Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 13784/23.9T8PRT.P1 |  |
DELIBERAÇÕES DA ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto, Porto - JL Cível - Juiz 2,
Relatora: Ana Vieira
1º Adjunto Juiz Desembargador Dr. Álvaro Monteiro
2º Adjunto Juiz Desembargador Dr. António Carneiro da Silva
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Sumário
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Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
I - RELATÓRIO
AA, residente na Rua ..., no ..., ..., contribuinte nº ...20, instaurou AÇÃO DE PROCESSO COMUM, contra CONDOMÍNIO DO edifício ..., sito à Rua ..., no Porto, representado pelo seu Administrador, BB, pedindo que se declare a anulabilidade ou seja judicialmente anuladas as deliberações identificadas em 37 a 41, 74 a 78, 88 a 95, e sintetizadas em 104, e se declare nula a adjudicação da obra à Empresa Condómina pelo conflito de interesses ocorrido, da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de maio de 2023.
Alega em resumo que o autor é proprietário da fracção autónoma designada pelas letras “AR”, correspondente ao 8º andar esquerdo, com entrada pelo nº ...62 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., e que o edifício tem vindo a ser alvo de intervenção nas fachadas, na sequência do Parecer/estudo elaborado pelo Sr. Prof. Engº CC e das prioridades aí definidas,
Mais refere que por deliberação de 17 de Novembro de 2014, foi decidido intervencionar a fachada poente do edifício que era a que tinha mais urgência na reparação, tendo a predita obra sido realizada no ano de 2015. Sucede que apesar de ter sido decidido que na obra seria aplicado um sistema de isolamento térmico pelo exterior, tecnicamente designado por ETICS e vulgarmente conhecido por “Capoto”, que é a solução mais adequada do ponto de vista técnico. Mais refere que na fachada Poente da fracção do Autor, não foi aplicado o referido capoto.
Posteriormente, por deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 14 de Maio de 2021, foi decidido intervencionar a fachada norte do edifício e nessa altura encontravam-se identificados um conjunto de problemas de infiltrações de água/prejuízos na fracção do Autor, uma vez que tinha sido efectuada uma análise exaustiva, situação que era bem conhecia do administrador, o que foi versado e resulta da acta da Assembleia referida. conforme consta da mesma acta da assembleia que deliberou a realização das obras, a administração do Condomínio só poderia adjudicar a empreitada à empresa Construções A... Lda., pelo valor orçamentado, na condição desta aceitar a realização das obras ao nível do 8º andar na fracção do Autor (Sendo que os problemas na fracção do Autor estavam todos bem identificados e no exterior seria realizada a mesma obra que a que iria ser realizada nas demais partes exteriores/fachadas das demais habitações).
Mais alega que o administrador do Condomínio por circular enviada aos Condóminos, datada de 25.05.2021 (nº 002/2021), informou que aquela empresa (A... Lda.) tinha aceite a condição e que como tal tinha adjudicado a obra à mesma empresa (o orçamento da A... Lda. era superior em 25000,00€ ao da B... Lda., sendo que acrescendo o IVA o custo para o Condomínio foi ainda superior a 25000,00€ do que se a obra fosse adjudicada a esta empresa).
Mais alega que apesar de ter sido decidido que na obra seria aplicado um sistema de isolamento térmico pelo exterior, tecnicamente designado por ETICS e vulgarmente conhecido por “Capoto”, (por ser a solução mais adequada), contrariamente ao que aconteceu na fachada Norte entre o 1º e o 7º andar, na fachada Norte das fracções do 8º andar, não foi aplicado o referido capoto. Apenas tendo sido efectuadas as seguintes obras na fracção do Autor: no exterior foram reparadas as fissuras e efectuada uma pintura, e no interior foram pintadas paredes e reparado o pavimento da sala de jantar.
Alega que não foi cumprido o que foi deliberado em Assembleia de Condóminos, tendo as fracções do 8º andar recebido tratamento mais desfavorável do que as restantes fracções de habitação, sem qualquer justificação. A fracção do Autor foi alvo de tratamento discriminatório, o que não faz sentido, desde logo pelo tratamento harmonioso em termos técnicos que se impunha ter sido feito em todo o prédio. Não existe qualquer razão técnica ou outra para que nas fracções do 8º andar não tenha sido colocado o capoto, muito pelo contrário.
Alega que o assunto das obras na fracção do Autor foi levado a assembleia realizada em 15 de Fevereiro de 2022 - ponto 7.3, o último a versar na mesma, sendo que pelo que resulta da acta foram proferidas afirmações inverdadeiras sobre o assunto, nomeadamente de que o administrador não estava mandatado para realizar a obra em capoto no 8º andar.
Refere que, nessa sequência o administrador solicitou à assembleia votação da realização dos trabalhos alegadamente pretendidos pelo Autor (quando já estava deliberado anteriormente serem feitos), tendo sido votado contra – cfr. mesmo doc. nº 5. Sucede que nessa mesma Assembleia não foram revogadas as deliberações anteriores, que impunham um tratamento igualitário a todas as fracções.
Alega que apesar disso, por mera cautela, o Autor impugnou judicialmente a deliberação referida em 22, 23 e 24, supra, tomada nessa Assembleia realizada em 15.02.2022, e pugnou pela manutenção das decisões anteriores, em acção que se encontra pendente, registada sob o nº ... do Juízo Local Cível do Porto – Juiz 2.
Refere que depois das fachadas poente e norte do Edifício terem sido intervencionadas, conforme acima descrito, de acordo com a prioridades estabelecidas, ficou a faltar a intervenção nas fachadas sul e poente do mesmo. Assim, o Autor recepcionou convocatória para Assembleia de Condóminos Extraordinária, a realizar em 26 de Maio de 2023 às 21h30, com a seguinte ordem de trabalhos;
- Analise e Discussão de Propostas Apresentadas (reabilitação fachada nascente e sul do edifício)
- Aprovação da empresa a adjudicar os trabalhos (reabilitação fachada nascente e sul do edifício)
- Apresentação da forma de pagamento dos condóminos
- documento nº 6, aqui dado por integralmente reproduzido.
Da leitura da convocatória desde logo se afere que a reabilitação das fachadas nascente e sul do edifício seria efectuada de forma uniforme, o que descansou o Autor, porque dos pontos da convocatória não se infere a possibilidade de reabilitação das fachadas nascente e sul do edifício de forma não igualitária, ou adoptando soluções diferentes consoantes os pisos, ou discriminando alguma parte do edifício.
Por isso que o Autor não compareceu na identificada assembleia, nem se fez representar na mesma.
Considera que, em função da convocatória não é possível deliberar sobre a reabilitação nas duas fachadas em causa que impliquem soluções diversas para partes determinadas das fachadas em questão, sem fundamento, nem tal faz sentido do ponto de vista técnico, tendo em conta a harmonia que se impõe para todo o edifício, e a igualdade de tratamento de todos os condóminos,
Não tendo o Autor comparecido na mesma Assembleia, nem se tendo feito representar, recepcionou a Acta nº 48 da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de Maio de 2023 às 21h30 e da leitura da mesma resulta que no ponto dois da ordem de trabalhos, foi deliberada ser selecionada a proposta da empresa A... Lda (ponto 2.3), por um lado – cfr. mesmo doc. 7. – E por outro lado, no ponto 2.5 foi aprovada a opção 1 (de entre 3 opções) – cfr. mesmo doc. 7.
Alega que é do ponto 1 que se afere em que consiste a empreitada e a diferença entre as três opções em causa – cfr. mesmo doc. 7. Resulta do ponto 1.5, o administrador resumiu as diferenças entre as três opções, tendo ficado bem explicito que a opção 1 é o revestimento das fachadas a capoto de toda a superfície cerâmica das fachadas nascente e sul – cfr.mesmo doc. 7.
Refere que há partes das fachadas que não têm superfície cerâmica, o que significa que essas partes das fachadas não serão contempladas com a solução capoto, nem resulta da acta que essas partes que não têm superfície cerâmica sejam sequer objecto de alguma intervenção – cfr. mesmo doc. 7.
Alega que, desde logo todas as fracções do 8º andar, onde se inclui a do Autor, não são revestidas a cerâmica, pelo que estão excluídas da obra que foi deliberado efectuar nas fachadas nascente e sul.
Acresce que a parte central da fachada nascente, entre o 1º e o 7º piso, ao centro, apresenta uma saliência em ângulo, com dois caixilhos e partes inferiores opacas, sendo as partes opacas revestidas com monomassa – cfr. Mesmo, ou seja, também não têm superfície em cerâmica, como as paredes do 8º andar não têm – cfr. mesmo doc.8. Alega que as paredes das fracções do 8º andar (recuadas) e as partes inferiores opacas da saliência em ângulo entre os 1º e 7º piso são revestidas a monomassa, pelo que estão excluídas da deliberada obra de intervenção nas fachadas sul e poente, sendo que da acta não resulta qualquer fundamento para a realização de obras parciais nas fachadas em questão, porque não existe.
Considera que teriam de ser apresentados fundamentos, nomeadamente do ponto de vista técnico, para serem excluídas partes das fachadas e um piso completo da colocação de capoto, o que não se verificou, o que é inadmissível. Na verdade, a aplicação do capoto em todas as fachadas de todas as habitações era a melhor solução técnica, exactamente o contrário do que foi aprovado.
Considera que, tendo os condóminos votado a realização de obras no sentido de ser aplicado capoto em algumas partes das fachadas em questão, excluindo outras partes das fachadas e o último piso, agiram em claro abuso de direito, e violaram um interesse sério e legítimo de todos os condóminos terem um isolamento térmico e impermeabilização das suas fachadas de forma uniforme. Tal atitude configura um tratamento desigual e discriminatório entre os Condóminos e excede manifestamente os limites impostos pela boa fé. Refere que o não tratamento da cobertura do prédio e a não colocação de capoto nas frações do 8º andar, não só prejudicam e discriminam os proprietários respectivos (situação agravada por serem frações recuadas em que o calor bate nos terraços e reflecte nas paredes), como também prejudicam desde logo os proprietários das frações do 7º andar que recebem o frio e o calor das frações do 8º andar que não são revestidas a capoto e ainda prejudicam todo o prédio pela ausência de uma intervenção harmoniosa que se impunha em todo o edifício.
Alega que tendo em conta a pobre intervenção aludida em 18, supra, em Maio de 2023, escassos dois anos após aquela, já se verificam problemas com fissuras na fracção do Autor, o que não acontecia se a intervenção tivesse sido a colocação de capoto. Alega que a fracção do Autor já padece de patologias devido à não colocação do sistema capoto nas anteriores intervenções, e agora em função do deliberado em 26 de Maio passado, o 8º andar nem sequer vai ser alvo de qualquer intervenção nas fachadas sul e nascente, pelo que resulta da acta, o que é inadmissível.
Refere que o autor tem de contribuir na proporção da sua permilagem, mas vê a sua fração ser tratada de forma desigual e discriminatória relativamente a outras dos pisos inferiores, com a agravante de o Autor pagar, e não poder beneficiar de subsídios que podem ir até 70% do investimento, relacionados com o melhoramento da eficiência energética nas habitações, uma vez que na sua fração não foi aplicado o sistema capoto.
Mais refere que que foi elaborado um caderno de encargos com base no qual foram solicitados orçamentos supostamente a empresas credíveis, para a execução da obra respectiva, sendo que pelo menos quatro empresas apresentaram orçamentos, tendo sido aprovada a opção 1.
Estranha que para um mesmo caderno de encargos sejam apresentados 4 orçamentos, todos eles na casa de milhares de euros diferentes, tendo em conta um critério objectivo – o do valor elevado dos orçamentos – a assembleia aprovou não serem consideradas as duas propostas mais elevadas, a da C... e a da D.... Restaram assim as duas propostas menos elevadas, sendo a da E... mais barata 98049,69€, portanto, cerca de 100000€ menos, o que em percentagem representa menos 53% do que a sua concorrente.
Tendo por base opiniões respeitáveis, mas subjectivas e sem fundamento sério, no ponto 2.3 os presentes votaram maioritariamente a proposta da empresa A.... Na verdade foi preterida uma concorrente à realização da obra por alegada falta de credibilidade e desconhecimento dos trabalhos da mesma, sendo que o pelos vistos o Sr. Administrador estranhamente apresentou pelo menos um orçamento de uma empresa desconhecida e não credível, e era suposto o Sr. Administrador solicitar orçamentos a empresas credíveis. Também não é argumento uma empresa já ter feito obras no prédio, e muito menos que está no prédio (pois é Condómina) e não pode “fugir”, sendo que por esta ordem de ideias, todas as outras empresas estão por natureza excluídas, o que não é aceitável, nem do interesse do Condomínio.
