Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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BENFEITORIA
SOLO APTO PARA CONSTRUÇÃO
Apelação (2)
Tribunal Judicial de Paredes – .º juízo cível - proc…../05.5 TBPRD
Recorrentes – E.P.Estradas de Portugal, EPE
B………. e mulher
Relator – Anabela Dias da Silva
Adjuntos – Desemb. Maria do Carmo
Desemb. José Carvalho
Acordam no Tribunal da Relação do Porto
I - Por Despacho nº 23604-A/2003, de 12.11 do Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no DR, II Série, nº 280, de 4.12.2003, foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, das parcelas de terreno necessárias à execução da obra da concessão SCUT do Grande Porto – A 42-IC- 25- lanço nó da Ermida (IC 24) –Paços de Ferreira (quilómetro 0,000 ao quilómetro 5,900) constantes do mapa e da planta anexa e atribuída à E.P.- Estradas de Portugal, E.P.E., a sua responsabilidade.
A parcela nº 47 integra-se no projecto da referida obra.
Efectuou-se a necessária vistoria “ad perpetuam rei memoriam”, conforme auto a fls. 27 a 32 dos autos.
A expropriante tomou posse da parcela, conforme auto de fls. 23.
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Goradas as possibilidades de acordo sobre o “quantum indemnizatório” teve lugar a arbitragem, na qual os árbitos, por unanimidade, atribuiram à parcela o valor de de 860.600,58 euros, conforme relatório junto a fls. – fls. 40 a 46 dos autos.*
Remetidos os autos a tribunal proferiu-se despacho, a fls. 111 a adjudicar à expropriante a propriedade de tal parcela e ordenou-se a notificação das partes nos termos e para os fins legais.*
Recorreram os expropriados e a expropriante, os primeiros peticionando que a indemnização devida fosse fixada em 2.196.005,54 euros e a segunda peticionando que tal indemnização fosse apenas fixada em 310.335,00 euros.Os expropriados discordam do índice de ocupação do solo utilizado pelos árbitros, defendendo que o mesmo deve ser fixado em 80%; discordam também do custo de construção por metro quadrado utilizado que, no seu entender, deve ascender a 350,00 €/m2 . No que concerne ao factor de valorização a que alude o art º 26º nº 6 do C.Exp, defendem que deve ser de, pelo menos, 10%, a que deve acrescer 6,5%, nos termos do nº7 do mesmo preceito legal, a compensar com a dedução de 15% para obras de urbanização. Finalmente, discordam os expropriados do valor atribuído pela depreciação das partes sobrantes que entendem dever ser fixado em 80% do valor do solo apto para construção, pelo que o valor das parcelas sobrantes deve ser de 560.461,44 €, bem como discordam do valor atribuído ao muro de vedação que se deve fixar em 80,00 €/ m2.
A expropriante discorda do índice de ocupação do solo, bem como da percentagem a aplicar à luz do previsto nos nºs 9 e 10 do artº 26º do C.Exp. utilizados pelos árbitros. Entende também que deverá ser de 15%, da percentagem relativa a despesas de urbanização, devendo ser de 40% do valor da avaliação e discorda da atribuição de qualquer indemnização pela desvalorização da parte sobrante.
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Recebidos os recursos foram as partes notificadas para responder e apenas os expropriados corresponderam a tal solicitação.Realizaram-se as diligências de prova habituais – avaliação, tendo ambas as partes apresentado quesitos.
Decorrido o prazo concedido, os peritos fizeram juntar aos autos os seus laudos e respostas que notificados às partes, mereceram por parte de ambas as partes pedidos de esclarecimentos que, prontamente, foram efectuados.
Os três peritos nomeados pelo tribunal atribuíram à parcela o valor total de 986.684,00 euros.
O perito indicado pelos expropriados atribuiu à parcela o valor de 2.062.840,80 euros.
O perito indicado pela expropriante decidiu atribuir à parcela o valor total de 416.989,56 euros.
Ambas as partes juntaram aos autos as suas alegações.
Foi proferida sentença a fls 498 a 506 e aí foi fixada a indemnização pela expropriante aos expropriados no montante global de 986.684,99 €, a qual deverá ser actualizada de acordo com a evolução do índice de preços no consumidor, com exclusão da habitação publicado pelo Instituto Nacional de Estatística relativamente ao local da situação do bem expropriado desde a data da publicação da declaração de utilidade pública, em 4.12.2003, até à decisão final, com trânsito em julgado nos autos.
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Inconformados com tal decisão dela recorreram, de apelação, os expropriados e a expropriante pedindo a revogação da mesma e a sua substituição por outra no sentido do que defendem.Da apelação dos expropriados
Os expropriados juntaram aos autos as suas alegações onde formulam as seguintes conclusões:
A) A sentença proferida pelo Tribunal “a quo” não se afigura plenamente válida, pois olvidou que a avaliação expropriativa tem de se preocupar principalmente com o conceito de justa indemnização previsto no artº 23º do Código das Expropriações, o qual remete para critérios de mercado, e não vincular-se cegamente a uma peritagem maioritária (ainda que inválida), pois a verdade é que não deve haver vinculação estrita ao laudo dos peritos nomeados pelo Tribunal ou sequer ao laudo pericial maioritário, à luz da jurisprudência constitucional que aponta para a possibilidade de definição indemnizatória de valor superior aos laudos periciais (Acórdão nº 316/92 do Tribunal Constitucional).
