Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 1789/13.2TBVCD.P1 |  |
CONFINÂNCIA
EXCLUSÃO
a) que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado;
b) que um dos prédios (o confinante ou o alienado) tenha área inferior à unidade de cultura;
c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
II - O Decreto-Lei nº 384/88, de 25/10, não revogou, expressa ou tacitamente, o artº 1380º, do CC, havendo apenas que proceder à compatibilização entre estas duas normas.
III - Para que um terreno se considere destinado a fim diverso da cultura, como circunstância impeditiva do direito de preferência do proprietário de terreno confinante com o vendido (artº 1381º, al. a), do CC), não basta a intenção mas a concreta afectação a outro fim sem ser a cultura, objectivamente apreciada.
Essa finalidade tem de existir no acto da venda e de ser legalmente possível.
Relator: Desem. Caimoto Jácome(1503)
Adjuntos: Desem. Macedo Domingues
Desem. Oliveira Abreu
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO
1-RELATÓRIO
B…, C…, D… e E…, com os sinais dos autos, instauraram acção declarativa, constitutiva (exercício do direito de preferência), com processo comum e forma sumária, contra F… e mulher G…, e H… e mulher I…, com os sinais dos autos, para haver para si o prédio vendido pelos primeiros aos segundos réus pela escritura de 27.5.2013, sem que qualquer deles tenha oferecido às autoras a preferência que lhes assiste, dado que o prédio vendido, tal como o seu, é de área inferior à unidade de cultura fixada para a região e confina com o das demandantes.
Citados os réus, apenas contestaram os RR. compradores, afirmando a caducidade da acção, por proposta mais de seis meses sobre o conhecimento da venda; que pretendem dar ao prédio comprado destino diferente da agricultura, destinando-o à ampliação do seu parque de campismo e construção de armazém de apoio; além do prédio com a área de 15.000 m2, confinante com o vendido, as AA. são donas de outro prédio confinante com a área de 4.900 m2, assim ficando salvaguardada a unidade de cultura, sem necessidade do prédio vendido que não é cultivado há mais de 30 anos; o prédio dos RR está onerado com uma servidão de passagem a favor do objecto da preferência.
Houve resposta das demandantes.
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Saneado e instruído o processo, após julgamento, foi proferida sentença, na qual se decidiu (dispositivo):“Termos em que, vistos os factos assentes e as normas legais estudadas, julgo a acção de todo procedente e, como tal, condeno os RR. a:
a) - Reconhecerem que as AA são proprietárias do prédio rústico melhor identificado no artigo 1° supra e que são confinantes com o prédio adquirido pelos 2° Réus aos 1° Réus, prédio rústico este denominado "J…" ou "J1…", sito na …, composto por pastagem, inscrito na matriz rústica sob o artigo 94 de … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n° 1293, da freguesia …;
b) - Reconhecerem o direito de preferência das Autoras na aquisição do prédio agora identificado, pelos RR. H… e mulher I… comprado a F… e mulher G… por Escritura Pública de 31 de Janeiro de 2013, lavrada no Cartório da Sr.ª Notária Dr.ª K…, exarada a fls. 26 a 27 verso do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.° 19-G; c) - Abrir mão do objecto da venda a favor das AA., vendo-se os Réus compradores substituídos pelas Autoras na posição de adquirentes.
d) - Julgo nulos todos e quaisquer registos efectuados na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde, posteriormente a 31.1.2013, data da venda do prédio objecto de preferência.
Custas pelos RR. – art.ºs 527, 1 e 2 e 528, 1, do CPC e tabela I-A anexa ao RCP”
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Inconformados, os réus apelaram, tendo, na respectiva alegação, formulado as seguintes conclusões:1.ª Em razão quer da matéria alegada quer da prova produzida em audiência, não podem, restar dúvidas de que os 3 prédios em causa estão juntos uns dos outros, sendo certo que o prédio identificado em G confina com o prédio das Autoras, identificado em A, que por sua vez confina com o prédio identificado em B.
2.ª Ou seja, todos estes prédios, bem como o identificado em H, são confinantes entre si, encontrando-se, portanto, juntos uns dos outros.
3.ª Pelo que a matéria referida em 1 deve a matéria supra ser considerada PROVADA.