Refere que mesmo com o desconto de 3500,00€ efectuado pelo responsável da empresa A..., Sr. DD, o valor final passou a 278145,29€, o que significa que a assembleia deliberou adjudicar a obra à empresa Construções A... em detrimento de outra, sem qualquer fundamento sério, o qual é mais caro, nada mais nada menos, do que a sua concorrente em 94161,19€ (noventa e quatro mil cento e sessenta e um euros e dezanove cêntimos),
Entende que não é aceitável que a assembleia adjudique a mesma obra a uma empresa que a realize por mais 94161,19€, ou seja, mais caro mais de 50% do que a outra proposta, o que lesa gravemente o Condomínio e é contrário ao seu interesse, por isso que ora também se impugna esta deliberação.
Entende que também não é admissível que uma empresa Condómina se candidate à realização da obra com inerentes vantagens relativamente a todas as demais, como resulta da acta da assembleia ora posta em crise, nomeadamente poder estar presente na assembleia e fazer um desconto ao valor orçamentado, como aconteceu na presente assembleia. Todas as concorrentes não puderam estar presentes, nem foram convidadas a tal, e sabe-se lá se não fariam um desconto superior, havendo assim uma empresa com largas vantagens sobre todas as demais.
Alega que, não faz qualquer sentido que para um mesmo trabalho se adjudique a uma empresa que apresenta um orçamento 50% superior à outra empresa que apresentou orçamento mais barato, sem qualquer vantagem ou contrapartida para o Condomínio, e que em numerário representa quase mais 100000,00€ (cem mil euros) de prejuízo para o Condomínio, por isso que se impugna a decisão da seleção da empresa A....
Alega que a empresa ganhadora da votação é Condómina deste prédio, e como tal, nem sequer devia ter apresentado qualquer proposta, acresce que a mesma empresa, tem 21,25% do total da permilagem deste condomínio (quase ¼), se devia ter abstido na votação respectiva, em que tem interesse directo, o que não aconteceu, o que é inaceitável. Conclui que estamos perante um conflito de interesses, a Condómina tem interesse na votação adjudicando a obra a ela própria, uma vez que é do seu interesse comercial realizar a obra e prosseguir o seu escopo comercial, por isso que essa deliberação sempre é nula,
Conclui, ainda que estamos perante um Condomínio, em que uma Condómina, também com o seu voto favorável e em conflito de interesses, ganha na adjudicação da obra a realizar nas fachadas, por um valor de cerca de 300000,00€ (50% superior ao da concorrente), e o legal representante da mesma é que definiu o número de prestações que os Condóminos iriam pagar, e as datas de pagamento respectivas, sem qualquer votação dos condóminos. Acresce que na acta não vem qualquer referência quanto à data da realização da obra, em confronto com os meses de pagamento, porventura em Dezembro de 2023 não estará concluída a obra, ou sequer iniciada, mas os pagamentos já estarão efectuados, o que é contrário ao interesse do Condomínio - cfr. ponto 3.1 do mesmo
Em síntese, a presente acção ataca ou põe em crise na Assembleia de 26 de Maio de 2023, nomeadamente por ser lesivo do Condomínio/contrário à Lei: - A escolha de uma opção (opção 1) que excluí a aplicação do capoto nas fachadas das habitações do prédio que não têm superfície cerâmica, sem qualquer fundamento, o que é lesivo do Condomínio;- A seleção da proposta da empresa A..., cujo valor é superior em mais de 94000€, em percentagem mais de 50% superior a outra proposta candidata (ambas supostamente credíveis por terem sido apresentadas pelo Sr. Administrador do Condomínio), tudo para a realização da mesma obra com o mesmo caderno de encargos, o que é lesivo do Condomínio, e a Condómina candidata ter votado na adjudicação à própria, em conflito de interesses, o que gera nulidade; A ausência de qualquer votação sobre o modo de pagamento – fundo reserva/quotas extras -, como seja o número de prestações e datas respectivas e sem ser definido o prazo de realização da obra.
O réu deduziu contestação onde conclui pela improcedência da acção tendo alegado em resumo que o Edifício ... R. foi, é e será alvo de uma obra considerável para manutenção e reparação das fachadas. A decisão relativa a tais obras foi deliberada em 2014 (Ata nº 33 junta com a P.I.), ainda que coadjuvado pelo parecer técnico do Sr. Prof. Engº CC, as obras foram deliberadas pela assembleia de Condóminos. Refere que na referida Assembleia, no ponto 2, foi deliberado por unanimidade escolher o orçamento apresentado por A... Lda. E que, o A. esteve presente na Assembleia de 2021 e também aprovou por unanimidade o orçamento escolhido.
Mais alega que a fachada do Edifício tinha e mantém dois tipos de materiais diferentes no revestimento da fachada: cerâmica e monomassa. E o referido orçamento aprovado, o qual foi exaustivamente analisado por todos os Condóminos, discriminava os seguintes trabalhos relativamente à intervenção da fachada: Quanto ao revestimento existente, - Batimento e sondagem de toda a fachada com revestimento cerâmico, retirada daqueles cerâmicos que denotem problemas causados pela deterioração da base de colagem, para posterior aplicação em futuras intervenções na fachada principal e regularização dessas zonas com reboco hidrofugo; - Sondagem do revestimento da fachada em monomassas com remoção do revestimento desagregado e reposição de novo revestimento;
Quanto ao novo revestimento, - Fornecimento e aplicação do sistema ETICS sobre revestimento cerâmico com EPS 100 e 50 mm de espessura (….) Pintura das zonas revestidas a monomassas com uma demão de primário Silica (…)
Assim, foi aprovado por unanimidade, incluindo o voto favorável do A. que a intervenção na fachada fosse concretizada de forma diferente consoante o revestimento em causa existente.
Isto porque, o revestimento em monomassa não apresentava qualquer risco de desprendimento (como sucedia com o material cerâmico)
E, no 8º andar, onde se localiza a fracção do A., o revestimento é em monomassa, pelo que a intervenção deliberada era através de pintura com impermeabilização e não do sistema ETICS ou como vulgarmente se refere capoto.
Tendo a fachada da fracção do A. é parte comum e foi tratada exactamente da mesma forma que as restantes partes da fachada com revestimento idêntico. Apesar de até ter sido beneficiada, ao contrário de outras com patologias, uma vez que foi resolvido de forma rápida e eficiente um problema de infiltração ocorrido na sua fracção.
Alega que não existiu qualquer tratamento desigual ou discriminatório. Isto porque, o sistema designado ETICS foi genericamente colocado apenas nas áreas onde existia cerâmico. Com a exceção pontual dos ângulos que apesar de revestidos a monomassa também foram revestidos a ETICS para uniformidade e remate do material.
Sendo o exterior da fração do A. uma fachada em monomassas teve o esmo tratamento que as demais fachadas em monomassas.
Inclusivamente, na Assembleia realizada a 15 de Fevereiro de 2022, a Administração transmitiu a insatisfação do condómino A. por não ter sido colocado capoto no revestimento da fachada exterior à sua fracção. Tendo sido colocada para apreciação a possibilidade de serem realizados os trabalhos solicitados pelo condómino ora A., tendo tal deliberação sido votada contra, com uma maioria expressiva (97,07%).
Mais alega que na continuação faseada das obras, o Condomínio prosseguiu com a reabilitação da fachada nascente e sul do edifício, nos exatos termos que havia sido deliberado antes.
Não se compreendendo a interpretação que o A. faz da convocatória, que é clara. Inclusivamente, na Assembleia anterior de 30.09.2022 (Cfr. doc 1 que se junta) foi aprovado Caderno de encargos da obra a realizar, com base no qual foram analisados os orçamentos e escolhida a empresa para executar a obra.
Tendo sido deliberado escolher a proposta da empresa A... Lda., em consonância com o que já havia sucedido com as reabilitações anteriores (De salientar que a deliberação relativa à escolha da empresa teve uma percentagem favorável à escolhida de 97,19%.).
Mais alega que embora nada impeça que um Condómino se possa candidatar a apresentar proposta para realizar obras no prédio do qual faz parte, não corresponde à verdade que tal tenha sucedido. Já que a empresa à qual a obra foi adjudicada não é Condómina. O que prejudica a alegada nulidade, que se impugna por total falta de fundamento legal
Acresce que, como o A. bem sabe, até porque é assessorado por perito técnico, o capoto utilizado na reabilitação do edifício do Condomínio não cumpre os requisitos exigidos no âmbito dos subsídios relativos à eficiência energética. Pelo que, também nesta questão não existe qualquer prejuízo do A. e comparação com os demais condóminos.
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Notificada a contestação ao autor o mesmo veio impugnar a prova documental e o alegado que não estivesse de acordo com a petição.*
Após os articulados foi proferido o seguinte despacho: «…Compulsados os autos, resulta que os mesmos contêm todos os elementos necessários para que seja proferida uma decisão de mérito. Nestes termos, determina-se a notificação dos sujeitos processuais, nos termos e para os efeitos estatuídos no artigo 3º n.º 3 do CPC. Notifique.».As partes nada vieram alegar.
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Nos autos foi proferido o saneador-sentença recorrido nos seguintes termos: «… I. DO VALOR DA AÇÃO
Fixo o valor da ação em 30.000,01€ (trinta mil euros e um cêntimo), nos termos do artigo 306º do CPC.
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II. SANEAMENTO
O Tribunal é competente na razão da nacionalidade, da matéria e da hierarquia.
O processo é o próprio e a petição inicial é apta.
As partes têm personalidade, capacidade judiciárias e são legítimas.
Não existem quaisquer nulidades, exceções dilatórias ou questões prévias de que importe conhecer.
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III. OBJETO DO PROCESSO
- Invalidade das deliberações da Assembleia de Condóminos.
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Porque os autos contêm todos os elementos necessários para que seja proferida uma decisão de mérito, passar-se-á de imediato à sua apreciação.
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RELATÓRIO
AA, residente na Rua ..., no ..., ..., contribuinte nº ...20, instaurou AÇÃO DE PROCESSO COMUM, contra CONDOMÍNIO DO edifício ..., sito à Rua ..., no Porto, representado pelo seu Administrador, BB, pedindo que se declare a anulabilidade ou seja judicialmente anuladas as deliberações identificadas em 37 a 41, 74 a 78, 88 a 95, e sintetizadas em 104, e se declare nula a adjudicação da obra à Empresa Condómina pelo conflito de interesses ocorrido, da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de maio de 2023.
Citado, o Réu contestou pugnando pela improcedência da presente ação.
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FUNDAMENTAÇÃO
DE FACTO
1. O Autor é proprietário da fração autónoma designada pelas letras “AR”, correspondente ao 8º andar esquerdo, com entrada pelo nº ...62 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., da União de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., concelho ..., inscrita na matriz predial urbana sob o artigo ...6, descrita na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o nº ...05....
2. O Edifício tem vindo a ser alvo de intervenção nas fachadas, na sequência do parecer/estudo elaborado pelo Sr. Prof. Engº CC e das prioridades aí definidas.
3. Por deliberação de 17 de novembro de 2014, foi decidido intervencionar a fachada poente do edifício que era a que tinha mais urgência na reparação.
4. A obra foi executada no ano de 2015.
5. Da ata n.º 33 consta “Ponto 1 da ordem de trabalhos: Fachadas a necessitar de intervenção — análise e decisão a tomar sobre os orçamentos para execução das obras da recuperação da fachada
1.1. Presidente da mesa: Tendo sido o Sr. Administrador mandatado, na assembleia geral anterior, no sentido de apurar junto da Câmara Municipal do Porto acerca dos formalismos necessários à execução de qualquer um dos orçamentos constantes no mapa resumo, solicita ao mesmo a confirmação do cumprimento das diligências referidas e a indicação do resultado das mesmas. O Sr. Administrador responde que não tem qualquer resposta para as questões levantadas, uma vez que a ajuda que solicitou ao Sr. Eng. EE, da firma A..., Lda. não produziu efeitos. 1.2. Condómino DD esclarece que o Sr. Eng. EE, a seu pedido, tratou do assunto junto da Câmara, tendo sido informado de que a eventual obra de reabilitação da fachada poente do edifício adotando a solução de "capoto" revestido com mosaicos cerâmicos idênticos aos atuais não exige licenciamento. 1.3.O Eng. FF, que apoiou a Administração na preparação do caderno de encargos que originou os orçamentos em aprovação, fez um resumo das 3 soluções possíveis para a reparação da fachada poente e sobre as implicações de cada uma relativamente a documentação a apresentar na câmara. Dá explicações sobre as diferenças entre as 3 soluções e relata a evolução do processo em curso. Refere, em particular, a necessidade de existir um projeto que defina a obra que venha a ser decidido efetuar. 1.4. Condómino GG resume também a evolução do processo em curso desde a assembleia geral de 24 de janeiro de 2014, referindo-se, em particular, ao problema das infiltrações de água na habitação do condómino BB, do qual não são ainda conhecidas as origens. 1.5. Eng. FF indica as razões para a preferência, do ponto de vista técnico, pela solução do "capoto" sem sobreposição de revestimento cerâmico, no que diz respeito á reparação da fachada poente. 1.6. Presidente da mesa propõe, após as explicações dadas pelo Eng. FF, a eliminação da solução do "capoto" com sobreposição de revestimento cerâmico, o que é aceite pelos condóminos presentes.