B) O Tribunal “a quo”, além de não respeitar o conceito da justa indemnização preconizada pelo artº 23º do Código das Expropriações, violou os critérios vinculativos do artº 26º do Código das Expropriações, pois, ao se basear numa peritagem que padece de vários erros e incongruências, até em clara e inadmissível contradição com a vistoria “ad perpetuam rei memoriam” (em violação de caso julgado quanto a diversos elementos de facto essenciais e susceptíveis de desaparecerem e cujo conhecimento seja de interesse ao julgamento – artº 21º do Código das Expropriações), procurou uma avaliação ridiculamente baixa e aproximada a solos não urbanizáveis, mesmo após a verificação do envolvimento local em zona estavelmente urbanizada com edificações industriais do lado dos concelhos de Paredes e Paços de Ferreira.
C) Assim, a decisão judicial recorrida não considerou a avaliação plena do solo apto de construção da situação concreta, em desconformidade com o relatório do Sr. Perito dos Expropriados, optando antes por se fundar na peritagem maioritária, que também erra no método e nos critérios técnicos seguidos, pois olvida, nomeadamente, a consideração da área total do prédio para posterior subtracção do valor residual das parcelas sobrantes e foge, de forma inaceitável à luz de regras de mercado (vide avaliações paralelas noutros processos expropriativos - Acórdão deste Tribunal da Relação em 12 de Outubro de 2006), ao critério de custo de construção na ordem de €400/m2 e incorre numa dupla depreciação na avaliação de infra-estruturas (vide a contrario Acórdão proferido pela Relação de Coimbra em 2 de Março de 1999).
D) Pelo exposto, em sede de recurso, a apreciação judicial deve lançar mão do mecanismo processual previsto no artigo 712º nº 1 alínea b) do Código de Processo Civil, alterando a matéria factual que suportou aquela depreciação, com base no relatório do Sr. Perito dos Expropriados, para procurar a adesão aos critérios de mercado para o solo apto para construção com grande potencial de edificabilidade (vide escrituras recentes em terrenos vizinhos da mesma zona industrial juntos aos articulados dos ora apelantes) e respeitar os mais recentes parâmetros fiscais, através da consideração de um custo de construção de €400,00/m2, de um índice de ocupação mínimo de 70% e uma percentagem limite de infra-estruturação e boa localização e qualidade ambiental de 13% (€ 400,00/m2 x 0,7 x 0,13 = € 36,40/m2) conducente a uma avaliação de € 2.152.040,80(€ 36,40/m2 x 59.122m2).
E) A sentença recorrida viola ainda o artº 29º do Código das Expropriações, pois, não havendo dúvidas que as duas pequenas parcelas sobrantes, uma a Norte com a área de 8.840m2 e a outra a Sul com a área de 9.000m2, ficam totalmente abrangidas pela servidão legal “non aedificandi”, conforme estabelece o artigo 4º do D.L. nº 189/2002, de 28 de Agosto, revela-se incontornável a desvalorização considerável dessas partes por via da incapacidade construtiva (numa ordem de 80%, à semelhança do que bem considera o Acórdão proferido pela Relação do Porto em 10 de Abril de 1997), pelo que, considerando o normal valor do solo apto para fins florestais na ordem de €5,00/m2, o valor residual subsistente após a expropriação de € 89.200,00 deve ser subtraído ao valor global calculado para o solo de todo o prédio antes da expropriação, conduzindo a uma indemnização de € 2.062.840,80(€ 2.152.040,80 - 89.200,00).
F) A sentença recorrida incorre, também, em erro, pois, ao olvidar que a entidade expropriante não tinha contestado a fixação arbitral dos valores indemnizatórios das vedações destruídas no processo expropriativo (€10.800,00), incluiu na indemnização global, pelo menos, esse valor, em violação de uma situação de caso julgado, sendo que, por outro lado, não podia também deixar levar em conta a real avaliação dessas vedações, cujo valor deverá ascender a € 14.400,00 (180m x 1,60m x € 501m2), por forma a serem cumpridos os critérios avaliativos do artº 29º do Código das Expropriações.
G) Finalmente, todos estes valores indemnizatórios não contemplados pela decisão recorrida, que viola o disposto nos artºs 21º, 23º, 26º e 29º do Código das Expropriações, devem ser liquidados aos Expropriados, ora Recorrentes, com a necessária actualização com base nos índices de preços do I.N.E. (artº 24º do Código das Expropriações).
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Da apelação da expropriante A expropriante juntou aos autos as suas alegações que termina com as seguintes conclusões:
1. A parcela expropriada não é servida por qualquer infra-estrutura que permita, nos termos do artigo 25º nº 2, als. a) e b) CE, classificá-Ia como solo apto para construção;
2. A aptidão construtiva da parcela apenas é reconhecida por força do zonamento prescrito para a parcela nos termos do PDM de Paredes;
3. O Tribunal “a quo” não fundamenta, por adesão do Relatório Pericial maioritário o valor do custo de construção, neste o único custo de construção devidamente justificado é o que decorre da utilização da Tabela da AICCOPN, assim, o custo de construção da nave industrial é de €205/m2 e do edifício social €340/m2.