4.ª A primeira das questões suscitadas pelos Recorrente relaciona-se com o regime de excepção previsto no art.º 1381º al. a) do Código Civil, ou seja, “Não gozam de direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura.”, sendo que o normativo em causa não exige quaisquer formalismos especiais no que respeita à prova de tal destinação.
5.ª Exige isso sim, e de acordo com as regras da distribuição do ónus da prova, que seja quem invoca um facto, que o tenha que provar, facto que resulta evidente, tanto mais que o Tribunal considerou esta matéria como PROVADA nos pontos 2 a 7.
6.ª Ou seja, tendo os Réus/Recorrentes alegado em sede de contestação que o prédio objecto da preferência de destinava a outros fins que não a cultura, mormente que se destinava a servir para a instalação de estruturas de apoio ao parque de campismo de que são proprietários e respectiva ampliação, tanto mais que já se encontravam a diligenciar nesse sentido, viram o Tribunal considerar provada essa sua intenção.
7.ª Sendo certo que esta excepção ao direito de preferência consubstancia na prática uma verdadeira excepção perentória, pelo que, cabe a quem invoca os factos em que assenta, prova-los, COMO ACONTECEU.
8.ª Perante tudo isto, não se percebe como é que, na aplicação do Direito, o Tribunal não considera verificada a excepção à existência do direito de preferência consagrada no art.º 1381 al a) do CC, tanto mais que grande parte da sua argumentação/fundamentação e consequente jurisprudência citada, vão precisamente no sentido defendido pelos Recorrentes, acerca da intenção da utilização/destino a dar ao prédio adquirido.
9.ª Em suma, a matéria apurada integra todos os requisitos de que depende a aplicação desta excepção, mas o Tribunal não a reconhece – erradamente.
10.ª Facto que torna a sentença nula por violação do disposto no art.º 615. N.º 1 al. c) do CPC, uma vez que os factos apurados se encontram em contradição com a decisão.
11.ª O Tribunal deveria, atenta a factualidade apurada, ter considerado verificada a excepção prevista no art.º 1381 al. a) do CC, e nessa conformidade não reconhecer o direito de preferência dos Autores, uma vez que o prédio objecto da venda, claramente se destinava a um fim que não a cultura.
12.ª De igual forma, não se verifica a existência do direito de preferência invocado pelos Autores em razão da dimensão quer do prédio objecto da venda quer dos prédios de que as Autoras são já proprietárias e que confinam com aquele.
13.ª Já que, constatamos que as Autoras são proprietárias de uma área global de terreno de, pelo menos, 19.900 metros quadrados.
14.ª À qual, por força da decisão recorrida, poderão vir a acrescer mais 3.200 metros quadrados, num total de 23.100 metros quadrados.
15.ª Num local em que a unidade de cultura é de 20.000 metros quadrados.
16.ª Facto que em nosso modesto entendimento afasta a existência do direito de preferência relativamente às Autoras.
17.ª É que se o DL 384/88 de 25/10 teve em vista propiciar a extinção progressiva dos minifúndios, visando combater a fragmentação dos prédios, certo é também que o legislador não pretendeu incentivar a criação de latifúndios que se pretendem eliminar, afrontando o artº 94º da C.R.P.
18.ª Assim, cremos que se o preferente já de si puder considerar-se um latifúndio não lhe deverá ser reconhecido o direito de preferência, com base precisamente na referida norma constitucional tal como, se o preferente for um minifúndio mas pela junção decorrente da preferência se transformar em latifúndio.
19.ª A entender-se de outro modo, tal como na douta sentença recorrida, permitindo-se o exercício da preferência sobre um prédio que excede a unidade de cultura, ao proprietário de diversos prédios rústicos contíguos entre si, ainda que tivesse área inferior à unidade de cultura mas que no seu total excedem aquela unidade, estar-se-ia a constituir verdadeiro latifúndio e consequentemente, a violar frontalmente o disposto no referido artº 94º da CRP.
20.ª Este foi, aliás, o entendimento perfilhado no douto acórdão do Tribunal da Relação de Évora, no processo que ali correu termos sob o n.º 217/1997.E1, datado de 17 de Janeiro de 2013, acórdão que obteve confirmação pelo Supremo Tribunal de Justiça.