1.7. Condómino DD refere que, no caso de a fachada poente vir a ser reparada com a aplicação da solução do "capoto", haverá a possibilidade de aproveitamento de mosaicos cerâmicos que, pelo facto de estarem soltos, venham a ser retirados da mesma, podendo vir a ser aplicados nas outras fachadas, se necessário. Diz estar convencido de que qualquer das 2 soluções que ficam em discussão, após a eliminação anteriormente referida, será facilmente justificada pelo arquiteto da obra num eventual requerimento à Câmara. 1.8. Presidente da mesa resume então essas 2 soluções técnicas: uma consiste na reparação da fachada atual, fixando os mosaicos que se apresentem soltos e a outra que promove a reabilitação da fachada poente através da aplicação de "capoto" sobre os mosaicos atuais, retirando aqueles que estiverem soltos e substituindo-os de modo a que toda a superfície fique devidamente regularizada. 1.9. Condómino HH esclarece questões relacionadas com os preços das soluções previstas no relatório do Prof. CC sobre o estado do edifício, recordando que uma reparação integral de todas as deficiências detetadas custaria cerca de 250 000€ e uma reparação das partes consideradas mais urgentes custaria 130 000 €. Frisou que a obra em discussão na assembleia diz respeito apenas a uma fração das consideradas mais urgentes.
1.10 Condómino II solicita um esclarecimento técnico ao Eng. FF sobre o facto de a fachada poente não ser a única em balanço (uma das razões apontadas para as deficiências que apresenta), uma vez que a fachada sul apresenta as mesmas características. Foi esclarecido de que as situações apresentavam graus de gravidade diferentes, tendo em conta as diferentes exposições. 1.11 Condómino GG chama a atenção dos presentes para o facto de os orçamentos pedidos se basearem no pressuposto de que as soluções antes referidas seriam as mais adequadas para a fachada poente do edifício, pelo que deverá ser validado por um parecer do arquiteto responsável pelo projeto do edifício. 1.12 Condómino DD comunica aos presentes que a firma A..., Lda., da qual é gerente, decide retirar a proposta de orçamento enviada à Administração do Condomínio para eventual realização das obras em discussão. 1.13 Condómino JJ solicita esclarecimentos relativamente à idoneidade das 2 empresas que, à partida, serão as únicas concorrentes à realização das obras: F... e G.... 1.14 Condómino II chama a atenção para o facto de eventuais necessidades de obras do edifício ... que não estejam a coberto da intervenção em discussão e digam respeito a zonas comuns do mesmo deverem continuar a merecer a devida resposta por parte da Administração do Condomínio, não podendo ser ignoradas tendo como razão o investimento em vista. Os presentes concordaram com essa observação. 1.15 Condómino BB pede à mesa que seja sujeita a votação a seguinte proposta: "A assembleia aceita que a fachada poente seja reabilitada adotando a solução do revestimento com "capoto", no pressuposto de que o arquiteto autor do projeto de arquitetura do edifício aceite a mesma"? Essa proposta foi colocada a votação tendo sido aprovada por unanimidade, o que faz com que das diferentes soluções técnicas presentes nos orçamentos em discussão reste apenas uma, a da aplicação do "capoto" para reabilitação da fachada a ser considerada na votação dos orçamentos. Preparando-se a assembleia para votar os orçamentos apresentados pelas empresas concorrentes às obras e tendo mesmo procedido a uma primeira votação nesse sentido, o condómino HH solicitou uma intervenção:
1.16 Condómino HH considera, o que é reconhecido pelos presentes, que o Sr. DD está presente na assembleia como condómino e não como gerente da empresa A..., Lda., pelo que não deverá poder intervir nesta qualidade e por consequência o orçamento proposto pela mesma não deverá ser retirado da votação. Realizou-se então a votação dos orçamentos, a saber: A - Orçamento da F..., no valor de 53.940 €. B-Orçamento da G..., com aplicação de revestimento em zinco nos topos das paredes envolventes dos terraços, no valor de 34 664 €. C- Orçamento da G..., com aplicação de revestimento em alumínio nos topos das paredes envolventes dos terraços, no valor de 34.166€. DOrçamento da A..., Lda., no valor de 28 277 €. O resultado foi o seguinte, depois de consideradas as permilagens das frações dos condóminos presentes, assim como as procurações: Orçamento A — 0,00 %. Orçamento B — 29,55 %. Orçamento C — 0,00 %. Orçamento D — 65,77 %. Abstenções — 4,67 %. Procedeu-se ainda a 3 votações, cujas propostas foram aceites pela mesa: "No caso de a empresa A..., Lda. vir a desistir da sua proposta para realização das obras, a assembleia concorda que a empresa G..., com o orçamento B, a substitua"? Resultado da votação: aprovada a proposta por unanimidade. (…).
6. Na fachada Poente da fração do Autor não foi aplicado capoto.
7. Por deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 14 de maio de 2021, foi decidido intervencionar a fachada norte do edifício.
8. Da ata n.º 44 consta: “Aos catorze dias do mês de maio do ano dois mil e vinte e um reuniu, pelas vinte e uma horas e trinta minutos, a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do edifício ..., na sala do condomínio, com a seguinte ordem de trabalhos: 1) Análise e discussão da necessidade de reabilitação da fachada norte do edifício. 2) Análise, discussão e aprovação de um orçamento para a obra. 3) Forma de financiamento da obra. (…) Ponto 1 da ordem de trabalhos: Análise e discussão da necessidade de reabilitação da fachada norte do edifício. O Administrador do Condomínio, BB, pediu a palavra. Referiu que, finalmente, tendo a administração do condomínio recebido já 3 propostas para o efeito, haveria condições para a concretização da obra de reabilitação da fachada norte do edifício, prevista desde 2014, ano em que, após as assembleias gerais realizadas em 27 de outubro e 14 de novembro e a auditoria realizada pelo Sr. Prof. CC, ficou decidido que, de acordo com as prioridades então estabelecidas, após a reabilitação da fachada poente, que viria a ser realizada em 2015, teria lugar a da fachada norte, à qual se seguiria a da fachada nascente e finalmente a da fachada sul.
Apresentou então um resumo das propostas das 3 empresas concorrentes, elaboradas com base em caderno de encargos por si redigido e enviado às mesmas. Indicam-se, em particular, os valores dos respetivos orçamentos: H..., Construção e Engenharia, S.A. – 89.255,00 € + IVA. - B..., Lda. – 123.050,00 € + IVA. – A..., Lda.- 148.055,00 € + IVA. Referiu ainda que a empresa H... não incluiu no orçamento os trabalhos referentes às áreas comercial e de escritórios, o que conduz à sua eventual exclusão do concurso e a empresa B... propõe que o IVA seja calculado à taxa de 6% sobre 60% do valor total do orçamento (mão de obra) e à taxa de 23% sobre 40% do valor total do orçamento (materiais). O condómino FF pôs em causa a solução prevista (revestimento por capoto) para a fachada norte, apresentando como razão o facto de a mesma exigir manutenções periódicas, de 5 em 5 anos. O condómino AA chamou a atenção para o facto de a sua habitação (8º Esq.) estar a ser vítima de infiltrações, as quais justificariam uma intervenção urgente por parte do condomínio. O administrador do condomínio, BB, afirmou que conhecia bem o problema do 8º Esq., uma vez que foi o responsável pela respetiva análise exaustiva, e cuja resolução era da responsabilidade do condomínio. Descreveu o problema atual da habitação, referindo ainda que a mesma necessitava de uma intervenção no revestimento exterior das fachadas poente e norte, sucedendo que a fachada poente não fora intervencionada aquando da reabilitação que teve lugar em 2015. O condómino HH pediu a palavra, tendo afirmado não se recordar de alguma vez ter sido tomada pelo condomínio a decisão de reabilitar uma fachada de cada vez, tendo colocado mesmo a hipótese de se pensar numa obra que contemplasse todas as 3 fachadas ainda não reabilitadas, o que foi considerado incomportável em termos de custos. De seguida pronunciou-se o condómino JJ, que participou online na assembleia, recordando que tal decisão fora tomada na mesma altura (2014) em que foi decidida a reabilitação da fachada poente, tendo sido então estabelecida também uma ordem para a atuação sobre as restantes fachadas: norte, nascente e sul, de acordo com prioridades resultantes da auditoria efetuada anteriormente pelo Prof. CC. Referiu ainda que defendia a intervenção em discussão, tendo em conta, não só a melhoria do conforto, resultante da mesma, para uma grande parte dos condóminos, como a valorização do edifício e a sua proteção para os próximos anos. O condómino II pediu a palavra, tendo concordado com as palavras do condómino JJ e defendido também a realização da obra. O condómino GG reafirmou as versões dos condóminos anteriores, tendo ainda referido que em todas as assembleias realizadas depois de completada a intervenção na fachada poente, foi recordada a necessidade de pôr em marcha a intervenção sobre as fachadas seguintes, tendo sempre sido dada pelo administrador do condomínio, como razão para o respetivo adiamento, a dificuldade que se verificava para a obtenção de orçamentos, problema que foi finalmente ultrapassado, 6 anos decorridos, pelo atual administrador, BB. Os restantes condóminos presentes acabaram de um modo geral por concordar com a necessidade de concretização urgentes da obra, tendo então o presidente da mesa proposto a realização de uma votação com vista á aceitação ou não da mesma pelos presentes. O resultado dessa votação foi: A favor – 96,00%. Contra - 1,83%. Abstenções —2,16%. Ponto 2 da ordem de trabalhos: Análise, discussão e aprovação de um orçamento para a obra Com base neste resultado, que comprova a inequívoca concordância dos presentes com a realização da obra, o presidente da mesa propôs nova votação, agora para seleção de um orçamento. O Sr. DD, presente na assembleia, afirmou então que a sua empresa estaria em condições de propor taxas de IVA idênticas às da empresa B.... Por outro lado, foi considerado pelos presentes que a empresa H... não deveria ser considerada, tendo em conta o facto de não contemplar na sua proposta os trabalhos referentes às áreas comercial e de escritórios. O condómino II pediu a palavra, tendo afirmado que, do seu ponto de vista, apesar da diferença existente entre os orçamentos, defendia a escolha da proposta da empresa A..., Lda., tendo em conta que foi a construtora do edifício, conhecendo-o portanto melhor do que a B..., fez um trabalho por todos considerado adequado aquando da reabilitação da fachada poente e tem um relacionamento de longa data com os condóminos e a administração do condomínio, o qual se torna ainda mais fácil tendo em conta a localização dos seus escritórios no edifício .... O administrador do condomínio também manifestou a sua preferência pela empresa A..., Lda., não só pelas razões apontadas anteriormente, mas ainda por conhecer em detalhe as especificações da sua proposta, tendo no entanto solicitado ao Sr. DD a inclusão no orçamento da sua empresa, sem alteração do valor do mesmo, não só da intervenção anteriormente referida na habitação do condómino AA, como da reabilitação das juntas de dilatação existentes na fachada norte. O Sr. DD respondeu que, para dar uma resposta concreta a tal solicitação, teria de verificar o que aquelas intervenções poderiam vir a envolver, pelo que não a poderia apresentar desde já.
Realizada a votação, foi escolhida por unanimidade a empresa A..., Lda., sob a condição de o seu orçamento vir a incluir as intervenções referidas anteriormente, sem o que teria de ser equacionada pela administração a entrega da realização da obra à empresa B.... (…) O administrador do condomínio informou ainda os presentes da possibilidade de tirarem partido, a nível individual, do “Programa de Apoio Edifícios Mais Sustentáveis", que prevê uma comparticipação de 70% do valor investido em obras de beneficiação de habitações, até ao limite de 3.000 €. (…)”.
9. Nessa altura encontravam-se identificados um conjunto de problemas de infiltrações de água na fração do Autor.
10. O administrador do Condomínio por circular enviada aos Condóminos, datada de 25.05.2021, informou que a empresa A... Lda. tinha aceite a condição e que como tal tinha adjudicado a obra à mesma empresa.
11. As obras foram executadas no ano de 2021.
12. Na fachada norte das frações do 8º andar não foi aplicado capoto.
13. Foram efetuadas as seguintes obras na fração do Autor: no exterior foram reparadas as fissuras e efetuada uma pintura, e no interior foram pintadas paredes e reparado o pavimento da sala de jantar.