4. Face à área da parcela expropriada e sua profundidade (cerca de 200m), bem como a ausência de infra-estruturas, podemos concluir que a parcela não tinha uma real aptidão construtiva, apenas potencial, pois não preenchia os pressupostos legais e proporcionais que permitissem o deferimento de um qualquer requerimento de autorização ou licenciamento construtivo, segundo o RJUE, na medida em que tanto os pedidos de destaque como os licenciamentos careceriam das infra-estruturas necessárias e suficientes para suportar o impacte urbanístico gerado;
5. Os Srs. Peritos maioritários apesar de terem equacionado uma operação de loteamento não identificam a área do lote padrão, limitando a considerar e aplicar 70% à área total a lotear deduzidas as áreas de cedência, sem considerar a necessidade de cumprimento dos parâmetros de estacionamento, artigo 22º PDM;
6. A área prevista para o edifício social é desproporcional face ao uso e ocupação industrial, bem como implica uma área de construção que viola o índice de 0,7m2/m2 fixado em sede de sentença, assim a área de construção do edifício social a adequado e proporcional é de 6.140, 72m2;
7. A área de cedência para o domínio público, nos termos do artigo 44º RJUE, é de 33% da área de construção prevista, correspondendo a 19% da área da parcela, logo 8.105,79m2;
8. Sem conceder, o que não se aceita e apenas por mera questão de patrocínio se aflora, que se entenda que a área de construção corresponde a 30.704m2, ou seja, admitindo-se a aplicação do índice de 0,74m2/m2, a área de cedências corresponderia a 10.132,32 (33% X 30.704m2), o que perfaz 24,54% da área da parcela a lotear;
9. Face à área de cedência e correspectiva redução da área de implantação, teríamos apenas como área apta a edificação 33.176,21, admitindo-se apenas a edificação em 70% da parcela a título de área de implantação, ou seja, 23.223,35m2.
10. Assim, a área de construção de 24.563m2 seria distribuída pela área de implantação possível acrescida a inclusão de mais um andar para aproveitamento da área remanescente com uma função e uso administrativo comercial;
11. A parcela por si, antes da DUP e concretização da auto-estrada não permitia considerar, sem que ocorressem elevados investimentos em infra-estruturas, qualquer potencial edificativo e valorativo;
12. A valorização decorre do fim ínsito à DUP, pelo que antes não apresenta condições e características que permitam afiançar a aplicação de uma percentagem não superior a 9% (percentagem aplicada pelos Srs. Árbitros), ainda que se considera com a percentagem adequada 8% (conforme o Relatório Pericial minoritário), nos termos do artigo 26º nº6 CE;
13. O valor da parcela é de €337.795,27, correspondente a €8,18/m2;
14. Em termos de localização e acessibilidades as duas partes sobrantes ficam valorizadas e beneficiadas com a concretização do fim da DUP, pois conservam o caminho existente, quer por os caminhos paralelos entretanto construídos, bem como as partes sobrantes ficam próximas do acesso à auto-estrada construída, o que permite a sua valorização em termos de localização que antes da DUP não possuíam;
15. Exceptuando o uso e ocupação habitacional, expressamente excluído no artigo 20º nº3 do PDM de Paredes, é equacionável outro uso e ocupação que não esteja abrangido pela área “non aedificandi” calculada pelos Srs. Peritos.
16. Assim, é perfeitamente compatível e conforme o PDM e zona industrial o uso e ocupação para fins comerciais não abrangidos pelo artigo 4º nº1, al. b) Decreto-Lei nº 248-A/99, sem que esteja liminarmente afastada a implantação de edifícios nas áreas das partes sobrantes não oneradas pela servidão e que apenas restringem a área de implantação dos edifícios;
17. Assim, poderemos mesmo afirmar que não há desvalorização da parte sobrante, quanto muito a mesma é de carácter reduzido que não implica mais do que 25% do valor unitário da parcela.
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Não foram juntas aos autos contra-alegações.II – Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
O Tribunal “a quo” deu como provados os seguintes factos que não foram impugnados por via do presente recurso:
1. Por Despacho nº 23604-A/2003, de 12.11 do Secretário de Estado das Obras Públicas, publicado no DR, II Série, nº 280, de 4.12.2003, foi declarada a utilidade pública da expropriação, com carácter de urgência, da parcela de terreno sob o n º47, necessária à obra da concessão SCUT do Grande Porto - A 42-IC 25 - lanço nó da Ermida (IC 24)-Paços de Ferreira Oeste.
2. A parcela em causa tem a área de 41.282 m2, a destacar do prédio rústico, de pinhal, cultura e eucaliptal, situado no ………., inscrito na matriz predial sob o artigo 1156, freguesia de ………., omisso no registo predial.
3. A parcela e o prédio do qual foi destacada têm acesso directo para caminho rural, pelo poente.
4. Tal caminho possui a largura de 2,5 metros, piso em terra batida irregular, sem qualquer infra-estrutura urbanística, encontrando-se ladeado por muros em pedra com altura média de 1,6 metros.
5. A parcela situa-se numa vasta área florestal, tendo como espécie predominante o eucalipto, numa zona de fronteira entre as freguesias de ………. e ………., respectivamente dos concelhos de Paredes e Paços de Ferreira.
6. O terreno, com uma configuração irregular, situa-se ao longo do caminho rural existente a poente, numa extensão de cerca de 180 metros, com a profundidade média de 200 metros.
7. O terreno da parcela, de subsolo granítico alterado, sensivelmente plano, tem boas características agronómicas para a cultura florestal, nomeadamente eucaliptal, actual ocupação.
8. Por força da expropriação, sobra uma parte do prédio a norte, com a área de 8.840 m2, e outra parte a sul, com a área de 9.000,00 m2.
9. As duas partes sobrantes ficarão com acessos, quer para o caminho existente, quer para os caminhos paralelos entretanto construídos em obra a cargo da expropriante.
10. A expropriação atinge o muro de vedação, junto do caminho rural, a poente do prédio, na extensão de 180 mts, em pedra solta de granito/xisto, com a altura de 1,60 mts.
