Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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RESOLUÇÃO DO CONTRATO
SUBSISTÊNCIA DOS CONTRATOS
II – A difficultas praestandi (que não impossibilidade de cumprimento), ao menos quando não imputável ao credor, nem desonera o devedor nem fundamenta declaração resolutiva do credor.
III – Sendo a resolução injustificada (ineficaz), permanece a relação contratual estabelecida entre as partes, até que, a não ser cumprido o contrato, alguma das partes lhe ponha termo justificadamente.
1) – A) – “B……………, C.R.L.”, com sede na R. ………, nº …, ..º sala .., Porto, instaurou acção declarativa ordinária contra:
- “C……………, S.A.”, com sede na rua ………., Maia,
- e “D……………, S.A., com sede na rua ………., Lote …, …º Piso, ………, Braga, pedindo a condenação solidária destas a pagarem-lhe a quantia de € 7.984.372,70, correspondente ao dobro das quantias que lhes pagou a título de sinal, acrescidos dos juros de mora, à taxa máxima legal, desde a citação até integral pagamento.
Para motivar o pedido, alega que celebrou com a primeira ré o “contrato promessa de compra e venda de bem futuro”, titulado pelos DOC. 1 junto com a petição, tendo a autora pago a essa ré, na celebração do contrato e a título de sinal, 50 000 000$00.
Mais entregou à segunda ré, de acordo com o previsto no contrato, € 2.992.787,40, tendo a autora prescindido da cláusula garantia bancária, nos termos da cláusula 5ª/b do contrato.
Mais entregou a essa 2ª ré a quantia de € 750 000,00, em pagamento parcial antecipado da quantia prevista na cláusula 5ª/c do contrato, solicitando à ré garantias bancárias ou reais, que esta não prestou, pelo que a advertiu não efectuar outros pagamentos sem a prestação dessas garantias, como veio a acontecer.
A partir de Setembro de 2003, a autora fez diversas reclamações por a qualidade da obra não corresponder ao pretendido.
No final de 2004, a autora e segunda ré realizaram reuniões para procurar resolver contrato por mútuo acordo, mas sem sucesso.
Ainda no decurso dessas negociações, a segunda ré denunciou unilateralmente o contrato, alegando falta de pagamento dos valores previstos na cláusula 5ª/c do contrato, pagamento que se encontra vendido já que a ré não apresenta a garantia bancária prevista no contrato.
De acordo com o acordado na cláusula 5º/f, no momento da escritura, o outorgante que a autora indicasse para celebrar a escritura entregaria à segunda ré o montante calculado nos termos dessa cláusula e o remanescente do preço de venda seria entregue, pelo outorgante ou pela segunda ré, à autora, para o que esta enviava a essa ré a indicação do outorgante bem como os valores de venda e dos que essa ré devia entregar à autora.
O que a ré não fez, fazendo indevidamente seu o remanescente dos preços devido à autora e chegou aquela a realizar escrituras de fracções do prédio (lote 1) sem autorização e indicação da autora fazendo seu a totalidade do preço de venda dessas fracções.
A rescisão do contrato por parte da ré não tem fundamento legal ou contratual, pelo que deve entregar à autora o dobro do que esta lhe prestou de sinal.
B) – A ré “C…………..” contestou que desconhece o relacionamento da autora com a segunda ré e que foi aquela que não cumpriu o acordado, quanto aos pagamentos que devia efectuar, por confessadas dificuldades financeiras, sendo a questão das garantias bancárias “desculpa de mau pagador”.
Pede a improcedência da acção.
C) – Também a ré “D……………” contestou, dizendo que a autora incumpriu a promessa.
Que, conforme previsto no contrato promessa, após 18 de Junho de 2001, assumiu a posição contratual da primeira outorgante e, em execução contrato iniciou a construção do empreendimento habitacional, previstos na cláusula 2ª/1, que prometeu vende, na íntegra, á autora, ou a quem esta viesse a indicar até à data da escritura de compra e venda.
Por dificuldades financeiras, a autora não pagou as quantias previstas na cláusula 5ª/b do contrato, no tempo e modo previstos, e o pagamento parcial fez dos valores previstos na cláusula 5ª/c foi feito por aceite de três letras, várias vezes reformadas por mais de um ano, sendo que parte das reformas foram efectuadas através de cheques emitidos pela autora, alguns deles devolvidos por falta de provisão, o que tudo deu origem a encargos com essas operações bancárias no montante de € 64.756,0, suportados pela segunda ré e de que não foi reembolsada.
A autora não solicitou da ré garantias bancárias para efectuar os pagamentos previstos no contrato.
A construção do lote nº 1 ficou concluído em Agosto de 2004, tendo em 25 desse mês sido emitido o alvará de utilização, passando, a partir dessa data, as 43 fracções do prédio desse lote a estar em condições de ser escrituradas.
A pedido da autora, e a partir de 15 de Setembro de 2004, a ré acedeu a celebrar as escrituras relativas a fracções que aquela tinha prometido vender aos cooperantes, sempre na expectativa de que a autora regularizasse o pagamento (por inteiro) do sinal previsto na cláusula 5ª/c.
Devendo as fracções estar todas escrituradas no prazo de 45 dias, a partir daquela data, no final do ano, ainda só estavam celebradas 16 escrituras públicas e a autora continuava sem pagar o remanescente do sinal nos termos clausulados, o que se tronou financeiramente insustentável para a ré.
Apesar das diligências, por iniciativa da ré, para se resolver o problema, a autora informa não estar em condições financeiras de cumprir a promessa.
Por carta de 9 de Fevereiro de 2005, recebida a 10 desse mês, a ré interpela a autora para, em oito dias, proceder ao pagamento da quantia de € 1.73.989,48, relativos ao sinal, bem como da quantia de € 64.756,35, relativa aos aludidos encargos bancários, sob pena de considerar resolvido o contrato promessa.
A que a autora não deu qualquer resposta.
A autora não solicitou a prestação de quaisquer garantias bancárias que também só seriam devidas no momento de cada um dos pagamentos aludidos na cláusula 5ª/b), c) e d), mas a autora nunca ofereceu esses pagamentos e confessou não ter condições de o fazer.
Foi a autora que solicitou a realização das escrituras que ocorreram a partir de 15 de Setembro de 2004, autorizando a ré a celebrar essas escrituras, sendo verdade que, após a rescisão do contrato, a ré chegou a realizar algumas escrituras com cooperantes que já estavam agendas anteriormente a pedido a da autora e fê-lo para prejudicar esses cooperantes, tendo sido dado conta desta situação à autora.
Pretende que, além da validade da resolução do contrato, deve a autora indemnizá-la, nos termos contrato, pagando-lhe os juros sobre as quantias que lhe deveriam ser pagas até à data da resolução do contrato.