21.ª Pelo que a interpretação realizada pelo Tribunal recorrido, no sentido de conferir o direito de preferência aos Autores, ao abrigo do disposto no art.º 1380º n. 1 do CC, quando a somas das parcelas dos prédios rústicos destes e do prédio objecto de preferência ultrapassa a dimensão da unidade de cultura, tornando-se um latifúndio, é inconstitucional por violação do disposto no art.º 94 da CRP.
22.ª Pelo que, deve a decisão recorrida ser revogada nos termos supra referidos.
Nestes termos, deve o presente recurso ser julgado totalmente procedente revogando-se a decisão recorrida e alterando-a nos termos supra expostos.
Na resposta à alegação o apelado defende o decidido.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.2- FUNDAMENTAÇÃO
O objecto do recurso é balizado pelas conclusões da alegação dos recorrentes, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - arts. 684º, nº 3, e 685º-A, nº 1 e 2, do C.P.Civil (actualmente arts. 635º, nº 4, e 640º, nºs 1 e 2).
2.1- OS FACTOS
Os apelantes insurgem-se contra a decisão sobre a matéria de facto, integrada na sentença.
Na sua perspectiva, a prova testemunhal (L…) e documental (registral e matricial), deve ser reapreciada e consequentemente alterado o ponto que na sentença foi dado como não provado, passando a constar como provado.
Concluem “Pelo que a matéria referida em 1 deve a matéria supra ser considerada PROVADA.”.
Supõe-se que os recorrentes querem referir-se ao indagado em 1, da base instrutória, do seguinte teor:
“O prédio dito em G encontra-se junto quer do prédio das Autoras, identificado em A, quer do prédio adquirido pelos Réus, dito em B?”
Vejamos.
Fixada a matéria de facto, através da regra da livre apreciação das provas, consagrada no artº 607º, nº 5, do CPC (anterior artº 655º, nº 1), em princípio essa matéria é inalterável.
A decisão do tribunal da 1ª instância sobre a matéria de facto pode/deve, no entanto, ser alterada pela Relação nas situações previstas no artº 662º, do CPC (anterior artº 712º).
Dispõe o normativo (n.º 1) que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
Com efeito, a Relação, enquanto Tribunal de 2ª instância, possui a mesma amplitude de poderes que tem a 1ª instância, devendo proceder à reapreciação da prova ali produzida, fazendo incidir as regras da experiência e valorando-a de acordo com o princípio da livre convicção, de modo a formar a sua própria convicção relativamente aos concretos pontos da matéria de facto impugnada.
Importa considerar que a Relação deve, por regra, reapreciar toda a prova produzida e não apenas a indicada pelo recorrente e que, porventura, lhe seja favorável.
Importa ter presente o disposto no CPC (actual artº 662º, nºs 2, als. a) e b), e 3) no concernente à possibilidade de renovação da produção da prova, o que, no caso, achamos desnecessário.
Os recorrentes cumpriram, embora sem grande rigor e clareza, o ónus imposto nos nºs 1 e 2, al. a), do artº 640º, do CPC, porquanto especificaram os pontos concretos da matéria de facto que consideram incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios que levam a decisão diversa da recorrida, constando, de forma implícita, a referida especificação nas conclusões do recurso.
Atentemos, desde logo, na motivação da decisão sobre a matéria de facto, integrada na sentença:
“Para assim decidir o tribunal fundou a sua convicção na apreciação conjunta de todos os depoimentos prestados e documentos juntos aos autos.
O depoimento das testemunhas arroladas foi todo no mesmo sentido, no que à matéria objecto de prova concerne, nomeadamente no facto de o terreno onde está instalado o parque de campismo dos 2.ºs RR não confrontar com a J1…, e no facto de as leiras das AA o fazerem. Referiram todas que esta bouça é um prédio encravado, sendo servido por servidão de passagem sobre os prédios das AA.
Por todas as testemunhas também foi dito que a bouça adquirida, e objecto dos autos, tem servido de depósito de materiais excedentes do parque, sendo que as testemunhas arroladas pelos RR referiram que ainda não foram construídas infra-estruturas mais permanentes de apoio ao parque em virtude da pendência da presente acção.