11. O prédio em causa insere-se em espaços que o PDM classifica como “zona de ocupação industrial”.
III – Sabendo-se que o âmbito do recurso é definido pelas conclusões das alegações, não podendo o tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que se trate de questões de conhecimento oficioso, cfr. artºs 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 3, ambos do C.P.Civil, são questões a apreciar nos autos, as seguintes:
- da apelação dos expropriados
1ª – Saber qual o valor do solo da parcela?
2ª- Saber se em consequência da expropriação ocorre desvalorização nas parcelas sobrantes, e em caso afirmativo, qual o seu valor?
3ª – Saber se há lugar à indemnização por benfeitorias, e em caso afirmativo, qual o seu valor?
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- da apelação da expropriante1ª – Saber qual o valor do solo da parcela?
2ª- Saber se em consequência da expropriação ocorre desvalorização nas parcelas sobrantes?
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A D.U.P. relativa aos terrenos em apreço nos autos é de 12 de Novembro de 2003 e foi publicada no dia 4 de Dezembro de 2003, pelo que às questões em apreço nos autos se aplica o C.Exp/99, aprovado pelo DL 168/99, de 18.09.Como é sabido, a expropriação por utilidade pública pode definir-se como “a relação jurídica pela qual o Estado, considerando a conveniência de utilizar determinados bens imóveis em fim específico de utilidade pública, extingue os direitos subjectivos constituídos sobre eles e determina a sua transferência definitiva para o património da pessoa a cujo cargo esteja a prossecução desse fim, cabendo a esta pagar ao titular dos direitos extintos uma indemnização compensatória”, in "Manual de Direito Administrativo", por Marcello Caetano, vol. II, pags 1020.
No actual Código das Expropriações, aprovado pelo DL 168/99 de 18 de Setembro (aplicável ao caso em apreço atenta a data de publicação da respectiva DUP), lê-se no seu artº 1º, que “os bens imóveis e os direitos a eles inerentes podem ser expropriados por causa de utilidade pública, compreendida nas atribuições, fins ou objecto da entidade expropriante, mediante o pagamento contemporâneo de uma justa indemnização nos termos do presente Código”.
Constituem princípios constitucionais da legitimidade do direito de expropriação, os da legalidade, utilidade pública, proporcionalidade e da justa indemnização.
O caso “sub judice” prende-se, no fundo, com o último princípio ora enumerado, o da “justa indemnização” com foros de garantia constitucional no artigo 62º da Constituição da República Portuguesa, ao referir que “a requisição e a expropriação por utilidade pública só podem ser efectuadas com base na lei e mediante o pagamento de justa indemnização”, vide Assento do STJ, nº 1/96, de 22 de Novembro de 1995, DR, Iª série-A, de 27-1-96.
No dizer de Alves Correia, a justa indemnização sendo pressuposto do exercício do direito do expropriante é “elemento integrante do próprio conceito de expropriação”, in “As Garantias do Particular na Expropriação por Utilidade Pública”, pag. 158.
No conceito de “justa indemnização” deverão incluir-se o “princípio de contemporaneidade” da indemnização e uma “justa compensação” quanto ao ressarcimento dos prejuízos causados, tendo em linha de conta os factores que em tal se repercutem, como sejam os rendimentos, as culturas os acessos localização e encargos do prédio.
Trata-se, no fundo, de harmonizar dois imperativos constitucionais, por um lado, o da salva-guarda do direito à propriedade e por outro o da sujeição do mesmo ao interesse público, cfr. artº 62º da CRP.
Ao arbitrar a indemnização, cumpre também o Juiz um dos princípios constitucionais, “o princípio da igualdade”, já que é nesse momento que o expropriado, que havia com o desapossamento começado por ser colocado numa posição de desigualdade perante os outros concidadãos, recupera, através da indemnização pecuniária, a paridade que o desfalque patrimonial lhe havia retirado.
Assim, o artº 23º nº 1 do CExp/99, estatuiu que “a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, mas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal...”.
E a indemnização, com efeito, só é justa se conseguir ressarcir o expropriado do prejuízo que este, efectivamente, sofreu, não podendo, portanto, ser de montante tão reduzido que a torne irrisória ou, meramente, simbólica, mas, também, não pode ser desproporcionada à perda do bem expropriado, não devendo, assim, atender a factores especulativos ou outros que distorçam, para mais ou para menos, a proporção que deve existir entre o prejuízo imposto pela expropriação e a compensação a pagar por ela, havendo, consequentemente, que observar um princípio de igualdade e de proporcionalidade, ou seja, um princípio de justiça, pois que o “quantum indemnizatório” a pagar a cada expropriado há-de realizar a igualdade dos expropriados entre si e a destes com os não expropriados, por forma a assegurar a igualdade de tratamento perante os encargos públicos, cfr. Alves Correia, in “O Plano Urbanístico e o Princípio da Igualdade”, pág. 533 e Acórdão do Tribunal Constitucional nº 243/01, in DR, IIª série, de 4.07.2001.
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Passemos agora à apreciação das questões que nos são colocadas nos autos, não sem antes, e em jeito de interlúdio, deixar consignado o nosso entendimento quanto ao facto de ambos os apelantes acusarem o Mmº Juiz “a quo” de ter, com ligeireza, aceitado de forma acrítica à fundamentação do laudo produzido pelos peritos maioritários.Vendo o texto da decisão recorrida, manifestamente, o Tribunal “a quo” não se eximiu a fazer a análise crítica dos laudos em causa, justificando essa sua actuação e os resultados a que chegou pela seguinte forma: “(...) A nosso ver, o custo de construção apontado pelos sr.s peritos subscritores do relatório de fls.284 e ss., diferenciado para área industrial e área social de apoio, mostra-se equilibrado e ajustado ao seu valor corrente à data da DUP.