Termina a pedir a improcedência da acção e, em reconvenção, pede que
a) seja julgada válida e legítima a resolução do contrato promessa, reconhecendo-se à ré o direito de fazer suas as quantias entregues pela autora a título de sinal e
b) seja a autora condenada no pagamento á autora da quantia de € 391.85,02, relativa à indemnização moratória pelo incumprimento da promessa e aos encargos e despesas bancárias com os aceites da autora.
D) A autora replicou pela improcedência da reconvenção e condenação da ré “D…………” como litigante d ema fé em multa e indemnização à autora.
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Foi proferido despacho saneador, julgando-se a instância regular, e procedeu-se à selecção da matéria de facto, com reclamação da autora parcialmente atendida (fls. 543/545).
Realizada a audiência de discussão e julgamento e decidida a matéria de facto provada e não provada, foi proferida sentença que, julgando a acção totalmente improcedente e parcialmente procedente a reconvenção, absolveu as RR dos pedidos e condenou a autora a pagar à ré “D……………, S.A.” a importância de € 64.756,0.
2) – Inconformadas com a douta sentença dela recorrem a autora e a ré D………………., SA.
2.1) – A primeira (autora), doutamente alegando, finda a concluir:
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2.2.1) – Também a autora responde à alegação da ré apelante, em defesa da confirmação da sentença que julga a pretensão reconvencional improcedente.
Colhidos s vistos legais, cumpre decidir.
3) – Tendo em atenção o disposto nos arts. 684º/3 e 690º/1 e 3, do CPC, e o teor das conclusões das alegações, que delimitam o âmbito do recurso, cabe apreciar as questões:
3.1) – Na apelação da autora “COOPERATIVA”:
- modificação da decisão recorrida quanto à matéria de facto quanto aos pontos 2º, 3º, 5º e 13º da Base Instrutória;
- verificação dos pressupostos para a condenação da ré no pedido da autora;
- inexistência de conduta abusiva por parte da autora;
- contradição entre os fundamentos e a decisão.
3.2) - No recurso interposto pela ré “D………………..”:
- se deve considerar-se não escrita a resposta ao artigo 6º da base instrutória;
- a autora recusou o cumprimento do contrato, dispensando a ré/apelante de interpelação para rescindir o contrato;
- legitimidade da comunicação resolutória do contrato feita pela apelante;
- se a apelante tem direito a fazer suas as quantias entregues como sinal e a indemnização moratória prevista na cláusula 10ª do contrato.
4) – Do recurso da autora quanto à matéria de facto.
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5) - É a seguinte a matéria de facto provada:
1 - Entre a Autora e a primeira Ré, "C……………..", foi celebrado o contrato constante de fls. 5 a 20, aqui dado por integralmente reproduzido quanto ao respectivo conteúdo e documentos anexos. (A)[1]
2 - No seguimento deste contrato, a Autora pagou à primeira Ré o valor de € 249.398,95. (B)
3 - Igualmente no seguimento do referido contrato, a Autora entregou à segunda Ré o valor de € 2.992.787,40 para pagamento da quantia prevista na al. b) da cláusula 53 do mesmo contrato, tendo a Autora prescindido, para este pagamento, da apresentação da garantia bancária prevista na mesma. (C)
4 - A Autora entregou à segunda Ré o valor de € 750.000,00. (D)
5 - No final de 2004, Autora e segunda Ré encetaram reuniões no sentido de procurar resolver o contrato supra referido, por mútuo acordo, tendo havido diversos contactos entre ambas sem sucesso. (E)
6 - A segunda Ré assumiu, após o dia 18/7/01, a posição contratual da primeira, tendo adquirido, por escritura pública outorgada no 10 Cartório Notarial de Vila do Conde, em 31/8/01, os prédios urbanos identificados na cláusula primeira do contrato referido em A). (F)
7 - Nesses prédios, e de acordo com o projecto e caderno de encargos aceites pela Autora, iniciou a segunda Ré a construção de um empreendimento habitacional com a área bruta de construção acima do solo de 42.867m2, que prometeu vender, na íntegra, à Autora ou a quem esta viesse a indicar até à data da escritura pública de compra e venda, pelo preço global de €37.962.485,41 (ao tempo, 7.610.795.000$00). (G)
8 - A Autora solicitou à segunda Ré, em 1/2/02, que o sinal a que alude o contrato mencionado em A) fosse pago em três prestações de € 997.595,80 (200.000 contos, valor ao tempo do contrato) cada uma, com vencimento em 1 de Fevereiro, 1 de Abril e 1 de Junho de 2002. (H)
9 - A Autora pagou a última prestação de €997.595,80 em duas tranches de € 498.797,90 (100.000 contos, ao tempo), uma em 3/6/02 e a outra em 2/7/02. (I)
10 - O pagamento dos €750.000,00 relativo a parte do sinal previsto na al. c) da cláusula 5ª do contrato, foi efectuado através do aceite pela Autora de três letras de câmbio, no montante de € 250.000,00 cada uma. (J)
11 - As quais foram reformadas sucessivamente, durante mais de um ano, com reformas de 10%. (L)
12 - Parte dos pagamentos destas reformas foram efectuados através de cheques emitidos pela Autora, tendo alguns destes cheques sido devolvidos por falta de provisão. (M)
13 - Tendo a segunda Ré apresentado várias vezes os mesmos cheques a pagamento, como aconteceu com o título sacado sobre a Caixa Geral de Depósitos, no montante de €25.000,00 e outro do BPI, também do mesmo montante, originando despesas e encargos com devoluções. (N)
14 - Os encargos com as operações bancárias de desconto e reformas das aludidas letras aceites pela Autora ascenderam a €64.756,40, pagos pela segunda Ré, não tendo esta sido ainda reembolsada de tais quantias. (O)
15 - Em 11/11/03, foi emitido pela Câmara Municipal de Matosinhos o alvará de licença de construção n° 303/03, relativo ao lote na 1 da Ia fase do empreendimento referido. (P)
16 - A construção do lote nº 1 foi concluída no mês de Agosto de 2004, emitindo a Câmara Municipal de Matosinhos o respectivo alvará de licença de utilização na 443/05, em 25/8/04. (Q)
17 - Por ter sido pedido pela Autora, a segunda Ré acedeu em começar a celebrar as escrituras públicas relativas a fracções que a primeira tinha prometido vender aos seus cooperantes, autorizando a Ré a celebrar tais escrituras com os cooperantes que indicava. (R)
18 - Escrituras estas que se iniciaram no dia 15/9/04. (S)
19 - As 43 fracções autónomas do lote nº 1 deveriam estar todas escrituradas a favor dos cooperantes indicados pela Autora no prazo de 45 dias após aquela data. (T)
20 - No final de 2004, tinham sido celebradas 16 escrituras públicas. (U)
21 - No dia 19/1/05, ocorreu uma reunião entre as partes, que teve lugar nas instalações da primeira Ré, sitas na Maia. (V)