Pelas testemunhas das AA., essencialmente, foi dito que a bouça, apesar de nunca ter sido cultivada, tem potencialidade agrícola, tendo apenas que ser submetida a uma operação de limpeza e arroteamento. Alias, em momento anterior à venda, o agricultor que cultiva as leiras das AA, L… disse que havia pedido aos 1.ºs RR para limpar a bouça, para evitar a presença de roedores no local, e mesmo para agricultá-la. Acrescentou que com a maquinaria que hoje existe, a tarefa de tornar agricultável o terreno se afigura fácil.
A resposta negativa aos quesitos resulta da contradição com os factos considerados provados, ou da ausência de prova quanto aos mesmos.
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Da análise, ainda que sucinta, da matéria apurada, resulta evidente que as AA. são donas de prédio duplamente confinante com o vendido e que os RR compradores – únicos contestantes – são donos de prédio próximo do vendido mas não confinante. Também está assente que o prédio vendido – como o confinante – têm área inferior à fixada para a unidade de cultura da região, o mesmo acontecendo se somados ambos; se lhe somarmos a área de um outro prédio das AA., também confinante, já a unidade de cultura é ligeiramente excedida.
É igualmente seguro que os RR pretendem destinar o prédio que compraram à ampliação do seu parque de campismo e que os prédios primitivamente de AA e RR estão onerados com servidão de passagem a favor o objecto da preferência em que, desde há 30 anos, apenas existe mato.".
Recorde-se, desde logo, que a prova não é certeza lógica, mas tão-só um alto grau de probabilidade, suficiente para as necessidades práticas da vida (Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, pág. 191).
A prova judicial deve ser unívoca (e não equívoca), sendo que a mera possibilidade do contrário torna a prova insuficiente, como nos dá conta, além do mais, o disposto no art. 346º, do CC.
A força probatória dos documentos autênticos está definida no artº 371º, do CC: fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos neles que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora.
Como se sabe, a descrição predial, a matricial ou a notarial de um prédio, pese embora constituírem elementos (enunciativos) importantes de identificação, não servem, exclusivamente, para a exacta determinação física ou da real situação desse prédio, enquanto unidade fundiária contínua.
No que tange às confrontações dos prédios descritos/inscritos, é posição jurisprudencial uniforme que a presunção iuris tantum derivada do registo não abrange os factos descritivos do prédio, como as áreas, limites ou confrontações (ver Oliveira Ascenção, Direito Civil – Reais, pags. 352 e ss. e Acs. do STJ, de 15/05/2008, 13/05/2008 e de 12/02/2008, acessíveis em www.dgsi.pt).
Pois bem.
Ouvimos os depoimentos de todas as testemunhas e analisamos a documentação junta aos autos pelas partes.
Ora, da audição fonográfica da referida prova testemunhal, bem como da documentação junta, resulta não ter ficado provado que o prédio dito em G (parque de campismo) se encontra junto do prédio adquirido pelos Réus, dito em B.
No caso, juntos quer dizer confinantes (pegados, ligados, adjacentes, contíguos), com estremas recíprocas e não apenas próximos.
Ora, é seguro que o prédio objecto da preferência (“J1…”) não confronta com o terreno onde está instalado o parque de campismo dos réus apelantes, referido em G (ver matéria de facto vertida em D da fundamentação de facto).
Apenas se apurou que o terreno onde está instalado o parque de campismo (G) confronta com as leiras das autoras (prédios mencionados em A e H).
Esta matéria de facto pode ser considerada assente pese embora seja, a nosso ver, irrelevante para a atribuição, ou não, do direito de preferência invocado.
Admite-se, assim, uma resposta positiva/restritiva ao indagado no quesito 1º, da base instrutória, no sentido de que se prova que “O prédio dito em G encontra-se junto do prédio das Autoras, identificado em A”.
Deste modo, o acerto factual definido na 1ª instância tem, no essencial, suficiente apoio nos descritos meios de prova.
Em suma, da análise dos referidos meios de prova resulta, com bastante segurança, a confirmação do acerto da convicção negativa do julgador da 1ª instância relativamente à matéria impugnada, sem prejuízo referido acima.
É também a nossa convicção sobre a matéria da impugnação.
