, ao caso vertente importa, a do nº 2 do art.º 19º da Lei n.º 15/2013, prevendo a remuneração do mediador para o caso em que as partes tenham fixado o regime de exclusividade e o negócio visado não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel. Num contrato de mediação imobiliária sob o regime de exclusividade recai sobre o comitente a obrigação de pagar a remuneração acordada, independentemente de o negócio visado não se ter concretizado, se a não realização de tal negócio a ele for imputável. Num contrato desta natureza, o cliente pode desistir do negócio, mas terá de pagar a comissão ajustada se a mediadora, no prazo de vigência do contrato, lograr a angariação de interessado, sério e genuíno, para a compra visada pelo contrato de mediação imobiliária”. (cfr. Acórdão desta Relação do Porto de 21-03-2024 Processo 18760/21.3T8PRT.P1, in dgsi.pt). E assim ocorreu no caso vertente, em que os serviços de mediação imobiliária foram contratados em regime de exclusividade e o negócio de compra e venda do imóvel não foi efectivamente concretizado por a ré, na vigência do contrato, ter informado que a inquilina iria exercer o direito de preferência pelo valor proposto e que “encontrando-nos na pendência do período de vigência do contrato de angariação imobiliária, ficamos a aguardar por propostas superiores à apresentada” (que era uma proposta conforme ao convencionado no contrato de mediação). Aliás, o próprio exercício do direito de preferência pelo valor da proposta angariada pela recorrente é, em si mesmo, uma consequência adequada da actividade de mediação desenvolvida a que se referem os factos 6) e 7), pelo que sempre deveria considerar-se estabelecido o necessário nexo de causalidade.
Impõe-se, por conseguinte, a procedência do recurso, pelo valor do pedido principal, ficando prejudicado o peticionado a título subsidiário.
Decisão.
Em face do exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação, em função do que revogam a sentença recorrida, condenando a ré a pagar à autora a quantia de € 15.025,00 € (quinze mil e vinte cinco euros), acrescida de IVA à taxa legal de 23% no montante de €3.455,75, num total de €18.480,75 (dezoito mil quatrocentos e oitenta euros e setenta e cinco cêntimos) à data da propositura, e de juros de mora à taxa legal vencidos e vincendos até efectivo e integral pagamento..
Custas em ambas as instâncias pela apelada.
Porto, 1-07-2026
João Proença
Maria da Luz Seabra
Rui Moreira