22 - Ulteriormente a esta reunião, ainda foram feitas tentativas no sentido da resolução do contrato promessa por acordo, sem resultados. (X)
23 - Neste seguimento, a segunda Ré enviou à Autora, em 3/2/05, uma carta registada no dia 9 seguinte, solicitando a esta que procedesse ao pagamento do montante de €1.743.989,48, relativo ao sinal, bem como do valor de € 64.756,35, relativo às despesas bancárias com as letras aceites, dando-lhe um prazo de oito dias para esse efeito, sob pena de ter que considerar resolvido o contrato promessa. (Z)
24 - Esta carta foi recebida pela Autora em 10/2/05, não tendo esta dado qualquer resposta à segunda Ré. (AA)
25 - Após o envio da carta mencionada em Z), a segunda Ré celebrou algumas escrituras públicas com cooperantes que já estavam agendadas anteriormente a pedido da Autora, sendo que os cooperantes tinham pago sinais à Autora. (BB)
26 - Tendo dado conta desta situação à Autora, por carta registada de 25/2/05, recebida em 28/2/05, nos termos do documento de fls. 101 e 102, aqui considerado reproduzido. (CC)
27 - A quantia referida em D) foi entregue para pagamento antecipado e parcial da quantia prevista na alª c) da cláusula 5ª do contrato. (1)[2]
28 - A A. solicitou a transmissão de propriedade da 2ª Ré para a A. de 2 lotes de terreno a fim de esta ulteriormente os hipotecar a favor de instituição bancária, com o fito de tentar obter financiamento para lograr liquidar àquela os valores englobados no negócio, e que a 2ª Ré não procedeu de tal modo nem prestou garantias bancárias. (2)
29 - Face à não efectivação da proposta referida na resposta ao quesito anterior e sem a obtenção de empréstimo por parte da A., esta fez saber à 2ª Ré que não estava em condições de efectuar nenhum pagamento subsequente. (3)
30 - A partir de Setembro de 2003, a Autora começou a verificar que a qualidade da obra não correspondia ao pretendido tendo procedido a diversas reclamações plasmadas nas actas da obra. (4)
31 - A 2ª Ré foi solicitando à A. pagamentos adiantados que esta sempre recusou, sem a prestação de garantias por aquela. (5)
32 - As partes acordaram que, contra o pagamento dos valores mencionados na cláusula 5ª/C do contrato, a ré constituía a favor da autora garantias bancárias por iguais valores. (6)
33 - A segunda Ré, nos casos em que lhe cabia entregar à Autora o remanescente do preço de venda, a que se refere a ala f) da cláusula do contrato, não o fez. (7)
34 - A 2ª Ré efectuou escrituras de fracções do referido lote I, retendo a totalidade do preço de venda dessas fracções. (8)
35 - A partir de 25/8/04, as 43 fracções do prédio construído no lote n° I, passaram a estar em condições de ser escrituradas a favor da Autora ou de quem esta indicasse até à data das escrituras públicas. (9)
36 - Na data referida em U) a A. continuava sem pagar o remanescente do sinal a que se alude na al. c) da cláusula 5ª do contrato promessa. (10)
37 - A segunda Ré continuava a avançar com a construção dos restantes prédios e loteamento. (11)
38 - A segunda Ré enviou à Autora uma carta registada, datada de 4/1/05 e recebida por esta em 6/1/05, com o teor constante de fls. 94 e 95, aqui tido por inteiramente reproduzido. (12)
39 - Na reunião mencionada em V), a Autora, através dos seus membros da direcção, informou os presentes que a “Cooperativa” não tinha condições financeiras de cumprir com o contrato-promessa. (13)
6) – Na douta sentença recorrida verifica-se alguma indefinição.
Esclarece-se – a autora (promitente compradora de bem futuro – um conjunto de construções em propriedade horizontal) pede a condenação da RR a pagarem-lhe o dobro do que havia prestado a título de sinal no contrato promessa celebrado.
Baseia-se, para esse pedido, na resolução injustificada do contrato operada pela ré “D………….” que assumiu a posição contratual da ré “C…………..”, já que, entende, não fora ela a incumprir o contrato mas a ré.
Na sentença considerou-se a resolução inválida (injustificada) – “importa concluir que a resolução contratual operada pela promitente vendedora carece de fundamento legal e contratual”.
E, em face da resolução injustificada, mais se conclui “assim, e à partida, tendo a Ré “D………….” incumprido definitivamente o contrato promessa ao resolvê-lo infundadamente do ponto de vista jurídico, incorreu na obrigação contratual e legal de indemnizar a A. numa soma correspondente ao dobro das quantias por si recebidas a título de sinal, isto é, no montante peticionado de € 7.984.372,70”.
Mas porque se entendeu, nessa decisão, que, com tal pretensão, a autora “excede manifestamente os limites da boa – fé, pretendendo obter um benefício patrimonial considerável quando está assente que aquela, sem culpa da ora 2ª Ré, não dispunha de meios financeiros que lhe permitissem proceder aos pagamentos contratualmente acordados e, por conseguinte, se aprestava para não cumprir o contrato”, denegou essa pretensão, fazendo improceder o pedido.
Por outro lado, a ré deduziu reconvenção pretendendo obter o “mesmo” benefício a seu favor, que o tribunal julgasse justificada a resolução e reconhecesse à ré o direito de fazer suas as quantias recebidas de sinal (que ascendem a cerca de quatro milhões de euros).
Mas porque se julgou injustificada a resolução, julgou-se improcedente esse pedido.
Ora, considerou-se definitivamente incumprido o contrato pela ré, abusiva a pretensão da autora com a improcedência do seu pedido, improcedente o pedido da ré de que não pode fazer suas as quantias entregues pela autora, a título de sinal, não se descortina, afinal, qual o destino a dar a essas quantias (pois não vão para a autora nem para a ré – na economia da douta sentença).
Daí a indefinição que se referiu.
Perante essa posição – injusta resolução e abuso do direito pela autora – haveria que se decidir o destino desses valores, a considerar-se o contrato definitivamente incumprido.
E fez-se decorrer da resolução injustificada o incumprimento definitivo por parte da ré (que entendeu que cumpriu o contrato e alega incumprimento da outra parte para fazer “extinguir” o vínculo contratual por resolução”).
Com todo o respeito por diversa opinião, dissente-se da solução.
Questão cuja apreciação se segue.
7) – Admitida está, e sem observação a fazer, a natureza do contrato celebrado.
O contrato promessa (para a solução do presente recurso é irrelevante o facto da coisa/objecto mediato prometido ser coisa futura) é a convenção pela qual as partes se obrigam a celebrar entre si ou com terceiro um outro contrato (cfr. artigo 410º/1 do CC[3]).
As partes vinculam-se à prestação de facto positivo, a emissão da declaração negocial correspondente ao negócio a celebrar.