Com efeito, o resumo do essencial desses depoimentos, feito pela julgadora da 1ª instância, na descrita motivação, corresponde à nossa percepção do relatado (gravação), no que concerne à credibilidade e consistência conferida aos depoimentos das referidas testemunhas e, bem assim, ao relevo probatório dos restantes meios de prova considerados.
Enfim, reavaliados os meios probatórios produzidos, conclui-se que o tribunal recorrido apreciou a prova adequadamente, apelando a todos os meios que pudessem coadjuvar à análise dos factos controvertidos, às regras de normalidade e experiência comum, com referência à situação concreta e avaliando as suas especificidades.
Por isso, aceita-se a convicção da julgadora da 1ª instância, a que aderimos, sobre a situação física (localização) dos prédios mencionados em A, B, H e G.
Apenas se justifica a alteração da matéria de facto apurada no Tribunal recorrido no que concerne à descrita matéria, não relevante.
Considera-se, assim, provada a seguinte matéria de facto:
A - Pela AP. N.° 11 de 08/11/2001 foi inscrita a aquisição, em comum e sem determinação de parte ou direito, a favor das Autoras, do prédio rústico denominado "M…", sito no …, a confrontar do Norte com N…, Sul e Poente com O…, Nascente com P…, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n° 647 da freguesia …, concelho de Vila do Conde e inscrito no artigo 93 da matriz rústica, da freguesia …, concelho de Vila do Conde - documentos juntos sob os n.°s 1 e 2, juntos a fs. 9/10 e 11, aqui reproduzidos.
B - Por Escritura Pública de 31 de Janeiro de 2013, lavrada no Cartório da Sr.ª Notária Dr.ª K…, exarada a fls. 26 a 27 verso do Livro de Notas para Escrituras Diversas n.° 19-G, H… e mulher I…, residente nas Rua …, n° …, freguesia …, concelho de Vila do Conde, compraram a F… e mulher G… o prédio rústico denominado "J…" ou "J1…", sito na …, composto por pastagem, inscrito na matriz rústica sob o artigo 94 de … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n° 1293, da freguesia …, tendo sido convencionado o preço de vinte e sete mil e quinhentos euros - cópia da escritura junta como documento n° 3, a fs. 12 a 15.
C - O prédio das Autoras identificado em A e a "J…" ou "J1…" são confinantes no sentido poente/nascente em cerca de noventa metros e norte/sul em trinta metros.
D - Os 2° Réus adquirentes não são proprietários de prédios rústicos confinantes com o adquirido.
E - O prédio das Autoras tem cerca de 15.000 m2 e o vendido, dito em B, tem cerca de 3.200 m2.
F - Na região onde os prédios das AA e o vendido se situam e para culturas arvenses a unidade da cultura é de 20.000 m2.
G - Os Réus são proprietários de um prédio rústico sito em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.° 649, inscrito a seu favor pela apresentação n.° 53 de 12/12/1996 e inscrito na respectiva matriz sob o n.° 108 da Freguesia … – fs. 54/55.
H - Além do prédio identificado em A acima, as Autoras são proprietárias do prédio rústico sito em …, …, constituído por terra lavradio e pastagem, com 4900 metros quadrados, descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila do Conde sob o n.° 271, inscrito a seu favor pela apresentação n.° 11 de 8 de Novembro de 2001, e inscrita na respectiva matriz rústica sob o n.° 105, da freguesia … – fs. 60/61.
I - Este prédio é confinante com o prédio identificado em A acima, o qual tem uma dimensão de cerca 15.000 metros quadrados.
2 - No prédio dos RR., dito em G, encontra-se instalado o parque de campismo …, pertença dos Réus.
3 - A exploração deste parque de campismo consubstancia a actividade profissional dos Réus.
4 - Há vários anos que os Réus pretendem não só ampliar o referido parque de campismo, mas também dotá-lo de infra-estruturas de apoio.
5 e 6 - Tendo em conta a proximidade do terreno vendido – B – ao aludido parque de campismo, o mesmo permite não só aumentar a capacidade do aludido parque, como construir algumas estruturas de apoio ao mesmo, designadamente alguns bungalows e um pequeno armazém de apoio.
7 - Os Réus encontram-se já a diligenciar no sentido supra descrito.
8 - O prédio das AA. e o vendido têm ambos potencialidade agrícola.
9 - Desde há 30 anos que naquele terreno apenas existe mato.