Acresce que, em face dos acima enumerados critérios legais e a matéria de facto provada, reputamos como ajustada à realidade a fixação do valor base da parcela expropriada em 11 % do custo da construção, tal como os srs. Peritos subscritores do relatório de fls.284 e ss.
O custo da construção, atentas as condições do local, deve ainda ser corrigido pelos factores constantes do relatório subscrito pelos peritos nomeados pelo tribunal, a fls.291, nos termos do art.26°, nºs 8 e 9 do C. E.
(...)
Assim e considerando que medida da desvalorização atribuída pelos sr.s peritos nomeados pelo tribunal é adequada à situação em apreço, a ela aderimos.
No que respeita às benfeitorias não se consideram ser as mesmas de valorizar, atendendo a que não se nos afigura previsível que as mesmas viessem a ser integradas nas construções a edificar na parcela em causa, dadas as suas características físicas.
De tudo quanto foi exposto se conclui que o valor achado pelos srs. peritos nomeados pelo tribunal corresponde à justa indemnização a que têm direito os expropriados”.
Aliás no caso de divergência de laudos, como é o caso destes autos, vem sendo Jurisprudência dominante, aquela que postula que, havendo divergência entre peritos, deve-se, em regra, adoptar a posição dos peritos indicados pelo tribunal, vide em outros Ac. da Rel. do Porto de 3.07.1990, in BMJ 379, 578, onde se escreveu: “os peritos do tribunal merecem mais credibilidade pelas garantias de independência, imparcialidade e competência justificando-se a opção pelo seu laudo na sentença recorrida. Não constando dos autos elementos decisivamente contrários a esse laudo, ter-se-ão os valores constantes no mesmo como adequados e aceitáveis em termos de mercado”.
Donde, tendo a decisão recorrida analisado as posições e os resultados alcançados em cada um dos laudos e tendo-os interpretados face á lei aplicável, não vislumbramos que a mesma tenha sido acrítica relativamente ao laudo maioritário.
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Passemos agora à análise das 1ªs questões de ambas as apelações e que têm a ver com o valor do solo da parcela expropriada.Dúvidas não restam face aos factos assentes nos autos, e é a opinião unânime de todos os peritos intervenientes nos autos, que o solo da prcela expropriada tem de ser considerado como “solo apto para construção”, de harmonia com o disposto nos artºs 25º nº1 al.a) e nº2 al. c) do C.Exp/99, com referência ao Plano Director Municipal (PDM) do concelho de Paredes, em vigor e publicado no D.R. nº 132- 1ª série-B, de 8.06.1994 que classifica o espaço onde a mesma se insere em “Zonas de Ocupação Industrial”.
Ás “Zonas de Ocupação Industrial” se referem os artºs 20º, 21º, 22º, 23º e 24º do Regulamento do citado PDM, devendo ser observadas as seguintes condicionantes principais:
a) A dimensão mínima de lotes é de 1.000 m2, com a obrigatoriedade de a área construída ocupar entre 50 % a 80 % do lote, destinados a instalações industriais, armazéns, oficinas e outros edificios de apoio, de acordo com a legislação em vigor;
b) Não é permitida a construção de habitações nas áreas industriais;
c) Para cada instalação industrial é obrigatório a existência de lugares de estacionamento no interior do lote, com o mínimo de 1 lugar de estacionamento por cada 100 m2 de área de trabalho efectivo;
d) No caso de não estar previsto ou não ser possível estacionar na via que lhe dá acesso, é obrigatório a existência de lugares de estacionamento no interior do lote para além dos previstos na alínea.
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Assim é artº 26º do C.Exp. que enuncia os critérios a seguir para calcular o respectivo valor.Estatui o citado normativo legal que nº1 “O valor do solo apto para a construção calcula-se com referência à construção que nele seria possível efectuar se não tivesse sujeito à expropriação, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, nos termos dos números seguintes e sem prejuízo do disposto no nº 5 do artigo 23º”.
Por seu turno o nº 5 do artº 23º do C.Exp. dispõe que “Sem prejuízo do disposto nos nºs 2 e 3 do presente artigo, o valor dos bens calculado de acordo com os critérios referenciais constantes do artigo 26º e seguintes deve corresponder ao valor real e corrente dos mesmos, numa situação normal de mercado podendo a entidade expropriante e o expropriado, quando tal se verifique requerer, ou o Tribunal decidir oficiosamente, que na avaliação sejam atendidos outros critérios para alcançar aquele valor”.
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Destarte, de acordo com o PDM do concelho de Paredes na zona onde se insere a parcela expropriada podem ser implantadas construções do tipo industrial, com as supra-referidas condicionantes.Para se avaliar o valor do solo da parcela, com referência à construção que nele seria possível efectuar, num aproveitamento económico normal, de acordo com as leis e os regulamentos em vigor, na ausência de elementos a que se referem os nºs 2 e 3 do artº 26º do C.Exp/99, como é o caso dos autos, de harmonia com o nº4 de tal preceito legal, “o valor do solo apto para construção calcula-se em função do custo da construção em condições normais de mercado”, nos termos dos números seguintes desse mesmo normativo.
Com relevância para o apuramento de tal valor há que atentar nas carcterísticas próprias da parcela e sua envolvência.