Como decorre das normas dos arts. 406º/1 e 762º, é princípio estruturante do direito das obrigações o de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos, em todos os seus aspectos, respeitando-se o programa contratual acordado e sempre de acordo com as regras da boa fé.
Em matéria de contrato promessa, havendo prestação de sinal, o seu incumprimento pode implicar o funcionamento do regime do artigo 442º/2. Mas, nos termos dessa norma, só o incumprimento definitivo[4] (por facto imputável a uma ou outra das partes) da promessa comporta as sanções aí previstas.
Se o incumprimento foi do tradens, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue (o sinal); se o incumprimento for do accipiens tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou.
In casu, tendo a autora/apelante prestado elevado sinal e exigindo o dobro do que pagou a esse título, importa averiguar se a ré incumpriu definitivamente o contrato.
A apelante baseia esse incumprimento na resolução (injustificada).
Consequência que não se tem por necessária.
O não cumprimento do contrato pode assumir-se como falta de cumprimento ou incumprimento definitivo, mora no cumprimento e cumprimento defeituoso.
Há incumprimento definitivo quando o devedor não efectuou a prestação e já não a pode prestar por se tornar impossível, quando o credor, em consequência da mora do devedor, perde interesse (apreciado objectivamente) na prestação e quando o devedor não cumpre no prazo (razoável) fixado pelo credor, subsequente a uma situação de mora (arts. 801º, 802º, 808º/1). A inadimplência não se basta com a mora. Além desta se verificar, o incumprimento definitivo acontece em caso de perda do interesse do credor na prestação, a apreciar objectivamente, ou na recusa de cumprimento, verificada pelo decurso de um prazo suplementar razoável fixado pelo credor, sem que seja realizada a prestação do devedor. Estando o devedor em mora, esta converte-se em incumprimento se não realizar a prestação no prazo (razoável) que o credor lhe tenha fixado para o efeito
Equipara-se a incumprimento definitivo a recusa categórica do devedor em cumprir.
Entende-se, mesmo, desnecessária a interpelação admonitória quando o devedor haja manifestado a intenção de não querer cumprir. Seria inútil e excessivo impor ao credor nova diligência, para converter a mora em incumprimento, quando, de antemão, aquele já afirmou a sua firme disposição de não cumprir a promessa.
De modo que a declaração inequívoca e categórica da intenção de não celebrar o contrato equivale a incumprimento definitivo e legitima a resolução do contrato promessa pelo contraente fiel, independentemente de qualquer interpelação.
Na situação, claro se mostra que a autora/apelante não invoca impossibilidade de cumprimento pela ré, não fala em falta de interesse na prestação da ré por sua parte nem alegou ter feito interpelação admonitória para a ré efectuar prestação alguma a seu cargo.
Como também não alega ter resolvido o contrato, mediante comunicação à ré, nem o faz por via da presente acção, como se verifica do petitório.
Apenas funda a pretensão na injustificada resolução operada pela ré.
A resolução é uma causa de extinção dos contratos; é “a destruição da relação contratual, operada por um acto posterior de vontade de um dos contraentes que pretende ver regressadas as partes à situação em que elas se encontrariam, se o contrato não tivesse sido celebrado”[5] e opera por simples declaração (receptícia) à outra parte (artigo 436º).
O direito de resolução do contrato, enquanto acto de destruição da relação contratual, quando não convencionada pelas partes, depende da verificação de um fundamento legal.
Corresponde normalmente ao exercício de um direito potestativo vinculado (artigo 432º) e não discricionário, ficando o autor da resolução obrigado a alegar e provar o fundamento, previsto na convenção das partes ou na lei, que justifica a destruição do contrato. Da existência de fundamento válido depende a legitimidade do exercício desse direito, que é ilegítimo quando a resolução parte do contraente faltoso. A resolução imotivada representa uma violação do contrato.
Considerou-se na sentença impugnada que a resolução comunicada pela ré foi injustificada, por esta não poder exigir o sinal devido pela autora sem prestar, concomitantemente, as garantias acordadas no contrato.
Ainda que se entenda que com a resolução, manifesta a ré o inequívoco propósito de não cumprir, dispensando a autora de qualquer interpelação admonitória para o fazer extinguir, não alega esta ter resolvido o contrato.
No entanto, não se adere a essa posição que faz equivaler (sempre) a resolução injustificada a incumprimento definitivo do contrato pelo devedor[6].
A ré declara a resolução do contrato alegando que a autora não efectuara o sinal devido, mesmo após comunicação de fls. 94/95, conforme declaração inscrita no doc. de fls. 98/doc. 10 junto com a contestação (alínea 23 da matéria de facto).
Tendo presentes as disposições dos arts. 236º e 238º, não é forçoso concluir, com razoabilidade, que um declaratário normal, na posição da autora, tivesse de retirar da declaração da ré o sentido de recusa em cumprir por parte desta.
Nessa comunicação, a ré limita-se a afirmar que a autora não cumpriu o acordado no contrato promessa e, atenta a interpelação admonitória sem pagamento dos valores de sinal que entende em dívida, resolve o contrato. Não questiona que, pagos esses valores, mantém o contrato.
Não diz que a ré que, esgotado o prazo fixado, já não vendia (ou não vendia nas condições da promessa) os prédios à apelante. A declaração não permite extrair recusa de cumprimento da prestação a que, pela promessa, se vinculara.
De forma que dispensasse a apelante de proceder à interpelação admonitória da ré para converter eventual mora em incumprimento.
Daí que, se ineficaz (por falta de válido motivo) a resolução, o contrato mantém-se até que (a não ser cumprido) alguma das partes lhes ponha termo justificadamente.
A resolução comunicada pela ré não funda, sem mais, a pretensão da autora ao dobro que prestou a título de sinal. Donde a improcedência do pedido, ainda que por razões não coincidentes com a douta sentença.
8) – Apesar de se considerar a resolução declarada pela ré injustificada, julgou-se improcedente o pedido da autora por exercício abusivo do direito.
O abuso do direito está consagrado como figura geral no artº 334º que preceitua “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico desse direito”. Por sua vez, dispõe o artigo 762º/2 que”no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”.
‘Cada direito subjectivo tem os limites da sua própria definição, isto é, os limites decorrentes das faculdades e outras situações jurídicas cujo conjunto integra o conteúdo do direito, desenhado pela lei ou pelo negócio jurídico’[7].
A atribuição de um direito subjectivo pelo direito objectivo não concede que a pessoa beneficiária dessa atribuição possa exercê-lo de qualquer modo. Os membros da comunidade jurídica devem agir segundo a boa fé, isto é, devem adoptar um comportamento de correcção e probidade, tanto na constituição das relações entre eles como no desempenho das relações constituídas.
A boa fé a que se refere o preceito do artigo 334º traduz-se na regra de conduta segundo a qual “o sujeito de direito deve actuar com pessoa de bem, honestamente e com lealdade”. Por bons costumes deve entender-se “o conjunto de regras de convivência que, num dado ambiente e em certo momento, as pessoas honestas e correctas aceitam comumente”[8], o “conjunto de regras morais aceites pela consciência social”[9] de certa comunidade jurídica, consciência essa variável e contingente por natureza.