14. O assunto das obras na fração do Autor foi levado a assembleia realizada em 15 de fevereiro de 2022.
15. Da ata n.º 45 consta: “7.3) Fração AR - oitavo esquerdo. O administrador do condomínio resumiu a situação relativa ao oitavo andar esquerdo, propriedade do condómino AA, começando por descrever os trabalhos efetuados no mesmo: Eliminação de infiltrações: Depois de algumas intervenções para deteção das causa das infiltrações existentes na sala e conforme fora aprovado na última assembleia, procedemos às respetivas retificações, o que levou a empresa A..., Lda. a realizar, sem custos, os diversos trabalhos. A administração do condomínio teve apenas necessidade de contratar uma empresa para a reabilitação do pavimento em madeira, tendo todos os trabalhos sido realizados conforme as boas normas de execução. No entanto, o condómino não se encontra satisfeito com a obra realizada na sua habitação, pois pretende que seja colocado nas paredes do exterior o etics (capoto), o que não está incluído no mandato atribuído à administração do condomínio na assembleia em que a realização da obra foi aprovada. Por este facto tem-se verificado uma troca de correspondência com o advogado contratado pelo condómino, da qual têm resultado alguns diálogos, via telefone, entre o mesmo e o administrador do condomínio. Tendo sido solicitada à assembleia, pelo administrador do condomínio, a votação da realização dos trabalhos pretendidos pelo condómino AA, a mesma teve o seguinte resultado: A favor — 2,93%. Contra – 97,07%. Abstenções — 0,00%. A realização das obras foi reprovada.
16. Correm termos neste Juízo Local Cível os autos de processo n.º ... em que são partes o ora Autor e o ora Réu e no qual o Autor pede que a) se declare a anulabilidade da deliberação da assembleia de condóminos acometida, tomada em 15 de fevereiro de 2022, que denega a realização dos trabalhos pretendidos pelo Autor, consistentes na aplicação de um sistema de isolamento térmico pelo exterior, tecnicamente designado por ETICS e vulgarmente conhecido por “capoto”, nos frontispícios poente e norte da fração identificada no artigo 1º desta p.i.; b) se reconheça que as paredes exteriores da fração identificada no artigo 1º da p.i. integram necessariamente as fachadas do prédio onde ela (fração) se insere; c) se condene o R., representado pelo seu administrador, a cumprir as deliberações tomadas nas assembleias de 17 de novembro de 2014 e de 14 de maio de 2021, fazendo executar a aplicação de um sistema de isolamento térmico pelo exterior, tecnicamente designado por ETICS e vulgarmente conhecido por “capoto”, também nos frontispícios poente e norte da fração identificada no artigo 1º da p.i.
17. Nos autos referidos em 16. foi proferida sentença em 23/01/2024, da qual foi interposto recurso.
18. O Autor rececionou convocatória para Assembleia de Condóminos Extraordinária, a realizar em 26 de maio de 2023 às 21h30, com a seguinte ordem de trabalhos; - Analise e Discussão de Propostas Apresentadas (reabilitação fachada nascente e sul do edifício). - Aprovação da empresa a adjudicar os trabalhos (reabilitação fachada nascente e sul do edifício). – Apresentação da forma de pagamento dos condóminos.
19. O Autor não compareceu na identificada assembleia, nem se fez representar na mesma.
20. Da ata nº 48 da Assembleia Extraordinária de Condóminos realizada em 26 de maio de 2023 consta: “Aos vinte e seis dias do mês de maio do ano dois mil e vinte e três reuniu, pelas vinte e uma horas e trinta minutos, a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do edifício .... na sala do Condomínio do empreendimento, com a seguinte Ordem de Trabalhos: I Análise e discussão de propostas apresentadas (reabilitação fachada nascente e sul do edifício) 2 Aprovação da empresa à qual serão adjudicados os trabalhos (reabilitação fachada nascente e sul do edifício) Apresentação da forma de pagamento dos condóminos. Constituição da mesa: Presidente: Condómina KK: Condómino II. Após a constituição da mesa, aprovada pelos presentes, foram conferidas as presenças, que representavam, em percentagem, 70,50% do condomínio. Ponto 1 da ordem de trabalhos: Análise e discussão de propostas apresentadas (reabilitação fachada nascente e sul do edifício) Foi distribuído aos presentes um quadro, anexado à ata, contendo os valores das 4 propostas recebidas pela administração. das empresas E..., A... Lda., C... e D....
1.1 - Foi dada a palavra ao administrador BB, que fez um resumo de todo o processo relativo à reabilitação das fachadas nascente e sul do edifício, desde a aprovação do respetivo caderno de encargos na Assembleia Geral Extraordinária realizada cm 30 de setembro de 2022, até presente assembleia, para seleção da empresa a contratar para concretização da obra. 1.2 O condómino II solicitou a palavra para apresentar à assembleia um pedido da condómina LL, por si representada, no sentido de a realização da assembleia ser adiada a fim de poder apresentar novas propostas. Votado este pedido, depois de esclarecida uma dúvida do condómino GG, foi recusado pelos presentes de forma unânime. 1.3 O condómino II solicitou novamente a palavra para apresentar uma sugestão no sentido de as propostas das empresas C... e D... não serem consideradas, atendendo aos valores elevados que apresentavam, em comparação com as duas restantes. Efetuada a votação), esta proposta foi aprovada por unanimidade pelos presentes. 1.4 O condómino II pediu mais uma vez a palavra para chamar a atenção para as propostas mantidas, das empresas E... e A..., Lda. das quais. a primeira propunha um orçamento de valor muito reduzido, em comparação com o da segunda, mas exigia precauções. Solicitou então à presidente da mesa para ler as palavras recebidas do condómino JJ. por si representado na assembleia, sobre esta empresa: l) Empresa não conhecida. Dos meus telefonemas ninguém os conhece; 2) O site não indica quaisquer clientes onde se possa obter referências e ver a qualidade dos trabalhos feitos; 3) O site só tem fotografias alegadamente de trabalhos feitos. Não identifica mais nada. Qualquer um pode colocar fotografias; 4) O site tem pelo menos 5 comentários muito negativos, a dizerem que é uma empresa que não recomendam por não cumprir prazos, os trabalhos encomendados. etc. 5) São de Lisboa e não têm trabalhos no Porto. Em caso de necessidade a resistência a mais deslocações poderá ser grande; 6) São o mais barato em 4 propostas, pode-nos sair caro. Seguiram-se algumas observações e pedidos de esclarecimento por parte de alguns dos presentes.
1.5 — A condómina MM solicitou ao administrador que recordasse a diferença entre as 3 opções que estavam contidas em cada proposta, de acordo com o aprovado na assembleia de 30 de setembro de 2022. O administrador BB resumiu a resposta do seguinte modo: Opção 1 Revestimento a capoto de toda a superfície cerâmica das fachadas nascente e sul. Opção 2 Igual à opção 1, mas excluindo as zonas recolhidas das varandas e respetivas floreiras. Opção 3 — Igual à opção 2, mas excluindo as zonas recolhidas floreiras adjacentes às janelas de alguns quartos. 1.6 A condómina KK pediu alguns esclarecimentos sobre a solução que irá ser adotada para as padieiras, soleiras e ombreiras nas zonas das varandas e das floreiras, tendo sido admitido pelo Sr. DD. na qualidade de gerente da empresa A..., Lda., adotar a solução do revestimento a alumínio, a confirmar aquando da realização da obra. 1.7 O administrador referiu que o revestimento a capoto zonas das varandas e floreiras poderá eventualmente causar dificuldades na limpeza de algumas superfícies mais próximas de algumas plantas. 1.8 - Referiu ainda a necessidade que se verifica de adotar uma solução fora de normal para montagem de andaimes no terraço da habitação 2º Dt. onde existe uma marquise que perturba a montagem habitual.
1.9 — O condómino GG perguntou aos presentes se tinham conhecimento de algum pedido para a instalação da referida marquise, tendo-se concluído que nenhum tem conhecimento da sua existência. 1.10 Na opinião do condómino NN, na eventualidade de a solução a adotar implicar um aumento do orçamento aprovado, o mesmo deverá ser imputado ao proprietário da habitação em causa. 1.11 O condómino OO pediu a palavra, tendo solicitado especial atenção à floreira do piso 2, urna vez que recebe diretamente a água da chuva que escorre ao longo da fachada sul, o que eventualmente justificará uma atenção redobrada no que diz respeito à respetiva proteção contra infiltrações. Ponto 2 da ordem de trabalhos: Aprovação da empresa à qual serão adjudicados os trabalhos (reabilitação fachada nascente e sul do edifício) 2.1 Pediu a palavra o condómino II. a fim de solicitar à presidente da mesa a leitura de razões para a eventual escolha da proposta da empresa A..., Lda., enviadas pelo condómino JJ: 1) Já fez a primeira metade do prédio. Importante manter a consistência nas soluções utilizadas. 2) Conhece o prédio e tem interesses em manter a qualidade do mesmo. 3) Por estar no prédio não pode “fugir” e deixar por fazer ou fazer mal. 4) Segundo mais barato 2.2 O condómino GG deu o seu total acordo às razões invocadas pelo condómino JJ para a escolha da empresa A..., Lda. para a realização da obra, tendo pedido à mesa a apresentação assembleia de uma proposta nesse sentido, 2.3 Os presentes entenderam, através de votação efetuada, apenas com um voto contra da condómina LL, que deveria ser selecionada a proposta da empresa A..., Lda. O resultado da votação foi de 97,19% na da empresa A..., Lda. e de 2,81% na proposta da empresa E.... 2.4 O condómino II pediu a palavra para sugerir aos presentes a escolha da opção 1, no que diz respeito à aplicação de capoto, apresentando como razão o facto de a diferença de preço relativamente às outras 2 opções ser relativamente baixa. Referiu também as razões invocadas pelo condómino JJ no mesmo sentido: A opção por fazer tudo justifica-se porque: i) a diferença para a solução de excluir as varandas é pequena; ii ) na outra metade do prédio fez-se tudo; não é justo agora fazer-se menos; iii) o prédio ficaria com soluções desiguais. 2.5 Procedeu-se então à votação relativa às opções.
tendo sido aprovada por unanimidade a opção 1. 2.6 O Sr. DD foi então questionado pela presidente da mesa, condómina KK, no sentido de admitir um eventual desconto no valor constante da proposta da opção 1: 255.854,00 IVA. Aceitou fazer um desconto de 3.500,00€, tendo aquele valor passado, deste modo, para 278.145,29€, IVA incluído. Ponto 3 da ordem de trabalhos: Apresentação da forma de pagamento dos condóminos 3.1 Depois de diversas sugestões, foi admitido pelo Sr. DD que condómino proceda à liquidação da parte que lhe compete, de acordo com listagem anexa, através de 3 prestações, nas primeiras quinzenas dos meses de agosto, outubro e dezembro de 2023. Foi ainda admitida pelo Sr. DD uma eventual reapreciação destas datas. Nada mais havendo a considerar, o administrador interveio no sentido de dever ser pedida autorização para que a mesa da assembleia ficasse mandatada para redigir e escrever a respetiva ata, sendo a sua validação imediata. Levada a proposta a votação, foi a mesma aprovada por unanimidade. O presidente da mesa deu então por encerrada a sessão. cerca das 22:50 h”.
21. Há partes das fachadas do prédio que não têm superfície cerâmica, não sendo contempladas com a solução capoto.
22. As frações do 8º andar, onde se inclui a do Autor, não são revestidas a cerâmica.
23. A parte central da fachada nascente, entre o 1º e o 7º piso, ao centro, apresenta uma saliência em ângulo, com dois caixilhos e partes inferiores opacas.
24. As partes opacas são revestidas com monomassa.
25. As paredes das frações do 8º andar (recuadas) e as partes inferiores opacas da saliência em ângulo entre os 1º e 7º piso são revestidas a monomassa.
26. Verificam-se problemas com fissuras na fração do Autor.
27. A fachada do Edifício tinha e mantém dois tipos de materiais diferentes no revestimento da fachada: cerâmica e monomassa.