E assim estão assentes nos autos que:
a) A parcela em causa tem a área de 41.282 m2, a destacar do prédio rústico, de pinhal, cultura e eucaliptal, situado no ………., inscrito na matriz predial sob o artigo 1156, freguesia de ………., omisso no registo predial.
b) A parcela e o prédio do qual foi destacada têm acesso directo para caminho rural, pelo poente.
c) Tal caminho possui a largura de 2,5 metros, piso em terra batida irregular, sem qualquer infra-estrutura urbanística, encontrando-se ladeado por muros em pedra com altura média de 1,6 metros.
d) A parcela situa-se numa vasta área florestal, tendo como espécie predominante o eucalipto, numa zona de fronteira entre as freguesias de ………. e ………., respectivamente dos concelhos de Paredes e Paços de Ferreira.
e) O terreno, com uma configuração irregular, situa-se ao longo do caminho rural existente a poente, numa extensão de cerca de 180 metros, com a profundidade média de 200 metros.
f) O terreno da parcela, de subsolo granítico alterado, sensivelmente plano, tem boas características agronómicas para a cultura florestal, nomeadamente eucaliptal, actual ocupação.
Dadas estas características da parcela expropriada, é manifesto concluir que a construção nela possível está sujeita a relevantes encargos, designadamente derivados a falta de acesso infra-estruturado e da impossibilidade de construção autónoma, da necessidade de eleboração de projecto de loteamento com vista ao licenciamento de quaisquer construções, da necessidade de construção de arruamentos interiores no loteamento e da obrigatoriedade de cedência de áreas ao domínio público, relevantes para o valor dessa mesma construção.
Está também assente nos autos que a envolvência da parcela é fundamentalmente florestal com algumas construções do tipo industrial, sendo que a mais próxima se situa no concelho de Paços de Ferreira e a cerca de 35 metros do limite Norte da parcela.
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Segundo o disposto nos nºs 6, 7, 8 e 10º do artº 26º do C.Exp/99: “Num aproveitamento economicamente normal, o valor do solo apto para a construção deverá corresponder a um máximo de 15 % do custo da construção, devidamente fundamentado, variando, nomeadamente, em função da localização, da qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona, sem prejuízo do disposto no número seguinte”. “A percentagem fixada nos termos do número anterior poderá ser acrescida até ao limite de cada uma das percentagens seguintes, e com a variação que se mostrar justificada: (...)”
“Se o custo da construção for substancialmente agravado ou diminuído pelas especiais condições do local, o montante do acréscimo ou da diminuição daí resultante é reduzido ou adicionado ao custo da edificação a considerar para efeito da determinação do valor do terreno”.
E, “O valor resultante da aplicação dos critérios fixados nos nºs 4 a 9 será objecto de aplicação de um factor correctivo pela inexistência do risco e do esforço inerente à actividade construtiva, no montante máximo de 15 % do valor da avaliação”.
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No caso dos autos, a sentença recorrida fixou o valor do solo da parcela expropriada em 19,44 €/m2, considerando de cerca de 85% da sua área a área de terreno comercializável e a ocupar por lotes, sendo de 70% a área de implantação dos lotes da área total a lotear, o que corresponde a 24.563 m2 de área bruta de construção, sendo de 75% para a nave industrial e de 25% para o edifício social.Como custo de construção para uma nave industrial de qualidade de construção média, considerou-se o valor de 250,00€/m2 e de 450,00€/m2 para as áreas sociais.
Mais se considerou, na ausência de quaisquer infraestruturas referidas no nº7 do artº 26º do C.Exp/99 que é de 11% a percentagem, de acordo com o nº6 do citado preceito legal, atendendo à localização da parcela, à qualidade ambiental e dos equipamentos existentes na zona.
Considerou-se ainda ser de 0,80 o factor correspondente à necessária dedução das despesas necessárias para o largamento do caminho de acesso e para a execução das infraestruturas urbanísticas dentro da área a lotear.
Finalmente, considerou-se ser de 0,90 o factor correctivo correspondente ao esforço e risco inerente àquela actividade construtiva.
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Defendem os expropriados que o custo de construção deve ser de 400,00€/m2.Dizendo que o valor para a construção de carácter industrial fixado de 250,00 €/m2 é baixíssimo para se construir um edifício industrial condigno... alegando que tal diverge de casos semelhantes já decididos nos nossos Tribunais.
Por seu turno, defende a expropriante que o custo de construção de uma nave industrial é de 205,00 €/m2 e o de um edifício social é de 340,00 €/m2, dizendo que tais valores são os que decorrem da tabela da AICCOPN.
Vistas estas posições das partes, estribadas nos laudos dos peritos que indicaram nos autos, não vislumbramos quaisquer motivos relevantes que nos levem a discordar do valor de custo de construção a que chegaram os três peritos nomeados pelo Tribunal, não só face à sua natural aptidão técnica, como perante a sua natural isenção quer perante o caso em apreço, quer perante as pessoas e entidades nele envolvidas.
Pelo que se confirma o custo de construção utilizado na decisão recorrida com vista ao apuramento da justa indemnização devida.
Improcedem as respectivas conclusões dos apelantes/expropriados e expropriante.
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Mais defendem os expropriados que deve ser de 13% a percentagem a aplicar e relativa à localização e qualidade ambiental da parcela, cfr, artº 26º nº6 do C.Exp/99, por no local inexistirem quaisquer factores negativos relevantes. Como se viu a decisão recorrida fixou tal percentagem em 11% tendo em atenção a localização da parcela, designadamente que o caminho de acesso directo à mesma e ao próprio prédio é irregular, de largura reduzida, em terra batida e sem qualquer infra-estrutura urbanística. A parcela situa-se em espaço florestal com algumas construções do tipo industrial, estando a mais próxima a cerca de 35 metros a norte da parcela e outras a cerca de 150 metros a sul da mesma.