Para se aferir se certa pessoa agiu de boa fé e sem ofensa dos bons costumes há que fazer apelo às concepções ético-jurídicas dominantes na colectividade, em determinado espaço e tempo e no círculo social em que o direito é exercido.
“Com a reprovação do abuso do direito procura-se que se não desvirtue o verdadeiro sentido da norma abstracta” que o confere, obstar ao exercício do direito em termos anormais, só formalmente adequado ao direito objectivo[10].
Por outro lado, deve ter-se presente que com a censura do exercício abusivo do direito não se pretende, em certos casos e circunstâncias, suprimir ou extinguir o direito, mas apenas impedir que o seu titular use deste numa direcção ilegítima; visa-se manter o seu exercício em moldes adequados a um salutar equilíbrio de interesses, requerido pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico do direito, e obstar que, em certas circunstâncias concretas e especiais, um direito não seja exercido por forma a ofender gravemente o sentimento de justiça dominante na sociedade.
Anota-se que à verificação do exercício abusivo do direito “não é necessário que o agente tenha consciência do seu procedimento ser abusivo: basta que o seja na realidade”[11], mas exige-se que o abuso seja manifesto, que o sujeito de direito ultrapasse de forma evidente ou inequívoca os limites traçados pela norma citada, não bastando que o exercício do direito cause prejuízos a outrem, pois que a atribuição de direitos traduz deliberadamente a supremacia de certos interesses sobre outros interesses com eles conflituantes.
É ilícito o exercício do direito de forma abusiva, sendo as consequências do comportamento abusivo as mesmas de qualquer actuação sem direito, pelo que tal conduta pode obrigar à indemnização do lesado, ser causa de nulidade ou conduzir à paralisação do direito[12].
O abuso do direito pressupõe a existência do direito e que, no seu desempenho, o respectivo titular ultrapasse, de forma manifesta, os limites da boa fé.
Vimos que, no entendimento de ser ineficaz a resolução do contrato, esta não constitui, só por si, fundamento para a pretensão da autora ao dobro do sinal prestado.
De contrário, sendo injustificada e a importar incumprimento definitivo do contrato (imputável à ré), não haveria abuso do direito na pretensão da autora que se limitava a extrair as consequências desse incumprimento.
Porém, e na concreta situação, acompanha-se a posição vertida na sentença, na medida em que a autora pretende retirar um benefício excessivo que, de outro modo, não obteria, depois de comunicar que se não encontrava em condições financeiras (declaração que se tem de considerar séria, feita em reunião destinada a solucionar o problema dos pagamentos) de cumprir o contrato e vir, depois, exigir a “restituição” em dobro do sinal por incumprimento de um contrato que se queria (e ela mesma) fazer cessar por acordo, por dificuldades financeiras, para o que se encetaram e desenvolveram negociações. Seria lesivo das regras da boa fé que, depois de se desejar a resolução (revogação) do contrato por acordo (als. 21, 22 e 39 da matéria de facto), se exija o pagamento do dobro do sinal por indevida resolução.
Mas, na situação de incumprimento, assente na resolução, porém, seria também excessiva e ilegítima a “sanção” equivalente à supressão completa do direito da autora, sendo de limitar a pretensão a termos razoáveis (apesar da previsão legal que fixa a indemnização em situação de incumprimento do contrato promessa – artigo 42º/2), a um valor de suprimisse o excesso mas respeitasse o direito. Mas não eliminá-lo de todo.
Porém, face à posição atrás afirmada quanto ao infundado da pretensão da autora, por não se estar perante um incumprimento definitivo da ré, fica prejudicada a questão da determinação de um quantum a pagar pela apelada à apelante.
9) - Fala apelante em contradição (conclusões MM a PP), que, pela norma citada (artigo 668º/1/c, do CPC), se entende entre a decisão e os fundamentos.
A decisão limita-se à improcedência da acção com base no abuso do direito.
Em nenhum passo da fundamentação se discursa a favor da procedência.
A sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão (artigo 668º/1/c do CPC). Tal nulidade respeita à estrutura interna da sentença; as razões, os motivos ou os argumentos que se afirmam levariam, num raciocínio lógico, a outra conclusão, que não à decisão adoptada. As premissas não sustentam nem permitem a conclusão que delas se extraiu porque se lhe opõem.
A decisão deve ser a conclusão lógica dos seus fundamentos. Há oposição quando os fundamentos invocados devam conduzir a uma decisão diferente da que a sentença expressa; a ‘fundamentação aponta num sentido e a decisão segue caminho oposto ou, ao menos, direcção diferente’. As razões aduzidas pelo julgador pedem um resultado contrário ou, ao menos, diferente, do que vem a ser decidido.
Não é o que acontece na espécie.
O Senhor Juiz, a pág. 13 da sentença, discorre no sentido de que as declarações da autora – de que não tinha condições financeiras para cumprir a promessa – não significam recusa de cumprir, não fornecendo, nesta posição, motivo para a resolução do contrato (que também não foi motivada nessas declarações).
E a págs. 16, anota as dificuldades financeiras da autora (e a sua declaração à ré) para afirmar que a sua pretensão representaria um abuso do direito, pois que se a ré não incumprisse (visto que se considerou que a resolução equivale a incumprimento), a autora aprestava-se para não cumprir, por carência de meios. Isto é, procura retirar um benefício da resolução quando, não fosse esta, seria ela a incumprir.
Mesmo que seja um juízo de intenção (mas assente em declarações da autora), não contraria esta afirmação a que é feita a págs. 13 para afastar fundamento à resolução. De qualquer modo, inexiste contradição entre a decisão e os fundamentos.
Improcede o recurso da autora.
10) – Do recurso da ré “D………….”.