10 - O prédio adquirido destina-se à ampliação de um parque de campismo, bem como à construção de estruturas de apoio ao parque de campismo já existente.
11 - O prédio objecto dos presentes autos, o vendido, é servido por uma servidão de passagem que passa por um prédio dos Réus, o parque de campismo ….
12 - O acesso ao prédio dos Réus "J1…", a pé ou por meios agrícolas para cultivar ou vigiar, sempre foi feito pelo prédio das Autoras, "M…" e "Q…".
13 - A servidão de passagem alegada pelos Réus também onera o prédio identificado em A acima, a M…, bem como o prédio identificado em H.
14 – Proposta a acção em 2.7.2011 – fs. 20 – foi em 11.7.2013 – fs 36 – depositado o preço de 27.500,00 €uros, 150,00 €uros de despesas de escritura e 220,00 € de imposto de selo.
15 - O prédio dito em G encontra-se junto do prédio das Autoras, identificado em A.
2.2- O DIREITO
Assente a matéria de facto, cumpre apreciar o mérito do recurso e da acção, operando a subsunção jurídica.
Desde já se adianta o nosso apoio ao ponderado, com proficiência, na fundamentação de direito da sentença recorrida.
Por isso, sinteticamente, referiremos essa fundamentação.
Dispõe o artº 1380º, do Código Civil(CC):
“1. Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante […] 4. É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações.”.
O referido normativo consagra um direito real de aquisição com o objectivo de fomentar o emparcelamento de terrenos, criando objectivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se considerem imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis.
O Relatório do novo regime de emparcelamento rural instituído pelo DL 384/88, de 25/10, enfatiza a pretensão de orientar o progresso da agricultura de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade.
Preceitua o artº 18º, nº 1, do DL nº 384/88, que os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380º, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura.
Assim, após a entrada em vigor daquele diploma legal, o exercício do direito de preferência previsto no nº 1 do artº 1380º passou a depender da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
a) que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado;
b) que um dos prédios – o confinante ou o alienado – tenha área inferior à unidade de cultura (ver Antunes Varela, “Revista de Legislação e de Jurisprudência”, 127º, nºs 3838-3849, pags. 294 a 310 ; 326 a 335 ; 365 a 378; Parecer do Prof. Henriques Mesquita, publicado na Colectânea de Jurisprudência, Ano XVI, tomo II, pags. 35 a 39, e, entre outros, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 20/05/2003, 15/05/2007 e 28/07/2008, e desta Relação, de 21/11/2005, acessíveis www.dgsi.pt.);
c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
O Decreto-Lei nº 384/88, de 25/10, não revogou, expressa ou tacitamente, o artº 1380º, do CC, havendo apenas que proceder à compatibilização entre estas duas normas.
Na verdade, o que decorre do artº 18º, daquele DL, é que se pretendeu conceder o direito de preferência recíproco aos proprietários de terrenos confinantes, sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro.
A Portaria nº 202/70, de 21/4, define as áreas de cultura para as diversas regiões do país.
Na zona (região) da situação dos prédios em causa (Vila do Conde-Distrito do Porto) a unidade de cultura (arvense) é de 20.000 metros quadrados (2 Ha).
Por outro lado, na acção de preferência instaurada pelo proprietário de prédio confiante com o vendido, é sobre o demandante que recai o ónus de alegar e provar os factos que integram os mencionados requisitos, por serem factos constitutivos do seu direito (artº 342º, nº 1, do CC).
A factualidade apurada e os normativos, doutrina e jurisprudência indicados apontam no sentido de que as autoras demonstraram a verificação, no caso, dos aludidos requisitos tendentes ao reconhecimento da validade e eficácia do exercício do direito de preferência previsto no nº 1, do artº 1380º, do CC, ou seja, a relação de confinância entre os prédios, que um deles (o confinante ou o vendido) tem uma área inferior à unidade de cultura, e bem assim que, à data da compra, o réu adquirente não era dono de nenhum prédio confinante com aquele que adquiriu.
Porém, os recorrentes sustentam a não existência desse direito pois que se comprovaria a factualidade integradora da excepção prevista no artº 1381º, al. a), do CC, que estatui:
“Não gozam de direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a)Quando algum dos terrenos constitua parte componente de um prédio urbano ou se destine a algum fim que não seja a cultura;”.