28. Da ata n.º 46 consta: “Aos trinta dias de setembro de dois mil e vinte e dois, pelas vinte e uma horas e cinquenta minutos reuniu a Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos do edifício ..., na sala do Condomínio do Edifício, com a seguinte Ordem de Trabalhos: 1 Análise, discussão e aprovação do caderno de encargos da empreitada de REABILITAÇÃO DAS FACHADAS NASCENTE E SUL DO EDIFÍCIO ..., .... Formas de financiamento da empreitada; 3. Trinta minutos para assuntos de interesse do condomínio. Foi constituída a Mesa da Assembleia Geral, sendo eleito Presidente o condómino JJ e o Secretário o condómino PP. Após a constituição da Mesa foram conferidas as presenças, verificando-se que representavam 78,30% do Condomínio. De Imediato, o presidente da Mesa deu inicio à Assembleia Geral Extraordinária de Condóminos, mantendo a ordem dos pontos da convocatória: 1. Análise, discussão e aprovação do caderno de encargos da empreitada de REABILITAÇÃO DAS FACHADAS NASCENTE E SUL DO edifício ...; O presidente da Mesa deu a palavra ao Administrador BB, que tez uma apresentação pormenorizada da empreitada a realizar. Após discussão pela assembleia deste ponto, o Presidente da Mesa resumiu a posição da Assembleia, na seguinte proposta, que colocou votação dos condóminos presentes: PROPOSTA DE ALTERAÇÃO DO CADERNO DE ENCARGOS: Que o caderno de encargos inclua as seguintes 3 alternativas: A) Colocar CAPOTO em todos os mosaicos das duas fachadas objeto da empreitada; B) Igual à anterior, excetuando a colocação nas varandas e nas floreiras das varandas; C) Igual à anterior, excetuando, também, a colocação nas janelas dos quartos. De seguida o presidente da Mesa colocou à votação o caderno de encargos com a inclusão das três hipóteses de alteração, definidas acima, tendo sido aprovada por maioria, com os seguintes votos: A favor: 97,06%. Abstenções: 2,94% do representante do AA; contra 0%; 2. Formas de financiamento da empreitada; A Assembleia não se pronunciou sobre este ponto, por entender que, neste momento, é prematuro discutir financiamento sem conhecer os orçamentos e empresas contactadas para a empreitada. Em vez disso, a Assembleia decidiu mandatar o Administrador para providenciar os orçamentos e, posteriormente, proceder à marcação de nova assembleia geral extraordinária para discutir os orçamentos apresentados. Esta proposta foi aprovada por maioria, exatamente com os mesmos números que aprovaram a proposta do ponto anterior. 3. Trinta minutos para assuntos de interesse do condomínio. Este ponto foi objeto de muita, alargada, e viva discussão (…).”
29. O revestimento com o material cerâmico apresenta risco de desprendimento.
30. Na fachada onde não existia cerâmico foi efetuada a calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura.
31. Sendo o capoto utilizado nas zonas revestidas a cerâmica.
Factos não provados:
Inexistem.
Motivação
Para decidir, como o fez, o tribunal atendeu aos factos assentes por acordo das partes e aos documentos juntos aos autos – atas das assembleias de condóminos, convocatória juntas aos autos.
DE DIREITO
Nos autos invoca o Autor que a escolha de uma opção que excluí a aplicação do capoto nas fachadas das habitações do prédio que não têm superfície cerâmica, sem qualquer fundamento, é lesivo do Condomínio; A seleção da proposta da empresa A..., cujo valor é superior mais de 50% superior a outra proposta candidata é lesivo do Condomínio, e a Condómina candidata ter votado na adjudicação à própria, em conflito de interesses, gera nulidade. Alega, ainda, a ausência de qualquer votação sobre o modo de pagamento.
Pronunciou-se o Réu no sentido de que a obra concretizada cumpriu na íntegra o caderno de encargos elaborado e o orçamento aprovado por unanimidade. A fachada da fração do Autor foi tratada da mesma forma que as restantes partes da fachada com revestimento idêntico. Não existindo qualquer tratamento desigual ou discriminatório porque o sistema designado ETICS foi genericamente colocado apenas nas áreas onde existia cerâmico. Na Assembleia realizada a 15 de fevereiro de 2022, a Administração transmitiu a insatisfação do condómino Autor por não ter sido colocado capoto no revestimento da fachada exterior à sua fração. Tendo sido colocada para apreciação a possibilidade de serem realizados os trabalhos solicitados pelo condómino ora Autor, tendo tal deliberação sido votada contra, com uma maioria expressiva (97,07%). Na continuação faseada das obras, o Condomínio prosseguiu com a reabilitação da fachada nascente e sul do edifício, nos exatos termos que havia sido deliberado antes.
Efetivamente, no que concerne ao último ponto da ordem de trabalhos - Apresentação da forma de pagamento dos condóminos – o vertido na ata não consubstancia uma deliberação, mas uma mera declaração que, tão pouco, foi objeto de votação. Daqui decorre que inexistindo deliberação dos condóminos sobre este ponto, não se poderá falar em invalidade da mesma.
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado - artigo 1433.º n.º 1 do CC.
Não resulta do mencionado ponto 3 da ata n.º 48 qualquer deliberação dos condóminos. Daqui decorre que não se poderá concluir estarmos perante deliberações anuláveis, nulas ou ineficazes.
Sob a epigrafe - Impugnação das deliberações – estabelece o artigo 1433.º n.º 1 do CC que as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Resulta nos autos que o prédio ora em causa está constituído em propriedade horizontal – assim permitindo que as frações que o compõem, em condições de constituírem unidades independentes, pertençam a proprietários diversos, nos termos do artigo 1414º do CC.
Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição - artigo 1420.º do CC.
Nos autos o Réu não contesta que as paredes exteriores da fração do Autor integram as fachadas do prédio – parte comum.
Nos autos não resultam elementos que permitam concluir estarmos perante deliberações contrárias à lei ou a regulamento anteriormente aprovado. Também não se poderá concluir pelo alegado tratamento discriminatório ou pelo alegado abuso de direito, mas por uma opção dos condóminos pela colocação de ETICS / capoto sobre o revestimento cerâmico.
Com efeito, sem prejuízo do direito do Autor a reclamar do Réu, a reparação das patologias verificadas na sua fração e que se venha a concluir como tendo origem nas partes comuns do prédio – fachadas, a deliberação impugnada não se afigura contrária à lei ou a regulamento do condomínio anteriormente aprovado.
Por outro lado, também não se poderá concluir pelo alegado conflito de interesses na votação e escolha da empresa para a execução das obras, não estando os condóminos impedidos dessa escolha.
Conclui-se, pois, pela improcedência da ação.
Por fim, refira-se que a decisão que julga a ação, condena em custas a parte vencida, na proporção em que o for. Assim, o Autor porque vencido suportará o encargo do pagamento das custas.
III – DECISÃO
Por todo o exposto, julgo a presente ação improcedente e, em consequência, absolvo o Réu CONDOMÍNIO DO edifício ... do pedido formulado pelo Autor AA.
Custas pelo Autor. Registe e Notifique…»(sic).
*
Inconformado com a sentença, veio o autor interpor o presente recurso, o qual foi admitido como de apelação autónoma, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.*
O autor com o requerimento de interposição do recurso apresentou alegações, formulando, a final, as seguintes conclusões: «… CONCLUSÕES1ª – O presente recurso vem interposto da Sentença de fls., que julgou a acção improcedente absolvendo o Réu do pedido, e põe em causa a improcedência da acção, sobre o mais, ante a matéria que foi dada como provada e não o devia ter sido, e aquela que não foi e o devia ter sido;
2ª – Impugnando a decisão proferida sobre a matéria de facto, o ora Apelante considera que foram incorrectamente julgados os seguintes pontos da matéria de facto dada como provada na Sentença, e que não o devia ter sido, em concreto:
- Na fachada onde não existia cerâmico foi efectuada a calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura – ponto 30 a matéria de facto provada;
- Sendo o capoto utilizado nas zonas revestidas a cerâmica - ponto 31 da matéria de facto provada; e matéria de facto que não foi dada como provada e o devia ter sido:
- O capoto foi colocado/utilizado tanto em partes revestidas a cerâmica como em partes revestidas a monomassa;
- Os valores dos quatro orçamentos apresentados na Assembleia, e os fundamentos das deliberações/escolhas efectuadas, seja da obra a realizar, seja da Empresa para a executar;
3ª – O recurso invoca ainda a nulidade da Sentença, por os escassos fundamentos dela estarem em oposição com a Decisão.
4ª – Independentemente de proceder ou não a alteração da matéria de facto impugnada, sempre tem de proceder a presente acção ante a matéria de facto dada como provada;
5ª – Relativamente à impugnação da matéria de facto, e quanto à que foi considerada como provada e não o devia ter sido, não é verdade que na fachada onde não existia cerâmico tenha sido efectuada a calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura, e que o capoto tenha sido utilizado só nas zonas revestidas a cerâmica - como é referido nos pontos 30 e 31 da matéria de facto provada.
6ª – O ora Apelante impugna-a, devendo ser dada como não provada.
7ª – No que se refere à matéria de facto que não foi dada como provada, e o devia ter sido, na verdade o capoto foi colocado/utilizado tanto em partes revestidas a cerâmica como em partes revestidas a monomassa, e os valores dos quatro orçamentos apresentados na Assembleia são uma realidade, e os fundamentos das deliberações/escolhas efectuadas, seja da obra a realizar, seja da Empresa para a executar, ou a ausência deles também são uma evidência, devendo essa matéria ser dada como provada.
8ª – Para se analisar o que foi decidido nas Assembleias sobre a intervenção nas fachadas do edifício, não se pode fazer tábua rasa como, salvo o devido respeito, fez o Tribunal “a quo”, do início da história das intervenções nas fachadas, nomeadamente das deliberações tomadas nas Assembleias de 2014, o que tem de ser considerado e ponderado.
9ª – Dessa consideração e ponderação resulta que se verifica por banda da Sentença recorrida uma gritante violação das deliberações tomadas nas Assembleias de Condóminos de 17.11.2014 e de 14.05.2021, que o Condomínio Réu nunca cumpriu.
10ª – A alegada concretização da intervenção nas fachadas ser de forma diferente consoante o revestimento em causa, é uma versão que só surgiu com a Contestação aos autos em que foi atacada a deliberação de 15.02.2022: de que só seria colocado capoto nas zonas das fachadas que tivessem cerâmicos ou azulejos.
11ª – Tal versão não é verdadeira – desde logo porque o capoto não só foi colocado sobre as zonas de cerâmicos ou azulejos, como também em zonas de monomassa –, impugnando assim o Apelante a matéria de facto provada no número 31 da Sentença, a qual deve ser considerada como não provada.
12ª – O Apelante impugna, também, o facto dado como provado no número 30, e que deve ser havido como não provado.
13ª – Funda essa impugnação na prova documental junta aos autos anexas à Petição Inicial, toda ele não impugnada, nomeadamente as actas das assembleias de 2014, 2021, e 2023, matéria de facto essa considerada provada nos números 5, 8 e 20 dos factos provados, e funda nos articulados, nomeadamente na confissão da Ré efectuada nos números 26 e 27 da Contestação e 42 a 48 e 71 da Petição Inicial.
14ª – Não resulta de qualquer das deliberações das obras a realizar nas fachadas poente (2014) e norte (2021) qualquer diferenciação na intervenção das fachadas, ou a exclusão de algum dos pisos do prédio na colocação do capoto – cfr. mesmas actas 33 e 44 – pontos 5 e 8 da matéria de facto dada como provada.
15ª – Relativamente às deliberações na Assembleia de 26.05.2023, por um lado não podia ser deliberado a execução de uma obra com soluções diferentes ou mesmo ausência de soluções, isto em função do constante na convocatória; por outro lado a obra a executar, alegadamente a excluir a aplicação de capoto nas zonas das fachadas revestidas a monomassa, foi, salvo o devido respeito, um remendo muito mal feito para justificar o não cumprimento das deliberações de 2014 e 2021, e tão mal feito foi que a mesma foi logo violada na execução da obra, porque foi colocado capoto mesmo em zonas das fachadas revestidas a monomassa (excluídas pela deliberação), nomeadamente aquelas da fachada nascente, em ângulo entre os 1º e 7º pisos;
16ª – A deliberação em causa foi uma forma de excluir a colocação de capoto apenas nas fachadas do 8º andar do edifício, apesar de serem partes comuns do prédio, mas sem qualquer justificação válida e séria, aliás, a deliberação foi tomada sem qualquer fundamento, basta ler com atenção a acta nº 48 cujo conteúdo foi dado como provado em 20 dos factos dados como provados na sentença.
17ª – No mesmo sentido foi a deliberação tomada quanto à Empresa a executar as obras, superior em mais de 94000€ (noventa e quatro mil euros) e em percentagem mais de 50% do que a proposta da outra empresa, com o mesmo caderno de encargos para executar, portanto, sem qualquer benefício para o Condomínio, portanto, sem qualquer fundamento válido.
18ª – Essa deliberação é ilegal pois vem contrariar frontalmente deliberações anteriores, e aprova um tratamento desigual e discriminatório do Autor e dos demais proprietários cujas fachadas das habitações ou parte delas não são revestidas a cerâmico, aplicando um isolamento térmico em algumas habitações ficando outras excluídas, uma vez que as fachadas são partes comuns do prédio, e não se podem aplicar soluções diferentes nas fachadas sem qualquer justificação, nomeadamente técnica, ou outra como por exemplo a falta de capital– é objectivamente contrária à lei.
19ª – Nos termos do disposto na parte final da alínea a) do número 1 do artigo 1421º do Código de Processo Civil, são partes comuns do prédio as paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, sendo por isso as fachadas partes comuns do prédio, pelo que as paredes/fachadas do 8º andar do prédio, onde se inclui a fracção do Autor são partes comuns do prédio; de resto, conforme consta na Sentença ora posta em crise: “Nos autos o Réu não contesta que as paredes exteriores da fracção do Autor integram as fachadas do prédio – parte comum.”, nem podia, pois tal é uma evidência que resulta da Lei.