De entre as cláusulas do contrato celebrado, que está na base desta acção, cita-se a seguinte (sendo que os Primeiros Outorgantes são os representantes das RR e os Segundos Outorgantes são os representantes da autora):
Cláusula 5ª
“O preço estipulado para a prometida compra e venda é de Esc.: 7.610.795.000$00 (sete milhões seiscentos e dez mil setecentos e noventa e cinco contos) e será pago pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES de acordo com o seguinte calendário:
a) A título de sinal e princípio de pagamento, a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES pagará à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES na data da outorga do presente contrato promessa a quantia de Esc.: 50.000.000$00 (cinquenta mil contos) de que esta dá a devida quitação;
b) A quantia de Esc.: 600.000.000$00 (seiscentos mil contos) será paga pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES no prazo máximo de 6 (seis) meses a contar da data de assinatura do presente contrato se nessa data estiver já emitida a licença de construção referente à 1 a fase da obra, caso contrário o pagamento só será efectuado mediante a prestação de garantia bancária, por parte da representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES que assumirá o custo desta, de igual valor ao do pagamento;
c) A quantia de Esc.: 500.000.000$00 (quinhentos mil contos) será paga pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGA.NTES no prazo máximo que se prevê de 12 (doze) meses a contar da data de assinatura do presente contrato, mas não antes de se perfazerem 6 (seis) meses após a aprovação do projecto de construção do lote que será inicialmente edificado, nos termos do número 1 da cláusula 8ª infra;
d) A quantia de Esc.: 250.000.000$00 (duzentos e cinquenta mil contos) será paga pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES no prazo máximo que se prevê de 24 (vinte e quatro) meses a contar da data de assinatura do presente contrato, mas não antes de ser perfazerem 18 (dezoito) meses após a aprovação do projecto de construção do lote que será inicialmente edificado, nos termos do número 1 da cláusula 8ª infra;
e) A quantia de Esc.: 250.000.000$00 (duzentos e cinquenta mil contos) será paga pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES no prazo máximo que se prevê de 36 (trinta e seis) meses a contar da data de assinatura do presente contrato, mas não antes de se perfazerem 30 (trinta) dias após a aprovação do projecto de construção do lote que será inicialmente edificado, nos termos do número 1 da cláusula 8ª infra;
f) O remanescente do preço acordado, ou seja, a quantia de Esc; 5.960.795.000$00 (cinco biliões novecentos e sessenta milhões setecentos e noventa e cinco mil escudos) será pago pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES à representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES, ou a quem esta indicar, na data da realização de cada uma das escrituras públicas de compra e venda, pagando aquela o montante correspondente ao valor de cada um dos prédios a escriturar, deduzido de 21.67% (vinte e um vírgula sessenta e sete por cento) do valor correspondente ao proporcional do sinal já pago, sendo o preço de venda da construção da 1ª fase de Esc; 175.000$00 (cento e setenta e cinco mil escudos) por metro quadrado, num total de Esc; .3.684.275.000$00 (três biliões seiscentos e oitenta e quatro milhões duzentos e setenta e cinco mil escudos) e o da 2ª fase de Esc; 180.000$00 (cento e oitenta mil escudos) por metro quadrado, num total de Esc; 3.926.520.000$00 «três biliões novecentos e vinte seis milhões quinhentos e vinte mil escudos).
g) A representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES obriga-se a constituir a favor da representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES garantias bancárias pelo valor correspondente aos pagamentos aludidos nas alíneas b), c) d) e e) desta cláusula, no momento de cada um destes, sendo as despesas inerentes a estas garantias suportadas pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES até ao montante máximo de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), podendo esta prescindir de tal garantia mas obrigando-se a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES desde já a efectuá-la Caso as garantias sejam efectivamente prestadas, a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES obriga-se a reduzir os valores das mesmas, na proporção dos valores descontados conforme alínea f) supra, aquando das escrituras dos prédios.
h) As garantias bancárias a que alude a alínea anterior serão redigidas em termos de poderem ser imediatamente accionadas sem quaisquer outros condicionalismos, ou seja, "on first demand" a partir do segundo mês após o incumprimento definitivo nos termos do n.º 2 da cláusula 14ª infra.
i) As garantias bancárias mencionadas nesta cláusula serão prestadas por uma entidade bancária, com sede em Portugal Continental, pertencente a um dos seguintes grupos:
"Central Hispânico"; "Grupo Banco Comercial Português", "Grupo Caixa Geral de Depósitos" ou "Grupo Banco Espírito Santo" e serão redigidas nos termos da minuta anexa, a qual poderá eventual sofrer alterações não substanciais de redacção por parte do Banco Garante.”
Foi pago o sinal previsto nas alíneas a) e b) e parte (então 150 000 000$00) do previsto na alínea c) – todas da cláusula 5ª. Valor este pago antecipadamente.
As dissenções iniciam-se e desenvolvem-se com o não pagamento dos restantes 350 000 000$00 de sinal, do total de 500 000 000$00 previstos nessa alínea c).
É irrelevante se a autora prescindiu ou não de garantias pelo valor prestado, o que, no entanto se não provou.
Relevante é se a autora entrou em mora no pagamento da parcela ainda não paga.
A licença de construção (1ª fase) foi emitida pela Câmara Municipal em 11/11/03 e o alvará de licença de utilização foi emitido em 25/08/04 (als. 15 e 16 da matéria de facto).
10.1) – Entende a ré/apelante, ao contrário da sentença, que as declarações da apelada constantes das als. 29 e 39 da matéria de facto – feitas em momentos distintos – de que “não tinha condições financeiras para cumprir com o contrato-promessa só pode ser vista como a manifestação categórica da intenção de não cumprimento do contrato”.
E havendo recusa de cumprimento, desnecessária é a fixação de um prazo razoável para o devedor cumprir (nos termos do artigo 808º/1), equivalendo aquela – se séria, inequívoca e categórica do propósito de não se querer cumprir – ao incumprimento definitivo, constituindo fundado motivo de resolução do contrato.
A difficultas praestandi (que não impossibilidade de cumprimento), ao menos quando não imputável ao credor, nem desonera o devedor nem fundamenta declaração resolutiva do credor.
O devedor que hoje tem dificuldade (estando mesmo impossibilitado) de cumprir pode amanhã ver a sua situação financeira desanuviada, afastando essa impossibilidade e, de qualquer modo, não equivale a recusa de cumprir, a não querer cumprir. Chamando à colação a norma do artigo 236º/1, não pode um declaratário normal interpretar a declaração do devedor – de que não tem recursos para cumprir – como intenção de não querer cumprir, como rejeição voluntária da obrigação a que se vinculou.
Não poder cumprir, por falta de meios financeiros para pagar, não significa não querer pagar. Como tudo na vida, as dificuldades financeiras podem ser transitórias, podendo o devedor obter meios que, então, não dispunha.
“Face à não efectivação da proposta referida na resposta ao quesito anterior e sem a obtenção de empréstimo por parte da A., esta fez saber à 2ª Ré que não estava em condições de efectuar nenhum pagamento subsequente” – 29 da matéria de facto.
“Na reunião mencionada em V), a Autora, através dos seus membros da direcção, informou os presentes que a “Cooperativa” não tinha condições financeiras de cumprir com o contrato-promessa” – 39 da factualidade provada.
A apelante não resolveu o contrato com base nessas declarações que interpreta como recusa de cumprimento. Mas do que dessas declarações se extrai é dificuldade de cumprir (aliás, a primeira das declarações é equívoca – se só se quer reportar a dificuldade financeiras ou também a prestação de garantias) e não recusa de cumprimento.
Como se refere na sentença, não obstante a manifestação referida em 29 da matéria de facto, a ré continua a solicitar pagamentos (e a autora a recusá-los) e a efectuar escrituras públicas por indicação da autora. Sinal claro de que nem a autora declara não querer cumprir nem a ré entendeu a manifestação como recusa de cumprimento.