De harmonia com o critério segundo o qual cada uma das partes terá de alegar e provar os pressupostos da norma que lhe é favorável, aos compradores demandados/apelantes incumbia a prova da efectiva ocorrência de factos considerados pelo direito substantivo aplicável impeditivos, modificativos ou extintivos da pretensão da contraparte, determinados de acordo com a norma em que assenta a excepção por ela invocada, que é a parte final da al. a) do artº 1381º.
Cumpre, por isso, analisar se, no caso, ocorre a excepção ao direito de preferência de proprietários de terrenos confinantes, consagrada naquele segmento normativo.
Prova-se, no que concerne, o seguinte:
- No prédio dos RR., dito em G, encontra-se instalado o parque de campismo …, pertença dos Réus.
- A exploração deste parque de campismo consubstancia a actividade profissional dos Réus.
- Há vários anos que os Réus pretendem não só ampliar o referido parque de campismo, mas também dotá-lo de infra-estruturas de apoio.
- Tendo em conta a proximidade do terreno vendido – B – ao aludido parque de campismo, o mesmo permite não só aumentar a capacidade do aludido parque, como construir algumas estruturas de apoio ao mesmo, designadamente alguns bungalows e um pequeno armazém de apoio.
- Os Réus encontram-se já a diligenciar no sentido supra descrito.
- O prédio adquirido destina-se à ampliação de um parque de campismo, bem como à construção de estruturas de apoio ao parque de campismo já existente.
Para que um terreno se considere destinado a fim diverso da cultura, como circunstância impeditiva do direito de preferência do proprietário de terreno confinante com o vendido, não basta a mera intenção mas a concreta afectação a outro fim sem ser a cultura.
Essa finalidade tem de existir no acto da venda e de ser legalmente possível.
O destino do terreno comprado (diferente da cultura) para integrar a excepção do artº 1381º, al. a), CC, só pode provar-se se apoiado em elementos objectivos, não bastando a simples intenção do comprador.
Ora, a descrita factualidade, concretamente que os réus/apelantes pretendem levar a cabo, na “J1…”, a construção de estruturas de apoio, designadamente bungalows e um armazém de apoio ao parque de campismo e que se encontram já a diligenciar nesse sentido, objectivamente considerada, não é suficiente para integrar, de modo consistente, a aludida excepção.
Na verdade, aceita-se que os réus/apelantes, com vista à exclusão do direito de preferência das autoras proprietárias confinantes, demonstram a intenção de dar ao terreno em causa um determinado destino que não seja a cultura (arvense).
Porém, não lograram provar a possibilidade legal da mutação desse destino, concretamente da construção de estruturas de apoio, designadamente bungalows e um armazém de apoio ao parque de campismo.
Como bem salientam as apeladas quando o fim é o da construção é necessário fazer prova da sua admissibilidade legal, sendo que tal desiderato consegue-se e prova-se com a apresentação da licença de construção emitida pelo órgão administrativo competente que, no caso em apreço, seria a Câmara Municipal ….
Não ficou provada nenhuma diligência feita junto da autoridade administrativa ou junto qualquer documento que indicasse aquela possibilidade legal.
Em suma, os réus/apelantes não demonstraram os factos considerados pelo direito substantivo aplicável (parte final da al. a) do artº 1381º, do CC) impeditivos da pretensão (direito de preferência) das autoras/apeladas, enquanto estas provaram os factos integradores dos aludidos pressupostos do direito real de preferência atribuído pelo artº 1380º, do CC.
Por isso, não tem razão de ser a invocação da nulidade da sentença recorrida.
Verifica-se, no caso, a nulidade prevista na alínea c), do nº 1, do artigo 615º, do CPC (Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível)?
Uma sentença (decisão judicial) é nula quando os fundamentos invocados devessem, logicamente, conduzir a uma decisão diferente da que essa sentença/acórdão expressa, sendo que a inexactidão dos fundamentos de uma decisão configura erro de julgamento e não uma contradição entre os fundamentos e a decisão (A. dos Reis, Cód. Proc. Civil Anotado, 5º, 141, A. Varela e Outros, Manual Proc. Civil, 1ª ed., 671, Rodrigues Bastos, Notas ao CPC, III, p. 246, e Acs. do STJ, BMJ, 281º/241, 380º/444, 381º/592, 432º/342, e CJ, 1994,II,263, 1995,II,57).