Ora atentos estes factos fundamentadores da percentagem atendida na decisão recorrida julgamos que a mesma não padece que falta de fundamentação nem é passível de qualquer juízo de censura à precentagem assim encontrada.
Improcedem as respectivas conclusões dos apelantes/expropriados.
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Finalmente defendem os expropriados que o coeficiente de ocupação do solo deverá ser no mínimo de 70%, enquanto que a entidade expropriante defende que esse coeficiente deverá ser de apenas 65%. Por outro lado, a entidade expropriante considera que a área bruta a edificar seria apenas de 60% da área da parcela, enquanto que os expropriados toda a área da parcela como edificável.A sentença recorrida acolheu o que neste particular foi entendido pelos peritos nomeados pelo tribunal, ou seja, que a área edificável bruta da parcela corresponde a 85% da área total da mesma e que o coeficiente de ocupação do solo será de 70% da área a lotear.
Também quanto a este particular, vendo as razões que levaram cada um dos peritos ao que fizeram constar dos seus laudos, julgamos que nada há a apontar ao raciocínio e critério utilizado pelos peritos nomeados pelo tribunal e acolhido na sentença recorrida, que assim se confirma, ou seja, que cerca de 15% da área total da parcela, por força das normas urbanísticas vigentes, numa operação de loteamento, teria de ser cedida para espaços verdes e equipamentos de utilização colectiva, teria de respeitar os perfis mínimos dos arruamentos e as condicionanes que resultassem da forma e dimensão dos lotes.
Assim e em conclusão o valor do solo apto para construção da parcela expropriada é de 19,44 €/m2, no total de 802.486,00 €.
Improcedem as respectivas conclusões dos apelantes/expropriados.
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Passemos agora à análise das 2ªs questões colocadas em ambas as apelações, ou seja, verifica-se desvalorização das parcelas sobrantes da expropriação ou não, e em caso afirmativo, qual o seu valor.Na sentença recorrida entendeu-se que: “No caso, a expropriação afasta a potencialidade construtiva das partes sobrantes do prédio, uma vez que as partes sobrantes ficam integralmente abrangidas por servidão non aedificandi estabelecida pelo DL nº189/2002, de 28.8.
A perda da faculdade de construir, com relevância económica, deve ser indemnizada.
No entanto, não deve a mesma ser calculada como se as partes sobrantes fossem igualmente objecto de expropriação, já que não foi requerida nos autos a expropriação total do prédio em questão.
Não se pode, portanto, calcular o valor da indemnização como se as mesmas fossem retiradas ao domínio dos expropriados, mas com referência a uma percentagem do valor calculado para a parcela expropriada.
Assim e considerando que medida da desvalorização atribuída pelos sr.s peritos nomeados pelo tribunal é adequada à situação em apreço, a ela aderimos”..
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Está assente nos autos que em consequência da expropriação resultamduas parcelas sobrantes - uma parte do prédio a norte, com a área de 8.840 m2, e outra parte a sul, com a área de 9.000 m2. As duas partes sobrantes ficarão com acessos, quer para o caminho existente, quer para os caminhos paralelos, entretanto, construídos em obra a cargo da expropriante. Entendeu-se que na sentença recorrida e na esteira do laudo subscrito pelos peritos nomeados pelo tribunal que atenta a configuração irregular dessas partes sobrantes e a possibilidade do seu emparcelamento com terrenos vizinhos, elas sofrem uma depreciação média de 50% do valor base do solo da parcela (sem os factores correctivos a que se referem os nºs 8 a 10 do artº 26º do C.Exp/99), ou seja, de 26,65 €/m2 x 50% x 8.840 m2 + 9000 m2 = a 184.198,00 €.
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Alegam os expropriados que as partes sobrantes sofrem em consequência da expropriação e porque ficam totalmente abrangidas pela servidão legal “non aedificandi” , pelo nelas fica impossibilitada, na ordem dos 80%, qualquer possibilidade construtiva, deve o seu solo ser avaliado como solo apto para fins florestais, na ordem de 5,00€/m2, o que perfaz uma depreciação das parcelas sobrantes de 2.062.840,80 €.Por seu turno defende a expropriante que as duas partes sobrantes ficam valorizadas por via da expropriação, em termos de acessibilidades e de localização, pelo que defende que não existe qualquer desvalorização das partes sobrantes, mas que a existir ela nunca seria superior a 25% do valor unitário da parcela.
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Na verdade, o nº2 do artº 29º do C.Exp/99, como expressão que é de que a indemnização abrange o ressarcimento de todos os prejuízos sofridos pelo expropriado em consequência da expropriação estipula que: “Quando a parte não expropriada ficar depreciada pela divisão do prédio ou desta resultarem outros prejuízos ou encargos, incluindo a diminuição da área total edificável ou a construção de vedações idênticas às demolidas ou às subsistentes, especificam-se também, em separado, os montantes da depreciação e dos prejuízos ou encargos, que acrescem ao valor da parte expropriada”.Segundo disposto no artº 8º nº 1 do C.Exp/99: “Podem constituir-se sobre imóveis as servidões necessárias à realização de fins de interesse público.
O nº 2 de tal preceito estipula que: “As servidõesapenas dão lugar a indemnização, quando:
a) inviabilizem a utilização que vinha sendo dada ao bem, considerado globalmente;
b) inviabilizem qualquer utilização do bem, nos casos em que estes não estejam a ser utilizados; ou
c) anulem completamente o seu valor económico.
E segundo o nº 3 desse mesmo preceito: ”À constituição das servidões e à determinação da indemnização aplica-se o disposto no presente Código, com as necessárias adaptações, salvo o disposto em legislação especial”.