E, não obstante essas manifestações da apelada (nomeadamente a mencionada em 39 da matéria de facto), as partes ainda estabeleceram contactos para resolver a situação (alínea 22 dos factos provados) e a apelante, na frustração dessas tentativas, interpela a apelada para cumprir, fixando-lhe um prazo admonitório.
Não constituem essas declarações intenção da autora não querer cumprir.
10.2) – Por carta datada de 03/02/2005, a apelante faz à apelada a declaração seguinte, por esta recebida a 10/2/05:
“Apesar de Vªs Exªs terem manifestado expressamente, na sequência da n/carta datada do dia 04 de Janeiro de 2005, que não tinham condições financeiras de cumprir com o Contrato Promessa de Compra e Venda de Bem Futuro outorgado em 17/07/2001, vimos ainda assim interpelar Vªs Exªs. para procederem ao pagamento do reforço do sinal a que alude a alínea c) da cláusula 5ª do contrato, no montante de 1.73.989,8 € (…), acrescida das despesas bancárias suportadas com os V/três aceites do montante 750.000,00€, no valor de 64.756,35 € (…), no prazo máximo de oito dias a contar da recepção da presente carta.
A quantia referida referente ao reforço do sinal a que alude a alínea c) da cláusula 5ª do CPCV encontra-se já vencida desde Maio de 2004, não estando esta empresa em condições de aceitar o v/incumprimento por mais tempo, pelo que não se mostrando paga a quantia supra referida no aludido prazo de 8 dias, deverão Vªs. Ex.ªs considerar resolvido o contrato promessa, com todos os efeitos legais e contratuais, designadamente os previstos na cláusula 10ª. do contrato promessa”.
A quantia de € 64 756,35, supra referida, não constitui quantia devida em função do contrato promessa; a obrigação de pagamento (não vem questionada nos recursos) não emerge das cláusulas contratuais, pelo que o seu não pagamento não interfere na extinção ou manutenção do contrato promessa.
Decorre da comunicação da apelante que a comunicada resolução tem por motivo o não pagamento do remanescente do sinal, no valor de € 1.743.989,48 (contravalor de 350 000 000$00), previsto na alínea c) da citada cláusula 5ª do contrato.
Nos termos dessa alínea, o pagamento do valor de € 2.493.989,49 (contravalor dos 500 000 000$00 aí mencionados) devia ser efectuado até 12/05/2004, uma vez que a licença de construção aí aludida foi emitida em 11/11/2003 (alínea 15 da matéria de facto).
Como tinham sido pagos € 750.000,00 (mediante aceites que foram pagos), permanecia por pagar aquele indicado montante de € 1.743.989,49.
Decorre da alínea g), dessa mesma cláusula 5ª que a apelante (que assumiu a posição contratual da ré C……………) obrigou-se a, “no momento” do pagamento dos valores referidos nas alíneas b) e c), a constituir a favor da autora/apelada garantias bancárias [(“on first demand” – alínea h)] pelo valor correspondente aos pagamentos.
Isto é, os pagamentos eram devidos contra garantias prestadas pela ré.
Pela autora foi dispensada da prestação de garantias pelo pagamento do valor previsto na al. b), mas não se demonstrou que o fosse para o pagamento das quantias previstas na alínea c).
Não resulta provado que a apelada tivesse solicitado garantias para o pagamento de € 750.000,00 (para o que aceitou letras de câmbio, objecto de várias reformas).
Mas resulta provado que recusou outros pagamentos que foram sendo solicitados pela ré sem a prestação de garantias por parte desta e ainda que, pela ré, não foram prestadas garantias bancárias (alíneas 28 e 31 da matéria de facto).
Os contratos devem ser pontualmente cumpridos, por todas as partes.
É da convenção, que a exigência de reforço do sinal implicava que a correspectiva garantia (bancária, que, pelo que se revela na matéria de facto, poderia revestir outra natureza) fosse prestada. De boa fé, sem concordância expressa da autora, não pode a apelante pretender que aquela reforce o sinal sem que, concomitantemente, preste a garantia correspondente, nos termos do contrato.
Do contrato emergem obrigações para ambas as partes e não apenas para a apelada.
Ao reforço do sinal pela autora importava a constituição da garantia a seu favor pela ré, pelo que sem esta não estava a apelada obrigada a reforçar aquele, não incorrendo, sequer, em mora e, consequentemente, em incumprimento.
Conclusão se impõe – a resolução é injustificada, é ineficaz, permanecendo a relação contratual estabelecida entre as partes.
Pelo que, improcede a questão.
10.3) – Quanto à última questão.
10.3.1) - Como supra se afirmou, na promessa bilateral, na existência de sinal, o accipiens só pode fazer sua a coisa entregue pelo tradens em caso de incumprimento definitivo do contrato por parte deste.
Injustificada que se julgou a resolução declarada pela apelante, falece razão à sua pretensão de ver o sinal entregue pela apelada perdido a seu favor.
10.3.2) - Pede a apelante a indemnização moratória prevista na cláusula 10ª do contrato.
Convencionou-se na cláusula 10ª do contrato:
“1 - Caso a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES não cumpra com o disposto na alínea b) da cláusula 5ª., considera-se este contrato definitivamente não cumprido, perdendo o sinal já pago e constituindo-se ainda na obrigação de indemnizar a representada dos PRIMEIROS OUTORGANES dos custos em que esta incorreu relacionados com a elaboração de projectos, infra-estruturas e outros, cujo valor se estipula desde já e a título de cláusula penal, no montante de Esc. 150.000.000$00 (cento e cinquenta milhões de escudos).
2 - Caso a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES não cumpra nos prazos previstos nas cláusulas 5ª, alíneas c), d), e), e f), indemnizará a representada dos PRIMEIROS OUTORG.ANTES, a título de cláusula penal moratória:
- no valor de doze por cento ao ano, sobre o valor da quantia em falta, durante os primeiros (30) trinta dias de atraso;
- no valor de dezasseis por cento ao ano, sobre o valor da quantia em falta, durante os segundos (30) trinta dias de atraso.
3. No caso do atraso ser superior a (60) sessenta dias, e sem prejuízo da aplicação das cláusulas moratórias referidas nos números anteriores, a representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES poderá optar pela rescisão do contrato, fazendo suas as quantias já entregues a título de sinal, ou optar por uma indemnização correspondente a dez por mil diários, sobre o valor das prestações em falta até efectivo cumprimento do contrato.”
Não estando a apelada em mora quanto ao reforço do sinal, por a apelante não haver prestado a convencionada garantia, não deve a requerida indemnização de mora relativamente ao valor do sinal previsto na cláusula 5ª, alínea c), ainda não prestado.