Quer dizer, o vício arguido ocorre quando os fundamentos invocados pelo julgador deveriam logicamente conduzir ao resultado oposto do expresso na decisão, isto é, quando exista um real vício do silogismo judiciário.
Trata-se, pois, de um puro vício formal por uma das premissas utilizadas conduzir a conclusão diferente da efectivamente manifestada.
Ora, nada disso se verifica na situação proposta para apreciação.
Na verdade, deve distinguir-se a nulidade da sentença (artº 615º, n.º 1, al. c), do CPC) do erro de julgamento.
Ora, o que os recorrentes põem em causa é a interpretação dos factos apurados e do direito efectuados na sentença recorrida.
No caso, a sentença mostra-se coerente com os seus fundamentos, sendo o corolário da fundamentação de facto e de direito constantes do mesmo. A decisão, certa ou errada, está de acordo com os respectivos fundamentos.
O que está em causa poderá ser um erro de apreciação, o que, aliás, não sucede, mas nunca a referenciada nulidade do acórdão.
Não se evidencia, pois, a descrita nulidade.
Por fim, afigura-se-nos sem pertinência, no caso, o apelo feito pelos recorrentes ao ajuizado no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 03/10/203 (proc. nº 217/1997.E1.S1), acessível em www.dgsi.pt, na apreciação de uma causa com contornos, de facto e de direito, diferentes da presente acção.
Com efeito, nestes autos, verifica-se que o prédio (alienado) objecto de preferência (“J1…” (B)) tem a área de 3.200m2 e confina com outro pertença das autoras, a saber, a “M…”, com 15.000m2 (A). Este último prédio é contíguo da “Q…”, com 4.900m2 (H), imóvel também pertença das autoras.
Quer dizer, as autoras são proprietárias de dois prédios rústicos contíguos, com uma área total de 19.900m2, ou seja, inferior à unidade de cultura fixada pela Portaria nº 202/70, de 21/4, para o distrito do Porto.
Ora, ao reconhecer-se o direito de preferência e a consequente possibilidade do fabrico, pelas autoras, de um terreno (emparcelamento) com 23.100 m2 (a unidade de cultura é ligeiramente excedida), está-se a cumprir o objectivo do novo regime de emparcelamento rural, instituído pelo DL 384/88, de 25/10: a pretensão de orientar o progresso da agricultura de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade.
Significa isto que, a nosso ver, a interpretação, no caso, dos indicados normativos do Código Civil e do DL 384/88 não é inconstitucional, por violação do disposto no artº 94º, da Constituição da República, referente à eliminação dos latifúndios, sendo certo que se afigura em conformidade com o estatuído no artº 95º, da Lei Fundamental, reportado ao redimensionamento do minifúndio.
Improcede, assim, o concluído na alegação do recurso.
3- DECISÃO
Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando-se a sentença recorrida
Custas da apelação pelos apelantes.
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Anexa-se o sumário.Porto, 19/01/2015
Caimoto Jácome
Macedo Domingues
Oliveira Abreu
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SUMÁRIO (ARTº 663º, nº 7):
I- exercício do direito de preferência previsto no nº 1 do artº 1380º passou a depender da verificação cumulativa dos seguintes requisitos:
a) que o preferente seja dono de um prédio confinante com o prédio alienado;
b) que um dos prédios (o confinante ou o alienado) tenha área inferior à unidade de cultura;
c) que o adquirente do prédio não seja proprietário confinante.
II- O Decreto-Lei nº 384/88, de 25/10, não revogou, expressa ou tacitamente, o artº 1380º, do CC, havendo apenas que proceder à compatibilização entre estas duas normas.
III- Para que um terreno se considere destinado a fim diverso da cultura, como circunstância impeditiva do direito de preferência do proprietário de terreno confinante com o vendido (artº 1381º, al. a), do CC), não basta a intenção mas a concreta afectação a outro fim sem ser a cultura, objectivamente apreciada.
Essa finalidade tem de existir no acto da venda e de ser legalmente possível.
Caimoto Jácome