20ª – Foi dado como provado em 2 dos factos provados na Sentença, que o edifício está a ser alvo de obras de intervenção nas fachadas, na sequência do parecer/estudo elaborado pelo Sr. prof. Engº CC e das prioridades aí definidas.
21ª – Nas paredes/fachadas dos 7 pisos inferiores foi aplicado Etics ou capoto –mesmo em zonas das fachadas revestidas em monomassa -, excluindo partes das fachadas também em monomassa, como todas as fracções do 8º andar, que também são partes comuns do prédio.
22ª – Se foi deliberado colocar/revestir as paredes/fachadas do prédio a capoto, mesmo especificando as revestidas a cerâmico, que são partes comuns do prédio, as paredes do 8º andar também teriam de ser revestidas a capoto. Se o motivo foi segurar as azulejos, o que não é verdade, pois resolve o problema das humidades e infiltrações, além de melhorar a eficiência energética, nunca se teria colocado o capoto com os custos inerentes, resolver-se-ia o problema de outra forma, e com custo muitíssimo inferior.
23ª – A deliberação tomada na Assembleia de 23.05.2023 sempre é contrária à Lei, e às deliberações tomas nas Assembleias de 2014 e 2021, por isso que deve declarar-se a anulabilidade da mesma.
24ª – Tendo sido provado que o capoto foi colocado nas partes comuns do prédio (revestidas a cerâmica), obviamente que há um tratamento discriminatório do Autor e dos demais condóminos com as fachadas das habitações revestidas a monomassa, e também viola o princípio constitucional da igualdade.
25ª – Independentemente do que foi aprovado, em qualquer caso sempre é ilegal a colocação de capoto numas partes comuns do prédio, gastando-se centenas de milhares de euros, excluindo outras partes comuns do prédio, isto sem qualquer justificação técnica, ou de qualquer outra espécie, a não ser a arbitrariedade da maioria. – Verifica-se pois uma situação de abuso de direito que sempre deve ser declarada.
27ª – Verifica-se ainda que os fundamentos estão em oposição com a Decisão, sendo por isso nula a Sentença – alínea c) do nº 1 do artigo 615º do Código de Processo Civil, nulidade que aqui expressamente se invoca, para os devidos efeitos legais, e com as legais consequências.
28ª – Foram violados nomeadamente os artigos 1421º, nº 1, a) parte final, 1433º, nº 1, 615º, nº 1, c) e 334º, todos do Código Civil, e o artigo 13º da Constituição da República Portuguesa.
29ª – Termos em que procedendo a alteração da matéria de facto requerida, e restante parte do recurso, deve ser revogada a Sentença proferida, e substituída por outra que julgue procedente a acção, declarando-se a anulabilidade da deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 23.05.2023, e o Condomínio condenado a colocar ETICS, vulgarmente conhecido por Capoto, nas fachadas do 8º piso do edifício, onde se situa da fracção do Autor, por serem partes comuns do prédio a que não podia ser dado um tratamento desigual das restantes fachadas do prédio, sem qualquer fundamento, como aconteceu, assim fazendo Vossas Excelências Justiça.
Nestes termos, nos mais, de direito, aplicáveis, e sobretudo, nos que serão objecto do douto suprimento de Vossas Excelências, deve ser dado provimento à apelação e revogada a sentença recorrida, com as legais consequências…».
O réu juntou contra-alegações nas quais em resumo pugna manutenção da sentença e pela improcedência do recurso.
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II- DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso – cfr. arts. 635º, nº 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nºs 1 e 2, todos do Cód. Processo Civil.
Porque assim, atendendo às conclusões das alegações apresentadas pelo apelante, resulta que são os seguintes os pontos a analisar:
A- Nulidade da sentença.
B- Impugnação da matéria de facto.
C- Impugnação da decisão de mérito.
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III- FUNDAMENTOS DE FACTO
A materialidade a atender para efeito de apreciação do objecto do presente recurso é a que consta acima transcrita no sanedor sentença, que aqui se dá por reproduzida e integrada.
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IV - FUNDAMENTOS DE DIREITO
A- Nulidade da sentença
O apelante neste segmento alega a nulidade da Sentença por os escassos fundamentos invocados estarem em oposição com a decisão, sem concretizar em que consiste essa invocada contradição, invocando apenas nesse segmento a existência de abuso do direito face as deliberações.
Nos termos do artigo 615 do CPcivil, a sentença é nula, quando:
a) Não contenha a assinatura do juiz;
b) Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;
d) O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) O juiz condene em quantidade superior ou em objeto diverso do pedido.
Desde logo verifica-se que não existe nenhuma nulidade nos termos do artigo 615 nº1, c) do CPC, porque não existe nenhuma oposição ou ambiguidade na decisão dado que o tribunal fixou os factos que considerou demonstrados e lavrou a decisão mérito tendo em conta essa factualidade, a questão de saber se os fundamentos estão ou não correctos, ou o invocado abuso do direito, não contende com a nulidade uma vez que diz respeito á apreciação jurídica.
Assim, improcede neste segmento o recurso do recorrente, dado que o saneador sentença não padece de nenhuma nulidade.
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B- Alteração da sentença quanto à matéria de facto
Neste segmento o apelante invoca que impugna a matéria que foi dada como provada e não o devia ter sido.
O apelante considera que foram incorrectamente julgados os seguintes pontos da matéria de facto dada como provada na Sentença, e que não o devia ter sido:
- Na fachada onde não existia cerâmico foi efectuada a calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura – ponto 30 da matéria de facto provada;
- Sendo o capoto utilizado nas zonas revestidas a cerâmica - ponto 31 da matéria de facto provada;
E que há matéria de facto que não foi dada como provada, e o devia ter sido:
- O capoto foi colocado/utilizado tanto em partes revestidas a cerâmica como em partes revestidas a monomassa;
- Os valores dos quatro orçamentos apresentados na Assembleia, e os fundamentos das deliberações/escolhas efectuadas, seja da obra a realizar, seja da Empresa para a executar;
No que se refere à matéria de facto provada em 30 e 31 não se vislumbra qual ou quais os meios de prova que estão na base da mesma prova, visto que nenhuma prova foi produzida, além do que consta na Petição Inicial e na Contestação. Refere que nenhuma prova foi feita em Juízo, pelo que não se compreende como foi considerada provada a matéria dos números 30 e 31, que, alegadamente, se reporta à execução da obra (após maio de 2023) cuja deliberação foi posta em crise nos presentes autos.
Alega que a matéria de facto constante nos artigos 30º e 31º é totalmente falsa, e é contrariada pela versão da própria Ré, como infra se demonstrará. No que se refere ao ponto 30, infere-se do mesmo que a alegada impermeabilização e pintura foi efectuada em alegado cumprimento da deliberação ora posta em crise, tomada em 23 de Maio de 2023, e em todas as fachadas revestidas a monomassa (onde não existia cerâmico).
Mas considera que tal facto é totalmente falso, porque nada foi deliberado nessa Assembleia a esse respeito, e não resultou nem resulta dos articulados destes autos. Entende que o que que resultou provado nestes autos é que a alegada calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura foi efectuada na sequência da deliberação tomada na Assembleia de Maio de 2021, e na fachada norte do edifício que foi intervencionada nesse mesmo ano 2021.
Entende que o facto referido no número anterior resulta dos artigos 14, 15 e 16 da Contestação da Ré, e ficou provado nos números 11, 12 e 13 dos factos provados na Sentença, sendo estes os meios de prova que impõem que essa matéria de facto constante do artigo 30º seja considerada não provada.
Refere que os factos vindos de referir nada têm a ver com a deliberação de Maio de 2023 ora posta em crise, na sequência da qual na obra executada não foi efectuada sequer qualquer intervenção no 8º piso do prédio (fachadas totalmente revestidas a monomassa, e alegadamente por serem em monomassa), e noutras zonas da fachada nascente apesar de revestidas a monomassa entre o 1º e 7º piso, foi colocado capoto nessas zonas (parte das fachadas descritas nos números 23, 24 e 25 dos factos provados na Sentença).
Alega que Sucede que ao contrário do que foi dado como provado em 31, o capoto não só foi utilizado nas zonas revestidas a cerâmica, mas também foi colocado em zonas revestidas a monomassa, em concreto nas partes inferiores opacas da saliência em ângulo entre os 1º e 7º piso.
Alega que esse facto de que foi colocado capoto em zonas revestidas a monomassa nessas partes entre o 1º e o 7º piso – foi confessado pela Ré nos artigos 26º e 27º da sua Contestação, dando tal prática como sendo a excepção, mas é um facto, onde pode ler-se:
- 26º Isto porque, o sistema ETICS foi genericamente colocado apenas nas áreas onde existia cerâmico.
- 27º Com a exceção pontual dos ângulos que apesar de revestidos a monomassa também foram revestidos a ETICS para uniformidade e remate do material.
Considera que em função do que foi alegado e confessado pela própria Ré não pode ser dado como provada a matéria de facto provada em 31 dos factos provados, por um lado, e por outro, deve ser dado como provado que o capoto tanto foi utilizado nas zonas revestidas a cerâmica como em zonas revestidas a monomassa, de resto, como confessado pela Ré.
Alega o apelante que em resumo na obra realizada pós deliberações de Maio de 2023, nas partes revestidas a cerâmico foi colocado capoto, no 8º andar que é revestido monomassa não foi feita sequer qualquer intervenção, e entre os 1º e 7º piso foi colocado capoto mesmo em zonas da fachada nascente que era revestida em monomassa, como confessado pela Ré em 26 e 27 da Contestação que apresentou.
Por outro lado, refere que no que se refere aos valores dos quatro orçamentos apresentados na Assembleia, e os fundamentos das escolhas efectuadas seja da obra a realizar, seja da Empresa para a executar, entende que devem ser analisados dado que o autor coloca em crise não só a deliberação da obra a realizar por excluir a aplicação de capoto nas fachadas das habitações do prédio que não têm superfície cerâmica (que são zonas comuns), como põe em causa a seleção da proposta de uma empresa concreta, cujo valor superior em mais de 94000€ (noventa e quatro mil euros), em percentagem mais de 50% superior a outra proposta candidata, para realização da mesma obra com o mesmo caderno de encargos;
Alega que resulta do teor das acta que foi assim aprovada por unanimidade a proposta de colocação de “capoto” para reabilitação da fachada poente, independentemente dos revestimentos existentes nas fachadas, e sem exclusão de qualquer parte da fachada, não discriminando pois qualquer parte da fachada, sob pena de ser uma deliberação contrária à lei, que não foi.
Considera o apelante que deve ser feito o enquadramento das obras realizadas neste Condomínio, cujas decisões se iniciaram em 2014, sendo intervencionada a fachada poente. No ponto 5 da matéria de facto dada como provada consta o teor da Acta nº 33 da assembleia de 17 de Novembro de 2014 – conforme documento nº 2 junto à Petição Inicial, não impugnado, onde o procedimento relativo às obras foi aprovado por unanimidade a proposta de colocação de “capoto” para reabilitação da fachada poente, independentemente dos revestimentos existentes nas fachadas, e sem exclusão de qualquer parte da fachada, não discriminando pois qualquer parte da fachada, sob pena de ser uma deliberação contrária à lei, que não foi.
Não houve pois qualquer distinção na aplicação do capoto. Alega que não foi aprovado nessa Assembleia de Condóminos, como em qualquer outra (excepto a ora posta em crise de Maio de 2023) que a intervenção nas fachadas variava consoante o revestimento em causa. Só muito posteriormente foi levado novamente a Assembleia de Condóminos o assunto da intervenção nas fachadas, em concreto na Assembleia de 14 de Maio de 2021, a que corresponde a Acta nº 44, também não impugnada, cujo conteúdo integral foi dado como provado no ponto 8 dos factos provados na Sentença. Refere que na mesma Assembleia o Sr. Administrador por um lado confessa a necessidade de colocação do “capoto” na fracção do Autor, que é o revestimento exterior a que se referiu na Assembleia, e por outro, confessa que não tinha sido cumprido o que foi deliberado na Assembleia de 17.11.2014 (fachada poente reabilitada em 2015).
Alega que a intervenção na fracção do Autor era a colocação de “capoto” na fachada norte, como iria ser feito nos restantes pisos do prédio, e na fachada poente da mesma fracção do Autor, que em 2015 não tinha sido contemplada com a aplicação de “capoto” na mesma, uma vez que o “capoto” só foi aplicado em todas as habitações dos restantes pisos inferiores do prédio.
Note-se que a votação foi por unanimidade, onde se incluiu o voto do Autor, pois a mesma deliberação vinha dar cumprimento ao decidido em 17.11.2014 quanto à fachada poente que tinha ficado por cumprir, e também a colocação de “capoto” na fachada norte, ambas da fracção do Autor, à semelhança de todas as outras fracções do prédio dos pisos inferiores.