10.3.3) - A demais pretensão indemnizatória não está conexionada com a “falta” de reforço do sinal. Verificados os pressupostos dessa obrigação, fixados no contrato, será devida a indemnização, e independentemente da manutenção ou não do contrato.
Afirma a apelante que a data das escrituras de compra e venda das fracções a construir deveria ser fixada pela apelada e que as da 1ª fase deveriam ser celebradas até 01 de Novembro de 2004, pelo que, até essa data, devia receber o (total do) preço correspondente (consoante cláusula 7ª), entrando a apelada em mora, com a obrigação de pagamento da indemnização prevista na citada cláusula 10ª/2.
Nessa cláusula 7ª estipula-se:
“1 - A representada dos PRIMEIROS OUTORGANTES notificará a representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES da obtenção da licença para habitação ou documento que a substitua e juntamente com essa notificação entregará à representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES toda a documentação que da sua parte seja necessária para a outorga da escritura.
2 - As escrituras públicas de compra e venda serão marcadas pela representada dos SEGUNDOS OUTORGANTES que notificará a representada dos PRIMEIROS OUTORGMTTES do Cartório, dia e hora em que se realizará cada uma delas, devendo estas realizarem-se dentro dos 45 (quarenta e cinco) dias subsequentes à notificação referida no número anterior.”
Como se verifica da materialidade assente (alíneas 16, 35, 17, 18, 19 e 20) provou-se:
16 - A construção do lote nº 1 foi concluída no mês de Agosto de 2004, emitindo a Câmara Municipal de Matosinhos o respectivo alvará de licença de utilização em 25/8/04.
35 - A partir de 25/8/04, as 43 fracções do prédio construído no lote n° 1, passaram a estar em condições de ser escrituradas a favor da Autora ou de quem esta indicasse até à data das escrituras públicas.
17 - Por ter sido pedido pela Autora, a segunda Ré acedeu em começar a celebrar as escrituras públicas relativas a fracções que a primeira tinha prometido vender aos seus cooperantes, autorizando a Ré a celebrar tais escrituras com os cooperantes que indicava.
18 - Escrituras estas que se iniciaram no dia 15/9/04.
19 - As 43 fracções autónomas do lote nº 1 deveriam estar todas escrituradas a favor dos cooperantes indicados pela Autora no prazo de 45 dias após aquela data.
20 - No final de 2004, tinham sido celebradas 16 escrituras públicas.
Desconhece-se a data exacta da notificação da emissão da licença de utilização à autora, mas seguro se mostra que essa notificação ocorreu até (antes de) 15/09/2004 – como decorre das alíneas 17 e 18 da matéria de facto.
Pelo que, pelo menos, a partir de 15 de Setembro, deviam as escrituras ser todas celebradas – em relação às 43 fracções do Lote 1 – no prazo de 45 dias (cláusulas 5ª/F e 7ª/2), ou seja, até 01 de Novembro de 2004, mas, no final desse ano, ainda só tinham sido vendidas 16 das fracções.
E cabendo à apelada a marcação das escrituras, o facto das vendas se não concretizarem, implica um prejuízo para a apelante e fazia incorrer aquela na obrigação de indemnizar nos termos da cláusula 10ª/2.
Decorre das alíneas 33 e 34 da matéria de facto provada:
(33) A segunda Ré, nos casos em que lhe cabia entregar à Autora o remanescente do preço de venda, a que se refere a ala f) da cláusula do contrato, não o fez.
(34) A 2ª Ré efectuou escrituras de fracções do referido lote I, retendo a totalidade do preço de venda dessas fracções.
Sendo as vendas efectuadas directamente aos cooperadores (indicados pela apelada) que pagavam à apelante a totalidade do preço, indicado por aquela (superior ao preço de venda da ré à autora, nos termos do contrato, revertendo o excedente para a autora), desconhece-se qual o valor de cada uma das fracções vendidas e qual o valor que, devendo ser entregue/devolvido, a apelante não o fez.
Desconhece-se o valor global das fracções (43 total -16 vendidas) não vendidas (consoante o preço acordado de venda da ré à autora), devido à apelante, sobre que deve ser determinada a indemnização moratória, nos termos da cláusula 10ª/2 do contrato, calculada a uma taxa de 12% desde 01 de Novembro de 2004 a 19 de Fevereiro seguinte.
O que impede se fixe o quantum devido à apelante, nos termos pedidos, pelo que deve ser relegado para posterior liquidação (artigo 661º/2 do CPC). Mas que tem como limite máximo o valor pedido, de € 119.934,00.
11) – Pelo exposto, acorda-se neste tribunal da Relação do Porto:
a) julgar a apelação da autora improcedente e confirmar a sentença recorrida.
b) julgar a apelação da ré/reconvinte parcialmente procedente e condenar a autora/apelada a pagar àquela a quantia a determinar em posterior liquidação, nos termos expostos em 10.3.3) da motivação, mantendo-se a sentença recorrida no demais, nomeadamente ao pagamento nela ordenado.
As custas da apelação da autora ficam a seu cargo e as custas da apelação da reconvinte ficam a cargo desta e da apelada na proporção de decaimento.
Porto, 10 de Janeiro de 2008
José Manuel Carvalho Ferraz
Nuno Ângelo Raínho Ataíde das Neves
António do Amaral Ferreira
_____________
[1] Entre parênteses a alínea correspondente dos factos assentes.
[2] Entre parênteses a alínea correspondente da base instrutória.
[3] Diploma a que se reportam as normas citadas sem outra referência.
[4] Posição dominante na jurisprudência (ver Acs. STJ, de 09/12/93, 2/10/95 e 27/04/99, na CJ/STJ 1993/3/105, 1995/3/78 e 1999/II/62, respectivamente). Ver na doutrina, Calvão da Silva, em Sinal e Contrato-Promessa, 6ª, pág. 115 e seguintes, Galvão Telles, em Direito das Obrigações, 7ª, 129, Ana Prata, em O Contrato-Promessa e o Seu Regime Civil, pág. 796/797.
[5] Antunes Varela, em Das Obrigações Em Geral, II, 3ª ED., pág. 275.
[6] Ver J. C. Brandão Proença, em “A Resolução do Contrato no Direito Civil, 153.
[7] Pessoa Jorge, Ensaio Sobre os Pressupostos da Responsabilidade Civil, 196.
[8] Almeida Costa, Direito das Obrigações, 3ªEd., 62/63.
[9] Manuel Andrade, em Teoria Geral da Relação Jurídica (1983), II/341.
[10] Pessoa Jorge, Ob. Cit., 198.
[11] G. Telles, Direito das Obrigações, 4ª ed., 11.
[12] Ver Coutinho de Abreu, Do Abuso do Direito, 1983, págs. 76/77, G. Telles, ob. e loc. citados, P. Lima e A. Varela, em CC Anotado, 4ª ED., 299, Antunes Varela, em Das Obrigações Em Geral, I, 10ª Ed., 547/548.