No caso dos autos e por força do disposto no artº 4º do DL 189/2002, de 28.08 que estipula, relativamente às zonas “non aedificandi” da SCUT do Grande Porto, de que é o caso dos autos um seu lanço, que:
“1 — Emrelação aos lanços de auto-estrada constantes da base II do anexo ao presente diploma, são fixadas as seguintes zonas de servidão non aedificandi:
a) Desde a aprovação do estudo prévio até a aprovaçãoda planta parcelar do projecto de execução, 200 m para cada lado do eixo da estrada e, centrado em cada nó de ligação, um círculo com 1300 m de diâmetro;
b) A partir da aprovação da planta parcelar do projecto de execução, os limites fixados pelas alíneas d) e e) do n.o 1 do artigo 8.o do Decreto-Lei nº 13/71, de 23 de Janeiro, passam a ser os seguintes:
i) Edifícios, a menos de 40 m a contar do limite definitivo previsto das plataformas das auto-estradas, dos ramos dos nós e dos ramais de acesso e ainda das praças de portagem e das zonas de serviço, e nunca a menos de 20 m da zona da auto-estrada;
ii) Instalações de carácter industrial, nomeadamente fábricas, garagens, armazéns, restaurantes, hotéis e congéneres e, bem assim, igrejas, recintos de espectáculos, matadouros e quartéis de bombeiros, a menos de 70 m a contar dos limites da plataforma considerados na alínea anterior, e nunca a menos de 50 m da auto-estrada”, as duas parcelas sobrantes da expropração ficam totalmente abrangidas pela zona “non aedificandi” assim estabelecida.
Tal facto tem como consequência o afastamento de toda a potencialidade edificativa dessas partes sobrantes do prédio.
É manifesto que essa perda da capacidade edificativa tem relevância económica consistindo numa depreciação desses mesmas parcelas, pois que também é óbvio de concluir que as partes restantes do prédio não asseguram, proprocionalmente, os mesmos cómodos que todo o prédio oferecia, cfr. artº 3º nº2 al.a) do C.Exp/99, pelo que tem de ser indemnizada.
Donde improcedem as respectivas conclusões da apelante/expropriante.
Quanto ao valor de tal depreciação ela julga-se, plenamente, justificada no laudo susbcrito pelos peritos nomeados pelo tribunal e correspondente a 50% do valor do solo da parcela, pelo que também improcedem as respectivas conclusões dos apelantes/expropraidos e expropriante, sendo esse valor de 184.198,00 € como se fixou na sentença recorrida que assim se confirma.
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Finalmente vejamos a 3ª questão colocada pelos expropriados.Dizem estes que a sentença recorrida violou o caso julgado resultante da decisão arbitral que fixou em 10.800,00 € o valor das vedações destruídas em consequência da expropriação e que a expropriante não impugnou. Devendo agora considerar-se que o valor dessas benfeitorias é de 14.400,00 €.
Na verdade, na decisão arbitral fixou-se em 10.800,00 € o valor das benfeitorias existentes na parcela e destruídas por via da expropriação, consistentes num muro de vedação, a Poente, com 180 metros e a expropriante, no seu recurso da decisão arbitral não impugnou nem a atribuição do direito a benfeitorias, nem o seu valor.
No entanto, os próprios expropriados recorreram do acórdão arbitral no que respeitava à questão das benfeitorias, entendendo que o seu valor era escasso.
A sentença recorrida no que concerne a benfeitorias considerou que: “No que respeita às benfeitorias não se consideram ser as mesmas de valorizar, atendendo a que não se nos afigura previsível que as mesmas viessem a ser integradas nas construções a edificar na parcela em causa, dadas as suas características físicas”.
Com efeito, como tem sido decidido pela nossa Jurisprudência, os acórdãos arbitrais não são meros arbitramentos, antes têm natureza judicial, pelo que lhes é aplicável o regime estabelecido para as restantes decisões judiciais. Daí que o objecto de cognição do tribunal em sede de recurso da decisão arbitral seja delimitado pelas alegações dos recorrentes e pelo decidido no mesmo acórdão arbitral. Sendo certo que o acórdão arbitral transita em tudo quanto seja desfavorável para a parte não recorrente envolvendo a falta de recurso concordância com o decidido pelos árbitros.
No entanto, no caso dos autos não se verifica qualquer situação de trânsito em julgado quanto ao decidido no acórdão arbitral quanto a benfeitorias, já que foram os próprios expropriantes quem chamou tal questão à cognição do tribunal recorrido quando impugnaram o valor fixado em tal acórdão.Daí que fosse possível, como foi, ao tribunal recorrido conhecer não só do valor das alegadas benfeitorias, como da própria possibilidade de serem indemnizadas.
Visto o decidido nos autos, ou seja, que tratando-se de benfeitorias existentes em solo apto para construção e não se vislumbrando que as mesmas – muros de vedação – pudessem via a ser integradas nas construções aí a edificar, carecendo, pelo contrário, e com vista a essa construção, de serem demolidas, com os inerentes encargos, pelo que, e bem, se decidiu nada haver a indemnizar os expropriados a esse título.
Improcedem as respectivas conclusões dos apelantes/expropriados.
IV- Nesta conformidade, acordam os Juizes desta secção cível do Tribunal da Relação em julgar as presentes apelações improcedentes, confirmando-se a decisão recorrida
Custas pelos apelantes.
Porto, 2009.01.13
Anabela Dias da Silva
Maria do Carmo Domingues
José Bernardino de Carvalho