Considera que, na Assembleia de 14.05.2021, como já havia acontecido na de 17.11.2014, foi deliberado a colocação de Capoto em todos os pisos do prédio, sem qualquer desigualdade ou discriminação, o que sempre seria ilegal, e para as quais (desigualdade e discriminação) não havia, nem há, qualquer justificação, seja de que espécie for.
Considera que não foi aprovado nessa Assembleia de Condóminos, como em qualquer outra (excepto a ora posta em crise de Maio de 2023) que a intervenção nas fachadas variava consoante o revestimento em causa.
E conclui pela ilegalidade da deliberação referida.
Mais refere que intentou acção judicial para atacar essa deliberação tomada em 15.02.2022, a qual se encontra pendente.
Conclui que em nenhum dos documentos ou actas resulta que foi aprovado em qualquer Assembleia de Condóminos, que a intervenção nas fachadas fosse concretizada de forma diferente consoante o revestimento em causa existente (e que essa versão só surgiu com a contestação à acção referida). E que a deliberação de 26-4- 2023 é contrária á lei e viola as,anteriormente tomadas nas Assembleias de 17.11.2014 e 14.05.2021, as quais não foram revogadas (e onde não foi deliberado colocar capoto sobre o revestimento cerâmico mas em todas as fachadas independentemente do revestimento em causa).
Conclui pela existência do abuso de direito e pela procedência da acção.
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B- Impugnação da,matéria de facto.
Por precedência lógica cumpre antes de mais analisa este segmento do recurso quanto á impugnação da matéria de facto.
O apelante considera que foram incorrectamente julgados os seguintes pontos da matéria de facto dada como provada na Sentença, e que não o devia ter sido:
- Na fachada onde não existia cerâmico foi efectuada a calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura – ponto 30 da matéria de facto provada;
- Sendo o capoto utilizado nas zonas revestidas a cerâmica - ponto 31 da matéria de facto provada;
e matéria de facto que não foi dada como provada, e o devia ter sido:
- O capoto foi colocado/utilizado tanto em partes revestidas a cerâmica como em partes revestidas a monomassa;
- Os valores dos quatro orçamentos apresentados na Assembleia, e os fundamentos das deliberações/escolhas efectuadas, seja da obra a realizar, seja da Empresa para a executar;
No que se refere à matéria de facto provada em 30 e 31 não se vislumbra qual ou quais os meios de prova que estão na base da mesma prova, visto que nenhuma prova foi produzida, além do que consta na Petição Inicial e na Contestação.
Alega que no que se refere ao ponto 30, infere-se do mesmo que a alegada impermeabilização e pintura foi efectuada em alegado cumprimento da deliberação ora posta em crise, tomada em 23 de Maio de 2023, e em todas as fachadas revestidas a monomassa (onde não existia cerâmico).
Mas considera que tal facto é falso porque nada foi deliberado nessa Assembleia a esse respeito, e não resultou nem resulta dos articulados destes autos.
Considera que o que resultou provado nestes autos é que a alegada calafetação de fissuras, impermeabilização e pintura foi efectuada na sequência da deliberação tomada na Assembleia de Maio de 2021, e na fachada norte do edifício que foi intervencionada nesse mesmo ano 2021.
E invoca que o facto referido no número anterior resulta dos artigos 14, 15 e 16 da Contestação da Ré, e ficou provado nos números 11, 12 e 13 dos factos provados na Sentença, sendo estes os meios de prova que impõem que essa matéria de facto constante do artigo 30º seja considerada não provada.
Refere que sucede que ao contrário do que foi dado como provado em 31, o capoto não só foi utilizado nas zonas revestidas a cerâmica, mas também foi colocado em zonas revestidas a monomassa, em concreto nas partes inferiores opacas da saliência em ângulo entre os 1º e 7º piso. E que esse facto de que foi colocado capoto em zonas revestidas a monomassa nessas partes entre o 1º e o 7º piso – foi confessado pela Ré nos artigos 26º e 27º da sua Contestação, dando tal prática como sendo a excepção, mas é um facto, onde pode ler-se:
- 26º Isto porque, o sistema ETICS foi genericamente colocado apenas nas áreas onde existia cerâmico. - 27º Com a exceção pontual dos ângulos que apesar de revestidos a monomassa também foram revestidos a ETICS para uniformidade e remate do material. O ETICS é o nome técnico do vulgarmente designado conhecido por capoto; Os ângulos em causa são as partes inferiores opacas da saliência em ângulo entre os 1º e 7º piso;
Considera que é assim evidente que em zonas das fachadas do prédio foi colocado capoto sobre zonas revestidas a monomassa, apesar da deliberação ser só a colocação de capoto em zonas das fachadas revestidas a cerâmico, não se tratando de qualquer excepção pois foi colocado o capoto em largas zonas entre os 1º e 7º piso.
Concluo, que em função do que foi alegado e confessado pela própria Ré não pode ser dado como provada a matéria de facto provada em 31 dos factos provados, por um lado.
E por outro, deve ser dado como provado que o capoto tanto foi utilizado nas zonas revestidas a cerâmica como em zonas revestidas a monomassa, de resto, como confessado pela Ré. Conclui, o apelante que os meios de prova que implicam a não prova da matéria de facto do número 31 dos factos provados, e a prova de que o capoto foi colocado em zonas revestidas a cerâmico e a monomassa, é o articulado pela própria Ré em 26 e 27 da Contestação que apresentou, e os artigos 42 a 48 da Petição Inicial.
A impugnação da matéria de facto deverá ser julgada improcedente porque desde logo os artigos dos articulados não são meios de prova, mas sim alegações. A relevância desses pontos dos articulados contende com a matéria alegada pelas partes e a eventual confissão ou acordo sobre factos provados.
Do teor da própria petição inicial resulta provada a factualidade do ponto 30 e 31 cuja impugnação o apelante realizou.
O ponto 30 resulta do teor da própria petição inicial do autor onde consta no ponto 18: «18 – Apenas tendo sido efectuadas as seguintes obras na fracção do Autor: no
exterior foram reparadas as fissuras e efectuada uma pintura, e no interior foram
pintadas paredes e reparado o pavimento da sala de jantar
Quanto ao ponto 31 o mesmo resulta demonstrado do teor dos pontos 40 a 42 da petição inicial:«40 – Sucede que há partes das fachadas que não têm superfície cerâmica, o que significa que essas partes das fachadas não serão contempladas com a solução capoto,
41 – Nem resulta da acta que essas partes que não têm superfície cerâmica sejam sequer objecto de alguma intervenção – cfr. mesmo doc. 7.
42 – Desde logo todas as fracções do 8º andar, onde se inclui a do Autor, não são revestidas a cerâmica, pelo que estão excluídas da obra que foi deliberado efectuar nas fachadas nascente e sul.». Por outro lado, dos artigos da contestação da ré não resulta em artigo nenhum que a solução capoto haja sido colocada tanto em zonas com revestimento de cerâmica como em monomassa apenas resultando demonstrado que nas juntas se usou capto. Do teor dos invocados artigos 26º e 27º da contestação(26 Isto porque, o sistema ETICS foi genericamente colocado apenas nas áreas onde existia cerâmico. - 27º Com a exceção pontual dos ângulos que apesar de revestidos a monomassa também foram revestidos a ETICS para uniformidade e remate do material) apenas se conclui que só se usou capoto nas juntas para além da parte cerâmica. Pelo exposto, improcede igualmente a impugnação da factualidade quanto ao ponto 31 e quanto a se considerar provado a factualidade alegada de que o capoto se aplicou tanto na cerâmica como no outro revestimento.
Por outro lado, a questão colocada pelo apelante de que se deveriam indicar os 4 orçamentos na matéria de facto, carece de qualquer fundamento lega porque o tribunal dá por integralmente reproduzido e integrado o teor das actas e constam esses valores não tendo os mesmos de integrar a matéria de facto de forma discriminada.
Refere que o meio de prova concreto que importa essa prova é o número 71 da Petição Inicial, que transcreve o que resulta do quadro anexo ao documento nº 7 anexo à Petição Inicial, não impugnado, portanto, cujo conteúdo é inteiramente verdadeiro, e a acta nº 48 junta sob o mesmo documento nº 7, donde se verifica qualquer fundamento ou justificação séria para a deliberação tomada
A questão de o apelante colocar em causa os orçamentos não implica que a sentença tivesse de transcrever esses valores, dado que remete de forma objectiva para o teor da acta e nessa medida se considera que o seu teor engloba esses valores e o restante invocado.
Verifica-se que o facto 20 dos factos provados é dado como provado o conteúdo da mesma Acta nº 48 da Assembleia de 26.05.2023, e nessa medida não tinha o tribunal que integral na factualidade esses valores que constam do teor da acta.
A relevância ou não de se analisar se os valores ou os fundamentos da escolha da empresa não contende com a matéria de facto fixada mas sim com a decisão do mérito da causa.
Pelo exposto, julga-se,manifestamente improcedente a impugnação da matéria de facto deduzida mantendo-se a factualidade provada constante da sentença impugnada.
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B- Impugnação da decisão de mérito.
Neste segmento o recorrente refere que para se analisar o que foi decidido nas Assembleias sobre a intervenção nas fachadas do edifício, não se pode fazer tábua rasa como, fez o Tribunal “a quo”, do início da história das intervenções nas fachadas, nomeadamente das deliberações tomadas nas Assembleias de 2014, o que tem de ser considerado e ponderado. E entende que dessa consideração e ponderação resulta que se verifica por banda da Sentença recorrida uma gritante violação das deliberações tomadas nas Assembleias de Condóminos de 17.11.2014 e de 14.05.2021, que o Condomínio Réu nunca cumpriu. Alega por outro lado que a alegada concretização da intervenção nas fachadas ser de forma diferente consoante o revestimento em causa, é uma versão que só surgiu com a Contestação aos autos em que foi atacada a deliberação de 15.02.2022: de que só seria colocado capoto nas zonas das fachadas que tivessem cerâmicos ou azulejos. E impugna esse versão porque o capoto não só foi colocado sobre as zonas de cerâmicos ou azulejos, como também em zonas de monomassa .
Entende o apelante que não resulta de qualquer das deliberações das obras a realizar nas fachadas poente (2014) e norte (2021) qualquer diferenciação na intervenção das fachadas, ou a exclusão de algum dos pisos do prédio na colocação do capoto –cfr. mesmas actas 33 e 44 – pontos 5 e 8 da matéria de facto dada como provada. E considera que relativamente às deliberações na Assembleia de 26.05.2023, por um lado não podia ser deliberado a execução de uma obra com soluções diferentes ou mesmo ausência de soluções, isto em função do constante na convocatória; por outro lado a obra a executar, alegadamente a excluir a aplicação de capoto nas zonas das fachadas revestidas a monomassa, foi, salvo o devido respeito, um remendo muito mal feito para justificar o não cumprimento das deliberações de 2014 e 2021, e tão mal feito foi que a mesma foi logo violada na execução da obra, porque foi colocado capoto mesmo em zonas das fachadas revestidas a monomassa (excluídas pela deliberação), nomeadamente aquelas da fachada nascente, em ângulo entre os 1º e 7º pisos. Alega o apelante que a deliberação em causa foi uma forma de excluir a colocação de capoto apenas nas fachadas do 8º andar do edifício, apesar de serem partes comuns do prédio, mas sem qualquer justificação válida e séria, aliás, a deliberação foi tomada sem qualquer fundamento.
Alega por outro lado, que foi a deliberação tomada quanto à Empresa a executar
as obras, superior em mais de 94000€ (noventa e quatro mil euros) e em percentagem mais de 50% do que a proposta da outra empresa, com o mesmo caderno de encargos para executar, portanto, sem qualquer benefício para o Condomínio, portanto, sem qualquer fundamento válido.
E considera que essa deliberação é ilegal pois vem contrariar frontalmente deliberações anteriores, e aprova um tratamento desigual e discriminatório do Autor e dos demais proprietários cujas fachadas das habitações ou parte delas não são revestidas a cerâmico, aplicando um isolamento térmico em algumas habitações ficando outras excluídas, uma vez que as fachadas são partes comuns do prédio, e não se podem aplicar soluções diferentes nas fachadas sem qualquer
justificação, nomeadamente técnica, ou outra como por exemplo a falta de capital– é objectivamente contrária à lei.
Mais alega que nos termos do disposto na parte final da alínea a) do número 1 do artigo 1421º do Código de Processo Civil, são partes comuns do prédio as paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio, sendo por isso as fachadas partes comuns do prédio, pelo que as paredes/fachadas do 8º andar do prédio, onde se inclui a fracção do Autor são partes comuns do prédio. Mas resulta que nas paredes/fachadas dos 7 pisos inferiores foi aplicado Etics ou capoto – mesmo em zonas das fachadas revestidas em monomassa -, excluindo partes das fachadas também em monomassa, como todas as fracções do 8º andar, que também são partes comuns do prédio.
Entende que se foi deliberado colocar/revestir as paredes/fachadas do prédio a capoto, mesmo especificando as revestidas a cerâmico, que são partes comuns do prédio, as paredes do 8º andar também teriam de ser revestidas a capoto. Se o motivo foi segurar as azulejos, o que não é verdade, pois resolve o problema das humidades e infiltrações, além de melhorar a eficiência energética, nunca se teria colocado o capoto com os custos inerentes, resolver-se-ia o problema de outra forma, e com custo muitíssimo inferior.
Conclui, que a deliberação tomada na Assembleia de 23.05.2023 sempre é contrária à Lei, e às deliberações tomas nas Assembleias de 2014 e 2021, por isso que deve declarar-se a anulabilidade da mesma. E que tendo-se dado como provado que o capoto foi colocado nas partes comuns do prédio (revestidas a cerâmica), obviamente que há um tratamento discriminatório do Autor e dos demais condóminos com as fachadas das habitações revestidas a monomassa, e também viola o princípio constitucional da igualdade. E mais invoca que independentemente do que foi aprovado, em qualquer caso sempre é ilegal a colocação de capoto numas partes comuns do prédio, gastando-se centenas de milhares de euros, excluindo outras partes comuns do prédio, isto sem qualquer justificação técnica, ou de qualquer outra espécie, a não ser a arbitrariedade da maioria.
Nesse sentido, considera existir uma situação de abuso de direito que sempre deve ser declarada e conclui que seja declarada a anulabilidade da deliberação tomada na Assembleia de Condóminos de 23.05.2023, e o Condomínio condenado a colocar ETICS, vulgarmente conhecido por Capoto, nas fachadas do 8º piso do edifício, onde se situa da fracção do Autor, por serem partes comuns do prédio a que não podia ser dado um tratamento desigual das restantes fachadas do prédio, sem qualquer fundamento.
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Como é sabido nos termos do artigo 1305 do Civil o proprietário goza de modo exclusivo dos bens que lhe pertencem, sem prejuízo de fazer restrições de direito que se traduzem nas relações de vizinhança.
É pacificamente aceite entre nós que as regras gerais do direito de vizinhança se aplicam não só a prédios independentes, mas também às fracções autónomas de um edifício constituído em propriedade horizontal. As restrições de vizinhança são restrições derivadas da necessidade de coexistência, que visam regular os conflitos de interesses que surgem entre vizinhos, “em consequência da solidariedade dos seus direitos, ou seja, em vista da impossibilidade de os direitos do proprietário serem exercidos plenamente sem afectação dos direitos de vizinhança.
Como nos diz YVES GRAFMEYER, Sociologia urbana, E.E.A., 1994, pág. 56, “a composição social da vizinhança e do bairro é fonte de um certo número de efeitos. Embora o espaço residencial não seja propriamente um sistema de interacção, suscita, por sua vez, ocasiões de interacção ou, pelo menos, situações de coexistência. Quer seja desejada ou inesperada, quer induza sociabilidades, tensões ou condutas evasivas, a proximidade do outro não é nunca completamente indiferente. Mesmo quando se desconhecem praticamente os vizinhos, a maneira como deles se fala traduz categorias de juízo, formas de se situar a si mesmo e de situar os outros (...)”.
Sempre que um prédio se encontre dividido em fracções autónomas (unidades independentes e isoladas), diz-se que o mesmo se encontra constituído em propriedade horizontal (1414 e 1415º CC). Quando as referidas fracções pertençam a diferentes proprietários, estaremos perante um condomínio, e no caso de existirem mais de quatro condóminos, deve existir um Regulamento de condomínio disciplinando uso, fruição e conservação das partes comuns (1429º-A CC).
A assembleia dos condóminos é o órgão deliberativo composto por todos os condóminos, competindo-lhe decidir sobre os problemas do condomínio que se refiram às partes comuns, encontrando soluções para os resolver, delegando no administrador a sua execução e controlando a actividade deste. O administrador é o órgão executivo da administração, cabendo-lhe desempenhar as funções referidas no art. 1436º, próprias do seu cargo, assim como as que lhe forem delegadas pela assembleia ou cometidas por outros preceitos legais.
Conforme ensina Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pág.258), as deliberações da assembleia contrárias á lei e regulamento são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que não as tenha aprovado, sendo que o direito de requerer a anulação de deliberações só é irrenunciável quando nos referimos ao chamado direito abstrato, dado que o direito de impugnar uma decisão pode ser objecto de renúncia.
Nos temos do artigo 1433 do CCivil as deliberações da assembleia contrárias á lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Seguindo os ensinamentos de A. Varela e Pires de Lima (Código Civil Anotado, volume III, pág. 447) no contexto deste normativo não estão incluídos as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa ou que exorbitem a esfera de competência da assembleia de condóminos (sendo que nestes casos a deliberação que infrinja normas de interesse publico serão nulas e as que se pronunciem sobre assuntos para as quais não tenha competência a deliberação deverá considerar-se ineficaz.).
A intervenção dos órgãos judiciários está cingida á violação da lei ou dos regulamentos em vigor, limitando-se a uma simples fiscalização da legalidade da deliberação. Tal como ensinam Pires de Lima e A. Varela (in obra citada, pág. 449) não cabe ao tribunal apreciar o mérito da deliberação, para saber se ela foi ou não a mais conveniente para os interesses do condomínio.
Segundo Moitinho de Almeida (Propriedade Horizontal, pág. 108, 111, 114 e 129) as deliberações da assembleia de condóminos tem carácter de decisões de natureza administrativa sendo susceptíveis sempre de revogação ou modificação, ainda que sejam tomadas por unanimidade, dado que as mesmas têm um carácter contingente e transitório.
Conforme ensina Aragão Seia in Propriedade Horizontal, pág. 182, o artigo 1433 do CCivil comina com a sanção da anulabilidade as deliberações da assembleia que sejam contrarias á lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, isto é, são anuláveis as deliberações que tomadas na área da sua competência, atinente as partes comuns do edifício, desde que violem a lei ou regulamentos. A deliberação anulável pode ficar sanada no caso de uma deliberação posterior ou por falta de impugnação tempestiva e igualmente a invalidade de uma deliberação não acarreta a invalidade de tudo, podendo existir uma anulação parcial em conformidade com o princípio da redução do negócio jurídico.
Cumpre agora analisar a questão sobre a invocada anulabilidade da deliberação objecto deste recurso- Deliberação de 26- 5-2023.
Desde logo quanto á alteração da decisão de mérito baseada nas alterações da matéria de facto defendidas pelo recorrente, dado que as mesmas forma julgadas improcedentes, é manifesto que improcede a alteração da decisão de direito subjacente.
No caso dos autos está em causa apenas a anulação das deliberações tomadas na assembleia de 26 de maio de 2023 onde em resumo foi deliberado de forma objectiva em resumo: cobrir com o revestimento capoto só as partes revestidas a cerâmica das fachadas sul e nascente; foi adjudicado a realização dessas obras a uma empresa que o autor alega ser condómina e forma fixadas as prestações a pagar por cada condómino.
O apelante entende que as deliberações dessa assembleia são inválidas porque vários motivos que resumidamente se enunciam: a) Desvirtuam a convocatória (que entende que não previa a realização de obras em apenas parte da fachada); b) porque entende que a colocação de capoto só nas partes com cerâmica seria discriminatória, porque entende que não se apresentou nenhuma justificação para o tratamento diferente o que seria um abuso de direito ; c) alega que a realização de obras só em parte da fachada não é a melhor técnica ; d) não foi claro o critério da escolha da empresa para realizar a obra e existir conflito de interesses que vicia a decisão por a empresa escolhida ser alegadamente condómina com 21,25% do total do prédio, e e) a acta não ter deliberação quanto á forma de pagamento e f) e a deliberação vai contra as deliberações tomadas nas Assembleias de condóminos de 17.11.2014 e de 14.05.2021, que o Condomínio Réu nunca cumpriu.
Desde logo quanto a este último segmento - de que a deliberação vai contra as de 2014 e 2021 e seria anulável e que o tribunal não considerou essas deliberações nem o seu incumprimento -, o mesmo não permite considerar qualquer fundamento para anulação. Por um lado, a sentença só tem como objecto da deliberação de 2023 e não tem de se debruçar sobre o cumprimento ou não das deliberações de 2014 ou 2023, e por outro lado, esta deliberação objeto dos autos não coloca em causa nenhuma das decisões de 2014 e 2023 e versa sobre objectos diversos.
No âmbito de uma acção em que se pede a declaração de anulação de uma deliberação tomada em assembleia de condóminos de edifício constituído em propriedade horizontal, a sentença a proferir só pode anular a concreta deliberação que o autor pede que seja anulada e não tem de analisar sobre o cumprimento ou não de outras deliberações anteriores que ultrapassam o âmbito do processo.
Quanto ao fundamento referido em a) não se considera existir nenhum desvirtuamento quanto á convocatória porque a convocatória estabeleceu que a assembleia iria deliberar quanto á realização de obras nas fachadas do prédio, e nada dizia sobre quais as obras concretas a realizar, se era toda a fachada ou parte porque esses segmentos estão contidos no ponto fixado que era deliberar quanto á realização de obras (não tendo de especificar na convocatória).
Quanto ao ponto b) relativo á deliberação de se aplicar capoto nas zonas de cerâmica ser discriminatória e ser um abuso de direito é manifesto que improcede esta impugnação porque o autor teria de alegar factos atinentes a uma eventual discriminação ou que a mesma seria injustificada e os motivos e esclarecer onde existiria abuso de direito. Resulta que a assembleia entendeu aplicar capoto na zona cerâmica e não em fracções com monomassa e que a fração do autor e outros com o mesmo material de revestimento, não receberam capoto (poder-se-ia equacionar uma discriminação se a fracçaõ do autor com revestimento cerâmico não tivesse recebido capoto sem um fundamento ou que outras frcções com revestimento em monomassa tivessem recebido capoto e a fração do autor não). Portanto é manifestamente improcedente a invocada discriminação ou abuso de direito porque o autor não invoca factos que a fundamentem. O mesmo ocorre com o fundamento c) da impugnação de que não seria a melhor técnica para o edifício como um todo se aplicar capoto só na parte cerâmica e excluindo o outro revestimento, porque o autor não alega factos para demonstrar essa alegação meramente conclusiva nem fundamentos que justifiquem considerar-se tratar-se de um abuso de direito.
De resto o objeto da anulação de uma deliberação tem por base a sua legalidade e não a sua oportunidade ou se é a melhor solução sob o ponto de vista técnico ou os motivos técnicos subjacentes.
Quanto ao fundamento invocado em d) quanto ao valor do orçamento da empresa escolhida ser superior a algum dos outros tal é irrelevante para justificar a anulação da deliberação e por outro lado igualmente não há conflito de interesses em ser um condómino que representa alegadamente percentagem menor do que 50% em ser o escolhido para realizar a obra mesmo que esse condómino tenha estado presente e vote na assembleia (não existe nenhuma base legal que impeça essa adjudicação ou votação).
Neste sentido, vide o Ac da RL Processo: 684/22.9T8ALM.L1-2 Relator: CARLOS CASTELO BRANCO, 08-02-2024 (disponível na base de dados da DGSI):«Sumário: III) Não se verifica exercício abusivo do direito dos condóminos que aprovaram deliberação de execução de obras nas partes comuns do edifício constituído em propriedade horizontal (aprovando o respetivo orçamento), pela circunstância de, a deliberação tomada na assembleia de condóminos, ter sido aprovada, em segunda convocatória, por dois condóminos do edifício que representavam 415% da permilagem total do edifício, nem tal decorre da circunstância de um dos condóminos participantes, ter instaurado, em momento anterior ao de realização de tal assembleia, uma ação judicial onde peticionou, nomeadamente, a realização de obras nas partes comuns do prédio.
IV) Não cabendo curar de indagar sobre a oportunidade ou conveniência da deliberação tomada – restringindo-se a intervenção do julgador à aferição da questão da legalidade, não havendo que sindicar o modo como foi usado o poder discricionário da assembleia - relativamente à realização de obras, não se afere impedimento jurídico que obstasse à tomada da deliberação tomada, nem é de ter por abusivo o exercício do direito dos condóminos que a aprovaram…»
Por fim, quanto ao fundamento referido em e) atinente á forma de pagamento, resulta que improcede este segmento da impugnação porque resulta do teor da acta impugnada que foi fixado pagamento em 3 prestações.
Pelo exposto, e quanto á fundamentação jurídica, e aderindo-se ao teor da sentença recorrida, conclui-se que o presente recurso de apelação terá, por conseguinte, de improceder na sua totalidade.
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V- DECISÃO
Pelos fundamentos acima expostos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas a cargo do apelante (art. 527º, nºs 1 e 2).
Porto, 7/11/2024
Ana Vieira
Álvaro Monteiro
António Carneiro da Silva